guía inmobiliaria
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Guía del comprador Todo lo que necesitas saber antes de comprar una vivienda grupo inmobiliario Créditos Guía del comprador del Grupo Inmobiliario de Novagalicia Banco Edición Marzo 2012 Editada por: NCG División Grupo Inmobiliario, S.L. Esta publicación es propiedad de Grupo Inmobiliario Novagalicia Banco. Se prohibe la reproducción total o parcial; cualquier ataque al derecho de propiedad o a la prohibición anteriormente establecida será perseguida con arreglo a lo dispuesto en la Legislación vigente. CAPÍTULO 1 Antes de comprar una vivienda Pag. 4 CAPÍTULO 2 El contrato y los préstamos hipotecarios Pag. 12 CAPÍTULO 3 Otros aspectos relacionados con la compra de vivienda Pag. 33 CAPÍTULO 4 Términos útiles Pag. 42 GUÍA INMOBILIARIA 1 Antes de comprar una vivienda GUÍA INMOBILIARIA 1 Antes de comprar 1.1 Situación y orientación del inmueble 6 1.2 La organización de la vivienda 6 1.3 El precio 6 1.4 Canales de venta 8 1.5 Información legal 8 1.6 La documentación 10 P 5 1 GUÍA INMOBILIARIA 1. Antes de comprar una vivienda Compara diversas opciones dentro de tus posibilidades económicas. Visita tantos inmuebles como puedas, y consulta en distintas zonas de la ciudad; analizando que dispongan de medios de transporte adecuados, de dotaciones asistenciales y equipamientos como colegios, comercio, mercado,... que faciliten la vida en el día a día. 1.1 Situación y orientación del inmueble Para la compra de tu futura vivienda hay aspectos en los que te debes fijar, como las vistas, la luminosidad, la proximidad al lugar de trabajo o las propias características del inmueble. Si es de primera o segunda mano, y en este último caso, la antigüedad. El grado de conservación y la probabilidad de futuras inversiones en su rehabilitación y adaptación a nuevas exigencias urbanísticas te ayudarán en el cálculo aproximado de gastos añadidos. 1.2 La organización de la vivienda La superficie y la distribución de huecos es fundamental para tomar la mejor decisión de compra. El número de cuartos de baño, de armarios empotrados, el acabado de cocina y baños, sistema de calefacción o aire acondicionado, domótica, plazas de garaje, ascensores y la calidad de los aislamientos térmicos y acústicos, entre otros, son elementos fundamentales para discriminar y elegir la vivienda más adecuada a nuestras necesidades. Evidentemente, todos estos elementos influirán en el precio final del inmueble. 1.3 El precio Estará directamente relacionado con la superficie de la vivienda. En el mercado se manejan tres conceptos diferentes que debemos tener presentes para comparar cifras homogéneas. P 6 1 GUÍA INMOBILIARIA Conceptos a tener presentes para comparar precios similares Superficie útil. Metros cuadrados de la vivienda, más superficie de balcones, deduciendo la superficie ocupada por las paredes y divisiones interiores. Superficie construida. Metros cuadrados de la vivienda, incluyendo la superficie de balcones y la ocupada por paredes y divisiones interiores. Superficie computable. Superficie construida más la parte proporcional de las zonas comunes de la copropiedad, señaladas en la Escritura de División Horizontal. Al considerar el precio de la vivienda debe tenerse en cuenta que si la adquieres con financiación hipotecaria, necesitarás incrementarlo en una cifra aproximada del 11% para atender los gastos ligados a la operación (impuestos, constitución de hipoteca y gastos de formalización de la compraventa). En concreto, los gastos e impuestos de la compraventa suponen aproximadamente un 10% de su precio y la constitución de la hipoteca oscila entre un 1 y un 2%. Ej. Una persona que adquiera una vivienda por 150.000 €, necesitará alrededor de 16.500 € más para poder realizar la compra. Finalmente, y dentro de estas consideraciones generales, no puedes olvidarte que las entidades suelen limitar el importe del préstamo a un 70% o un 80% del valor de tasación de tu vivienda, en aplicación de lo dispuesto en las normas legales que regulan el mercado hipotecario. Si partimos del caso práctico anterior, para adquirir la casa de 150.000 ¤, sería necesario disponer de fondos propios del orden de 45.000 € que sumados a los 121.500 € de la financiación hipotecaria, son 166.500 ¤. Este sería el costo final de la vivienda, incluyendo ya los gastos asociados a la compraventa y financiación hipotecaria. P 7 1 GUÍA INMOBILIARIA 1.4 Canales de venta Directamente, de particular a particular. Acudiendo a una empresa promotora o constructora. Por medio de un agente de la propiedad inmobiliaria (API), o de una agencia inmobiliaria. A través de anuncios en periódicos o publicaciones especializadas. A través de Internet, en páginas web dedicadas a la información inmobiliaria. A través de las propias oficinas bancarias, en donde existe información de promociones de viviendas en construcción, o de inmuebles en venta propios de la entidad o de clientes de la misma. 1.5 Información legal Antes de comprar una vivienda e incluso de pagar alguna señal, debe verificarse su situación en el Registro de la Propiedad. En este organismo público, por medio de una nota simple o certificación registral, podremos asegurarnos de dos datos fundamentales: 1 2 Que el vendedor es realmente el propietario registral de la vivienda. Que la finca está libre de cargas, es decir, que no está gravada con ninguna carga hipotecaria previa, embargos judiciales o condición que limite su uso y disfrute. P 8 1 GUÍA INMOBILIARIA La consulta al Registro supone una garantía de seguridad para el comprador y constituye la única forma de evitar sorpresas desagradables en el futuro, por desconocimiento previo de su situación. Si a pesar de todo, se omite esta información, el notario informará al adquirente, salvo renuncia expresa de las partes intervinientes, de todos los detalles legales de la operación incluyendo la situación registral de la vivienda, con detalle de las posibles cargas o gravámenes que, en su caso, pudiera soportar. Además de esta obligada consulta al Registro, es muy importante que el comprador adopte las siguientes precauciones: 1 2 Solicitar al presidente de la comunidad de propietarios un certificado que acredite que el propietario está al corriente en los pagos a la comunidad. Tiene que ser firmado por el secretario o administrador, con el visto bueno del presidente. Infórmate en el Ayuntamiento sobre la situación urbanística del inmueble (si dispone de licencia de primera ocupación, si existe algún plan de ordenación urbana que pudiera afectar al inmueble, si existe alguna infracción urbanística, si ha pasado el control técnico exigido en los casos de edificios con una determinada antigüedad, ect) La consulta al Registro supone una garantía de seguridad para el comprador y constituye la única forma de evitar sorpresas desagradables en el futuro, por desconocimiento previo de su situación. P 9 1 GUÍA INMOBILIARIA 1.6 La documentación Antes de formalizar la escritura o compromiso de compraventa, debemos revisar la siguiente documentación: 1.6.1 Vivienda nueva o adquirida directamente al promotor Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción de la empresa en el Registro Mercantil. Planos de la situación. Los correspondientes al inmueble y a la vivienda. También precisar la descripción real de la misma, que incluya datos referidos a la superficie útil y construida, distribución, servicios y suministros, zonas comunes y servidumbres, medidas de seguridad,... Memoria de calidades. Datos de la inscripción del inmueble que deberá constar en el Registro de la Propiedad. Modelo de contrato o en su defecto, compromiso de compraventa, en donde se incluyan todas las condiciones (generales y particulares). Si tras el análisis de la operación decidimos adquirir la vivienda, en el momento de escriturar la compraventa debemos exigir: Títulos de propiedad. Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Estatutos de la Comunidad, así como contratos de servicios y suministros (si procede). Datos de la hipoteca si la construcción se financia y siempre que se desee subrogar. Si no fuera la opción más adecuada o disponemos de fondos suficientes, el vendedor deberá cancelarla en la entidad financiera y en el Registro de la Propiedad, de forma previa o simultánea a la formalización de la compraventa. Información sobre la vigencia del seguro decenal de daños estructurales del edificio, en cumplimiento con lo exigido en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). P 10 1 GUÍA INMOBILIARIA 1.6.2 Vivienda de segunda mano Títulos de propiedad del transmitente. Último recibo anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): recibo de contribución urbana. Certificado del presidente de la comunidad de propietarios, que acredite que el vendedor está al corriente del pago de los gastos de la comunidad (tiene que ser firmado por el secretario o administrador, con el visto bueno del presidente). Si no lo hace, deberás tener en cuenta que las cuotas mensuales pendientes de pago correspondientes al año anterior y a las del año en curso, se repercutirán sobre el comprador. Titularidad y estado de cargas de la vivienda en el Registro de la Propiedad. La adquisición debe hacerse libre de cargas, por lo que corresponderá al vendedor su cancelación registral, previa o simultáneamente a la formalización de la compraventa. Datos de la hipoteca (si la tiene), por si nos interesase su subrogación previa conformidad de la entidad financiera. Si la subrogación se produce, se obtendría un ahorro fiscal y registral respecto a la constitución de una nueva hipoteca. Si no fuese así, debería ser cancelada por el vendedor económica y registralmente antes de la formalización del contrato. P 11 GUÍA INMOBILIARIA 2 El contrato y los préstamos hipotecarios GUÍA INMOBILIARIA 2 El contrato y los préstamos hipotecarios 2.1 El contrato 14 2.2 Los préstamos hipotecarios 16 2 GUÍA INMOBILIARIA 1 El contrato Si ya estamos seguros del inmueble que vamos a adquirir, será conveniente cerrar el trato con el vendedor a través de alguna de las siguientes alternativas: 1.1 Opción de compra Es un contrato por el que el comprador se reserva el derecho de disponer de un margen de tiempo para decidir la compra de un inmueble. De esta manera dispone de un plazo suficiente para buscar financiación, liquidar bienes para poder adquirir la vivienda, o para buscar alguna otra que satisfaga mejor sus necesidades. En la opción de compra, vendedor y comprador pactan un plazo de tiempo y una determinada cantidad de dinero, con la que se adquiere el derecho sobre otros posibles compradores. Si vencido el plazo no se adquiere la vivienda, el vendedor puede quedarse con la cifra anticipada, si se acordó previamente en el contrato. También debe pactarse de antemano si el dinero entregado por el comprador en concepto de opción, se incorporará o no al precio final si se formaliza la compraventa. La opción de compra puede ir acompañada de un precio o prima, o bien tener carácter gratuito. 1.2 Contrato de Arras Penitenciales La señal o arras es como un pago a cuenta del precio a pagar por la vivienda. Se trata de un compromiso, aunque no definitivo, ya que tanto el comprador como el vendedor pueden echarse atrás en un momento dado. En el caso de que sea el vendedor el que desista de la operación, éste deberá devolver al comprador, el doble de la señal. Si por el contrario, es el comprador el que decide suspender la operación, perdería la cantidad anticipada, salvo pacto en contrario. P 14 2 GUÍA INMOBILIARIA 1.3 Contrato de Compraventa La aceptación de las condiciones de compraventa de viviendas se realiza comúnmente, a través de los contratos de adhesión y las cláusulas generales, que redactan los asesores jurídicos de los promotores, de forma estandarizada. Antes de estampar tu firma debes leer con detenimiento todas las cláusulas del contrato y en especial, los derechos y obligaciones de las dos partes, y las que especifican quién se hará cargo de cualquier gasto o impuesto asociado a la operación de compraventa. La Ley general de defensa de los consumidores y usuarios, protege los derechos de los compradores y establece, con carácter general, qué requisitos deben cumplir las cláusulas y condiciones generales en este tipo de contratos. ? ? Si tienes alguna duda, solicita el asesoramiento de un abogado, de un profesional experto en el mercado inmobiliario o de la propia entidad financiera. En cualquier caso debes saber que los promotores de viviendas libres en proyecto o en construcción deben garantizar, mediante aval suficiente otorgado por una entidad de crédito, o contrato de seguro, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más un interés anual, que cubra el riesgo de incumplimiento en la entrega de la vivienda en el plazo convenido. Estos documentos deben ser entregados de oficio por el promotor al comprador, en el momento de la firma del contrato. Esta obligación se determina en la Ley 57/68, de 27.7.68. P 15 2 GUÍA INMOBILIARIA 2. Los préstamos hipotecarios 2.1 Consideraciones generales Sin duda, el préstamo hipotecario es el instrumento de financiación más ventajoso para el comprador, en el caso de financiación de la adquisición o construcción de una vivienda. Tratándose de la primera vivienda, el préstamo hipotecario permite, además, una interesante desgravación en el IRPF del prestatario. Su principal característica es que, además de la garantía personal de los solicitantes, el inmueble queda afectado como garantía del pago del préstamo. Esta especial garantía permite la concesión de préstamos a más largo plazo y unos tipos de interés considerablemente más bajos que los clásicos préstamos personales. Ambas circunstancias, unidas a sus ventajas fiscales, reducen de forma muy importante las cuotas mensuales del préstamo, facilitando extraordinariamente el acceso a la propiedad de la vivienda. 