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PERSONAS FÍSICAS LIQUIDAN IVA CUANDO CONSTRUYEN SOBRE
INMUEBLES
IVA AGREGACIÓN DE VALOR ORIGINADA EN LA
CONSTRUCCIÓN DE INMUEBLES
Escriben: Cra. Mercedes González*
Con la reforma tributaria se introdujo una nueva hipótesis de configuración del Impuesto al
Valor Agregado (IVA): la agregación de valor originada en la construcción realizada sobre
inmuebles. Esta hipótesis refiere tanto a construcción sobre inmuebles nuevos como sobre los
ya existentes.
El artículo 1 del Título 10 establece: “El IVA gravará la circulación interna de bienes, la
prestación de servicios dentro del territorio nacional, la introducción de bienes al país y la
agregación de valor originada en la construcción realizada sobre inmuebles”.
¿A qué se refiere por agregación de valor?
Para contestarnos esta pregunta recurrimos a la definición que da el artículo 2 del Título 10 en
su literal D). El mismo establece: “Por agregación de valor en la construcción sobre inmuebles
se entenderá la realización de obras bajo la modalidad de administración, cuando tales
inmuebles no se hallen afectados a la realización de actividades que generen ingresos
gravados por el Impuesto al Valor Agregado ni rentas computables para el Impuesto a las
Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) y el Impuesto a la Enajenación de Bienes
Agropecuarios (IMEBA) por parte del titular de la obra”.
Esta nueva hipótesis constituye una diferencia sustancial con el régimen general del tributo (o
sea, con las restantes hipótesis del artículo 1 del Título 10), en el sentido de que para que
quede configurado el impuesto se prescinde de la existencia de una enajenación de un bien a
un tercero. Lo que se grava es el mayor valor derivado de la construcción o refacción de los
inmuebles comprendidos y no la realización de ese mayor valor al momento de la venta de los
mismos a un tercero.
¿Quiénes quedan comprendidos?
En virtud de la definición dada por el artículo 2 mencionado, se excluyen de este régimen la
construcción o refacción sobre inmuebles afectados a actividades gravadas por IVA, IRAE o
IMEBA por parte del titular de la obra, recayendo entonces principalmente sobre las
construcciones o refacciones que realicen las personas físicas.
Además, se establece que para quedar incluido en esta hipótesis, las obras deben realizarse
bajo la modalidad de administración. En este sentido, se considera que será de administración
cuando:
a) El titular de la obra sea sujeto pasivo del Aporte Unificado de la Construcción (AUC) por los
servicios personales vinculados a la misma. Esta primera condición se cumple en todos los
casos dado que el propietario del inmueble siempre es sujeto pasivo del AUC.
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b) Cuando no califique como “sistema de contratación”, mediante el cual la empresa
constructora suministra la totalidad de los materiales y presta la totalidad de los servicios de
construcción. Son las denominadas obras “llave en mano”. En este sentido, en la Consulta Nº
2462, la DGI entiende que la obra estará bajo el sistema de contratación cuando además se
da que existe un precio pactado por el costo total de la misma.
¿Cuándo se configura el Hecho Generador?
El hecho generador se configura con la finalización de la obra debiendo liquidarse el IVA en
dicha oportunidad. Según la Resolución Nº 1398/08 de la DGI, la obra se considera finalizada
en la fecha declarada en el BPS.
El impuesto se liquidará a través de la Declaración Jurada Nº 1301 y se pagará al mes
siguiente al de la finalización de acuerdo al calendario de vencimientos de los contribuyentes
NO CEDE.
¿Cuál es el monto imponible?
El débito fiscal está constituido por el 22% aplicado sobre el 60% de la base imponible del
Aporte Unificado de la Construcción.
El crédito fiscal, estará integrado por el IVA incluido en la documentación de las adquisiciones
de materiales y servicios gravados necesarios para la realización de la obra. Para ello, los
comprobantes que respalden estas adquisiciones deben ser emitidos con el RUT que el
contribuyente obtuvo al inscribir la obra en DGI.
Es importante mencionar que si el IVA incluido en las compras supera al débito fiscal, el
crédito resultante no da lugar a devolución.
Debido a la forma en que se determina el débito fiscal, es probable que se genere un crédito
en la liquidación, el cual, al no ser recuperable constituirá un costo para el titular de la obra.
A este respecto, es importante mencionar que el artículo 19 del Título 10 en su literal N)
establece una exoneración para aquellos servicios de construcción que cumplan
simultaneamente con las siguientes características:
− La retribución del personal que trabaja en la obra es dependiente del prestador del
servicio (se quiere fomentar que el personal de la obra permanezca en la planilla de la
empresa constructora).
− La retribución del personal tributa el AUC.
− Los servicios son prestados directamente por el prestador (no subcontratos).
− Los materiales son aportados por el titular de la obra (salvo por las prestaciones
accesorias).
− El inmueble no debe estar destinado a actividades gravadas por IVA, IRAE o IMEBA
por parte del titular de la obra.
Al existir esta exoneración y dado lo que comentábamos anteriormente respecto a que es
habitual que el crédito fiscal por las adquisiciones de materiales y servicios destinados a la
obra supere al débito fiscal, el propietario de la obra tendrá sumo interés en que los servicios
de construcción que él contrate (albañilería, carpintería, eléctrica, pintura, etc) estén
alcanzados por la mencionada exoneración. De esta manera evitaría incurrir en un costo
adicional derivado del IVA compras que no pudo descontar del débito fiscal en su liquidación
de IVA agregación de valor.
Formalidades
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Los contribuyentes comprendidos deberán inscribir la obra en DGI previamente al comienzo
de la misma y luego de presentada la Declaración Jurada y efectuado el pago
correspondiente, el contribuyente deberá clausurar la obra ante la DGI.
Adicionalmente se prevé que en las escrituras que se otorguen en las operaciones de
enajenación o gravamen de inmuebles sobre los que se hayan realizado obras de refacción o
reciclaje, registradas ante el BPS a partir del 01/07/2007, deberá obtenerse un certificado
emitido por la DGI donde conste que se pagó el IVA o que no correspondía su pago.
* Integrante del staff de asesoramiento tributario de Rueda, Abadi & Pereira
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