Ficha técnica 1

pericias y tasaciones
Como parte de los trabajos que desarrollan las comisiones del
Distrito 1, se inaugura una nueva sección de asesoramiento y
actualización para nuestros profesionales a través de una serie de
fichas técnicas, que tienen por objeto realizar un compendio de
temas específicos. Esta serie está elaborada por profesionales de
la Comisión de Pericias y Tasaciones.
En una primera instancia, se ha seleccionado el tema:
MEDIANERÍA, en el cual se van a abordar de los aspectos más
importantes que el arquitecto debe tener en cuenta a la hora de
analizar y resolver una situación de Medianería.
Hay que considerar que cada caso en particular requiere un
tratamiento específico, pero existen conceptos mínimos o básicos
que es necesario conocer para realizar dicho análisis, lo cual se va
a desarrollar en la presente serie.
Asimismo, se presentarán los distintos métodos para liquidar una
medianera y se realizará una liquidación de una medianera según
un modelo presentado.
Se analizará además la normativa vigente con relación a la
Medianería (Código Civil y Reglamento de Edificación de la
ciudad de Santa Fe) a tener en cuenta a la hora de proyectar y
construir, mostrando casos de resoluciones constructivas que no
se adaptan a lo regulado.
Creemos que esta sección, nos permite compartir nuestra
experiencia en el tema con nuestros colegas y esperamos sea un
aporte al desarrollo y excelencia del quehacer profesional
INDICE TEMÁTICO
Ficha 1
1) Conceptos Básicos:
Qué entendemos por medianería?
Clasificación de muros:
Según el estado jurídico del muro
Según su ubicación
Según su función
Ficha 2
2) Formas de adquirir la medianería
3) Abandono o renuncia de los derechos de medianería
4) Qué es servirse de un muro?
5) Estado del muro
Ficha 3
6) Métodos de determinación del valor del muro medianero
7) Análisis de un caso modelo:
Liquidación de una medianera
Ficha 4
9) Análisis de la normativa vigente (Código Civil y Reglamento
de Edificación Municipal de la ciudad de Santa Fe) relacionada
con la Medianería. Casos de resoluciones inadecuadas según
lo reglamentado.
Ficha 5
8) Algunas de nuestras experiencias periciales
julio2008 15
Por último, se seleccionarán algunos casos emblemáticos que los
profesionales de la Comisión de Pericias y Tasaciones han
experimentado en sus pericias, con la resolución alcanzada en
cada uno de ellos.
Se detalla el índice temático de esta serie, que será desarrollado
en 5 fichas técnicas.
36 de las comisiones / ficha técnica 1: medianería
de las
comisiones
comisión de
36
de las comisiones / ficha técnica 1: medianería
medianería
1) CONCEPTOS BÁSICOS
¿QUE ENTENDEMOS POR MEDIANERIA?
Medianería es el condominio de muros, cercos o fosos
divisorios entre dos predios vecinos de indivisión forzosa, que
pertenecen a distintos propietarios.
La medianera resulta un condominio de indivisión forzosa ya
que no se puede dividir porque se alteraría la sustancia de la
cosa en común. Es decir que los condóminos son dueños de
toda la pared hasta la altura de la construcción más baja y no
de una porción de ella.
MURO PRIVATIVO:
Es el muro construido por uno de los vecinos linderos y es de su
exclusiva propiedad. (el propietario lindero no hace uso del
muro). Ver Figura 2
CONFUSION: Esta situación se produce cuando los
condóminos de la medianera se reúnen en una misma persona.
Qué significa esto? Cuando dos lotes linderos pertenecen al
mismo propietario. En este caso, la condición de muro
medianero no existe.
Ejemplo de Muro privativo. Existe
un primer edificante del muro
La medianería implica facultades y obligaciones para los dos
condóminos. El muro es propiedad de los dueños de los predios
donde se erige, pueden servirse de él y además contribuyen
cada uno con el mantenimiento y conservación de dicho muro.
Art. 2716 -Art.2722 -Art.2726 del Código Civil
CLASIFICACIÓN DE MUROS:
16 julio2008
Los muros pueden clasificarse según distintos parámetros de
análisis. No obstante, cualquiera de estas clasificaciones que
se detallan a continuación, son pasibles de combinarse entre sí:
* Según el estado jurídico del muro, podemos considerar los
siguientes conceptos:
MURO MEDIANERO:
Un muro es medianero y común a los vecinos de dos lotes
contiguos que lo han hecho construir a su costa en el limite
separativo de predios. Resulta también medianero en el caso
que fuese construido a costa de uno de los vecinos y luego el
otro le reintegra la mitad de su valor. Ver Figura 1
Foto tomada por el Arq. Hernán Busaniche
Ciudad de San Jorge. Año 2005
En el caso de dos lotes que pertenecieron al mismo propietario
pasan a pertenecer a distintos propietarios, la escritura de
venta debe especificar de quién es el muro. Si no lo especifica
debe primar la intención de quien construyó el muro. Se supone
* Según la ubicación del muro en la parcela:
La división de parcelas registrada en los catastros está dada por
una línea imaginaria virtual, llamada eje separativo o divisorio
de predios;
MUROS DIVISORIOS, SEPARATIVOS O LINDEROS:
Son los que lindan inmediatamente con la línea separativa de
predios. Según la ubicación del muro divisorio con relación a
este eje, podemos decir que el muro es:
MURO ENCABALLADO:
Cuando el eje separativo de predios es coincidente con el eje
del muro. El muro está construido sobre los dos predios
lindantes, ocupando una franja de cada uno de ellos. Figura 3
MURO CONTIGUO:
Es aquel que se encuentra erigido íntegramente sobre uno de
los predios y uno de los filos del muro coincide con el Eje
Divisorio de Predios. Figura 4
* Según su función:
MURO DE CARGA:
En este caso, se utiliza como sostén del edificio.
El Reglamento de Edificación, en Cap. 4.8.Art.17.Inc.a) indica
que un muro divisorio entre predios, aunque sea del mismo
propietario, que en cualquier nivel cierre partes cubiertas, debe
construirse en albañilería de ladrillos macizos o de piedra.
En caso de edificios con estructura independiente, el muro
divisorio no cumple con esta función, sino de cerramiento. El
Reglamento de Edificación en el Cap.4.7.Art.1.Inc.c) establece
que puede ser o no ser resistente, siempre y cuando el muro
sea contiguos y privativo.
36 de las comisiones / ficha técnica 1: medianería
que esta pared está en condominio porque el que lo construyó
lo hizo para que sirviera a los dos lotes.
MURO DE CERRAMIENTO:
En este caso, la función del muro es cuidar la intimidad o
seguridad del propietario del lote. Es obligatorio según la
normativa vigente.
Para la ciudad de Santa Fe, según el Cap. 4.8.Art.19 del
Reglamento Municipal, la altura mínima del muro de
cerramiento forzoso de las paredes divisorias entre predios se
establece en 1.80m
Fotografía tomada por la Arq. María Viviana Loyarte
Ciudad de Ceres - Año 2006.
MUROS NO DIVISORIOS O SEPARATIVOS:
Estos muros no lindan con la línea separativa de predios. Estos
son muros privativos.
julio2008 17
MURO PRÓXIMO: Es un caso especial ya que el muro se
encuentra erigido muy cercano al Eje separativo de predios a
una distancia inaprovechable.