ejemplo de informe de tasación

Transcripción

Informe de Valoración
Expediente:
14709/2012 (27/11/2012 10:42:15)
Su Ref.: 01824540380830025955
BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA (4540)
C/ MANUEL HAZAÑA 7-8, CP: 04006
ALMERIA (ALMERIA)
VIVIENDA EN EDIFICIO CON GARAJE
Cliente:
SILVIA CANTERO ANDREU
Fecha:
27/11/2012
Ubicación:
GOLETA (DE LA), 155 2BQ.B - PL05 C
Población:
ALMERÍA
Provincia:
ALMERIA
C.P.:
04007
www.euroval.com
EUROVALORACIONES, S.A. - C.I.F. A-03525508 - Entidad de tasación homologada por el Banco de España desde 1990 (Código 4388) y por la CNMV. - Tel. 902 100 218
Nº Expediente: 14709/2012 (27/11/2012 10:42:15)
Su referencia: 01824540380830025955
CERTIFICADO DE TASACIÓN
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José Vázquez Seijo en calidad de Presidente y actuando en nombre y representación de EUROVALORACIONES, S.A. Sociedad de
Tasación homologada por el Banco de España el 21/11/1990 con el código 4388, certifica que de acuerdo a la finalidad, los
parámetros, métodos y criterios establecidos en el informe correspondiente al expediente 14709/2012 con Ref.:
01824540380830025955, realizado por nuestros Servicios Técnicos en fecha 27/11/2012, el VALOR
HIPOTECARIO/TASACIÓN del inmueble descrito a continuación, asciende a la cantidad de 183.656,55 Euros (CIENTO OCHENTA
Y TRES MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SEIS CON CINCUENTA Y CINCO EUROS), equivalente a 30.557.878 Pesetas.
VIVIENDA EN EDIFICIO Terminada
SILVIA CANTERO ANDREU (NIF: 45298914-T)
Finalidad
Garantía Hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la
cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades de crédito a las que
se refiere el artículo segundo del Real Decreto 716/2009 de 24 de abril (BOE de 2 de
mayo), por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981 de 25 de marzo
(BOE de 15 de abril), de regulación del mercado hipotecario, modificada por la Ley 41/2007
de 7 de diciembre (BOE de 8 de diciembre), no teniendo validez para ninguna otra.
ANTONIO JESUS MUÑOZ NUÑEZ
Tasador principal
IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE
Municipio
ALMERÍA (CP: 04007)
Provincia
ALMERIA (ANDALUCIA)
Dirección
GOLETA (DE LA), 155 ESC. 2BQ.B - PL05 C - RESIDENCIAL JARDINES DE LA GOLETA I
Registro de la propiedad
ALMERIA, 2, Sección: 1
Titular registral
STAIG SA
Referencia
Vivienda
Garaje
Finca Nº Folio
12.875
7
12.059 103
Libro Tomo Inscripción
206 1.822
1
201 1.817
1
Referencia catastral
0570601WF5707S0547SK
0570601WF5707S0136GZ
VALOR HIPOTECARIO/TASACIÓN
Vivienda
Garaje
Comp.Ajustado Comp.Ajustado
Método empleado
102,97
22,82
Superficie adoptada (m²)
79,37
10,98
Superficie útil (m²)
Valor unitario (€/m²)
1.682,26
457,22
173.222,68
10.433,87
VALOR HIPOTECARIO/TASACIÓN (€)
VALOR HIPOTECARIO/TASACIÓN: 183.656,55 €
OTROS VALORES TÉCNICOS
Coste reposición bruto (€)
Coste reposición neto (€)
Coef. mercado resultante (k)
Valor por comparación (€)
Coeficiente ajuste (Ka)
Valor comparación ajustado (€)
Valor de mercado (€)
VALOR HIPOTECARIO (€)
Valor de seguro ECO/805 (€)
Valor de seguro RD/716 (€)
Valor del suelo (€)
Valor del vuelo (€)
Vivienda
155.278,76
147.795,93
1,20
177.846,69
0,974
173.222,68
177.846,69
173.222,68
109.474,61
104.850,60
68.372,08
109.474,61
Métodos de Valoración utilizados
Situación y ocupación
Coste--Comparación
Vivienda sin ocupante
Garaje
8.808,52
8.193,98
1,31
10.712,39
0,974
10.433,87
10.712,39
10.433,87
9.731,13
9.452,61
981,26
9.731,13
ContinúaØ
EUROVALORACIONES, S.A. -C.I.F. A03525508- Cod. Banco de España 4388 - Telf.: 902 100 218/Fax: 902 103 516 - www.euroval.com
SOLICITANTE Y FINALIDAD
Nº Expediente: 14709/2012 (27/11/2012 10:42:15)
ØContinuación
Su referencia: 01824540380830025955
CERTIFICADO DE TASACIÓN
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CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
Condicionantes
Esta tasación no queda condicionada.
