Durante los últimos 5 años, en el Gran Santiago se han vendido
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Durante los últimos 5 años, en el Gran Santiago se han vendido
Mercado Inmobiliario Privado 2005 - 2010 Gran Santiago Agosto 2010 Observatorio Habitacional Comisión Asesora de Estudios Habitacionales y Urbanos Oferta de viviendas De acuerdo a cifras de la Empresa GFK-Collect, para la Región Metropolitana, en el año 2007 existían 1.082 proyectos ofertados, con un stock total hacia fines del periodo de 38.998 unidades de casas y departamentos. Al año 2009, la oferta llegaba a 1.125 proyectos, por un total de 35.009 unidades. Al primer semestre del 2010, esta oferta se redujo a 911 proyectos, es decir, una reducción de 24%, para un total de 36.782 unidades disponibles. En los siguientes mapas se aprecia la distribución de las ofertas por año para departamentos y casas por separado, donde el color y el tamaño del círculo indican el año en que se ofertaban cada tipo de vivienda, donde un mismo proyecto puede tener distintos colores según el año. Mientras más oscuro el color del sector quiere decir que la oferta se produjo entre el 2007 o 2008, mientras que los sectores más claros se refieren a ofertas más recientes. La distribución de los departamentos en la ciudad de Santiago se supedita a la funcionalidad que las áreas centrales poseen. En el mapa de “Oferta de Departamentos” se aprecia la localización de proyectos desde el 2007 al 2010. Las comunas que presentan más oferta de departamento son Santiago, Providencia y Ñuñoa. En el caso de Santiago, los barrios más cercanos al centro histórico son los que presentan mayor oferta, como se indica en los puntos amarillos, la principal concentración se encuentra en los barrios Lira y el Centro histórico. En Ñuñoa el desarrollo inmobiliario se da en el eje Irarrázabal y Dublé Almeyda. En el caso de Providencia se aprecia un estancamiento en la oferta en el eje de avenida Providencia desde el año 2008 y un desarrollo al sur la avenida Bilbao. Por el contrario, en Las Condes el desarrollo de departamentos se encuentra localizado en el eje de Apoquindo. En el Sector de San Miguel la oferta de departamentos se da en el sector norte en El Llano y Lo Vial. En Macul en el eje de José Pedro Alessandri y como en los últimos cuatro años en Recoleta al sur de la comuna. Los colores más oscuros indican las áreas donde han disminuido las ofertas de departamentos, el caso más reconocible ocurre en Maipú, donde se registran menos ofertas que en los años anteriores. La distribución de departamentos reconoce un modelo de ciudad compacta, que aprovecha la centralidad de la ciudad, las estaciones de metro, las vías estructurantes, la ubicación de la oferta laboral y académica que la ciudad ofrece. La distribución de la oferta de casas nuevas presenta el patrón contrario al de departamentos, donde ya desde el 2007 la oferta se encuentra prácticamente en todas las comunas de la periferia de la ciudad. Los principales sectores de concentración de oferta se encuentran en Puente Alto, San Bernardo y Maipú, como lo indica el mapa para el año 2010. No existe homogeneidad en la distribución de la oferta, observándose núcleos de proyectos; los más reconocibles son en Huechuraba en el eje de Pedro Fontova, en Pudahuel en el sector de Ciudad de los Valles, Larapinta en Lampa, el norte de la comuna de Colina y el sector norte de Renca. Las comunas pericentrales han ido perdiendo proyectos, como se aprecia en la figura, comunas como Vitacura, Ñuñoa y La Cisterna han dejado de ofrecer casas nuevas en el periodo analizado. Prácticamente la oferta se expande en todas direcciones, salvo en la comuna de La Pintana. La distribución de la oferta privada de casas se relaciona con el precio y la disponibilidad de suelo para proyectos. 