APARCAR N°43 Año 2014

APARCAR
Nº 43• Año 2014
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ASOCIACIÓN ESPAÑOLA DE
APARCAMIENTOS Y GARAJES
La revista de los profesionales del aparcamiento
Asociación Española de Aparcamientos y Garajes - Miembro de la European Parking Association
APARCAMIENTO EN
SUPERFICIE
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Apilados
Con el espacio como prioridad, los sistemas de aparcamientos automatizados se están convirtiendo rápidamente en una
alternativa popular y eficaz a los métodos tradicionales. Santi
Rosés de Skyline Parking explica cómo una revolución podría
estar en camino
Promotores inmobiliarios y de bienes
raíces internacionales están utilizando
sistemas de aparcamiento automatizados para abordar una amplia gama de
temas, desde la viabilidad del proyecto
a la optimización de la rentabilidad. Al
eliminar el conductor y los pasajeros,
tanto en el proceso como en el área de
aparcamiento, los Sistemas de Aparcamientos Automatizados (APS) proporcionan numerosos beneficios físicos,
operativos, de aplicaciones y sociales
en comparación con los aparcamientos
convencionales. Muchos de estos beneficios tienen implicaciones directas en
los proyectos y ganancias para los desarrolladores.
Inusualmente, Madrid y Barcelona van
a la zaga del resto de las principales ciudades europeas en la adopción de sistemas automatizados. Dado el alto costo
del terreno y el desarrollo del proceso de
planificación rigurosa, es difícil entender
por qué, ya que los argumentos financieros por sí solos son convincentes. El sistema en sí es increíblemente simple.
Inusualmente, Madrid
y Barcelona van a la
zaga del resto de las
principales ciudades
europeas en la
adopción de sistemas
automáticos”
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CASO DE ESTUDIO
Cliente: Auto Zuri West
AG, Zurich, Suiza
Uso más rentable
del terreno
Es común que las instalaciones de APS
se auto-financien por encima de las 300
plazas, en los que el beneficio adicional
del desarrollo y venta de los terrenos
ahorrados es mayor que el costo original
de todo el APS. Para prácticamente
cualquier proyecto de desarrollo - ya
sea en España o en el extranjero – los
APS requieren significativamente menos
área y volumen, para un determinado
número de plazas de aparcamiento, que
cualquier otra opción de aparcamiento.
Esto permite que una mayor proporción
de una propiedad se utilice para fines
más rentables o de otra índole, tales
como el espacio para inquilinos.
Alternativamente, los APS permiten
que aparquen hasta el doble de coches
en una determinada superficie de tierra
que en un aparcamiento convencional.
El reto que este concesionario de coches suizo presentó
a Skyline Parking fue proporcionar aparcamiento para 128
coches en el 70 ciento menos
de espacio que un método
convencional, con la posibilidad
de recuperar los vehículos en
menos de 60 segundos y poder
presentarlos a los clientes de
una forma única y emocionante.
Completado en junio de 2013, la
solución fue la última aplicación
del sistema T-Park de la firma. El
sistema T-Park redujo los tiempo
de construcción y los costos (en
más del 30 por ciento), mejoró la
calificación de sostenibilidad (las
emisiones de CO2 se redujeron
el 80 por ciento), se incrementó
la seguridad del vehículo (reducción de las primas de seguros) y
se aceleró el proceso de venta
(80 por ciento menos tiempo
para recuperar los vehículos).
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Por lo general, las instalaciones de APS
proporcionan el12 por ciento de retorno sobre el capital invertido, frente a un
cinco por ciento para los aparcamientos convencionales. Por naturaleza, los
APS encajan en la ubicación o las áreas
donde otros esquemas son demasiado
grandes, demasiado caros o simplemente inviables.
Estos lugares incluyen: dentro o entre las estructuras existentes; sobre el
nivel del suelo; bajo el nivel del suelo;
estructuras por debajo; e incluso en el
interior de aparcamientos existentes u
otros edificios. Desde una perspectiva
financiera, la flexibilidad en el diseño de
los APS puede mejorar sustancialmente
la viabilidad o rentabilidad de los proyectos, además de ser un medio de retrasar
la inversión de capital para que coincida
con los aumentos de alquiler o el desarrollo del proyecto por fases.
La noción de que los APS cuestan
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más que un aparcamiento convencional
de varios pisos es un suposición excesivamente simplista que es frecuentemente errónea. Muchas comparaciones
se centran únicamente en los costes de
construcción y ven los APS como un reemplazo de un aparcamiento de varios
pisos. Comparaciones más realistas tienen en cuenta las diferencias en el precio del terreno y el costo de oportunidad
(por ejemplo, para el espacio adicional a
alquilar l) del terreno adicional facilitado
por el menor tamaño del APS. Por otra
parte, el proceso de desarrollo debe tener en cuenta el potencial de maximizar
la rentabilidad mediante la colocación de
aparcamientos en lugares no convencionales, que estos sistemas permiten
Reducción de costes
Con los APS se puede lograr un ahorro potencial del 70 por ciento de los costos de energía en comparación con los
aparcamientos convencionales de varios
pisos. Las diferencias sustanciales en el
diseño y en las operaciones crean diferencias interesantes en los costos de
operación y mantenimiento (O & M).
