el problema de la vivienda en asturias

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EDITA: Comisiones Obreras de Asturias
Imprime: Gráficas Careaga
D.L.: AS-1.240/07
ÍNDICE
Pág.
1. LA IMPORTANCIA DE LA VIVIENDA DESDE EL PUNTO DE VISTA SOCIAL Y ECONÓMICO . . . . . . 5
2. EL PARQUE DE VIVIENDAS ASTURIANO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
3. LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA RESIDENCIAL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
4. PRECIOS Y ACCESIBILIDAD DE LA VIVIENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
4.1. Precio de compra de la vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
4.2. Precio de la vivienda en alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
4.3. Esfuerzo para acceder a una vivienda en propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
5. NECESIDADES DE VIVIENDA EN ASTURIAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
6. POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
6.1. La Administración Central . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
6.1.1. Balance del Plan Estatal de Vivienda 2002-2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
6.1.2. El Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
6.2. La Administración Autonómica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
6.2.1. Balance del Programa Autonómico de Vivienda 2001-2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
6.2.2. El Plan Asturiano de Vivienda 2006/2008 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
6.2.3. El Acuerdo para el Desarrollo Económico, la Competitividad y el Empleo 2004-2007 . . . . . . .. 59
7. CONCLUSIONES Y PROPUESTAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
8. BIBLIOGRAFÍA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
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La importancia de la vivienda
desde el punto de vista social y económico
El problema de la vivienda en Asturias
la importancia de la vivienda
La situación y la evolución del mercado de la vivienda están siendo objeto de intensos debates en los últimos años. De hecho, este asunto es percibido
por la sociedad española como uno de los principales problemas existentes en
la actualidad (así lo consideran el 21,8% de los españoles, y el 17,9% de los asturianos, según el último Barómetro Autonómico del Centro de Investigaciones
Sociológicas), lo que hace que la vivienda sea objeto de sus reivindicaciones.
La vivienda debe ser contemplada, en primer lugar, desde un punto de
vista social. En este sentido, la Constitución Española recoge, en su artículo 47,
que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda, digna y adecuada, y que los poderes públicos deberán promover las condiciones necesarias
y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando
la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. El derecho a una vivienda digna es por tanto clave en la calidad de
vida de las personas y un elemento esencial para la cohesión social.
Desde otro punto de vista, la vivienda constituye la mayor partida de gasto
de las economías familiares. De acuerdo con la Encuesta Continua de
Presupuestos Familiares elaborada por el Instituto Nacional de Estadística
(INE), en Asturias el gasto medio por hogar en vivienda, agua, electricidad, gas
y otros combustibles fue, en 2004 (último año disponible), de 5.938,51 euros,
cifra que representa un 26,90% del presupuesto familiar anual, limitando por
tanto la renta disponible para acceder a otros bienes de consumo o realizar
inversiones adicionales. Se trata, no obstante, de una cantidad y una proporción
algo inferiores a la media estatal (7.443,17 euros, un 31,89% del presupuesto
total anual).
Los datos de la Encuesta confirman el importante incremento, en los últimos años, del gasto destinado a esta partida dentro del presupuesto familiar, y
corroboran también que el impacto presupuestario de la vivienda resulta mucho
mayor en los hogares con menor nivel de renta.
Por otra parte, la vivienda suele ser también el principal activo para la
mayoría de las unidades familiares. Para muchos la vivienda en propiedad constituye el patrimonio familiar, para legar a los hijos. Como veremos, el 81,2% de
los hogares asturianos son propietarios de la vivienda que habitan. Además, un
14,3% de las familias cuentan con una segunda vivienda. Es por esto que las
variaciones de precios de los inmuebles afectan a la riqueza de los hogares, y por
lo tanto, influyen sobre el gasto y el endeudamiento de las familias.
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Finalmente, desde una perspectiva puramente económica, la producción
y el mantenimiento de la vivienda constituye un importante segmento del sector productivo de la economía. De hecho, en los últimos años el sector inmobiliario se ha configurado como uno de los motores del crecimiento económico
en general y del sector de la construcción en particular, y proporciona empleo
directa o indirectamente a un buen número de trabajadores.
En la práctica, los múltiples factores de influencia agrupados alrededor de
la construcción residencial hacen difícil alcanzar el equilibrio entre actividad
económica y demanda social, y los fuertes intereses creados en este ámbito suelen perjudicar en última instancia los derechos fundamentales de acceso a una
vivienda digna a un precio razonable.
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Pero conseguir precios asequibles de acceso a una vivienda (en propiedad
o en alquiler) no es sólo deseable desde un punto de vista social, sino también
desde el punto de vista económico, para lograr un crecimiento más estable,
dada su influencia sobre factores como la inflación general, la renta disponible
y el consumo de los hogares, la movilidad geográfica de los trabajadores, la
emancipación de los jóvenes, las tasas de natalidad, etc.
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2
El parque de viviendas asturiano
el parque de viviendas asturiano
De acuerdo con el último Censo de Población y Viviendas elaborado por
el Instituto Nacional de Estadística en 2001, Asturias cuenta con un parque de
523.616 viviendas familiares, una cifra que constituye el 2,5% de las existentes
en el estado español (20,9 millones). Según estimaciones del Ministerio a partir de la cifra proporcionada por el Censo, a finales de 2005 el parque asturiano
estaría ya próximo a las 570.000 viviendas.
La comparación de los Censos de 1991 y 2001 permite apreciar el intenso
ritmo de crecimiento del número de viviendas existentes en la región que, no
obstante, ha sido inferior a la media estatal. En los últimos diez años el parque
de viviendas asturiano aumentó en 61.165 unidades (un 13,2%), cuando en el
conjunto del Estado este crecimiento fue del 21,7%.
La pérdida de población en este período (30.939 habitantes menos, un 2,8%) explica en gran medida este menor dinamismo observado a nivel regional. No obstante, las necesidades de vivienda han seguido creciendo en este
tiempo en nuestra Comunidad Autónoma, fundamentalmente por dos razones:
el aumento en el número de hogares (un 10,6%, hasta totalizar 389.402 en
2001) motivado por factores demográficos y sociales; y el efecto de las migraciones internas, desde el medio rural hacia el urbano, y desde las áreas periféricas
hacia los grandes núcleos del centro de la región.
Así, un 62,2% de las viviendas familiares existentes en Asturias se localizan
en seis municipios de la zona central: Gijón (con un 24,0% del total), Oviedo
(18,4%), Avilés (7,0%), Mieres (4,6%), Langreo (4,2%) y Siero (4,0%).
• Clases de vivienda
En Asturias, 389.402 viviendas, esto es, tres de cada cuatro (el 74,4% del
total) tienen la consideración de principales, al constituir la residencia habitual
de al menos una persona. Se trata de una proporción superior al promedio estatal (67,7%).
Otras 55.699, un 10,6% del total, tienen la consideración de secundarias
(usadas sólo en vacaciones, fines de semana, trabajos temporales...). Se trata de
un porcentaje inferior a la media estatal (16,0%), circunstancia explicable por
la escasa demanda de residencial que genera el turismo en Asturias, y que es
muy intensa en otras zonas, como el litoral mediterráneo. De todas formas,
39.197 familias asturianas (un 10,1% del total) disponen de una segunda vivienda dentro de la región.
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Asimismo, el Censo indica la existencia en Asturias de 72.640 viviendas
desocupadas (disponibles para la venta o alquiler, o simplemente abandonadas).
Estas viviendas vacías constituyen un 13,9% las existentes en la región, porcentaje que es inferior en un punto al del conjunto del Estado (14,8%). Cabe distinguir las que se encuentran en las zonas rurales (en buena parte abandonadas en
los procesos migratorios hacia las ciudades), de aquellas viviendas no vendidas o
retenidas sitas en los núcleos urbanos. Diversas son las motivaciones para mantener una vivienda vacía en este entorno: destinarla para segunda residencia,
reservarla para los hijos, generar rentas mediante su alquiler, mantenerla como
inversión, dejar que se deteriore el edificio para especular con el solar, etc.
Por último, el Censo contabiliza en Asturias 5.875 viviendas de otro tipo, que
no pertenece a ninguna de las categorías anteriores.
