manual de propiedad horizontal y arrendamientos

Transcripción

MANUAL DE PROPIEDAD
HORIZONTAL Y
ARRENDAMIENTOS
Ramón Cerdá http://www.ramoncerda.com
Manual Patrocinado por: www.sociedadesurgentes.com
Venta de sociedades Limitadas y Anónimas en 24 Horas.
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Título:
MANUAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ARRENDAMIENTOS
Autor:
Ramón Cerdá Sanjuán
Editor:
Ramón Cerdá Sanjuán
I.S.B.N.:
Depósito Legal:
Exento
V-3382-1999
Impreso en España
COLECCIÓN PUBLICACIONES GMC - NÚMERO X - 1999
Venta de sociedades Limitadas y Anonimas en 24 horas - www.sociedadesurgentes.com
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Los mejores libros son aquéllos que quienes los leen creen que también ellos
pudieron haberlos escrito.
Pascal
¿Queréis escribir bien? Pues sed amenos.
José Castro y Serrano
(Prometo intentarlo)
-3-
EDITADO POR GESTIÓN Y MECANIZACIONES CONTABLES SL
C/ del Pare Ferrán Alcina, 4 y 6 bajos - Ontinyent
Teléfono:
e-mail:
página web:
902195024
Fax: 96 291 32 25
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www.gmc24.com
Ontinyent, agosto de 1999
GMC
y sus logotipos son marcas registradas como nombre comercial y como marca de
servicios.
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A Merche, mi esposa y compañera de la cual siempre
he recibido su apoyo incondicional, tanto a nivel
personal como empresarial
“Un hombre honrado no encontrará jamás una amiga
mejor que su esposa.”
Rousseau
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INTRODUCCIÓN:
Ya puedo decir que es toda una
tradición que durante el mes de
agosto de cada año, desde GMC
realicemos este proyecto que es
nuestra publicación anual. Como
ya decía Cicerón, no hay momento
de la vida que esté libre de
deberes. Con esta son ya diez las
publicaciones, además de las
circulares semanales (blancas),
circulares sobre ayudas (amarillas),
cuadernos mensuales, separatas,
artículos en prensa local, comarcal
y nacional, y otras publicaciones
que continuamente realizamos.
El formato electrónico no incluye
los indices sistemático y ordinario
que figuran en la versión papel.
Cierto es que como tantas veces, los temas que tratamos son bastante técnicos, pero una vez
más me he esforzado personalmente en que la lectura sea fácil y en lo que se pueda, amena. Se
trata una vez más de realizar un pequeño manual de introducción al tema que cada año tratamos;
este año el de comunidades de propietarios y arrendamientos urbanos, sin pretender realizar una
obra excepcional en cuanto a su contenido.
Se pueden encontrar otros libros que hablen de estos asuntos de forma más extensa y detallada,
incluso podemos recomendar algunos de los que figuran en nuestra sección de bibliografía, pero
mi meta, como siempre, es contribuir realizando un pequeño compendio del tema en cuestión,
que además de que espero que sea de utilidad, resulte de agradable lectura.
Por otra parte, cada uno de los dos temas tratados en esta publicación era suficiente para la
realización por sí de un libro, pero dado que guardan una gran relación entre sí y que insisto en
que no quiero cansar ni aburrir, he preferido condensar mayormente los temas e incidir solo en
aquellos puntos que me parecen más interesantes.
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AGRADECIMIENTOS:
Principalmente y como cada año, quiero dar las gracias a todos nuestros clientes y amigos que hacen
posible que la trayectoria de GMC haya seguido en su línea ascendente. Son ya nueve los años que
estamos dando servicio a las empresas, y nuestra meta es seguir mejorando cada día.
El pasado año, en nuestra publicación MANUAL DE NEGOCIACIÓN BANCARIA colaboraron
desinteresadamente algunas personas, a las cuales agradecí sinceramente su colaboración. En esta
ocasión quiero reiterarles mi agradecimiento especial, y destacar a aquellas personas que han colaborado
en esta edición, entre los que se encuentran mi amigo Vicente Lucas que ha tenido la amabilidad de
redactar el prólogo de este modesto libro, además de que ha confiado en GMC para la sección que
mensualmente se publica en FORO JURÍDICO, titulada DIARIO DE AVISOS DEL ASESOR FISCAL, la
cual tengo el honor de firmar desde su inicio; a mi hijo Adrián que es el que ha preparado las fotos de
entre las cuales hemos seleccionado la que ha servido de base para el diseño de la portada y ha dibujado
una excelente viñeta para alegrar el contenido del libro.
A Lola que como cada año corrige las primeras pruebas de mis libros antes de su publicación.
También quiero agradecer a todos los abogados y asesores de toda España que han confiado en nuestro
servicio de TRAMITACIÓN DE SOCIEDADES LIMITADAS en 24 horas y han hecho uso del mismo para
sus clientes desde febrero de 1998, fecha en que lanzamos el servicio a nivel nacional, entre los cuales
quisiera destacar a José Antonio López de ALICANTE TRADEMARK PROFESSIONALS con el cual
además, nuestro despacho ha alcanzado un importante acuerdo de colaboración para la tramitación de
todo tipo de marcas y patentes.
A la revista QUO el interés mostrado en nuestro servicio de 24 horas, así como la publicación del análisis
del mismo en su número de febrero de 1999.
A la revista EMPRENDEDORES la entrevista publicada en su número de septiembre.
Al Periódic d’Ontinyent y a Crónica, la cesión de sus espacios para la publicación de mis artículos.
Por último agradecer a FORINTEC, y en especial a José Luis Muñoz y a Javier Manglano, el apoyo
recibido para la implantación de los sistemas de calidad según las normas ISO 9.000, dado que nuestra
empresa se encuentra actualmente en periodo de certificación por parte de AENOR.
Gracias a todos los mencionados y que disculpen aquellos a quienes haya podido omitir.
Ramón Cerdá
PRÓLOGO DE LA PRIMERA EDICIÓN:
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Me encargas, Ramón, que prologue tu nuevo libro, encargo
que acepto no ajeno a la responsabilidad que ello implica,
pero sin olvidar, que la amistad que me dispensas despeja
cualquier asomo de duda.
Este libro, es hijo del constante trabajo profesional, siempre
incansable que Ramón Cerdá pone en práctica todos los días.
Pues en esencia, el autor, en su empeño diario, está
preparado para afrontar los retos de los cambios legislativos
más fundamentales que afecten al mundo de la empresa, y de
las relaciones jurídicas entre particulares.
Este manual está cocinado, cual plato original y genuino, con
la mano firme y práctica de quien acostumbra a no perder el
tiempo ni hacerlo perder.
Sus condimentos tienen la sal del conocimiento práctico, y
están salteados con una pizca de ironía reflexiva que alerta de
que aquello que se lee puede necesitar una nueva lectura,
para sacarle todo el gusto.
Hablar de temas de vecindad o de arrendamientos, entraña
ciertos riesgos, pero, como lo hace Ramón, sin enjundiosas
frases, convierte la lectura o consulta de su libro en un sencillo
ejercicio de prestación de servicios profesionales para
aquéllos que necesitan, de cuando en cuando refrescar su
saber en estos temas.
Un reto que Ramón ha vencido, una vez más, con el único
empeño de satisfacer al lector en los momentos puntuales en que pueda necesitar de una consulta rápida
o discernir interrogantes que se plantean en los momentos más inesperados.
Vicente Lucas (izquierda), Director de
FORO JURÍDICO, acompañado de D.
Lucio Agnelli, vicepresidente de la
Fundación Tercer Milenio. Organizador
del Congreso Mundial sobre la carta de
los deberes del hombre.
El libro tiene dos ventajas sobresalientes a saber:
La fácil lectura con que está redactado, como ya he referido antes y la frescura que sus comentarios
expresados con una gracia tan particular que define el estilo propio del autor.
Concluyo diciendo que siendo estas materias tan áridas en ocasiones, el modo en que Ramón nos
adentra en las cuestiones más relevantes y espinosas de estas leyes se hacen comprensibles incluso
para los no iniciados.
Por ello os recomiendo que este plato no os lo comáis de golpe, sino degustándolo en varias ocasiones,
y en breves bocados, paladeando el buen hacer profesional con el que Ramón nos ha obsequiado con
este libro.
Adrián Cerdá
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PRIMERA PARTE
LAS COMUNIDADES DE VECINOS
“Lo que no es útil para la colmena no lo es tampoco para la abeja”.
MARCO AURELIO
“Con la medida que midas serás medido”
TALMUD
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“Nosotros nos procuramos nuestros
amigos; nosotros nos procuramos
nuestros enemigos; pero Dios nos
procura el vecino de al lado”.
Chesterton
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VECINOS:
Vecinos, ¿quién no los ha odiado alguna vez?. Según una encuesta que realizó BAT ESPAÑA, los
vecinos ruidosos o poco considerados son la tercera causa de mayor irritación para los españoles.
Ligeramente por encima se encuentran la basura y los conductores descorteses, y se le da mucha menos
importancia al mal servicio de los comercios y a la embriaguez ajena. Lo cierto es que la convivencia es
harto difícil dentro y fuera del domicilio, pero en esta sociedad en la que vivimos, con altos niveles de
estrés, ruidos y polución, lo que todo el mundo quiere es estar tranquilo y descansar cuando llega a su
casa agotado; de ahí la alta sensibilidad ante los ruidos de los vecinos, el olor a barbacoa del vecino del
patio, o el jaleo que montan unos cuantos chiquillos que han alquilado el bajo para estas fiestas. Eso sin
tener en cuenta al típico vecino aficionado a las telecomunicaciones al que no le importa invadir las ondas
marcianas y acaba generando interferencias continuas en la TV, justo en el programa favorito de uno.
Riñas familiares, gritos espeluznantes que salen de un aparato de radio con música heavy... si además
pertenecemos a una familia media que pasa calor en casa porque no tiene aire acondicionado, estaremos
con las ventanas abiertas “disfrutando” del aire calentito que entra por ellas y parecerá que tenemos a los
Rollings en el comedor de casa con batería y todo.
Por suerte los deseos no siempre se cumplen. ¿Cuantos estrangulamientos y accidentes macabros
ocurrirían si no?. Pero los vecinos también tienen su corazoncito; de hecho según una encuesta del CIS,
un 7 por ciento de los españoles dijo que ayudaba a vecinos mayores de 65 años que no se valían por
si mismos. En caso de catástrofe natural o de accidentes, el 37'8%de los españoles confiaría mucho en
sus vecinos, y el 46,6 por ciento, bastante. Este muestreo demuestra que la confianza en los vecinos en
estas circunstancias supera a la que se da en iguales circunstancias a la policía o al ejército.
En otro muestreo del CIS realizado en 61 municipios se preguntó con qué tipo de gente le molestaría
compartir rellano. Según la encuesta, molestaba compartir rellano con las personas que consumen
drogas, los alcohólicos, los ex-presidiarios, enfermos de sida, fanáticos de extrema derecha,
homosexuales, los de otra raza, los de extrema izquierda, trabajadores inmigrantes, madres solteras y
estudiantes, por este orden. Pero lo que también irrita un montón es el vecino moroso, en España la
morosidad en general es un problema. Según las estadísticas, el 83% de las viviendas de este país son
propiedad de quien las habita; hay 530.000 comunidades de propietarios en los 700.000 edificios o
inmuebles españoles. En gastos de comunidad se mueven 2 billones de pesetas anuales de las casas
en propiedad y 420.000 millones de las de alquiler. En España los morosos deben a las comunidades
29.100 millones de pesetas; sólo en la provincia de Alicante se calculan 1.500 millones. En cada
comunidad hay una media de un 10 y un 20% de propietarios que no pagan. Además, es conocido que
en las juntas de vecinos quienes más critican y se dejan oír son precisamente los que menos pagan,
aunque es algo habitual que ocurre también en el mundo empresarial, donde los clientes que no pagan
o pagan mal son precisamente los que más le complican la vida al empresario y los que peor hablan de
la empresa; debe ser un acto reflejo de defensa. Ataca para que no te ataquen; como quien lo primero
que le dice a uno cuando le ve es que ha vuelto a engordar, ¿acaso no se han mirado en el espejo esa
mañana?. La raza humana es así.
Actualmente además, sobretodo en urbanizaciones, existe un problema de convivencia añadido,
trágicamente de actualidad, que son los perros peligrosos, los cuales ya se han cobrado numerosas vidas
en los últimos meses. De hecho ya existen proyectos de Ley para intentar acabar con el problema. En
este tipo de comunidades (a las urbanizaciones me refiero), hay otros problemas, distintos a los de las
comunidades de la ciudad, pero en ocasiones peores. Tienen la ventaja de que la relación no es tan
cercana y por lo tanto uno se entera menos de sus vecinos, pero siempre está el vecino que tiene la
manía de estar quemando cosas las 24 horas del día, el que tiene una granja de a saber qué animales
que apestan, sobretodo en verano, el que tira tracas por la noche cuando gana su equipo de fútbol, a
pesar de estar prohibido, o el que monta jolgorios a las horas más insospechadas en su piscina. Si
además se trata de una urbanización moderna, es muy habitual compartir servicios como el de piscina,
lo cual todavía genera un mayor número de problemas. Algunos de estos problemas de siempre puede
solucionarlos en parte la última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que el pasado mes de abril de
este año 1999 ha mejorado la redacción de la original de 1960. El cobro de morosos promete ser más
fácil, y los vecinos que realmente resulten altamente molestos podrán empezar a tener problemas serios
de convivencia si no acatan las normas de la comunidad.
Cuando ya el pasado año por estas fechas empecé a recopilar información para este libro que entonces
era solo un proyecto, creía que todavía estaría en vigor la LEY 49/1.960 de 21 de Julio sobre propiedad
horizontal, publicada en el BOE número 176 del 23 de julio del mencionado año 1960. No obstante, hace
unos pocos meses, concretamente en abril pasado, se publicó una reforma a esta ley, la cual lógicamente
tendré en cuenta a la hora de redactar todo lo relacionado con las comunidades de propietarios. Tal y
como se indica en la propia exposición de motivos de esta última reforma, el largo periodo de vigencia de
la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy
diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su régimen, en
el fomento de la construcción y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1998 de 23 de febrero como la Ley
3/1990, de 21 de junio, significaron un gran avance en el acercamiento de aquélla a la realidad social. Sin
embargo, transcurrido el tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación
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de la propiedad horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza
la relación en determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e
incluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha
considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados
servicios como el de porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la
movilidad de personas con minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía
solar, etc.
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de propietarios puedan
legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de la misma. Lo que se viene
denominando “lucha contra la morosidad” se pretende combatir con esta reforma a través de una
pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento
público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, afección real del inmueble
transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y el año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique
el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta
de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de
las deudas de la comunidad, etcétera.
Básicamente en realidad estos dos son los conceptos que han incidido en la última reforma: por una parte
las disposiciones dictadas contra la morosidad, y por otro lado, la flexibilización de las mayorías previsto
para la adopción de ciertos acuerdos.
Empezaremos por desglosar las vías a través de las cuales se ha pretendido acabar con estas conductas
de los vecinos morosos:
PROCEDIMIENTO JUDICIAL PARA EL COBRO DE LO ADEUDADO A LA COMUNIDAD.
El procedimiento judicial está previsto en el artículo 21 de la Ley 8/1999; resulta más ágil y eficaz. Las
ventajas del procedimiento podríamos resumirlas del siguiente modo:
•
No es obligatoria la intervención de abogado ni de procurador, lo cual puede en principio abaratar
el procedimiento, aunque no siempre es lo aconsejable y muchas veces conviene contar con el
apoyo, al menos del abogado.
•
Inexistencia de mínimos para reclamar; es suficiente una liquidación aprobada por la Junta y el
justificante de la notificación al propietario moroso.
•
Hay un plazo de 20 días para que el deudor acredite el pago, o bien justifique el motivo de su
disconformidad. Si no existe contestación, el Juez podrá solicitar la ejecución de la cantidad
adeudada más los correspondientes intereses, costas, gastos extrajudiciales, etc. Si por el
contrario existe oposición, podrá no obstante solicitar el embargo preventivo de los bienes del
moroso. Embargo que se podrá evitar si el deudor presenta un aval bancario.
•
La deuda devengará un interés equivalente al legal del dinero más dos puntos.
•
Las deudas posteriores a la fecha de presentación de la demanda se podrán acumular y serán
ejecutadas a la vez sin necesidad de realizar nuevas reclamaciones.
•
Si el deudor presenta recurso, deberá consignar previamente las cantidades reclamadas.
Con la Ley anterior, era necesaria la intervención de abogado y procurador, y no se podían reclamar
deudas inferiores a 50.000 pesetas.
PÉRDIDA DEL DERECHO DE VOTO: Hay autores a los que les parece excesiva esta medida que priva
del derecho de voto al moroso; bajo mi punto de vista es perfectamente aceptable porque para que la
comunidad funcione necesita un mínimo de ingresos, y si existen morosos en la comunidad (en casi todas
hay alguno), es el resto de vecinos el que debe de ingresar una mayor cantidad para que la comunidad
pueda atender sus compromisos. El vetarle el derecho de voto servirá por lo menos para colorearle la cara
y que le quede claro que no puede participar de las decisiones si no participa de los gastos.
El moroso (esta palabra se evita en muchas publicaciones y la sustituyen por deudor; bajo mi punto de
vista uno es deudor mientras no le ha vencido la deuda y se convierte en moroso cuando el plazo de
ingresar ya ha transcurrido, es decir que aquí siempre estaremos hablando de morosos y no de deudores,
aunque suene algo peor.Al fin y al cabo ¿qué es un moroso?. Según la enciclopedia, el MOROSO es
aquél cliente o deudor que no satisface sus obligaciones en la fecha de vencimiento o durante el ejercicio
económico) podrá participar en las deliberaciones y manifestar su opinión sobre los temas del orden del
día, pero no podrán votar, a no ser que previamente hubiesen impugnado judicialmente sus deudas, o
bien hubiesen consignado estas judicial o notarialmente. En realidad, la Ley no debería siquiera permitirles
asistir a las juntas porque están siendo un perjuicio para la comunidad, y su asistencia será cuanto menos
incómoda para otros copropietarios.
PUBLICIDAD DEL MOROSO: El acta de la junta deberá reflejar los datos de los copropietarios privados
del derecho de voto cuya persona y cuota de participación no serán tenidas en cuenta a efectos de
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alcanzar las mayorías exigidas por la Ley. Para ello, previamente ya en la convocatoria se habrán
detallado los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas, advirtiendo en la
propia convocatoria que ello supondrá la privación del derecho de voto. Medida disuasoria con la cual
estoy también totalmente de acuerdo, al contrario de otros autores que la califican de desproporcionada.
Al fin y al cabo, cualquier medida que no entre en la clara violencia, debiera ser admitida si va en beneficio
de la comunidad; digo lo de que no entre en la calificación de violencia, porque también existen métodos
claramente violentos a los que se han visto abocados algunos copropietarios con el fin de poder cobrar
las deudas. Según manifestó Julio Madurga, -coordinador de la iniciativa legislativa que ha promovido este
importante cambio de la Ley- a Interviu en septiembre de 1997, una junta de propietarios realizó el
llamado procedimiento ejecutivo: “Clavetearon la puerta de la casa del moroso, con él dentro, de tal
manera que no pudiera salir hasta que no pagara sus deudas. Y lo hizo, pasando los billetes por la rendija
inferior de la puerta”. En Valladolid murió apuñalado en 1996 el presidente de una comunidad de vecinos
a manos del secretario de la misma, tras discutir sobre el pago de la pintura del edificio. Y sería injusto
pensar que los morosos son siempre gente que no puede pagar; una gran parte son los llamados “okupas”
de cuello blanco que simplemente se niegan a pagar las cuotas aprobadas por el resto de vecinos. Sin
ir más lejos, el archiconocido Luis Roldán se le llegaron a embargar los muebles para afrontar el pago de
su deuda de cinco millones que mantenía con su comunidad de vecinos. Sin duda era también un caso
extremo pero real; la deuda media de los morosos se estima que está en las 150.000 pesetas y la deuda
global se calcula que pueda ascender a 30.000 millones de pesetas, siendo las comunidades con mayor
índice de morosidad las de Andalucía, Cataluña y Madrid.
Antes de la aprobación de la nueva Ley, el recurso judicial existente debía estar bien meditado porque
resultaba caro; antes de tomar la decisión convenía calibrar la deuda. Según manifestaba Jaime Blanco,
presidente de los administradores de fincas en Madrid en 1996, no convenía recurrir ante los tribunales
cantidades inferiores a las 80.000 pesetas, porque los gastos mínimos del proceso oscilaban entre las
25.000 y las 40.000 pesetas, siempre que la sentencia fuera favorable para la comunidad, y cantidades
superiores si finalmente los tribunales fallaban a favor del moroso. Lo habitual era llegar al juzgado con
deudas de unas 150.000 pesetas, que es como hemos indicado antes la cantidad media que suelen
acumular los vecinos morosos.
El moroso medio tiene un elevado componente de desprecio hacia los demás, suele ser un varón
instalado en las comunidades de Madrid o Cataluña, vive en un piso caro de 120 metros en régimen de
bienes gananciales, posee un coche de gama media-alta y se muestra de forma pícara en todas sus
relaciones.
Por lo menos con los cambios actuales no será necesario esperar a que la deuda crezca demasiado y se
le podrá parar los pies antes a este tipo de individuos.
FALTA DE LEGITIMACIÓN PARA IMPUGNAR ACUERDOS: Además de carecer de voto, tampoco
podrán impugnar los acuerdos adoptados por la comunidad, porque tal y como se indica en el artículo 18,
para impugnar los acuerdos de la Junta, el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad
de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las
mismas. Este punto ha sido tachado de inconstitucional; espero sinceramente que no llegue al Tribunal
Constitucional, y si lo hace que no se le de la razón a quien piensa de este modo.
AFECCIÓN REAL DEL INMUEBLE CON CARÁCTER PREFERENTE A LA COMUNIDAD: Ya la Ley
anterior indicaba algo sobre la afección del inmueble al pago de los gastos generales, pero no se tenía
en cuenta el carácter preferente que se antepone ahora incluso a las hipotecas. Se altera claramente el
orden de prelación establecido en el artículo 1.923 del Código Civil.
INCORPORACIÓN A LAS ESCRITURAS DE VENTA DE INMUEBLES DE LA CERTIFICACIÓN DEL
SECRETARIO: A partir de ahora, cuando se venda un inmueble, hay que garantizar que se encuentra
al día en sus deudas con la comunidad; para ello habrá que aportar una certificación expedida por el
secretario que acredite la manifestación del vendedor de estar al corriente en el pago de los gastos
generales de la comunidad de propietarios. Este punto ha sido cuestionado por los Notarios porque
consideran que este certificado está ocasionando más problemas de los que resuelve; según el presidente
del Consejo General del Notariado y decano del Colegio Notarial de Madrid, Juan Bolás, porque el
certificado no basta para que el Notario lo avale en la formalización de las escrituras, dado que para
hacerlo, previamente ha de cerciorarse de que los firmantes son quienes dicen ser y es ahí donde surgen
los problemas porque resulta difícil conseguir que el presidente se persone en la Notaría.
COMUNICACIÓN OBLIGATORIA AL SECRETARIO DE UN DOMICILIO A EFECTOS DE
NOTIFICACIONES: Con el fin de que ningún propietario que no viva en la comunidad pueda alegar
desconocimiento ni indefensión, la Ley establece la obligación de todo propietario de comunicar al
secretario un domicilio a efectos de notificaciones relacionadas con la comunidad. De no existir esta
comunicación fehaciente, se considerará como domicilio el piso o local correspondiente y surtirá plenos
efectos la comunicación entregada al ocupante del mismo. Si tampoco fuera posible, se podrá realizar la
comunicación vía tablón de anuncios de la comunidad.
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POR ÚLTIMO, LA RESPONSABILIDAD SOLIDARIA DEL VENDEDOR QUE NO HA COMUNICADO EL
CAMBIO DE TITULARIDAD: Si se vende el piso o local y no se comunica a la comunidad de propietarios,
el vendedor será responsable solidario de las deudas que se generen a la comunidad con posterioridad
a la venta, salvo que se pueda demostrar que la comunidad ha tenido conocimiento del hecho por otra
vía o la transmisión ha resultado notoria.
COMO SIEMPRE, UNOS A FAVOR Y OTROS EN CONTRA:
A primera vista, ¿quién iba a estar en contra de una legislación que permita el cobro a los morosos
reticentes y permita una mejor “habitabilidad” de las comunidades de propietarios?... Está claro que los
morosos, a los que se les puede complicar bastante la situación si la Ley es correctamente aplicada. Pero
parece ser que no solo a los morosos les ha molestado la ley, porque de hecho y antes de que fuera
aprobada, concretamente en febrero de este año (recordemos que la Ley se aprobó en abril), ya algunos
sectores, como el de los administradores de fincas, valoraban positivamente el proyecto, y otros se
oponían duramente; es el caso de la Unión Progresista de Secretarios Judiciales (UPS) que mantuvo una
huelga en protesta por el contenido del proyecto. Los secretarios judiciales consideran que la futura Ley
de Enjuiciamiento relegará su figura y mermará sus funciones en los juzgados. Además, afirman que el
texto es “regresivo” y que mantiene excesivos trámites escritos sin cumplir su objetivo de simplificar el
proceso y de acortar la duración de los procedimientos. No sé lo que opinará el lector al respecto, pero
sinceramente lo único regresivo que veo es la actitud de estos personajes que no se muy bien lo que
quieren defender. No quiero con esto ofender a nadie, pero creo que si esta medida perjudica en algo a
la labor de estas personas, en todo caso lo único que cabría argumentar es que solicitaran otras
atribuciones relacionadas con estas acciones en contra de los morosos, y no decir simplemente que
mermará sus funciones.
...
FLEXIBILIZACIÓN DEL RÉGIMEN DE MAYORÍAS:
Este es el otro punto que comentaba que resultaba trascendente en la modificación de la Ley. Se podrían
resumir en la siguiente tabla (artículo 13 de la nueva Ley que modifica el artículo 17 de la anterior):
Aprobación o modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Es el único punto donde se ha mantenido la unanimidad; según
mi criterio, resulta excesivo y puede perjudicar a la comunidad,
debiendo ser suficiente la mayoría para modificarlo.
Unanimidad
Establecimiento o supresión de servicios de ascensor, conserjería,
vigilancia u otros servicios comunes de interés general, así como
el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado
un uso específico en el inmueble.
3/5 partes del total de los
propietarios que representen al
menos las 3/5 partes de las
cuotas de participación.
Obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan
por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que
dificulten el acceso o movilidad de las personas con minusvalía.
En el recuento de votos se considerarán como votos favorables
los de los propietarios ausentes a la Junta, debidamente citados,
que una vez informados del acuerdo, no manifiesten su
disconformidad en el plazo de 30 días naturales.
Mayoría simple
Instalación de servicios de telecomunicación, aprovechamiento de
la energía solar o infraestructuras necesarias para acceder a
nuevos suministros energéticos colectivos. Conviene tener en
cuenta que el coste de instalación, así como los de conservación
y mantenimiento de estas infraestructuras no podrán repercutirse
a aquéllos vecinos que no hubiesen votado a favor. Si con
posterioridad a la instalación solicitasen el acceso a dichos
servicios, deberán abonar el importe que les hubiese
correspondido, más el interés legal correspondiente.
1/3 del total de propietarios que
representen el mismo porcentaje
de cuotas de participación.
Otros acuerdos distintos a los detallados en los puntos anteriores
Mayoría de propietarios que
representen a su vez más de la
mitad de las cuotas de
participación.
Hasta aquí he detallado los puntos más destacables de la modificación de la Ley; no obstante esta no se
limita a estos puntos, sino que cabría destacar otros puntos.
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OTRAS NOVEDADES INTERESANTES:
•
•
•
•
•
Será necesario constituir un fondo de reserva para el mantenimiento y conservación de los
edificios. Dicho fondo deberá de contar con una dotación mínima que equivalga al 5% del
presupuesto ordinario de la comunidad del año anterior. A pesar de lo indicado, este 5% podrá
ser de tan solo el 2,5% el primer año.
Regulación de los Conjuntos Inmobiliarios que podrán constituirse como una sola comunidad
de propietarios. La reglamentación parece ir dirigida a los complejos residenciales y no se ha
profundizado como hubiera sido de interés en centros de ocio y comerciales entre otros conjuntos
inmobiliarios.
Privación del derecho al uso de la vivienda o local por causa de realización de actividades
prohibidas, dañosas o que contravengan las disposiciones generales sobre las actividades
molestas, insalubres, peligrosas, nocivas o ilícitas. Imagino que se incluirán en este apartado las
inmorales y dañosas para la finca que también quedan incluidas de forma genérica en el artículo
7 de la antigua Ley. Creo que es destacable entre el resto de modificaciones por su importancia,
ya que el Juez podrá prohibir el derecho al uso de la vivienda por un periodo de tiempo de hasta
tres años. Si además el infractor no fuese propietario de la vivienda en cuestión, el Juez podrá
declarar extinguidos de forma definitiva los derechos relacionados con la vivienda o local,
procediendo a la expulsión del inquilino. Curiosamente esta norma no ha sido tan criticada como
otras anteriores relacionadas con los morosos, cuando aquí está en juego el derecho a disponer
de una vivienda. Según mi parecer, si bien comparto el espíritu de la norma, puede ser un nido
importante de conflictos, al menos cuando estemos hablando de vivienda habitual. Por su
importancia, este punto lo desarrollaré más adelante.
Necesidad de adaptar los Estatutos de la Comunidad si alguno de ellos resulta contrario a la
nueva Legislación. Existe el plazo de un año para proceder a la adaptación.
La “ITV” de los edificios. Incluyo este punto aquí por su interés, a pesar de que no tiene nada que
ver con la nueva legislación. En definitiva se trata de ordenanzas aprobadas por ciertos
Ayuntamientos. Concretamente la ciudad de Madrid ha aprobado recientemente una ordenanza
que entrará en vigor el próximo año 2000, sobre la conservación, rehabilitación y estado ruinoso
de las edificaciones. Lo que se pretende con esta ordenanza es fomentar la preservación de los
inmuebles de la ciudad evitando su deterioro. El Ayuntamiento ha previsto multas de hasta
225.000 pesetas para aquéllos propietarios que reciban tres advertencias sin tomar las medidas
oportunas. La inspección técnica será expedida por arquitecto o arquitecto técnico competente,
quien emitirá un certificado sobre el buen estado del inmueble, o en su caso, de las medidas que
hubiese que tomar para su buena conservación. El coste por inmueble se calcula que estará entre
las 60.000 y las 180.000 pesetas. En principio, el Ayuntamiento de Madrid, calcula que estarán
obligados a pasarla unos 30.000 edificios que son los que ya han cumplido más de 20 años. El
Ayuntamiento prevé sufragar parte de los gastos mediante subvenciones a fondo perdido, al
menos para las rentas más bajas. Madrid ha seguido de ese modo los pasos de Cataluña, en la
cual desde 1998 los propietarios de los edificios con una antigüedad superior a los diez años
deben de disponer de un certificado de seguridad que deberá ser renovado como máximo cada
seis años. La Generalitat Catalana y el Ayuntamiento de Barcelona ofrecen subvenciones
económicas y administrativas para facilitar el cumplimiento de estas inspecciones.
ALGUNOS CONCEPTOS DE INTERÉS:
P ro p ie d a d
horizontal
Forma de propiedad sobre las diferentes viviendas y locales de una finca urbana, o de
cualquier otra parte de la misma que sea susceptible de aprovechamiento
independiente, lo que equivale por otra parte al derecho de copropiedad de los
elementos comunes del inmueble. Curiosamente si el inmueble consta de cuatro o
menos viviendas, los titulares podrán acogerse si lo prefieren al régimen de
administración del Código Civil que queda regulado en el artículo 398, el cual en
resumen dice que para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán
obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. Si no resultare mayoría, o el
acuerdo fuere gravemente perjudicial a los interesados de la cosa común, el Juez
proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Si en lugar de hablar de una finca urbana hablamos de una urbanización, por defecto
tampoco estará regida por la LPH, sino por el artículo 392 del Código Civil.
