book del inversor

book del inversor
Esquema
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Síntesis ejecutiva
Equipo promotor
Oportunidad detectada
Descripción de Cal Pesolet
Viabilidad económicofinanciera
Estructura jurídica
¿Por qué invertir en Cal Pesolet?
1. Síntesis ejecutiva
•
Se busca la inversión para la segunda fase en el proyecto de Turismo Rural
generado por Meritxell Garcia y Raül Cavaller, que impulsa la creación de
un establecimiento turístico en la Cerdaña, Catalunya:
• Dirigido a acoger el TURISMO ALTERNATIVO
• Sostenible, rehabilitando una antigua casa ceretana del s.XVIII
•
Cal Pesolet en cifras:
Inversión total
845.000 euros
Inversión 2a fase
145.000 euros
Facturación (*)
Resultado neto (*)
39.000 euros
2.100 euros
(*) Media de los primeros 3 años de apertura de Cal Pesolet
2. Equipo promotor
Raül Cavaller
Licenciado en Ciencias de la Actividad Física y el Deporte por el Instituto Nacional de
Educación Física de Catalunya en Barcelona. En 1.998 inicia su trayectoria profesional en
los Pirineos diseñando la oferta educativa y de actividad física para los niños y jóvenes en
el municipio de Alp, proyecto que realiza durante tres años. Paralelamente pasa a formar
parte de la Escola d’Esquí de Masella. El año 2.001 la Cerdaña pasa a ser su residencia,
dónde se dedica en el ámbito de la educación y la actividad física. Trabaja en la comarca
como freelance para el Consell Esportiu de la Cerdanya, el Ayuntamiento de Bellver de
Cerdanya, Grupo Elements, Cruz Roja y Gran Valira entre otros hasta el 2.005.
Es socio fundador de la empresa Outback Services (2.005), dedicados a las actividades
físicas en el medio natural. Con Outback Services diseña y ejecuta programas para la
administración, empresas y familias en el ámbito de los Pirineos.
Actualmente es el Director de los Programas de Esquí Alpino y de Bicicleta de Montaña y
Carretera.
2. Equipo promotor
Meritxell Garcia
Licenciada en Ciencias de la Actividad Física y el Deporte por el Instituto Nacional de
Educación Física de Catalunya en Barcelona. Después de trabajar como profesora de
Gimnástica Rítmica en diversas escuelas y clubes de Barcelona (la Escola IPSE, el Club
Escolapis Sarrià, Frederic Mistral y Pere Poveda desde 1.994 hasta 2.001) inicia su
trayectoria profesional en los Pirineos cuando en 1.998 diseña la oferta educativa y de
actividad física para niños y jóvenes en el municipio de Alp, proyecto que realiza durante
tres años. Dos años más tarde la Cerdaña pasa a ser su residencia, dónde dedica sus
esfuerzos en el ámbito de la educación y la actividad física.
Prosigue su vinculación en la educación y el movimento como profesora de Educación
Física en la Escola Vedruna de Puigcerdà del 2.002 al 2.004 y como entrenadora para el
Consell Esportiu de la Cerdanya, desde 2.002 hasta la actualidad.
El año 2.003 pasa, con Outback Services, a desarrollar las tareas de Directora Ejecutiva,
llevando la gestión del Polideportivo Municipal de Bellver de Cerdanya (2.005-09) y de la
Casa de Colonias Ridolaina (2.005-10).
También dirige la transformación de la oferta del Càmping Solana del Segre consolidando
el producto Cerdanya Camps (2.010-2011).
3. Oportunidad detectada
•
Previsión de una tendencia en aumento del turismo que realizarán los ciudadanos
de la Unión Europea, que actualmente realizan viajes dentro de la Unión en un 90%
del total.
•
El TURISMO ALTERNATIVO sigue una tendencia en alza: la demanda de naturaleza,
actividad física, sostenibilidad y cultura crece entre los valores de los ciudadanos de
la Unión.
