2014-03-06-Tasacion-Nave-Cnes-La-Nava

Transcripción

EXPEDIENTE
31-31-0330-14/137-000
TITULAR
CONSTRUCCIONES Y REPARACIONES LA NAVA S.L.
PETICIONARIO
(7031) (0000)
s/Ref.: .
Asunto:PARTICULAR
OBJETO VALORACIÓN
NAVE INDUSTRIAL TERMINADA
SITUACIÓN
Polígono LA NAVA, CALLE A, Nº 8
31300 TAFALLA
Navarra
FECHA DE EXPEDICIÓN
5 de Marzo de 2014
31-024492/31-02-2014
Dirección: Domicilio Social: Avda. de Europa, 26 - 2ª Planta, Edificio Atica nº 5, 28224 Pozuelo de Alarcón (Madrid) - Sociedad Inscrita en el Registro de Entidades especializadas en tasación del Banco de España con nº 4315-20-12-85
EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Certificado Hoja Nº 1/3
Entidad Solicitante.: (7031-0000)
s/Ref.: .
Asunto: PARTICULAR
CONSTRUCCIONES Y REPARACIONES LA
NAVA S.L.
Poli/LA NAVA, CALLE A.NR 8
31300 - TAFALLA (Navarra)
TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A. (TECNITASA)
CERTIFICA:
Que realizado el informe de tasación que se acompaña con el nº de expediente 31-31-0330-14/137-000,el
valor de tasación del objeto de valoración, obtenido por el método de Comparación y otro método, es de
seiscientos ochenta y cuatro mil doscientos cuatro euros con noventa y seis cent., de un 100,00 % de
propiedad.
Objeto de Valoración:NAVE INDUSTRIAL TERMINADA
Situación: Polígono la Nava, Calle A, Nº 8, 31300, Tafalla, Navarra
Finalidad de la tasación: Informacion Valor Mercado
ESTA TASACIÓN SE HA REALIZADO DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES CONTENIDAS EN LA O.M.
ECO
805/2003, PARA ALGUNAS DE LAS FINALIDADES RECOGIDAS EN ELLA, LO QUE SE INFORMA A EFECTOS DEL
CUMPLIMIENTO DEL ART. 61 DE DICHA ORDEN PARA LAS TASACIONES EMITIDAS POR SOCIEDADES
DE
TASACIÓN HOMOLOGADAS POR EL BANCO DE ESPAÑA.
(Orden ECO/805/2003, del 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras, publicada en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003. Revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E. del 17 de
octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008.)
VALOR DE TASACIÓN: 684.204,96 €
CONDICIONANTES
Se CONDICIONA la presente valoración a la correcta inscripción registral de las superficies del inmueble
valorado confirmando los supuestos adoptados en el presente informe. En caso contrario, el valor de
tasación podría ser objeto de revisión.
ADVERTENCIAS GENERALES
Se advierte que esta tasación es sólo válida para la finalidad para la que se ha realizado y que el valorde
tasación podría variar, en el caso de realizarse el presente informe para cualquiera de las finalidadesque
contempla la ECO 805/2003 sobre valoración de inmuebles, modificada por la EHA 3011/2007.
No es posible informar sobre el estado de cargas y limitaciones de dominio, al no disponer de Nota Simple
Actualizada.
Se advierte que no se ha detectado información suficiente sobre oferta, transaciones y alquileres de
entreplantas similares al valorado; por dicho motivo, no ha sido posible obtener un Valor de Mercado por el
Método de Comparación ni Actualización. Debido a ello, se utiliza un procedimiento admitido en la práctica
profesional, en base a lo establecido en el artículo 43 de la Orden Ministerial; dicho procedimiento se
denomina Método de "Estimación del Coeficiente de Mercado".
Domicilio Social: Avda. de Europa, 26 - 2ª Planta, Edificio Atica
28224 Pozuelo de Alarcón (Madrid)
Sociedad Inscrita en el Registro de Entidades
especializadas en tasación del Banco de
con el n.º 4315
Inscrita en Registro Mercantil de Madrid
al Tomo 2.719, Folio 192, Sección 8ª
Hoja nº M-48015
C.I.F. A-78116324
Este Certificado no tendrá validez sin el número de expediente y sin el sello de Técnicos en Tasación, S.A.
024492/31 - 2014
OBSERVACIONES
Calificaciones del tasador:
Entorno: Normal.
Inmueble: Bueno.
La fecha de la nota simple registral aportada es de: 18-02-2014.
Para la obtención del valor de tasación se han utilizado los métodos y valores derivados de los mismos que
a continuación se detallan:
Valor de reemplazamiento: 574.279,36 €
Valor de comparación: 538.569,12 €
Otros metodos: 145.635,84 €
IDENTIFICACIÓN
REFERENCIA CATASTRAL
Nave
05/0385//
IDUFIR
Registro
Libro
Tomo
Folio Ins. FINCA
*(1)
317
2012
153
19948
*(1): Registro de TAFALLA Nº 1
Titular registral: Construcciones y Reparaciones La Nava, S.L.