13 P 16 2 GUÍA INMOBILIARIA 2.1.1 Importe El Real Decreto nº 685/82, de 17 de marzo, que regula determinados aspectos del reglamento del mercado hipotecario, exige la tasación del inmueble a hipotecar por una sociedad homologada por el Banco de España. Este documento, cuyos gastos son a cargo del solicitante del préstamo, te permitirán conocer si el precio solicitado se ajusta a los valores del mercado. Además también podrás saber el importe máximo que te concedería la entidad financiera, que normalmente y salvo excepciones, no superará el 80% del valor de tasación del inmueble a hipotecar. Como es lógico, el otro factor que condicionará el importe máximo de financiación, lo constituirán los ingresos de los solicitantes. Es recomendable no superar el 30% de sus ingresos mensuales, a fin de evitar riesgos de impago si surgiera algún imponderable o gasto excepcional en el presupuesto familiar. A la hora de determinar el importe necesario, debes permitirte cierta holgura dentro de los límites que señalamos anteriormente. Calcula el importe con buen margen para no quedarte corto en la inversión. Ten en cuenta que al precio de la vivienda habrá que añadirle un 11% aproximadamente, para atender los gastos asociados a la compraventa (fiscales, notariales y registrales). P 17 2 GUÍA INMOBILIARIA 2.1.2 Plazo de amortización Es el plazo establecido en la escritura hipotecaria, para su total devolución a la entidad prestamista, y que puede alcanzar e, incluso superar, los 30 años, en función de las políticas crediticias de cada entidad financiera y de las necesidades económicas del solicitante. Debe buscarse el punto justo, entendido como aquél en que se conjugan dos circunstancias: el plazo más corto posible del préstamo junto con la cuota más alta que podamos atender cada mes. Alargar el plazo más tiempo del necesario supone pagar intereses durante más años de los convenientes (mayor coste), y acortarlo en exceso puede dar lugar a unas cuotas demasiado elevadas para nuestra capacidad de pago. P 18 2 GUÍA INMOBILIARIA 2.1.3 Comisiones Los préstamos hipotecarios tienen asociadas una serie de comisiones que pueden diferir según el tipo de producto elegido. Las tarifas de comisiones a repercutir a clientes deben de ser publicadas y comunicadas por las entidades previamente al Banco de España y están a disposición de cualquier persona que quiera consultarlas. Con carácter general, son las siguientes: Comisión de apertura. Se calcula sobre el importe concedido del préstamo. Comisión de amortización anticipada. Aplicable a las cantidades entregadas anticipadamente, para la reducción del saldo deudor del préstamo, bien para reducir las cuotas periódicas, o bien para reducir el plazo de la operación. Solamente se activa si se producen este tipo de operaciones. Comisión de cancelación anticipada. Se paga en el momento en que se produce la cancelación total del préstamo de forma anticipada, y se aplica al importe de la cancelación. Está limitada por ley al 1% en los préstamos a tipo variable. Comisión de subrogación por otra entidad. Se activa en el supuesto de traslado de la hipoteca a otra entidad, al amparo de la Ley 2/94, y se calcula sobre el saldo pendiente del préstamo en el momento de la subrogación. Comisión de reclamación de posiciones deudoras. Comisión fija que se percibe cuando la entidad se ve obligada a reclamar el recibo impagado de un préstamo. Comisión de modificación de operaciones activas. A percibir en el momento en que se produzca una modificación en la titularidad, garantías o condiciones del préstamo, a petición del prestatario. Sólo podrán repercutirse al cliente aquellas comisiones que expresamente se encuentren recogidas en la escritura del préstamo. P 19 2 GUÍA INMOBILIARIA 2.1.4 Tipo de Interés Aspecto muy importante del préstamo, ya que en función del plazo elegido, determinará la cuota que debemos atender de forma periódica a lo largo de los años. No puede verse, sin embargo, como un elemento aislado, ya que deben considerarse, además, otros importantes aspectos: modalidad del tipo de interés fijo o variable referencia adoptada en el caso de tipos variables Euribor*, IRPH*... las comisiones asociadas al préstamo la periodicidad de las cuotas los plazos de revisión del tipo de interés cobertura de riesgo de elevación de tipos de interés... a través banda de fluctuación, cuota blindada... * ver página 23 Es esencial buscar la cuota mensual óptima (aquella que combina de forma perfecta el tipo de interés y el plazo), sin centrarnos de forma exclusiva en el precio. Una diferencia del orden de 0,25 puntos no tiene gran repercusión en la cuota, pero sí la tiene el pasar de 20 a 25 años de plazo, lo cual te permitirá solicitar un préstamo de mayor importe dentro de sus posibilidades económicas. P 20 2 GUÍA INMOBILIARIA Ante la abundancia de ofertas de préstamos hipotecarios, podremos asegurarnos de cual de ellos es más ventajoso, desde el punto de vista del tipo de interés aplicable, comparando la TAE (Tasa Anual Equivalente) de cada uno de ellos. Esta tasa se obtiene de la aplicación de una fórmula matemático-financiera y tiene por finalidad el ayudar a comparar el coste real de diferentes ofertas. En los casos de préstamos con tipos de interés variable, la TAE se calcula suponiendo que los intereses sucesivos coincidirán con el de la primera revisión. Lógicamente, la TAE es más útil y fiable en los préstamos a tipo fijo. En los variables no es más que una referencia que variará con el tiempo cada vez que se revise el tipo de interés de acuerdo con el contrato del préstamo, pero aún así nos permite una visión más clara de las ventajas entre una y otra oferta. “Es esencial buscar la cuota mensual óptima sin centrarnos exclusivamente en el precio” P 21 2 GUÍA INMOBILIARIA 2.2 Tipos de préstamos hipotecarios 2.2.1 Préstamos a tipos de interés variable El tipo de interés está referenciado a un índice que refleja la evolución del mercado. Esta clase de préstamos permite beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés, aunque consecuentemente, también se pueden ver penalizados por las subidas. En cualquier caso, siempre se encuentran dentro de los tipos normales del mercado, sin verse desfasados, en uno u otro sentido, por las evoluciones futuras de los tipos de interés. Se ofertan a los plazos más altos del mercado y con tipos de interés más bajos que los de tipo fijo, así obtenemos cuotas sensiblemente más bajas y más asequibles. Es importante distinguir entre los tipos de interés del primer periodo, aplicable a los seis o doce meses iniciales, y los que regirán a partir de ese momento, es decir, a partir de la primera revisión contractual de las condiciones del préstamo, y que vendrán determinados por el índice de referencia elegido y por el diferencial o margen pactado, cuyos conceptos se explican a continuación. Índice de referencia. Es un elemento muy importante en la elección del préstamo, ya que servirá de base para actualizar periódicamente el tipo de interés del préstamo. La O.M. de transparencia del mercado hipotecario definió seis índices oficiales, para una mejor comprensión y control del prestatario, cuya elaboración realiza el Banco de España, y que se publican en toda la prensa nacional. También tienen la característica de ser neutrales, de forma que ninguna entidad financiera pueda influir en su cuantificación. Dos de ellos, el Euribor y el IRPH entidades, son los índices de referencia utilizados en prácticamente el 100% de los préstamos a tipo variable. P 22 2 GUÍA INMOBILIARIA El Euribor a un año. Es la media aritmética simple de los tipos ofertados para las operaciones de depósito en euros, a plazo de un año por un grupo seleccionado de 57 entidades con la mayor calificación de rating en la “zona euro”. El índice representa la media mensual de los valores diarios de dichos tipos. Al ser un indicador claramente monetario, recoge con inmediatez las oscilaciones de tipos de interés del mercado, por lo que sus valores pueden reflejar bruscas oscilaciones en uno u otro sentido, al alza o a la baja. El IRPH entidades. Es el tipo medio mensual de los préstamos hipotecarios a más de tres años, destinados a la adquisición de vivienda libre, concedidos por el conjunto de entidades de crédito operantes en España. Es un fiel reflejo de la situación del mercado hipotecario y dispone de mayor estabilidad que el Euribor porque no acusa las tensiones puntuales del mercado. Diferencial o margen. Es la cantidad que las entidades suman al índice de referencia pactado en la escritura del préstamo. Si se ha negociado un Euribor más un punto, y