ESPECIAL LOS ESPACIOS DE RETAIL
Transcripción
ESPECIAL LOS ESPACIOS DE RETAIL
ESPECIAL LOS ESPACIOS DE RETAIL LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN LOS CENTROS COMERCIALES SE DIRIGE AL STOCK EXISTENTE ………………………………………………………..………………. 2 METROVACESA RENUEVA Y AMPLÍA EL CENTRO COMERCIAL VILAMARINA (Viladecans, Barcelona ) ……………………………………………….………… 7 “EL MERCADO RETAIL SITUACIÓN Y PERPECTIVAS “ Andrés Martín ………………………………………. 9 INNOVACIÓN : CONFLUENCIA ENTRE LA TIENDA FÍSICA Y DIGITAL …………………………………………………………………………………….…….11 “EL MODELO DE NEGOCIO EVOLUCIONA HACIA UN INTERCAMBIO MULTICANAL CON EL CLIENTE “ Entrevista : Sergio García Somoza ……………………………………………………………..… 14 LA INVERSIÓN EN RETAIL SE ESPERA ALCANCE LOS 3.000 MILLONES EN 2015 …………………………………………………………………….…….…. 17 FAN MALLORCA SHOPING, EL GRAN CENTRO COMERCIAL DE MALLORCA ……………………………………………………………………………………….……… 21 LA RESISTENCIA DE LOS LOCALES DE LAS CALLES PRINCIPALES …………………. 25 LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN LOS CENTROS COMERCIALES SE DIRIGE AL STOCK EXISTENTE La evolución de la industria de los centros comerciales, en los últimos años, se caracteriza porque la inversión se ha dirigido hacia los centros comerciales ya existentes, incluida su renovación y ampliación, mostrando una falta de interés en invertir en aquellos proyectos que se encuentran en una etapa temprana de desarrollo y en la iniciación de proyectos especulativos. Esta forma de actuar parece indicar que el riesgo principal es el de la construcción, o como apuntan algunos también puede estar influida por los propios intereses de las gestoras que manejan los fondos que les confían sus inversionistas, además de la saturación existente en algunas zonas, y las restricciones impuestas por la legislación urbanística y comercial. El hecho es que en una economía como la española que va a crecer este año un 3,2%, sólo habrá seis nuevas aperturas para este año, que aportarán una superficie bruta alquilable de 230.000 metros cuadrados, que es la más baja de los 10 últimos años a excepción del año 2013, cuando se añadieron 162.000 metros cuadrados. El stock actual de SBA se sitúa en 15.546.000 metros cuadrados que se reparten en 549 centros comerciales, según la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales, AECC. Evolución de la actividad promotora Dicho stock fue completado, casi en su totalidad, en las dos décadas precedentes. La llegada de la crisis frenó el desarrollo de nuevos proyectos. Pero, en 2010, se produjo una débil recuperación económica, a la que la entonces ministra de economía, Elena Salgado, llamó brotes verdes, denominación que todavía hoy es objeto de chanza, pero que permitió que se iniciaran o reiniciaran nuevos centros comerciales, provocando un aumento de nueva SBA en 2011 y 2012. Para el futuro existe una cartera de 23 nuevos proyectos con una SBA de 950.000 metros cuadrados, pero que habrá que esperar para ver la suerte que corren, aunque en la actualidad, las noticias positivas de esta industria son más que las negativas. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 536.116 162.515 344.300 756.518 655.794 338.682 534.490 689.430 793.368 720.211 SBA POR AÑO DE APERTURA 2013 2014 2 Entorno macroeconómico Cabe destacar la positiva evolución del PIB, con un crecimiento interanual del 3,1% en junio de este año, así como la del consumo de los hogares que se situaba en el 3,5% en la misma fecha. Las familias se están beneficiando de cierta mejoría en el mercado laboral y este año se está produciendo un aumento en el ingreso real de las familias, particularmente como resultado de la caída de los precios de la energía y los bajos tipos de interés. La afluencia a los centros comerciales comenzó su tendencia ascendente en 2014 y cerró el año con un aumento del 3% respecto a 2013. Además, el incremento del turismo favorece de manera importante las ventas al por menor. Las previsiones del Gobierno apuntan a que este año visitaran España 68 millones de turistas. Como puntos negativos merecen destacarse la persistente deflación y los altos niveles de deuda, tanto pública como privada, que hacen al país vulnerable frente a los problemas externos. Tantos por ciento EVOLUCIÓN TRIMESTRAL DEL PIB Y EL CONSUMO DE LOS HOGARES ENERO 2013- JUNIO-2015 4 2 0 -‐2 -‐4 -‐6 Tasas de vacío y rentas Las tasas de vacío están disminuyendo en los centros primer y super-prime, aunque en los secundarios siguen aumentando con tendencia a estabilizarse, favoreciendo el grado de polarización del mercado en los centros comerciales. Según la consultora inmobiliaria JLL, la tasa de vacío en estos desarrollos era del 11% de la SBA y del 17% si se atiende a los locales no ocupados, datos referidos a junio de este año. En las cuentas presentadas por Unibail Rodamco y Klepierre, relativas al primer trimestre de este ejercicio, dan aumentos de sus ingresos considerando superficies alquiladas like for like, si bien otros propietarios de centros manifiestan que están empezando a experimentar una consolidación de sus márgenes. Las rentas para los centros comerciales se sitúan en 87 euros/m2. Los centros principales aumentan sus rentas, pero en el resto han terminado de estabilizarse recientemente, tras experimentar caídas del 40% desde 2009. Sin embargo, el mejor comportamiento del consumo sugiere que las rentas empezarán a subir, particularmente desde esta base. Dadas las perspectivas positivas para el retail español y la mejoría en los indicadores de actividad, se prevé un número creciente de marcas internacionales que quieren entrar en el mercado español, si bien existe ya una fuerte competencia dada la posición consolidada de marcas ya presentes en España. Entre las nuevas marcas que se han posicionado en el mercado español figuran: Violeta by Mango; Brooks Brother; Michael Kors; Coach; Uniqlo; Supertrash; & Others Stories; Okeysi; Dealz; URbn; Misoni y Mulaya. 