Precios del suelo en Bogotá durante la internacionalización

Transcripción

Precios del suelo en Bogotá
durante la internacionalización
NÉSTOR GARZA*
Resumen
En el presente trabajo se explora la hipótesis de que los grandes cambios en el
precio del suelo en la ciudad de Bogotá durante los años noventa no obedecen
necesariamente a un fenómeno de tipo especulativo, sino que se corresponden
con la volatilidad a la que las reformas de corte neoliberal han expuesto el sector
externo de la economía colombiana.
En este frente, es la liberalización monetaria la que parece determinar en mayor
medida la evolución de los precios del suelo y dichas modificaciones concuerdan
con lo que parece ser un carácter especulativo según cambio de uso en 2 de las
117 zonas en que se encuentra dividida la ciudad.
Palabras clave: suelo urbano, reformas neoliberales, economía urbana.
Abstract
This document considers that the extreme changes in the urban land price in
Bogotá in the nineties are not because of a speculative process, but because of the
volatility in the international sector of the colombian economy ought to neoliberal
reforms.
The monetary liberalization appears to be the principal determinant of the land
prices behaviour and this is consistent with some kind of speculation with change
of use of land in 2 out of 117 zones of the city.
Key words: urban land, neoliberal reforms, urban economics.
Clasificación JEL: R14, F40
1. Introducción
Los precios del suelo en la ciudad de Bogotá se incrementaron drásticamente
entre 1990 y 1995, pero cayeron también de manera acelerada entre 1996
y 2001.
*
Instituto de Estudios Económicos del Caribe – Universidad del Norte. Barranquilla. El presente documento fue
presentado en el Fourth Urban Research Symposium del Banco Mundial, celebrado en Washington D.C.
Mayo de 2007.
Fecha de recepción: 9 de junio de 2008. Fecha de aceptación: 30 de agosto de 2008.
110
NÉSTOR GARZA
Las extraordinarias tasas de valorización real del suelo en la ciudad han
sido asociadas al carácter especulativo de este mercado, pero el hecho de
que durante la fase de reformas de corte neoliberal de los años noventa se
hayan presenciado las más drásticas modificaciones pone el acento de la
explicación en otro orden de fenómenos.
Sobre el particular, las reformas en el caso colombiano han tenido un impacto
especialmente marcado en la volatilidad del sector externo del país, entendiendo
por este no sólo el comportamiento de la cuenta de bienes y servicios (Balanza
comercial), sino el comportamiento de la cuenta de capitales.
El caso bogotano ofrece un espacio particularmente nítido para observar el
efecto de las reformas sobre el mercado de suelo, pues el proceso de apertura
en Colombia se aplica en forma acelerada (de choque) sobre un contexto
macroeconómico tradicionalmente estable, mientras que durante el periodo
no se hicieron modificaciones mayores al espacio disponible para
urbanización en la ciudad.
De esta manera es posible observar como los flujos incrementados del
intercambio internacional interactúan para generar una rápida valorización
y posterior caída de los precios del suelo urbano en el caso de la ciudad de
Bogotá y enmarcar dicho fenómeno en la perspectiva de dos visiones del
análisis macroeconómico.
Las evidencias que se presentan, así como la estrategia de lectura de los
hechos pueden dar luz sobre fenómenos similares que se han venido
presentando en otras ciudades latinoamericanas durante el mismo periodo.
El documento intenta esta evaluación haciendo en el capítulo 2 una
descripción de las características de la economía colombiana previas a la
aplicación de reformas neoliberales a principios del año 1991, y su
desempeño posterior. En el capítulo 3 se presentan algunas explicaciones
sobre la relación de precios entre mercancías transables y no transables
en presencia de comercio exterior y se intenta una interpretación para el
caso colombiano y de la ciudad de Bogotá en particular. El capítulo 4 hace
una lectura del mencionado fenómeno de aceleración en los precios del
suelo desde la cuenta de capitales y la tasa de cambio. En los capítulos 5 y 6
se estudia el comportamiento del precio del suelo por zonas y por usos
respectivamente, para evaluar características asociadas a fenómenos
especulativos o que estén más allá de la explicación macroeconómica. En
el capítulo 7 se presentan las conclusiones.