El inmueble se encuentra actualmente sin uso.
VALORES(€)
Nave-19948
SUELO
VUELO
COSTE
COMPARACIÓN
OTRO
MÉTODO
98.637,76
439.931,36
366.228,16
538.569,12
---
Entreplanta-19948
---
8.749,44
12.499,20
---
8.749,44
Planta primera-19948
---
136.886,40
195.552,00
---
136.886,40
TOTAL
98.637,76
585.567,20
574.279,36
538.569,12
145.635,84
TOTAL GENERAL
98.637,76
585.567,20
574.279,36
538.569,12
145.635,84
V.TASACIÓN
S.UTIL (m²)
S.ADOPTADA (m²)
SEGURO (1)
VALOR DE TASACIÓN (€)
Nave-19948
1.506
1.448
382.272,00
684.204,96
Entreplanta-19948
113
124
17.856,00
Planta primera-19948
528
582
279.360,00
2.147
2.154
679.488,00
TOTAL
684.204,96
(1) Valor del Seguro (Valor reemplazamiento bruto menos suelo, O.M. ECO/805/2003): 679.488,00 €
El valor del seguro indicado es la suma mínima a efectos de seguro de daños, y a efectos del seguro de incendios y otros daños al continente exigida
en la disposición adicional primera, de la O.M. ECO 805/2003, que establece que el seguro de daños no debe ser inferior al valor de reemplazamiento
bruto menos suelo.
En el R.D. 716/2009 se indica que la suma asegurada debe coincidir con el valor de tasación excluido el valor de los bienes no asegurables
naturaleza, en particular el suelo.
El resultado de excluir el valor del suelo del valor de tasación es de 585.567,20 €.
por
con el n.º 4315
Hoja nº M-48015
C.I.F. A-78116324
024492/31 - 2014
FECHA DE EMISIÓN: 5 de Marzo de 2014
FECHA DE LA NOTA SIMPLE APORTADA: 18 de Febrero de 2014
FECHA DE VISITA: 17 de Febrero de 2014
FECHA LÍMITE DE VALIDEZ: 4 de Septiembre de 2014
Sello y Firma del Representante de la Sociedad
El tasador,
Fdo.: RICARDO RODRIGUEZ ZABALETA
Validez de la tasación
Ésta tasación solo es válida para la finalidad indicada en el presente informe. Tecnitasa no responsabiliza del uso de los datos, métodos o cualquier otro
supuesto adoptado en informe, para cualquier propósito de uso de la tasación o finalidad distinta de la expresada. Este Certificado no tendrá validez sin
el número de expediente y sin el sello de Técnicos en Tasación, S.A.
Protección de datos de carácter personal
Conforme a lo dispuesto en la Ley Orgánica 15/1999, TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A. informa que los datos personales que figuran en este documento
están incluidos en un fichero titularidad de la empresa, cuya finalidad es la prestación del servicio de tasación y, tratándose de clientes, su gestión o el
envío de comunicaciones comerciales del Grupo TECNITASA que pudieran resultar de su interés, y reconoce a sus titulares los derechos de acceso,
rectificación, cancelación y oposición sobre tales datos, gratuitamente, enviando solicitud a TÉCNICOS EN TASACIÓN Avda. de Europa, 26 - Edificio
5,
2 D. Centro Empresarial Ática 28224 Pozuelo de Alarcón (Madrid); a [email protected], o al fax nº 91 4113827.
Igualmente, TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A., informa que está obligada por ley a ceder parte de tales datos al Banco de España, a la CNMV, a
la
Dirección General de Seguros, a las entidades financieras que hayan intervenido como mandatarias y a los propietarios de los bienes objeto de tasación,
que los utilizarán en ejercicio de las funciones o competencias que tienen establecidas.
Acceso a datos de terceros por cuenta del cliente
Para la adecuada elaboración de este documento, TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A., ha tratado en nombre y por cuenta del cliente datos de
carácter
personal de terceros, convirtiéndose en Encargado del Tratamiento y asumiendo el compromiso de: a) Tratarlos únicamente conforme a las instrucciones
del cliente. b) No aplicarlos ni utilizarlos con fines distintos a la prestación de los servicios de tasación contratados. c) No comunicarlos, ni siquiera para
su conservación, a otras personas, a excepción de los organismos o entidades privadas a las que deba dirigirse en estricto cumplimiento de la Ley o de
las funciones encomendadas por el cliente, hallándose expresamente autorizada por éste para contratar a aquellas entidades de su elección cuya
intervención considere necesaria para la prestación de los servicios de tasación contratados. d) Garantizar la adopción e implementación de las medidas
de seguridad que, en virtud de lo dispuesto en la normativa de protección de datos, correspondan en función de los datos accedidos. e) Guardar absoluto
secreto y confidencialidad respecto de tales datos dando traslado al personal que intervenga en el tratamiento de su obligación de guardar secreto. f)
Una vez concluido el servicio de tasación, TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A. devolverá al cliente los datos personales objeto de tratamiento almacenados
en sus equipos al igual que cualquier soporte o documento en que consten, procediendo, acto seguido, a su eliminación, salvo que exista obligación legal
de custodia o sea necesaria su conservación frente a posibles responsabilidades legales.
