Locación celebrada en el tiempo del concurso preventivo Ineficacia

Locación celebrada en el tiempo del concurso preventivo Ineficacia

LEY 6.925
ARANCEL NOTARIAL
LOCACIÓN CELEBRADA EN EL TIEMPO DEL
CONCURSO PREVENTIVO: INEFICACIA DEL
CONTRATO CELEBRADO ENTRE LOCATARIO Y
FALLIDO.
Buenos Aires, 18 de julio de 2003.//1. Se trata del incidente denominado de “desafectación y eventual realización
de bien inmueble”, formado en la etapa de liquidación del activo concursal,
para subastar -entre otras- la finca que perteneció al fallido, sita en la calle
Doradillo 865 del complejo habitacional Highland Park Country Club, de la
localidad de Del Viso, Partido de Pilar, Provincia de Buenos Aires.2. En cuanto interesa referir, la decisión de fs. 431/5 dispuso:
(a)) estimar la solicitud formulada por el síndico en fs. 331-IV, y declarar
ineficaz de pleno derecho (LC 17) el contrato de locación de ese inmueble,
concertado el 29.1.99 entre Eduardo Antonio Figueroa y el insolvente (copia
en fs. 406/7), quien se hallaba por entonces en concurso preventivo;;
(b) intimar al locatario a desocupar la finca objeto del arriendo, bajo apercibimiento de lanzamiento; y c) intimar al fallido a fin de que proceda a depositar
en autos el importe correspondiente a los cánones locativos percibidos a
partir de la declaración de la quiebra (11.6.99), con apoyatura en el precepto
de la LC 109.2.Ese pronunciamiento concitó dos impugnaciones:
2.1. La apelación interpuesta por el locatario en fs. 436, quien reclama el
mantenimiento del contrato hasta el vencimiento del plazo convenido 30.5.05- (memorial en fs. 469/70, respondido por el síndico en fs. 476/8).2.2.La apelación deducida por el quebrado en fs. 438, quien sostiene no
haber necesitado autorización judicial para concertar la locación de que se
trata, y resiste entregar los cánones percibidos luego de la declaración de la
quiebra (memorial en fs. 472/3, contestado por el funcionario en la misma
pieza referida en el apartado 2.1.).3. En general, el dictamen de la señora Fiscal de Cámara, que esta Sala
comparte y se permite hacer suyo por elementales razones de celeridad y
economía procesal (fs. 484), provee base suficiente para desestimar las impugnaciones en examen.4.Agrégase brevemente que:
(a)La ineficacia concursal del contrato de locación celebrado por el fallido en
el tiempo de su concurso preventivo, consulta la ratio legis del sistema de los
artículos 16 a 17 de la ley 24.522, instituido para proteger los intereses de los
acreedores quirografarios de causa o título anterior al juicio universal.-
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Si la venta fuese decretada en los términos propuestos por el arrendatario
en vía recursiva, es probable que el precio de la subasta por realizarse resulte
menor del que se obtendría en el caso de no () haber ocupante con derecho
a habitar el inmueble hasta -como sucedería en el sub lite- el 30.5.05 (cláusula
2, copia en fs. 407; CNCom. C, 10.12.96, “Barcessat s/ quiebra”); y que los
acreedores vengan a resultar perjudicados por la ausencia de un correlativo
aumento del activo falimentario. (b) Fue inconducente intimar al fallido a
devolver los alquileres percibidos luego de la declaración de la quiebra.El ex locador se encuentra quebrado y desapoderado de sus bienes, de modo que no parece tener sentido intimarlo a realizar un pago. De otro lado,
la ineficacia de los pagos percibidos operaría, a todo evento, contra el ex
locatario obligado a entregarlos.5. Por ello (a) se confirma en general la decisión de fs. 431/5, y (b) se la revoca en cuanto intimó al fallido a ingresar los alquileres recibidos luego del
decreto de quiebra.Distribúyense las costas de alzada en el orden causado, pues el ex locatario
pudo creerse con derecho a reclamar del modo en que lo hizo, y el fallido
logró el triunfo parcial de su impugnación.Devuélvase sin más trámite, encomendándose al magistrado de primera
instancia proveer las diligencias ulteriores (cpr 36: 1*) y las notificaciones
pertinentes.Firman los suscriptos por hallarse vacante la vocalía 10.Fdo.: CARLOS ALBERTO ROTMAN - FELIPE M. CUARTERO
Excma. Cámara:
1. En la sentencia de fs. 431/435 se decretó la ineficacia de pleno derecho del
contrato de locación del inmueble del fallido ubicado en la calle Doradillo
865 y se ordenó una intimación a los efectos de que se desocupe el bien bajo
apercibimiento de lanzamiento.El locatario y el fallido interpusieron sendos recursos de apelación, que sustentaron mediante las presentaciones de fs. 469/470 y 472/473.2. Esta fiscalía ha opinado que excede de la administración ordinaria del giro
comercial, la locación de un bien registrable por el concursado; requiere autorización judicial y su omisión conlleva a la ineficacia del respectivo contrato, resultando irrelevante la invocación de la buena fe del tercero contratante
y la existencia o no de perjuicio, pues la ineficacia de ciertos actos celebrados
por la deudora constituyen una causal objetiva que priva al negocio jurídico
de efectos frente a los restantes acreedores y que opera de pleno derecho, y
sin necesidad de pronunciamiento judicial. Estos efectos serían impractica-
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bles si tuviera incidencia en la decisión la buena fe del contratante in bonis o
la existencia de perjuicio. (cf dict. 77.039, con fallo concordante de CCom.
Sala c, 04.06.97, “Frigorífico Guardia Nacional S.A. s/ incidente de medidas
del síndico, s/incidente art. 250 Cód. Proc.;; en similar sentido C.Com. Sala
E, 19.12.89, “Maprico SAIC S/quiebra”).Es materia incuestionada que, en el sub lite, se omitió requerir la autorización que contempla el art. 16 de la ley concursal, razón por la cual procede
la declaración de ineficacia de pleno derecho. Por otra parte, advierto que es
inadmisible lo esgrimido por el fallido acerca del procedimiento que debió
seguirse para admitir esa declaración. Ello es así porque la misma opera de
pleno derecho, en virtud de lo reglado por el art. 17 de la ley 24.522.Tales consideraciones sellan la suerte adversa de las pretensiones recursivas.3. En consecuencia opino que V.E. debe rechazar los recursos interpuestos
y confirmar el pronunciamiento apelado.Buenos Aires, mayo 8 de 2003.//Fdo.: ALEJANDRA GILS CARBÓ, FISCAL GENERAL SUBROGANTE
“Horigian, Alberto G. s/ quiebra, s/ incidente de desafectación y eventual
realización de bien inmueble” - CNCOM - SALA D - 18/07/2003
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