2 Los tipos de oferta inmobiliaria en la ciudad no dan simultáneamente y se, constituyen como dos modelos distintos, por una parte los departamentos muestran una ciudad compacta, en cambio las casas presentan un modelo difuso; ambos separados por un anillo de comunas residenciales antiguas que no han renovado su oferta inmobiliaria. Oferta de viviendas según producto Los siguientes cuatro mapas representan la localización de proyectos inmobiliarios según el número de dormitorios del producto, donde el tamaño y el color de cada símbolo indican el año en que se ofertaron; así en un mismo lugar se puede ver el lapso de tiempo que una zona de la ciudad ofrece nuevas viviendas o la distribución de los antiguos y nuevos proyectos en la ciudad. Al analizar por producto, las viviendas de un dormitorio, tienen una distribución similar a la observada en el mapa de oferta de departamentos lo que puede tener explicación en el hecho que este producto sólo se ofrece en la tipología de departamentos. Lo más importante a destacar es como en los últimos años la concentración de ofertas con un dormitorio tiende a quedarse en el centro de la ciudad, en especial en el centro histórico. Las comunas de Providencia y Las Condes han disminuido sus ofertas en lo que va del año 2010, y en comunas del pericentro como Renca, Quinta Normal, Conchalí, Recoleta, y Macul ya no se presentan ofertas de este tipo. Las viviendas de un dormitorio se asocian principalmente a personas solas, matrimonios sin hijos o adultos mayores. Los dos primeros son grupos que presentan alta movilidad residencial que pueden variar su localización según el ciclo de vida, por el mismo motivo las viviendas de un dormitorio presenta alta rotación en los usuarios de las viviendas. En la oferta de viviendas de dos dormitorios, existe una mayor dispersión que en el caso anterior; la distribución también ha ido concentrándose, principalmente hacia las comunas de Ñuñoa y San Miguel. La distribución de ofertas de viviendas de dos dormitorios corresponde en un 97% a departamentos, mientras que tipologías de casas se encuentra en San Bernardo, Lampa, Puente Alto y La Florida. 3 Las viviendas de tres dormitorios se encuentran en todas las comunas en que existe oferta inmobiliaria, independiente de si es casa o departamento, si bien no es el producto más vendido, el 90% de los proyectos ofrecidos actualmente poseen viviendas con este número de dormitorios. En el mapa se aprecia cómo la comuna de Santiago disminuye notablemente la presencia de dicho producto, a su vez, los sectores con más claras concentraciones se encuentran en Las Condes, Providencia, Ñuñoa, San Bernardo, Quilicura y Pudahuel. La situación cambia al localizar los proyectos con cuatro o más dormitorios, donde prácticamente disminuye la oferta en comunas centrales, mientras que en otras del sector nororiente, como Lo Barnechea, Vitacura, Las Condes, La Reina, Ñuñoa y el sector de Chicureo en Colina; el producto se encuentra consolidado. Venta de viviendas 4 Durante los últimos cinco años el Gran Santiago ha experimentado un importante desarrollo inmobiliario, vendiéndose más de 175.900 viviendas. De acuerdo a cifras de GFK Collect, en el año 2005 se vendieron 36.933 unidades de viviendas nuevas, al año siguiente las ventas Variación trimestral de venta de viviendas crecieron un 7% marcando