EJEMPLO DE INFORME DE TASACIÓN DE VIVIENDA PISO EN

Transcripción

Informe de Tasación
VALORACIÓN DE VIVIENDA
Solicitante
D. Jose García López
Localización Inmueble
C/ Gaviota, nº 234
11100 San Fernando – Cádiz
Fecha valoración
14 de Febrero de 2014
Valor de tasación
147.650,91 €
Perito API y Colegio
D Juan Mª Jaén Mena, Colegiado nº 308, del COAPI de Cádiz
CERTIFICADO OFICIAL DE VALORACION
A petición de DON JOSÉ GARCÍA LÓPEZ, Don Juan María Jaén Mena, con despacho profesional en San Fernando
- Cádiz, en Calle Calderón de la Barca, nº 12, local bajo, en calidad de Agente de la Propiedad Inmobiliaria nº 308
del COAPI de Cádiz, como resumen del informe de tasación que corresponde al nº 25/2014, de fecha 14/02/2014,
tras visita del inmueble el día 10/02/2014, manifiesta que conforme a la finalidad y métodos de valoración
justificados y empleados, y a lo expuesto en el presente informe, se puede concluir el valor de tasación del inmueble,
y
CERTIFICA
La vivienda descrita en el informe tiene los siguientes datos descriptivos:
TIPO DE INMUEBLE Vivienda piso en bloque plurifamiliar
ESTADO DEL INMUEBLE Terminado
ESTADO DE OCUPACIÓN Uso propio
SITUACIÓN C/ Gaviota, nº 234
MUNICIPIO San Fernando
SOLICITANTE D. José García López
FINALIDAD Valor de mercado
RGTRO. DE LA PROPIEDAD Nº1 de San Fernando
REFERENCIA CATASTRAL 12345QA53A02200012ID
ANTIGÜEDAD 8 Años
MÉTODO UTILIZADO Comparación
SUPERFICIE ADOPTADA 92,00 m²
S. CONST.
S. ÚTIL
P.P.Z.C.
P.P.Z.C.+ CONST.
80,00
70,00
12,00
92,00
V.P.O No
PROVINCIA Cádiz
N.I.F. 12.123.456 A
FINCA Nº 12.111
ESCRITURADA
92,00
CUOTA %
1,55
IDENTIFICACIÓN FÍSICA
VALOR DE TASACIÓN
CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS CON
NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (147.650,91€)
FECHA DE VALIDEZ 14 de Agosto de 2014
Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 14 de Febrero de 2014
Fdo. D. Juan Mª Jaén Mena
1/1
www.apitasaciones.es
[email protected]
2
ESTRUCTURA DEL INFORME
Nº ORDEN
APARTADOS DEL INFORME
PAG.
1
MEMORIA Y ANTECEDENTES
4
2
SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD
4
3
IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
4
4
COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
5
5
LOCALIDAD Y ENTORNO
5
6
DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN
6
7
DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA.
7
8
RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
8
9
ANÁLISIS DE MERCADO
8
10
DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS
9
11
VALORES DE TASACIÓN
12
12
CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
12
13
OBSERVACIONES
12
14
FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS
12
15
DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME
13
[email protected]
3
1.- MEMORIA Y ANTECEDENTES DEL INFORME DE TASACIÓN.
DON JUAN MARÍA JAÉN MENA, Agente de la Propiedad Inmobiliaria, con despacho profesional abierto en San
Fernando, calle Calderón de la Barca, nº 12, Colegiado en ejercicio nº 308, del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria de la Provincia de Cádiz, y provisto de N.I.F. núm. 77.777.777 Z, EXPONE:
Que habiendo aceptado el encargo recibido el día 10 de Febrero de 2014, a instancias de DON JOSE GARCÍA LÓPEZ,
para valorar la vivienda referida en el apartado nº 3, el perito que suscribe ha realizado la valoración correspondiente al
referido inmueble, presentando a continuación informe de la misma.
La realización del estudio de las características del bien inmueble y de su entorno se llevó a cabo durante la visita e
inspección realizada el día 10 de Febrero de 2.014, sirviendo como base para efectuar el presente informe de valoración.
