Guíabásica Plataforma de Afectados por la Hipoteca y Desahucios

Guíabásica Plataforma de Afectados por la Hipoteca y Desahucios

 Guía básica
Plataforma de Afectados por la Hipoteca y Desahucios de Asturias
1.‐‐ La PA
AH 2. ‐Fasess del p
proceso
o de ejjecució
ón hipotecarria 3.‐‐ Manu
ual básico paara entender la hip
potecaa 4.‐‐ Proto
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ón P
Página 2 de 3
32 1.‐‐ La PAH
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nte gratu
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ursos qu
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y person
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e se de ser desahuciadas y solidarizan con esste prob
blema. También
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n hay aabogados o onomistas que, grratuitameente, pre
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No dependee ni estáá vinculaada con ningún tipo t
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organizacción mo parttidos po
olíticos, sindicattos, aso
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plattaforma es un luggar de encuentro
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amblea estatal de P
PAH’s P
Página 3 de 3
32 Posteriormente personas implicadas fueron extendiendo este modo de apoyo a otros lugares de España, hasta hoy en que hay más de 205 plataformas, entre las que está la de Asturias que lleva funcionando desde septiembre de 2011. Con 1.011 desahucios parados en la puerta, muchos más en los juzgados y negociaciones bancarias y 1.049 personas realojadas a través de la Obra Social de la PAH, podemos decir que con La PAH Si Se Puede. La PAH no es una asociación de consumidores ni una entidad caritativa: es un movimiento ciudadano para la defensa y conquista de nuestros derechos. Libro Verde de la PAH ¿Cómo trabaja la PAH? Hay dos líneas de trabajo que son igualmente importantes y que se complementan. ‐ La primera tiene una dimensión humana ofreciendo el máximo apoyo a los afectados. ‐ La segunda tiene una dimensión práctica que se refleja en la batalla con las entidades (bancos, cajas y financieras) Además podemos incluir una tercera dimensión jurídica y política, con la presentación de demandas y el intento de cambiar leyes a todas luces injustas. La forma de trabajo consiste en reuniones con exposición de los casos a los que se trata de dar consejo y, sobre todo, ayuda mutua, ofreciendo así, además de un apoyo práctico, un apoyo emocional. Página 4 de 32 Estee apoyo emocio
onal en gran parte viene porqu
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Página 5 de 3
32 La PAH se fundameenta en el apoyyo mutuo, en qu
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32 ‐ El hecho de que se siga aplicando contra todo una ley hipotecaria que data de 1946. ‐ Directores de banco que actúan como comerciales y a los que sólo les importa obtener sus comisiones para lo que no tienen escrúpulos en engañar, esconder la realidad de lo que se firma o aplicar malas prácticas. ‐ Entidades prepotentes que se niegan a tratar con las personas afectadas. ‐ Bancos y financieras que contratan gestores de cobro que acosan y vejan a quienes no pueden pagar. A todo esto hay que sumar las prácticas abusivas que se han permitido a los bancos en los últimos años, los seguros que se firman con las hipotecas y que luego no sirven para nada, las hipotecas con previsión de tipos mínimos de interés que les favorecen y con máximos irreales, los avales cruzados, la falsificación de nóminas por parte de las propias inmobiliarias, etc. Página 7 de 32 Casos de desahucios En el año 2010 se produjo una subida espectacular en el número de procedimientos de desahucios iniciados por los bancos. El número de desahucios se incrementó en más de un 276% en el primer trimestre de 2011 comparándolo con el mismo periodo de 2008. Desde que comenzó la crisis en 2007 se han producido más 400.000 desahucios. En Asturias hay una media de 4 desahucios al día, siendo en 2013 la comunidad donde más aumentaron con respecto al año anterior (un 27%). Pero lo más relevante es que hasta 2007 apenas eran conocidos los desahucios por impago en Asturias. Y es importante recordar que lo que se desahucia son familias. Familias con hijos