Lo que usted debería saber

LO QUE USTED DEBERÍA SABER SOBRE EL POUM
Y EL AYUNTAMIENTO NO LE HA EXPLICADO
¿Qué es el POUM?
POUM significa Pla d’Ordenació Urbanística Municipal. Es un instrumento normativo que determina la
configuración física, económica y social futura de un municipio y establece, con arreglo a la Ley y al
Derecho, los derechos y obligaciones de los propietarios del suelo.
¿En qué me afecta a mí la aprobación del POUM?
Si es usted vecino, el POUM determina cómo será el entorno donde vive, de qué servicios y
equipamientos dispondrá, cómo serán los edificios y las infraestructuras, si tendrá que trabajar en otra
localidad o podrá hacerlo en su pueblo, e incluso, cómo se desplazará usted de un lugar a otro; en
suma: cómo vivirá usted en su municipio.
Si es usted propietario, el POUM determina si usted conservará o no la propiedad de su terreno; si la
conserva, qué podrá y qué no podrá hacer en él; si no la conserva, si recibirá o no una indemnización
por su expropiación y, en caso afirmativo, cómo se calculará; y en todo caso, qué obligaciones tendrá
como propietario, en cuanto a urbanización, edificación y conservación de su terreno e,
indirectamente, cuánto dinero le costará cumplirlas.
¿Podrían quitarme mi terreno sin pagarme su valor de mercado?
Por desgracia, sí. La Constitución y la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea lo
prohíben, pero las leyes urbanísticas españolas y catalanas lo permiten. El Ayuntamiento podría
aplicar estas últimas para expropiarle su terreno sin pagarle su valor real.
¿De qué forma puede el POUM disponer que me expropien?
De dos formas: bien disponiendo directamente la expropiación de sus terrenos para la ejecución de
una infraestructura, un edificio público o una zona verde, o bien incluyendo su terreno en un ámbito
en el que prevea la ejecución de una actuación urbanística de remodelación urbana por el sistema de
reparcelación, y disponiendo una reducción del aprovechamiento urbanístico privado en dicho ámbito.
Esta última constituye una forma de expropiación encubierta, pues, sin llamarse expropiación, priva a
los propietarios del ámbito de una parte importante de sus terrenos y de su edificabilidad sin darles a
cambio ninguna compensación.
¿Qué es una actuación urbanística de remodelación urbana?
Es una reforma o transformación integral de un barrio o urbanización, en la que se puede cambiar
desde el trazado y el ancho de las calles hasta los usos del suelo, pasando por las tipologías
edificatorias, la densidad de viviendas y la edificabilidad de los terrenos. Estas actuaciones se
ejecutan por el sistema de reparcelación.
¿Qué es una reparcelación?
Es la agrupación de todas las parcelas de un ámbito en una sola, para luego dividirla en un nuevo
conjunto de parcelas cuya delimitación se ajuste al trazado viario, a la zonificación y a la normativa
que establezca el nuevo planeamiento.
¿Qué significa ejecutar una actuación urbanística por el sistema de reparcelación?
Significa que se ha de llevar a cabo una reparcelación física de los terrenos a fin de permitir que el
Ayuntamiento obtenga los terrenos que el nuevo planeamiento reserve para sistemas urbanísticos
(calles, escuelas, hospitales, parques...), repartiéndose los terrenos restantes entre los propietarios
particulares afectados y el propio Ayuntamiento. Los propietarios han de costear las obras de
urbanización que hayan de ejecutarse en el ámbito, y pagar las indemnizaciones a los propietarios de
las edificaciones que hayan de derribarse.
Por Ley, las cargas y beneficios de la actuación se reparten equitativamente entre sus propietarios en
proporción a la superficie de sus parcelas originales. Las cargas de una actuación urbanística son los
costes de gestión de la actuación, los de ejecución de las obras de urbanización y el pago de las
indemnizaciones. Los beneficios son la adjudicación de terrenos con aprovechamiento urbanístico,
esto es, de terrenos edificables. El aprovechamiento urbanístico es el valor que tiene el terreno en
función de su superficie, uso y edificabilidad. Si todas las parcelas tienen el mismo uso y edificabilidad
el aprovechamiento urbanístico es proporcional a la superficie de suelo. En tal caso, si dos
propietarios aportan la misma superficie de suelo a la reparcelación tienen derecho a que se les
adjudique el mismo aprovechamiento urbanístico. Los propietarios que reciben una parcela mayor de
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la que les correspondería en función de la superficie del terreno que aportaron han de compensar
económicamente a quienes reciben una parcela menor de la que les correspondería. Las cargas se
reparten entre los propietarios proporcionalmente al aprovechamiento urbanístico que se les adjudica.
