Bogotá D.C., Mayo 4 de 2016. Señores FIDUPREVISORA S.A. Y

Transcripción

CASA LOTE BARRIO LA FLORA – CALLE 37 A NORTE N° 4N - 10 - CALI
Bogotá D.C., Mayo 4 de 2016.
Señores
FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN
Ciudad.
Apreciados señores.
De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del
avalúo comercial del inmueble, denominado Casa-Lote La Flora, ubicado en la Calle 37
A Norte No. 4N-10. Barrio La Flora, de la ciudad de Cali.
Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado
en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el
valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que
se detallan en el presente documento.
Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a
prestarles nuestros servicios.
Sin otro particular reciban un cordial saludo,
Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL
Gerente
Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815
Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598
Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com
Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC
CONTENIDO
I.
INFORMACIÓN BÁSICA
II.
ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE
III.
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR
IV.
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
V.
CONSIDERACIONES GENERALES
VI.
HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
VII.
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
VIII.
DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
IX.
DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA
VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
X.
METODOLOGÍA VALUATORIA
XI.
AVALÚO COMERCIAL
ANEXOS
MATERIAL FOTOGRÁFICO
CERTIFICACIONES
AVALÚO COMERCIAL
CASA LOTE
CALLE 37 A NORTE N° 4N - 10
BARRIO LA FLORA
CALI – VALLE DEL CAUCA
SOLICITADO POR
FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL
ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.
MAYO DE 2016
I.
1.1
Página 1
INFORMACIÓN BÁSICA
1.2
SOLICITANTES
FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO
FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
NIT. 800.250.119-1
IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
1.2.1
UBICACIÓN
: Esquina nor-occidental de la calle 37 A Norte con la
Avenida 4ª Norte o Avenida del Ferrocarril.
1.2.2
DIRECCIÓN
: Calle 37 A Norte N° 4N-10.
1.2.3
BARRIO
: La Flora.
1.2.4
CIUDAD
: Cali.
1.2.5
DEPARTAMENTO
: Valle del Cauca.
1.3
TIPO DE INMUEBLE
Se trata de un predio urbano de localización esquinera, en el cual se levanta
una edificación de dos pisos de altura sin actividad económica actual, debido al
avanzado estado de deterioro y desmantelamiento que presenta actualmente.
1.4
BASES DE LA VALUACIÓN
El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al
valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador
estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad,
como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales
y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o
urgencia.
1.5
ENCARGO VALUATORIO
Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se
encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos
tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se
detallan en el capítulo respectivo.
1.6
PREMISAS DE LA VALUACIÓN
De acuerdo a las instrucciones del solicitante, se ha revisado el estado de la
construcción, llegando a la conclusión que por su avanzado deterioro y el mal
estado de conservación que presenta, el presente avalúo comercial se refiere
únicamente al valor del lote de terreno. (Ver anexo fotográfico).
1.7
Página 2
MAYOR Y MEJOR USO
Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto
de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus
condiciones jurídicas, la normatividad urbanística y estado estructural y físico que
presenta, se considera que éste no puede ser utilizado debido al notorio
deterioro y fallas que presenta incluso con amenaza de colapsar.
De acuerdo con lo anterior se ha determinado que el mayor y mejor uso
corresponde a un lote de terreno urbano, urbanizado, no edificado.
1.8
ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN
De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios
enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas
generalmente aceptadas.
En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la
estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los
siguientes enfoques básicos de valoración:



Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).
Enfoque del Costo. (Cost Approach).
Enfoque del ingreso. (Income Approach).
Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la
interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los
diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo
éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo.
Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido
por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la
Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto
1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios
de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el
mercado actual.
1.9
DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria 370-67612
otorgado por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali.

Copia de la escritura pública No. 1.232 del 21 de abril de 1995, expedida
por la notaria catorce (14) de Cali.

