Colliers Overview - Colliers International

Transcripción

3a Edición 2012
Colliers Overview
Industrial Market
Indicadoresde
Mercadode
Parques Industriales
Vacancia
Absorción
Producción
Precio venta
1S/11 2S/11
Crece la demanda del
mercado industrial
Durante la crisis de fines del 2008 y
2009 se congelaron los precios y se
frenaron nuevos proyectos. A partir
del segundo semestre del 2010 y como
consecuencia de un
fuerte aumento de la
demanda, han nacido nuevos proyectos
de Loteos Industriales y Centros de Bodegaje.
Estos nuevos desarrollos han tenido que lidiar con un aumento en los
precios de terrenos. Esto se debe a
una escasez de grandes paños que
se venía dando desde hace algunos
años y se ha acentuado por malas
políticas de planificación urbana:
son algunos ejemplos la no aprobación de las PDUC´s, PRMS100
que reconvierte algunas zonas entre
otros. Como consecuencia de esto
hemos visto cómo nuevos desarrollos han debido factibilizar, a través
de distintas gestiones, terrenos que
no estaban destinados a estas actividades.
Respecto de los
Centros de Bodegas
para arriendo, hemos
visto cómo han ingresado nuevos inversionistas atraídos por
rentabilidades superiores a las de
otros submercados, lo que hace de
éste un mercado más competitivo.
Desde el punto de vista del usuario
también se comienzan a valorar con
más fuerza características como altura al hombro, andenes de carga,
tecnologías de construcción, seguridad y sustentabilidad medioambiental (certificación LEED).
Reactivación
del mercado
industrial amplía la
oferta a usuarios
más exigentes
Reactivación
de Nuevos Proyectos
e Iniciativas
La realidad actual de Parques
Industriales difiere diametralmente respecto a años anteriores. Si
durante el período 2008-2010 la
oferta fue tan débil que incluso no
se registraron nuevos desarrollos
en esos años, hoy en día el escenario es más equilibrado con
la incorporación a este mercado
durante el año 2011 de cerca de
155 hás. de nueva superficie urbanizada.
Si bien esta nueva oferta ha
generado mayor estabilidad en
el mercado, algunas de estas iniciativas están siendo restringidas
por temas relacionados con las
superficies mínimas de los lotes,
su viabilidad respecto a los usos
(inofensivo vs molestos) o inclusive están sujetos a gestiones normativas de factibilización. Esto
debido a que la alta valorización
de los terrenos durante los últimos años ha puesto en alerta a
los desarrolladores, quienes han
explorado terrenos alternativos o
complementarios a la operación
logística-industrial, como son los
casos de los ISAM (interés silvoagrupecuario mixto) e incluso
la incorporación del artículo 55
de la Ley General de Urbanismo
y Construcción.
Perspectivas Modificación
En el ámbito inmobiliario
industrial, con sus actuales
lógicas y dinámicas de desarrollo, la modificación del
Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS100) se ha tornado clave.
Es que si bien este proceso aún permanece en fase
de aprobación por parte de
Contraloría, sus incidencias
en el mediano y largo plazo
respecto de formatos inmobiliarios como los Parques
Industriales y Condominios Logísticos-Bodegas son altas. Ejemplo de
esto son las zonas como Lo BozaMiraflores, ENEA y sector Ruta 68,
concentradoras de una fuerte activi-
PRMS-100
dad industrial que entrarán en fuerte
contradicción con las necesidades
de desarrollos residenciales que
continuamente afectan la zona Metropolitana.
Indicadoresde
Mercadode
Centros de Bodegaje
Vacancia
Absorción
Producción
Precio renta
1S/11 2S/11
Ingreso y Consolidación
Nuevos
Desarrolladores
de
Si bien durante el 2010 y gran
parte del 2011 el gran protagonista del mercado inmobiliario comercial fue el de oficinas, desde
un tiempo a la fecha los Condominios de Bodegas han tomado
un posición preponderante en el
mercado. Esta marcada tendencia, generada principalmente por
su escasez actual, ha impulsado
que muchos actores como fondos de inversión, inmobiliarias,
constructoras o incluso empresas demandantes de este tipo de
espacio, exploren este modelo
de negocio. Los resultados están
a la vista, ya que actualmente
tres proyectos tienen como desarrolladores a nuevos actores en
el mercado.
