Informe del Mercado Inmobiliario - Mayo 2011

Transcripción

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Abril 2011 / Oferta y demanda.
ANEXO
01
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Índice
Editorial
Página 3
Acostumbrados a la inflación
Informe Especial
Página 4 a 12
Las distintas modalidades de consumo
Desde los shoppings a las “saladitas”
División Oficinas
Página 13 a 17
Oficinas: Entre las luces y sombras de la economía pro-consumo
Con más prudencia para tomar decisiones
División Industrias
Página 18 a 21
Un futuro con probable demanda de m�
¿Una oportunidad para inversores de largo plazo?
División Locales
Página 22 a 24
Con un consumo que no se detiene
Locales: Una rentabilidad que puede recuperarse
División Residencial Centro
Página 25 a 27
Residencial: la demanda, bien
Por ahora, la liquidez dice presente
División Residencial Zona Norte
Página 28 a 30
Residencial Zona Norte: el buen ritmo de los últimos meses
Subas previstas y ventas imprevistas
División Emprendimientos
Página 31 a 36
Emprendimientos: una realidad sujeta a múltiples lecturas
Los precios suben, el público compra
División Hoteles
Página 37 a 40
En un sector con gran espacio para crecer
Tres estrellas que pueden brillar mucho
División Campos
Página 41 a 45
Campos: No está todo bien, pero a muchos les va bien
Con las vacas bien atadas
División Tasaciones
Página 46
La única verdad es la realidad
En la búsqueda de datos ciertos para tomar decisiones
Anexo
Página 47 a 62
INFORME
ESPECIAL
DIVISIÓN
OFICINAS
Editorial
condiciones en la relación entre
productores y consumidores.
Sobre este tema nos ocupamos en
la nota especial de retail de esta
edición. Allí tratamos de realizar
una descripción y enumeración
de las diferentes modalidades del
fenómeno, de la cual surgen datos
que reflejan aspectos, para algunos
inéditos, del presente
socioeconómico argentino.
Como siempre, esperamos que el
presente informe le resulte una
herramienta útil. Tiene usted una
invitación permanente para
hacernos llegar su opinión crítica
sobre el mismo.
Mientras tanto, influido por una
realidad cambiante, el
consumo muestra su capacidad
de adaptación, y ha creado nuevas
Diego J. Cazes
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
Luis J. Ramos
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
La performance tal vez explicó
que, según un estudio global del
International Bussines Report, en
el primer trimestre de 2011 los
empresarios argentinos
expresaran una gran confianza
sobre el desempeño de la
economía local y su futuro,
situándose en el 5º puesto a nivel
mundial en el nivel general de
optimismo. Nadie sabe si el dato
volverá a confirmarse en la
próxima medición.
Esta actitud convive con la fuga de
capitales, un bajo nivel de
inversiones y una inflación que
acelera cada vez más a fondo, sin
que nadie tenga en claro la
velocidad a la que puede llegar en
pocos meses. Y queda el
interrogante respecto a cuál es el
índice tolerable para que no se
detenga el aparato productivo. Por
ahora, los salarios de una parte de
la población le van ganando a este
flagelo, y muchos tienen la falsa
percepción de que tratan con un
león herbívoro cuya existencia,
además, es inevitable.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
l país comenzó enero con
un crecimiento
impresionante de la
actividad económica del 9,5%, que
continúa. Y en esto, los consultores
privados coinciden con las cifras
siempre sospechosas del Indec.
DIVISIÓN
HOTELES
E
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
Acostumbrados a la inflación
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO es una publicación de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Todos los derechos reservados.
Director responsable: Luis José Ramos / Propietario: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios S.A. / Tucumán 117, 1º piso.
ANEXO
03
Hay casos emblemáticos del fenómeno
mencionado, como el gremio de los
camioneros, cuyos miembros pueden
Pero la pertenencia a un segmento social
se define por varios factores, no solo
económicos, que determinan pautas
Este cuadro, donde la sensación de
movilidad ascendente de unos se
mezcla con la percepción de
inestabilidad o retroceso de otros,
genera condiciones nuevas en el
mercado de retail, teniendo en cuenta
que todos los actores deben adaptarse
a situaciones inéditas: las empresas,
reorientando sus estrategias y revisando
el perfil de sus compradores
tradicionales y potenciales. Los clientes
-tanto los beneficiados por el modelo
actual, como los que quedan en
desventaja- buscando modalidades de
oferta que respondan a sus deseos
o, simplemente, a sus posibilidades.
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Este nuevo grupo integra el club de
ganadores de la Argentina de los
últimos años. Y explica, en parte, el
auge persistente del consumo y sus
efectos sobre la presión inflacionaria.
Por contraste, sus logros dejan más
en evidencia el estancamiento o el
descenso de amplios sectores de la
clase media tradicional, entre los que
se encuentran profesionales
independientes con título
universitario, pequeños empresarios,
cuentapropistas y trabajadores
autónomos en general.
Algo que identifica a los “nuevos”
es la inclinación a adquirir bienes,
mientras que los miembros
“históricos” de la clase media están
más orientados a consumir servicios
culturales y hábitos de consumo
específicos. Así, desde su flamante
... económica, algo que
capacidad
identifica a los “nuevos” es la inclinación
a adquirir bienes, mientras que los
miembros “históricos” de la clase media
están mucho más orientados a consumir
servicios, apuntalando fuertemente la
demanda de ofertas educativas
y culturales que, siendo parte de su
identidad, aseguran a la vez su
permanencia en este estrato social.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
El nuevo esquema de salarios da paso
al arribo de lo que algunos expertos
llaman “la clase media trabajadora”,
integrada por trabajadores
sindicalizados de ciertos gremios con
alto poder de negociación, cuyos
ingresos, históricamente, formaron
parte de los salarios de la clase media
baja y se codean ahora con los de
franjas superiores, llegando en muchos
casos a igualar a los de clase media alta
(entre $ 8.000 y $ 19.000).
llegar a percibir hasta $ 14.000 por
mes. Los petroleros y portuarios, entre
otros, dieron también un salto
cuantitativo enorme. En el otro
extremo hay “perdedores”, cuyos
ingresos no tuvieron el mismo ritmo
ascendente. Un médico especialista con
12 años de antigüedad gana por mes
$ 7.000 brutos. Un arquitecto de obra,
por su lado, llega a poco más de $ 5.000.
Reconocidos economistas indican que,
mientras los sectores formales
sindicalizados (unos 6 millones de
personas) van ganándole un 5% anual
a la inflación en los últimos años, los
grupos no sindicalizados vienen
retrocediendo anualmente a un ritmo
similar.
Profesionales universitarios y sus ingresos
Profesión
Función
Salario bruto mensual
(promedio)
Contador
Jefe de departamento
(con 10 años de experiencia)
$ 6.867
Arquitecto
Arquitecto de obra en
empresa constructora
$ 5.138
Médico
Especialista
DIVISIÓN
CAMPOS
a realidad política y económica
del país ha generado cambios
en el poder adquisitivo de los
trabajadores, que alteran la estructura
socioeconómica tal como la
conocimos hasta ahora. En la escala
social se observa un virtual enroque
entre las capas medias, y una
concentración mayor de riqueza en
el extremo superior, sin cambios de
fondo en la base de la pirámide.
DIVISIÓN
TASACIONES
L
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Desde los shoppings a las “saladitas”
DIVISIÓN
HOTELES
Las distintas modalidades de consumo
$ 4.986
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios según datos del Centro de Estudios de la Nueva Economía
(CENE) de la Universidad de Belgrano, en su página www. el salario.com.ar - Valores al 30/11/2010
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Mayo 2011 / Desde los shoppings a las “saladitas”
ANEXO
04
Este consumo acelerado transita así
una autopista de tres carriles, en la que
conviven tres grandes modalidades de
Un público dispuesto a considerar
el factor cuantitativo por encima del
cualitativo, es más permeable a las
propuestas de marcas desconocidas
que puedan satisfacer la necesidad en
sí, haciendo a un lado lo simbólico.
Esto dio paso a la multiplicación
de pequeñas marcas, algunas de las
cuales consiguieron asentarse y crecer
integradas en el ámbito geográfico de
otras más grandes.
También proliferaron productos que,
recurriendo a la falsificación,
pretendieron cumplir con dos
requisitos: el de un precio muy
accesible y el factor aspiracional. Los
rubros más atacados: calzado
Un caso interesante es el de Palermo/
Villa Crespo, donde coexisten varios
focos representativos de las diferentes
modalidades del retail con pocas
cuadras de distancia entre uno y otro.
- Foco Aguirre y Gurruchaga: es un
polo con rasgos de exclusividad,
pequeño y consolidado en el último
año y medio aproximadamente, con
movimiento de derrame sobre calles
laterales, nuevos locales que van
surgiendo y marcas de calidad.
- Foco Córdoba: es más antiguo
y masivo, orientado a un nivel
socioeconómico medio. Son locales
de marcas de primera línea, aunque
no premium. Menos exclusivo que el
anterior, mezcla los iniciales outlets de
fábricas, con franquiciados y locales de
primera selección de marcas
menores y sin descuentos, con lo que
su carácter es difuso: no es totalmente
outlet ni de primera selección.
ANEXO
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Las marcas mantienen tiendas de
liquidación de mercadería de segunda
selección o de modelos anteriores
en locales vinculados a sus plantas de
producción o distribución, y mediante
la presencia directa o tercerizada en
nuevos polos comerciales, organizados
en torno al formato outlet.
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Mientras tanto, los cambios sociales
en marcha - con unos que ascienden
y otros que descienden - obligan a las
marcas a replantear el perfil de sus
consumidores históricos y a analizar de
qué modo se comunican con ellos;
y dónde y cómo les ofrecen sus
productos.
Es justamente en esos años cuando los
outlets tuvieron un fuerte crecimiento.
La consigna del público era obtener el
mejor precio aún resignando calidad,
siguiendo en principio a las marcas
consagradas. El sacrificio guardaba un
premio: la gratificación del hallazgo
después de una búsqueda. La
modalidad, entonces y ahora, deja a
todos contentos: las marcas liquidan
producción sin comprometer su
imagen, y los clientes obtienen algo
razonable por lo que pagan.
Los outlets de marca
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Hoy, casi todo se ha vuelto
“outlet”, alimentado por el
espíritu consumista de los ‘90,
combinado con el criterio
“oportunista” de 2001/2002
Hoy, casi todo se ha vuelto “outlet”,
alimentado por un espíritu consumista
que abreva en la fuente de los ’90,
combinado con el criterio
“oportunista” aprendido en las duras
jornadas de la crisis de 2001/2002.
Lo cierto es que hoy la “cultura outlet”
se ha expandido hacia todos los
niveles de la población bajo diferentes
formatos: 1) outlets de marca;
2) outlets multimarca; 3) luxury
outlet; 4) La Salada; 5) “Saladitas”
y “embajadas”; 6) SúperChinos.
DIVISIÓN
HOTELES
Los que integraron siempre la clase
media miran con un ojo las facilidades
para llegar a un LCD o un auto 0 km;
con el otro, observan las dificultades
crecientes para atender los costos de su
medicina prepaga, el colegio
privado o los aumentos de las
expensas, los alimentos y las cocheras.
El outlet por dentro
deportivo, vestimenta, anteojos
y productos tecnológicos de poca
complejidad (música, películas en
DVD).
DIVISIÓN
CAMPOS
La política oficial, que alienta
fuertemente el consumo, enfrenta
como contrapartida una oferta que
vacila en ampliar la producción,
jaqueada por una inflación alta en
dólares, la suba de costos y la
consiguiente disminución de
márgenes y de competitividad. Sin
opciones para el ahorro o la inversión,
el suave yugo de las compras en cuotas
es una tentación permanente para el
público en general, máxime cuando
todos apuestan a que, en pocos meses,
los ajustes permanentes de salarios (en
el sector formal) alivien la carga de los
planes de pago.
venta. La primera es la del outlet en
sus diversas variables; la segunda, los
canales tradicionales; y la tercera, la
que podría denominarse como
“alternativas emergentes”.
DIVISIÓN
TASACIONES
Argentina 2011
05
Plaza Serrano
La Salada
Este fenómeno, que trasciende lo
comercial, tal vez sea una metáfora
de la Argentina contemporánea,
donde la necesidad de
supervivencia y la falta de reglas
claras permiten convivir a la
economía formal con la informal,
los productos truchos con los que
no lo son, muchos de ellos
sobrevolados por la sombra terrible
del trabajo esclavo.
Habrá que ver qué decisiones
políticas se adoptarán para
encauzar o limitar este negocio.
Mientras tanto, no se pueden
ignorar los volúmenes de venta que
mueve tanto en productos como en
servicios. Suele definirse como el
mayor mercado de América Latina
y está emplazado, a la vera del
Riachuelo, sobre antiguos
balnearios de agua salada.