Declaración
de obra
nueva
La Declaración de obra nueva se realiza mediante escritura que bien el constructor o
bien el promotor del inmueble realiza ante notario. Es necesario justificar la licencia de
obras y la certificación de finalización de la obra, en la cual además estarán las
características físicas del inmueble en cuestión.
-15-
Inmatriculac
ión
Inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad
Constitución
del régimen
d
e
propiedad
horizontal
En la misma escritura de declaración de obra nueva, es normal incluir ya la constitución
del régimen de propiedad horizontal, dividiendo el total del inmueble en elementos
independientes que pueden ser pisos, garajes, trasteros, etc., indicando además la
cuota de participación de cada uno de estos elementos y aquellos elementos que son
comunes a todos los propietarios.
T í t u l o
constitutivo
El título constitutivo es el documento público con el cual se origina la propiedad
Horizontal (véase punto anterior).
Puede incluir los estatutos del inmueble
Memoria de
calidades
Relación detallada de los distintos materiales que han sido utilizados en la construcción
del inmueble.
Multipropied
ad
Forma de propiedad regulada recientemente en la Ley 42/98 de 15 de diciembre, en
la cual varias personas ostentan la titularidad conjunta sobre un bien inmueble,
repartiéndose el tiempo de uso del mismo, el derecho de aprovechamiento y los gastos.
Se utiliza generalmente para periodos vacacionales y da derecho al uso durante una
semana al año (u otro periodo contratado), pudiendo cambiar de lugar de vacaciones
cada vez en base al citado intercambio de inmuebles.
LAS ACTIVIDADES MOLESTAS Y PROHIBIDAS EN LA NUEVA LEY:
En general quedan prohibidas todas aquéllas actividades que siendo realizadas por las personas que
habitan el inmueble, de un modo u otro y en mayor o menor grado puedan perturbar o perjudicar la
convivencia pacífica de los vecinos. La nueva Ley ha previsto un procedimiento para hacer cesar de forma
inmediata aquellas actividades que sean realmente molestas, dañosas o perjudiciales o bien que se
encuentren prohibidas de por sí o por su inclusión en los estatutos de la comunidad. La acción de
cesación se regula actualmente en el artículo 7.2 de la Ley 49/1960 modificada por la Ley 8/1999 y que
dice:
“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del
inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan
las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
Estas prohibiciones no van dirigidas solo a los propietarios, sino también a los posibles inquilinos en
aquéllos casos en que la propiedad esté arrendada, y también se extiende a los familiares que convivan,
no solo al titular del bien. En buena teoría, la prohibición debería de extenderse a los conocidos como
“OKUPAS”, nuevo fenómeno social del que hablaré más adelante. Las actividades prohibidas pueden ser
de dos tipos como ya he indicado: las que figuran como tales en los estatutos, o bien aquellas que de por
sí sean dañosas para la finca o se encuentren así reguladas por otra legislación.
Empezaré por las prohibidas en los Estatutos; la Ley de Propiedad Horizontal permite que en los
Estatutos de la comunidad se establezcan reglas especiales que no estando prohibidas por las leyes, no
quieran permitirse en la comunidad. Los estatutos pueden por lo tanto prohibir la realización de ciertas
actividades, o indicar que solamente podrán dedicarse a ciertas cosas (por ejemplo viviendas). También
podrá indicarse que en los bajos del inmueble no podrán instalarse negocios como bares, restaurantes
o discotecas por resultar molestos para la comunidad, aunque legalmente sí que se pudieran instalar
según las ordenanzas municipales y resto de legislación vigente. No obstante, la jurisprudencia podrá
restringir algunas de estas prohibiciones, no admitiendo en principio el hecho de que se prohíba cualquier
actividad comercial en los bajos del inmueble por entenderse que va en contra de la libertad de empresa
y en contra del interés general de los consumidores y usuarios.
En el Boletín Oficial del Estado del 7 de diciembre de 1961 se publicó el Decreto 2.414/1961 de 30 de
noviembre, el cual describía las actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas (marginal 1736
del Repertorio Cronológico de Legislación Aranzadi 1961):
-16-
Molestas
Serán calificadas como “molestas” las actividades que constituyan una
incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos,
gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o substancias que eliminen.
Insalubres
Se calificarán como “insalubres” las que den lugar a desprendimiento o
evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente
perjudiciales para la salud humana.
Nocivas
Se aplicará la calificación de “nocivas” a las que, por las mismas causas,
puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.
Peligrosas
Se consideran “peligrosas” las que tengan por objeto fabricar, manipular,
expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por
explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las
personas o los bienes.
PROCEDIMIENTO PARA QUE CESE UNA ACTIVIDAD MOLESTA:
El procedimiento que hay que seguir lo podemos dividir en dos partes fundamentales. En primer lugar hay
que realizar un requerimiento previo de cesación por apercibimiento de iniciar acciones judiciales, y en
segundo lugar, en caso de que el individuo o individuos hagan caso omiso del requerimiento, se deberá
de celebrar una junta para autorizar al presidente para nombrar abogado y procurador y presentar una
demanda ante el juzgado de primera instancia de la localidad. El requerimiento previo como digo ha de
incluir también el apercibimiento de que se iniciarán trámites legales si se hace caso omiso del mismo,
no siendo suficiente con una “invitación” a cesar la actividad en cuestión. El requerimiento, además,
deberá de realizarse de forma fehaciente, siendo recomendable el conducto notarial. El artículo 7.2 de
la Ley P.H. dice:
“El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes,
requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las
mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.”
Si el requerimiento no es debidamente atendido, en Junta de propietarios se acordará iniciar el proceso
judicial tendente a defender los derechos de los copropietarios perjudicados. Cuando se presente la
demanda, se deberá de acompañar necesariamente la certificación del secretario-administrador del
acuerdo adoptado por la Junta de propietarios para iniciar la acción legal. A estos efectos, la Ley nos dice
textualmente:
“Si el infractor persistiere en su conducta, el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios,
debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación, que, en lo no previsto
expresamente por este artículo, se substanciará por las normas que regulan el juicio de cognición”.
Una vez presentada la demanda, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de
la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Se podrá también
acordar cuantas medidas cautelares se consideraran necesarias para asegurar la efectividad de la orden
de cesación de la actividad. La demanda deberá de dirigirse contra el propietario, o en su caso si fuere
distinto, contra el ocupante de la vivienda.
Las consecuencias de esta demanda son importantes:
•
Declaración del cese definitivo de la actividad
•
Indemnización de daños y perjuicios a solicitud de los perjudicados, en cantidad que indique el
Juez.
•
Privación del uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años en función de la
gravedad, o por tiempo indefinido en caso de que se trate de un arrendamiento, quedando por
lo tanto extinguido el contrato y procediendo al inmediato lanzamiento del inquilino.
Aunque en parte pudiera parecer inconstitucional como ya he comentado, según una reciente sentencia
del Tribunal Constitucional del 8 de marzo (sentencia 28/1999), en la privación del derecho de uso de
vivienda no existe vulneración del derecho fundamental a la libertad de elección de residencia.
-17-
OTRAS ACTIVIDADES
ILEGALES - LOS OKUPAS- :
Aunque la Nueva Ley no lo
contempla para nada (la
antigua tampoco), me parece
oportuno incluir unas breves
reseñas al respecto. El
movimiento OKUPA cada vez
más de actualidad y extendido,
es, creo yo, otra de las
modernas lacras de nuestra
sociedad. Se trata de habitar
(sin permiso de los
propietarios), pisos o
locales que no están
siendo utilizados,
aunque
no
necesariamente
abandonados.
Es cierto que actualmente
e x ist en mu c h a s
v i v i e n d a s
desocupadas, pero a
mi parecer, el hecho
de que estén
desocupadas no da
derecho a un extraño
a apoderarse de ellas
sin autorización expresa del propietario. Yo mismo tuve sin utilizar un piso durante varios años, y desde
luego hubiera denunciado cualquier síntoma de ocupación ilegal. Aun así, a pesar de lo evidente que
parece el tema, existen defensores acérrimos del movimiento OKUPA, aunque no se si seguirían
pensando lo mismo en el caso de que por circunstancias de la vida tuvieran que cambiar de domicilio
durante un tiempo y su vivienda anterior se viera acosada y maltratada por unos extraños que sin permiso
de nadie se hubieran adueñado de ella; a veces es fácil ser tolerante cuando los perjudicados son otros.
En uno de los últimos número de la revista MUY INTERESANTE, de la cual soy seguidor y devoro
habitualmente, se han publicado precisamente en la sección PROS Y CONTRAS las opiniones de Andrés
Aberasturi (a favor de la despenalización) y la de José Rofes (en contra). Por su interés, y dado que cito
la fuente de forma clara, me he permitido el transcribir textualmente el contenido de ambas opiniones:
-18-
¿DEBERÍA DESPENALIZARSE LA OKUPACIÓN?
Según Andrés Aberasturi, SI: periodista, colaborador de diversos medios de comunicación.
Con las excepciones necesarias que confirman la regla, el movimiento okupa es uno de los más
coherentes, justos y solidarios de los que han intentado sacudir este árbol seco y descorazonador que
es el fin del siglo XX. Sé que estas afirmaciones no van a ser compartidas por nadie, y que cuando me
declare -dentro de unas líneas- enemigo de la propiedad privada tal y como se
entiende, el pensamiento único me va a poner en cuarentena, porque si algo
que gusta a nuestra sociedad es levantar vallas, blindar puertas y reforzar
ventanas.
El movimiento okupa nació hace ya demasiados años como para mantenerse
vivo si no tuviera un fondo de verdad y de justicia. No es por tanto una moda,
sino más bien una constante, y no responde solo a una necesidad material,
sino que trasciende hasta convertirse en una reivindicación tal vez utópica, en
una forma de entender el estado de las cosas. Queda claro que estoy
defendiendo un movimiento que nada tiene que ver con los que ocupan una
vivienda particular habitada, aprovechando la ausencia de sus moradores, y ni
tan siquiera -aunque me cueste- con los que entran en una sin habitar y toman
posesión de ella en nombre de la necesidad y de la Constitución. El derecho a
la propiedad privada debería tener límites, pero, sobre todo, lo que resulta
inaceptable es la posibilidad de heredar lo que no se ha ganado con el propio
esfuerzo y que supera lo que razonablemente se pueda utilizar. Siempre he
pensado que la tierra -rústica o urbana, la tierra como concepto- no puede ser
propiedad de nadie porque es propiedad de todos y sólo admitiría una
propiedad interina y limitada de lo que cada uno es capaz de ganar con su
trabajo. A partir de ahí se comprenderá que defienda el derecho de todos a
tomar lo que a todos pertenece, siempre naturalmente que lo que se ocupe no
tenga una utilidad práctica y que, una vez tomado, se ponga al servicio de la comunidad. Tratar de
explicar esto en unas pocas líneas resulta muy difícil como entender que el 80 por ciento de la riqueza
del mundo se concentra en el 20% de los habitantes. La única forma de romper esa espiral de
concentración, que a todos nos parece injusta, es limitando el derecho de la propiedad. Mientras esto no
se haga, la desigualdad aumentará más y más. El movimiento okupa me parece en este sentido un paso
importante de conciencia reivindicativa y de enfrentamiento a un sistema moralmente reprobable, que no
solo no castiga el afán de poseer sin compartir sino que lo legitima y hasta bendice.
Según José Rofes, NO: Abogado, profesor de derecho penal
Cuando se me solicitó que escribiera a favor del mantenimiento del nuevo delito del que popularmente
se dice castiga las conductas de los okupas, me produjo una cierta nostalgia no hallarme en la más
cómoda posición de mi compañero de página. Sin embargo, pasados unos momentos, mi lógica jurídica
y total respeto al principio de legalidad me hizo sentir sensatamente cómodo en mi posición de defensor
de la criminalización de tal conducta.
Las pretensiones despenalizadoras parten de una errónea interpretación de este delito. No toda
ocupación pacífica de un inmueble, vivienda o edificio debe ser considerada delictiva, y sí solo aquellas
conductas de asentamiento que, con carácter de permanencia, son llevadas a cabo por personas, en un
lugar cerrado o delimitado que es susceptible de albergarlas. Deben eliminarse, por tanto, las ocupaciones
de edificaciones derruidas, incapaces de servir de albergue permanente, así como aquéllas otras
ocupaciones meramente temporales. Además, dichas conductas deben carecer de consentimiento, bien
por manifestación expresa del propietario, bien por actitud de mera complacencia. Ésta existe siempre
que no se produzca una actuación concreta de defensa de la posesión ocupada, o lo que es lo mismo,
consentimiento tácito. No creo que pueda sustentarse, con un mínimo de seriedad, que la jurisdicción civil
es suficiente para proteger los ataques a la posesión de inmuebles, cuando dicho ataque se produce sin
violencia, pues quizás tampoco cabría el mantenimiento del hurto, en cuanto ataque a la posesión de
bienes muebles sin violencia o intimidación.
Sobre todo, no podemos admitir especulaciones, como que todo español tiene derecho a una vivienda
digna, conforme al artículo 47 de la Constitución Española, o que dichas conductas son manifestación de
una cultura alternativa, que al ejercitarse sin violencia suponen unas gotas de heterodoxia o diversión a
la gris vida ordinaria. Esa pretensión despenalizadora no ha sido la voluntad de los españoles
representada por nuestro Parlamento. Además, debe significarse que el llamado Código Penal de la
democracia fue producto de un consenso muy especial entre todas las fuerzas políticas, en un periodo
legislativo ausente de mayorías absolutas y en un contexto político presidido por el enfrentamiento
escandaloso, la constante agresividad y la permanente utilización de los escándalos ajenos en provecho
propio. Respetemos ese consenso y la Ley que de éste nació.
...
“Lo que sobra a los ricos es patrimonio de los pobres”
San Agustín
En una vieja edición de 1945 del libro TRATADO DE ECONOMÍA del profesor Espejo de Hinojosa, titulado
-19-
PRINCIPIOS DE ECONOMÍA POLÍTICA MODERNA en su edición de 1951, he encontrado algunos
comentarios, sobre el fenómeno OKUPA, visto desde otro punto de vista, y más bien referido a las tierras
y no a los edificios, aunque puede valer la equivalencia.
...Para justificar la propiedad de la tierra existen diversas teorías, tales como la de la ocupación, la de la
prescripción y la del trabajo.
La teoría de la ocupación puede decirse que se remonta al origen del derecho de propiedad, teniendo en
cuenta el aforismo jurídico de que “las cosas que no tienen dueño son del primero que las ocupa”. Pero
si la ocupación es, sin duda, preferible al derecho del más fuerte, que imperaba entre las tribus salvajes
o el llamado derecho de conquista, ella no tiene, sin embargo, virtualidad bastante para servir de base a
la propiedad individual.
La teoría de la prescripción, desligándose hasta cierto punto de la forma primitiva en que pudieran
haberse obtenido las tierras (por simple ocupación o conquista), dado lo difícil que sería justificar en cada
caso el título originario del derecho de propiedad, ha venido a consagrar este derecho mediante el
transcurso de un periodo de tiempo más o menos largo (quince a treinta años), y si durante el mismo
nadie reclama, queda consagrada la tierra a favor del poseedor de la misma.
DE PROFESIÓN OKUPA:
Prácticamente en todo el mundo, la ocupación es ilegal, lo cual por otra parte parece bastante lógico, con
independencia de posibles ideas contrarias. En cambio en Holanda la ocupación de edificios deshabitados
no tiene ninguna consecuencia para el invasor. Más concretamente en Amsterdam, se toleran los
ocupantes ilegales por la escasez de viviendas. Según el alcalde de esta ciudad, una casa que no se está
usando no sirve para nada. Ante situaciones de este tipo, lógicamente la creatividad empresarial tenía que
surgir, y de hecho se han creado en Holanda varias compañías que proporcionan ocupantes por contrato
para cubrir las necesidades de un propietario hasta que éste consiga un inquilino permanente o hasta que
vuelva a necesitar la vivienda. Siempre que el edificio esté ocupado, los ocupantes ilegales no lo pueden
invadir. De esta manera, alquilando los servicios de los okupas por contrato, se protegen de los okupas
ilegales, creando una apariencia de legalidad y de habitabilidad.
La empresa Ad hoc cuenta con más de 1.000 clientes en todo el país, y tiene centenares más en lista de
espera. La mayoría son estudiantes, pero otros tienen distintos trabajos, y la única forma de conseguir
una vivienda temporalmente es esta. Las empresas que se dedican a este negocio ganan el dinero de
los inquilinos temporales; al propietario del edificio en general no le cuesta nada, salvo seguir pagando
los servicios públicos de la vivienda en cuestión, y de ese modo pueden recuperarla cuando quieran, cosa
que sería más difícil si tuvieran que lidiar con los verdaderos okupas. Por otra arte, los okupas
profesionales tienen donde vivir con coste cero; la ocupación por contrato se basa principalmente en la
confianza. Cada nuevo “trabajador” de este oficio debe tener referencias de otro y someterse a una
entrevista, así como firmar un contrato. Además de hacer un pequeño depósito, el ocupante legal debe
acatar ciertas normas de convivencia; puede cultivar marihuana para uso personal pero no puede
organizar fiestas sin autorización, y debe de estar dispuesto a mudarse en cualquier momento.
-20-
“Es bueno recordar que toda la población del universo, con una insignificante
excepción, está compuesta por los demás”
John H. Holmes
-21-
ALGUNAS PREGUNTAS CON RESPUESTA SOBRE LA NUEVA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
Utilizaré este capítulo como complemento de la primera parte del libro dedicada a la propiedad horizontal.
No incidiré en los puntos que ya han sido tratados de un modo u otro hasta este punto del libro y
únicamente se plantearán cuestiones que si bien están relacionadas con la propiedad horizontal, no han
sido tratadas (al menos no con suficiente detalle) en el resto de la publicación. Al igual que el resto del
libro, serán de fácil localización utilizando el índice
sistemático, donde mediante la búsqueda de palabras
clave se pueden localizar los puntos de interés que de otro
modo sería complicado encontrar.
1.- ¿SE PUEDEN HACER OBRAS Y MODIFICAR LOS
ELEMENTOS ARQUITECTÓNICOS DE LA VIVIENDA?.
Según indica el artículo siete de la ley de propiedad
Horizontal, el propietario de cada piso o local podrá
modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o
servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la
seguridad del edificio, su configuración o estado exteriores,
o perjudique los derechos de otro propietario.
Según indica el mismo artículo, se deberá de dar cuenta
de tales obras y de forma previa al representante de la
comunidad.
No será posible realizar obras de ningún tipo en el resto
del inmueble, y en caso de advertir la necesidad de
reparaciones urgentes, deberá de comunicarlo de
inmediato al administrador.
Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Oviedo el 17 de marzo de 1999; es de antes de la
aprobación de las modificaciones de la Ley, pero creo que es todavía perfectamente aplicable a pesar de
las modificaciones. Dice así:
Los vecinos de cualquier inmueble tienen el derecho a conservarlo y a mantener todas sus características,
incluidas las que sólo afectan a la estética del inmueble. Esta sentencia está referida a un caso que
enfrentaba a unos vecinos que habían instalado persianas de color marrón y a la comunidad de vecinos,
que querían conservar la fachada con persianas blancas. El Tribunal señaló que las nuevas persianas
violaban el artículo 7 de la ley de propiedad Horizontal y condenó a los dueños de la vivienda a retirar las
persianas marrones.
2.- ¿QUIEN DEBE EMITIR Y EN QUÉ PLAZO LA CERTIFICACIÓN SOBRE EL ESTADO DE DEUDAS
CON LA COMUNIDAD?
La certificación de la cual ya he hablado antes y que es necesaria según la nueva Ley para proceder a
la transmisión de la vivienda o local, deberá de ser emitida en el plazo máximo de siete días naturales
desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, y deberá de llevar el visto bueno del
presidente. Ambos responderán, en caso de culpa, falsedad o negligencia, de la exactitud de los datos
consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso de su emisión.
La Ley no dice nada al respecto, pero es previsible que el presidente esté obligado a acudir a Notaría si
así lo solicita el vendedor, para poder garantizar y justificar ante el Notario la validez de las firmas incluidas
en la certificación.
3.- ¿SERÁ SIEMPRE OBLIGATORIA LA CERTIFICACIÓN DE LA COMUNIDAD PARA PODER VENDER
EL INMUEBLE?
Si en la propia escritura de compraventa, el comprador exime de esta obligación al vendedor, el Notario
podrá validar la venta sin más trámite. Sólo en el caso en que el comprador exija la certificación, será
obligatorio aportarla.
4.- ¿EXISTE OBLIGACIÓN DE SUSCRIBIR UN SEGURO QUE CUBRA LOS DAÑOS CAUSADOS EN
LA FINCA?
No existe tal obligación, pero es más que aconsejable; incluso la Ley prevé que este seguro se pague con
cargo al fondo de reserva obligatorio del 5% que debe de tener la comunidad constituido.
Existen distintos seguros de este tipo que básicamente ofrecen las mismas coberturas; concretamente
la compañía CAP-ARAG dispone de un seguro de protección jurídica para la comunidad de propietarios,
que incluye como garantías básicas la defensa jurídica, las reclamaciones a terceros por daños
comunitarios, reclamaciones por incumplimiento de reparaciones, mantenimiento de instalaciones, etc.,
así como en los servicios profesionales, reclamaciones en la compra de objetos de decoración, mobiliario
y aparatos comunitarios y reclamaciones por incumplimiento de contrato de otras aseguradoras, incluidos
los peritajes contradictorios. Además tiene otras garantías opcionales como la asistencia jurídica telefónica
a disposición del Presidente de la comunidad, reclamación por impago de gastos (en contra de los
propietarios morosos), adelanto de gastos reclamados judicialmente, etc.
-22-
5.- ¿EN QUÉ PUEDE UTILIZARSE EL FONDO DE RESERVA OBLIGATORIO?
El fondo de reserva puede utilizarse para la contratación de un seguro para la comunidad (véase pregunta
y respuesta anterior), o para contratar un mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones
generales. No obstante si no se contratan estos servicios, se podrán realizar disposiciones de este fondo
contra el pago de facturas de conservación y reparación de la finca debidamente justificadas.
6.- ¿SI SE ES PROPIETARIO DE LA VIVIENDA Y NO SE HABITA, EXISTE OBLIGACIÓN DE
COMUNICAR EL NUEVO DOMICILIO?
La Ley prevé como obligación la de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad,
por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de
citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. Si no se realiza esta
comunicación, se tendrá por domicilio para las notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si tampoco fuera posible por
estar el piso o local deshabitado, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación
correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado
al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de
notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del
presidente. La notificación así realizada tendrá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
7.- ¿EXISTE OBLIGACIÓN DE COMUNICAR LA VENTA DEL PISO O LOCAL?
Ni los vecinos ni la comunidad tendrán derecho de adquisición preferente, pero se deberá de comunicar
a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener
constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Si se incumpliere esta
obligación, el antiguo propietario seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con
posterioridad a la venta, de forma solidaria con el nuevo titular de la propiedad. Lo dispuesto en la Ley
sobre este punto no será de aplicación cuando los órganos de gobierno hayan tenido conocimientos del
cambio de titularidad por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien
cuando la transmisión hubiese resultado notoria.
8.- EN UNA FINCA SIN ASCENSOR, SI EXISTE UN PROPIETARIO QUE NO SE NIEGA A SU
INSTALACIÓN PERO SE NIEGA A PAGARLO ¿ES CIERTO QUE PODRÁ UTILIZARLO AUNQUE NO
LO PAGUE?
Así es, porque la nueva Ley en su artículo 11 (artículo 10 en la vieja ley), regula que no es obligatorio el
pago de mejoras a pesar de que no pueda privarse de su uso al propietario que no las paga.
“Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo
anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos
comunes (en la antigua Ley se hablaba de una mensualidad) , el disidente no resultará obligado, ni se
modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja”
9.- ¿CUALES SON LOS ÓRGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD?
Los órganos de gobierno según la nueva redacción de la Ley son los siguientes:
a) la Junta de propietarios
b) el presidente, y en su caso los vicepresidentes
c) el secretario
d) el administrador
10.- ¿ES OBLIGATORIO EL CARGO DE PRESIDENTE?
Según la nueva Ley de Propiedad Horizontal, el cargo de Presidente es obligatorio, y éste será nombrado,
entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. No
obstante se podrá solicitar ante el Juez el relevo del cargo.
No puede solicitarse el relevo en cualquier momento, sino que deberá de solicitarse dentro del mes
siguiente al día del nombramiento. Importante: el cómputo del mes se hace de fecha a fecha, no equivale
necesariamente a 30 días. Si la junta se celebró el 5 de agosto, hay de tiempo hasta el 5 de septiembre.
No es necesario estar asistido por abogado para cumplir con este trámite, pero será mejor disponer de
él. Si finalmente decide realizar usted mismo la solicitud por escrito, intente exponer los motivos más
convincentes por los que no quiere o no puede desempeñar el cargo.
La Ley no le obliga a proponer a otro candidato, pero si lo cree conveniente puede hacerlo en el propio
escrito. El Juez si que tiene la obligación, en el caso de que acepte su solicitud, de nombrar a un nuevo
Presidente, por lo que si usted lo indica en el escrito, puede facilitarle la labor.
El Juez dictará una resolución en el plazo de 20 días contados desde que se haya presentado la solicitud
de relevo. En dicha resolución el Juez no necesitará basarse en normas concretas, sino más bien en
justicia “abstracta”.
Si la resolución no le es favorable, podrá interponer recurso de apelación ante la Audiencia Provincial.
Un posible modelo de escrito dirigido al juzgado de primera instancia, podría ser el siguiente:
D. ....................................., mayor de edad, divorciado, con domicilio en Ontinyent, c/ del Pare Ferrán
Alcina,.... y provisto de nif número 11.111.111-B, comparece para exponer:
-23-
1.- Soy propietario del piso tercero de la finca.........................., donde dispongo de mi domicilio particular,
y como tal, pertenezco a la Comunidad de Propietarios del citado inmueble.
2.- En la Junta de Propietarios que se celebró el pasado 5 de agosto de 1999, resulté nombrado
Presidente de la citada comunidad después de la votación celebrada en Junta.
3.- No me considero capacitado para ejercer el cargo debido a mi avanzada edad y a la enfermedad
crónica ......................... que padezco. Además de ello tengo una minusvalía del 35% según certificación
que acompaño a la presente solicitud.
Por todo lo anterior
SOLICITA:
Se tengan en cuenta las circunstancias detalladas y se proceda a mi relevación en el cargo de Presidente,
procediendo a nombrar al propietario que me sustituya en mis funciones. A tal efecto, propongo como
nuevo candidato a D. ............................., propietario y vecino del segundo derecha.
A título informativo le indico que hasta mi nombramiento, quien ejercía el cargo de presidente era D.
......................., propietario y vecino del quinto izquierda.
En Ontinyent, a doce de agosto de 1999
11.- ¿QUÉ CARACTERÍSTICAS TIENE EL CARGO DE VICEPRESIDENTE?
La anterior Ley de Propiedad Horizontal no contemplaba esta posibilidad, aunque era aceptado el
nombramiento de un vicepresidente que en un momento dado pudiera sustituir al presidente. Ello podía
realizarse si los estatutos de la comunidad lo contemplaban, o bien mediante acuerdo unánime mediante
Junta debidamente constituida.
La nueva Ley ya contempla el cargo de vicepresidente, aunque es facultativo, no siendo por lo tanto
obligado su nombramiento. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento establecido para
la elección de presidente.
Corresponde al vicepresidente o a los vicepresidentes, sustituir al presidente en los casos de ausencia,
vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que
establezca la Junta de Propietarios.
12.- ¿Y LOS CARGOS DE SECRETARIO Y ADMINISTRADOR?
Las funciones de secretario y de administrador serán ejercidas por el propio presidente de la comunidad,
salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de
dichos cargos separadamente de la presidencia. Los cargos de secretario y administrador podrán
acumularse en una misma persona, o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador, y en su caso el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier
propietario, pero también -a diferencia del cargo de presidente-, podrá ejercerlo cualquier persona física
con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También
podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento
jurídico.
13.- ¿CUAL ES EL PLAZO DE VIGENCIA DE LOS CARGOS?
La Ley dispone como plazo el de un año, pero podrán marcarse plazos distintos en los estatutos, en cuyo
caso prevalecerán estos últimos.
14.- ¿DESPUÉS DE ELEGIDO ALGÚN CARGO, PODRÁ SER SUSTITUIDO ANTES DE LA
FINALIZACIÓN DEL PLAZO ESTABLECIDO POR LEY O ESTATUTARIAMENTE?
Si, los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de
la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria. En el mismo acto de destitución, deberá de
nombrarse nuevo presidente, cuestión que será conveniente hacer constar en el correspondiente orden
del día.
15.- ¿CUAL ES EL NÚMERO MÍNIMO DE VECINOS PARA FORMAR UNA COMUNIDAD Y PODER
ACOGERSE A LA NUEVA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL?
En realidad la Ley no impone ningún mínimo de vecinos, lo que sí que indica es que en caso de que no
excedan de cuatro, será optativo acogerse a la Ley de Propiedad Horizontal, o bien al artículo 398 del
Código Civil. En todo caso, es algo que debería de figurar en los estatutos.
Art. 398 CC - Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de
la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que
representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare
mayoría, o el acuerdo de ésta fuera gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez
proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a alguno de ellos, y otra fuere común,
sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.
-24-
16.- ¿CUÁLES SON LAS FUNCIONES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS?
La Junta de propietarios podrá:
•
Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos y resolver las reclamaciones que los
titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
•
Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
•
Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean
ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el
administrador de conformidad con esta Ley.
•
Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
•
Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las
medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
17.- ¿PUEDE ACUDIR OTRA PERSONA A LAS JUNTAS EN REPRESENTACIÓN DE UNO DE LOS
PROPIETARIOS?
La asistencia a la Junta de propietarios podrá ser personal o bien por representación legal, o voluntaria.
A tal efecto bastará con acreditar tal representación mediante un escrito de autorización firmado por el
correspondiente propietario.
18.- SI ALGÚN LOCAL ES PROPIEDAD DE MÁS DE UNA PERSONA, DE FORMA PRO-INDIVISA
¿QUIÉN REPRESENTARÁ LA PROPIEDAD EN LA JUNTA?.
Si algún piso o local perteneciese “pro indiviso” a distintos propietarios, éstos deberán de nombrar a un
único representante que será quien asistirá a las Juntas y quien podrá intervenir y votar en las mismas.
19.- ¿Y SI LA VIVIENDA O LOCAL SE ENCUENTRA EN USUFRUCTO?
En principio la asistencia y el voto corresponde al nudo propietario; no obstante, salvo manifestación en
contrario, éste se entenderá tácitamente representado por el usufructuario, aunque deberá de autorizarlo
expresamente en los casos en que se trate de obras extraordinarias y de mejora, o aquellos que impliquen
la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal
o los estatutos de la comunidad.
También se requerirá autorización expresa para el establecimiento o supresión de servicios de ascensor,
portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, el arrendamiento de
elementos comunes, y obras para la supresión de barreras arquitectónicas.
20.- ¿CADA CUANTO TIEMPO ES NECESARIO REALIZAR JUNTA DE PROPIETARIOS?
La Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas,
y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los
propietarios, o un número de éstos que represente al menos al 25% de las cuotas de participación.
La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con
indicación del asunto o asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso,
en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La
convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas
vencidas a la comunidad y advertirá de la posible privación del derecho de voto.