Por lo demás el mercado ha ido
avanzando respecto a su amplitud y profundidad, reflejado en
productos con especificaciones
técnicas y servicios cada vez
más sofisticados, tomando en
cuenta el grado de eficiencia necesario de la operación logística
(cadena de valor) y los requerimientos planteados en el mediano plazo.
Mercado Parques Industriales
de
Es
Clave el Crecimiento del
Demanda
Comercio Mundial Latente en Chile
Debido a las actuales condiciones de nueva oferta ante la demanda de
financieras y la atenuación en las estos espacios.
proyecciones, el Fondo Monetario
Por otro lado, Ciudad de México
Internacional (FMI) bajó sus pers- registró un descenso del 3% en su
pectivas de crecimiento en ene- tasa de vacancia, frente al 4,8%
ro de este año, sin embargo, aún anterior. México fue el país al que
prevé que el volumen del comercio más le afectó la recesión y su futumundial
aumentaro económico está en
“volumen del
rá un 3,8% en 2012
gran medida sujeto a
y un 5,4% en 2013.
la de su socio comerPor esto debemos
cial clave: Estados
resaltar que es claUnidos. Desde el año
ve el crecimiento del un 3,8% en 2012 y 2010 el crecimiento
comercio mundial, ya un 5,4% en 2013” de EEUU en la indusque conlleva a un intria manufacturera y
cremento en la demanda de centros de distribución ha ayudado a bajar
de bodegaje.
la tasa de vacancia de forma reguDebido a esto, se espera que se lar, bajando a 9,7% al cuarto trimesestablezca la demanda de centros tre del 2011. Si continúan los bajos
de bodegajes en muchas regiones, niveles en construcción, se espera
llevando esto a una baja en las tasas que las tasas sigan bajando a un ritde vacancia. Se espera que EEUU y mo medido en el 2013.
Australia destaquen por la escasez
comercio mundial
aumentará
Una
Respecto al mercado de Parques
Industriales la realidad es algo distinta. Si bien el mercado mantiene una
alta demanda, los requerimientos
no han sido fáciles de resolver. Es
que el gran problema en este caso
es La dificultad de encontrar
plícito en la alta inversión inicial generada principalmente por una adecuada urbanización, ha mantenido
este mercado prácticamente “congelado” y con una consecuente baja
disponibilidad y una valorización de
tipologías de lotes bajo los 5.000 m².
terrenos aptos en términos
normativos y de localización. Hoy en día, se ha generado
una fuerte escasez de terrenos bajo
la línea de un precio razonable para
este tipo de iniciativas.
Es que la tarea no es fácil si pensamos que este tipo de desarrollos
principalmente requieren sobre 12
hectáreas, por lo que encontrarlas
actualmente es muy complejo. Debido
2000 a esto, existe un alto número de
iniciativas que apuntan a satisfacer
esta
1800 demanda a través de proyectos
emplazados en zonas habitacionales-mixtas, ISAM, u otros terrenos,
1600
factibilizados
a través de formas alternativas, como por ejemplo el artí1400 55 de L.G.U.C.
culo
Lo anterior, sumado al riesgo im1200
Producción de Parques Industriales (RM)
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
Stock Anual Acumulado
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
con la asesoría de Colliers, se ha
consolidado rápidamente desde su
lanzamiento en Diciembre de 2011.
Está ubicado en la intersección de
Costanera Norte con Vespucio Norte Express, con acceso por Avenida
Miraflores. Ya cuenta con la presencia de Fortaleza-Logicentro, Megacentro, Soprole y Loginsa.
1997
La zona Norponiente de Santiago se ha consolidado fuertemente
como polo de desarrollo logístico,
impulsado por la infraestructura
vial existente y proyectada, que generan una excelente conectividad
desde y hacia los puertos, aeropuerto y el interior de Santiago.