ANEXO
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Así, Villa Crespo, el corredor de
Panamericana al Norte y algunos
puntos como Quilmes o Bernal,
en el Sur del GBA, van
consolidando sus “zonas outlet”,
a las que se suman barrios de
Capital Federal que ya albergan
locales de descuento de marcas de
DIVISIÓN
LOCALES
En términos estrictos, un outlet es
una tienda de liquidación
controlada por una marca para
dar salida a remanentes de stock
o productos discontinuados.
Gestionados por comerciantes
independientes, sin embargo, en
los últimos tiempos han
proliferado las tiendas que reúnen
productos outlet de diferentes
marcas reconocidas, buscando
captar al consumidor que quiere
acceder a la promesa de valor sin
pagar precios excesivos.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
El modelo “outlet” gana espacios
también en la punta de la pirámide
socio económica, como quedó
evidenciado a fines de 2010 en el
Tattersall de Palermo, donde 50
marcas Premium llevaron adelante
una feria de notable repercusión con
descuentos de hasta 50% : “The
Palace, Big Luxury Outlet” albergó
firmas como Hugo Boss, Ermenegildo
Zegna, Armani, Tommy Hilfiger, Gap.
Entre las nacionales: La Martina, La
Dolfina, Wanama, Kosiuko, Cardón,
Prototype, 47 Street, Como quieres que
te quiera, John Cook. Se calcula que fue
visitada por más de 100.000 personas.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
El proyecto de este polo, vinculado
al complejo de oficinas Central Park,
consigue una sinergia directa con el
outlet de Levi’s instalado desde tiempo
atrás en California y Herrera, al que
Los outlets no oficiales
Los Luxury Outlet
DIVISIÓN
HOTELES
En el sur capitalino, el polo outlet de
Barracas busca articular movimientos
con el impulso oficial del Gobierno
de la Ciudad, que apunta a hacer de la
zona un importante distrito de diseño
fogoneado por la presencia del CMD
(Centro Metropolitano de Diseño).
renombre, y tiendas outlet
multimarcas.
DIVISIÓN
CAMPOS
La necesidad de supervivencia
y la falta de reglas claras permiten
convivir a la economía formal
con la informal
se fueron sumando otras marcas.
Además, en la zona se suman opciones
de indumentaria deportiva en las
avenidas Montes de Oca y Patricios.
DIVISIÓN
TASACIONES
· Foco Palermo Soho: con gran
movimiento de turistas de nivel
medio y medio alto, alojados muchas
veces en hostels del barrio, el área
integra un mix de retail, bares
y esparcimiento. Mientras la zona
de Armenia y Costa Rica nuclea un
movimiento intenso de las marcas,
en el sector de Plaza Cortázar ellas
conviven con el diseño de autor.
06
Este mundo se extiende en todas
direcciones. Como señala el
especialista Alfredo Sanz, las
estaciones de trenes de Once,
Retiro, Constitución y Liniers
comparten propuestas comerciales
típicas del Gran Buenos Aires, con
ferias de productos falsificados
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
El suceso de La Salada anima a muchos
a replicar el modelo en otros ámbitos.
Y al igual que las marcas exitosas, ya
tiene sus propias copias y falsificaciones.
A tal punto que es un arquetipo que se
instaló como genérico: hoy se estiman en
250 los “paseos de compras” dispersos por
el país, conocidos como “saladitas”.
Facturación en Pesos / Tipo de cambio: u$s1 = $4
Superchinos
Facturación en Pesos / Tipo de cambio: u$s1 = $4
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del INDEC.
(Retiro), sucursales de compañías
financieras que atienden a sectores de
bajos ingresos y farmacias de venta de
genéricos; y terminan convirtiéndose en
una especie de embajadas del
conurbano en la Ciudad de Bs As.
Hasta la Salada llegan
compradores desde el interior del
país, Uruguay, Bolivia y Brasil
En Capital Federal, la Federación de
Comercio de la Ciudad relevó,
a Octubre de 2010, 1792 stands
repartidos en 23 ferias ubicadas en
antiguos cines desocupados
o galpones de Chacarita,Caballito,
Liniers, Once, Floresta, Constitución,
Villa Crespo y Microcentro.
Falsificación, evasión, trabajo
irregular, son realidades que se
encolumnan detrás de una dinámica
que la Confederación Argentina de la
Mediana Empresa estima en 53.000
puestos a nivel nacional.
SúperChinos
Sin ser exactamente lo mismo, hay
rasgos clave de la “cultura outlet”
(satisfacción inmediata, respuesta
a necesidades concretas, precio
ventajoso) compartidos también por
los “SúperChinos”. ¿Y cómo definir, si
no, un negocio que se multiplicó 80
veces en 15 años, para facturar ya unos
$15.000 millones al año y continuar en
plena expansión?
En la década del ‘90, había unos 100
supermercados chinos. Según las
cámaras del sector hoy superan los
8.000, con más de 4.000 sólo en
Capital Federal, y un ritmo de apertura
de una nueva boca cada dos días
a nivel nacional.
Su éxito ha obligado a reestructurar
toda la cadena comercial. El aumento
de la demanda impulsado por los
chinos, fue determinante para la
recuperación del canal mayorista,
y el poder de negociación de los
comerciantes frente a las grandes
fábricas y distribuidoras. Los pequeños
y medianos comercios que se surten del
segmento mayorista, recuperaron
terreno durante la última década frente
a los grandes supermercados, pasando
de una participación de mercado del
50% de fines de los ’90, a canalizar
en la actualidad 2/3 de las ventas de
alimentos y bebidas, y artículos de
limpieza y tocador .
ANEXO
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
NOTA: Ticket promedio equivalente al 40% del monto relevado
por INDEC, en la Encuesta de Supermercados a dic. del 2010.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Facturacion por semana (2 días/semana)
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
Horas de atención
DIVISIÓN
HOTELES
“Saladitas” y “embajadas”
La Salada
DIVISIÓN
CAMPOS
Su público muestra una presencia
impensada de personas de clase
media, incluyendo tours de
compras provenientes desde San
Isidro y la exclusiva Zona Norte del
GBA. Los números, en tanto,
impresionan: mientras la venta
total en 2010 de los shoppings
centers fue de $ 11.415 M
(INDEC), se estima que La Salada
alcanzaría una facturación anual
similar, y aún mayor.
Facturación estimada
DIVISIÓN
TASACIONES
Sus operadores afirman que “La
Salada viste al país”. Sus cuatro ferias
reúnen 30.000 puestos. Recuérdese
que Unicenter cuenta con 300
locales; Abasto, 230 locales; Alto
Palermo, 150 locales. Hasta allí
llegan dos veces por semana unas
100 combis, y un número similar de
micros de larga distancia desde los
más diversos puntos del país como
de Uruguay, Bolivia y Brasil. Miles
de comercios de todo el territorio
nacional se surten en sus visitas de
vestimenta, calzado y accesorios.
07
INFORME
ESPECIAL
El cambiante escenario del retail
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
El incremento de ingresos que registran nuevos sectores de la sociedad, especialmente aquellos que se benefician con el poder de
negociación de los sindicatos, ha generado el fenómeno de lo que se llama “la nueva clase media trabajadora”. Al mismo tiempo, se
observa un estancamiento o retroceso relativo en los sectores de la clase media tradicional (profesionales, empleados con ingresos
fijos de distintas empresas). Los planes de consumo financiados en 50 cuotas motorizan esta realidad, incentivada por la imposibilidad de
acceder a créditos para adquisición de viviendas.
Todas las modalidades se replican en internet
Mercado Libre, deremate.com, etc + Redes Sociales
ANEXO
08
INFORME
ESPECIAL
DIVISIÓN
OFICINAS
Los canales tradicionales
La propuesta comienza a mostrar
conceptos diferentes a los shoppings
habituales, abriendo la caja
arquitectónica, diversificando ofertas
in-out, incorporando teatro y café
concert, reemplazando la plaza de
comidas por un boulevard
gastronómico con espacios propios
para diversos restaurantes,
e incluyendo - para sucesivas etapas en
el proyecto - un mix de usos
Las propuestas de nuevos
shoppings muestran conceptos
diferentes a los tradicionales como
diversificación de ofertas in-out,
incorporación de teatros y café concert
Los números apoyan este impulso. Los
desarrolladores señalan que San Pablo
presenta una relación de 140 m² de
superficies en centros de compras por
cada 1.000 habitantes, y Santiago de
Chile 120 m²/1.000 hab. En Bs. As. esta
relación alcanza sólo a 70 m²/1.000 hab.
Mientras IRSA/APSA anuncia un plan
de nuevas aperturas para los próximos
años, son cada vez más las
firmas desarrolladoras e inversores
que van reorientando -parcialmente
al menos- sus miras al retail, debido
a la ausencia de créditos masivos
para la demanda residencial.
NUEVAS PROPUESTAS EN BS. AS.
- Paseo Champagnat en Pilar, con
consultorios externos del Hospital Austral.
- La segunda etapa del centro comercial de
Nordelta.
- La renovación del Village Recoleta.
- Madero Harbour, el primer centro comercial
del barrio más joven de la ciudad, que abriría
sus puertas en el primer semestre de 2011 con
una orientación a marcas premium, formando
parte de un complejo de usos múltiples que
incorporará hotelería internacional, viviendas
y dos torres de oficinas en sucesivas etapas, la
primera de las cuales ya fue inaugurada;
- Madero Walk, el paseo comercial flotante del
grupo Vizora, ha iniciado ya la fabricación de
los pontones que darán base al primero de sus
eslabones.
- Madero Walk Eventos, sobre el espejo de
agua de los diques 1 y 2 de Puerto Madero.
- San Justo Shopping. En la zona oeste de
GBA, dentro del predio de Wal Mart San Justo.
90 locales comerciales y 5 salas de cine, junto
al Easy Home Center.
ANEXO
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
El panorama en el segmento es movido.
Actualmente hay propuestas de peso en
diferentes niveles de avance, entre las que
se destacan varias en el área de Bs. As.
Aplicando nuevas pautas, se piensa en
centros de menor escala, con
proyectos en orden a los 15.000 m²,
frente a los 150.000 del Tortugas Open
o los 170.000 de DOT Baires, por
ejemplo; con propuestas de cercanía,
incorporando planteos espaciales más
abiertos, giro en las actividades ancla
y nuevas localizaciones, buscando
captar núcleos del orden de los
120.000 habitantes, ya sea como radio
de demanda en áreas metropolitanas
u orientándose a capitales provinciales
(Paraná, Ushuaia, Neuquén, etc.)
y a localidades clave del interior del país.
DIVISIÓN
HOTELES
Los shoppings centers suman
superficie y nuevas propuestas. La
inauguración de Tortugas Open Mall
fue, en tal sentido, el hecho más
resonante del año 2010 en el sector.
Si bien sus números son importantes
(150.000 m2, 160 locales,
estacionamiento para más de 3.000
vehículos, etc.), es la faceta cualitativa,
más que lo cuantitativo, lo que aparece
como factor a atender especialmente.
y actividades ancla que se apartan
de lo hecho hasta aquí en el país,
previendo edificio de oficinas y la
inclusión en el conjunto de una sede
universitaria y un centro médico, en
línea con experiencias ya probadas en
Chile y EEUU.
DIVISIÓN
CAMPOS
Shopping Centers
Alto Palermo Shopping
DIVISIÓN
TASACIONES
Estos canales mantienen su relevancia
como eje de trabajo de las marcas. Aún
cuando las líneas de acción de tipo
outlet asuman un rol clave en cuanto
al volumen de ventas, esa misma
dinámica es impulsada por la
presencia en simultáneo de las firmas
en los lugares donde se lucha por el
posicionamiento: las vidrieras de los
shopping centers y los principales
focos del retail.
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
Lejos de verse resentidos por el avance
de la “cultura outlet”, también los
canales tradicionales del retail han
experimentado significativos avances
durante el último tiempo, como
resultante directa del estímulo al
consumo imperante en el país.
09
INFORME
ESPECIAL
DIVISIÓN
OFICINAS
Los supermercados
Los focos urbanos de retail
Ante semejante movimiento, no es
casual que, al igual que los
desarrolladores de centros
comerciales, las principales cadenas
estén virando sus miras hacia algunas
capitales de provincias y ciudades
medianas del interior, en especial
aquellas que son núcleo de zonas con
intensa actividad productiva.
Paralelamente, también los focos
comerciales del conurbano
bonaerense muestran renovada
vitalidad. A diferencia de los ’90, la
correlación marca-segmento ya no
es tan precisa. Coto, por ejemplo,
con presencia habitualmente intensa
en sectores medios y medio-bajos,
tras abrir en Ezeiza e Isidro
Casanova, busca profundizar su
inserción en los segmentos ABC1
Pese a la consolidación de
alternativas para todos los gustos
y bolsillos, los núcleos urbanos
tradicionales del retail siguen
dando muestras de buena salud.
La vacancia de locales es mínima, con
una ocupación promedio de 94% en
los 37 ejes comerciales de la Capital.