un máximo histórico. Var (%) A finales del año 2008, comienza a evidenciarse 100% Casa Departamento Total los primeros signos de la crisis financiera: 80% aumenta el costo del financiamiento, disminuye 60% el consumo y cae la demanda. De esta manera, 40% se reducen los niveles de venta cerrando el año 20% con 29.370 unidades vendidas, un 22% menos 0% respecto al año anterior. Si bien al 2009 el sector 4T06 2T07 4T07 2T08 4T08 2T09 4T09 2T10 -20% 2T06 logra un repunte, registrando ventas por 32.552 -40% unidades, no alcanza los niveles observados 5 años atrás. -60% Fuente: elaboración propia en base a datos Collect En el tramo de las 1.000 y 2.000 UF se concentra el mayor nivel de ventas. En el año Periodo 2005-2010 unidades 2005 las ventas en el Gran Santiago para este 1.000-1.250 UF 1.250-1.500 UF 1.500-1.750 UF 1.750-2.000 UF 20.000 segmento superaban las 17.200 unidades, al año siguiente alcanzaron una cifra record de 15.000 19.186 unidades, luego fueron descendiendo llegando al 2008 al menor resultado anual con 10.000 un total de 13.579 unidades. Como una de las medidas reactivadoras que 5.000 impulsó el gobierno ante la crisis económica existente, a partir del 2009 se implementa el 0 Artículo 4to transitorio del programa DS40, que 2005 2006 2007 2008 2009 1S10 beneficia con un subsidio aquellas viviendas Fuente: elaboración propia en base a datos de Collect entre el tramo de las 1.000 y 2.000 UF. Los resultados el año 2009 muestran un alza del 9% en este tramo, sumando un total de 14.862. La mayor variación se produjo en el tramo de las 1.000-1.250 UF, sin embargo, el tramo de las 1.250 y 1.500 es el de mayores ventas. Si bien parte de este aumento puede atribuirse a la medida, también existe un aumento de igual magnitud en la venta del tramo siguiente, entre las 2.000 y 3.000 UF las ventas sumaron 8.939 unidades con un aumento del 9%. En el primer semestre del año en curso, la venta en el tramo de las 1.000 y 2.000 UF es de 5.847 unidades, esto es un 16% inferior a lo observado en igual periodo del año anterior. Gran Santiago: Venta viviendas nuevas 1.000-2.000 UF Venta total de Casas nuevas unidades 1.600 periodo 2005-2009 2005 2009 1.200 800 400 Pu en te A lto Sa Ma n B ipú er na rd o La mp Qu a ilic ur a Re nc a Co l Pu ina da h Pe uel ña lo La lén Fl o Hu rid ec a Lo hura Ba ba rn e La che sC a on de s Ot ra s 0 En el segmento de casas durante el 2009 se vendieron 8.747 unidades, sumando entre el 2005-2009 un total de 47.985 casas a razón de 9.600 anuales. En este ámbito, las comunas de Puente Alto y Maipú registran el mayor número de transacciones, superando las 6.000 unidades en el quinquenio. Entre los años 2005 y 2009 se observa un crecimiento en las ventas. Las comunas de Maipú y San Bernardo (segunda y cuarta entre las más vendidas) han mantenido un crecimiento Fuente: Elaboración propia en base a datos Collect 5 constante en los últimos años; respecto al año 2005 las ventas en ambas aumentaron 13% y 76% respectivamente. En tanto, Puente Alto lidera el mercado con más del 17% y se mantiene estable con ventas anuales del orden de las 1.400 unidades. Las comunas de Quilicura, Pudahuel y Huechuraba han disminuido su nivel de participación, luego que el 2006 tuvieran su mejor balance, con ventas en torno a las 1.000 unidades; actualmente no superan las 500 unidades anuales. Venta de Casas según tramos de UF unidades 8.000 Periodo 2005-2009 menos 1000 UF 1000-2000 UF 2000-3000 UF 3000-4000 UF 4000-5000 UF Mas de 5000 UF 6.000 4.000 2.000 Pu en te Al to Ma ip Qu ú Sa ilicu n B ra er na rd o La mp Pu a da Hu hue