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En cuanto a la evolución seguida durante el último período intercensal
(1991-2001) por cada tipo de viviendas, se puede apreciar que la cifra de viviendas principales ha aumentado un 11,7% en Asturias (la mitad que en el contexto
estatal, un 20,9%). La vivienda secundaria se ha incrementado un 6,7% (14,9%
en España), mientras que el mayor crecimiento relativo, del 20,3% (25,5% en el
conjunto del Estado), corresponde a las viviendas desocupadas.
• Régimen de tenencia
La oferta de vivienda en España está orientada, casi en exclusiva, hacia la
compra, lo cual dificulta el acceso a la primera vivienda y produce una gran rigidez en el mercado. Evidentemente, esta situación está también relacionada con
la existencia, por el lado de la demanda, de una clara “cultura de la propiedad”.
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La fórmula de acceso a la vivienda mayoritaria es, como decimos, la prop i e d a d, tanto en Asturias como en el resto de CC.AA. Según el último Censo de
2001, el 81,2% del parque de viviendas principales se encuentra bajo esta
modalidad de tenencia (82,2% en España), frente a un 12,5% que está en
alquiler (11,4% en España), otro 3,0% que está cedida gratuitamente (2,6% en
España), y un 3,3% que se corresponde con otras form a s de tenencia (3,8% en
España).
La preferencia por la propiedad frente al alquiler es evidente. Y las causas hay que buscarlas, como decíamos, en la insuficiente oferta de viviendas en
arrendamiento (probablemente debido al riesgo asociado al impago, a una
legislación poco favorable, a intereses especulativos…), en su elevado precio (se
estima que el coste del alquiler representa aproximadamente el 90% del esfuerzo de compra), y en las claras ventajas fiscales que presenta la propiedad, a lo
que se une la expectativa de revalorización inmobiliaria.
Cabe señalar, por otra parte, que un 52,2% de las viviendas existentes en
la región están totalmente pagadas, de otro 10,6% se ha accedido a la propiedad por herencia o donación, y un 18,4% tiene pagos pendientes (22,8% en
España).
Si analizamos la evolución del parque de viviendas en función del régimen
de tenencia, se aprecia una pérdida de protagonismo del alquiler en las últimas
décadas. Así, en 1981, el 25,9% del parque de viviendas asturiano correspondía
a la fórmula “en alquiler”. En 1991, el porcentaje se había reducido hasta el
17,7%, y diez años más tarde ya era sólo del 12,5%.
Aunque en otros países de nuestro entorno también se observa una tendencia a la baja de esta fórmula, aún mantienen unos porcentajes relevantes de
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viviendas en alquiler, cercanos al 40% del total (62% en Alemania, 52% en
Holanda, 46% en Francia…). En España, no sólo hay un escaso peso de la fórmula del alquiler (el más bajo de la UE), sino que, además, no existe prácticamente alquiler social, un instrumento que es esencial en las políticas de vivienda de la mayoría de los países europeos (Holanda, Finlandia, Irlanda, Reino
Unido…).
El fuerte protagonismo de la propiedad suele interpretarse como un retraso en la modernización de nuestro país en materia de vivienda, que no se corresponde con su nivel de desarrollo económico y social.
•Dimensión media de la vivienda
La dimensión media de las viviendas asturianas es inferior al del parque
estatal. Ello es en principio coherente con ciertas características diferenciales
de la región, como son el menor tamaño de las familias, el mayor envejecimiento de la población y el mayor porcentaje de hogares unifamiliares.
Concretamente, la dimensión media de las viviendas principales es de
82,16 metros cuadrados, frente a los 93,34 m2 de promedio estatal. De hecho,
tan solo el parque de Ceuta presenta un tamaño medio inferior al asturiano.
Asimismo se observa, como decíamos, una menor dimensión de los
hogares asturianos, con 2,71 miembros por término medio, frente a 2,86 en
España.
Cada persona dispone, por tanto, de unos 30,3 metros cuadrados en nuestra Comunidad Autónoma, por un promedio que alcanza los 32,6 m2 en el conjunto del Estado.
• Antigüedad y estado de conservación
El parque de viviendas asturiano es también uno de los más antiguos. Su
edad media se estima en 39,5 años (38,1 años, en el caso de la vivienda principal), cuando a nivel estatal es de 34,3 años (34,0 años, las principales). Solo los
de Ceuta, La Rioja y País Vasco lo superan en antigüedad.
En cuanto al estado de conservación del parque de viviendas de la región,
es calificado de bueno en el 89,2% del total de viviendas, mientras que un 7,2%
presenta un estado deficiente, otro 1,8% malo, y un 0,8% ruinoso, porcentajes
similares a la media estatal.
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Si nos referimos en concreto a la vivienda principal, la proporción conservada en buen estado asciende al 90,8%, la conservada deficientemente un 7,2%,
en mal estado se encuentra un 1,3%, y otro 0,4% está en estado ruinoso, también porcentajes similares a la media estatal.
De especial interés resulta conocer la situación de las viviendas vacías existentes en Asturias. Pues bien, el 79,2% (57.500 viviendas) presenta un estado de
conservación bueno, el del 12,9% es deficiente, en otro 4,5% es malo y un 3,1%
está en estado ruinoso.
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3
La construcción de vivienda residencial
la construcción de vivienda residencial
En los últimos años se ha registrado un intenso ritmo de construcción de
viviendas residenciales en todo el Estado español. Diversos factores explican
este fuerte aumento de la oferta/demanda de viviendas, entre otros la reducción de los tipos de interés del mercado hipotecario, el afloramiento de dinero negro ante la entrada del euro, la mejora de las expectativas en el mercado
laboral, la valoración de la vivienda como inversión refugio ante la pérdida de
rentabilidad de otros activos, etc.
No hay duda de que la intensa actividad constructora de vivienda ha
generado crecimiento económico, ha creado empleo, y ha podido satisfacer las
necesidades de vivienda y de segunda residencia de muchas familias, pero al
mismo tiempo ha dejado desatendida la demanda de muchas otras.
Y es que la dinámica constructora desde finales de la década de los ochenta destaca no por el fuerte incremento de la oferta de vivienda nueva, sino, más
concretamente, por el auge de la construcción de vivienda libre y el retroceso
en la construcción de vivienda protegida, tanto de promoción pública como privada, con la consiguiente pérdida de peso de esta figura que resulta más asequible en precio y, por tanto, la única accesible para las personas con menor nivel
de ingresos.
21
Las estadísticas del Ministerio de Vivienda indican que en Asturias, a imagen de lo sucedido en el conjunto del Estado, la actividad constructora de
viviendas ha seguido una trayectoria de crecimiento ininterrumpido desde
1997, alcanzando cifras históricas. Así por ejemplo, en 2005 (último año para
el que se dispone de datos) se iniciaron algo más de 16.000 viviendas en la
región (suma de vivienda libre y protegida), lo que supone triplicar la cifra
correspondiente a 1997.
18.000
16.000
14.000
12.000
Vivienda
Libre
10.000
8.000
Vivienda
Protegida
6.000
Total
4.000
2.000
0
Pero, como hemos dicho, este intenso ritmo de edificación está sostenido
en realidad por el fuerte crecimiento de la construcción de vivienda libre. El
año 1997 supone el inicio de una intensa actividad constructora de este tipo de
vivienda, que sólo en 2005 parece haberse visto frenada. Entre ambos ejercicios
la actividad constructora de vivienda libre se ha incrementado a un ritmo medio
anual del 25%, de forma que las 14.334 viviendas de esta tipología iniciadas en
la región en 2005 triplica la cifra correspondiente a 1997.
En cambio, la edificación auspiciada por el sector público ha seguido una
trayectoria claramente declinante a lo largo de la década de los 90, en que se
pasó de más de 1.800 viviendas protegidas iniciadas en 1992, hasta poco más de
300 iniciadas en 2000. En 2001 se reactivó la construcción de este tipo de vivienda, iniciándose entre dicho año y hasta 2004 alrededor de 900-1.000 anuales. En
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2005 las viviendas protegidas iniciadas ascendieron a 1.769, una cifra que no se
alcanzaba desde 1992.
A resultas de esta dispar evolución, el peso de la vivienda protegida sobre
el total se ha ido reduciendo en los últimos lustros, pasando de suponer en
torno al 30% del total iniciadas en la región al inicio de la década de los 90,
hasta apenas un 5% en el año 2000. A partir de entonces el peso de las viviendas protegidas sobre las iniciadas se ha recuperado ligeramente, aunque sólo en
2005 ha superado el 10% del total.