Ahora bien, cuando el nuevo planeamiento urbanístico aumenta la superficie de sistemas urbanísticos
que preveía el planeamiento anterior, se reduce en igual medida la superficie de las zonas edificables
y, por consiguiente, la superficie de suelo edificable que, en conjunto, recibirán los propietarios
afectados, respecto a la que tenían inicialmente. Si el planeamiento no aumenta el aprovechamiento
urbanístico global del ámbito, ello supone inevitablemente una pérdida económica para los
propietarios afectados. Si el planeamiento además reduce la edificabilidad global del ámbito, la
pérdida para los propietarios es doble: pierden suelo y pierden techo edificable.
¿Qué consecuencias tendría la remodelación de una urbanización para sus propietarios?
De acuerdo con la Legislación Urbanística, los propietarios de terrenos afectados por una
remodelación urbana han de ceder obligatoria y gratuítamente al Ayuntamiento todos los terrenos que
éste quiera para equipamientos y zonas verdes, y además, un 10 % de los terrenos edificables que
queden libres después de hacer esas cesiones, totalmente urbanizados, y han de costear la ejecución
de todas las obras de urbanización y/o reurbanización que comporte la remodelación; y todo ello,
tanto si el nuevo planeamiento les compensa aumentando la edificabilidad global del ámbito, como si
les penaliza, reduciéndola. Además, las obras de remodelación deberían cumplir las más exigentes
normas actuales de urbanización, lo que encarecería extraordinariamente su ejecución. Pero el
Ayuntamiento no tiene que pagar ni un euro a ninguno de los propietarios afectados en ningún caso.
En consecuencia, la mayoría de los propietarios de parcelas no edificadas del ámbito perderían su
propiedad y recibirían a cambio una parcela mucho más pequeña y en una ubicación distinta,
pudiendo asimismo ver reducida en gran medida su edificabilidad, mientras la mayoría de los
propietarios de parcelas ya edificadas mantendrían su propiedad, pero a costa de compensar
económicamente a los propietarios expropiados por recibir una parcela de inferior superficie que la
suya. En suma, todos los propietarios verían reducidos sus derechos y aumentadas sus cargas
económicas, en beneficio del Ayuntamiento, que recibiría grandes extensiones de sistemas
urbanísticos y parcelas edificables totalmente urbanizadas sin ningún coste para él.
En suma, si el POUM dispusiera la modificación de la ordenación de una urbanización existente,
incrementaría las cesiones de sistemas urbanísticos, obligaría a formalizar nuevas cesiones gratuítas
de aprovechamiento urbanístico y además reduciría la edificabilidad del ámbito, aumentando las
cargas de urbanización, lo que constituiría un auténtico expolio del patrimonio de los propietarios de
parcelas afectados.
¿Qué ocurriría si no se transformaran las urbanizaciones?
Todo lo contrario. Según la Ley de Urbanizaciones, si no es preciso modificar la ordenación de una
urbanización los propietarios conservan los derechos y obligaciones establecidos en el Plan parcial al
amparo del cual se desarrolló la actuación, por lo que únicamente habrían de formalizar las cesiones
gratuítas previstas en el planeamiento que tuvieran pendientes, y ejecutar las escasas y económicas
obras de urbanización previstas en el mismo.
¿Qué dispone el Avance del POUM de El Bruc aprobado por el Ayuntamiento para la
urbanización Montserrat Park?
El Avance del POUM de El Bruc aprobado por el Ayuntamiento el 31 de octubre de 2013 no concreta
claramente lo que propone llevar a cabo en Montsrrat Park, al margen de clasificar como suelo no
urbanizable el sub-polígono “C” del ámbito, situado al Sur de la carretera N-II.a; pero sí afirma que
las obras de urbanización ejecutadas deberán ser demolidas y realizadas de nuevo en su
integridad (página 57 de la Memoria del Avance); critica que el Planeamiento vigente no
establezca las obligaciones de los propietarios (página 42 de la Memoria); cuestiona la
conveniencia de que se edifiquen las parcelas de la urbanización que aún no han sido
edificadas (página 61); y sugiere la necesidad de modificar la ordenación del polígono (página
135); todo lo cual apunta a una propuesta de remodelación integral de la urbanización, por la
que un número indeterminado de parcelas edificables de titularidad privada se convertiría en
suelo de dominio público, cediéndose al Ayuntamiento gratuitamente y totalmente urbanizadas a
cargo de los parcelistas, a fin de incrementar las reservas de zonas verdes y/o equipamientos del
polígono; alrededor de ochenta parcelas edificables habrían de ser cedidas gratuitamente al
Ayuntamiento, una vez urbanizadas con el dinero de los parcelistas, a fin de proporcionar al
Municipio un gran patrimonio municipal de suelo sin coste alguno para la Corporación; se reduciría la
superficie de suelo edificable privado y su edificabilidad, rebajando considerablemente el techo
total edificable por sus propietarios; y se concentraría la edificación en las zonas no edificadas,
cambiando la actual tipología de viviendas unifamiliares aisladas por viviendas pareadas. Todo ello,
sin derecho a indemnización para los propietarios afectados.