2.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD
SOLICITANTE
Nombre y apellidos : José García López
Domicilio: C/ Gloria, 7
Código Postal: 11100
FINALIDAD
N.I.F. 12.123.456 A
Municipio: San Fernando
Provincia: Cádiz
VALOR DE MERCADO
La presente tasación, aun no teniendo por finalidad ninguna de las previstas en el art. 2 de la ORDEN ECO
EHA/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para
ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE núm. 85, de 9 de Abril de 2003, modificada por la ORDEN ECO
EHA/2011/2007, de 4 de Octubre, publicada en el BOE núm. 249, de 17 de Octubre, y por la ORDEN ECO
EHA/564/2008, de 28 de Febrero, publicada en el BOE núm. 56, de 5 de Marzo de 2008, se ha realizado siguiendo las
disposiciones contenidas en la referida ORDEN.
3.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
Tipo de Inmueble: Vivienda en bloque plurifamiliar entre medianeras
Estado constructivo del inmueble: Se encuentra terminado
Destino: Uso residencial
Dirección: Calle Gavitota nº 234 – 1º B
Barrio/zona: El Carmen
Municipio: San Fernando
Provincia: Cádiz
Código Postal: 11100
Registro: Registro de la Propiedad nº 1 de San Fernando
Documentación registral: Nota simple registral de fecha 11/02/2014(*)
Titular Registral: José García López
Carácter: Privativo
Datos Registrales: Finca 11.111 Libro 777
Tomo 777
Folio 2º
Inscrp 4º
Referencia catastral: 123456QA53147895OT
Anexos vinculados: No
(*) La dirección que consta en el documento registral coincide con la dirección física actual
[email protected]
4
4.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
COMPROBACIONES MÍNIMAS
Localización e inspección ocular interna
Descripción registral y real
Superficie registral y real
Características físicas
Estado de construcción o conservación
Estado de ocupación
Uso o explotación del inmueble.
Régimen de protección pública
Adecuación al planeamiento urbanístico
Viv.
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
Viv.
DOCUMENTACIÓN EMPLEADA
Escritura de propiedad Si
Certificación registral -Nota simple informativa SI
Información catastral descriptiva y gráfica SI
Plano de situación y emplazamiento SI
Reportaje fotográfico SI
Documentación estado de ocupación -Calificación protección pública -Otros documentos --
Observaciones: Los documentos utilizados son originales, legibles, suficientes
5.- LOCALIDAD Y ENTORNO.
Tipo de núcleo
Ocupación laboral
Categoría del municipio
Situación geográfica
LOCALIDAD
núcleo autónomo de gran importancia
Múltiple.
Municipio costero de la Bahía de Cádiz
Superficie: 32 Km ² 36º 28’ N, 6º 12’ O. Altitud: 8 m
Población de Derecho 86.890 habitantes
Población de Hecho más de 100.000 habitantes.
Evolución Población Estable
Delimitación entorno Barrio del Carmen
INFRAESTRUCTURAS
Vías públicas vía pública con aceras con pavimento y
calzada asfáltica
Alumbrado Público Suficiente
Alcantarillado Suficiente
Abastecimiento de agua Suficiente
Suministro eléctrico Suficiente, de la red general
Red de telefonía Suficiente
Calidad Normal
Conservación Normal
COMUNICACIONES Y APARCAMIENTO
Comunicaciones Red carreteras, RENFE - Suficientes
interurbanas
Comunicaciones urbanas Suficientes
Transportes Públicos Autobuses urbanos
Accesibilidad Normal
Tráfico vehicular Escaso
Aparcamiento superficie Suficiente
Aparcamientos públicos No existen
ENTORNO
Tipo Urbano
Carácter Residencial
Ordenación Manzana
cerrada
Desarrollo edificatorio Terminado
Consolidación Completa
Antigüedad Múltiple
Renovación Medio
Nivel de renta Medio-Alto
EQUIPAMIENTO
Comercial No existe
Religioso
Deportivo
Escolar
Lúdico
Asistencial
Zonas verdes
Suficiente
Escaso
Suficiente
Escaso
Suficiente
Suficiente
OTRAS CARACTERÍSTICAS
Calidad barrio Media
Calidad ubicación
Distancia a centro
Ancho de calle
Carácter de calle
Calidad stock edificado
Usos del barrio
Media
Zona 1
<12m
Circulación
medio
residencial
[email protected]
5
6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN
DESCRIPCION DEL EDIFICIO EN EL QUE SE UBICA LA VIVIENDA
Tipología edificatoria Plurifamiliar entre
Nº de viviendas por planta
medianeras
Nº de fachadas 1
Nº de viviendas planta ático
Ancho de fachada principal 13,50 m
Acabado de fachadas
Longitud media de fondo 31,48 m
Voladizos
Superficie construida 2.748 m²
Conservación
Superficie de suelo 425 m²
Antigüedad
Nº plantas sobre rasante BJ + EN + 5
Reformas
Uso planta baja Local comercial
Ascensor
Usos plantas sobre rasante Residencial
Instalaciones deportivas
S. construida sobre rasante 2.748 m²
Jardines
Nº de plantas bajo rasante -Servicios comunes
Usos plantas bajo rasante -Calidad Zonas Comunes
S. construida bajo rasante -Calidad Edificio
Tipología o distribución
Uso actual
Útil
Construida
Parte proporcional
elementos comunes
Construida con p.p.