Estas tendencias coinciden, en líneas generales, con las observadas en el
resto del Estado, donde se ha registrado un frenético ritmo constructor de
vivienda libre a lo largo de la última década, mientras que la construcción de
vivienda protegida experimentó un descenso entre 1995 y 2002, y una cierta
recuperación a partir de 2003. La importancia de esta última figura es, desde
hace unos años, ligeramente superior en el contexto estatal que en nuestra
Comunidad Autónoma.
800.000
700.000
600.000
500.000
Vivienda
Libre
400.000
Vivienda
Protegida
300.000
Total
200.000
100.000
0
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4
Precios y accesibilidad de la vivienda
precios y accesibilidad
En los últimos veinte años nos encontramos con la paradoja de que, al
mismo tiempo que se ha registrado un fuerte crecimiento de la actividad constructora y, por tanto, de la oferta de inmuebles residenciales, los ciudadanos no
han mejorado sus condiciones de acceso a la vivienda. Y ello se debe a la espectacular subida de los precios de venta.
El suelo es el mayor componente del coste actual de la vivienda, y el principal causante del espectacular incremento de su precio.
La confluencia de una serie de factores originó en su momento un fuerte
aumento de la demanda de vivienda. El clima de expectativas inflacionistas
generado por esta intensificación de la demanda se trasladó entonces al coste
del suelo, que no refleja sino las expectativas de sus propietarios acerca de los
precios de venta previstos para las nuevas viviendas. Y este mayor coste del suelo
derivado de los altos precios previstos para las viviendas se traslada a los precios
efectivos de venta de las mismas. La inflación de precios de la vivienda es, por
tanto, consecuencia de las intensas expectativas de nuevas subidas, que se reflejan de inmediato en los altos costes del suelo urbanizado.
Ante la intensa demanda de vivienda, la política desarrollada por el
Gobierno Central entre 1996 y 2004 se orientó sobre todo a estimular la calificación de suelo urbanizable, en un intento de que un aumento de la oferta de
suelo redujera los precios. Pues bien, esta política de liberalización del mercado del suelo no solo no frenó este crecimiento, sino que desató una especulación feroz y restringió la oferta de suelo urbano, disparando así los precios.
La disponibilidad de suelo es, por tanto, posiblemente, el factor que más
influye sobre la oferta de edificación. Y, según la Federación Española de
Municipios y Provincias, “la mayoría del suelo urbanizable vacante en España está
en manos privadas (instituciones financieras, promotoras inmobiliarias incluidas
grandes empresas de construcción, grandes compañías...). El suelo de propiedad
pública no es mayoritario”. Grandes propietarios privados son, por tanto, los que
se lucran mayoritariamente de este encarecimiento al que en muchas ocasiones
no son ajenos, a través de prácticas especuladoras y de retención de suelo.
De hecho, según se desprende de un revelador estudio elaborado por el
Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, la principal causa
del encarecimiento de la vivienda en los últimos años es el aumento descomunal de los beneficios del promotor inmobiliario (que se han multiplicado por
siete entre 1996 y 2004), seguido muy de cerca por la subida del precio del solar
sobre el que se construirá la vivienda (también septuplicado en el período con-
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siderado). Ambos factores, que en 1996 constituían alrededor del 16,5% del
precio final de la vivienda, ocho años más tarde suponían nada menos que el
49,3% de éste, explicando tres cuartas partes del incremento del precio final en
el período analizado. En definitiva, los propietarios del suelo y las promotoras
inmobiliarias (que son, en muchos casos, la misma persona jurídica) son los
grandes responsables/beneficiarios del incremento desorbitado del precio de la
vivienda en los ocho años considerados.
4.1. PRECIO DE COMPRA DE LA VIVIENDA
Los precios medios de las viviendas presentan una enorme divergencia
según su localización territorial, en función de la intensidad de la demanda, los
diferentes submercados, la mayor o menor oferta, las distintas tipologías de
vivienda, etc. Así, los precios no son homogéneos entre CC.AA., ni dentro del
territorio asturiano, ni siquiera en la misma ciudad. Es por ello que las cifras
que se proporcionan a continuación deben ser tomadas a título orientativo,
pues son medias aritméticas que encubren diferencias muy importantes.
Según los últimos datos del Ministerio de Vivienda, correspondientes al
tercer trimestre de 2006, el precio de la vivienda libre se sitúa en Asturias en
1.607,80 euros por metro cuadrado. En el caso concreto de la vivienda libre
nueva (con menos de dos años de antigüedad), los precios suben hasta los
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1.822,20 euros/m2, mientras que la vivienda usada (con más de dos años de antigüedad) tiene un precio medio en la región de 1.531,60 euros/m2.
Los precios medios a nivel estatal son un 22% superiores a los de Asturias,
alcanzando los 1.956,70 euros por metro cuadrado. Más concretamente, en el
caso de la vivienda nueva se sitúan en 1.926,10 euros/m2 (un 6% más que los de
este tipo de vivienda en nuestra región), mientras que los correspondientes a la
vivienda usada se cifran en 1.968,70 euros/m2 (un 29% más que en nuestra
región).
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
En cuanto a la evolución de los precios de la vivienda en los últimos años,
es de sobra conocido que se ha producido un crecimiento generalizado y muy
superior tanto al del IPC como al de los salarios en todas las Comunidades
Autónomas, incluida Asturias.
Los datos del Ministerio de Vivienda recogen esta subida espectacular del
precio de la vivienda en nuestra región y, sobre todo, en el conjunto del Estado.
Desde 1997 (año de inicio del último ciclo de expansión inmobiliaria) el precio
del metro cuadrado de vivienda libre ha aumentado en Asturias un 114%, es
decir, se ha duplicado ampliamente. A nivel estatal el incremento registrado en
este mismo período 1997-2005 ha sido todavía más intenso (147%).
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Cabe apuntar que los ritmos de encarecimiento de la vivienda se están
empezando a moderar, después de años de subidas vertiginosas. En 2005, por
primera vez desde hace siete años, los precios aumentaron en Asturias por debajo del 10%. También en España el aumento ha estado por debajo del 10%, en
este caso por vez primera en los últimos cinco años.
Con más detalle, en Asturias la vivienda libre nueva (con menos de dos años
de antigüedad) ha incrementado su precio un 116% entre 1997 y 2005, mientras
que el de la vivienda usada ha subido algo menos (113%). Si bien las viviendas
nuevas que se construyen son apenas un 3% del total existente, la evolución de su
precio de venta es la que determina el del resto de viviendas (manteniendo un
diferencial en función de la calidad y antigüedad, entre otros factores), de forma
que los precios de la vivienda nueva ejercen un efecto de arrastre sobre los de la
vivienda usada. A nivel estatal, es la vivienda usada la que presenta un mayor crecimiento de los precios en los últimos años (157%, frente a 140% de la vivienda
nueva), hasta el punto que, desde 2004, el precio de la vivienda usada supera al
de la vivienda nueva. Concretamente, así sucede en Madrid, Cataluña, Navarra y
País Vasco, donde el agotamiento de suelo en los núcleos urbanos hace subir de
forma notable el precio de las transacciones de las viviendas ya existentes, mientras que la edificación de vivienda nueva se limita a las zonas periféricas, con un
precio menor debido al menor coste de repercusión del suelo.
30
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Nueva
Usada
Total
Nueva
Usada
Total
31
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En cuanto al precio medio de la vivienda protegida, actualmente (tercer
trimestre de 2006) se sitúa en Asturias en 1.039,00 euros por metro cuadrado.
La cifra supera ligeramente la media nacional para este tipo de vivienda:
1.000,20 euros/m2. Por otra parte, en nuestra región el precio de la vivienda
protegida representa aproximadamente el 65% del precio medio de la vivienda
libre, cuando en España no supera el 51%.
También este tipo de viviendas se ha encarecido en los últimos años, siendo cada vez menos asequible para las personas que legalmente pueden optar a
ellas (de ingresos bajos y medios).
4.2. PRECIO DE LA VIVIENDA EN ALQUILER
La limitada capacidad de ahorro de algunos segmentos de población hace
que la opción del alquiler sea su única vía de acceso a la vivienda.
A la hora de analizar la evolución y situación actual de los precios del
alquiler nos encontramos con que no existe ninguna estadística oficial al respecto, una señal más de la falta de interés de los poderes públicos en esta materia.