ec l hu ra b a Pe ña lol La én Flo rid a C Lo oli n Ba a rn ec he a Re n La s C ca on de s 0 Fuente: Elaboración propia en base a datos de Collect La venta de casas según tramo de UF se concentra entre las 1.000 y 2.000 UF, con más del 48% vendido en este tramo durante los últimos cinco años. Comunas representativas de este segmento son Puente Alto, Maipú y Quilicura. Se distingue además, en algunas comunas un grado de homogeneidad para distintos tramos de UF, la comuna de Peñalolén concentra la venta de casas en tres tramos, con valores de 3.000 UF y más; mientras que La Florida incluye principalmente dos tramos, con valores entre 2.000 y 4.000 UF. Se observa además, como Puente Alto, Maipú, Quilicura y San Bernardo siendo comunas periféricas, registran similar composición de precios, con una predominancia de viviendas entre 1.000 y 2.000 UF seguidas por el tramo entre 2.000 y 3.000 UF y con un porcentaje menor de viviendas con precios inferiores a las 1.000 UF. En el último año, se vendieron 23.805 departamentos, acumulando 128 mil unidades 10.500 entre el 2005-2009; lo que señala un promedio 2005 2009 9.000 anual sobre las 23.000 unidades. Parte 7.500 importante de este volumen se debe al desarrollo 6.000 que ha tenido la comuna de Santiago, reuniendo 4.500 una serie de atributos como son: el mayor acceso, cercanía y variedad de precios, lo que se 3.000 une al cambio en el perfil de en aquellos que 1.500 buscan una vivienda, con una mayor presencia 0 de personas jóvenes con independencia económica, lo hacen ser un sector preferente que acumula el 35% del total del mercado. Pese a Fuente: elaboración propia en base a datos de Collect ello, en los últimos años ha ido disminuyendo el nivel de transacciones lo que podría responder a un encarecimiento del suelo disponible para nuevos proyectos. Venta total de Departamentos nuevos Periodo 2005-2009 Sa nti ag o Ñu Pr ño ov a id La enc s C ia o Sa nde nM s igu el Ma cu Vi l tac La ura F lo ri Re da co La let a Ind Cist ep ern a e Qu nde int nci aN a or ma l Ma ipú Ot ra s unidades En tanto, las comunas de Ñuñoa, Las Condes y Providencia registran niveles similares de ventas, con promedios anuales en torno a las 3.000 unidades. La comuna de Ñuñoa, caracterizada por ser un barrio residencial, actualmente mantiene un crecimiento constante, a excepción del año 2008 con balance negativo en la mayoría de las comunas, las ventas se expanden a niveles del 15% anual. Por su parte, Las Condes y Providencia siendo comunas consolidadas en el rubro, año a año disminuyen sus niveles de venta, probablemente producto, en parte, del aumento en el precio del suelo. 6 Venta de Departamentos nuevos según tramos de UF unidades 1000-2000 UF 4000-5000 UF 2000-3000 UF 5000 UF y más Sa nti ag o Ñu La ño sC a o Pr nde s ov ide Sa ncia nM igu Re el co let Vi a tac La ura Flo rid a Ind M ep acu l en Qu den cia int aN or ma l Ma ipú La Ci ste rn a 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Periodo 2005-2009 menos de 1000 UF 3000-4000 UF Fuente: elaboración propia en base a datos de Collect Según tramos de UF, los departamentos más vendidos se concentran entre las 1.000 y 2.000 UF, influido principalmente por la comuna de Santiago con un 55% del total, donde el tipo de habitantes son en gran mayoría jóvenes que adquieren su primera vivienda, siendo departamentos pequeños. El resto de las comunas incluye además otros valores de venta. Las Condes presenta mayor variedad de precios, que fluctúan principalmente entre las 2.000 UF y más de 5.000 UF. Sólo las comunas de Quinta Normal y Maipú incluyen