con el n.º 4315
Hoja nº M-48015
C.I.F. A-78116324
024492/31 - 2014
EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Informe Hoja Nº 1/10
A) SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD
CONSTRUCCIONES Y REPARACIONES LA NAVA
S.L.
SOLICITANTE:
N.I.F: B31593999
(7031-0000)
ENTIDAD SOLICITANTE:
ENTIDAD TASADORA:
Técnicos en Tasación S.A. Inscrita en el Banco de
España con nº 4315
FINALIDAD DE LA TASACIÓN: INFORMACION VALOR MERCADO
NAVE INDUSTRIAL TERMINADA
OBJETO DE VALORACIÓN:
ESTA TASACIÓN SE HA REALIZADO DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES CONTENIDAS EN LA O.M. ECO
805/2003, PARA ALGUNAS DE LAS FINALIDADES RECOGIDAS EN ELLA, LO QUE SE INFORMA A EFECTOS DEL
CUMPLIMIENTO DEL ART. 61 DE DICHA ORDEN PARA LAS TASACIONES EMITIDAS POR SOCIEDADES DE TASACIÓN
HOMOLOGADAS POR EL BANCO DE ESPAÑA.
(Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determiandos derechos para determinadas finalidadesfinancieras,
publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E. del 17 de octubre de 2007 y
EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008.)
B) IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
B.1. MUNICIPIO TAFALLA
B.3. C.P.
31300
B.5. Nº
8
B.2. PROVINCIA Navarra
B.4. Polígono
LA NAVA, CALLE A
B.6. AMPLIACIÓN DE DIRECCIÓN, LINDEROS
No existe discrepancia entre los linderos comprobados y los reflejados en la documentación registral.
DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES
IDENTIFICACIÓN
Nave
REFERENCIA CATASTRAL
05/0385//
IDUFIR
Registro
*(1)
Libro
Tomo
Folio Ins. FINCA
317
2012
153
19948
*(1): Registro de TAFALLA Nº 1
TITULAR REGISTRAL: Construcciones y Reparaciones La Nava, S.L.
El titular del inmueble valorado es el que figura en la documentación legal adjunta.
ESTADO DEL INMUEBLE: Terminado
TIPO DE INMUEBLE: Edificio
C) COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
C.1. COMPROBACIONES REALIZADAS
Correspondencia de la finca registral con la tasada.
Servidumbres visibles y estado de conservación.
Adecuación al Planeamiento urbanístico vigente.
Estado de ocupación del inmueble, uso y explotación.
Identificación física con inspección ocular.
Comprobación de las superficies.
Régimen de protección del Patrimonio Arquitectónico.
Régimen de protección pública.
Correspondencia con finca catastral.
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C.2. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA
Plano de situación / Croquis del inmueble / Reportaje fotográfico
Escritura Declaración Obra Nueva.
Documentación catastral.
Plan General de Ordenación Urbana.
Modificación del P.G.O.U. Unidad UC-93, zona verde polígono industrial La Nava.
D) LOCALIDAD Y ENTORNO
D.1. TIPO DE NÚCLEO
TIPO DE NUCLEO: Municipio de provincia, situado a 40 km. de la Capital Foral de Navarra.
ACTIVIDAD PRINCIPAL: La actividad principal es el comercio y servicios.
D.2. OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA
OCUPACION LABORAL: La población se ocupa mayoritariamente en las labores propias de la actividad del
núcleo.
NIVEL DE RENTA: El nivel de renta de la población es medio.
D.3. POBLACIÓN
Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2012: 11.256 habitantes para el Municipio.de Tafalla
D.4. EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN
En ligero aumento.
Densidad de la población media.
D.5. DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS
ENTORNO: El entorno donde se sitúa la nave corresponde a un polígono industrial conjunto con la localidad de
Olite, en la zona Sur del municipio.
NIVEL DE RENTA: El nivel de renta del entorno es medio.
INFRAESTRUCTURA: Las propias del suelo industrial: pavimentación, acerado y alumbrado público, redes de
saneamiento y de distribución de agua potable, energía eléctrica en baja-media tensión y telefonía.
ANTIGÜEDAD: La antigüedad del entorno próximo es diversa.