el último Euribor publicado por el Banco de España asciende al 4,85%, el nuevo tipo de interés del préstamo será un 5,85%. El diferencial que se aplica no es igual para todos los índices de referencia, teniendo en cuenta la diferencia de valor que resulta de la elaboración de cada uno de ellos por el Banco de España. En cualquier caso, de la suma de ambos, diferencial más índice de referencia, el tipo de interés resultante habrá de encontrarse dentro de los precios de mercado. P 23 2 GUÍA INMOBILIARIA Bandas de fluctuación. Mediante este instrumento se trata de poner límites, a la baja y/o al alza, en la posible oscilación de los tipos de interés. De esta forma se establece un suelo (floor), y un techo (cap), entre cuyos valores se moverán los tipos de interés a lo largo de la duración del préstamo. Según las diferentes ofertas de las entidades, los préstamos pueden fluctuar libremente al alza o a la baja, pueden tener un floor, o suelo, a partir de cuyo interés mínimo, no se efectúan revisiones, y pueden tener un techo (cap), que protege al prestatario de subidas de los tipos por encima de este límite. Parece lógico elegir en condiciones similares de precio, aquel préstamo que tenga un límite cap (superior), aunque esto implique la existencia de un floor (suelo). Coberturas ante los riesgos de oscilaciones al alza de los tipos de interés. Independientemente de las bandas de fluctuación a las que ya nos hemos referido, existen unos instrumentos financieros (Cap’s) que nos permiten asegurarnos el tipo de interés durante un determinado plazo de tiempo, que suele ser normalmente de 5 años. De esta forma nos podremos aprovechar de los descensos de tipos asegurándonos un interés máximo, quedando a cubierto de cualquier precio que supere dicho límite. Esta cobertura puede negociarse con la entidad financiera al margen de la escritura de hipoteca, firmando un contrato especial en el que se especifique, tanto la duración de la garantía, como el límite pactado para el tipo de interés. P 24 2 GUÍA INMOBILIARIA 2.2.2 Préstamos a tipo fijo Se contratan a un tipo de interés que permanece invariable a lo largo de toda la vida del préstamo. En este tipo de préstamos, tanto la entidad financiera, como el cliente, están expuestos al riesgo de oscilación de los tipos de interés. Si los intereses bajan, el cliente no puede beneficiarse de esta disminución, salvo modificación de contrato, con lo que existe el riesgo de estar pagando un precio superior al de mercado. Si los intereses suben, la situación es de signo contrario, siendo la entidad prestataria la que sale perjudicada al no poder repercutir ningún coste adicional al cliente. Por estos motivos, y a fin de evitar en lo posible este riesgo para ambas partes, los plazos de estas operaciones son sensiblemente más cortos que los formalizados a tipos variables, con lo que las cuotas resultan más elevadas. Las comisiones de penalización por amortización anticipada o por cancelación anticipada, también son más elevadas que los préstamos a tipos de interés variable, por las mismas razones. 2.2.3 Préstamos a tipos de interés mixto Se instrumentan diferenciando dos periodos de tiempo. En el primero de ellos se aplica un tipo de interés fijo y transcurrido ese plazo, el préstamo pasa a ser a tipo variable, funcionando de la misma forma que éstos, en cuanto a aspectos tales como: Revisiones de tipos Índices de referencia Diferenciales Bandas de fluctuación P 25 2 GUÍA INMOBILIARIA 2.3 Cuotas y sistemas de amortización La cuota mensual depende de cuatro factores: importe del préstamo, el tipo de interés, el plazo y el sistema de facturación elegido. Como se puede comprobar en la tabla que mostramos más adelante, cuanto más largo sea el plazo, menor será la cuota. Debemos elegir siempre el préstamo que nos proporcione la cuota más asequible, dentro de nuestras posibilidades, procurando que el plazo sea el menor posible, sin caer en el error de alargar el plazo más allá de lo estrictamente necesario. El sistema de amortización elegido también puede incidir en el importe de la cuota a pagar. 2.3.1 Cuota constante En cada recibo se paga lo mismo. Es la más frecuente en el mercado, en la que la cuantía de los intereses se van reduciendo a medida que se amortiza el capital. La cuantía de la amortización de capital se va incrementando de forma proporcional, de manera que las cuotas mensuales son iguales, mientras no se revise el tipo de interés del préstamo, de acuerdo con las condiciones del contrato. P 26 2 GUÍA INMOBILIARIA 2.3.2 Cuota progresiva o creciente En este caso la cuota va aumentando cada año en un porcentaje prefijado en el contrato. Tiene la ventaja de que se paga menos al principio, pero lógicamente, la carga va aumentando con el tiempo superando, en un momento dado, las cifras correspondientes a la cuota constante. Si la razón de progresión es pequeña (p.e. 1%), el incremento anual de la cuota, podrá ser fácilmente compensado con los mayores ingresos futuros que se obtendrán en la unidad familiar, como consecuencia de la actualización de las nóminas, vía convenios o de las mejoras profesionales. Como se puede deducir, el inconveniente de este sistema es el de pagar un mayor montante de intereses al finalizar el préstamo, comparándolo con los otros sistemas. 2.3.3 Cuota decreciente Sistema en el que se amortiza una cifra de capital constante, de tal manera que los intereses facturados decrecen progresivamente a medida que se va amortizando el préstamo reduciendo también progresivamente la cuota a pagar. El mayor inconveniente de este sistema es que los recibos son más altos en la fase inicial del préstamo, aunque, finalmente, el montante de intereses devengados por el préstamo sea el menor de los tres sistemas contemplados. P 27 2 GUÍA INMOBILIARIA 2.3.4 Cuota Blindada Se trata de préstamos cuyo funcionamiento es similar a los variables, con la salvedad de que se fija una cuota invariable a lo largo de determinados periodos del préstamo, o a lo largo de toda la vida del mismo. De esta forma, si se producen caídas en los tipos de interés se reduce la duración de la operación y si se elevan, se mantiene como máximo el plazo pactado en la escritura del préstamo. 2.3.5 Cuota final de capital remanente Para reducir al máximo las cuotas mensuales del préstamo, existe la opción de aplazar la amortización de un porcentaje del capital a la última cuota del préstamo. 