Prediales unificados años 2014, 2015 y 2016.
Página 3
1.10
FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS
Marzo 11 de 2016.
1.11
FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN
Abril 01 de 2016.
1.12
FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS
Mayo 4 de 2016.
1.13
FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)
De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos
por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo
Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año,
contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones
físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como
tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del
mercado inmobiliario comparable.
Fin de página…
II.
2.1
Página 4
ASPECTOS JURÍDICOS
PROPIETARIO
SALUDCOOP EPS OC. EN LIQUIDACIÓN.
2.2
TÍTULO DE ADQUISICIÓN
Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad
aportado por el solicitante el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública
N° 1.232 del 21/04/1995, Notaría 14 de Cali. (Compraventa de Luis Alfonso
Hernández a Clínica Saludcoop Eps Oc y registrada el 25/04/1995, Anotación
Número 15).
2.3
MATRICULA INMOBILIARIA
370-67612.
2.4
CEDULA CATASTRAL
760010100021200590013000000013.
NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no
corresponde a un estudio formal de los mismos.
Fin de página…
III.
Página 5
CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR
3.1
SECTOR CATASTRAL LA FLORA
Sector tradicional del norte de la ciudad de Cali, el cual se encuentra dentro de
los siguientes límites generales:
3.2
DELIMITACIÓN DEL SECTOR
POR EL NORTE
: Calle 44 Norte.
POR EL SUR
: Calle 34 Norte.
POR EL ORIENTE
: Avenida 4ª Norte. .
POR EL OCCIDENTE
: Avenida 6ª Norte.
3.3
SECTORES CATASTRALES PRÓXIMOS
POR EL NORTE
: La Flora.
POR EL SUR
: Ed. Venezolano y San Vicente.
POR EL ORIENTE
: Prados del Norte.
POR EL OCCIDENTE
: Ciudad Chipichape.
3.4
ACTIVIDADES PREDOMINANTES
Dentro del sector se observan los usos residenciales de estratos medio-medio, el
uso dotacional, y el uso comercial.
Página 6
El uso residencial se desarrolla en viviendas unifamiliares por loteo individual
adelantadas por el sistema de autoconstrucción, las cuales por su tamaño
están siendo adecuadas a oficinas particulares, con alturas homogéneas dos
(2) pisos, con buenas especificaciones constructivas y arquitectónicas en
amplios lotes de terreno.
En cuanto al uso comercial, éste se ubica sobre los principales ejes viales que
bordean el sector y sirven de acceso como es el caso de las Avenidas 4ª Norte y
6ª Norte y la calle 38 Norte. Dicho comercio a mediana escala va mejorando en
el sector de Chipichape, donde se ubican también plataformas comerciales de
escala metropolitana, las cuales satisfacen las necesidades de los habitantes de
la zona.
La Clínica Cali Norte, junto con la Clínica Sigma son las principales edificaciones
de uso dotacional con la que cuenta el sector. Alrededor de esta se concentran
consultorios médicos, odontológicos y farmacias en complemento al servicio que
prestan las entidades.
Adicionalmente, cercano al sector se destaca la presencia del Centro Comercial
Chipichape con el Hotel Spiwak, Home Center Norte, Jumbo, La 14 de la 6ª, la
sede administrativa del Deportivo Cali y el conocido y tradicional edificio el
Venezolano.
3.5
VÍAS DE ACCESO
Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a
que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación
relacionamos las vías más importantes del sector:
AVENIDA 6 NORTE
Eje vial metropolitano, tiene sentido de circulación norte – sur y viceversa y
consta en un tramo de dos calzadas pavimentadas con dos carriles cada una y
separador central empradizado, manteniendo un aceptable estado de
conservación.
AVENIDA 4 NORTE
Eje vial metropolitano, tiene sentido de circulación norte – sur y viceversa y
consta de dos carriles con separador central empradizado, manteniendo un
aceptable estado de conservación.
CALLE 44 NORTE
Vía arteria secundaria tiene sentido de circulación oriente – occidente y
viceversa y consta de dos calzadas pavimentadas con dos carriles cada una y
separador central en concreto, manteniendo un buen estado de conservación.
Página 7
CALLE 38 NORTE
Vía Colectora tiene sentido de circulación oriente-occidente y viceversa y