21.- ¿CUALQUIER PROPIETARIO PODRÁ PEDIR A LA COMUNIDAD QUE ÉSTA ESTUDIE Y SE
PRONUNCIE SOBRE ALGÚN TEMA DE INTERÉS GENERAL?
Cualquier propietario podrá plantear por escrito al presidente los temas que crea que son de interés para
la comunidad, de manera que éste los incluya en el orden del día de la siguiente Junta a realizar, o en el
caso de que sea un tema inaplazable por su urgencia, se estimará la posibilidad de convocar una junta
extraordinaria.
22.- ¿QUÉ OCURRE SI UNA VEZ DEBIDAMENTE CONVOCADOS LOS PROPIETARIOS A JUNTA,
ESTOS NO ASISTIERAN EN NÚMERO SUFICIENTE?
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que
representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a la segunda convocatoria
de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.
23.- ¿LA SEGUNDA CONVOCATORIA PODRÁ SER PARA EL MISMO DÍA QUE LA PRIMERA?
Se podrá celebrar el mismo día si hubiese transcurrido al menos media hora desde la primera
convocatoria y siempre que así se hubiera indicado en la convocatoria. En su defecto, será nuevamente
convocada, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso
las citaciones con una antelación mínima de tres días.
24.- ¿CON QUÉ ANTELACIÓN SE TIENEN QUE CONVOCAR LAS JUNTAS?
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las
extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
No obstante, la Junta podrá reunirse de forma totalmente válida sin que exista convocatoria, en aquellos
casos en que estén presentes todos los propietarios y así lo decidan (Junta Universal).
-25-
25.- ¿QUÉ OCURRE SI NO SE PUEDE CONSEGUIR MAYORÍA PARA NINGÚN TIPO DE ACUERDO,
NI EN PRIMERA NI EN SEGUNDA CONVOCATORIA?
Para aquéllos acuerdos en que sea suficiente la mayoría, si no ha habido quórum suficiente en primera
convocatoria, será valido el voto de la mayoría de los asistentes en segunda convocatoria, siempre que
éste represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Cuando tampoco
fuera posible alcanzar ningún tipo de mayoría por este medio, el juez, a instancia de parte deducida en
el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores
previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de los veinte días contados desde la
petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de las costas.
26.- ¿SE PUEDEN IMPUGNAR LOS ACUERDOS DE JUNTA?
Los acuerdos alcanzados en las Juntas podrán ser impugnados en los siguientes casos:
•
Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
•
Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de
uno o varios propietarios.
•
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de
soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
27.- ¿QUIÉNES PODRÁN IMPUGNAR LOS ACUERDOS DE JUNTA?
Quedarán debidamente legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen
salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido
privados de su derecho de voto. Para poder impugnar, el propietario deberá de encontrarse al día en sus
pagos a la comunidad, o bien proceder previamente a su consignación judicial. Esta regla no será de
aplicación para la impugnación de los acuerdos de Junta relativos al establecimiento o alteración de las
cuotas de participación entre los propietarios.
28.- ¿EXISTE PERÍODO DE CADUCIDAD PARA IMPUGNAR LOS ACUERDOS DE JUNTA?
La acción caducará a los tres meses de adoptarse los acuerdos, salvo en aquéllos casos que se trate de
actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios
ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme a lo establecido en
la Ley.
La impugnación de los acuerdos no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga.
29.- ¿CUAL DEBE DE SER EL CONTENIDO DEL ACTA Y DÓNDE DEBE QUEDAR REFLEJADA?
Los acuerdos de la Junta de propietarios se deberán de reflejar en un libro de actas diligenciado por el
Registrador de la propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga. El acta de cada reunión
de la Junta de propietarios deberá expresar como mínimo lo siguiente:
•
La fecha y el lugar de celebración
•
El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
•
Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o en
segunda convocatoria.
•
Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como los de los propietarios
representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
•
El orden del día de la reunión.
•
Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del
acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los
mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
•
El acta deberá de cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión y
dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo
que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la
fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos
adoptados, con la indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que
respectivamente suponga y se encuentre debidamente firmada por el presidente y por el secretario. Dicha
subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá
ratificar la subsanación.
30.- ¿QUIÉN DEBERÁ DE CONSERVAR EL LIBRO DE ACTAS?
El libro de actas deberá de ser custodiado por el secretario; asimismo deberá de conservar, durante el
plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes
de las reuniones.
31.- ¿CUALES SON LOS DEBERES DEL ADMINISTRADOR?
Corresponde al administrador:
•
Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las
oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
-26-
•
•
•
•
•
Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo
los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas
que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente, o en su caso a los
propietarios.
Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros
que sean procedentes.
Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la
documentación de la comunidad.
Todas las demás atribuciones que se confieran por Junta.
32.- ¿QUÉ ELEMENTOS SON LOS QUE SE CONSIDERAN COMUNES?
Son numerosos los elementos que se pueden considerar como comunes en la Comunidad de
Propietarios:
•
Suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas...
•
Pilares, vigas, fachadas, muros de carga, revestimientos exteriores, tanto de balcones, como de
terrazas y ventanas.
•
Portal, escaleras, pasillos, patios...
•
Ascensores, depósitos, contadores...
•
Instalaciones para desagües y para los suministros de agua, gas y electricidad
•
Instalaciones para ventilación, extracción de humos y aire acondicionado
•
Sistemas de detección y prevención de incendios
•
Portero electrónico, alarmas de seguridad del edificio, etc
•
Antenas colectivas y otros servicios audiovisuales y de telecomunicaciones, hasta el punto de
entrada al espacio privado de cada copropietario
33.- EN RESUMEN ¿CUALES SON LAS PRINCIPALES NOVEDADES HABIDAS CON LA NUEVA LEY?
•
Se amplia el ámbito de aplicación de la ley al incorporar aquéllos edificios que todavía no hayan
otorgado escritura de División Horizontal y a los complejos inmobiliarios privados.
•
Se amplía hasta tres años el periodo durante el cual puede privarse al propietario del uso de su
vivienda por realización de actividades molestas, peligrosas, ilícitas, nocivas o insalubres.
•
Flexibilización en las mayorías.
•
Se detallan de forma más precisa los elementos comunes (ver respuesta a la pregunta anterior),
si bien siguen siendo una lista abierta.
•
Las comunidades deberán establecer un fondo de reserva equivalente al 5% de su último
presupuesto ordinario con el fin de atender las obras de conservación y reparación de la finca.
(Del 2,5% el primer año)
•
Privación del derecho de voto a los vecinos morosos.
•
Nuevo procedimiento para reclamación de deudas a los vecinos morosos.
•
El vendedor de una vivienda deberá acreditar el estado de deudas con la comunidad, salvo que
el comprador lo exima de tal obligación.
•
Se amplía de 30 días el plazo de impugnación a tres meses o un año, según cada caso concreto.
•
Es posible solicitar la no aceptación del cargo de presidente.
•
Para que un copropietario no quede obligado al pago de una determinada mejora, será necesario
que el coste de instalación supere al importe de tres cuotas mensuales ordinarias.
34.- ¿CÓMO SE REGULAN LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS?
Hasta ahora, los complejos inmobiliarios carecían de toda regulación; con la nueva Ley, concretamente
en el nuevo artículo 24 se incluye esta regulación, aunque de forma muy superficial. De todos modos, en
la práctica, ya se venía aplicando la Ley de Propiedad Horizontal a estos complejos. La nueva regulación
de complejos inmobiliarios está pensada sobre todo para urbanizaciones privadas o complejos de edificios
de viviendas con elementos comunes, tales como zonas verdes, piscinas, garajes y similares.
La Ley prevé dos alternativas distintas para su constitución; la constitución de una sola comunidad de
propietarios, en cuyo caso la ley quedará totalmente de aplicación, o la agrupación de diferentes
comunidades. Dado que normalmente este tipo de comunidades puede incluir edificios muy distintos, será
mucho mejor la segunda fórmula, por medio de la cual, cada edificio se regirá por sus normas internas
en base a la Ley de Propiedad Horizontal, y complementariamente, para los elementos comunes de toda
la urbanización, se podrá establecer la agrupación de las distintas comunidades. Según mi criterio, esta
segunda opción es mucho más práctica y guarda más relación con la problemática real.
Para la constitución de la agrupación, bastará el acuerdo mayoritario de las comunidades, no siendo
necesaria la unanimidad como para los casos en que se debe de cambiar el título constitutivo de una
comunidad.
35.- ¿CÓMO SE ELIJE AL PRESIDENTE DEL COMPLEJO INMOBILIARIO?
Salvo acuerdo en contrario, la Junta que “gobernará” el complejo, estará constituida por los presidentes
de las comunidades agrupadas.
-27-
36.- ¿SE NECESITA UN FONDO DE RESERVA APARTE PARA EL COMPLEJO INMOBILIARIO?
La Ley no contempla que se necesite un fondo de reserva adicional, salvo acuerdo en contrario de la
Junta que podrá establecer esta necesidad. Se supone que los importes de estos presupuestos ya
estarán incluidos en los propios de cada comunidad.
37.- ¿LOS CONTRATOS DE ALQUILER SE RIGEN POR LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL?
En absoluto, aunque es un error común pensar que sí que se rigen por esta Ley. Las relaciones entre
propietarios e inquilinos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, de
la cual hablo en la segunda parte de este libro.
38.- LAS ACTAS ¿DEBEN DE FIRMARLAS TODOS LOS ASISTENTES?
La antigua Ley ya indicaba que era suficiente la firma del Secretario con el visto bueno del presidente; con
la modificación de la Ley, esto continua tal cual; no obstante, parece conveniente que las actas fueran
firmadas por todos los presentes; no obstante y dado que no es obligatorio redactarla en ese mismo
momento, la recogida de firmas puede resultar posteriormente farragosa.
39.- ¿SI NO SE PUDO ASISTIR A LA JUNTA, QUÉ SE PUEDE HACER SI SE QUIERE MANIFESTAR
LA DISCONFORMIDAD?
La antigua Ley preveía el plazo de un mes desde que se notificaba fehacientemente el acuerdo al
propietario ausente, para que este manifestase su discrepancia. Con la nueva reforma, este plazo se
amplía a tres meses, e incluso a un año si se tratase de actos contrarios a la Ley o los estatutos.
40.- ¿AL CAMBIAR LA LEY, ES OBLIGADO CAMBIAR LOS ESTATUTOS?
Sólo será obligatorio cambiar los estatutos en aquellos casos que resulten contradictorios con la nueva
legislación, en cuyo caso existe un plazo de un año desde la publicación de la Ley para realizar los
cambios oportunos.
41.- ¿QUÉ DOCUMENTACIÓN ES OBLIGATORIA PARA EL EDIFICIO?
En realidad el único libro obligatorio es el de actas que deberá de ser custodiado por el secretario; no
obstante conviene disponer también de los siguientes:
•
Libro de contabilidad donde registrar los ingresos y gastos de la comunidad
•
Libro del edificio (obligatorio en Cataluña desde 1991 y que viene a ser un manual de uso y
mantenimiento específico del inmueble, incluyendo planos, documentos y características). Este
libro, además sirve para el control de las reparaciones, de las inspecciones, cambios de
titularidad, etc.
•
Si se dispone de portero o de otro personal empleado, necesariamente habrá que disponer del
libro de visitas, libro de matrícula, calendario laboral, y demás disposiciones de carácter laboral.
•
Por último y para poder tener cuenta abierta a nombre de la comunidad, se requiere la solicitud
del número de cif en la correspondiente Administración de Hacienda.
42.- ¿EL LIBRO DE ACTAS DEBE DE ESTAR LEGALIZADO?
Según indica la Ley, los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado
por el Registrador de la propiedad en la forma en que reglamentariamente se disponga. Con anterioridad
a la reforma de 1992, el libro de actas debía ser foliado y sellado por el Juzgado municipal o comarcal
correspondiente al lugar de la finca, o bien diligenciado por Notario.
43.- ¿QUÉ OCURRE SI SE PIERDE EL LIBRO DE ACTAS?
Según establece el RD 1368/92 de 13 de noviembre, será requisito indispensable que el Presidente o
Secretario de la Comunidad afirme, bajo su responsabilidad, bien mediante acta notarial o bien ante el
Registrador de la propiedad, que la pérdida del libro ha sido notificada a todos los propietarios de la
comunidad. Posteriormente, el nuevo libro debería ser diligenciado también por el Registrador de la
propiedad.
Según una reciente resolución de la Dirección General de Registros y Notariado, es posible legalizar un
libro de actas de hojas móviles, aunque no se haya agotado el anterior, presentando ambos al registrador,
para que inutilice el primero y dé validez al segundo de carácter más práctico. La resolución a que hago
mención es del 28-2-97.
44.- ¿LAS CITACIONES REALIZADAS EN TABLÓN DE ANUNCIOS O EN LOS BUZONES DE LOS
COPROPIETARIOS SON VÁLIDAS?
La Ley no lo indica, pero si nos basamos en la Jurisprudencia, sí que se admiten estos medios si
corresponden a la costumbre de la comunidad. No obstante, con la nueva reforma, se ha pasado de
nuevo de largo sin mencionar esta posibilidad, salvo en los casos en que se trate de un propietario que
no habita la vivienda y no ha dejado nota de su domicilio en España. Según mi modesta opinión, no me
parece nada conveniente el sistema a pesar de que posiblemente la Jurisprudencia siga admitiéndolo,
porque genera inseguridad en muchos casos. Lo correcto sería remitir una carta certificada a cada
propietario o utilizar cualquier otro medio fehaciente como la notificación notarial o judicial; no obstante
estas dos notificaciones pueden resultar de una “seriedad exagerada” para una Junta normal, por lo que
-28-
debiera bastar una carta certificada.
45.- ¿CONVIENE CONTRATAR A UN ADMINISTRADOR PROFESIONAL?
El administrador puede ser uno de los propietarios, pudiendo ser a la vez presidente, o bien secretario y
administrador, o acumular los tres cargos una misma persona; no obstante, el cargo de administrador lo
puede ejercer un administrador de fincas profesional, lo cual puede ser interesante en muchos casos si
el coste no resulta excesivamente elevado.
El administrador de fincas debe de estar colegiado en su respectivo Colegio Profesional, lo que
garantizará, entre otras cosas, un mínimo de conocimientos para el ejercicio de su profesión, así como
la protección de los derechos de los copropietarios.
El administrador de fincas se encargará de resolver los problemas que surgen en las comunidades
(reparaciones y mantenimiento) y controlará la morosidad pudiendo ser totalmente imparcial en sus
actuaciones.
46.- ¿LOS ESTATUTOS DEBEN ESTAR INSCRITOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD?
Para que puedan obligar a futuros propietarios sí que deben estarlo; es el único modo de impedir que en
la finca se puedan desarrollar ciertas actividades que pueden llegar a ser molestas, entre otras cosas.
47.- ¿DONDE FIGURAN LOS ESTATUTOS?
Lo normal es que figuren en el Título Constitutivo del inmueble, aunque se pueden desarrollar en un
documento independiente, cosa que ocurre generalmente cuando son modificados por unanimidad en la
Junta.
48.- ¿SON VÁLIDOS LOS ESTATUTOS REDACTADOS POR EL CONSTRUCTOR O PROMOTOR
ANTES DE VENDER LAS VIVIENDAS?
La práctica ha llevado a estandarizar muchas veces los estatutos, siendo redactados por el propio
constructor antes incluso de vender las viviendas; ello no es motivo de invalidez, y según el Tribunal
Supremo son totalmente válidos.
No obstante, una vez habitada la finca ya por todos los nuevos propietarios, puede ser conveniente
convocar una Junta general en la que se propongan posibles cambios a estos estatutos iniciales. Hay que
recordar que se necesita la unanimidad de todos los propietarios para realizar cualquier cambio de este
tipo por pequeño que sea.
49.- ¿QUÉ REQUISITOS HAN DE CUMPLIR LOS ESTATUTOS PARA SER VALIDOS?
•
El título ha de ser una escritura otorgada ante Notario.
•
Han de proceder de las personas que, en el Registro constan como propietarios, de ahí la validez
de los estatutos que inicialmente suele indicar el constructor, ya que en dicho momento es el
quien figura como propietario del inmueble.
•
Han de ser aprobados por unanimidad según se regula en el artículo 397 del Código Civil por
tratarse de una modificación de la cosa común. Concretamente el artículo 397 dice: Ninguno de
los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común,
aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
50.- ¿QUÉ ES LO QUE PUEDEN CONTENER LOS ESTATUTOS?
Ante todo, deben ser coherentes y respetuosos con la Ley vigente, y entre otras cosas pueden contener
lo siguiente:
•
Normas sobre el ejercicio del derecho de uso del edificio.
•
Derechos y obligaciones no incluidos en la Ley.
•
Normas en cuanto a contratación de seguros, conservación, reparaciones, etc.
•
Normas relativas a gastos como por ejemplo la exoneración a los bajos comerciales de algunos
gastos como ascensor por no ser utilizados por los propietarios de los mismos.
•
Prohibición de ejercer ciertas actividades en el inmueble.
51.- ¿QUÉ SON LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR?
Son normas que buscan la mejor convivencia de los copropietarios del inmueble, así como la adecuada
utilización de los bienes comunes, siempre supeditadas a las normas de rango superior que son los
estatutos.
52.- ¿SON DE OBLIGADO CUMPLIMIENTO LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR?
Las normas de régimen interior obligan a todos los titulares, tanto propietarios como al resto de ocupantes,
pero no tienen validez frente a terceras personas.
53.- ¿CÓMO PUEDEN APROBARSE LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR?
Se aprobarán en Junta, bastando para ello el voto favorable de la mayoría de los propietarios que a su
vez representen cuanto menos la mitad de las cuotas de participación del edificio.
54.- ¿QUÉ PUEDEN CONTENER LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR?
Entre otras muchas, las siguientes:
•
Horario para sacar la basura.
•
Turno y sistema de limpieza de escaleras y patios.
•
Limitación de ruidos a partir de determinados horarios.
•
Horarios de uso de elementos comunes como piscina, zonas recreativas, etc.
•
Prohibición de tender ropa en determinados lugares.
•
etc. etc.
-29-
55.- ¿CUAL ES LA PRINCIPAL DIFERENCIA ENTRE ESTATUTOS Y NORMAS DE RÉGIMEN
INTERIOR?
•
Los estatutos deben aprobarse o modificarse mediante unanimidad; las normas de régimen
interior solo mediante mayoría.
•
Los estatutos si se inscriben en el Registro de la Propiedad pueden tener incluso validez frente
a terceros; las normas no se inscriben ni afectan a terceros.
•
A los estatutos los limita la Ley, a las normas interiores las limitan los estatutos
•
Los estatutos pueden formar parte del Título Constitutivo, las normas no.
56.- ¿EN QUÉ SE DIFERENCIAN LOS METROS TOTALES, METROS CONSTRUIDOS Y METROS
ÚTILES?
Según escrituras, en la descripción de la vivienda o local se pueden utilizar indistintamente estos términos,
pudiendo variar de unos a otros en más de un 30%, por lo que conviene tener claros los conceptos a la
hora de comprar una vivienda o local. Si en la escritura se hace mención a los metros totales, se está
hablando, tanto de los metros interiores de la vivienda o local, como de la parte proporcional de metros
que le corresponden por elementos comunes. En cambio si se habla de metros construidos, solo se refiere
a los metros que ocupa la vivienda o local incluyendo paredes, pilares y huecos no útiles. Por último, si
se habla de metros útiles, se está refiriendo a los metros realmente pisables, es decir, los construidos
menos los ocupados por las paredes, huecos y pilares.
57.- ¿ES CORRECTO PAGAR TODOS LOS GASTOS A PARTES IGUALES?
Lo realmente correcto es pagar en función a la cuota de participación en el inmueble; no obstante es
norma habitual en muchas comunidades el hacerlo por partes estrictamente iguales, lo cual es correcto
siempre y cuando así se haga constar en los estatutos. Recordemos que para que figure en los estatutos
se requiere la unanimidad de los propietarios.
58.- ¿NO UTILIZAR LA VIVIENDA EXIME AL PROPIETARIO DEL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES?
En absoluto; el mayor o menor uso de la vivienda o del local no influye para nada en las obligaciones que
como propietario se tienen de atender los gastos comunes en función de la cuota de participación o de
lo indicado en los estatutos. Lo mismo ocurre con la limpieza, si habitualmente cada propietario se
encarga de limpiar su zona en lugar de contratar a una persona ajena que lo limpie todo, aunque no habite
la vivienda deberá de proceder a su limpieza, por sí, o mediante alguna contratación.
59.- ¿SE PUEDE ACCEDER A UNA COPIA DEL TITULO CONSTITUTIVO?
Se puede acudir al Registro de la Propiedad, o bien solicitar la información al Notario.
60.- ¿SI LA TERRAZA SOLO PUEDE SER UTILIZADA POR UNO DE LOS VECINOS, SE SIGUE
CONSIDERANDO ELEMENTO COMÚN?
Con independencia de que pueda ser utilizada por uno o varios vecinos, la terraza siempre será
considerada elemento común, por lo que su mantenimiento y reparaciones deberán de correr a cargo de
todos los propietarios, salvo en todo caso aquéllas que se pudieran imputar al mal uso del vecino que la
disfruta.
61.- ¿PUEDE ALGUNO DE LOS VECINOS COLOCAR REJAS EN EL EXTERIOR DE LAS VENTANAS
ALEGANDO QUE POR SU SITUACIÓN ES FÁCIL ACCEDER A SU VIVIENDA?
No sin el consentimiento unánime del resto de la comunidad, ya que estamos hablando de la fachada que
es un elemento común; además, este vecino conseguiría el mismo objetivo instalando las rejas en el
interior sin que rompieran la estética de la finca.
62.- ¿CUAL ES LA DIFERENCIA ENTRE OBRAS DE REPARACIÓN ORDINARIAS Y OBRAS DE
REPARACIÓN EXTRAORDINARIAS?
Las obras de reparación ordinarias son las necesarias para reparar los pequeños (o no tan pequeños)
desperfectos ocasionados por el uso normal del inmueble, no necesitando para su reparación la
autorización de la Junta, pudiendo ser financiadas con el fondo de reserva que a tal fin contempla la
nueva legislación.
Las obras extraordinarias son las necesarias para reparar los desperfectos no ocasionados por el uso
habitual; por ejemplo: Reparaciones en la estructura por defectos en la construcción o avanzada edad del
inmueble, daños causados por las inundaciones, etc. A pesar de que son lógicamente necesarias, deben
de ser aprobadas por la Junta.
-30-
63.- ¿QUIEN PAGA LAS OBRAS DE REPARACIÓN?
Los gastos comunes se pagan con arreglo a la cuota de participación de cada propietario, o bien si así
está contemplado en los estatutos, por partes iguales. No obstante, si estamos hablando de obras de
reparación ordinarias, podrán ser sufragadas por el fondo de reserva en caso de que esté suficientemente
dotado.
64.- ¿QUÉ OCURRE SI SIENDO NECESARIA UNA REPARACIÓN EXTRAORDINARIA NO ES
APROBADA POR LA JUNTA?
Una desaprobación a reparar algo necesario en un elemento común sería un acuerdo contrario a lo
establecido en la Ley, por lo que esta actuación sería impugnable ante la autoridad judicial por aquéllos
vecinos que no estuvieran de acuerdo con esta forma de proceder.
65.- SI SE APRUEBA LA PINTURA DE ALGUNOS BIENES COMUNES, ¿QUÉ SE PUEDE HACER SI
EL VECINO DE LOS BAJOS NO ESTÁ DISPUESTO A PAGAR SU PARTE POR INDICAR QUE NO
UTILIZA LAS ZONAS QUE VAN A SER PINTADAS?
Hay que tener muy claro que el hecho de que se utilicen o no ciertos bienes comunes, no afecta para
nada en cuanto a la obligación de pagar la parte que corresponda por la copropiedad. No obstante hay
que asegurarse de que en los estatutos no se exima a este vecino de ciertos pagos, porque cabe tal
posibilidad.
66.- LA JUNTA ACUERDA LA INSTALACIÓN DE UNA ANTENA PARABÓLICA, NO ESTANDO DE
ACUERDO UNO DE LOS VECINOS. ¿QUEDA OBLIGADO A PAGAR SU PARTE PROPORCIONAL?
En este caso nos encontramos con una mejora no necesaria, por lo que si la parte que le corresponde
al vecino disidente es superior al equivalente de tres mensualidades ordinarias, podrá no participar en el
gasto.
No obstante y dado que es un bien cuyo uso sí que se puede individualizar, este vecino no podrá
beneficiarse de la antena, y si cambiase de opinión, debería de correr con todos los gastos que
proporcionalmente le hubieran correspondido inicialmente y los del mantenimiento posterior.
67.- LOS PROPIETARIOS DEL LOCAL DE LA PLANTA BAJA TIENEN INSTALADO UN NEGOCIO.
¿PUEDEN INSTALAR CARTELES EN LA FACHADA?
Generalmente sí porque suele contemplarlo la escritura o los estatutos. En el caso de que ni la escritura
ni los estatutos lo mencionen, necesitaría la autorización de la Junta.
68.- SI UNO DE LOS PISOS ESTÁ ALQUILADO, ¿A QUIÉN HAY QUE RECLAMARLE LOS GASTOS
DE LA COMUNIDAD?
Siempre es el propietario quien responde del pago de los gastos comunes, con independencia de que
tenga algún acuerdo privado con el inquilino y finalmente sea este último quien pague las cuotas.
69.- ¿SE PUEDEN TENER ANIMALES EN UN PISO?
La Ley de Propiedad Horizontal no lo prohíbe expresamente; no obstante, si el tipo de animales que se
tienen en un piso producen olores molestos para los vecinos o ruidos, podrían entrar en una de las
prohibiciones de la Ley o los estatutos, por lo que el vecino en cuestión podría ser advertido y obligado
a rectificar.
70.- ¿Y SI SON ANIMALES SALVAJES?
Además del mismo tratamiento indicado en la respuesta anterior, el propietario de estos animales deberá
de tener los correspondientes certificados internacionales (CITES), si bien este último requisito no sería
suficiente si estos animales producen molestias al vecindario, o simplemente los estatutos prohibieran esta
tenencia.
71.- HASTA HACE POCOS AÑOS, ERA HABITUAL QUE EN LAS TERRAZAS ALGUNOS VECINOS
CRIARAN CONEJOS Y GALLINAS; DE HECHO TODAVÍA HAY ALGÚN CASO. ¿ESTÁ PERMITIDO POR
LA LEY?
En realidad este tipo de actividades están consideradas como insalubres, por lo que en ningún caso
estaría permitido por la legislación actual; además, las ordenanzas municipales suelen prohibir en suelo
urbano los establos, vaquerías, cuadras, corrales, perreras y otros tipos de crías de animales.
72.- ¿EXISTEN DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO PARA LOS CO-PROPIETARIOS DE LA
COMUNIDAD?
No; cualquier propietario es libre de vender su piso o local sin que exista obligación de ofertarlo a los
vecinos de la comunidad. No obstante la nueva ley, lo que sí que indica es que se deberá de comunicar
a la comunidad el cambio de titularidad, y de no hacerlo se incurriría en responsabilidades solidarias con
el nuevo propietario en caso de que éste último no pagase las cuotas de mantenimiento de la comunidad.
Lo que tampoco es posible es vender el piso por separado de los anejos del mismo (por ejemplo del
trastero). En cuanto al garaje se tendría que tener en cuenta si figura como local independiente o no.
-31-
73.- ¿SE PUEDE LIMITAR POR PARTE DE LA COMUNIDAD EL DERECHO A ALQUILAR UN PISO?
Únicamente en cuanto al uso que se le va a dar al piso una vez arrendado. Si se quiere alquilar a alguien
que va a montar una consulta médica y esta actividad está prohibida por los estatutos, evidentemente se
estará limitando la posibilidad de alquilarlo.
74.- ¿PUEDE UN VECINO HACER OBRAS EN SU VIVIENDA O LOCAL SIN PERMISO DE LA
COMUNIDAD?
Para realizar obras en el interior de la vivienda o local, en principio será necesario disponer de la
correspondiente licencia de obras, pero no se requerirá la autorización de la comunidad. Según indica el
artículo 7, El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones
o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de
tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
Por lo tanto, básicamente cabe hacer dos cosas: Solicitar el permiso de obras al Ayuntamiento y realizar
la comunicación al presidente de la comunidad.
75.- SI UN PISO O LOCAL ESTÁ MAL CONSTRUIDO ¿QUÉ PLAZO EXISTE PARA DEMANDAR AL
CONSTRUCTOR?
Este tema no lo contempla la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que cabría acudir a la normativa del
Código Civil; concretamente cabría consultar los artículos 1484 a 1490, y los 1091, 1101 y 1258.
La prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción será
ésta de 15 años según el artículo 1964 del citado Código Civil.
Abundando en la definición, si existe ruina del edificio, el contratista responde de los daños y perjuicios
si la causa han sido los vicios de la construcción; la responsabilidad es compartida por el arquitecto, y en
estos casos la prescripción es de 10 años.
76.- SI POR LA ACTUACIÓN DE UN INQUILINO SE HAN PRODUCIDO DAÑOS EN LOS ELEMENTOS
COMUNES DE LA COMUNIDAD, ¿A QUIEN HAY QUE RECLAMAR?
Al igual que ocurre con las cuotas de los gastos comunes, el responsable ante la comunidad es el
propietario quien deberá observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los
demás titulares, y responder ante éstos de las infracciones cometidas por el que ocupe su piso, sin
perjuicio de las acciones directas que procedan. Es por ello que quien arrienda un piso o local, se curaría
en salud si suscribiese un buen seguro de responsabilidad civil.
77.- SI EL BALCÓN Y LA PARTE DE LA FACHADA DE UNO DE LOS VECINOS ESTÁ DAÑADA Y DEBE
REPARARSE ¿QUIÉN CORRE CON LOS GASTOS?.
Los gastos de la fachada claramente irán a cargo de la comunidad; los del balcón cabría distinguir si nos
estamos refiriendo a la parte exterior en cuyo caso es un elemento común de cuya reparación se ha de
hacer cargo la comunidad, o bien de la parte interior, en cuyo caso los gastos corren a cargo del
propietario.
78.- PARA PROCEDER AL CIERRE DE UN BALCÓN O GALERÍA ¿SE NECESITA LA AUTORIZACIÓN
DE LA COMUNIDAD?
Volvemos a los bienes comunes; cualquier modificación que
afecte aunque sea solo estéticamente a la fachada,
requerirá la aprobación unánime de la comunidad.
79.- ¿SE PUEDE PROHIBIR AL PROPIETARIO O
INQUILINO EL USO DE LA VIVIENDA?
La antigua Ley ya contemplaba la posibilidad de prohibir el
uso de la vivienda por un tiempo no superior a dos años si
se realizaban actividades molestas, insalubres, etc. Con la
nueva legislación, no solo se mantiene esta posibilidad, sino
que se ha ampliado el plazo a tres años, y en caso de
tratarse de un inquilino, puede acabar definitivamente con su
derecho de uso (este último punto también lo contemplaba
la legislación anterior).
80.- ¿QUÉ ES EL ARBITRAJE DE CONSUMO?
El Arbitraje de consumo es un procedimiento extrajudicial
que permite la posibilidad de resolver los conflictos surgidos
entre consumidores y empresarios, y que está regulado por
el Real Decreto 636/93 del 3 de mayo. Los conflictos se
resuelven mediante Laudos que tienen carácter vinculante
para las partes y producen efectos idénticos a las sentencias
firmes, se caracterizan además por una mayor agilidad y ser
gratuitos.
-32-
81.- ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS ACOGERSE AL SISTEMA DE ARBITRAJE DE
CONSUMO?
Sí que puede previo acuerdo aceptado por la comunidad. No se necesita la contratación de abogado ni
procurador, y puede ser representada la comunidad por el presidente, o en caso de acuerdo de la junta,
por el secretario, administrador, o el vecino que se decida.