un mayor porcentaje de departamentos vendidos bajo las 1.000 UF. Los siguientes mapas muestran la oferta existente por proyecto en color morado y en color verde las viviendas que aún no han sido vendidas en el segundo semestre de los años 2007 y 2010. Los sectores donde el color morado predomina representa lugares en que quedan pocas viviendas disponibles, al contrario el color verde indica sectores en que hay una alta disponibilidad de viviendas sin vender. La oferta en el segundo semestre del año 2007 mostraba una alta disponibilidad de viviendas en el centro, en especial en las comunas de Santiago, Ñuñoa, Providencia, Las Condes y San Miguel. Mientras que en Quilicura, Huechuraba y Maipú evidenciaba sectores con ofertas con pocas viviendas disponibles. Al segundo trimestre del año 2010, la disponibilidad sigue presentándose en la comuna de Santiago, mientras que el resto de la ciudad presenta menor oferta. La comuna de Providencia, en relación al mismo período en el 2007, muestra una oferta menor; lo mismo ocurre en Las Condes. La periferia ha bajado el volumen de ofertas, como en el caso de Puente Alto y Cerrillos donde prácticamente quedan muy pocas viviendas por vender. 7 Venta de casas según evolución de precios La venta de casas en el segundo trimestre de este año, fue de 2.101 unidades, esto es un 19% menor a lo registrado en igual periodo del año anterior. Según el tipo de producto, las preferencias son por casas de 3 dormitorios y 2 baños (3D2B), con una superficie útil dentro del rango de los 80-90 m2. La comuna de Puente Alto, representativa de este segmento, alcanzó 316 unidades vendidas el segundo trimestre 2010. Esta comuna no ha presentado una gran diferencia respecto al tipo de vivienda que ofrece, comúnmente son viviendas orientadas a familias con hijos, en que los habitantes poseen un importante arraigo a la comuna. Como se aprecia en la tabla siguiente, sus principales programas son casas de 3D-2B, que fluctúan entre 80-100 m2, el precio promedio de ellos para el periodo de análisis es de 2.058 UF, con un aumento de 30% respecto a cinco años atrás cuando el precio de una vivienda de similares características no superaba las 1.600 UF. Otra de las opciones que privilegian los habitantes corresponde a casas de 3D-3B con superficie útil entre 80-90 m2, los precios suben 7% respecto a aquellos con 2 baños, con cifra promedio de 2.203 UF; precio que experimenta un aumento de 50% en los últimos cinco años. Solo en los últimos 3 años se han vendido minoritariamente viviendas de 2D-1B, siendo casi en su totalidad viviendas menores a 1.000 UF. Durante el último tiempo la comuna de San Bernardo ha tenido una fuerte expansión inmobiliaria, ofreciéndose con la imagen de una mejor calidad de vida, mayor tranquilidad y fácil acceso. Esta comuna se ha proyectado como una alternativa a las ya tradicionales comunas de Puente Alto y La Florida. Al segundo trimestre de 2010, se han vendido 323 casas, una disminución del 28% en relación al 2009, no obstante, al 2005 la venta creció un 64%. La venta de casas se concentra en las de 3D-2B, mayormente en un rango de 60-70 m2, el precio promedio para este tipo, en el periodo, es de 1.851 UF valor que ha experimentado un aumento de 83% en los últimos años. La comuna ha sufrido alzas en todos los tramos de precios y se asoma como una comuna con dos perfiles inmobiliarios, por un lado aquellas viviendas ubicadas en el núcleo central con precios en torno a las 1.800 UF de 2 o 3 dormitorios y la zona sur, en el sector de Nos con valores que pueden alcanzar las 3.300 UF de 3 a 