Descargar Dosier - Precio Vivienda

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BARCELONA
MADRID
VALENCIA
SEVILLA
Febrero 2016
Valoramos cada 6 meses todas las viviendas de Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla. Próximamente en toda España.
Índice
1. Situación actual
2. Que es precioviviendas.com
3. Nuestro equipo y nuestra experiencia
4. Qué ofrecemos
5. Cómo calcula precioviviendas.com
6. Cómo comprobamos los Resultados y
la Fiabilidad del Sistema
7. Certificado de Fiabilidad
8. ¿Por qué Precioviviendas?
9. Información Legal
2
Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados.
1. Situación Actual
MERCADO RESIDENCIAL
OTROS SECTORES
Multitud de programas en internet calculan el valor
de mercado de las viviendas.
Ya existen referencias estatales de precios.
Para vehículos a motor.
En EE.UU. zillow.com
En Francia. meilleursagents.com
MERCADO INTERNACIONAL:
Ya existen servicios como el
de Precioviviendas.com
3
2. ¿Qué es Precioviviendas?
Precioviviendas.com es una web que a través del sistema Tasavalua® valora semestralmente todas las viviendas ubicadas en Madrid, Barcelona, Valencia y
Sevilla según sus características catastrales. Cada semestre valoramos mas de 2.830.000 viviendas (Próximamente en toda España).
Permite el usuario disponer gratuita e instantáneamente del valor de cualquier vivienda ubicadas en estos municipios.
Permite valorar cualquier vivienda en España, en cualquier momento y según sus características físicas.
Permite obtener información estadística sobre valores y/u ofertas de una determinada zona a elección del usuario, de todos los distritos y de las 4 capitales.
Permite al usuario conocer la evolución semestral del precio de cualquier vivienda y de la zona identificada por el usuario.
Le enviamos automáticamente los cambios de valor de cualquier vivienda/s cada 6 meses.
Analizamos y le informamos de los motivos del cambio de valor de cualquier vivienda y de la zona identificada por el usuario.
TasaValua© es un sistema de valoración automatizada de viviendas con 6 años de uso en el mercado de AVM’s.
4
3. Nuestro Equipo y nuestra Experiencia
Detrás de precioviviendas.com hay un equipo de reconocido prestigio empresarial y profesional experto en consultoría inmobiliaria formado por profesionales que aúnan los conocimientos estadísticos e inmobiliarios necesarios para dar respuesta a las necesidades mas exigentes de nuestros clientes.
Máxima independencia, profesionalidad, precisión y rigor reforzada por su amplio elenco de clientes y por no tener dependencia tecnológica de otros
proveedores.
Año 2007:
Fundación de
Aplicaciones
Estadísticas y
Consultoría S.L.
Años 2013-14:
- Incorporación de
la Universidad
Complutense.
- Mejoras en
proceso
Año 2008:
Desarrollo e
implementación de la
valoración individual
y automática de
viviendas en web.
Nace
TasaValua©.
2014-2015:
Desarrollo de
PrecioViviendas.com
Fiabilidad
Certificada
2009-2012:
Desarrollo comercial.
Implementación
de fiabilidad.
Consultoría de
proyectos.
Febrero 2016:
Lanzamiento de
www.precioviviendas.com
Comprobación
semestral de los
resultados obtenidos
por la herramienta con
mas de 15.000 viviendas
valoradas por tasadores
con visita. Ajuste anual
de los resultados a la
realidad cambiante del
mercado.
5
4. Qué Ofrecemos
Informes de Valoración de cada vivienda
Informe Gratuito
El VALOR DE TODAS LAS VIVIENDAS de Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, así como su EVOLUCIÓN
HISTÓRICA. Información GRATUITA en Web. (Mas de 2.830.000 viviendas valoradas semestralmente).
Informe Resumido
(Próximamente en toda España)
Informe Completo
Análisis predefinidos de Valores de zonas
En tiempo real y a muy bajo coste, análisis de los valores mayores, medios y menores, de cada edificio,
de las calles principales, de los distritos y de los 4 municipios, su posición actual y su evolución histórica, …
Mapas de Calor de
Precios
Informe Zonal
Puede obtener el estudio identificando cualquier zona que le interese y segmentarlo en función de
criterios básicos de las viviendas como la superficie, antigüedad, etc…, y otros análisis del mercado
residencial según definición previa del cliente.
Informe de Distritos
y Municipios
Personalización de Informes
Informes OnLine
Utilizar nuestra herramienta para realizar sus propios informes con su nombre, logo, y datos de
mercado.
Informe
Personalizados
Consultoría Inmobiliaria
Apoyados en nuestra tecnologia y experiencia abordamos cualquier proyecto de Consultoría Inmobiliaria.
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5. Cómo calcula Precioviviendas
Identificación de las características físicas de todas las viviendas
Base de Datos Catastral
Data Cleaning y Data Mining de Información Catastral de todas las viviendas del territorio nacional
Análisis Estadístico de la información a nivel de parcela y vivienda *
*Posibilidad de incorporar a la base de datos del cliente las características reales.
