SOCIEDAD DE TASACION S.A.

Transcripción

SOCIEDAD DE TASACION S.A.
INFORME DE TASACIÓN
INFORME DE TASACIÓN
referencia: 3006955K15
SAREB, SA
Cliente
SAREB, OFICINA 0004
Entidad
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Referencia de la entidad
EDIFICIO DE VIVIENDA
Inmueble
Ubicación CALLE BENTEJUI 4 ESQ. CALLE PRINCESA GUAYARMINA 79
PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS) (35009- PALMAS (LAS))
Localidad
3 - CENTRO- CIUDAD BAJA- ARENALES
Distrito
06.08.2015
Fecha de visita al inmueble
304.542,00 €
Valor de tasacion- hipotecario
http://www.st- tasacion.es
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.
Pág.
INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIO DE VIVIENDA
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1.
SOLICITANTE Y FINALIDAD
Finalidad...........................
GARANTIA MERCADO HIPOTECARIO
(ECO 805/2003)
Criterio.............................
VALOR DE TASACION- HIPOTECARIO
SI
SI
2.
SAREB Nº Ofic 0004
Entidad
SAREB, SA
Cliente...........................
Entidad.............................
SAREB
se ha realizado para una finalidad incluida dentro del ámbito de aplicación de la orden ECO805/2003 de 27 de Marzo,
sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras,
publicada en el BOE el 9 de abril del 2003.
se ha realizado de acuerdo con los criterios, métodos y procedimientos contenidos en la orden ECO805/2003 y
legislación concordante.
De acuerdo con la finalidad y criterio expresado, el presente informe tiene por objeto determinar el valor del bien
inmueble a que se refiere el mismo, a los únicos efectos de que sirva de garantía hipotecaria de un crédito o préstamo,
por lo que no puede considerarse como una recomendación de compra o venta, o de confirmación de una decisión de
esta naturaleza.
En los anexos adjuntos al informe de Tasación, se detallan las definiciones y alcance de nuestro trabajo.
IDENTIFICACIÓN / LOCALIZACIÓN
EDIFICIO COMPLETO DE VIVIENDA DE 1ª RESIDENCIA, EN CONSTRUCCIÓN
UNIDADES
Unidades valoradas
- con construcc. sin terminar
- con uso cedido
- con protección pública
Vivienda
Oficina Comercial
Industrial
Aparcto.
Trastero
TOTAL
4
--
1
--
--
--
5
4
---
----
1
---
----
----
----
5
---
EDIFICIOS
Incompletos Completos
Total
Edificios valorados
--
1
1
- en bloque
- adosados
- aislados
----
1
---
1
---
CALLE BENTEJUI 4 ESQ. CALLE PRINCESA GUAYARMINA 79
Localización...............................................
Provincia.......................................................................................................
PALMAS (LAS)
Localidad / Municipio...............................
PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS)
Distrito postal......................................................................................................
35009
3 - CENTRO- CIUDAD BAJA- ARENALES
Barrio / Distrito.........................................
Coordenadas GPS (x ; y).........................................
(- 15.4293515981; 28.1526911263)
Nombre del conjunto / finca.............................................
-Identificación registral..............................
Registro LAS PALMAS DE GRAN CANARIA 4 . (VER TABLA 15.1)
Titularidad Registral............... (VER TABLA 15.1)
Identificación catastral........................
(VER TABLA 15.1BIS)
3.
DOCUMENTACIÓN NECESARIA
Documentación registral según normativa.......................................................................................................
Si
Calificación protección pública..............................................................
-Proyecto visado por colegio profesional........................................................................................................
(c) No Seguro de daños decenal........................................................................
(c) No
Licencia de obra...................................................................................................................
(c) No Documentación estado de ocupación.....................................................
-Última certificación de obra..................................................................................................................
(c) No Documentación urbanística....................................................................
-Si
(c) No Documentación catastral........................................................................
Presupuesto y contrato de ejecución de obra................................................................................................................
Estatutos de comunidad / Limitación de uso.......................................................................................................................
(c) No
Cédula de habitabilidad.......................................................................................................................
- - Fecha de la cedula de habitabilidad........................................................
-Otra documentación urbanística.............................................................................................................................................................
-(c) Ver condicionantes, advertencias y observaciones en capítulo 13.
4. COMPROBACIONES MÍNIMAS
Localización e inspección ocular interna........................................................................................................................
Si Estado de conservación / construcción...................................................
Si
Comprobación de la superficie del terreno..........................................................................................................................
Si
Estado de ocupación..............................................................................
Si
Uso........................................................................................................
Si
Comprobación de la superficie construida.....................................................................................................................
Si
Régimen de protección pública..............................................................
-Coincidencia superf. y características con descripción......................................................................................................................
(c) Si
Servidumbres visibles...................................................................................................................
Si
Régimen de protección urbanística / histórica ........................................
Si
Adecuación al planteamiento urbanístico...............................................
Si
Otras comprobaciones..........................................................................................................................................................................
-(c) Ver condicionantes, advertencias y observaciones en capítulo 13.
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
SAREB Nº Ofic 0004
Entidad
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5. LOCALIDAD Y ENTORNO
5.1. LOCALIDAD
Capital autonoma
Tipo de núcleo......................................................
299.089 hab
Poblac. Núcleo......................................................
383.050 hab
Poblac. Municipio................................................................
Ciudad
Categoría..............................................................................
Ocupación laboral núcleo............................................
Multiple
Creciente
Evolución poblac. municipio......................................
5.2. ENTORNO
Urbano/manzana cerrada
Carácter...................................................................
Residencial
Uso dominante.......................................................
50 años/10 % - 30 %
Antigüed./renovac..................................................
> 75 %
Grado de consolidación.......................................................
Realizadas
Infraestructuras.......................................................
Conservac. Infraestr.................................................Bueno
Suficientes
Comunicaciones.......................................................
Transporte público....................................................Bueno
Escaso
Aparcamiento............................................................
Medio
Nivel de renta.......................................................................
Media
Influencia comercial............................................................
Bajo
Ocupación locales................................................................
Equipamiento comercial..............................................
Suficiente
Suficiente
Equip. Escolar ..............................................................
Suficiente
Equip. Deportivo...........................................................
Suficiente
Equip. Asistencial..........................................................
Suficiente
Equip. Lúdico................................................................
-Equip. Administrativo.........................................................
Calificación ST
Calidad de zona
Calidad de ubicación
6.
Vivienda
Media
Media
Oficina
---
Comercial
Media
Media
Industrial
---
Aparcamiento
---
EL TERRENO (a la fecha de la visita)
6.1. SUPERFICIE TERRENO - m2
Comprobada
Registral
Catastral
143,70
145,65
150,00
Sup. Adoptada
143,70
6.2. INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES - ESTADO ACTUAL DE INFRAESTRUCTURAS AL 06/08/15
Pavimentación......................................................
Si
Red de saneamiento..............................................................
Si Conservación aparente infraestructuras....................................
Normal
Aceras.....................................................
Si
Electricidad............................................................................................................
Si % de obra de infraestructura pendiente.....................................
-Red abastec. Agua...............................................................
Si
Alumbrad. Público............................................................................................................
Si Inversión en infraestructura pendiente (€ )..............................
--
7.
LA EDIFICACIÓN
7.1. SUPERFICIE (m2)
SUPERFICIE (m2)
Vivienda
212,00
Útil
242,00
Cerrada
-Exterior cubierta (50%)
63,00
Parte común
305,00
Construida comprobada
305,00
- acceso sobre rasante
-- acceso bajo rasante
242,00
Registral
Sup. Adoptada
- nº uds / sup.media
No incluida
Oficina Comercial
Industrial
Aparcto.
Trastero
TOTAL
-----
176,00
195,00
---
-----
-----
-----
388,00
437,00
-(p) 63,00
-----
195,00
195,00
-195,00
-----
-----
-----
500,00
500,00
-437,00
305,00
--
195,00
--
--
--
500,00
4 / 76,25
24,00
- - /- --
1 / 195,00
--
- - /- --
- - /- --
- - /- --
5 / 100,00
24,00
(p) Afecta a parte del inmueble.
7.2. CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO (*)
Tipo...........................................................................................................
Uds.en bloque
Jardines privados..................................................................................
No
Uso...........................................................................................................
Vivienda
Identificabilidad...................................................................................
Media
Caráct. Representativo..........................................................................
-Nº Ascensores...........................................................................................................
1
Plantas...........................................................................................................
3 s/r y 1 b/r
Inst.seguridad.......................................................................................
--
Nº Informe ST
3006955K15
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Refer.
Entidad
Pág.
SAREB Nº Ofic 0004
Entidad
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Construcc. Auxiliares...........................................................................................................
No
Inst.prev.incendios...............................................................................
-Calid. Zon. Común..........................................................................................................
Media
Inst.comunic.........................................................................................
-Accesibilidad...........................................................................................................
-Aislam.Termico....................................................................................
Si tiene
Porteria/Vigilancia...........................................................................................................
No
Cimentación.........................................................................................
Zapat.aislad. horm.armado
Patio...........................................................................................................
No tiene
Estructura.............................................................................................
Hormigon armado
Sala comunitaria...........................................................................................................
No tiene
Forjado.................................................................................................
Unidireccional/vig. hormigon
Aparcamiento...........................................................................................................
No
Cubierta................................................................................................
Plana visitable pav.ceram.
Circulac. Inter...........................................................................................................
-Cerramientos........................................................................................
Fabrica de ladrillo
Carpintería exterior...............................................................................
Doble- aluminio
Piscina...........................................................................................................
No
Pistas deport...........................................................................................................
No
Carpintería interior...............................................................................
Madera / Barnizada
(*) Ver anexo final "Límites y condicionantes de la tasación"
Calificación ST
Calidad de edificio
Vivienda
Media
Oficina
--
Comercial
Media
Industrial
--
Aparcamiento
--
7.3. CARACTERISTICAS DE LAS UNIDADES VALORADAS (*)
Vivienda
Oficina
Comercial
Industrial
Diversas
-Multiple/no influye el v - Orientación...........................................................................................................
Excelente
---Iluminación...........................................................................................................
Favorable
Asoleo...........................................................................................................
Espacios neutros
---Vistas...........................................................................................................
Suficiente
-Suficiente
-Ventilación...........................................................................................................
Bajo
---Nivel de ruidos fachada...........................................................................................................
Si
---Desniveles / Obstáculos...........................................................................................................
--0,644
-Coef. Tabla de fondo...........................................................................................................
Si, media
-Si, media
-Polivalencia...........................................................................................................
No
---Divisibilidad...........................................................................................................
Buena
-Buena
-Funcionalidad...........................................................................................................
---Potencialidad de cambio de-uso
Exterior
-Exterior
-Exterior/interior...........................................................................................................