5 dormitorios. Por su parte, la comuna de Huechuraba que tuvo un importante auge años atrás atrayendo nuevos habitantes a la comuna, en la actualidad las ventas no superan las 80 unidades trimestrales, con una baja del 66% luego de cinco años. Venta y Precio Promedio de casas (UF) según tipo de producto 2° Trimestre 2005 Producto Puente Alto Maipú San Bernardo Pudahuel Huechuraba Lo Barnechea Peñalolén Gran Santiago 2D-1B Ud UF - 3D-2B 3D-3B Ud UF Ud UF 161 1.596 109 1.473 9 50 - 46 91 121 4 83 878 760 784 1.309 91 1.013 2 1.887 82 3.800 98 25 6 3.150 15 863 1.677 637 Venta y Precio Promedio de casas (UF) según tipo de producto 2° Trimestre 2010 4D-3B Ud UF 26 1.769 1.608 11 1.250 9 2.488 19 2.276 60 6.960 1 3.373 24 2.259 247 2.536 1.756 3.279 3.358 5.400 5.196 3.196 Producto Puente Alto Maipú San Bernardo Pudahuel Huechuraba Lo Barnechea Peñalolén Gran Santiago 2D-1B Ud UF 1 875 6 61 3D-2B 3D-3B Ud UF Ud UF 137 2.058 104 2.203 104 1.513 132 1.185 149 1.851 50 24 2.838 29 11 3.536 29 2 7 2.871 18 1.082 709 1.879 491 4D-3B Ud UF 54 2.459 2.395 58 2.266 10 2.759 7 3.607 16 2.400 2 4.611 23 2.536 266 2.734 2.670 3.200 3.963 12.500 4.557 3.223 En estos últimos cinco años se distinguen mayores opciones al momento de elegir el tipo de vivienda: surgen comunas en las que anteriormente no existía oferta aunque hay comunas que desaparecen dentro del rango de precios que se busca; según el tipo de producto, se incorporan nuevas combinaciones de número de dormitorios y baños; y en la mayoría de los casos, se reduce el rango de superficie útil. Así por ejemplo, al año 2005 con un monto entre 1.500 y 1.600 UF se podía comprar una casa en las comunas de Cerrillos, La Florida, Lampa, Maipú, Puente Alto y Renca, de características de 3D-2B, 3D-3B o 4D-2B, con una superficie útil entre 60-100 m2. Al año 2009 con igual disposición a pagar, es posible encontrar viviendas en las mismas comunas, a excepción de Lampa, y se suman además comunas como San Bernardo, Padre Hurtado y Pudahuel; mayor 8 variedad en tipo de producto donde se incluyen los de 3D-1B y 4D-3B, pero se reduce el rango de superficie que fluctúa entre 50-80 m2. Casa Rango Precio Año 2005 Año 2009 1300-1400 UF (8) Cerrillos, La Florida , Maipú, Puente Alto, Renca, San Bernardo, Padre Hurtado , Pudahuel Comunas (8) Cerrillos, El Bosque , Lampa , Maipú, Pudahuel, Puente Alto, Quilicura , San Bernardo Producto 3D-1B, 3D-2B, 3D-3B, 4D-2B, 2D-1B, 3D-1B, 3D-2B, 4D-2B 4D-3B Superficie Útil 60-70, 70-80, 80-90, 90-100 40-50, 50-60, 60-70, 70-80 Casa Rango Precio Año 2005 Año 2009 1500-1600 UF Comunas (6) Cerrillos, La Florida, Lampa , Maipú, Puente Alto, Renca Producto 3D-2B, 3D-3B, 4D-2B Superficie Útil 60-70, 70-80, 90-100 (8) Cerrillos, La Florida, Maipú, Puente Alto, Renca, San Bernardo, Padre Hurtado, Pudahuel 3D-1B, 3D-2B, 3D-3B, 4D-2B, 4D-3B 50-60, 60-70, 70-80 Venta de departamentos según evolución de precios En la comuna de Santiago en el periodo analizado, la venta de departamentos llegó a 1.433 unidades; de ellas el producto más vendido son departamentos de 1 dormitorio y 1 baño (1D-1B) con un precio promedio de 1.454 UF, lo siguen los de 2D-2B que aumentan su precio en 40% respecto a los anteriores con un valor promedio de 2.041 UF. La superficie útil de estos departamentos en el sector promedia los 40-50 m2. Precio Promedio de departamentos (UF) según tipo de producto - 2° Trimestre 2005 1D-1B 2D-1B 2D-2B 3D-2B 3D-3B Ud UF Ud UF Ud UF Ud UF Ud UF Santiago 1.153 1.271 667 1.468 391 2.026 280 2.241 Ñuñoa 70 1.641 29 1.869 249 2.362 292 2.913 11 2.991 Providencia 116 2.013 