Condominio de Uso Turístico en Orlando,FL

Condominio de Uso Turístico en Orlando,FL

OBJETIVO
Oportunidad de Inversión en GreenPoint Inn&Suites, en Orlando
(Condominio de Uso Turístico en Orlando,FL)
¿POR QUÉ ESTA INVERSIÓN?
Nuestro grupo desarrollador compra un hotel en Orlando, en bloque, para convertirlo en
condominio de explotación turística (condo hotel), y ofrecerlo como unidades individuales
2 AÑOS DE RENTA GARANTIZADA/FIJA AL 8% ANUAL!
Nuestro objetivo permanente es encontrar oportunidades de inversión inmobiliaria en el Sur de la Florida, que otorguen a nuestros
clientes un vehículo para diversificar su portafolio de inversiones comprando bienes raíces con potencial de apreciación, utilizando
“ladrillos” como protección contra la actual crisis financiera mundial y la inflación.
¿Por qué comprar este complejo ahora?
Es difícil encontrar hoy, cuando hay muchos inversores a nivel mundial buscando intensamente, excelentes oportunidades que
permitan invertir en complejos multifamiliares a nivel individual, sin el riesgo de estar comprando un futuro problema debido a
expensas impagas, mantenimientos de edificios diferidos o inexistentes.
Por eso, cuando este hotel aparece en el mercado, a nivel privado, nos pareció una excelente oportunidad comprarlo en bloque, las
366 unidades hoteleras y los espacios comunes, ya que estamos comprando muy por debajo de los valores de mercado existentes, y
a un 50% de los valores del 2007, pre crisis.
La experiencia de haber ofrecido otros productos con rentabilidad garantizada, en este caso al 8% por los primeros 24 meses, resultó
una excelente creación de nuestra empresa, reproducida desde el 2011 innumerables veces en el mercado local por empresas
colegas, al ver su excelente aceptación en el mercado latinoamericano, que busca una inversión con rendimientos estables, lo
menos fluctuantes posibles.
¿Cómo es concretamente el negocio?
Consiste en adquirir un condiminio, monoambiente, con baño, kitchenette y full equipamiento hotelero, a $49,900 (mas gastos de
escritura), para explotarlo de forma turística a través de nuestra organización. Esta inversión gozará de una RENTA ANUAL FIJA Y
ASEGURADA DEL 8% DURANTE LOS PRIMEROS DOS AÑOS, más la potencial apreciación que pueda tener el inmueble desde la
compra inicial.
Durante este tiempo, el grupo desarrollador, se ocupará de toda la administración de las unidades, tanto a nivel alquileres
temporarios, como su mantenimiento (ver documento adjunto descriptivo de la operación), pagando al inversor la parte
proporcional de la renta asegurada, desde el primer día de la compra, en forma trimestral, vencida.
A partir del fin del segundo año, la rentabilidad de la inversión será dictada por el mercado, y el inversor decidirá si quiere seguir con
la administración existente o una nueva.
Por supuesto, siempre, el inversor posee la libertad de vender la propiedad en el mercado abierto, cuando lo decida.
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¿Cómo es el estado de las unidades? Y las áreas públicas?
A todas las unidades se les hará una renovación importante, necesaria para adecuarla a los standards hoteleros actuales, y
adicionalmente se las equipará en su totalidad para ser utilizadas a nivel temporario/turístico , con todo lo que el turisto familiar de
Orlando puede requerir.
Esto no sólo incluye el mobiliario básico, sino también lo necesario para el entretenimiento, como consolas de juegos (xBox),
televisores de pantalla plana en los cuartos, más la renovación total de las áreas públicas, juegos para chicos, salon de videojuegos,
piscina, parque, gimnasio&SPA, etc.
¿Cuál es la estimación de la futura rentabilidad del negocio luego del período asegurado?
Se estima que el rendimiento en el tercer año, y subsiguientes, del negocio será similar al asegurado inicial. No se prevee una
variación substancial, ya que el hotel en régimen de operación, proporcionará aproximadamente estos porcentajes.
¿Cómo será la administración en el tercer año, al terminar el período asegurado de dos años por el Desarrollador?
A partir del inicio del tercer año, el equipo del Desarrollador seguirá administrando la propiedad, tanto a nivel hotelería como en la
relación con los dueños. Se cobrará como es habitual un monto mensual, totalmente de mercado y habitual en el manejo de este
tipo de propiedades, más un adicional porcentual, proporcional al éxito de la operación hotelera. La idea es que el inversor siga
percibiendo la rentabilidad de los dos primeros años, o aún más, en los siguientes años de tenencia.