•
Cataluña recibe una quota cercana al 2% de los flujos turísticos internacionales a
nivel mundial, taxa que llega a ser del 3% si se analiza dentro del marco europeo,
siendo una de las destinaciones más importantes de Europa y la principal
destinación turística del Estado español.
•
La Cerdaña se ha consolidado como una comarca receptora del turismo interno de
Cataluña, y ahora se abre hacia Europa. Cuenta con una amplia oferta turística y
mantiene el entorno como activo de reconocida belleza.
3. Oportunitat detectada (continuació)
Necesidades sociológicas
• Para más del 70% de los ciudadanos europeos que viven en ciudades, una
necesidad de retorno a la naturaleza en el temps de ocio.
• Para la actual sociedad mecanizada y sedentaria, necesidad de actividad física.
• Delante la seguridad y previsibilidad de la cotidianidad en Europa, necesidad de vivir
experiencias singulares, sentirnos protagonistas y héroes de aventuras y retos.
• Para las familias, compartir menos tiempo, pero de más calidad, con los hijos,
necesidad de encontrar espacios que favorezcan la realización de actividades juntos.
• Sensibilidad al medio ambiente y la sostenibilidad, necesidad de respetar el entorno
minimizando la huella ambiental e innovando en las políticas ecológicas.
4. Descripció Cal Pesolet
Cal Pesolet será un establecimiento turístico clasificado como a TURISMO RURAL > MASOVERIA
destacando por:
• Buenos accesos (E-9, N-260, Estación tren Puigcerdà / Latour-de-Carol) y cercano a grandes
ciudades.
• Localización privilegiada (a 1.250m de altura, a 3,5 km de Bellver de Cerdaña y 200m del Parque
Natural Cadí-Moixeró), situado en Nèfol, pueblo con encanto, recuperado desde el año 2.001.
• Edificación del s.XVIII totalmente rehabilitada, catalogada en Grau de Respecte por su interés
histórico y artístico.
• Espacios amplios. El conjunto casa + porche + patio + jardín tiene una superfície de 1.498m2.
• 2 habitaciones triples y 1 habitación cuádruple, con una capacidad para 10 personas.
• Sala de estar / juegos + sala comedor + cocina + porche + piscina + huerto + gallinero.
Fachada N-E
Fachada S-W
Porche
4. Descripció Cal Pesolet (continuació)
UBICADO EN LA CERDAÑA, a 3,4 km de Bellver de Cerdanya.
La Cerdanya
Nèfol
Parc Natural Cadí-Moixeró
4. Descripció Cal Pesolet (continuació)
Parque Natural Cadí-Moixeró
Nèfol
BELLVER DE CERDAÑA
4. Descripció Cal Pesolet (continuació)
Precios
• 660€ Fin de Semana 2 noches, en temporada alta, 1er año.
• Semana de 6 noches 1.580€, en temporada alta, 1er año.
Estrategias de ventas y comercial
• Esfuerzo comercial para crear expectativas desde el día zero, en que el
proyecto Cal Pesolet se hace público. Notas de prensa, artículos, visitas...
• 90% de les ventas vía Internet. Posibilidad de variar precios para llenar los
días de baja demanda.
• Los dos primeros años colocarse en el mercado un 10% per debajo del
precio de la competencia, y a partir del 3ero, equipararse.
Objetivo final: desestacionalizar la demanda, evitando temporadas bajas largas.
5. Viabilidad
económicofinanciera
5.1. INVERSIÓN
5.2. FINANCIACIÓN
5.3. EXPLOTACIÓN
• Ingresos
• Gastos
5.4. RESULTADOS OBTENIDOS
• Balance
• Cuenta de resultados
5.5. CONCLUSIONES
Nota: proyecciones supervisadas por la profesional Laia Olmos, asesora de el apartado económico
del Proyecto Cal Pesolet.