39 2.695 102 3.003 48 3.469 12 4.500 Las Condes 188 2.298 15 2.200 382 3.912 305 4.087 76 4.780 Macul 5 1.240 20 1.935 17 2.041 San Miguel 35 1.209 15 1.480 55 1.865 141 2.244 Recoleta 62 1.398 34 1.468 60 2.088 136 1.857 Gran 1.661 1.470 1.010 1.444 1.363 2.686 1.456 2.751 125 4.719 Santiago Producto Precio Promedio de departamentos (UF) según tipo de producto - 2° Trimestre 2010 Producto Santiago Ñuñoa Providencia Las Condes Macul San Miguel Recoleta Gran Santiago 1D-1B 2D-1B 2D-2B 3D-2B Ud UF Ud UF Ud UF Ud UF 463 1.454 274 1.719 404 2.041 248 2.451 52 1.813 17 2.059 182 2.675 159 3.372 56 2.513 109 3.788 67 4.666 53 3.087 1 2.800 105 4.046 70 4.797 11 1.400 5 1.660 46 2.137 77 2.199 28 1.518 24 1.658 61 2.031 88 2.456 28 1.539 19 1.563 46 2.167 29 2.379 3D-3B Ud UF 22 3.655 36 5.306 26 6.565 - 779 1.657 493 1.626 1.115 2.545 1.042 2.802 121 5.442 Como se aprecia en la tabla superior, en los últimos cinco años, en la comuna de Santiago, se observa un aumento en los precios principalmente de aquellos departamentos más pequeños. Respecto al segundo trimestre del año 2005; el precio en los departamentos de 1D-1B para el actual periodo aumentó un 14%, mientras que los de 2D-1B se incrementaron en 17% considerando similar superficie útil (30-50 m2). En la comuna de Ñuñoa, en el segundo trimestre 2010 se vendieron 457 unidades, con una baja del 50% respecto a igual período del año anterior; sin embargo, gran parte de esto se debería al comportamiento agregado que mostraron todas las comunas luego del terremoto recién pasado. Si bien esta comuna destaca por su variada oferta, las preferencias se tornan a los departamentos de 2D-2B con una superficie promedio de 60-70 m2. Las alternativas más económicas, en esta comuna, son departamentos de 1D-1B con un precio promedio en el periodo de 1.813 UF, mientras que los de 2D-2B bordean las 2.670 UF. El producto que presenta mayor aumento en relación a cinco años atrás son los departamentos de 3D-2B y 3D-3B con un alza sobre el 20%. En Las Condes, pese a ser la tercera comuna con mayor venta de departamentos, este segundo trimestre se comercializaron solo 421 departamentos, disminuyendo un 21% respecto a 12 meses atrás. Los programas de 2D-2B son los más requeridos, con un precio promedio de 4.046 UF, aún cuando los precios son más altos que en otras comunas, debido a ser una comuna tradicionalmente de estrato alto y con acceso a servicios y espacios públicos de 9 mejor estándar, este producto sólo ha experimentado una variación del 3% respecto a cinco años atrás. En el resto de las categorías los precios suben sobre el 17%. La comuna, beneficiada por las extensiones en la línea 1, mejoras en la infraestructura vial y un fuerte crecimiento del sector comercial, la han hecho más atractiva a la hora de elegirla. Se observa un amplio rango de precios, los más económicos en promedio pueden costar 2.800 UF; mientras que uno de 3D-3B cuesta 6.565 UF en promedio. En tanto, en la comuna de San Miguel se han vendido al segundo trimestre del presente año 209 unidades de departamentos, registrando una caída del 38% respecto el mismo periodo 2009. Las preferencias son por los departamentos de 3D-2B, seguido por los de 2D-2B. A diferencia de las comunas antes citadas, en ésta las viviendas solicitadas son de una mayor superficie, ubicándose en promedio en el rango de las 60-70 m2. Teniendo en cuenta la cercanía de esta comuna respecto de otras con el centro de Santiago, posee un menor equipamiento de servicios (universidades, espacios culturales, servicios financieros, entre otros). Los precios