Integración con INE
Integración de Cartografía y Bases de datos Catastrales con la división de secciones censales del INE
Representación Gráfica Google
Integración de la cartografía catastral con Google maps, herramienta empleada como visor final de
parcelas y resultados
7
Secciones Censales y categoria de calles
Georreferenciamos todas las
viviendas ubicadas en estos
municipios.
1 Código Postal equivale
aproximadamente a 45 Secciones Censales
Además, se incluye cada uno de ellos en las divisiones de su
ciudad, según secciones censales y tramos de vía, para poder
obtener Áreas Homogéneas de Valor.
8
Categorización de todos los tramos de las vías de los municipios
Equipos de expertos en el mercado residencial – 4 expertos en cada municipio – ha planteado, modificado y aprobado la categorización de todas las calles de
los 4 municipios para la formación de precios en el mercado residencial.
Integración con INE
Barcelona
Madrid
Valencia
Sevilla
En función de la oferta de mercado, y de parámetros que afectan al mercado residencial, estos equipos han categorizado todos los tramos de vías de los
municipios de Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, en 9 o 10 categorías, según su relevancia a efectos de los precios residenciales.
9
Configuración de la base de datos.
ANÁLISIS FINAL
ESTADÍSTICO
FORMULACIÓN
NORMALIZACIÓN DE
BD
BB.DD. CATASTRALES
PARA TODA ESPAÑA
OBTENCIÓN DE
OFERTAS DE MERCADO
Fuentes Fiables
Canales múltiples
DATA CLEANING Y
MINING DE LA OFERTA
OBTENIDA
Obtención actualizada
de la BBDD catastral.
Chequeo de oferta en
base a la coherencia
entre los propios datos y
con los datos oficiales
(Catastro).
Proceso de Data
Cleaning y Data Mining
continuo.
GEORREFERENCIACIÓN
Y ASIGNACIÓN DE
REFERENCIA
CATASTRAL
Georreferenciación y
calificación en categorías de vía de todos los
inmuebles que contiene
la BB.DD.
Normalización, codificación e introducción de
las principales características de cada Inmueble QUE SEA VÁLIDO
COMO COMPARABLE
Todo testigo tiene
asignada su Referencia
Catastral y Categoría de
TRAMO DE VIA
Selección de
comparables según
categoria de vía,
similitud de superficie,
de antiguedad, de
ascensor....
Controles globales de
coherencia interna de
la Base de Datos y
Análisis Estadísticos
dejando fuera Datos
anómalos.
( 3%)
Aplicación de la
formulación Tasavalua®
a cada vivienda
valorada.
Determinación del nivel
de confianza a través de
análisis discriminantes.
Limites individuales y
combinados
(ej.:superficie y baños)
10
Conversión Valores de Oferta a Valores de Transacción
PROCESO DE CÁLCULO DEL GAP DE VENTA - EN COLABORACIÓN CON LA U.C.M.
DESCUENTO BASE
BLOQUE 1
Variaciones del precio de
la vivienda por províncias
en el último trimestre
Se aplica en primer
lugar la variación media
por provincias que ha
experimentado el precio
de la vivienda
BLOQUE 2
AAEE
Descuento medio por
provincia efectuado en
simulaciones de
compra
8.500 simulaciones
DUPLICADOS
Descuento medio
por provincia
experimentado por
inmuebles anunciados en internet
41.000 testigos
BLOQUE 3
Características
específicas
del inmueble
CARACTERÍSTICAS
ESPECÍFICAS
Tipo de inmueble,
Antigüedad, Superficie,
Lujo, Primera línea de playa,
Campo de Golf y Sección costera
11
Selección de Comparables
Se adecuan los testigos para corregir el diferencial estimado entre Precios de Oferta y Precios de Venta.
De los comparables validos, se seleccionan los adecuados según las premisas de cada método.
Para el cálculo del valor central de cada método, se establece la media aritmética ponderada de cada comparable homogeneizado y actualizado de
forma inversamente proporcional a la distancia de cada comparable al inmueble.
MÉTODO A
CÁLCULO DE UN TRIPLE
VALOR DEL INMUEBLE
MÉTODO B
MÉTODO C
12
Valoración. Comparación de Métodos.
Comparación de los 3 Métodos para máxima fiabilidad en la determinación del Valor de cada
vivienda y de certificado.