2. La economía colombiana y las reformas de los años noventa
El desempeño de la economía colombiana antes de 1990 fue considerado
uno de los mejores de América Latina, fenómeno coincidente con el hecho
Economía y Desarrollo - septiembre 2008, vol. 7, no 2
PRECIOS DEL SUELO EN BOGOTÁ DURANTE LA INTERNACIONALIZACIÓN
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de que su tradición histórica de prudencia fiscal le permitió superar el
periodo de Crisis de la Deuda sin incurrir en reformas estructurales
apresuradas y sus correspondientes ajustes por el lado del empleo y el
crecimiento (Ross, 1993).
Sin embargo, a inicios de la década de los años noventa, durante el gobierno
del presidente Gaviria, el gradualismo en la apertura comercial y financiera
es reemplazado por una desgravación arancelaria radical vigente desde
enero de 1991, al unísono con un importante grado de liberalización
financiera y apertura de la cuenta de capitales (Misas, 2002).
La ausencia de un desequilibrio interno o externo previo a las reformas
hace que el caso colombiano sea particular, así como el hecho de que estas
reformas hayan sido puestas en marcha en forma particularmente rápida y
generalizada (Koujianu y Pavcnik, 2004).
El efecto neto que estas decisiones han tenido sobre el desempeño económico
colombiano es objeto de discusión, ya que mientras que en algunos frentes
se han observado mejoras importantes, en otros las circunstancias han
desmejorado notablemente.
Dentro de los primeros tenemos la inflación y la productividad industrial (Eslava
et al, 2004), mientras que el desempleo estructural ha aumentado (De
Lombaerde, 2002), y el crecimiento económico se ha ralentizado (García, 2002).
Durante los años noventa se observó un continuo aumento del déficit fiscal
cuyo origen, según algunos analistas, se encuentra en el ambicioso
programa de descentralización que vivió el país durante este periodo y que
ha conducido a permanentes reformas tributarias con el ánimo de
incrementar la capacidad del Estado para hacer frente a estas obligaciones
(Echavarría, 2000).
El sector externo ha sido particularmente sensible a la aplicación de las
reformas, acumulando déficits en la balanza comercial previamente no
registrados tanto en términos absolutos como proporcionalmente frente al
PIB, mientras que la cuenta de capitales observa un comportamiento
persistentemente positivo que alimenta estos déficits. Sobre estos elementos
retornaremos en los capítulos 3 y 4, haciendo uso de herramientas teóricas
de interpretación de corte macroeconómico.
Finalmente, la evolución de precios del suelo en Bogotá presencia durante
los años noventa una dinámica inaudita para sus estándares históricos
como se puede apreciar en la gráfica 1.
Como se puede apreciar en la gráfica 1, la dinámica de precios del suelo en
la ciudad había sido baja durante la mayor parte del periodo que va desde
Universidad Autónoma de Colombia
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NÉSTOR GARZA
Gráfica 1
Precio del suelo en Bogotá por M2: evolución de largo plazo
Fuente Elaboración propia con base en Lonja de propiedad raíz.
1960 hasta 1990, en consonancia con un entorno macroeconómico
relativamente estable.
Es importante aclarar que el autor no desconoce el problema de evaluar
series largas de precios del suelo urbano sin atender al proceso por medio
del cual las tierras rurales se convierten a usos urbanos y que puede conducir
a una falacia en la observación (Sabatini y Cáceres, 2004).
Pero a favor del presente estudio se puede argumentar que dado nuestro
énfasis en la evolución de corto plazo del periodo 1990-2004, esta falacia no
deja sentir la totalidad de su efecto1, y de todas maneras las grandes
dimensiones de la aceleración del precio real vivida en el último periodo
compensan largamente el fenómeno, además de lo anterior, en el capítulo
5 se expone más en detalle la información utilizada y la manera como ha
sido manejada.