Alternativamente, las estimaciones de la consultora R.R. de Acuña & Asociados,
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recogidas en el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2006,
estiman en 8,76 euros/m2 el importe medio del alquiler mensual de vivienda
nueva en Asturias, mientras que el coste del alquiler de una vivienda usada se
sitúa en 9,29 euros/m2/mes. En España los precios medios son aún más elevados: 9,87 euros/m2 al mes, en el caso de una vivienda nueva; y 9,40 euros/m2
si se trata de una vivienda usada.
Para aproximar el crecimiento de los precios de la vivienda en alquiler en
los últimos años podemos recurrir al Índice de Precios al Consumo (IPC), ya
que entre sus rúbricas incluye una específica sobre esta cuestión. La evolución
de este indicador permite confirmar que en el último decenio los precios
medios de la vivienda en alquiler han ido incrementándose en Asturias a mayor
ritmo que el IPC general. En el conjunto del Estado la subida de los precios del
alquiler de vivienda ha sido aún más intensa.
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4.3. ESFUERZO PARA ACCEDER A UNA VIVIENDA EN PROPIEDAD
La razón que explica la dificultad del acceso a la vivienda es, sin duda, su
elevado precio, y más en relación con la renta anual de las unidades familiares.
Las fuertes subidas de precio de este bien básico en los últimos años han sido
muy superiores a las experimentadas por las rentas salariales, deteriorándose la
accesibilidad a la vivienda, con las consecuencias sociales consiguientes. Desde
1996 el salario medio percibido por los trabajadores asturianos se ha incrementado un 28%, mientras que el precio medio de la vivienda libre ha subido cuatro veces más (un 118%) en el mismo período. Todavía hoy, la reciente desaceleración que parecen estar experimentando los precios no impide que los
aumentos efectivos registrados superen ampliamente los crecimientos correspondientes a los salarios, lo que implica que el problema de la accesibilidad a la
vivienda persiste aún con toda su fuerza.
La accesibilidad a la vivienda, o capacidad de adquisición de la misma,
depende en realidad de múltiples factores. Además del precio y de la renta disponible por el comprador, también influye su nivel de riqueza y el ahorro previos, y, por supuesto, de las condiciones de financiación, en el caso más que probable de recurrir a financiación externa.
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Precisamente el inferior crecimiento de los salarios en relación al precio
de la vivienda ha hecho que se recurra en mayor medida al endeudamiento con
terceros. Hoy día el recurso a la financiación externa es inevitable para la mayor
parte de la población a la hora de adquirir una vivienda en propiedad.
De acuerdo con la Estadística de Transacciones Inmobiliarias elaborada
por el Ministerio de Vivienda, en 2005 se realizaron en Asturias más de 19.000
transacciones inmobiliarias de viviendas. Asimismo, según la Estadística de
Hipotecas elaborada por el INE, en dicho año se constituyeron en la región más
de 20.000 hipotecas sobre viviendas (esta cifra incluye las refinanciaciones de
créditos), superando el capital prestado los 1.900 millones de euros, lo que proporciona un importe medio superior a los 95.000 euros. La media estatal se
acerca a los 125.000 euros.
Hasta hace poco la cuantía del préstamo hipotecario solía ser el 80% del
precio de compra, y su duración oscilaba entre diez y quince años. La fuerte
subida de los precios de la vivienda ha hecho que, en estos momentos, se soliciten préstamos por importes cercanos al 100% del precio, y se haya ampliado el
plazo estándar de amortización hasta los veinticinco años, y no sean ya infrecuentes los plazos de treinta y cuarenta años.
Y ello pese a los bajos tipos de interés de los créditos para vivienda existentes en la actualidad, en relación con los conocidos anteriormente.
Precisamente el proceso de descenso de los tipos, especialmente intenso
durante toda la década de los años noventa y primeros años del nuevo siglo, ha
contribuido decisivamente en la explosión de la demanda de vivienda en propiedad.
Cualquier indicador del esfuerzo teórico a realizar para la financiación de
una vivienda resulta insuficiente para ilustrar adecuadamente el sacrificio que
deben realizar las familias que se plantean la compra. No obstante, resulta necesario tratar de aproximar de alguna forma el grado de accesibilidad a la vivienda, lo que puede hacerse de acuerdo con varios indicadores.
Puede medirse, por ejemplo, como el número de años de trabajo necesarios para adquirirla sin recurrir al mercado hipotecario, y dedicando la totalidad
de los ingresos salariales a la adquisición. Este indicador de la accesibilidad de
la vivienda muestra una evolución temporal ciertamente desfavorable en los últimos tiempos.
En Asturias, la adquisición en 2005 de una vivienda libre de 90 m2 útiles
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de acuerdo con estas condiciones requería de 9,8 veces el salario medio anual
bruto, en el caso de una vivienda nueva; y de 8,0 veces los ingresos salariales
anuales íntegros, en el caso de una vivienda con más de dos años de antigüedad.
En el año 1996 estos ratios eran de 5,7 (vivienda nueva) y 4,7 (vivienda usada).
La situación en el conjunto del Estado es bastante similar a la de Asturias
en lo que se refiere a la vivienda nueva (se hace necesario dedicar los ingresos
salariales brutos de 9,9 años), y algo peor en cuento a la vivienda usada (se
requiere 10,3 veces el salario íntegro anual). En 1996 estos ratios eran de 5,3
años y 5,1 años, respectivamente.
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Alternativamente, también puede medirse el esfuerzo de acceso a la
vivienda como el porcentaje que las cuotas de amortización de la hipoteca suponen sobre los ingresos del comprador, durante el primer año.
Considerando una vivienda libre nueva de 90 metros cuadrados útiles
(108 m2 construidos), al precio medio existente en Asturias en cada año, y un
préstamo hipotecario del 80% del precio de la vivienda, concertado por el plazo
de contratación estándar en cada momento y al tipo de interés medio vigente,
el comprador habría de dedicar en 2005 el 46% de sus ingresos salariales brutos
al pago de cuotas, porcentaje que se quedaría en el 37% si se tratara de una
vivienda usada. En España, el mayor precio de la vivienda supone que este
esfuerzo se eleve hasta el 47%, en el caso de una vivienda nueva, y al 48% si es
usada.
Se trata, en ambos casos, de niveles de endeudamiento y esfuerzo sobre el
salario bruto muy elevados. De hecho, el Banco de España y las entidades financieras, por prudencia, no conceden préstamos hipotecarios cuya amortización
mensual supere el 30% de la renta disponible del beneficiario. Teniendo en
cuenta que la estabilidad laboral del solicitante también influye en la concesión
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de la hipoteca, puede afirmarse, por tanto, que acometer un proceso de compra
es ciertamente complicado si no se dispone de más de un salario y de un empleo
estable.
Desde una perspectiva temporal, el esfuerzo financiero exigido para acceder a una vivienda es, en los últimos años, creciente. Y ello debido a que la
mejora de las condiciones de financiación (esto es, la reducción de los tipos de
interés hasta niveles mínimos y el alargamiento de los plazos de amortización),
que permitió en un principio la contención e incluso la reducción de las cuotas
de amortización del préstamo hipotecario, se ha visto absorbida por la intensidad de la subida de los precios de la vivienda.
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Necesidades de vivienda en asturias
necesidades de vivienda en asturias
Como decíamos, la demanda de vivienda en Asturias muestra una tendencia creciente, pese al descenso poblacional que se viene registrando los últimos
años. Y ello debido tanto a las necesidades derivadas de los movimientos migratorios internos hacia los grandes núcleos urbanos, como a la formación de nuevas unidades familiares (al aumentar en este tiempo la cohorte de población
con edades entre 20-34 años, los hogares unipersonales, etc.).
Cuantificar la demanda de vivienda, y con ello, tratar de prever las necesidades actuales y futuras, resulta una labor complicada, aunque sin duda necesaria. En el Plan Asturiano de Vivienda 2006/2008 se aborda esta tarea.
Las necesidades de vivienda para los próximos años son cuantifican por
diferencia entre la demanda y la oferta de las mismas en cada horizonte temporal considerado. Se contemplan solo las necesidades de vivienda principal, consecuencia del proceso de formación y segregación de hogares, descartando por
tanto la demanda de vivienda secundaria, por inversión, por traslado, etc.
En función de la proyección de población elaborada por el Instituto
Nacional de Estadística para los próximos años, se consideran dos posibles escenarios de evolución demográfica, uno más dinámico y otro menos optimista.