Entre ellos, aparecen datos llamativos:
el podio lo lidera Villa Lugano, con el
100% de ocupación de sus 144 locales
en el rincón más postergado de la
Ciudad; le sigue la tradicional Av.
Santa Fe en el tramo de Callao
a Pueyrredón (99.5%); y lo completa el
polo textil de Av. Avellaneda (99.3%).
Las grandes marcas buscan estar
presentes en los principales
SUPERMERCADOS. Operaciones por día.
Diciembre 2010 vs. Diciembre 2009
DIVISIÓN
LOCALES
En tanto, fuera de la Capital los focos
comerciales del conurbano reflejan
también la aceleración del consumo
que evidencian los números del
supermercadismo. Acorde a los tiempos, su renovada
vitalidad comercial hace pie en los
tres grandes rubros de alta
penetración y fuerte carga simbólica:
calzado deportivo, indumentaria
y electrodomésticos con tecnología
avanzada (con los celulares
y televisores de última generación
a la cabeza).
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
A la vez, y siguiendo la senda
abierta por los chinos, algunas de las
grandes cadenas vienen ajustando sus
modelos comerciales para
profundizar las propuestas de cercanía
con locales de menor superficie.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
puntos tanto como en los
shoppings. Pero de los focos más
tradicionales nadie se mueve.
DIVISIÓN
HOTELES
con nuevas localizaciones en
Tortugas Open Mall y La Horqueta
de San Isidro.
DIVISIÓN
CAMPOS
Las grandes marcas buscan estar
presentes en los principales puntos
tanto como en los shoppings
Florida y Córdoba
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base
a datos del INDEC
ANEXO
DIVISIÓN
TASACIONES
Poniendo la lupa sobre la
performance de las principales 66
empresas del sector en Argentina,
hay datos que resultan de interés. En
términos concretos, esa dinámica
implica cerca de 92.500 operaciones
más por día para el total del país
comparando el último mes de 2010
con el de 2009.
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
Los supermercados vienen mostrando
también avances constantes en lo
cuantitativo como en lo cualitativo.
Obviando el impacto inflacionario,
los indicadores de ventas a precios
constantes mostraron avances de 20%
en las mediciones de Diciembre 2010,
frente al mismo periodo de 2009.
10
“La movida” actual es heredera
de un proceso con antecedentes
en la acción de diseñadores de la
década del ’60 relacionados con el
fenómeno creativo del Di Tella,
y la labor de diseñadores de
prestigio en los ’70 y ’80,
potenciado luego por las
carreras de diseño de la UBA
y otras instituciones.
Locales frente a Plaza Cortazar, Palermo
Una constelación de
profesionales del diseño actúa en
conjunto como emprendedores
independientes haciéndose lugar
entre los locales insignia de las
marcas más creativas,
consolidando un proceso de
“cluster” que atrae a los clientes
locales y a los turistas.
ANEXO
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
El estilo de fin de semana de esta
plaza se derrama por Honduras
y J. L. Borges. Entre apretados
pasajes, galpones, modernos
locales y antiguas casonas, la
oferta capta un público que valora
la innovación y la identidad, un
estilo original y descontracturado.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Hace años que el rincón
rebautizado como Palermo Soho
da que hablar. El área con eje
en la calle Honduras y la Plaza
Cortázar se ha posicionado como
referencia ineludible de la moda
y el diseño en BA.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Mientras los canales tradicionales
del retail marchan a paso firme,
y se ha asentado en paralelo una
“cultura outlet” motorizada por la
variable cuantitativa, otro perfil de
negocios se viene afianzando en
Palermo casi en silencio.
DIVISIÓN
HOTELES
Entre los focos temáticos, dos de
ellos merecen un comentario
particular. Por una parte, el polo
Por su parte, San Telmo viene
mutando su perfil. Tradicionalmente
basado en las antigüedades, se
enriqueció con la presencia de
galerías de arte y la oferta de
vestimenta y diseño. El área,
inmersa en un circuito de oferta/
demanda retroalimentado con el
desembarco de marcas de prestigio,
también registra la proliferación de
puestos informales en las zonas de
Plaza Dorrego y la calle Defensa.
Hoy se percibe la presencia de
gente más joven incluso entre los
turistas, dándole un “aire” que tiene
puntos de contacto con el espíritu
de Palermo Soho.
Los modelos emergentes
DIVISIÓN
CAMPOS
San Telmo viene mutando
su perfil. Hoy se percibe la
presencia de gente más joven
incluso entre los turistas
textil de Av. Avellaneda se muestra
totalmente consolidado en sus más
de 300 locales. Centrado en la
elaboración de prendas básicas, al
estilo de los “genéricos” farmacéuticos,
su producción se comercializa con
frecuencia a nivel mayorista.
DIVISIÓN
TASACIONES
Alentados por las estadísticas del
consumo en otras latitudes, hay en
marcha estudios y planes
significativos de expansión hacia
Latinoamérica en general
y Argentina en particular de
grandes cadenas del fast food,
incluso por parte de marcas sin
presencia aun en el país. La apuesta
es profundizar la penetración en los
segmentos jóvenes. Los mismos que
impulsan una fuerte política
expansiva de Starbucks, por
ejemplo, que ya cuenta con 24
locales gestionados directamente
por la franquicia madre.
11
El fenómeno permite a pequeños
empresarios independientes del diseño
estar presentes junto a las marcas
comerciales de vanguardia en el foco de
la movida, sin asumir grandes costos.
El cluster de Palermo Soho en
general, y en especial sus pub de
compras, son un ejemplo rotundo
de los modelos de negocio de cuarta
generación: es la inmersión plena
en una experiencia memorable que
va más allá de la funcionalidad del
consumo.
Más que por lo racional, aquí la
experiencia pasa por una dimensión
emocional cargada de diversidad.
Quizás es uno de los fenómenos
que expresan con mayor frescura el
espíritu de la época.
Son locales ocupados en esencia
sólo por percheros, instalando una
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Lejos de detenerse, este movimiento
busca abrir nuevos rumbos: ya está
desembarcando en puntos clave como
Belgrano (El Mercadillo, en Cabildo
y Mendoza) o en la calle Florida, el
emblemático foco del retail porteño,
con tres locales abiertos en pocos
meses bajo el nombre de Plaza
Serrano, a quienes se suma otro que,
desde otro nivel de calidad busca
también sumar a esa expansión. A
la vez, el modelo se filtra ya entre las
marcas de renombre del polo outlet de
Villa Crespo (“Palermo Queens” para
algunos) así como en el corazón de
San Telmo frente a la plaza Dorrego.
Si el caso anterior presenta rasgos
novedosos, más atrayente y creativo
aún resulta su evolución, que puede
definirse bajo la idea de pub de
compras. Un sistema por el cual se
instalan adentro de los bares
ofertas de diseño de calidad, y hasta
se extienden sobre las mesas de pool,
donde puede encontrarse bijouterie,
prendas pintadas a mano, calzados
y accesorios de cuero. Cuando cae la
noche, todo se desarma hasta el día
siguiente, dejando su espacio a las
mesas habituales.
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
El modelo de ferias de diseño: las
“perchas por metro”
Palermo Soho es un ejemplo del
modelo de negocio de cuarta
generación: la inmersión plena en una
experiencia memorable que va más
allá de la funcionalidad del consumo
El modelo de “pubs de compras”
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Dentro de este paisaje, la innovación
salta de lo masivo a los productos de
autor en objetos, muebles, iluminación,
etc. Se hace particularmente fuerte en
indumentaria y accesorios, y genera
también modificaciones en los
esquemas de negocios, donde puede
leerse el avance de dos modelos
esencialmente diferentes al retail
tradicional, desarrollados en torno
a la Plaza Cortázar.
modalidad inmobiliaria de alquiler
de perchas por metro que se cargan
mediante el aporte de los diseñadores.
Claro que el modelo tiene puntos de
contacto con cualquier feria, pero lo
atípico tiene que ver con la calidad de
las propuestas, su originalidad
y calidad de ejecución.
DIVISIÓN
HOTELES
Aquí la dinámica es impulsada por
un driver cualitativo: el eje pasa por
calidad y estética, antes que por el
bolsillo. En el mix de marcas
prestigiosas y prendas de autor, el
resultado de cada recorrida será,
literalmente,“a gusto del consumidor”:
más caro que otras opciones en
algunos casos, más económico en
otros, pero siempre con una carga
indiscutible de identidad.
Renta inmobiliaria estimada.
Perchas por metro.
DIVISIÓN
TASACIONES
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base
a datos de mercado
DIVISIÓN
CAMPOS
Facturación en Pesos/ Tipo de cambio: u$s1 = $4
Pubs de compras
ANEXO
12
INFORME
ESPECIAL
Oficinas: Entre las luces y sombras de la economía pro-consumo
La absorción de metros
disponibles, aunque firme, está
ocurriendo lentamente
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DEMANDA
VALORES
DIVISIÓN
LOCALES
Tal vez, los resultados en los
balances de muchas empresas
debería corresponderse con una
mayor dinámica para el cierre
de negocios inmobiliarios, pero
la tónica general que se observa
en el mercado a la hora de tomar
decisiones es de cautela. La
absorción de metros disponibles,
aunque firme, está ocurriendo
lentamente, lo cual, en edificios
AAA de Cap. Fed., ha dado como
resultado la disminución de la
vacancia - que el año anterior
llegaba a 18,21% - y hoy registra
una tasa de 13,47%. En Zona
Norte, la disponibilidad de m2
roza el 20%.
VACANCIA
La tónica general para las
operaciones es de cautela.
Disminuyó la vacancia con respecto
a 2010.
Las grandes companías
multinacionales son las principales
tomadoras de espacio.
Comenzó a volcarse en el mercado el
stock generado en 2006 y 2007.
Los valores de la tierra y los costos de
construcción siguen en aumento.
Está tomando cada vez más fuerza el
tema de los Green Buildings.
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
Sin embargo es público y notorio
que existen interrogantes, como
el problema de la inflación, que
acentúa los naturales conflictos
que se instalan en la puja por la
obtención de mayores ingresos,
tema en el que nadie quiere
quedar rezagado.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
l primer trimestre del año
en curso cerró con una
expansión de la economía de más
del 8%, confirmando los
excelentes resultados observados
durante 2010. Los analistas
coinciden en que este
comportamiento continuará,
a pesar de las turbulencias que
puedan incorporar los distintos
vaivenes de la contienda electoral.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
E
DIVISIÓN
OFICINAS
Con más prudencia para
tomar decisiones
Urbana Centro Empresarial, Zona Norte
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Mayo 2011 / Con más prudencia para tomar decisiones
ANEXO
13
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
OFICINAS: Stock actual y proyectado (m²)
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Mayo 2011 / Con más prudencia para tomar decisiones.
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
LOCALES
Las condiciones objetivas
para planear nuevas obras
plantean desafíos de enorme
exigencia, porque los valores de la
tierra (un bien cada vez más escaso
dentro de las áreas consolidadas)
siguen aumentando, y los costos de
la construcción también, aunque los
alquileres no registraron variaciones.
Es un escenario que deja lugar
únicamente a quienes disponen de
gran conocimiento y experiencia,
y son capaces de imaginar
proyecciones con un mínimo
margen de error. Entre las obras
iniciadas en 2010-2011 podemos
citar: Av. del Libertador 6350 y Av.
Belgrano 955 en Capital Federal,
o en Zona Norte: Italia 415 y Av.
del Libertador 174.
ANEXO
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Officia y Optima. Se estima que
los proyectos actualmente en
marcha, que van integrándose de
manera paulatina a la oferta de
m2, terminarán de salir al
mercado en su totalidad hacia
2014. Sumando oficinas AAA y A,
las flamantes superficies
redondearán casi 184.000 m2.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Edificio Italia 415, Zona Norte
DIVISIÓN
HOTELES
Los principales tomadores de
espacio, casi excluyentes, son las
grandes compañías
multinacionales, aunque necesitan
mayores plazos que los de
costumbre para obtener
respuestas de sus casas matrices
y concretar operaciones. Debe
apuntarse que dentro de este
segmento algunas firmas
decidieron levantar sus oficinas
para instalarse en otros países de
El stock disponible de oficinas
a estrenar surge de los desarrollos
generados en 2006 y 2007, años en
los que se llegó a registrar una
vacancia casi nula, y que impulsó
la decisión de construir de
muchos emprendedores. Ese
material ya comenzó a volcarse
en el mercado y, como ejemplos,
pueden citarse, en Puerto Madero, la torre de Madero Harbour,
la de Juana Manso 969 o la torre
Madero Office totalmente
comercializada. En Zona Norte,
entre otros, Urbana, Edison
DIVISIÓN
CAMPOS
Los proyectos actualmente en
marcha, terminarán de salir al
mercado en su totalidad hacia 2014
la región. Los m2 liberados por
este hecho, que casi en su
totalidad corresponden
a productos “top”, siempre
encuentran interesados en el
mercado.