elementos comunes
Relación superficie (R)
Vistas
Orientación
Altura
Vivienda exterior/interior
4 viviendas, excepto
planta ático ( 2 viv.)
2
Enfoscada y pintada
No
Normal
35 años
No
Nº
Si
1
No
No
Portal sencillo
Normal
Normal
DESCRIIPCION DE LA VIVIENDA
Vivienda de 3 dormitorios, 2 baños, salón, cocina, terraza. En origen fue de 4
dormitorios.
Residencial
SUPERFICIES
Superficie de espacios ---70,00
exteriores de uso privativo
Superficie anexos ---80,00
50% de terrazas y ---12,00
tendederos
Superficie escriturada 92,00
92,00
1,31
Superficie adoptada
CONDICIONES HABITABILIDAD
Favorable
Normal
X
X
X
Condiciones de uso
Exterior
92,00
Desfavorable
1ª vivienda
CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS
ELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓN
Estructura
Fachada
Cubiertas
Hormigón armado
Enfoscada y pintada
Plana transitable
TERMINACIONES DE LA VIVIENDA
Estancias
Suelos
Paredes
Techos
Carpintería ext.
Carpintería int.
Vestíbulo
terrazo
gotele
enfoscado
Aluminio marrón Madera pintada
Salón
terrazo
gotele
Escayola
Cocina
Cerámico
Alicatado
Escayola
Dormitorios
Terrazo
Gotele
enfoscado
Baños
Cerámico
Alicatado
Escayola
Lavadero
terrazo
gotele
enfoscado
[email protected]
6
INSTALACIONES
Teléfono
Tiene
No tiene
En dormitorios
Dormitorio y cocina
Portero automático
Tiene
No tiene
Video portero
b/n o color
Agua caliente
No tiene
individual
Comunitaria
Grifería
Monobloc
Monomando
Ascensor
Tiene 1 ud. X
No tiene
2 Ud. por escalera
Puertas automáticas X
Aparatos sanitarios
Calidad alta
Calidad media X
Calidad baja
Marca Roca
Gas ciudad/natural
Si tiene
No tiene X
Fontanería
Cobre
Hierro
PVC X
Polipropileno
X
X
X
X
X
X
Aire acondicionado
Tiene
No tiene
Pre instalación X
Bomba de calor
Calefacción
No tiene
individual X
Comunitaria
Radiadores
Otras instalaciones
Parabólica
Sauna o jacuzzi
Hilo musical
Electricidad
1100-2200 w
3300-4400 w X
6600-8800 w
OTRAS CARACTERÍSTICAS
Armarios empotrados
Si tiene X
nº
No tiene
Nº
3
Seguridad
Puerta blindada
Alarma
Rejas
CONSERVACIÓN DEL EDIFICIO Y DE LA VIVIENDA
Bueno
Normal
Regular
Malo
Muy malo
Edificio
X
Vivienda
X
REFORMAS
Total
Parcial
Puntual
---Antigüedad 1980
depreciación 34%
Antigüedad efectiva de vivienda 1980
Coste de rehabilitación -Muy bueno
X
X
--
Adecuado
7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA
Planeamiento Urbanístico Vigente
Adecuación física del inmueble a la normativa urbanística
Adecuación de usos del inmueble a la normativa urbanística
Existencia de protección urbanística o histórica
Situación Fuera de Ordenación
Conforme con el Planeamiento
Clasificación urbanística
PGOU de San Fernando
Sí
Sí
No
No
Si
Suelo Urbano Consolidado
[email protected]
7
8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
Protección Pública
Existencia No
Tipo --
Tenencia y ocupación
Estado de ocupación Uso propio
Título Compraventa
Plazo de vigencia
Limitaciones urbanísticas
Hecho No
Efecto sobre valor
Explotación económica
Actividad No
Características
Derechos Reales
Servidumbres
Derechos No
Tipo De Paso
Características
Efecto sobre valor
Efecto sobre valor
Las cargas y servidumbres que pueda tener el inmueble son las que figuran en la documentación registral anexa al informe
Enseña la vivienda: D. José García López
Tipo
Estado
Promoción
Piso
Venta
Privada
RÉGIMEN DE V.P.O.