Grandes proyectos en la zona:
- Centros de Distribución de Cencosud, DyS, Unimarc.
- Bodegas San Francisco, que
ya lleva tiempo en la zona, con su
último gran proyecto Puerto Madero, emplazado en un terreno de 72
hectáreas.
- Centro de Bodegas Bodenor
Flexcenter con 60 hectáreas dentro
del Parque Industrial Enea.
- Loteo El Montijo. Proyecto desarrollado por Inmobiliaria Socovesa
1996
Concentración logística
1995
Santiago NorPoniente
1000
2000
1800
800
1600
1400
600
1200
1000
400
800
600
200
400
0
200
0
Producción Anual
Fuente: Colliers International Research
Participación por Zona de Parques Industriales (RM)
2%
10%
Norte
29%
59%
Poniente
Sur
Oriente
Glosario
Bodegas Clase A
Tiempo de construcción menor a
15 años, cerca de vías de acceso
principales, altura mínima de 10
mts, claros entre 10 y 15 mts y
superficie mínima de 2.500 m2.
Bodegas Clase B
Tiempo de construcción mayor a
15 años, cerca de vías de acceso
secundarias, altura entre 8 mts,
claros de 10 mts aprox. y superficie menor a 2.500 m2.
Zona de Equipamiento
Varía por comuna y de acuerdo a
la superficie total de lotes urbanizados.
MercadodeBodegas
Proyecciones
Mundiales
en los
El Boom
en Chile
de los
Condominios de Bodegas
Arriendos de Bodegas
Se estima que con una demanda
constante de espacios de almacenaje, los principales arriendos subirán en la mayoría de los mercados
de Asia Pacífico. En cuanto a las
regiones de EMEA y LATAM se proyecta que se mantengan estables y
que continúen fortaleciéndose la región norteamericana.
En la de Asia Pacífico cayeron las
tasas de vacancia en casi todos los
mercados. Los principales arriendos
aumentaron en más de la mitad y se
espera que sigan incrementando en
los próximos 6 meses.
Por su parte Australia, también ha
elevado la demanda en varios mercados de diversos puertos. Aunque
hay una alta demanda de estos espacios modernos, un ajustado ambiente de préstamos ha hecho que
las carteras de nuevos proyectos
todavía estén limitadas en Sydney
y Perth. Esta situación contribuirá a
apoyar las crecientes rentas de estos sectores.
En cambio, en la región de América Latina, los principales arriendos
tuvieron una caída; bajaron los
precios en un 71,4% de los
mercados, en lis cuales se reali-
Región
Tokio
Asia Pacifico
Londres
EMEA
Hong Kong Asia Pacifico
Singapur
Asia Pacifico
Zurich
EMEA
Oslo
EMEA
Moscú
EMEA
Ginebra
EMEA
Sao Paulo
LATAM
Helsinki
EMEA
Marsella
EMEA
París
EMEA
no superan la
línea del 2%
zó un seguimiento respecto al2.500.000
Renta
Cambio últimos año anterior. Sin
(USD/PSF*/Año)
6 meses
embargo, estimamos que para el
23,14
-3,0%
próximo año se
20,96
3,8%
estabilizarán los2.000.000
20,95
8,1%
precios de este
sector.
18,79
6,8%
Inventario
Por último, en
17,82
0,0%
el Reino Unido,1.500.000
2.500.000
16,79
8,0%
el mercado de
Londres mostró
15,95
2,1%
2.000.000
un aumento en
15,80
-6,3%
los
principales1.000.000
14,94
-12,4%
arriendos del se1.500.000
gundo semestre
14,45
0,0%
de 2011.