5.1. Inversió
Cal Pesolet, TURISMO RURAL MASOVERIA
Nèfol, VILAR RURAL
Fase 1 [2000-12]
Fase 3 [2014-?]
Fase 2 [2013]
Prospección.
Producción del concepto.
Producción del Plan de Negocio.
Adquisición de la finca (2000).
Recuperación pueblo de Nèfol.
Aprovación Plan Especial de
Recuperación del Núcleo Histórico de
Nèfol.
Proyecto Básico.
Licencia Obras y Actividades (2011).
Inversión asumida por el
equipo promotor 700.000€
p
m
o
c
l
a
d
a
et
o
h
c
e
Proyecto Ejecutivo.
Solicitud Ayuda LEADER.
__________________________________
h
OBTENCIÓN DE LA FINANCIACIÓN.
Reformas.
Plan de Márqueting.
Producción del Plan de Negocio.
Búsqueda de la financiación.
Construcción ESTABLECIMIENTO
TURÍSTICO 2.
Obtención de la licencia de
actividades.
Obtención permiso apertura y
inscripción en el Registro de Turismo
de Catalunya.
Inversión presupuestada
145.000€
Inversión presupuestada
1,5 M€
5.2. Finançament
Después de haver finalizado la 1ª Fase con una inversión total realizada de 700.000€,
se pasa a buscar la financiación de la 2a Fase, de un importe total de 145.000€.
Ahora:
•
se trabaja con la entidad financiera CaixaBank para cubrir el 50% del importe,
72.500€, mediante préstamo o crédito.
•
se presenta la actual ronda de financiación de los 72.500€ restantes a particulars
y familias, quién a partir de 1.500€ pueden participar en el proyecto.
OFRECIENDO garantía 100% de la participación efectuada, y, o bien,
rendibilidad económica si hay ganancias, o bien uso del alojamiento con
condiciones favorables.
5.3. Explotació
PRINCIPALES HIPÓTESIS CUENTA RESULTADOS (INGRESOS)
CÀLCULS%INGRESSOS%I%DESPESES%%%OCUPACIÓ%LLOGUER%MASOVERIA
MES
GENER+
FEBRER
MARÇ+
ABRIL
MAIG
JUNY
JULIOL
AGOST
SETEMBRE
OCTUBRE
NOVEMBRE
DESEMBRE
TOTAL%
%%OCUPACIÓ
INGR.%1R%ANY
INGR.%2n%ANY
INGR.%3r%ANY
7,90%
8,40%
7,30%
6,50%
5,10%
7,50%
11,20%
19,80%
8,30%
6,60%
3,20%
8,20%
100%
++++++2.722,05+€
++++++2.894,33+€
++++++2.515,31+€
++++++2.239,66+€
++++++1.757,27+€
++++++2.584,22+€
++++++3.859,11+€
++++++6.822,35+€
++++++2.859,87+€
++++++2.274,12+€
++++++1.102,60+€
++++++2.825,42+€
%%%%34.456,30%€
+++++++++++++++++3.110,91+€
+++++++++++++++++3.307,80+€
+++++++++++++++++2.874,64+€
+++++++++++++++++2.559,61+€
+++++++++++++++++2.008,31+€
+++++++++++++++++2.953,40+€
+++++++++++++++++4.410,41+€
+++++++++++++++++7.796,97+€
+++++++++++++++++3.268,43+€
+++++++++++++++++2.598,99+€
+++++++++++++++++1.260,12+€