son inferiores que otras comunas, así por ejemplo: un departamento de 3D-2B bordea los 2.456 UF valor que ha aumentado un 9% desde cinco años atrás. Para igual rango de precio de departamentos entre el año 2005 y 2009, varía el tipo de producto disponible. Es importante considerar que es relativo al rango de precios que se analiza, debido a que en algunos tramos se observan mayores variaciones, en el tipo de producto, superficie, inclusión de nuevas comunas. Departamentos Rango Precio Comunas Producto Superficie Útil Año 2005 Año 2009 1.250-1.500 UF (19) (18) Cerrillos , Conchalí, Estación Conchalí, El Bosque , Estación Central, Independencia, La Central, Independencia, Cisterna, La Florida, Las Condes, La Cisterna, La Florida, Macul, Lo Barnechea , Macul, Maipú, Maipú, Ñuñoa, Pudahuel, Puente Ñuñoa, Providencia , Quilicura, Alto , Quilicura, Quinta Normal, Quinta Normal, Recoleta, San Recoleta, San Bernardo, San Bernardo, San Joaquín, Joaquín, San Miguel y Santiago San Miguel y Santiago 1D-1B, 2D-1B, 2D-2B, 1D-1B, 2D-1B, 2D-2B, 3D-1B, 3D-2B 3D-1B, 3D-2B, 4D-2B 20-30, 30-40, 40-50, 20-30, 30-40, 40-50, 50-60, 60-70, 70-80 50-60, 60-70, 70-80 Departamentos Rango Precio Comunas Producto Superficie Útil Año 2005 Año 2009 1.500-1.750 UF (16) Conchalí, Estación Central, Independencia, La Cisterna, La Florida, Las Condes, Lo Barnechea , Macul, Maipú, Ñuñoa, Providencia, Quinta Normal, Recoleta, San Joaquín, San Miguel y Santiago 1D-1B, 2D-1B, 2D-2B, 3D-1B, 3D-2B 20-30, 30-40, 40-50, 50-60, 60-70, 70-80 (18) Conchalí, Estación Central, Independencia, La Cisterna, La Florida, Las Condes, Macul, Maipú, Ñuñoa, Providencia, Pudahuel, Puente Alto , Quinta Normal, Recoleta, San Bernardo , San Joaquín, San Miguel y Santiago 1D-1B, 1D-2B, 2D-1B, 2D-2B, 3D-1B, 3D-2B 20-30, 30-40, 40-50, 50-60, 60-70, 70-80 10 Los siguientes mapas presentan las áreas con precios mínimos de vivienda, donde el color indica el tramo de precio que se puede pagar por una propiedad. Como indica el mapa, en la mayor parte de la ciudad se puede acceder a alguna vivienda, independiente del tipo y el producto a un precio que no supera las 2.000 UF. El precio comienza a subir desde el oriente hacia el norte, y en el sector de Pudahuel, en el área de Lo Aguirre. Comparando ambos períodos, el mayor cambio se da en el área de Providencia donde actualmente no existen viviendas con precio menor a 2.000 UF; la tendencia se acerca a Ñuñoa, donde las viviendas están comenzando a subir de precio. Los sectores con los precios más altos se encuentran en Lo Barnechea y Vitacura, con precios mínimos superiores a las 8.000 UF. 11 Velocidad de Venta En los siguientes mapas de densidad, se aprecia en forma esquemática la velocidad de venta de proyectos inmobiliarios en Santiago. Los colores más oscuros indican los lugares en que más rápido se venden las propiedades, mientras los sectores de color amarillo indican áreas de ventas más lentas. Entre el año 2007 y 2010 las velocidades de venta han experimentado cambios; en el año 2007 los sectores de mayor velocidad se dieron en el centro, Ñuñoa y Providencia, los mismos sectores asociados a la venta de departamentos; mientras que en el período 2010, Huechuraba y Providencia son los sectores con mayor velocidad; donde en Huechuraba el fenómeno se asocia principalmente a casas. En términos medios, en el año 2010 se aprecia un aumento general en las velocidades de venta en las viviendas periféricas, que se puede asociar a los efectos del terremoto de febrero, por el aumento de la venta de casas, en desmedro de la vivienda en altura. 12