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¿Por qué el Ayuntamiento de El Bruc pretende remodelar Montserrat Park?
No lo sabemos; el Ayuntamiento dice que persigue mejorar la calidad de las urbanizaciones, pero lo
cierto es que de otro modo no tendría derecho a recibir gratuitamente y sin ningún coste el 10 % de
las parcelas edificables, totalmente urbanizadas a cargo de los parcelistas que, en virtud de la
legislación urbanística, sí tendrá derecho a recibir si se lleva a cabo una remodelación general de la
urbanización, enriqueciéndose a costa del patrimonio y el dinero de los parcelistas.
¿Es lícito que un Ayuntamiento se enriquezca así a costa del patrimonio de los ciudadanos?
Entendemos que no, en la medida en que se vulneraría el derecho de propiedad de los afectados,
prevaleciendo el interés particular del Ayuntamiento en aumentar su propio patrimonio al interés
general del bienestar y la calidad de vida de los cientos de propietarios y vecinos de Montserrat Park
que, lógicamente, requiere la preservación de su patrimonio y su solvencia, y al que debería servir
con objetividad su Administración Local.
¿Podría el Ayuntamiento de El Bruc optar por no transformar Montserrat Park?
Por supuesto. Depende de la voluntad política del Alcalde y de los Concejales. Así lo garantiza el
Principio de Autonomía Municipal. De hecho, eso es lo que se disponía a llevar a cabo el anterior
equipo de gobierno municipal: ejecutar las obras de urbanización sin remodelar Montserrat Park. El
Ayuntamiento es el órgano competente para la aprobación inicial del POUM y no sólo puede, sino que
debe aprobar un Plan que respete el derecho de propiedad de los afectados, como derecho
fundamental de toda persona protegido por la Constitución, por encima de cualquier otra norma legal
de rango inferior que pretenda disponer lo contrario.
¿Y porqué el Ayuntamiento no intentó hacer antes lo que ahora pretende?
Quizás sea porque antes la Ley de Urbanismo le obligaba a participar, en la misma medida que el
resto de los propietarios, en los costes de ejecución de las actuaciones urbanísticas, en la parte
correspondiente a las parcelas edificables que se le adjudicaran, por lo que no habría podido sufragar
unos gastos semejantes. En cambio, desde el año 2007, gracias a una norma de la Ley de Suelo que
estimamos claramente inconstitucional, los Ayuntamientos ya no están obligados a pagar ni un euro
de gastos de urbanización aunque reciban gratuitamente cientos de parcelas edificables, y aunque la
actuación no sólo no sea lucrativa, sino que resulte económicamente ruinosa para los propietarios
afectados.
¿Estamos a tiempo de evitar que se apruebe un POUM que nos perjudique?
Sí. El POUM de El Bruc se encuentra en una fase inicial de su tramitación, y aún es perfectamente
posible y deseable que se modifiquen sus determinaciones a fin de respetar los derechos y los
legítimos intereses y deseos de los propietarios y vecinos del municipio.
¿Qué podemos hacer para evitar que el Ayuntamiento apruebe un POUM que no nos interese?
Afortunadamente, vivimos en una democracia, en la que los municipios son gobernados por las
personas a quienes votamos en unas elecciones municipales. Y ellas lo saben. El próximo año 2015
se celebrarán elecciones municipales. En El Bruc el 40 % de los vecinos son residentes en
urbanizaciones, de manera que los candidatos a las próximas elecciones en este municipio no
pueden ignorar los derechos, ni los intereses, ni los deseos de los parcelistas.
Por tanto, está en nuestra mano lograr que el Ayuntamiento desista de aprobar un POUM que
perjudique los intereses de los vecinos y propietarios del municipio. Tan sólo hemos de hacer ver al
Equipo de Gobierno municipal que si aprueban un plan urbanístico que perjudique de una
manera u otra a los vecinos o a los parcelistas de El Bruc, o no respete sus deseos, sus
necesidades o sus limitaciones, no ganarán las próximas elecciones. El Ayuntamiento debe
consensuar el planeamiento urbanístico del Municipio con aquellos a quienes más afecta, y
éstos somos los vecinos y los propietarios de El Bruc.
¡PAREMOS EL POUM!
Asociación de vecinos de Montserrat Park
Más información: [email protected]
Enero de 2014
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