menores, con ancianos, con personas dependientes. En marzo de 2012 se aprueba el denominado “Código de Buenas Prácticas”, el 15 de noviembre de 2012 llega el Real Decreto Ley de Medidas Urgentes y el 14 de mayo de 2013 se aprueba la Ley de Medidas para la Protección a los Deudores. Tres leyes en poco más de un año que no han conseguido resolver el problema, sino sólo poner parches. Son leyes que imponen una gran cantidad de condiciones, por lo que la mayoría de las familias afectadas quedan excluidas. Estas leyes han sido elaboradas siempre cediendo a las presiones de los bancos y nunca escuchando a los afectados. Hay que recordar que el 14 de marzo de 2013 se hizo pública una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que ratificó que el procedimiento español de ejecución hipotecaria, así como el de lanzamientos o desahucios, deja en absoluta indefensión a la ciudadanía, sobreprotege los intereses de los bancos, vulnera la tutela judicial efectiva e impide la detección de las múltiples cláusulas abusivas que infestan la casi totalidad de los contratos hipotecarios españoles. Página 8 de 32 El G
Gobierno hizo casso omiso de esta sentencia en la rredacción
n de la nueva leyy. Ademáás esta ley del 15 de mayo
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Página 9 de 3
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odos los viernes a las 18
8:00 en el Centrro Municcipal de El Llano
o de ón. Gijó
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Página 10 de 32 2. ‐Fases del proceso de ejecución hipotecaria Proceso de ejecución hipotecaria e indicaciones de actuación El procedimiento de ejecución hipotecaria es injusto y una anomalía en el contexto europeo. La legislación española sobreprotege a las entidades financieras y deja en absoluta indefensión a las personas deudoras de buena fe. Por ello, ningún técnico o profesional jurídico puede garantizarte nada: tú eres quien mejor puede defenderse. Pero, además, en la PAHD encontrarás 1) formación y herramientas para defenderte, elaboradas, entre otras personas, con el apoyo de juristas solidarios, y 2) apoyo mutuo: nunca más estarás solo/a. Aclaraciones ‐ Nadie va a la cárcel por dejar de pagar, no es un delito. ‐ No te pueden quitar a tus hijas/os por dejar de pagar ‐ Tus hijas/os no heredan la deuda ‐ No te pueden expulsar del país por dejar de pagar ‐ Es un procedimiento largo, el desahucio no se produce de manera inmediata ‐ No has hecho nada malo, no eres un delincuente ‐ Es un proceso largo, no desesperes Página 11 de 32 1ª FASE: HAS DEJADO DE PAGAR O VES QUE PRONTO LO HARÁS CONSEJOS Y NEGOCIACIÓN Te encuentras en esta primera fase si: –– No se ha iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria –– Has dejado de pagar o ves que lo harás pronto –– Es la fase en la que el banco está dispuesto a negociar –– Si estás pagando será más difícil negociar (hasta que no dejas de pagar no suelen hacerte caso) –– Es probable que tengáis que hacer frente a un cierto acoso prejudicial (llamadas, cartas...) Consejos –– Es importante que, antes de empezar a negociar, sepáis qué queréis (dación en pago, una quita, alquiler social...). En la PAHD os podemos dar información útil que os ayudará a aclarar ideas, pero no podemos deciros qué tenéis que hacer, solo aconsejaros. –– Si veis que no vais a poder pagar, os aconsejamos dejar de pagar cuanto antes. No tiréis más dinero en vano. –– Primero cubrid las necesidades básicas de la familia (comida, servicios básicos, niños/as...): vuestras vidas valen más que ningún piso –– Cuando en el banco te digan: “ve ingresando lo que puedas cada mes” debes saber que la cuota que no está 100% pagada, en fecha y en cantidad, se considera impagada, genera intereses de mora y pueden iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. Es como regalarle el dinero al banco. –– Las refinanciaciones, carencias y novaciones acostumbran a suponer cambios perjudiciales para nosotros (inclusión de nuevas personas en la escritura, gran aumento de las cuotas una vez finalizado el tiempo de carencia, más años de hipoteca, etc.). Por tanto, mucho cuidado, es necesario leer bien en casa lo que nos ofrecen, antes del momento de de la firma. Hay que valorar si, una vez acabe el periodo de carencia, podrás hacer frente a la hipoteca, porque en caso contrario es probable que sólo estés Página 12 de 32 alargando una agonía que termine aumentando la deuda. Negociación 1 Para negociar es necesaria cierta tranquilidad, evitando que se aprovechen de nuestra angustia para presionarnos 2 Es importante leer la Escritura Hipotecaria varias veces y entenderla bien. 3 Una vez hemos pensado y decidido lo que queremos y lo tenemos claro, hay que ir a por ello. Es importante no ir cambiando de petición y postura frente al banco, tratar de mantener siempre la misma, en la medida de lo posible. 