CONSOLIDACIÓN: El grado de consolidación del entorno próximo se estima en un 90%.
NIVEL DE RENTA: Medio.
HOMOGENEIDAD: Media.
USOS DOMINANTES: Naves industriales adosadas de diferentes superficies.
RENOVACION: Media.
OCUPACION: Media.
D.6. CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA
PAVIMENTACIÓN: Buena conservación; dispone de los servicios de electricidad, fontanería, saneamiento y
telefonía.
GRADO DE CONSERVACION DE LAS INFRAESTRUCTURAS: Medio.
D.7. EQUIPAMIENTO
Equipamientos suficientes.
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D.8. COMUNICACIONES
Buenas comunicaciones con el resto del polígono y con otras localidades.
D.9. OTRAS CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO
TIPIFICACIÓN INDUSTRIAL. Naves de diferentes superficies.
El entorno próximo tiene una densidad media-alta de naves industriales ocupadas.
IDENTIFICABILIDAD. El entorno próximo es perfectamente identificable y muy visible desde la carretera nacional
N-121.
ACCESIBILIDAD. La accesibilidad al entorno es muy buena, tanto para suministros como para público en general.
E) DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO
E.1. SUPERFICIES
Medida:
---
Catastral:
Registral :
Proyecto :
Adoptada :
1.818,33 m²
1.834
- - - m²
1.818,33
E.2. DESCRIPCIÓN
COMENTARIOS SOBRE LA SUPERFICIE. Se adopta la superficie de la parcela indicada en catastro, inferior a la
superficie registral.
No ha sido posible medir la parcela por los métodos tradicionales. No obstante, se ha comprobado la superficie
sobre la ortofoto con la herramienta que dispone el SITNA, correspondiendo esta sensiblemente con la superficie
catastral.
MORFOLOGIA. La parcela es llana y sin desniveles orográficos importantes.
E.3. INFRAESTRUCTURAS
ABASTECIM. DE AGUA INTERIOR Y EXTERIOR. Suficiente.
ALCANTARILLADO. Suficiente.
PAVIMENTACIÓN INTERIOR Y EXTERIOR. Suficiente.
SANEAMIENTO INTERIOR Y EXTERIOR. Suficiente.
TELEFONÍA INTERIOR Y EXTERIOR. Suficiente.
ELECTRICIDAD INTERIOR Y EXTERIOR. Suficiente.
El polígono dispone de un nivel aceptable de infraestructuras con un normal estado de conservación.
F) DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN
F.1. DESCRIPCIÓN DEL CONJUNTO O EDIFICIO
Nave industrial situada en esquina. Consta de planta baja, entreplanta y planta primera.
En planta baja se ubica un almacén industrial actualmente separado en 3 zonas, aseos y vestuarios, bajera sin
uso y acceso a la zona de oficinas de planta primera.
La entreplanta está dividida en 2 zonas, una situada sobre la zona de aseos y vestuarios y la otra sobre la
denominada bajera sin uso.
En la planta primera se situan las oficinas. Las situadas en la zona norte tienen su acceso desde la zona de
acceso en planta baja antes comentada. Se distribuye 3n recepción, pasillo, 9 despachos y aseos.
Hay otra zona de oficinas situadas a lo largo de la fachada oeste, que tiene su acceso a través de una escalera
metálica situada en el interior de la nave. Se distribuye en zona de oficinas, 3 despachos y aseos.
La parte de terreno no edificada queda en la parte Norte, se encuentra pavimentada y vallada.
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F.2. ELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓN
CIMENTACIÓN: Hormigón armado.
ESTRUCTURA: Pórticos de hormigón armado.
CUBIERTA: Panel sandwich de chapa.
CERRAMIENTOS EXTERIORES: Paneles prefabricados de hormigón.
F.3. SUPERFICIES (M²)
USO CONSIDERADO
Nave
Entreplanta
Planta primera
TOTAL
CCC
Util
CCC
R
Constru
Registral
Comprob.
Comprob.
Comprob.
Catastral
1.448,00
1.506,00
1.550,00
1,03
1.448,20
Adoptada
1.448,00
31,00
113,00
124,00
1,10
31,36
124,00
420,00
528,00
582,00
1,10
420,04
582,00
1.899,00
2.147,00
2.256,00
1.899,60
2.154,00
Se adoptan las superficies comprobadas "in situ", superiores a las superficies registrales que han sido tomadas
de las superficies catastrales.
Como se comenta en la escritura de Declaración de Obra Nueva, se toman como buenas las superficies
catastrales pero con algunos errores.
Para la planta baja indica 1324 m2 de almacén, 31 m2 de vestuarios y 93 m2 de bajera sin uso.
En entreplanta consta un almacén de 31 m2 situado encima de los vestuarios. No se indica otro almacén situado
sobre la bajera sin uso con una superficie de 93 m2 (no consta en catastro).