2.3.6 Periodos de carencia No se trata de ningún sistema especial de facturación, pero contribuye a reducir las cuotas del préstamo durante los periodos en que se pacte una carencia de amortización de capital, de forma que, durante ese plazo de tiempo, sólo se facturan intereses. P 28 2 GUÍA INMOBILIARIA Se suelen utilizar los periodos de carencia en los préstamos para financiar la construcción de una vivienda, y en aquellas operaciones en las que coincide en el tiempo la compra de una nueva vivienda y la venta de la anterior. También puede recurrirse a esta figura, cuando, por razones muy especiales (paro, incapacidad laboral, etc.), sobreviene temporalmente un periodo de caída de ingresos en la unidad familiar. Para ayudar a superar ese momento, puede pactarse con la entidad el establecimiento de un periodo de carencia de amortización que haga más llevaderas las cuotas mensuales del préstamo, sin provocar una situación de impago. Finalizado este periodo, se recalcula el importe de la cuota para poder amortizar totalmente el préstamo en el plazo establecido en el contrato, salvo que, de forma simultánea a la solicitud del plazo de carencia se solicite igualmente una ampliación del plazo de duración del préstamo por el mismo tiempo que aquella, en cuyo caso, no se produciría modificación alguna en la amortización de capital. P 29 2 GUÍA INMOBILIARIA Tabla de cuotas Tabla de cuotas mensuales calculadas para un préstamo de 100.000€ AÑOS TIPOS DE INTERÉS NOMINAL 10 15 20 25 30 35 40 4% 4,25% 4,50% 4,75% 5% 5,25% 5,50% 5,75% 6% 6,25% 6,50% 7% Cuota constante: la misma cuota toda la vida del préstamo a ese tipo de interés. La cuota en los préstamos a tipo de interés variable, se recalcula en cada revisión de tipo de interés. Cuota progresiva al 1% : Es la cuota del primer año. P 30 2 GUÍA INMOBILIARIA ¿Como se maneja la tabla? Elige en la columna el tipo de interés del préstamo que te han ofrecido y en la fila, selecciona el plazo, cruza las dos líneas y comprueba la cuota que resulta según el tipo de cuota de amortización elegido. Si nos ofrecen un préstamo hipotecario de 100.000 € al 5,50%, podemos comprobar que a un plazo de 20 años tendríamos que pagar 687,89 € mensuales (cuota constante), o 636,09 € si optamos por la cuota progresiva. Podemos comprobar que si ampliamos el plazo, ambas cuotas se reducen. Como se puede observar, a medida que el tipo de interés es más alto, el ahorro que supone alargar el plazo de amortización del préstamo es cada vez más pequeño, hasta el punto de que no merece la pena contratar plazos excesivamente largos. Si podemos atender la cuota mensual sin sobresaltos, será preferible reducir el plazo. Para calcular la cuota a pagar de tu hipoteca tendrás que dividir la cantidad solicitada entre 100.000 y multiplicar este resultado por la cuota obtenida en el cuadro, de acuerdo con el plazo y tipo de interés seleccionados. Por ejemplo, si voy a necesitar 167.000 €, la cuota constante que me correspondería pagar para un plazo de 25 años y un tipo de interés del 5,25% sería: 167.000 x 599´25 = 1.000,74 € 100.000 P 31 2 GUÍA INMOBILIARIA 2.4 Documentación necesaria Los documentos que deben aportarse a la entidad financiera en donde se vaya a solicitar el préstamo hipotecario, se clasifican según los siguientes criterios: 2.4.1 Información personal. DNI/NIF de cada uno de los intervinientes (prestatarios y, en su caso, fiadores). Tratándose de un matrimonio o de pareja de hecho o de derecho, deben intervenir necesariamente las dos personas, si se trata de domicilio habitual de la unidad familiar. 2.4.2 Información económica. En el supuesto de trabajadores por cuenta ajena, se deberá aportar, junto con las dos últimas nóminas, la última declaración del IRPF y, en su caso, de Patrimonio. También podrían solicitar una certificación relativa a la antigüedad en el empleo. Cuando se trata de trabajadores autónomos, lo habitual es solicitar la última declaración del IRPF y, en su caso, del Patrimonio, junto con los justificantes de pagos fraccionados de renta e IVA. 2.4.3 Información sobre el inmueble a hipotecar. Si la compraventa se realiza entre particulares, debe entregarse la fotocopia de la escritura de propiedad de la vivienda (compra, aceptación de herencia, declaración de obra nueva, etc.). También pueden solicitarse certificado acreditativo de estar al corriente en el pago de la comunidad de propietarios, y fotocopia del último recibo del IBI del inmueble (Impuesto de Bienes Inmuebles, también llamada contribución urbana). Si la vivienda se adquiere a un promotor, será necesaria la fotocopia del contrato de compraventa, si la obra está siendo financiada por la propia entidad. En caso contrario, también habrá de aportarse fotocopia de la escritura de división horizontal. En el supuesto de financiar la construcción de la propia vivienda, se solicitará escritura de la propiedad del solar, licencia municipal y proyecto de obra visado por el Colegio de Arquitectos. P 32 3 Otros aspectos relacionados con la compra de vivienda GUÍA INMOBILIARIA 3 Otros aspectos relacionados con la compra de vivienda 1.1 Gastos asociados a la compra de vivienda 1.2 Seguros relacionados 35 37 1.3 Ventajas fiscales 39 1.4 Resuelve tus dudas 40 GUÍA INMOBILIARIA 3 1. Otros aspectos relacionados con la compra 1.1 Gastos asociados a la compra de vivienda Financiar la compra de una vivienda siempre genera unos gastos iniciales que, aunque no sean muy elevados, deberás tenerlos en cuenta, ya que tendrás que desembolsarlos una vez prestado el servicio, con independencia de que se formalice o no la operación. Debe tenerse en cuenta que estos gastos varían según la tipología de la vivienda, la CC.AA. donde residas, el destino de la operación etc. Son fijados, en cualquier caso, por las sociedades o agentes que intervienen en el proceso (notarios, registradores, gestorías, etc.) En el momento de la solicitud de la operación se facilita una simulación de todos los gastos asociados, por lo que deberá efectuarse una provisión de fondos que, una vez realizados todos los trámites, se liquidará definitivamente, abonando o cargando la diferencia en tu cuenta. 1.1.1 Tasación Obligatoria por ley, debe ser realizada por una sociedad homologada por el Banco de España. Para una vivienda valorada entre 120.000 € y 300.000 ¤, el coste de tasación se sitúa alrededor de los 230 ¤. Debe exigirse a la entidad financiera la entrega de un ejemplar de la misma, que resultará muy útil al prestatario, si trata de novar o subrogar su préstamo en el futuro. 1.1.2 Verificaciones registrales. Son necesarias tanto en el momento en el que se va a adquirir la vivienda como posteriormente, cuando se inscribe la compraventa y la hipoteca, para asegurarnos de que no existen otras cargas ni limitación alguna en el Registro. La entidad financiera puede gestionar este trámite desde su propia red de oficinas, con un coste aproximado de 12 ¤ por cada finca registral consultada. P 35 GUÍA INMOBILIARIA 3 1.1.3 Notaría El notario es la persona que da fe pública de las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario, certificando la operación. Tiene la obligación de informar y recordar al cliente las cláusulas financieras del préstamo (comisiones, diferencial, tipo de referencia, TAE,...) advirtiéndole si detecta alguna discrepancia entre la oferta vinculante y las cláusulas incluidas en la escritura. La cuantía a pagar depende de los aranceles establecidos oficialmente. 1.1.4 Inscripción registral Gastos generados por la inscripción de la hipoteca y, en su caso, de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad. Una vez registradas dichas escrituras, podrá certificarse la titularidad del inmueble y las cargas que lo gravan. La inscripción en el Registro lo realiza la entidad financiera que concede el préstamo, siendo habitual que lo haga a través de alguna gestoría de su confianza. La cuantía a pagar, al igual que los gastos de notaría, están fijados reglamentariamente de acuerdo con los aranceles oficiales. 1.1.5 Impuestos La compra de la vivienda lleva aparejada una serie de impuestos que la gestoría se encargará de abonar con cargo a la provisión de fondos que se realiza en el momento de la firma de la operación. Los impuestos son los siguientes: Impuesto del Valor Añadido (IVA). Sólo en el caso de viviendas de primera mano, aplicándose normalmente el 4% del valor escriturado en las viviendas libres. Algunas viviendas de protección oficial tienen un régimen especial, con un tipo impositivo del 4%. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Sólo en el caso de compraventa de inmuebles entre particulares, abonándose el 7%, en el caso de la comunidad gallega, del valor escriturado. Este porcentaje dependerá de cada CC.AA. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se abona entre el 0 y el 1% del valor declarado, según determine cada Comunidad Autónoma. Como norma general y de forma aproximada, los gastos vinculados a la compraventa de una vivienda financiada con hipoteca, podrían oscilar en torno al 11% de su valor de compra. P 36 GUÍA INMOBILIARIA 3 1.2 Seguros relacionados Tan importante como elegir un buen crédito es asegurarse ante posibles siniestros o imprevistos que afecten a la vivienda, protegiendo así a tu familia y a tu propio hogar. La contratación de un seguro es la herramienta más útil a la hora de protegerse ante situaciones adversas en la nueva vivienda: incendio robo inundación También puede ser útil en la prevención de daños de carácter personal que puedan ocurrir: accidentes incapacidad temporal invalidez absoluta invalidez permanente muerte de algún titular del préstamo No olvides que la vivienda es un patrimonio muy importante cuyos riesgos no debes dejar al azar. 1.2.1 Seguro Multirriesgo Hogar. Aunque la ley sólo obliga a contratar un seguro de daños, o incendios, resultará muy conveniente suscribir una póliza que te garantice tanto el continente, como el contenido, cubriéndote de daños como los producidos por incendio, agua, rotura de cristales, robo, daños a terceros, etc. P 37 GUÍA INMOBILIARIA 3 1.2.2 Seguro de vida o amortización del préstamo. Esta modalidad cubre el riesgo de fallecimiento o invalidez permanente del titular del préstamo. Si esto ocurriera, la familia no tendría que hacerse cargo de la deuda pendiente, ya que la compañía de seguros se encargaría de devolvérselo a la entidad financiera. Mientras que en un seguro de vida, una vez amortizado el préstamo, el titular continúa siendo beneficiario del capital garantizado en la póliza, en el seguro de amortización, al producirse la cancelación del préstamo también se cancela la póliza suscrita para su cobertura. 1.2.3 Seguro de desempleo o incapacidad temporal. Con este tipo de pólizas el prestatario garantiza que, en caso de desempleo o incapacidad temporal, el seguro atenderá un determinado número de cuotas del préstamo, proporcionando el tiempo necesario para que el titular pueda superar esa difícil situación y volver a la normalidad laboral. 1.2.4 Seguro Todo Riesgo Construcción. Diseñado para aquellos que deciden construirse su propia vivienda, o para la promoción de edificios, cubriendo todos los riesgos que pueda sufrir el inmueble durante su etapa constructiva, además de la Responsabilidad Civil por daños a terceros. P 38 GUÍA INMOBILIARIA 3 1.3 Ventajas fiscales Tanto la compra de tu vivienda como el préstamo hipotecario que la financia, incorporan una serie de beneficios fiscales que hay que tener en cuenta, ya que te permitirán reducir la cantidad a pagar a Hacienda por el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en algunos casos, incluso convertirán tu declaración positiva en una negativa con derecho a devolución. En todo caso se exige que la vivienda constituya tu residencia habitual. Para sacar el máximo provecho a la compra de tu vivienda habitual y a tu financiación mediante un préstamo hipotecario, debes asesorarte debidamente sobre las bonificaciones fiscales establecidas en el IRPF, aplicándolas a tu propia situación personal. Consulta a un experto fiscal o a tu propia entidad financiera. Te informará con detalle de todas las posibles ventajas fiscales de la operación. Además, en cada Comunidad Autónoma, estas ayudas pueden incrementarse en función de diversas circunstancias, como edad, situación familiar, nivel de ingresos,... Para la obtención de estos beneficios fiscales no es necesario esperar a la compra de la vivienda. La apertura de una Cuenta de Ahorro Vivienda, o las entregas realizadas a promotores durante su construcción, permiten beneficiarse de una menor tributación antes de la adquisición definitiva de la vivienda habitual. P 39 GUÍA INMOBILIARIA 3 1.4 Resuelve tus dudas 1.4.1 ¿Se pueden renegociar las condiciones del préstamo hipotecario? La evolución de los precios del mercado hipotecario, o la situación económica de los titulares del préstamo, pueden aconsejar la renegociación de las condiciones financieras de la operación, a través de los mecanismos contemplados en la Ley 2/94, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Novación Mediante la novación del préstamo hipotecario, el prestatario puede renegociar las condiciones financieras con la entidad prestamista: • tipo de interés • plazo • cuotas • sistema de facturación • tipo de referencia • fijo o variable • carencias,... Esta opción es muy interesante para el prestatario que podrá reducir su cuota mensual hasta cifras más asequibles, sin incurrir en gravosas demoras o situaciones de morosidad por impago. Subrogación Si no se llega a un acuerdo, podrás cambiar de entidad acreedora, sustituyéndola por otra con mejores condiciones, que figurarán en una oferta vinculante que ésta facilitará al titular y en donde podrán modificar el tipo de interés y el plazo del préstamo. Las ventajas que la ley concede a los titulares de préstamos hipotecarios residen en la sustancial rebaja de los gastos que suponen tanto la modificación de condiciones, como el cambio de entidad, limitando los aranceles notariales y registrales, eximiendo estas P 40 GUÍA INMOBILIARIA 3 operaciones del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, y limitando las comisiones de penalización por cancelación anticipada, en su caso, o las de novación del plazo del préstamo. Ni con la novación modificativa, ni con la subrogación a otra entidad, puede modificarse el importe de la deuda pendiente del préstamo. De necesitarse financiación adicional, habría que proceder a la ampliación del préstamo o a una segunda hipoteca, sin que, en ambos casos, pueda beneficiarse el titular de las bonificaciones 1.4.2 En caso de dudas, ¿a dónde puedo acudir? En primer lugar a tu propia entidad financiera para aclarar cualquier duda o problema que pudiera surgir a lo largo de la vigencia del préstamo hipotecario. Si a pesar de ello, no recibes una respuesta satisfactoria en caso de reclamación, el titular del préstamo podrá dirigirse al defensor del cliente. Si la solución ofrecida no es la esperada o han transcurrido más de dos meses sin resolución, puedes acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España. P 41 GUÍA INMOBILIARIA 4 Glosario de Términos útiles GUÍA INMOBILIARIA G En cualquier guía hipotecaria, trámite legal, gestión administrativa,... u otras acciones relacionadas con el mundo de las hipotecas, te encontrarás con una serie de términos que seguramente te serán totalmente ajenos. Conceptos legales, financieros y técnicos que no siempre son bien interpretados o conocidos por los que como tú, se enfrentan a su primera negociación por un préstamo hipotecario. Por eso, y para que resulte un poco menos complicado, hemos definido algunos de los conceptos más frecuentes con los que te encontrarás en la “búsqueda hipotecaria”. Recurre a esta guía siempre que lo necesites y si algo no entiendes, no dudes en preguntarnos. En el Grupo Inmobiliario de Novagalicia Banco P 43 GUÍA INMOBILIARIA Amortización Devolución total o parcial del capital de un préstamo. Si se produce antes del vencimiento pactado en la escritura le llamaríamos amortización anticipada si se