+++++++++++++++++3.229,05+€
%%%%%%%%%%%%%%%39.378,62%€
++++++3.434,21+€
++++++3.651,57+€
++++++3.173,39+€
++++++2.825,62+€
++++++2.217,02+€
++++++3.260,33+€
++++++4.868,76+€
++++++8.607,27+€
++++++3.608,10+€
++++++2.869,09+€
++++++1.391,07+€
++++++3.564,63+€
%%%%43.471,06%€
TEMPORADA+ALTA
TEMPORADA+BAIXA
TEMPORADA+ALTA+3r+ANY
TEMPORADA+BAIXA+3r+ANY
CÀLCUL%OCUPACIÓ%ANUAL%ANY%1%i%2
LLOGUER+1+NIT+TEMPORADA+ALTA
LLOGUER+1+NIT+TEMPORADA+BAIXA
DIES
213
152
+ANY+1+i+2
Nº+PAX
++++++++++++++++++++300,00+€
1
++++++++++++++++++++227,28+€
1
TOTAL+IVA+EXCLÒS+
IVA+10%
TOTAL
100%
++++++63.900,00+€
++++++34.546,56+€
++++++98.446,56+€
++++++++9.844,66+€
++++108.291,22+€
35%
++++22.365,00+€
++++12.091,30+€
%%%%34.456,30%€
++++++3.445,63+€
++++37.901,93+€
40%
++++25.560,00+€
++++13.818,62+€
%%%%39.378,62%€
++++++3.937,86+€
++++43.316,49+€
CÀLCUL%OCUPACIÓ%ANUAL%ANY%3
LLOGUER+1+NIT+TEMPORADA+ALTA
LLOGUER+1+NIT+TEMPORADA+BAIXA
DIES
213
152
+ANY+3
Nº+PAX
++++++++++++++++++++331,82+€
1
++++++++++++++++++++250,00+€
1
TOTAL+IVA+EXCLÒS+
IVA+10%
TOTAL
100%
++++++70.677,66+€
++++++38.000,00+€
++++108.677,66+€
++++++10.867,77+€
++++119.545,43+€
35%
++++24.737,18+€
++++13.300,00+€
++++38.037,18+€
++++++3.803,72+€
++++41.840,90+€
40%
++++28.271,06+€
++++15.200,00+€
%%%%43.471,06%€
++++++4.347,11+€
++++47.818,17+€
330€/NIT
250€/NIT
365€/NIT
275€/NIT
5.3. Explotació (continuació)
PRINCIPALES HIPÓTESIS CUENTA RESULTADOS (GASTOS)
ANY$1
DESPESES%VARIABLES
Compra%de%mercaderies%i%matèries%primes
DESPESES%FIXES
Despeses%de%personal
Sous%i%salaris
Seguretat%social
Despeses%serveis%exteriors
Subministraments
Publicitat%i%propaganda
Primes%d'assegurances
Reparacions%i%conservació
Tributs
Brossa%i%d'altres
Despeses%financeres
Interessos%préstec
TOTAL$DESPESES
0,00
0,00
27.039,89
15.000,00
10.800,00
4.200,00
6.360,00
4.800,00
600,00
360,00
600,00
600,00
600,00
5.079,89
5.079,89
27.039,89
ANY$2
0,00
0,00
27.090,90
15.300,00
11.016,00
4.284,00
6.487,20
4.896,00
612,00
367,20
612,00
612,00
612,00
4.691,70
4.691,70
27.090,90
ANY$3
0,00
0,00
27.122,63
15.606,00
11.236,32
4.369,69
6.616,94
4.993,92
624,24
374,54
624,24
624,24
624,24
4.275,45
4.275,45
27.122,63
5.4. Resultats obtinguts
V. BALANÇ PROVISIONAL
BALANCE
CONCEPTE
INICI
ANY 1
Despeses constitució i formalització préstecs
Immobilitzat Immaterial (I.I.)
Amortització Acumulada I.I.
Immobilitzat Material (I.M.)
Amortització Acumulada I.M.