Advertencias
Específicas:
Estimada la existencia en el mercado local de una probabilidad de que el valor de tasación experimente una
reducción, aplicamos un coeficiente de ajuste (Ka) del 0,974
El informe se ha realizado de acuerdo con la metodología y criterios de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, (BOE de
7 de abril), sobre “Normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades
financieras”, modificada por la Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre (BOE de 17 de octubre), y por la Orden
EHA/564/2008 de 28 de Febrero (BOE de 5 de marzo).
Fecha visita al inmueble 26/11/2012
Este certificado consta de 2 páginas y tiene una validez de 6 meses.
Fecha límite de validez 27/05/2013.
Y para que conste a los efectos oportunos, expido y firmo el presente certificado.
En SEVILLA a 27 de noviembre de 2012
Firma tasador
EUROVALORACIONES, S.A. -Inscrita en el Registro de Entidades especializadas en Tasación del Banco de España el 21-11-90 con el código 4388 - C.I.F.: A-03525508
Los valores del presente certificado recogen aquellas cargas, gravámenes y limitaciones registrales que constan en la documentación manejada y que como tal se cita en el informe. En la visita al inmueble no
se han apreciado signos externos que denoten mal estado del mismo. Sin embargo y dada la finalidad del informe, no podemos responsabilizarnos de los vicios ocultos o defectos constructivos que el
inmueble pueda poseer en la fecha de la inspección ocular.
EUROVALORACIONES, S.A. -C.I.F. A03525508- Cod. Banco de España 4388 - Telf.: 902 100 218/Fax: 902 103 516 - www.euroval.com
Se advierte que existe una discrepancia entre la dirección registral y la comprobada por el técnico, habiéndose
consignado en este informe los parámetros del inmueble visitado que se corresponden con Camino de la Goleta
nº155, Residencial Jardines de la Goleta I, Bloque B, Portal 2, 5º C.
Informe de Valoración
vivienda en edificio con garaje
EXPEDIENTE 14709/2012 (27/11/2012 10:42:15)
Tasación
Su referencia
Página
Oficina
VP - AJM (27/11/2012)
01824540380830025955
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SEVILLA 954 93 24 68
1.- SOLICITANTE Y FINALIDAD
Nombre
SILVIA CANTERO ANDREU (NIF: 45298914-T)
Domicilio
CALLE BRD CONSTITUCION BLOQUE:- ESC:- PLANTA:- Teléfono 952670385
PUE, 24
Garantía Hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera
de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades de crédito a las que se refiere el
artículo segundo del Real Decreto 716/2009 de 24 de abril (BOE de 2 de mayo), por el que se
desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981 de 25 de marzo (BOE de 15 de abril), de
regulación del mercado hipotecario, modificada por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre (BOE de 8
de diciembre), no teniendo validez para ninguna otra.
BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA
Finalidad
Prescriptor
El informe se ha realizado de acuerdo con la metodología y criterios de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, (BOE de
7 de abril), sobre “Normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades
2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE
Tipo de inmueble
VIVIENDA EN EDIFICIO
Municipio
ALMERÍA (CP: 04007)
Provincia
ALMERIA (ANDALUCIA)
Dirección
GOLETA (DE LA), 155 ESC. 2BQ.B - PL05 C
Estado constructivo
TERMINADO
Barrio
G.P.S.(Longitud/Latitud)
Nivel situación C.P.