Algunos autores argumentan que la inusitada aceleración en la valorización
real del suelo urbano que se observa corresponde a un fenómeno especulativo
(Giraldo y González 1999), pero es objeto de este estudio poner en contexto
dicha aseveración, utilizando para ello herramientas teóricas propias de la
macroeconomía.
1
Por lo corto del periodo de tiempo bajo estudio.
113
3. El comercio exterior y los precios del suelo en el enfoque real
En la tradición neoclásica de análisis económico2, la existencia del comercio
internacional se encuentra explicada por las diferencias en términos de la
dotación de factores entre diferentes países.
Dichas diferencias hacen que las relaciones relativas de precios entre
mercancías difieran entre países y de esa manera se presente un
intercambio que resulta benéfico para las partes, puesto que permite
alcanzar un nivel de consumo por encima de aquel que permitiría una
situación de autarquía.
Ahora bien, según esta teoría, en presencia de un comercio internacional
totalmente libre a nivel global debería regir la denominada “Ley de Precio
Único”, es decir, que el precio relativo de todas las mercancías debería
igualarse. Sin embargo, la evidencia empírica disponible sugiere que el
nivel general de precios una vez ponderado con una unidad de cuenta común
(moneda) es más alto en los países ricos.
Dicha observación ha intentado ser explicada teniendo presente que aunque
las mercancías Transables igualen su precio a nivel global a través del
mecanismo del comercio internacional, las mercancías No Transables no
pueden cumplir dicha paridad y su precio queda supeditado a la productividad
interna en cada país3.
La explicación sugerida por Balassa y Samuelson (1964) es que el menor
precio de los bienes No Transables en los países pobres obedece al hecho de
que en estas naciones la productividad en las industrias de bienes
Transables es menor y de esa manera los salarios más bajos permiten
producir los bienes No Transables a menor precio.
Una explicación complementaria por parte de Bhagwati (1984), asevera que
la relación capital-trabajo es mayor en los países ricos, por lo que su salario
es mayor y de esa manera las actividades cuya producción sea intensiva
en trabajo serán más baratas, quedando dentro de esta categoría los bienes
No Transables.
Para efecto del presente escrito es importante tener presente que el suelo
urbano es la más característica de las mercancías No Transables y en
consecuencia, debe tender a ser más barato en los países pobres. Sobre el
2
La vertiente neoclásica es en la actualidad la más popular de las escuelas de pensamiento económico.
3
Los bienes pueden ser No Transables cuando se imponen restricciones al comercio como aranceles altos o
cuotas, pero incluso en ausencia de dichas barreras al comercio, los costos de transporte pueden ser tan
elevados en relación al precio de la mercancía que hacen inviable su comercialización internacional.
114
NÉSTOR GARZA
particular Bardan et al (2004) han encontrado evidencias de que las rentas
residenciales urbanas son mayores a medida que el PIB per cápita es más
alto utilizando una muestra de 46 ciudades en diferentes países4.
El mencionado ejercicio de Bardan et al. (2004) es valioso por cuanto
constituye un elemento de referencia global para considerar la realidad
local, pero en caso de ser cierto que esté operando un mecanismo como los
sugeridos, el precio del suelo debe estar correlacionado en forma temporal
con la evolución del PIB per cápita en la ciudad y/o el país. Al efecto se
adjunta en el gráfico 2 la evolución del PIB per cápita y el precio del suelo
en la ciudad para el periodo 1990-2002.
En la gráfica 2 se puede apreciar la valorización o desvalorización del suelo
urbano una vez descontada la inflación (valorización neta real), por lo que
tenemos una medida del cambio en el precio del suelo urbano en relación
con el resto de mercancías del sistema, que es el objetivo de observación
para el caso que nos interesa.