4 Cualquier propuesta, tuya o del banco, debe estar por escrito. Así dejamos constancia de que estamos negociando. Recuerda: las palabras se las lleva el viento. Para solicitar la dación en pago: Debes presentar dos copias de la solicitud (que está colgada en la web de la PAHD en Documentos Útiles), una para el banco y otra para ti, que deben devolverte sellada y firmada. A partir de aquí: –– Sentido común –– Es importante que la negociación empiece tranquila y, si es necesario, se vaya subiendo el tono de forma gradual, evidentemente siempre de forma pacífica. Por ejemplo: 1) insistir en la oficina 2) hacer acciones 3) acudir a los medios de comunicación. –– Hay que tener paciencia, pueden tardar semanas o meses en darte una respuesta. –– Es importante que en el banco vean que ahora tienes información y que cuentas con el respaldo de la PAHD, y que no nos van a poder engañar más. –– Insistir, insistir e insistir Página 13 de 32 En esta fase es importante saber si entramos en el llamado “Código de Buenas Prácticas” que obliga a los bancos a dar la dación en pago si se cumplen unos determinados requisitos. Si no los cumples no te asustes: es la situación en la que están la mayoría de los afectados. Casi todas las daciones que consigue la PAH son de gente que no cumple los requisitos del Código. Si ese es tu caso, es importante que le digas al banco que no entras en el Código y que no te haga perder el tiempo comprobándolo. Si cumples los requisitos, indícalo en el escrito de dación para intentar que te la concedan de forma más rápida. Los requisitos para poder acogerte al Código de Buenas Prácticas son: 1 Que la hipoteca sea sobre vivienda única y habitual y carecer de otros bienes. 2 Haber comprado por menos de 150.000 € (Oviedo, Gijón) 3 Cobrar menos de 19.000 euros brutos anuales entre todos los miembros de la familia. 4 Que en los cuatro años anteriores se haya producido un cambio importante en las circunstancias económicas de la familia y que estén en situación de especial vulnerabilidad. O ser familia numerosa, mono parental con dos hijos, con un miembro con una discapacidad o dependencia declarada, o con un menor de tres años. 5 Destinar más de entre el 40% o 50% de los ingresos de la familia al pago de la cuota de la hipoteca, en función del caso. 6 En caso de existir otros cotitulares o avalistas, estos también deben cumplir los requisitos. Página 14 de 32 En cualquier fase del proceso, también en esta, es muy importante utilizar los recursos de la Administración Pública para reforzar nuestra negociación: ‐ Ir a Servicios Sociales y solicitar un informe que acredite nuestra situación. ‐ Ir a la Oficina de Intermediación Hipotecaria que media entre personas afectadas y bancos. Debemos hacer entender a la entidad financiera que hemos perdido el miedo y que tenemos muy claro lo que queremos. Recuerda: el banco se aprovecha de tu miedo para presionarte. 2ª FASE: INICIO DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA ACLARACIONES Y PASOS A SEGUIR Aclaraciones –– Antes de iniciarse el procedimiento nos envían un burofax que informa de la cantidad de deuda que nos reclaman y nos da un plazo para el pago. –– En el caso de no pagar la deuda que reclama el burofax, nos llegará a casa lo que llamamos el “tocho”, la demanda de Ejecución Hipotecaria. –– Con la llegada de la demanda el juzgado nos da 10 días para pagar u oponernos. La deuda reclamada no son sólo las cuotas impagadas, sino también los intereses de mora. –– El procedimiento nos permite alegar poco ante el juzgado, pero desde la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo de febrero de 2013 podemos plantear cláusulas abusivas. Algunos ‐