consta de dos carriles con separador central empradizado, manteniendo un
aceptable estado de conservación.
VÍAS ZONALES Y LOCALES
La mayoría de las vías internas son tipo V-4 y V-5, con un estado de
conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos.
3.6
ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA
Conforme a las disposiciones del Departamento Administrativo de Planeación
Municipal, el cual adopta la estratificación en municipio de Santiago de Cali y
se determina su aplicación, el área perteneciente al sector de localización se
encuentra clasificada dentro del estrato cinco (5) para vivienda,
correspondiente a un nivel socioeconómico medio-alto de la población.
3.7
INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA
El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto,
alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas.
En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público,
vías internas en regular estado de conservación, iluminación y señalización.
El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el
mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de busetas y colectivos, los
cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados y los buses padrones del
sistema de transporte masivo MIO.
3.8
REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
Departamento
: Valle del Cauca.
Ciudad/Municipio
: Cali.
Clase de suelo
: Urbano.
Unidad de planificación
: Menga.
Barrio
: La Flora.
1. Reglamentación
El predio objeto de este avalúo se encuentra reglamentados de la siguiente
manera.
Se clasifica dentro de uno de los sistemas de equipamientos de la ciudad, la
cual se encuentra reglamentada en el Capítulo III – Artículo 449. POT acuerdo
0373 de 2014.
Página 8
Artículo 449. Proyecto de Corredor Verde. El Corredor Verde se concibe como
un proyecto urbano integral, que se posiciona como el nuevo eje de desarrollo
de la ciudad, estructurado alrededor de un sistema de transporte masivo de
alcance regional, acompañado de la renovación urbana del área de influencia
del antiguo corredor férreo de Cali, articulando zonas verdes, espacios
públicos, sistemas alternativos de transporte y equipamientos.
El proyecto Corredor Verde busca reactivar y potenciar diferentes dinámicas
urbanas bajo una visión de ciudad equitativa, incluyente y global, el cual
establecerá como prioridad el espacio público, el desarrollo ambiental, al igual
que la implementación de medios de transporte no motorizados y masivos –
cero emisiones-. Como acciones detonantes y prioritarias para el desarrollo del
proyecto, se define la conformación de un centro empresarial y logístico a la
altura de la antigua zona industrial; el mejoramiento y cualificación del sector
aledaño a la Galería Santa Elena; y la configuración de un nodo de
equipamientos deportivo y cultural en la zona de expansión Corredor CaliJamundí.
Parágrafo 1. El corredor verde deberá contemplar el desarrollo de una red de
centros educativos, culturales, lúdicos, y de actividad económica que generen
mayor accesibilidad y oportunidades al municipio, y que a la vez que integre la
población del oriente y occidente de la ciudad.
Parágrafo 2. El corredor verde conectará y recuperará la antigua vía férrea
como proyecto de transporte masivo de integración regional con los municipios
vecinos.
Parágrafo 3. Para la implementación del Proyecto de Corredor Verde se
promoverá como parte de las estrategias de financiamiento las asociaciones
público privadas como se definen en la Ley Nacional 1508 de 2012.
Parágrafo 4. Teniendo en cuenta que el Corredor Verde es el principal eje de la
estructura ecológica complementaria, los sistemas de transporte que operen a
lo largo de éste deberán ser sistemas limpios no contaminantes y de bajas
emisiones. El paso de los vehículos grandes de carga pesada será restringido,
pero se adecuarán zonas para las operaciones de cargue, descargue y
distribución de mercancías. De igual forma, al ser éste uno de los corredores
ambientales de escala regional propuestos en el Artículo 446 “Proyecto de
Corredores Ambientales”, el Corredor Verde deberá propender por la
conectividad ambiental y ecológica a través de sus zonas verdes.
Parágrafo 5. En la estructura vial del Corredor Verde donde se necesiten
generar intersecciones viales a desnivel se deben garantizar las soluciones
Página 9