Ante cualquier duda al respecto se puede acudir a la O.M.I.C., Oficina Municipal de Información al
Consumidor.
En Ontinyent: 96 291 61 18 Edifici PROP.
-33-
PARA TERMINAR, UNOS CONSEJOS PARA EL BUEN FUNCIONAMIENTO DE LA
COMUNIDAD:
Antes de comprar una vivienda siempre conviene tomar algunas precauciones. Si la vivienda es nueva,
averiguar cuales son las posibles cargas o gravámenes que esta pueda tener, entre los que cabría
destacar hipotecas o embargos al constructor. Si la vivienda a adquirir es usada, cabe realizar las mismas
comprobaciones, y además solicitar una certificación al antiguo propietario de que se encuentra al día en
las deudas de la comunidad. Esta certificación se acompañará a la escritura y le garantizará que la
comunidad no le reclamará deudas anteriores cuando la vivienda sea suya.
Hay que tener la escritura de la vivienda y la escritura de la declaración de obra nueva, en la que se
reflejan las condiciones que regulan la comunidad, y los estatutos en muchos casos.
Si se trata de un inmueble nuevo y todavía no se ha constituido la comunidad, hay que ponerse de
acuerdo con el resto de co-propietarios y constituirla, nombrando además los cargos que sean necesarios
de presidente, secretario, administrador, etc.
Si ya se dispone de estatutos, es conveniente revisarlos en una primera Junta y modificarlos si se cree
conveniente, para lo cual se requerirá la total unanimidad de los propietarios.
Como ya he indicado antes en otro punto del libro, mi recomendación es que se contrate a un
administrador profesional que podrá encargarse de muchas cosas que de otro modo podrían resultar más
problemáticas.
Legalizar cuanto antes el libro de actas ante el Registrador de la Propiedad que corresponda por razón
del domicilio del inmueble, así como solicitar el nif ante la Delegación de Hacienda y abrir posteriormente
una cuenta bancaria para el control de la tesorería. Es recomendable que todos los cobros y pagos se
realicen a través de la cuenta bancaria y no utilizar la cuenta de caja que siempre puede resultar más
problemática a la hora de dar cuentas.
Es indispensable contratar un buen seguro que cubra al menos la responsabilidad civil de la comunidad,
pero conviene que además sea más amplio y cubra otros servicios. A tal efecto existen seguros
especializados para las comunidades de propietarios.
Aunque el Libro del edificio no es obligatorio (salvo en Cataluña), mi consejo es que se disponga de él,
así como con un libro, o anexo al anterior en el que se detallen claramente todas aquellas normas de
régimen interior que se hayan establecido.
Todas las facturas de reparación y mantenimiento conviene exigirlas con iva; será el único modo de poder
reclamar posteriormente posibles incidencias.
No es obligatorio llevar una contabilidad, pero puede ser interesante, aunque si como he indicado antes
se utiliza la cuenta bancaria para todas las transacciones, los propios extractos bancarios nos servirán
de soporte contable.
Conviene actuar de inmediato contra la morosidad, aprovechando los cambios positivos que la nueva
legislación aplica al respecto. No conviene que se acumulen deudas importantes.
-34-
SEGUNDA PARTE
LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
“Somos gente extraña. Nos pasamos la vida haciendo cosas que detestamos
con objeto de ganar dinero para comprar cosas que no necesitamos e
impresionar a personas que no nos caen bien”.
LAURENCE J. PETER
-35-
ARRENDADOR VERSUS ARRENDATARIO:
Entre el arrendador, persona que da en arrendamiento alguna cosa a cambio de un precio periódico y el
arrendatario, persona que toma o tiene una cosa en arriendo, siempre ha existido un enfrentamiento.
Enfrentamiento que en numerosas ocasiones ha
sido ocasionado más bien por el intervencionismo
del Estado en la redacción de ciertas leyes, que si
bien quizás en su momento tenían su justificación,
la perpetuación en el tiempo de normas caducas
ha producido innumerables situaciones injustas.
Ya en 1920 llama la atención el título del real
decreto de 21 de junio:
ARRENDAMIENTO DE COSAS.-(Reglamentación
de los contratos de arriendo de fincas urbanas).Real Decreto 21 de junio estableciendo normas
extraordinarias para resolver el problema de la
vivienda en las capitales de provincia y
poblaciones de más de 20.000 almas, á cuyo fin se
declara obligatoria la prórroga de los actuales
contratos, se autoriza la reducción de los precios
excesivos de alquiler, se crea un Tribunal especial
para conocer los desahucios y de las cuestiones
entre propietarios é inquilinos, etc. etc.
Este tipo de legislaciones intervencionistas son las
que claramente han podido ir perjudicando las
relaciones entre inquilinos y propietarios; al fin y al
cabo, y al menos hoy en día desde otra
perspectiva así se ve, el arrendamiento debe de
ser un libre mercado en el cual prevalezcan los
acuerdos de ambas partes. A estas alturas
parecería increíble que surgiera otra Ley o
normativa que obligara a los propietarios a reducir
precios de alquileres, o a prorrogar
obligatoriamente sus contratos con los inquilinos
(digo que parecería increíble, no imposible).
Cierto es que los tiempos que corren no son los
mismos y que un cierto intervencionismo haya
podido ser necesario en algún momento para evitar abusos.
Con la última Ley sobre arrendamientos urbanos, concretamente la Ley 29/1994 de 24 de noviembre que
entró en vigor en 1995, se ha avanzado mucho en lo referente a los arrendamientos y por lo tanto en la
relación entre arrendadores y arrendatarios. Ha solucionado algunos de los problemas que parecían
eternos en cuanto a las rentas antiguas que obligaban a propietarios a tener arrendados locales y
viviendas a precios de risa y además hacerse cargo del mantenimiento de los edificios, con lo cual en no
pocas ocasiones, no solo de nada les servía tener un patrimonio, indisponible por otro lado, sino que les
costaba dinero del bolsillo. Por una parte con los alquileres que cobraban no cubrían gastos si surgían
reparaciones importantes (cuestión por otro lado lógica dada la edad que estaban alcanzando ciertos
inmuebles), y por otro lado si estaban obligados a declarar en el Impuesto sobre el Patrimonio, además
tenían que pagar por cosas que en cierto modo no eran suyas, porque ¿cómo plantearse el vender estos
inmuebles?. Si se vendían trasladaban la carga o servidumbre del inquilino al nuevo propietario, y nadie
en su sano juicio iba a arrastrar tales cargas comprando algo a lo cual no le iba a sacar ningún partido.
Por otra parte, aquéllos propietarios de inmuebles vacíos que tenían la suerte de no haber quedado
atrapados por un inquilino de renta antigua, no se atrevían a alquilar sus bienes en vista de tan desastrosa
legislación. Todo ello ha ido acarreando cambios a “salto de mata” en las Leyes (aunque lo cierto es que
ha habido pocas modificaciones a lo largo del tiempo) que han servido de bien poco.
Ya en la última Ley en vigor, sobre la que va a tratar esta segunda parte del libro, se han introducido
mejoras sensatas. Cierto es que no llueve a gusto de todos y al final la sequía se deja notar en ambas
partes, la del arrendador y la del arrendatario, pero podría decirse que se ha conseguido un mínimo de
consenso que permitirá la convivencia entre estos dos sectores de la población de forma más pacífica.
La Nueva Ley separa claramente los alquileres de vivienda de los alquileres para uso distinto al de
vivienda, siendo más conservador el primero que impide hasta cierto punto hacer contratos de alquiler
para breves periodos de tiempo, salvo ciertos supuestos.
...
¿ALQUILAR O COMPRAR?
Si se analizan todos los pros y contras de adquirir una vivienda o por el contrario de proceder a vivir de
alquiler, lo cierto es que (al menos desde el punto de vista financiero) alquilar la vivienda puede ser más
rentable que comprarla, aunque fiscalmente la compra sigue estando favorecida en contra del alquiler.
Con independencia de todo, lo cierto es que los españoles tenemos un sentido de la propiedad bastante
-36-
elevado y de ahí que generalmente queramos disponer de una casa en propiedad en lugar de vivir de
alquiler como ocurre en otros muchos países.
DEMANDA ACTUAL DE VIVIENDA:
Según la consultora TECNIGRAMA, en un estudio publicado en CINCO DÍAS el 19 de febrero de 1999,
la mayor parte de la DEMANDA DE VIVIENDA es, bien de reposición, o bien de gente que quiere dejar
de vivir de alquiler para comprar un piso. La distribución es la siguiente:
•
El 34% reside en una vivienda de su propiedad o alquilada.
•
El 30% vive con sus familiares y son generalmente jóvenes que aún no se han independizado.
En cuanto al tamaño de la casa, las cifras son:
•
El 52,8% habita en una casa con tres dormitorios
•
El 18,3% lo hace en una de cuatro dormitorios
•
El 17% de los casos, en una de dos dormitorios
•
El 8,7% tiene un solo dormitorio
•
El 2,5% cuenta con más de cuatro dormitorios
•
El 74,3% tiene sólo un cuarto de baño
•
El 15,6% dispone de un baño principal y un aseo
•
El 5,5% cuenta con dos cuartos de baño
•
El 0,2% tiene dos cuartos de baño más un aseo.
Y entre los que eligen la opción del alquiler:
•
El 64% reside actualmente en una vivienda alquilada
•
El 30% de la demanda vive con su familia
•
El 6% tiene ya una vivienda en propiedad
De los que en este momento son inquilinos, las rentas que están pagando son las siguientes:
•
El 32% paga al mes entre 50.000 y 75.000 pesetas
•
El 13% entre 75.000 y 100.000 pesetas
•
El 11,8% entre 35.000 y 50.000 pesetas
•
El 10% paga menos de 35.000 pesetas
•
El 5,5% más de 100.000 pesetas al mes
El perfil tipo del actual demandante de vivienda en propiedad es casado, entre 20 y 34 años, vive en un
piso con tres dormitorios y un cuarto de baño, se fija en las vallas publicitarias y acude a la propia obra
a interesarse.
El perfil del demandante de vivienda en alquiler es soltero, entre 25 y 34 años, reside actualmente en un
piso de alquiler por el que paga hasta 75.000 pesetas, su motivo esencial de cambio es la mejora.
Estos perfiles corresponden a dos encuestas realizadas por la consultora inmobiliaria Tecnigrama, que,
en el caso de la demanda de compra, se refiere a toda España, y en la de alquiler, a Madrid y Barcelona
y sus respectivas áreas metropolitanas. En total se han realizado 30.000 entrevistas.
Según esta consultora, hay dos conclusiones importantes que se deducen de las entrevistas realizadas:
Se reduce el tamaño de la vivienda demandada y se prevé un descenso de la demanda en los próximo
años, y de forma ostensible, a partir del año 2000, porque muchos compradores han adelantado su
intención de compra y los que quedan se verán frenados por la subida de precios. La mayor parte de la
demanda de alquileres es transitoria, ya que, con los bajos tipos de interés y mientras no haya subidas
de precio de venta excesivas, casi todos están optando por la compra.
El estudio establece una comparación entre los rasgos más destacables de los que tienen la intención de
comprar y de los que se inclinan por el alquiler:
•
Los demandantes de alquiler residen fundamentalmente en una vivienda alquilada y, en menor
medida, con su familia, mientras que los de compra están más repartidos y en proporciones
similares entre los que ya son propietarios, los que residen con sus padres y los que están
alquilados.
•
La demanda de compra es básicamente de primer acceso a la propiedad, mientras que la de
alquiler lo que busca es un lugar mejor del que gozan y, en menor medida, de jóvenes que lo que
buscan es independizarse de los padres.
•
La vivienda que necesitan los demandantes de compra es superior en tamaño y dotaciones a la
de los alquilados, algo lógico, al disponer de mayores recursos económicos y, generalmente, de
necesidades superiores al tener una familia mayor. Así, la vivienda tipo más demandada por los
primeros es de tres dormitorios, dos cuartos de baño, una superficie entre 90 y 110 metros útiles
y con plaza de garaje. La demanda de alquiler se centra en los dos o tres dormitorios, un baño,
y entre 50 y 70 metros útiles.
•
Los demandantes de alquiler, como es de esperar, son algo más jóvenes que los de compra y
están solteros en una proporción mayor, frente a la mayoría de casados en el caso de la compra.
En concreto, el 53% de los primeros está soltero, mientras que, en el segundo caso, este
porcentaje baja hasta el 46%.
•
En cuanto a los compradores de vivienda, la mayor parte de ellos elige como método de
búsqueda e información las vallas publicitarias y las casetas de información de las promociones
en obra, siempre que se trate de vivienda nueva. En concreto, uno de cada tres lo considera el
canal más eficaz. Los anuncios de prensa son utilizados por el 29% de los encuestados. Por lo
que respecta a los intermediarios, sus servicios sólo son requeridos por uno de cada diez
compradores. Son muy pocos también los que recurren a otros medios de comunicación, como
-37-
la radio, para buscar un piso: el 4'75%.Y los que utilizan a sus amigos y el famoso boca a boca
representan el 5'7% del total.
EL PATRÓN DE CONSUMO SEGÚN CAIXA CATALUNYA:
Un estudio realizado por Caixa Catalunya evidencia que las familias españolas tienen unos hábitos de
consumo distintos a los de otros países de la OCDE.
Uno de los ejemplos más claros de esta diferencia es precisamente el gasto en vivienda: mientras que
OTROS (26,10%)
ALIMENTOS (19,70%)
VESTIDOS (7,60%)
OCIO (6,60%)
TRANSPORTE (15,40%)
VIVIENDA (13,20%)
AJUAR (6,30%)
SANIDAD (5,10%)
para las familias europeas esta partida es prioritaria, los consumidores españoles la sitúan en cuarto lugar
en el consumo total. Los países estudiados han sido España, Alemania, Francia, Gran Bretaña, Italia,
Canadá, Estados Unidos y Japón.
Este informe aporta, además, otras conclusiones interesantes que demuestran que el patrón de consumo
de las familias españolas ha tendido a acentuar sus diferencias con respecto al de otros países. Con el
paso de los años, a medida que la renta disponible aumenta, el peso de los alimentos en el consumo total
disminuye. Este es un proceso lógico, dado que cuanto mayor es el nivel de vida, la gente tiende a
consumir más otro tipo de bienes de necesidad secundaria además de los alimentos que son los básicos
(ver a continuación “LAS NECESIDADES SEGÚN MASLOW”). Pero curiosamente, mientras los otros
países empiezan a ganar peso de forma considerable en el gasto de vivienda, las familias españolas
tienden a concentrar su consumo en transportes y comunicaciones y en otros bienes y servicios, entre
los que destacan el gasto en restaurantes y/o en viajes, hasta el punto de que el consumo de otros bienes
y servicios pasó de representar el 14,2% en 1970 al 26,1% en 1995, frente al 15'3%en otros países de
la OCDE. Mientras el peso del gasto en vivienda en España era del 13'2%, en el resto de países
estudiados, era del 21,1%.
Según el estudio, los factores que podrían representar esta divergencia en la estructura del consumo son
varios. Por una parte, los factores climáticos contribuirían a explicar un menor gasto en elementos como
la calefacción y el alumbrado en España, que se incluyen dentro de la partida de vivienda. También
existen factores culturales. Pero seguramente el gran detonante ha sido la incorporación de la mujer al
mercado de trabajo, que ha sido especialmente notable en España: la tasa de actividad femenina ha
pasado del 34% en 1980 al 48% en 1998. Esto ha permitido un aumento de la renta disponible que ha
provocado un gran cambio en las costumbres familiares: ha aumentado el número de automóviles por
familia, se tiende a comer más fuera de casa, las vacaciones en el extranjero son más habituales, etc.
Por lo que se refiere a lo que puede haber ocurrido entre 1995 y la actualidad, no parece que la situación
haya cambiado demasiado. Por ejemplo: el número de matriculaciones muestra un dinamismo notable
(en julio de 1999 ha habido un récord en las cifras nacionales de matriculación de turismos). Aunque
también debe tenerse en cuenta que el mercado de vivienda está en un buen momento: el sector de la
construcción se recupera y existe una notable demanda de vivienda, a causa de los bajos tipos de interés
y la creación de empleo.
LAS NECESIDADES SEGÚN MASLOW:
Ya incluimos este capítulo en nuestra publicación sobre calidad y márketing, en relación con las
necesidades del consumidor, Y lo incluimos también en nuestro MANUAL DE NEGOCIACIÓN BANCARIA;
no obstante por su interés y por su relación con este capítulo, he creído conveniente repetir su inclusión.
Según Maslow, las necesidades siguen los siguientes estadios:
Necesidades fisiológicas
<
Necesidades de seguridad
<
-38-
<
<
<
Necesidades sociales (amor, ser aceptado por los demás, etc.)
Autoestima, confianza en uno mismo, status social, etc.
Autorrealización, desarrollo continuo de la personalidad...
Además de esta clasificación, existe una jerarquía entre ellas, es decir, una persona no tendrá necesidad
de una categoría mientras no haya satisfecha la categoría anterior.
El ser humano nunca está satisfecho totalmente, únicamente de modo relativo, por etapas. En el momento
una necesidad queda satisfecha, automáticamente surge una superior.
Las primeras y básicas, son las fisiológicas. El ser humano buscará ante todo satisfacer sus necesidades
fisiológicas (comer, beber...), mientras estas necesidades no las tenga cubiertas, ni siquiera pensará en
NECESIDADES SEGÚN MASLOW
AUTORREALIZACIÓN
AUTOESTIMA
SOCIALES
DE SEGURIDAD
FISIOLÓGICAS
las de nivel superior (seguridad, sociales, autoestima, autorrealización). Ahora bien, en el mismo momento
en que tenga cubierto el primer nivel de necesidad (fisiológico), aspirará a tener seguridad, con lo cual le
surgen nuevas necesidades.
Cuando las necesidades fisiológicas y de seguridad ya están aceptablemente cubiertas, es cuando surgen
las sociales, el ser humano necesita amor y reconocimiento (en este apartado, es muy importante tener
en cuenta que amor no es igual a sexo, el sexo está considerado como una necesidad fisiológica y forma
parte del primer estadio de necesidades).
Siguiendo con esta teoría, cuando las necesidades de amor y estima están cubiertas, es cuando surgen
las de la propia estima, que a su vez se distinguirían en dos partes, la primera incluye necesidades tales
como logro, adecuación, independencia, libertad..., y en una segunda parte más elevada que la primera,
la fama, el prestigio, el dominio, reconocimiento, atención, apreciación, importancia... Por último llega la
autorrealización, llegar a cuanto uno es capaz de conseguir. Aquello que un hombre es capaz de ser,
debe llegar a serlo.
Estas jerarquías no son totalmente rígidas, por lo que algunas personas anteponen por ejemplo la
necesidad de autorrealización a las de amor.
En una edición de 1945 del libro TRATADO DE ECONOMÍA del Dr. Ricardo Espejo de Hinojosa, cuya
primera edición se realizó en 1920, ya hacía mención a esta jerarquía de las necesidades humanas. No
obstante, en este caso no mencionaba a MASLOW,
sino a BASTIAT. El enfoque es muy similar, aunque por su peculiar punto de vista y la forma de
expresarlo, he creído interesante transcribir este capítulo a continuación tal y como se encuentra en la
décima edición de este tratado de economía:
5. Lo ilimitado y limitado de las necesidades humanas.- Las necesidades son ilimitadas
en número, porque, como decía Bastiat, “apenas el hombre se viste, ya quiere tener una
casa; tiene una casa, ya quiere adornarla; satisface las exigencias de su cuerpo, y el
-39-
estudio, la ciencia y el arte abren a sus aspiraciones un campo ilimitado”.1
Mas este carácter ilimitado de las necesidades recae, principalmente, en aquéllas que
hemos llamado de civilización. Los pueblos, como los individuos, sienten en un principio
pocas necesidades (alimentos, vestidos, etcétera), pero a medida que van progresando,
van sintiendo necesidades de otro orden, al extremo que, como se ha dicho, “civilizar a
un pueblo no es otra cosa sino hacerle sentir nuevas necesidades” 2. Así se observa
cómo los salvajes de África no sienten las mismas necesidades que los hombres
civilizados de Europa, ni nuestros antepasados pudieron sentir la necesidad, por ejemplo,
de viajar en ferrocarril o en automóvil, como la sentimos nosotros, sencillamente porque
en tiempos atrás se desconocían estos medios de locomoción.
Las necesidades, pues, se multiplican y llegan a ser ilimitadas en número, cuando la
civilización y el progreso encuentran un medio hábil de satisfacerlas.
Las necesidades son limitadas en capacidad, porque, consideradas cuantitativamente,
han de tener siempre un límite impuesto por la misma naturaleza. Así, por ejemplo, el
gastrónomo 3 ingerirá sólo aquélla cantidad de alimentos que le permita su capacidad
abdominal; el beodo podrá abusar del vino o de los licores, pero llegará un momento en
que la saciedad le marque un límite a sus excesos. Es decir, que una necesidad, cuanto
más fisiológica sea, tardará menos en satisfacerse o en quedar al menos amortiguada.
Por el contrario, cuando una necesidad no reviste tal carácter fisiológico o interno,
entonces tardará más en ser satisfecha. Ejemplo de ello lo encontramos en el avaro,
cuya sed de riquezas será difícil de satisfacer, aunque sí podrá amortiguarse a medida
que vaya aumentando sus tesoros.
Las necesidades pueden ser también substitutivas, en el sentido de que las cosas que
sirven para satisfacerlas puedan fácilmente reemplazarse las unas por las otras; ejemplo:
el carro podremos substituirlo por el automóvil para salvar las distancias; el vino lo
podemos substituir por el café, el orden a la templanza, etc. De igual suerte, podrán ser
las necesidades complementarias, desde el momento que no puede servirnos una cosa
sin la otra que le sirve de complemento; ejemplo: el tintero sin la pluma; el carro sin el
animal que lo arrastre, etc. También se dice que las necesidades son variables, pues los
gustos cambian; así los jóvenes en nuestros días suelen preferir los deportes al piano,
el cine al teatro, etc.
RESUMEN
Siendo el hombre un ser de necesidades, ha de buscar el medio a propósito para satisfacerlas, el cual
lo encuentra en la naturaleza, que le ofrece, unas veces, dones gratuitos como el terreno que pisa, el aire
que respira, la luz solar con que distingue los objetos.; pero otras veces necesitará realizar algún esfuerzo
o trabajo si quiere satisfacer otras múltiples necesidades, como el comer, vestir, instruirse, etc.
Por necesidades humanas se entiende: Aquéllas sensaciones que nuestra naturaleza experimenta y para
saciar las cuales ha de recurrirse al medio exterior que nos rodea.
Las necesidades se clasifican en dos grandes grupos: de existencia o fisiológicas y de civilización4. Las
primeras se refieren a la alimentación, al vestido, a la habitación y a la higiene; y las segundas, son
múltiples y afectan a la religión, la instrucción, el arte el recreo, los medios de comunicación y transporte,
etc.
También se clasifican las necesidades en individuales y generales, materiales e inmateriales; cuyos
enunciados respectivos indican claramente su objeto.
Se consideran como elementos de las necesidades humanas: la imitación, el hábito y la herencia.
Por medio de la imitación se propagan las necesidades, sobre todo cuando las cosas de que se trate
están al alcance de todas las fortunas. Por medio del hábito se arraigan las necesidades al extremo de
constituir una segunda naturaleza. Y por medio de la herencia o memoria de la especie, se van
agudizando los sentidos y se exige en el orden económico cosas que en un principio eran baladíes o
1
Harmonies économiques, cap.II
2
Charles Gide. Economie politique
3
Es curioso observar como el término gastrónomo aquí parece empleado como alguien que abusa de la
comida. Según el diccionario, el gastrónomo es la persona entendida en el arte de la gastronomía, la cual por
norma, dudo que llegara a ingerir toda la capacidad de alimentos que le permita su capacidad abdominal, cuestión
más relacionada con la gula que con la gastronomía.
4
MASLOW realiza como he dicho antes una diferenciación mayor, distinguiendo entre necesidades
fisiológicas, de seguridad, sociales, autoestima y autorrealización, pero véase no obstante la similitud entre una y
otra teoría que seguro que tienen orígenes muy parecidos.
-40-
insignificantes.
Las necesidades humanas presentan un doble carácter: son ilimitadas en número, porque el hombre,
satisfecha la necesidad del alimento, siente la del vestido, de la habitación, el recreo, etc.
Las necesidades son limitadas en capacidad, por ser limitada nuestra naturaleza en el orden fisiológico.
Así, el comer y el beber hallan como límite la capacidad abdominal o del vientre.
--Después de este inciso en el manual, seguiré con el tema que nos ocupa.
La caída de los tipos de interés, ¿y por qué no decirlo?, la próxima desaparición de la peseta y su relación
con el dinero negro, han provocado un verdadero boom inmobiliario. La inversión inmobiliaria ha subido
al menos un 8% desde julio de 1998 a julio de 1999.
Desde el punto de vista del inversor, alquilar supone poder obtener rentas muy superiores a las que se
consiguen con los actuales tipos de interés. Desde el punto de vista del inquilino, alquilar supone
aprovechar la rebaja actual en el precio de los alquileres que están subiendo por debajo del IPC anual,
no comprando ahora que parece que están subiendo los precios de vivienda.
Así y todo, el mercado de alquiler sigue sin estar en su pleno apogeo en España; la oferta no parece
suficiente a pesar de la nueva normativa que ha suavizado como antes decía las relaciones entre
inquilinos y propietarios. El tratamiento fiscal tampoco puede decirse que favorezca la balanza en favor
de los alquileres, ya que con la última reforma ha desaparecido la deducción por alquiler de vivienda. En
cuanto a la deducción por adquisición de vivienda, se ha modificado notablemente, pero sigue existiendo,
con lo cual se pude asegurar que fiscalmente se prima la adquisición de la vivienda en perjuicio de la
opción del alquiler.
Lo cierto es que frente a la compra de una vivienda de precio medio-alto que supone un endeudamiento
importante a muy largo plazo, a pesar de las diferencias fiscales, puede resultar más interesante alquilar
la vivienda; ello da también una mayor movilidad, en contra de la atadura que supone comprar una casa
“para toda la vida”. Con el alquiler de vivienda, teniendo en cuenta que “ata” al propietario durante un
plazo mínimo de cinco años, pero el inquilino puede rescindir el contrato por anualidades si así se ha
hecho constar en el contrato, se dispone de la posibilidad de cambiar de vivienda sin realizar nuevas
inversiones.
PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA5
NUEVA
USADA
IV trimestre 1994
120
94,8
I trimestre 1995
121,9
95,8
II trimestre 1995
122,9
96,5
III trimestre 1995
123,9
97,8
IV trimestre 1995
124,8
98,1
I trimestre 1996
123,7
98,2
II trimestre 1996
124,6
98,8
III trimestre 1996
125,3
99,1
IV trimestre 1996
125,6
99,8
I trimestre 1997
127,3
100,8
II trimestre 1997
128,6
101,4
III trimestre 1997
128,5
102,2
IV trimestre 1997
129,1
102,9
I trimestre 1998
129,9
104
II trimestre 1998
130,8
105,1
III trimestre 1998
134,1
106,4
IV trimestre 1998
137,2
108,2
I trimestre 1999
139,7
110,2
II trimestre 1999
143,7
113,3
5
Fuente: TINSA Tasaciones Inmobiliarias SA - Precios en miles de pesetas por metro cuadrado
CUOTA MENSUAL POR MILLÓN EN UNA HIPOTECA SEGÚN TIPO DE INTERÉS Y DURACIÓN:
Tipo i.
5 años
10 años
12 años
15 años
20 años
25 años
30 años
4%
18417
10125
8755
7397
6060
5279
4775
4,25%
18530
10244
8877
7523
6192
5418
4920
4,5%
18643
10364
9000
7650
6326
5559
5067
4,75%
18757
10485
9124
7778
6462
5702
5217
5,00%
18871
10607
9249
7908
6600
5846
5369
5,25%
18986
10729
9375
8039
6738
5993
5523
5,5%
19101
10853
9502
8171
6879
6141
5678
5,75%
19217
10977
9630
8304
7021
6292
5836
6%
19333
11102
9759
8439
7164
6444
5996
6,25%
19450
11228
9888
8574
7309
6597
6158
6,5%
19567
11355
10019
8711
7456
6753
6321
6,75%
19684
11482
10151
8849
7604
6910
6486
7%
19802
11611
10284
8988
7753
7068
6654
7,25%
19920
11740
10418
9129
7904
7229
6822
7,5%
20038
11870
10552
9270
8056
7390
6993
-41-
LA DESCONFIANZA DEL PROPIETARIO:
Una cosa parece clara, y es que a pesar de que en el momento de escribir este libro, la nueva Ley de
arrendamientos urbanos ya está en vigor cuatro años y medio, los propietarios siguen siendo reacios (o
desconfiados) a alquilar. Dicen que el gato escaldado, con agua fría tiene bastante; con la nueva ley
parece que el agua se ha enfriado, pero el propietario (el gato) después de tanto disgusto, no acaba de
tenerlo claro. Según los expertos, estamos en un buen momento para alquilar, porque es difícil hoy en día
encontrar inversiones sin riesgo con una rentabilidad superior al 2%, además de las ganancias por
plusvalías que se pueden obtener a medio plazo dada la tendencia alcista de los precios de las viviendas.
El riesgo es el que se ha indicado antes: que la ley permite al inquilino (en casos de viviendas)
permanecer hasta cinco años sin que el propietario pueda rescindir el contrato, salvo casos de impago
y alguna otra excepción.
Las estadísticas indican un retroceso en los porcentajes de alquiler de vivienda en favor de las viviendas
en propiedad según puede apreciarse en los porcentajes del gráfico.6
TRATAMIENTO FISCAL DE LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA PARA 1999:
Con efectos desde el uno de enero de 1999, el tratamiento fiscal de deducción por adquisición de vivienda
habitual ha cambiado considerablemente con respecto al régimen anterior, a la vez que ha desaparecido
la ventaja fiscal que para ciertas rentas tenía el alquiler de vivienda. Dado que no es el objeto de este
manual, resumiré brevemente la nueva normativa sin entrar en demasiados detalles:
•
De forma general, los contribuyentes que compren una vivienda podrán deducirse el 15% de las
cantidades abonadas al comprarla o al rehabilitarla, siendo la base máxima de la deducción la
de 1.500.000 pesetas anuales.
•
Si el contribuyente para la compra de la vivienda ha solicitado un crédito hipotecario por importe
superior al 50% del valor de compra o reforma de la misma (o por más del 50% del valor de
compra de la actual y de la venta de la anterior), y de éste no se amortiza más del 40% del capital
en los tres primeros años, los porcentajes de deducción aumentan en los dos primeros años al
25% para las primeras 750.000 pesetas y al 15% sobre las 750.000 pesetas restantes. Y en los
años siguientes, el 20% para las primeras 750.000 pesetas y el 15% para las siguientes.
•
Si la vivienda que se adquiere no es la primera, sino la segunda o sucesivas, y ésta además
hubiera disfrutado ya de deducciones, el sujeto pasivo no podrá seguir deduciéndose por este
6
Fuente: OCU - COMPRA MAESTRA
-42-
concepto en tanto que las cantidades invertidas en la última no sean superiores a las colocadas
en las anteriores, en la medida en que éstas hubieran sido objeto de deducción.
LAS RETENCIONES DE LOS ALQUILERES:
Hasta 1998; concretamente hasta el 15 de febrero de ese año, no existía obligación alguna de realizar
retenciones a los alquileres. A partir de esa fecha y hasta el 31 de diciembre del mismo año, la retención
que se estableció fue del 15%; retención que deja de cobrar el propietario a cuenta de su renta y que debe
de ingresar el inquilino, generalmente de forma trimestral a Hacienda.