--Nivel de acera
-Acceso...........................................................................................................
----Tipo plaza / Cabida...........................................................................................................
----Maniobrabilidad...........................................................................................................
2
---Nº dormitorios..........................................................................................................
- / 2 /0
- / Nº depend / wc................ 3 / 1 - 2
Si
tiene
Area pública/ventas.........
Naves producc./fabric.....
No tiene
-No tiene
-Calefacción...........................................................................................................
No tiene
-No tiene
-Aire acondicionado...........................................................................................................
----Climatización...........................................................................................................
----Anticontaminación...........................................................................................................
--No
-Falso techo registrable...........................................................................................................
--No
-Suelo técnico...........................................................................................................
Red de p.v.c.
-Red de p.v.c.
-Fontanería...........................................................................................................
Si tiene
-Si tiene
-Electricidad...........................................................................................................
No tiene
-No tiene
-Gas ciudad..........................................................................................................
Nivel calidad inst..........................................................................................................- ----Niv. calidad equip./ofic...........................................................................................................
Aparcamiento
------------------ / --------------
Acabados, instalaciones o elementos const.
Oficina
Comercial
Industrial
---Que dificulten otros usos:................................................................................................................
---Recuperables:.......................................................................................................................................
Nº Informe ST
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Refer.
Entidad
Pág.
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Acabados int.(*)
Generales del Uso
Paredes
Suelos
Techos
Zonas Húmedas
Paredes
Suelos
Techos
Zonas Comunes
Paredes
Suelos
Techos
SAREB Nº Ofic 0004
Entidad
Vivienda
Oficina
Comercial
Industrial
Aparcamiento
Pintura
--
Pintura/No aplicable
--
--
Ceramico
--
Ceramico/No aplicable
--
--
Pintura
--
Pintura/No aplicable
--
--
Ceramico
--
No aplicable
--
--
Ceramico
--
No aplicable
--
--
Escayola
--
No aplicable
--
--
Pintura
--
Pintura
--
--
Ceramico
--
Ceramico
--
--
Escayola
--
Pintura
--
--
Calificación ST
Vivienda
Oficina
Comercial
Industrial
Aparcamiento
Calidad unidades
Media
--
Media
--
--
(p) Afecta a parte del inmueble
7.4. ESTADO ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE AL 06/08/15
X Construcción
no terminada..............................................................................................................................................................
En construccion
Fase de construcción más avanzada......................................................................................................................................................
Instalaciones
Plazo máx./Fecha apróx. terminación construcción...............................................................................................................................
9 meses / 06.05.2016
Indicador obra parada...........................................................................................................................................................................
Si
Obra recuperable/irrecuperable.............................................................................................................................................................
Recuperable
Usos (parte no terminada) Vivienda
4
Numero de uds
305,00
Superficie (m2)
56,99%
Consum. presto (%)
-Consum. presto.const. aux. (%)
-Consum. presto. acab. rec.(%)
116.755
Invers. pendte(€ )
Oficina
Comercial
Industrial
Aparcto.
Trastero
Total
-------
1
195,00
56,99%
--32.446
-------
-------
-------
5
500,00
56,99%
--149.202
Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningún
caso se pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.
Construcción terminada...................................................................................................................................................................
-Estado de conservación.........................................................................................................................................................................
-Deterioros aparentes.............................................................................................................................................................................
-Año rehabilitación.............................................................................................................................................................................
-Usos (parte terminada)
Numero de uds
Superficie (m2)
Antigüedad (años)
Vida útil rest.(años)
Depreciación (%)
Deprec.constr.aux (%)
Deprec.acab.recuper (%)
Vivienda
Oficina
Comercial
Industrial
Aparcto.
Trastero
Total
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
Nº Informe ST
3006955K15
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Refer.
Entidad
Pág.
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8.
SAREB Nº Ofic 0004
Entidad
SITUACIÓN URBANÍSTICA
Planeamiento.........................................................................................................................................................................................
Plan general de PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS)
Clasificación..........................................................................................................................................................................
Suelo urbano
Adecuación a normativa urbanística......................................................................................................................................................
Si
Uso actual autorizado............................................................................................................................................................................
Si
Calificación...........................................................................................................................................................................................
Apr- 17 (ordenanza zonal bt)
Situación de fuera de ordenación...........................................................................................................................................................
No
Existecia de protección urbanística / histórica.......................................................................................................................................
No
(*) Ver observaciones en Capítulo 13.
9.
RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
9.1. PROTECCIÓN PÚBLICA
Régimen................................................................................................................................................................................................
-Expediente............................................................................................................................................................................................
-Documento.....................................................................................................................................................................................
-Plazo / fecha de protección....................................................................................................................................................................
-Protección por usos
Numero de uds
Superficie de Protección (m2)
Módulo (€ / m2)
V.máx.legal.(€ )
Vivienda
Oficina
Comercial
Industrial
Aparcto.
Trastero
Total
-----
-----
-----
-----
-----
-----
-----
9.2. TENENCIA Y OCUPACIÓN
Estado ocupación..................................................................................................................................................................................
En construccion
Destino de ocupación............................................................................................................................................................................
Uso propio o venta
Actividad económica.............................................................................................................................................................................
No tiene
Título de la cesión.................................................................................................................................................................................
-Antigüedad media contratos (años).......................................................................................................................................................
-Plazo medio de contratos (años)............................................................................................................................................................
-Vivienda
Oficina Comercial Industrial
Alquiler por usos
----Nº uds uso cedido / alq.
----Superficie alquilada (m2)
----Superf. alq./valorada (%)
9.3. DERECHOS / LIMITAC. DOMINIO............................................
--
Aparcto.
Trastero
Total
----
----
----
Gráficos estado actual y situación
RITMO CONSTRUCCIÓN
5,00 % mensual
Resto de (meses)
9
SIN CESIÓN DE USO
100,00% superficie - 500m²
ESTADO DE PROTECCIÓN
% construcción 100
0
56,99
ESTADO DE CONSTRUCCIÓN
100,00% superficie - 500 m²
ESTADO DE OCUPACIÓN
CONSTRUCCIÓN NO TERMINADA
SIN PROTECC.PUBLICA
100,00% superficie - 500 m²
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
SAREB Nº Ofic 0004
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10.1. ANÁLISIS DEL MERCADO RESIDENCIAL COMPARABLE EN VENTA
Uso a desarrollar: Vivienda
Ambito: Municipio
Oferta
Modalidad de uso:
Demanda, ventas, tendencia
Vivienda en edificio
Precios actuales
Análisis, estimaciones y ajuste de valor
Producción.......................................................................................................
Medio Nivel Demanda.........................................................................................................
Escaso Intervalo.......................................................................................................
1120- 1650 € /m² Volatilidad ciclos pasados...................................................
No
Stock act..........................................................................................................
Medio Velocidad ventas........................................................................................................
En plazos dilatados Evolución.........................................................................................................
Inferior al IPC Coyuntura de mercado........................................................
Recesion
Tendencia.........................................................................................................
Mantenimiento Rel. dem- ofert.........................................................................................................
Dem. inferior a ofert. Expectativas.........................................................................................................
Decrec.- neg. Probabilidad........................................................................
No
Ajuste de valor por comparación
0%
Justificación de la probabilidad de reducción
-Justificación de ajuste de precios
La evolución de los precios de comparables en los dos últimos años, su tendencia actual, así como los niveles de Demanda y Oferta y la velocidad de las
ventas permiten estimar la no existencia de una probabilidad elevada de la reducción del valor de mercado por comparación.
HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO RESIDENCIAL EN VENTA:
DATOS Y PRECIOS
Dirección
Municipio
Código Postal
Fecha Información
Fuente del dato
Modalidad de vivienda
Cali. edificio
Superficie
V. útil rest.
Altura
Acc. vertical
Programa
Cali. ambiental
Calefacción
Aire Acond.
Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3
Calle Doña
Calle Malvasia,3 Calle Hinojo,29
Juana Marrero,3
Palmas De Gran Palmas De Gran Palmas De Gran
Canaria (Las)
Canaria (Las)
Canaria (Las)
35018
35019
35010
jun- 15
jun- 15
ago- 15
Particular
Dmc
Api
En edificio
En edif.c/anejos En edificio
Media
Baja
Media
60
78
100
93
95
88
3
0
2
Medio alta
Media
Medio alta
Media
Medio alta
Media
Media
Media
Media
No tiene
No tiene
No tiene
No Tiene
No Tiene
No Tiene
Comparable 4 Comparable 5
Calle Galileo,12 Calle Naval
La,80
Palmas De Gran Palmas De Gran
Canaria (Las)
Canaria (Las)
35010
35008
may- 15
ago- 15
Api
Api
En edificio
En edificio
Media
Medio alta
50
62
86
96
2
6
Medio alta
-Alta
Alta
Media
Media
No tiene
No tiene
No Tiene
No Tiene
Comparable 6
Calle
Benecharo,8
Palmas De Gran
Canaria (Las)
35009
ago- 15
Particular
En edificio
Media
76
97
3
Medio alta
Media
Media
No tiene
No Tiene
Inmueble tasado
Calle Bentejui,
Nº:4
Palmas De Gran
Canaria (Las)
35009
ago- 15
-En edificio
Media
76
100
1
Medio alta
Medio alta
Media
No tiene
No Tiene
Precio unitario (€ /m²)
1.383,33
1.643,95
1.120,00
1.650,00
1.451,61
1.631,58
--
CALCULO DEL VALOR
Fecha Información
Cali. Edificio
Superficie
V. Útil rest.
Altura
Acc. Vertical
Programa
Cali. Ambiental
Calefacción
Aire Acond.
Otros: Z.Comunes
Coeficiente homogen.
Val.unit.homog.(€ /m²)
Ponderación
Comparable 1
Similar
Similar
Algo Mejor
Similar
Algo Mejor
Similar
Peor
Similar
Similar
Similar
Algo Mejor
0,97
1.342,00
20,00%
Comparable 2
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Algo Mejor
0,90
1.480,00
15,00%
Comparable 3
Similar
Similar
Peor
Algo Peor
Similar
Similar
Algo Peor
Similar
Similar
Similar
Algo Mejor
1,06
1.187,00
15,00%
Comparable 4
Similar
Similar
Mejor
Algo Peor
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Algo Mejor
0,83
1.370,00
20,00%
Comparable 5
Similar
Algo Mejor
Algo Mejor
Similar
Mejor
Algo Peor
Similar
Similar
Similar
Similar
Algo Mejor
0,88
1.278,00
20,00%
Comparable 6
Similar
Similar
Similar
Similar
Algo Mejor
Similar
Algo Peor
Similar
Similar
Similar
Algo Mejor
0,94
1.534,00
10,00%
Inmueble tasado
ago- 15
Media
76
100
1
Medio Alta
Medio Alta
Media
No Tiene
No Tiene
-1.351,45
Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. de vivienda (€ /m2).................................................................