Por ejemplo, los costos de iluminación,
ventilación, señalización, eliminación de
desechos y la seguridad pueden ser significativamente más bajos para un APS,
ya que la plaza de aparcamiento puede
ser clasificada como desocupada.
Las aplicaciones cerradas o subterráneas destacan este tipo de diferencias
en la O & M.
Los APS también tienen un lado verde, que permiten unos niveles de al menos 12 créditos de sostenibilidad con la
Metodología de Evaluación Ambiental
de los Establecimientos de Investigación
en Construcción, Liderazgo en Energía
y Medio Ambiente Diseño y esquemas
Estidama que los aparcamientos convencionales no pueden alcanzar.
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Los sistemas automatizados ofrecen
al desarrollador numerosas ventajas a
la hora de plantearse cuestiones tales
como: espacios verdes; reducción de las
emisiones; acceso solar; escorrentía de
aguas pluviales; eficiencia energética; la
huella de carbono; islas de calor; la luz y
la contaminación acústica; y la sostenibilidad. Al apagar los motores cuando los
coches entran en un APS puede reducir
las emisiones de gases de efecto invernadero del 60 a 85 por ciento.
Ya sea en casa o en el extranjero, al
eliminar el acceso público a los recintos,
los APS elevan significativamente los niveles de seguridad y protección para los
coches y su contenido, así como para
los conductores y pasajeros. No hay necesidad de caminar solo a través de los
poco atractivos y amenazantes aparcamientos, no hay lugar para que los delincuentes se escondan y no hay manera
para que los coches sean abollados,
robados o destrozados. En ciertos lugares, la seguridad inherente de los APS y
la seguridad puede reducir significativamente la necesidad de patrullas de seguridad, iluminación adicional, cámaras
y monitoreo.
Minimización de la responsabilidad
potencial por daños a la propiedad o lesiones personales es una prioridad para
los desarrolladores y operadores.
Las primas de seguros de responsabilidad civil están a menudo directamente
relacionadas con la probabilidad de accidentes u otros eventos que ocurren. Al
“
La noción de que los
APS cuestan más
que un aparcamiento
convencional de varios
pisos es un suposición
excesivamente
simplista que es
frecuentemente
errónea.
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excluir el acceso público a todos menos
a los vestíbulos de entrada y salida, bien
iluminados y muy visibles, los APS reducen sustancialmente los riesgos de
daños, vandalismo, robo, incendio, asalto, violación, las caídas y el suicidio.
Ventajas fiscales
Para el cálculo de los impuestos sobre
las ganancias, muchos países exigen a
las empresas a depreciar el valor de bienes de capital durante varios años.
En general, depreciaciones más rápidas proporcionan beneficios financieros
en la promoción inmobiliaria.
Edificios y estructuras por lo general
tienen tasas de depreciación más lenta
que los equipos. Para un APS, gran parte del costo de capital es para el equipo
del sistema de transporte mecánico.
Dicho equipo puede ser depreciado en
períodos que van de cinco a 20 años, y
una serie de países permiten tasas aún
más rápidas.
Un tamaño más pequeño, menores
cimientos y la construcción opcional en
acero son algunas de las razones para
esperar que la construcción de un APS
sea más rápida. Cuando se construye
subterráneo, un APS requiere mucho
menos excavación, perturbación del sitio, y apuntalamiento que una construc-
ción convencional, y el riesgo de problemas de agua subterránea se corta.
Para el promotor inmobiliario, una
construcción más rápida y más fácil se
traduce en una reducción de costos,
menor costo de intereses durante la
construcción, y un inicio más precoz en
la generación de ingresos.
Hay varios beneficios potenciales que
proporcionan los sistemas de aparcamiento automatizados que mejoran la
rentabilidad para los desarrolladores:
• Ubicaciones privilegiadas, mozo
para el parking y la alta seguridad a
menudo permiten superiores tarifas de
aparcamiento
• Donde el panorama a determinar
afecta los precios de arrendamiento, los
volúmenes más pequeños de los APS
maximizan el potencial de arrendamiento
• Los APS se mezclan fácilmente en
los entornos locales o se vuelven invisibles en los subterráneos.
Los sistemas de aparcamientos automatizados dan a los propietarios y a los
desarrolladores inmobiliarios una amplia
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APARCAR
gama de nuevas posibilidades financieras, ambientales y sociales para los
aparcamientos de coches.
Estas son difíciles de realizar sin cambiar la mentalidad de que la norma para
los aparcamientos de coches es el aparcamiento monolítico de hormigón de varios pisos.
El beneficio máximo de los sistemas
de aparcamiento automatizados se alcanza cuando todo su potencial y flexibilidad se toma en consideración en la
etapa de concepto de un proyecto de
desarrollo.
En última instancia, sólo puede ser
una cuestión de cuando - y no de si –
Madrid y Barcelona seguirán el ejemplo
de otras ciudades internacionales en la
adopción de los APS como la solución
preferida.
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