Régimen
General
Expediente
Provisional
Definitiva
01-125/1972
--
12/4/1974
9.-ANALISIS DE MERCADO
OFERTA
Tipo
Calidad Inmuebles
Baja
< 90 m²c
90 m² a 150 m²c
Media
X
X
X
Alta
> 150 m²c
características
Predominan las viviendas de tipología plurifamiliar. Antigüedad similar. Conservación variada. Inmuebles de calidad media.
Terminados o en construcción
Volumen
Baja
Media
Alta
DEMANDA
Calidad Inmuebles
Nivel renta compradores
Baja
Bajo
X
Media
Medio
X
X
X
Alta
Alto
características
La demanda existente en el entorno próximo de inmuebles se centra en inmuebles de semejantes características a las
del tasado.
Volumen
Baja
Media
Alta
Tipo
< 70 m²
70 m² a 120 m²
> 120 m²
EXPECTATIVAS
Relación oferta-demanda
Más oferta que demanda
equilibrio
Más demanda que oferta
X
< IPC
X
Revalorización
=IPC
Fuerte incremento
Estancamiento
>IPC
X
PRECIOS MAS FRECUENTES
Precio actual
Intervalo de variación
1.600 euros/m² para una vivienda rehabilitada y con un En los bloques plurifamiliares próximos los precios oscilan
buen estado de conservación, en una tipología similar a entre los 1.000 y los 1.900 euros, dependiendo de su ubicación
la del edificio tasado.
y calidades.
[email protected]
8
10.- DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS
CALCULO DEL COSTE DE REPOSICIÓN
El método del coste es una técnica analítica que permite determinar el Coste de Reposición o Coste de
Reemplazamiento, Bruto o Neto de cualquier tipo de edificio, o elemento de él, que se encuentre en fase de proyecto,,
construcción, rehabilitación o terminado.
El coste de reposición/reemplazamiento bruto (CRB) se determina sumando al valor de mercado del solar (VS), cada
uno de los gastos e inversiones necesarios (∑Ci) para reemplazar, en la fecha de la valoración, el inmueble por otro
nuevo de sus mismas características y utilidad. Es decir se trata de calcular el “coste a nuevo” con técnicas y materiales
de construcción actuales, incluyendo para su cómputo el valor de solar (VS), el coste de la construcción (CC) y todos los
gastos necesarios de promoción (GP).
El Coste de la construcción (CC) es la suma del coste de ejecución material (CEM), más el beneficio industrial (BI) y los
gastos generales de obra y empresa del constructor (GG). Los gastos necesarios de la promoción (GP) tales como:
impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva, honorarios de profesionales, licencias y tasas de
construcción, gastos de administración del promotor, gastos debidos a otros estudios necesarios.
No se incluyen los gastos financieros, ni los de comercialización, ni el beneficio del promotor.
El coste de reposición neto (CRN) es la diferencia entre el CRB y la depreciación sufrida por el edificio en el tiempo
transcurrido desde su construcción. Se determina deduciendo del CRB la depreciación física y funcional del inmueble.