trata de una devolución parcial, y cancelación anticipada si devolvemos el total de la deuda pendiente. API Agente de la propiedad inmobiliaria que intermedia entre vendedor y comprador en una operación de compraventa de inmuebles. Arras Es la cifra que el futuro comprador de una vivienda entrega al vendedor como garantía de la formalización del contrato en una fecha determinada. En caso de incumplimiento del comprador, pierde la cantidad entregada. Si, por el contrario, es el vendedor el que incumple el compromiso de venta, tendrá que devolver el doble de la cantidad recibida. Si se firma el contrato en la fecha convenida, la cantidad anticipada se considerará una entrega a cuenta del precio final de la vivienda. Aval de cantidades entregadas a cuenta El promotor de viviendas está obligado por ley a entregar un aval o un seguro en favor del comprador, para garantizar las cantidades que reciba de éste a cuenta del precio final de la vivienda, y mientras ésta se construye. Banda de fluctuación Tipos de interés máximos y mínimos entre los que podrán fluctuar los precios aplicables a un préstamo hipotecario. Instrumento muy útil (y gratuito) que protege al titular de un préstamo de inesperadas y exageradas subidas de los tipos de interés. P 44 GUÍA INMOBILIARIA Calificación provisional Se trata de un documento que facilitan las Delegaciones Provinciales de la Vivienda, en el que se determinan las ayudas a percibir al amparo de los Planes Nacionales de la Vivienda. Estas ayudas (subvenciones directas y subsidiaciones a los tipos de interés o a las cuotas mensuales), se asignan en función de los ingresos anuales del solicitante y de sus circunstancias personales. Para tramitar esta documentación es preciso aportar en la Delegación Provincial de la Vivienda, copia compulsada del IRPF, copia compulsada del DNI, certificado de empadronamiento y contrato de compraventa o de opción de compra, con el plano de la vivienda. En los supuestos de autopromoción de la vivienda, el contrato de compraventa se sustituirá por proyecto, licencia y presupuesto de la obra. Una vez obtenida la calificación provisional, ya se podrá solicitar de la entidad financiera el correspondiente préstamo hipotecario en condiciones del Plan Nacional de la Vivienda vigente en ese momento. Cancelación anticipada Es la amortización total del préstamo antes de su vencimiento contractual. Se trata de una operación sujeta a una comisión que puede variar en función del tipo de préstamo, penalizándose en mayor medida los préstamos a tipo fijo que los de tipo variable. Cancelación registral Es el acto por el cual se cancela la anotación efectuada en el Registro de la Propiedad en el momento de la concesión del préstamo hipotecario. Si no se hace constar la cancelación del préstamo en el Registro, la anotación de la carga hipotecaria se mantendrá indefinidamente. Para su cancelación es necesaria la firma por la entidad financiera, a instancias del cliente, de una escritura notarial de cancelación de hipoteca, que se llevará al Registro para su inscripción, cancelando la carga existente. También puede cancelarse mediante oficio dirigido al Registrador siempre que desde la fecha del vencimiento contractual de la hipoteca hayan transcurrido más de 20 años. P 45 GUÍA INMOBILIARIA Cap Instrumento financiero por el cual puede proporcionarse una cobertura ante posibles elevaciones de los tipos de interés, en los préstamos variables. Su precio varía en función del plazo de cobertura y del techo establecido ante una posible oscilación al alza de los precios de mercado. Carencia de amortización Periodo de la vida del préstamo durante la cual no se factura amortización, pagando sólo intereses del préstamo, o bien, intereses y amortización, en cuyo caso no se facturará cuota alguna, acumulándose la deuda al principal del préstamo para recalcular la nueva cuota una vez finalizado el plazo de carencia. Cargas registrales Son limitaciones al dominio de una finca que constan en documento público y se inscriben en el Registro de la Propiedad (hipotecas, condiciones resolutorias, embargos, servidumbres, usufructos, etc.). Su existencia puede dar lugar a que la entidad financiera no autorice un préstamo hipotecario, salvo previa cancelación de la carga. Certificación registral Documento que expide el Registro de la Propiedad, dando cuenta de la situación y cargas de una finca. Coberturas Instrumentos financieros para limitar el riesgo de exposición a las elevaciones de los tipos de interés (Cap’s, bandas de fluctuación, etc.) P 46 GUÍA INMOBILIARIA Comisiones Son conceptos por los que la entidad financiera percibe unas determinadas cantidades, como consecuencia de servicios prestados al prestatario. Contratos de adhesión Son contratos estandarizados redactados por promotores o por la parte vendedora, API’s o empresas prestadores de servicios inmobiliarios, para que sean firmados por el comprador de una vivienda, asumiendo sus condiciones. Cuota Cada uno de los pagos periódicos (mensuales, trimestrales, semestrales) que se realizan de forma regular en el préstamo, de acuerdo con las condiciones pactadas en la escritura notarial. Si el préstamo está en periodo de carencia, la cuota comprenderá, exclusivamente, los intereses devengados por el préstamo. Si se encuentra en un periodo normal, la cuota comprenderá intereses y amortización del capital. Las cuotas pueden ser diferentes en función del sistema de facturación elegido (constante, progresiva, blindada, decreciente, etc). Diferencial Porcentaje que se suma al valor del índice de referencia establecido en la escritura notarial, para obtener el nuevo tipo de interés aplicable al préstamo en cada periodo de revisión contractual. Euribor Uno de los seis índices de referencia oficiales, publicados por el Banco de España con periodicidad mensual. P 47 GUÍA INMOBILIARIA Floor Banda mínima de fluctuación, o tipo de interés mínimo aplicable a un préstamo, cuando se establecen mecanismos de defensa ante las oscilaciones de tipos de interés. Folleto Informativo La Orden del 5 de Mayo de 1994, sobre Transparencia del Mercado Hipotecario obliga a las entidades a facilitar una oferta genérica de un préstamo hipotecario para vivienda a toda persona interesada, cuyo documento se denomina Folleto Informativo, y su finalidad es la de informar sobre todas las características de la oferta hipotecaria de la entidad. Gastos de tramitación La formalización de un préstamo hipotecario implica una serie de gastos adicionales, como son los de notario, liquidación de impuestos, inscripción en el Registro y gastos de tramitación de la gestoría. Como norma general, el importe de gastos viene a suponer en torno a un 10% del capital del préstamo, cuando esta operación está asociada a la compraventa de una vivienda. Gravamen Limitaciones al pleno dominio de una finca o inmueble, inscritas en el Registro de la Propiedad, que normalmente deben cancelarse previamente a la firma de un préstamo hipotecario. Índice de referencia Tipo de interés base sobre el que se adiciona el margen para fijar el precio del préstamo para un nuevo período liquidativo, en los préstamos a tipo de interés variable. La revisión del precio de un préstamo se realiza periódicamente (trimestral, semestral, anual), de acuerdo con lo pactado en la escritura. El Banco de España publica mensualmente los seis índices oficiales definidos en la Orden de Transparencia del Mercado P 48 GUÍA INMOBILIARIA Hipotecario, del 5.5.94, siendo los más comunes el