Las necesidades de vivienda en Asturias se estiman en torno a las 15.000
en el año 2007; entre 18.000 y 20.000, en el año 2012; y entre 23.000-29.000 en
2017. Se considera que cerca de la mitad de las demandas (el 47,0%) procederán de hogares con ingresos anuales inferiores a 19.000 euros.
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Políticas públicas de vivienda
políticas públicas de vivienda
Dada la condición que tiene la vivienda de bien básico para la ciudadanía,
y debido a sus efectos a largo plazo tanto sociales como sobre el espacio en el
que se asientan, la intervención pública es imprescindible para garantizar su
control y disfrute para todos. Esta intervención pública se realiza principalmente de dos formas: mediante la regulación legal, y mediante políticas públicas.
En España las actuaciones en esta materia se distribuyen entre la
Administración Central, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos. El
Estado tiene competencia exclusiva para regular las condiciones básicas que
garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de sus derechos, y
para sentar las bases y coordinación de la planificación general de la actividad
económica (art. 149 de la Constitución). A las Comunidades Autónomas corresponden las competencias en materia de ordenación del territorio, urbanismo y
vivienda, pues así consta en sus Estatutos de Autonomía. Por último, las
Corporaciones Locales tienen amplias competencias en la definición y desarrollo de las políticas urbanísticas (generación de suelo urbanizable, planificación,
promoción y gestión inmobiliaria).
En general, el gasto en política de vivienda por parte de los poderes públicos nunca ha sido muy elevado. De acuerdo con los datos del Sistema Europeo
de Estadísticas de Protección Social (SEEPROS), el gasto social en la función
vivienda en España fue en 2004 (último año disponible) equivalente a un 0,2%
del PIB, lo que supone menos de la mitad que la media de la Unión Europea
(0,5% del PIB). No obstante, a la hora de valorar este importante diferencial
hay que tener en cuenta que esta fuente contabiliza únicamente el gasto directo realizado, excluyendo explícitamente las deducciones fiscales y otro tipo de
gastos indirectos.
Es por ello que este porcentaje referido a España difiere sensiblemente
del suministrado por el Gobierno en los Presupuestos Generales del Estado.
Según esta fuente, el gasto previsto a nivel estatal para la función vivienda equivalía en 2005 al 0,75% del PIB. Sucede que en este caso sí se contabilizan las
deducciones impositivas, que en España constituyen el grueso del gasto público
en vivienda, pese a que esta vía indirecta resulta menos eficaz y más regresiva
que las actuaciones directas en función de las necesidades y demandas de la
población. En los Presupuestos Generales del Estado para 2007 se prevé un
gasto en vivienda de 9.002,89 millones de euros, de los cuales sólo un 13,7% se
atribuye a políticas de vivienda directas (promoción, administración y ayudas
financieras al acceso y la rehabilitación), correspondiendo el restante 86,3% a
una menor recaudación impositiva (fundamentalmente en el IRPF y el IVA) que
no supone, por tanto, un desembolso real para la Administración.
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El gasto público realizado por las Comunidades Autónomas en vivienda es
también escaso, pese a disponer de las competencias exclusivas sobre esta materia. En Asturias representó en 2005 alrededor del 1,74% del presupuesto y el
0,29% del PIB regional.
Como señalábamos anteriormente, el grueso del gasto público en vivienda se canaliza en España a través de deducciones fiscales, siendo las contempladas en el IRPF las de mayor impacto, con diferencia. De acuerdo con los datos
de la Agencia Tributaria, el 37,1% de las declaraciones presentadas en 2004 en
España contemplaba alguna deducción general por inversión en vivienda habitual, por un importe medio de 865 euros. La más popular de todas las deducciones es la aplicada a la adquisición o rehabilitación con financiación ajena,
siendo las restantes (por adquisición o rehabilitación sin financiación ajena, por
construcción o ampliación, por cuentas-vivienda, y por adecuación de la vivienda a minusválidos) mucho menos frecuentes. En el caso de Asturias, en 2004 un
total de 146.306 declaraciones (el 31,1% de las presentadas) contemplaba alguna deducción por vivienda habitual, por un importe medio de 826 euros.
Como es sabido, estas deducciones son aplicables con carácter general,
permitiendo la desgravación a adquirientes que, por sus rentas, no se encuentran entre las prioridades de la política de vivienda. Los datos permiten constatar que son precisamente quienes cuentan con un mayor nivel de ingresos los
que más desgravan, de forma que puede afirmarse que la deducción por adqui-
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sición de vivienda es, en la práctica, regresiva. Más aún, dado el mecanismo de
fijación de precios que rige en las fases de fuerte crecimiento de la demanda, la
deducción acaba siendo en realidad una transferencia de los contribuyentes a
los constructores, promotores, propietarios del suelo e inversores, por lo que
pierde su razón de ser y acaba por contribuir al encarecimiento de los precios.
El IRPF contempla también una deducción por alquiler de vivienda, pero
desde la reforma tributaria de 2003 es el propietario del inmueble quien puede
beneficiarse de ella, sin que existan deducciones generales para el inquilino.
Las desgravaciones fiscales derivadas de la adquisición son sin duda mucho más
ventajosas, lo que altera gravemente la decisión entre comprar y alquilar.
Asimismo, también se computa como gasto público en vivienda la cuantía
que las Administraciones Públicas dejan de ingresar por la aplicación del tipo
superreducido (4%) en el IVA que grava la compraventa de vivienda nueva de
protección oficial.
En cuanto a las actuaciones directas en materia de vivienda, que sí suponen un desembolso real para las Administraciones Públicas, consisten fundamentalmente en la promoción de viviendas protegidas y en el establecimiento
de ayudas para financiar el acceso a la vivienda, actuaciones que, por lo general,
se articulan en planes plurianuales. A continuación se repasan los resultados de
los últimos planes aplicados en Asturias (ya sean de ámbito estatal o autonómico), así como las principales medidas de los que están actualmente vigentes.
6.1. LA ADMINISTRACIÓN CENTRAL
La competencia propia del Estado en lo relativo a la planificación general
de la actividad económica fundamenta su intervención en este sector a través de
planes plurianuales de vivienda, normalmente de duración cuatrienal. En los
últimos diez años se han aprobado cuatro: 1996-1999, 1998-2001, 2002-2005, y
2005-2008.
Como decíamos, las medidas incluidas en estos planes son, normalmente,
de dos tipos: por una parte, la promoción de viviendas protegidas, ya sean de
precio general (destinadas a quienes cuentan con ingresos familiares inferiores
a 5,5 veces el IPREM), de régimen especial (para quienes cuentan con ingresos
inferiores a 2,5 veces el IPREM) o, más recientemente, de precio concertado
(dirigidas a compradores con ingresos inferiores a 6,5 veces el IPREM); y por
otra, el establecimiento de ayudas financieras al acceso.
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6.1.1. Balance del Plan Estatal de Vivienda 2002-2005
El Plan Estatal de Vivienda 2002-2005 recogía la financiación, por parte
del Ministerio de Fomento, de unas 110.000 actuaciones anuales, y contaba con
un presupuesto global de 3.380 millones de euros. Las medidas en él contenidas iban destinadas a impulsar el mercado de la vivienda, tanto la oferta (promotores) como la demanda (compradores), tratando en este último caso de
favorecer a las unidades con menos ingresos. La intención, según sus autores,
era dar respuesta a la demanda de vivienda que no podía ser cubierta en el mercado libre por los elevados precios, y sostener la actividad constructora.
El cambio de Gobierno en marzo de 2004 trajo consigo la creación de un
ministerio específicamente dedicado a la vivienda, y una de sus primeras actuaciones fue la puesta en marcha, en el mes de julio, de un Plan de Medidas
Urgentes en Materia de Vivienda y Suelo (más conocido como Plan de
Choque), que incrementó en 1.031 millones la dotación presupuestaria del plan
vigente, y aumentó las actuaciones previstas hasta las 180.000 anuales. La prórroga del ejercicio 2004 hasta julio de 2005 facilitó la ejecución del Plan, que
superó sus objetivos alcanzando un grado de cumplimiento del 104%.
La revisión del Plan 2002-2005 incorporó nuevas líneas de actuación, fundamentalmente dirigidas a fomentar el alquiler y estimular la promoción de
viviendas protegidas. Entre las principales actuaciones realizadas cabe citar la
actualización de los precios básicos de las viviendas protegidas, la constitución
de una Comisión de Expertos para estudiar las posibles soluciones al problema
del suelo, o la creación de una Agencia Pública de Alquiler. No llegaron a concretarse finalmente otras medidas que también se barajaron, como modificar la
desgravación por inversión en vivienda o gravar fiscalmente los pisos vacíos.