Immobilitzat Financer
Actiu fixe
Clients
Existències
Altres deutors
SaldoTesoreria
Actiu circulant
TOTAL ACTIU
4.720,00
1.150,00
0,00
117.662,59
0,00
0,00
123.532,59
0,00
0,00
0,00
24.950,64
24.950,64
148.483,23
3.776,00
1.150,00
-287,50
117.662,59
-8.625,54
0,00
113.675,55
0,00
0,00
22.765,01
4.582,17
27.347,18
141.022,73
Aportacions dels socis
Subvencions
Reserves
Resultats d'exercicis anteriors
Pèrdues i guanys
FONS PROPIS
Proveïdors
Préstecs a c/t
Altres creditors
Passiu a curt termini
Préstecs a l/t
Passiu a llarg termini
EXIGIBLE
TOTAL PASSIU
73.483,23
0,00
0,00
0,00
0,00
73.483,23
0,00
0,00
0,00
0,00
75.000,00
75.000,00
75.000,00
148.483,23
73.483,23
0,00
0,00
0,00
-2.440,62
71.042,61
0,00
5.369,88
350,00
5.719,88
64.260,25
64.260,25
69.980,12
141.022,73
5.4. Resultats obtinguts (continuació)
IV. COMPTE DE RESULTATS PROVISIONAL
CUENTA DE
RESULTADOS
CONCEPTE
Any 1
Any 2
Any 3
Break even any 1
Ingressos per vendes o prestació de serveis
Rappel sobre vendes
Altres ingressos d'explotació
Ingressos financers
TOTAL INGRESSOS
34.456,30
39.378,62
43.471,06
36.896,92
34.456,30
39.378,62
43.471,06
36.896,92
Compra de mercaderies i matèries primeres
Variació d'existències
Altres despeses variables
Despeses variables
Sous i salaris
Retribucions dels socis
Seguretat Social
Despeses de personal
Lloguer
Subministraments
Material d'oficina
Publicitat i propaganda
Transports i comunicacions
Primes d'assegurances
Reparacions i conservació
Serveis professionals independents
Despesa I+D
Altres despeses
Despeses serveis exteriors
Impost d'Activitats Econòmiques
Pagament móduls
Brossa
Tributs
Quota leasing/renting
Interessos préstec
Despeses financeres
TOTAL DESPESES
INGRESSOS - DESPESES
Quota anual d'amortització
Beneficis Abans d'impostos (BAIT)
Impostos sobre beneficis
Beneficis Nets (BN)
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
10.800,00
0,00
4.200,00
15.000,00
0,00
4.800,00
0,00
600,00
0,00
360,00
600,00
0,00
0,00
0,00
6.360,00
0,00
0,00
600,00
600,00
0,00
5.079,89
5.079,89
27.039,89
7.416,41
9.857,04
-2.440,62
0,00
11.016,00
0,00
4.284,00
15.300,00
0,00
4.896,00
0,00
612,00
0,00
367,20
612,00
0,00
0,00
0,00
6.487,20
0,00
0,00
612,00
612,00
0,00
4.691,70
4.691,70
27.090,90
12.287,72
9.857,04
2.430,68
0,00
11.236,32
0,00
4.369,68
15.606,00
0,00
4.993,92
0,00
624,24
0,00
374,54
624,24
0,00
0,00
0,00
6.616,94
0,00
0,00
624,24
624,24
0,00
4.275,45
4.275,45
27.122,63
16.348,43
9.857,04
6.491,39
0,00
10.800,00
0,00
4.200,00
15.000,00
0,00
4.800,00
0,00
600,00
0,00
360,00
600,00
0,00
0,00
0,00
6.360,00
0,00
0,00
600,00
600,00
0,00
5.079,89
5.079,89
27.039,89
9.857,03
9.857,04
0,00
-2.440,62
2.430,68
6.491,39
0,00
5.5. Conclusiones económicofinancieras
• Proyecto de inversión de 845.000€ de los cuáles 700.000€ como fondos
propios y 145.000€ como aportaciones externas para la segunda fase del
proyecto.
• Se prevé un promedio de facturación en los primeros tres años de 39.000€/
año con un promedio de resultado neto de 2.100€/año. En los cinco primeros
años el promedio de resultado neto aumentaría hasta los 6.700€/año.