Las empresas empeñadas en un
proceso de búsqueda de oficinas
de nivel, provienen de rubros
diversos, encabezadas por
laboratorios, petroleras y servicios;
en este último caso, en especial,
las tecnológicas.
DIVISIÓN
TASACIONES
Respecto a las superficies
demandadas en la categoría AAA,
se maneja un rango que
mayoritariamente oscila entre los
500m2 y los 1.000 m2. En el nivel
A, en el cual existe una mayor
diversidad de tamaños, el mayor
porcentaje de búsquedas se
orienta a una franja que va de los
200 m2 a los 500 m2.
14
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Un fenómeno que tiene raíces
más profundas de lo que se podía
creer pocos años atrás, y que no es
una mera cosmética diseñada para
agregar encantos con un criterio
oportunista. La conciencia de que
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
Para tener una idea de cómo va
avanzando este concepto se puede
tomar como referencia la ciudad
de Nueva York. Allí hay 15
greenbuildings ya activos
o próximos a ser inaugurados, que
totalizan más de 1.650.000 m2.
Dos de ellos llevan la firma del
arquitecto argentino César Pelli.
Calcúlese que el más grande de
todos, el Goldman Sachs New World,
por sí solo aporta 358.000 m2.
DIVISIÓN
LOCALES
La conciencia de que se debe
construir de manera sustentable
es algo instalado entre los
consumidores a nivel
individual e institucional
se debe construir de manera
sustentable -limitando
o eliminando el impacto
ambiental que genera cada
edificio- es algo instalado entre los
consumidores, a nivel individual
e institucional.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Es posible que algunos de ellos
estén pensando en los tiempos
que se asoman con los edificios
greenbuildings.
Madero Office, Green Building, Puerto Madero
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
OFICINAS: Rentabilidad anual AAA en Capital Federal
ANEXO
15
Pareciera que con las oficinas AAA
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Desde los grandes centros de
decisión de la economía se ha
generado una onda expansiva que
Aunque en otra escala, la Ciudad
de Buenos Aires y la Zona Norte
exhiben edificios “green”. Uno
terminado, del pionero del tema
en el país, Moisés Khafif (Madero
Office); y dos en proceso de
adecuación a las normas LEED (San
Martín 344 y American Express
Building); los tres en Capital
Federal. Dos más están en ejecución:
Greending Ugarte, en la localidad
de Vicente López y a estrenar este
año, y Belgrano Office, que se
concluirá en 2013. En conjunto, los
cinco totalizan 109.000 m2.
Green (o, denominándolas de un
modo más simple y familiar, “las
triple Green”) se abre un capítulo
nuevo que comenzará a avanzar
cada vez con mayor velocidad.
Posibilidades como ésta exigen
mirar más allá de octubre,
pensando a largo plazo. Si no es así,
el futuro, en vez de llegar, se nos
puede caer encima.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
La Ciudad de Buenos Aires y la
Zona Norte exhiben edificios
“green” terminados
adquiere carácter global, porque un
gran número de compañías multinacionales decidió instalar sus sedes
únicamente en oficinas sustentables,
y trasladan esa
condición a sus filiales del exterior.
Greending Ugarte, Zona Norte
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Según el Instituto Americano de
Arquitectos (AIA) existen
programas de “construcción verde”
en 138 grandes ciudades del territorio de los Estados Unidos, frente a
las 92 ciudades registradas en 2007.
La velocidad del incremento es
impresionante, y el objetivo es que
en 2030 los proyectos de edificios
sustentables sean una cuestión de
rutina. Los responsables políticos
de cada ciudad confían en que éste
es un medio idóneo para aumentar
la competitividad, y por lo tanto un
poderoso imán para atraer nuevos
negocios.
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
OFICINAS: Rentabilidad anual AAA en Zona Norte
ANEXO
16
INFORME
ESPECIAL
DIVISIÓN
OFICINAS
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
TASACIONES
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del Green Building Council
ANEXO
17
INFORME
ESPECIAL
Un futuro con probable demanda de m�
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
VALORES ALQUILER
DIVISIÓN
LOCALES
VALORES VENTA
El crecimiento de la industria
automotriz genera un movimiento
importante en las autopartistas
medianas.
Grupos de inversores locales toman
posiciones en tierras en buenas
ubicaciones.
El valor del suelo en ubicaciones
cercanas a Capital Federal ha subido
mucho.
Fue notable la dinámica en los
parques industriales más nuevos, como
Pilarica, y en otros consolidados como
Lago Verde.
Se construyen depósitos de nivel A
y AAA y se reciclan instalaciones para
adecuarlas a estándares actuales.
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
Motorizado por el consumo, en tanto,
también el mercado interno generó
una demanda significativa de bienes
que repercutió en los índices de
crecimiento de la industria. Claro que
las asimetrías son notables, mostrando
una disparidad de comportamientos
entre los diferentes sectores que hace
muy relativo el crecimiento promedio
El mayor movimiento, sin embargo,
estuvo a cargo de empresas autopartistas
medianas, entre las que se observó la
presencia de compañías extranjeras,
proveedoras globales de las grandes
automotrices, que buscan radicarse en
zonas cercanas a las terminales para
seguir proveyéndolas en el mercado
nacional. Un esquema que es valorado
por aquellas: tener a los autopartistas
cerca les permite optimizar el uso del
espacio propio, garantizando la entrega
“just in time” pero con una gestión
de almacenamientos derivada al
proveedor.
DEMANDA
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
La economía argentina volvió
a crecer en 2010, recuperando
el terreno perdido
a raíz de la crisis en 2008/09
Acompañando esa dinámica, 2010 fue
un año intenso también para el
mercado de las propiedades industriales.
Entre los sectores más activos
sobresalieron los laboratorios,
alimenticias, metalúrgicas y en
especial la logística, impulsada por
la aceleración del consumo.
OFERTA
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
La producción industrial, que da
cuenta del 20% del PBI total, mostró
un 28% de crecimiento en sus
exportaciones frente al año previo,
superando en cinco puntos el
comportamiento de las exportaciones
totales del país.
del 10.6% anual alcanzado por la
industria en su conjunto.
DIVISIÓN
HOTELES
E
ntre señales contradictorias
e índices inciertos, la economía
argentina volvió a crecer en 2010,
recuperando el terreno perdido a raíz
de la crisis financiera en 2008/09.
DIVISIÓN
OFICINAS
¿Una oportunidad para inversores
de largo plazo?
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Mayo 2011 / ¿Una oportunidad para inversores de largo plazo?
ANEXO
18
No obstante, la cercanía a Buenos
Aires (mercado de consumo), la
calidad de las instalaciones, los
accesos, la seguridad, son como
Los valores lógicamente varían según
la zona, las características del sitio
y de las instalaciones: la Zona Norte
Performance de la actividad industrial
Indice: 1993=100
Evolución PBI vs. IPI (Indice de Producción Industrial)
Indice de Producción Industrial (2006 - 2010)
175
180
150
175
170
125
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Los inversores se muestran activos
haciendo depósitos de categorías
A y AAA, o reciclando instalaciones
más antiguas para adecuarlas
a estándares actuales de mercado
DIVISIÓN
LOCALES
En algunos casos, esos movimientos
derivaron en el arribo de algunas
firmas brasileñas, por ejemplo. Pero el
dato saliente, especialmente en tierras,
es el de un perfil tomador que va
cobrando cada vez mayor
participación, conformado por grupos
de inversores locales que buscan
posiciones en buenas localizaciones.
Por su parte el valor del suelo en
buenas ubicaciones, cercanas a
Capital o en sitios especiales por sus
condiciones de accesibilidad y/o
visibilidad con respecto a las
principales autopistas, ha subido
mucho. En Tortuguitas, por
ejemplo algunos lotes sobre la
autopista, pueden alcanzar 120
u$s/m2., mientras en el Parque
Industrial Pilar ya superan los 50
u$s/m2. Pero la oferta de tierras
con tales condiciones es baja, lo
que impulsa una suba continua de
precios en las localizaciones de
mayor calidad.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Los inversores salieron a construir
para alquilar, aunque las proyecciones
fueran usualmente algo mayores a
lo que se fue dando. Si bien no es
excesiva, hay en plaza superficies
disponibles, por lo que el mercado
está validando un rango de valores
del orden de 5 a 6 u$s/m2 al mes,
con lo que la rentabilidad fluctúa
en torno al 12%/15% anual bruto,
antes de impuestos.
siempre factores que definen en
cada caso un cuadro particular.
Fuera de los parques, por
ejemplo, y hablando de
calidades intermedias, el tema de
la seguridad opera como contrapeso para llevar los valores típicos de
alquiler de los depósitos al orden
de 4 u$s/m2 en el Norte, ó de 2
u$s/m2 en Zona Sur.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
y su dinámica de cluster sigue siendo
el foco que atrae la mayoría de las
miradas.
DIVISIÓN
HOTELES
Algunas grandes empresas
multinacionales (automotrices,
alimenticias) continuaron
reestructu-rando su cartera
inmobiliaria, buscando optimizar
su funcionamiento y liquidar
activos El movimiento cobró impulso
en 2008/09 con el impacto de la crisis
financiera, y dio lugar al cambio de
manos de propiedades de gran escala
en el año último -tanto plantas como
tierras- en ubicaciones de 1º línea
como los Parques de Pilar, Garín, Oks.
160
75
155
DIVISIÓN
CAMPOS
165
100
150
50
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
135
1999
0
1998
140
DIVISIÓN
TASACIONES
145
25
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de Orlando J. Ferreres
ANEXO
19
Un lote en el Parque Industrial
de Pilar, de 10.000 m2, parte de
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Inversiones en inmuebles industriales
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
Ello favoreció un incremento en
la compra de fracciones en varios
parques industriales durante el
último trimestre de 2010,
impulsado tanto por estos grupos
de inversión como por perfiles
diversos como la logística,
metalurgia, construcción, etc. Esa
dinámica fue notable tanto en
el caso de parques más nuevos,
como Pilarica, como en el de otros
consolidados como Lago Verde
(Parque Industrial Pilar).
DIVISIÓN
LOCALES
A y AAA, o reciclando instalaciones
más antiguas para adecuarlas
a estándares actuales de mercado
500.000 u$s. Si se suma 5.000 m²
de obras , podemos estar hablando
de u$s 2 M de inversión: un monto
considerable que queda calzado
en el negocio, rindiendo una renta
interesante, pero dentro de
horizontes temporales extensos.
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Si bien hay algunas empresas
constructoras activas en el
negocio, en general los inversores
son particulares asociados en
grupos de 4 ó 5 personas que
buscan diversificar su cartera
de activos derivando fondos de
su actividad principal, saliendo
de posiciones en instrumentos
bancarios, o aplicando capitales
repatriados.
Pero no se trata en general de un
ahorrista o inversor chico. Los montos
requeridos son significativos. El
costo de construcción para instalaciones de primer nivel oscila entre
los 300 a 400 u$s / m², con plazos
de 6 a 8 meses de obra.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
A y AAA, o reciclando
instalaciones más antiguas para
adecuarlas a los estándares
actuales del mercado. Muchos
construyen bajo pedido (y pautas)
de un tomador preacordado. Pero
la gran mayoría de lo que se viene
desarrollando es para renta.
Dentro de las categorías
superiores, el rango de
tamaños habitual oscila entre
3.000 a 10.000 m2 cubiertos, con
una media en orden a 5.000 m2.
Rentabilidad anual en depósitos de 1ra categoría
DIVISIÓN
HOTELES
Período 1988-2010
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
Promedio 1998/2010
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de mercado
ANEXO
20
El mercado pues, se muestra dinámico
pero cauteloso: tan claro es que hubo
-y hay- crecimiento, como que aún las
bases distan de ser totalmente sólidas.
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
Crecimiento en 2010 por sector industrial. (en %)
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Pero la reconversión de las antiguas
plantas para seguir manteniendo su
perfil productivo no es simple. Por
una parte, es frecuente el choque con
limitaciones de usos impuestas por el
Código de Planeamiento, para zonas
que hoy se encuentran mucho más
densamente pobladas que antaño. Al
mismo tiempo la propia estructura de
estas instalaciones dificulta su
adaptación a los nuevos estándares,
marcándose puntos críticos en temas
como las alturas, distancias entre
Como es habitual, en un año electoral
las expectativas se acrecientan,
pendientes de los impactos –favorables
o negativos- que pudieran recibir
eventualmente los diferentes sectores.
Aún cuando en las grandes compañías
es usual planificar con horizontes
a 10 ó 20 años de plazo, la experiencia
de sucesivas crisis y los cambios de
escenario profundos y repentinos,
lleva a las empresas locales a mostrarse
en general muy pendientes del corto
plazo, y a atender factores como la
inflación, la previsibilidad de los
marcos jurídicos, la problemática
gremial, etc.
