en materia de Vi- vienda y Suelo y sus páginas web del

en materia de Vi- vienda y Suelo y sus páginas web del

APROIN
a ñ o v I ii - n º 4 8 - J u l i o 2 0 0 7
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Juan Carlos
da Silva
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Salvador
Fraga
Anteproyecto de Ley
de Medidas
Urgentes
en materia de Vivienda y Suelo
China
El despertar
del Dragón
Barrio
del Cura
Los promotores
y sus páginas web
3
•
Aproin
S U M A R I O
6 El Ayuntamiento de Vigo
Y EL URBANISMO. Establecida una nueva Corporación en el Ayuntamiento de Vigo, la responsabilidad, en materia de Urbanismo y Vivienda, ha pasado a depender del
PSOE y encargada, concretamente, a Carmela Silva, concejala no electa, incorporada directamente por el alcalde a la Corporación.
10 Juan Carlos da Silva “ENTRE FARO DE VIGO Y VIGO EXISTE UNA
1
SIMBIOSIS, ENRAIZADA EN SUS 145 AÑOS DE HISTORIA COMÚN˝. El director de Faro
JULIO - AGOSTO 2007
de Vigo analiza, desde una posición de privilegio, la ciudad, su desarrollo y su futuro, así como
el compromiso que Faro de Vigo tiene, desde hace casi siglo y medio, en la defensa de los
intereses de Vigo y los vigueses.
16 Anteproyecto de Ley de Medidas Urgentes en materia
de vivienda y suelo
POR LA QUE SE MODIFICA LA LEY 9/2002 DE ORDENA-
CIÓN URBANÍSTICA Y PROTECCIÓN DEL MEDIO RURAL DE GALICIA. Dada la importancia de
A P R O I N
este tema, Aproin encargó a sus asesores legales, –Coladas Guzmán y Rivas, Cuatrecasas Abogados y
Garrigues, sendos dictámenes sobre el particular y sobre la incidencia que tendrá su aplicación.
aSoCIaCIÓn DE PRoMoToRES
InMoBIlIaRIoS
DE la PRovInCIa DE PonTEvEDRa
C./ uRuGuaY 8, 5º – oF. 4
36201 – vIGo
25 China. EL DESPERTAR DEL DRAGÓN. Más de 1.300 millones de habitantes,
2
tercer país del mundo en extensión, tercero también con mayor PIB y, según las previsiones,
capaz de igualar la renta per cápita de EE.UU. en el 2035. China es un dragón con el sueño
cada vez más ligero.
TEl.: 986 443 440 – FaX: 986 439 058
www.aproin.com
e–mail: [email protected]
34 Salvador Fraga Rivas.
“DESPUÉS DE SIETE AÑOS, EL TEMA
DE LA REVISIÓN DEL PLAN GENERAL NO DA PARA MÁS. ESTAMOS INEXORABLEMENTE ABOCADOS AL CIERRE DE ESTA CONTROVERSIA”. El recién
DIRECTOR
MIGuEl FonT RoSEll
nombrado presidente de la Delegación en Vigo del Colegio de Arquitectos de
Galicia repasa, para Aproin, tanto la evolución de su profesión como la situación actual del urbanismo en Vigo y los retos que deberá afrontar.
CONSEJO DE REDACCIÓN
JavIER GaRRIDo valEnZuEla
vÍCToR vIla DavIla
EnZo PoRTuESE PaCE
JoSÉ luIS CollaZo PaSCual
39 Barrio del Cura. EL MAYOR DESAFÍO URBANÍSTICO PRIVADO EM3
PRENDIDO EN VIGO. Un ambicioso proyecto encaminado a recuperar una zona rabiosamente céntrica del casco urbano, bastante degradada, poco habitada, socialmente caótica y
una necesidad enorme de remodelación y puesta en valor.
FEDERICo FERnÁnDEZ–CERvERa
CaRloS FERnÁnDEZ MoREIRa
44 Los promotores Y SUS PÁGINAS WEB.
ManuEl PEREIRa ManZanaRES
ManuEl aRanDa nÚñEZ
ManuEl alvaREZ MaRTÍnEZ
47 Máster en Dirección de Empresas DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA. .
YaGo PREGo laGo
JoSÉ FCo. CRESPo BaRRIo
49 Noticias
Y ACTOS.
EDITA PARA APROIN
Runa PuBlICaCIonES, S.l..
TElÉFono Y FaX: 986 433 873
vIGo
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SECCIONES
DEPÓSITO LEGAL
51 Junta Rectora Y EMPRESAS DE PROMOCIÓN ASOCIADAS. • 52 Empresas
colaboradoras. 53 Gastronomía. GUILLERMO ALVARELLOS CONDE. • 54 Golf.
NUEVOS MATERIALES. LUIS MOYANO QUIROGA • 55 Jardinería. O XARDÍN DE TEMPADA ESTIVAL. XURXO XOÁN GONZÁLEZ CONDE • 56 Náutica. CIEN AÑOS OS CONTEMPLAN. ANTONINO
GARCÍA VILLAR
• 57 Nuestros Asesores • 66 Equipo de Asesores
vG: 494–99
Esta publicación no se identifica necesariamente con las opiniones expresadas por sus
colaboradores y, por tanto, no se hace responsable de las mismas.
Se permite la reproducción total o parcial
de los TEXToS siempre y cuando se cite su
fuente de procedencia.
editorial
Tras una campaña electoral aburrida, interminable y sin contenidos y unos
resultados y contraresultados en los que no vamos a entrar, por esta vez al menos,
vamos a tratar de cuestiones más agradables.
Estamos en verano, la vida es bella, las playas gallegas son las mejores del mundo
y al menos hasta septiembre, mes en el que realmente empieza el año, vamos a olvidarnos
de lo cotidiano y a disfrutar pensando que todo el mundo es bueno y que lo nuestro es
recargar las pilas y hacernos mejores.
Los años pasan y si en algo parece que todos vamos estando de acuerdo es en
las bondades de viajar, de disponer de tiempo para nosotros y de que realmente las
cosas importantes en la vida casi pueden contarse con los dedos de una mano, sin que
tengamos que enfadarnos cada día por casi todo. En el fondo, quizá no valga la pena
y haya que sentirse distante de todo eso.
APROIN y sus promotores asociados llevan ya 35 viajes por España a empresas
e industrias productoras de materiales para la construcción, para conocer como se
producen aquellos materiales y las tecnologías de aplicación que, finalmente, configuran
el producto que creamos y ponemos en el mercado: la vivienda. A partir de ahora, a
estos viajes vamos a empezar a añadir otras expediciones, fuera de nuestras fronteras,
no para conocer materiales, sino para conocer la oferta de suelo y posibilidades de
promoción de nuestros asociados. En esta línea, y en los próximos meses visitaremos
Cabo Verde, Panamá y posiblemente Polonia y la costa atlántica de Marruecos, lugares
en los que invertir con perspectivas, al igual que en su día fueron las islas Canarias
y algunas zonas del sur de Andalucía. Viajar, hacer empresa y promover que en
definitiva, si nos dejan, es lo que sabemos hacer.
Buen verano para todos, y los mejores deseos.
Aproin
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6
El Ayuntamiento de Vigo y el Urbanismo
E
Establecida una nueva Corporación
en el Ayuntamiento de Vigo, la responsabilidad en materia de urbanismo
y vivienda ha pasado a depender del
PSOE y concretamente encargada a
Carmela Silva, concejala no electa, incorporada directamente por el Alcalde
a la Corporación. Se trata de alguien
que conoce perfectamente la ciudad,
pues ha estado al frente del partido vigués aun cuando últimamente ejercía
como Diputada en Madrid y había sido
nombrada para un importante cargo
en el Ministerio de Agricultura. Es abogada, y aunque ella misma manifestó,
de principio, que lo del urbanismo no
es su especialidad, su valía personal
no ofrece dudas y su capacidad para
entregarse a la causa tampoco.
Resulta, por otra parte muy interesante destacar que, afortunadamente,
la postura oficial de la concejalía es la
de aprobar el Plan cuanto antes, con
las modificaciones pertinentes, algo
radicalmente distinto a lo que el partido ahora responsable del urbanismo
vigués venía manteniendo en la anterior Corporación, cuando su concejal
en la materia, Mauricio Ruiz, abogaba
por no aprobar el Plan y comenzar de
nuevo con criterios radicalmente distintos. En eso, Vigo ha salida ganando
enormemente con el cambio.
Por otra parte, la salida de Javier
Rivas del Ayuntamiento y concretamente de la dirección de la gerencia
de urbanismo, aun cuanto lamentable, por su valía, trabajo y dedicación
al Plan, ha facilitado el entendimiento entre los dos partidos coaligados
PSOE-BNG, ya que de querer permanecer Rivas en su puesto pudiera
volver a reproducirse la situación de
hace 4 años, ya que el BNG seguiría
apostando por él y el PSOE se situaría en una postura muy incómoda, al
igual que el propio Rivas.
A estas alturas se conoce ya su sustituta, en este caso, de consenso entre
la coalición de gobierno, tratándose
7
•
Aproin
de Julia Chamosa, ex arquitecta de
visado de la Delegación de Vigo del
Colegio de Arquitectos y actualmente
responsable de expropiaciones en la
Xunta dependiente de la Consellería
de Ordenación del Territorio.
Tal y como anunciábamos en nuestro número anterior, este nombramiento, en el mejor de los casos se
producirá a finales de julio, debiendo
aterrizar entonces en un mes enormemente malo para la Administración
que suele pararse, más si cabe por
modificaciones en la ciudad y sobre
todo en la seguridad jurídica que Vigo
necesita para su Plan General.
Se nos ha dicho hasta ahora, por
activa y por pasiva que las modificaciones a introducir eran de gran calado y que prácticamente la anterior
Corporación no había ni empezado
a corregir lo realmente importante,
motivo por el cual no pudo aprobarse.
Si a las importantísimas modificaciones solicitadas desde la Consellería,
añadimos ahora las que se pretenden
con lo que la inseguridad jurídica del
documento es mucho mayor que para
el aprobado provisionalmente por la
anterior Corporación, no solo por su
posible incumplimiento con la ley del
suelo en cuanto a contener modificaciones sustanciales, sino sobre todo
en cuanto a problemas de indefensión
de gran cantidad de afectados por los
cambios que nada han podido alegar
al respecto al haberse expuesto el Plan
en su día con otras determinaciones
muy distintas en la mayoría de los ca-
esas fechas, con lo que la actividad
de inicio efectivo de los trabajos a
llevar a cabo habrá que centrarla en
septiembre.
Si en un ejercicio de buena voluntad, tras todo lo pasado, aceptamos
que la actual Corporación quiere realmente aprobar el Plan y que esa voluntad coincide con la del Presidente de
la Xunta y la de la Conselleira de Ordenación del Territorio habrá que ver
en que condiciones de modificación y
que repercusiones pueden tener tales
introducir en materia de viviendas de
protección, de recorte de alturas y de
edificabilidad con la corrección que
ello implica en el resto de los documentos del Plan, como memoria, plan
económico, ordenanzas de edificación,
equilibrios dotacionales y de zonas
verdes, etc. Los trabajos a llevar a cabo
para que el documento no resulte una
absoluta contradicción, no son menores, mientras que las dudas de que ello
implique una necesaria nueva exposición al público son cada vez mayores,
sos, algo que la más reciente jurisprudencia no admite de ninguna forma,
pudiendo encontrarnos con que ante
cualquier recurso, el Tribunal correspondiente anule el Plan y lo remita a
una nueva exposición pública.
Si finalmente se llevan a cabo todas
las modificaciones anunciadas, Vigo
volverá a tener un Plan enormemente
inseguro, carne de cañón para cualquier recurridor y de enorme riesgo
para cualquier inversor.
Lo que no parece para nada facti-
Aproin
•
8
ble, con esos anuncios de cambio es
que Vigo pueda tener un Plan aprobado definitivamente en este año, ya que
hay que ver en primer lugar y en profundidad las reformas solicitadas desde la Consellería, la implicación que
tienen en todos los documentos del
Plan, las modificaciones que se anuncia que quiere introducir el gobierno
de consenso (aquí puede haber guerra), también con las modificaciones
y desequilibrios que habrán de suponer en el Plan, contratar las reformas
con el equipo redactor habilitando un
nuevo presupuesto para ello, enviar el
Plan a las distintas Administraciones
para que dictaminen de nuevo, preparar los documentos, presentarlos a
la Comisión de Seguimiento del Plan,
remitirlo a la Xunta, confeccionar desde allí un nuevo informe, aprobarlo
y publicar su aprobación, algo que
es imposible llevarlo a cabo en 4 meses, simplemente por una cuestión de
plazos y de trabajo, algo que para ser
serios debería obligar a la nueva Corporación a ser claros y admitir que al
menos hasta mediados del año próximo, en el mejor de los casos, Vigo no
puede disponer de Plan General, tratando de tranquilizar, desde la seriedad, a futuros inversores, industrias,
zonas comerciales, Citroën, edificios
amenazados de derribo, etc.
Si queremos empezar bien, no empecemos por hacer previsiones imposibles, hablemos claro a los vigueses,
expliquemos en que van a consistir
todas las reformas a introducir en el
Plan, y pongámonos manos a la obra.
Por otra parte, la aprobación del
Casco Vello, un Plan continuista, sin la
menor valentía, no ha supuesto nada,
como se preveía, en cuanto a oportunidades de edificación o de reforma, al
igual que pasó en su momento con el
Plan de Bouzas, por las mismas causas
de falta de visión real y apuesta por
mundos virtuales que no pueden darse
en un mercado abierto de oferta y demanda. El llamado Plan del Ensanche
sigue en vía muerta y los recuperados
PGOU-93 y PEEC (matizados) vuelven
a ser la única salida que nos queda, tras
esperar más de un año para cualquier
licencia, sin la más mínima seguridad
de obtenerla. En estas condiciones, la
inversión en Vigo sigue siendo una actividad de alto riesgo.
El trabajo que queda por delante
es importante para una nueva Concejalía que desde aquí aseguramos que
podrá contar en todo momento con
nuestra más sincera colaboración, si
admitimos la realidad en la que nos
encontramos y no pretendemos vivir
un mundo virtual que a nada conduce,
al menos a los que necesitamos del urbanismo vigués para seguir haciendo
ciudad y para mantener a un sector
que representa prácticamente el 15%
del empleo vigués.
Aproin
•
10
Juan Carlos da Silva
Director de Faro de Vigo
FoToS: Pablo Martínez
“Entre Faro de Vigo y Vigo existe una simbiosis,
enraizada en sus 145 años de historia común”
Director del Faro de Vigo, nació en Combarro hace 42 años. Es licenciado en periodismo por la Facultad de Ciencias de la Información de la Universidad Complutense de Madrid. En 1986 comenzó
sus prácticas de periodismo en Faro, en cuya plantilla ingresó en
1988, primero como redactor en la delegación de Pontevedra y
desde 1990 como delegado. En 1993 se le encomendó la puesta en
marcha de la edición del periódico en Arousa, con sede en Villagarcía. Un año más tarde se incorporó a la sede central de Vigo,
como jefe de sección de Galicia. En 1996 fue nombrado redactor
jefe, posteriormente subdirector y director adjunto, función que
desempeñó hasta su nombramiento como director.
C
Como director de un periódico que tiene
en la información local gran parte de su
cometido, ¿qué facilidades o dificultades
señalaría como determinantes a la hora de
poder cumplir con su trabajo diario en el
desarrollo de su actividad periodística?
Vigo es una ciudad muy pujante
social y económicamente, con una sociedad civil muy activa en todos sus
frentes. Nuestro gran desafío como
periódico es poner a diario el espejo
en esa realidad y saber transmitir sus
inquietudes y anhelos, convertirnos
en su altavoz, liderar sus demandas y
contribuir a que los poderes públicos
11
respondan a sus exigencias como primera ciudad de Galicia. Entre FARO
y Vigo existe una simbiosis, enraizada
en sus 154 años de historia en común,
una unión que sin duda ha contribuido
al desarrollo de esta ciudad. La condición de ser el periódico de Vigo, que
la ciudad ve como propio y con el que
la población se siente identificada, supone un enorme privilegio y una gran
ventaja para todos los que trabajamos
en FARO pero a la vez entraña una
responsabilidad mayúscula porque nos
obliga a dar la mejor respuesta y la mejor información a nuestros lectores.
Los problemas sobre el urbanismo y la
vivienda son de gran interés para la ciudadanía, aunque su análisis y el enfoque que
de los mismos muchas veces se hace, desde
la remisión a tópicos altamente superados,
no responde al correcto desde un conocimiento sobre la materia. Al igual que “la
economía” se trata desde páginas especiales
del periódico y generalmente por periodistas especializados, ¿considera interesante
dar ese mismo tratamiento a materias como
la vivienda y el urbanismo?
“El principal problema del
urbanismo vigués resulta,
sin duda, la inseguridad
jurídica que nos afecta
desde hace años, la falta de
un Plan Xeral de Ordenación
que, de una vez por todas,
fije las bases del modelo de
urbanismo que queremos
para nuestra ciudad”
•
Aproin
Creo que todo lo relativo a la vivienda y al urbanismo está tan engarzado en la vida de los ciudadanos y le
afecta de tal modo sobre vertientes
tan dispares, desde la habitabilidad
a su bolsillo, desde el modelo de ciudad a su calidad de vida, que no sería
bueno ceñirlo a una sección específica
del periódico. Así, en el caso de Vigo
podemos ver que los problemas del
urbanismo constituyen un asunto de
capital importancia y de máxima prioridad, y como tal en nuestro periódico aparece tratado en su sección más
importante, Gran Vigo, que recoge el
pulso diario de la ciudad. Eso no impide  que tenga presencia en otras secciones como España, cuando se trata
de un enfoque de política nacional, o
de Economía cuando tiene que ver con
la actividad económica o el bolsillo del
contribuyente con la constante subida
de hipotecas, o que cuando se trate de
aspectos más técnicos, como pueden
ser los relativos a la construcción o a
la memoria de calidades, merezcan
suplementos específicos. Lo impor-
Aproin
•
12
“Vigo es una ciudad
muy pujante social y
económicamente, con una
sociedad civil muy activa en
todos sus frentes. Nuestro
desafío como periódico,
es poner a diario el espejo
de esa realidad y saber
transmitir sus inquietudes
y anhelos, liderar sus
demandas y contribuir a
que los poderes públicos
respondan a sus exigencias
como primera ciudad de
Galicia”
tante es que tiene una presencia muy
destacada en el conjunto del periódico
porque sin duda es un tema vital para
el ciudadano.
A su juicio ¿cuáles son los principales
problemas en materia de urbanismo y vivienda que nos afectan más directamente,
tanto desde la óptica provincial como local,
y cual cree que puede ser la actuación de
su periódico para poder ayudar a afrontarlos?
El principal problema del urbanismo vigués resulta sin duda la inseguridad jurídica que nos afecta desde hace
años, la falta de un Plan Xeral de Ordenación que de una vez por todas fije
las bases del modelo de urbanismo que
queremos para nuestra ciudad y contribuya a aportar esas garantías jurídicas que eviten, por ejemplo, la incertidumbre y el desasosiego de miles de
vigueses que tienen en estos momentos
sus viviendas pendientes de sentencias
de derribo, y que contribuya además
a generar riqueza y no a ahuyentar
inversiones por la inseguridad legal
existente. La falta de ese planeamiento por añadidura, repercute negativamente en la vivienda, en su planificación y en su coste. A nivel provincial,
no debemos olvidarnos que vivimos en
un entorno privilegiado, en unas Rías
Baixas únicas, por lo que debemos
13
apostar por un urbanismo de sentido
común, coherente con su entorno, que
cohabite con un espacio singular y
único en el mundo. El periódico debe
contribuir siempre a facilitar ese debate en la sociedad civil, propiciar el
diálogo para generar consensos sobre
lo que se pretende hacer, y denunciar
públicamente cuando lo que está en
juego afecta al interés general.
A los promotores inmobiliarios nos cuelgan invariablemente los tópicos de especuladores y receptores de dinero negro, cuando
la especulación del suelo es nuestro mayor
enemigo, al impedirnos iniciar mayor número de promociones de las que acometemos
y tener que subir los precios de la vivienda
por encima de lo prudente, mientras que el
dinero negro, cuando surgía (actualmente
no le interesa prácticamente a ningún promotor, pues entre otras cosas, las inspecciones son demoledoras), en la casi totalidad
de los casos era a propuesta del comprador.
Desde su experiencia, ¿cuales cree las acciones más positivas por nuestra parte para
borrar esa imagen?
Las generalizaciones nunca son
“El periódico debe contribuir
siempre a facilitar ese
debate en la sociedad civil,
propiciar el diálogo para
generar consensos sobre
lo que se pretende hacer y
denunciar, públicamente,
cuando lo que está en juego
afecta al interés general”
•
Aproin
buenas porque no se ajustan a la realidad. Allá donde exista especulación o
casos de corrupción habrá que actuar
de inmediato para frenarla. Pero no
sólo con el urbanismo sino en todas
las esferas de la vida. La mejor manera
de combatir la especulación es sentando las bases del diseño urbanístico a
través precisamente de planeamientos que dejen claras las condiciones
para urbanizar conforme a unos criterios determinados bajo el prisma de
la transparencia y la legalidad. Y las
administraciones deben contribuir a
ello, facilitando estos instrumentos,
no frenándolos. Por lo demás, todos
los ciudadanos tienen la obligación de
ajustarse a la ley.
Siempre se ha dicho que la prensa es
el 4º poder, tras el legislativo, ejecutivo y
judicial, aunque gran parte de las veces es
un poder de mayor influencia entre los ciudadanos que cualquiera de los tres primeros, siendo estos plenamente conscientes de
ello. En el ámbito local, Faro de Vigo es la
referencia en nuestra ciudad, la guía para
muchos vigueses. Cada vez que se toma
Aproin
•
14
partido en cualquiera de los dos sentidos
por alguna idea concreta, suelen decantarse las decisiones hacia su postura. ¿Considerando que lo bueno o lo malo para una
ciudad suele ser algo generalmente subjetivo, cuál es el mecanismo que se sigue para
adoptar una postura determinada desde
dentro del periódico?
Ante todo sentido común y responsabilidad. Cuando el periódico como
tal crea una opinión lo hace sobre
todo tras haber escuchado y tomado el
pulso a la sociedad civil en el sentido
más amplio y transversal del término.
Nuestra guía de actuación es defender
el interés general y en el caso de Vigo,
lo que en conciencia creemos que responde a ese interés. No nos debemos
a nadie más que a nuestros lectores,
por eso nuestra obligación con ellos
es ejercer esa libertad en la defensa
“La mejor manera de
combatir la especulación
es sentando las bases
del diseño urbanístico a
través precisamente de
planeamientos que dejen
claras las condiciones para
urbanizar conforme a unos
criterios determinados
bajo el prisma de la
transparencia y la
legalidad”
del interés de la ciudadanía y de sus
demandas.
Como experto en la materia y para ayudarnos a hacer mejor las cosas, háganos
una critica sincera de nuestra revista. Sea
del signo que sea, se lo agradeceremos profundamente.
Me parece que es un producto necesario  para acercar la voz de los promotores, sus problemas, sus retos y
desafíos, sus logros, sus conquistas, sus
demandas, y su parecer sobre lo que
ocurre en la ciudad. Su revista supone
un esfuerzo importante para acercar
esos conocimientos al público en general. Con las aportaciones del sector se
está contribuyendo a formar una mejor
opinión pública. Y los artículos especializados aproximan también al lector
a contenidos sumamente interesantes
para crearse un juicio más sólido.
Aproin
•
16
Anteproyecto de Ley de medidas Urgentes en materia de
vivienda y suelo por la que se modifica la Ley 9/2002 de
ordenación Urbanística y Protección del medio rural de Galicia
Ante la trascendencia que para
la promoción inmobiliaria suponen, no ya solo la ley estatal
8/2007 de 28 de mayo, de suelo,
sino el anteproyecto de ley de
medidas urgentes en materia
de vivienda y suelo, por la que
se modifica la ley 9/2002, de
30 de diciembre, de Ordenación
Urbanística y Protección del
Medio Rural de Galicia, APROIN
ha encargado a sus asesores
legales, concretamente a los
bufetes de Coladas–Guzmán
y Rivas, Cuatresasas y Garrigues, sendos dictámenes sobre el particular y sobre la incidencia que su aplicación habrá
de tener en nuestra realidad
como empresarios.
A continuación, damos a conocer tales dictámenes.
H
Dictamen del despacho
Coladas–Guzmán y rivas
Hasta la fecha de este artículo el derecho urbanístico de Galicia está integrado
por la Ley 10/1995 de ordenación del
Territorio de Galicia, por la Ley 9/2002
de Ordenación Urbanística y Protección
del Medio Rural de Galicia y por lo que
la que quede vigente del Reglamento de
Disciplina Urbanística, Decreto 28/1999,
pues ni la LOT ni la LOUGA han sido
objeto de desarrollo reglamentario que
precisaban, la primera por ineficacia
parlamentaria o gubernativa dejando
transcurrir todos los plazos previstos
para dictar normas como las directrices de ordenación del territorio, los
planes territoriales integrados y los
planes sectoriales y de ordenación
del medio físico, y la segunda por incumplimiento de los municipios de la
orden de adaptar sus planeamientos
en el plazo de tres años y el inevitable
reflejo de la alternativa política que se
traduce en una Ley del Suelo nueva
con cada gobierno de turno.
Estas normas se dictaron en el marco
legislativo básico del Estado entonces vigente, la Ley 6/1998 de 13 de abril sobre
régimen del suelo y valoraciones.
Sustituida esta, (tan sólo nueve años
de vigencia en los que sufrió dos modificaciones) por la nueva y recién aprobada Ley del Suelo, dicho cambio implica
necesariamente consecuencias para el
Desarrollo Urbanístico de Galicia.