MEDIO
Edificio /Urb.
RESIDENCIAL JARDINES DE LA GOLETA I
SE DESCONOCE
Datos registrales
Registro de la Propiedad
ALMERIA, 2, Sección: 1
Titular registral
STAIG SA
Referencia
Vivienda
Garaje
Finca Nº Folio
12.875
7
12.059 103
Libro Tomo Inscripción
206 1.822
1
201 1.817
1
Referencia catastral
0570601WF5707S0547SK
0570601WF5707S0136GZ
Según documentación registral adjunta.
Linderos
Los datos descritos en la nota simple, sí coinciden con la realidad
Fecha nota simple
23/10/2012
Observaciones registrales
No tiene
3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN
Comprobaciones realizadas
Identificación física del inmueble mediante su localización e inspección ocular
Comprobación de su descripción
Comprobación de su superficie (medición)
Comprobación de sus servidumbres
Comprobación de su estado de construcción o conservación aparente
Comprobación de su estado de ocupación y uso o explotación
Comprobación régimen de protección pública
Comprobación adecuación al planeamiento urbanístico
Comprobación régimen de protección del patrimonio arquitectónico
Comprobación de la existencia de elementos especulativos
Comprobación de la situación coyuntural del mercado local
Documentación utilizada
Información registral o fotocopia de la escritura
Documentación catastral
EUROVALORACIONES, S.A. - C.I.F. A-03525508 - INSCRITA EN EL BANCO DE ESPAÑA (CÓD. 4388) - Tel. 902 100 218 - Fax 902 103 516 - www.euroval.com
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Documentación gráfica anexa al informe
4
1
8
4
0
2
Plano/s del emplazamiento
Plano/s del inmueble
Fotografía/s
Nota/s Registral/es
Escritura/s
Otras
4.- LOCALIDAD Y ENTORNO
4.1.- LOCALIDAD
CAPITAL DE PROVINCIA
Nº hab. según censo
190.349
Definición del entorno
URBANO
Uso dominante
1ª RESIDENCIA Desarrollo
Nivel edificatorio %
70,00
Actividad dominante
MÚLTIPLE
Antigüedad característica
< A 10 AÑOS
Renovación reciente
MEDIA
Homog. arquitectónica
EXISTEN
Tipo de núcleo
Crecimiento ESTABLE
4.2.- ENTORNO
COMPLETO
Infraestructuras y grado de conservación
Abastecimiento de agua
RED GENERAL
Alcantarillado
RED GENERAL
Suministro eléctrico
RED GENERAL
Pavimentación
ASFALTADO
Alumbrado público
FAROLA FUNDICIÓN
Red telefónica
SUBTERRÁNEA
Grado de conservación
BUENO
Nivel de equipamientos
Asistencial
SUFICIENTE
Lúdico deportivo
ABUNDANTE
Comercial
BÁSICO
Religioso
EN CASCO URBANO
Escolar
PRIMARIA Y SECUNDARIA
Zonas verdes
SUFICIENTE
Aparcamiento
VIAL SUFICIENTE
Comunicaciones
Líneas de transporte
URBANAS E INTERURBANAS
Distancia aeropuerto Km 7
Distancia estación tren Km
4
Próxima a boca de metro NO
Nivel de infraestructuras
Calidad de barrio
Atendiendo al nivel de servicios, equipamientos y comunicaciones dentro del entorno, se
considera completa
Atendiendo al nivel socio-económico, se considera media
Calidad de emplazamiento
Atendiendo al nivel de situación dentro del entorno, se considera normal
Nivel de renta del entorno
MEDIO
Sociología del entorno
NORMAL
CALIFICACIÓN ENTORNO
Atendiendo al nivel de infraestructuras y calidad de emplazamiento, se considera medio
5.- CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO
Características generales
Antigüedad documental
6 AÑOS
Vida útil estimada
92 AÑOS
Tipología
EDIFICIO ENTRE MEDIANERAS
Usos principales
RESIDENCIAL
Nº plantas de viviendas
7
Nº de viviendas
28
Nº plantas de oficinas
--
Nº de oficinas
--
Nº plantas bajo rasante
1
Nº plantas sobre rasante 8
Nº ascensores
1
Conservación
MUY BUENA
Características constructivas
Cimentación
NO VISIBLE
Fachada
LADRILLO VISTO
Estructura
HORMIGÓN ARMADO
Cerramiento exterior
DOBLE FCA+C+A
Cubierta
PLANA TRANSITABLE
Carpintería exterior
ALUMINIO
Prevención incendios
NO
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Su referencia:
Equipamientos y servicios
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El edificio posee los siguientes equipamientos y servicios:
piscina, zonas ajardinadas, zona de recreo para niños.