¿Es posible usar la unidad o el hotel a nivel personal?
Por supuesto. Se ofrece a los inversores la posibilidad de uso de DOS SEMANAS al año en alta temporada, y DOS SEMANAS al año en
baja temporada, por un total de CUATRO SEMANAS AL AÑO, BONIFICANDO LA TARIFA DIARIA.
Para esto, será necesario que los propietarios se contacten con el personal de administración hotelera del complejo, y hagan su
reserva correspondiente con el mayor plazo posible (mínimo 60 días). Dado que todas las unidades serán iguales, el hotel podrá
asignarles cualquier unidad del mismo, independientemente que ésta no sea la unidad comprada por el inversor.
¿Qué amenities tendrá el hotel, ademas de los departamentos renovados?
El hotel dispondrá de una infraestructura adecuada a este tipo de producto, y en esta localización, excelentes interiores de las
unidades, como así también espacios públicos atractivos: piscina, gimnasio/SPA, espacio para juegos de chicos interior (arcade) con
equipamiento y tecnología, una cafetería para comidas livianas.
¿Cómo es el plazo de escrituración?
El complejo no esta subdividido aun en unidades de condominio, por lo que la escrituración será luego de terminados los procesos
de pagos, y legales de compra en bloque y posterior prehorizontalidad, para Agosto de 2014. Todo el proceso de escrituración de
inversores individuales se hará durante el mes de Septiembre de 2014.
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PROCEDIMIENTO DE COMPRA
1/ Firma del Contrato de Compra/Venta
El Inversor debe inicialmente decidir si comprará la unidad en forma personal o a través de una corporación (habitualmente una LLC,
o Limited Liability Company). Esta decisión debe realizarse con el correspondiente conocimiento de las leyes impositivas americanas,
o con el asesoramiento de profesionales contables y legales en estos temas.
Al decidir la compra, el Inversor firmará un Contrato de Compra/Venta del Estado de Florida para la reserva de la Unidad, pagando
un monto fijo de u$s 15,000 (Quince Mil Dólares) a modo de Deposito Inicial. Este monto será considerado luego como pago a
cuenta de la Unidad, para la escrituración final.
En los siguientes días, girará el saldo de precio a la cuenta custodia del estudio de abogados, para completar el monto de la compra.
A la escritura, constarán todas las cláusulas habituales, más addendums específicos referentes a esta operación:
-­­Renta anual fija, a abonar en forma trimestral
-­­Administración a cargo del Desarrollador
-­­Cesión de los derechos de alquilar la unidad al Operador Hotelero
2/ Envío del dinero
El Inversor realizara el envío del dinero (Deposito Inicial y saldo) a la cuenta custodia (Escrow) del estudio de abogados que realizará
las escrituras. Se adjuntaran al contrato las instrucciones para dicha transferencia.
El monto a transferir será el importe a abonar de contado, menos el depósito inicial, más gastos de escrituración (se devolverá el
sobrante, en caso de existir), para la escrituración de la unidad.
La cuenta custodia tiene por objetivo recibir y proteger los fondos del inversor hasta la escritura, ya que los mismos no pueden ser
utilizados por el vendedor (salvo autorización) hasta que la transacción haya sido completada y la venta sea firme. Este tipo de
cuentas son auditadas por el estado de Florida.
En 24 horas, al recibirse el dinero, el estudio de abogados envía al Inversor un recibo por correo electrónico, dejando constancia del
registro del dinero recibido.
3/Escrituración
El estudio de abogados realizara la escrituración del inmueble. Para esto, es preciso recibir por email o fax la fotocopia de los
documentos (Pasaporte, DNI, Cedula de Identidad) previamente a fin de verificar identidad.
Si el Inversor quiere estar presente en la escrituración, será informado oportunamente de la fecha de la misma para su viaje.
En la opcion de compra financiada, de no desear o poder estar presente, se deberá firmar un poder especial a quien corresponda
para que firme en su nombre, o en nombre de la corporación, la documentación de la escritura.
La forma de efectuar una operación como ésta es en efectivo, y si el inversor lo deseara, simplemente firmará toda la
documentación desde Argentina, y la enviara por fax o correo electrónico al abogado en USA.
A partir del día de escrituración, comenzará a contabilizarse el interés asegurado anual, y será liquidado trimestralmente.