VCP VCZ
MÉTODO B
Homogeneización basada en criterios de
la Orden ECO805/2003
TOL C
VCZ
MÉTODO C
TOL C
VCP
Homogeneización por características
técnicas con los inmuebles del entorno
MÉTODO A
Homogeneización de los testigos elegidos
por cercanía del inmueble
13
Análisis de la Distribución de las muestras de Comparables en base a las Distancias
Distancias medias del inmueble valorado
a los testigos empleados en el cálculo
TESTIGOS SELECCIONADOS
PRINCIPALMENTE POR:
Madrid
Barcelona
Nº Pisos valorados %
Valencia
= Categoria de Calle
= Intervalo de superficie
= Antigüedad
= Ascensor
Total
Sevilla
Nº Pisos valorados % Nº Pisos valorados %
Distancia < 49m
527.889
37%
208.196
33%
218.533
55%
99.619
36%
1.054.237
39%
Desde 50m hasta 99m
638.515
82%
308.075
82%
141.937
91%
134.200
84%
1.222.727
84%
Desde 100m hasta 299m
236.677
99%
108.838
99%
30.776
99%
39.957
99%
416.248
99%
Desde 300m hasta 499m
8.972
100%
4.861
100%
2.072
100%
2.122
99%
18.027
99%
Distancia > 500m
5.917
100%
2.155
100%
1.514
100%
1.602
100%
11.188
100%
Total Pisos Valorados
1.417.970
632.125
394.832
277.500
2.722.427
14
6. Cómo comprobamos los Resultados y la Fiabilidad del Sistema
CÁLCULO DEL NIVEL
DE CONFIANZA DE
CADA RESULTADO
Resultados: Equipo
de expertos
tasadores en cada
municipio
PROCESO DE CONTRASTE
Y ACTUALIZACIÓN
PERMANENTE DE LA
HERRAMIENTA.
Todo este proceso se encuentra certificado por la Universidad Complutense de Madrid
15
7. Certificado de fiabilidad Año 2014 y 2015
UNIVERSID
AD COMPLU
TENSE DE M
ADRID
Avda. Séneca
,2
28040 Madrid
www.ucm.es
Dr. Juan Tin
guaro Rodrí
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con
nif nº 034646
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Estadística
65 Z como Pro
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Rosa
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Matemáticas
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Que Aplicacio
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Modelo de Val
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a semestral y
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obtenidos en
obtenidos por
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fiabilidad:
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2.015,
RESULTADO
SFIABILIDAD
PRIMERSEMEST
REAÑO
2.015
AVM
Tasaciones
NºInformes
15.248
ValoresObtenid
15.248 os€ 2.456
.781.743 2.5
03.368.761
Coeficiented
eVariaciónTot
al
Ͳ1,86%
Coeficientede
VariaciónMedia
Coeficientede
Ͳ0,41%
VariaciónAbs
oluta
14,52%
RESULTADOFIA
BILIDADSEGUN
DOSEMESTRE
AÑO
2.015
AVM
NºInformes
ValoresObtenid
Tasaciones
17.601
17.601
3.000.691.612
3.061.607.773
Coeficiented
eVariaciónTot
al
Ͳ1,99%
Coeficientede
VariaciónMedia
Coeficientede
Ͳ0,57%
VariaciónAbs
oluta
14,33%
os€
Y para que así
conste, a los
efectos oportu
Madrid a 1 de
enero del 2.0
nos, firmamos
16
la presente cer
tificación en
J. Tinguaro Ro
dríguez
16
8 . ¿Por qué Precioviviendas?
1. Experiencia
Mas de 6 años de experiencia en sistemas de valoración automatizadas nos avalan.
2. Expertise:
Ha sido desarrollado en colaboración con expertos del sector inmobiliario, (Consultores, Tasadoras, Portales inmobiliarios, Agentes, Especialistas en catastro,..)
3. Big Data:
Mejora y Tratamiento intensivo de BB.DD. de testigos (se eliminan aprox. 35% por incoherentes) y de Catastro (Corrección errores para dotar de coherencia interna)
4. Contraste y adaptabilidad:
El sistema se contrasta y adapta constantemente a cada mercado inmobiliario, en todo momento.
5. Autodiagnóstico y Confianza
El sistema se autodiagnóstica y determina el nivel de confianza de cada valor calculado
6. Precisión
Valoraciones calculadas por formulación matemático-estadísticas según las características principales de cada vivienda. (No media de valores de los comparables cercanos)
7. Fiabilidad Certificada
Por el Departamento de Estadística e Investigación Operativa I de la Facultad de Ciencias Matemáticas de la Universidad Complutense de Madrid
8. Simultaneidad y Análisis Zonal
Todas las variaciones se efectúan en el mismo momento temporal, permitiendo comparar entre distintas viviendas y/o zonas. Se muestran mapas de calor con los
precios de cada edificio
9. Gratuito e instantáneo
17
9 . Información Legal
PrecioViviendas es un sistema que calcula el valor de mercado de las viviendas, sin realizar visita física o análisis de documentación alguna, tanto de la
vivienda valorada como de los testigos, por lo que sus resultados carecen de toda validez legal.
No se recomienda el uso de estos precios de viviendas en caso de operaciónes económicas sobre las mismas, recomendándose la obtención de una valoración oficial por tasadora independiente. Visite nuestra web.
18
c/ Velázquez, 126
Madrid
www.precioviviendas.com
EXPERTOS CONSULTORES INMOBILIARIOS

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