Euribor, y el IRPH entidades. Inscripción registral Acto por el cual se anota en el Registro de la Propiedad, la carga hipotecaria en la hoja correspondiente al inmueble que constituye la garantía de una hipoteca. Esta anotación registral sólo puede cancelarse mediante el otorgamiento de una escritura de cancelación de hipoteca, firmada por la entidad prestamista o bien, transcurridos veinte años desde su vencimiento contractual, mediante instancia dirigida al Registro de la Propiedad por persona interesada. Intereses de demora Penalización establecida en la escritura del préstamo hipotecario, aplicable sobre cada una de las cuotas impagadas y en función de los días de retraso en el pago por parte del prestatario. IRPH Índice oficial utilizable en la revisión periódica de los tipos de interés en los préstamos hipotecarios a tipos de interés variable, publicado mensualmente por el Banco de España, y que se subdivide en tres : de Cajas (precio medio de las hipotecas concedidas por las Cajas), de Bancos (precio medio de los préstamos hipotecarios concedidos por los Bancos) y de entidades (precio medio de los préstamos hipotecarios concedidos por el conjunto de bancos y cajas). Este último, el IRPH de entidades, es el más utilizado de los tres. Licencia de Primera de Ocupación Es aquella licencia que constata que la obra nueva se ajusta al proyecto básico y de ejecución (si se realiza al amparo de una licencia urbanística), o bien que la edificación reúne condiciones de solidez estructural, salubridad y uso necesarias para su habitabilidad y que es apta para la contratación. P 49 GUÍA INMOBILIARIA Margen Porcentaje que se añade al índice de referencia pactado en la escritura, en cada fecha de revisión, para fijar el precio que regirá el préstamo durante cada periodo de liquidación. Novación Procedimiento legal establecido para la modificación de alguna de las cláusulas establecidas en la escritura del préstamo hipotecario. La más común, a la que se aplica lo establecido en la Ley 2/94 de Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios, permite la renegociación del plazo del préstamo y de la mejora de su tipo de interés. OCT Organismo de Control Técnico que interviene en la construcción residencial o de viviendas unifamiliares destinadas a la venta, para controlar la calidad de la edificación, con la finalidad de facilitar la emisión del Seguro Decenal exigido por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Oferta vinculante Documento obligatorio que la entidad financiera debe entregar al solicitante de un préstamo hipotecario, una vez aprobada la operación, y en el que se detallan las condiciones financieras del mismo (tipo de interés, referencial, diferencial, sistema de facturación de cuotas, períodos de revisión y liquidación del préstamo, etc.). El periodo de validez mínimo establecido por ley para esta oferta es de diez días. Opción de compra Contrato mediante el cual el comprador adquiere el derecho a la adquisición de una vivienda por un precio y por un plazo determinado, a cambio de la entrega de una cantidad de dinero. Si no ejercita su derecho dentro del plazo pactado podría perder la cantidad entregada a cuenta. P 50 GUÍA INMOBILIARIA Plan Nacional de la Vivienda La Administración otorga una serie de ayudas destinadas a la adquisición, construcción o rehabilitación de viviendas, y dirigidas a aquellas personas que reúnan unas determinadas circunstancias económicas y familiares. Para ello suscribe con las entidades financieras unos planes en los que se fijan condiciones muy favorables de financiación para todos los beneficiarios. Préstamo hipotecario Es un préstamo en el que, además de contar con la garantía personal de los prestatarios, se aporta un inmueble como garantía añadida. Se formaliza en escritura pública que se inscribe en el Registro de la Propiedad, y garantiza, además del capital prestado, el cobro de los intereses ordinarios y de demora, las costas y los gastos derivados de una posible reclamación judicial, en caso de impago. Provisión de fondos En el momento de la formalización del préstamo, la entidad financiera le retendrá el importe necesario para atender los gastos de notario, Registro, Hacienda y gestoría, cuya liquidación definitiva se realizará una vez finalizado el proceso de inscripción registral del préstamo. Registro de la Propiedad Oficina pública que lleva los libros oficiales en los que se anotan la descripción de las finca e inmuebles, así como las circunstancias que afectan a la propiedad: cargas, gravámenes, embargos, transmisiones, hipotecas, etc. Responsabilidad hipotecaria Es la cifra total resultante del cálculo de la garantía del cobro del principal del préstamo, al que se suma la cantidad adeudada por los gastos ordinarios y de demora, así como las costas y gastos de una posible P 51 GUÍA INMOBILIARIA reclamación judicial. Esta cifra puede oscilar entre 1,5 y 2 veces el principal del préstamo, según el grado de cobertura exigido por las distintas entidades financieras. Sobre la cifra de responsabilidad hipotecaria, se calculan los honorarios notariales y registrales y se tributa a Hacienda por A.J.D. Subrogación del acreedor Se produce cuando el prestatario de una hipoteca la traslada a otra entidad, que le ofrece condiciones más favorables, al no haber llegado a un acuerdo con la primera, para conseguir una mejora al amparo de la Ley 2/94 de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Subrogación del deudor Tiene lugar como consecuencia de la compra de una vivienda a un promotor, o a un particular, que disponga de una hipoteca que haya financiado su construcción o compra, cuyas condiciones (plazo, precio, importe) satisfagan al comprador, el cual la acepta en la escritura de compraventa, subrogándose en sus derechos y obligaciones. Este procedimiento resulta muy favorable para el comprador de la vivienda, ya que el coste de la subrogación es muy inferior al de la constitución de una hipoteca nueva. TAE La Tasa Anual Equivalente (TAE) es el resultado de una fórmula matemáticofinanciera impuesta por el Banco de España, que permite comparar el coste real de las diferentes ofertas hipotecarias. En los préstamos a tipo de interés variable la TAE se calcula suponiendo que el tipo de interés aplicable en el primer período de revisión, será igual que el calculado según el último valor publicado del índice de referencia en el momento de la formalización del préstamo. P 52 GUÍA INMOBILIARIA G Valor de tasación Valor del inmueble en garantía, a efectos del mercado hipotecario, facilitado por una Sociedad de Tasación homologada por el Banco de España, obligatoria para todo préstamo hipotecario, cuyo informe tiene un plazo máximo de validez de seis meses. Valor máximo legal Valor establecido en los Planes Nacionales de Vivienda, para las viviendas de protección oficial, mientras dure el plazo de vigencia de protección. Este valor suele ser inferior al de mercado, no pudiendo transmitirse la vivienda por precio superior al señalado como máximo legal. P 53 Confiamos en que muchas de tus dudas hayan quedado resueltas, aclarando tus posibilidades de financiar la compra de una vivienda. Sólo nos queda recomendarte que no tomes una decisión precipitada, por ello no dudes en consultarnos cualquier cuestión o problema. Si deseas obtener un estudio personalizado de tus posibilidades de financiación, sin ningún compromiso por tu parte, puedes solicitarlo en cualquiera de las oficinas de Novagalicia Banco. grupo inmobiliario