Atendiendo al número de plantas de viviendas y/o oficinas, componentes y ascensores , se
consideran insuficientes
Atendiendo al nivel de su construcción, se considera superior a la media
Comunicaciones verticales
Calidad del edificio
CALIFICACIÓN EDIFICIO
Atendiendo al nivel de comunicaciones verticales y al nivel de calidad del edificio, se
considera superior a la media
6.- CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA
Descripción
Vivienda en edificio distribuida en vestíbulo, paso, salón-comedor, 3 dormitorios, 2 baños, cocina, terraza cubierta.
Estado de conservación muy buena.
La vivienda tiene orientación este.
No reformada.
Anejos:
Existe un garaje no vinculado identificado con el número 135 en la planta sotano.
Estado de conservación
MUY BUENA
Nº de dormitorios
3
Nº de baños
Línea de fondo (ml.)
10,80
Línea de fachada (ml.) 10,00
2
Nº de aseos -Orientación
Nº de terrazas 1
ESTE
Sup. Habitable 72,24
PERFIL CUALITATIVO DE LA VIVIENDA SOBRE EL MERCADO
Se entiende por habitabilidad aquel concepto que tiene en cuenta la relación entre el número de dormitorios y baños o aseos del
inmueble, y la superficie total. Considerando además, la proporción entre superficie útil y superficie habitable (superficie útil sin
considerar pasillos, distribuidores, galerías y terrazas), ponderando también la relación fachada-fondo del inmueble objeto de análisis,
dentro de unos mínimos preestablecidos.
Atendiendo a las características físicas del inmueble, se considera que la habitabilidad se encuentra ajustado a la
banda normal del estándar de mercado
Acabados
Pavimentos
Paredes
Techos
Carpintería Interior
Vestíbulos/Pasillos
TARIMA
PLÁSTICA LISA
PLÁSTICA LISA
CONTRACHAPADO BARNIZADO
Estar/Comedor
TARIMA
PLÁSTICA LISA
PLÁSTICA LISA
Dormitorios
TARIMA
PLÁSTICA LISA
PLÁSTICA LISA
Baños y aseos
GRES
ALICATADO
PLÁSTICA LISA
Cocina
GRES
ALICATADO
PLÁSTICA LISA
Calidad sanitarios
2ª CALIDAD
Calidad mobiliario cocina
ESTÁNDAR
Agua caliente
INDIVIDUAL. TERMO GAS BUTANO
Gas centralizado
NO EXISTE
Calefacción
INDIVIDUAL. BOMBA DE CALOR
Aire acondicionado
BOMBA DE CALOR
Sist. de seguridad
PUERTA BLINDADA
Instalaciones
Armarios empotrados 3
Fontanería
EMPOTRADA
Teléfonos
NO
Electrificación
MEDIA
Portero automático
VIDEOPORTERO
Chimenea
NO
CALIDAD VIVIENDA Atendiendo a la calidad de acabados e instalaciones especiales, se considera normal
SUPERFICIES, Cuadro Resumen (Basados en los contenidos del estándar ATASA de medición de superficies de inmuebles)
Superficie
Vivienda
Garaje
Altura
(m)
2,60
Catastral
(m²)
115,00 (Szc)
Documental
(m²)
102,97 (Szc)
Medición
(m²)
79,37 (Su)
2,60
19,00 (Szc)
22,82 (Szc)
10,98 (Su)
(Sc) : Construida
(Szc): Construida (con ppzc)
(Su) : Útil
(--) : No definida
R1
1,20
Construida
(m²)
95,00 (Sc)
1,82
20,00 (Sc)
R2
1,08
Computable
(m²)
102,97 (Szc)
1,30
1,14
22,82 (Szc)
2,08
Coeficientes de transformación
R1: Sc/Su
R2: Computable/Sc
R3: Computable/Su
Justificación de superficies
No procede
R3