pocos‐ jueces están anulando procedimientos en base a estas cláusulas. –– El juzgado fija la fecha de subasta, que se notifica a las personas titulares de la hipoteca con un mínimo de 20 días de Página 15 de 32 antelación. –– Cuando el piso va a subasta, el banco se lo queda por el 70% del valor de tasación a efectos de subasta, que es un valor que podemos consultar en nuestra escritura hipotecaria. Si ese valor cubriera la deuda, se lo adjudicará por el 60%. –– Existen 2 vías de ejecución hipotecaria: judicial (en un juzgado), que es la más habitual, o extrajudicial (ante notario). –– Aunque muchas veces nos digan lo contrario, el banco puede parar el procedimiento y llegar a un acuerdo en todo momento, depende únicamente de su voluntad. Pasos a seguir / Negociación 1 Una vez recibimos el “tocho” tenemos 10 días para dirigirnos al juzgado que nos corresponda y solicitar abogada/o y procurador de oficio. Aunque es mejor hacerlo en los 10 primeros días, podemos solicitarlo en cualquier momento del procedimiento. Solicitar abogado de oficio, es muy importante por varios motivos: –– Ganamos tiempo (el procedimiento se para hasta que se resuelve la solicitud). –– Supone que nos podamos personar, lo cual nos permite recibir información y demostrar al juez que estamos haciendo todo lo posible para enfrentarnos al problema. Nos permite presentar escritos oponiéndonos a la ejecución, alegando clausulas abusivas e intentando alargar el procedimiento. Para ello podemos usar los escritos del “kit de emergencia” que se encuentra en la web de la PAH. –– Nos permite ahorrarnos gran parte de las costas judiciales, que pueden ser muy elevadas. **Es posible que en un primer momento nos denieguen el abogado de oficio, por ello es necesario interponer un recurso para solicitarlo de nuevo (ver modelo disponible en la web). Página 16 de 32 2 Seguir negociando con el banco igual que en la 1a fase: –– Presentar solicitud de dación en pago. –– Técnica de gradualidad, presionar de menos a más: acciones, medios de comunicación, acampadas... 3 Acudir a la administración pública para solicitar sus servicios y para dejar constancia de nuestra situación: –– Servicios Sociales –– Oficina de Intermediación Hipotecaria –– Ayuntamiento –– Presentar escritos de la PAH en los juzgados 3ª FASE: LANZAMIENTO/DESAHUCIO Y RECLAMACIÓN DE DEUDA PASOS A SEGUIR Y ACLARACIONES Aclaraciones –– Una vez subastado, el piso es propiedad del banco y puede reclamar la deuda restante. –– La deuda que pueden reclamar es la diferencia del valor de adjudicación de la subasta respecto de la deuda total. A ésta cantidad hay que sumarle intereses de mora y costas judiciales. –– La subasta no implica ni desahucio ni embargo de nómina inmediato, sino que ambas cosas nos serán notificadas con antelación. –– Hay una cantidad mínima de ingresos inembargables: consultar documento explicativo colgado en la web de la PAH. –– Debemos saber que apareceremos en los registros de morosidad. –– El ayuntamiento nos puede reclamar la plusvalía: impuesto sobre incremento del valor en los terrenos de naturaleza urbana. Sin embargo, gracias a la acción de la PAH, en Barcelona y en otros municipios se puede lograr la exención. –– Según la cantidad de la adjudicación, y también en caso de dación, nos cobrarán IRPF en la declaración de renta anual. Página 17 de 32 Pasos a seguir si has recibido notificación de desahucio 1 Solicitar justicia gratuita. 2 Presentar recursos para intentar parar el desahucio: Ganamos tiempo para seguir negociando con la entidad y le hacemos perder dinero porque alargamos el procedimiento. Apelamos a la sensibilidad del juez para que suspenda el desahucio. – Recurso basado en el artículo 704 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que normalmente puede retrasar el desahucio un mes o más, según estime el/la juez/a. – Recurso basado en la ley 1/2013, con el que, si cumplimos ciertos requisitos, podemos aplazar el desahucio hasta mayo del 2015. ¡PERO CUIDADO! No hay que dejar de pelear ya que, a pesar del recurso, la deuda sigue aumentando y pasado el plazo nos pueden desahuciar. Para acogerse a la ley hay que cumplir los todos los requisitos económicos y uno de los requisitos sociales que se enumeran a continuación: Requisitos económicos: a) La familia debe cobrar menos de 19.000 euros brutos anuales, en los se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas en los cuatro años anteriores b) La cuota hipotecaria superaba el 50% de los ingresos y que se trate de vivienda única y habitual. Uno de estos requisitos sociales: ser familia numerosa, mono parental con dos hijos a cargo, un menor de tres años, un miembro con una discapacidad o dependencia declarada, donde todos los miembros hayan agotado el paro o un miembro haya sido víctima de violencia de género. 