3 Lo importante es la microlocalización y la calidad del activo En la actualidad existen aproximadamente 356 metros cuadrados de SBA por cada 1.000 habitantes, si bien este dato dice poco, dada la dependencia del éxito de cada centro de las circunstancias locales. En Cataluña y Baleares hay una baja densidad de superficie por habitante frente a un alto nivel de renta por habitante. Otras regiones como Extremadura, tienen baja densidad de superficie comercial y bajo poder de compra, mientras que Madrid tiene alto poder adquisitivo y la densidad de superficie por 1.000 habitantes es la tercera de España. Asturias combina alta densidad de espacio con un relativamente bajo gasto en consumo. También en Aragón la densidad es alta en relación a su nivel de gasto en retail. Galicia parece equilibrada entre densidad y nivel de gasto. Lo importante es la microlocalización y la calidad del activo. Sin embargo, las condiciones generales de una Comunidad Autónoma en particular no siempre son útiles, ya que hay grandes diferencias entre las provincias dentro de una Comunidad, y entre los planes relativos a los centros comerciales dentro de una misma provincia. EVOLUCIÓN DE LA AFLUENCIA A LOS CENTROS COMERCIALES EN 2014 Variación en % 15 10 5 0 -‐5 -‐10 -‐15 Si bien la mayor parte de la superficie centros comerciales proyectada hasta 2018 es medianas superficies, se prevé un aumento de proyectos de formato alternativo, tales como parques de medianas y Factory outlets. . en de los los El tamaño medio de los centros que salgan al mercado será más pequeño y estarán caracterizados por una mayor diversidad geográfica Ampliaciones de centros comerciales Ciudad de la Imagen Plaza Mayor, 1ª fase Glories La Dehesa Sevilla Sevilla Bogaris Retail 17.652 Málaga Málaga Sonae Sierra y MacArthur Gleenn 17.000 Unibail Rodamco Immochan 14.000 13.000 Barcelona Alcalá de Henares Barcelona Madrid 4 Proyectos de centros comerciales CENTRO LOCALIDAD Alfafar Parc Alfafar Open Sky S.C & The Village Torrejón de Ardoz Nevada Armila Palma Spring PROVINCIA PROMOTOR m 2 Valencia Agrup. Interés Urbn. Alfafar Parca 95.000 Madrid Compagnie de Phalsbourg 90.000 Granada General de Galerías Comerciales 85.000 Palma de Mallorca Baleares Unibail Rodamco 72.500 FAN Mallorca Shopping Palma de Mallorca Baleares Carrefour Property 70.000 Torrecárdenas Almería Almería Bogaris Retail 68.267 Nuevo C.C. Circ. Las Palmas GC Las Palmas GC Yudava 60.000 Soliá Madrid Mall (1ª fase) Madrid Mackintosh Mall I.G 50.000 Cruce de Caminos Sagunto Castellón Lar España Real Estate 45.000 Sambil Outlet Madrid Leganés Madrid Furucota Madrid, Grupo Sambil 42.123 Plaza Río 2 Madrid Madrid LSGIE GR 40.000 Abella Lugo Lugo Inversiones Abuín 2 31.000 La Fira Reus Trragona Metrovacesa 28.532 Viladecans The Style Outletss Viladecans Barcelona Neinver 25.000 Reino de León León León Bogaris Retail 23.000 JaénPlaza (1ª fase Jaén Jaén Grupo Alvores 22.000 Park Sabadell Sabadell Barcelona Bogaris Retail 20.000 Sector Nord Cracaixent Valencia Clásica Urbana Desarrollo Inmobiliario 19.563 P.C. Calchetas Tudela Navarra Inmuebles Calchetas, S.L 15.883 Puerta Chiclana Chiclana Redevco 14.837 Galeón Outlet Adeje Santa Cruz Tenerife SDA 11.000 Trocadero Los Llanos de Aridane Santa Cruz Tenerife Trocadero Las Palmas, S.L 10.239 Bandeira Vigo Pontevedra Odeón Las Palmas Madrid Cádiz 8.535 5 6 METROVACESA RENUEVA Y AMPLÍA EN CENTRO COMERCIAL VILAMARINA DE VILADECANS, BARCELONA Metrovacesa continúa con el proceso de renovación e impulso de su cartera de Retail, integrada por 350.000 m2 de SBA, en nueve centros comerciales en España y uno en Francia, con una importante actuación en Vilamarina, el centro comercial de referencia de Viladecans, Barcelona. Con esta renovación, la compañía reafirma su vocación de liderazgo en el ámbito de los centros comerciales en España. Inaugurado en 2009, en sus seis años de historia el Centro Comercial Vilamarina, en Viladecans, se ha consolidado como una importante opción comercial en su área de influencia, con un total de 92 locales comerciales y con operadores como Mercadona, H&M, Mango, Inditex, Cortefiel o el gimnasio McFit. A esta completa oferta comercial Metrovacesa va a añadir ahora más de 7.000 metros cuadrados de sorpresas, en concreto una nueva zona de restauración con terrazas y posiblemente la más innovadora pista de karting indoor de nuestro país, operada por GENÉ KARTING, y que hará que la visita a Vilamarina no sea únicamente un acto de compra sino un acto lúdico y de experiencias para el visitante. 