peatonales a nivel y las continuidades peatonales, tanto en sentido norte-sur
como este-oeste.
Parágrafo 6. El perfil mínimo del Corredor Verde se encuentra en el Anexo N°
6 que hace parte integral del presente Acto, En las secciones del Corredor
donde se disponga de un ancho superior, éstas áreas deberán ser solamente
aprovechables para los modos alternativos de transporte como la bicicleta, el
peatón, o el sistema de transporte Público de gran capacidad, así como para el
desarrollo de espacio público, equipamientos y elementos de conectividad
ambiental. Los carriles para la circulación del tráfico mixto no deben ser
superiores a dos por sentido.
Tratamiento
Se clasifica dentro del área de Consolidación (1) Consolidación Urbanística
(C1) de la ciudad, el cual se encuentra reglamentado en la sección II –
Artículos 301, 308, 309 y 310, mapa 43 “tratamientos urbanísticos” POT
acuerdo 0373 de 2014.
Artículo 301. Definición de los Tratamientos Urbanísticos. Son las
determinaciones del plan de ordenamiento territorial, que atendiendo las
características físicas de cada zona considerada, establecen normas
urbanísticas que definen un manejo diferenciado para los distintos sectores del
suelo urbano y de expansión urbana.
Los tratamientos urbanísticos son:
1.
2.
3.
4.
Tratamiento urbanístico de conservación.
Tratamiento urbanístico de consolidación.
Tratamiento urbanístico de renovación urbana.
Tratamiento urbanístico de desarrollo.
Parágrafo: Los equipamientos existentes, clasificados según subsistema al que
pertenecen se encuentran clasificados en el mapa 43, el cual hace parte del
acuerdo 0373.
Artículo 308. Tratamiento Urbanístico de Consolidación. Regula las zonas
urbanizadas donde la capacidad instalada en materia de servicios públicos
domiciliarios, espacio público, equipamientos y movilidad permite un aumento
de la edificabilidad con una inversión moderada.
Artículo 309. Modalidades del Tratamiento Urbanístico de Consolidación. Son
modalidades del tratamiento de consolidación las siguientes:
1.
2.
3.
Página 10
Consolidación 1 – consolidación urbanística (C1).
Consolidación 2 – consolidación básica (C2).
Consolidación 3 – consolidación moderada C3).
Artículo 310. Consolidación Urbanística – C1. Sectores residenciales con
adecuadas condiciones urbanísticas donde se pretende mantener el patrón
urbanístico existente debido a su calidad y estado de conservación.
Plano Geovisor Idesc.
Unidad de planificación:
Comuna
:
Área de Actividad :
Tratamiento
:
Vocación
:
3.9
Menga.
Dos (2).
Proyecto corredor verde.
Consolidación (1) Consolidación Urbanística.
Proyecto corredor verde.
ACTIVIDAD EDIFICADORA
La dinámica edificadora del sector es baja presentándose remodelaciones y
adecuaciones de las construcciones antiguas existentes, conservando su
estructura base.
IV.
Página 11
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
Fuente: Imágenes Google earth
4.1
TERRENO
4.1.1
UBICACIÓN
El predio objeto de avalúo se encuentra localizado en la esquina nor-occidental
de la Calle 37 A Norte con Avenida 4ª Norte de esta ciudad.
4.1.2
ÁREA DE TERRENO
El terreno sobre el cual se levanta la construcción tiene un área de 454,17 m2.
Fuente: El área relacionada fue tomada de la Escritura Pública enunciada en el punto 1.9 del presente
informe.
4.1.3
LINDEROS
NORTE
: En longitud de 16,05 metros aproximadamente con el lote 11
de la misma manzana.
SUR
: En 19,30 metros aproximadamente con la calle 36 Norte de la
urbanización.
ORIENTE
: En longitud de 23,00 metros aproximadamente con la avenida
4 de la misma urbanización.
OCCIDENTE
: En longitud de 33,90 metros aproximadamente con el lote 13
de la misma manzana.
Página 12
Fuente: Los linderos descritos se encuentran registrados en la Escritura Pública enunciada en el punto 1.9
del presente informe.
4.1.4
FORMA Y TOPOGRAFÍA
Lote de terreno con forma irregular con apariencia rectangular y presenta
topografía plana.
4.2
CONSTRUCCIÓN
La construcción levantada corresponde una edificación de dos pisos de altura,
desmantelada en su totalidad presentando malas condiciones físicas y
estructurales.
Debido a lo anterior y considerando las instrucciones de solicitante, no se han
tenido en cuenta en la presente valuación.
Fin de página…
V.
Página 13
CONSIDERACIONES GENERALES
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos
anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:

La localización general del inmueble objeto de avalúo, al norte de la ciudad, en el
tradicional barrio La Flora, de la comuna (2), delimitado por vías arterias de la
ciudad como las Avenidas 4ª Norte y 6ª Norte y la Calle 38 N, cuya actividad
principal es residencial con comercio y servicios complementarios.

La ubicación particular del inmueble objeto de estudio, sobre la esquina noroccidental de la Avenida 4ª Norte y la Carrera 37, frente a vías de tipo local
(Carrera 37 Norte) y tipo arterial (avenida 4 Norte o Av. del ferrocarril).
Al respecto se debe anotar que puntualmente en este sector, se presenta una
interrupción de las actividades sobre este costado del eje hacia el sur de la zona,
donde se encuentra un muro perimetral del predio que va desde la Calle 34 Norte
hasta la Calle 37 Norte, sobre la cual tiene frente el predio objeto de avalúo.

El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la
Autopista sur se tiene el servicio de transporte masivo de la ciudad “MIO” con rutas
que conectan con las troncales del sistema. Adicional, por las principales vías aún
se encuentra en funcionamiento el servicio de transporte público tradicional con
busetas y colectivos que principalmente integra el sector sur y norte de la ciudad.

El sector se encuentra clasificado dentro del estrato cinco (5), correspondiente a
una clase social media-alta. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el
inmueble es residencial.

El inmueble se encuentra reglamentado por el Acuerdo 0373 de 2014, el cual lo
clasifica dentro del proyecto corredor verde. Actualmente el uso es Mixto.

Las características físicas del terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma,
topografía y linderos generales los cuales son acordes a la prediación del sector.