3 Solicitar al banco la condonación de la deuda (2 copias): presionar e insistir. 4 Solicitar al juez la condonación de la deuda. Página 18 de 32 5 Ir a servicios sociales: ayuda a solicitar sus‐pensión temporal desahucio. 6 Ir a la Oficina de Vivienda a solicitar un piso de emergencia social. 7 Averiguar si tu ayuntamiento ha aprobado una moción para no cobrar la plusvalía. De ser así, tienes un mes después de la dación o la subasta para pedirle a tu ayuntamiento la exención. Una vez agotados los intentos de negociación con la entidad financiera y las vías administrativas y judiciales para posponer el desahucio o conseguir un piso social asequible, si llega la fecha y no hay indicios de solución satisfactoria, podemos resistir al desahucio, con una concentración en la calle, como forma de posponerlo. De un modo u otro, debes saber que los hemos podido paralizar casi todos. Nosotras mismas somos las personas responsables de luchar por nuestro caso, pero recuerda que todas las compañeras que ya lo han hecho también tienen mucha información, por eso el asesoramiento es colectivo. Conversa y escucha a las personas que ya hayan pasado por cualquiera de las tres etapas, ya que podrán aportarte información útil para tu propio caso. Fases extraídas de El Libro Verde de la PAH Página 19 de 32 3.‐ Manual básico para entender la hipoteca No todas las escrituras de hipoteca son iguales ni van descritas en el mismo orden, sin embargo hay unos elementos constantes que son los fundamentales para entender lo que hemos firmado. En este apartado se describen las partes más básicas. También para las personas que acuden por primera vez a las asambleas y que deben rellenar en la ficha de acogida los datos de su hipoteca, se indica en que parte de ella se debe anotar esta información. Partes del préstamo hipotecario. El importe, el plazo y el tipo de interés son factores determinantes en la cuota a pagar. Importe, capital o principal es el dinero entregado por la entidad financiera. Plazo es número de años en que se va a devolver el préstamo. Cuanto mayor sea el plazo menores son las cuotas mensuales, pero en su conjunto se pagan más intereses. Tipo de interés es el precio que cobra la entidad bancaria por prestar dinero. Hay dos tipos: fijo (menos utilizado) y el variable. En el variable, el tipo a aplicar es la suma de un diferencial y el tipo de referencia oficial. Los tipos de referencia más habituales son: • Euribor, el más utilizado. • IRPH entidades (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios del Conjunto de Entidades) Página 20 de 32 El IRPH entidades sustituye desde el 1 de noviembre del 2013 a: a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos. b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros. c) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros. NOTA: Algunos de los préstamos que tenían IRPH tienen como tipo sustitutivo el euribor + 1,00. Cláusulas por las que se limita la variación del tipo de interés: Cláusulas suelo: es la que más afecta al pago de la cuota pues limita las bajadas del tipo interés por debajo de su valor. Beneficia a la entidad bancaria ya que se asegura unos ingresos mínimos en momento de bajadas Cláusulas techo: limita las subidas del tipo interés por encima de su valor. Suelen ser tan altas que el cliente nunca se beneficia de ella. Una forma de calcular el coste de la operación es la TAE (Tasa Anual Equivalente) un indicador que, en forma de tanto por cierto anual, revela el coste de la hipoteca ya que incluye los gastos y las comisiones bancarias teniendo en cuenta la periodicidad con las que se efectúan los pagos. Cómo se paga el préstamo hipotecario Lo más habitual es el sistema francés, en el cual la cuota se comprende de capital e interés. En el primer periodo (suele ser un año), se aplica un tipo de interés fijo y en el resto del préstamo el tipo de interés variable. Otra posibilidad es que al principio haya un periodo de carencia donde puede ser que solo se pagan intereses (no disminuyendo el capital) o no se pagan intereses (se van añadiendo al capital del préstamo aumentando Página 21 de 32 la d