Nace la Ley Estatal con el anhelo de
todas las anteriores: refundir el urbanismo español y en esta ocasión con el notable intento de basar el nuevo urbanismo
en el crecimiento sostenible y la regeneración de la ciudad existente optando
por el modelo de ciudad compacta.
eFectos sobre eL UrbAnisMo de
gALiciA
A) Normas que requieren
adaptación.
La entrada en vigor de la Ley estatal abre un proceso de adaptación
de la Ley Gallega que se encuentra en
fase de anteproyecto.
B) Normas de directa aplicación.
Bastantes preceptos de la nueva Ley
son directamente aplicables y otros obligan a interpretar la LOUGA si bien prácticamente su contenido es equivalente.
eFectos MÁs notAbLes
1º. La reserva para viviendas
protegidas.
El art. 10 LS ha elevado la reserva
mínima para la construcción de viviendas con protección pública al 30 % de
la edificabilidad residencial en el suelo
que vaya a ser incluido en actuaciones
de urbanización.
Por tanto lo primero es averiguar de
qué estamos hablando: hay que saltar
el art. 14 LS, según el cual las actuaciones de urbanización son una parte
de las actuaciones de transformación
urbanística, e incluyen:
– Las de nueva urbanización, que
suponen el paso de un ámbito de
suelo de la situación de suelo rural
a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una
o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente …
– Las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de
un ámbito de suelo urbanizado.
Parece claro que hablamos respectivamente de suelo urbanizable y
suelo urbano no consolidado. Y por
tanto, que la Ley del Suelo eleva la
reserva de viviendas protegidas al 30
% de la edificabilidad residencial en
los sectores de suelo urbano no consolidado (SUNC) y suelo urbanizable,
tanto delimitado (SUD) como no delimitado (SUND).
Cuanta esta mandato con su Disposición Transitoria propia en virtud de la
cual la nueva reserva no se aplicará a los
instrumentos aprobados inicialmente a 1
de julio de 2007 y para los demás, la Ley
habilita el uso transitorio de las reglas
que contengan la legislación autonómica.
Dice la D.T. 1ª LS que la reserva … se aplicará a todos los cambios… cuyo procedimiento
de aprobación se inicie con posterioridad a
la entrada en vigor de esta Ley, en la forma
dispuesta por la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística. En aquellos casos en
17
que las Comunidades Autónomas no hubieren
establecido reservas iguales o superiores a la
que se establece en… esta Ley, transcurrido un
año desde la entrada en vigor de la misma,
desde dicho momento y hasta su adaptación a
esta Ley será directamente aplicable la reserva
del 30 por ciento prevista en ésta…
En conclusión en Galicia la reserva
se exigirá como hasta ahora, pero sólo
hasta que se apruebe la Ley de Adaptación a la Ley del Suelo, y como máximo
hasta pasado un año desde la entrada
en vigor de ésta, es decir, hasta el 1 de
julio de 2008.
2º. La cesión de aprovechamiento.
El apartado 1.b) del art. 16 LS eleva
al 5 % del umbral mínimo de la participación municipal en el aprovechamiento urbanístico, muy a menudo conocida
como cesión de aprovechamiento. El
máximo ordinario se eleva también, hasta el 15 %. De manera que el legislador
estatal establece una horquilla del 5 al 15
% para la participación de la Administración local en el aprovechamiento urbanístico, quedando implícito que el autonómico podrá concretar para cada caso
un porcentaje preciso, o permitir que
sean los Ayuntamientos los que opten, o
una mezcla de ambas posibilidades.
En cuanto a los efectos sobre la
normativa urbanística de Galicia no
los hay donde ésta establece el aprovechamiento de los propietarios en el 90
% del aprovechamiento medio.
En conclusión, el suelo urbano consolidado corresponde a los propietarios
el aprovechamiento real, igual que hasta
ahora, salvo cuando se modifique el planeamiento de forma que se incremente la
edificabilidad o la densidad o se cambie
el uso del suelo pues según la Disposición
Transitoria Segunda los deberes previstos para las actuaciones de dotación serán de aplicación (en la forma prevista
en la Legislación gallega) a los cambios
de la ordenación que supongan los efectos comentados cuyo procedimiento de
aprobación se inicie a partir de la entrada en vigor de esta Ley. Si transcurrido
un año desde la entrada en vigor de esta
Ley, la legislación autonómica no tiene
establecidas las reglas precisas para su
aplicación le serán aplicables las dispuestas en dicha Disposición Transitoria.
En suelo urbano no consolidado y
en suelo urbanizable corresponde a
los propietarios el aprovechamiento
que resulte de aplicar a sus parcelas el
90 % del aprovechamiento medio del
sector, como hasta hoy.
Anteproyecto de Ley de Medidas
Urgentes en materia de vivienda
y suelo para Galicia
Al modificar el art. 22 de la LOUGA relativo a los deberes de los
propietarios del suelo urbanizable se
añade un único párrafo del siguiente
contenido:
“Ceder obligatoria, gratuitamente e
sen cargas á Xunta de Galicia os terreos
destinados a dotación autonómica para a
construcción de vivendas de promoción e
titularidade pública”.
Esas dotaciones autonómicas se nutrirán de las cesiones previstas en los nuevos
apartados 3 y 4 del art. 47 de la LOUGA
sobre calidad de vida y cohesión social a
razón de 2,5 m² de suelo por cada 100 m²
edificables de cualquier uso y como mínimo el 5 % de la superficie total del sector
•
Aproin
en suelo urbanizable.
En materia de reserva para viviendas protegidas el nuevo apartado 4 del
art. 47 establece para los municipios de
más de 20.000 habitantes una reserva
no inferior a la necesaria para localizar
el 40 % de edificabilidad residencial
prevista por el Plan General para el
conjunto del suelo urbano no consolidado y el urbanizable delimitado.
El Plan General puede distribuir estas
reservas entre el suelo urbano no consolidado y el urbanizable delimitado siempre que cumpla las siguientes reglas:
a) el 20 % de la edificabilidad residencial del suelo urbano no consolidado será para vivienda sujeta a algún
régimen de protección pública.
b) las reservas que el plan localice en
suelo urbano no consolidado no
podrán ser superiores a las que fije
para suelo urbanizable delimitado.
c) el porcentaje de edificabilidad residencial de reserva será igual para
todos los distritos y para todos los
sectores respectivamente.
En suelo urbanizable no delimitado, el plan de sectorización deberá
reservar suelo para localizar al menos
el 50 % de la edificabilidad residencial
prevista en el mismo.
Establece el Anteproyecto dos disposiciones transitorias para regular
su aplicación temporal otorgando la
primera la posibilidad de que durante los 6 meses siguientes a la entrada
en vigor de la Ley pueda continuarse
la tramitación de los planes generales
aprobados provisionalmente hasta su
aprobación definitiva según lo dispuesto en la Ley 9/2002, o adaptarse
WWWPAGINASAMARILLASESONLINECARPYMO
Aproin
•
18
íntegramente a la nueva Ley.
Aclara esta Disposición Transitoria
que la simple adaptación del Plan General en trámite a lo establecido en la
nueva Ley no supone la necesidad de
someterlo a nueva información pública.
Transcurrido el plazo de 6 meses
desde la entrada en vigor de la nueva
Ley el planeamiento obligatoriamente
deberá adaptarse íntegramente.
En el supuesto de que el Plan General
aprobado provisionalmente continúe su
tramitación según lo dispuesto en la Ley
9/2002, le será de aplicación directa lo
dispuesto en la Disposición Transitoria
Segunda y así el suelo urbano no consolidado de municipios con planeamiento
no adaptado a la Ley 9/2002 se establece una reserva para vivienda protegida
del 20 % de la edificabilidad residencial
prevista en el Plan.
En los municipios con planeamiento
adaptado a la Ley 9/2002 se mantendrán las reservas establecidas para suelo urbano no consolidado, pero en suelo urbanizable delimitado se establece
directamente una reserva para localizar
el 40 % de la edificabilidad residencial
del sector para municipios de más de
20.000 habitantes y en suelo urbanizable no delimitado se establece directamente una reserva para localizar el 50
% de la edificabilidad residencial que
prevea el plan de sectorización.
En cuanto a los ámbitos que a la
entrada en vigor de la nueva Ley
cuenten con ordenación detallada o
planeamiento de desarrollo aprobado
definitivamente, o bien se apruebe en
los plazos indicados anteriormente,
deberán ser ejecutados en los plazos
establecidos en el propio Plan y como
máximo en el de dos años desde la entrada en vigor desde la nueva Ley, de
tal forma que si en dicho plazo no se
aprueba definitivamente el instrumento de equidistribución deberá revisarse
íntegramente el Plan para adaptarlo a
lo dispuesto en la nueva Ley.
Dictamen del despacho
Cuatrecasas Abogados
En un artículo publicado en el diario
Atlántico de 13 de mayo del 2007, ya
avanzaba los objetivos de un nuevo texto legislativo que preparaban las Consellerías de Política Territorial y la de
Vivienda y que implicaba la imposición
de nuevas obligaciones a los promotores
del suelo, el incremento de porcentaje
del suelo de reserva para viviendas de
protección, etc, y que sin duda repercutiría en el precio de la vivienda libre.
Pues bien, la Consellería de Política
Territorial ha presentado ya un Anteproyecto de Ley de medidas urgentes
en materia de vivienda y suelo, por el
que se modifica la Ley 9/2002, de 30 de
diciembre de ordenación urbanística y
protección del medio rural de Galicia.
Se trata de una iniciativa, la segunda
ya de medidas urgentes que afecta a la
Ley 9/2002 en pocos meses, que, según
su exposición de motivos, “va orientada
a favorecer el desarrollo equilibrado y sostenible del territorio, contribuir a elevar la
calidad de vida y la cohesión social de la
población y favorecer el acceso a una vivienda digna de un sector importante de la
población”.
Antes de entrar en el análisis del articulado del anteproyecto permítasenos
avanzar que una vez que entró en vigor
la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo
del Estado, este anteproyecto de Ley no
resuelve aquellas cuestiones que obligatoriamente tiene que desarrollar la Comunidad Autónoma de Galicia para dar cumplimiento a la citada Ley básica, pues si
bien despliega parcialmente el artículo 10
de la misma sobre criterios básicos de utilización del suelo, en concreto la reserva
de los terrenos necesarios para realizar el
porcentaje mínimo del 30% de la edificabilidad residencial prevista con destino a
viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, sin embargo no clarifica
cuestiones tan controvertidas como son
las que se refieren a cual es la situación
básica en que se encuentran los distintos
tipos de suelo recogidos en la Ley 9/2002
(por ejemplo los suelos urbanos no consolidados y los de núcleo rural) en relación
con el artículo 12 de la citada Ley 8/2007;
en que casos el impacto de una actuación
de urbanización obligará a ejercer de forma plena la potestad de ordenación del
municipio (es decir revisión del plan), se-
gún el artículo 15.6 de la reseñada Ley;
cuando y de que forma se permitirá la
ordenación urbanística de superficies superpuestas en la rasante y el subsuelo o el
vuelo, a la edificación o uso privado y al
dominio público; cuales son los supuestos
a los que afectará la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 8/2007 de Suelo del
Estado, etc, y que deberían ser abordados
en este anteproyecto.
En definitiva, creemos que debería de
aprovecharse esta nueva iniciativa para
adaptar la vigente Ley 9/2002 en todos
aquellos extremos que se vea afectada
por la actual Ley 8/2007 de Suelo del
Estado, pues de lo contrario, mucho me
temo que nos podremos ver inmersos
posteriormente en otro nuevo anteproyecto para resolver tales cuestiones.
Entrando ya en el contenido del
citado anteproyecto, merece la pena
destacar:
1. El Objeto
Tal como se desprende de su exposición de motivos el objeto el anteproyecto es cuádruple, así:
a) La creación de una red autonómica
de suelos dotacionales para viviendas
públicas, que será gestionado directamente por la Xunta de Galicia.
b) Ajustar las reservas obligatorias de
suelo para viviendas protegidas a la
legislación del Estado, con incremento de las mismas.
c) Reforzar las medidas legales para que
los ayuntamientos pongan en marcha
los instrumentos de intervención en
el mercado del suelo previstos ya en
la Ley 9/2002, con la creación de los
registros de solares y la edificación
forzosa por dichos Ayuntamientos o
el Agente Edificador.
d) Posibilitar la subrogación de la
Xunta de Galicia en las medidas reseñadas en el apartado anterior si el
Ayuntamiento no las cumplimenta y
una vez sea requerido para ello.
2. El Contenido de la iniciativa
El anteproyecto de Ley contiene 9
artículos, 2 Disposiciones Transitorias,
1 Disposición Derogatoria y 1 Disposición Final, que establece que una vez
19
aprobada la Ley entre en vigor al día
siguiente de su publicación.
El artículo primero, se reduce a modificar el artículo 22 de la Ley 9/2002,
referente a los deberes de los propietarios de suelo urbanizable, añadiendo
un nuevo apartado h) obligando a los
propietarios a ceder de forma obligatoria, gratuitamente y sin cargas para
la Administración Autonómica los terrenos destinados a la dotación autonómica para construcción de viviendas de
promoción y titularidad pública.
Habrá que entender, y debería aclararse el concepto en el anteproyecto,
con los criterios de la nueva legislación
estatal, que esta cesión corresponde al
promotor de las actuaciones de transformación urbanística (art. 16 de la Ley
8/2007) dentro de la nueva regulación
del estatuto de la actividad urbanística,
pues el propietario no tiene la iniciativa da la trasformación del suelo y solamente el derecho a participar en la
misma (art. 8.1–c) de la Ley 8/2007).
El artículo segundo, modifica el art.
47 de la Ley 9/2002, sobre calidad de
vida y cohesión social, añadiendo tres
nuevos apartados con los números 10,
11 y 12, que regulan la nueva reserva de
cesión obligatoria para la dotación autonómica para construcción de viviendas
de promoción y titularidad pública, y los
nuevos porcentajes de reserva de suelo
privado para construcción obligatoria de
algún tipos de vivienda de protección.
Aunque la nueva dotación que se
prevé con carácter autonómico no se
especifica si es de sistema general o local, dada la redacción del artículo que
se refiere exclusivamente a los ámbitos
del suelo urbanizable, parece que esta
dotación debería de encuadrarse entre
las previstas como locales para cada sector de suelo urbanizable. En todo caso,
entendemos que de facto supone incrementar el porcentaje de aprovechamiento que el promotor ha de ceder a la
Administración del 10% al 15%, lo que
supone un incremento, que sin duda repercutirá en el resto de la actuación.
En síntesis las citadas reservas son
las que figuran en el cuadro de la siguiente página.
•
Aproin
El artículo tercero, modifica el
64 de la Ley 9/2002 sobre las determinaciones de los planes parciales,
estableciendo la obligación de edificar
las viviendas de protección en el mismo plazo que las viviendas libres del
sector, de tal forma que su incumplimiento, según luego se dispone en el
artículo 9, dará lugar a la inscripción
obligatoria de esos terrenos en el registro de solares y posteriormente a la
edificación forzosa por la Administración o mediante el agente edificador.
El artículo cuarto, establece la obligación de un nuevo informe vinculante
en la tramitación y aprobación de los
planes parciales y planes de sectorización. Este informe será emitido por la
Consellería de Vivienda (se entiende
que en el mismo período que el resto
de los informes que son preceptivos), se
referirá a si se considera o no adecuada
la localización del suelo de cesión obligatoria para la dotación autonómica
para viviendas de protección y se considerará favorable si transcurre un mes
desde su petición y no fue emitido.
Aproin
•
20
RESERVA DOTACIONAL PARA LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CESION OBLIGATORIA Y GRATUITA
Suelo Urbano no Consolidado
Ninguna
Cada Sector de Suelo Urbanizable
2,5 metros cuadrados de
suelo por cada 100m² edificables de cualquier uso y como
mínimo el 5% del Sector
Nota: La edificabilidad asignada será igual a la media de la edificabilidad
del conjunto de las parcelas netas de uso residencial del sector y se tendrá
en cuenta para el cálculo obligatorio de dotaciones, equipamientos y límites
de sostenibilidad.
RESERVAS DE SUELO PRIVADO PARA VIVIENDAS SUJETAS A ALGÚN RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PÚBLICA
MUNICIPIOS CON más DE 20.000 HAB. EN EL
MOMENTO DE APROBACIÓN INICIAL DEL PLAN
En Urbano no Consolidado y Urbanizable
Delimitado el 40%
Distribuido de la forma:
RESTO DE MUNICIPIOS CON
MENOS DE 20.000 HABITANTES
En Urbano no Consolidado
y Urbanizable Delimitado el
30%
Distribuido de la forma:
El 20% de la edificabilidad residencial del Suelo Urbano no Consolidado, en
este suelo. El porcentaje fijado será igual para todos los distritos.
El resto en Suelo Urbanizable Delimitado, siendo igual para todos los
sectores.–
Suelo Urbanizable no Delimitado.– En cada Plan de Sectorización, el 50%
de la edificabilidad prevista en el citado Plan.
El artículo quinto, afecta a la regulación de los polígonos del 123 de la Ley
9/2002 y en definitiva modifica el número 3 de dicho precepto en el sentido
de que la delimitación de los polígonos
no puede implicar, entre unos y otros,
una desproporcionada diferencia de las
cargas de urbanización o de asignación
de reservas para viviendas sometidas a
algún régimen de protección pública.
Los artículos sexto y séptimo, afectan a los artículos 174 y 177 de la Ley
9/2002 reguladores del Patrimonio Municipal del Suelo, en el sentido de obligar a la Administración Autonómica a
constituir su propio patrimonio de suelo
para atender las demandas de viviendas
de protección y de crear un inventarios
de suelos obtenidos de la cesión obligatoria. Igualmente regula el destino
de ese patrimonio, que será para la
construcción de vivienda con destino a
alquiles u otra forma que garantice la
titularidad pública de las viviendas.
Establece además el artículo séptimo la obligación de los Ayuntamien-
to de destinar el 50% de los bienes y
derechos correspondientes a la cesión
obligatoria del aprovechamiento urbanístico (actualmente el 10%) para promoción de viviendas sujetas a algún
régimen de protección.
Por último regula una subrogación
de la Xunta en la promoción y construcción de viviendas en esos suelos
obtenidos de la cesión del aprovechamiento, si el Ayuntamiento no lo
ejecuta una vez que los terrenos estén
incluidos en el patrimonio municipal
del suelo y reúnan la con de solar.
Esta última cuestión, es decir la asunción de la Xunta de las competencias de
gestión de los Ayuntamientos que le son
propias, así como la también contenida
en el artículo 9 del anteproyecto, al que
luego nos referiremos, en principio, digamos que es ampliamente discutible
desde el punto de vista constitucional
y que sin duda generara múltiples conflictos, pues tal cuestión no parece que
afecte directamente a las competencias
de la Administración Autonómica y en
muchas ocasiones ese incumplimiento
derivará de la falta de presupuesto de los
municipios, que bien podría ser subsanado por la Administración Autonómica
y para que los ayuntamientos pudiesen
hacer frente esa obligación, pero no sin
más retirarle la competencia propia que
les corresponde.
El artículo octavo, modifica el artículo 189 de la Ley 9/2002 con el único
objeto de aplicar los plazos obligatorios
de edificar y rehabilitar, que determine
el Plan de desarrollo, o en su caso el de
dos años, también a los suelos reservados para viviendas de protección.
Si ya de por si las obligaciones de
reserva que se imponen a la actividad
privada para construir obligatoriamente
viviendas de protección, sobre terrenos
que en muchos caso habrán sido adquiridos a precios no regulados y que, en
determinados supuestos, no hará posible la actividad empresarial, todo ello
con dejadez de las Administraciones
Públicas en su obligación de asumir la
construcción de ese tipo de viviendas,
es todavía más problemática, a la vista
de libertad de empresa reconocida en el
artículo 38 de la Constitución, la obligación que se impone a los promotores de
la actuación urbanística de construir, en
todos los ámbitos determinados, las citadas viviendas de protección en el mismo
plazo y con independencia de si existe o
no mercado para su comercialización.
El artículo noveno, modifica el
actual artículo 190 de la Ley 9/2002
referente a las consecuencias de los
deberes de edificar o rehabilitar, que
como sabemos implica la inscripción
obligatoria en el registro de solares del
terreno o edificio no edificado o rehabilitado en el plazo establecido para ello
y añade un segundo número, ya anteriormente comentado, que posibilita a
la Xunta asumir esas competencias, de
inscripción y ejecución, en caso de que
los Ayuntamientos no lo lleven a cabo.
Con la particularidad ya comentada
sobre la problemática legal de dicha
asunción de competencias por la Xunta, baste decir que hasta la fecha y durante la vigencia de las leyes urbanísticas desde 1976, prácticamente no se
21
ha creado ningún registro de solares
y mucho menos se ha llevado a cabo
la ejecución forzosa contenida en el
actual articulo 190 de la Ley 9/2002,
casi siempre por falta de los medios
económicos necesarios que las Administraciones han de destinar a ese fin.
Disposiciones Transitorias. El anteproyecto contiene dos disposiciones
transitorias, que disponen:
La Primera que los planes aprobados
provisionalmente a la entrada en vigor
de la Ley, durante seis meses, podrán
continuar su tramitación hasta la aprobación definitiva y a ellos se les aplicarán
los porcentajes de reserva contenidos
en la disposición transitoria segunda.
Transcurrido ese plazo, les será se aplicación integra los previsto en la Ley.
Además deja claro que, para estos
planes, la adaptación del contenido
de las reservas obligatorias a la ley, no
implicará obligación de volver a someter el plan a información pública.
La Segunda determina que las reservas de terrenos para viviendas de
protección y la cesión para la dotación
autonómica contenidas en el anteproyecto, se aplicará a los planes que se
aprueben a partir de la entrada en vigor de la misma (cuestión que no solo
no es transitoria, sino que es obvice),
y por otro lado regula las reservas de
terrenos para viviendas de protección
para los planes no adaptados a la propia Ley y que para mayor claridad reflejamos en el siguiente cuadro:
Disposición Derogatorio, que simplemente deja sin efecto los artículos
que son objeto de modificación de la
Ley 9/2002.
Disposición final, que como ya hemos reseñado al principio de este texto, establece que la Ley, una vez aprobada, entrará en vigor al día siguiente
de su publicación en el Diario Oficial
de Galicia.
Dictamen del despacho
Garrigues
Por su proximidad en el tiempo pudiera pensarse que el Anteproyecto de Ley
de medidas urgentes en materia de vivienda
y suelo que está impulsando la Xunta de
Galicia desde su Consellería de Vivenda
no es más que la consecuencia de la necesaria adecuación que, dentro del margen de competencias que le son propias,
ha de realizar esta Comunidad de la Ley
9/2002, a las previsiones que en relación
con la vivienda de protección pública
acaba de establecer la Ley estatal 8/2007,
de 28 de mayo, de suelo. Ahora bien, a
poco que se profundice en la lectura del
texto que desde el Gobierno autonómico
se prepara, habrá de concluirse que las
pretensiones que laten en la redacción
de documento –en cuya elaboración
pudieron a buen seguro haberse tenido
en cuenta los trabajos primero gubernamentales y, luego, parlamentarios que
han desembocado en la promulgación de
la mencionada Ley estatal– aún en con-
•
Aproin
sonancia con la anterior, son mucho más
ambiciosas. Es decir, todo parece indicar
que la gestación de este Anteproyecto
se ha producido de forma autónoma e
independiente de la recientemente promulgada quinta Ley del suelo estatal.
Ciertamente, una de las finalidades
abiertamente reconocidas que se reconoce perseguir con aprobación de
la Ley 8/2007 es asegurar que los poderes públicos garanticen una mayor
oferta efectiva de suelo destinado a la
construcción de vivienda protegida.
En esta línea, la principal referencia
de la norma la encontramos en su artículo 10.b) donde se establece que:
“Para hacer efectivos los principios y los
derechos y deberes enunciados en el Título
I, las Administraciones Públicas, y en particular las competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, deberán:
(…)
b) Destinar suelo adecuado y suficiente
para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte
proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos,
permita establecer su precio máximo en
venta, alquiler u otras formas de acceso a
la vivienda, como el derecho de superficie
o la concesión administrativa. Esta reserva
será determinada por la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística o, de
conformidad con ella, por los instrumentos
de ordenación y, como mínimo, comprenderá los terrenos necesarios para realizar el
30 por ciento de la edificabilidad residen-
RESERVAS DE SUELO PRIVADO PARA VIVIENDAS SUJETAS A ALGÚN RÉGIMEN DE
PROTECCIÓN PÚBLICA EN EL REGIMEN TRANSITORIO
Suelo urbano no consolidado
En suelo Urbano no Consolidado de municipios
con planeamiento no adaptado a la Ley 9/2002,
en cada polígono, unidad de actuación o equivalente, el 20% de la edificabilidad residencial
prevista por el Plan.–
Suelo urbano no consolidado
En suelo Urbano no Consolidado de municipios con
planeamiento adaptado a la Ley 9/2002, se mantendrán las reservas que el planeamiento tuviese
establecidas para ese suelo.–
En suelo urbanizable delimitado (en cada sector) con uso residencial, se establece directamente una
nueva reserva o se incrementa la existente, de la siguiente forma:
*Ayuntamientos de más de 20.000 habitantes, el 40% de la edificabilidad residencial.–
*Ayuntamientos de menos de 20.000 habitantes, el 30% de dicha edificabilidad.–
En el suelo urbanizable no delimitado, el 50% de la edificabilidad residencial que prevea el plan de
sectorización
Aproin
•
22
cial prevista por la ordenación urbanística
en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización.
No obstante, dicha legislación podrá
también fijar o permitir excepcionalmente
una reserva inferior para determinados
Municipios o actuaciones, siempre que,
cuando se trate de actuaciones de nueva
urbanización, se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de
su localización respetuosa con el principio
de cohesión social”.
Sin embargo, a pesar de ser este uno
de los de los aspectos más ensalzados de
la nueva Ley estatal, un análisis de las distintas realidades legislativas autonómicas
permite afirmar que su cumplimiento,
en la práctica, no tiene que suponer demasiados cambios en sus disposiciones,
pues, ya a día de hoy, la mayor parte de
las Comunidades cuentan con una normativa que respeta las exigencias expresadas en el precepto transcrito.