La superficie de oficinas (420 m2), la indica en su totalidad en planta primera, cuando en el propio croquis
catastral indica que 101,20 m2 corresponden a planta baja y 318,20 m2 a la planta primera. Por otra parte no se
indica las oficinas situadas en la fachada Oeste con una superficie de 264 m2 (tampoco consta en catastro).
F.4. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS
USO CONSIDERADO
ALTURA.L
FACHADA.P
Nave
8,3
28,5
Entreplanta
2,5
---
Planta primera
2,6
---
FACHADA.S
L.FONDO
---
FCH/FONDO
LUZ LIBRE
54
0,53
5,8
---
---
---
---
---
---
---
---
F.5. DISTRIBUCIÓN
Nave consta de: Nave almacén, aseos, vestuarios, bajera y acceso oficinas.
Entreplanta consta de: Dos almacenes.
Planta Primera Zona Norte consta de: Vestibulo, pasillo, nueve despachos y aseos.
Planta Primera Zona Oeste consta de: Oficina general, tres despachos y aseos.
F.6. TERMINACIONES
Nave.- El pavimento de nave almacén y bajera es de solera de hormigón / El pavimento de aseos, vestuariosy
acceso oficinas es de cerámica / Las paredes de nave almacén son de panel prefabricado hormigon / Las
paredes de aseos, vestuarios y bajera son de pintura lisa / Las paredes de acceso oficinas son de paneles de
madera / El techo de nave almacén es de panel sandwich / El techo de aseos, vestuarios y bajera es de pintura
lisa / El techo de acceso oficinas es de falso techo modular / Entreplanta.- El pavimento de almacenes es de
solera de hormigón / Las paredes de almacenes son de pintura lisa / El techo de almacenes es de pintura lisa /
Planta Primera Zona Norte.- El pavimento de vestibulo, pasillo, despachos y aseos es de cerámica / Las paredes
de vestibulo y despachos son de mamparas divisorias / Las paredes de pasillo son de mamparas divisorias / Las
paredes de aseos son de pintura lisa / El techo de vestibulo, pasillo y despachos es de falso techo modular / El
techo de aseos es de pintura lisa / Planta Primera Zona Oeste.- El pavimento de oficina general, despachos y
aseos es de cerámica / Las paredes de oficina general, despachos y aseos son de pintura lisa / El techo de
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oficina general, despachos y aseos es de pintura lisa
F.7. CARPINTERÍA EXTERIOR
Metálica.
Puertas basculantes metálicas.
F.8. CARPINTERÍA INTERIOR
Madera barnizada y pintada.F.9. INSTALACIONES ESPECÍFICAS
Instalación contra Incendios: Si. / Fontanería y Aparatos Sanitarios: Porcelana vitrificada, gama media. /
Ascensores: Si, uno. / Teléfono: si. / Aire comprimido: No. / Climatización - calefacción: Climatización en
oficinas. / Puentes grua: Puente grua de 5 Tm. en nave.
F.10. INSTALACIONES ELEMENTOS RECUPERABLES
Elemento polivalente uso diferente del
0,00 €. Parte de los revestimientos y parte de las instalaciones de electricidad,
actual
fontaneria, saneamiento y proteccion contra incendios
Elementos deteriorables o
0,00 €. Iluminacion y puente grua.
desmontables
Elementos no aprovechables para otros
0,00 €. La propia distribucion de la nave.
usos
F.11. SITUACIÓN ACTUAL
La nave presenta un buen aspecto interior y exterior. Reúne las condiciones adecuadas para una amplia gamade
usos. Es fácilmente identificable y visible desde la carretera N-121.
F.12. ANTIGÜEDAD
USO CONSIDERADO
AÑO CONSTRUCCIÓN
AÑO REHABILITACIÓN
Uso Ppal./Vida util
Nave
2.005
---
Industrial/35
Entreplanta
2.005
---
Industrial/35
Planta primera
2.005
---
Industrial/35
G) DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA
PLANEAMIENTO VIGENTE.
Plan General de Ordenación Urbana vigente desde el 20 de mayo de 1.994.
Modificación del P.G.O.U. Unidad UC-93, zona verde polígono industrial La Nava (BON nº 134-20/10/2003).
GENERAL. La parcela esta integrada en la UC 93 de dicho planeamiento.
Con la modificación comentada, se califica la parcela para uso industrial, con las condiciones de
aprovechamiento derivadas de la documentación gráfica en cuanto a alineaciones y retranqueos obligados.
En lo referente a alturas de la edificación y condiciones constructivas, se indican en las ordenanzas y normativa
del polígono La Nava y a lo previsto en el Plan Municipal.
Según conversación mantenida con el arquitecto municipal, el crtiterio del Ayuntamiento es permitir el 100% de
superficies de entreplantas.
