Oficinas / Offices

Transcripción

Oficinas / Offices

Oficinas / Offices
Informe de Mercado / Market report
Madrid & Barcelona
2T 2015 / Q2 2015
jll.es
(ES)
Índice / Index
Mercado de Usuarios Madrid
• Principales Indicadores
4
• Rentas5
• Oferta6
• Transacciones7
Mercado de Usuarios Barcelona
• Principales Indicadores 8
• Rentas9
• Oferta 10
• Transacciones 11
Mercado de Inversión
(EN)
• Madrid 12
• Barcelona 14
Madrid Occupier Market
• Main Indicators
18
• Rental levels
19
• Supply 20
• Transactions 21
Barcelona Occupier Market
• Main Indicators
22
• Rental levels
23
• Supply 24
• Transactions 25
Investment Market
• Madrid 26
• Barcelona 28
4 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 2T 2015
Principales Indicadores
1T / Q 2015
2T / Q 2015
15.115.079
15.211.429
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
11,09%
11,13%
Contratación / Take up * (m2)
133.762
69.631
Stock (m2)
Tendencia a 12
meses /
12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
A-‐1 TRES CANTOS ALCOBENDAS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES M-‐607 LAS ROZAS AEROPUERTO A-‐6 POZUELO DE ALARCÓN A-‐2 Pº DE LA CASTELLANA C-‐30 M-‐40 SAN FERNANDO DE HENARES RIVAS VACIAMADRID M-‐401 A-‐5 A-‐3 A-‐4 Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
11,13%
CBD
7,77%
Secundaria / Secondary
6,62%
Periferia / Periphery
13,88%
Satélite / Satellite
25,28%
Fuente / Source: JLL 2T/Q 2015
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 2T 2015 · 5
Rentas
Renta Prime / Prime Rent
Las rentas máximas dentro de la M-30 siguen
incrementándose tanto en CBD como en Secundaria,
subiendo un 1% y un 1,7% trimestral respectivamente
40 €
35 €
30 €
La renta Prime sube a 26 €/m²/mes
motivada fundamentalmente por
operaciones de tamaño medio
La evolución interanual de las rentas, sí que refleja un
mayor movimiento en consonancia con la situación
macroeconómica del país, con un 6,12% de crecimiento
para el máximo de CBD y un 3,4% en Secundaria.
El número de empresas demandantes de espacio
continúa su lento crecimiento. Sin embargo, sigue
habiendo escasez de firmas de grandes corporaciones
tanto en Periferia como en Satélite, lo que ha contribuido
al estancamiento de los precios en estas zonas más
alejadas del CBD. Habría que bajar al nivel de micro
mercado para apreciar ligeros movimientos en las zonas
más consolidadas.
25 €
20 €
15 €
10 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fuente/ Source: JLL 2T/Q 2015
Rentas por Submercados
Submarket Rents
CBD
Secundaria
45 €
Periferia
40 €
Satélite
35 €
30 €
25 €
20 €
15 €
10 €
5€
0€
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
Rentas en €/m2/mes /
Rents in €/m2/month
1 T/Q 2015
2 T/Q 2015
Min
Min
Max
Max
CBD
12,50 25,75 12,75 26,00
8,75
15,00
8,75
15,25
5,50
12,50
5,50
12,50
4,25
10,00
4,25
10,00
Q2
2015
€/m²/mes / €/m²/month
de 400 m² como promedio, en los mejores edificios de
Castellana, mientras que el máximo de Secundaria sube
25 céntimos hasta los 15,25 €/m²/mes. Estos precios,
sin embargo, siguen sin repuntar de manera sustancial
a causa de la escasez de producto de calidad en la
zona más céntrica unido a una demanda todavía en
reactivación.
Renta Prime / Prime Rents
€/m²/m
45 €
Tendencia a 12 meses /
12 Month Outlook
2011
2013
Q2 2015
Oferta
Oferta Futura / Future Supply
Detalle Oferta futura / Future supply detail
Detalle Oferta Futura / Future
Supply Detail
La tasa de disponibilidad se mantiene en el entorno del
11,1%. Mientras que los niveles de contratación todavía
no ejercen una gran presión a la baja sobre la oferta, las
superficies liberadas al mercado tampoco impactarían
de manera importante a causa de las rehabilitaciones
en curso o futuras. Además, del total de m² de edificios
terminados este segundo trimestre, algo más de 96.000
m², tan solo 11.000 m² están disponibles.
Pre-alquilado / Pre-let
Millares
Ocupación propia / Owner Occupation
Los restantes 20.000 m² especulativos se reparten entre
las zonas Secundaria y Julián Camarillo en la Periferia.
60
40
30
20
10
0
Oficina / Office
High-Tech / HiTech
2015
‘000 m²
Oficinas / Offices
High-Tech / Hi-Tech
Oficina / Office
Oficina / Office
2016
High-Tech / HiTech
2017
Terminados / Completions
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Disponibilidad / Vacancy
Disponibilidad / Vacacny ‘000 m²
De los edificios que se terminarán a lo largo de la
segunda mitad del año 2015, más del 60% ya han sido
ocupados por el BBVA, en su sede en Las Tablas y
Havas Group en Eloy Gonzalo.