En este gráfico se encuentra un importante grado de similitud5 entre las
dos series de datos por lo que es razonable pensar que alguno de los
Gráfica 2.
Precio del suelo y PIB per cápita en Bogotá
(Miles de pesos constantes de 2004)
Fuente Elaboración propia con base en DANE - Cuentas Económicas Departamentales 2004 y Lonja
de propiedad raíz.
4
Incluida la ciudad de Bogotá.
5
Confirmado por un coeficiente de correlación 0.88.
115
argumentos mencionados está operando, pero, el tipo de teoría expuesta se
ha construido por el lado de la oferta y ha obviado el hecho de que el precio
del suelo representa una condición de escasez, y como tal, su precio responde
de forma proporcional a las modificaciones en la capacidad de compra de
sus usuarios (Sullivan, 1996).
Por tal razón es de crucial importancia evaluar este desempeño en
consonancia con el flujo internacional de comercio del país, para de esta
manera aportar a una comprensión del fenómeno que no esté enmascarada
por el hecho evidente de que la mayor capacidad de compra local incrementa
el precio de las mercancías No transables.
En el gráfico 3 se puede apreciar que a pesar de que el comercio exterior total
(exportaciones + importaciones) no ha incrementado significativamente su
participación en el PIB, la economía presenta un desempeño persistentemente
deficitario de su balanza comercial durante el periodo 1993-1998.
Esta última observación es de radical importancia puesto que está directamente
relacionada con la problemática que se estudia en el siguiente capítulo, ya
como se puede analizar a partir del gráfico, la serie de comercio tiene escasa
similitud con la evolución del precio del suelo según el gráfico 2.
Este elemento es destacable, ya que a partir de las teorías revisadas el
comportamiento del precio del suelo debería seguir fielmente el mayor o
Gráfica 3.
Desempeño del comercio exterior
Fuente Elaboración propia con base en estadísticas históricas de Colombia - DNP 2004.
116
NÉSTOR GARZA
menor grado de inserción internacional de la economía, por cuanto es la
operación del comercio exterior la que encarece relativamente al suelo en
relación al resto de mercancías de la economía.
En este orden de ideas, una aproximación puramente real al fenómeno no
tiene suficiente capacidad explicativa, especialmente porque este tipo de
teorías no pueden tomar en cuenta la presencia de un déficit elevado y
persistente como el que soportó la economía colombiana durante el periodo
1993-1998 según la gráfica 3.
Por tal razón es necesario trascender este marco de análisis hacia una
aproximación monetaria al sector externo, dicho estudio se emprende a
continuación.
4. La macroeconomía internacional y los precios del suelo en el
enfoque monetario
Cuando se toma en cuenta el intercambio de dinero, el análisis del sector
externo de una economía se complejiza, así por ejemplo, la tasa de cambio
deja de tener una relación exclusiva con el comercio exterior, para entrar a
depender de otros determinantes como la Inversión Extranjera y el
endeudamiento internacional.
En el caso colombiano, la lógica propuesta por el enfoque monetario de la
balanza de pagos (Obstfeld y Rogoff, 2002) se cumple casi a la perfección
cuando observamos la información consignada en la gráfica 4.
En la gráfica se reporta el saldo de la balanza comercial estudiado en el
capítulo anterior en una perspectiva comparativa frente al saldo en la cuenta
de capitales, y se encuentra que entre 1993-1998 el déficit de la primera es
más que compensado por el superávit de la segunda.
El elemento que sirve como enlace entre estas dos variables es el Índice de
la Tasa de Cambio Real (ITCR) representado también en la figura, el cual
habiendo comenzado en un nivel de equilibrio al comenzar la década, se
revalúa persistentemente mientras que la balanza comercial es deficitaria.
Después de 1999 se inicia un proceso de devaluación el cual se ve
acompañado por superavits comerciales.
La razón para que la salida de dólares debida al déficit comercial entre 1993
y 1998 no tenga un impacto devaluatorio sobre el ITCR, es que el ingreso de
esta moneda es mayor por el lado de la cuenta de capitales.