La edificación actual cumple con las condiciones urbanisticas especificadas en la normativa en cuanto
características físicas, alineación de fachada a calle y alturas.
31-024492/31-02-2014
H) RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
H.1. TENENCIA Y LIMITACIONES
Propietario (Pleno Dominio) :
Construcciones y Reparaciones La Nava, S.L.
Destino previsto :
Venta
I) ANÁLISIS DE MERCADO
I.1. OFERTA
La oferta de naves en el entorno es media-baja.
I.2. DEMANDA
INTENSIDAD: La demanda de naves en el entorno es media-baja.
CARACTERISTICAS: Módulos de diferentes superficie en planta baja, y entreplanta.
I.3. INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILER
PRECIOS ACTUALES: Los precios actuales de venta más frecuentes para naves industriales de
características se sitúan en 370 euros/m² construido.
INTERVALO: 60 euros/m².
estas
I.4. EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN
La relación oferta-demanda en el entorno se encuentra estabilizada.
Precios actualmente a la baja.
J) DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS
J.1. COMPARABLES(€/M²) MÉTODO DE COMPARACIÓN
REFERENCIA
(T01)
IDENTIFICACION
FECHA
INDUSTRIAL, Nº S/N, CORELLA 21/10/2013
ANT.
10
7621013601164
FUENTE
Agente De La
m²
€/m²
COEF. €/m² HOMOG.
1.210
322,31
1,059
341,33
985
335,03
1,035
346,76
1.200
379,17
0,960
364,00
465
387,10
0,964
373,16
1.500
400,00
0,945
378,00
644
442,55
0,968
428,39
Propiedad
Inmobiliaria
(T02)
CARRETERA TAFALLA,
19/09/2013
4
F890913000150 VILLATUERTA
Agente De La
Propiedad
Inmobiliaria
(T03)
INDUSTRIAL, Nº S/N,
21/10/2013
8
7621013601161 CASTEJON
Agente De La
Propiedad
Inmobiliaria
(T04)
POL. LA NAVA, CALLE C, Nº
21/02/2014
23
Particular
04/10/2013
7
Agente De La
F890214900001 3-5, TAFALLA
(T05)
Las Labradas, Nº s/n, TUDELA
7621013601107
Propiedad
Inmobiliaria
(T06)
LA NAVA, Nº B22, TAFALLA
09/10/2013
24
H301013000393
Agente De La
Propiedad
Inmobiliaria
Precio homogeneizado por m², Industrial Nave . . . .
371,94 €
31-024492/31-02-2014
J.2. CRITERIOS DE HOMOGENEIZACIÓN
CONCEPTO
T01
T02
T03
T04
T05
T06
Situación
1,15
1,10
1,00
1,05
1,05
1,00
Superficie
0,98
0,96
0,98
0,93
1,00
0,94
Antigüedad/Conservación
1,00
0,98
1,00
1,05
1,00
1,02
Calidades/polivalentes/instala
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Superficie parcela
0,94
1,00
0,98
0,94
0,90
1,01
Otros
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,059
1,035
0,960
0,964
0,945
0,968
TOTALES
La fuente de información de los testigos se ha recabado mediante información directa. Los testigos empleados
corresponden a inmuebles situados en Polígonos industriales de las mismas características que el de situación
del inmueble a valorar.
En la homogeneización se ha tenido en cuenta la superficie, orientación, situación y estado de conservación de
los testigos comparados con el inmueble a valorar.
J.3. CALCULO DEL COEFICIENTE DE HOMOGENEIZACION DE LOS ELEMENTOS (KE)
ELEMENTO
Coef. por
Coef. por
Coef. por
Coef. por
Coef. por
Orientacion
planta
terraz. patios
Superficie
calidades
Nave (19948)
1,00
1,00
1,00
1,00
Ke Total
1,00
1,00
El método de comparación se basa en un principio de sustitución y permite determinar el valor de mercado del
inmueble a tasar mediante la comparación de éste con testigos seleccionados de características similares.
Las características que comparan son: Ubicación y caracterización de la zona, superficie, antigüedad, uso,
tipología,... En base a esta comparación se calcula el coeficiente de homogeneización de los testigos que
aparece en el cuadro del estudio de mercado.
J.4. CUADRO RESUMEN DE VALORES (€/M²)
Sup.
Reperc.
G. Terr.
C. Constr.
G. Nec.
VRB
%
%
M²
€/m²
€/m²
€/m²
€/m²
€/m²
dep
der
€/m²
1.448,00
68,12
---
220,00
44,00
332,12
30,0
---
252,92
Entreplanta (19948)
124,00
---
---
120,00
24,00
144,00
30,0
---
100,80
Planta primera
582,00
---
---
400,00
80,00
480,00
30,0
---
336,00
Sup.