La depreciación física es la pérdida que experimenta el CRB de un bien en función de su antigüedad, estado de
conservación y duración de sus componentes. Podría definirse como el coste actual de la rehabilitación integral del
edificio para dejarlo como nuevo.
La depreciación física se obtiene aplicando al CRB (excluido el valor del terreno) la técnica de amortización lineal, que
consiste en depreciar un porcentaje anual constante en el valor del inmueble a lo largo de su vida útil.
La antigüedad real (Ar) del inmueble puede ser sustituida por otra equivalente, en función de la rehabilitación integral o
reformas (Cr) que se hayan producido y el coste de reposición antes de la reparación (Ca) La determinación de la edad
efectiva se realiza por medio de fórmulas que se exponen:
CRB =∑Ci
CRB = VS + CC + GP
CC = CEM + GG + BI
CRN = CRB - DEPRECIACIÓN
DEPRECIACIÓN FÍSICA = CRB x antigüedad edificio / vida útil del inmueble
AE = AR x {1+- CR/CA)}
Cálculo del valor del suelo. (VS)
El cálculo del valor del suelo se ha realizado por el Método Residual Estático, aplicando la siguiente fórmula:
En donde:
F = VM x (1 – b) - Σ Ci
F = Valor del terreno; VM = valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado; B = Margen o
beneficio neto del promotor en tanto por uno; ∑Ci = cada uno de los pagos necesarios considerados.
El valor del suelo se calcula como valor residual, es decir al valor en venta del producto inmobiliario se le restan cada
uno de los pagos necesarios inherentes a una promoción: se estiman los costes de construcción (CC), los gastos
necesarios (GP), y los de comercialización y, en su caso, los financieros, y se fijará el margen de beneficio del promotor
[email protected]
9
VALOR DE REPERCUSIÓN DE SUELO DE VIVIENDA (€/m ²) - MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO
Valor en venta del inmueble
(VV)
1900 €/m² (1)
Margen de beneficio del promotor (20%)
(BP)
380 €/m²
Coste de ejecución material
(EM)
600 €/m² (2)
Gastos generales del contratista (13%)
(GG)
78 €/m²
Beneficio industrial del contratista (6%)
(BI)
36 €/m²
Coste de Construcción por contrata
(CC)
714 €/m²
Honorarios de Arquitectos (10%)
(HA)
60 €/m²
Impuestos, Licencias y Tasas municipales (7%)
(GF)
42 €/m²
Gastos Financieros (3% )
(Gfi)
57 €/m²
Gastos de comercialización (3%)
(GC)
57 €/m²
Total gastos necesarios para la promoción
216 €/m²
Costes Totales
930 €/m²
Valor de repercusión de suelo de vivienda
590 €/m²
COSTE DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO (CRB)
Valor de repercusión de suelo
Coste de ejecución material
Gastos generales y beneficio industrial del contratista (19%)
Coste de Construcción por contrata
Gastos necesarios de la promoción (honorarios arquitectos, fiscales…) (17%)
Coste de Reem plazam iento Bruto (CRB)
COSTE DE REEMPLAZAMIENTO NETO (CRN)
CRB ( excluido el valor del terreno)
Antigüedad real
Vida útil del inmueble
Coeficiente de depreciación por antigüedad
Coste de la reparación o rehabilitación realizada (€/m²)
Antigüedad efectiva
Coeficiente de depreciación efectivo
Depreciación lineal
Coste de Reem plazam iento Neto (CRN)
€/m²
€/m²
€/m²
€/m²
€/m²
€/m²
835,38
17
100
0,17
€/m²
años
años
€/m²
€/m²
años
€/m²
€/m²
€/m²
17
0,17
142,0146
1283,3654
CUADRO RESUMEN DE COSTES DE REEMPLAZAMIENTO
Repercusión de suelo
590 Superficie adoptada
Coste de construcción
714 Valor del Suelo
Gastos necesarios
121,38 Valor de la Construcción
Depreciación
0,17 Gastos
Coste Reposición Bruto (€/m²)
1425,38 C.R.B.
Coste de reposición neto (€/m²)
1283,3654 C.R.N.