7 Enriquecimiento del mix comercial La nueva zona de restauración incorporará 11 locales y 2 quioscos que sumarán casi 3.000 metros cuadrados de oferta. A esta superficie se añadirán 600 metros cuadrados más de terrazas, espacios exteriores y áreas de recreo ubicadas en el pasillo central. Una oferta de restauración destinada a todos los públicos, desde el más familiar hasta aquellos clientes que buscan una comida rápida para seguir con sus compras, o que trabajan en los parques empresariales de las proximidades. Respecto a la nueva zona de karting, se trata de un trazado de última generación, equipado con una espectacular iluminación led, con pantalla gigante para seguir los timings en tiempo real y con un sistema de seguridad que incorpora dispositivos de protección, Protex Karting. El proyecto está operado por GENÉ KARTING, posiblemente uno de los operadores con más experiencia en este tipo de complejos de ocio, donde la adrenalina no está reñida con la seguridad, y que además de la pista de adultos incluirá una pista para los más pequeños. Para los menos atrevidos se instalará un simulador VEO DRIVE, con circuito a escala y que será el primero de estas características en España. La mejora sustancial de las infraestructuras y los nuevos proyectos empresariales en la zona asegurará a Vilamarina como centro de referencia en la zona. A esta profunda renovación se suma el se suma el desarrollo urbanístico y comercial de la zona de Viladecans, que prevé una mejora sustancial de la dotación de infraestructuras y la llegada de nuevos proyectos empresariales, como son el Centro Logístico de Desigual y el nuevo The Style Outlet que Neinver está promoviendo frente a Vilamarina. La urbanización del entorno ya ha supuesto la reforma del acceso 50, Viladecans Sur, de la autopista C-32 para favorecer la movilidad y conexión entre ambos complejos comerciales Además, en 2016 se mejorará el acceso peatonal y en transporte privado a la zona desde el área residencial de Viladecans. Estas mejoras, unidas a la parada de tren de Viladecans, a escasos metros de la entrada al Centro, harán que la accesibilidad a Vilamarina sea inmejorable. Víctor Fernández, director de centros comerciales de Metrovacesa, explica que “con esta renovación, Vilamarina asegurará su condición de centro comercial de referencia en la zona para la próxima década. Además, supone una nueva prueba de la apuesta de Metrovacesa por el sector del retail en España. . 8 EL MERCADO DE RETAIL: SITUACIÓN ACTUAL Y PERSPECTIVAS Por Andrés Martín, Director del Departamento de Retail en Aguirre Newman A lo largo de las últimas semanas me he encontrado con clientes, profesionales y colegas del sector y siempre nos acabábamos haciendo las mismas preguntas… ¿se ha recuperado del todo el mercado de retail? ¿Cómo se están comportando las rentas en los diferentes ejes? ¿Hay un cambio de tendencia en los sectores del retail? ¿Será el 2016 un mejor año? La intención de este artículo es dar respuesta a estas preguntas y explicar la foto real del mercado durante el 2015 y cuáles son las expectativas que se esperan para el 2016. En relación a la recuperación del mercado, podemos afirmar que sí, que desde luego estamos viviendo una clara recuperación. Si echáramos la vista atrás, nos encontraríamos con un mercado muy diferente al de hoy. Tras años de crisis, recortes y dificultades económicas, parece que los famosos “brotes verdes” por fin han dado su fruto que los famosos “brotes verdes” por fin han dado su fruto. Nos encontramos en una situación donde las variables macro son muy positivas con crecimientos del PIB en torno al 3%, y lo que es más importante, un aumento del consumo privado del 3,4% que repercute directamente sobre el mercado de retail. Si unimos a esto, la reactivación de los planes de expansión de los operadores y un descenso notable de la desocupación, podemos confirmar ese cambio tendencia en el mercado. Ahora bien, ¿nos encontramos ante una recuperación total del mercado de retail?....y la respuesta es no, a diferencia de los años de bonanza pre crisis, la recuperación del mercado se está produciendo a dos velocidades. Si hablamos de datos meramente cuantitativos sobre disponibilidad o incrementos de rentas, hay una diferencia notable entre los ejes prime y el resto de los ejes. En los principales mercados de la península nos encontramos crecimientos medios de rentas en torno al 14% y 8% tal y como sucede en las zonas prime de plazas como Madrid o Barcelona respectivamente. Sin embargo, en el resto de los ejes se han producido incrementos de rentas más moderados. Podríamos resumir con una frase clara y concisa la principal diferencia antes y después de la crisis: “Ya no todo vale señores”. 9 En cuanto al comportamiento de los diferentes sectores del mercado de retail, como dice la canción, el sector de la moda “sigue siendo el rey”. La moda es el sector predominante en los principales ejes prime. Hay que tener en cuenta que por el tipo de negocio, los márgenes y sus tasas de esfuerzo, pueden permitirse pagar mayores rentas y por tanto posicionarse en las mejores ubicaciones comerciales con grandes tiendas. Hablando de las grandes tiendas, no puedo dejar de hablar de los flagships. Es un hecho, los flagships o macro tiendas están de moda. El motivo principal de este auge no es solo la diversificación, el aumento de ventas o el ahorro de costes, el objetivo principal es vender imagen de marca, intentando transmitir las bondades de la firma. Los flagships, suelen ser tiendas innovadoras, con un diseño creativo, intentando ofrecer una experiencia de compra divertida que haga que el usuario se sienta más unido a la firma. Claros ejemplos los encontramos con la reciente apertura de Primark en Gran Vía 32, Luois Vuitton o Mango en la calle Serrano…etc.. El sector de la cosmética y perfumerías también está comportándose de manera excepcional, posicionándose durante el 2015 en muy buenas ubicaciones. No debemos olvidar tampoco la gran demanda existente en el sector hostelería a la que nos enfrentamos a día de hoy. Como dato interesante, España es el país de la Unión Europea con mayor número de bares por habitante. Concretamente nos encontramos con un bar por cada 169 habitantes con un total de 279.243 establecimientos en todo el territorio