Con todo, no es este el caso de la
Comunidad gallega, donde la legislación vigente en la materia sitúa el
porcentaje de suelo reservado para
vivienda de protección pública en los
espacios dedicados a uso residencial
en el mínimo del 20%.
En este sentido, es obvio que la legislación gallega es una de las pocas que, en
lo que a este punto se refiere, habría de
adaptarse a las nuevas exigencias derivadas de la Ley 8/2007. Adaptación que
puede llegar por la vía de la conversión
en Ley, previos los trámites oportunos,
del Anteproyecto que ahora se comenta.
De hecho, la conciencia de la necesidad
de llevar a cabo modificaciones en este
punto en algunas de las legislaciones
autonómicas es a la que ha conminado
al legislador estatal a establecer un régimen temporal en la Disposición Transitoria Primera de la le 8/2007, precisamente, sobre “Aplicación de la reserva de
suelo para vivienda protegida”.
Mas como se indicaba, y pese a que
serviría para darles cumplimiento, la
norma que se prepara desde la Administración gallega no es un mero apéndice con el que se busca actualizar la
normativa urbanística gallega a las
nuevas directrices estatales. Su contenido va más allá, bastante más allá, del
contenido de dichas previsiones.
Como se explica en el Preámbulo
que la presenta, tres son los bloques en
los que se pueden integrar las medidas
que dispone, atendiendo a la diversa
finalidad que persiguen, a saber:
1 La creación de una red autonómica
de suelos dotacionales para vivienda pública.
2 El incremento de las reservas de
suelo para vivienda protegida.
3 El establecimiento de nuevas fórmulas y el refuerzo los mecanismos
ya existentes mediante los que conseguir que los Ayuntamientos pongan efectivamente en marcha los
instrumentos de intervención en el
mercado de suelo.
A) En relación con la primera de las
pretensiones, –la creación de una red
autonómica de suelos dotacionales para
vivienda pública–, se establece (art. 2 del
Anteproyecto que modificaría el 47.10 de
a Ley 9/2002) que la obtención de estos
terrenos se realizará exigiendo su cesión
obligatoria a los propietarios en aquellos
casos en que el planeamiento prevea la
reserva de parte del territorio para uso
residencial en suelo urbanizable. La cesión obligatoria se fija en la cantidad de
2,5 metros cuadrados de suelo por cada
100 metros cuadrados edificables de
cualquier uso, imponiéndose un porcentaje mínimo que se fijaría en el 5% de la
superficie total del sector.
Ha de ensalzarse como positivo
que esta cesión únicamente se decrete
en relación con el suelo urbanizable,
pues, como con atino se reconoce en el
preámbulo del Anteproyecto, establecer
esta exigencia también respecto del suelo urbano no consolidado supondría incrementar en exceso las dificultades de
desarrollo y las limitaciones características que rodean a esta clase de suelo.
El régimen público que se establece
para las viviendas que se pongan en el
mercado por esta vía es intenso en grado máximo, pues se las configura como
viviendas sometidas a un régimen demanial; es decir, de absoluta titularidad
pública, por lo que cabe vaticinar que
su uso y disfrute por la ciudadanía se
realizará fundamentalmente a través
del alquiler a que queden sometidas.
Estos arrendamientos, en la terminología
propia del tipo de usos que, en general,
puede hacerse de los bienes demaniales,
vendría a corresponderse con un uso
privativo a cambio de un canon. Ello no
obstante, el Anteproyecto (artículo 7 del
Anteproyecto en la redacción que conferiría al artículo 177 de la Ley 9/2002)
deja abierta la puerta a que el aprovechamiento de estas viviendas pueda efectuarse a través de otras fórmulas, que en
todo caso, han de ser respetuosas con las
notas de inalienabilidad, inembargabilidad e imprescriptibilidad que definen el
demanio público.
Los terrenos obtenidos a través de estas cesiones se destinarán íntegramente
a la ejecución de viviendas públicas (públicas en su promoción y públicas en su
titularidad), cuya construcción gestionará el IGVS u otros organismos o entidades que dependan del mismo y que, en
lo sustancial, habrá de reconducirse a la
celebración de contratos administrativos
de obra pública.
Por otra parte, este suelo deberá figurar en el inventario con el que ha de
contar la Administración Autonómica
en el que se relacione el suelo de que
dispone para vivienda pública (art. 6 del
Anteproyecto que añadiría un apartado
3 al art. 174 de la Ley 9/2002), lo que
constituye un recordatorio particular
de lo preceptuado con carácter general
en el artículo 32.1 de la LPAP. Ha de
entenderse que este inventario lo elaborará y actualizará la Consellería competente en materia de vivienda.
B) Al margen de las previsiones anteriores, y desde luego más en la órbita de las reservas de suelo a las que se
refiere la Ley 8/2007, en el Anteproyecto se opta por situar el porcentaje
de vivienda sometida a algún tipo de
protección pública en los terrenos que
el planeamiento prevea destinar ex
novo a uso residencial, –ahora sí tanto
para suelo clasificado como urbano no
consolidado como en el que se clasifique como urbanizable delimitado–, en
23
el mínimo del 40%. Esto es, 10 puntos
por encima del mínimo estatal y 20
respecto del que actualmente sanciona
la legislación autonómica gallega.
Esta regla, cuenta, no obstante, con
dos vías de excepción:
* La primera, que supone una reducción de esta reserva al 30% (que recordemos es el límite mínimo de reserva
fijado con carácter general en el artículo
10.b) de la ley 8/2007) en los municipios
que cuenten con menos de 20.000 habitantes. Con ello se quiere ser sensible a
las peculiaridades propias del mercado
de suelo en estas zonas, que no es tan
dinámico ni flexible como en núcleos
urbanos más amplios.
En cualquier caso, ha de apreciarse
que para establecer aún porcentajes inferiores al 30%, y atendiendo no tanto al
número de habitantes de la zona cuanto a sus características, el legislador autonómico podría, incluso, acogerse a la
posibilidad inserta en el último párrafo
del propio artículo 10.b) mencionado,
que permite que de forma excepcional se
realicen reservas inferiores al 30% para
vivienda de protección pública cuando se
cumplan los requisitos que él mismo fija y
que se han reproducido con el artículo.
* La segunda, supone un incremento,
sin tope definido, del porcentaje de estas
reservas. Aumento que podrá acordarse
siempre y cuando en el planeamiento
general se justifique la insuficiencia del
40% para cubrir la demanda potencial
del municipio en que se aplique. Se
trata de una excepción que cuenta con
un margen mucho más indeterminado
y que quizás encierra una discrecionalidad excesiva. Discrecionalidad que,
al menos formalmente se ve, en cierto
modo, suavizada cuando se establece
que el incremento de la reserva de suelo
en orden a hacer frente a la demanda
potencial debe acordarse sobre la base
de estimaciones sustentadas en un análisis real de las circunstancias efectivas de
la zona en que se quiera acordar.
Con buen criterio el Anteproyecto
pretende introducir una serie de reglas
de obligatoria observancia y conforme
a las cuales habrá de determinarse,
dentro del ámbito de suelo residencial,
el suelo sujeto a un régimen de promoción pública en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado.
Si bien, las soluciones que se barajan
admiten algunas críticas.
En primer lugar, en relación con estas
reglas, destaca la previsión referente a
que este porcentaje de reserva se situará
en el 20% de la edificabilidad residencial
cuando las actuaciones se efectúen en
suelo urbano no consolidado. Interesa
aprecia que, al menos aparentemente
este criterio puede resultar contrario a
las previsiones de porcentaje de reserva
contenido en la legislación estatal, en la
que indica que el porcentaje de reserva
del 30% se respetará respecto de la edificabilidad residencial prevista por la
ordenación urbanística en el suelo que
vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización, no distinguiendo el tipo de
clasificación que tenga el suelo en el que
se realicen dichas actuaciones de urbanización. Pudiera considerarse que esta
previsión encaja en el margen de maniobra que se permite en el último aparato
del artículo 10.b) de la Ley 8/2007, pero
no parece que encaje limpiamente en su
redacción y, además, no hay que olvidar
que en esta ley se prevé que la minoración del porcentaje de reserva se prevé
tenga carácter excepcional y, en este
caso, el Anteproyecto permite que el 20%
pueda ser la regla general.
Asimismo, la previsión relativa que el
porcentaje de edificabilidad residencial
que se fije como reserva en suelo urbano
no consolidado será igual para todos los
distritos y en suelo urbanizable delimitado será igual para todos los sectores,
tampoco cabe tildarla de planamente acertada. Y ello por cuanto supone
desconocer las distintas realidades a
las habrá que atenderse para las que no
siempre puede resultar lo más adecuado fijar el mismo porcentaje de reserva.
Convendría ser más flexible y no abogar
por una paridad absoluta, cuando, por
otra parte, esta diversidad de porcentajes, está en plena sintonía con las posibilidades que encajan con lo dispuesto en
la norma estatal.
Ya en otro orden de razonamientos,
y ahora nuevamente con buen criterio,
•
Aproin
dado que con ello se puede favorecer
la cohesión social y evitar la creación de
zonas de marginación social, el Anteproyecto indica que la localización de las superficies de suelo que acogerá viviendas
sometidas a alguno de los regímenes de
protección pública tenderá a no ser concentrada, esto es, se entremezclará con
las zonas ocupadas por vivienda libre.
C) Finalmente, en lo tocante al establecimiento de medidas que coadyuven
a garantizar que desde los Ayuntamientos se pongan realmente en marcha
los instrumentos de intervención en
el mercado de suelo, se puede significar la posibilidad de que la Administración autonómica pueda subrogarse
en el ejercicio de algunas de las competencias municipales en materia de
vivienda, en concreto de edificación y
rehabilitación, cuando no se cumplan
por las entidades locales los plazos fijados en las normas con las que cuentan para hacerlo. Subrogación que, en
consonancia con lo preceptuado en los
artículos 60 de la LBRL, 227 de la Ley
9/2002 y, fundamentalmente, 208 de la
Ley 5/1997, de Administración Local de
Galicia, para respetar el mayor margen
de autonomía local posible, sólo podrá
producirse de haber resultado fallido el
requerimiento que ha debido hacerse
al Ayuntamiento correspondiente.
Por su importancia y complejidad
una mención particular merece el régimen transitorio que contempla el Anteproyecto. En síntesis, establece que:
– En general, el planeamiento que se
encuentre en tramitación cuando
entre en vigor esta Ley, si ha sido
aprobado provisionalmente, podrá
o bien continuar tramitándose conforme a la redacción actual de la Ley
9/2002 siempre y cuando se produzca
su aprobación definitiva en el plazo
máximo de seis meses –supuesto en
el que se les aplicará el régimen transitorio de las reservas de suelo destinado a VPO que a continuación se
verá–, o bien adecuarse a las medidas
que incorpora el hoy Anteproyecto, lo
cual no implicará tener que realizar
nuevamente trámites de información
pública, salvo que la adecuación im-
Aproin
•
24
plique modificaciones sustanciales.
– En particular, por lo que atañe a las
reservas de suelo para viviendas sujetas a promoción pública y para las
cesiones de dotación autonómica, se
dispone que los planes que inicien su
elaboración una vez entre en vigor
esta normativa se adecuarán plenamente a ella, si bien en tanto no se
modifique o revise el planeamiento
en vigor, se consideran directamente
aplicables las siguientes medidas:
En suelo urbano no consolidado: se
distingue dependiendo si el municipio contase o no con un planeamiento
adaptado o no a la Ley 9/2002, en este
último caso las reservas señaladas se fijan en el 20% de la edificabilidad residencial, mientras que en el primero se
opta por respetar las reservas previstas
para este suelo en el planeamiento.
En suelo urbanizable delimitado: se
aplicará una reserva del 40% de la edificabilidad residencial en los municipios
con más de 20.000 habitantes y del 30%
si el número de habitantes inscritos en
el padrón municipal es menor.
En suelo urbanizable no delimitado:
se efectuará una reserva no inferior al
50% de edificabilidad residencial que
disponga el plan de sectorización.
Al margen de este régimen directo de
reservas se dispone que el planeamiento
de desarrollo que a la entrada en vigor de
esta Ley hubiese sido aprobado inicialmente podrán continuarse tramitando
durante un año siempre que se garantice
una reserva de terrenos para viviendas
sometidas a algún régimen de protección
pública del 20% de la edificabilidad residencial prevista en el plan.
Por último se indica que en los ámbitos para los que se apruebe un instrumento de desarrollo conforma a lo
visto en el párrafo anterior como en
aquellos que a la entrada en vigor de
la Ley ya contasen con un planeamiento de desarrollo aprobado deben ejecutar su contenido en el plazo máximo
de dos años contados a partir de la entrada en vigor de dicha norma.
Como conclusión global puede apuntarse que todas las previsiones del Anteproyecto están en plena consonancia
con la advertencia que, sabiamente, hizo
el Consejo Económico y Social (CES) al
informar el, en su día, Anteproyecto de
Ley que dio lugar a la aprobación de
la Ley 8/2007. Así es, en su dictamen
10/2006, de 26 de junio, con razón, al
valorar la reserva del 30% finalmente
plasmada en el artículo 10.c) de la norma estatal ya indicaba que tan importante como establecer legalmente unos porcentajes mínimos es diseñar e implantar
de forma consistente los mecanismos
que aseguren la plasmación efectiva de
los mismos en vivienda protegida.
Siguiendo, a modo de síntesis valorativa, con el razonamiento expresado por
este órgano, es importante hacer ver que
medidas como las contenidas en el Anteproyecto de ley gallega, –si necesarias y
en plena consonancia con la realización
del Estado Social, en la lectura que del
mismo cabe hacer desde la atalaya del
artículo 47 de la Constitución–, también
pueden generar, al menos en un primer
momento, situaciones difíciles.
Efectivamente la finalidad que justifica todas estas reservas de suelo responde
a la voluntad de poder contar con suelo
suficiente con que atender las necesidades de vivienda del segmento más desfavorecido de la población, lo cual es muy
loable, pero su atención no puede implicar el desconocimiento de otras realidades. Por ejemplo, no debe perderse de
vista la situación que todas estas reservas
de suelo puede desencadenar para ese
otro segmento social que no alcanza a
cumplir las condiciones para el acceso al
mercado protegido y que tampoco puede acceder con facilidad al mercado de la
vivienda libre. En este sentido, explica el
CES que a corto plazo, todo parece indicar que una menor oferta de suelo para
vivienda libre –que es la consecuencia
que en última instancia provoca las reservas de suelo a las que nos venimos
refiriendo– puede encarecer el precio
de dicha vivienda, cuando menos de
su adquisición en régimen de propiedad, pues cuanta más VPO exista, más
tenderá a cargar el promotor el precio
de las viviendas libres. Por ello, puede suponerse que sólo será a medio y,
sobre todo en Galicia con previsión de
las reservas autonómicas, a largo plazo
cuando un efectivo relanzamiento de la
vivienda protegida puede, al reducir la
demanda, moderar ese encarecimiento.
Finalmente, desde APROIN queremos fijar la atención en cuatro cuestiones que nos parecen importantes:
1ª El Plan deberá indicar los lugares
en los que emplazar las viviendas
sometidas a algún régimen de protección, sin que la concentración
sea excesiva para evitar diferencias
sociales claramente marcadas, pero
deberá señalar las zonas, ya que
hasta ahora se aplicaba el porcentaje directamente sobre cada actuación, lo que no tenía sentido ya que
existen zonas de la ciudad donde
no encaja para nada la vivienda
protegida entre otro tipo de viviendas, en suelos de muy alto precio.
2ª Se menciona solo de pasada la figura del agente edificador que habría
que potenciar y definir su actividad
con mucha mayor claridad.
3ª Se nos ha asegurado la posibilidad de
que las viviendas sometidas a algún
régimen de protección puedan ser
construidas en régimen de alquiler
por 10 años como máximo y posteriormente ser vendidas como libres,
algo que no figura en el anteproyecto
y es de capital importancia para que
realmente los promotores acometan
este tipo de viviendas, ya que en caso
contrario, no solo gran parte de las
empresas promotoras desaparecerán,
sino que el aumento de la vivienda libre o la picaresca serán imparables.
4ª Desde aquí llamar la atención a todos
los promotores para que no paguen
por el suelo más que por aquel que
realmente sea materializable. El de
cesión no le pertenece al dueño del
suelo por lo que deberá no tenerse en
cuenta a la hora de negociar el precio
del suelo y el de construcción de vivienda protegida no deberá pagarse
a más del 15% del módulo, el resto,
el libre, es en el que habrá que negociar el precio del mercado, otra cosa
es favorecer la especulación del suelo,
nuestro peor enemigo.
25
China.
El despertar del Dragón
Shanghai. Zona comercial
Museo de Shanghai
M
Miguel Font Rosell
Mas de 1.300 millones de habitantes,
donde la etnia Han (orgullosos, patrióticos, obstinados, románticos, emotivos,
hábiles, conservadores, con un gran
sentido de la familia y del respeto a los
mayores) representa al 93% de la población, conviviendo con otras 55 minorías
étnicas hasta completar el país más poblado del mundo. Tercer país del mundo
en extensión tras Rusia y Canadá y tam-
Shanghai
bién tercero con mayor producto interior
bruto, tras EEUU y Japón. Mayor índice
de crecimiento mundial sostenido. Previsiones de igualar la renta per capita
de EEUU alrededor de 2035. Desplazamiento de más de 400 millones de personas del campo a las ciudades. Creación
continua de nuevas áreas metropolitanas,
mayor número mundial de nuevos ricos
en las principales ciudades y hambre en
zonas rurales del interior, mezcla de la
vanguardia del siglo XXI con la tradición
Pekin
Shanghai
•
Aproin
Shanghai
Shanghai
Shanghai
Shanghai
y los modos de vida más arcaicos de una
acera a otra de la ciudad…
Eso y muchísimo más es China, el país
de moda, el país de los contrastes más
exagerados, el país llamado a comerse
el mundo o a devorarse a si mismo.
Con Mao presidiendo la inmensa y
fria plaza de Tian An Men y manteniéndose como un teórico padre de la patria,
a las puertas de la ciudad prohibida (no
tanto), la China de hoy es afortunadamente para sus habitantes, una China
que ha jubilado a Mao (trabajo en el
campo), la China de Deng Xiaoping
(gato blanco, gato negro, lo importante es que cace ratones), la China de las
ciudades y de los negocios, una China
que mantiene en lo social las riendas del
control popular a través de los distintos
órganos del partido comunista y que en
Shanghai
Chongqing
27
•
Aproin
38,974 mm
Pudong - Shanghai
lo económico ha dado un salto por encima del liberalismo más actual. Con sueldos bajísimos, sin seguridades laborales,
con horarios de sol a sol, con vacaciones
exiguas, sin medidas de protección en
el trabajo, sin controles de calidad ni de
contaminación, sin sindicatos, sin respeto hacia las patentes, etc. etc. pero contentos, la impresionante fuerza laboral
China, en el actual mundo global en el
que ha entrado como un elefante en una
cacharrería, es imparable, y lo es, sobre
todo, porque las grandes multinacionales y muchas otras empresas encuentran
aquí, tras una vorágine de deslocalizaciones en sus lugares de origen, el maná
de jugar con las cartas marcadas y poder
ganar así cualquier partida. Pan para
hoy y hambre para mañana del, hasta
ahora, primer mundo. Pero, en esta locura del corto plazo en el que eres competitivo o desapareces, ¿a quien parece
importarle el futuro?.
Como consecuencia, ¿Qué es China
actualmente? ¿mas budista, más comunista o más consumista? ¿Se puede ser,
en armonía, una mezcla de los tres?. En
el caso de la juventud es bastante dudoso,
aunque también es cierto que tampoco
les preocupa demasiado mientras su nivel de vida va creciendo como la espuma.
El comunismo, sobre todo si es descafeinado, con la barriga llena, tampoco se les
presenta como un enemigo a batir.
En cuanto al budismo, el país parece pasar bastante, aun cuanto a pueblo
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Aproin
•
28
Shanghai
Shanghai - Aeropuerto. Tren magnético (430 Km/h)
Shanghai
Vista parcial de la maqueta de Shanghai (17 millones de habitantes)
Esto también es Shanghai
tremendamente supersticioso, el encomendarse a cualquiera de los cientos de budas protectores de cualquier
cosa, parece la panacea para todo chino que se precie, al menos por si acaso. Por otra parte, la recompensa en la
siguiente reencarnación si se ha sido
bueno en esta vida, parece una inversión mejor que luchar en ésta por las
libertades, la política, etc. El Taoismo
y el Confucionismo son minoría.
El comunismo es entendido de forma muy distinta en función de la edad,
del lugar en el que se viva, o de la condición social. Los chinos no conocen
otra cosa que el control de casi todo a
través del Estado y muchos jóvenes lo
vinculan a la solidaridad, al bien común y a una especie de todo por la patria bastante efectivo, otros se integran
y la mayoría pasa totalmente.
En lo que si parecen estar cada día
más de acuerdo es en el consumismo,
al menos las jóvenes generaciones y
un ejercito ya de nuevos millonarios
que necesitan rodearse de riqueza, de
marcas y de derroche para dejar clara
su notoriedad.
Por otra parte, el comercio parece
presidir la vida de los chinos. Es cierto
que siempre han sido comerciantes, pero
hoy en día se ha convertido ya en la locura, y sobre todo en una locura por todo lo
occidental que ellos vinculan a la modernidad, al progreso y a la demostración
de ser alguien, de manera que las imitaciones, las falsificaciones y el todo a 100,
se ha convertido en un reclamo para los
turistas y en una solución para las clases
más desfavorecidas, pero no para el chino de ciudad que sabe muy bien distinguir y que prefiere consumir lo autentico
aunque les cueste un riñón (mas caro que
en occidente), pero les pone en órbita,
tanto como el diseño, la modernidad y la
moda, donde cualquier china responde a
la talla soñada por la pléyade de modistos del mundo global, que poco a poco
van destrozando la imagen de mujer en
el más amplio sentido de la palabra, para
sustituirla por una fria percha sin gracia
alguna. Las chinas, encantadas.
Tradicionalmente, las antiguas dinastías destruían lo anterior y en su lugar
dejaban la impronta de la modernidad
de la nueva dinastía, algo tradicional
que parece mantenerse en el espíritu del
chino actual. Hay que pensar que si China no hubiera destruido a través de los
siglos su inmenso patrimonio cultural y
arquitectónico, hoy sería un muestrario
cultural sin parangón. En su lugar, salvo
la gran muralla (impresionante), Dazu
(sorprendente) y unos cuantos monumentos más (la ciudad prohibida, el
templo del cielo, el palacio de verano),
patrimonio de la humanidad o los guerreros de terracota de Xian, casi todas
las grandes creaciones se han perdido
y China camina hacia una nueva identidad a marchas forzadas.
El año próximo Pekín (Beijing) celebrará la olimpiada y en 2020 Shangai la
exposición universal. Actualmente en la
capital circulan ya más de 1,3 millones
de vehículos, mientras que en la primera
ciudad del país, Shanghai, ya existen más
de ¡5.000! rascacielos, y el mayor con cerca de medio kilómetro de altura, una ciudad a la que todas quieren parecerse, que
representa el culmen de la modernidad y
que ha recuperado su esplendor y su poder de antaño, con el tren más moderno
del mundo (magnético) que te lleva hasta
el aeropuerto a ¡430 km./hora!.
Por otra parte, los problemas que crea
el brutal crecimiento son enormes. El primero es el trato dado al medio ambiente
(16 de las 20 ciudades más contaminadas
del mundo), el inmenso consumo de
energía y la contaminación consecuente
(segundo mayor emisor de dióxido de
carbono), la falta de alimentos al desertizarse el campo debido al éxodo de gran
parte de la población a las ciudades, la
mayor migración rural de la historia de
la humanidad. Es el mayor consumidor
de cobre, aluminio y cemento del mundo, solo superado por EEUU en la lista
de mayores importadores de petróleo.
Depende ya de otros países (sobre todo
Argentina) para su alimentación y empieza a tener serios problemas de falta
de agua. Cada cierto tiempo la propiedad de vehículos se duplica y en caso de
llegar a los niveles de EEUU, tendría que
encontrar espacio para 600 millones de
vehículos, más de los que hay hoy en día
29
en todo el mundo.
Actualmente las obras públicas que se
acometen, suelen ser las más importantes del mundo, como autopistas, ferrocarriles, aeropuertos, puentes, presas,
etc. Concretamente la presa de las tres
gargantas, la más grande del mundo,
por delante de la de Asuan, en Egipto,
hará que el Yangtze se eleve 30 metros,
se realoje a más de 2 millones de habitantes, se detengan las crecidas, se nutra
de electricidad a todo el sudeste chino y
el área metropolitana de Tonkin (Chongqing), la mayor connurvación urbana,
con más de 37 millones de habitantes, se
vea atendida por grandes barcos desde
el mar de la China, desde Shanghai, ciudad situada a hora y media de Tokio y a
menos de dos horas de todos los centros
económicos de la zona. La presa situada
en su parte alta a la cota 185, retendrá
el agua del Yangtze, aguas arriba en la
cota 175 (actualmente 145), bajando hasta la parte baja de la presa a través de 5
enormes exclusas de 280 m. x 34 m. cada
una, 4 de ellas ya en funcionamiento,
todo ello para grandes barcos (10.000 to-
neladas), ya que para barcos de menores
dimensiones (3.000 toneladas) el ascenso
y descenso se hace a través de ascensores,
situándose tal ingenio en las inmediaciones de Ychang, una ciudad “pequeña”,
de cerca de 5 millones de habitantes.
Para los europeos y los americanos
de la costa este, China se encuentra muy
lejos, a más de 12 horas de avión desde
España, pero su costa este se encuentra
a pocas horas de todo el poderío asiático y no demasiado lejos de la costa oeste
americana, convirtiéndose poco a poco
en la verdadera dueña del Pacifico, construyendo barcos portacontenedores de
gran calado que pronto podrán atravesar
el canal de Panamá cuando se termine su
ampliación, barcos que no podrán entrar
en los principales puertos europeos por
falta de calado del Canal de la Mancha
y que habrán de necesitar establecer
nuevos destinos con calado suficiente (la
miopía de Vigo sigue sin tener límites).