La retención pasó a ser del 18% a partir del 1 de enero de 1999. El 18% se ha de aplicar a todos los
conceptos que satisface el arrendatario incluyendo luz, agua y otros gastos si son repercutidos junto con
la mensualidad del alquiler. No se realizará retención sobre el 16% del IVA.
El alquiler de vivienda, además de estar exento de IVA, lo está también de la obligación de retener. Los
particulares (personas físicas que no tienen a efectos de IRPF la consideración de empresarios o
profesionales) y los empresarios o profesionales, cuando las rentas no sean satisfechas en el ejercicio
de su actividad, sino para sus fines particulares, no están obligados a practicar retenciones o ingresos a
cuenta respecto a los rendimientos de arrendamientos inmuebles urbanos que satisfagan (DGT 20-3-98).
Tampoco existe obligación de retener en los siguientes casos:
•
Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen las 150.000
pesetas (incluyendo el iva)
•
Cuando el arrendador esté obligado a tributar por alguno de los epígrafes del grupo 861 del IAE,
no resultando cuota cero7.
•
También quedan exentos los arrendamientos financieros (leasing)
NATURALEZA URBANA:
La Ley 39/1998 (Ley de Haciendas Locales en su artículo 62) diferencia entre suelo y edificación y
determina cuándo el suelo es de naturaleza urbana y cuando la construcción. Como quiera que el suelo
no edificado no va a ser objeto nunca de la imputación de la renta, interesa determinar cuándo las
construcciones tienen naturaleza urbana. Se incluyen entre las construcciones urbanas las no calificadas
expresamente como de naturaleza rústica. La misma Ley 39/1998 (artículo 63) define como
construcciones rústicas los edificios e instalaciones de carácter agrario que, situados en los terrenos de
naturaleza rústica, sean indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas o forestales. Se
puede por lo tanto considerar que cualquier otro tipo de construcción tendría la calificación de urbana.
DIFERENTES LEGISLACIONES:
Con anterioridad a 1985, las condiciones de los alquileres estaban reguladas por la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964. Posteriormente el “Decreto Boyer” introdujo modificaciones aplicables
a partir de 1985. Los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 (fecha en que entró en
vigor el citado Decreto Boyer8) tenían rentas forzadamente bajas y estaban sujetos a prórroga forzosa.
Aunque en el contrato se indicase una fecha de finalización, esta no resultaba legal (lo cual es absurdo
porque muchos propietarios firmaron contratos de este tipo “asesorados” por intermediarios poco
profesionales que los ataron durante larguísimos años a unos alquileres ridículos.). Lo peor de todo es
que la atadura no finalizaba ni siquiera con el fallecimiento del inquilino porque los derechos se
eternizaban con sus familiares.
Estos contratos absurdos acogidos a una legislación injusta se pueden dividir en dos grandes bloques:
•
Contratos anteriores a la Ley de Arrendamientos de 1964 con rentas por debajo del ridículo.
•
Contratos posteriores a la Ley de Arrendamientos de 1964, con rentas también ridículas, pero
generalmente algo superiores a las antedichas.
Sólo los realizados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 tenían rentas relativamente más elevadas y
tenían una duración concreta. Fue precisamente este Real Decreto el que acabó con la prórroga forzosa.
Al Real Decreto le faltó valor y atrevimiento suficiente para exigir su aplicación de forma retroactiva y
acabar con todas las injusticias acumuladas durante tantísimos años, y no fue hasta la puesta en vigor
de la actual Ley hasta que no se vio la luz del final del túnel para el propietario. Cierto es que no acabó
con la injusticia de hoy para mañana, pero habilitó un procedimiento para poder ir actualizando las rentas
a un nivel razonable, lo cual ya resultaba positivo para el arrendador y en modo alguno podía tacharse
de abusivo para el inquilino. Con la nueva Ley se establece un periodo mínimo de duración del contrato
de vivienda de cinco años con el fin de darle algo más de estabilidad al inquilino sin que el propietario se
pueda considerar atrapado por los derechos del arrendatario.
Siguiendo con la estructura de la primera parte del libro, desarrollaré los puntos principales de la Ley
mediante una serie de preguntas y respuestas concretas.
7
La obligación de tributar en IAE debe acreditarla el arrendador a su arrendatario con certificación
expedida por la AEAT del domicilio fiscal. Tiene vigencia durante el año natural de su expedición.
8
Real Decreto-Ley 2/1985
-43-
Sólo desarrollaré los aspectos relacionados con la nueva Ley,no incluyendo ni el Decreto Boyer ni las
características de la anterior legislación, entendiendo que dado que la nueva Ley se encuentra ya en vigor
va para cinco años, las dudas que han de ir surgiendo lo serán de la nueva Ley. Todos aquéllos
propietarios y/o inquilinos que hubieran estado afectados por contratos anteriores o posteriores al decreto
Boyer, pero en todo caso anteriores a la Nueva Ley de 1994 es de suponer que ya consultarían en su día
la mejor manera de solucionar sus problemas, actualizar rentas, etc.
-44-
ALGUNAS PREGUNTAS CON RESPUESTA SOBRE LA NUEVA LEY DE ALQUILERES:
Esta serie de preguntas/respuestas, salvo que se indique lo contrario, está dirigida al alquiler de vivienda;
al finalizar estas, se incluirá otro breve capítulo destinado a las peculiaridades de los alquileres para uso
distinto al de vivienda.
1.- ¿QUÉ ES UN ALQUILER DE VIVIENDA?9
Se considera alquiler de vivienda a aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal
sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda habitual del inquilino. La normativa se aplica a todos
los elementos accesorios que se alquilen conjuntamente, como garajes, trasteros, mobiliario, jardines, etc.
No se considerará en cambio alquiler de vivienda el alquiler de un garaje si se hace de forma separada
aunque la vivienda también sea alquilada. Tampoco se considerará alquiler de vivienda a los
arrendamientos de vacaciones, aun cuando lo que se alquile no sea otra cosa que una vivienda.
2.- ¿QUÉ ES UN ALQUILER PARA USO DISTINTO AL DE VIVIENDA?10
Por definición, cualquier alquiler que no se encuadrara dentro del ámbito de arrendamiento de vivienda,
lo sería para uso distinto de vivienda. Por lo tanto serían alquileres o arrendamientos para uso distinto de
vivienda:
•
Los alquileres de locales, fueran estos alquilados para realizar alguna actividad empresarial y/o
comercial, o no.
•
Los garajes, siempre y cuando no se alquilen conjuntamente con una vivienda.
•
Los apartamentos para temporadas de vacaciones.
•
Las viviendas, que siéndolo, no vayan a usarse como tales; por ejemplo una vivienda que se
alquile para la instalación de una clínica dentista.
3.- ¿SE PUEDE DAR EL CASO DE UN ALQUILER “MIXTO” DE VIVIENDA Y DISTINTO DE VIVIENDA
A LA VEZ?
Sí que se da el caso en aquellos alquileres en los cuales se arrienda una vivienda que vaya a ser utilizada
como tal por un profesional que a su vez la vaya a destinar a su actividad profesional por ejemplo. En
estos casos existen criterios diferentes,aunque el más extendido parece ser que es el de que se aplicará
el régimen que prevalezca en función al mayor o menor uso que se le de al inmueble. Normalmente en
estos casos, dado que la mayor parte del local se utilizará como vivienda y solo una pequeña parte
(Habitualmente un despacho y en todo caso parte de un recibidor) a la actividad, el alquiler tendría que
ser como de vivienda.
Darle tratamiento distinto a una parte del alquiler y a la otra no dejaría de ser problemático porque
incurriríamos en incompatibilidades; por ejemplo en el plazo: la parte de vivienda tendría que prorrogarse
forzosamente hasta cinco años y en cambio la otra parte no, lo cual, dado el carácter indiviso del
inmueble no es planteable.
4.- ¿LA LEY ABARCA POR LO TANTO CUALQUIER TIPO DE ALQUILER DE BIENES INMUEBLES
URBANOS?11
No; hay algunos alquileres que quedarían totalmente excluidos de la Ley, como son los que a
continuación detallo:
•
Las viviendas de guardas, porteros, funcionarios y asalariados que se utilizan por razón del cargo
o servicio prestado. En este caso son de aplicación las normas laborales, civiles y administrativas.
Un portero que es despedido o al que simplemente se le ha acabado el contrato, no puede exigir
quedarse en la vivienda hasta finalizados los cinco años que marca la LAU.
•
Las viviendas de militares también tienen sus normas específicas12, no siendo tampoco de
aplicación la LAU.
•
Contratos de explotación agrícola aunque incluyan el uso de alguna casa.
•
Viviendas universitarias13
9
Art. 2 LAU
10
Art. 3 LAU
11
Art. 5 LAU
12
RD 1751/1990 y RD 219/1997
13
No confundir con los posibles alquileres que puedan formalizar los estudiantes con particulares fuera
de la universidad.
-45-
5.- ¿POR QUÉ DISTINGUE LA LEY ENTRE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA DE LOS DE USO
DISTINTO DE VIVIENDA?
La Ley ha querido mantener una mayor
protección para los ciudadanos que vayan a
vivir en alquiler, basándose en que el disfrute de
una vivienda digna es un derecho
constitucional. De hecho, el artículo 47 de la
Constitución Española dice textualmente:
Todos los españoles tienen derecho a disfrutar
de una vivienda digna y adecuada. Los poderes
públicos promoverán las condiciones necesarias
y establecerán las normas pertinentes para
hacer efectivo este derecho, regulando la
utilización del suelo de acuerdo con el interés
general para impedir la especulación. La
comunidad participará en las plusvalías que
genere la acción urbanística de los entes
públicos.
Imagen del Rey D. Juan Carlos sancionando la
Constitución Española el 27 de diciembre de 1978
6.- ¿TODAS LAS VIVIENDAS QUEDAN
IGUALMENTE PROTEGIDAS CON LA NUEVA
LAU?14
La Ley hace distinciones incluso entre las viviendas, protegiendo a unas más que otras. Concretamente
la Ley realiza una menor protección a las consideradas viviendas de lujo.
7.- ¿QUÉ VIVIENDAS SE CONSIDERAN DE LUJO?15
•
Se consideran viviendas de lujo las que tengan una superficie superior a 300 metros cuadrados.
La vaguedad de la Ley que no aclara si se refiere a metros totales, metros construidos o metros
útiles, hace problemática la interpretación. Es de suponer que se referirá a metros útiles que es
lo que habitualmente figura (aunque no siempre) en escritura.
•
Aquellas cuya renta inicial por año exceda en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional para
un año, con independencia de su superficie. Concretamente para 1999 el salario mínimo
interprofesional es de 69.270 pesetas mensuales, que equivale a 969.780 pesetas anuales, por
lo que multiplicado por 5,5 nos da una cifra de 5.333.790 pesetas (renta mensual de 444.482
pesetas).
Basta con que se cumpla uno de los requisitos para que se considere vivienda de lujo.
8.- ¿QUÉ NORMAS SE APLICAN A LOS ALQUILERES DE LAS VIVIENDAS DE LUJO?16
•
La voluntad de las partes según lo acordado en el contrato; es decir que entre otras cosas no hay
un periodo de vigencia mínimo obligado para el propietario.
•
Caso de no existir acuerdo, por lo que disponga la LAU, o subsidiariamente lo que disponga el
Código Civil.
La Ley interpreta que el inquilino no necesita protección especial en estos casos.
9.- ¿QUÉ NORMAS SON DE APLICACIÓN EN LOS ALQUILERES PARA USO DISTINTO AL DE
VIVIENDA?17
•
La voluntad de las partes según las disposiciones del contrato.
•
De no existir pacto, lo que disponga la LAU para este tipo de contratos, en defecto de lo cual
regirá el Código Civil.
10.- ¿ES OBLIGATORIA LA FIANZA?18
Si; no se puede pactar entre las partes que no exista fianza, no considerándose válida ninguna cláusula
que limite este derecho del propietario. Sí que se podrán estipular fianzas superiores, pero nunca
inferiores a las que indica la LAU.
14
Art. 4 LAU
15
Art. 4 LAU
16
Art. 4 LAU
17
Art. 4 LAU
18
Art. 36 LAU
-46-
11.- ¿CUAL ES EL IMPORTE MÍNIMO DE LA FIANZA?19
Para contratos de vivienda, la fianza será el equivalente a una mensualidad; para alquileres de uso distinto
al de vivienda, la fianza será de dos meses. La legislación aquí también es vaga y puede darse el caso
de que se alquile un apartamento para el mes de vacaciones, y por tratarse de un arrendamiento para uso
distinto al de vivienda se tengan que depositar dos meses de fianza a la firma del contrato. En Cataluña,
en estos casos, se establece que la fianza sea de dos meses, pero proporcional a la duración del alquiler.
12.- LA FIANZA ¿PUEDE QUEDARSELA EL PROPIETARIO HASTA LA FINALIZACIÓN DEL
CONTRATO?.20
No; la fianza es obligatoria, pero también es obligatorio depositarla en el organismo público que designe
a tal efecto cada comunidad autónoma. Normalmente se dispone de dos meses desde la firma del
contrato para depositar la fianza.
13.- LA FIANZA ¿HA DE SER ACTUALIZADA CON EL PASO DEL TIEMPO?21
En principio, durante los primeros cinco años de duración del contrato no se prevé que haya ninguna
actualización. A partir del sexto año, si no se ha pactado algo distinto en contrato, lo normal es que se
tenga que actualizar al nivel de las mensualidades que estén en vigor en ese momento.
14.- ¿LA FIANZA DEPOSITADA DEVENGARÁ ALGÚN TIPO DE INTERÉS?22
Durante la duración del contrato, la fianza deberá estar depositada en el organismo correspondiente sin
obtener a cambio interés alguno; no obstante si una vez solicitada la devolución (al finalizar el contrato),
el organismo tarda más de un mes en devolverla, entonces devengará el interés legal del dinero vigente
en cada momento. Para 1999, el interés legal es del 4,25%.
La fianza deberá de ser restituida al arrendatario e igualmente devengará el interés legal del dinero
transcurridos los 30 días antes citados.
15.- ¿EXISTEN SANCIONES POR NO DEPOSITAR LA FIANZA?
La Legislación está siendo muy lenta al respecto, pero por ejemplo en la Comunidad Catalana se han
establecido sanciones que van desde el 35% al 75% del importe de la fianza, más los intereses de demora
pertinentes.
De momento en la Comunidad Valenciana no parece haber un gran control al respecto, pero nuestro
consejo es que se depositen las fianzas para evitar problemas y sanciones posteriores, ya que el hecho
de que no exista una normativa clara no exime del cumplimiento de lo que indica la LAU que es taxativa
en este aspecto al indicar que la fianza deberá ser depositada en el organismo que corresponda.
16.- ¿SE PUEDEN PEDIR MÁS GARANTÍAS AL INQUILINO?23
Además de la consabida fianza que no es renunciable, el propietario y el inquilino podrán pactar garantías
adicionales, como una mayor fianza, un aval bancario, la suscripción de un seguro con carácter
obligatorio, etc.
17.- ¿ES VÁLIDO EL CONTRATO VERBAL?24
Todavía hoy en día el contrato verbal tiene validez, pero esta validez es totalmente teórica y resulta
absurdo basarnos en un contrato de estas características. No es en modo alguno recomendable esta
práctica, por lo que siempre se debería de redactar un contrato por escrito lo más detallado posible,
incluso cuando se trate de arrendamientos a familiares o amigos.
18.- ¿PUEDE EL INQUILINO DE LA VIVIENDA RENUNCIAR A SUS DERECHOS
PROTECCIONISTAS?25
No; cualquier cláusula incluida en el contrato que indicara que el inquilino renuncia a la prórroga
19
Art. 36 LAU
20
Disposición adicional tercera LAU
21
Art.36 LAU
22
Art. 36 LAU
23
Art. 36 LAU
24
El Art. 37 de la LAU sobre formalización del arrendamiento indica que las partes podrán compelerse
recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento, no siendo por lo tanto obligada esta
fórmula, aunque como digo, es conveniente hacerlo siempre por escrito.
25
Art. 6 LAU
-47-
obligatoria de cinco años, o a que todas las obras serían por cuenta y cargo del inquilino, o que renuncia
a su derecho de subrogación antes de transcurridos los cinco años del contrato, serían nulas de pleno
derecho. Sí que se podría renunciar en contrato al derecho de subrogación una vez transcurridos los
primeros cinco años de contrato; también se puede renunciar al derecho de retracto y tanteo en contratos
de duración pactada superior a cinco años.
Por contra, sí que pueden incluirse cláusulas que aumenten los derechos del inquilino.
19.- ¿ES CIERTO QUE ES OBLIGATORIO HACER CONSTAR LA REFERENCIA CATASTRAL EN EL
CONTRATO?
La Ley no obligaba a este punto, pero con posterioridad, concretamente desde el 1 de enero de 1996 sí
que es obligatoria esta medida.
20.- ¿SE PUEDE INSCRIBIR EL CONTRATO DE ALQUILER EN ALGÚN REGISTRO?
Los contratos de arrendamiento que hayan sido celebrados a partir del 1 de enero de 1995 podrán
inscribirse en el Registro de la Propiedad, aunque no es obligatorio. Para poderlo registrar, previamente
hay que elevarlo a público ante Notario. Los gastos generalmente son a cargo del inquilino, aunque puede
pactarse que sean a cargo del propietario. Desde el 14 de marzo de 1996 existe una reducción en los
honorarios de Notarios y Registradores del 25% en estos casos. También se pueden inscribir en el censo
de contratos anteriores a la nueva LAU que seguían vigentes a 1 de enero de 1995 y en los Registros
autonómicos.
21.- ¿CUAL ES EL PLAZO MÍNIMO?26
En el contrato se podrá pactar cualquier plazo, siendo tan válido el plazo de un mes como el de 50 años;
no obstante en los casos de alquiler de vivienda, el propietario tiene la obligación de prorrogar el contrato
tantas veces como sea necesario hasta alcanzar los cinco años. No se puede pactar la renuncia a este
plazo mínimo.
Lo normal es pactar el plazo inicial de un año que luego se va renovando por periodos iguales hasta
alcanzar los cinco años. Aunque se pacte un plazo de 30 días por ejemplo, las renovaciones posteriores
serán anuales.
Si el contrato es para uso distinto al de vivienda, entonces el plazo podrá ser acordado por las partes sin
limitaciones legales.
22.- ¿QUÉ OCURRE SI NO SE HA PACTADO PLAZO ALGUNO EN EL CONTRATO?27
No es normal no pactar ningún plazo si se ha realizado un contrato por escrito,pero de no haberse
pactado, la Ley interpreta que la duración es de un año, y el inquilino si se trata de alquiler de vivienda,
mantiene el derecho a permanecer hasta cinco años. Si no fuera de vivienda, se podría rescindir al vencer
el año establecido por la Ley.
23.- ¿SIEMPRE TIENE EL INQUILINO DE LA VIVIENDA DERECHO A PERMANECER DURANTE CINCO
AÑOS?28
Existen algunas excepciones al respecto:
•
Cuando el propietario necesite ocupar el piso arrendado como vivienda permanente propia antes
de los cinco años y se haga constar de forma expresa y escrita en el contrato de arrendamiento.
No se necesita especificar la causa de la necesidad. Lo que sí es necesario es que debe de ser
el propio arrendador quien haga uso de la vivienda y no un familiar, y debe ocuparla de forma
permanente. El arrendador deberá de avisar al inquilino con treinta días de antelación para el
desalojo de la vivienda. Si una vez desalojada la vivienda el propietario no la ocupa pasados tres
meses, deberá optar entre permitir al inquilino que la vuelva a ocupar e indemnizarlo con los
gastos que le haya supuesto el desalojo, incluyendo el alquiler de la otra vivienda. Además, el
plazo de cinco años volverá a comenzar. La otra opción es la de indemnizar al inquilino con una
cantidad igual al importe de la renta del tiempo que faltara por cumplir los cinco años.
•
En casos de impago en los que se pueda proceder al desalojo del inquilino.
24.- ¿QUÉ OCURRE PASADOS LOS CINCO AÑOS?29
Una vez finalizado el plazo obligatorio de cinco años, la Ley establece un nuevo periodo de tres años que
sería obligatorio para el propietario y renovable anualmente para el inquilino. Para evitar problemas en
la renovación, mi consejo es que en el propio contrato inicial se haga constar que las renovaciones
26
Art. 9 LAU
27
Art. 9 LAU
28
Art. 9 LAU
29
Art. 10 LAU
-48-
pasados los cinco primeros años serán por anualidades y no por los tres años que indica la Ley.
25.- ¿EL INQUILINO PUEDE MARCHARSE CUANDO QUIERA?30
La legislación anterior, permitía el desistimiento del inquilino, aunque lo obligaba a pagar la renta por todo
el periodo pactado (técnicamente esto no es permitir el desistimiento ya que al inquilino en estos casos
le resultaría más conveniente no rescindir el contrato e ir pagando las mensualidades conforme fueran
venciendo).
La Ley sólo contempla que el arrendatario puede renunciar al contrato en cualquier momento con un
preaviso mínimo de dos meses, siempre y cuando hayan transcurrido los cinco años iniciales. La Ley
también indica que propietario y arrendatario pueden pactar en el contrato que, si el inquilino desiste del
contrato, indemnice al propietario con una mensualidad de la renta en vigor por cada año que quede para
acabar el contrato. El problema surge en la vaguedad de la Ley al no decir nada respecto a los contratos
de duración inferior a los cinco años. Está claro que para el propietario siempre será obligatorio el plazo
de los cinco años, pero en teoría, si el contrato se hace por un año (que se va renovando hasta los cinco
años), el inquilino debería de poder abandonar la vivienda si con un preaviso de 30 ó 60 días anterior a
cada renovación anual lo comunicase al propietario, pero la Ley no lo indica así, de manera que esto
puede ser problemático. Por lo tanto, en estos casos, lo ideal sería pactar una cláusula penal por la cual
se estableciera una cantidad fijada de antemano por daños y perjuicios, para el caso de que el inquilino
abandonase la vivienda antes de transcurridos los cinco años.
26.- ¿QUÉ OCURRE SI EL INQUILINO DEJA DE VIVIR HABITUALMENTE EN LA VIVIENDA
ALQUILADA?31
Siempre y cuando su cónyuge o los hijos que dependan de él, sigan habitando la vivienda, ésta no
perderá la condición como tal, y por lo tanto el arrendamiento seguirá como de alquiler de vivienda sin
más consecuencias.
27.- ¿CONTEMPLA LA LAU A LAS PAREJAS DE HECHO?32
Esta es una ley innovadora en este aspecto al introducir el concepto de “convivencia del arrendatario”
como equivalente al matrimonio, con independencia además de la inclinación sexual, es decir que también
se contemplan las parejas de hecho homosexuales. Lo único que ocurre en estos casos es que se tendrá
que justificar la convivencia durante al menos los dos años anteriores, salvo que exista descendencia, en
cuyo caso no será necesaria tal justificación. La pareja de hecho del inquilino, por lo tanto tendrá los
mismos derechos que el cónyuge legalmente casado.
28.- ¿QUÉ OCURRE SI EL INQUILINO DECIDE NO RENOVARLO PERO SU CÓNYUGE NO ESTÁ DE
ACUERDO?33
Si usted es el propietario y recibe la notificación de que el inquilino no quiere renovar el contrato, mi
consejo es que consulte (de forma fehaciente) al cónyuge que realmente no va a continuar con los
derechos adquiridos por el inquilino que suscribió el contrato; de otro modo puede encontrarse con la
sorpresa de que el cónyuge decida permanecer en la vivienda subrogándose de los derechos del inquilino
suscribiente. El cónyuge dispone de 15 días para contestar.
29.- ¿Y SI EL INQUILINO ABANDONA LA VIVIENDA SIN AVISAR AL PROPIETARIO Y SE QUEDA EL
CÓNYUGE?34
El cónyuge podrá seguir habitando la vivienda, pero la Ley indica que deberá de comunicarselo al
propietario en un plazo no superior a un mes. Si no hubiese notificación, el arrendamiento se extinguiría.
30.- ¿Y EN CASO DE SEPARACIÓN, DIVORCIO O NULIDAD?35
Si la persona que ha suscrito el contrato se divorcia o se separa judicialmente, el cónyuge no arrendatario
puede continuar en la vivienda cuando le sea atribuida de acuerdo con las normas civiles.36
30
Art. 11 LAU
31
Art. 12 LAU
32
Art. 12 LAU
33
Art. 12 LAU
34
Art. 12 LAU
35
Art. 15 LAU
36
Artículos 90 y 96 del Código Civil
-49-
31.- ¿EN CASO DE FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO SE EXTINGUE EL CONTRATO?37
En principio no se extingue sino que se subroga automáticamente a sus familiares hasta agotar el plazo
mínimo de cinco años. No es renunciable este derecho para los primeros cinco años; sí se podrá
renunciar en el propio contrato inicial, indicando que no existirá subrogación pasados los cinco años
iniciales.
32.- ¿PUEDE ACOGERSE A LA SUBROGACIÓN CUALQUIER FAMILIAR?38
La Ley establece el orden de prelación que tienen los familiares en estos casos:
•
El cónyuge que estuviera conviviendo con el fallecido en el momento del óbito; se excluyen por
lo tanto los cónyuges separados, o la persona (pareja de hecho) que haya convivido con el
fallecido durante al menos dos años antes, con independencia de la orientación sexual como
antes se ha indicado.
•
Los descendientes que estén bajo la patria potestad o la tutela del arrendatario. Si son mayores
de edad solo tendrán derecho a subrogarse si acreditan la convivencia.
•
Los padres o abuelos del arrendatario si hubieren convivido con él durante al menos dos años
antes de la defunción.
•
Los hermanos del arrendatario que acrediten la convivencia durante al menos dos años anteriores
(sólo hermanos del arrendatario, no hermanos del cónyuge)
•
Los demás no mencionados pero que cumplan simultáneamente todos los siguientes requisitos.
-Minusvalía igual o superior al 65%
-Tener relación de parentesco hasta tercer grado colateral (tíos, sobrinos)
-Haber convivido con el arrendatario durante al menos los dos años anteriores al
fallecimiento.
De no existir ninguna de estas personas, el contrato quedaría extinguido.
33.- ¿Y SI QUIEN FALLECE ES EL PROPIETARIO?
Si quien fallece es el propietario arrendador, el bien inmueble pasará en herencia a quien corresponda,
quien deberá de subrogarse tanto en las obligaciones como en los derechos del contrato, sin que afecte
para nada esta circunstancia al inquilino.
34.- ¿SE PUEDE CEDER EL CONTRATO A UN TERCERO?39
La antigua legislación permitía sin restricciones al inquilino que éste pudiera ceder el contrato a una
tercera persona, fuera o no familiar. La LAU actual es mucho más restrictiva al respecto; el inquilino no
puede ceder libremente el contrato ni siquiera a los familiares directos sin el consentimiento expreso del
propietario. Lógicamente la aceptación debiera de ser previa a la cesión porque la cesión sin autorización
es motivo suficiente de rescisión del contrato.
35.- ¿SE PUEDE COBRAR POR LA CESIÓN DEL CONTRATO?
La Ley no contempla la posibilidad, pero tampoco la prohíbe; es perfectamente legítimo que el
arrendatario le cobre al cesionario unos derechos por cederle el contrato, y también es legítimo que sea
el propietario el que exija una compensación para consentir la cesión del contrato. Es cuestión de
acuerdo entre las partes.
36.- ¿SE PUEDE SUBARRENDAR LA VIVIENDA?40
En principio sí que es posible el subarriendo de la vivienda, siempre que el contrato originario así lo
contemple, o exista autorización posterior expresa y por escrito del propietario.
Hay que tener en cuenta, eso sí, que sólo será posible el subarriendo parcial de la vivienda, nunca se
podrá subarrendar la vivienda completa.
37.- ¿SI SE SUBARRIENDA PARTE DE LA VIVIENDA, SE APLICAN LAS MISMAS NORMAS QUE PARA
EL CONTRATO ORIGINARIO?41
Son contratos totalmente independientes; lo que sí que está claro es que si al contrato original le quedan
tres años de vigencia, el subarriendo no puede concederse por más tiempo. También puede ocurrir que
37
Art. 16 LAU
38
Art. 16 LAU
39
Art. 8 LAU
40
Art. 8 LAU
41
Art. 8 LAU; El derecho del subarriendo se extinguirá en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario
que subarrendó.
-50-
el contrato original sea de vivienda y lo que se subarriende sea una habitación para utilizarla como
despacho, en cuyo caso a este contrato de subarriendo se aplicarán las normas de alquiler para uso
distinto al de vivienda.
38.- ¿ES LIBRE EL PRECIO DEL SUBARRIENDO?42
La legislación anterior contemplaba como límite el doble del coste del arrendamiento originario
proporcional a los metros que se subarrendaban; la legislación actual no permite que se pague más por
el subarrendamiento que por el arrendamiento original con el fin de evitar que el subarriendo se convierta
en un negocio.
La legislación no contempla que el propietario se beneficie de parte del alquiler del subarrendatario, pero
si llegan a un acuerdo entre las tres partes y figura en contrato, el acuerdo es legítimo.
39.- AL ESTAR EL ALQUILER DE VIVIENDA PROTEGIDO ¿SIGNIFICA QUE EXISTE TAMBIÉN UNA
REGULACIÓN EN LOS PRECIOS PARA EVITAR ABUSOS POR PARTE DEL PROPIETARIO?43
En realidad no; no existe ninguna limitación en cuanto al establecimiento del precio del alquiler de la
vivienda, siendo totalmente de libre acuerdo entre las partes. Lógicamente se autoregulará en función de
la oferta y la demanda de cada momento.
40.- ¿CUAL ES EL PERIODO QUE DEBE ESTABLECERSE Y EL LUGAR PARA PAGAR LAS
MENSUALIDADES DEL ALQUILER?44
El periodo de pago (por ejemplo: las mensualidades deberán atenderse entre los días 1 al 5 de cada
mes...) es también de libre acuerdo entre las partes. Si no se mencionase nada al respecto en el contrato,
la Ley establece que el pago se hará mensualmente dentro de los siete primeros días de cada mes,
siendo siempre el pago por adelantado y no por meses vencidos. No obstante el propietario no podrá
nunca exigir más de una mensualidad por adelantado (cosa distinta es el posible incremento de la fianza
que se establezca). En cuanto al lugar de cobro, lo recomendable es establecer una domiciliación
bancaria que evite desplazamientos y pérdidas de tiempo innecesarias para ninguna de las partes. Si no
se dice nada en el contrato, se presupone que el cobro será en efectivo en el domicilio de la vivienda
arrendada, pudiendo negarse el propietario a recibir cheques u otra forma de pago no pactada
previamente en contrato.
41.- ¿QUÉ JUSTIFICANTE DEBE ENTREGAR EL PROPIETARIO AL ARRENDATARIO ANTE EL
COBRO DE LA MENSUALIDAD?45
Si como he comentado antes, se establece el cobro a través de ingreso en cuenta o mediante
transferencia bancaria, el propio justificante de la entidad bancaria servirá de recibo para el inquilino. Si
el pago se realiza por otro medio será el propietario quien obligatoriamente deberá emitir un recibo que
desglose las cantidades pagadas y que incluya entre otros datos los del arrendador, los del arrendatario,
el periodo a que se refiere el cobro y la fecha de cobro. De todos modos es conveniente aunque se cobre
mediante transferencia, que el propietario emita recibos mensuales.
Si el propietario se negara a entregar el correspondiente justificante y el inquilino tuviera que recurrir a
realizar un acta notarial para justificar los pagos, los costes correrían por cuenta del propietario.
42.- ¿CÓMO Y CUANDO SE ACTUALIZA LA RENTA?46
Para los primeros cinco años de vigencia del contrato, la Ley es estricta al respecto; sólo se podrá
actualizar la renta anualmente conforme a las oscilaciones del IPC general47.