nacional. Creo que todos estaremos de acuerdo con la “cultura de bar” que lleva instaurada en toda España desde hace muchos años. Un buen clima la mayor parte del año, un buen servicio y sobre todo la magnífica y variada gastronomía de la que disfrutamos, son factores claves por los que este sector disfruta de esta demanda tan significativa. Hemos observado también como ha ido aumentando el número de franquicias y franquiciados. Cada vez son más los casos que nos llegan de particulares con el afán de aventurarse en el mundo de la restauración a través de las franquicias. Es destacable, como a pesar de tener unas tasas de esfuerzo mayores que otro tipo de operadores, la ubicación es y será siempre la clave fundamental del éxito de un negocio. Es por ello que a pesar de no poder posicionarse siempre en las mejores ubicaciones, intentan buscar alternativas con rentas más asequibles en las proximidades de las zonas prime o en ubicaciones donde predomine el ocio o el mercado de oficinas. Todo ello, en función de sus necesidades y tipo de negocio. Para finalizar el artículo y terminar de responder a las preguntas que nos hacíamos anteriormente, para el 2016 esperamos que la tendencia, tanto a nivel macro como en el mercado de retail, continúe al alza. Seguiremos viendo muy buen comportamiento en los ejes prime de los principales mercados de la península. La disponibilidad en estos ejes seguirá siendo prácticamente nula. Como consecuencia se mantendrá la tendencia alcista de los niveles de rentas. Continuará en auge el formato de local flagship, en gran medida debido a la demanda de grandes operadores internacionales de moda que solo se plantean entrar en el mercado a través de macro tiendas. De hecho, hay propietarios que han comenzado a tramitar planes especiales para dotar a sus edificios de uso comercial, opción a priori, siempre más rentable que cualquier otro uso. Ahora bien, recordemos que ya no todo vale y solo tendrán éxito aquellos propietarios que afortunadamente tengas sus activos en las zonas prime tan demandadas por los operadores, especialmente de moda. La asignatura pendiente seguirá siendo la de los ejes secundarios aunque creemos que también mejorarán pero a un ritmo menor. 10 INNOVACIÓN: CONFLUENCIA DE LA TIENDA FÍSICA CON LA DIGITAL A medida que el ritmo de cambio tecnológico se acelera, y los mundos digital y físico convergen en la tienda, cabe preguntarse sobre cómo actuarán los consumidores dentro de unos pocos años. “El Oeste ha cambiado mucho, pero nosotros no”, dicen los protagonistas de la película Grupo Salvaje de Sam Peckinpah. En el mundo del retail, cuyo mantra de los últimos años ha sido que los consumidores usarán todas las novedades que se adapten a sus necesidades en el momento de la compra, todo ha cambiado, porque lo han hecho los consumidores que son protagonistas principales. El mantra aludido está apuntalado por un esfuerzo complejo y continuo por parte de los retailers para atender los requerimientos de sus clientes multicanal. Tanto para los propietarios de los centros, como para los retailers, el punto de inicio del cambio fue internet. Kevin McKenzy, responsable del área digital de Westfielf Labs comenta que es obvio que los consumidores toman casi todas sus decisiones usando la tecnología, y esto es lo que hay que poner como principal objetivo de todos los esfuerzos en el retail. Bajo este punto de vista, el wifi es tan importante como la electricidad. Sin embargo, una vez que estos compradores pueden conectarse con sus terminales desde cualquier lugar, conviene saber que ocurre después, y la respuesta no es tan obvia. Los mundos físico y digital podrían estar convergiendo, pero al final son sólo caminos diferentes para conseguir ventas. Guy Smith, responsable de crear los formatos del retailer de moda Arcadia, afirma que “ La terminal que muchos compradores tienen en su bolsillo está muy por delante de lo que se puede exponer en las tiendas. Nuestros esfuerzos están dirigidos a contactarlos a través de esos terminales y evitamos poner gran número de pantallas y quioscos en nuestras tiendas”. Hoy en día hay elementos tecnológicos, beacons, relativamente baratos, que permiten a los minoristas rastrear en que área particular de la tienda están los compradores y enviarles mensajes a los que quieran saber más sobre productos y promociones. Los beacons pueden colocarse detrás de los paneles perimetrales interiores de la tienda para rastrear hacia donde se dirigen los clientes en primer lugar, cuando entran en la tienda, detectando así las zonas de mayor actividad. Pero mientras hubo mucho movimiento con las tecnologías del beacon, en la segunda mitad del año pasado, en 2015 se ha parado, posiblemente indicando que la tecnología seguirá la senda del código QR, que fue empleado por los retailers como herramienta de marketing dentro de la tienda en los primeros años de esta década. Además de que el gran número de pantallas que se pusieron en las tiendas en los primeros años de este siglo no han contribuido a aumentar las ventas, razón por la que el hardware para el marketing en el interior de los establecimientos se ha ralentizado. La idea de que la tienda del mañana pueda ser similar a la de la era pre-digital se basa en que la convergencia de lo físico con lo digital no hace necesario implantar hardware anticuado en los alrededores de los espacios. El cambio al que se enfrentan las tiendas físicas y los retailers on line consiste en tomar los mejores elementos del medio opuesto y ponerlos a disposición del consumidor. Esta puede ser la razón por la