DIVISIÓN
LOCALES
El mercado se muestra dinámico
pero cauteloso: tan claro es que
hubo -y hay- crecimiento,
como que aún las bases distan de
ser totalmente sólidas
columnas, solados, relación entre
superficie cubierta y playones de
carga, etc.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Habría que ver si finalmente los
movimientos que se observan en
plantas de gran superficie, abren la
posibilidad de subdividir y reciclar
espacios para ofrecer a distintas Pyme,
las cuales tendrían acceso
a ubicaciones excelentes, cuyos valores
no pueden afrontar actualmente por
la escala de sus negocios. La
experiencia más representativa en tal
sentido, es la de La Cantábrica, en la
Zona Oeste de GBA.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Por otra parte, también dentro de
Capital hay zonas con
comportamientos particulares. El
Distrito Tecnológico de Parque
Patricios puede verse ya como un
movimiento exitoso, pero la
combinación entre los perfiles
dominantes de la actividad
a desarrollar como de la escala de
las empresas, mueve aún cantidades
bastante acotadas de m². A la vez
sectores como Barracas, la Boca,
Chacarita son también áreas valoradas;
obviamente, en tanto se trate de
propiedades cuya localización
específica admita -por Código- la
instalación de actividades productivas.
Fuente:L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de INDEC y publicaciones periodísticas
ANEXO
21
INFORME
ESPECIAL
Con un consumo que no se detiene
Focos comerciales principales. Evolución valores de alquiler por mes (u$s / m�) *
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DEMANDA
DIVISIÓN
LOCALES
VALORES
La vacancia de locales es mínima,
con una ocupación promedio de 94% en
todos los ejes comerciales de Capital
Federal.
Los precios de los alquileres se
mantienen estables.
Los propietarios no están dispuestos
a vender. Lo hacen en casos
puntuales por sucesiones o situaciones
de necesidad.
Se registra el ingreso de inversores
que provienen de actividades
financieras o del agro.
DIVISIÓN
TASACIONES
También hay quienes buscan salir de
posiciones líquidas para asegurar sus
capitales en inmuebles.
*Valores promedio para locales de hasta 200 m2 en pleno foco.
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Mayo 2011 / Locales: Una rentabilidad que puede recuperarse
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Retroalimentada con esa dinámica, la
estructura del retail se ha ido
Lejos de verse resentidos por el
avance de la “cultura outlet” o los
modelos emergentes, los canales
tradicionales del retail han
experimentado avances significativos,
y siguen siendo la columna vertebral
donde se afirma la imagen de las
marcas. Aún cuando las líneas de
acción “tipo outlet” asumen un rol
clave en cuanto al volumen de ventas,
la batalla por el posicionamiento se
sigue librando en los shoppings y los
focos históricos del retail.
OFERTA
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Los canales tradicionales
del retail siguen siendo
la columna vertebral donde se
afirma la imagen de las marcas
reconfigurando, para adaptarse de
distintas maneras a las nuevas
condiciones que impone el mercado
(ver nota de tapa).
DIVISIÓN
HOTELES
l 2010 fue el año de “el boom
del consumo”, con el
comercio minorista posicionado
como impulsor de la economía
doméstica. Los datos del primer
trimestre confirman que todas las
acciones del gobierno están dirigidas
a que el fenómeno continúe. Pero el
crecimiento no fue solo cuantitativo.
DIVISIÓN
CAMPOS
E
DIVISIÓN
OFICINAS
Locales: Una rentabilidad
que puede recuperarse
ANEXO
22
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Algo similar ocurre con el sector
bancario, otro gran tomador de
superficies que se mantiene en
posición expectante, a la espera de
la aprobación de los planes de
crecimiento de las entidades por
parte del Banco Central.
Hay una demanda activa de
inversionistas provenientes de
Aún así, la reticencia de los
propietarios a vender es grande;
en los contados casos en que se
han concretado recientemente
operaciones, el motivo se deriva de
sucesiones o situaciones
puntuales de necesidad.
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
Los alquileres en tanto se
mantienen estables, tras la suba
registrada en varias zonas durante
el primer semestre de 2010. No
bajan, pero tampoco suben, por
lo que el histórico rendimiento de
10/12% anual ha disminuido
considerablemente, en especial
en las zonas Premium. Aun así, no
hay particulares, en especial entre
los jugadores habituales,
dispuestos a ceder posiciones en
los focos de primera línea.
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
Otros focos comerciales. Evolución valores de alquiler por mes en u$s / m²
DIVISIÓN
LOCALES
Los alquileres se mantienen estables,
por lo que el histórico rendimiento
de 10/12 % anual ha disminuido
considerablemente,
en especial en las zonas Premium
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Tras el intenso movimiento de los años
previos, las principales cadenas en los
rubros de alta presencia simbólica
(como electrodomésticos/ tecnología,
vestimenta e indumentaria deportiva)
ya tienen posiciones tomadas. Y si bien
no están dispuestos a resignarlas, en
general tampoco se encuentran
embarcadas en políticas expansivas.
otras áreas de actividad, buscando
tomar las propiedades para
mantenerlas en alquiler. Con
gente dispuesta a pagar más para
acceder a las posiciones, la presión
sobre los precios es intensa, y las
propiedades se muestran con
valores muy firmes en las
localizaciones más exclusivas.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Respecto a estos últimos, los núcleos
urbanos siguen dando muestras de
buena salud. La vacancia de locales es
mínima, con una ocupación promedio
de 94% en los 37 ejes comerciales de la
Capital.
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de publicaciones periodísticas.
ANEXO
23
INFORME
ESPECIAL
DIVISIÓN
OFICINAS
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
El gran flujo de dinero que
circula es captado mayormente
por grandes cadenas, y derivado
a los fideicomisos financieros que
respaldan las “50 cuotas”. Un
negocio atractivo, que explica gran
parte de los resultados anuales
anunciados por las principales
entidades financieras.
LOCALES: Stock de m² según foco
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
DIVISIÓN
TASACIONES
0
DIVISIÓN
LOCALES
Distorsión de precios relativos,
incremento de costos en dólares,
pérdida de competitividad, derivan
en un grado considerable de
desconfianza y un volumen bajo de
inversiones locales, inferior aún al
que buscan colocar algunos grupos
de inversores extranjeros en nuestro
sistema productivo/comercial.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Dentro de este marco, las PyMEs
cuentan con un margen de juego
bastante limitado. “El modelo”
inyecta alta liquidez en mercados
que, ante la inflación que erosiona
el ahorro y la falta de opciones de
inversión, se derivan al consumo. Ese
fue el destino que tuvo el 94% de los
créditos bancarios otorgados
a individuos o familias. Sólo el 6%
restante se aplicó a la compra de
automóviles o viviendas.
San Telmo
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Algunos propietarios buscan
aprovechar la coyuntura de precios
en alza, en tanto ingresan al
mercado inversores provenientes de
la actividad financiera o del agro. El
posicionamiento en locales se
presenta como una buena opción
A la vez, hay también marcas que
deciden comprar sus propios locales,
retirando fondos del sistema
financiero para calzarlos en activos
inmobiliarios vinculados a su
negocio. Un comportamiento que
da para reflexionar: salen de
posiciones líquidas y aseguran
capitales en inmuebles, pero en
paralelo acotan su producción sin
stockear mercadería: producen lo
mínimo necesario, reduciendo la
aplicación de fondos a lo
indispensable.
DIVISIÓN
HOTELES
“El modelo” inyecta alta liquidez en
mercados que, ante la inflación que
erosiona el ahorro y la falta de opciones
de inversión, se derivan al consumo
frente a las colocaciones bancarias,
superando en algunos puntos la
renta de los inmuebles residenciales.
Pero se ubican además por debajo
de sus rendimientos históricos, por
lo que son numerosos los
interesados en tomar posiciones hoy,
previendo una futura recuperación.
DIVISIÓN
CAMPOS
Donde se da un movimiento
mayor es en focos de segunda línea
como San Telmo, Av. Rivadavia al
3500 (en Almagro), Av. Corrientes
al 2000 (pasando Callao), o en Av.
de Mayo. El movimiento de ventas
es allí más intenso, tanto en
comparación con las localizaciones
de primer orden, como en la
relación entre las operaciones de
alquiler/venta, que se fueron
desplazando de un histórico 85/15%
al rango de 66/33%. De todas
formas, las operaciones se mueven
más en el rango de u$s 0.5 a 1 M,
que de u$s 1 a 3 M, como es
frecuente en los focos primarios.
ANEXO
24
INFORME
ESPECIAL
Por ahora, la liquidez dice presente
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
OFERTA
DEMANDA
DIVISIÓN
LOCALES
VALORES
ALQUILER
OFERTA
DEMANDA
Hay incertidumbre, pero la liquidez
impulsa la buena dinámica de las
operaciones.
El movimiento actual juega a favor
de la oferta que permite márgenes
acotados para negociar.
Las propiedades más solicitadas
apuntan a una franja de u$s 100.000 /
u$s 150.000.-
En departamentos de alta gama, los
precios parten de un piso igual o levemente superior al de 12 meses atrás.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Mayo 2011 / Por ahora, la liquidez dice presente
ANEXO
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
VALORES
DIVISIÓN
HOTELES
El comportamiento firme que se
venía observando en el último
Pero las decisiones contrapuestas
que toman los inversores tienen
como causa común la
incertidumbre. Hay quienes
evalúan que este es un momento
para retener sus dólares, porque
su lectura de la situación indica
que la inflación va a modificar la
paridad cambiaria: desde el
sector público y privado
coinciden en un dólar más alto
para finales de 2012.
VENTA
DIVISIÓN
CAMPOS
La existencia de una gran liquidez
es el motor que impulsa todas las
operaciones
cuatrimestre de 2010 sigue su
marcha, con los interrogantes
que se plantean, octubre
mediante, para la segunda mitad
del año. Por el momento, la
existencia de una gran liquidez
es el motor que impulsa todas las
operaciones.
DIVISIÓN
TASACIONES
E
l mercado residencial es
básicamente heterogéneo.
Las mismas causas no producen
en él los mismos efectos. Por eso,
respecto de sus realidades, es
siempre difícil formular
diagnósticos y -más aúnpronósticos. Si se introduce a las
próximas elecciones como factor,
la misión es todavía más
compleja.
DIVISIÓN
OFICINAS
Residencial: la demanda, bien
01
25
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Por otra parte, las propiedades
sobrevaluadas que no encontraban
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
En compra y venta, el movimiento
actual - bastante intenso - juega
a favor de la oferta, que
deja márgenes más acotados
para la negociación
DIVISIÓN
LOCALES
En compra y venta, el movimiento
actual -bastante intenso- juega
a favor de la oferta, que deja
márgenes más acotados para la
negociación. Si hasta mediados del
año pasado, las cifras daban un
promedio de 8% para
contraofertar, de allí en adelante
disminuyeron hasta el actual 5%.
interesados, a medida que pasaron
los meses convergieron hacia los
precios validados por el mercado,
siendo ajustadas naturalmente por la
inflación.
Como viene sucediendo desde
hace tiempo, las vedettes más
solicitadas son las propiedades
más chicas, con las que los
desarrolladores respondieron a la
mayor parte de la demanda,
apuntando a una franja de
precios de hasta u$s 150.000.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Por la misma razón, otros prefieren
no complicarse en operaciones más
“sofisticadas” -como compra de
acciones, títulos o bonos - y deciden
refugiarse finalmente en un bien
inmueble, aceptando rentas más
acotadas -pero para ellos más
seguras - que oscilan entre el 4%
y el 5% anual.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Valores de venta en u$s. Departamentos en la Ciudad de Buenos Aires
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
(u$s / m²)* (2011)
ANEXO
26
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
En cuanto a los valores de venta
de los departamentos de alta
gama, ubicados en las zonas “top”
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
LOCALES
Los valores de venta de los
departamentos de alta gama,
ubicados en las zonas “top”,
muestran un piso igual o levemente
superior al de meses atrás
La componente de compradores
extranjeros que en alguna medida
se hicieron presentes en años
anteriores, prácticamente han
desaparecido hoy del mercado
local. Miami o Madrid, le ofrecen
hoy negocios de oportunidad que
difícilmente vuelvan a repetirse.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Manteniendo la mirada sobre el
mismo barrio vemos que, aunque
encabeza el ranking de oferta de
departamentos de 5 ambientes
o más, también está al tope de los de
1 ambiente. En este tamaño,
concentra el 30% de lo ofrecido para
venta y alquiler en la ciudad de Bs
As. Para mencionar, es más que una
coincidencia que el barrio albergue
a la mayor población universitaria
del país: más de 170.000 alumnos,
muchos de los cuales prefieren
residir cerca de su lugar de estudios.
tradicionales, muestran un piso
igual o levemente superior al de
doce meses atrás. Pero en el techo
de los precios, las cifras muestran
un incremento de casi el 20%.