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4/Documentación
El estudio de abogados confeccionará toda la documentación pertinente a la escritura, donde se describen todos los pagos a
realizarse: monto de la compra al Desarrollador, impuestos al estado, sellados/estampillados, honorarios de abogados, seguro de
título de propiedad, comisiones de la operación, gastos de la hipoteca, y gastos menores. Esto será enviado previamente para su
revisión por el Inversor, que consultará todas sus dudas con los profesionales de Urbis Real Estate o con el abogado, en forma
directa, hasta su total comprensión.
Luego de firmarse todos los documentos, el estudio de abogados procederá a realizar todos los pagos correspondientes, con el
dinero existente en la cuenta custodia, y registrará la operación en la corte de Florida, para gestionar el título definitivo de la
propiedad a nombre del nuevo comprador. Este registro tarda habitualmente en regresar, rubricado por la corte, entre uno y dos
meses.
Cumplimentados los pasos anteriores, se devolverá al Inversor cualquier monto sobrante de la operación, y se le entregará el título
registrado, llamado Special Warranty Deed, como así también el seguro de título, llamado Owner’s Policy of Title Insurance.
5/Intereses (renta fija) Trimestrales
Los intereses de esta inversión serán pagados en forma trimestral, proporcional al 8% de rentabilidad asegurada anual. Este monto
será depositado en un banco local a determinar por el inversor, preferentemente en la cuenta de la nueva LLC.
ADMINISTRACION DE LA PROPIEDAD
La propiedad será administrada por el equipo del Desarrollador, a través de un equipo de profesionales expertos en hotelería.
Para eso, contamos con el liderazgo de Rodrigo Calabrese, ex Marriott Hotels, con más de 16 años en administración hotelera,
quien coordinará el equipo local del hotel.
Este se ocupará de darle al contador seleccionado por el cliente la información generada anualmente con el pago de intereses,
más el certificado de pago anual de los impuestos inmobiliarios.
Con este material, más gastos de viajes provistos por el Inversor (pasajes de avión, estadías en hotel, etc.), el contador podrá
preparar la presentación anual de impuestos requerida por los Estados Unidos.
Es conveniente consultar con un contador la mejor estrategia contable/impositiva a ser aplicada en cada caso en particular,
siendo la estructura más utilizada por los extranjeros la formación de una LLC o Limited Liability Company (parecido a una SRL de
Argentina), que permite generar un “paraguas” corporativo protegiendo la unidad y su dueño, desde el punto de vista legal.
Para la apertura inicial de esta corporación, el estudio contable (o un estudio de abogados) cobra un honorario, más las tasas
fiscales correspondientes, que normalmente está entre $450 y $550.
Adicionalmente los contadores que el Inversor contrate cobrarán un honorario anual por presentar la declaración anual de la
sociedad + socios (aunque seguramente no exista monto de impuestos a abonar al fisco), que estará entre $600 y $1000. Este
monto es independiente de que el Inversor posea dentro de esta corporación una o múltiples unidades.
Asimismo, será preciso renovar ante el estado de Florida esta LLC en forma anual, cuyo costo ronda los $170.
Se sugiere abrir una cuenta corriente en un banco americano a nombre de dicha LLC, a fin de depositar trimestralmente los
intereses, y mantener una contabilidad más ordenada. De no ser posible esta apertura por el inversor directamente, le podemos
proveer este servicio, sin estar presente en los EEUU, por $150, cargo por única vez (es necesario tener visa vigente).
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CARACTERISTICAS DEL CONDO HOTEL, EN ORLANDO (FLORIDA)
Dirección del Complejo: 6051 W IRLO BRONSON MEMORIAL HIGHWAY, KISSIMMEE, FL.
Total de unidades en el complejo: 366 unidades + amenities
A la venta: 355 unidades
Características de las unidades: Studios (con baño y refrigerador,LCD,etc.), más
equipamiento completo para apartamento turístico.
Superficie: 350 pies cuadrados/ 33 metros cuadrados aproximadamente
Valor de venta actual de las unidades: $49,900 (primeras 100 unidades solamente)
Alquiler promedio futuro: $70 x noche (estimado, categoría económico)
Valor de expensas futuras: $320 x mes (estimado, a confirmar) (a descontar del bruto de
facturación hotelera)
Impuesto Inmobiliario 2013: $500-­­$600 anual
Rentabilidad pronosticada a partir del 3er año, estimada: 8% anual
Gastos aproximados de escrituracion: $2400 por unidad (a confirmar)
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