que estamos viendo cada vez más a los gigantes de las operaciones on line, como Google y eBay, optar por 11 establecer un corner en una tienda ajena, o incluso implantarse en un local exclusivo, debido a la necesidad de tener un pie en cada campo, físico y digital, y esto presiona tanto a los retailers virtuales como a los que actúan en grandes espacios físicos. Los compradores aumentarán las visitas a las tiendas en las que la innovación y los elementos digitales estén mezclados desde el inicio del proceso del diseño de las mismas, más que en aquellas otras que hayan sido adecuadas de manera superficial. La tecnología está evolucionando rápida y de manera continua, hasta convertirse en parte de la tienda física, situación de la que se debe ser consciente. Los espacios donde la innovación se hace invisible pueden ser los espacios que buscan los compradores, donde la línea entre lo físico y lo digital se hace imperceptible. 12 13 EL MODELO DE NEGOCIO EVOLUCIONA HACIA UN INTERCAMBIO MULTICANAL CON EL CLIENTE Sergio García Somoza, director de Operating Management y Consultoría Retail de JLL, nos muestra en esta entrevista los factores que afectan al segmento de los espacios para la venta al por menor y como la actividad de JLL se enfoca en la creación continua de valor de los activos que gestionan. propietario/inversor en interno en la figura del Operating Manager que se enfoca en la creación continua de valor en los activos que gestionamos. En complemento, JLL cuenta con las competencias necesarias para dar una visión de 360º a los proyectos inmobiliarios en los que participa gracias a los departamentos de Project Development Services, Capital Markets, Urbanismos o Tetris. ¿ Cómo se estructura el Departamento de Retail en JLL? El departamento de JLL se ha reestructurado con el objetivo de amoldarse a las tendencias de mercado. Se da un servicio integral para cualquier proyecto retail. Una galería comercial es un conjunto de disciplinas y así es el enfoque que damos desde JLL. Nuestro departamento retail es la suma de varias figuras de Gestión, Comercial, Técnicos, Especialistas en Marketing y Speciality Leasing. Además, contamos también con la visión del ¿Cómo está afectando el despegue de las ventas a los espacios para la venta al por menor? Desde principio de año estamos experimentando cómo las cifras de ventas y afluencias están pasando de rojo a negro. Los primeros en beneficiarse de este impacto positivo han sido los centros comerciales dominantes y consolidados además de las localizaciones de calle, pero ahora vemos que esa tendencia positiva se traslada también a los centros de tamaño más reducido y que habían encadenado evoluciones negativas durante varios años. Esto ha desencadenado un apetito inversor muy importante en este tipo de centros, por lo que muchos inversores nacionales e internacionales pujan por hacerse con la propiedad para poder aprovechar esa tendencia positiva en sus rentabilidades. Esto hace que, 2014 y 2015 estén siendo años con una espectacular cifra de transacciones en este tipo de activos y, lo que veremos en los próximos años, es un protagonismo de la gestión proactiva centrada en reformas y reposicionamiento de estos mismos centros. 14 ¿Se resiente la venta en los espacios físicos por el aumento de la venta online? Depende de las actividades. Hay productos que lo sufren más que otros. Para compensar este posible trasvase de cifra de negocio, los centros comerciales se están adaptando y potenciando los factores adicionales que ofrecen y que nunca se podrán realizar online, hablamos de la experiencia. Por ejemplo, la gastronomía es algo que nunca se podrá hacer de manera online, por ello estamos viendo un repunte de las zonas de restauración y ocio. Además de ello, cada vez se cuidan más los espacios de compra, de manera a que sean agradables al visitante y sorprendentes: zonas de descanso, baños de calidad, diseño de interiores, olores, acústica etc. Por último, la organización de eventos en los espacios comerciales es fundamental para mantener la constante sensación de “algo está pasando en el centro”. Son cosas que internet nunca podrá ofrecer. Desde el otro lado, vemos ejemplos en los cuales el mercado online se apoya en los emplazamientos físicos para completar su experiencia de compra reducida a través de internet. De esta manera, hay marcas que crean conceptos de tienda centrados en probar el producto para apoyar a su red de venta online: es el caso de Apple, Google o Alibaba. El modelo de negocio evoluciona hacia un intercambio multicanal con el cliente. ¿ Se mantiene la brecha entre localizaciones prime y secundarias tanto en centros comerciales como en los locales de calle? La localización es un factor que nunca deja de impactar en el mercado inmobiliario. Tanto en retail como en otras especialidades como hotelero, logística o residencial. Las tendencias al alza o a la baja pueden ser comunes a todas las localizaciones, la brecha fundamental está cuando se sufren estos cambios. De esta manera, las buenas localizaciones son la últimas en sufrir una tendencia negativa y las primeras en beneficiarse de las tendencias positivas. Los centros y zonas prime de calle, han sufrido una crisis muy ligera y ya han comenzado la recuperación y alcanzarán valores pre crisis antes que los centros secundarios, los cuales han sufrido una crisis muy severa y su recuperación está siendo más paulatina. ¿ Qué características deben reunir los nuevos centros que se construyan? Para que un centro comercial tenga éxito hoy en día ya no vale la fórmula con la que