Ello no quiere decir que se trate de
una situación extendida a todas las
operaciones efectivamente
concretadas. Pero se corresponde
con casos puntuales que no pueden
dejar de ser contemplados.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Debe recordarse que en Recoleta
por ejemplo, el promedio de
sup. total construida por unidad,
que alcanzaba a 113 m2 en 2006,
descendió a 76 m2 en 2009. Si bien
este índice alcanzó a 84 m2 en 2010,
el valor se ubica lejos de aquel pico.
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
Valores de alquiler mensual. Departamentos en la Ciudad de Buenos Aires (sin muebles) *
ANEXO
01
27
INFORME
ESPECIAL
Por simple lógica de mercado, la
colocación de una propiedad
sobrevaluada tiende a ser más
lenta. En un escenario de
mercado inflacionario en pesos
y dólar contenido, a medida que
transcurre el tiempo aquel valor
va a quedar en algún momento
alineado con el mercado.
VALORES
Los precios se incrementaron en un
porcentaje que a veces llegó al
15 / 20 %.
DIVISIÓN
LOCALES
DEMANDA
Existe la sensación de que los
valores de venta pueden seguir
aumentando.
Continúa la demanda de casas para
reciclar por parte de un público que
quiere evitar los riesgos de emprender
una obra desde cero.
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
Subas de esta magnitud concitan
el interés de la demanda: más allá
de las particularidades de cada
caso, hablan de posibles
comportamientos del mercado
a futuro. La falta de otras
opciones de inversión motoriza
a una parte de la demanda, que
convalida los nuevos niveles de
precios y hasta llega a asombrar
Una consecuencia de ello es que
las tasaciones de los operadores,
casi siempre son corregidas hacia
arriba por los clientes, que
prefieren mantenerse en los
valores que fijan subjetivamente
para ofrecer sus casas, y no dejan
mucho margen para la
negociación.
OFERTA
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
La tónica de los negocios
es firme y con una buena cantidad
de operaciones
a los profesionales del ramo. La
percepción generalizada es que
en cualquier momento las cifras
pueden estar un escalón más alto,
y que los inmuebles le van a ganar
a la inflación.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
E
l envión positivo de 2010
continúa, y hasta el primer
cuatrimestre se percibe que la
tónica de los negocios es firme
y con una buena cantidad de
operaciones. Estas aumentaron
considerablemente en cantidad
y no fueron frenadas por el
incremento de los valores, que en
algunos casos llegaron a ubicarse
hasta en un 15/20% más arriba.
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
Subas previstas y ventas imprevistas
DIVISIÓN
OFICINAS
Residencial Zona Norte: el buen ritmo de los últimos meses
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Mayo 2011 / Subas previstas y ventas imprevistas.
ANEXO
28
INFORME
ESPECIAL
DIVISIÓN
OFICINAS
A favor de quienes venden juega
el factor de los costos crecientes
de la construcción -de evolución
impredecible - y los escasos lotes
disponibles, a veces a u$s 600 el
m², precio que amilana aún
Frente a estas situaciones, sigue
existiendo una cantidad apreciable
de interesados en la compra de
propiedades para reciclar.
Habitualmente se trata de usuarios
finales, que evitan así la
incertidumbre de afrontar tanto
los costos como la complejidad de
una obra a partir de cero.
Oferta publicada en el primer cuatrimestre de 2011. Residencias en San Isidro valores mínimos y máximos por zona (u$s)
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
* Se han considerado residencias de muy buen nivel y buen estado de conservación
DIVISIÓN
LOCALES
a interesados que disponen de
mucho dinero, y que optan por
esperar.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
No debe olvidarse a la vez que
una propiedad en oferta por un
tiempo artificialmente
prolongado genera desconfianza
en los potenciales interesados
-“algún problema debe tener”-,
favorece posiciones de compra
hostil, o va dejando simplemente
a la propiedad como referencia
involuntaria para la venta de otras
propiedades similares (“vea que
buena oportunidad es ésta: aquella
propiedad, que es similar, está
mucho más cara”).
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
A favor de quienes venden juega el
factor de los costos crecientes de la
construcción -de evolución
impredecible- y los escasos lotes
disponibles
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
La venta se logra finalmente pues
en el precio pedido, pero hasta
entonces el propietario habrá
absorbido tanto el costo
financiero del capital parado,
como la pérdida de valor real de
esa suma en dólares.
ANEXO
01
29
INFORME
ESPECIAL
DIVISIÓN
OFICINAS
A diferencia de años anteriores,
donde se observa mayor
movimiento y rotación dentro del
mercado de la zona, es en la franja
de hasta u$s 350.000, impulsada
mayormente por un segmento de
público joven.
Es una constante que muchos
matrimonios de gente mayor
se desprendan de su propiedad
para achicarse (porque los hijos
se casan) y busquen superficies
menores, invirtiendo el excedente
en unidades para renta.
Retomando una distribución
lógica, entre ese precio y los
u$s 600.000 las operaciones
disminuyen prácticamente a la
En lo que respecta a los
departamentos, los usados
acompañaron durante el periodo
reciente la suba de precios de las
unidades a estrenar, sin alejarse
demasiado.
La disminución de la presencia
de extranjeros se hace sentir en
el rubro alquileres, en la franja
históricamente demandada de
u$s 2.500 a u$s 6.000.
Donde hay un movimiento
fluido es en las locaciones de
$ 1.500 a $ 4.500, que corresponde
en general a departamentos
chicos, cuya oferta ha venido
aumentando considerablemente
en la zona a lo largo de los últimos
años.
Oferta publicada en el primer cuatrimestre de 2011. Residencias en Zona Norte valores mínimos y máximos por zona (u$s) *
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
mitad, y son pocas las que se
concretan en el nivel de
u$s 1.000.000 o más.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Donde hay una fuerte demanda es
en las locaciones de $1.500 a $4.500,
que corresponde en general
a departamentos chicos
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
Ya sea para reventa o uso propio,
y suponiendo que estructuralmente
la casa no presente dificultades, el
movimiento más usual se centra en
tales casos en un refresh de cocina
y baños, logrando una percepción
renovada de la casa, a un costo que
parte de unos u$s12.500, aunque sin
límites obviamente hacia arriba.
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
* Se han considerado residencias de muy buen nivel y buen estado de conservación
ANEXO
30
INFORME
ESPECIAL
DIVISIÓN
OFICINAS
Emprendimientos: una realidad sujeta a múltiples lecturas
OFERTA
..
DEMANDA
DIVISIÓN
LOCALES
VALORES
ZONA NORTE
OFERTA
..
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DEMANDA
VALORES
La demanda absorbe los m²
ofrecidos.
DIVISIÓN
HOTELES
En Capital Federal existe una
tendencia hacia la baja en el ritmo de
construcción residencial.
El valor de la tierra complica el
cálculo de ganancias de los
desarrolladores.
En los barrios privados y clubes de
campo de la Provincia de Buenos Aires,
la oferta creciente de golf busca seducir
al público de mayor nivel.
Es muy interesante el proceso de
financiación de compra que se está
dando en la Provincia de Córdoba.
Puertos del Lago, Escobar
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Mayo 2011 / Los precios suben. El público compra
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
En simultáneo, hay números
negativos que se deben observar.
Estos porcentajes siguen la
tendencia hacia la baja en el ritmo
de la construcción residencial, que
viene descendiendo desde el pico de
3.100.000 m2 alcanzado en 2006.
CAPITAL
ANEXO
DIVISIÓN
CAMPOS
La única variable manejable tiene
que ver con la decisión de pagar,
o no, el valor de una tierra cada vez
más escasa
El análisis de la superficie para
construir, aprobada por el
Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires en 2010, muestra
disminuciones importantes
comparándolas con 2009, que llegan
a una cifra total de -475.300 m2.
Palermo, el barrio estrella, registra
una merma de casi el 24%. Villa
Urquiza, 17,44%. Caballito, casi
13%. Núñez, 32,96%.
DIVISIÓN
TASACIONES
S
i se hiciera un tour
recogiendo opiniones entre el
sector, sería difícil encontrar
respuestas que definan el momento
actual como un período de
bonanza. Pero, sin embargo, en el
primer cuatrimestre de 2011 los
precios se sostienen y la demanda
absorbe los m2 ofrecidos.
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
Los precios suben. El público compra
01
31
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Frente a situaciones como ésta, los
emprendedores importantes
cuentan con su capacidad de
anticipación para posicionarse en
lugares estratégicos. Dos ejemplos
paradigmáticos son Quartier
Boulevard y Mirabilia, cuyos
responsables “vieron” el nuevo eje
residencial de la Avenida J.B.Justo
con la antelación suficiente como
para asegurarse el éxito actual. La
instalación del Polo Científico
y Tecnológico es un hecho que
confirma el acierto de la decisión.
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
En el primero de estos dos casos,
la razón es el “efecto derrame” de
Palermo hacia el oeste, con una
dinámica que se consolida
cruzando la Avenida Córdoba,
convocando a un público de perfil
profesional y mayoritariamente
joven. En el segundo caso,
alentado por el corredor creado por
las líneas “A” y “E” de subtes, el
crecimiento de Caballito – un barrio
donde, según los operadores, se
“vende todo” – se vuelca también en
dirección oeste.
Quienes insistan en desarrollar
DIVISIÓN
LOCALES
El 79% de los permisos de
construcción solicitados en 2010
corresponden a departamentos
de 1 y 2 ambientes
edificios en Palermo, Recoleta
o Belgrano, deben tomar
decisiones a partir de un costo
total por m2 que en algunos casos
llega a superar los u$s 2.000, un
monto complicado para sumarle
un % razonable de ganancias, que
permita llegar a un precio
aceptable para el mercado.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
encuentra su equivalente en Villa
Crespo y Flores.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
El fenómeno puede ser explicado
por la abundancia de stock que se
arrastraba desde el año anterior, la
falta de crédito a los usuarios finales
y la caída de la rentabilidad para
los emprendedores. Los costos en
alza permanente (y en dólares) son
ingredientes que los inversores no
pueden prever ni calcular, porque
dependen de decisiones de
terceros, y constituyen una
amenaza potencial que puede
impactar bajo la línea de flotación
de cualquier proyecto. La única
variable manejable tiene que ver con
la decisión de pagar, o no, el valor
de una tierra cada vez más
escasa, que llegó a incrementarse
más de cinco veces en algunas zonas
puntuales desde 2002 a esta parte.
La oferta muy limitada de superficies
para encarar obras nuevas, derivó
hace cuatro años en el boom de
barrios como Villa Urquiza, que hoy
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
Urbanizaciones de más de 150 ha en Zona Norte de GBA (clubes de campo, barrios privados, etc.)
ANEXO
32
INFORME
ESPECIAL
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
Es destacable la oferta de financiación de viviendas para la clase media que se observa en la provincia de Córdoba. El hecho contrasta fuertemente
cuando se lo compara con lo que ocurre en la Ciudad de Buenos Aires y GBA.
DIVISIÓN
OFICINAS
Financiaciones comparadas para
acceder a una vivienda
ANEXO
01
33
dando un nuevo impulso a toda la
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
El proyecto Puertos del Lago está
La mayoría de ellos buscan seducir
al público de más altos ingresos
con la oferta de golf, con canchas
que resisten la
comparación con las mejores del
mundo. Para no dejar ninguna
duda respecto a su calidad,
verdaderos monstruos de la
actividad fueron convocados para
la realización del diseño. Es el caso
del mítico Jack Nicklaus, que pone
su firma a la cancha de Pilará, por
ejemplo.De los 302 campos de
juego registrados por la Asociación
Argentina de Golf en el país, 103
están integrados al Real Estate.
DIVISIÓN
LOCALES
Los buenos resultados del sector
agropecuario y automotriz hacen
sentir sus efectos benéficos en el
interior del país.
zona de Escobar
Córdoba y Rosario encabezan la
instalación de proyectos de
envergadura que incluyen todas las
ramas de la actividad:
construcciones residenciales,
comerciales, hoteles y oficinas.
También llama la atención el
surgimiento de edificios y barrios
cerrados en pequeñas localidades
rurales; un fenómeno impensable
pocos años atrás.
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
Resultaría interesante desglosar,
sin embargo, cuántos de estos
metros serán adquiridos por
inversores para refugio de valor
o renta, y cuántos por usuarios
finales.
El crecimiento de jugadores con
handicap de este deporte crece
velozmente año a año. En 2010,
el total cerró con 54.425, de los
cuales un 16% son mujeres.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Pero gran parte de la demanda
está orientada a edificios de buen
nivel con departamentos de uno
y dos ambientes, lo cual explica
que el 79% de los permisos de
construcción solicitados en 2010
respondan a esta tipología.