En lo referente a Asturias, el Plan de Choque preveía la concesión de 495
ayudas a propietarios para la rehabilitación de viviendas de cara a su posterior
cesión en arrendamiento, y de otras 528 ayudas para los inquilinos en el pago
de las rentas.
Concluida ya su vigencia, el Plan Estatal de Vivienda 2002-2005 presenta
en nuestra región un grado de cumplimiento global satisfactorio, ya que, según
datos de la Consejería de Vivienda y Bienestar Social, se realizaron el 136% de
las actuaciones previstas. Con todo, la ejecución por tipo de actuación no es
homogénea, quedando por debajo de las expectativas dos medidas: la promoción de viviendas protegidas para la venta (94%), y la promoción de viviendas
protegidas para el alquiler (71%).
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6.1.2. El Plan Estatal de Vivienda 2005-2008
En julio de 2005 se aprobó el actual Plan de Vivienda 2005-2008, introduciendo objetivos más ambiciosos respecto a la política de vivienda desarrollada
anteriormente a nivel estatal, tanto en lo que se refiere a la cantidad (se prevén
realizar 180.000 actuaciones anuales, un 63% más que las programadas inicialmente en el Plan 2002-2005), como por el tipo de actuaciones perseguidas,
apostando por promover el alquiler para facilitar el acceso a vivienda a los colectivos con menores rentas y con necesidades especiales. En este sentido, la intención es poner a disposición de los ciudadanos 176.000 viviendas en alquiler
durante los cuatro años de vigencia del plan, lo que significa multiplicar por
ocho el número que preveía el anterior.
El coste global previsto de este Plan asciende a 6.822,05 millones de euros,
lo que supone duplicar la dotación asignada al anterior.
Entre las novedades del Plan de Vivienda 2005-2008 cabe citar las siguientes:
• El fomento de la vivienda protegida: se pretende incrementar el parque de
vivienda protegida, contando para ello con 5,5 millones de metros cuadrados
en el territorio nacional para actuaciones que permitirán construir más de
28.000 viviendas protegidas.
• La creación de un nuevo tipo de vivienda protegida, de precio concertado,
dirigida a personas con rentas medias que, no pudiendo acceder por sus
ingresos a la VPO, tampoco pueden hacerlo a vivienda de precio libre. El
límite de ingresos para optar a ellas se sitúa en 42.750 euros al año.
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• El procedimiento de venta de las viviendas protegidas, que mantendrán de
por vida esta calificación, y podrán ser vendidas una vez transcurridos 10 años,
pero a precio tasado y con control de transmisión por parte de las
Comunidades Autónomas (a través de registros públicos de VPO o del sistema que cada una decida habilitar), para evitar el fraude y la especulación con
este tipo de viviendas.
• La ampliación de los plazos para pagar los créditos hipotecarios, que pasa de
los 20 a los 25 años.
• Los estímulos al alquiler de vivienda: se crean nuevas ayudas para la construcción de vivienda en alquiler, a precios asequibles (renta tasada); se mantienen las ayudas directas a los inquilinos, hasta un máximo de 2.880 euros anuales; y se contemplan subvenciones de hasta 6.000 euros para reformas, seguros y mejoras, a los propietarios que pongan su vivienda vacía en alquiler.
• La inclusión de un Programa de Vivienda Joven con ayudas dirigidas tanto a
la compra de vivienda como al alquiler, teniendo también los promotores de
estas viviendas unas ayudas especiales.
• La configuración de un nuevo tipo de vivienda joven, en alquiler, con un
mínimo de 30 metros cuadrados y un máximo de 45 m2 útiles.
Sin duda el Plan Estatal 2005-2008 incorpora medidas que pueden considerarse positivas, aunque parecen insuficientes en algunos casos, y de dudoso
alcance en otros. Así por ejemplo, se intenta potenciar la vivienda en alquiler,
pero desde el punto de vista de los demandantes de vivienda las ayudas siguen
primando claramente la compra, de forma que la mayor parte del gasto previsto se destina a subvencionar el acceso a la vivienda en propiedad, a través de ayudas directas a la entrada y la subsidiación de intereses. Respecto al alquiler, cabe
dudar que las medidas planteadas logren efectivamente motivar a los propietarios de viviendas desocupadas para ponerlas en alquiler, o a los promotores para
la construcción de viviendas para arrendar. Finalmente, hay que señalar que
apenas se contempla la promoción pública de viviendas o actuaciones directas
en materia de suelo.
El convenio de colaboración firmado entre el Ministerio de Vivienda y la
Consejería de Vivienda y Bienestar Social para la aplicación del Plan Estatal
2002-2005 en Asturias recoge la realización de 26.698 actuaciones en nuestra
Comunidad Autónoma a lo largo de sus cuatro años de vigencia.
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6.2. LA ADMINISTRACIÓN AUTONÓMICA
Las políticas financiadas por la Administración Central están acompañadas de las desarrolladas por las Comunidades Autónomas y las Corporaciones
Locales. Asturias tiene asumidas las competencias exclusivas en materia de
vivienda, en virtud de su Estatuto de Autonomía (art. 10 del citado Estatuto).
6.2.1. Balance del Programa Autonómico de Vivienda 2001-2005
El Programa Autonómico de Vivienda 2001-2005 incluía medidas dirigidas
a facilitar el acceso a la vivienda por parte de quienes no disponen de suficiente capacidad económica. El Programa preveía la realización de un total de
22.163 actuaciones, entre promoción pública directa de viviendas (unas 3.000
en los cinco años de vigencia); y ayudas económicas destinadas a la compra
(6.209), el alquiler (2.054), la rehabilitación (7.500) y la autopromoción
(3.400). Para ello contaba con un presupuesto cercano a los 274,7 millones de
euros.
Finalizada en 2005 la vigencia de este Programa, los resultados han estado
por debajo de lo previsto, tanto en términos de actuaciones (se ejecutaron el
99% de las planteadas) como en términos presupuestarios (se ejecutó el 81%
del presupuesto). Las ayudas a la compra y las ayudas a la promoción privada
son las líneas que presentan las mayores desviaciones respecto a las previsiones
iniciales.
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6.2.2. El Plan Asturiano de Vivienda 2006/2008
Con un retraso más que considerable el Gobierno Regional aprobó un
nuevo Plan Asturiano de Vivienda 2006/2008 que tiene como principal objetivo
avanzar en el establecimiento de las condiciones y medios que permitan dar cumplimiento al precepto constitucional de garantizar el acceso a una vivienda digna
y adecuada, fundamentalmente mediante la promoción de viviendas de iniciativa pública y la concesión de ayudas a la compra, el alquiler y la rehabilitación.
Las líneas y medidas incluidas en el Plan dan continuidad a las desarrolladas con anterioridad, y guardan una relación de complementariedad y adicionalidad con las contempladas en el Plan Estatal. Cabe destacar las siguientes:
• Se pretende incrementar la oferta de vivienda protegida de promoción pública y privada, recabando para ello la implicación de diversos agentes públicos
y privados (VIPASA, SOGEPSA, SEPES, CAC, ayuntamientos, Ministerio de la
Vivienda…). Se cuidará que el espacio reservado a Vivienda Protegida
Concertada no sea en detrimento de la Autonómica.
• Con el objetivo de reducir el esfuerzo de acceso a la vivienda en propiedad,
se contemplan una serie de ayudas a la adquisición de vivienda estarán en
función del nivel de ingresos de la unidad familiar o de convivencia, y del tipo
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de vivienda (VPA nueva, usada asimilada a VPA, autopromoción VPA, concertada), pudiendo llegar hasta los 8.000 euros.
• Para disminuir el esfuerzo de acceso a la vivienda en alquiler se disponen una
serie de ayudas al inquilino durante un máximo de dos años, que en función
del nivel de ingresos, podrán alcanzar el 60% de la renta mensual. También
se pretende incrementar la oferta de vivienda en alquiler, mediante ayudas al
arrendador (hasta 6.000 euros) y mediante el establecimiento de garantías
del cobro de la renta y del buen estado de la vivienda a su devolución.