• Se prevé una ocupación media de un 38%, con un breakeven de 36.896,92 €
(ocupación 35%).
• Rédito promedio de la inversión para el prestamista con contrato de
préstamo: 2,50% sobre el importe del capital prestado.
• Reparto de beneficios previsto aproximado por partícipe con contrato de
cuentas en participación: 2,00% anual sobre el import participado.
• Riesgo 0. Garantía 100% de la inversión/participación, a partir de los 10 años.
6. Estructura Jurídica
• La estructura jurídica de Cal Pesolet viene condicionada por la normativa
sectorial de Turismo Rural de Cataluña, que estipula que “el titular del
establecimiento, en todo caso tiene que ser persona física”. A más
explicita que la persona física titular “ha de estar empadronada y residir
efectivamente en la comarca”. De esta manera, Raül Cavaller será el
titular del establecimiento, quién es el propietario, promotor, y serà gestor
de Cal Pesolet.
• Para obtener los recursos para realizar la 2ona Fase del Proyecto Cal
Pesolet el titular del establiment busca aportaciones de particulares
alienas, articulándose a través de Contratos de Cuentas en Participación
o bien Contrato de Préstamo con Interés.
Nota: el despacho Antonio Cavaller ABOGADOS asesora la estructura jurídica del Proyecto Cal Pesolet.
6. Estructura Jurídica (continuación)
• Compromiso irrevocable de inversión articulado en cuentas de
participación / préstamo con interés, por un importe que, en ningún caso,
será inferior a 1.500€ por cada partícipe/inversor.
• La inversión se hará a valor nominal, y será íntegramente desembolsada
por cada partícipe/inversor con anterioridad a una fecha determinada.
• El titular del establecimiento, Raül Cavaller, facilitará el derecho de
información a los inversores que podrán ejercer accediendo a la intranet
de la pàgina web de Cal Pesolet, que permitirá tener acceso a
determinada información (presupuesto anual, balance de situación,
cuenta de resultados, etc...).
• Los inversores tendrán la consideración de IMPULSORES de Cal Pesolet,
con un título que les acredite como tales, y les será de aplicación un
estatus especial que les permitirá disfrutar de un uso privilegiado del
establecimiento y de sus servicios.
Opciones de
participación
inversor / partícipe
FINANCIA E IMPULSA EL PROYECTO, SIENDO IMPULSOR*
2 opciones de inversión
A
INVERSOR. Contrato de Préstamo con Interés, inversión mínima a partir de 1.500€,
para un período de 10 años y un interés del 2,5%. Garantía del 100% del import del
préstamo, a partir del 10o año.
B
PARTÍCIPE. Contrato de Cuentas de Participación, a partir de 1.500€, reparto de
beneficios en proporción y en función de las ganancias. Riesgo 0. Durada 10 años.
Garantía de devolución del 100% de la participación, al finalizar el contrato (a partir del
10è any) y/o compensación entre el importe total o parcial de la participación con días
de estancia en Cal Pesolet a coste cero (calculando la estancia según los precios venta
público con una bonificación de como mínimo un 50% en temporada baja y un 30% en
temporada alta).
* Derecho de uso del establecimiento con condiciones especiales. Descuentos permanentes,
ventajas en promociones, espacios para guarda de material (bicicletas, skis...).
7. Por qué invertir en
Cal Pesolet?
• Proyecto tangible, visualizable, sostenible, socialmente responsable.
• Equipo promotor con experiencias de éxito en el sector y comprometido
en éste.
• Posibilidad de ser inversor o partícipe/usuario, disfrutando de un espacio
único con unas instalaciones y servicios amables para famílias activas que
buscan disfrutar del tiempo de ocio en la naturaleza.
• Rendibilidad del proyecto.
participa en Cal Pesolet,
La Cerdaña!
documento producido por
Meritxell Garcia y Raül Cavaller
- febrero 2013 -
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