En cuanto a los barrios privados
y clubes de campo de la provincia
de Buenos Aires, entre los
datos salientes puede apuntarse
la importancia del nuevo
lanzamiento de Costantini en
Escobar ( Puertos del Lago) que
está dando un nuevo impulso
a toda la zona. El proyecto de
1.371 Has, junto a Nordelta,
lidera el grupo de los mega
emprendimientos con superficies
superiores a 200 Has.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Los emprendimientos top de
Puerto Madero (un mercado
particular, donde la limitada
cantidad de superficies para
construir fue un factor
decisivo para sostener los
valores), registran operaciones
a u$s 3.500/3.800 el m2. Casos
como El Aleph, en plena
construcción, han sido absorbidos
a u$s 5.100/6.000 el m2. Cifras
similares se manejan en otras
zonas con desarrollos exclusivos ya
consagrados: Le Parc Demaría o
Le Parc Figueroa Alcorta.
Puertos del Lago, Escobar
ANEXO
34
Por de pronto, está avanzando
una propuesta de la Asociación de
Empresarios de la Vivienda, que
plantea como factor de
corrección de un sistema de préstamos ajustables al índice de salarios
del INDEC. El 100% de este índice
sería reconocido a los inversores,
más una tasa de interés que podría
oscilar alrededor del 4%. Enhorabuena.
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Por eso es doblemente interesante la solución al problema que
comenzaron a desarrollar desde
el ámbito privado y público en la
provincia de Córdoba, con planes
de compra que parten de cuotas de
$ 1.280, y aún menos. No se trata
de un caso para mencionar como
una curiosidad, sino de un proceso
Vista desde la Capital Federal, la
percepción de esta experiencia
parece una fantasía. Pero los
proyectos se siguen sumando,
y la trascendencia del tema es tan
grande que es lógico imaginar que,
en cualquier momento, el modelo
se replique más allá de las fronteras mediterráneas con ofertas
similares.
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
Por su lado, el bajo precio de los
inmuebles en EE.UU. luego de
la debacle de los créditos
hipotecarios, abrió
oportunidades que fueron
De todos modos, en nuestro país
la inexistencia de créditos está
dejando fuera de la adquisición de
viviendas a una cantidad enorme
de personas - millones - cuyos
ingresos familiares se
distancian cada vez más de los
precios ascendentes de los inmuebles. Más del 90% de las operaciones de los últimos años fueron
cerradas prácticamente al contado,
mostrando una situación que si
se prolonga va a plantear límites
insalvables a la actividad en su
conjunto.
que se va extendiendo
y favorece a la clase media,
permitiéndole acceder
a departamentos de hasta
u$s 50.000 de muy buena calidad,
con los clásicos amenities como
pileta de natación, SUM y hasta
centros culturales.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Está avanzando una propuesta de
la Asociación de Empresarios de la
Vivienda, que plantea como factor
de corrección de un sistema de
préstamos ajustables al índice de
salarios del INDEC
aprovechadas rápidamente por
una cantidad interesante de
compradores, en especial en
propiedades ubicadas en Miami
y Orlando.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Otra porción de la demanda
buscó nuevos horizontes,
y reconfirmó el interés histórico
de los desarrolladores
e inversores por las propiedades
en Uruguay. A la tradicional plaza
de Punta del Este se sumó
Montevideo. Las razones son
fáciles de explicar: seguridad
jurídica, estabilidad, falta de
opciones Premium, potencial de
crecimiento. Un cóctel atractivo
cuyo ingrediente más fuerte es la
normalidad, algo exótico para los
argentinos, que miramos desde
esta orilla con una sobredosis de
envidia.
LOOP, Carrasco, Uruguay
ANEXO
01
35
INFORME
ESPECIAL
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
Geografía del golf en la Argentina
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de las Asociaciones de Golf de Argentina, Brasil y Estados Unidos.
ANEXO
36
INFORME
ESPECIAL
En cuanto a porcentajes de
captación, la Argentina, que
siempre estuvo detrás de Brasil
entre las naciones sudamericanas,
lidera por primera vez el ranking
de preferencias. Según el
Ministerio de Turismo de la nueva
potencia económica mundial, el
año pasado recibieron a 5.161.379
personas.
Asimismo crece el turismo de
reuniones y congresos, que ya colocó
al país entre los veinte destinos
preferidos a nivel mundial.
La Argentina lidera en la región el
ranking de ingresos de turistas.
Disminuyó la afluencia de turistas
provenientes de Europa y Estados
Unidos.
Hay una perspectiva interesante para
los hoteles de tres estrellas.
Sigue creciendo la modalidad de
Condo Hotel.
Está cerca de inaugurarse el
Intercontinental en Nordelta.
DIVISIÓN
LOCALES
VALORES
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DEMANDA
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Las previsiones que se hacen para
el futuro son positivas, y están
avaladas por la buena
performance de la región en
general, que en 2012 habrá más
que duplicado la cantidad de
turistas registrados en 2002.
El volumen de quienes provienen de
Europa y EE.UU, afectados de
distinta manera por las dificultades
económicas de sus países de origen,
disminuyó sensiblemente, y nuestro
tipo de cambio dejó de resultarles
atractivo.
OFERTA
Llegada de turistas a Brasil y Argentina por todas las vías de acceso
DIVISIÓN
HOTELES
El mayor número de visitas la
encabezan nuestros vecinos
brasileños
Estas cantidades impactaron en la
demanda hotelera en sus distintos
niveles. El número de visitas,
justamente, la encabezan nuestros
vecinos brasileños, entre los cuales
hay un público de diferentes
perfiles socioeconómicos. Una
parte, probablemente, tiene que
ver con los 25 millones de
personas que bajo el gobierno de
Lula se incorporaron a la clase
media. La relación de su moneda
con el dólar es una condición que
favorece sus liberados apetitos por
el consumo, que por suerte vienen
a satisfacer en nuestras tierras.
(2009-2010)
DIVISIÓN
CAMPOS
os benéficos vientos de popa
que favorecen a la
Argentina, también soplan, por
ahora, en el sector turístico. Según
la Secretaría de Turismo de la
Nación, durante 2010 ingresaron
al país 5.287.850 turistas, lo cual
significa un incremento
importante del 22,8%,
comparado con 2009, cuando
llegaron 4.292.326 personas.
DIVISIÓN
TASACIONES
L
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
Tres estrellas que pueden brillar mucho
DIVISIÓN
OFICINAS
En un sector con gran espacio para crecer
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del Ministerio do Turismo Governo Federal
Brasil y Ministerio de Turismo de la Nación.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Mayo 2011 / Tres estrellas que pueden brillar mucho.
ANEXO
01
37
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Los hoteles boutique, que
proliferaron en Buenos Aires
especialmente en los barrios de
Palermo y San Telmo, tuvieron
una suerte dispar. Muchos están
funcionando con éxito y se han
consolidado. Otros tienen
problemas, porque quienes
invirtieron en ellos sin la debida
experiencia subestimaron el nivel
de compromiso individual que
exige su gestión, en un negocio
cuyo diferencial, justamente, es la
atención personalizada.
DIVISIÓN
LOCALES
Por su parte, la modalidad de
condo-hotel sigue creciendo. La
alternativa de una inversión con el
respaldo de un activo físico, que al
mismo tiempo permite participar
de los beneficios de un negocio,
es una opción buscada por los
inversores. Son cada vez más los
que ingresan a las distintas ofertas,
y los que están adentro no salen.
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
Su tipología permite atender un
lugar de 150 habitaciones con un
equipo de 30 personas - cuando
La posibilidad de expansión de
esta categoría de servicio tiene un
techo muy alto, porque está
faltando en la mayoría de las
ciudades de más de 100.000
habitantes. Con la marca “Merit”,
el grupo nacional Amerian ya
instaló un establecimiento en
Rosario, y está terminando el de
Capital Federal. El grupo
mexicano Posadas, muy fuerte en
su país de origen, está
desembarcando con su marca
“One”. Otro jugador grande es
la cadena de origen francés
Accor y su marca Ibis. Cuenta con
3.800 establecimientos en todo el
mundo; de ellos, más de 100 están
en Brasil. Por aquí dice presente,
por ahora, con tres.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Los hoteles boutique, que
proliferaron en Buenos Aires,
especialmente en los barrios
de Palermo y San Telmo,
tuvieron una suerte dispar
un 5 estrellas requiere la
imponente cifra de 500 personas
para la atención de 250
habitaciones - . La ecuación, más
que interesante, posibilita una
rentabilidad más alta asumiendo
menores riesgos, con costos que
permiten una mayor capacidad de
adaptación a situaciones de crisis.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Para estar a la altura de los
tiempos que corren, varios grupos
hoteleros comenzaron a moverse
en el mismo sentido en que lo
hicieron otros países, y se
enfocaron en el desarrollo de
establecimientos de nivel tres
estrellas. Es una escala en la cual
los números cierran de manera
atractiva, con un formato muy
requerido tanto por el turismo
recreativo, como por los viajeros
de negocios. El concepto es
ofrecer un producto más básico,
que garantice una prestación
excelente sin la obligación de
contar con pileta, restaurante
o grandes salones.
Palermo, Buenos Aires, Argentina
ANEXO
38
INFORME
ESPECIAL
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
Distribución de hoteles en la Argentina
por zonas de interés turístico
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Secretaría de Turismo de la Nación.
ANEXO
01
39
La experiencia indica que la
instalación de un establecimiento
genera un “efecto contagio” que
convoca a sus competidores, en un
proceso virtuoso que se realimenta
a sí mismo. Seguramente, ha de
haber actores de peso que ya han
tomado decisiones al respecto.
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Un sector de la economía que
puede proyectarse a mediano
y largo plazo constituye una
invitación para considerar los
temas estructurales que deben
tenerse en cuenta. Si se empieza
Hay una evidente ausencia de
hoteles en todas las redes de
acceso a la ciudad, como por
ejemplo la ruta Panamericana,
cuya importancia como eje
principal de comunicación aún no
ha sido explotada suficientemente,
máxime considerando que se trata
de un corredor donde se han
instalado tantas y tan importantes
empresas.
DIVISIÓN
LOCALES
Otro acuerdo destacable es el que
hicieron público a fines del año
pasado Socma y la cadena
portuguesa Pestana, para instalar
un hotel de 120 habitaciones en
el Buenos Aires Golf Club,
sobre el camino del Buen Ayre. El
grupo lusitano figura entre las 100
cadenas más importantes a nivel
mundial, y también está presente
en Bariloche, frente al lago
Gutiérrez, en el exclusivo
Arelauquen Golf & Country Club.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Implantados en medio de la
naturaleza, muchos proyectos
devienen en una nueva categoría,
los wine resorts
con una mirada sobre Capital
Federal, se observa una
concentración de la oferta como
no se registra en las grandes
ciudades del mundo, y que
necesariamente deberá extenderse
hacia el Gran Buenos Aires,
cubriendo con mayor equilibrio
una geografía más amplia.
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
Como es sabido, el negocio
hotelero también atrajo a los
grandes desarrolladores, que
apuestan a sumar valor con
proyectos mixtos, incluyendo
hoteles 5 estrellas en sus
emprendimientos. En Nordelta
está cerca de inaugurarse el
Intercontinental, con 140
habitaciones, y el mismo
Costantini afirmó en su momento
que allí pueden construirse dos
o tres hoteles más.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
En este tamaño, pero implantados
en medio de la naturaleza, y como
una derivación de los hoteles
temáticos, muchos proyectos
devienen en una nueva categoría,
los wine resorts, que atraen a sus
huéspedes con la liturgia del vino
y su degustación, y se suben a la
onda gourmet transformados en el
lado más amable de muchas
bodegas importantes. Hay varios en
Mendoza (Chacras de Coria, Luján
de Cuyo); Neuquén, donde resalta
el de Bodega del Fin del Mundo,
en San Patricio del Chañar; y el que
levantó un suizo, Colome, a 2.400
metros de altura en la provincia de
Salta, en la zona de Cafayate.
Patagonia, Argentina
ANEXO
40
INFORME
ESPECIAL
DIVISIÓN
OFICINAS
Campos: No está todo bien, pero a muchos les va bien
Con las vacas bien atadas
A tres años de la crisis de la 125,
un porcentaje importante de
productores se reacomodó sobre
el escenario para seguir bailando
el seductor ritmo de a soja
Por otra parte, los ingresos por
exportaciones agrícolas siguen
Los vientos que soplan desde Asia
empujan la demanda de superficie
para sembrar, y sus fronteras, de
impresionante elasticidad, se
expandieron hacia lugares como
Salta, Santiago del Estero y Chaco,
para continuar en países vecinos.
Así es como Bolivia y Paraguay se
subieron a la ola verde, para alegría
del puerto de Rosario, por donde se
exporta casi toda su producción de
granos.
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
OFERTA
..
DEMANDA
VALORES
La demanda se movió apuntando
a la búsqueda de campos agrícolas de
mediana a gran escala.
Los productores ganaderos vuelven
a planificar la retención de vientres
ante los buenos precios de la carne.
En explotaciones ganaderas, los
alquileres bajaron en comparación con
el año anterior.
Los valores de los campos en la
zona núcleo llegan a estar un 20% por
encima de los precios que se solicitaban
un año atrás.