En otro orden de cosas, como en
casi todos los países del mundo, cada
día encuentras más viajeros españoles,
muchos más turistas que gente en viaje
Hotel Westin - Shanghai
Museo del Urbanismo de Shanghai
•
Aproin
Aproin
•
30
de negocios, pero la realidad es que el
español se escucha en todo el mundo
aunque no haya letreros en nuestro
idioma en casi ninguna parte (olé el
ministerio de exteriores), ni los españolitos hablemos casi nunca el inglés,
el autentico idioma universal que los
chinos jóvenes estudian ya desde pequeños para hablarlo correctamente,
no como nosotros, que vamos por el
mundo hablándolo en plan indio. Lo
que si resulta patético del turista español es que parece que no piensa en
otra cosa que en comprar, en regatear
y en perder el tiempo miserablemente
en cargarse de baratijas, con sobrepeso
en los aviones, montones de bultos, maletas, mochilas, y en general todo tipo
de cargamento, limitando gran parte
de las conversaciones al intercambio de
“logros” en regateos por la compra de
la baratija de turno al timador profesional de guiris, cuando ciudades como
Shanghai tienen museos como el propio Museo de Shanghai, donde todo
lo expuesto, es de una exquisitez, que
bien vale el viaje o el mismo museo del
urbanismo de la ciudad.
En cuanto a la comida, bien distinta a la mayor parte de la servida en
la mayoría de los “chinos” españoles,
para un par de días, puede no estar
mal, pero para 20 días de viaje de un
español, la cosa se complica, principalmente por la vinculación de los
palillos a la comida china, y no por la
complicación del uso de tal instrumento, que la tiene, sino por su incapacidad para cortar, lo que hace que todo
tenga que desmenuzarse en la cocina,
de manera que la carne ya no es carne ni el pescado es ya pescado, sino
todo pequeños trocitos de retales de
no se sabe qué, envueltos en gelatinas,
preparaciones agridulces, salsas variopintas y demás zarandajas que cuando
vuelves, te obligan a ir corriendo a un
restaurante nuestro a tomarte un solomillo con patatas fritas y un buen rioja
y sentirte el rey del mundo, sobre todo
porque comen lo mismo al desayunar
que en las comidas, con bebidas raras,
de las que se salva alguna mala cerveza
que te cobran a precio de oro.
Shanghai
Pekin
Pekin
Lhasa (Tibet) - Potala, residencia del Dalai Lama
Como 20 días dan para bastante, a
las visitas a Pekín, Xian, Chonqing y
Shanghai, todo ello con sus alrededores, a los que sumar tres días de crucero por el Yangtze, dio tiempo para ir a
Lhasa la capital del Tibet, imprescindible pero terrible para un turista español, que de estar habituado a vivir a
nivel del mar, de repente se encuentra
a 4.000 metros de altura, con falta de
oxigeno y con unos dolores de cabeza
indeseables. Los tibetanos son parte de
la china profunda, una región ocupada
por China y cuya autoridad tanto religiosa como civil para sus habitantes,
está en el exilio (India), su palacio (el
Potala) explotado por los chinos y sus
habitantes sometidos al poder central.
Ahí el contraste es enorme, un autentico muestrario de los antiguos libros
de “razas humanas”, gentes bajadas de
la montaña, que viven como en siglos
atrás pero que en un momento dado
pueden sacar del bolsillo un móvil de
ultima generación y dejarte con dos
palmos de narices, todo ello más cerca
del cielo, a orillas del Brahamaputra
que llegará hasta el Nepal y la India y
en el silencio de la cercanía de los ocho
mil, que decoran de blanco el sky line
tibetano.
Con 10 días más (el mes entero), da
para visitar también Hong Kong (moderna y liberal) y Macao (pintoresca y
jugadora), las dos ex colonias, tan distintas pero con un estatus propio cada
una, dentro de la uniformidad de la nación China, pudiendo conocer el bullicio
de esta zona sur, con su famosa Cantón
(Guangzhou) donde el dragón, con una
pata en esta zona y otra en Shanghai, sopla su fuego amenazador sobre Taipei,
la capital de la China nacionalista, una
espina clavada en el orgullo chino.
Once horas de vuelta a Frankfurt son
muchas horas y un desconcierto para el
cuerpo, pero el viaje vale la pena para
el viajero que abre los ojos del alma y
que vive en su cuerpo las sensaciones
de un mundo desconocido.
En 2020, nadie debería perderse la
exposición universal de Shanghai, con
13 años por la proa, la que se prepara
es de órdago a la grande.
Aproin
•
34
“Después de siete años el tema de la revisión del Plan
General no da para más. Estamos inexorablemente
abocados al cierre de esta controversia”
Salvador Fraga Rivas.
Presidente de la Delegación
en Vigo del Colegio de
Arquitectos de Galicia
FOTOS: Pablo Martínez
Salvador Fraga Rivas nació en Santiago de Compostela en 1948. Arquitecto por la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, 1975. Se inicia colaborando en el CETA (Centro de estudios
territoriales y ambientales) en trabajos de planeamiento. Concejal de Planeamiento Urbanístico
en la primera corporación democrática en Vigo. Junto con Javier García–Quijada y Manuel Portolés
desarrolla una intensa actividad profesional principalmente en Vigo; Museo de Arte Contemporáneo (MARCO), Conjunto residencial de 300 viviendas y plaza de las Palmeras, Propuesta urbanística
“Abrir Vigo al mar”, Conservatorio de Música, ampliación del IFEVI, Parkings y urbanización de Urzaiz
y Plza. de la Independencia. Es profesor asociado de la Escuela de Arquitectura de la Coruña donde
imparte la docencia en Proyectos III y, así mismo, desarrolla colaboraciones como articulista. En
la actualidad, el estudio ”Fraga, Quijada, Portolés y asociados”, trabaja en la construcción de 384
viviendas de Promoción Pública en Navia y en el proyecto de la nueva Comisaría de Vigo. Junto con
sus socios cuenta con el Premio internacional José Luis Sert concedido por la Corporación Metropolitana de Barcelona (1986) por sus trabajos en la boca sur de la ría de Vigo.
35
C
Como recién nombrado presidente de
la Delegación en Vigo del Colegio de Arquitectos de Galicia ¿Cuál cree que ha de
ser la labor del colegio ante la sociedad, y
que medidas piensan adoptar para tener la
presencia que su labor como creadores de
imagen de ciudad les aconseja?
El ejercicio de la profesión de arquitecto es una doble prestación de
servicios, a nuestros clientes y a la sociedad. Dado que la arquitectura, bien
sea en forma de vivienda, de edificio o
de ciudad, esta permanentemente suspendida sobre nuestras cabezas la noción de servicio se enaltece cargada de
enormes responsabilidades. El Colegio de Arquitectos recoge este énfasis
en el servicio y lo amplifica a través de
las redes asociativas e institucionales
que hoy sustentan a las sociedades más
avanzadas intentando, mediante todas
las medidas a nuestro alcance, robustecer los patrones de calidad y excelencia en el ámbito de la edificación y
la gestión del territorio.
La imagen del arquitecto ha cambiado
mucho en las últimas décadas. De ser un
señor dibujando frente a un tablero, que lo
proyectaba todo, auxiliado por delineantes,
que captaba las obras por amistad, gestionándolo todo frente a la Administración,
con poca normativa, sin grandes responsabilidades, etc., ha pasado a depender
exclusivamente de la informática, a tener
•
Aproin
“Creo que en Vigo, más
que perfilarse un tamaño
estándar de estudio,
la tendencia apunta
hacia equipos ágiles y
discontinuos, donde desde
un núcleo relativamente
pequeño, se puede dar un
excelente servicio si se
maneja con mentalidad
desenvuelta la conectividad
interprofesional”
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Aproin
•
36
mayores responsabilidades, a trabajar
en equipo, a captar obras por concurso
o por medio de representantes, a sentirse
controlado, a depender de una normativa
extensísima, etc. A su juicio ¿qué tipo de
estudio y con que equipo necesita un arquitecto establecerse en una ciudad como Vigo
para ofrecer actualmente plenas garantías
al promotor que le encarga un trabajo y al
cliente que ha de comprar la vivienda?
En los últimos treinta años el ejercicio profesional de la arquitectura se ha
reciclado por completo, podríamos decir que se reseteó, al menos en un par de
ocasiones; primero como consecuencia
de la última revolución tecnológica y
en segundo lugar por los efectos de
la globalización de la organización,
métodos y practicas de trabajo. En el
nuevo escenario resultante el arquitecto tiene mucho más diversificada su
ubicación profesional desbordando el
clásico cliché del arquitecto cabeza de
estudio. Creo que en Vigo más que a
perfilarse un tamaño estándar de estudio, la tendencia apunta hacia equipos ágiles y discontinuos, donde desde
un núcleo relativamente pequeño se
puede dar un excelente servicio si se
maneja con mentalidad desenvuelta la
conectividad interprofesional.
A su juicio ¿cuál es el modelo urbanístico que usted aconsejaría para una ciudad
como Vigo y su área metropolitana?
No me gusta el debate urbanístico
planteado en términos de Modelo pues
suele conducir con facilidad a un maniqueísmo insano: el mundo en blanco
y negro. Pero aún lo más espinoso es
acabar luego, por mezcla, en el gris;
ese color al que Kandinsky atribuye
la inmovilidad desconsolada. La tarea
urbanística de Vigo no es muy distinta
de la de toda esa enorme pléyade de
ciudades que a lo largo del mundo,
han sufrido en el siglo pasado la sacudida de agudísimos acelerones de crecimiento. Para el centro histórico las
recetas se conocen bien y ya están suficientemente contrastadas, basta con
consultar el Vademecum. El interesante
desafío del futuro está en como tratar
las infiltradas periferias, desparramadas sin ton ni son sobre un territorio al
que, paralelamente, la sociedad otorga cada día un mucho mayor aprecio.
Transformar estas periferias en auténtica ciudad y los intersticios del
territorio en más auténtico territorio
es la tarea de innovación urbana a la
que Vigo y su área de influencia deben
volcarse de inmediato.
Vigo lleva ya 7 años gestionando un
PGOM que a punto de ser aprobado definitivamente, ha visto como desde la Consellería de Ordenación del Territorio se le han
puesto todo tipo de impedimentos, entrando
incluso en cuestionar el modelo de ciudad,
las calificaciones de suelo, la conveniencia
o no de crecer y todo tipo de cuestiones que
corresponden únicamente a la autonomía
municipal, que de atenderse, modificarían
el Plan de tal manera que gran cantidad de
ciudadanos pudieran sufrir una clara indefensión al no haber podido alegar a cuestiones de nuevo cuño que ahora le perjudican,
algo que según la jurisprudencia actual
cualquier juez atendería, metiéndonos con
ello, en caso de aprobación del Plan, en una
espiral de inseguridad jurídica que reventaría en cualquier momento. Por otra parte,
aprobar ahora el Plan tal y como salió de la
aprobación provisional, algo que a juicio de
muchos es perfectamente factible, supondría
por parte de la Xunta una incongruencia
incomprensible después de tanta intolerancia. Si a ello sumamos la renuncia del ge-
37
rente de Urbanismo a continuar en el Ayuntamiento, ¿cómo ve la situación?
Después de siete años el tema de
la revisión del Plan General ya no da
para más. Estamos inexorablemente
abocados al cierre de esta controversia
y con seguridad se hará de un modo
u de otro. Es cierto que en el momento del cierre de un conflicto se suelen
asumir mayores riesgos que en el curso
del conflicto mismo, pero la noción de
riesgo es inherente a la modernidad
y al genio de la ciudad, y no debería
agobiarnos en exceso. En el entorno
de la redacción y tramitación del Plan
de Vigo están implicados cuadros técnico–políticos suficientemente cualificados para dar buena forma técnica
al compromiso final. Un compromiso
que debiera sentar las bases para la
recuperación del buen nombre del urbanismo de la ciudad de Vigo como la
mejor garantía de seguridad jurídica.
El Colegio de Arquitectos y Aproin, hasta ahora, no se han caracterizado por unas
relaciones excesivamente próximas, aunque
hubiera buena relación personal entre cier-
•
Aproin
tos componentes de ambas juntas. Desde la
Asociación, estamos absolutamente dispuestos a que las relaciones entre ambas instituciones sean absolutamente cercanas y fructíferas. ¿Cómo se ve desde la nueva Junta del
Colegio esta necesidad, no solo de entendimiento, sino de llegar a luchar juntos por la
consecución de objetivos comunes?
La Junta Directiva tiene el convencimiento de que tenemos por delante
un largo recorrido a transitar juntos,
precisamente ahora que la arquitectura en España está en el cenit del
reconocimiento internacional, como
corrobora la reciente exposición monográfica en el MOMA de Nueva York,
la critica elogiosa de Keneth Frampton
o la cotización en el mercado internacional de nuestros jóvenes titulados.
Pero esta excelencia se circunscribe
casi exclusivamente al ámbito de la
arquitectura institucional, de tal modo
que se ha abierto un abismo llamativo
entre esta y la llamada arquitectura
comercial. Conjuntamente debemos
preguntarnos: ¿cómo es posible que el
mismo ciudadano–usuario que disfruta
Aproin
•
38
con un centro de salud, una biblioteca
o un museo de atrevida vanguardia,
termine por desear vivir en viviendas
machaconamente convencionales, tal
como suelen argumentar las “oficinas
de ventas”?. Llegados a este punto se
impone una reflexión profunda entre
arquitectos y promotores porque algo,
evidentemente, no concuerda.
Aproin ha iniciado ya la cuarta promoción de su Master en Dirección de Empresas
de Promoción Inmobiliaria, que desde hace
ya dos años dirige un arquitecto y por el que
han pasado ya gran cantidad de sus representados. ¿Qué opina sobre la promoción
inmobiliaria como una de las salidas actuales más interesantes para el arquitecto?
En nuestro país la enseñanza de la
arquitectura es muy completa en su
condición politécnica, pero este mismo esfuerzo tan exhaustivo en este
“¿Cómo es posible que
el mismo ciudadanousuario que disfruta de
un centro de salud, una
biblioteca o un museo
de atrevida vanguardia,
termine por desear vivir en
viviendas machaconamente
convencionales? (…)
Llegados a este punto
se impone una reflexión
profunda entre arquitectos
y promotores porque
algo, evidentemente, no
concuerda”
sentido ha dejado tradicionalmente
sin espacio pedagógico la dimensión
y visión empresarial. Entiendo que cubrir ese vacío tendrá interés para muchos colegas arquitectos y redundará
en una beneficiosa y mejor puesta al
día de la profesión.
Finalmente, ¿cómo ve la actuación de
los promotores inmobiliarios, y a su juicio,
que hemos de hacer para ser cada vez mejores y ofrecer a la ciudad lo que esta nos
demanda?
Las sociedades avanzadas se organizan en red y su bienestar y prosperidad
depende muy directamente de la calidad
de este entramado social y económico.
Afianzar las organizaciones empresariales, así como al Colegio de Arquitectos,
como instrumentos de modernidad al
servicio del sector y de Galicia puede ser
un inestimable servicio.
39
•
Aproin
Barrio del Cura
V
El mayor desafío urbanístico privado emprendido en Vigo
Valery Karpin es un ruso, ex futbolista, radicado en Vigo, que ofreció como
jugador del Celta lo mejor de su trabajo, de su dedicación y de su saber, –que
no era poco– para que junto con una
plantilla estupenda, el Celta practicara
el mejor fútbol de su historia. Retirado del fútbol profesional, sus múltiples
actividades no le dejan un momento,
pero si algo no cabe discutir en él, es su
pasión por esta ciudad, a la que quiere,
admira y apoya como nadie.
Desde hace unos años, la empresa Valery Karpin S.L., de promoción
inmobiliaria, mantiene una actividad
frenética no solo como promotores de
viviendas, sino también buscando suelo en cantidad suficiente como para
crear grandes espacios, hacer urbanismo y ofrecer soluciones integrales en
las zonas donde actúan.
Entre toda esta serie de proyectos,
uno destaca por encima de todos los
demás, no solo por su dimensión sino
por el tesón, la dedicación y el cariño puesto en el empeño. Gran parte
de la responsabilidad de todo esto se
debe a José Crespo, el más directo co-
laborador de Karpin, el hombre que
ha puesto una ilusión enorme en esta
actuación, no solo por haber nacido
en el ámbito del barrio del Cura, sino
porque solo puede triunfar aquello en
lo que se pone toda la ilusión.
El barrio del Cura es una zona rabiosamente céntrica del casco de la
ciudad, bastante degradada, poco habitada, socialmente caótica, con una
propiedad diseminada y una necesidad
enorme de remodelación y de puesta
en valor. Su ámbito es de algo más de
23.500 m² y las soluciones dadas hasta
Aproin
•
40
el momento por parte del Ayuntamiento nada han conseguido en cuanto a los
objetivos marcados de recuperación o
de reforma interior del barrio.
A través de la apuesta que la empresa lleva a cabo, se han marcado los
siguientes objetivos:
* Ejecución de un túnel de conexión
entre la calle Torrecedeira y el Paseo de Alfonso XII.
* Ampliación de la calle Llorente
* Creación de nuevas zonas verdes.
* Creación de nuevos aparcamientos
públicos en la zona.
* Obtención de equipamientos dotacionales para la implantación del
Museo de la Fotografía Pacheco o
Museo de la Ciudad.
* Construcción de elevadores y pasarelas de comunicación del Berbés
con la zona alta.
* Consecución de un gran mirador
sobre la ría.
A estos objetivos hay que añadir la
“expropiación” que la empresa ha tenido que llevar a cabo de un proyecto
mal autorizado por el Ayuntamiento
que iba a posibilitar la construcción de
una torre de 10 plantas al lado de San
Francisco y sobre las casas del Berbés,
Gran parte de la
responsabilidad de todo
esto se debe a José
Crespo, el más directo
colaborador de Karpin, el
hombre que ha puesto una
ilusión enorme en esta
actuación, no sólo por
haber nacido en el ámbito
del barrio del Cura, sino
porque sólo puede triunfar
aquello en lo que se pone
toda la ilusión
salvando así a Vigo de una de sus mayores agresiones propiciada en las mismas
épocas en que se aprobó el PGOU-93 y
por los mismos protagonistas.
Para culminar estos objetivos, convirtiendo, en una especie de marcha atrás
urbanística, terrenos degradados de suelo urbano consolidado, en suelo urbano
no consolidado, se han tenido que llevar
a cabo cerca de 60 escrituras, con un total
de aproximadamente 300 propietarios,
algo tremendamente complejo, sobre
todo en una ciudad como Vigo, con una
estructura de propiedad tan diseminada
y una tendencia a no facilitar excesivamente este tipo de transacciones.
El proyecto creado al efecto por el
arquitecto vigués Alfonso Penela propone lo siguiente:
* Creación de una nueva imagen de
la fachada de Vigo desde el mar,
acorde con la modernidad y como
respuesta del tiempo en que vivimos y a los problemas planteados.
* Obtención de un espacio libre, destinado a parque público con una superficie de 3.050 m² y que será la puerta
41
de acceso por el este, al Casco Vello.
* Obtención de una plaza de uso peatonal de 5.800 m² abierta sobre la ría,
con acceso desde Pi y Margall, que es
prolongación del parque público anterior y comunicada con el mismo.
* Creación de comunicación peatonal entre el Paseo de Alfonso y la
zona de la Ribera.
* Cesión de 850 m² para ampliación
de la sección de las calles Santa
Marta y Llorente que resuelve los
graves problemas de circulación
existentes, posibilitando la comunicación entre las Calles Torrecedeira y Pi y Margall.
* Reordenación del tráfico viario
focalizando y ordenando el tráfico
rodado de la zona con la creación
de un túnel que enlaza el Paseo de
Alfonso con Torrecedeira.
* Introducción de usos dinamizadores (residencial, comercial, hotelero, oficina, equipamientos públicos...) para la vida del Casco Vello.
* Respeto a la memoria de la ciudad
con el tratamiento como vestigio
arqueológico de la zona del Barrio
del Cura.
Para conseguir los objetivos propuestos, el arquitecto expone las siguientes consideraciones:
El proyecto supone una oportunidad
real e importante de colaborar en la
creación adecuada de ciudad. Por ello, la
consciencia de que el vacío activo, o sea
el espacio público debe ser la clave generadora de la propuesta es fundamental.
A la vez la propuesta no es un aterrizaje
forzoso de teóricos modelos más o menos
importados si no que se induce a partir
•
Aproin
Aproin
•
42
de la situación urbana concreta.
El ámbito de actuación es un borde de
transición entre la trama del casco viejo y
las nuevos crecimientos de la ciudad hacia la calle Torrecedeira. Esta situación
de frontera es algo que el proyecto asume
como dato inexcusable a la hora de solucionar el tránsito de un área a otra. Así
las estrategias de lo más sólido surgen de
su voluntad de engarzarse y conformar
el entorno más allá de un simple arreglo o costura de lo existente buscando la
realización del espacio soñado. La consciencia del valor del plano (plataforma)
del paseo mirador del Paseo de Alfonso
XII indujo la creación de elementos claves del proyecto. Así una gran plataforma horizontal prolonga el mirador se
convierte al final en una plaza mirador
hacia la ría y es podium de los edificios
que la conforman Además de resolver el
transito formal hacia Torrecedeira y Pi
Margall. Este gran plano mirador, plaza,
se encuentra en su camino con el ámbito
(entrañable) del “Barrio del Cura” y ahí
el plano desaparece se recorta y crea un
gran vacío para que aparezca una nueva plazoleta escalonada (las plataformas
El Barrio del Cura es una
zona rabiosamente céntrica
del casco de la ciudad,
bastante degradada, poco
habitada, socialmente
caótica, con una propiedad
diseminada y una necesidad
enorme de remodelación y
puesta en valor.
existentes). Esta nos conduce a través
de ese gran hueco de luz hacia las partes bajas del ámbito creando un espacio
de escala adecuada a la de las pequeñas
casas del barrio del cura que se conserva-
rán. En esta misma plataforma al inicio
del nuevo mirador (más o menos en la
ubicación del edificio del asilo) se sitúa
una pieza singular (en el amplio sentido
de la palabra) que actuará de signo urbano más allá de su emplazamiento a la vez
que inducirá y orientará los flujos hacia
el espacio público de mayor entidad, la
plaza mirador. Debajo de esta gran plataforma se ubicarían usos complementarios a los residenciales que se desarrollan
sobre rasante. A través de este transito
de arriba abajo (o al revés) inducido
por el vacío del barrio del cura o por los
sistemas de comunicación vertical llegaríamos a la zona de parque público. Este
parque se encuentra a media altura entre
la cota del Berbés y la del Paseo del Al-
Se han tenido que llevar
a cabo cerca de 60
43
•
Aproin
escrituras con un total
fonso, tiene un desarrollo lineal y es una
plataforma sustancialmente horizontal.
De este modo el parque permitirá un uso
fácil para el esparcimiento al no ser una
ladera y se podrá enganchar en un recorrido mucho mayor. Una pasarela que
se inicia en la cubierta del pabellón polideportivo existente llega atravesando el
parque hasta el olivo del Paseo del Alfonso creando un amplio recorrido de paseo
y facilitando sustancialmente los movimientos peatonales de un lado a otro de
la ciudad. Este parque queda arropado y
conformado por dos líneas de edificación
de baja altura (residencial y de oficinas)
que son continuidad del modo de crecer
y hacerse de las propias manzanas lineales del casco vello. El bloque más hacia
abajo (hacia el Berbés) actúa de muro de
contención en sus dos primeras plantas
y posibilita así que el parque sea sustancialmente horizontal. Este bloque tiene
vocación de rematar el segundo escalón
edificatorio a partir del Berbés. El otro
bloque lineal que arropa el parque; da
forma y fachada al pedestal que origina
la plataforma a nivel de Paseo de Alfonso
de, aproximadamente,
300 propietarios, algo
tremendamente complejo,
sobre todo en una ciudad
como Vigo, con una
estructura de propiedad
tan diseminada y una
tendencia a no facilitar
excesivamente este tipo
de transacciones.
consiguiendo así un buen remate para
ella es el tercer escalón de la sucesión de
escalones del Casco Viejo.
Un tema importante que el proyecto
aborda es la resolución adecuada del tráfico rodado más allá de lo que serían sus
estrictas necesidades. Así un tema histórico sin solución como es la continuidad
de la calle Torrecedeira y su enganche
con la trama urbano se resuelve con un
vial mixto (abierto y pequeño túnel) que
engancha limpiamente Torrecedeira
con el Paseo de Alfonso a la vez que resuelve los problemas de acceso rodado a
los garajes de las nuevas edificaciones.
Además de esta propuesta fundamental
y sustancial de conexión de Torrecedeira; los dos viales actuales que rodean el
ámbito se amplían sustancialmente casi
duplicando su ancho.
En definitiva tal y como se dice en
el inicio de esta memoria, el proyecto
surge más de la solución de lo colectivo, de aquello que induce más que de
lo que es, con la conciencia de que esta
posición cualificará y revalorizará toda
la operación en su conjunto.
Como resultado en cifras, de todo
ello, el proyecto contiene como superficies lucrativas las de 44.096 m² construidos destinados edificación residencial, 12.605 m² a comercial y 1.500 m²
a dotación privada.
Esta actuación, completada con la que
habrá de llevarse a cabo en el solar de
la Panificadora constituyen las dos actuaciones más importantes a realizar por
iniciativa privada en el antiguo Casco
Vello vigués.
Aproin
A
•
44
APROIN cuenta actualmente con
107 promotores inmobiliarios asociados que actúan en la provincia de
Pontevedra, aun cuando gran parte de
ellos ejercen su actividad también en
otros lugares, no solo de España, sino
también en otros países europeos, africanos o de centro y sudamérica.