Coeficiente (K) de mercado (3)
1,25 Valor comparación
VALOR DE REPOSICIÓN
VALOR - FINCA
590
600
114
714
121,38
1425,38
92
54280
65688
11166,96
131134,96
118069,6168
147587,021
POSIBLE VALOR DE COMPARACIÓN
118069,6168 VALOR - FINCA
m²
€
€
€
€
€
€
147587,021 €/m²
(1)
Analizado el sector del mercado inmobiliario actual correspondiente a dicha zona para viviendas tipo piso en su
tipología edificatoria plurifamiliar entre medianeras, situación, emplazamiento, calidades, etc. se estima este valor de
mercado aplicable para dicho producto inmobiliario
(2)
Se ha estimado un coste de construcción de 550,00 €., publicado por el Colegio de Arquitectos de Cádiz para el año
2014.
(3) Es útil analizar el resultado del coeficiente de mercado, ya que ayuda a reflexionar sobre la bondad de los distintos
valores adoptados en la tasación. Partiendo de la hipótesis de que el coeficiente de mercado tiende a ser estable y
cercano a 1,2, valores de K muy elevados indicarían sobrevaloración del método de mercado, o infravaloración del CRN,
mientras que valores inferiores a 1,2 indicarían la situación inversa.
[email protected]
10
Datos de mercado en aplicación del método de comparación
El método de comparación está basado en el principio de sustitución o de equivalencia funcional, según el cual el valor
de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características que se puedan considerar sustitutivos de
aquel.
Es un método directo de obtención del valor de Mercado por síntesis de los precios de mercado de otros inmuebles
similares, comparables o equivalentes funcionalmente.
Es decir, es el valor que se obtiene por comparación con otros bienes de igual naturaleza según su destino, y de
características análogas, cuyo valor y precio es previamente conocido y sobre el que se aplican unos coeficientes
correctores de homogeneización en función de una serie de cualidades.
En definitiva, su fundamento consiste en comparar el activo inmobiliario objeto de tasación con otros inmuebles llamados
testigos. La comparación se realiza basándose en uno o varios signos externos, estableciéndose una relación de
proporcionalidad entre las cualidades de los testigos y la del activo objeto de tasación.
Para la aplicación del método de comparación se ha efectuado un estudio previo de mercado relativo a los inmuebles
existentes en la zona, que por su localización y tipología sean comparables con el que es objeto de tasación.
Se aplica este método de comparación pues se cumplen los requisitos de :
- Existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
- Se disponen de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permiten identificar parámetros adecuados para
realizar la homogeneización de comparables.
- Se dispone de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables que refleje
adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
En definitiva, para la aplicación de este método es condición indispensable la existencia de suficiente información
comparable.
La valoración por el método de comparación se realiza de acuerdo con los siguientes procesos:
1.- Se establecen las cualidades de valor y características propias del objeto de tasación
2.- Se analiza el mercado inmobiliario
3.- Se selecciona la información obtenida y se homogeneíza la muestra.
4.- Se asigna el valor del inmueble.
Se han tenido en cuentas las siguientes cualidades de valor y características propias en el proceso de homogeneización.
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
Mercado real. El precio se reducirá hasta un 10% sobre el precio de venta, por ser la diferencia aproximada
que existe entre el mercado real y el aparente en operaciones de contado.
Entorno. Cuando las características del entorno del inmueble que se tasa y de los testigos sean diferentes, se
homogeneizará con (+-5%)
Ubicación. Diferencia de repercusión de suelo entre la oferta y el inmueble que se tasa. (+/-3 a 5 %)
Superficie y diseño. (+/- 10%) entre los testigos y el inmueble que se tasa.
Antigüedad. Diferencia entre las depreciaciones físicas entre las ofertas testigos y el inmueble que se tasa
Conservación y reformas. Diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservación del inmueble, así
como de las reformas.
Instalaciones. Diferencia de coste unitario de la instalación entre los testigos y el inmueble tasado.
Calidades constructivas. Diferencias de coste unitario entre los inmuebles testigos y el tasado.