70
50
Sigue existiendo una situación de
escasez de producto de calidad
y de grandes superficies en todos
los submercados, y especialmente
dentro de la M-30.
Esta situación no variará de manera sustancial durante
los próximos años, ya que tan solo se espera que se
terminen 190.000 m² en el período comprendido entre
el tercer trimestre del 2015 y finales del 2017, de los que
casi el 50% ya está ocupado.
Especulativo / Spec
80
2.000
1.500
1.000
500
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Q2
2015
Transacciones
Las operaciones de más de 1.000 m2 superan los 45.000
m2 repartidos en 20 transacciones. De éstas, casi el 50% de
las firmadas a través de un agente, han sido intermediadas
por JLL.
Con más de 36.000 m² de superficie, CBD y Periferia han
sido los submercados donde se han centrado la mayor
parte de las transacciones grandes. Uno de los motivos
fundamentales para el cambio de sede de las grandes
empresas ha sido la mejora en eficiencia y calidad de la
edificación y condiciones económicas más beneficiosas.
En Periferia, la operación de OBS ha ejercido un gran
impacto en el mercado doblando los metros firmados.
La tendencia de superficies medianas/pequeñas en el
mercado siguen siendo las renegociaciones de superficies
y movimientos dentro de el mismo edificio, lo cual no está
reflejado dentro de las cifras del take up. La Administración
Pública, sector que tradicionalmente impactaba de manera
muy significativa en el mercado, casi ha desaparecido del
mercado.
En la actualidad no hay un sector claro liderando la
recuperación del mercado, repartiéndose entre servicios
a empresas y compañías relacionadas con internet, como
Facebook en Castellana 35 o tecnología, como Solitium en
la Ciudad de la Imagen (Pozuelo de Alarcón). Sin embargo,
sí que se nota una mejoría de la demanda que comienza a
reflejar la senda creciente de la economía española.
Contratación Anual / Annual Take up
Alquiler / Lease
Pre-alquiler / Pre-letting
Ocupación Propia / Owner Occupation
High-Tech / Hi-Tech
‘000 m²
Este trimestre se han contratado casi 70.000 m² entre oficinas
y high-tech lo que devuelve al take up a cifras similares del
mismo trimestre en años anteriores. Esto se explica por la
inexistencia de grandes operaciones, tan solo OBS supera
los 10.000 m² en Torrelaguna 77. Hay que bajar hasta niveles
inferiores a 5.000 m² para encontrar operaciones de buen
tamaño. Las transacciones firmadas entre 2.000 y 5.000 m²
suman 14.500 m² repartidos en 4 operaciones.
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Q1-2 2015
Op
er
Calle Torrelaguna 75 – 11.173 m²
LL
rJ
Asesorada
po
ión
ac
Calle Vazquez Diaz – 4.300 m²
Op
er
Pº de la Castellana 280 - 3.724 m²
Calle Santa Leonor 65 – 1.860 m²
LL
rJ
Asesorada
po
ión
ac
Principales Indicadores
1T / Q 2015
2T / Q 2015
5.891.998
5.896.498
12,76%
11,90%
Contratación / Take up (m2)
70.571
106.435
Stock
12 Month Outlook
SANT CUGAT
DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
RONDA DALT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ
DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO
B-10
NA
L
HOSPITALET
DE LLOBREGAT
BADALONA
ALANES
GRAN VIA CORTS CAT
PRAT DE LLOBREGAT
RONDA LITORAL
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
Pº de Gracia- Diagonal
11,90%
7,25%
Centro Ciudad / City Center
11,24%
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
11,81%
16,03%
Rentas
La subida de rentas este trimestre
es mayor que en otros trimestres
alcanzando un ascenso medio del
6%.
30,00 €
Renta Prime / Prime Rrent
La presión al alza en las rentas de alquiler de oficinas
en Barcelona es ya un hecho y por tercer trimestre
consecutivo los ascensos se producen en todas las
zonas excepto en Periferia.
25,00 €
20,00 €
15,00 €
10,00 €
5,00 €
0,00 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
La renta máxima de alquiler en la zona de Paseo de
Gracia/Diagonal ha subido este trimestre a 19€/m²/
mes. En Centro Ciudad se sitúan en 16,5 €/m²/mes y
en Nuevas Áreas de Negocio 16 €/m²/mes.
Rentas por submercados / Submarkets Rents
Submarket Rents
Paseo de Gracia/Diagonal
Centro Ciudad
Nueva Areas de Negocio
Periferia
30 €
La alarmante falta de oferta de buena calidad en el
centro de la ciudad y en nuevas áreas de negocio y
unos ritmos de contratación superiores al año anterior
están provocando que los propietarios actualmente de
los mejores edificio hayan decidido no ser tan flexibles
y mantenerse muchas veces en rentas de salida que
han provocado firmas que están marcando máximos.