Varias han sido las razones esbozadas para que la cuenta de capitales opere
en una forma tan marcada en la dirección contraria a la balanza comercial,
llevando a una permanente revaluación del ITCR:
117
Gráfica 4.
Saldos Externos y Tasa de Cambio Real
Fuente Elaboración propia con base en estadísticas históricas de Colombia - DNP 2004.
•
•
•
El ingreso de dineros fruto del narcotráfico.
La Inversión Extranjera Directa y Cuasiaccionaria.
La privatización de las empresas estatales.
Sobre este particular, García (2002) argumenta que la primera razón no
puede ser responsable del fenómeno coyuntural observado entre 1993 y 1998
ya que el narcotráfico se ha convertido en una característica estructural de
la economía colombiana y en ese sentido la ITCR de equilibrio ya lo debe
haber interiorizado desde décadas anteriores.
Por su parte, aunque las reformas habían propuesto a la inversión
internacional como uno de sus pilares, los ingresos de recursos por ese
rubro son más bien pequeños, como lo han corroborado Tenjo y López (2003).
Pero García encuentra que el ingreso de dólares al país con miras a la
privatización de las empresas estatales conforma un flujo sobremanera
importante para los estándares históricos del país y puesto que el grueso de
privatizaciones se realiza entre 1993 y 1996, esta variable encaja como
determinante de la revaluación del ITCR y el abundante superávit en la
cuenta de capitales.
A partir de este punto vale la pena preguntarse por el impacto que la
revaluación del ITCR tiene sobre el análisis que se viene realizando, y el
primer elemento que es necesario tener en consideración es que en
118
NÉSTOR GARZA
presencia de revaluación el PIB en moneda local (pesos) se “infla” en
términos de dólares, de allí que un creciente comercio exterior no se haya
manifestado durante el periodo 1993-1998 en el indicador comercio/PIB
del gráfico 3.
Es decir, que la revaluación tiene un efecto distorsionante en el impacto
que el comercio exterior ejerce sobre las relaciones estructurales internas
dentro de las cuales sobresale el precio del suelo en relación al resto de
mercancías.
Por otra parte, la revaluación atenta contra las posibilidades de producción
interna en el frente de las mercancías transables, por lo que los recursos
tienden a canalizarse hacia sectores no transables como los servicios y la
finca raíz. Evidencias de dicho fenómeno en el caso colombiano han sido
encontradas por Echeverry (1999).
En este sentido, la revaluación debe traer como corolario una valorización
del suelo urbano en su carácter de mercancía no transable, y dicha situación
coincide con el hecho de que el déficit comercial que es la versión traspuesta
del superavit en la cuenta de capitales, era la variable que más coincidía
en la gráfica 3 con el comportamiento del precio del suelo en la gráfica 2.
De esta manera tenemos que la aceleración en la valorización que se
observa en la gráfica 1 no necesariamente representa un fenómeno
especulativo, como ya había sido detectado por Garza (2005) haciendo uso
de un análisis de tipo espacial.
Pero las anormalidades en el frente internacional que siguen a la aplicación
de las reformas en la economía colombiana no necesariamente tienen
porque ser la única fuente de las drásticas modificaciones en el precio del
suelo, este tema se discute en los siguientes dos capítulos.
5. La especulación y el comportamiento de los precios por UPZs
Hasta el momento se ha hecho explícito que el comportamiento de los precios
del suelo en Bogotá en el periodo 1990-2004, y muy especialmente, su
inusitada valorización entre 1991 y 1995, no se encuentra relacionado con
el desempeño comercial del país y más bien hay razones para pensar que
ha dependido de los desórdenes monetarios externos que se han
desencadenado con posterioridad a la aplicación de las reformas.
Sin embargo, y aunque el carácter especulativo del fenómeno no ha sido
corroborado a una escala macroeconómica, es importante hacer una
aproximación espacial para determinar dicho carácter siguiendo en alguna
medida la lógica propuesta por Jaramillo (1994).