[email protected]
11
COMPARABLES DE VIVIENDAS
COMPARABLE 1
SITUACIÓN
CODIGO POSTAL
TIPOLOGÍA
SUPERFICIE
CARACT. CONSTRUCT
TIPO OPERACIÓN
DISTRIBUCIÓN
CARACTERÍSTICAS
PRECIO TOTAL
COMPARABLE 2
SITUACIÓN
CODIGO POSTAL
TIPOLOGÍA
SUPERFICIE
CARACT. CONSTRUCT
TIPO OPERACIÓN
DISTRIBUCIÓN
CARACTERÍSTICAS
PRECIO TOTAL
COMPARABLE 3
SITUACIÓN
CODIGO POSTAL
TIPOLOGÍA
SUPERFICIE
CARACT. CONSTRUCT
TIPO OPERACIÓN
DISTRIBUCIÓN
CARACTERÍSTICAS
PRECIO TOTAL
COMPARABLE 4
SITUACIÓN
CODIGO POSTAL
TIPOLOGÍA
SUPERFICIE
CARACT. CONSTRUCT
TIPO OPERACIÓN
DISTRIBUCIÓN
CARACTERÍSTICAS
PRECIO TOTAL
COMPARABLE 5
SITUACIÓN
CODIGO POSTAL
TIPOLOGÍA
SUPERFICIE
CARACT. CONSTRUCT
TIPO OPERACIÓN
DISTRIBUCIÓN
CARACTERÍSTICAS
PRECIO TOTAL
COMPARABLE 6
SITUACIÓN
CODIGO POSTAL
TIPOLOGÍA
SUPERFICIE
CARACT. CONSTRUCT
TIPO OPERACIÓN
DISTRIBUCIÓN
CARACTERÍSTICAS
PRECIO TOTAL
C/ Real, nº 229
11100
Bloque plurifamiliar
125 m²
Altas
Venta
4 dormitorios – 2 baños
Promoción de OBRA NUEVA
259.000 €
USO
FECHA
ASCENSOR
ANTIGÜEDAD
EST. CONSERVACIÓN
FUENTE INFORMACIÓN
C/ Muñoz Torrero
11100
110 m² construidos
Medias
Venta
4 dormitorios - 2 baños
3 armarios empotrados
185.000 €
USO
FECHA
ASCENSOR
ANTIGÜEDAD
EST. CONSERVACIÓN
FUENTE INFORMACIÓN
Calle Real ( El Carmen)
11100
100 m² construidos
Medias
Venta
Suelos de mármol
160.000 €
USO
FECHA
ASCENSOR
ANTIGÜEDAD
EST. CONSERVACIÓN
FUENTE INFORMACIÓN
C/ Real – Patio Cambiazo
11100
120 m²
Medias
Venta
Planta 3º - Reformado en 2004
210.000 €
USO
FECHA
ASCENSOR
ANTIGÜEDAD
EST. CONSERVACIÓN
FUENTE INFORMACIÓN
C/ Murillo (Plaza Juan Coello) 3 -1º B
11100
120 m²
Medias
Venta
3 dormitorios – 1 baño
Armarios empotrados
206.000 €
USO
FECHA
ASCENSOR
ANTIGÜEDAD
EST. CONSERVACIÓN
FUENTE INFORMACIÓN
PRECIO UNITARIO
1716,68 €/m²
C/ Maestro Portela, 36
11100
96 m²
Medias
Venta
4 habitaciones, 2 baños
Céntrico,
165.000,00 €
USO
FECHA
ASCENSOR
ANTIGÜEDAD
EST. CONSERVACIÓN
FUENTE INFORMACIÓN
Vivienda
14/02/2014
SI
20 a 30 años
Normal
A.P.I.
PRECIO UNITARIO
1718,75 €/m²
PRECIO UNITARIO
Vivienda
14/02/2014
SI
Nuevo
Nuevo
A.P.I.
2072,00 €/m²
Vivienda
14/02/2014
SI
10 - 20 años
Normal
A.P.I.
PRECIO UNITARIO 1681,82 €/m²
PRECIO UNITARIO
PRECIO UNITARIO
Vivienda
14/02/2014
SI
20- 30 años
Bueno
A.P.I.
1600,00 €/m²
Vivienda
14/02/2014
SI
35 años
BUENO
A.P.I.