La construcción existente dentro del lote presenta mal estado, generando alto
riesgo de colapsar, razón por la cual no fue tenida en cuenta en el cálculo final,
según instrucciones del solicitante.
VI.
Página 14
HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
6.1
PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO
De acuerdo a lo establecido por la Secretaria de Planeación y el Plan de
Ordenamiento Territorial (POT), el predio objeto de estudio no presentan riesgo
por inundación ni por fenómenos de remoción en masa.
6.2
LEGALIDAD DE ÁREAS
El área superficiaria del terreno corresponde a la registrada en los documentos
suministrados.
6.3
IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD
El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto
ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con
arborización y zonas verdes.
6.4
SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES
Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta
con servidumbres, cesiones o afectaciones viales. Cabe aclarar que el folio de
Matricula Inmobiliaria registra una anotación de toma de posesión inmediata de
bienes, haberes y negocios de entidad vigilada e intervención forzosa para
administrar y designación de agente especial.
6.5
SEGURIDAD
El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación
presenta problemáticas de seguridad que afectan significativamente su
comercialización.
6.6
PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS
El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no
presenta problemáticas socioeconómicas.
6.7
COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el
sector inmediato de localización.
VII.
Página 15
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el
bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.
 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los
aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o
jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita
de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad
competente.
 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros
bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a
las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”,
primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la
participación tenida sobre la operación del negocio.
 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la
información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por
lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser
verificadas por nuestra firma en su debido momento.
VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a
metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC–
mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre
de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual,
del inmueble que en este informe se ha descrito.
 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros
establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I
01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.
 El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del
“Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de
Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja
de Propiedad Raíz de Bogotá.
 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta
donde el valuador alcanza a conocer.
Página 16
 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y
condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.
 El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.
 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido
plasmado en el presente informe de valuación.
 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten
realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el
presente informe.
 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble
que se está valorando.
 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble
objeto de valuación.
IX.
DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE
LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios
profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo
de conflicto de interés.
De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las
partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta
ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna
responsabilidad por la utilización inadecuada del informe
X.
Página 17
METODOLOGÍA VALUATORIA
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos
anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:
10.1
JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA
Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y
adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la
actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes
disciplinas y profesiones.
Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos
y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis
y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y
adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito.
Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de
los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.
Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta
diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los
bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al
justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los
cuales es avaluado.
Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos
Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características
particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De
Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o
Capitalización (directo, indirecto o residual).
Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación
alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del
mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para
determinar el método o métodos que han de aplicarse.
En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos
relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se
describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones
conducentes del valor asignado.
Página 18
Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y
características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble,
terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar
el estimativo del valor.
10.2
DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.
Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo
a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la
Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su
correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de
2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los
siguientes métodos de valuación:
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO
Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio
dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y
alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente
analizados, clasificados e interpretados.
MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN
Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir
de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante
al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así
obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.
10.3
MEMORIA DE CÁLCULO
10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO
El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de
comparación o de mercado ya definido.
Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores
totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les
hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento
que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.
Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación
realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un
porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del
mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:
Página 19
VA = VTo * (1-%C)
En donde,
VA = Valor ajustado
VTo = Valor total de la oferta
%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.
Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un
valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes
del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:
VT = VA – VC
Donde,
VT = Valor del terreno
VC = Valor de la Construcción.
Se encontraron varias ofertas de predios en el sector de La Flora, de las cuales
se utilizaron seis (6) ofertas de predios comparables, en donde se obtuvo un
rango de valores entre $570.000 a $633.000 por m2 de terreno, descontada la
construcción existente en el predio ofertado. La diferencia radica principalmente
en que los mayores valores los tienen los predios con mejor ubicación.
Al respecto se ha considerado que este predio está en el rango medio de
ubicación por ser predio esquinero, con frente a la Avenida 4ª Norte pero en una
zona que no presenta continuidad importante en las actividades del eje vial.
Los datos que fueron utilizados para el análisis se presentan en la siguiente
tabla:
Página 20
MERCADO (BARRIO LA FLORA) - COMUNA 2 - ABRIL 2016
ÁREA
ÁREA
TERRENO CONST.
M²
M²
N° OFERTA
LOCALIZACIÓN/
SECTOR
TIPO
1
Cl 38N con 4A
Casa
385,0
2
Av 4N con 38N
Casa
3
Av. 4N No. 37A-29
4
OFERTA
FAC. COM.
VALOR
AJUSTADO
INTEGRAL
CONSTRUCCION
VR.
CONSTRUCCION
VR M²
TERRENO
OBSERVACIONES
CONTACTO
400,0
$480.000.000
5,0%
$456.000.000
$1.140.000
$220.000.000
$612.987
Casa con 1 local
comercial y 2
apartamentos
3116868154
305,0
200,0
$200.000.000
5,0%
$190.000.000
$950.000
$10.000.000
$590.164
Casa 1 piso para
demoler
3113096914
Casa
336,0
240,0
400.000.000,0
5,0%
$380.000.000
$1.583.333
$180.000.000
$595.238
Casa 2 pisos
adaptada a oficinas
3152750113
Rafael Uribe
Cl 38N con 3C
Casa
360,0
428,0
$500.000.000
5,0%
$475.000.000
$1.109.813
$256.800.000
$606.111
Casa de uso mixtolocal comercial y
vivienda
5537272
5
Cl 38N con 4A
Casa
300,0
380,0
$500.000.000
5,0%
$475.000.000
$1.250.000
$304.000.000
$570.000
Casa unifamiliar
5587676
6
Av. 4N con 39
Casa
280,0
200,0
$250.000.000
5,0%
$237.500.000
$1.187.500
$60.000.000
$633.929
Casa 1 piso para
remodelar
4855656 Bienco
$1.203.441
$211.548
17,58%
$950.000
$3.804.348
$991.893
$1.414.989
1,19
6
Media
Desviación Estandar
% Desviación
Valor Mínimo
Valor Máximo
Int. Confianza Mínimo
Int. Confianza Máximo
Cof. De Asimetría
N° Datos
$601.405
$21.747
3,62%
$570.000
$633.929
$579.657
$623.152
0,10
6
FOTOGRAFIA
Por lo anterior y teniendo en cuenta la investigación realizada, se adopta el valor
promedio de las muestras $600.000 por m2 de terreno.
10.3.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN
Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la
construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y
restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el
valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt, en donde:
Vc
Ct
D
Vt
= Valor comercial
= Costo total de la construcción
= Depreciación u Obsolescencia
= Valor del terreno
Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe
descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida
remanente del bien.
Página 21
Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo:
Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación
basadas en las tablas de Fitto y Corvini:
Clase 1:
Clase 1.5:
Clase 2:
Clase 2.5:
Clase 3:
Clase 3.5:
Clase 4:
Clase 4.5
Clase 1:
Clase 2:
Clase 3:
Clase 4:
Clase 5:
Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071
Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262
Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407
Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068
Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041
Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990
Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274
Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530
El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su
estructura ni en sus acabados.
El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al
enlucimiento.
El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos
o pañetes.
El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su
estructura.
El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%
conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.
Además:
X:
Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la
vida útil, multiplicado por 100.
Y:
Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor
nuevo calculado.
A = Vn – (Vn * Y) + Vt
En donde:
A = Avalúo del bien
Vn = Valor nuevo de la construcción.
Vt = Valor del terreno.
Y = Valor porcentual a descontar.
Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, se utilizó
como referencia información de costos de construcción por m2 recientes y
presupuesto de obra, teniendo en cuenta el tipo de construcción existente,
Página 22
donde el valor a nuevo para la edificación principal parte de la tipología de
Unifamiliar Medio-alto de la revista especializada Construdata Edición N° 177.
El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la
construcción nueva a la cual se le aplica un factor de obsolescencia, el cual
tiene en cuenta la depreciación física y el estado de conservación, basadas en
las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008
del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad
efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento.
De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado
solamente el valor del lote de terreno, para este caso la construcción amenaza
ruina por tanto su calificación de estado es 5, lo que significa una depreciación
del 100% según lo reportado las tablas de Fitto y Corvini.
Fin de página…
XI.
Página 23
AVALUO COMERCIAL
CASA LOTE LA FLORA
CALLE 37 A NORTE N° 4 - 10
BARRIO LA FLORA
CALI – VALLE DEL CAUCA
DESCRIPCION
TERRENO
AREA
VR UNITARIO
2
m
454,17
TOTAL AVALUO COMERCIAL
$
$/m2
600.000 $
$
VR TOTAL
272.502.000
272.502.000
SON: DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS DOS MIL PESOS
M/CTE.
VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del
Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24
de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente
avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su
expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no
sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones
representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
Bogotá D.C., Mayo 4 de 2016.
Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL
Gerente
RNA 1275663251 SIC.
WILLIAM TORO BUITRAGO
Profesional de Avalúos
RNA 3116 de Fedelonjas
AVALÚO COMERCIAL
ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CASA-LOTE LA FLORA CALI - B. LA FLORA CALI
ENTORNO Y VIAS DE ACCESO (CALLE 37 A N Y AVENIDA 4 NORTE)
VISTA GENERAL FACHADA
DETALLE SALA - COMEDOR
AVALÚO COMERCIAL
ABRIL 2016
DETALLE DE PATIO
ESTAR
ESPACIO DE BAÑO
ESPACIO DE COCINA
DETALLE ZONA GARAJES
AVALÚO COMERCIAL
ABRIL 2016
DETALLE CONSTRUCCION (ESCALERAS Y CIELO RASO)
ESTADO CONSTRUCCIÓN PISO 2
DETALLE ESTADO DE LOS BAÑOS
AVALÚO COMERCIAL
ABRIL 2016
DETALLE CONSTRUCCIÓN
DETALLE PISO 2
ESTADO DE LA CONSTRUCCIÓN
AVALÚO COMERCIAL
ABRIL 2016
DETALLE CCONSTRUCCIÓN
DETALLE MUROS
DETALLE CIELOS

Bogotá D.C., Mayo 4 de 2016. Señores FIDUPREVISORA S.A. Y

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