• Se implementan ayudas para rehabilitación dirigidas a los propietarios de
viviendas situadas en Áreas de rehabilitación integrada, en Áreas de rehabilitación de centros históricos, y en Barrios de interés social, que estarán en función del nivel de ingresos. También se establecen líneas de ayuda a los propietarios de viviendas para la implantación de mecanismos de eficiencia energética; para la mejora de fachadas; para la rehabilitación de vivienda rural; y
para garantizar la seguridad estructural, habitabilidad y accesibilidad de la
vivienda.
• Asimismo, en caso de agotarse las ayudas a promotores para la adquisición de
suelo destinado en más de un 50% a vivienda protegida, recogidas en el Plan
Estatal 2005-2008, se contempla su concesión por parte de la Administración
Autonómica.
• Se adoptará un Registro Único de solicitantes de vivienda protegida como
medio para conocer la demanda, y se dará prioridad a los inscritos en el acceso a viviendas y ayudas. Para evitar el fraude y la especulación con la vivienda protegida, se controlará que la vivienda está efectivamente ocupada, así
como las condiciones en que se realizan las segundas y posteriores transmisiones para evitar su venta a precios superiores a los previstos, ejerciendo en su
caso el correspondiente derecho de tanteo y retracto.
• Determinados colectivos con mayores dificultades para el acceso a vivienda
(jóvenes, mayores, personas con discapacidad, familias monoparentales…)
son considerados grupos de atención preferente, de forma que se establece
para ellos una reserva en las diferentes promociones de vivienda pública, se
fijan subvenciones adicionales a las previstas en los programas, y se eliminan
algunos requisitos generales de acceso.
• Se pretende mejorar el acceso de los ciudadanos a la información sobre vivienda (impulsando, entre otras, la comunicación vía Internet, y aumentando la
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difusión mediante la colaboración con ayuntamientos y mancomunidades,
agentes sociales, asociaciones de consumidores y otras organizaciones representativas). Asimismo, se pretende agilizar los trámites administrativos mediante la colaboración con otros organismos en el intercambio de información
(Catastro, Hacienda, Registro de Índices) y mediante el uso de la telemática.
Los objetivos marcados son, en términos de actuaciones, la construcción
de 3.210 viviendas de iniciativa pública en los tres años de vigencia, a razón de
1.070 por año, como resultado de la actuación de la Dirección General de
Vivienda, VIPASA, los concursos de suelo y derechos de superficie, el Plan de
Erradicación del Chabolismo y la rehabilitación de escuelas rurales. Asimismo,
se prevé la concesión de 27.274 ayudas al acceso entre 2006 y 2008, fundamentalmente destinadas a la compra (12.274) y, en menor medida, a la rehabilitación (9.300) y al alquiler (5.700).
Para la financiación de todas estas actuaciones, el Plan 2006/2008 cuenta
con un presupuesto total para sus tres años de vigencia que supera los 261,1
millones de euros. Del total de recursos previstos, 119,7 millones (el 45,8%)
corresponden a la realización de inversiones, y los 141,4 millones restantes
(54,2%) corresponden a la concesión de ayudas financieras.
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En términos de actuaciones, el nuevo Plan Asturiano de Vivienda 20062008 es más ambicioso que el anterior: se prevén 1.070 viviendas anuales de promoción pública, frente a las 600 por año comprometidas inicialmente en el
Programa 2001-2005; asimismo, se marcan unos objetivos de concesión anual de
9.091 ayudas al acceso y la rehabilitación, frente a las 3.152 por año fijadas en el
anterior Programa. El actual Plan cuenta también con una mayor dotación presupuestaria, con una media de 87,0 millones anuales, frente a los 54,9 millones
por año que se disponían para el período 2001-2005.
En general, las medidas contempladas merecen una valoración positiva,
aunque son claramente continuistas respecto al programa anterior, y muchas de
ellas parecen insuficientes, o no han proporcionado los resultados esperados.
Así por ejemplo, el Plan continúa poniendo más énfasis en la compra que en el
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alquiler, e incentivando más la construcción de vivienda nueva que el aprovechamiento del parque residencial existente, cuestiones que sin duda vienen a favorecer los intereses de las empresas constructoras, a quienes se garantiza la actividad a través de la construcción de vivienda protegida, ahora que la venta de
vivienda libre presenta síntomas de agotamiento. Asimismo, las medidas dirigidas a movilizar la vivienda desocupada han mostrado una escasa efectividad, por
lo que parece necesario complementarlas con otras iniciativas. Respecto a las
ayudas al alquiler para los inquilinos, no parece muy adecuado limitar a dos
años el plazo máximo de disfrute si en ese tiempo los beneficiarios no han mejorado su situación económica. Finalmente, los topes máximos aplicados a los
ingresos de la unidad familiar o de convivencia para poder acceder a las diferentes ayudas resultan excesivamente ajustados y, más aún, se mantienen invariables
respecto a Planes anteriores, pese a la intensa pérdida de poder adquisitivo que
se viene produciendo en los últimos años, y pese a que los baremos anteriores
estaban referenciados al Salario Mínimo Interprofesional, de mayor cuantía que
el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples utilizado actualmente.
6.2.3. El Acuerdo para el Desarrollo Económico, la Competitividad y el Empleo
2004-2007
El Acuerdo para el Desarrollo Económico, la Competitividad y el Empleo
2004-2007 (ADECE), firmado por el Gobierno regional y los agentes económicos y sociales más representativos, incluye también un apartado específico con
actuaciones en materia de vivienda.
En dicho acuerdo se contempla la aprobación de una normativa de
Medidas Urgentes y Transitorias en materia de Suelo y Vivienda con el objeto de
poner en el mercado, de forma rápida, terrenos aptos para la construcción de
viviendas acogidas a algún régimen de protección pública. Dicha ley fue aprobada en octubre de 2004. En ella se define y regula la nueva figura de Vivienda
Protegida Concertada (VPC), a medio camino entre la vivienda protegida tradicional y la vivienda libre, que se planteaba en el ADECE y que fue incorporada
también al último Plan Estatal. La ley recoge, asimismo, la ordenación urbanística del suelo para vivienda protegida en los términos acordados en el pacto.
En otro orden de cosas, el Acuerdo destina 99,2 millones de euros a la promoción pública de viviendas en el período 2004-2007, a razón de 24,8 millones
anuales, a los que añadir los recursos que genere la sociedad instrumental VIPASA. Durante los dos primeros años de vigencia se ha ejecutado un 103,4% del
gasto previsto en esta materia para ambos ejercicios.
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El ADECE contempla también una serie de ayudas financieras para el
acceso a la vivienda, dirigidas tanto a la compra (8,5 millones de euros para cada
año de vigencia), como al alquiler (1,3 millones de euros/año) y la rehabilitación (0,5 millones de euros/año). Los datos referidos a 2004 y 2005 indican que
se están cumpliendo ampliamente los objetivos marcados en cuanto a ayudas al
alquiler y la rehabilitación, mientras que las destinadas a la compra están por
debajo de las previstas.
Otra de las medidas contempladas en el Acuerdo es la puesta en marcha
de un programa público de alquiler de viviendas vacías, garantizando al propietario-arrendador el cobro de las rentas y el estado del inmueble, y al inquilino
un arrendamiento accesible en función de sus ingresos. En 2004 y 2005 no se
ha realizado ningún gasto con cargo a esta partida, para la que se prevén
200.000 euros anuales.
En conjunto, en los dos primeros años de vigencia el grado de ejecución
del presupuesto previsto en el ADECE en materia de vivienda alcanza el 103,7%.
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7
Conclusiones y propuestas
conclusiones y propuestas
Como hemos visto, la vivienda es un bien básico que está actualmente
fuera del alcance de muchos ciudadanos. La subida desmedida de su precio en
los últimos años, fruto de una intensa especulación derivada de la concentración de suelo en manos de unos pocos, ha hecho que el esfuerzo para acceder
a una vivienda alcance niveles muy elevados, pese al maquillaje que suponen los
bajos tipos de interés y el alargamiento de los plazos de amortización de las hipotecas.
Al mismo tiempo, la deficiente situación del mercado del alquiler y la
menor construcción de vivienda protegida han agravado los problemas de
vivienda social. Numerosos segmentos de población, fundamentalmente jóvenes, personas desempleadas o con empleo precario, inmigrantes, personas de
edad, y otros colectivos situados en el límite de la solvencia, necesitan de cierta
cobertura para disponer de un alojamiento adecuado.