arrancó el sector, en donde valía con localizarse en la primera salida de la ciudad a la derecha. Ahora el contexto es mucho más competitivo y hace falta un compendio de factores que estén harmónicamente conjuntados. Se debe contar con una mezcla comercial muy potente y acorde con la zona de influencia del centro, contando con las anclas de primer nivel; deben tener una masa crítica importante para cubrir un abanico amplio de clientes; debe contar con unos espacios que favorezcan la experiencia de compra, es decir, que sea un placer pasearse por sus galerías. Todo esto se consigue con una gestión proactiva y muy detallista. “Retail is detail”. ¿ Están evolucionando las rentas al mismo ritmo que las rentabilidades? La evolución de rentas de un centro comercial siempre va diferida un cierto tiempo con las rentabilidades tanto a la baja como al alza. Es decir, las rentas de un local comercial están directamente relacionadas con las ventas que produce, de esta manera cuando hay una variación en las ventas el nivel de rentas se va acoplando de la misma manera. No es instantáneo, ya que hay contratos de alquiler de por medio y hasta que no se confirma una tendencia los propietarios no corrigen las rentas de los locales. En el periodo que vivimos actualmente, al estar aumentando las ventas, las rentabilidades de los centros van subiendo: en centros secundarios: a medida que finalizan los periodos de bonificación que se habían concedido en periodo de crisis y se vuelve a los valores de renta nominal de los contratos; y en centros prime: a medida que vencen los contratos actuales y se firman nuevos contratos con rentas más elevadas y acordes con los importantes nuevos niveles de ventas. Más allá de eso, las rentabilidades reflejan un conjunto de circunstancias y expectativas en función del momento del mercado. Actualmente, al tener un coste de capital (tipo de interés) muy bajo a nivel europeo, tenemos una mayor liquidez en los mercados de inversión. Lo que produce un mayor apetito inversor que busca aprovechar ese bajo coste para tomar un mayor nivel de riesgo con operaciones en las que, más allá de beneficiarse de la curva ascendente de la actividad comercial cuentan con una gestión proactiva de creación de valor y reposicionamiento del activo. 15 ¿ Qué opinión le merece la tendencia actual de los retailers hacia las megatiendas? El mercado retail está experimentando una especialización extrema, cada retailer toma un posicionamiento muy concreto tanto en producto como en cliente objetivo. Una vez definido este posicionamiento luchan por ganar cuota de mercado a través de la masa crítica. De ahí que estén surgiendo formatos de retailer cada vez más grandes que suponen en sí una diferenciación respecto a la competencia y sobre todo suponen un destino en sí mismas. Es una tendencia totalmente análoga a la que están viviendo los hipermercados. Estos, antes tocaban varios sectores: alimentación, electrodomésticos, electrónica y textil. Ahora están yendo a formatos más reducidos y especializándose en donde son más competitivos: la alimentación, los frescos. En los otros sectores, están tomando el relevo grandes tiendas especializadas en cada uno de ellos. Primero fue con electrónica y electrodomésticos, y ahora estamos viendo el mismo efecto en el textil y moda, con operadores con precios ajustados y formatos de tienda muy grandes. 16 LA INVERSIÓN EN RETAIL SE ESPERA ALCANCE LOS 3.000 MILLONES EN 2015 Para los inversores en los espacios para la venta al por menor, la falta de nuevos desarrollos es algo positivo, puesto que, aunque la demanda sea débil, la oferta se ve limitada. COMPARACIÓN DE MAGNITUDES ENTRE 2015 VS 2014 MAGNITUD Gasto total de los hogares 2014 2015 494.813 511.637 15 vs 14 +3,4% Ventas en los centros comerciales 38.626 40.914 5,9% SBA en centros comerciales 15.439 15.546 0,7 1.803 1.906 5,7% Afluencia a centros comerciales Fuente: INE y AECC Cifras en millones de euros excepto SBA en millones de m2 En la mayoría de los mercados de retail europeos las terminaciones de nuevos desarrollos ha sido débil, también en España, lo que supone un problema para aquellos retailers que tratan de hacer crecer sus negocios, pero que permite concentrar la demanda en los mejores activos y, una vez ésta alcance cierto nivel, lo más probable es que comience un nuevo ciclo de desarrollo. Los inversores que buscan aumentar los retornos quizás debieran incluir la posibilidad de acceder al desarrollo del stock dentro de su estrategia. En la actualidad, hay menos inversores dispuestos a emprender desarrollos de manera directa, pero no parece descabellado tratar de anticiparse al próximo ciclo. A los espacios para la venta al por menor, especialmente a los prime, se les atribuye cualidades defensivas. Este sector ha demostrado históricamente resistencia a las turbulencias del mercado. Además tiene menor volatilidad que el mercado de oficinas, con menos movimientos, tanto positivos como negativos, en sus rentabilidades, lo que le ha hecho un activo más adecuado para la los inversores a largo plazo. Los primeros nueve meses de 2015 dejan un volumen de inversión en el sector retail de 2.588 millones de euros, lo cual equivale a un 42% más que en el mismo periodo del año anterior, cuando se sumaron 1.826 millones, según datos de la consultora inmobiliaria JLL. La consultora inmobiliaria JLL estima que la cifra de inversión en retail para todo 2015 supere los 3.000 millones de euros, si bien aún es pronto para vaticinar si se podrá superar el volumen alcanzado en todo 2014, cuando se invirtieron 3.344 millones