Actualmente, las páginas web
suponen la presentación de la empresa ante la sociedad, su fachada,
la primera impresión, su apertura
al consumidor. En ellas se contiene
toda la información que la empresa
desea comunicar, sobre si misma, su
historia, su filosofía, sus objetivos, el
personal de que dispone, sus logros,
las promociones llevadas a cabo, con
fotografías, datos e identificaciones
que lleven a quien consulta la página
a conocer la obra ejecutada, sus ca-
Los promotores y sus páginas web
racterísticas, etc. Se suelen exponer
así mismo las promociones en curso,
sus características, ubicación, planos,
fotografías, precios y condiciones de
venta, como también las promociones
en proyecto, sus intenciones, posibilidad de reservas, solicitud de encuesta
a quienes entren en la página, etc.
Por otra parte resulta imprescindible dar la opción no solo de la redacción en español, sino también en
inglés, el idioma universal.
Algo también importante es el publicar ciertas noticias de actualidad,
datos de interés para el posible comprador, información de derechos y
deberes y en general todo aquello que
interese al consumidor, como la remisión a determinados links que ofrezcan
buena información y que se relacionen
con el interés del posible comprador.
Es interesante que la página tenga un
diseño moderno, claro, vivo, limpio, actual, que guste, que ofrezca confianza.
Por otra parte, la fotografía son los
ojos del que consulta la página, debiéndose reflejar al máximo los detalles, contenidos, datos de interés, etc.
De nuestros promotores asociados,
66 disponen de página web, el 61,68%,
porcentaje obviamente mejorable, ya
que hoy en día buscar en la red una
empresa y no encontrar su pagina web
no da demasiada buena impresión. De
tales páginas, algunas son simplemente inmobiliarias, de localización y venta
de propiedades, otras hacen referencia
a la venta de una única promoción, algunas ofrecen muy poca información,
otras son testimoniales, algunas tienen
unos diseños muy antiguos y estáticos,
otras, de grandes promotoras resultan
aburridas y con documentación poco
detallada y finalmente un grupo de
ellas han cuidado el mensaje de su
empresa con cariño, atención y con
auténtica profesionalidad. El 20% de
las páginas podemos considerar que se
encuentran en esa situación. De ellas,
www.bruesa.com, www.larcrea.com y
www.vallehermoso.es, pertenecen a
grandes empresas nacionales, www.raminosa.com y www.grupoviqueira.com
son empresas de importante tamaño
que actúan en casi todo el territorio
nacional, mientras el resto suelen ser
empresas de menor tamaño pero curiosamente todas ellas en franca expansión, como www.paseomaritimo.
com, www.coinasa.es, www.dovhe.com,
www.invercon.es, www.opecen.com,
www.vkarpin.com y www.vigourban.
com. con páginas sencillas pero que
permiten perfectamente conocer la
empresa, sus referencias, así como lo
que ofrecen y en que condiciones.
Actualmente la ley gallega del consumidor (ley de la vivienda) obliga a
todos los promotores a disponer en los
:haV]dgVYZiZcZghje{\^cVlZW
IdYdhhdckZciV_Vh
ªHZ^bV\^cVjcVd[^X^cVVW^ZgiV')]dgVhVaY†V4
HjeV\^cVlZWaZeZgb^iZZhidnbjX]db{h#AZd[gZXZaVedh^W^a^YVYYZaaZ\Vg
VhjhXa^ZciZhVaa{YdcYZZaadhhZZcXjZcigZc!h^cY^hiVcX^Vh
nYZ[dgbV^cbZY^ViV#:hjcZhXVeVgViZeZgbVcZciZYZhjZbegZhV
nhjhhZgk^X^dh#BZ_dgVhj^bV\ZcVaji^a^oVgaVhcjZkVhiZXcdad\†Vh#
6YZb{h!h^jhiZYcdZhi{°hjXdbeZiZcX^Vh^#
iZa‚[dcd.-+)((-,(™+.+-)'*'*™Z"bV^a/gjcV5gjcVejWa^XVX^dcZh#Xdb
Aproin
•
46
locales de información y venta de viviendas de
gran cantidad de información al servicio del posible comprador, tanto de documentación como
de precios de venta, condiciones de pago, plazos,
posibilidades hipotecarias, características de las
viviendas, materiales, planos, etc. Muchas veces,
cuando algunas promociones son sometidas a
inspecciones de consumo, las sanciones por falta
de la información adecuada, llegan a ser verdaderamente importantes, algo que posiblemente no sucediera si la página web de la empresa
contuviera a disposición del consumidor todos
los datos que exige la ley en cuestión. Es cierto
que con ello no solo se le dan datos al posible
consumidor, sino también a todos los competidores, pero a estas alturas todos sabemos que gran
parte de las visitas recibidas en las promociones
son, bien de agencias de la propiedad o de otros
competidores que desean conocer el producto de
la competencia, lo que acaban sabiendo siempre,
por lo que publicarlo ya en la página corporativa
no nos supone renunciar a nada y si el evitar a
veces visitas indeseadas que nada nos aportan, al
tiempo que demostramos a consumo que disponemos de todos los datos que nos exige la ley y lo
hacemos con luz y taquígrafos, en una página que
no solo da toda la información sobre la promoción en cuestión sino, también sobre la empresa,
sus referencias, promociones anteriores, objetivos, proyectos futuros, etc.
Hasta ahora ninguna página contiene tan exhaustiva información pero muchas ya se acercan
a ello, y lo hacen en gran parte con un contenido estético digno del crecimiento que pretenden
como empresarios.
47
•
Aproin
FoToS: Pablo Martínez
máster en Dirección de Empresas inmobiliarias
E
En nuestro número anterior tratábamos sobre la parte del Master de la que
era directamente responsable APROIN
y en ella se contenía, a parte de una
serie de secciones teóricas, otras de
carácter práctico que en gran parte se
han acometido en este tiempo.
El pasado 6 de julio, en la Escuela
de Negocios Caixanova, tenía lugar la
primera de las mesas redondas a celebrar en esta edición.
Se trataba de un encuentro con
agentes intervinientes en el proceso
inmobiliario, los cuales analizaron su
labor en el proceso de promoción, su
relación con los promotores inmobiliarios, así como con el resto de los
profesionales.
Promotor. Decisión y coordinación
general fue afrontado por Clemente
Pousa, director del Grupo Viqueira.
Administración. Consultas previas,
informes y licencias, corrió a cargo de
Aurelio Adán, arquitecto técnico mu-
nicipal del Ayuntamiento de Vigo.
Financiación. Estudio de la promoción, créditos y subrogaciones lo desarrolló Gonzalo Lamas, director del
area administrativa y préstamos de
Caixanova.
Seguros. Responsabilidad civil, construcción, afianzamientos, etc. Se debió a
Raul Costas de Bahamonde, director en
Vigo de la correduría de seguros AON
Gil y Carvajal y profesor en el Master.
OCT y Control de Calidad. Controles
Aproin
•
48
previos y de ejecución se debió a José
Millán Pérez de Galaicontrol.
Arquitecto. Proyectos y Dirección, tuvo
la colaboración del arquitecto José Antonio Gonzalez (Tucho), promotor colaborador del Master en otros menesteres.
Aparejador. Dirección material y Seguridad y Salud. A cargo de Miguel Vila
Pumarega, promotor en el ejercicio libre de la profesión y ex aparejador municipal en el Ayuntamiento de Vigo.
Contratas y subcontratas. Ejecución,
precios, relaciones, etc. Que fue tratado también por Clemente Pousa en
su calidad al tiempo de constructor,
ante la ausencia de Jaime Lorenzo de
Jalohisa, quien en un principio debía
hacerse cargo de este apartado.
Suministro de materiales. Idoneidad,
garantías, mercado, etc. Se encargó de
esta faceta Gonzalo Vila García propietario de la empresa GarciVenta.
Agencia de la Propiedad Inmobiliaria. Estudios de mercado, ventas. Elías Posada
Martínez, propietario de la agencia Posada fue quien asumión este cometido.
La coordinación de todo ello corrió
a cargo de Miguel Font Rosell, gerente de APROIN, licenciado en Derecho, arquitecto técnico, ex aparejador
municipal del Ayuntamiento de Vigo,
Agente de la Propiedad Inmobiliaria y
Promotor inmobiliario.
La sesión duró toda la mañana del
viernes con la participación activa de
los alumnos y de todos los asistentes
acometiendose prácticamente todos
los asuntos de interés relacionados con
la coordinación e interacción de todos
los agentes representados.
El pasado sábado día 14 de julio tenía lugar otra de las experiencias prácticas con que ciuenta este curso, la visita a obras por parte de los alumnos.
Se escogió un sábado a los efectos
de no molestar a los intervinientes en
las obras y poder analizar con mayor
tranquilidad la distinta problemática
que surge en las obras para los promo-
tores inmobiliarios.
APROIN, a los efectos de hacer más
efectiva la visita seleccionó tres obras
sitas en la misma zona, de un mismo
promotor y en distintas fases. La primera se encontraba en fase de vaciado
de subsuelo, cimentación, y confección
de muros pantalla. La segunda se trataba de un edificio en fase de albañilería,
instalaciones, cerramientos, etc. Y finalmente la última en la fase de remates y
terminación. La coordinación de cada
fase corrió a cargo de los profesores
del Master: Javier de la Puente, Miguel
Font y José Antonio González.
Terminadas las visitas, todo el grupo se reunió finalmente para analizar
en conjunto sus impresiones y sacar
conclusiones.
Desde aquí queremos agradecer
profundamente a la empresa VIALMAR su inestimable colaboración y
su inmejorable predisposición a colaborar en el empeño, Gracias a Basilio
y a Germán, preocupados muy directamente por allanarnos el camino y a
su director José Luis Collazo Pascual
quien coordinó con APROIN la visita.
Para el mes de septiembre está prevista la tercera y última de las clases
prácticas, esta vez una mesa redonda con
promotores inmobiliarios que analizarán conjuntamente con los alumnos las
distintas fases de la promoción y como
afrontarlas según su experiencia.
49
Actos y noticias
J
trataron los siguientes temas: La Due
Diligence Inmobiliaria, legal, técnica
medio ambiental, fiscal y laboral. Los
contratos preparatorios: Arras, promesa y opción de compra. Los contratos
de compra de solar: compraventa, permuta y cuestiones complementarias.
Los contratos con los agentes de edificación: Proyectista, dirección facultativa, constructor. El acta de replanteo y
el acta de recepción. La obra nueva y
división horizontal, en construcción y
terminada. Los contratos con los consumidores: reserva, contrato de vivienda en construcción, contrato de vivienda terminada, aspectos generales de la
información y la publicidad.
La jornada, muy concurrida fue de
un éxito absoluto debido al interés que
despierta el asunto tratado.
21 de jUnio
27 de jUnio
jornada sobre los contratos en la
Promoción Inmobiliaria.
A cargo de Carlos Coladas-Guzmán
Larraya, asesor jurídico de APROIN,
tuvo lugar en Pontevedra, en el Centro Social Caixanova, una jornada sobre “La planificación documental de la
promoción inmobiliaria” en la que se
4 de jULio
1ª Conferencia Internacional de
Mercados Emergentes. Inversiones
en Polonia. Claves de éxito.
A cargo de la empresa EUROVIVIENDAS, con la colaboración de
FoToS: Pablo Martínez
jornada sobre la ley de
subcontratación y responsabilidades.
Con la colaboración de CAIXANOVA, TINSA y CERTUM e impartida
por los bufetes Garrigues, Cuatrecasas
y Coladas-Rivas, tuvo lugar en el Club
Financiero Vigo una jornada de tarde
para tratar sobre las responsabilidades
para promotores inmobiliarios en relación a la ley de subcontratación.
Abrió la Jornada con la presentación de los ponentes, Javier Garrido
Valenzuela, presidente de APROIN.
La primera de las ponencias sobre
“Responsabilidad mercantil y fiscal de
los administradores y altos cargos”,
corrió a cargo de José Freire Santos,
licenciado en económicas y Master en
Tributación y Sistema Fiscal, asociado
de Garrigues, Abogados y asesores tributarios.
Le siguió con “La responsabilidad
por vicios de construcción”, Carlos
Coladas-Guzmán Larraya, licenciado
en Derecho y Master en Dirección de
Empresas de Promoción Inmobiliaria,
asesor jurídico de APROIN y socio director del bufete Coladas-Guzmán y
Rivas.
Finalmente se trató sobre “La nueva ley de subcontratación. Responsabilidades delk Promotor” a cargo de
Susana Fernández Veiguela, licenciada en Derecho, asociada del bufete
Cuatrecasas.
Las charlas tuvieron un gran éxito
de público y fueron enormemente clarificadoras sobre el asunto a tratar.
•
Aproin
APROIN y GaliciaVivienda y el IGAPE, tuvo lugar en los salones del Hotel
Pazo de los Escudos de Vigo, con la
presencia de dos centenares de personas, un análisis pormenorizado sobre
las posibilidades actuales de inversión
inmobiliaria en Polonia.
Tras la recepción de asistentes y
entrega de la documentación, el acto
fue presentado por Javier Garrido Valenzuela, presidente de APROIN y de
Pedro Rodríguez, presidente de Euroviviendas.
La primera de las conferncias corrió
a cargo de José Luis Suarez, I.E.S.E.
Business School por la Universidad de
Navarra, quien trató sobre “Análisis
de la evolución del sector inmobiliario
a nivel internacional y nuevas oportunidades de inversión en Polonia”,
tras un coloquio, le siguió Jaime Fuster Rufilanchas, del bufete Garrigues,
quien trató sobre “Marco Jurídico
polaco y régimen fiscal aplicable a la
promoción inmobiliaria en Polonia”,
le siguió un coloquio y posterior descanso. Seguidamente se trató sobre
“Financiación de proyectos y particularidades del sistema financiero polaco” a cargo de Julia Sánchez, directora
de la oficina en Varsovia de la Caja
de Ahorros del Mediterráneo (CAM).
Aproin
•
50
ciudad de Varsovia, Anna Korczynska
agente de la propiedad y especialista
en transacciones internacionales, Maciej Ryszard Brzezik del departamento
de inversiones de Varsovia y Jacek Kolibski, licenciado en derecho y agente
de la propiedad inmobiliaria.
Las conferencias fueron asistidas
por sistema de traducción simultánea.
26 de septiembre
El nuevo Plan General Contable.
En la línea de colaboración con
Caixanova, Tinsa y Certum, está previsto para finales del mes de septiembre el abordar la problemática que
supone el nuevo Plan General Contable para las empresas de promoción
inmobiliaria. La Jornada tendrá lugar
en el Centro Social Caixanova, concretando más adelante la identidad de los
distintos conferenciantes.
Octubre-noviembre
Nuevos seminarios de formación.
Para finales de octubre y principios de noviembre se llevaran a cabo
dos seminarios más, relacionados con
las buenas prácticas en la promoción,
la financiación a la luz de los nuevos
tiempos y otra cuestión aun sin determinar.
Tras el coloquio, se trató sobre “Experiencia y proceso constructivo de un
promotor español en Polonia” a cargo
de Francisco Rego Machado, director
territorial de Raminova en Polonia.
Álvaro Álvarez-Blázquez Fernández, nuevo director general del IGAPE, pronunció finalmente una charla
sobre los apoyos que actualmente el
IGAPE está prestando a las inversiones
gallegas en el extranjero.
Finalizadas las charlas, tuvo lugar
una comida con los asistentes en cuyo
transcurso charlaron sobre la realidad
polaca actual, Krzysztof Celuch quien
informó sobre la realidad actual de la
1ª quincena de noviembre
Viaje de promotores a Cabo Verde.
En colaboración con la Cámara de
Comercio, está previsto un viaje de
entre 3 y 4 días a las distintas islas de
Cabo Verde a los efectos de concretar
sobre el lugar las posibilidades de inversión en promoción inmobiliaria en
las islas para nuestros promotores asociados.
30 de noviembre
Premio APROIN. Edificio Gallego 10.
A primeros de septiembre, el Jurado del Premio abrirá una vez más la
convocatoria a concurrir a los premios
APROIN, Edifico Gallego 10, para finalizar con la ceremonia anual de entrega de premios en la que concurren
nuestros promotores, autoridades y un
numeroso grupo de invitados.
51
•
Aproin
J U N T A R E C T OR A A P ROIN
Presidente:
Vocal: Vocal: Vocal:
Vocal: Vocal: Vocal: Vocal: Vocal: Vocal: Vocal: Javier Garrido Valenzuela
Víctor Vila Davila
Enzo Portuese Pace
José Luis Collazo Pascual Federico Fernández–Cervera
Carlos Fernández Moreira
Manuel Pereira Manzanares
Manuel Aranda Núñez
Manuel Alvarez Martínez
Yago Prego Lago
José Fco. Crespo Barrio
Eurometropolitana, S.A.
Espacio Vital P. y C., S.L.
Construcciones MDC, S.L.
Vialmar, S.A.
Urbavigo, S.A.
Residencial Rosal, S.L.
Espigueiro Prom. Inm., S.L.
Grupo Inm. Miragal, S.L.
Cysugal, S.A.
Grupo Dovhe
Valery Karpin, S.L.
Gerente: MIGUEL FONT ROSELL
E m p r e s a s de p r o m o c i ó n a s o c i ada s
1.
ATLANTICO DE CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES.
2.
PROMOCIONES MONTELOURO, S.A.
3.
PROMOCIONES MANUEL VÁZQUEZ, S.L.U.
4.
DOMUS NERGA, S.L.
5.
ESPACIO VITAL CONSTRUCCIÓN Y PROMOCIONES S.L.
6.
ENRIQUEZ S.A.
7.
Metrowest EUROPA, s.l.
8.
TECEDISA
9.
PRADAVILA
EDIFICACIONES polígono DE BALAÍDOS, s.a.
10.
VIGUESA DE EDIFICACIONES.
11.
PROMOCIONES MARIO PUENTES
12.
MANUEL LORENZO MURADÁS S.A.
13.
RIO AVE, s.l.
14.
VIGOLAR, s.a.
15.
RODRÍGUEZ Y OTERO
16.
residencial rosal, s.l.
17.
VIALMAR S.A.
18.
construcciones cyser, s.l.
19.
NAYTER, s.l.
20.
inmobiliaria meridional gallega, s.l.
21.
promociones Manuel casal, s.a.
22.
APARTAMENTOS PASEO MARÍTIMO S.L.
23.
PROVIFAS S.L.
24.
PROMOCIONES IFER.
25.
PROMOCIONES DOMINGO Fernández S.L.
26.
viqueira inmuebles, s.l.
27.
INVERGAL S.A.
28.
O BALCÓN DA XUNQUEIRA, S.L.
29.
CENDÓN Y DOMÍNGUEZ Vigo S.L.
30.
CYSUGAL S.A.
31.
METROVACESA S.A.
32.
VigoURBÁN
33.
VIGO VIEJO PROMOCIONES INMOBILIARIAS, S.L.
34.
INMOBILIARIA NINO MIRÓN
35.
PLANIN, s.l.
36.
PROMOCIONES CHAMADOIRA S.L.
37.
urbavigo, S.A.
38.
construcciones mdc, s.l.
39.
VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIONES SAU S.A.
40.
INMOBILIARIA URBIS, s.a.
41.
GESTOSO, S.A.
42.
EUROMETROPOLITANA S.A.
43.
FEYJU GALICIA S.L.
44.
miralex, s.l.u.
45.
EDIGALCA S.L.
46.
TAU PROMOCIONES S.A.
47.
VIUCONSA
48.
framiñán promociones inmobiliarias, s.l.
49.
espigueiro promociones inmobiliarias, s.l.
50.
Promociones vital Vigo, s.l.
51.
Inversiones tanaguarena, s.a.
52.
grupo inmobiliario miragal, s.l.
53.
Emprosal 16, S.a.
54.
Copronova, s.l.
55.
josé fajo, s.l.
promociones
56.
dosean, s.l.
grupo
57.
exconsa Vigo, s.l.
promociones
58.
Vigocasa promociones y construcciones, s.l.
59.
MEFERMA, S.L.
60.
aedificandi, s.l.
citania
61.
karpin, s.l.
valery
62.
lar desarrollos residenciales, s.l.
grupo
63.
grupo promalar, s.l.
64.
inmobiliarias val de pedra, s.l.
promociones
65.
arquitectura y promociones inmobiliarias, s.l.
valderrey
66.
policarpo de vigo, s.l.
promociones
67.
inversiones, s.l.
provivendi
68.
Alameda vigo, s.l.
69.
s.l.
berjun,
70.
inmobiliaria horacio y Manuel, s.l.
promoción
71.
urbanas laxas, s.l.
promociones
72.
Frapejus Galicia, s.a.
73.
Poza real, s.l.
promociones
74.
Desurbin, S.L.
75.
control, s.l.
shopping
76.
Promociones perquisa, S.A.
77.
galicia
urbanosa
78.
Grupo Geo
79.
Coinasa, S.L.
80.
Basisa Grupo Inmobiliario
81.
Grupo Dovhe
82.
pirsa, s.a.
grupo
83.
s.a.
construcuatro,
84.
s.l.
gestab,
85.
plaza del valle c.b.
promociones
86.
y habitat, sl.l.
arquitectura
87.
inmobiliarias marvil, s.a.u.
inversiones
88.
s.l.
raminosa,
89.
miñosol, s.l.
promociones
90.
Promociones inmobiliarias arousa dous, s.l.
91.
Marquiora, s.l.
92.
Os regos promociones, s.l.
93.
novo xeito fomento inmobiliario, s.l.
promociones
94.
vivienda, s.l.
novaurbe
95.
alta, s.l.
bouza
96.
atlántico, s.l.
douro
97.
iglepor, s.l.
promociones
98.
y desarrollo costa galicia, s.l.
inversión
99.
invercon 96, s.l.
100.
inversiones islas cíes, s.l.
101.
aparicio & mascato, s.l.u.
102.
Gestiberica management, s.l.
103.
domus atlántica, s.l.
104.
profesional interservices, s.a.
105.
promociones y construcciones rustihogar 2003, s.l.
106.
promociones conchases, s.l.
107.
Aproin
•
52
empresas colaboradoras
Empresa: Alquipos, S.A.
[email protected]
Actividad: Alquiler / venta maquinaria construcción
Domicilio: Avda. do Freixo, 23 – 36214 Vigo
Teléfono: 986 418 422
Empresa: Itradespo, S.L.
[email protected]
Actividad: Asesoría/Consultoría Inversión Este de Europa
Domicilio: Rúa de Melide, 5/1A
15705 Santiago de Compostela
Teléfono: 639 159 369
Empresa: Bodeal, S.L.U.
Actividad: Metal
Domicilio: Polígono Ind. Ribadill, parcela 4
36880 A Cañiza
Teléfono: 986 652 490 – Fax: 986 652 491
Empresa: Izmar, S.L.U.
Actividad: Construcción – Interiorismo
Domicilio: PTL (Parque Tecnológico y Logístico de
Vigo, c/ B – Parcela 1007 – 36312 Vigo
Teléfono: 986 485 340 – Fax: 986 485 342
Empresa: Caixanova
Actividad: Servicios Financieros
Domicilio: García Barbón, 1 – 36201 Vigo
Teléfono y Fax:
Empresa: Limpiezas del Noroeste, S.A.
Actividad: Limpieza
Domicilio: Carretera del Bao, 66 – 36330 Vigo
Teléfono: 986 230 078 – Fax: 986 211 408
Empresa: Caja Madrid
Actividad: Servicios Financieros
Domicilio: Pablo Morillo, 4 – 1º
Teléfono: 986 447 026 – Fax: 986 447 029
Empresa: Moreira y Cía. S.A.
amoreira@moreira–cia.com
Actividad: Venta de materiales de construcción.
Domicilio: Avenida de la Florida, 62 – 36210 Vigo
Teléfono: 986 213 410 – Fax: 986 213 420
Empresa: Celtgas, S.L.
[email protected]
Actividad: Instalación de Gas y Calefacción
Domicilio: Irmáns Pérez Quintela, 2 – 36205 Vigo
Teléfono: 986 447 026 – Fax: 986 447 029
Empresa: Optimaceramics, S.L.
[email protected]
Actividad: Suministros para gran edificación.
Domicilio: Camiño do Sobreiro, 2 – bajo
Teléfono: 986 484 435 – Fax: 986 446 028
Empresa: Coigrasa
[email protected]
Actividad: Cantería.
Domicilio: Gándaras de G. – Apdo. 79 – 36700 Tui
Teléfono: 986 600 912 – Fax: 986 600 944
Empresa: OTEC, Oficina Técnica de Ingeniería y Servicios, S.L.
otec@otec–es.com.
Actividad: Proyectos de Ingeniería
Domicilio: Avenida Hispanidad, 88–Bajo – Vigo
Teléfono: 986 134 345 – Fax: 986 137 383
Empresa: Duck Fin
[email protected]
Actividad: Asesoría de financiación.
Domicilio: Colón, 24 – Entresuelo 1º – 36201 Vigo
Teléfono: 902 120 022 – Fax: 986 221 937
Empresa: Pilotes Posada, S.L.
Actividad: Cimentaciones especiales.
Domicilio: Ctra. de Bayona, 44 – Interior
Teléfono: 986 293 500 – Fax: 986 202 152
Empresa: Eurocontrol
[email protected]
Actividad: Inspección, control y asesoramiento en calidad.
Domicilio: P. Ind. Milladoiro–Castiñeiras, 110 C – Ames
Teléfono: 981 536 488 – Fax: 981 536 488
Empresa: Elías Posada
[email protected]
Actividad: Agente de la Propiedad Inmobiliaria.
Domicilio: Calle Uruguay, 11–Bajo – 36201 Vigo
Teléfono: 986 224 503/4 – Fax: 986 439 021
Empresa: Galaicontrol, S.L.
[email protected]
Actividad: Servicios de control de calidad.
Domicilio: Avda Alcalde Lavadores, 122 – 36214 Vigo
Teléfono: 986 250 090 – Fax: 986 253 790
Empresa: Almacenes Reverter, S.A.
[email protected]
Actividad: Materiales de construcción.