deuda, ess decir que al finaalizar la carencia se debee más din
nero del prestado
o). Modificacio
ones del p
préstamo Novvación: consiste c
en la renegocia
r
ación deel préstaamo, con
n la misma entid
dad cred
diticia, paara camb
biar las condicio
c
nes del tipo dificar ell plazo u otros eleementoss del de iinterés yy, en su ccaso, mod
préstamo (aampliar o reduccir el capital, cambiar eel métod
do o nales, etcc.). sisteema de aamortización, las garantíaas person
Sub
brogación
n: puedee ser ‐ subroga
ación de acreedor: novación que solo mod
difica el tipo de interéss y el plazo del préstamo. Está exenta e
d
del impue
esto so
obre acto
os jurídiccos documentado
os. ‐ subroga
ación de d
deudor: permite al deudo
or cambiaar la entiidad o con la que se contrató
ó el préstamo p
por otra que de crédito
ofrezca m
mejores co
ondiciones financcieras. gación del d prom
motor: se mantienen las mismas ‐ subrog
ondiciones que la hipoteeca iniciaal pero a a tu nom
mbre, solo
o se co
caambia el titular. Estrructura d
de la escritura de
e hipotecca EXP
POSICIÓN
N Hab
bitualmente este apartado
o consta de tres puntos q
que son: ‐ qu
uien es ell propietario de laa finca que se describe, ‐ qu
ue se ha efectuado la tassación prreceptivaa, el auto
or y el vvalor resu
ultante d
de la mism
ma, ‐ qu
ue la Enttidad de Crédito ha acord
dado con
nceder all propiettario un préstam
mo confo
orme a las estip
pulacionees financieras y y no finaancieras. P
Página 22 de 32 CLÁ
ÁUSULASS CLÁ
ÁUSULASS FINANC
CIERAS: Capital de
e préstam
mo: 1. C
a) EEl importe del prééstamo mporte d
del préstaamo. b) LLa forma de entreega del im
Amortización: 2. A
a) LLas fechas del prim
mer y deel último pago. b) El númeero, periodicidad
d (lo no
ormal ess mes a mes, pero p
tam
mbién existe trimeestral) y ccuantía d
de las cuotas del préstamo. c) Las condiciones de la amo
ortización
n anticipaada, deb
ben apare
ecer las fechas en e las qu
ue se pu
ueda amo
ortizar anticipadamente y la cantidad míínima a reembolssar. nteresess ordinarios: 3. In
a) EEl tipo dee interés nominal anual b) LLa fecha d
de inicio del deveengo de interesess, y su peeriodicidad y form
ma de liq
quidación
n ordinarria. Se indica la fó
órmula p
para obte
ener el im
mporte total de lo
os intereeses. c) EEl número
o de díass que se considerrará que tiene el año cuan
ndo, paraa el cálcculo de los interreses de
evengado
os duran
nte perío
odos P
Página 23 de 32 infeeriores a un año, sea precciso convvertir el ttipo de in
nterés an
nual en u
un tipo d
de interéss diario (año com
mercial 36
60, 30 díaas/mes) a b
de interé
és variab
ble (si el ttipo de interés es variablle). 3. bis Tipo d
a). D
Definició
ón del tipo de inteerés apliccable. b). IIdentificaación y aajuste del tipo de interés d
de refereencia. ‐ laa definicción de dicho tipo de
e interéss de reeferencia: el orgaanismo p
público, asociació
ón o enttidad privvada quee lo elabore, y la periodiccidad y fo
orma en que se p
publica. ustitutivo
o que deba utilizaarse ‐ el tipo de interés de referrencia su
excepcionalmente ccuando resulte im
mposible, por razzones aje
enas o en primer a laas partees, la deeterminación dell tipo deesignado
térm
mino. c) Límites L
m
máximos
s y mínimos (clááusulas techo t
y suelo) a la variiación deel tipo dee interés aplicable
e. d). U
Umbral m
mínimo d
de fluctuación y rredondeo
os del tip
po de inte
erés aplicable. e). C
Comuniccación al prestataario del tiipo de interés aplicable. ‐ laa forma en que el prestatario conocerá
c
á el tipo
o de inte
erés aplicable a ssu préstaamo en cada período, nto especial que el prestaatario pu
ueda ‐ si existe allgún proccedimien
utiliizar paraa reclamaar ante laa entidad
d en caso
o de que discrepe
e del cálcculo efectuado deel tipo dee interés aplicablee. Comision
nes: 4. C
a) Comisión
C
n de apertura: see integran en unaa única ccomisión
n los gasttos de estudio del préstaamo, de concesió