V.Suelo (€)
G. Terr. (€)
C. Constr. (€)
G. Nec. (€)
VRB (€)
VRN (€)
1.448,00
98.637,76
---
318.560,00
63.712,00
480.909,76
366.228,16
706,00
---
---
247.680,00
49.536,00
297.216,00
208.051,20
2.154,00
98.637,76
---
566.240,00
113.248,00
778.125,76
574.279,36
UNITARIO
Nave (19948)
VRN
(19948)
TOTAL
TOTAL NAVE
TOTAL OTROS
TOTAL GENERAL
Repercusión del suelo obtenida a través del método Residual Estático abreviado normativa.
VMHET: 538.569,12 € / Costos de construcción: 222.992,00 € / Gastos de construccion: 44.598,40 € / Gastos de comercialización: 10.773,12 €
/ Gastos financieros: 16.159,68 € / Beneficio del promotor: 27%
31-024492/31-02-2014
J.5. OBSERVACIONES SOBRE LA ANTIGÜEDAD Y CONSERVACIÓN
Debido al estado de la nave, se modifica la depreciación indicada en la Orden Ministerial.
J.6. OTROS MÉTODOS
USO CONSIDERADO
METODO
m2
Entreplanta
SUELO
124,00
VUELO
---
8.749,44
TOTAL
8.749,44
.
USO CONSIDERADO
METODO
m2
Planta primera
SUELO
582,00
VUELO
---
136.886,40
TOTAL
136.886,40
No se ha detectado información suficiente sobre oferta, transaciones y alquileres de entreplantas similares al
valorado; por dicho motivo, no ha sido posible obtener un Valor de Mercado por el Método de Comparación ni
Actualización. Debido a ello, se utiliza un procedimiento admitido en la práctica profesional, en base a lo
establecido en el artículo 43 de la Orden Ministerial; dicho procedimiento se denomina Método de "Estimación
del Coeficiente de Mercado".
En este caso el coeficiente considerado es K = 0,70.
J.7. OTROS VALORES (€)
FINCA
USO CONSIDERADO
SUELO
VUELO
98.637,76
Nave
19948
Entreplanta
---
8.749,44
17.856,00
19948
Planta primera
---
136.886,40
279.360,00
98.637,76
585.567,20
679.488,00
98.637,76
585.567,20
679.488,00
TOTAL
TOTAL GENERAL
FINCA
RESUMEN
TOTAL NAVE
SUELO
VUELO
382.272,00
SEGURO (1)
98.637,76
439.931,36
145.635,84
297.216,00
98.637,76
585.567,20
679.488,00
TOTAL OTROS
TOTAL GENERAL
439.931,36
SEGURO (1)
19948
382.272,00
(1) Valor del Seguro (Valor reemplazamiento bruto menos suelo, O.M. ECO/805/2003): 679.488,00 €
El valor del seguro indicado es la suma mínima a efectos de seguro de daños, y a efectos del seguro de incendios y otros daños al continente exigida en la
disposición adicional primera, de la O.M. ECO 805/2003, que establece que el seguro de daños no debe ser inferior al valor de reemplazamiento bruto menos
suelo.
en
En el R.D. 716/2009 se indica que la suma asegurada debe coincidir con el valor de tasación excluido el valor de los bienes no asegurables por naturaleza,
particular el suelo.
El resultado de excluir el valor del suelo del valor de tasación es de 585.567,20 €.
K) VALORES DE TASACIÓN
K.1. RESUMEN DE VALORES Y MÉTODOS (€)
FINCA
USO CONSIDERADO
SUPERF.
(m²)
REEMPLAZAMI
COMPARACION
1.448,00
366.228,16
538.569,12
OTRO
MÉTODO
V. TASACION
19948
Nave
538.569,12
19948
Entreplanta
124,00
12.499,20
8.749,44
8.749,44
19948
Planta primera
582,00
195.552,00
136.886,40
136.886,40
TOTAL
2.154,00
574.279,36
538.569,12
145.635,84
684.204,96
TOTAL GENERAL
2.154,00
574.279,36
538.569,12
145.635,84
684.204,96
31-024492/31-02-2014
Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CUATRO
EUROS CON NOVENTA Y SEIS CENT.
K.2. VALOR DE TASACIÓN
USO CONSIDERADO
M
Nave
Entreplanta
SUPERF.
V.ADOPTADO
V.UNIDAD
(m²)
(€/m²)
(€)
M
1.448,00
371,94
538.569,12
O
124,00
70,56
8.749,44
582,00
235,20
136.886,40
V.AGRUPACIÓN
(€)
684.204,96
M
Planta primera
O
M
Método (M):
(M): (Coste y Comparación)
(OM): Otro método
TOTAL
684.204,96 €
Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CUATRO
EUROS CON NOVENTA Y SEIS CENT.
Valor de tasación en PTAS:
113.842.126,47 Ptas (1 Euro = 166,386 pts.)
L) CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
L.1. CONDICIONANTES
Se CONDICIONA la presente valoración a la correcta inscripción registral de las superficies del inmueble
valorado confirmando los supuestos adoptados en el presente informe. En caso contrario, el valor detasación
podría ser objeto de revisión.
L.2. ADVERTENCIAS
Se advierte que esta tasación es sólo válida para la finalidad para la que se ha realizado y que el valorde
tasación podría variar, en el caso de realizarse el presente informe para cualquiera de las finalidades que
contempla la ECO 805/2003 sobre valoración de inmuebles, modificada por la EHA 3011/2007.
No es posible informar sobre el estado de cargas y limitaciones de dominio, al no disponer de Nota Simple
Actualizada.
Se advierte que no se ha detectado información suficiente sobre oferta, transaciones y alquileres deentreplantas
similares al valorado; por dicho motivo, no ha sido posible obtener un Valor de Mercado por el Método de
Comparación ni Actualización. Debido a ello, se utiliza un procedimiento admitido en la práctica profesional, en
base a lo establecido en el artículo 43 de la Orden Ministerial; dicho procedimiento se denomina Método de
"Estimación del Coeficiente de Mercado".
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M) OBSERVACIONES
M.1. OBSERVACIONES
Calificaciones del tasador:
Entorno: Normal.
Inmueble: Bueno.
La fecha de la nota simple registral aportada es de: 18-02-2014.
N) CONCLUSIÓN
Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CUATRO EUROS CON
NOVENTA Y SEIS CENT. (684.204,96).
Valor de tasación en PTAS:
113.842.126 Ptas (1 Euro = 166,386 pts.)
VALOR DE TASACIÓN: 684.204,96 €
De este valor habrán de deducirse cuantas cargas, gravámenes y posibles vicios ocultos que, siendo desconocidos en la fecha en que se emite
el presente informe, pudieran recaer sobre dicho bien.
Así mismo se indica que el valor de tasación se ha obtenido en base a lo expuesto en todos los capítulos y apartados que integran este
informe.
O) FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS
Esta Tasación tiene un periodo de validez de SEIS MESES.
El Informe consta de 10 PÁGINAS correlativas numeradas del nº 1 al 10
La última visita al bien objeto de valoración ha sido realizada por RICARDO RODRIGUEZ ZABALETA
FECHA DE LA VISITA: 17 de Febrero de 2014.
FECHA DE LA NOTA SIMPLE: 18 de Febrero de 2014.
FECHA DE EMISIÓN: 5 de Marzo de 2014.
FECHA LÍMITE DE VALIDEZ: 4 de Septiembre de 2014.
FIRMA DEL TASADOR
RICARDO RODRIGUEZ ZABALETA.
ARQUITECTO TECNICO
SELLO DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN
Fdo. por la Sociedad.
P) DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME
Ver anexos aportados en la documentación.
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ANEXOS
EXPEDIENTE Nº
31-31-0330-14/137-000
HOJA Nº 1
DOCUMENTACIÓN MANEJADA
Plano de situación
----------------------------------------------
1 Pag.
Croquis del inmueble
--------------------------------------------
1 Pag.
Reportaje fotográfico
--------------------------------------------
1 Pag.
TAFALLA - 31300 (Navarra)
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA F - 1
DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA
ENTORNO
FACHADA OESTE
FACHADA NORTE
FACHADA NORTE. PATIO
NAVE
NAVE
Polígono LA NAVA, CALLE A, Nº 8 de Tafalla (Navarra)
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA F - 2
NAVE
NAVE
NAVE
PLANTA BAJA. ZONA BAJERA
PLANTA BAJA. ACCESO OFICINAS
PLANTA PRIMERA. OFICINAS ZONA NORTE
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA F - 3
PLANTA PRIMERA. OFICINAS ZONA OESTE
PLANTA PRIMERA. OFICINAS ZONA OESTE
ENTREPLANTA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 2
DOCUMENTACIÓN GRÁFICA Y ANEXOS
SITUACION
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 3
PLANOS
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 4
PLANOS
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 5
PLANOS
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 6
CEDULA PARCELARIA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 7
CROQUIS CATASTRAL
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 8
NORMATIVA MEMORIA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 9
NORMATIVA MEMORIA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 10
NORMATIVA MEMORIA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 11
NORMATIVA MEMORIA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 12
NORMATIVA MEMORIA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 13
NORMATIVA MEMORIA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 14
NORMATIVA MEMORIA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 15
NORMATIVA MEMORIA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 16
NORMATIVA PLANO
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 17
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 18
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 19
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 20
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 21
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 22
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 23
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 24
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 25
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 26
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 27
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 28
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 29
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 30
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 31
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014
EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000
HOJA A- 32
ESCRITURA
31-024492/31-02-2014

2014-03-06-Tasacion-Nave-Cnes-La-Nava

Transcripción

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