Ante esta situación, se hace necesaria una política pública que garantice
el acceso a una vivienda digna con un esfuerzo razonable. Y esto no es solo deseable desde el punto de vista social, sino también económico, pues el elevado
endeudamiento actual de las familias puede limitar el crecimiento de la economía en el futuro en el caso de una subida de los tipos de interés (que ya estamos
presenciando) y podría también generar un nivel de morosidad significativo, en
caso de crisis económica con destrucción de empleo.
Desde CC.OO. de Asturias consideramos que, para lograr una oferta de
vivienda adecuada en cantidad, calidad y precio a la demanda social, la política
de vivienda debe marcarse una serie de objetivos que exponemos a continuación. En algunos de los últimos planes de vivienda estatales y autonómicos ya se
recogen medidas orientadas en la dirección que proponemos, aunque en ciertos casos de forma aún muy tímida, mientras que en otros se han articulado a
través de mecanismos que se han revelado ineficaces.
• Apostar por el aprovechamiento intensivo del parque actual.
Como hemos visto, al mismo tiempo que existen necesidades de vivienda
insatisfechas, el parque residencial asturiano cuenta con un número apreciable
de viviendas vacías, unas 72.640 según el último Censo, de las cuales 57.500 se
encuentran en buen estado de conservación, y unas 28.000 se concentran en los
municipios de Oviedo, Gijón y Avilés, es decir, los de mayor demanda.
Por ello, desde CC.OO. apostamos por movilizar la vivienda vacía existente, poniéndola en el mercado a precios razonables para arrendadores e inquili-
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nos. Para lograrlo pueden aplicarse fórmulas diversas que incentiven a los propietarios: ayudas a la rehabilitación, en caso de que la vivienda necesite ser
acondicionada; instrumentación de avales o suscripción de seguros que garanticen el cobro de los alquileres y la conservación de los inmuebles en buen estado; ayudas que cubran la diferencia entre un precio máximo a cobrar por el
arrendador y el precio asumible por el arrendatario, etc. De no ser suficientes
estas medidas, no debería descartarse la posibilidad de poner en marcha otras
que penalicen de alguna forma (mediante un gravamen específico, un recargo
sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el alquiler forzoso, etc.) a los propietarios que, sin causa justificada, mantienen desocupadas sus viviendas en el tiempo en zonas donde existen necesidades de vivienda fehacientes.
• Incrementar la oferta de vivienda protegida y social.
El espectacular crecimiento de los precios de la vivienda libre registrado
en los últimos diez años ha impedido a muchos ciudadanos acceder a una vivienda en las condiciones del mercado. Al mismo tiempo, se ha producido un descenso de la oferta de vivienda protegida, una figura que resulta más asequible
en precio y, por tanto, más accesible para los colectivos de menor renta.
Desde CC.OO. creemos necesario, como medida complementaria al aprovechamiento del patrimonio existente, impulsar la construcción de viviendas
protegidas dirigidas tanto a la venta como, sobre todo, al alquiler, como garantía para dar respuesta a las necesidades actuales y a las futuras. Para ello habrá
de movilizarse el suelo en la cantidad, precio y ubicación adecuados. La promoción podrá ser pública o privada, asumiendo las Administraciones Públicas
aquellas actuaciones que no tengan garantía de ser abordadas por los promotores privados, y asegurando en todo caso la calidad técnica de las construcciones.
Las adjudicaciones se realizarán con absoluta transparencia, discriminando
positivamente a los colectivos con mayores necesidades. Asimismo, para evitar
el fraude y la especulación en el uso, alquiler y venta de viviendas sujetas a cualquier régimen de protección, las Administraciones Públicas utilizarán de forma
efectiva los instrumentos a su alcance (inspecciones, aplicación del régimen sancionador, ejercicio del derecho de tanteo y retracto, e incluso expropiación forzosa). En el caso de las viviendas protegidas en régimen de alquiler, se deberá
controlar periódicamente que los inquilinos siguen cumpliendo las condiciones
de acceso. En cuanto a las viviendas protegidas en propiedad, deberán mantener su calificación de por vida, de forma que sólo se puedan transmitir a quienes cumplan los requisitos establecidos y por el precio que marque la normativa vigente. Asimismo, se controlará que se produce la ocupación efectiva de
estas viviendas por sus propietarios.
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• Evitar la especulación con el suelo.
La actual Ley del Suelo, vigente desde 1998 y liberalizadora a ultranza, no
sólo no ha conseguido en modo alguno abaratar el precio del suelo o frenar su
subida, sino que ha dado resultados totalmente opuestos a los proclamados,
siendo precisamente la especulación con el suelo la causa principal del brutal
encarecimiento de la vivienda en estos años.
Desde CC.OO. consideramos imprescindible una nueva legislación que
impida la especulación con el suelo y suponga una mayor transparencia en su
ordenación y gestión. Así, abogamos por un sistema de valoración de los terrenos en función de lo que hay, y no de lo que el plan urbanístico dice que puede
llegar a haber, y por tanto que desincentive las prácticas de reclasificación y
retención especulativa. Deberá vigilarse que se produce, dentro de unos plazos
fijados, la efectiva urbanización y desarrollo de suelo urbanizable por parte de
sus propietarios, y la edificación por parte de los compradores de suelo urbanizado. Apostamos, asimismo, por los patrimonios municipales y públicos de
suelo, como medio para incidir en el mercado del suelo y la vivienda. En las ventas de suelo público por parte de los Ayuntamientos, consideramos que debería
eliminarse el procedimiento de subasta, vinculándose la asignación a las propuestas de edificación de viviendas protegidas. Finalmente, debe asegurarse un
porcentaje significativo de reserva de suelo para vivienda protegida, e incrementarse los porcentajes de terrenos cedidos por los promotores a los
Ayuntamientos para dotaciones o pisos protegidos.
El proyecto de Ley de Suelo, que se encuentra actualmente en trámite parlamentario, incluye elementos positivos en este sentido, aunque ha visto recortadas algunas de sus medidas de mayor alcance por las presiones de ciertos grupos
de interés. Entre las novedades que incorpora, contempla un régimen de valoraciones del suelo a partir de su situación real en el momento de la tasación (y no
en función de las expectativas de aprovechamiento futuro, como hasta ahora);
establece una reserva mínima del 25% del suelo para vivienda protegida; impide
a las administraciones vender o subastar terrenos previstos para vivienda protegida por encima del valor legal máximo de repercusión para ese uso; autoriza a los
Ayuntamientos a participar en las plusvalías en un intervalo que va entre el 5% y
el 15% (bajo la fórmula de “cesión de aprovechamiento de suelo a las Administraciones”), asegurando que los terrenos así adjudicados se destinen a vivienda protegida; exige una evaluación de la sostenibilidad ambiental y económica de los
nuevos desarrollos urbanos; y avanza hacia una mayor transparencia, obligando a
someter los planes urbanísticos a información pública y reforzando los controles
legales para prevenir y perseguir las operaciones que pretendan burlar la legalidad.
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• Aumentar y reorientar el gasto público en vivienda.
El presupuesto de las Administraciones Públicas en política de vivienda es
claramente insuficiente para afrontar el problema de la vivienda en sus actuales
dimensiones. Pero además, el escaso gasto público en esta materia se articula
fundamentalmente mediante generosas deducciones fiscales vinculadas a la
adquisición de vivienda que en la práctica muestran indicios de regresividad
(puesto que son precisamente las rentas más altas las que más desgravan) y de
ineficacia (ya que acaban siendo transferencias de los contribuyentes a los promotores/constructores/vendedores). A esto se suma que el desigual tratamiento fiscal de la propiedad y del alquiler introduce elementos distorsionadores,
pues es claramente desfavorable a éste último y por ello altera gravemente la
decisión entre comprar y alquilar.
Desde CC.OO. consideramos necesario incrementar decididamente el
gasto público en materia de vivienda y, no menos importante, modificar su
estructura actual, aumentando el gasto directo (que permite definir mejor los
objetivos y discriminar mejor a los beneficiarios), y reconsiderando la conveniencia de las deducciones impositivas, sin descartar su eliminación (claro está
que sin efectos retroactivos).
En definitiva, una política de vivienda que priorice el aprovechamiento
del patrimonio existente sobre la nueva edificación; que apoye la vivienda como
bien de uso, y no de inversión; y que apueste por la vivienda protegida y por el
alquiler, frente a la vivienda libre y la propiedad.
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el problema de la vivienda en asturias

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