119
Según Jaramillo, la especulación puede seguir dos lógicas, la pasiva y la
inductiva, en cualquiera de estas dos modalidades los propietarios
territoriales observan una valorización de su propiedad al tiempo con
modificaciones en los usos predominantes, lo cual se manifiesta en
valorizaciones aceleradas mientras se presenta el cambio de uso.
En el caso de la especulación inductiva el cambio de uso es propiciado por el
mismo propietario territorial por lo que este puede extraer la totalidad de rentas
asociadas a los mismos, mientras que en la especulación pasiva el propietario
no tiene capacidad para propiciar la modificación pero se beneficia de la misma.
Para el caso del presente documento se intentará una interpretación del
fenómeno vivido por la ciudad de Bogotá en el periodo 1990-2004 atendiendo
al hecho de que el grueso de la valorización (y de la desvalorización) ha sido
causado por desordenes monetarios en el frente externo de la economía
colombiana, y que estos desordenes se desencadenaron con posterioridad a
la aplicación de reformas neoliberales a comienzos de los años noventa.
Al efecto, se introducen dos conjuntos de mapas, en el mapa 1 se presentan
los precios del suelo predominantes por UPZs en los años 1990, 1995, 2000
y 2004 como mecanismo para evaluar las características generales de los
precios del suelo en la ciudad6. En el mapa 2 se presentan las valorizaciones
por UPZs para los periodos 1990-2004 y 2000-2004 como herramienta de
lectura de posibles fenómenos especulativos.
Los precios reportados provienen de los estudios de la Lonja de Propiedad
Raíz de Bogotá, pero a la información se la asignado una escala geográfica
por UPZs para alcanzar un mayor grado de cobertura espacial, así como para
controlar por los sesgos a los que conduce la estrategia de recolección de
información de la Lonja7.
La información disponible no ha permitido cubrir la totalidad de las UPZs,
aunque la representatividad alcanzada es superior al 50% y abarca la
totalidad de UPZs consideradas “consolidadas” para usos urbanos.
En el mapa 1 se puede observar como la distribución espacial de precios del
suelo en la ciudad sigue un patrón inercial difícilmente modificable tanto
en los auges (1995), como en las crisis (2000).
6
UPZ: Unidades de Planificación Zonal, la ciudad de Bogotá se encuentra dividida en 116 de estas zonas
a partir de su Plan de Ordenamiento Territorial. En los esquemas cartográficos se adjunta además la
cabecera del municipio de Soacha, debido a su evidente proceso de conurbación con la ciudad (Dureau y
Florez, 1994)
7
El principal problema radica en la profusión de reportes para zonas comerciales y residenciales de estratos
altos, lo que sobrerrepresenta secciones de la ciudad que en términos espaciales y poblacionales no son
significativas.
120
NÉSTOR GARZA
El mapa 1 refleja una estructura relativamente monocéntrica cargada en
dirección del pericentro norte de la ciudad, a partir de donde se distribuyen
precios sucesivamente más bajos en dirección de las periferias, con
sobresaltos en UPZs marcadamente comerciales como Las Ferias y Boyaca
Real en el noroccidente, Ciudad Salitre al occidente, así como Restrepo y
Venecia al sur.
El mapa 2 de valorizaciones refleja un comportamiento similar aunque en
este caso las máximas valorizaciones para el periodo completo se cargan
más en dirección norte-noroccidente en consonancia con la expansión
residencial de este periodo en esta última área.
El periodo 2000-2004 ofrece un mayor espacio de valorización para UPZs
periféricas al sur y al suroccidente, por lo que se puede estimar que durante
el periodo de auge su desempeño debió ser inferior al desempeño general, y
por lo tanto su valorización para el periodo completo no es de las más altas.