1.331,18
Valor € /m2
Superficie
Valor €
Refer. Superficie del Inmueble
Refer. Valor € /m2 del Inmueble
Refer. Valor € del Inmueble
Comparable 1
Comparable 2
Comparable 3
Comparable 4
Comparable 5
Comparable 6
Inmueble tasado
MÉT. COMPARACIÓN USO VIVIENDA
Valor homogeneizado
Constr.aux........................................................................................................
- - Sup.vinculad.........................................................................................................
8.120 Acabad.recup.........................................................................................................
- - 305,00 m² x 1.331,18 € /m².............................................................
406.010
Correcc.valor homogeneizado (€ )...............................................................
8.120
Valor por comparación (Vc) (€ )..................................................................
414.130
Afecciones.........................................................................................................
-V. COMPARACIÓN AJUST. [100% Vc ](€ )
414.130
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
SAREB Nº Ofic 0004
Entidad
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10.2. ANÁLISIS DEL MERCADO DE COMERCIAL COMPARABLE EN VENTA
Uso a desarrollar: Comercial
Ambito: Municipio
Oferta
Demanda, ventas, tendencia
Modalidad de uso:
Local comercial en edificio, con acceso desde calle
Precios actuales
Análisis, estimaciones y ajuste de valor
Producción.......................................................................................................
Medio Nivel Demanda.........................................................................................................
Escaso Intervalo.......................................................................................................
768- 1564 € /m² Volatilidad ciclos pasados...................................................
No
Stock act..........................................................................................................
Medio Velocidad ventas........................................................................................................
En plazos dilatados Evolución.........................................................................................................
Inferior al IPC Coyuntura de mercado........................................................
Recesion
Tendencia.........................................................................................................
Mantenimiento Rel. dem- ofert.........................................................................................................
Dem. inferior a ofert. Expectativas.........................................................................................................
Decrec.- neg. Probabilidad........................................................................
No
Ajuste de valor por comparación
0%
Justificación de la probabilidad de reducción
-Justificación de ajuste de precios
La evolución de los precios de comparables en los dos últimos años, su tendencia actual, así como los niveles de Demanda y Oferta y la velocidad de las
ventas permiten estimar la no existencia de una probabilidad elevada de la reducción del valor de mercado por comparación.
HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO DE COMERCIAL EN VENTA:
DATOS Y PRECIOS
Dirección
Municipio
Código Postal
Fecha Información
Fuente del dato
Modalidad de local
Cal. barrio
Cal. ubicación
Cal. edificio
Cal. inmueble
Flujo peatonal
Ident./visualiz
Polivalencia
Desn./obst./est.
Sup.Construida
Comparable 1
Calle Secretario
Padilla
Palmas De Gran
Canaria (Las)
35010
jun- 15
Api
Loc.calle en edf
Media
Media
Medio baja
Medio baja
Medio
Media
Media
No
126
Comparable 2
Calle Suarez
Naranjo
Palmas De Gran
Canaria (Las)
35004
jun- 15
Api
Loc.calle en edf
Media
Media
Media
Media
Bajo
Baja
Media
No
205
Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5
Calle Mar Azul Calle Malvasia Calle
Vacaguare,5
Palmas De Gran Palmas De Gran Palmas De Gran
Canaria (Las)
Canaria (Las)
Canaria (Las)
35010
35019
35009
abr- 15
jun- 15
ago- 15
Dmc
Dmc
Particular
Loc.calle en edf Loc.calle en edf Edific.completo
Media
Medio alta
Media
Medio baja
Media
Media
Media
Media
Media
Media
Media
Media
Bajo
Medio
Bajo
Baja
Alta
Media
Media
Media
Media
No
No
Si
158
191
180
Comparable 6
Calle Salvia
Inmueble tasado
Calle Bentejui,
Nº:4
Palmas De Gran Palmas De Gran
Canaria (Las)
Canaria (Las)
35010
35009
abr- 15
ago- 15
Particular
-Loc.calle en edf Loc.calle en edf
Media
Media
Medio baja
Media
Media
Media
Media
Media
Bajo
-Baja
-Media
-Si
-120
195,00
Precio unitario (€ /m²)
768,05
1.111,11
875,20
1.564,30
1.111,11
1.086,96
--
CALCULO DEL VALOR
Fecha Información
Cal. Barrio
Cal. Ubicación
Cal. Edificio
Cal. Inmueble
Flujo peatonal
Ident./Visualiz
Polivalencia
Desn./Obst./est.
Sup.Construida
Otros: - Coeficiente homogen.
Val.unit.homog.(€ /m²)
Ponderación
Comparable 1
Similar
Similar
Similar
Algo Peor
Algo Peor
Similar
Similar
Similar
Similar
Mejor
-1,05
806,00
15,00%
Comparable 2
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
-1,04
1.155,00
20,00%
Comparable 3
Similar
Similar
Algo Peor
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Algo Mejor
-1,07
936,00
15,00%
Comparable 4
Similar
Algo Mejor
Similar
Similar
Similar
Similar
Algo Mejor
Similar
Similar
Similar
-0,92
1.439,00
10,00%
Comparable 5
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Algo Mejor
-1,02
1.133,00
20,00%
Comparable 6
Similar
Similar
Algo Peor
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Similar
Mejor
-1,07
1.163,00
20,00%
Inmueble tasado
ago- 15
Media
Media
Media
Media
----195,00
-1.095,40
Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. comercial considerando CTF (€ /m2)......................................
705,44
Valor € /m2 fachada
Superficie
Valor €
Refer. Superficie del Inmueble
Refer. Valor € /m2 del Inmueble
Refer. Valor € del Inmueble
Comparable 1
Comparable 2
Comparable 3
Comparable 4
Comparable 5
Comparable 6
Inmueble tasado
MÉT. COMPARACIÓN USO COMERCIAL
Valor homogeneizado
Constr.aux........................................................................................................
- - Sup.vinculad.........................................................................................................
- - Acabad.recup.........................................................................................................
- - 195,00 m² x 705,44 € /m²................................................................
137.561
Correcc.valor homogeneizado (€ )...............................................................
-Valor por comparación (Vc) (€ )..................................................................
137.561
Afecciones.........................................................................................................
-V. COMPARACIÓN AJUST. [100% Vc ](€ )
137.561
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
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11. RESUMEN DE MÉTODOS UTILIZADOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS
MÉTODO DE COMPARACIÓN:
Datos y valores calculados por usos
Vivienda
Aparcto.
Trastero
Total
Número de uds en que se aplica
Superficie en que se aplica (m2)
Val.comparac.ajust.(€ /m2)
Afecciones
4
305,00
1.357,80
--
-----
1
195,00
705,44
--
-----
-----
-----
5
500,00
1.103,38
--
V. COMPARACIÓN AJUST. (€ )
414.130
--
137.561
--
--
--
551.691
MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS: NO APLICABLE
Número uds contrato de alquiler
Renta contractual total (€ /año)
Plazo med. restante rtas. contr. (años)
Renta mercado considerada (€ /año)
Gastos anuales arrendador (€ /año)
% revalorización de rentas.
Valor de Reversión (€ )
Tasa actualización (deuda ,96)
Afecciones
VALOR ACTUALIZACIÓN (€ )
Vivienda
Aparcto.
Trastero
Total
---
---
---
---
---
---
---
----
----
----
----
----
----
----
-------
-------
-------
-------
-------
-------
-------
--
--
--
--
--
--
--
MÉTODO DEL COSTE:
Vivienda
4
305,00
750,00
Coste contrucción nuevo (€ /m2)
228.750
Coste de construcción a nuevo (€ )
-Depreciación del coste (%).
56,99%
Consumido del Presup. (%)
130.366
Coste de construcción utilizado (€ )
28.989
Gastos necesarios a nuevo (€ )
-Depreciación de los gastos (%)
36,63%
Gastos actuales realizados (%)
10.618
Gastos Necesarios utilizados (€ )
-Otros costes a nuevo
-Depreciación de otros costes (%).
-Consumido de otros costes (%)
0
Costes utiliz.(€ )/Constr.aux- Acabados.
Aparcto.
Trastero
Total
----
1
195,00
320,00
----
----
----
5
500,00
582,30
----
62.400
-56,99%
----
----
----
291.150
-56,99%
--
35.562
--
--
--
165.928
----
9.629
-41,76%
----
----
----
38.618
-37,91%
--
4.021
--
--
--
14.639
----
----
----
----
----
----
--
--
--
--
--
0
Val.terreno urbaniz.(€ /tabla) 15.9)
Cargas sobre el terreno (€ )
Infraestructuras pendientes (€ )
Valor de terreno utilizado (€ )
86.925
---
----
37.050
---
----
----
----
123.975
---
86.925
--
37.050
--
--
--
123.975
C. REEMPLAZAMIENTO (€ )
C.reemplazamto.hip.edif.term.(€ )
227.909
344.664
---
76.633
109.079
---
---
---
304.542
453.743
Industrial
Aparcto.
Trastero
Total
OTRO MÉTODO NO INCLUIDO EN NORMATIVA:
Afecciones
VALOR OTROS MÉTODOS (€ )
Vivienda
NO APLICABLE
Oficina Comercial
----
----
----
----
----
----
----
--
--
--
--
--
--
--
Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningún caso se pueden considerar como un
nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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12. VALOR DE TASACIÓN
Valor de Tasación - Hipotecario (€ ) al 06.08.15
Aportación al valor:
Edif. no term. a 06.08.15
Vivienda
Oficina
Comercial
Industrial
Aparcto.
Trastero
Total
227.909,00
--
76.633,00
--
--
--
304.542,00
VALOR DE TASACIÓN - HIPOTECARIO del inmueble al 06.08.15
304.542,00
Valor de Tasación - Hipotecario (€ ) en hipótesis de edificio terminado del inmueble en ejecución
Vivienda
Oficina
Comercial
Industrial
Aparcto.
Aportación al valor:
414.130,00
137.561,00
-Edificación terminada
VALOR DE TASACIÓN - HIPOTECARIO EN HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO (€ )
del inmueble en ejecución:
Trastero
Total
--
551.691,00
551.691,00
551.691,00
Valor por comparación
CUADRO DESGLOSE DE VALORES TÉCNICOS (€ )
Id
Escalera
Id Planta
Puerta
ubicación
Uso
unid
Finca
registral
Superficie
adoptada
Valor de
reemplazto.
Valor por
comparac.
Valor por
comparac. ajust.
Valor de
actualizac.