ón o tram
mitación
n del préstamo, u otros similarees inherentes a la activvidad de
e la ola vez. entidad presstamista. Se deveengará por una so
b) O
Otras com
misiones y gastoss posterio
ores. P
Página 24 de 32 Sólo podrán pactarse a cargo del prestatario, los siguientes gastos: ‐ la cantidad por amortización anticipada. ‐ los gastos a cargo del prestatario. ‐ otras comisiones que respondan a la prestación de un servicio específico por la entidad. a 4 bis Tabla de pagos y tipo de interés anual equivalente (si el tipo de interés es fijo) a) la cuota total que corresponderá satisfacer al prestatario en cada fecha, b) el coste efectivo de la operación o Tasa Anual Equivalente (TAE). 5. Gastos a cargo del prestatario Podrán incluirse los siguientes conceptos: a) Gastos de tasación del inmueble, b) Aranceles notariales y regístrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca, c) Impuestos, d) Gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la Oficina Liquidadora de Impuestos, e) Los derivados de la conservación del inmueble hipotecado, así como del seguro de daños del mismo, f) Los derivados del seguro de vida del prestatario, g) Los gastos procesales o de otra naturaleza derivados del incumplimiento por el prestatario de su obligación de pago, h) Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la entidad de crédito dirigida a la concesión o administración del préstamo. Página 25 de 32 6. Intereses de demora: a) El tipo de interés de demora, expresado en forma de tanto por ciento anual o añadiendo un margen al tipo de interés de referencia. b) La base sobre la que se aplicará el interés de demora y su forma de liquidación. a 6 bis. Resolución anticipada por la entidad de crédito (si se pacta expresamente) a) Las causas especiales, distintas a las generales previstas en las Leyes, que faculten a la entidad prestamista para resolver anticipadamente el contrato de préstamo y exigir la inmediata devolución de la deuda pendiente, b) El importe de la penalización por resolución anticipada del contrato, cuando ésta se base en el incumplimiento por el prestatario de alguna de las obligaciones derivadas del contrato. CLÁUSULAS NO FINANCIERAS: Las siguientes representan únicamente un modelo posible. Su orden y contenido dependerá de cada entidad de crédito. 7. Constitución de la hipoteca Garantía del préstamo a favor del prestamista, en caso de incumplimiento de la obligación de devolución del capital y pago de intereses. El acreedor (prestamista) tiene la posibilidad de instar la venta judicial del inmueble hipotecado en pública subasta para, con el producto de esta venta, resarcirse de cuanto se le adeude por todos los conceptos (incluyendo por tanto costas y gastos derivados de un eventual procedimiento de ejecución). Debe hacerse constar el valor del bien inmueble a efectos de subasta (tanto judicial como extra judicial), que normalmente Página 26 de 32 coin
ncidirá co
on el valo
or de tassación, y un domiicilio del deudor p
para notiificaciones y requ
uerimienttos. 8. EEjecución
n Se señalan las difeerentes acciones a
que la Entidad
d de Créédito pueede ejercitar en ccaso de im
mpago, haciendo
o particu
ular mencción a laa posibillidad, en
n su casso, de ejecución
e
n extraju
udicial de
e la hipo
oteca. 9. C
Cesión de
e crédito
o Pueeden incluirse ottra serie de pactos, com
mo la po
osibilidad
d de subrogación
n en la obligacción del pago del préstamo para p
p
en su casso, de ceesión a fa
avor eveentuales nuevos propieta
rios, o e
de tterceros por partee del preestamistaa. 10. Garantíaa hipoteccaria Desscripción de la fin
nca (terreeno o vivvienda) ssobre la que recaae la hipo
oteca. es o fiado
ores 11. Garante
Cuaando, adeemás de la garan
ntía hipo
otecaria, una o m
más perso
onas afiaanzan con
n el presstatario, ttodas lass obligaciones estipuladas en el contrato ccontenid
do en la EEscritura. P
Página 27 de 32 OTR
ROS Auttorización El notario da fe de la identificcación de d las partes que mparecen
n y se reccogen lass firmas d
de las partes y deel notario
o. com
exos al co
ontrato Ane
Si el tipo de interés n
no es fijo
o • Taasa Anuaal Equivalente • Taabla de p
pagos correspond
diente al primer p
período d
de interé
és, o la cuota perriódica si todas fu
uesen idé
énticas.