de euros en este sector. La cifra de inversión del tercer trimestre del año se mueve en volúmenes similares a las de los dos trimestres anteriores. En concreto, entre julio y septiembre de 2015 se llevaron a cabo operaciones por un valor de 819 millones, frente a los 979 millones y los 790 millones del primer y segundo trimestre, respectivamente. A lo largo de estos tres trimestres se han adquirido un total de 486 activos en 46 operaciones distintas. El activo estrella siguen siendo los centros comerciales, que aglutinan el 52% del volumen de inversión en lo que llevamos de año, siendo el centro comercial prime el más demandado -activos con una SBA superior a los 40.000 m2 y con una combinación de inquilinos equilibrada y de operadores reconocidos-. Tras los centros comerciales, se sitúan los locales comerciales como los activos más demandados al representar el 23% del volumen de inversión hasta la fecha, seguidos de los activos retail en sale & leaseback, que han 17 supuesto el 15% del total, y un 10% de otro tipo de activos. La rentabilidad prime, por su parte, oscila entre el 5% de los centros comerciales, el 6,5% para parques comerciales y el 4% para locales a pie de calle, según asegura la consultora JLL. En lo referente a la nacionalidad de los inversores, España sigue siendo un trimestre más el país de origen que más está invirtiendo en el sector retail, con un 33% del volumen total, seguido por EEUU con un 24%, y Alemania con un 10%. El 33% restante se encuentra muy repartido entre diversos países como Francia, Brasil, Israel, México o Reino Unido. Cabe destacar también, por el volumen de inversión que representaron, las transacciones de dos portfolios de supermercados: el ‘Blue Box portfolio’ de Caprabo por 97 millones de euros a Meridia Capital, y el conjunto de supermercados Carrefour y Dia vendido a Kenndy Wilson por 88 millones. Asimismo, hay que tener en cuenta que en las operaciones corporativas que han tenido lugar, como la adquisición de Corio por Klepierre, y la de Testa por la socimi Merlin Properties, incluyen un número importante de centros comerciales. Se observa que los grandes tenedores de centros comerciales están dividiendo sus carteras en dos patas, siguiendo el criterio del tamaño y algunos esperan que haya alguna salida a bolsa de estas sociedades. INVERSIÓN EN CENTROS COMERCIALES ENERO 2007- OCTUBRE 2015 2.500 1.601 1.500 900 350 2007 2008 2009 618 608 600 2010 250 2011 2012 2013 2014 2015 18 INVERSION EN CENTROS COMERCIALES Enero – Octubre de 2015 CENTRO Plenilunio Airesur UBICACIÓN Madrid VENDEDOR Sevilla COMPRADOR Orion PRECIO Klepierre 375 Grupo Lar CBRE G.I 76 67 As Termas Lugo ADIA Lar España Espacio León León Malls Europe Fund Blackstone Intu CPPIB 225 70 Puerto Venecia Zaragoza Zielo Shopping Madrid Hines UBS Hi. Portal de la Marina Ondara (Alicante) Eroski Lar Espoaña 42,5 Pinto ( Madrid) Doughty Hanson H.I.G. Capital 30 El Rosal Ponferrada ( León) Doughty Hanson Lar España 85 Rivas Futura Rivas Vaciamadrid (Madrid) Lone Star Credit Suise 52 Unibail Rodamco Green Oak 15 Plaza Éboli Sevilla Factory Sevilla Miramadrid Paracuellos del Jarama (Madrid) Hercesa Meridia Capital 12,5 Mega Park Barakaldo Barakaldo ( Vizcaya) Oaktree Lar España 170 H.I.G. Capital Hemisferio, TIAA Henderson Patron Capital, Eurofund Inv. Parque Ceuta Dolce Vita Odeon Connecta Ceuta Naron ( A Coruña ) Chamartín Córdoba Alpha Pyrenees Trust MDSR Investments 13 Carcaixent (Valencia) UBS Real Estate CBRE Global Investors 40 Massalfassar (Valencia) Pradera Harbert Arturo Soria Plaza Madrid Obraser Merlin Properties Montecarmelo Madrid Invesco New Winds Group Azorallon Activum SG (Azorallon) Triuva MDSR Investment Des. Proyectos España Duero Ribera del Xùquer El Manar Heron City BCN Barcelona La Dehesa P.C Alacalá de Henares (Madrid) León Plaza León 30 Martinsa-G.Norte 19 20 FAN MALLORCA SHOPPING, EL GRAN CENTRO COMERCIAL DE MALLORCA Carrefour Property ha renovado la identidad del gran centro comercial que construye en Mallorca, primero de última generación de la isla, que tiene previsto abrir sus puertas el próximo mes de junio. El nuevo centro comercial, que se encuentra en fase de construcción desde febrero de 2014, contará con una Superficie Bruta Alquilable, SBA, de más de 66.000 metros cuadrados sobre una parcela total de 177.000 metros cuadrados. Será un gran complejo de compras, entretenimiento y restauración, diseñado por Brodway Malyan, con 120 locales distribuidos en dos plantas y un aparcamiento con capacidad para más de 2.500 plazas. La evolución y el crecimiento del proyecto, especialmente con la ampliación en la oferta de servicios, restauración y ocio, movió a Carrefour Property a cambiar la imagen corporativa del complejo, para lo que contrató a la consultora internacional de branding Cato Partners. El resultado ha sido la marca FAN Mallorca Shopping cuyo logo integra la belleza y la emoción de la isla en un movimiento constante, un círculo virtuoso que recurre en su ampliación gráfica a un elemento singular de la arquitectura local: los molinos artesanales que Mallorca y el propio centro preservan. La oferta de FAN Mallorca Shopping, orientada a todo tipo de públicos, albergará primeras firmas como Primark, con una flagship store de 7.000 metros cuadrados , H & M, Media Mark, C & A o el Grupo Cortefield con sus marcas: Cortefield, Women’s secret , Springfield y Pedro Hierro. Contará además con una gran zona de restauración, un complejo de ocho cines de última generación 4D de Artesiete y un área desarrolllada por Dock 39 para el ocio y el entretenimiento