Valor otro
método
Valor máx.legal
S VALORES ACTUALES A 06/08/2015
S CALLE BENTEJUI 4 ESQ. CALLE PRINCESA GUAYARMINA 79 (56,99 % constr - 388,00 m² sup.útil)
S Total (56,99 % )
--
500,00
304.542
--
--
--
--
--
S Total Inmueble a 06/08/2015
--
500,00
304.542
--
--
--
--
--
S VALORES HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO DE EDIFICACIÓN NO TERMINADA A 06/08/2015
S 1
Pb
1
L
20815
195,00
109.079
137.561
137.561
--
--
--
S 1
Pª1
A
V
20816
74,50
82.968
99.693
99.693
--
--
--
S 1
Pª1
B
V
20817
78,00
86.860
104.281
104.281
--
--
--
S 1
Pª2
A
V
20818
74,50
85.415
102.713
102.713
--
--
--
S 1
Pª2
B
V
20819
78,00
89.421
107.443
107.443
--
--
--
--
500,00
453.743
551.691
551.691
--
--
--
S Total Edif. 1
CUADRO DESGLOSE DE VALORES ADOPTADOS (€ ) Y CAUTELAS
Id
Escalera
Id Planta
Puerta
ubicación
Uso
unid
Finca
registral
Superficie
adoptada
Cautelas
Valor
Suelo
Valor
seguro
304.542,00
123.975
180.567
304.542,00
123.975
180.567
Val.Tasación Hipotecario
S Total (56,99 % )
--
500,00
--
500,00
--
S VALORES HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO DE EDIFICACIÓN NO TERMINADA A 06/08/2015
S 1
Pb
1
L
20815
195,00
O1 A1
137.561,00
37.050
72.029
S 1
Pª1
A
V
20816
74,50
A2 O1
99.693,00
20.115
62.853
S 1
Pª1
B
V
20817
78,00
A2 O1
104.281,00
21.060
65.800
S 1
Pª2
A
V
20818
74,50
O1 A2
102.713,00
22.350
63.065
S 1
Pª2
B
V
20819
78,00
O1 A2
107.443,00
23.400
66.021
500,00
--
551.691,00
123.975
329.768
S
Total Edif. 1
--
Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación que afecta
parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
13. - CAUTELAS
13.1. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS:
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
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Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Condicionantes comunes a todo el inmueble:
- [CI.101] A que la superficie adoptada en el informe, comprobada sobre los planos aportados que se adjuntan en los
anexos, se corresponda con la real
- [CT.01] A que se aporte el proyecto visado por el colegio oficial competente y a que se presenten las mismas
características estimadas para realizar la valoración.
- [CU.01] A que se aporte la Licencia de Obras que autoriza la construcción valorada y no presente condiciones que
pudieran afectar a los valores calculados.
Advertencias comunes a todo el inmueble:
- [AC.04] Existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción catastral. Estas discrepancias no
inducen a dudar sobre su identificación o características y previsiblemente no influirán sobre los valores calculados
- [AI.50] La descripción registral aportada se corresponde aparentemente con el conjunto valorado aunque hay algunas
discrepancias que no inducen a dudas sobre su identificación, ni influyen previsiblemente sobre su valor.
- [AT.02] Los cálculos realizados en este informe se basan en estimaciones realizadas por el tasador al no haber
dispuesto para realizar su trabajo según define la ECO- 805/2003 de la última certificación de las obras ni del
Presupuesto de ejecución de las obras. Es conveniente que esta situación anómala se subsane lo antes posible,
facilitando los documentos descritos, con el fin de reflejar en el expediente la adecuación de la evolución constructiva
de las obras con la evolución de la inversión realizada.
- [AT.04] El desglose del coste de construcción en capítulos de obra es una estimación realizada por el tasador. Está
basado en las características indicadas en la documentación dispuesta y pudiera presentar diferencias con el coste de
ejecución real de la obra.
- [AU.02] Para realizar el presente informe no se nos ha proporcionado la última certificación de obra expedida por la
dirección facultativa por lo que el avance de la obra y el valor de la misma que figura en este documento son una mera
estimación basada en una inspección ocular limitada que hemos efectuado a la fecha. En consecuencia no hemos
realizado nuevas mediciones ni comprobado si la calidad de las unidades terminadas se corresponde con las
proyectadas o con las buenas normas de la construcción, por lo que este informe no sustituye a la certificación de la
obra, emitida por la dirección facultativa
Advertencias que afectan parcialmente al inmueble:
A1 - [AL.01] Para esta valoración no se ha dispuesto del Estatuto de la Comunidad en la que se integra el local
valorado, por tanto se desconoce si tienen alguna limitación de uso y su posible influencia en el Valor que se certifica.
A2 - [AU.50] No se ha aportado el Seguro de daños Decenal del Elemento.
13.2. OBSERVACIONES:
Observaciones comunes a todo el inmueble:
- [OI.M10] Las discrepancias sin dudas sobre la correspondencia real - registral se deben a que en la documentación
registral aportada figura un número de gobierno diferente al actual, correspondiéndole el número 4 de la calle Bentejuí;
si bien no hay dudas en cuanto a su identificación al comprobarse los linderos y descripción general que se hace del
edificio en las notas simples aportadas (edificación en esquina).
- [OO.02] Se ha comprobado el estado de ocupación del inmueble en base a la información que ha sido facilitada por
el solicitante de la tasación a 06.08.2015
- [OT.M07] Las discrepancias sin dudas sobre la correspondencia real - catastral se deben a que la referencia catastral
adoptada se corresponde con el suelo donde se ha construido el edificio valorado.
- [OT.05] Los porcentajes de obra ejecutada asignados a los capítulos de obra son estimativos según intervalos de 5%
en 5%; siendo el porcentaje global, y el importe en euros, el resultado de la suma de las aportaciones parciales de los
distintos capítulos.
- [OT.08] El porcentaje de obra realizada considerado en esta tasación no corresponde al porcentaje real de avance de
la obra sino a la parte realizada del presupuesto considerado en el informe y que es una estimación del tasador
- [OU.04] Se ha comprobado la adecuación al planeamiento urbanístico del inmueble en base a la información que ha
sido facilitada por la consulta del planeamiento municipal a través de medios informáticos a 07.08.2015
- [OV.03] El Valor mínimo del Seguro de daños que figura en el "Cuadro Desglose de Valores Técnicos" de nuestros
informes y certificados de tasación se ha calculado según el criterio definido en la ECO 805/2003, el cual establece que
la suma asegurada no será inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del inmueble
objeto de valoración, el valor del terreno en que se encuentra. En nuestro Informe de valoración se incluye la tabla
anexa "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados" en la cual se ha calculado también el Valor
mínimo del Seguro de daños a partir de los criterios establecidos por el RD 716/2009, según el cual la suma asegurada
deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables por
naturaleza, en particular el valor del suelo. (Ver tabla "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados"
anexa al informe).
- [OR.M10] Para la realización del presente informe se han aportado notas simples de todos los elementos que
conforman la División Horizontal. La comprobación de la superficie total del edificio donde se integran los elementos
valorados se ha obtenido de la Escritura de Obra Nueva en Construcción y División Horizontal.
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
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Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
- [OT.04] No se ha dispuesto del presupuesto de contrata real. El coste de construcción adoptado es una estimación
basada en las características indicadas en la documentación dispuesta y pudiera presentar diferencias con el coste de
ejecución real de la obra.
- [OT.50] No se ha aportado el contrato de ejecución de la obra; se desconoce por tanto si las condiciones contractuales
pueden afectar a la valoración.
- [OU.08] Las características físicas de la edificación se adecuan a la normativa urbanística vigente.
- [OU.703] Para realizar el presente informe no se nos ha proporcionado la última certificación de obra expedida por la
dirección facultativa por lo que el avance de la obra y el valor de la misma que figura en este documento son una mera
estimación basada en una inspección ocular limitada que hemos efectuado a la fecha
Observaciones que afectan parcialmente al inmueble:
O1 - [OC.02] No se ha dispuesto de la superficie catastral de la edificación
NOTA:
Salvo que se exprese lo contrario en el informe, no se ha dispuesto de información relativa a sentencias, resoluciones
judiciales, procesos abiertos o causas pendientes que afecten o puedan afectar a la situación urbanística expuesta en la
valoración, al planteamiento de la misma o a los valores adoptados. Así mismo, no se han solicitado informes vinculantes
de la administración competente sobre la situación jurídica del inmueble, considerando además que parte de dicha
información puede no ser pública. En el caso de que la situación jurídica del inmueble sea distinta a la recogida y
explicitada en el informe, el resultado de la valoración podría verse afectado y la misma debería ser revisada.
14 - PUNTOS FUERTES Y DÉBILES DEL INMUEBLE TASADO
P.F.: ubicación en zona residencial próxima a servicios, equipamientos deportivos y en las mediaciones de la playa de
Las Canteras. Edificio en esquina, todas las viviendas son exteriores.
P.D.: carece de aparcamiento interior. La situación actual del mercado inmobiliario, por la coyuntura económica actual,
con ventas dilatadas a largo - medio plazo.
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
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SAREB Nº Ofic 0004
Entidad
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15 - TABLAS ANEXAS CON INFORMACIÓN DESGLOSADA
CUADRO DESGLOSE DE APORTACIONES AL VALOR CERTIFICADO ACTUAL (€ ), Y CAUTELAS
No es posible asignar un Valor de tasación actual por separado a cada finca registral y/o unidad funcional por no
garantizarse su terminación de un modo independiente del resto del conjunto- edificio.
A petición de la Entidad se ha determinado la participación de cada finca registral y/o unidad funcional en el total del
Valor de tasación actual certificado para el conjunto.
Estas participaciones en el valor certificado se han determinado conforme a los criterios de la Orden ECO 805/2003.
Aportaciones al valor actual (€ )
Id
Escalera
Id Planta
Puerta
ubicación
Uso
Finca
registral
Superficie
adoptada
Valor
Certificado
Valor
Suelo
Valor
seguro
S 1
Pb
1
L
20815
195,00
76.633,00
37.050
39.583
S 1
Pª1
A
V
20816
74,50
54.482,00
20.115
34.367
S 1
Pª1
B
V
20817
78,00
57.038,00
21.060
35.978
S 1
Pª2
A
V
20818
74,50
56.861,00
22.350
34.511
Pª2
B
V
20819
S 1
S Total (56,99 % )
78,00
59.528,00
23.400
36.128
--
500,00
304.542,00
123.975
180.567
--
500,00
304.542,00
123.975
180.567
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
SAREB Nº Ofic 0004
Entidad
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15.1 - Desglose de identificación registral facilitada
Id
Id
Escalera Planta
Puerta
Uso/ Finca Reg./
ubicación estado Nº Orden
Nº
inscr. Libro
Tomo
Folio
IDUFIR
Sup. Reg. m2
Natza.