Hayy que reccordar qu
ue el solicitante del présttamo, tieene dere
echo a exxaminar el proyecto de esscritura e
en el desspacho d
del notario al men
nos durante los tress días hábiles anterio
ores a su otorgamientto. P
Página 28 de 32 4.‐‐ Protoccolos d
de actuación
En todas laas accion
nes convvocadas por la PAH P
se ssiguen unos u
protocolos d
de actuación quee deben sser respeetados. Reccordamoss que to
odas lass convoccatorias de la P
PAH son de caráácter pacífico y rechazan
n cualquier agressión, verrbal o físsica, quee se pued
da produ
ucir ya sea s contrra participantes en la accción com
mo contrra trabajjadores/aas de lo
os medio
os de co
omunicacción, con
n l@s quee siemprre colabo
oramos e
e invitam
mos a cub
brir nuesstras acciiones. Adeemás nunca n
e
en ningguna acción, a
respond
deremoss a provocacion
nes de traabajadorres, viand
dantes, eetc. La PAH dispone d
de ressponsables paraa mediaar con los ponsablees de las entidaades ban
ncarias, la policíía, y con
n la resp
com
mitiva jud
dicial y del banco
o (en los casos en
n que la aacción se
ea la paraalización
n de un desahucio
o). P
Página 29 de 32 Dispone también de portavoces para dirigirse a los medios de comunicación así como de otras personas que comunicarán la evolución de las negociaciones a las personas concentradas en la puerta. Estas son las personas en las que la familia afectada deposita su confianza y a las que os podéis dirigir si tenéis dudas o preguntas. Cuando se trata de una acción para paralizar un desahucio, si a pesar de la concentración ciudadana la comitiva judicial decide proceder con el desahucio, nos concentraremos en la puerta y de forma pacífica les bloquearemos el paso. En esta situación, lo más probable es que la policía decida sacarnos por la fuerza. Nuestra estrategia siempre será resistir de forma activa pero pacífica. Nunca responderemos a las provocaciones de la policía, procuraduría o comitiva judicial, que se pudieran producir. Recordar igualmente que es la PAH quién convoca a los medios de comunicación presentes, conscientes de que las soluciones políticas de la problemática pasan ineludiblemente por la visibilización del conflicto. Así que exigimos un trato respetuoso hacia los periodistas que se han desplazado para cubrir la noticia. La experiencia de estos años nos dice que actuar de otra manera, perjudica directamente a la familia hipotecada. Es por eso que pedimos tu colaboración para el éxito de esta acción y pensando siempre en el bien de la familia. Si no estás de acuerdo con la estrategia que hemos consensuado con la familia, te invitamos a que te abstengas de participar. Al resto, muchas gracias y ánimos, vamos a demostrar que una vez más juntos/as... SÍ SE PUEDE!! Página 30 de 32 P
Página 31 de 32 Página web de PAHD Asturias: pahasturias.wordpress.com Página de PAHD Asturias en facebook: www.facebook.com/pah.asturias PAHD Asturias en Twitter: @pahasturias Correo electrónico: [email protected] Página web de PAH estatal: afectadosporlahipoteca.com Página 32 de 32