outdoor. Su ubicación estratégica con un área de influencia de 650.000 personas, lo convertirá en el núcleo comercial más importante de Mallorca, y se esperan 12.000 millones de visitantes al año. La construcción y puesta en marcha de FAN Mallorca Shopping genera una inversión total de 190 millones de euros en la isla, lo que supone un potente revulsivo económico para la creación de puestos de trabajo. Dolores Bañón, Directora de Desarrollo y Promoción Inmobiliaria de Carrefour Property España, destacó que “FAN Mallorca Shopping es un centro para todos los ciudadanos de Mallorca: los que viven y los que vienen a la isla. Ese es nuestro reto, al que dedicamos todo nuestro esfuerzo tanto en su concepto como en el mix comercial que desarrollamos para él. 21 Para Carrefour Property, tres décadas de actividad en el mercado comercial español y mallorquín aportan un buen conocimiento del mercado y de las nuevas demandas de los consumidores. “Una difícil situación económica, los cambios en el consumo, la aparición de los smart shoppers, la dinámica del retail y multitud de elementos nuevos nos obligan a superarnos pero, no para adaptarnos, sino para convertirnos en promotores de esos cambios”. Y esa superación se ha trasladado al proyecto inicial del centro que, una vez inaugurado, dotará a Mallorca “del primer centro de última generación que se desarrolla en la Comunidad. Cuando abramos las puertas en junio del año que viene, dijo Dolores Bañón, hasta ese momento nunca se habrán visto en Baleares tantas marcas de relevancia mundial bajo el mismo techo”. Un proyecto sostenible El proyecto se levanta sobre un suelo comercial consolidado, propiedad de Carrefour Property, en una localización estratégica junto al aeropuerto y las principales arterias de la isla, que le conectan con el centro de Palma en cinco minutos y rápidamente con poblaciones como Calviá, Marratxí, Llucmajor, Manacor e Inca. La construcción avanza según lo previsto, con todas las licencias y requerimientos legales cumplidos y la aspiración de ser ejemplo de construcción sostenible. Así lo. confirman los criterios de la cer ificación BREAEAM, seguidos por Carrefour Property. La compañía desarrolla diversas iniciativas para lograr la mayor calificación, como la búsqueda de una mejora de la biodiversidad y del valor ecológico del emplazamiento para garantizar que no afectará a la flora y fauna autóctona tanto durante las obras como una vez inaugurado. También son reseñables las actuaciones dirigidas a minimizar la contaminación lumínica y acústica. Se fomenta así la iluminación natural, con importantes ahorros en consumo energético y un confort extra para los futuros usuarios del centro; y la tecnología LED en aparcamiento y otras áreas como ascensores o escaleras, que no pueden optar por luz natural. El ahorro energético juega asimismo un papel clave, gracias a la instalación de contadores auxiliares que mantienen un control exhaustivo del consumo de energía o la utilización de variadores de velocidad o stand by. 22 Además, se han contemplado medidas para reducir el consumo de agua, como los contadores con emisión de impulsos que permiten un control exhaustivo, los sistemas de corte de agua por presencia en núcleos que de los aseos o la instalación de aparatos sanitarios de bajo consumo, y se ha tenido en cuenta el aprovechamiento del agua de lluvia mediante pozos de infiltración al terreno. 23 24 LA RESISTENCIA DE LOS LOCALES DE LAS CALLES PRINCIPALES Los locales comerciales de las calles principales de las ciudades más importantes o high street, término anglosajón que se utiliza para designarlos dentro del sector en España, son los más apetecidos por los principales retailers y los más deseados por los inversores, lo que les hace fuertemente resistentes a los cambios económicos. Tales características los hace prácticamente inmunes al riesgo, y como se ha puesto de manifiesto en la crisis pasada, han tenido una tasa de desocupación muy baja y los vacíos que se han producido se vuelven a ocupar rápidamente. El buen comportamiento de estos espacios choca con la difícil travesía que han tenido que sortear los ubicados en zonas secundarias. El resultado ha sido la apertura de una brecha muy amplia entre unos y otros, condensándose los prime y haciendo que las calles próximas a las mejores ubicaciones sean consideradas como zonas secundarias. Si bien hay determinadas marcas que son más proclives a ubicarse en zonas secundarias, tales como Mulaya, Okesey, Tiger y otras. El contexto económico positivo se refleja en un mayor volumen de la demanda en todos los segmentos minoristas, por parte tanto de los retailers ya ubicados en el país como de los que tratan de establecerse por primera vez, especialmente los dedicados a la moda y a la restauración. Existe un flujo constante de nuevos actores internacionales que trata de abrir tiendas de la marca en las vías principales de las principales ciudades y en los centros comerciales regionales dominantes. La disponibilidad de espacio en las mejores calles de Madrid y Barcelona es limitada y algunos minoristas están dispuestos a considerar las calles fuera de las vías principales y otros lugares estratégicos en las afueras. Cada vez más los retailers tratan de implantar macrotiendas o flagships en las principales calles de nuestras ciudades, facilitando las operaciones del cliente multicanal RENTAS DE LOS LOCALES PRIME CIUDAD RENTA €/m2 VARIACION 1 AÑO Madrid Barcelona Sevilla Bilbao Valencia Málaga Palma Zaragoza 255 275 125 125 130 155 100 85 4,1% 1,9% 4,2% 0,0% 4% 3,3% 11,1% 0,0% 25