EDIFICACIÓN EN BLOQUE
1
Pb
1
C/
20815
3
303
2667
21
35010001992989
195,00
Construida
1
Pª1
A
V/
20816
3
303
2667
24
35010001990718
59,00
Construida
1
Pª1
B
V/
20817
3
303
2667
25
35010001981068
62,00
Construida
1
Pª2
A
V/
20818
3
303
2667
27
35010001992996
59,00
Construida
1
Pª2
B
V/
20819
3
303
2667
29
35010001993009
62,00
Construida
Finca Reg./
Nº Orden
Titular
NIF / CIF
Participación
% partic.
20815
SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTEA86602158
--
100,00
20816
--
100,00
20817
--
100,00
20818
--
100,00
20819
--
100,00
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoración
son los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramente
informativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.
15.1Bis - Desglose de identificación catastral facilitada
Id
Id
Escalera Planta
Puerta
Uso/ Referencia catastral
ubicación estado
Sup. cat. m2
Natza.
1
Pb
1
C/
8040201DS5184S0001OI
--
Sin sup. catastral
1
Pª1
A
V/
8040201DS5184S0001OI
--
Sin sup. catastral
1
Pª1
B
V/
8040201DS5184S0001OI
--
Sin sup. catastral
1
Pª2
A
V/
8040201DS5184S0001OI
--
Sin sup. catastral
1
Pª2
B
V/
8040201DS5184S0001OI
--
Sin sup. catastral
15.2 - Desglose de elementos y superficie por plantas
Planta
Vivienda
uds
sup (m²)
Oficina
uds sup (m²)
Comercial
uds sup (m²)
Industrial
Aparcamiento
uds sup (m²) uds
sup (m²)
Trastero
uds sup (m²)
Total
uds sup (m²)
PB
-2
2
-152,50
152,50
----
----
1
---
195,00
---
----
----
----
----
----
----
1,
2,
2,
195,00
152,50
152,50
Total
4
305,00
--
--
1
195,00
--
--
--
--
--
--
5,
500,00
Total inmueble
4
305,0
--
--
1
195,00
--
--
--
--
--
--
5,
500,00
Pª1
Pª2
son los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramente informativos
como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
SAREB Nº Ofic 0004
Entidad
14 / 69
15.3 - Superficies de las distintas unidades de edificación valoradas
Id
Id
Puerta
Escalera Planta ubicac.
Uso
unid
Finca
Registral
Superf.
registral
Sup. S.const
útil interior
50%
ext.cub.
Zona Total Niveles Coef
común constr. b/r s/r CTF
Planta
acceso
Plts.
infer.
Plts. S.privad Sup.
super parcela no incluida
.
Superf
adoptada
1
PB
1
1
Pª1
A
1
Pª1
B
1
Pª2
A
1
Pª2
B
Total
Total inmueble
C
V
V
V
V
20815
20816
20817
20818
20819
---
195,0 176,0
59,0 52,0
62,0 54,0
59,0 52,0
62,0 54,0
195,0
59,00
62,00
59,00
62,00
------
-15,5
16,0
15,5
16,0
195,0
74,50
78,00
74,50
78,00
1 1 0,644
--1
---1
---1
---1
--
112
59
62
59
62
83
-----
------
------
-195,0
6,00 (1)
74,5
6,00 (1)
78,0
6,00 (1)
74,5
6,00 (1)
78,0
--
--
500,00
--
--
500,00
Superficies no incluidas: (1) superf.vinculada - LAVADEROS
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
15 / 69
15.4 - Desglose de características de los edificios
EDIFICIO(S):
EDIFICACIÓN EN BLOQUE Edificio 1 (56,99% constr)
Tipo...........................................................................................................
Bloq
Caráct. Representativo.......................................................................
-Uso...........................................................................................................
Vivienda
Piscina...............................................................................................
No
Plantas...........................................................................................................
3 S/R y1 B/R
Pistas deport......................................................................................
No
Construcc. Auxiliares...........................................................................................................
No
Jardines privados...............................................................................
No
Accesibilidad...........................................................................................................
-Identificabilidad.................................................................................
Media
Calid. Zon. Común..........................................................................................................
Media
Cimentación......................................................................................
Zapat.aislad.- horm.armado
Porteria/Vigilancia...........................................................................................................
No
Estructura..........................................................................................
Hormigon armado
Nº Ascensores...........................................................................................................
1
Cubierta.............................................................................................
Plana visitable- pav.ceram.
Aparcto............................................................................................................
No
Cerramientos.....................................................................................
Fabrica de ladrillo
Circulac. Inter...........................................................................................................
-Carpintería exterior............................................................................
Doble- - aluminio
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
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Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
15.5 - Desglose de características de unidades valoradas
VIVIENDA EN EDIFICIO
Conj.1 Edif.1 Esc.1 Plant.Pª1 Ubic- A
Ubicación Municipio................................................................................................................................................................
Nivel medio
Ubicación Zona.......................................................................................................................................................................
Nivel medio
Nivel medio
Ubicación Inmueble..................................................................................................................................................................
Sobre local o garaje
2
Tip.planta.............................................................................
Dormitorios..........................................................................
1
Fach.ppal.....................................................................
Salón- comedor....................................................................
A misma via que dir. postal
Despachos............................................................................
Vistas......................................................................
Espacios neutros
-3
Hab.incl.salón......................................................................
Iluminación.........................................................Excelente
Favorable
1
nº baños- aseos.....................................................................
Asoleo.....................................................................
Terrazas................................................................................
Orientación..........................................................
Norte
-Calefacción..........................................................................
No tiene
Ventilación..........................................................Suficiente
Bajo
No tiene
Aire acond............................................................................
Niv.ruidos fachada..........................................................
Funcionalidad.......................................................................
Carp.inter.............................................................................
Buena
Madera barnizada
Polivalencia..........................................................................
Si, media
Conj.1 Edif.1 Esc.1 Plant.Pª1 Ubic- B
Nivel medio
Ubicación Zona.......................................................................................................................................................................
Nivel medio
Nivel medio
Sobre local o garaje
2
Tip.planta.............................................................................
Dormitorios..........................................................................
1
Salón- comedor....................................................................
Fach.ppal.....................................................................
Despachos............................................................................
Vistas......................................................................
Espacios neutros
-3
Hab.incl.salón......................................................................
Favorable
2
nº baños- aseos.....................................................................
Asoleo.....................................................................
Terrazas................................................................................
Orientación.......................................................... Multiple
-Calefacción..........................................................................
No tiene
Bajo
No tiene
Aire acond............................................................................
Funcionalidad.......................................................................
Carp.inter.............................................................................
Buena
Madera barnizada
Polivalencia..........................................................................
Si, media
Conj.1 Edif.1 Esc.1 Plant.Pª2 Ubic- A
Nivel medio
Ubicación Zona.......................................................................................................................................................................
Nivel medio
Nivel medio
Bajo cubierta
2
Tip.planta.............................................................................
Dormitorios..........................................................................
1
Fach.ppal.....................................................................
Salón- comedor....................................................................
Despachos............................................................................
Vistas......................................................................
Espacios neutros
-3
Hab.incl.salón......................................................................
Favorable
2
nº baños- aseos.....................................................................
Asoleo.....................................................................
Terrazas................................................................................
Orientación..........................................................
Norte
-Calefacción..........................................................................
No tiene
Bajo
No tiene
Aire acond............................................................................
Funcionalidad.......................................................................
Carp.inter.............................................................................
Buena
Madera barnizada
Polivalencia..........................................................................
Si, media
Conj.1 Edif.1 Esc.1 Plant.Pª2 Ubic- B
Nivel medio
Ubicación Zona.......................................................................................................................................................................
Nivel medio
Nivel medio
Bajo cubierta
2
Tip.planta.............................................................................
Dormitorios..........................................................................
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
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Fach.ppal.....................................................................
Vistas......................................................................
Espacios neutros
Favorable
Asoleo.....................................................................
Orientación.......................................................... Multiple
Bajo
Funcionalidad.......................................................................
Buena
Polivalencia..........................................................................
Si, media
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
1
Salón- comedor....................................................................
Despachos............................................................................
-3
Hab.incl.salón......................................................................
2
nº baños- aseos.....................................................................
Terrazas................................................................................
-Calefacción..........................................................................
No tiene
No tiene
Aire acond............................................................................
Carp.inter.............................................................................
Madera barnizada
LOCAL COMERCIAL
Conj.1 Edif.1 Esc.1 Plant.Pb Ubic- 1
Ubicación Municipio.................................................................................................................................................................
Nivel medio
Ubicación Zona......................................................................................................................................................................
Nivel medio
Nivel medio
Ubicación Inmueble...................................................................................................................................................................
No tiene
12,3/9,1 m
Frente - fachada..............................................................
Aire acond............................................................................
Fondo..............................................................................
Polivalencia..........................................................................
9,30 m
Si, media
Altura pta acceso...........................................................
Divisibilidad.........................................................................
No
3,40 m
Buena
0,644
Funcionalidad.......................................................................
Coef.Tabla Fondo................................................................
No
Nivel de acera
Suelo técnico........................................................................
Acceso..................................................................................
Superficie
altillo...................................................................
Desniveles/obstacul..............................................................
-Si
83,00
Ventilación...........................................................................
Suficiente
Superficie sótano..................................................................
No tiene
Secundaria
Calefacción..........................................................................
Tipo calle.............................................................................
Acabados instalac. o elementos contructivos:
Tipo Edificación..................................................................
No
Que dificulten otros usos.....................................................
-Recuperables........................................................................
-En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la valoración
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
SAREB Nº Ofic 0004
Entidad
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15.6 - Desglose estado constructivo - situacion actual
Id
Id
Puerta Uso
Escalera Planta ubicac. unid
Finca
Registral
Superf Antiadoptad güed
EDIFICACIÓN TERMINADA
Vida Deprec Estado
útil
%
conservación
Deterioros
NO TER ACABADOS CONSTR.AUX
PENDIENTE
Acti- Consum Deprec Consum. Deprec Consum Constr.pdt
vidad presto. %
€
% presto.%
%
presto.%
1
1
1
1
1
PB 1
Pª1 A
Pª1 B
Pª2 A
Pª2 B
C
V
V
V
V
20815
20816
20817
20818
20819
195,0
74,50
78,00
74,50
78,00
------
------
------
------
------
No
No
No
No
No
56,99
56,99
56,99
56,99
56,99
------
------
------
------
26.838
24.031
25.160
24.031
25.160
Total
--
500,00
125.222
Total inmueble
--
500,00
125.222
El coste del presupuesto estimado pendiente ha sido calculado a partir del presupuesto de obra estimado en la tasación (y no del presupuesto real de contrata que no se ha dispuesto). Dicho
importe se ha calculado como diferencia entre la cuantía total de las obras a ejecutar y la estimada de las obras materialmente ejecutadas en el momento de la visita al inmueble.