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Su referencia:
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7.- SITUACIÓN URBANÍSTICA
Tipo de planeamiento
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA
Fase de aprobación
DEFINITIVO
Clasificación
SUELO URBANO
Calificación
RESIDENCIAL
Referencia calificación
RESIDENCIAL
Uso urbanístico
RESIDENCIAL PLURIFAMILIAR
Comprobada la situación urbanística, SI
¿La edificación cumple con la normativa urbanística vigente? SI
¿La edificación está sujeta a algún tipo de protección urbanística o histórica individualizada? NO
¿El inmueble se encuentra fuera de ordenación?
NO
8.- PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN
Régimen de protección
LIBRE
Propietario
EL TITULAR REGISTRAL
Titular registral
Porcentaje (%) Derecho
STAIG SA
100,00
Servidumbres visibles
NO SE OBSERVAN.
Derechos Reales
NO EXISTEN
Situación y ocupación
SIN OCUPANTE
PLENO DOMINIO
9.- ANÁLISIS DE MERCADO
Se informa expresa y motivadamente que los precios nominales del mercado local al que pertenece el inmueble
tasado, no han experimentado caídas significativas y duraderas en los últimos diez años.
No se observan elementos especulativos.
El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio con tendencia estable
La intensidad de la demanda es baja con tendencia estable
En opinión del equipo técnico actuante, dadas las características del entorno y del propio inmueble, así como la
situación del mercado y de acuerdo con la oferta y demanda previsibles, se considera que las expectativas de
revalorización del inmueble son favorables y se estima una recolocabilidad baja del mismo en un ciclo inmobiliario
adverso.
No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante.
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Su referencia:
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SONDEO DE MERCADO
DATOS DE TESTIGOS DE VIVIENDAS
Fecha
C.P.
Emplazamiento
Superficie
(m²)
Oferta Homogeneizado
€/m²
(€/m²)
26/11/2012
04007
CALLE ARBOL DE LA SEDA,118-ALMERÍA/ALMERIA
120,00
1.650,00
1.650,00
26/11/2012
04007
CALLE GALAN DE NOCHE,13-ALMERÍA/ALMERIA
115,00
1.765,22
1.871,13
26/11/2012
04007
CMNO GOLETA (DE LA),155-ALMERÍA/ALMERIA
109,00
1.889,91
1.889,91
27/04/2012
04007
CALLE FRANCISCO CAMPRA BONILLO,3-ALMERÍA/ALMERIA
143,00
1.748,25
1.748,25
27/04/2012
04009
CALLE ITALIA,25-ALMERÍA/ALMERIA
137,00
1.751,82
1.751,82
22/01/2012
04007
AVDA CABO DE GATA,40-ALMERÍA/ALMERIA
91,00
2.373,63
2.195,61
01/12/2011
04009
CTRA NIJAR LOS MOLINOS,131-ALMERÍA/ALMERIA
123,00
1.788,62
1.439,84
07/09/2012
04009
CALLE CHERCOS,18-ALMERÍA/ALMERIA
115,00
1.391,30
1.391,30
07/09/2012
04009
CALLE RAMBLA AMATISTEROS,15-ALMERÍA/ALMERIA
107,00
1.457,94
1.457,94
El valor homogeneizado de 1.727,17 Euros/m², se ha obtenido mediante el cálculo estadístico de regresión lineal, contemplando fecha,
ubicación, superficie, antigüedad y calidad constructiva de los datos testigo utilizados, que facilita un coeficiente de correlación de -0,77.