La Ley establece como mes de referencia para la primera actualización el que tenga el último índice
publicado en la fecha del contrato. Por ejemplo: Contrato firmado en agosto de 1999. En principio se
tomaría como referencia el IPC de mayo de 1999 que sería el último publicado. La actualización se haría
en agosto del 2000 tomando como referencia la variación del IPC entre el mes de mayo de 1999 y el mes
de mayo del 2000, y así cada año hasta finalizar los primeros cinco años del contrato.
A partir del sexto año, si el contrato no dice nada, se seguirá el mismo sistema hasta la rescisión definitiva
del contrato. No obstante se podrán pactar otro tipo de actualizaciones, basándose por ejemplo en las
42
Art. 8 LAU
43
Art. 17 LAU
44
Art. 17 LAU
45
Art. 17 LAU
46
Art. 18 LAU
47
Curiosamente se establece el IPC general y no el IPC de vivienda, cuestión que habrá que tenerse en
cuenta a la hora de solicitar el correspondiente certificado al INE - Instituto Nacional de Estadística.
-51-
variaciones del IPC de vivienda, o pactarse subidas fijas cada año (por ejemplo incrementos del 4%
anual).
Es importante, aunque habitualmente no se hace, que el propietario comunique con antelación y por
escrito de forma fehaciente la subida que va a repercutirle al inquilino. No será necesario justificarle al
inquilino el cálculo de la subida mediante la certificación del INE, pero si éste la pide sí que hay que
entregarsela.
43.- ADEMÁS DE LA RENTA ¿QUÉ GASTOS SON A CARGO DEL INQUILINO?48
Serán a cargo del inquilino todos aquellos gastos por servicios y suministros que sean individualizables
mediante aparatos contadores, como el agua, la energía eléctrica, el gas, o el teléfono.
Si el contrato es de larga duración (y si estamos hablando de vivienda, evidentemente ya lo es a no ser
posible que sea inferior a cinco años), lo conveniente es que estos suministros se cambien de nombre y
que se haga cargo de ellos directamente el inquilino. No obstante, se puede pactar que no se cambien
de nombre, atenderlos el propietario y luego repercutirselos al inquilino mediante el recibo de la renta.
También cabe una tercera posibilidad que es no cambiarlos de nombre y aun así domiciliarlos
directamente en la cuenta del inquilino.
44.- ¿PUEDE HABER ALGÚN OTRO GASTO A
CARGO DEL INQUILINO O ES ILEGAL
REPERCUTIRLE OTROS CONCEPTOS?.49
ENCUESTA MPOT 1990
Existe una segunda categoría de gastos que sí
ENCUESTA 1985
que es negociable entre propietario e inquilino.
CENSO 1981
Estos gastos son los necesarios para el
CENSO 1970
sostenimiento del inmueble y que no son
0
5
10
15
20
25
30
individualizables. Estaríamos hablando de los
costes de mantenimiento o cuotas de la
comunidad de vecinos. Para que este acuerdo
sea válido, debe de figurar en el contrato y se debe de establecer la cifra aproximada anual que supone.
En cuanto a la actualización que pueden tener estos gastos, existe una limitación legal respecto a los que
se le pueden trasladar al inquilino. El límite será del doble (en porcentaje) excluyendo la parte
correspondiente a tributos) del porcentaje de actualización aplicable a la renta. Ejemplo: Si para la renta
queda claro que se ha establecido el IPC y éste ha sido del 2,5%, el incremento de los costes de
comunidad no puede aumentarse más de un 5% con respecto a los del año anterior. ¿Qué ocurre si por
necesidades de mantenimiento de la finca se ha establecido un incremento del 10%?; que será el
propietario quien deba absorber la diferencia. ¿justo, vergonzoso, aceptable...? Cada cual tendrá una
opinión al respecto, sin duda.
ENCUESTA 1996
AVANCE CENSO 1991
45.- ¿NO SE PUEDEN REPERCUTIR AL INQUILINO LOS GASTOS EXTRAORDINARIOS
CORRESPONDIENTES A LAS MEJORAS DEL INMUEBLE?50
En ningún caso durante los cinco primeros años de contrato. Sí que se podrán pactar subidas mayores
a partir del sexto año, siempre y cuando estén reflejadas en el contrato original.
46.- ¿A CARGO DE QUIEN SERÁ EL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES -ANTIGUA
CONTRIBUCIÓN-?51
Se puede pactar que el pago del IBI sea por cuenta del inquilino, no existiendo en este caso ninguna
limitación en cuanto a incremento como ocurría con el resto de gastos generales.
Si no se pacta nada, este gasto será por cuenta y cargo del propietario.
47.- ¿LOS CONTRATOS DE ALQUILER ESTÁN SUJETOS A ALGÚN IMPUESTO?
Los contratos de alquiler de vivienda están sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales -ITP-.
La base para el cálculo es la renta total que tenga que pagar el arrendatario durante la duración total del
contrato. Si el contrato no indica la duración, la base que se tomará es la de seis años. Si el
arrendamiento se prorroga posteriormente, habrá que hacer tantas liquidaciones complementarias como
renovaciones se estipulen.
El importe del ITP en principio es a cargo del inquilino, pero si el propietario no pide al inquilino que le
justifique el pago del impuesto, incurrirá en responsabilidad solidaria una vez cobre el primer plazo de la
renta estipulada.
48
Art. 20 LAU
49
Art. 20 LAU
50
Art. 19 LAU
51
Art. 20 LAU
-52-
48.- ¿CUAL ES EL IMPORTE DEL ITP A PAGAR Y DÓNDE SE PAGA?
El importe a pagar, una vez calculada la base (ver respuesta anterior), se calcula aplicando la siguiente
tabla:52
Hasta 5.000 pts.
15 pts.
de 5.001 a 10.000 pts.
30 pts.
de 10.001 a 20.000 pts.
65 pts.
de 20.001 a 40.000 pts.
130 pts.
de 40.001 a 80.000 pts.
280 pts.
de 80.001 a 160.000 pts.
560 pts.
de 160.001 a 320.000 pts.
1.200 pts.
de 320.001 a 640.000 pts.
2.400 pts.
de 640.001 a 1.280.000 pts.
5.120 pts.
de 1.280.000 pts. en adelante, 4 pesetas por cada mil
o fracción.
Se puede pagar de dos modos:
•
Mediante la adquisición de folios timbrados en el estanco
•
Directamente en la Conserjería de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente.
El plazo para liquidar el impuesto es de un mes a partir de la fecha de celebración del contrato. Puede
realizarse con anterioridad a la firma del contrato.
Si no se paga el impuesto, no podrá inscribirse el contrato en ninguna oficina o registro público. Por otra
parte, si hubiese conflictos y se tuviera que acudir al juzgado o tribunal, éstos darán parte al organismo
pertinente para que se proceda a la liquidación del impuesto incluyendo las sanciones oportunas si
corresponden.
Con la antigua Ley, si no se acreditaba previamente el pago del impuesto, los contratos no tenían acceso
a los tribunales.
49.- ¿DÓNDE SE PUEDE ACUDIR PARA REDACTAR EL CONTRATO DE ALQUILER?
Existen varias opciones:
•
Si se ha realizado el alquiler a través de un API - Agente de la Propiedad Inmobiliaria, lo normal
es que éste mismo lo redacte, estando incluido el coste del contrato en sus honorarios de
intermediación.
•
Puede redactarlo una de las partes, aunque no es lo más adecuado por la posible falta de
información, aunque tendría tanta validez legal como si lo hace un API, o un abogado.
•
Se puede acudir a una Asesoría que ofrezca este tipo de servicios (no todas lo ofrecen). En el
caso de GMC sí que ofrecemos el servicio de redacción de contratos.
•
Acudir a un abogado de confianza.
•
Se pueden comprar unos contratos previamente redactados en el estanco con un coste de 2.000
pesetas. Estos modelos cuentan con el aval del Consejo General de Colegios de Agentes de la
Propiedad Inmobiliaria y, por su sencillez, pueden suponer competencia y pérdida de negocio
para los abogados u otros colectivos que redacten este tipo de contratos. Se calcula que
inicialmente (son de muy reciente implantación) se pueden vender unos 80.000 impresos anuales.
Son impresos fabricados por la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre y están numerados. La
Fábrica se convierte de ese modo en un perito que dice cuando se compró (más bien cuando se
fabricó) el impreso, no pudiéndose firmar contratos con fechas anteriores. En estos contratos no
predominan ni los criterios del propietario ni los del inquilino. De la redacción se ha encargado el
bufete Alzaga, Caro, Marañón, Sánchez Terán & Asociados. Estos modelos no sustituyen a los
tradicionales efectos timbrados que se deberán de seguir liquidando igualmente si el
arrendamiento queda sujeto a ITP (en arrendamientos de vivienda como he indicado antes sí que
existe esta sujeción). La campaña de lanzamiento corre por cuenta del Banco de Santander (la
publicidad), siendo a cargo del Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria la actualización jurídica. Por otra parte, Tabacalera presta su red de estancos (del
precio de
52
LITP art. 52 aplicable a todos los arrendamientos cualquiera que sea la naturaleza de los bienes. Los
arrendamientos afectados son los no sujetos a IVA, o sujetos pero exentos de su pago. Respecto a los
arrendamientos de local de negocio, desde 1986 se encuentran sujetos al IVA y no al ITP.
-53-
venta, el 30% se da a los estanqueros).
50.- ¿DEBE DARSE DE ALTA EL ARRENDADOR EN EL
CENSO DE HACIENDA -MODELO 037-?
No cuando se trate de alquiler de vivienda, que además y
como he dicho antes, está exento de IVA en todos los casos,
incluso cuando el arrendatario sea una empresa.
Sí que se tendrá que dar de alta en el censo cuando arriende
locales u otros inmuebles para uso distinto al de vivienda. En
estos casos deberá de repercutir el correspondiente IVA del
16% que ingresará trimestralmente a Hacienda. El arrendador
en estos casos deberá emitir facturas -no solo recibosdesglosando el IVA pertinente. Si además, en estos casos el
alquiler anual supera las 500.000 pesetas, deberá de realizar
la oportuna declaración del modelo 347.
51.- ¿EL ARRENDADOR DEBE DE PAGAR EL IMPUESTO
DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS -IAE- MODELO 845?
El alquiler de bienes inmuebles se encuentra en la Agrupación
86 de las tarifas del impuesto sobre actividades económicas,
siendo los de naturaleza urbana los del grupo 861 “Alquiler de
bienes inmuebles de naturaleza urbana. A su vez, este grupo
se divide en dos epígrafes, el 861.1 Alquiler de viviendas y el
861.2 Alquiler de locales industriales y otros alquileres ncop53.
Epígrafe 861.1 Alquiler de viviendas.
Cuota nacional de: 0,10 por 100 del valor catastral asignado a
las viviendas a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Notas:
1ª El presente epígrafe comprende el alquiler, con o sin opción de compra, de toda clase de inmuebles
destinados a vivienda.
2ª Los sujetos pasivos cuyas cuotas por esa actividad sean inferiores a 100.000 pesetas tributarán por
cuota cero.
Epígrafe 861.2 Alquiler de locales industriales y otros alquileres ncop.
Cuota Nacional de 0,10 por 100 del valor catastral asignado a los locales industriales y demás bienes
comprendidos en este epígrafe a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Notas:
1ª El presente epígrafe comprende el arrendamiento de terrenos, locales industriales, de negocios y
demás bienes inmuebles de naturaleza urbana no clasificados en el epígrafe anterior.
2ª Los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 100.000 pesetas tributarán por
cuota cero.
ACLARACIONES RESPECTO AL IAE DEL ALQUILER DE INMUEBLES URBANOS:
Se han considerado como actividades diferenciadas y que podrán dar lugar a distintas declaraciones de
alta y pagos de cuotas los siguientes tipos de alquiler:
•
de viviendas
•
de locales y otros bienes de naturaleza urbana
•
de bienes de naturaleza rústica (no nos afectan en esta publicación).
Dentro de cada una de las categorías diferenciadas se deberán de sumar los valores catastrales
correspondientes a todos los bienes, dado que la cuota pasó de ser municipal en sus orígenes a tener
carácter de nacional en la actualidad desde 1994.
En el caso de que algunos de los inmuebles no tuviera asignado el correspondiente valor catastral, a
tenor de la norma se computaría por valor cero.
La suma de los valores catastrales deberán incluir el de todos aquéllos inmuebles que estén en
disposición de ser arrendados, con independencia de que lo estén o no en el momento de proceder al alta
correspondiente.
Hay que tener también en cuenta que para estas actividades y dado que el elemento establecido por el
legislador es el del valor catastral de los bienes inmuebles, si estos sufren una alteración del 20% o más
como consecuencia de una revisión, modificación, actualización, incorporación de nuevos bienes o
asignación de valor catastral a algún inmueble que antes no lo tuviera, el sujeto pasivo (arrendador)
deberá de formular en el plazo de un mes, contando desde la fecha en que tenga efecto, la declaración
de variación de tal elemento, lo cual originará una modificación de cuota a partir del siguiente ejercicio.
53
No clasificadas en otras partes
-54-
52.- ¿QUÉ SON LAS OBRAS DE CONSERVACIÓN?54
Son las obras y reparaciones necesarias para el mantenimiento de la vivienda en condiciones de poder
ser habitada dignamente.
53.- ¿QUIÉN DEBE HACERSE CARGO DE LAS OBRAS DE CONSERVACIÓN?55
En principio las obras de conservación son a cargo del propietario; no obstante la ley indica algunas
excepciones:
•
Ante un mal uso por parte del inquilino, éste deberá de hacerse cargo de la reparación.
•
Siempre que sean pequeñas reparaciones debidas al normal desgaste de la cosa alquilada,
correrá también a cargo del inquilino su reparación.
54.- ¿EL INQUILINO DEBE DE CONSENTIR LAS OBRAS?56
La Ley aquí es un tanto esquiva; nos indica que el arrendatario deberá de permitir las obras siempre que
no sea razonable retrasarlas hasta la finalización del arrendamiento. Por lo tanto la distinción que habrá
que hacer es si se trata de reparaciones necesarias o son cuestiones simplemente estéticas. Si son
simplemente estéticas, el inquilino podrá negarse siempre.
55.- ¿EL PROPIETARIO ESTÁ SIEMPRE OBLIGADO A REPARAR?57
Salvo causas de pérdida total de la finca arrendada por causa ajena a este (siniestro), o declaración firme
de ruina, sí que deberá de reparar siempre que exista algún daño.
56.- ¿QUÉ DEBE HACER EL INQUILINO SI DETECTA UNA AVERÍA?58
El inquilino debe de comunicar al propietario la avería en el plazo más breve posible. El propietario tendrá
derecho a que se le muestre la avería y el inquilino deberá permitirle el paso, tanto a él como al posible
profesional que envíe para que proceda a la reparación. Si la reparación es urgente, el inquilino podrá
encargarse directamente de buscar quien realice la reparación, pero la Ley sigue indicando que
previamente deberá de comunicarlo al propietario.
Si el inquilino paga la reparación en este caso, podrá descontar el importe de la renta a pagar, o exigir el
pago al propietario.
57.- ¿TIENE EL INQUILINO DERECHO A ALGUNA INDEMNIZACIÓN SI QUEDA PRIVADO DE LA
VIVIENDA DURANTE UN TIEMPO POR OBRAS?59
Si durante un plazo superior a 20 días no puede utilizar parte de la vivienda, tendrá derecho a que se le
reduzca la renta en proporción a la parte de vivienda que no puede utilizar. Si lo que ocurre es que la
vivienda es totalmente inhabitable durante la realización de las obras, el inquilino tiene dos opciones:
Suspender de forma temporal el contrato dejando de pagar el alquiler hasta que se reinstale, o puede
desistir del contrato sin derecho a indemnización. Tampoco el propietario podrá reclamar indemnización
alguna al inquilino por abandonar el contrato antes de su vencimiento.
58.- SI LA VIVIENDA HA TENIDO MEJORAS IMPORTANTES, ¿SE PUEDE INCREMENTAR LA RENTA
DEL ALQUILER EN PROPORCIÓN A LAS MISMAS?60
Durante los primeros cinco años de duración del contrato, rotundamente no; a partir del sexto año sí que
darán derecho al incremento de la renta de forma proporcional, aunque nunca puede ser superior al 20%
de la renta en vigor.
59.- ¿PUEDE EL INQUILINO HACER OBRAS POR SU CUENTA Y A SU CARGO?61
54
Art. 21 LAU
55
Art. 21 LAU
56
Art. 22 LAU
57
Art. 21 LAU
58
Art. 21 LAU
59
Art. 21 LAU
60
Art. 19 LAU
61
Art. 23 LAU
-55-
Son las conocidas como obras del arrendatario62. En casos de arrendamientos largos, el inquilino puede
querer mejorar las condiciones de la vivienda y puede compensarle el hacer una inversión teniendo en
cuenta que pasará bastantes años habitándola.
Estas obras son posibles, pero deben estar previamente autorizadas por escrito por el propietario, y nunca
podrán dañar la estructura de la vivienda.
Si el inquilino realizase obras por su cuenta sin solicitar autorización, el propietario podría dar por
finalizado el contrato, pudiendo elegir entre quedarse la vivienda con las mejoras realizadas (sin pagarle
al inquilino la inversión), o exigir al inquilino que “deshiciese” la obra y dejara la vivienda en sus
condiciones iniciales.
60.- ¿SI LAS OBRAS SON PARA ADAPTAR LA VIVIENDA A LA MINUSVALÍA DEL INQUILINO
TAMBIÉN ES NECESARIO PEDIR PERMISO AL PROPIETARIO?63
En estos casos no se exige la autorización del propietario, tanto si la minusvalía la sufre el inquilino como
si es el cónyuge o pareja de hecho o cualquier otro familiar que conviva con él, el que padece la
minusvalía. No obstante sí que tiene la obligación de comunicarlas. Además, al finalizar el arrendamiento,
el propietario puede exigir al inquilino la devolución de la vivienda al estado anterior a la adaptación.
La Ley no matiza el porcentaje mínimo de minusvalía que sería necesario para justificar las obras, pero
generalmente se consideran minusválidas aquéllas personas con grado de minusvalía igual o superior
al 33%.
61.- ¿TIENE EL INQUILINO DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN CASO DE QUE SE VENDA
LA VIVIENDA?64
En principio sí; no obstante en aquéllos contratos de duración pactada superior a cinco años, se podrá
incluir una cláusula en la cual el inquilino renuncie a este derecho preferente.
La cláusula a que me refiero podría decir más o menos lo siguiente: “El arrendatario renuncia de forma
expresa a los derechos de tanteo y retracto de la vivienda arrendada.”65.
62.- ¿QUÉ ES LA FASE DE TANTEO?66
La fase de tanteo consiste en que, cuando el arrendador decide poner a la venta la vivienda, debe de
comunicar tal hecho al inquilino de forma fehaciente, indicándole el precio, condiciones de pago, etc. Si
el inquilino está interesado en adquirir la vivienda en las condiciones descritas, deberá de comunicarselo
al arrendador en un plazo no superior a 30 días naturales contados a partir del día siguiente a la recepción
de la comunicación. Si el inquilino no está interesado o simplemente no contesta, el propietario dispone
de 180 días naturales desde la notificación para vender la vivienda. Si no la vende en ese plazo, deberá
de volver a notificar al inquilino en caso de que surja otra posibilidad de venta.
63.- ¿QUÉ ES LA FASE DE RETRACTO?67
El derecho de retracto se puede ejercer si se lleva a cabo la venta de la vivienda sin haber enviado
notificación al inquilino, o bien si la notificación no cumple los requisitos mínimos exigibles, o la venta se
realiza por un precio inferior al que inicialmente se le comunicó al inquilino.
En esos casos, el inquilino podrá mantener su derecho de adquisición preferente y podrá quedarse con
la vivienda resarciendo al comprador de su coste total. Para que el inquilino pueda ejercer su derecho,
necesita tener constancia de cuáles han sido las condiciones reales de la venta, por lo que la Ley prevé
que una vez realizada la operación se le deberá de enviar al inquilino una copia del contrato o de la
escritura en la que se acredite el precio y demás condiciones esenciales. De este modo la Ley pretende
evitar que se engañe al inquilino manifestándole un precio de venta falso.
Mi consejo si usted es el inquilino es que exija, no el contrato, sino la escritura. Tenga en cuenta que en
numerosas ocasiones se escritura por menos del importe de la venta real, con lo cual exigiendo la
escritura podrá ejercer su derecho por menos dinero del habido en la transacción real. Si usted es el
comprador o bien el vendedor, mi consejo es que en una venta de este tipo en la cual hay un inquilino de
62
Artículo 23 LAU
63
Art. 24 LAU y disposición adicional novena
64
Art. 25 LAU
65
Esta cláusula se consideraría nula de pleno derecho en aquellos contratos que no tengan una duración
pactada superior a cinco años.
66
Art. 25 LAU
67
Art. 25 LAU y artículo 1.518 del Código Civil (El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto
sin reembolsar al comprador el precio de venta y además: 1º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo
hecho para la venta. 2º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida).
-56-
por medio, nunca escriture por debajo del valor real de la venta y se olviden totalmente del dinero negro.
El disgusto puede ser mayúsculo si el inquilino quiere realizar su derecho de retracto; lo haría sobre el
importe oficial.
64.- ¿SIEMPRE TIENE EL INQUILINO DERECHO A TANTEO Y RETRACTO?68
No; existen excepciones. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada
se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte
de un mismo inmueble. Tampoco existirá el derecho si se venden de forma conjunta por distintos
propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble solo existe una vivienda, el arrendatario sí que dispondrá de los derechos de tanteo y
retracto, no siendo aplicable el contenido del párrafo anterior.
65.- ¿EXISTE ALGUNA PROTECCIÓN PARA QUE LEGALMENTE SE TENGAN QUE HACER ESTAS
NOTIFICACIONES AL INQUILINO?69
Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas, se deberá de
justificar que han tenido lugar en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas por la Ley, con los
requisitos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible el título,
deberá el vendedor manifestarlo así en la propia escritura, bajo la pena de falsedad en documento
público.
66.- ¿SI EL INQUILINO NO HACE USO DE SU DERECHO PREFERENTE DE ADQUISICIÓN, DEBERÁ
ABANDONAR LA VIVIENDA SI SE VENDE?70
El adquirente de la vivienda se subroga en los derechos y obligaciones de quien vende, por lo que deberá
de mantener la posición del inquilino en las mismas condiciones pactadas con el anterior propietario. Ni
siquiera en el caso en que se demostrase que no tenía constancia de que existía la figura del inquilino
podrá rescindir el contrato. No obstante, si fuere cierto que no sabía de la existencia del inquilino, solo
tendrá obligación de mantener el contrato hasta la finalización del plazo de cinco años. Pasados los cinco
años, será el propietario anterior quien deberá de indemnizar al inquilino para que abandone la vivienda.
Ahora bien, si el contrato estaba inscrito, el comprador nunca podrá alegar desconocimiento y deberá de
mantener el contrato tanto tiempo como lo hubiera tenido que mantener el propietario original, y en las
mismas condiciones. Por tal motivo, si usted es el inquilino de una vivienda con plazo pactado superior
a cinco años, mi consejo es que la inscriba sin falta; los gastos adicionales que ello le supondrá le evitarán
disgustos posteriores.
67.- ¿PUEDE NO COINCIDIR LA FIGURA DEL ARRENDADOR CON LA DEL PROPIETARIO?
No es una situación habitual, pero quien arrienda podría ser el usufructuario del inmueble; en dicho caso,
si se extingue el derecho del arrendador (usufructo en el caso del ejemplo), finalizará también el contrato
de arrendamiento. Lógicamente tal circunstancia debería de haberse reflejado en el contrato porque de
otro modo el inquilino podría sentirse engañado.
68.- ¿EXISTEN OTRAS CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL CONTRATO?71
Además de las que ya se han visto a lo largo de las preguntas/respuestas anteriores, existen otras causas
de extinción contempladas por la Ley:
•
Pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador (siniestro).
•
Declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
•
Que la edificación requiera necesariamente una reparación cuyo coste exceda del 50% del valor
del edificio.72
•
Que el edificio presente un agotamiento estructural irreversible.
•
Que no puedan efectuarse las obras necesarias por encontrarse el edificio fuera de la ordenación
urbanística no pudiendo autorizarse las obras de rehabilitación.
69.- ¿QUE ES EL DERECHO DE RETORNO?
En algunos casos de extinción del contrato; concretamente en los dos puntos primeros de la respuesta
anterior, la Ley prevé una cierta protección de los inquilinos.
68
Art. 25 LAU
69
Art. 25 LAU
70
Art. 14 LAU
71
Art. 28 LAU
72
No se tiene en cuenta a tal efecto el valor del suelo
-57-
La Ley del Suelo y la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 regulaban ya este derecho,
también conocido como derecho de realojo. Se estipula que si por causas de alguna actuación urbanística
como derribos o expropiaciones fuera necesario desalojar a los inquilinos legales de un inmueble, se les
debe de garantizar el derecho de retorno en las condiciones siguientes:
•
En caso de expropiación, la Administración debe de procurar a los ocupantes legales del
inmueble expropiado, viviendas en condiciones de venta o alquiler similares a las de VPO y
superficie adecuada.
•
En casos distintos de la expropiación (derribo...), el propietario debe de garantizar a los inquilinos
un alojamiento provisional hasta que fuere posible el retorno. Si se derriba el inmueble, los
inquilinos tienen derecho a que el propietario les facilite una vivienda de las mismas
características que la que tenían, y en el mismo solar o en su entorno cercano. Si la vivienda
derribada tenía una superficie de 90 o más metros cuadrados, la nueva no puede ser inferior al
50%. En casos de viviendas de menos de 90 metros, la nueva ha de tener al menos la misma
superficie que la anterior.
70.- CAUSAS DE RESOLUCIÓN73
Si el inquilino incumple cualquiera de las condiciones pactadas en el contrato, como puede ser la
utilización de la vivienda por un número mayor de personas del establecido en el contrato, el propietario
tendrá derecho a resolver el contrato o exigir el cumplimiento de lo acordado.
Las causas que contempla la Ley son las siguientes:
•
La falta de pago de la renta, o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya
asumido o corresponda al inquilino.
•
La falta de pago del importe de la fianza, o en su caso, de la actualización.
•
Subarriendo o cesión del contrato sin autorización expresa y por escrito del propietario.
•
Realización de daños causados a la finca o la realización de obras no consentidas.
•
Cuando en la vivienda se desarrollen actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilícitas.
•
Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario, o de quien efectivamente la viniera ocupando.
En cuanto a las causas de resolución que tiene el arrendatario, la Ley detalla las siguientes:
•
La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 de la LAU74.
•
La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
CUESTIONES DE APLICACIÓN ÚNICAMENTE EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO PARA USO
DISTINTO AL DE VIVIENDA:
Estos alquileres se regulan básicamente por lo acordado entre el propietario y el inquilino, siendo la
protección que la Ley ofrece al inquilino, mucho menor que en el caso de alquiler de vivienda. En los
casos en que algún punto no ha sido claramente pactado, se aplica lo que la LAU indique para alquileres
de uso distinto de vivienda. En ningún caso serán de aplicación por defecto lo aplicable a los alquileres
de vivienda. Si existe discrepancia por algún punto no incluido en la LAU, se tendrá en cuenta el contenido
del Código Civil.
Todos los puntos que a continuación detallaré serán de aplicación cuando no se haya pactado otra cosa
en el contrato; si se pacta de otro modo, será de aplicación lo indicado en el contrato.
VENTA DE LA FINCA ARRENDADA75
El inquilino tendrá derecho de adquisición preferente76 en el caso de que no se pacte lo contrario en el
contrato (normalmente se pacta lo contrario para evitar problemas en aquellos casos en que el inmueble
se vende por un importe y se escritura por otro distinto).
Cuando se vende el inmueble arrendado, el comprador se sitúa en la misma posición que el anterior
arrendador, asumiendo tanto los derechos como las obligaciones de este, por lo que deberá de respetar
el plazo y el resto de las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento. No obstante, si el contrato
no estaba inscrito en el Registro (cuestión muy habitual), y el comprador adquiere el local creyendo de
buena fe que no estaba arrendado, no estará obligado a mantener el arrendamiento, siendo el arrendador
original el que se vería obligado a indemnizar al inquilino ante el posible perjuicio.
73
Art. 27 LAU y artículo 1.124 del Código Civil
74
Ver anexo de legislación
75
Art. 29 LAU
76
Art. 31 LAU y Art. 25
-58-
CONSERVACIÓN, MEJORA Y OBRAS DEL ARRENDATARIO77
El régimen aplicable en este capítulo es idéntico que para el caso de los arrendamientos de viviendas.
CESIÓN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO78
Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá
subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento
del arrendador. Es perfectamente legal pactar en el contrato que no sea posible la cesión o subarriendo
sin consentimiento previo por escrito del propietario.
El arrendador tiene derecho a una elevación de la renta del 10% de la que en ese momento esté en vigor,
en caso de producirse el subarriendo parcial del inmueble, y el incremento puede ser del 20% si se
subarrienda totalmente la finca arrendada.
No se considerará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la
fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá no obstante
derecho igualmente a la elevación de la renta, salvo que se pacte lo contrario en el contrato.
Tanto la cesión como el subarriendo deberán de notificarse de forma fehaciente al propietario en el plazo
de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado, o previamente en el caso de que así se haya
estipulado en el contrato.
MUERTE DEL ARRENDATARIO79
La Ley permite el derecho de subrogación en la persona del heredero o legatario siempre que en el local
se siga realizando la misma actividad que venía desarrollando el fallecido.
La subrogación deberá de comunicarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a
la fecha de fallecimiento del arrendatario.
INDEMNIZACIÓN AL ARRENDATARIO80
Este derecho es también renunciable, y de hecho en la gran mayoría de los contratos se incluye una
cláusula indicando que el arrendatario renuncia a las indemnizaciones que pudieran corresponderle por
aplicación del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Existen dos casos distintos:
•
Que el arrendatario inicie la misma actividad en otro local del municipio en el plazo de seis meses
contados desde la finalización no deseada del contrato. La indemnización comprenderá los
gastos de traslado de un local a otro y los perjuicios que sean consecuencia de la pérdida de
clientela calculada en relación a los clientes que se tengan durante los primeros meses de
actividad en el nuevo local. Esto bajo mi punto de vista es impracticable, y mucho más teniendo
en cuenta que la mayoría de los comercios actualmente se encuentran en módulos y no llevan
ningún tipo de contabilidad ni control fiable.
•
Que el arrendatario, en el plazo de seis meses desde la finalización no deseada del contrato,
inicie una actividad diferente o no inicie ninguna actividad y, por su parte, el propietario u otra
persona continúen ejerciendo la misma actividad que ejercía el arrendatario original, o una
actividad afín.81
Si arrendador o arrendatario no se ponen de acuerdo sobre el importe de la indemnización, deberán de
designar un árbitro para que fije la cuantía procedente.
Sólo por evitar este tipo de actuaciones tan sumamente difíciles de cuantificar y altamente litigiosas, mi
consejo es que por norma el arrendador condicione el contrato de manera que el arrendatario tenga
necesariamente que renunciar a estas posibles indemnizaciones, y en todo caso se pacte una
indemnización a tanto alzado que a las dos partes les parezca bien.
RESOLUCIÓN DEL CONTRATO82
•
El arrendador podrá resolver por falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades que
le corresponda pagar al inquilino.
•
Por falta de pago de la fianza o de sus correspondientes actualizaciones.
•
Cuando el inquilino desarrolle en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
77
Art. 30 LAU, y artículos 21, 22, 23 y 26 de la misma.
78
Art. 32 LAU
79
Art. 33 LAU
80
Art. 34 LAU
81
Se consideraría actividad afín, aquélla que por sus características pudiera aprovecharse de la clientela
que había captado previamente el anterior arrendatario.