El porcentaje consumido del presupuesto de obra estimado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto de la certificación de obra) y pudiera no coincidir con el coste real de la
inversión realizada.
El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir con el coste real de la obra.
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
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15.7 - Desglose de situación urbanística
Planeamiento:
Estado:
Nivel aprobación:
Fecha:
Clase de suelo:
Planeamiento de desarollo:
Licencia de obra:
Edificios / Unidades::
Fecha de licencia
Fecha de caducidad
Plazo finalización de obras
Cumplimiento de plazos
Condiciones (que afect.valor)
Calificación ordenanzas
Usos
Uso característico
Uso compatible
Uso actual
Compatibilidad de uso
Plan general de PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS)
Planeamiento en vigor
Definitiva
29/10/12
Suelo urbano
No
1 /5
-----Apr- 17 (ordenanza zonal bt)
Residencial
Vivienda, local, almacén, oficinas
Vivienda, local, almacén
Si
Cumplimiento de normativa
Parámetro
Coef. edificabilidad
Nº de viviendas máx. por p
Superficie de parcela máx
Protección urbanística / histórica
Situación fuera de ordenación
Ordenanza
No se establece
2 uds.
250 m2
Edificación
La resultante
2 uds.
< 250 m2
Cumple
Si
Si
Si
No
No
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
SAREB Nº Ofic 0004
Entidad
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15.8 - Desglose de cálculo de valor por el método de comparación
VALOR POR COMPARACIÓN
Id
Puerta Uso/
Id
Escalera Planta ubicac. estado
Finca
Registral
Superficie
adoptada
Valor
unitario
€ /m²
Valor
comp.ud
€
Construcc.
auxiliares
€
Superficies
vinculadas
€
Acabados Ajuste Afecciones
recuperables de valor
€
%
Valor comp.
€
V.hipótesis
terminado
€
137.561
1
PB
1
C/
20815
195,00
705,44
137.561
--
--
--
--
--
--
1
Pª1
A
V/
20816
74,50
1.310,91
97.663
--
2.030
--
--
--
--
99.693
1
Pª1
B
V/
20817
78,00
1.310,91
102.251
--
2.030
--
--
--
--
104.281
1
Pª2
A
V/
20818
74,50
1.351,45
100.683
--
2.030
--
--
--
--
102.713
1
Pª2
B
V/
20819
78,00
1.351,45
105.413
--
2.030
--
--
--
--
107.443
Total
--
500,00
1.087,14
543.571
--
8.120
--
--
--
551.691
Total inmueble
--
500,00
1.087,14
543.571
--
8.120
--
--
--
551.691
Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial. Cautelas a los valores: "A" y "O", seguido de un número de orden, indica advertencia y observación que
afecta parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
SAREB Nº Ofic 0004
Entidad
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15.9 - Desglose de cálculo de valor del suelo por el método residual dinámico
CALCULO DEL VALOR DEL SUELO POR EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
GRUPO 1 - SUPERFICIES E HIPÓTESIS DE CÁLCULO
Superficie
Coste construcción
adoptada m²
a nuevo
€ /m²
€
Vivienda (1ª res.)
Comercial
S/R
S/R
305,00
195,00
Total
S/R
500,00
750,00
320,00
Valor por comparación
a nuevo
€ /m²
€
228.750
62.400
1.357,81
705,44
291.150,00
414.132
137.561
551.692,85
Duracción de la construcción..........................................
36 meses
Duracción de las ventas...................................................
44 meses
Uds vendidas hasta final construcción............................
55,56 % de las promovidas
Gastos generales del promotor........................................
9,22 % sobre las ventas
Gastos de comercialización.............................................
2,00 % sobre las ventas
Crédito hipotecario..........................................................
50,00 % de las ventas
Tasa de interés hipotecario..............................................
4,00 % anual
Incremento del precio de venta.......................................
0,10 % anual
Incremento del coste de construcción.............................
0,10 % anual
TIR media del proyecto..................................................
10,40 % anual
Flujos de caja generados en el cálculo de valores actuales (Periodo nº / flujo € )
Mes 1: - 376,15 € ; Mes 2: - 376,15 € ; Mes 3: - 376,15 € ; Mes 4: - 376,15 € ; Mes 5: - 376,15 € ; Mes 6: - 376,15 € ; Mes 7: - 376,15 € ;
Mes 8: - 376,15 € ; Mes 9: - 376,15 € ; Mes 10: - 376,15 € ; Mes 11: - 376,15 € ; Mes 12: - 376,15 € ; Mes 13: - 376,53 € ;
Mes 14: - 6.205,38 € ; Mes 15: - 376,53 € ; Mes 16: - 9.119,76 € ; Mes 17: - 376,53 € ; Mes 18: - 3.134,99 € ; Mes 19: 44.945,57 € ;
Mes 20: - 20.019,26 € ; Mes 21: 11.786,17 € ; Mes 22: - 17.357,95 € ; Mes 23: - 17.357,95 € ; Mes 24: 11.689,03 € ; Mes 25: - 17.455,47 € ;
Mes 26: - 12.005,60 € ; Mes 27: 18.761,19 € ; Mes 28: - 10.382,93 € ; Mes 29: - 10.382,93 € ; Mes 30: 18.664,04 € ; Mes 31: - 10.480,08 € ;
Mes 32: - 10.480,08 € ; Mes 33: 18.566,89 € ; Mes 34: - 10.577,23 € ; Mes 35: - 10.577,23 € ; Mes 36: 139.818,49 € ; Mes 37: 14.226,07 € ;
Mes 38: 14.276,70 € ; Mes 39: 14.327,83 € ; Mes 40: 14.378,97 € ; Mes 41: 14.430,10 € ; Mes 42: 14.481,24 € ; Mes 43: 14.532,37 € ;
Mes 44: - 3.627,61 € ; Mes 45: 0,00 € ; Mes 46: 0,00 € ; Mes 47: 0,00 € ; Mes 48: - 18.438,10 € ;
Valores calculados para cada unidad
Id
Puerta Uso
Id
Escalera Planta ubicac. unid
Finca
Registral
Superficie
de cálculo
adoptada
m²
Valor
comparac
a nuevo
€
Coste
construcc
a nuevo
€
Gastos
generales
a nuevo
€
Repercus
suelo en
sup.constr
€ /m²
Valor
del
suelo
€
Infraestructura
pendiente
€
carga
suelo
pendiente
€
Valor
actual
suelo
€
Valor
Terr.
Ajust.
(€ ) (*)
1
1
1
1
1
Pb
Pª1
Pª1
Pª2
Pª2
1
A
B
A
B
C
V
V
V
V
20815
20816
20817
20818
20819
195,00
74,50
78,00
74,50
78,00
137.561
99.693
104.281
102.713
107.443
62.400
55.875
58.500
55.875
58.500
17.763
12.872
13.464
13.262
13.873
190,00
270,00
270,00
300,00
300,00
37.050
20.115
21.060
22.350
23.400
------
------
37.050
20.115
21.060
22.350
23.400
76.633
54.482
57.038
56.861
59.528
Total
--
1.330,00
123.975
--
--
123.975
304.542
Total inmueble
--
1.330,00
123.975
--
--
123.975
304.542
(*) Valor del Terreno ajustado (€ ) calculado según CIRBE1/20130
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la
valoración son los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos
meramente informativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el
informe.
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
SAREB Nº Ofic 0004
Entidad
22 / 69
15.10 - Desglose de aportaciones al coste de reposición
VALOR ACTUAL A 06 de Agosto de 2015
Id
Puerta Uso/
Id
Escalera Planta ubicac. estado
Finca
Registral
Superficie
adoptada
Aportac % consum. Aportac
Suelo presup.estim. Construcc
€
€
VALOR HIPOT. OBRA PDTE.TERMINADA
Aportac
G.neces
€
Aportac
C.reposic
€
% consum.Aportac
c. reposic. Suelo
€
Aportac
Construcc
€
Aportac
G.neces
€
Aportac
C.reposic
€
1
Pb
1
C
20815
195,00
37.050 56,99
35.562
4.021
76.633
70,25
37.050
62.400
9.629
109.079
1
Pª1
A
V
20816
74,50
20.115 56,99
31.844
2.523
54.482
65,67
20.115
55.875
6.978
82.968
1
Pª1
B
V
20817
78,00
21.060 56,99
33.340
2.638
57.038
65,67
21.060
58.500
7.300
86.860
1
Pª2
A
V
20818
74,50
22.350 56,99
31.844
2.668
56.861
66,57
22.350
55.875
7.190
85.415
1
Pª2
B
V
20819
78,00
23.400 56,99
33.340
2.789
59.528
66,57
23.400
58.500
7.521
89.421
Total
--
500,00
123.975
56,99
165.930
14.639
304.542
67,12 123.975 291.150
38.618
453.743
Total inmueble
--
500,00
123.975
56,99
165.930
14.639
304.542
67,12 123.975 291.150
38.618
453.743
El coste del presupuesto estimado pendiente ha sido calculado a partir del presupuesto de obra estimado en la tasación (y no del presupuesto real de contrata que no se ha dispuesto). Dicho
importe se ha calculado como diferencia entre la cuantía total de las obras a ejecutar y la estimada de las obras materialmente ejecutadas en el momento de la visita al inmueble.
El porcentaje consumido del presupuesto de obra estimado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto de la certificación de obra) y pudiera no coincidir con el coste real de la
inversión realizada.
El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir con el coste real de la obra.
En el supuesto de que los elementos de la tabla que no constituyan fincas registrales independientes, los únicos valores válidos a efectos de la
valoración son los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos
meramente informativos como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el
informe.