Un coeficiente de correlación cercano a -1 nos indica que existe un buen grado de asociación lineal, con la pendiente adecuada, entre las
variables de superficie y valor unitario, y por tanto las predicciones ajustadas a la recta de regresión poseen una alta fiabilidad.
La superficie del inmueble a tasar presenta una desviación lineal media respecto a la masa de testigos de un 20,00%.
Valores testigos utilizados corregidos en función de sus características
Valor vivienda a valorar
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DATOS DE TESTIGOS DE GARAJES
Fecha
C.P.
Emplazamiento
Superficie
(m²)
Euros/m²
14/05/2012
04008
AVDA LARGO CABALLERO 65 ALMERÍA ALMERIA
25,00
460,80
23/05/2012
04007
CALLE PROFESOR ESCOBAR MANZANO 33 ALMERÍA ALMERIA
25,00
460,80
26/11/2012
04007
CALLE ARBOL DE LA SEDA 118 ALMERÍA ALMERIA
25,00
465,60
23/05/2012
04007
CALLE MARINA (LA) 2 ALMERÍA ALMERIA
25,00
460,80
26/11/2012
04007
CMNO GOLETA (DE LA) 155 ALMERÍA ALMERIA
27,00
502,96
26/11/2012
04007
CALLE GALAN DE NOCHE 13 ALMERÍA ALMERIA
25,00
465,60
El valor unitario asignado en Euros/m² es el resultado de homogeneizar los valores testigo, corrigiendo el valor homogéneo medio de
469,43 Euros/m², mediante un factor corrector, que contempla el garaje a valorar en el mercado actual.
Valores asignados en (Euros/m²)
Referencia
GARAJE
Valor homogéneo medio
(Euros/m²)
Factor corrector
Valor asignado
(Euros/m²)
469,43
1,00
469,43
Nº Expediente: 14709/2012 (27/11/2012 10:42:15)
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10.- CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS
A.1) Cálculo del valor del suelo
La repercusión del suelo se ha calculado de acuerdo a la siguiente fórmula: F=VM (1-b) VM
b
Ci
SCi, en donde:
= Valor de mercado a nuevo de la zona.
= Margen de beneficio del promotor.
= Costes de construcción y otros gastos necesarios considerados.
Valor mercado a nuevo (Euros/m²)
Margen beneficio promotor (%)
Costes de construcción (Euros/m²)
VALOR DEL SUELO (Euros)
Vivienda
1.975,00
20,63
903,07
Garaje
500,00
19,35
360,45
68.372,08
981,26
Total : 69.353,34 Euros equivalente a 11.539.425 Pesetas
A.2) Cálculo del Coste de Reposición Bruto (CRB)
Repercusión del suelo (Euros/m²)
Valor construcción S/G (Euros/m²)
Valor Otros Gastos (Euros/m²)
Valor de la construcción (Euros/m²)
C.Unit.Reposición Bruto (Euros/m²)
Superficie computable (m²)
Vivienda
664,00
728,24
115,76
844,00
1.508,00
102,97
Garaje
43,00
298,77
44,23
343,00
386,00
22,82
COSTE REPOSICIÓN BRUTO (Euros)
155.278,76
8.808,52
A.3) Cálculo del Coste de Reposición Neto (CRN)
Vivienda
664,00
728,24
115,76
844,00
8,61%
--
Garaje
43,00
298,77
44,23
343,00
7,85%
--
C.Unit.Reposición Neto (Euros/m²)
1.435,33
102,97
359,07
22,82
COSTE REPOSICIÓN NETO (Euros)
147.795,93
8.193,98
Repercusión del suelo (Euros/m²)
Valor construcción S/G (Euros/m²)
Valor Otros Gastos (Euros/m²)
Valor de la construcción (Euros/m²)
Depreciación física (%)
Depreciación funcional (%)
Repercusión de suelo (€/m²) es referida a la superficie sobre rasante de la vivienda
B) Valor por aplicación del Método de Comparación
Valor unitario asignado(Euros/m²)
VALOR ASIGNADO (Euros)
Vivienda
1.727,17
102,97
Garaje
469,43
22,82
177.846,69
10.712,39
Coeficiente mercado resultante (K)
1,20
1,31
C) Valor por aplicación del Método de Comparación ajustado
Coeficiente de ajuste (Ka)
VALOR ASIGNADO (Euros)
0,974
173.222,68
0,974
10.433,87
D) Valor por aplicación del Método de Actualización de rentas
No procede.