Top 10 Mundial Rentas Centros de Bodegaje
Mercado
Si antiguamente el reconocimiento un proceso de crecimiento sostedel mercado inmobiliario industrial nido, empujado por una demanda
era cosa de algunos, hoy en día ha cada vez más acelerada.
tomado cada vez más fuerza, desEvidencia de esto es la acelerada
pertando el interés de muchos ac- valorización de terrenos aptos para
tores.
desarrollar, junto con
Santiago se ha visto “Tasas de vacancia, que índices como las
para el caso de los
fortalecido y consolitasas de vacancia,
Centros de Bodegas que para el caso de
dado como plataforma industrial a través
los Centros de Bode la solidez de sus
degas no superan
exportaciones e imla línea del 2% en
en los últimos años” los últimos años. Es
portaciones, el fortalecimiento del consumo
este mercado el que
interno y una serie de proyectos de ha experimentado un crecimiento
infraestructura desarrollados y pro- exponencial en el último período,
yectados, como son los casos de demostrando una solidez en el tiemautopistas y puertos.
po y una probable fase de sofisticaDebido a esto es que los distintos ción lo que queda en evidencia una
formatos inmobiliarios industriales mayor profundidad y amplitud de su
han despertado de ese período post oferta y productos.
crisis-estabilización, para ingresar a
14,45
0,0%
14,45
0,0%
1.000.000
500.000
PSF*: Precio por Pie
Inmobiliaria Fortaleza
Colliers ha trabajado junto con
Inmobiliaria Fortaleza desde los inicios de su proyecto de Centros de
Bodegas, bajo la marca Logicentro.
En una primera etapa, se les asesoró en la compra de un terreno
industrial de 5,3 hectáreas ubicado enl lo Boza, comuna de Renca.
En este terreno hoy se está terminando de construir un centro de
bodegas de última generación, de
una superficie total aproximada de
30.000 m2, de los cuales ya están
arrendados casi la mitad.
En una segunda etapa se compró
un terreno en el loteo Industrial El
Montijo de una superficie aproximada de 10,2 hectáreas, sobre el
cual se proyecta una segunda etapa de Logicentro.
Centros de Bodegaje (RM)
El proyecto, en sus dos etapas,
se compone de bodegas modulares que van desde los 470 m2
aproximados, con oficinas, estacionamientos y servicios. Existe
también la posibilidad de construir
proyectos a medida para clientes
que requieran grandes espacios
en una excelente ubicación.
500.000
0
02007
2007
2008
2008
2009
2010
2011
2012
2009
2010
2011
2012
Clase B
Clase A
Participación por Zona Centros de Bodegaje (RM)
1%
13%
Poniente
Norte
54%
32%
Sur
Centro
Inventario
Toda superficie útil
recepcionada de bodegas o dentro de parques
industriales excluyendo
proyectos en construción.
Absorción
Metros cuadrados producidos, más la diferencia
en la vacancia entre dos
periodos consecutivos.
Producción
Metros cuadrados que
ingresan al inventario
total en un periodo determinado.
Vacancia
Metros cuatrados disponibles al fin del periodo en
estudio.
Zona
Sector donde se concentran bodegas o parques
industriales en un territorio geográfico determinado.
Últimos Proyectos de Industrial
Servicios entregados
Venta planta industrial
Asesoría inmobiliaria
Comercialización de loteo industrial
Compra de terrenos
Comercialización de bodegas
Compra de terrenos
Comercialización de bodegas
Arriendo planta industrial
Venta con flujo de arriendo
Arriendo planta industrial
Venta con flujo de arriendo
Desde 1976 con
más de 12 mil
profesionales en
62 países con
522 oficinas
201 Asia
147 EEUU
118 EMEA
37 Canadá
19 Latinoamérica
Socios Fundadores
Compra terreno industrial
Estudio de potencial inmobiliario
Arriendo bodegas industriales
Estudio de mercado bodegas
Estudio de potencial inmobiliario
Estudio de mercado
Valoraciones
Tasaciones
Research
Estudios de Mercado
Estudios de Potencial Inmobiliario
Asesorías y Gestiones Normativas
Estudios de Demanda y Localización
Planificación Estratégica de Desarrollo
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Asesoría Financiera
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Asesoría en Habilitación de Oficinas
Asesoría en Expansión Internacional
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Renegociación de Contratos
Compra, Venta y Arriendo Oficinas
Captación de Propiedades Específicas
Administración y Mantención de Propiedades
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por Colliers International el cual es de
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Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios,
así como dependencias de gobierno,
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