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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Entidad
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SAREB Nº Ofic 0004
Entidad
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15.11 - Anexo - Desglose de coste de construcción por capítulos
VALORES AL 06/08/15
CAPÍTULOS DE OBRA
1 Movimiento de tierras
27 Varios y otros
3 Cimentaciones
4 Estructura terminada
5 Cerramientos
6 Cubiertas
7 Tabiqueria
8 Yesos, escayolas y revesti. conti.
9 Canteria y piedra artificial
10 Solados y pavimentos
11 Chapados y alicatados
12 Carpinteria interior
13 Carpinteria exterior
14 Cerrajeria
15 Fontaneria y aparatos sanitarios
18 Electricidad, telefonia y tv
20 Ascensores
21 Instalaciones especiales
22 Pinturas
23 Vidrieria
24 Aislamiento
25 Falsos techos, decoracion, varios
26 Urbanizacion
2 Saneamientos horizontales
Coste obra total (€ )
% Consumido
presup. estim.(*)
Coste presup.
consum. (€ )(*)
Coste presup.
pendte. (€ )(*)
4.805
890
14.130
50.850
21.635
10.130
36.750
10.410
1.955
24.765
10.905
9.590
27.500
5.615
16.990
13.080
2.485
1.065
6.220
2.925
1.245
8.745
535
7.930
100,00%
55,00%
100,00%
100,00%
85,00%
10,00%
85,00%
10,00%
85,00%
10,00%
50,00%
10,00%
50,00%
-30,00%
30,00%
--30,00%
30,00%
70,00%
-55,00%
85,00%
4.805,00
489,50
14.130,00
50.850,00
18.389,75
1.013,00
31.237,50
1.041,00
1.661,75
2.476,50
5.452,50
959,00
13.750,00
-5.097,00
3.924,00
--1.866,00
877,50
871,50
-294,25
6.740,50
-400,50
--3.245,25
9.117,00
5.512,50
9.369,00
293,25
22.288,50
5.452,50
8.631,00
13.750,00
5.615,00
11.893,00
9.156,00
2.485,00
1.065,00
4.354,00
2.047,50
373,50
8.745,00
240,75
1.189,50
291.150
56,99%
165.926,25
125.223,75 (*)
VALORES AL 06/08/15
VALORES ADOPTADOS
Coste obra total
(€ )
% Consumido
presup. estim.(*
Coste presup.
consum. (€ )(*)
291.150
56,99
165.930
Coste presup.
pendte. (€ )(*)
Inversión total pendiente en el inmueble, añadiendo infraestructuras, cargas, y gastos necesarios::
125.220(*)
149.201 €
Nota:
Las cifras que se refieren al valor de reposición de los elementos en construcción o a su desglose dentro de un edificio, deben considerarse
exclusivamente como una orientación, ya que estos elementos no tienen entidad jurídica independiente de la totalidad del edificio durante la
construcción.
(*) El coste del presupuesto estimado pendiente ha sido calculado a partir del presupuesto de obra estimado en la tasación (y no del presupuesto real
de contrata que no se ha dispuesto). Dicho importe se ha calculado como diferencia entre la cuantía total de las obras a ejecutar y la estimada de las
obras materialmente ejecutadas en el momento de la visita al inmueble.
El porcentaje consumido del presupuesto de obra estimado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto de la certificación de obra) y pudiera
no coincidir con el coste real de la inversión realizada.
El coste de construcción adoptado ha sido estimado por el tasador (al no haber dispuesto del presupuesto real de ejecución) y pudiera no coincidir con
el coste real de la obra.
(*) El valor global del porcentaje consumido del presupuesto estimado es el resultado del proceso de calculo aritmético que establece la relación entre
el coste total de la obra (€ ) y el coste del total del presupuesto consumido estimado para cada una de las partidas del desglose. Los importes con
decimales en ningún caso se pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas. Los valores
adoptados en la tasación y sus diferencias con los del desglose, son el resultado de aplicar el porcentaje consumido del presupuesto estimado, según
lo expuesto anteriormente, a cada una de las unidades valoradas. (Ver anexo "Aportaciones al coste de reposición").
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
SAREB Nº Ofic 0004
Entidad
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15.12 - Desglose de cálculo de valor de vuelo para los elementos tasados
Id
Escalera
Id
Planta
Puerta
ubicación
Uso
Estado
Finca
registral
Superficie
adoptada
Valor de Reemplazamiento
BRUTO
NETO
Val.Tasación
Hipotecario
Valor del
SUELO
Valor del
VUELO (1)
Valor del
VUELO (2)
S 1
Pb
1
L
20815
195,00
109.079
76.633
76.633,00
37.050
39.583
39.583
S 1
Pª1
A
V
20816
74,50
82.968
54.482
54.482,00
20.115
34.367
34.367
S 1
Pª1
B
V
20817
78,00
86.860
57.038
57.038,00
21.060
35.978
35.978
S 1
Pª2
A
V
20818
74,50
85.415
56.861
56.861,00
22.350
34.511
34.511
Pª2
B
V
20819
78,00
89.421
59.528
59.528,00
23.400
36.128
36.128
--
500,00
453.743
304.542
304.542,00
123.975
180.567
180.567
--
500,00
453.743
304.542
304.542,00
123.975
180.567
180.567
S 1
S Total (56,99 % )
S
VALORES HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO DE EDIFICACIÓN NO TERMINADA A 06/08/2015
S 1
Pb
1
L
20815
195,00
109.079
76.633
137.561,00
37.050
72.029
100.511
S 1
Pª1
A
V
20816
74,50
82.968
54.482
99.693,00
20.115
62.853
79.578
S 1
Pª1
B
V
20817
78,00
86.860
57.038
104.281,00
21.060
65.800
83.221
S 1
Pª2
A
V
20818
74,50
85.415
56.861
102.713,00
22.350
63.065
80.363
Pª2
B
V
20819
78,00
89.421
59.528
107.443,00
23.400
66.021
84.043
--
500,00
453.743
304.542
551.691,00
123.975
329.768
427.716
S 1
S Total Edif. 1
NOTA:
(1) Valor para el seguro contra daños calculado según ECO 805/2003 (Vseguro = VRemBruto - Vsuelo)
(2) Valor para el seguro contra daños calculado según RD 716/2009 (Vseguro = Vtas - Vsuelo)
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
25 / 69
ANEXO - Plano de ubicación
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
26 / 69
ANEXO - Plano del entorno
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
27 / 69
ANEXO - Plano - croquis del inmueble
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
28 / 69
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
29 / 69
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
30 / 69
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
31 / 69
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
32 / 69
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
33 / 69
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
34 / 69
ANEXO - Aspecto exterior
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
35 / 69
ANEXO - Aspecto exterior
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
36 / 69
ANEXO - Aspecto interior
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
37 / 69
ANEXO - Aspecto interior
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
38 / 69
ANEXO - Identificación registral
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
39 / 69
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
40 / 69
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
41 / 69
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
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Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
43 / 69
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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Entidad
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Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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SAREB Nº Ofic 0004
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3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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Entidad
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Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
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ANEXO - Documentación catastral
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
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Entidad
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ANEXO - Documentación urbanística
Entidad
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Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
59 / 69
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
60 / 69
Entidad
SAREB Nº Ofic 0004
Nº Informe ST
3006955K15
ADVALGRP_20150714_00000000000000051256
Refer.
Entidad
Pág.
61 / 69
Entidad
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ANEXO - Secuencia de valoraciones de la obra
RELACIÓN DE ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN DE VALORES
Expedientes realizados
Visita al inmueble
Obra ejecutada
Cost.Reposición Bruto
Referencia
Tipo de expediente
Fecha
Difer.(días) (%)
Incrto.(%)
Actual (€ )
Incrto.(€ )
3006955K15
TASACION
06.08.2015
--
--
304.542,00
--
57
son los que corresponden al total del conjunto. En ese caso, el desglose por elementos que figura en la tabla, se manifiesta a efectos meramente informativos
como herramienta interna de cálculo y no deben utilizarse los valores parciales salvo que se indique otro criterio en el informe.
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ÍNDICE : CAPÍTULOS DEL INFORME
Pág.
0.
1.
2.
3.
4.
5.
Producto de Valoración Intermedio de Obra(VIO).......................................................................................
0
Solicitante y finalidad...................................................................................................................................
1
Identificación y localización - aspecto exterior............................................................................................
1
Documentación.............................................................................................................................................
1
Comprobaciones............................................................................................................................................
1
Localidad y entorno
5.2. Entorno..........................................................................................................................................
2
5.1. Localidad.......................................................................................................................................
2
6. El terreno
6.2. Infraestructuras existentes - Estado..............................................................................................
2
6.1. Superficie del terreno....................................................................................................................
2
7. La edificación
7.1. Superficie......................................................................................................................................
2
7.2. Características del edificio............................................................................................................
2
7.3. Características de las unidades valoradas......................................................................................
3
7.4. Estado actual de construcción del inmueble.................................................................................
4
8. Situación urbanística.....................................................................................................................................
5
9. Régimen de protección, tenencia y ocupación - gráfico estado del inmueble.............................................
5
10. Análisis de mercado - datos y cálculo por homogeneización - gráfico del cálculo....................................
6y7
11. Resumen de métodos utilizados y cálculo de valores técnicos.....................................................................
8
12. Valor de tasación...........................................................................................................................................
9
13. Cautelas
13.1. Condicionantes y advertencias......................................................................................................
9
13.2. Observaciones...............................................................................................................................
10
14. Ptos. fuertes y débiles....................................................................................................................................
11
15. Tablas anexas con información desglosada..................................................................................................
13 a 23
16. Otra documentación anexa al informe
16.1. Plano de ubicación........................................................................................................................
25
16.2. Plano del entorno...........................................................................................................................
26
16.3. Plano - croquis del inmueble........................................................................................................
27 a 33
16.4. Aspecto exterior............................................................................................................................
34 y 35
16.5. Aspecto interior.............................................................................................................................
36 y 37
16.6. Otros..............................................................................................................................................
38 a 66
17. Indice - fechas y firmas................................................................................................................................
66
Valoraciones a efectos de expropiación y de venta o sustitución forzosas (LS- 8/2007).....................................
68
Definiciones y alcance de valoración...................................................................................................................
69
Sociedad de Tasación S.A. y el técnico que realiza la presente valoración, mantienen una posición de la independencia y
cumplen el régimen de obligaciones e incompatibilidades previsto en el RD 775/1997 para las sociedades de tasación y
los profesionales que ejercen actividades de valoración para las mismas.
Fecha de visita:
06 de agosto de 2015
Profesional que realiza el informe
QQQ
Sociedad de Tasación S.A., p.p:
ENRIQUE ORTIZ MORENO
MARIA ELENA RODRIGUEZ FREIRE
Arquitecto
Apoderado
Firma manuscrita del:
Profesional
Represent. ST
Fecha de emisión:
28 de agosto de 2015
Fecha límite de validez:
28 de febrero de 2016
(C.v.f.: 1730664849)
SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A. INSCRITA CON EL Nº 1 (CÓDIGO 4301) DEL REGISTRO DE ENTIDADES DE TASACIÓN DEL BANCO DE ESPAÑA A 17 DE DICIEMBRE DE 1982.
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VALORACIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN Y DE VENTA O SUSTITUCIÓN FORZOSAS (LS- 2/2008)
Criterios generales de valoración:
El suelo se tasa según su situación de suelo Rural o suelo Urbanizado.
En suelo Rural, las edificaciones, instalaciones, cultivos.... se tasarán con independencia del terreno
En suelo Urbanizado las edificaciones, instalaciones, construcciones se tasarán conjuntamente con el suelo
VALORACIÓN DEL SUELO RURAL
No podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos que no hayan sido aún
plenamente realizados. La ley define distintas situaciones que se definen a continuación.