Domicilio: Gandarón, 13 – 36214 Vigo
Teléfono: 986 270 988 – Fax: 986 271 202
Empresa: Revista Galicia Vivienda
[email protected].
Actividad: Revista Inmobiliaria
Domicilio: Lepanto, 5–2º – Vigo
Teléfono: 986 118 015 – Fax: 986 437 466
Empresa: Puertas Visel
Actividad: Fabricación de puertas.
Domicilio: Alcalá, 227–3º – 28028 Madrid
Teléfono y Fax: 925 200 004
Empresa: Garpe
[email protected]
Actividad: Infografía – 3D.
Domicilio: Avenida Camelias, 111 – Vigo
Teléfono: 986 410 230 / 986 211 717 – Fax: 986 204 448
Empresa: Consulting Inmobiliario Inmovivienda, S.L.
[email protected].
Actividad: Compraventa Inmobiliaria
Domicilio: Calle Colón, 28–3º B – 36201 Vigo
Teléfono: 986 220 561 – Fax: 986 220 561
Empresa: Pérez Leirós, S.A.
[email protected]
Actividad: Cocinas.
Domicilio: Gándara del Prado, Atios – 36400 Porriño.
Teléfono: 986 330 250 – Fax: 986 331 377
53
•
Aproin
¡A comer!
Guillermo Alvarellos Conde
C
PRoMoToR InMoBIlIaRIo
Como comenté en la edición anterior, os recomendaré
algunos vinos y productos gourmet para que los disfrutéis
en sustitución de primeros platos.
Ya que es verano, aunque no lo parezca, vamos con una
receta de bonito que es su época.
MI MARMITAKO DE BONITO
Ingredientes
1/2 Kg. de bonito.
1 Kg. de patatas.
FRITADA DE MEJILLONES
Ingredientes
2 tomates.
2 cebollas.
1 Kg. de mejillones.
2 dientes de ajo.
2 tomates.
1 pimiento verde.
1 cebolla grande.
1 medida de caldo concentrado de carne.
1 pimiento verde.
Vino blanco Rioja
2 dientes de ajo.
Aceite y sal
Vino blanco Rioja
Carne de pimiento choricero (en bote)
Aceite y sal
Preparación
Preparación
En una cazuela de barro con un buen chorro de
aceite rehogamos las cebollas, el pimiento, los
ajos (todo muy picado), cuando esté la cebolla
En una sartén con aceite rehogamos la cebolla
picada, el pimiento verde en tiras y el ajo, cuan-
transparente, agregamos el tomate sin piel, un
chorrito de vino blanco de rioja y la medida de
caldo concentrado de carne. Incorporamos las
do esté dorado, incorporamos el tomate y el vino
patatas lascadas, es decir, rotas con la punta de
que dejamos evaporar. Agregamos los mejillo-
un cuchillo, cubrimos de agua al ras y dejamos
nes que previamente abrimos en una cazuela
cocer unos 20 minutos. A continuación añadimos el bonito cortado en dados, sin piel ni es-
con muy poquita agua. Se puede servir con una
pina, previamente sazonado y salteado vuelta y
de las conchas (yo lo sirvo sin ninguna).
vuelta en la sartén.
Se deja cocer de 2 a 3 minutos acompañado de
2 cucharaditas de carne de pimiento choricero.
Se pone al punto de sal y se sirve muy caliente.
Vamos con una recomendación de vinos para coleccionar: Chivite colección 125 Reserva del 2000 ó 2001, Gran
Coronas más La Plana del 2000 y Astrales del 2004 en cuanto a tintos.
Continuaremos en la próxima edición.
Nota: Este plato se puede hacer con dados de
salmón, es idéntico al anterior, sin el pimiento
choricero y el concentrado de carne se sustituye por concentrado de pescado.
Aproin
•
54
nuevos materiales
A
Luis Moyano Quiroga
JuEZ ÁRBITRo InTERnaCIonal
Alister Mackenzie fue uno de los grandes arquitectos de la historia del golf.
Nació en Yorkshire, Inglaterra en 1870 y murió en Santa Cruz, California en 1934.
Medico de profesión pronto abandono la medicina para dedicarse al diseño de
campos de golf en asociación con Harry S. Colt. Fue el primer gran diseñador que
no había sido previamente un jugador destacado. Quizás esta condición influyó en
su habilidad para crear hoyos de golf con un perfecto equilibrio entre el riesgo y la
recompensa y en su facilidad para producir campos que constituyen un reto para
todo tipo de jugadores por muy distintos que sean sus niveles de juego.
Entre sus obras figuran campos tan conocidos como Perth
and Kinross, Escocia (1927),
Ciprés Point, California (1928)
Oakland, California (1929), Royal Melbourne, Australia (1931) y
fue elegido por Bobby Jones para
colaborar en el diseño del famoso Augusta Nacional en 1933.
Muchos de sus campos siguen figurando hoy en día en la lista de
100 mejores campos del mundo.
En el libro “The Spirit of St.
Andrews” que escribió en 1933
decía “Se sugiere a menudo que
hemos alcanzado el limite del vuelo de una pelota de golf. Yo no lo creo pues no hay
limites para la ciencia”. Con esta idea proyectaba sus campos que por eso hoy en día
sobreviven a todos los adelantos tecnológicos.
La mejora de los materiales, ha cambiado profundamente el golf pues desgraciadamente mayoría los adelantos han estado encaminados a enviar la bola cada
vez más lejos.
Los golpes de salida no llevan la bola al lugar previsto cuando se diseño el campo
para un buen golpe si no 50 y hasta 100 metros más lejos, lo que hace que los obstáculos perfectamente situados hace años no entren en juego hoy en día.
Mas notorio es lo que ocurre con el par de muchos hoyos. En hoyos que estaban diseñados como par cuatro, se alcanza el green de
un golpe y a veces sin necesidad de jugar el driver y todavía más llamativo lo que ocurre con los hoyos de par
cinco en los que raro es el profesional que no alcanza el
green de dos golpes y la mayoría de las veces utilizando
un hierro medio para el segundo golpe y en muchas
ocasiones sin asumir el menor riesgo.
La reacción inmediata es el campo “anti–Tiger”
que se basa en construir nuevos tees alargando los
hoyos lo que conduce inmediatamente al jugador a
buscar un equipo que le permita alcanzar más metros
y al fabricante a investigar para conseguir lo que el
mercado le pide.
Si el remedio no se obtiene alargando los campos ni estrechándolos, ¿Qué
se puede hacer para terminar con esa
carrera entre la longitud del campo y la
distancia que proporcionan los nuevos
materiales? Los expertos dicen “Dejemos los obstáculos donde se colocaron
originalmente con el fin de que el pegador medio y el jugador de club puedan
jugar el campo como fue diseñado, pero
construyamos nuevos bunkers y obstáculos en los lugares donde aterriza la bola
del gran pegador, bunkers que sean
más profundos cuanto más cerca estén
de green. Se debe buscar un equilibrio
entre el riesgo que se corre al ejecutar
un golpe y la recompensa que se pretende obtener.
Los grandes campos tradicionales
eran el resultado de la habilidad e
imaginación del diseñador, de personas que al dibujar un campo valoraron
destreza y estrategia sobre todo.
Los obstáculos deben librarse a base
de destreza no solo con fuerza. En los
tiempos de Mackenzie y Colt, el titulo
de “Championship Course”indicaba la
calidad no la longitud del campo.
Otro arquitecto de golf, Paul Daley
decía en 2002: “Una obsesión por la
longitud, encubre un sin numero de
defectos, y lo que es peor anima a la
holgazanería por parte del diseñador”.
De todas formas, no debemos cargar
la culpa en los arquitectos que hoy en
día se ven obligados a trabajar bajo unas
condiciones impuestas por los promotores que dedican las mejores parcelas de
terreno a los hoteles, viviendas y centros
cívicos dejando a disposición del diseñador del campo los terrenos sobrantes.
55
o xardín de tempada estival
N
Xurxo Xoán González Conde
XEREnTE vIvEIRoS aDoa
Na planificación
dun xardín sempre
se deben ter en conta
unha serie de parametros para obter o resultado
desexado. Son moitos e moi
diferentes os estilos de xardín que podemos realizar,
pero non por eso teñen que
ser mellores ou peores, máis
ou menos atractivos; o importante é que
dea resposta as necesidades e gustos dos
usuarios.
Cada árbore, cada planta, tén o seu
momento de esplendor nunha determinada época do ano, un bo coñecemento das mesmas permitirá crear un
xardín que resulte interesante durante todo o ano.
A variedade cromática é un dos aspectos máis salientables a ter en conta
no xardín, sendo as plantas de flor as
que mellor cumpren esta función. Este
resultado e doado de obter en época
primaveral coa profusión de flores que
configuran unha explosión de cor, luz,
aromas e de vida renovada. Conquerir
este obxectivo
en época invernal
require saber utilizar
as plantas que florezan
neste espazo de tempo,
que nos darán ese toque
colorista e de luz tan necesarios nestes días tristóns e plúmbeos. Sen lugar a dúbidas
este tipo de actuacións inflúe positivamente no noso estado de ánimo.
Por diferentes circunstancias non
sempre se fai uso do xardín durante
todo o ano, son moitas as persoas que
só utilizan o xardín en época estival.
Sabendo desta realidade, debemos
tela en conta a hora de diseñalo, desta
maneira utilizaremos aqueles elementos que lucen o seu mellor aspecto nesta época. Os mesmos criterios debense
utilizar noutras estacións.
No xardín de uso estival as árbores de
sombra deben estar presentes, sempre
nos axudarán a mitigar os posibles exce-
•
Aproin
sos de calor, e procuraremos que sexan
de folla caduca para aproveitar mellor
a luz en tempo de inverno, as moreiras,
os pradairos, os carballos , os freixos, os
liquidambar, son algunhas das moitas
árbores susceptibeis de ser utilizadas.
Entre as árbores que nos dan sombra,
pero que tamén florecen no verán, nos
atopamos con: a árbore de xupiter (lagerstroemia), mimosa da seda (albizia),
tilo, catalpa, jacaranda, tulipeiro de virxinia (liriodendron), ceibo, etc.
Os arbustos de floración estival, son
moitos e variados, e entre eles podemos
atoparnos con: gardenias, hortensias,
fucsias, lantanas abelias, polygalas veronicas, buddleias, dacturas, abutilón,
escalonia, lilas, tibuchina, espireas,
rosa de siria (hibiscus siriacus),
rosa de china (hibiscus rosa
sinensis), callistemo.
Lavanda, romeros,
felicias, grevillea,
carrascos, roseiras, falso xazmín
(philadelphus)
etc..
Algunhas das trepadeiras para o verán
poden ser: buganvilla,
madreselva pasifloras, algunhas variedades de xazmín, algunhas
clemátides, bignonia xazminoide, distictis buccinatoria, roseiras, etc.
As pequenas plantas anuales e bianuales, as plantas perennes, as bulbosas, etc., nos ofrecen un inmenso abano
de posibilidades coa sua impresionante
gama de cores e formas, estas son algunhas das máis coñecidas: petunias,
alegrías, caraveles chinos (taxete), caravelinas, salvias, zinnias, cosmos, amarantos, portulacas, lupinos, diego de
noite, xeraneos, agapantos, dalias gladiolos, lilium, asters, calas, alstroemerias, campanulas, axeratum, cannas,
gloriosas, phlox, etc
Á hora de instalar as plantas de floración estival no xardín debemos de ter
presente o lugar onde as vamos a plantar, pois non todas soportan estar expostas en zonas soleadas. Tamén e moi
importante ter en conta as necesidades
hídricas nesta estación do ano.
Aproin
•
56
Cien años
os contemplan
No tenía más de nueve años cuando
me adentré, por mis propios medios,
en este grandioso mar. Una vela minúscula, menos de cuatro metros cuadrados, y un trozo de poliéster de dos
metros, me llevó desde el muelle de
Bouzas hasta aquella inmensidad que
se abría tras el viejo dique. Un galpón
que posteriormente –no hace mucho–
ha cambiando esa dársena desde finales de los setenta, cuando caerse significaba oler a gasóleo durante días.
Aquel enorme vertedero no fue obstáculo para que la entidad continuase
su labor y alcanzase su centenario con
una robusta salud.
Por su parte, el Real Club Náutico
se halla inmerso en una lucha decisiva que determinará su futuro, pero su
intenso pasado indica que sobrevivirá.
Desde el “Aklosofic”, barco de tres palos que fondeado frente al puerto fue
sede en los años veinte, hasta el edificio que se ha convertido en uno de los
símbolos de la ciudad, varias generaciones de vigueses han tenido acceso al
remo, la vela o la natación, alimentan-
se convirtió en foco de conflictos nos
servía para guardar aquel primer optimist. El Liceo nació en una antigua
fábrica de salazón situado en la actual
Barreras con afán cultural y no tardó en volcarse definitivamente hacia
el agua, convirtiéndose en Marítimo
“como querían sus socios y como quieren que siga siendo”, aseguraba hace
unos días su actual presidente. Mucho
do una incansable cantera que ha alcanzado los mayores éxitos deportivos
de la ciudad. Desde Alejandro Febrero
a Odilo Méndez, pasando por Cholo
Armada y hasta llegar a Javier de la
Gándara, Rodrigo Andrade o Gonzalo
Araújo. Todos ellos crecieron muy cerca del pañol, ese genuino edificio que
ha coronado el club siendo testigo de
un convulso siglo XX.
Náutico y Liceo ya son sin duda dos
emblemas de Vigo, como demuestra
la enorme masa social que los avala y
mantiene vivos. Cumplir cien primaveras no está al alcance de todos y deportivamente hablando, cerca de muy
pocos. Ya son parte de la mitad de los
vigueses y potencialmente de la otra
mitad. Los cien años que los contemplan son la mejor base.
Antonino García Villar
C
JEFE DE DEPoRTES DE ‘aTlÁnTICo DIaRIo’
Casi nada. Un siglo de existencia,
cien años manteniendo la fusión de ciudad y mar, incluso durante las peores
épocas en las que Vigo parecía tan lejos del líquido elemento que lo ha visto
nacer y crecer hasta convertirse en la
primera urbe del noroeste español.
Hoy no les voy a hablar de la fantástica final de la Copa América, en
la que por fortuna Europa (y Valencia
probablemente) reeditó su éxito de las
manos de “Alinghi”, ni siquiera del
emocionante inicio del circuito Medcup que acaba de comenzar o de los
apasionantes Mundiales de Cascais en
los que la vela gallega se ha apuntado otro título gracias al Tornado de
Echavarri y Paz. En esta ocasión, me
gustaría entretenerlos apenas un par
de minutos en los dos clubes náuticos más longevos de nuestra Ría. En
abril de 2006 se cumplían cien años de
existencia del Náutico y durante este
2007 celebra la misma suerte el Liceo,
dos entidades con raíces muy distintas
pero con objetivos idénticos: promover la cultura náutica y mantener a los
vigueses cerca del pequeño océano que
hay entre las Cíes y San Simón.
57
ar q uitectura
•
asesor í a j ur í dica
Enrique D. Acuña Fernández
Carlos Coladas Guzmán–Larraya
arquitecto
abogado
Retazos
¡Todos a legislar!
En mi último articulillo de esta revista, reseñaba muy sucintamente
dos ciudades que había visitado: Zamora y Toledo. Dada la brevedad
de dicho escrito no me fue posible escribir de una obra en la última
que a mi me parece de gran interés e importancia arquitectónica: las
escaleras de la Granja, construidas en el año 2000, que suben desde
la zona de la Puerta de la Bisagra hasta lo alto de la ciudad, al pie del
pesadote edificio de la Diputación. Es una obra de los arquitectos Elías
Torres y José A. Martínez y un gran ejemplo de su buena y quebrada
arquitectura, consiguiendo insertar seis tramos de escalera mecánica
entre las murallas y la ciudad sin romper el entorno, es más, en los
pocos años que han transcurrido desde su construcción, ha logrado
integrarse totalmente en el paisaje urbano toledano.
2 – Estos días leía yo en uno de los periódicos editados en Madrid
pero con “hojas” de Galicia una reseña del último documento presentado por el Consello Económico y Social de Galicia (CES) relativo al
sistema productivo de dicho país y entre los aspectos que se subrayaban a efectos de tomar impulso se dice literalmente : “La redacción
y aprobación de las Directrices de ordenación del territorio, a fin de
afrontar la problemática urbanística actual y dar respuesta al déficit
de suelo empresarial”. A propósito de esto tengo que decir que efectivamente en la Ley 10/1995 de ordenación del territorio de Galicia
en su artículo cuarto señala como primer instrumento de desarrollo
de la misma las dichosas directrices, y han pasado casi quince años y
seguimos sin dicho documento. Seguramente los costes políticos que
inevitablemente va a tener su redacción nos impiden tener dicho documento imprescindible para dar respuesta a muchos problemas y, tal
como dice el CES, sobre todo al tema urbanístico desde su más alta
dimensión.
3 – También leía hace poco, uno de los fascículos de la“ Historia
de Vigo” publicados por el “ Faro” en el que se relata sucintamente,
la historia urbanística de esta Ciudad desde los años cincuenta hasta
nuestros días. Salvo algunos pequeños errores de documentación los
autores: Mª José Piñeira y José Constela, plantean una teoría de dicho
desarrollo con una serie de conclusiones con las que algunas concuerdo y con otras no.
Efectivamente, a partir de la aprobación de la Ley del Suelo del
1956, empieza en este país una época de ordenación y ajustes urbanísticos que en Vigo no fructificó hasta el año 1971 con el Plan Blein.
Lógicamente era un planeamiento desarrollista (hablo de “ lógica política”) y las cifras que se citan en el fascículo asustan en principio, lo
que pasa es que la ciudad y el mercado corrigen automáticamente las
previsiones desmesuradas de dicho Plan.
Con la nueva legislación, texto refundido del año 1976 comienza
la cadena de Planes Generales de esta Ciudad y curiosamente siempre
coinciden y quedan pendientes de una legislación superior, estatal o
autonómica, incluso en este momento: ¿ qué pasará con el PGOM y la
nueva ley, esta vez del Estado, que ya entró en vigor ? ya veremos…
Al tiempo de mandar este escrito a imprenta, a aparecido la noticia
del posible nombramiento de Julia Chamosa, arquitecta y actualmente
responsable del Jurado de Expropiación de Galicia, como gerente de
la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Vigo. Falta la aceptación del otro partido de gobierno, BNG, pero vaya mi enhorabuena si
así es, y darte ánimos para una no fácil andadura.
Aproin
Cada cierto tiempo y coincidiendo frecuentemente con
cambios de gobierno nacional o autonómico los legisladores
–los parlamentos– caen en la tentación de creer que las leyes y
Reglamentos preexistentes son insuficientes cuando no ineficaces. A continuación se ponen a legislar a fin de poder presentar
en su balance anual o cuatrienal el mayor número de normativa
de nuevo cuño, como si “sacar leyes” fuera un objetivo valorado
por la ciudadanía.
Lamentablemente, el acierto político no siempre va de la
mano de la capacidad de redactar leyes y aprobarla en el parlamento, lo cual depende casi exclusivamente de copiar bien
y de disponer de mayoría por méritos propios o por vía de
acuerdos.
El político se preguntará ¿sobre qué legislo? ¿cuáles son las
necesidades de los ciudadanos? ¿qué sector requiere una regulación? Y en función de los modos decide.
De un tiempo a esta parte la moda es el urbanismo y en
su faceta más moderna la ordenación del territorio, y estamos
asistiendo a una completa renovación normativa en materia de
suelo, ordenación y habitabilidad.
Tal renovación no trae causa de una obsoleta normativa anterior pues recordemos que la Ley Estatal del Suelo es del 2004
y la gallega del 2002 –reformada también posteriormente–,
sino en un cambio de política.
La seguridad jurídica se tambalea ante el aluvión de interpretaciones posibles para las distintas disposiciones transitorias
de la Ley 8/2007 del Suelo Estatal, el anteproyecto de Ley de
medidas urgentes en materia de vivienda y suelo de Galicia, la
Ley 6/2007 de medidas urgentes en materia de ordenación del
territorio y del litoral de Galicia, las normas del habitat gallego
que se aprobará por Decreto, etc.
La denostada ampliación jurisprudencial de la responsabilidad del promotor inmobiliario por vicios de construcción se ha
ido exportando al resto de aspectos relacionados con la labor
constructiva y así, el promotor ha pasado a ser responsable en
materia laboral y fiscal, en materia de seguridad y salud, en
materia mercantil y civil y por supuesto en materia urbanística, criminalizando la promoción inmobiliaria en todos y cada
uno de esos aspectos pues existen tipificados delitos contra la
seguridad laboral, delitos fiscales, delitos contra la ordenación
del territorio, etc.
Una vez intervenido el sector se conocerán los efectos económicos.
Aproin
•
58
construcci ó n
control de calidad
José Antonio González González
Emilio Otero Martínez
arquitecto
director gerente de galaicontrol, s.l.
Normas del Habitat Gallego
Menos control el en futuro ¿??
El decreto 311/92, conocido como decreto de habitabilidad,
probablemente no vea el final de este año 2007. Será sustituido
por las Normas del Habitat Gallego. El decreto 311/92 fue una
buena norma. Básico pero fácil de asumir, su aplicación no ha
generado mayores quebrantos; Sin embargo, el tiempo lo ha
dejado obsoleto. Conceptos como accesibilidad, sostenibilidad,
espacio público o nuevas unidades familiares lo habían puesto
en cuestión, y la entrada en vigor del Código Técnico lo ha
sobrepasado definitivamente.
Desde el pasado mes de abril 2007, la Consellería de Vivenda e Solo ha puesto en circulación un borrador muy elaborado
de las Normas del Habitat para su chequeo por parte de las
instituciones interesadas. Se trata de una norma ambiciosa que
entra a regular en profundidad. Lástima que también regule en
exceso; aunque este inconveniente puede solventarse fácilmente sometiendo al documento, a una sencilla cura de humildad.
Las nuevas normas serán de aplicación en los planeamientos futuros, pero también (y esto es muy importante) en las
figuras de planeamiento que aún disponiendo de aprobación
definitiva previa, no desarrollen sus mecanismos de gestión y
urbanización en el plazo de 2 años. Esto, que tal vez no sea
imposible, es muy poco frecuente. También se aplicarán las
nuevas normas a los proyectos que habiendo obtenido licencia
antes de su entrada en vigor, no inicien las obras en el plazo de
3 meses. Otro plazo difícil de cumplir, …y lo que está en juego
es mucho.
Pongo un ejemplo: La vivienda de 3 dormitorios que hasta
el momento resolvemos en 85 m² construidos, pasa a 95 m² c.
Además, en el caso de las actuales ordenanzas del tipo “manzana cerrada”, en las que la dimensión de los patios afecta al
aprovechamiento urbanístico, tendremos que sumar 2 m²c para
tendal, y aproximadamente otros 2 m²c por mayor dimensión
de patios. Es decir 14 m²c más por cada vivienda, con respecto
a lo que necesitábamos hace tan solo seis meses.
Algunos de los datos mencionados en este artículo serán
modificados durante el trámite final de aprobación de las normas; pero es evidente que a partir de ahora mismo, tenemos
que hacer nuestras cuentas de otra manera.
La Comisión Permanente de Hormigón, en su reunión de 9
de marzo de 2007, aprobó la difusión pública del denominado
“Documento 0 para la revisión de la Instrucción de Hormigón
Estructural (EHE)”.
El plazo de alegaciones para todas las partes interesadas finalizó el día 30 de Abril de 2007.
Los pasos siguientes llevarán a su aprobación y puesta en
marcha de dicha Instrucción para las estructuras de hormigón.
En este artículo queremos incidir en otro de los cambios importantísimos para el control de calidad: el drástico descenso
del control de calidad que se va a producir con la nueva filosofía aplicada en la elaboración de esta Instrucción.
Durante los últimos años hemos asistido a un control estadístico del hormigón en las obras, donde la presencia del
personal de control en cada hormigonado era fundamental:
control de consistencia y fabricación de probetas para rotura a
compresión de probetas de hormigón.
Insisto, era un control estadístico, donde cada cierto número de camiones se controlaba una amasada y se aplicaban
coeficientes estudiados por los expertos del hormigón, para
llegar a un conocimiento a partir de la estadística del valor de
resistencia mínimo donde englobar el 95 por ciento del hormigón suministrado.
Partiendo de la base de que el hormigón es algo “vivo” en
las obras (materias primas cambiantes, tanto de áridos que,
aunque procedan de la misma cantera, presentan frentes distintos, como del cemento que llega a las plantas con pocos días
de fabricación, desconociendo su valor de resistencia a los 28
días todavía; tiempos de suministro distintos en función de la
distancia de la Planta a la obra; dificultades en algunos casos
para el vertido y colocación del hormigón desde el camión hormigonera al elemento, donde se alarga el tiempo de límite de
uso del hormigón; …), y pensando en que se haría inviable un
control 100 por 100, se creó este sistema de control estadístico
que ha funcionado perfectamente.
El nuevo enfoque que parece interpretarse del Documento 0 de la futura Instrucción, consiste en que ya el sistema ha
convencido a todos los agentes intervinientes de que hay que
hacer las cosas perfectamente (constructores, direcciones de
obra, plantas de hormigón, personal de obra, etc.), y pasamos a
controles puramente de ejecución.
De esta manera la reducción que se plantea en el control es
drástica, pasando en algunos casos a meramente testimonial,
incidiendo en un aumento del control de ejecución por parte
de las direcciones de obra en todos los procesos realizados durante la construcción de la estructura.
59
cr é ditos
•
Aproin
fiscal
Gonzalo Lamas
José Antonio Gil del Campo
Director del área administrativa
y préstamo de caixanova
socio de garrigues abogados y asesores tributarios
Oferta y demanda en el
A vueltas con el Impuesto
sobre Sucesiones y Donaciones
mercado inmobiliario
La construcción tiene el mayor efecto arrastre de la economía española, de forma que cada euro invertido en este sector, genera 0,97 € en
otros sectores (metalúrgico, componentes, cementero, cerámica, etc.). No
es de extrañar, por tanto, que se analicen con el mayor detenimiento
todos los aspectos que puedan influir de un modo u otro en el volumen
de la oferta y demanda de viviendas, buscando el necesario equilibrio
entre ambas.