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E) Valor de mercado
Vivienda
Comparación
177.846,69
Método empleado
VALOR DE MERCADO ( Euros )
Garaje
Comparación
10.712,39
F) Cálculo del Valor Máximo Legal
No procede.
G) Valor hipotecario
Método empleado
VALOR HIPOTECARIO ( Euros )
Vivienda
Garaje
Comp.Ajustado Comp.Ajustado
173.222,68
10.433,87
H) Valor de venta rápida
No procede.
11.- VALOR HIPOTECARIO/TASACIÓN
Métodos de Valoración utilizados Coste--Comparación
VALOR DE TASACIÓN (Euros)
Vivienda
173.222,68
Garaje
10.433,87
12.- VALOR DE SEGURO
VALOR DE SEGURO ECO/805
(Euros)
VALOR DE SEGURO RD/716 (Euros)
Vivienda
109.474,61
Garaje
9.731,13
Vivienda
104.850,60
Garaje
9.452,61
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13.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
Condicionantes
Esta tasación no queda condicionada.
Advertencias
Específicas:
Estimada la existencia en el mercado local de una probabilidad de que el valor de tasación experimente una reducción,
aplicamos un coeficiente de ajuste (Ka) del 0,974
Se advierte que existe una discrepancia entre la dirección registral y la comprobada por el técnico, habiéndose
consignado en este informe los parámetros del inmueble visitado que se corresponden con Camino de la Goleta nº155,
Residencial Jardines de la Goleta I, Bloque B, Portal 2, 5º C.
14.- OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES FINALES
El informe se ha realizado de acuerdo con la metodología y criterios de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, (BOE
de 7 de abril), sobre “Normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades
Vivienda en edificio, terminada, ubicada en un entorno urbano, con una dotación de infraestructuras completa, siendo el
nivel socio-económico medio y una normal situación dentro del mismo. Teniendo en cuenta las circunstancias
anteriormente descritas, la calificación del entorno es medio.
El inmueble del cual forma parte tiene una antigüedad documental de 6 años, posee 8 plantas sobre rasante y 1
ascensor/es, con tipología de edificio entre medianeras, estructura de hormigón armado y fachada de ladrillo visto, y un
nivel de calidad de la construcción superior a la media, siendo superior a la media la calificación global del mismo.
Descripción de la vivienda:
Vivienda en edificio distribuida en vestíbulo, paso, salón-comedor, 3 dormitorios, 2 baños, cocina, terraza cubierta.
Estado de conservación muy buena.
La vivienda tiene orientación este.
No reformada.
Anejos:
Existe un garaje no vinculado identificado con el número 135 en la planta sotano.
Estado de conservación Muy Buena
Superficie construida (con ppzc) documental de vivienda 102,97 m².
Superficie útil comprobada de vivienda 79,37 m².
Superficie construida (con ppzc) adoptada de vivienda 102,97 m².
Superficie construida (con ppzc) adoptada de garaje 22,82 m².
Teniendo en cuenta las características físicas de la vivienda, 10 ml de fachada y 10,8 ml de fondo, 72,24 m² útiles de
superficie habitable y que consta de 3 dormitorios, 2 baños/aseos, el perfil cualitativo de la misma se encuentra ajustado
a la banda normal del estándar de mercado. Presentando en términos generales una calidad normal de materiales y
acabados.