1. Valoración de suelo sin atribución de aprovechamiento por el planeamiento (Art. 23)
Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial (la que sea superior) de la explotación. Este
valor podrá ser corregido al alza hasta el doble, en función de la localización.
Las edificaciones, construcciones e instalaciones, se tasarán por el método de coste de reposición
Las plantaciones y sembrados preexistentes, y las indemnizaciones de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con los
criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
2. Valoración de suelo en actuaciones de nueva urbanización con ámbitos delimitados (Art. 25)
Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, donde se den los requisitos para iniciarla.
La Ley en este nivel asigna al propietario la "Facultad de Participar". (reconocimiento del derecho a una parte de la plusvalía que
generá el futuro desarrollo del suelo. A efectos de expropiación el valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva la
expropiación. Se establecen dos supuestos:
Cuando la expropiación se produce antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos. La expropiación se
produce porque una disposición de la Administración imposibilita ejercer la "facultad de Participar" o se alteran las
condiciones del ejercicio. No tiene un carácter sancionador para el propietario. La indemnización, es el porcentaje de
participación de la comunidad en las plusvalías (entre el 5% y el 15%, con un máximo del 20% según determine la CA),
por la diferencia entre el valor del suelo en origen y el valor si estuviera terminada la actuación.
Cuando la expropiación se produce por incumplimiento de los deberes del ejecución en plazo, no se indemniza la
b.
"Facultad de Participar", se valora como suelo rural sin atribución de aprovechamiento.
3. Valoración de suelo en actuaciones en proceso de urbanización (Art. 26)
Terrenos incluidos ámbitos de la actuación delimitados, que han iniciado la ejecución material de las obras de urbanización.
El valor del suelo se calcula en función de la causa que motiva la expropiación. Se establecen dos supuestos:
a.
a.
Cuando la ejecución se desarrolla conforme a la legalidad y no se hayan incumplido plazos. En este supuesto el proceso de
expropiación se genera porque los gastos en que han incurrido los propietarios del suelo no son utilizables por efecto de la
disposición de la Administración. La actuación no tiene un carácter sancionador para propietario. La indemnización será la
cifra mayor del doble cálculo:
1º. Importe de los gastos incurridos incrementado por la tasa de deuda pública y la prima de riesgo.
2º. En proporción al grado alcanzado de ejecución. Se aplicará un coeficiente entre 0 y 1 a la diferencia entre el valor del
suelo en origen y el valor que le correspondería si estuviese terminada la actuación.
b.
Cuando la expropiación afecta a propietarios del suelo que no estuviesen al día en el cumplimiento de sus deberes y
obligaciones. El valor asignado al suelo será el calculado en el punto 2º más los gastos sin incrementos.
4. Valoración de suelo en actuaciones afectadas por las disposiciones transitorias de la ley.
Los terrenos urbanizables que a 1/7/07 estén incluidos en ámbitos delimitados con condiciones de desarrollo establecidas por el
planeamiento, se valorarán conforme a la L6/98 salvo que haya incumplimiento de plazos. Los plazos serán los establecidos en la
legislación de aplicación o en su defecto tres años desde la fecha citada.
VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO
A efectos de expropiación (no derivada del incumplimiento de los deberes del propietario),el valor del suelo se calcula en función
del estado constructivo. Se establecen tres supuestos que se definen a continuación.
1. Suelo urbanizado no edificado (Art. 24.1)
Se valora en función de su aprovechamiento con el método residual estático. Se considerarán como uso y edificabilidad de
referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística.
2. Suelo urbanizado edificado (Art. 24.2)
El valor será el mayor del doble cálculo:
1º. Tasación del suelo (supuesto vacante) Según su aprovechamiento urbanístico. Se calcula por el método residual estático)
2º. Tasación conjunta del suelo y su edificación. (solo la edificabilidad existente que se ajuste a la legalidad. Se calcula por el
método de comparación.
3. Suelo urbanizado sometido a reforma o renovación (Art. 24.3)
El valor se calculará con el método residual estático considerando los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su
situación de origen.
Deberes de EDIFICACIÓN o REHABILITACIÓN del propietario del suelo urbanizado.
El incumplimiento de los deberes del propietario faculta a la Administración a expropiar por incumplimiento de la función social
del suelo y le permite instar la venta o sustitución forzosa. Esta implica la reducción del valor del suelo calculado según los
distintos supuestos de este capítulo en un porcentaje máximo del 50% (Art. 36).
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PRINCIPIOS UTILIZADOS PARA LOS TRABAJOS DE VALORACIÓN LÍMITES Y CONDICIONES DE LOS MISMOS
Uso del presente informe: El presente informe se ha realizado para uso exclusivo de su solicitante de acuerdo con su finalidad, el
mismo no puede ser considerado como una recomendación de compra o venta. SOCIEDAD DE TASACION, S.A., no asume
responsabilidad por su uso por terceros, salvo en el supuesto que la finalidad sea Garantía hipotecaria de créditos o préstamos (Art.2
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo) respecto de las Entidades financieras a que se dirija el mismo.
Inspección ocular limitada: Las tasaciones se realizan en base a una inspección ocular limitada de los inmuebles a valorar, sin
llevarse a cabo, respecto de las edificaciones, ensayos específicos para determinar el estado de conservación de la estructura,
elementos ocultos o instalaciones de los mismos que a efectos de la valoración se presumen en estado de uso normal, sin la existencia
de defectos o vicios ocultos. Respecto de los terrenos, no se efectúan mediciones topográficas o estudios medioambientales, o sobre
su estabilidad y composición salvo que en el informe se exprese otra cosa.
Cargas o pagos debidos: El inmueble se valora bajo el supuesto de que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes y
limitaciones, así como al corriente de impuestos y pagos debidos. Por lo tanto, deben deducirse del valor cuantas cargas o pagos
debidos pudieran recaer sobre los mismos.
Procedimientos: Salvo que se indique lo contrario se presume que no existen procedimientos administrativos o judiciales que alteren
la legalidad, el uso o la propiedad del inmueble valorado.
Veracidad de la documentación: La documentación e información utilizada para el trabajo de valoración, suministrada por la persona
que encarga la valoración o por terceros, que se indica en el Informe de Tasación y/o le acompaña como presupuesto del mismo, se
considera fidedigna y completa, y salvo que se indique lo contrario, no se verifica la certeza de la misma. Por lo tanto SOCIEDAD
DE TASACION, S.A., no asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias que la falta de ésta pudiera tener sobre el
valor.
Inmuebles en construcción: En los inmuebles en construcción, o rehabilitación, se presume que el proyecto de edificación visado por
el colegio profesional competente, es ejecutable técnica y legalmente. Las técnicas constructivas y materiales se estiman en base a los
proyectos facilitados, nuestros informes reflejan el porcentaje consumido respecto al presupuesto total estimado para la obra a
ejecutar valorada, no realizamos mediciones ni comprobamos si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con las
proyectadas o con las buenas normas de la construcción, en consecuencia, lo informes no sustituyen la certificación de la obra,
emitida por la dirección facultativa. En caso de que los inmuebles se encuentren en fase de construcción o se haya terminado
recientemente, no se realiza ninguna minoración en el valor, en consideración a los pagos pendientes por las obras no satisfechas, u
otras obligaciones derivadas de dicha construcción, salvo que expresamente se indique lo contrario.
Inmuebles arrendados: En el caso de inmuebles arrendados, no se llevan a cabo averiguaciones sobre el estado financiero o solvencia
de los inquilinos, y se presume que estos, pueden hacer frente a sus obligaciones y que están al corriente de las mismas.
Características constructivas: Las características constructivas, materiales, instalaciones y acabados son apreciados por el tasador a
partir de una inspección ocular limitada. En el caso de inmuebles ya edificados las técnicas constructivas y materiales no
visualizados se han estimado en base a los más usuales en la zona y probables para el inmueble tasado.
Desglose de valor: El desglose de valor entre edificación y terreno y en su caso anejos inseparables, se manifiesta, a efectos
meramente informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indique
expresamente otro criterio en el informe. Los valores que se indican en la tasación se refieren a los inmuebles en su conjunto, y no a
partes aisladas del mismo. Conclusiones alcanzadas mediante un análisis parcial de partes del informe pueden desvirtuar las
conclusiones globales del mismo.
Medición superficie: Los valores se determinan en base a la superficie construida de los inmuebles con inclusión, en su caso, de la
parte proporcional de elementos comunes. La comprobación de superficies en los terrenos se realiza en base a los planos y/o
documentación registral o catastral aportadas, y en su ausencia mediante croquis realizado durante la visita el inmueble, sin que se
realice por tanto un levantamiento topográfico por parte del técnico tasador, salvo que se indique otra cosa. En consecuencia no se
asumen las alteraciones del valor motivadas por discrepancias entre las superficies indicadas y la real, que no puedan ser constatadas
por una mera inspección ocular.
Licencias: Se presume que todas las licencias, certificados de ocupación u otras autorizaciones de las autoridades administrativas
locales, autonómicas o estatales, o de cualquier entidad privada, han sido, o pueden ser, obtenidos y pueden renovarse para el uso que
se considera en la estimación de valores contenidos en la tasación. En su caso la información urbanística se obtiene mediante,
consulta verbal a las autoridades locales y examen de la información pública del planeamiento, en la fecha de la tasación. Salvo que
se exprese lo contrario y en su caso se acompañe al informe no se han solicitado informes vinculantes de la administración
competente sobre la situación urbanística del inmueble.El resultado de la valoración puede verse alterado si la información recogida
y explicitada en el informe no fuese correcta.
Documento Electrónico / Verificación: El presente Informe y el Certificado de Tasación, que lo sintetiza son documentos originados
electrónicamente y están firmados mediante firma electrónica reconocida, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 59/2003, de 19
de diciembre, de firma electrónica. El contenido, autenticidad y validez del Certificado de Tasación puede comprobarse, mediante
conexión con la página web www.st- tasacion.es, de Sociedad de Tasación SA., utilizando para ello el número de informe de ST, y el
código verificador que figura en la zona de firmas del documento. La copia completa de los mismos, obra en nuestros archivos, en
forma electrónica, de acuerdo con la Disposición Adicional Cuarta de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de
valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL
De conformidad con la normativa vigente sobre Protección de Datos, se informa que los datos de carácter personal utilizados para la
realización de las tasaciones, se recogen en ficheros de Sociedad de Tasación S.A. y tienen el fin exclusivo de soportar el contenido
del informe y de su certificado, o gestiones que de los mismos puedan derivarse. En todo caso, el propietario de los datos puede
ejercitar los derechos de acceso, oposición, rectificación y cancelación en el ámbito reconocido por la Ley Orgánica 15/1999, de 13
de diciembre y la legislación especifica de las Sociedades de Tasación.

SOCIEDAD DE TASACION S.A.

Transcripción

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