A corto plazo, sin embargo, la curva de la oferta muestra una gran
inelasticidad, lo que puede provocar considerables desajustes entre oferta
y demanda. La causa principal de esta rigidez en la adaptación en el corto
plazo puede encontrarse en los dilatados plazos de transformación del
suelo, cuya media está entre 7 y 8 años. Una reducción a un tercio de este
indicador seguramente hubiera frenado la evolución al alza de los precios
de la vivienda en la última década, al permitir triplicar la actividad constructiva, ajustando la producción de viviendas a la demanda real en un
más corto período de tiempo.
En cualquier caso, y aunque se haya detectado en 2006 un menor
número de visitas a las promociones dentro del período de ejecución de
la obra y un alargamiento en los plazos de venta, se observa un mayor
índice de eficiencia comercial, consiguiéndose en la mayoría de los casos,
vender una gran parte de las viviendas antes de su finalización. Lo ideal
para el promotor sería vender entre un 10 y un 15% de viviendas al mes
en cada promoción residencial.
La entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación, y el temor
ante un cambio de ciclo que estimula a los promotores a poner en el
mercado con la máxima rapidez sus nuevos proyectos, pueden explicar el
incremento de viviendas iniciadas en el pasado Ejercicio, cuya cifra será
dificil que se repita en los próximos años.
Por lo que se refiere a la demanda, ya se han explicado suficientemente los factores que han incidido de forma más importante en su sostenido
crecimiento, pero quizá no se hayan considerado con detenimiento el
hecho de que el número de personas por hogar era de 3,2 en 1982, mientras que ahora se ha reducido ese indicador a 2,8 personas (en Alemania
2,2 y en Francia 2,4), lo que significa una exigencia de 250.000 nuevas viviendas. Frente a una media de 250.000 nuevas unidades familiares/año,
en las décadas de los años 80 y 90, nos encontramos ahora con 400.000
nuevas familias/año..
A estas cifras debemos añadir las absorbidas por la inversión extranjera en segunda residencia (80.000 viviendas/año) y por la población inmigrante. Si a estos datos le unimos el hecho de que en 1990 trabajaban
en cada hogar una media de 1,26 personas, dato que se eleva al 1,56
en 2006 (mayor potencial de accesibilidad a la vivienda), entendemos
factible contemplar un panorama futuro bastante tranquilizador, en el
que, plausiblemente, se producirá un ajuste suave en los precios de la
vivienda, manteniendo un nivel de producción del orden de 550.000
viviendas/año.
En fechas recientes el Conselleiro de Economía de la Xunta de Galicia
anunciaba posibles cambios en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en
el ámbito del a Comunidad Autónoma de Galicia, que previsiblemente entrarían en vigor en el ejercicio de 2008.
Las reformas anunciadas supondrían el establecimiento de un mínimo
exento de 125.000 €, la exención de las herencias a favor de discapacitados
con una minusvalía superior al 65% y una ampliación de las reducciones que
actualmente se aplican a la vivienda habitual (la adquisición mortis causa por
el cónyuge supérstite quedaría exenta y en el caso de los hijos la tributación se
limitaría al 1%) y la transmisión de acciones o participaciones de sociedades
con actividad económica (se aplicaría con carácter universal la reducción del
99% que actualmente sólo se aplica a las empresas de reducida dimensión).
Conviene recordar que este impuesto es de titularidad estatal, si bien se
encuentra transferido a las Comunidades Autónomas. Precisamente en uso de
esas transferencias normativas y de gestión las Comunidades Autónomas han
ido tomando medidas tendentes a limitar la imposición de las transmisiones
lucrativas (intervivos o mortis causa) en determinadas circunstancias. En el momento actual se distinguen dos tipos de situaciones:
n
Determinadas CCAA (País Vasco, Navarra, Madrid, Castilla –
León, Baleares, Valencia, Cantabria, Murcia, Canarias y La Rioja) han aprobado exenciones y reducciones que han eliminado prácticamente, este impuesto
en sus territorios, sobre todo en el ámbito de transmisiones entre parientes.
n
Otras CCAA, entre ellas Galicia, Castilla La Mancha, Andalucía,
Extremadura, Cataluña que mantienen el impuesto con determinadas reducciones o bonificaciones específicas.
Con carácter general el impuesto se devenga en la CCAA donde resida el
fallecido en las transmisiones mortis causa (sucesiones) y en la CCAA donde
resida el donatario en las transmisiones intervivos (donaciones) (si bien en este
impuesto hay reglas especiales, respecto de algunos bienes, por ejemplo, los
inmuebles). Centrándonos en Galicia es necesario precisar que entre las exenciones y reducciones aplicables, la más importante desde un punto de vista
empresarial, es la reducción del 95% (o 99% para las empresas de reducida
dimensión y explotaciones agrarias) que se aplica a la transmisión inter–vivos
o mortis causa de activos afectos a actividades económicas o de participación o
acciones de sociedades mercantiles. La reducción está condicionada al cumplimiento de determinados requisitos:
n
Que el donante tuviera 65 años o más o se encontrase en situación
de incapacidad permanente en grado de absoluta o gran invalidez.
n
Que el donante o el causante vinieran ejerciendo funciones de
dirección, en las que deberán de cesar (en el caso de la donación).
n
Que el centro de gestión de la empresa esté en Galicia y se mantenga al menos durante cinco años.
n
Que en la fecha de devengo del impuesto el donante o el causante
gozasen de exención en el Impuesto sobre el Patrimonio por los bienes donados o incluidos en la masa hereditaria.
n
Que la adquisición corresponda al cónyuge, descendiente o adoptados y colaterales por consanguinidad hasta el tercer grado en el caso de la
donación, pudiendo ser cualquiera en el supuesto de la sucesión.
n
Que el adquirente mantenga lo adquirido durante cinco años, y
en el caso de las donaciones el donatario mantenga la exención en el Impuesto
sobre el Patrimonio en los cinco años siguientes al momento de la adquisición
lucrativa.
En caso de incumplimiento de los requisitos anteriores el adquirente, (heredero, legatario o donatario) deberá pagar la parte del impuesto que hubiera
dejado de ingresar a consecuencia de la reducción practicada y los intereses de
demora correspondientes.
Aproin
•
60
fontaner í a
inform á tica
Francisco López González
Christian Delgado von Eitzen
perito industrial – foncalor
ingeniero de telecomunicaciones
Utilización del Biodiesel para
calefacción
Con la idea de reducir al máximo la dependencia del petróleo, se está
incrementando la producción de BIODIESEL en ESPAÑA, lo que nos induce a
pensar que, en un futuro próximo, empezaremos a utilizarlo de forma generalizada en las instalaciones de calefacción + A.C.S. de uso doméstico.
Este tipo de combustible es similar al gasóleo para efectos de su combustión. En su mayoría procede de distintas variedades de semilla de soja sometidas a un proceso de refinación completo.
Entre sus características destaca una viscosidad de 75 cST a 20º C (UNE
55 105 73), con una acidez libre máximo de 0,10 %, densidad a 15º C, ≅ 886
Kg/cm3, contenido en azufre (UNE–EN ISO 20884), en valor medio ≅1,7 y un
P.O.F.F. (Punto de Obstrucción de Filtros Fríos) según EN 116 de –10º C. Lo
sirven a granel en camión cisterna a temperatura máxima de 40º C.
En cada caso, empresas como CARGILL ELPAÑA, S.A., acompañan a la
cisterna con una muestra representativa y adjuntan boletín de análisis para
cada lote.
Este combustible tiene unas características similares a las establecidas en
la Norma EN 14213 (Norma Europea para Combustibles Biodiesel de Calefacción) y puede ser, por tanto, utilizado en los quemadores actuales de atomizaciòn por presión. Sin embargo, y teniendo en cuenta la agresividad de
estos combustibles, se recomienda la utilización de bombas para su manejo de
tipo de husillo en ejecución teniferizada (tratamiento superficial endurecedor),
trabajando a bajas revoluciones (aproximadamente 1.000 r.p.m.).
El suministro de combustible al quemador debe hacerse en sistema monotubo, con estación de bombeo, para evitar una degradación de la calidad del
combustible en el tanque.
A día de hoy, existen muy diversos resultados en instalaciones que utilizan
BIODIESEL. Algunas llevan funcionando varios años sin problemas mientras
que, en otras, en plazos de tiempo relativamente cortos, aparecen graves problemas de funcionamiento tanto en el quemador como en la caldera.
En las instalaciones con problemas se ha detectado un mayor desgaste de
las piezas por las que circula combustible, tales como bombas, electroválvulas,
portapulverizadores, inyectores, etc. En algunos casos incluso problemas en las
juntas, incluso en aquellas de materiales especiales como viton o kalrez.
En cuanto a las calderas se ha detectado ensuciamiento y desgaste en los
turbuladores.
Como los problemas aparecen tras un cierto tiempo de funcionamiento, se
considera que la causa puede estar en un cambio en la calidad del combustible,
generalmente debido a problemas de almacenamiento.
Los combustibles de origen vegetal son más propensos al ataque de microorganismos y a procesos de oxidación. Todavía no hay una normalización
referida a la estabilidad en el tiempo. Se recomiendan tanques de volumen
reducido y, aún mejor, dos depósitos en vez de uno, para vaciar uno de ellos
por completo reduciendo el tiempo de almacenamiento y el consiguiente envejecimiento del combustible.
Si solo hay un depósito, que se rellena con cierta frecuencia, al no estar
vacío por completo, el combustible residual que pueda quedar en el depósito,
crea la base para la propagación de un ataque de microorganismos, que degrada la calidad del combustible nuevo.
Por lo indicado anteriormente, los fabricantes de quemadores de primer
nivel en Europa tratan de declinar cualquier garantía sobre las piezas por las
que circula el combustible, sobre la calidad de la combustión en cuanto a emisiones y sobre la estabilidad de funcionamiento.
A la vista de cuanto antecede parece lógico pensar que, con la utilización
de este combustible, tanto del tipo transesterificado como de aceite prensado
en frío, es necesario tomar medidas especiales de mantenimiento más continuado de las instalaciones.
En próxima ocasión facilitaremos una serie de recomendaciones para el
almacenamiento de biocombustibles.
Habla no cuesta nada (o casi)
¿Quién podría pensar hace apenas 4 años (una eternidad en lo que
a innovación tecnológica se refiere) que hoy los operadores de telecomunicaciones incluirían en el precio de sus conexiones a Internet
llamadas a fijos con una tarifa plana? Pues sí, es cierto. Hoy podemos
hablar el tiempo que nos apetezca con nuestro primo de Mérida o
nuestra novia de Zaragoza sin que por ello engorde la factura telefónica. Progresivamente incluyen también ofertas de llamadas a móviles y
sólo el futuro dirá cómo termina esta guerra de precios y servicios.
Lo cierto es que el precio por minuto en llamadas dentro de España se ha reducido siempre y cuando tengamos algún servicio contratado que las incluya. De todas maneras, el “ahorro” no es solo para
llamadas locales, provinciales o nacionales (las incluidas en los packs
de acceso a Internet), sino también internacionales, mal que les pese a
los exmonopolios y sus competidores. En este caso además de contar
con operadores que siguen empleando la telefonía “clásica”, es decir,
la Red Telefónica Conmutada compuesta por centrales telefónicas
que se van interconectando entre sí para llegar desde el llamante al
llamado (sí, ésas que se desbordan siempre el día 1 de enero a las 12),
aparecen nuevos actores que ofrecen Voz sobre IP o Telefonía IP. Sin
entrar demasiado en términos técnicos, la idea del sistema es que la
voz como (casi) todo se puede digitalizar y enviar a través de Internet,
recomponiéndose al otro lado de nuevo a una señal audible. Las ventajas de este sistema saltan a la vista y al bolsillo: no es necesaria una
infraestructura de costosas centrales de conmutación de voz ya que la
información fluye del origen al destino igual que un correo electrónico
o una foto por Internet. En esencia la información es del mismo tipo
(digital). Ésto permite además que la integración de la voz y el vídeo
(videollamada) sea casi un paso natural en la evolución de este tipo de
comunicación.
Es evidente que se necesita acceso a Internet y generalmente un
PC, si bien esta afirmación es cada vez menos cierta ya que desde
hace unos pocos años estamos asistiendo a una auténtica revolución
(liderada por Skype y seguida por todos los “messengers” o programas de Chat de Hotmail, Yahoo, Google,…) en todos los campos
relacionados con la Voz IP y los diferentes fabricantes no sólo han
mejorado muchísimo los sistemas y su calidad y fidelidad (claridad
de la voz, eliminación de molestísimos ecos o mejoras sustanciales de
la inteligibilidad de la comunicación) sino que han creado nuevos y
prácticos dispositivos como teléfonos e incluso centralitas que hacen
transparente el modo en el que transmiten la información de voz de
extremo a extremo, sin que el usuario se percate de por dónde se
están enviando sus palabras.
De todo ello y teniendo en mente el carácter global de Internet,
se puede deducir que el coste de una llamada a Sydney, Nueva York,
Caracas o Pekín será muchísimo menor que con un sistema tradicional
telefónico, cuando no gratuito como de hecho es ahora mismo si la
comunicación es de PC a PC.
Es posible que no seamos plenamente conscientes de ello pero Internet, como hemos visto en éste y otros artículos y seguiremos viendo
en otros tantos en el futuro, es mucho más que un montón de páginas
webs y emails y comienza a colarse en las más inesperadas facetas cotidianas. Seguiremos atentos.
61
INGENIERÍA
•
Aproin
inmobiliaria
Raúl Touza David
Miguel Pereira Alonso
director departamento de ingeniería • otec
galicia vivienda
Nueva directiva de la UE
de reciclado de los envases
puestos en el mercado
El nuevo texto revisa la directiva 1991–2001, que recogía el objetivo de alcanzar entre el 50 y el 65% de valorización total de residuos
y entre un 25 y un 45% e reciclaje de los materiales de envasado. Para
la consecución de los objetivos impuestos por la directiva comunitaria,
en España se ha optado por la adhesión a un Sistema Integrado de
Gestión. Son las empresas envasadoras adscritas a dicho sistema las
que financian las actividades de recogida, reciclado y valorización a
través de una aportación en función de la cantidad de envases que
ponen en el mercado.
Además, el nuevo documento incluye objetivos de reciclaje individualizados por materias. Así, deberá reciclarse el 60% de los envases
de vidrio puestos en el mercado, el 55% en caso de cartón o papel, el
50% para los metales y el 20% para los envases de plástico. La recogida
selectiva de residuos, en este contexto, es competencia legal de los
Ayuntamientos, quienes además deberán adaptar la recogida tradicional a las nuevas exigencias. Nacen, además, los puntos limpios para la
recogida de los residuos especiales que no tienen cabida en los diferentes tipos de contenedores repartidos por la ciudad. Residuos que
por su volumen o toxicidad, o por la frecuencia de su producción.
Existen tres tipos de contenedor destinados a la recogida selectiva:
el amarillo (para envases domésticos de plástico, metálicos y cartones
para bebidas tipo brick), el azul (para envases de cartón y papel y revistas y periódicos) y el verde (para botellas y tarros de vidrio, sin tapones
ni tapas y vacíos de líquido). Por su parte, el contenedor tradicional
queda relegado al resto de residuos y todo aquello que ofrezca duda
de dónde ser depositado.
La recogida selectiva de basuras es una actividad cada vez más
necesaria en las ciudades si queremos evitar los problemas medioambientales de los depósitos de basuras. El dato es importante en España,
cada año se generan 17 millones de toneladas de residuos urbanos.
La implantación de sistemas novedosos en nuestro país como los
sistemas recolectores de basura mediante transporte neumático por
canalización subterránea, se está extendiendo cada vez más, sistema a
través del cual es la basura la que se canaliza hasta los puntos de recogida o gestión, “se lleva la basura hasta los camiones y no los camiones
hasta la basura”.
En estos sistemas el ciudadano sólo debe depositar la basura en
unos buzones instalados al lado de su casa y, a través de un sistema de
tuberías internas, los restos se transportan hasta una planta subterránea donde serán tratados, o bien hasta los puntos de recogida para los
camiones fuera de las áreas residenciales.
Pero además es fundamental obtener información de la recogida
de estas basuras para poder disponer de ella, analizarla y optimizar el
sistema, solo así podremos realizar una verdadera gestión en el tratamiento de los RSU.
Valor y precio
El valor de un bien depende del criterio individual y subjetivo que le de su propietario. Obedecerá, entre otros factores, a
la utilidad que él le da al bien, a lo que se ha ido gastando para
mantenerlo, etc.. El precio, sin embargo, es un hecho concreto, un acuerdo entre las partes y muchas veces motivo de desacuerdo entre propietarios y agentes inmobiliarios que pueden
desconfiar de que el precio indicado no sea el correcto, ¿Cómo
establecer el precio?
El perito tasador
No cabe duda que, a la hora de realizar una transacción
inmobiliaria, existe disparidad de criterios y de intereses entre
el comprador y el vendedor. El primero quiere comprar barato
y el segundo quiere vender obteniendo la mayor rentabilidad
posible. Para ajustar un precio acuden a las referencias que circulan por el mercado inmediato.
Es habitual ver cómo se fijan los precios sin tener en cuenta
los valores reales del suelo, de la construcción y de la antigüedad del edificio, los accesos, la orientación, etc.
Es recomendable acudir a un perito tasador inmobiliario
debidamente acreditado que actuará con criterios más objetivos que las partes. Por los elevados importes con los que se
realizan las transacciones inmobiliarias, los servicios de estos
profesionales son cada vez más solicitados en nuestro país, así
como en el resto de los que conforman la Unión Europea.
Según la finalidad de la valoración podemos hablar de diferentes tipos, entre otros detallamos estos:
•
El Valor Real: valoración a efectos del Impuesto de
Transmisiones, Sucesiones o Donaciones; el Impuesto de Patrimonio; o en el ámbito de expropiaciones forzosas.
•
El Valor Catastral: a efectos del Impuesto de Bienes
Inmuebles; Plusvalías, etc.
•
El Valor hipotecario: a los efectos de la obtención de
un crédito hipotecario.
•
El Valor de Expropiación o su justiprecio.
•
El Valor Asegurado: a los efectos de las entidades
aseguradoras.
•
El Valor Contable: a efectos de tasación de activos
inmobiliarios, auditorias, herencias, patrimonios, etc.
•
El Valor Legal: a efectos de valores máximos de rentas o ventas.
•
El Valor de Inversión: a efectos de viabilidad, rentabilidad.
El perito tasador inmobiliario realizará un estudio minucioso de cada bien ofertado, del valor del suelo donde esté ubicado, del entorno cercano, de la construcción realizada y de las
características de la misma, de su validez en el tiempo y de la
rentabilidad que en cada caso se espera obtener.
Aproin
•
62
instalaciones
laboral
Gonzalo Pérez Zunzunegui
Luis Pérez Feijoo
director de tecnova ingenieros consultores
Economista y graduado social
Los voltieuros perdidos
El Grupo de Empresas:
Consecuencias laborales
No es la primera vez ni será la última que las distintas administraciones aportan fondos públicos, es decir el dinero de
todos nosotros como contribuyentes, a las compañías eléctricas
privadas, (compañías que reparten beneficios), para la mejora
de la red de suministro eléctrico a través de planes como el
MEGA, (plan de Mejora Eléctrica de Galicia), no sin denuncias sobre que la Xunta haya pagado obras que no se habían
realizado, y otorgar trato de favor a una determinada empresa
eléctrica. Red que después volvemos a pagar individualmente,
cuando solicitamos la correspondiente acometida para un edificio y otra vez más cuando contratamos el suministro, todo ello
a las mismas compañías.
Un billón de pesetas para los costes de transición a la
competencia, ¿ que competencia, diría yo. ¿Es que alguno de
nosotros a podido contratar el suministro con otra compañía
eléctrica, más conveniente a nuestros intereses?. ¿Es que han
dejado de operar en régimen de monopolio y dejado de abusar
de su poder en el mercado?. ¿Se han creado las condiciones
adecuadas para que los consumidores puedan disfrutar de la
posibilidad de cambiar de suministrador?
Me pregunto por qué, la administración no ayuda a los fabricantes de calzado, cuyos productos andan por los suelos, en
vez de a las todopoderosas empresas eléctricas.
Convertir el vino en agua, es fácil. Para convertir el agua en
vino hace falta un milagro. La Xunta va hacer el suyo aportando a las principales compañías eléctricas que operan en Galicia
27 millones de euros, para mejora de la red de suministro eléctrico, es decir, para convertir euros en voltios, para lo cual sólo
se requiere un decreto.
El lector de este breve artículo, sabe que en las líneas eléctricas, la tensión medida en voltios en el inicio de una línea,
no es igual a la tensión al final de la misma, en función de las
derivaciones y receptores que pueda haber en su recorrido. Si
ahora aportamos euros en esas líneas, es evidente que parte de
los euros que se invierten en el origen, se pierden por el camino y no llegaran al final de la misma, es lo que se conoce como
pérdida de tensión, o en este caso como pérdida de euros.
La interposición de demandas en el Orden Social contra varias empresas,
alegando la existencia de un grupo de empresas, es cada vez más frecuente.
Esta claro que la atribución de la condición de empresario al grupo y no a
cada empresa integrante del mismo, trae consigo importantes consecuencias
jurídicas en el plano de las relaciones laborales, pero ¿Qué se entiende por
Grupo de Empresas?
En el ámbito laboral no existe regulación sobre el grupo de empresas, solo
nos encontramos con escasas referencias normativas que contiene el Derecho
de Trabajo y de la Seguridad Social sobre esta figura, siendo los Tribunales y
la Doctrina científica quienes se han encargado de delimitar su contorno. La
regla general es la del respeto a la autonomía de la empresa, pero en algunos
casos debe de levantarse esa apariencia o “velo”, que permite penetrar en el
substratum personal de las entidades o sociedades con el fin de evitar que con
esa ficción o forma legal se puedan perjudicar intereses privados o públicos, o
bien ser utilizada como camino del fraude, y que hace que prevalezca la unidad
económica subyacente. El Tribunal Supremo (Sala Cuarta en particular), ha
especificado las características que conforman el grupo de empresas a efectos
laborales:
•
Las organizaciones de trabajo de las empresas del grupo deben
poseer un funcionamiento integrado o unitario. Es decir, existencia de una
apariencia externa unitaria actuando en el mercado de manera conjunta, que
induce a confusión a los terceros que contrataren con las empresas del grupo;
existencia además de una dirección unitaria, de modo que las decisiones y órdenes sean tomadas indistintamente por cualquiera de los órganos –teóricamente diferenciados– de las sociedades.
•
Los trabajadores han de prestar sus servicios de manera indistinta
o común, simultanea o sucesivamente, a favor de varios empresarios pertenecientes al mismo grupo de sociedades, lo que comporta la aparición de un
titular único de los poderes de organización y dirección.
•
Confusión de Patrimonios. Una caja única o patrimonio social
confundido, que tiene lugar cuando se utilizan indistintamente por todas ellas
los activos o se hace pago indistinto del pasivo.
•
Creación de empresas aparentes sin sustrato real, con el objetivo
final de eludir responsabilidades laborales.
¿Qué consecuencias tiene esta consideración de grupo de empresas en el
ámbito laboral?
La consideración de “grupo de empresa” implicaría que la posición de
empresario a efectos laborales le corresponde a la Sociedad dominante del
grupo de empresas, siendo la existencia de otras empresas solamente aparente;
ello conllevaría así mismo, otra consecuencia importante: el reconocimiento
de la existencia de responsabilidad solidaria entre los distintos empresarios
del grupo. En cuanto a esta ha sido la jurisprudencia, entre ella las Stc de 21
de septiembre de 1.992 y 1 de junio de 1.994 de la Sala Cuarta del Tribunal
Supremo, la que ha establecido los requisitos para que se pueda hablar de responsabilidad solidaria y así establecen que “para que pueda nacer la obligación
solidaria de responder frente a los trabajadores de una empresa del grupo, es
necesario que el grupo de empresas haya actuado en fraude de ley, haciendo
una utilización abusiva de la personalidad jurídica independiente de cada una
de las entidades en perjuicio de los trabajadores,(…), por lo que solo cabe deducir responsabilidad solidaria frente a los trabajadores de todas las empresas
del grupo, cuando se haga un uso torticero y fraudulento de las normas legales,
pero no cabe exigir tal responsabilidad, cuando el grupo de empresas actúa
conforme a derecho, pues es perfectamente legítima la constitución de tales
grupos para operar en el mercado”.
Por todo ello la declaración de grupo de empresas a efectos laborales y la
consiguiente extensión de la responsabilidad solidaria exige la existencia de un
ánimo fraudulento, y por ahora solo los Tribunales de Orden Social deciden
sobre la extensión de la responsabilidad solidaria dentro del grupo mercantil.
Concluiremos por tanto que en vista a lo expuesto, se haría necesaria una
regulación unitaria en nuestra disciplina sobre este fenómeno.
63
medioambiente
Luis Güell Cancela
fisteco, s.l. • departamento de medioambiente
socio cuatrecasas abogados, s.r.l.
desarrollo sostenible
En tiempos electorales, es muy habitual oír hablar a nuestros políticos acerca del Medio Ambiente Urbano y del concepto de Ciudad Sostenible. Esto se debe evidentemente a que
el número de personas (votos) que habitan en zonas urbanas,
supera al de las áreas rurales.
Pero ¿qué entendemos por Medio Ambiente Urbano y por
Ciudad Sostenible? Para avanzar en la definición de ambos conceptos, será preciso; saber que desarrollo sostenible, es aquel
que satisface las necesidades de las generaciones presentes sin
comprometer las posibilidades de las generaciones futuras para
atender sus propias necesidades”.
Esta definición tan general como ambigua, se utiliza de
manera sistemática por parte de algunos políticos para justificar actuaciones diametralmente opuestas al propio concepto.