El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio con tendencia estable.
La intensidad de la demanda es baja con tendencia estable.
Calificación del riesgo del inmueble:
Existe un mercado ralentizado con dificultades para ser absorbido por la potencial demanda.
La evolución previsible del entorno no supone ninguna ventaja o desventaja en su comercialización futura.
Las características internas del inmueble no suponen ninguna ventaja o desventaja en su comercialización futura.
En opinión del equipo técnico actuante, dadas las características del entorno y del propio inmueble, así como la situación
del mercado y de acuerdo con la oferta y demanda previsibles, se considera que las expectativas de revalorización del
inmueble son favorables y se estima una recolocabilidad baja del mismo en un ciclo inmobiliario adverso.
No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante.
Los valores unitarios de los testigos de viviendas utilizados en la homogeneización se encuentran en la banda
comprendida entre 1.391,30 € y 2.373,63 €, homogeneizados los valores unitarios resultantes se sitúan en la banda
comprendida entre 1.391,30 € y 2.195,61 €.
Los valores unitarios de los testigos de garajes utilizados en la homogeneización se encuentran en la banda comprendida
entre 480,00 € y 518,52 €
Se ha homogeneizado con inmuebles de características similares, buscando entornos, calidades que fueran sensiblemente
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parecidas a las de inmueble objeto de valoración. Por lo tanto, los testigos utilizados poseen las mismas condiciones de
demanda y oferta que se ha estimado para el inmueble que se valora, aunque presente distinto código postal, pertenecen
a entornos totalmente homogeneizables.
Visado
Firmas
Visita inmueble
Fecha
Tasador
26/11/2012
ARQUITECTO TÉCNICO
Emisión del informe
Fecha
Tasador
27/11/2012
ARQUITECTO TÉCNICO
Caducidad del informe
Fecha límite de validez 27/05/2013
LÍMITES Y CONDICIONES DE ESTE INFORME
- La valoración se ha elaborado sobre la información documental aportada y la obtenida de la visita de inspección. No se incluyen por tanto los posibles vicios ocultos que pudiera presentar el
inmueble, así como las igualmente posibles cargas, gravámenes y limitaciones que no constan en la documentación facilitada.
- Toda la documentación e información utilizada para la realización de este informe, suministrada por el solicitante o terceros, y que se indica en el informe, se considera fidedigna, dado que
se aportan en fotocopias no autentificadas -salvo las que expresamente se citan en el informe- por lo que no se asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias dimanantes de
la misma.
- Todos los datos, características, instalaciones, calidades. etc., se indican sólo para que el lector pueda tener una mejor visión de la propiedad. Los valores calculados que se indican en el
informe, se refieren al inmueble en su conjunto, y no a partes aisladas del mismo, salvo que se indique expresamente.
- Este informe es confidencial y su utilización debe enmarcarse sólo dentro del ámbito y finalidad para el que ha sido solicitado. Ello significa que este informe no es válido para finalidades
distintas de la indicada en su primera página. Queda absolutamente prohibida su reproducción total o parcial, o cualquier referencia al mismo, en documentos, publicaciones, informes o
circulares de cualquier tipo, sin la autorización expresa de EUROVALORACIONES, S.A.
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Situación del inmueble en la provincia
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Situación del inmueble en la localidad
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Situación detallada del inmueble
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Plano de situación catastral
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Vista del acceso al edificio
Vista del Salón-Comedor
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Vista de la cocina
Vista de un dormitorio
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Vista dormitorio principal
Vista de la plaza de garaje
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Vista del baño
Vista del edificio en el cual se ubica el inmueble
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Croquis de distribución 1
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Nota registral 1
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Nota registral 2
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Nota registral 3
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Nota registral 4
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Documentación catastral (0570601WF5707S0547SK)
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Documentación catastral (0570601WF5707S0136GZ)

ejemplo de informe de tasación

Transcripción

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