1750,00 €/m²
Vivienda
14/02/2014
No
15 años
BUENO
A.P.I.
[email protected]
12
T ES T IG O S C O M P A R A B LES
Viv ie nda
1
2
3
4
5
6
Supe rf ic ie ( m ²) V a lo r m e rc a do
125
110
100
120
120
96
259000
185000
160000
210000
206000
165000
C R IT E R IO S D E H O M O G E N EIZ A C IÓ N
Co mp. 1
Co mp. 2
Ubicació n
Superficie
Antigüedad
Co nservacio n
Acabado s
instalacio nes
Co eficiente
P recio €/m²
Valo r Ho mo g.
M ediana
M o da
M edia aritmet.
0,95
1
1
1
0,9
1
0,855
2072
1771,56
1648,88675
#N/A
1604,901189
0,98
1
1
1
1
0,9
0,882
1681,818182
1483,363636
Va lo r Unit a rio
2
3
4
5
6
S um a
221445
163170
141120
197650,32
199861,2
158466
1081712,52
V A LO R E S E X T R E M O S
V. mínimo
V. máximo
Diferencia
Diferencia %
Co mp. 4
Co mp. 5
Co mp. 6
1
1
0,9
0,98
1
1
0,882
1600
1411,2
0,98
1
1
0,98
0,98
1
0,941192
1750
1647,086
0,98
0,99
1
1
1
1
0,9702
1716,666667
1665,51
1
1
1
0,98
0,98
1
0,9604
1718,75
1650,6875
Valo r medio unitario po r media aritmetica po nderada
125
110
100
120
120
96
671
1771,56
1483,363636
1411,2
1647,086
1665,51
1650,6875
9629,407136
1612,090194
( V u) ²
3138424,834
2200367,678
1991485,44
2712892,291
2773923,56
2724769,223
15541863,03
VALORES DE TASACIÓN
VALOR HOMOGENEIZADO APLICANDO LA MEDIA ARITMETICA
VALOR DE TASACIÓN POR COMPARACIÓN (€)
1600
2072
472
29,5
Co mp. 3
T ES T IG O S C O M P A R A B LES H O M O G E N E IZ A D O S
v iv ie nda
Va lo r m e rc a do S upe rf ic ie ( m ²) Va lo r Unit a rio
1
92
S up. ( m ²) de la v iv ie nda t a s a da
2072
1681,818182
1600
1750
1716,666667
1718,75
1604,90119 €/m²
147650,909 €
[email protected]
13
Datos de mercado – Evolución de precios medios en San Fernando
FUENTE: FOTOCASA
11. VALORES DE TASACIÓN
Superficie Adoptada
Valor Unitario( €/m²)
92,00
1.604,90
* Incluida parte proporcional de elementos comunes
Valor de Tasación (VT)
147.650,91
EL VALOR DE TASACIÓN DEL INMUEBLE IDENTIFICADO EN EL APARATDO 3 DE ESTE INFORME
ASCIENDE A LA CANTIDAD DE CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA
EUROS CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (147.650,91€)
12.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
13.- OBSERVACIONES
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
14.- FECHA DE EMISIÓN – CADUCIDAD Y FIRMA
Fecha de emisión: En San Fernando, a 14 de Febrero de 2014
Fecha de caducidad del informe: 14 de Agosto de 2014
Firmas:
Fdo.: Juan Mª Jaén Mena – Perito Inmobiliario
[email protected]
14
15.- DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME
PLANO DE SITUACIÓN A NIVEL DE PROVINCIA
PLANO DE SITUACIÓN A NIVEL DE MUNICIPIO
[email protected]
15
PLANOS DE SITUACIÓN DEL INMUEBLE
[email protected]
16
IMAGEN SATÉLITE A NIVEL DE EDIFICACIÓN
IMAGEN SATÉLITE VISTA DE PÁJARO
17
[email protected]
PLANOS CATASTRALES
18
[email protected]
FOTOGRAFIAS
19
[email protected]
DOCUMENTACION
Se incluye, en su caso, nota simple, escritura, catastro, documentación de
VPO, etc…
20
[email protected]

EJEMPLO DE INFORME DE TASACIÓN DE VIVIENDA PISO EN

Transcripción

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