Según los expertos (no políticos) una “Ciudad Sostenible” es
aquella que cumple al menos dos condiciones básicas: la no
utilización de recursos naturales por encima de su potencial
de renovación y la no generación de residuos más allá de la
capacidad de su absorción por los ecosistemas.
Aplicando estas condiciones básicas llegaríamos a la conclusión de que cualquier ciudad nunca podría llegar a ser considerada como sostenible. No obstante, sí sería posible definir
ciudades tendentes a ser sostenibles en el contexto más amplio,
siempre que su desarrollo se enmarcase en relaciones de eficiencia en el uso de los recursos, en especial el de los no renovables o escasos, y, con una importancia determinante para el
hecho urbano, como es el suelo.
La insistencia por parte de algunos grupos ideológicos a la
baja densidad en la ocupación edificatoria del suelo como política de “Desarrollo Sostenible” va en contra de este principio;
originando ciudades más dispersas que fomentan un modelo
despilfarrador que supone el consumo abusivo de un recurso
evidentemente no renovable como es el suelo.
Pero también es ineficaz, por la necesidad de espacio dedicado a vías de comunicación que requiere; así como el incremento de todo tipo de redes de infraestructuras necesarias como
el abastecimiento de agua (con el consiguiente aumento de las
pérdidas), el alumbrado público (con el despilfarro energético
que conlleva) la utilización del vehículo privado (que provoca
la contaminación del aire) entre otras. Con todo esto, además,
se está produciendo la innecesaria invasión y destrucción sin
posibilidad alguna de retorno, de espacios que por su calidad
natural y utilidad social debieran ser conservados.
Para hablar con un mínimo de seriedad acerca de políticas
para la mejora del Medio Ambiente Urbano de nuestras ciudades, es preciso reflexionar sobre que modelos urbanísticos
queremos aplicar y conocer sus consecuencias. Lo demás, son
sólo milongas dialécticas, que no merecen la menor confianza
por parte del ciudadano.
Aproin
mercantil
Carlos Pérez Mosteiro
La baja edificabilidad y el
•
Contratos, ¿qué ocurre
con ellos cuando hay una
declaración de concurso?
Una de las preguntas más recurrentes a la que debemos responder
los abogados en nuestra labor de asesoría jurídica cuando la sociedad
a la que asesoramos se encuentra en negociaciones con una empresa
en horas bajas es: ¿qué ocurre si de aquí a varios meses la parte contraria es declarada en concurso?
Como es sabido, la figura del concurso ha venido a sustituir a las de
quiebra y suspensión de pagos. Pero no sólo ha cambiado el nombre,
también sus efectos son distintos. A diferencia de lo que ocurría con la
anterior normativa, la declaración de concurso no es suficiente por sí
misma para provocar la extinción del contrato, o para que la otra parte pueda declarar su resolución (aunque así se hubiese acordado en su
día) en los supuestos en que existan obligaciones pendientes. Lo cual
no impide que se pueda resolver el contrato en determinados casos:
(i)
Por ser beneficioso para el concurso (aun cuando no exista
incumplimiento); o
(ii)
Por incumplimiento de contrato de alguna de las partes.
Con un matiz: el Juzgado podrá acordar el cumplimiento del contrato
si cree que ello es beneficioso para el concurso.
¿Y qué sucede si el contrato se cumple en sus propios términos y la
declaración de concurso tiene lugar con posterioridad? ¡Atención, en
estos casos, a la “acción de reintegración”! En virtud de ésta, los actos
realizados por la concursada dentro de los dos años anteriores a la
declaración de concurso podrían ser rescindidos, volviendo a la situación anterior. ¿En qué casos? Cuando nos encontremos ante un acto
(i) no ordinario de la actividad empresarial realizado en condiciones
normales, y (ii) que sea perjudicial para los activos de la concursada
(exista o no intención fraudulenta).
¿Y cómo valorar si un acto es perjudicial? La Ley da varias indicaciones de en qué casos se entiende que existe perjuicio patrimonial,
sin tan siquiera admitir prueba en contrario (como sería, por ejemplo,
la donación gratuita de un inmueble a un tercero). En otros supuestos
el perjuicio patrimonial se presume (como podría ser la venta de una
nave industrial al accionista único de la sociedad, por ejemplo), salvo
que se pruebe que no existe ese perjuicio. Fuera de estos casos, el
perjuicio patrimonial deberá ser demostrado por quien inste la acción
de reintegración.
Así las cosas, por una simple cuestión de prudencia conviene tener
siempre presente cuál es el valor de mercado de la transacción que se
opere en cada momento, no vaya a ser que por querer aprovecharse de
la situación difícil de la parte contraria y obtener un precio claramente
ventajoso, la transacción sea declarada ineficaz dos años después. Es
más, si para establecer el valor de mercado es preciso pedir una tasación, hágase, será de utilidad a la hora de defender la transacción en
caso de que sea impugnada.
En definitiva, cuando se esté en negociaciones con una sociedad
que corra el riesgo de ser declarada en concurso en un futuro no muy
lejano (pensemos a dos años vista), la receta fundamental que conviene aplicar no es la del inmovilismo –las oportunidades no se presentan
todos los días–, sino la de la prudencia (pagar por algo lo que realmente valga), o aceptar el riesgo de ver que una operación es “deshecha”
hasta dos años después y asumir las consecuencias.
Aproin
•
64
seguridad y salud
seguros
Antonio Carballo Couñago
Raúl Costas Bahamonde
arquitecto técnico • coordinador de mantenimiento
y seguridad del c.o.a.a.t. de pontevedra
director de cuenta de aón gil y carvajal
el promotor y la
Empresas acreditadas
La Ley 32/2006, de 18 de octubre, reguladora de la subcontratación en el Sector de la Construcción, en su Artículo 4, establece como
uno de los requisitos exigibles a las empresas contratistas y subcontratistas, el de estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas, el
cual, hasta el momento, y a pesar de que dicha Ley ya está en vigor
desde el pasado mes de abril, todavía no ha sido desarrollado, algo
que, no por ser habitual en nuestro sistema legislativo, no deja de
resultar paradójico.
El desarrollo normativo de este Registro de Empresas Acreditadas
probablemente se esté encontrando con las mismas trabas que, en su
momento, se encontró la Ley de Ordenación de la Edificación, en
virtud de las cuales, dejó sin concretar la titulación o capacitación profesional que habilitaría al constructor para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como tal. Lo anteriormente expuesto
supone que hemos de continuar, como hasta ahora, sin la posibilidad
de disponer de mecanismos que puedan servirnos de filtro y que a la
vez nos garanticen que la empresa que vamos a contratar para ejecutar
una obra de edificación, tenga implantado el correspondiente sistema
de prevención, además de otros requisitos que no son objeto de este
artículo. Es decir, por ahora, lo único que está claro es el límite de la
cadena de subcontratación “en vertical” puesto que, como la misma
Ley regula en su Artículo 5 (apartado 2.a), ya sabemos que un promotor puede contratar a todas cuantas empresas considere oportuno,
modalidad que podríamos denominar como cadena de subcontratación ilimitada “en horizontal”, la cual conlleva, sino los mismos, más
riesgos que la subcontratación en vertical, ya que en esta, al menos,
siempre se mantendrá un nexo de unión y/o correspondencia entre
empresas.
La prevención de los accidentes debe ser medida y para ello no
están capacitadas, fundamentalmente por su tamaño, la mayoría de
las empresas del sector. Cada accidente que se produce es una prueba
de la ineficacia, o de la inexistencia, del sistema para prevenirlo, así
como la consecuencia de una sucesión de incumplimientos o de costumbres de trabajo inseguras que producen situaciones de riesgo. Es
solo cuestión de tiempo que, la coincidencia de varias condiciones de
riesgo den lugar al accidente.
No se entiende, en contraposición con lo anterior, el énfasis legislativo que se pone en fijar las responsabilidades del resto de agentes no
vinculados a las empresas, que intervienen en el sector, el cual provoca
que paulatinamente se vaya derivando, por parte de estos profesionales, hacia un sistema de vigilancia seudo policial a ejercer sobre unos
actores no capacitados para desempeñar su trabajo en unas condiciones de riesgo, que se deben, principalmente, al no establecimiento,
por parte de quien está obligado a ello, de unos requisitos para los
procesos de trabajo. Y es que, ante la carencia más que probada, de la
integración de la gestión preventiva en las empresas, en general, poco
más nos queda por hacer a los técnicos que vigilar, aunque solo sea en
defensa propia.
responsabilidad civil patronal
Tras varios años de experiencia en el asesoramiento a empresas
del Sector de la Promoción y Construcción podemos afirmar sin miedo a equivocarnos que una de las coberturas más importantes para las
mismas es la de la Responsabilidad Civil.
Conscientes de esta circunstancia el empresario Promotor y/o
Constructor demanda cada vez más la correcta contratación de una
Póliza de Responsabilidad Civil, entendiendo por tal el contrato que
ampara la obligación que tiene una persona física o jurídica de reparar
los daños por esta causados y sufridos por otra, tal y como recoge el
artículo 1.902 del Código Civil Español.
Es en este proceso de contratación donde la empresa debe
mostrar la mayor diligencia posible en el sentido de invertir todo
el tiempo que sea necesario a los efectos de trasladar al mercado
asegurador su exacta realidad empresarial y contratos con ello una
póliza a su medida que se diferencia de los productos estándar que
en no pocas ocasiones no dan cobertura a riesgos derivados de la
actividad como empresa.
Dentro de la variedad de coberturas que podemos contratar en
una Póliza de este tipo debemos destacar, por su trascendencia para
el Sector, la denominada Responsabilidad Civil Patronal, mediante la
cual se conviene que tendrán la condición de terceros, los empleados
del asegurado, quedando, por tanto, garantizada la responsabilidad
civil que pueda serle exigida por daños personales, materia­les y sus
perjuicios consecuenciales causados a los mismos.
Hablamos por ejemplo de una reclamación dirigida contra la empresa y realizada por un trabajador o sus beneficiarios como consecuencia de una accidente laboral.
La posible indemnización a que pueda dar lugar esta reclamación
es independiente de la indemnización que pudiera corresponder al
trabajador por los derechos recogidos en convenio, quedando incluso
excluidas de estas Pólizas, cualquier prestación que deba ser objeto del
seguro obligatorio de accidentes de trabajo o de la seguridad social a los
cuales en ningún caso podrá sustituir o complementar esta póliza.
Ustedes, como empresarios de la Promoción conocen mejor que
nadie la mayor complejidad del Sector con una intervención cada vez
mayor de distintos agentes y empresas en una misma obra lo que inevitablemente conlleva a que el control del contratista sobre la adecuación de los medios y la ejecución de los trabajos llevados a cabo por
las subcontratas sea cada vez más difícil de llevar a cabo. Es por ello
importante tener un adecuado plan de seguros y coberturas que se
adapten a nuestra realidad como empresa y protejan nuestra inversión
empresarial y de ahí que en calidad de Asesores de la APROIN tengamos a bien recomendarles la supervisión de su Pólizas y en la línea de
lo afirmado anteriormente destacamos la importancia de esta cobertura de Responsabilidad Civil Patronal a los efectos de su adecuada
contratación con un sublímite económico suficiente (recomendamos
que dicho sublimite no sea inferior a 150.000 euros por víctima) que
en caso de siniestro ampare con solvencia las posibles responsabilidades del promotor /constructor tomando para ello como referencia los
criterios asentados en las más recientes sentencias judiciales.
65
tasaciones
Jorge Ortiz
Dpto. Jurídico • TINSA Consultoría & Medioambiente
Principales novedades
introducidas por la Ley 8/2007
de 28 de mayo, de suelo en el
sistema urbanístico español
El pasado 1 de julio entró la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del suelo, que
deroga la anterior Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones.
En primer lugar, y dado el carácter de legislación no urbanística del nuevo
texto, destaca la utilización de terminología que no se ajusta con la propia de
la actividad y legislación urbanística, lo que en no pocos casos obliga a buscar
o interpretar las equivalencias entre la contenida en la nueva ley estatal y la de
cada una de las Comunidades Autónomas.
Se prescinde por primera vez de la clasificación y categorización del suelo
para la valoración de los terrenos por entender que son técnicas urbanísticas
que han contribuido históricamente a la inflación de los valores del suelo incorporando expectativas de revalorización indeseadas.
En cuanto al régimen de las condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales, se regulan tres estatutos subjetivos básicos: el
de la ciudadanía que asegure el disfrute del estatuto de la persona en libertad
del medio en el que vive; el régimen de la iniciativa privada para la actividad
urbanística como actividad económica de interés general que afecta al derecho
de propiedad y al de libertad de empresa y el estatuto de la propiedad del
suelo. Una de las principales modificaciones de la Ley es que dentro de las
facultades del propietario de suelo ya no se encuentra el derecho de urbanizar
aunque sí el de participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada en
un régimen de distribución de beneficios y cargas si la legislación autonómica
y el planeamiento municipal optan por seguir reservando a la propiedad la
iniciativa de la urbanización.
Cabe destacar el pronunciamiento expreso realizado en la ley por el que
el régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario; esto es, que
la previsión de la edificabilidad no se integra en el contenido del derecho de
propiedad del suelo y que su patrimonialización se produce únicamente con
su realización efectiva y al cumplimiento de los deberes y al levantamiento de
las cargas.
Con relación a las bases del régimen del suelo, la Ley contempla la reserva
de suelo residencial para la vivienda protegida, que justifica en la competencia
estatal de fijación de las bases de la ordenación de la economía. Sin duda esté
será uno de los aspectos de fricción con las Comunidades Autónomas, que ostentan la competencia en materia de vivienda conforme al artículo 148 de la
Constitución Española.
Con relación al régimen urbanístico del suelo, la ley opta por diferenciar
entre la situación o estado y la actividad o proceso. Dentro de los estados, la
ley diferencia entre el suelo en situación de rural o urbanizado, y entre las
actividades las de urbanización, que incluyen las de nueva urbanización y las de
reforma o renovación de lo urbanizado, y las actuaciones de dotación.
La ley fija una nueva horquilla en la que participa la comunidad en las plusvalías, de entre el 5 y el 15%, superior a la precedente, pudiendo oscilar – según
determine cada legislación autonómica – en una banda de entre el 0 y el 20%
por adecuación al rendimiento neto de la actuación de que se trate.
Con relación al Título III relativo a las Valoraciones, la ley introduce una
gran novedad en la valoración del suelo al exigir que se atienda a su realidad
presente y no a su destino, es decir, sin tener en cuenta las expectativas derivadas del propio planeamiento. Sin duda esta es la principal novedad de la Ley,
por cuanto contradice no sólo lo dispuesto en la sucesivas legislaciones en la
materia, desde 1956, sino porque opera en sentido contrario al actual mecanismo de formación de precios del suelo en el mercado, siendo por ello incierta la
acogida de la nueva Ley en el mismo.
Se distingue entre un suelo en situación de rural y el suelo urbanizado, el
cual integra su destino urbanístico al haberse hecho ya realidad como consecuencia de la finalización completa de la urbanización.
En la transformación entre el suelo rural y urbanizado, se reconocen dos
indemnizaciones, procedentes cuando por decisión de la Administración se
impide o alteran las condiciones para la participación en la ejecución de una
actuación de urbanización a los propietarios o se alteran las condiciones de
ésta, sin que medie incumplimiento por parte del propietario o promotor; indemnizaciones que, en todo caso, no completan en la mayor parte de los casos
el actual valor de mercado de los terrenos.
•
Aproin
telecomunicaciones
Miguel Lorenzo Font
ingeniero de telecomunicaciones
El deporte en casa
La idea no es nueva, está claro. En su día, tanto la bicicleta estática como la cinta andadora nos convencieron de que para correr el
Tour de Francia o la maratón de Filípides no hace falta siquiera salir
de casa. Ya entonces se dijo que aquello era más que hacer ejercicio:
era un deporte en toda regla, aunque para algunos puristas resulte
frustrante eso de andar, andar y andar para no llegar a ningún sitio.
Para ellos, el deporte siempre debe tener un fin, ¿qué es eso de hacer
pesas? ¿Mover algo para dejarlo otra vez en el mismo sitio? ¡Cuánto
esfuerzo desperdiciado!
Seguramente, esos inventos no habrían tenido éxito si no hubieran aparecido las palabras “deporte” o “ejercicio”; el entretenimiento,
no cabe duda, está siempre menos valorado. ¿Por qué, si no, cuando se
quiere banalizar el fútbol se dice aquello de “es sólo un juego”?
Recientemente hemos vivido el éxito de un juego llamado “brain training”; un gran éxito… ¿por qué? ¿Por ser un gran juego? No:
simplemente, porque con una adecuada campaña se nos ha vendido
como un ejercicio para la mente. ¿Acaso se ejercita más la mente que
en históricos juegos de estrategia para ordenador como Starcraft, Age
of Empires o tantos otros? Ojo: no pretendo en absoluto despreciar al
uno sino ensalzar a los otros, cuyo principal inconveniente no es otro
que el exceso de adicción que pueden provocar, pero que son geniales
y positivos en muchos aspectos.
Es posiblemente ahora cuando los juegos para ordenador han cruzado la frontera. Parece que hartos de que se les llame juegos con
desprecio, infravalorando, por ejemplo, esa parte social inherente a
todo juego de grupo (los más valorados han sido siempre aquéllos
que permiten jugar en red, que son los que en su día impulsaron los
“cibers”), arrasan ahora en forma de consola, cuyo mayor exponente
está siendo la Wii de Nintendo (quizá contra todo pronóstico, dado
que se aventuraba otra “gran guerra” a escala mundial entre la Xbox
360 de Microsoft y la PS3 de Sony). Y, curiosamente, la Wii arrasa no
por ser la máquina más potente (que no lo es) ni la que irrumpe con
los juegos más elaborados, sino con la idea más vieja del “ciberjuego”
(los deportes) con un vuelco tan simple como espectacular: el mando
a distancia con sensor de movimiento que nos lleva a dar manotazos al
aire como si de verdad lleváramos una raqueta de tenis y nos creyéramos Nafa Radal en Roland Garros, o pretendiéramos emular el swing
de Wiger Toods o los mordiscos… ¡perdón!, ganchos… de Tike Myson
(espero que no vengan a reclamarme por derechos de imagen como
en su día hicieron Ricky Rouse y el pato Monald…). De todas formas,
no se preocupen, que tampoco parece que Sony ni Microsoft vayan a
pasar mucha hambre en esto de las consolas, entre otras cosas porque
la batalla promete ser larga y disputada.
Les dejo como ejercicio para debatir en casa con la familia o jugando a la consola con los amigos: ¿qué industria creen que factura
más: la de los videojuegos o la del cine? La respuesta, en el próximo
número… o no.
Aproin
•
66
urbanismo y vivienda
Miguel Font Rosell
licendiado en derecho •arquitecto técnico • api
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La higiene
y los aparatos sanitarios
Un cuarto de baño de una vivienda, suele constar de un lavabo (bajito), una
bañera con ducha, un inodoro (alto) y opcionalmente un bidé, cuando lo lógico, hoy
en día, en pleno siglo XXI, es que conste de dos lavabos (mas altos), una ducha con
zona de secado y un inodoro (bajito) y bidé independientes de los primeros.
Por otro lado, los aseos públicos, que no servicios, suelen disponer, como mínimo, el de hombres, de un lavabo con un solo grifo de agua fria, un inodoro independiente, un urinario y puerta abierta desde donde se suele observar toda la maniobra.
El de mujeres otro lavabo, también solo con agua fria, un inodoro independiente y
una cola de mujeres afuera esperando, cuando el de hombres debería disponer de
un par de lavabos con agua fria y caliente, así como de otro par de inodoros independientes, sin urinario alguno, siendo el de mujeres, al menos igual al anterior.
¿A que han de obedecer esos cambios? Evidentemente a una mejor higiene personal, una más grata convivencia y una adecuación a los tiempos.
Analicemos la situación: En una vivienda, un cuarto de baño ha de posibilitar
la higiene completa de dos personas al mismo tiempo, ya que hay que prever que
sólo puedan utilizarlo a la misma hora. Como además hay que salvaguardar cierta
intimidad para una mejor convivencia, el inodoro es necesario aislarlo, por mucha
familiaridad que se tenga. En cuanto al bidé, llama la atención que alguien pueda
considerarlo un aparato opcional, lo que denota una importante guarrería, cuando
se trata de un sanitario absolutamente imprescindible para una correcta higiene
personal. Tanto hombres como mujeres utilizan el inodoro y consecuentemente un
papel, que al igual que para una sartén se utiliza para llevar a cabo una limpieza
previa, para después limpiarla con jabón y secarla. Parece absurdo que pongamos
más atención en la limpieza de una sartén que en ciertas partes, que incluso llamamos nobles, de nuestro propio cuerpo. El bidé es imprescindible para una higiene
correcta, y más para usarlo antes de acostarse, para cambiar a un niño pequeño, o
simplemente para sacarse las arenas de los pies al volver de la playa. Curiosamente,
los americanos, que todo lo analizan, han descubierto que una parte importante de
la falta de relaciones sexuales, e incluso de divorcios, se debe a la falta de higiene
personal de unos y otras.
Otro aparato mal diseñado y utilizado es el inodoro, que se sitúa muy alto, de
manera que la persona no puede tener las rodillas más altas que sus posaderas,
posición indispensable para no forzar y consecuentemente para no ser acreedor a
unas importantes hemorroides. En eso la placa turca, aunque bastante asquerosa e
incómoda, ofrecía resultados más saludables. El inodoro debe posibilitar que la persona pueda echarse hacia atrás, con los pies apoyados en el suelo, las rodillas altas, y
siempre, se haga lo que se haga, tirar de la cadena, usar la escobilla, volver a tirar de
la cadena (descarga corta) y bajar la tapa, a pesar de lo que diga el ministro inglés de
solo usar el agua para necesidades “mayores” (¡menudo guarro!).
En cuanto a los lavabos, antiguamente solían tener pie y la altura iba relacionada
con la del individuo, de manera que no tuviera que doblar la columna excesivamente
para lavarse. Han pasado gran cantidad de años, la raza ha crecido considerablemente y las alturas del aparato siguen manteniéndose, con lo cual ahora debemos
agacharnos para usar el lavabo, otro contrasentido y otra oposición que hacemos a
destrozarnos la columna vertebral, y no digamos ya la torsión e incomodidad que
significa el uso de un único lavabo para dos personas.
Finalmente, la bañera, era un aparato usado cuando las costumbres higiénicas
dejaban bastante que desear y el individuo se bañaba de vez en cuando, chapoteando
en agua sucia y no era de ducha diaria como hoy. Actualmente, la bañera es una mala
ducha, estrecha, resbaladiza, alta para entrar, incómoda, que por su ocupación, bien
puede ser sustituida por una ducha que además incorpore una zona de secado, mucho más cómodo, higiénico y práctico para la tercera edad o para discapacitados.
En cuanto a los urinarios, parece mentira que aun se siga utilizando tamaña
guarrería, en la que una serie de hombres se alinea para hacer sus necesidades
“menores”, rodeados de colegas que suelen disimular miradas indiscretas, y que
al terminar, sacuden sus partes nobles y tras una maniobra de culo hacia fuera,
guardan en húmedas condiciones sus “atributos”, en situaciones de almacenaje nada
recomendables.
Finalmente, ¿a quien se le ocurre que antes de comer en un restaurante no
podamos lavarnos las manos con agua caliente y tengamos que sentarnos a la mesa
en invierno con las manos congeladas?
Parece mentira que cosas tan tontas de resolver, pero tan convenientes, sigan
sin preocupar a gran parte de una sociedad, que aunque bastante más limpia que
la mayoría de los europeos (lo de los nórdicos es terrible), aun tenga la asignatura
de la higiene personal pendiente de una nueva convocatoria, y sobre todo, muy
abandonada a la hora de transmitirla a los hijos, tanto desde la escuela, como desde
las propias familias.
Un poquito de “por favor”.
ASESORíA JURíDICA
Carlos Coladas–Guzmán – Coladas y Rivas
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Tel. 986 250 090 – [email protected]
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Tel. 986 815 525 – [email protected]
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Tel. 986 263 627 – [email protected]
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Christian Delgado – Ingeniero Telecomunicaciones
Tel. 600 588 098 – [email protected]
Ingeniería
Raúl Touza David – OTEC
Tel. 986 134 345 – e–mail: otec@otec–es.com
INmobiliaria
Miguel Pereira Alonso – Galicia Vivienda
Tel. 986 118 015 – [email protected]
INSTALACIONES
Gonzalo P. Zunzunegui – Tecnova
Tel. 986 291 793 – [email protected]
laboral
Luis Pérez Feijoo (Economista y Graduado Social)
Tel. 986 441 206 – [email protected]
medio ambiente
Carlos Pérez Mosteiro – Fisteco S.L.
Tel. 986 430 619 – e–mail: [email protected]
mercantil
Luis Güell Cancela – Cuatrecasas
Tel. 986 449 300 – [email protected]
SEGURIDAD Y SALUD
Antonio Carballo – Arquitecto Técnico
Tel. 986 225 384 – [email protected]
SEGUROS
Raúl Costas – Aon Gil y Carvajal
Tel. 986 437 044 – [email protected]
TASACIONES
Carlos Rodríguez Fuentefría – Tinsa Tasaciones Inmobiliarias
Tel. 986 443 314 – [email protected]
TELECOMUNICACIONES
Miguel Lorenzo Font – Ingeniero Telecomunicaciones
Tel. 669 203 035 – [email protected]
URBANISMO
Miguel Font Rosell – APROIN
Tel. 986 443 440 – [email protected]
gastronomía
Guillermo Alvarellos Conde – Promotor Inmobiliario
Tel. 986 225 900 – tauvigo@tau–promociones.es
golf
Luis Moyano Quiroga – Juez Árbitro Internacional
[email protected]
jardinería
Xurxo Xoán González Conde – Viveiros Adoa
Tel. – e–mail:
náutica
Antonino García Villar – Periodista
[email protected]
hablemos de
construcción
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%MAILCONSTRUCTORA VILACOMES