Esta observación es coincidente con lo hallado por Jaramillo et al (2000) en
el sentido de que en Bogotá el ciclo económico general está más relacionado
con el desempeño de los mercados inmobiliarios para estratos medios y
altos que para estratos bajos.
En consecuencia, los propietarios territoriales en áreas de alto precio son
los más beneficiados con la alta valorización promedio que en general se
presentó en la ciudad durante este periodo.
Pero continuando con el problema de la especulación, es necesario evaluar
las modificaciones en los precios del suelo por usos y a continuación
considerar estas modificaciones en el contexto de las UPZs como unidades
espaciales de análisis.
6. El comportamiento de los precios del suelo por usos y UPZs
El presente documento considera que más allá de las características
inherentemente especulativas que tienen los mercados inmobiliarios en
general y los mercados de suelo en particular, su evolución general en el
caso colombiano en un contexto de reformas de corte neoliberal ha sido
signado por desordenes de tipo monetario en el frente externo de la economía.
Puestas las cosas de esta manera, se podría argumentar que este análisis
contradice lo propuesto por Sabatini (2000), pero en realidad se trata de un
análisis de tipo complementario que puede ayudar en la interpretación de
fenómenos similares en otras ciudades latinoamericanas durante el periodo
de reformas.
121
Mapa 1. Precios del Suelo por UPZs (Pesos constantes de 2004 por M2)
en 1990, 1995, 2000 y 2004
122
NÉSTOR GARZA
Mapa 2. Valorización anual
promedio 1990-2004 por UPZs
Mapa 2b. Valorización anual
promedio 2000-2004
En el caso de Bogotá, puesto que no se hicieron modificaciones radicales
durante el periodo estudiado en términos de extensión del perímetro urbano
o adecuación masiva de terrenos para usos urbanos, no se cuenta con un
marco de comparación frente al estudio de Sabatini (2000), aunque si
podemos evaluar el impacto diferenciado que la aceleración de la valorización
tuvo sobre el precio del suelo según sus diferentes usos en la ciudad.
Al efecto, se adjunta la tabla 1 de valorización del suelo urbano en Bogotá
según usos para dos periodicidades: 1990-2004 y 1990-1995, la primera
periodicidad evidencia el ciclo completo apreciado en los capítulos anteriores,
mientras que la segunda periodicidad permite apreciar el fenómeno durante
el auge de la primera mitad de los años noventa.
En la tabla 1 se presenta también el precio del suelo en 2004 según sus
distintos usos, aprovechando el hecho observado en el mapa 1 en cuanto
que no se presenta ninguna variación considerable durante todo el periodo
de estudio en la estructura espacial de precios del suelo en la ciudad.
El primer elemento que vale la pena tener presente es que en consonancia
con la teoría (Jaramillo, 1994), los mayores valores del suelo urbano se
123
Tabla 1
Valorización del suelo por usos (precio por M2)
Valoraciones
presentan en las áreas destinadas a actividades comerciales, incluso en el
caso de las áreas que soportan el comercio de clases populares y el centro
de la ciudad.
El precio del suelo en zonas industriales es el más bajo de la ciudad ya que
esta actividad no es una competidora importante por el espacio urbano en
presencia de modificaciones cada vez más marcadas de los sistemas y
métodos de producción (Lotero, 2003).
Las grandes diferencias que se establecen en los precios del suelo para uso
residencial evidencian un alto grado de segregación a escala metropolitana,
lo cual era apreciable además a partir del mapa 1.
En cuanto a las valorizaciones, estas son más altas en los suelos para
actividades comerciales cuando consideramos tanto el periodo completo
1990-2004, como el periodo de auge 1990-1995.
Pero en el caso de la valorización del suelo industrial, esta fue sobremanera
importante durante el periodo de auge, mientras que ha sido la más baja
durante el periodo completo, en consonancia con el hecho de que la industria
nacional siguió en forma acentuada el ciclo macroeconómico general (Malaver,
2002), mientras que la industria de la ciudad no experimentó modificaciones
relevantes en su participación dentro de la industria nacional (Lotero, 1998).