DIVISIÓN
LOCALES
siendo la fuente principal donde
abreva el estado (u$s 17.619 M
exportados en granos en 2010, más
otros u$s 5.500 de aceites, harinas
y derivados), cuya intervención no
es necesaria para que China y la
India sigan demandando un yuyo
por el que pagan los precios más
altos de la historia.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
o cabe duda de que la
Argentina es un país donde
sobran las segundas oportunidades.
A tres años de la crisis de la 125 –
cuyas consecuencias políticas más
profundas serán testeadas en las
próximas elecciones – un
porcentaje importante de
productores se reacomodó sobre el
escenario para seguir bailando el
seductor ritmo de la soja, que en
2011 sube y baja en Chicago en
torno a los u$s 500 la tonelada.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
N
La soja en la economía argentina. Valores promedio entre 1989-2011
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
Precio FOB Soja (u$s / tn.)
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de MAGyP
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Mayo 2011 / Con las vacas bien atadas
ANEXO
01
41
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
LOCALES
Pero la reducción del stock en dos
millones de cabezas se hizo sentir,
y ante la menor oferta los precios
comenzaron su escala ascendente,
afectando a los consumidores que,
supuestamente, iban a ser
defendidos. Hoy, una vaca llega
a los u$s 1.000, para beneplácito
de los que pudieron aguantar la
hacienda que tenían. Con estos
precios, los productores ya trabajan
en la retención de vientres, y los
resultados se comenzarán a ver
dentro de cuatro años. Pero
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
En el primer cuatrimestre de 2011,
sin embargo, la demanda dejó de
lado la habitual impasse del verano
y se movió apuntando a la
búsqueda de campos agrícolas y
mixtos de mediana a gran escala,
quienes desean entrar ahora en
el negocio deben invertir mucho
capital para armar un rodeo,
motivo por el cual sobran los
campos vacíos con aptitud
ganadera.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Uruguay también incorporó
la soja a su histórica vocación
por la ganadería.
Muchos inversores argentinos
decidieron cruzar el charco
obviando los campos únicamente
ganaderos (y también los
marginales), que fueron
requeridos muy selectivamente.
Esto último tiene una explicación:
la liquidación de vientres por la
que clamaron en el desierto los
productores, llegó a su expresión
más dramática en 2008, cuando
una vaca se liquidaba
a u$s 100/150.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Uruguay, por su lado, también
incorporó la soja a su histórica
vocación por la ganadería. Es que
muchos inversores argentinos
vieron los precios atractivos de los
campos orientales, y decidieron
cruzar el charco con muchos
dólares y todo su know how, para
producir riqueza en condiciones
jurídicas estables, precio lleno
y con el alivio de no ser tratados
como enemigos de nadie.
DIVISIÓN
HOTELES
Valor de la hectárea en zonas agrícolas medido en toneladas de soja*.Período 2002-2011 (post crisis)
25
20
15
DIVISIÓN
CAMPOS
10
5
0
2004
2006
2008
2010
DIVISIÓN
TASACIONES
2002
* Precio soja FOB
Fuentes: LJR Brokers Inmobiliarios en base a datos propios y de MAGyP
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Mayo 2011 / Con las vacas bien atadas.
ANEXO
42
INFORME
ESPECIAL
DIVISIÓN
OFICINAS
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
LOCALES
Para el futuro, habrá que analizar
cuidadosamente qué incidencia
podrá tener el proyecto contra la
extranjerización de la tierra y las
condiciones políticas generales.
Con respecto a la ley, algunos
ya anticipan que los inversores
foráneos salvarán el obstáculo
dedicándose a alquilar; y que sus
posibilidades económicas siempre
los colocarán en una posición
privilegiada para explotar
tierras en la zona núcleo. Por
ahora, estos temas afectan poco
y nada la operatoria habitual,
y no marcan ninguna tendencia en
especial. Más bien, agregan otro
elemento de incertidumbre.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
En explotaciones ganaderas, los
alquileres bajaron en
comparación con el año anterior.
Este fenómeno tiene sentido
porque (como escribíamos más
arriba) la falta de cabezas por
la liquidación de vientres exige
inyecciones importantes de capital
y un costo financiero importante,
ya que se trata de una actividad
que necesita plazos más largos
para lograr un recupero, dada la
Esta carencia y la política de
carnes, o la falta de ella, dejan
a los frigoríficos en una situación
complicada por la prohibición de
exportar. Mientras tanto, en lo que
parece un gesto de
confraternidad rioplatense,
muchas parrillas argentinas
cocinan las tiras de asado charrúa.
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
Los valores, por su parte, muestran
tendencias hacia la suba,
empujados por los precios
requeridos en la zona núcleo, que
llegan a estar un 20% por encima
de los precios que se solicitaban
un año atrás. De todos modos, la
concreción de operaciones es más
bien escasa, lo cual resulta natural,
ya que los propietarios tienen
buenas razones para no
Resulta lógico que los precios de
los alquileres, en campos
destinados a la explotación
agrícola, pasen por un buen
momento. La operatoria se
recompuso con pago adelantado,
luego de la incertidumbre de
la campaña 2009/2010, cuando
debido a la crisis y la sequía de
2008, los contratos se cerraban con
pagos parciales y a resultado de
cosecha.
lentitud natural que conlleva todo
el proceso de recomposición de
stock.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Para el futuro, habrá que analizar
cuidadosamente qué incidencia
podrá tener el proyecto contra la
extranjerización de la tierra y las
condiciones políticas generales
desprenderse de tierras que son, al
mismo tiempo, un buen
negocio inmobiliario y un soporte
para una producción que
encuentra precios firmes que la
hacen rentable.
DIVISIÓN
HOTELES
En cuanto a la oferta, no se
advirtieron modificaciones
importantes respecto al volumen,
pero sí en lo que se refiere al tipo
de campos. Es muy escasa la
disponibilidad de campos
agrícolas y mixtos, especialmente
en la pampa húmeda (Buenos
Aires, Santa Fe, este de Córdoba,
este de La Pampa y sur de Entre
Ríos), y se observaron incrementos
en otras zonas, y también en las
fracciones de pequeña escala.
ANEXO
01
43
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
*Parte 1
INFORME
ESPECIAL
Pequeño Atlas de la realidad rural argentina*
ANEXO
44
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
*Parte 2
INFORME
ESPECIAL
Pequeño Atlas de la realidad rural argentina*
ANEXO
01
45
INFORME
ESPECIAL
La única verdad es la realidad
y grandes, que en su momento
fueron adquiridos por inversores
que venían de otras actividades,
y que entraron en el negocio con la
expectativa de lograr con el
tiempo una apreciación
significativa de los bienes. Las
dificultades que deben enfrentar
en casos puntuales por los
distintos vaivenes de la actividad,
son mayores a los que están
dispuestos a afrontar.
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
LOCALES
La demanda de tasaciones estuvo
liderada por grandes
estudios jurídicos y contables,
consultoras y el sector hotelero
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
Siempre se trata de montos muy
grandes, que hablan de
movimientos estructurales de la
economía, más allá de los que se
hacen visibles en las noticias de
todos los días.
Como una expresión del acierto de
la tasación, puede citarse que una
operación de tamaña escala fue
cerrada en las cifras pronosticadas
por los especialistas.
Otro sector que recurrió a gran
cantidad de tasaciones es el de la
hotelería, para establecimientos
situados en puntos estratégicos del
país. Se trata de hoteles medianos
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
La explicación, en gran medida,
tiene que ver con la necesidad
de contar con referencias ciertas
ante el proceso de renegociación
de contratos, para los cuales no se
cuenta con una tasa de ajuste
definida, sólidamente fundada,
que satisfaga a las partes. Por eso
se torna indispensable la
apreciación de terceros calificados.
iniciaron cuatro o cinco años atrás,
resulta indispensable la
actualización de valores para llegar
a dictar sus sentencias.
Asimismo, desde el estado
aparecen requerimientos referidos
a operaciones de gran
envergadura. Es el caso del
Gobierno de la Ciudad de Buenos
Aires, que confió en los servicios
privados para tasar los terrenos de
Catalinas, que finalmente fueron
adquiridos por jugadores
destacados del mercado, como
IRSA, Costantini y el Banco Macro.
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
esulta importante la
cantidad de estudios
jurídicos y contables,
y consultoras, todos de primera
línea, que encabezan la demanda
de tasaciones en los últimos
tiempos. Son firmas que tienen en
su cartera de clientes a las
empresas más importantes del
país.
DIVISIÓN
HOTELES
R
DIVISIÓN
OFICINAS
En la búsqueda de datos ciertos para
tomar decisiones
También hay un incremento en
los casos de mediaciones y juicios.
Para los jueces, en causas que se
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Mayo 2011 / En la búsqueda de datos ciertos para tomar decisiones.
ANEXO
46
ANEXO
INFORME
ESPECIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
Stock proyectado oficinas AAA en Capital Federal y Zona Norte (en m²)
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
Vacancia Green Building en Buenos Aires (en m² y en %)
ANEXO
48
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Green Buildings en NYC / Edificios de oficinas
ANEXO
49
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Mayo 2011 / Con más prudencia para tomar decisiones
INFORME
ESPECIAL
Green Buildings en NYC / Edificios de oficinas
ANEXO
50
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Green Buildings en NYC / Mix residencial y studios
ANEXO
51
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
INFORME
ESPECIAL
Green Buildings en NYC / Mix residencial y studios
ANEXO
52
INFORME
ESPECIAL
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
Urbanizaciones más importantes en Zona Norte, Sur y Oeste
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Mayo 2011 / Los precios suben, el público compra.
ANEXO
53
INFORME
ESPECIAL
Zona NORTE
GBA
DIVISIÓN
OFICINAS
Emprendimientos
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
Superficies mínimas y máximas de los lotes en emprendimientos de más de 150 Ha en Zona Norte de GBA
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
Superficies mínimas y máximas de los lotes en emprendimientos de más de 150 Ha en Zona Norte de GBA
ANEXO
54
INFORME
ESPECIAL
Zona NORTE
GBA
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
Emprendimientos
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
Valores mínimos y máximos de los lotes en emprendimientos de más de 150 Ha en Zona Norte de GBA (en u$s)
destinados a vivienda unifamiliar
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
ANEXO
55
Zona NORTE
INFORME
ESPECIAL
Emprendimientos
GBA
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
Valores mínimos y máximos de los lotes en emprendimientos de más de150 Ha en Zona Norte de GBA (en u$s)
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
Valores mínimos y máximos de los lotes en emprendimientos de más de 150 Ha en Zona Norte de GBA (en u$s)
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Mayo 2011 / Los precios suben, el público compra
ANEXO
56
INFORME
ESPECIAL
Zona OESTE
GBA
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
Emprendimientos
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
Urbanizaciones de más de 150 Ha en Zona Oeste de GBA (clubes de campo, barrios privados , etc.)
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
ANEXO
57
INFORME
ESPECIAL
Zona OESTE
GBA
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
Emprendimientos
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
Superficies mínimas y máximas de los lotes en emprendimientos de más de 150 Ha Zona Oeste de GBA
(clubes de campo, barrios privados, etc.)
DIVISIÓN
TASACIONES
ANEXO
58
INFORME
ESPECIAL
Zona OESTE
GBA
DIVISIÓN
OFICINAS
Emprendimientos
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
Valores mínimos y máximos de los lotes en emprendimientos de más de 150 Ha en Zona Oeste de GBA (en u$s)
(clubes de campo, barrios privados, etc)
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
ANEXO
59
INFORME
ESPECIAL
Zona SUR
GBA
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
DIVISIÓN
OFICINAS
Emprendimientos
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
Urbanizaciones de más de 150 Ha en Zona Sur de GBA (clubes de campo, barrios privados , etc.)
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
ANEXO
60
Zona SUR
INFORME
ESPECIAL
Emprendimientos
GBA
DIVISIÓN
OFICINAS
Superficies mínimas y máximas de los lotes de más de 150 Ha en los emprendimientos en Zona Sur GBA
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
m²
ANEXO
61
INFORME
ESPECIAL
Zona SUR
GBA
DIVISIÓN
OFICINAS
Emprendimientos
DIVISIÓN
HOTELES
DIVISIÓN
EMPRENDIM.
DIVISIÓN
RESIDENCIAL
DIVISIÓN
LOCALES
DIVISIÓN
INDUSTRIAS
Valores mínimos y máximos de los lotes en los emprendimientos de más de 150 Ha en Zona Sur de GBA (en u$s)
DIVISIÓN
TASACIONES
DIVISIÓN
CAMPOS
ANEXO
62
Centro: Tucumán 117 1° piso, 4114 - 1000 / Recoleta: Montevideo 1669, 5300 - 9600
Lomas de San Isidro: Av. Sucre 1947, 4719 - 9000 / Acassuso: Av. del Libertador 15747, 4732 - 4732 / Nordelta: 4737 - 0721
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Informe del Mercado Inmobiliario - Mayo 2011

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