82
Art. 35, 27 y 32 LAU
-59-
•
ilícitas. Este punto, no obstante, habría que matizarlo porque no está nada claro. En el
arrendamiento de vivienda es lógico poder rescindir el contrato por estas causas, pero si estamos
hablando de una actividad, hemos de tener en cuenta claramente que muchas de ellas están
calificadas precisamente como molestas, insalubres, nocivas y peligrosas83; una simple
carpintería metálica está considerada como actividad molesta. ¿quiere ello decir que por ser
actividad calificada de molesta hay motivo suficiente para rescindir el contrato?. Claramente no.
Bajo mi punto de vista, lo que realmente sería motivo de rescisión del contrato es la realización
de actividades prohibidas o simplemente la realización de alguna actividad distinta a la que figura
en el contrato de alquiler, pero nunca nos podremos basar en la calificación de las actividades.
Claro está que la Ley lo que dice es que será de aplicación la letra e) del artículo 27, en cuyo
apartado se lee: Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas, a diferencia de otros autores que claramente en sus publicaciones indican:
Cuando el arrendatario realice en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas
o ilícitas. Interpreto, en total desacuerdo a lo que otros autores defienden, que la Ley en este caso
concreto se está refiriendo a las viviendas de lujo no incluidas en los alquileres de vivienda y que
se acogen a los alquileres para uso distinto de vivienda, a pesar de no dejar de ser una vivienda.
En estos casos sí que quedaría justificada la aplicación de la letra e) del artículo 27, pero no
cuando estemos hablando de un local donde se realice una actividad que aun estando permitida
por la legislación, se califique como molesta, insalubre, nociva o peligrosa.
Cuando el inquilino realice la cesión o subarriendo del local sin cumplir las normas de notificación.
OBLIGACIONES BÁSICAS DEL PROPIETARIO:
•
Poner a disposición del inquilino la finca arrendada.
•
Realizar las reparaciones de conservación necesarias.
•
Garantizar el goce y disfrute pacífico del inmueble arrendado.
•
Sanear vicios ocultos.
OBLIGACIONES BÁSICAS DEL INQUILINO
•
Pagar la renta acordada y otros gastos a su cargo.
•
Utilizar la finca de forma adecuada, destinándola a la actividad que se hubiere pactado.
•
Devolver la finca a la finalización del contrato en el mismo estado o en mejores condiciones que
cuando se le entregó.
•
Permitir que se realicen las reparaciones necesarias.
•
Avisar al arrendador de cualquier incidencia que afecte al inmueble.
83
Decreto 54/1990 de 26 de marzo del Consell de la Generalitat Valenciana por el que se aprueba el
Nomenclátor de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, en cumplimiento de lo establecido en el
artículo 1º de la Ley 3/1989, de 2 de mayo, sobre actividades calificadas. (90/1593)
-60-
TERCERA PARTE
LEGISLACIÓN
“Muchas leyes conservan su crédito desde la antigüedad más
remota, no porque sean justas, sino porque son leyes.”
Montaigne
“En la mayor parte de los hombres, el amor a la justicia no es
más que el temor de sufrir la injusticia.”
La Rochefoucauld
La ley es tela de araña,
En mi ignorancia lo explico:
no la tema el hombre rico,
nunca la tema el que mande,
pues la ruempe el bicho grande
y sólo enrieda a los chicos.
Hernández
-61-
LEY 49/1.960, DE 21 DE JULIO, SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
(BOE núm. 176, de 23 de julio)
CAPITULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES
ARTICULO 1º.- El artículo 396 del Código Civil quedará redactado como sigue: < Los diferentes pisos o
locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida
propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que
llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edifico necesarios para su
adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pisos, muros, fosos, patios, pozos,
escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán se enajenadas,
gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este sólo título, no tendrán
derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan,
por la voluntad de los interesados.>
Al artículo 401 del mismo Cuerpo legal se le adicionará el párrafo siguiente:
<Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros,
la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos
comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396>
Artículo 2º.- Se modifica el número 3 del artículo 8º, al que se añaden dos números más, el 4º y el 5º, y
el número 11 del artículo 107, ambos de la Ley Hipotecaria, que quedan redactados al tenor siguiente:
<Art. 8º3. Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes dueños en dominio
pleno o menos pleno.
4. Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos
comenzada.
En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su
conjunto, sus distintos piso o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos
un número correlativo, escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación
con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente
proyectados.
Se incluirán además aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido
y ejercicio de esta propiedad.
La inscripción se practicará en favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares
de todos y cada uno de sus pisos o locales.
5. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente
en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen.>
<Art. 107.11.Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a
lo que determina el artículo 8º.>
CAPITULO SEGUNDO
DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS
Artículo 3º.- En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al
dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible
de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases,
aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así
como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados
fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias
y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y
referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las
cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no
alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo
integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de
propiedad.
Artículo 4º.- La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo
podrá ejercitarse por cada propietario pro indiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo,
y siempre que la pro indivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de
todos los propietarios.
Artículo 5º.- El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en
su conjunto, cada uno de aquellos, al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble
habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones
-62-
con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se
hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada
por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios
existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de
cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación
y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no
prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones
y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto
privativo que se no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título y a salvo lo que se dispone sobre validez, se observarán los mismos
requisitos que para la constitución.
Artículo 6º.-Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas
comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá
fijar normas de régimen interior, que obligarán a todo titular mientras no sean modificadas en la forma
prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Artículo 7º.- El propietario de cada piso podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o
servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, y si advierte la necesidad de reparaciones
urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
Al propietario y al ocupante del piso les está prohibido desarrollar en él o en el resto del inmueble
actividades no permitidas en los estatutos, dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o
insalubres.
Artículo 8º.- Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material para formar otros
más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio o
disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la
junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos
reformados, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 5º, sin alteración de las cuotas de los restantes.
Artículo 9º.- Serán obligaciones de cada propietario:
1º--Respetar las instalaciones generales o en provecho de otro propietario incluidas en su piso.
2º-- Mantener en buen estado de conservación su propio piso e instalaciones privativas, en términos que
no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasionen por su
descuido o el de las personas por quienes deba responder.
3º-- Consentir en su piso las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las
servidumbres imprescindibles requeridas por la creación de servicios comunes de interés general,
acordadas por las cuatro quintas partes de los propietarios en las condiciones previstas en el artículo
siguiente, teniendo derecho a que la comunidad le resarza los daños y perjuicios.
4º--Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
5º-- Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido,
a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Al pago de estos gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad correspondiente
estará afecto el piso o local, cualquiera que fuere su propietario actual y el título de su adquisición, siendo
este crédito a favor de la comunidad de propietarios preferente a cualquier otro, y sin perjuicio de las
responsabilidades personales procedentes.
En la escritura por la que se transmita el piso o local a título oneroso deberá el transmitente declarar
hallarse al corriente en el pago de los gastos, o en su caso, expresar los que adeudare; el transmitente a
título oneroso, quedará sujeto a la obligación legal de saneamiento o por la carga no aparente de los
gastos a cuyo pago esté afecto el piso o local.
6º-- Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, y
responder ante estos de las infracciones cometidas por el que ocupe su piso, sin perjuicio de las acciones
directas que procedan.
Para la aplicación de las reglas precedentes se reputarán generales los gastos que no sean imputables
a uno o varios pisos, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones
correspondientes.
Artículo 10º.- Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos
por la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble según su rango.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo
anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de una mensualidad ordinaria de gastos comunes,
el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele
de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar
su cuota en los gastos de realización y mantenimiento.
-63-
En todo caso, las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un
propietario requerirán el consentimiento expreso de éste.
Artículo 11º.-La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración en la estructura o fábrica del
edificio o en las cosas comunes, afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido
para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las
alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el
titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
Artículo 12º.- Los propietarios elegirán de entre ellos un presidente que representará, en juicio y fuera
de él, a la comunidad en los asuntos que la afecten.
El presidente actuará al propio tiempo como secretario y administrador si los estatutos no determinan o
los propietarios no acuerdan elegir a otras personas para desempeñar dichos cargos, que, a su vez,
podrán recaer en una misma persona.
El administrador o secretario-administrador podrá no pertenecer a la comunidad de propietarios.
Salvo que en los estatutos se disponga otra cosa, estos nombramientos se harán por un año prorrogable
tácitamente por períodos iguales.
Los nombrados podrán, en todo caso, ser removidos en junta extraordinaria de propietarios convocada
al efecto.
No obstante, cuando el número de los propietarios de pisos o locales en un edificio no exceda de cuatro,
podrán acogerse, si expresamente así lo convienen en los estatutos, al régimen de administración del
artículo 398 del Código Civil.
Artículo 13º.- Corresponde a la junta de propietarios:
1º-- Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y
resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos formulen contra la actuación de aquellos.
2º-- Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
3º-- Aprobar la ejecución de obras extraordinarias y de mejora y recabar fondos para su realización.
4º-- Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
5º-- Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las
medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Artículo 14º.- La asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o
voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso pertenece pro indiviso a diferentes propietarios, estos nombrarán un representante para
asistir y votar en las juntas.
Si se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario, quien, salvo
manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la
delegación cuando se trate de acuerdos a que se refiere el número 1 del artículo 16, o de obras
extraordinarias y de mejoras.
Artículo 15º.- La junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los
presupuestos y cuentas, y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan
la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las
cuotas de participación.
La convocatoria la hará el presidente, y en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de
los asuntos a tratar, lugar, día y hora en que se celebrará junta en primera o, en su caso, segunda
convocatoria, conforme a los dispuesto en el artículo siguiente, entregándose las citaciones, por escrito,
en el domicilio en España que hubiere designado cada propietario y, en su defecto, en el piso o local a él
perteneciente.
La citación de la junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las
extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La
junta podrá reunirse válidamente aún sin convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad
de los propietarios y así lo decidan..
Artículo 16º.- Los acuerdos de la junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1º-- La unanimidad para la validez de los que impliquen aprobación o modificación de las reglas
contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos. No obstante, cuando tengan por
finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso y la movilidad de las personas
con minusvalía, bastará el voto de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Los propietarios que, debidamente citados, no hubieren asistido a la junta, serán notificados de modo
fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por los presentes, y si en el plazo de un mes, a contar de
dicha notificación, no manifiestan en la misma forma su discrepancia, se entenderán vinculados por el
acuerdo, que no será ejecutivo hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su
conformidad.
2º-- Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que,
a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Si la mayoría no se pudiera obtener por falta de asistencia de los propietarios, se reunirá la junta en
segunda convocatoria, reunión que podrá tener lugar incluso en el mismo día, siempre que haya
transcurrido un intervalo mínimo de media hora y que hubiese sido convocada previamente.
Si la junta, debidamente convocada, no se celebrare en primera convocatoria, ni se hubiere previsto en
la citación el día y hora de la segunda, deberá ser ésta convocada, con los mismos requisitos de la primera,
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dentro de los ochos días siguientes a la fecha de la junta no celebrada, y con tres de antelación a la fecha
de la reunión.
En la segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes,
siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores,
el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en
comparecencia a los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de
veinte días contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
3º-- Cuando los propietarios que representen por lo menos, la cuarta parte de las cuotas de participación
estimaren gravemente perjudicial para ellos el acuerdo de la mayoría, podrán acudir al Juez para que
decida sobre la procedencia del mismo, por los trámites establecidos en el número 2 de este mismo
artículo.
La decisión del Juez será ejecutiva e inapelable, sin perjuicio del derecho de las partes a promover
judicialmente la acción que pudiera corresponderles.
4º-- Los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos serán impugnables ante la autoridad judicial por
cualquiera de los propietarios disidentes, pero el acuerdo será provisionalmente ejecutivo, salvo que el
Juez ordene la suspensión.
La acción deberá ejercitarse dentro de los treinta días siguientes al acuerdo o a la notificación si hubiere
estado ausente el que impugne.
5º-- Será Juez competente para conocer de las cuestiones a que se refieren los números 2 y 3 del
presente artículo el municipal o comarcal del lugar donde esté sita la finca.
Artículo 17º.-Los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por
el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
Artículo 18º.- Corresponde al administrador:
1º-- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las
2º-- Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los
medios necesarios para hacer frente a los mismos.
3º-- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones ordinarias, y
en cuanto a las extraordinarias, adoptar las medidas urgentes, dando inmediata cuenta a la junta, o en su
caso, a los propietarios.
4º-- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que
sean procedentes.
5º-- Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar, a disposición de los titulares la
6º-- Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.
Artículo 19º.- La infracción de las prohibiciones establecidas en el párrafo tercero del artículo 7 dará
lugar al apercibimiento del titular o, en su caso, al ocupante del piso o local. Desatendido el requerimiento
por el titular ocupante, la junta podrá instar y obtener judicialmente la privación del uso del piso o local a
aquél y a quienes con él convivan. Dicha privación la fijará discrecionalmente el Juez, por un plazo no
superior a dos años, atendida la gravedad de la falta, sin que afecte a los restantes derechos dominicales
y a las obligaciones derivadas del título.
Asimismo tendrá la junta acción contra el ocupante no propietario para obtener del Juez el lanzamiento
o resolución del contrato, en su caso; pero sólo podrá ejercitarla cuando el titular no lo hiciere en el plazo
prudencial que se le hubiere señalado en requerimiento fehaciente.
Para el ejercicio de las expresadas acciones judiciales se seguirán los trámites del proceso abreviado de
cognición, siendo Juez competente el municipal o comarcal del lugar donde esté sita la finca, salvo lo
dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Artículo 20º.1º-- Las obligaciones a que se refiere el número 5 del artículo 9, serán cumplidas por el que tenga la
titularidad del piso o local, en el tiempo y forma determinados por la junta. Si no lo hiciere, podrá el
presidente o el administrador, si éste hubiere sido autorizado por la junta, exigirlo por vía judicial sin
necesidad de requerimiento previo alguno, salvo si los estatutos exigiesen el requerimiento.
2º-- Cualquiera que fuere el procedimiento que se utilizare para el cobro, la certificación del acuerdo de
la junta, aprobatorio de la liquidación de la deuda, será documento suficiente a los efectos del número 1
del artículo 1400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que pueda decretarse el embargo preventivo de
los bienes del deudor, siempre que tal acuerdo haya sido notificado al deudor en el domicilio en España
que previamente haya designado o, en su defecto, en el propio piso o local.
Artículo 21º.- El régimen de propiedad horizontal se extingue:
1º-- Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquella cuando el
coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a
menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2º-- Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
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DISPOSICIONES TRANSITORIAS
1ª.- La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en
que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo
establecido en la misma.
En el plazo de dos años, a contar desde la publicación de esta Ley en el Boletín Oficial del Estado, las
comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella, en lo que estuviere en
contradicción con sus preceptos.
Transcurridos los dos años, cualquiera de los propietarios podrá instar judicialmente la adaptación
prevenida en la presente disposición por el procedimiento señalado en el número 2 del artículo 16.
2ª.- En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que esté establecido el
derecho de tanteo y retracto en favor de los propietarios, se entenderán los mismos modificados en el
sentido de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que en nueva junta, y por mayoría que represente, al
menos el 80 por 100 de los titulares, se acordase el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y
retracto en favor de los miembros de la comunidad.
DISPOSICIÓN FINAL
Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta Ley
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DISPOSICIÓN: LEY 6-4-1999, núm. 8/1999
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio ( RCL 1960\1042 y NDL 24990), sobre
Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos: en la regulación
de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su régimen, en el fomento de la construcción y en
el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero ( RCL 1988\420 ), como la Ley 3/1990, de 21 de junio
( RCL 1990\1275), significaron un gran avance en el acercamiento de aquélla a la realidad social. Sin
embargo, transcurrido el tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación
de la propiedad horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza
la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e
incluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha considerado
así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios
(porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con
minusvalías, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar, etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de propietarios puedan
legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene
denominando «lucha contra la morosidad» se pretende combatir con esta reforma a través de una
pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento
público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, afección real del inmueble
transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique
el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta
de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las
deudas con la comunidad, etcétera.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación actualizada de la formación de las actas de las
Juntas, funciones de los órganos de la comunidad, en particular del administrador, que podrá ser cualquier
copropietario o persona física con cualificación profesional suficiente, régimen de convocatorias, ejercicio
del derecho de voto, renuncia al cargo del presidente y otras numerosas materias que la realidad diaria
de la vida en comunidad había puesto de relieve que estaban insuficientemente reguladas.
Con ello la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo, pero también en eficacia, y se
acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento de que seguirá siendo durante las
décadas venideras una de las normas jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país.
Artículo 1.
El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en los
siguientes términos:
«La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el
artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía
pública».
Artículo 2.
«Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no
hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen
jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos
y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley».
Artículo 3.
La rúbrica del capítulo II de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactada
así:
«Del régimen de la propiedad por pisos o locales».
Artículo 4.
«1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o
servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones
urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
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2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del
inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan
las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes,
requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas,
bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiera en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios,
debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto
expresamente por este artículo, se substanciará por las normas que regulan el juicio de cognición.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la
certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar
la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.
Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la
orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante
de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida
y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local
por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción de los perjuicios ocasionados
a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos
definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento».
Artículo 5.
«1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso
general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un
uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos
que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su
descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las
servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general
acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de
los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido,
a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los
gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y
al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del
Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho
precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los
Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el
Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la
comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta
el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el
transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de
propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre
el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el
otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el
adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por
quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso
de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados
por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que
existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con
una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños
causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus
instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y
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responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita
tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda
índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para
citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos
las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en
el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en
el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia
expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien
ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación
practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita
tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con
posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a
repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno
establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por
cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión
resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean
imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento
de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley».
Artículo 6.
«1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado
sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones
estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por
la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía
administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de
propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos
establecidos en la ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere el
presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos
en el artículo 9 para los gastos generales».
Artículo 7.
«1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la
adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo
anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos
comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda
privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar
su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el
correspondiente interés legal.
3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario
requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
4. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien
sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras».
Artículo 8.
«La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de
las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las
modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones
que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares
de los nuevos locales o pisos».
Artículo 9.
«1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
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a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos
de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y
responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante
turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio si bien el propietario designado podrá solicitar
su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para
ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3º resolverá de plano lo procedente,
designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el
cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar
presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos
los asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo
procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos
de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los
términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad,
salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos
cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse
independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier
propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida
para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los
términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de
gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la
Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán
acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los
estatutos».
Artículo 10.
«Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver
las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias
o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 20 c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas
necesarias o convenientes para el mejor servicio común».
Artículo 11.
«1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando
para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese "pro indiviso" a diferentes propietarios éstos nombrarán un
representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario,
quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser
expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o
de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de
todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o
procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus
deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados
del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos
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de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley».
Artículo 12.
«1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y
cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte
de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de
participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con
indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en
segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La
convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas
vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos
en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema
de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que
pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se
celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que
representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria
de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación,
pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será
nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días
naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación
mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para
las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la
totalidad de los propietarios y así lo decidan».
Artículo 13.
«Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o
modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos
de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros
servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de
los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos
comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable
de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de
las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la
supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía,
incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable
de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables
los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del
acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten
su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo
de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los
propietarios.
2ª La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación
regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero ( RCL 1998\557), o la adaptación de los
existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía
solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos,
podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad
que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras
comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que
no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad
solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera
aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá
autorizárselas siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado,
-71-
aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la
nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de
elemento común,
3ª Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que,
a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre
que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores,
el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en
comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de
veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas».
Artículo 14. El artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactado
en los siguientes términos:
«1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con
lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o
varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de
soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su
voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su
derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago
de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial
de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos
al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los
propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que
se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los
propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al
procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo
disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios».
Artículo 15.
«1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el
Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes
circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda
convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados,
con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo,
de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de
las cuotas de participación que respectivamente representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de
los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere
lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el
artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la
fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos
adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que
respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación
deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la
subsanación.
4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar,
durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos
relevantes de las reuniones».
Artículo 16.
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«Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los
medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que
resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que
sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta».
Artículo 17.
«1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el
propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el
presidente o el administrador, si así lo acordase la Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a
través del procedimiento establecido en este artículo.
2. La utilización de este procedimiento requeriría la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando
la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma,
con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados
en la forma establecida en el artículo 9.
3. La competencia territorial corresponderá exclusivamente al juez del lugar donde se halle la finca, no
siendo obligatoria la postulación mediante abogado ni procurador, sin perjuicio de lo dispuesto en el
apartado 10 de este artículo.
4. El proceso principiará por demanda sucinta, a la que se acompañará la certificación a que se refiere
el número 2 de este artículo. En el caso de que el titular anterior deba responder solidariamente del pago
de la deuda, y sin perjuicio de su derecho a repetir contra el propietario actual, deberá ser demandado
conjuntamente con éste. En cualquier caso deberá ser demandado el titular registral.
5. Presentada la demanda y admitida a trámite, el juez requerirá al demandado para que, en el plazo de
veinte días, pague al demandante, acreditándolo ante el tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en
escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad
reclamada. El requerimiento deberá efectuarse en el domicilio en España previamente designado por el
deudor o, en su defecto, en el propio piso o local, con el apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer
alegando las razones de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución según lo previsto en el
número siguiente.
6. Si el demandado no compareciera ante el tribunal o no se opusiere a la demanda, el juez dictará auto
en el que despachará ejecución, que proseguirá conforme a lo dispuesto para la de sentencias judiciales,
por la cantidad adeudada más los intereses y costas previstos y por los gastos previos extrajudiciales de
las notificaciones de la liquidación de la deuda, cuando se haya utilizado la vía notarial.
El solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podrán pretender ulteriormente en proceso
ordinario la cantidad reclamada en aquél o la devolución de la que con la ejecución se obtuviere.
Desde que se dicte auto despachando ejecución, la deuda devengará el interés legal del dinero
incrementado en dos puntos.
7. Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto como lo acredite se le hará entrega del
documento en que conste la deuda y se archivarán las actuaciones.
No obstante, serán de su cuenta las costas que se indican en el número 10 de este artículo y los gastos
a que se refiere el número anterior.
8. Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al pago, en todo o en parte, el juez, previo
traslado al demandante del escrito de oposición, seguirá la tramitación del juicio verbal a partir del
momento de la citación para juicio oral. No obstante, formulada oposición, el actor podrá pedir el embargo
preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las
costas.
El juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste fianza. El
deudor podrá librarse del embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que se decrete el embargo
preventivo.
9. Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al pago, alegando pluspetición, sólo
se admitirá la oposición si acredita haber pagado o puesto a disposición del demandante, antes de la
interposición de la demanda, la suma que reconoce como debida. Si la oposición se funda en pluspetición,
sólo podrá pedirse el embargo preventivo por la suma a que ascienda la cantidad no satisfecha por el
deudor.
10. La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.
Se impondrán las costas al litigante que hubiera visto totalmente desestimadas sus pretensiones. De
estimarse parcialmente la demanda, cada parte soportará las costas causadas a su instancia y las
comunes por la mitad. La condena en costas incluirá los honorarios del abogado y del procurador de la
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parte vencedora, si hubiere utilizado los servicios profesionales de los mismos en la demanda o la
contestación.
11. Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de retrotraer el procedimiento, las
cuotas vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda, considerándose comunes a la
ampliación los trámites que le hayan precedido. Esta facultad se extenderá a la fase de ejecución de la
sentencia.
La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la comunidad con posterioridad a la
presentación de la demanda requerirá su previa acreditación mediante una nueva certificación del acuerdo
aprobatorio de la liquidación, expedida con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2.
12. El recurso contra la sentencia no será admitido a trámite si el demandado no acreditase al interponerlo
tener satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria.
Si la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por incumplimiento de plazos o cuotas vencidas,
se tendrá por desierto el recurso si durante su tramitación dejase el recurrente de abonar o consignar a
su tiempo las que de su misma índole vayan venciendo».
Artículo 18.
Se añade un artículo 22 a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que tendrá la
siguiente redacción:
«1. La comunidad de propietarios responderá, de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y
créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor
podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota
que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago
de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento
a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento serán de su cargo las costas causadas hasta ese
momento en la parte proporcional que le corresponda».
Artículo 19.
El artículo 21 de la vigente Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, pasa a ser el artículo
23 de esta misma Ley, sin experimentar variación alguna en su redacción.
Artículo 20.
Se añade un capítulo III en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, rubricado «Del
régimen de los complejos inmobiliarios privados». Dicho capítulo estará integrado por el artículo 24 de la
Ley, que tendrá la siguiente redacción:
«1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a
aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal
sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos
horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos
establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones
de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título
constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los
presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo
mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del
complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.
Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales
responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la
comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro
de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la
misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley,
con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las
comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los
propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la
previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las
comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el
artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar
en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de
-74-
propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en
el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los
copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado
anterior».
Artículo 21.
Se añade una disposición adicional a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, con la
siguiente redacción:
«1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades
Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1 f) se ajustará a las siguientes
reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto
ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor
de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto
ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100
del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las
aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a
aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima
establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario,
al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de
conservación y reparación de la finca permitidos por la presente Ley se computarán como parte integrante
del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las
cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior».
Disposición adicional única.
1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes términos:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto
de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes
del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo,
cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de
carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su
imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el
portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados
a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso
aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones
para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de
energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de
humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del
edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de
telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros
elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas,
gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán
derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan,
por la voluntad de los interesados».
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones introducidas en el Código Civil
y en la Ley Hipotecaria ( RCL 1946\886 y NDL 18732) por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con su redacción actual.
Disposición transitoria única.
Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, conforme a la nueva
redacción dada a dicho precepto por la presente Ley, no serán aplicables a los procesos judiciales ya
iniciados de acuerdo con la legislación anteriormente vigente, los cuales continuarán tramitándose con
arreglo a ésta hasta su conclusión.
Disposición final única.
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido en la presente Ley.
Asimismo quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios
que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto
en la presente Ley.
-75-
...
LEY 29/1994 de 24 de noviembre de ARRENDAMIENTOS URBANOS
PREÁMBULO
1
El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de
diciembre (RCL 1964\2885; RCL 1965\86 y NDL 1844).
Los principios que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964, según reza
la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964 (RCL 1964\1252 y 1705), fueron los de atemperar el
movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las
exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear
la situación de las rentas congeladas. El citado texto consagró, además, un régimen de subrogaciones,
tanto «inter vivos» como «mortis causa», favorable a los intereses del arrendatario.
Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de manifiesto que
fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.
Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril (RCL 1985\1064 y Ap NDL 740),
sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los
arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas
modificaciones fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio y la libertad
para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los
contratos de arrendamientos urbanos.
El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la
disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la década
de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por
otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al
dar lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un movimiento de
incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con
un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.
En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia
de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real
Decreto-ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener
rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada
duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del
Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los
contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con
rentas que se pueden calificar como ineconómicas.
Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento
en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la solución al
problema de la vivienda. En este sentido, sólo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de
viviendas se encuentra en régimen de alquiler.
Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los
arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato
constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a
disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio
adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismo
no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria
para que ello se produzca.
La regulación substantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato
entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por
entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por
tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.
En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los
arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada
de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.
Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos arrendaticios y la
modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.
2
La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente
en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración
del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta
estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa
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válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que
tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.
Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial
del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de
duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.
Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de
garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado, asimismo, sobre períodos anuales, de
tres años.
El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que
la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la
celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.
El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las
subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de
las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la
terminación del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito «mortis
causa» a favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como novedad
el reconocimiento de este derecho al conviviente «more uxorio».
En relación con las subrogaciones «inter vivos», sólo se reconoce su existencia previo consentimiento
escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judiciales
que, en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos
casos, se reconoce «ex lege» a dicho cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada
por el tiempo que restare del contrato.
El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la
determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se mantengan
con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos
permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la
vía de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma establece un mecanismo de
actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un período
anual el Indice de Precios al Consumo.
Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en líneas generales la
regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el establecimiento de una previsión
especial para arrendatarios afectados de minusvalías o con personas minusválidas a su cargo, que
pretendan efectuar modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la utilización de la
misma.
También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario para el supuesto de
enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a condiciones
de mercado, por entenderse que constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para
el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.
Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes
de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos
los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad,
intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de determinadas
medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho no sólo contribuye a reforzar las
garantías de las partes, sino que incrementa la información disponible para el Estado, permitiéndole el
diseño y ejecución de aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y
de la práctica de los arrendamientos.
3
La ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales
de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados
a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes,
y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de
segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.
Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí
donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su
familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o
administrativas.
Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al
libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del
libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil.
Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen
de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las
subrogaciones «mortis causa», aunque limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la
actividad.
Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser
indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso
del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen
-77-
beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado
y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.
4
La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose
su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto.
Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que
regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por
estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de
vivienda, que se considera debe de mantenerse.
5
En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para conocer de las
controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca
urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por vía de sumisión expresa o
tácita a Juez distinto.
Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan pactar, para la
solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral.
La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición, haciendo salvedad expresa
de los supuestos de aplicación del juicio de desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en este último
caso, acciones para determinar rentas o importes que corresponda abonar al arrendatario.
Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la acción en los
desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud de la relación arrendaticia.
Esta regulación matiza de forma significativa las posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas
en el texto refundido de 1964.
En los supuestos de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la regulación tradicional, la
posibilidad de acumulación que asiste a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se funden en
hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. También se permite a éste en los supuestos de
resolución del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución
del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.
Por último, y como novedad más significativa de la ley en materia procesal, se establece la regulación del
recurso de casación en materia arrendaticia por entender que la materia, dada su importancia y la
trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina
jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del recurso de
casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso las sentencias dictadas
en los procesos seguidos por los trámites del juicio de cognición, siempre que las sentencias de primera
y segunda instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los límites
que por ley se consagran.
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Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo
del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad
de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por
ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo
venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca
quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que,
aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga
forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes.
Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una solución que intenta
conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las
partes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato
diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando
condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al de local de negocio.
Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga
obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite a la duración de esta
prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación arrendataria de conformidad con su
propia naturaleza, pero esta modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos
de la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los
arrendatarios.
En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la subrogación «inter
vivos», excepción hecha de la derivada de resolución judicial en procesos matrimoniales, y por la supresión
gradual de los derechos de subrogación «mortis causa» que el texto refundido de 1964 reconocía.
Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes,
arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera subrogación y arrendatarios en
segunda subrogación, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que
la supresión de las subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de
derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de conservar al
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arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su
fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera reconocido por la legislación de 1964.
En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas.
Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de
1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración
del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera
inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función
inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico a que
adapten sus economías a la nueva realidad.
En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y
media el salario mínimo interprofesional en función del número de personas que habiten en la vivienda
arrendada, se excluye la revisión de las rentas mandatándose al Gobierno para que en el plazo de un año
a partir de la entrada en vigor de la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza fiscal para
aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes señaladas proceder a la
actualización de las rentas.
Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el
Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservación de la finca arrendada
y el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos
mediante la imputación de sus importes a los arrendatarios.
En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de
resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el
arrendatario sea una persona física de aquellos en los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor
solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo. Por ello, se mantienen,
aunque de forma limitada, derechos de subrogación «mortis causa» en el primer supuesto, garantizándose
al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá
superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga
desarrollando en el local.
Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución tasados, entre cinco
y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado,
configurándose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan
actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones
de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias.
En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisión establecido para
los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la revisión en función de las
categorías antes expuestas.
Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva creación que es el
derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente a continuar en
el uso del local arrendado al tiempo de la extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones
de mercado.
Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local arrendado
cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela
generada por la actividad del antiguo arrendatario.