Ahora bien, si a nivel ciudad se presentan diferencias importantes en las
valorizaciones anuales promedio, especialmente para el periodo completo,
una evaluación al tema de la especulación debe intentar hacer una lectura
espacial de este mismo tipo a nivel de las UPZs definidas para la ciudad.
Para aproximar la idea de valorizaciones aceleradas por cambio de uso se
intenta un ejercicio sencillo de diferencia de varianzas para los conjuntos
de datos correspondientes a las valorizaciones por usos por UPZs, en aquellas
124
NÉSTOR GARZA
UPZs que hayan reportado más de un uso del suelo a partir de la información
suministrada por la Lonja. Dichas UPZs se reportan en el mapa 3
referenciando sus nombres.
La intención del ejercicio planteado es evidenciar zonas donde un uso
parezca valorizarse relativamente rápido en relación con el otro (u otros)
con los cuales comparte el espacio geográfico de una UPZ determinada.
Esta prueba se realiza para el periodo completo 1990-2004 y para el periodo de
auge 1990-1995, en la intención de evidenciar los mencionados excesos de
valorización, teniendo presente que el proceso general de valorización se genera
en un fenómeno macroeconómico más allá del mercado inmobiliario local.
Mapa 3.
UPZs con más de una utilización del suelo según la información de Lonja
125
En la UPZ Capellanía el uso industrial se valorizó a una tasa significativamente
superior (en sentido estadístico) que el uso residencial, por tal razón habría
evidencias para considerar que la modificación en la vocación predominante
en dicha UPZ ha garantizado durante este periodo esa alta valorización.
En la UPZ Fontibón, vecina de la anterior, la valorización del uso comercial
ha sido significativamente superior a la valorización del uso residencial.
En realidad, el carácter vecinal de las dos UPZs donde se presentan
valorizaciones promedio anual significativamente diferentes por usos tiene
relación con el hecho de que las actividades industriales de Capellanía se
asientan en límites con Fontibón, y que estaríamos observando en este
borde occidental de la ciudad las transformaciones y captura de rentas
especulativas más importantes durante el periodo.
Tabla 2.
Diferencias significativas en valorizaciones por usos según UPZs
7. Conclusiones
El hecho de que el precio del suelo en Bogotá se haya incrementado en
forma aguda durante la primera mitad de los años noventa y que haya caído
126
NÉSTOR GARZA
también en forma acelerada durante la segunda mitad no necesariamente
tiene por qué estar asociado a un fenómeno especulativo.
La inserción internacional de la economía nacional ha tenido una influencia
notable sobre la dinámica de precios del suelo en la ciudad, en consonancia
con la teoría. Sin embargo, son los desórdenes externos en el frente monetario
y no el intercambio comercial, los responsables más directos por la volatilidad
que tiene la serie de precio del suelo.
La revaluación del ITCR es el mecanismo que está más directamente
relacionado con el fenómeno urbano en cuestión, y esta revaluación se asocia
con algunas de las reformas vigentes desde 1991, especialmente con los flujos
de divisas destinados a la privatización de las empresas estatales. Es posible
que procesos similares vividos en otras ciudades de América Latina se
encuentren también relacionados con el tipo de reformas y problemas de
desempeño macroeconómico que se presenciaron durante este mismo periodo.
A nivel espacial, la valorización promedio anual se ha manifestado en las
áreas norte de la ciudad y en los usos comercial y de estratos altos, la dinámica
para áreas periféricas al sur y usos del suelo residenciales populares no se
encuentran tan estrechamente vinculados al ciclo macroeconómico general.
El carácter especulativo de las valorizaciones debe estar relacionado con
los cambios de uso y atendiendo a este tipo de argumentación, 2 UPZs
occidentales de las 117 UPZs en que está dividida la ciudad, manifiestan
fenómenos especulativos.
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Precios del suelo en Bogotá durante la internacionalización

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