En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les da un
tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duración y de régimen de
renta.
TITULO I
Ámbito de la ley
Artículo 1. Ámbito de aplicación.
La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se
destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable
cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros,
las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como
accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo
sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por
temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad
industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean
las personas que los celebren.
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Artículo 4. Régimen aplicable.
1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en
los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo
dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente,
por lo dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a
trescientos metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario
mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes,
en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones
del Código Civil.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se
rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y,
supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de
forma expresa respecto de cada uno de ellos.
Artículo 5. Arrendamientos excluidos.
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan
asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo
dispuesto en su legislación específica.
c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola,
pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo
dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales
por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos
matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios
dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad
respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su
uso.
TITULO II
De los arrendamientos de vivienda
CAPITULO I
Normas generales
Artículo 6. Naturaleza de las normas.
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario
o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente
lo autorice.
Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda.
El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca
arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de
hecho, o sus hijos dependientes.
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso
de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del
arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de
la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no
darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que
subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
CAPITULO II
De la duración del contrato
Artículo 9. Plazo mínimo.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco
años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales
hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario
manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato
o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
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El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición
del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta
a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de
duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los
términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar
en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del
transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a
ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por
un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le
hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una
cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.
Artículo 10. Prórroga del contrato.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de
duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación
a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales
hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de
antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el
contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera
sometido.
Artículo 11. Desistimiento del contrato.
En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato
siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador
con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario
indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada
año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte
proporcional de la indemnización.
Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el
consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en
beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su
voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de
quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del
contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no
renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre
que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge
manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta
correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera
venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de
cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al
desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la
mera convivencia.
Artículo. 13. Resolución del derecho del arrendador.
1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto
por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación
forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción
de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se
cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del
mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en
el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de
arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes
de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración
pactada.
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2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de
goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás
causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena
fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca
serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio
de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los
requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\342, 886 y NDL 17014).
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de
la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este
caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso
del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente
a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco
años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el
adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo
de cinco años.
Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no
arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con
lo dispuesto en los artículos 90 y 96 del Código Civil (RCL 1981\1700 y Ap NDL 8807).
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en
el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia
de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Artículo 16. Muerte del arrendatario.
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga
relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos,
los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en
cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria
potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años
precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o
superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con
el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento
quedará extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será
el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en
que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los
ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre
el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por
100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en
favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el
arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de
defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su
caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se
produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo
por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados
al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición
de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las
obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes podrán pactar que no
haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar
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transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga
a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
CAPITULO III
De la renta
Artículo 17. Determinación de la renta.
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros
días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad
de renta.
3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en
metálico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado
que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de
pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades
abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente,
la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al
arrendatario para dejar constancia del pago.
Artículo. 18. Actualización de la renta.
1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el
arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando
a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice
General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses
inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la
primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de
celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por
las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte
interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y
acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística,
o haciendo referencia al «Boletín Oficial» en que se haya publicado.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.
1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato
le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al
capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las
obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta
vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la
realización de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador
deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas
de participación que correspondan a cada una de aquéllas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido
se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios.
En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el
arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen
a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras
realizadas.
Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que
correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca
arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se
hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a
la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar
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por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá
incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda
incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos
contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo, se acreditará en la forma prevista en el
artículo 17.4.
CAPITULO IV
De los derechos y obligaciones de las partes
Artículo 21. Conservación de la vivienda.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que
sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso
convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de
lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil (NDL 1782).
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al
arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la
conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o
durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda
de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la
necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá
facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la
vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes
para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del
arrendatario.
Artículo 22. Obras de mejora.
1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya
ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario,
al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el
plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras
no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el
plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la
parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los
gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Artículo 23. Obras del arrendatario.
1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que
modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2, del artículo
2, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.
2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización
de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior
o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la
vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las
cosas al estado anterior.
Artículo 24. Arrendatarios con minusvalía.
1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean
necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con
quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su
orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan.
2. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así
lo exige el arrendador.
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente
sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días
naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la
finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
-84-
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días
naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto,
con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1518 del Código Civil (NDL 26819), cuando no se le hubiese
hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como
cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones
esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la
notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones
esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en
que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar,
excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el
Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá
justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados
anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para
que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de
falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados
como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el
arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda
conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un
mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo
comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto
previstos en este artículo.
8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos
de duración pactada superior a cinco años.
CAPITULO V
De la suspensión, resolución y extinción del contrato
Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una
autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de
desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del
contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho
a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la
resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil (NDL 22349).
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido
o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador
cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente
de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en
el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Artículo 28. Extinción del arrendamiento.
El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el
presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
TITULO III
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De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador,
salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.
Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que
regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19, desde el comienzo del
arrendamiento.
Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este
título.
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá
subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento
del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del diez por ciento de la renta en vigor en el caso
de producirse un subarriendo parcial, y del veinte en el caso de producirse la cesión del contrato o el
subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la
fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la
elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo
de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
Artículo 33. Muerte del arrendatario.
En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o
profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los
derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.
La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha
del fallecimiento del arrendatario.
Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante
los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al
arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya
manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato
por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que
al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto determine el árbitro designado por las
partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del
arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización
comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con
respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros
meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una
actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro
del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será
de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la
clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada
por el árbitro designado por aquéllas.
Artículo 35. Resolución de pleno derecho.
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y
e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
TITULO IV
Disposiciones comunes
Artículo 36. Fianza.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad
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equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento
para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización.
Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea
incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta
vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el
arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto
específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización
de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará
el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho
efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus
obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Artículo. 37. Formalización del arrendamiento.
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de
arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la
duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente
acordado.
TITULO V
Procesos arrendaticios
Artículo 38. Competencia.
El conocimiento de los litigios relativos a los arrendamientos que regule la presente ley corresponderá al
Juez de Primera Instancia del lugar en que se halle la finca sin que sean aplicables las normas sobre
sumisión expresa o tácita de la Sección Segunda del Título II del Libro Primero de la Ley de Enjuiciamiento
Civil (NDL 6438).
Artículo 39. Procedimiento.
1. Los procesos judiciales sobre litigios relativos a los contratos regulados en la presente ley se regirán
por las normas procesales comunes con las modificaciones que se derivan de lo dispuesto en la misma.
2. Dichos litigios se sustanciarán por las normas del juicio de cognición, salvo las excepciones de los
apartados 3 y 4 de este artículo.
3. Se tramitarán por el procedimiento establecido para el juicio de desahucio en los artículos 1570 y
siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( RCL 1992\1027 ) las demandas que se interpongan por
precario, por extinción del plazo del arriendo o por resolución del mismo por falta de pago de las cantidades
a que se refiere la causa primera del apartado 2 del artículo 27 de esta ley.
4. Cuando, exclusivamente se ejerciten acciones para determinar rentas o importes que, de conformidad
con esta ley corresponda abonar al arrendatario, se decidirá en procedimiento verbal, cualquiera que sea
la cuantía litigiosa.
5. Las partes podrán pactar el sometimiento de los litigios a los tribunales arbitrales, de conformidad con
lo establecido en la Ley 36/1988, de 5 de diciembre ( RCL 1988\2430 y RCL 1989\1783) .
6. Cuando alguna de las partes contractuales no tuviere su domicilio dentro de la demarcación judicial
donde radique la finca, podrá designarse un domicilio radicado en ella a los efectos de recibir cualquier
notificación vinculada con los derechos y obligaciones reconocidos en esta ley.
Artículo 40. Acumulación de acciones.
1. El actor podrá acumular las acciones que le asistan contra distintos arrendatarios de una misma finca,
aunque lo sean por contratos diferentes, siempre que aquéllas se fundamenten en hechos comunes a
todos los demandados. Del mismo modo, los distintos arrendatarios de una misma finca podrán acumular
las acciones que les asistan contra el mismo arrendador, siempre que se fundamenten en hechos
comunes.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará a los juicios de desahucio.
2. El arrendador, en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago, podrá ejercer acumulada
y simultáneamente la acción de resolución del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas. La
tramitación de estos procesos se realizará conforme a las normas reguladoras del juicio de cognición.
Disposición adicional primera. Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento.
1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se califiquen para
arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente ley, concluirá al transcurrir totalmente el
período establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para
su promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la
fecha de la correspondiente calificación definitiva.
2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial a que se refiere
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el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponda de conformidad con
la normativa estatal o autonómica aplicable.
3. En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección oficial, cualquiera que fuera la
legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá practicarse anualmente en función de las variaciones
porcentuales del Indice Nacional General del Sistema de Indices de Precios de Consumo.
4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios
de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.
5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones
que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas
de protección oficial.
6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de promoción pública
reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978 (RCL 1978\2419 y Ap NDL 14198).
7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de legislación específica
de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.
8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas
particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites
de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de
cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se
aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares.
La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se estará por
entero a lo dispuesto en la presente ley.
Disposición adicional segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria.
1. El artículo 2, número 5.ºde la Ley Hipotecaria (RCL 1946\342, 886 y NDL 25951), aprobada por Decreto
de 8 de febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción:
«5.º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones
de los mismos.»
2. En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán reglamentariamente
los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad.
Disposición adicional tercera.-Depósito de fianzas.
Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana
sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin
devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta
la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la
Administración Autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad
depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.
Disposición adicional cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.
Las personas que, en aplicación de lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la presente
ley, se vean privadas del derecho a la subrogación «mortis causa» que les reconocía el texto refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, serán sujeto
preferente de los programas de ayudas públicas para el acceso a vivienda, siempre que cumplan los
requisitos en cuanto a ingresos máximos que se establezcan en dichos programas.
Disposición adicional quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
1. El artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( RCL 1992\1027) quedará redactado en la forma
siguiente:
«1.º El desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de las cantidades cuyo
pago hubiera asumido el arrendatario en el arrendamiento de viviendas o en el arrendamiento de una finca
urbana habitable en la que se realicen actividades profesionales, comerciales o industriales, podrá ser
enervado por el arrendatario si en algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio, paga
al actor o pone a su disposición en el Juzgado o notarialmente el importe de las cantidades en cuya
inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude.
2.º Esta enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente, ni cuando el
arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permita acreditar su constancia, de pago al
arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y éste no hubiese pagado
las cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentación.
3.º En todo caso, deberán indicarse en el escrito de interposición de la demanda las circunstancias
concurrentes que puedan permitir o no la enervación. Cuando ésta proceda, el Juzgado indicará en la
citación el deber de pagar o de consignar el importe antes de la celebración del juicio.»
2. Los recursos contra sentencias en las materias a que se refiere el artículo 38, tendrán tramitación
preferente tanto ante las Audiencias Provinciales como ante los Tribunales Superiores.
Los artículos 1566 (NDL 18270); ( RCL 1984\2040 y Ap NDL 8244) y 1567 (NDL 18270) de la Ley de
Enjuiciamiento Civil quedarán redactados de la forma siguiente:
«Artículo 1566.
En ningún caso se admitirán al demandado los recursos de apelación y de casación, cuando procedan,
-88-
si no acredita al interponerlos tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba
pagar adelantadas, o si no las consigna judicial o notarialmente.
Artículo 1567.
Si el arrendatario no cumpliese lo prevenido en el artículo anterior, se tendrá por firme la sentencia y se
procederá a su ejecución, siempre que requerido por el Juez o Tribunal que conozca de los mismos no
cumpliere su obligación de pago o consignación en el plazo de cinco días.
También se tendrá por desierto el recurso de casación o apelación interpuesto por el arrendatario,
cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la sustanciación del mismo dejare aquél de pagar
los plazos que venzan o los que deba adelantar. Sin embargo, el arrendatario podrá cautelarmente
adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una
vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se entenderá novación contractual.»
3. El artículo 1687.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (RCL 1992\1027), quedará redactado de la forma
siguiente:
«Artículo 1687.3.
Las sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no tengan regulación especial,
salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta de pago de la renta, las dictadas en procesos sobre
arrendamientos urbanos seguidos por los trámites del juicio de cognición, en este último supuesto cuando
no fuesen conformes con la dictada en primera instancia, y las recaídas en los juicios de retracto, cuando
en todos los casos alcancen la cuantía requerida para esta clase de recursos en los declarativos ordinarios.
No obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda bastará con que la cuantía exceda de 1.500.000
pesetas.
Se entenderá que son conformes la sentencia de apelación y de primera instancia aunque difieran en lo
relativo a la imposición de costas.»
Disposición adicional sexta. Censo de arrendamientos urbanos.
1. El Gobierno procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas,Transportes y Medio Ambiente, en el
plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la presente ley,a elaborar un censo de los contratos de
arrendamiento de viviendas sujetos a la presente ley subsistentes a su entrada en vigor.
2. Este censo comprenderá datos identificativos del arrendador y del arrendatario, de la renta del contrato,
de la existencia o no de cláusulas de revisión, de su duración y de la fecha del contrato.
3. A estos efectos, los arrendadores deberán remitir, al Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio
Ambiente, en el plazo máximo de tres meses a partir de la entrada en vigor de la ley, los datos del contrato
a que se refiere el párrafo anterior.
4. Los arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión en el censo a que se refiere esta disposición
de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos.
5. El incumplimiento de la obligación prevista en el anterior apartado 3 privará al arrendador que la hubiera
incumplido del derecho a los beneficios fiscales a que se refiere la disposición final cuarta de la presente
ley.
Disposición adicional séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre (RCL 1988\2430 y RCL
1989\1783), de Arbitraje.
Se añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un número 3, cuyo contenido
será el siguiente:
«En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al régimen jurídico de la Ley
de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las partes, los árbitros deberán dictar el laudo en
el término de tres meses, contado como se dispone en el número 1 de este artículo.»
Disposición adicional octava. Derecho de retorno.
El derecho de retorno regulado en la Disposición Adicional Cuarta. 3.ª del texto refundido de la Ley sobre
el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de
junio (RCL 1992\1468 y RCL 1993\485), se regirá por lo previsto en esta Disposición y, en su defecto, por
las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el planeamiento
urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral con conservación
de fachada o de estructura de un edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera
la fecha del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le
proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al cincuenta por ciento de la anterior, siempre
que tenga al menos noventa metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha
superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del
edificio demolido o rehabilitado.
Disposición adicional novena. Declaración de la situación de minusvalía.
A los efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y su grado deberán ser declarados, de
acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones Públicas
competentes.
Disposición adicional décima. Prescripción.
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Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento
contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán,
cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen
general contenido en el Código Civil.
Disposición transitoria primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan
a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo
9.ºdel Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto
para el contrato de inquilinato en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por
Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda.
La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil (NDL 1782) lo será por un plazo de tres
años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta ley. El arrendamiento
renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda.
2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que
subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo
9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo
1566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a
los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de
inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que
subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley.
Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al
9 de mayo de 1985.
A) Régimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en
la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato
de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones
contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12, 15 y 24 de la presente ley.
3. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964.
No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el Capítulo VI del texto refundido de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de
división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad
a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa
común adquirida por herencia o legado.
B) Extinción y subrogación.
4. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del
arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él
durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los
ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo,
de antelación a la fecha de su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no
afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o
en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del
arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato
quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es
posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes
de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o
de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen
convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no
afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o
cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.
No se autorizan ulteriores subrogaciones.
6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan ulteriores
subrogaciones.
7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta disposición al cónyuge del arrendatario, serán
-90-
también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma
permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación
sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido
descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
8. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación prevista en los
apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que
fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad
permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.
9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta
Disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto
proceda.
La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en
la vivienda arrendada.
Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las
disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente ley.
En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado
de prelación.
C) Otros derechos del arrendador.
10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el
arrendador tendrá los siguientes derechos:
10.1. En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por
capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría
de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre
el Patrimonio.
10.2. Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que
corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción
a la superficie de cada vivienda.
10.3. Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener
la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:
1.ª Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o
administrativa firme.
En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría
de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas
de participación correspondientes a los pisos afectados.
2.ª Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos
por el propietario.
3.ª Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital
calculado para un período de cinco años.
4.ª El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en
la regla anterior, hasta su completo pago.
En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá
entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente ley.
5.ª La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades
siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario
mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.
10.4. Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo
108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.
10.5. Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se
produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.
Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta
del arrendador.
D) Actualización de la renta.
11. La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente
al arrendatario.
Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se
cumpla una anualidad de vigencia del contrato.
Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador
deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto
Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.
La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas:
1.ªLa renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener, durante
cada una de las anualidades en que se desarrolle la actualización, con la renta actualizada, la misma
proporción que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice
General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior
a la fecha del contrato con respecto al Indice correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.
En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.º,2 del texto refundido de la Ley de
-91-
Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como
renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado texto refundido, háyase o no exigido
en su día por el arrendador; y, como índice correspondiente a la fecha del contrato, el del mes de junio de
1964.
En los arrendamientos de viviendas no comprendidas en el artículo 6.º,2 del citado texto refundido
celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la que se viniera percibiendo en
el mes de julio de 1954, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.
2.ªDe la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculada con arreglo a lo dispuesto en
la regla anterior o en la regla 5.ª,sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto
en las reglas siguientes siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el
arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que
estuviera pagando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales
tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes
que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera
pagando.
3.ª La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la
revisión.
Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos, la repercusión al arrendatario
del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del texto refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107
del citado Texto Legal.
4.ª A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar
podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual
experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de
Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será
éste de aplicación.
5.ªCuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla 1.ªsea superior a la que
resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se tomará como renta revisada esta última.
La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente
en 1994, los siguientes porcentajes:
-El 12 por 100, cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido efectos con
posterioridad a 1989.
-El 24 por 100 para el resto de los supuestos.
Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 24 por 100; para
fincas situadas en Navarra se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 12 por 100.
6.ªEl inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador
en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso
la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas
a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Indice General Nacional
del Sistema de Indices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha
de cada actualización.
Los contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la opción a que se refiere esta
regla quedarán extinguidos en un plazo de ocho años, aun cuando se produzca una subrogación,
contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.
7.ª No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de los ingresos
totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda
arrendada, no excedan de los límites siguientes:
Número de personas que convivan en la vivienda arrendada ..... Límite en número de veces el salario
mínimo interprofesional
1 ó 2 ..... 2,5
3 ó 4 ..... 3
Más de 4 ..... 3,5
Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel
en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta.
En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas
que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida.
8.ª En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el inquilino,
incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación
experimentada por el Indice General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores
a la fecha de cada actualización.
9.ª La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:
a) En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que
con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el Salario Mínimo
Interprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes:
Período anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la Ley ..... Porcentaje exigible de la renta
-92-
actualizada
1.º ..... 10
2.º ..... 20
3.º ..... 30
4.º ..... 40
5.º ..... 50
6.º ..... 60
7.º ..... 70
8.º ..... 80
9.º ..... 90
10.º ..... 100
b) En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el Salario Mínimo
Interprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los indicados en la letra
a) anterior.
10.ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda
en los números 1 y 4 del artículo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9
de mayo de 1985.A) Régimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que
subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del
texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de
local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición
Transitoria.
B) Extinción y subrogación.
2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de
prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 siguientes.
3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o
fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su
jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la
aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la
actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta
completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.
La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran
producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar
cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el
citado artículo 60.
El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los
términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su
realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta
computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del
local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.
Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el
artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de
acuerdo con las reglas siguientes:
1.ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte años.
Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la División 6 de la tarifa del
Impuesto sobre Actividades Económicas (RCL 1981\1075, 1568, 2713 y Ap NDL 8449).
Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a dos mil quinientos metros cuadrados, en cuyo
caso, la extinción se producirá en cinco años.
2.ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de aquéllas a las que
se refiere la regla 1.ª a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades
Económicas:
-De menos de 85.000 ptas., en veinte años,
-Entre 85.001 y 130.000 ptas., en quince años,
-Entre 130.001 y 190.000 ptas., en diez años,
-De más de 190.000 ptas., en cinco años.
Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el presente apartado son
las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa, que incluyen, cuando proceda, el
-93-
complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que
corresponda una bonificación en la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación
se aplicará a la cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la cantidad
que corresponda.
Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor de la presente ley.
Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de
negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha
de traspaso la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos.
Cuando en un local se desarrollen actividades a las que correspondan distintas cuotas, sólo se tomará
en consideración a los efectos de este apartado la mayor de ellas.
Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada en el local
arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la mínima de las duraciones previstas en el
párrafo primero.
5. Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no haya transcurrido aún
el plazo determinado pactado en el contrato durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla.
Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4,
el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.
En los casos previstos en este apartado y en el apartado 4, la tácita reconducción se regirá por lo
dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil, y serán aplicables al arrendamiento renovado las normas
de la presente ley relativas a los arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.
C) Actualización de la renta.
6. A partir de la entrada en vigor de la presente ley, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia
del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del
arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:
1.ª La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la
renta actualizada la misma proporción que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios
de Consumo o que el Indice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes
de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Indice correspondiente al mes anterior
a la fecha de cada actualización.
En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la
revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado Texto Refundido, háyase o no exigido en su día
por el arrendador, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.
2.ªDe la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en
la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes
previstas en las reglas siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que
este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada
en las cantidades asimiladas a la renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que
estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales
tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes
que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera
cobrando sin la actualización.
3.ª En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un
período de extinción de 5 ó 10 años, la revisión de renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente:
Actualización a partir de la entrada en vigor de la ley ..... Porcentaje exigible de la renta actualizada
1.º ..... 10
2.º ..... 20
3.º ..... 35
4.º ..... 60
5.º ..... 100
4.ª En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquellos a los que corresponda, de
acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de 15 ó 20 años, la revisión de renta
se hará con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9.ª, a), del apartado 11 de la
Disposición Transitoria Segunda.
5.ª La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la
revisión.
Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la repercusión al arrendatario
del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del texto refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107
del citado Texto Legal.
6.ª A partir del año en que se alcance el 100 por 100 de actualización, la renta que corresponda pagar
podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual
experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de
Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será
éste de aplicación.
7.ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de locales de
-94-
negocio en el número 1 del artículo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
8.ª Para determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se atenderá a aquella en que se
suscribió, con independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su
posición.
7. El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1.ª,5.ªy 6.ªdel apartado
anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por
el arrendador o a iniciativa propia.
En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el
apartado 4, se incrementarán en cinco años.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la renta que se
estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la
actualización prevista en el apartado 7.
8. La revisión de renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y para aquellos de los
contemplados en el apartado 4 que tengan señalado un período de extinción de quince o veinte años, no
procederá cuando el arrendatario opte por la no aplicación de la misma.
Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un plazo de treinta
días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste para la revisión de la renta.
Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opción de no revisión de
la renta, se extinguirán cuando venza la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la
presente ley.
D) Otros derechos del arrendador.
9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, y hasta que
se produzca la extinción del mismo, será también de aplicación a estos contratos lo previsto en el apartado
10 de la Disposición Transitoria Segunda.
E) Otros derechos del arrendatario.
10. El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades
de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año
desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una
actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para
beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
11. Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los apartados precedentes, el
arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese
celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la
extinción legal del arrendamiento.
A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un
nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre,
domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.
El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá
ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la
notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.
El arrendador, transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación sin que el arrendatario
hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato
de arrendamiento en el plazo de ciento veinte días naturales a contar desde la notificación al arrendatario
cuyo contrato se extinguió.
Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella cualquiera de los requisitos
exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes
condiciones esenciales del contrato, tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a
subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días
naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato
celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de desahucio por el
procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.
El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo
contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de quince días desde su celebración.
El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la indemnización prevista
en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre uno y otro.
Disposición transitoria cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de
mayo de 1985.
1. Los contratos de arrendamientos asimilados a los de inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que
se refiere el artículo 5.2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan
a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado Texto Refundido
que les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta
Disposición Transitoria.
2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la Disposición Transitoria
Tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no
persigan ánimo de lucro, se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2.ª del
-95-
apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán
equiparados a aquellos de los mencionados en la citada regla 2.ª a los que corresponda un plazo de
extinción de diez años.
3. Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado en la Disposición
Transitoria Tercera para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2.ª del apartado 4 a los que
corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas.
4. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales se regirán
por lo dispuesto en el apartado anterior.
Disposición transitoria quinta. Arrendamientos de viviendas de protección oficial.
Los arrendamientos de viviendas de protección oficial que subsistan a la entrada en vigor de la presente
ley continuarán rigiéndose por la normativa que les viniera siendo de aplicación.
Disposición transitoria sexta. Procesos judiciales.
1. El Título V de la presente ley será aplicable a los litigios relativos a los contratos de arrendamiento de
finca urbana que subsistan a la fecha de entrada en vigor de esta ley.
2. Se exceptúa lo establecido respecto al valor de la demanda y a la conformidad de las sentencias, que
será inmediatamente aplicable a los recursos de casación en los litigios sobre contratos de arrendamientos
de local de negocio en los que la sentencia de la Audiencia Provincial se haya dictado después de la
entrada en vigor de la presente ley.
Disposición derogatoria única. Disposiciones que se derogan.
Quedan derogados, sin perjuicio de lo previsto en las Disposiciones Transitorias de la presente ley, el
Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre (RCL 1964\2885; RCL 1965\86 y NDL 1844), por el que se
aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; los artículos 8 y 9 del Real
Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril (RCL 1985\1064 y Ap NDL 740), sobre medidas de Política Económica,
y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en esta ley.
También queda derogado el Decreto de 11 de marzo de 1949 (RCL 1949\397 y NDL 1823). Esta
derogación producirá sus efectos en el ámbito territorial de cada Comunidad Autónoma cuando se dicten
las disposiciones a que se refiere la Disposición Adicional Tercera de la presente ley.
Disposición final primera. Naturaleza de la ley.
La presente ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución ( RCL 1978\2836 y Ap NDL
2875).
Disposición final segunda. Entrada en vigor.
La presente ley entrará en vigor el día 1 de enero de 1995.
El apartado 3 de la Disposición Transitoria Segunda entrará en vigor el día siguiente al de la publicación
de la presente ley en el «Boletín Oficial del Estado».
Los traspasos de local de negocio producidos a partir de la fecha señalada en el párrafo anterior se
considerarán producidos a partir de la entrada en vigor de la ley.
Disposición final tercera. Publicación por el Gobierno de los Indices de Precios al Consumo a que se
refiere esta ley.
El Gobierno, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la presente ley, publicará en el «Boletín
Oficial del Estado» una relación de los Indices de Precios al Consumo desde el año 1954 hasta la entrada
en vigor de la misma.
Una vez publicada la relación a que se refiere el párrafo anterior, el Instituto Nacional de Estadística, al
anunciar mensualmente las modificaciones sucesivas del Indice de Precios al Consumo, hará constar
también la variación de la proporción con el índice base de 1954.
Disposición final cuarta. Compensaciones por vía fiscal.
El Gobierno procederá, transcurrido un año a contar desde la entrada en vigor de la ley, a presentar a las
Cortes Generales un proyecto de ley mediante el que se arbitre un sistema de beneficios fiscales para
compensar a los arrendadores, en contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que
subsistan a la entrada en vigor de la ley, mientras el contrato siga en vigor, cuando tales arrendadores no
disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato por aplicación de la regla 7.ª del apartado 11 de
la Disposición Transitoria Segunda de esta ley.
CORRECCIÓN DE ERRORES CON MARGINAL 1995/1141
2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la disposición transitoria
tercera. A estos efectos los contratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no
persigan ánimo de lucro, se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2.ª del
apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán
equiparados a aquellos de los mencionados en la citada regla 2.ª a los que corresponda un plazo de
extinción de diez años.
-96-
EPÍLOGO:
Aquí doy por terminado este MANUAL “condensado” DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y
ARRENDAMIENTOS; la casuística de estos temas es inmensa y me hubiera podido extender bastante
más, pero con ello me habría extralimitado en mi intención de hacer una obra amena y clara. También tenía
intención de incluir modelos de contratos y escritos, pero finalmente no me ha parecido apropiado y lo dejo
para cuando actualice alguno de mis libros anteriores que tratan de estos temas, dejando este tal cual,
basado únicamente en los dos temas fundamentales y relacionados entre sí y que son de interés general
porque afectan no solo a empresarios, sino a prácticamente cualquier individuo; al menos la parte dedicada
a las comunidades de vecinos.
Como en otros libros míos, incluyo una Bibliografía con el detalle de todos los libros y publicaciones que
me han servido de base durante los días que he dedicado a la elaboración de esta modesta obra.
Mis agradecimientos en especial a todos aquellos que hayan seguido el hilo de esta publicación y se hayan
tomado la molestia de llegar hasta el final. Gracias por las horas que se me han dedicado.
En este manual he creído conveniente también incluir una sección de legislación como anexo de consulta,
en la cual he incluido la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal, la Ley 8/1999 de modificación de la
anterior, y la Ley 29/1994 sobre Arrendamientos Urbanos (LAU).
Ramón Cerdá
Ontinyent, 10 de agosto de 1999
BIBLIOGRAFÍA:
Alcubilla, Apéndice de legislación de 192084
Aranzadi, legislación cronológica
Arrendamientos urbanos - Textos Legales BOE edición 1992
Arrendamientos urbanos y legislación complementaria -COLEX, edición 1995
Artículos en prensa GMC85 - Ramón Cerdá
B.O.E. - Boletín Oficial del Estado
CINCO DÍAS - Diario económico
Circulares GMC - Ramón Cerdá
Citas famosas - A. Laurent
Código Civil
Comunidades de propietarios 2ª edición - TIRANT LO BLANCH
Comunidades de vecinos y administración de fincas urbanas y complejos residenciales,
Constitución Española - Colección Textos Legales B.O.E.
Diccionario general de citas - EDICIONES DEL PRADO
Diccionario enciclopédico SALVAT UNIVERSAL
D.O.G.V. - Diari Oficial de la Generalitat Valenciana
EL ALQUILER Guía para inquilinos y propietarios - OCU COMPRA MAESTRA
EXPANSIÓN -diario económicoGaceta de los Negocios, La -diario económicoGuía Práctica de la Nueva Ley de Propiedad Horizontal86
Guía para entender la nueva ley de alquileres - EXPANSIÓN
Hemeroteca GMC - recopilación de Ramón Cerdá87
Impuesto sobre actividades económicas, El - Francisco Poveda Blanco 8ª edic. DEUSTO
LEX NOVA, la revista
Ley de Arrendamientos Urbanos88
Manual de negociación bancaria - Ramón Cerdá
Memento fiscal - Ediciones Francis Lefebvre
Memento inmobiliario - Ediciones Francis Lefebvre
Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, La - Juan Rios Sarmiento Edición 1956
Revista INTERVIU
Revista MUY INTERESANTE
Textos Legales Consejo Superior de Colegios de Abogados de la Comunidad V.
The Wall Street Journal
Tratado de economía, edición 1945 - Profesor Espejo de Hinojosa89
Tributación de promotores, constructores y arrendadores de inmuebles - monografías
84
Anuarios cronológicos de legislación antecesores del actual ARANZADI
85
Artículos publicados en CRÓNICA, PERIÓDIC D’ONTINYENT, FORO JURÍDICO, etc.
86
Coleccionable EXPANSIÓN
87
Compilación de datos publicados en periódicos y revistas, clasificados por GMC
88
Coleccionable CINCO DÍAS
89
Titulado Principios de Economía Moderna en su edición de 1951
-97-
TECNOS.
Edición 1995
Ciss edición
1998 - José
M i g u e l
Soriano Bel

manual de propiedad horizontal y arrendamientos

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