25 €
20 €
15 €
10 €
5€
0€
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
1T / Q 2015
2T / Q 2015
Min.
Max.
Min.
Max.
13,25
18,00
13,25
19,00
9,00
15,50
9,00
16,50
8,50
15,00
8,50
16,00
5,50
8,00
5,50
8,00
Rentas en €/m2/mes
2T
2015
12 Month Outlook
2T 2015
En Paseo de Gracia/Diagonal la
tasa de disponibilidad ya se sitúa
en el 7,25% y en Centro Ciudad y
Nuevas Áreas de Negocio la tasa se
encuentra alrededor del 11%.
La falta de oferta nueva de oficinas para gran demanda
es todavía más alarmante en la ciudad condal. A
modo de ejemplo, en el tramo de Avda Diagonal entre
Francesc Macià y Maria Cristina, las pocas oficinas
disponibles se van alquilando y reservando muy
rápidamente. Una compañía grande que necesite más
de 2.000 m² no tiene actualmente opciones y no existe
ningún proyecto futuro de oficinas a modo de nueva
oferta.
‘000 Sq m
Detalle Oferta futuraOcupacion
/ Future
supply
Propia/Owner
Occupationdetail
Especulativo/Speculative
90
80
70
60
50
40
30
20
Oficinas / Offices
‘000 m²
Desde que a finales de 2013 la tasa de disponibilidad
de oficinas en Barcelona empezó su descenso, se
ha pasado del 14,5% de superficie disponible al
11,9% actual. Sólo en el último semestre la tasa de
disponibilidad ha bajado casi un punto y se prevé que
la tendencia continúe en los próximos años.
10
0
250
2.015
2.016
200
150
100
50
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy
1.000
Oferta
800
600
400
200
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
2T
2015
Este segundo trimestre del 2015 ha
sido el de mayor contratación de
oficinas desde 2007.
Se han alcanzado los 106.500 m2, un 87% más que el
mismo trimestre del año anterior y un 51% más que el
primer trimestre del año.
Alquiler / Lease
‘000 m²
Transacciones
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
En este periodo se han producido unas 120 operaciones,
y de éstas 25 han sido mayores de 1.000 m². El 36% de la
superficie contratada se ha realizado en Centro Ciudad,
el 28% en Periferia, el 21% en Paseo de Gracia Diagonal
y sólo el 15% en Nuevas Áreas de Negocio.
Cabe destacar este trimestre la nueva sede de 8.778
m² del Departamento de Haciendo de la Generalitat de
Catalunya en Distrito 38, el alquiler de 6.036 m² de Banc
Sabadell en Sant Cugat Nord o el alquiler del antiguo
edificio del CAC (Consell Audiovisual de Catalunya) de
3.274 m² en 22@ por parte de Sellbytel.
Distrito 38 – 8.778 m²
Sant Cugat Nord – 6.036 m²
C/ Pallars 179 – 4.500 m²
Parc Logístic de la Zona Franca – 4.000 m²
2014
1-2 T/Q 2015
Mercado de Inversión Madrid
Portfolio Deka
Op
er
Asesorada
po
ión
ac
LL
rJ
Demanda
Un trimestre más los protagonistas del mercado de
inversión han sido las Socimis, como Merlin o Hispania,
fondos de inversión y compañías aseguradoras como
Reale o Mapfre.
Prácticamente la mitad de las
operaciones se han transaccionado
en CBD
La compra del edificio de Ahorro Corporación junto con
la del edificio situado en el número 6 de la Plaza de la
Independencia y Serrano 73, acumulan un total de 270
M€, casi la mitad del volumen total de las operaciones
del trimestre.
El resto de las operaciones se han realizado en zonas
muy consolidadas de áreas periféricas como Julián
Camarillo, Campo de las Naciones, o Parque Empresarial
de Las Rozas.
Los compradores continúan interesados en adquirir
productos core o value added en zonas consolidadas y
con recorrido a corto, medio o largo plazo respecto de
otras zonas.
El interés crece en zonas más deslocalizadas y los
inversores pueden plantearse adquisiciones fuera de la
M-30 aunque siempre en zonas consolidadas de oficinas.
Santa Leonor 65
Op
er
LL
rJ
Asesorada
po
ión
ac
Precio / Price:
54.507.000 €
Dirección / Address:
Vía de los Poblados, 3
Gabriel García Márquez, 2
Comprador / Purchaser:
Hispania Activos Inmobiliarios
Vendedor / Vendor:
Deka Investments
Submercado / Submarket:
Oferta
Los portfolios siguen siendo el producto estrella del
mercado. El más importante en cuanto a volumen se trata
de la operación corporativa de Testa llevada a cabo por
parte de Merlin Properties. En cuanto a adquisiciones de
activos destacarían la
venta de los portfolios propiedad
de Naropa y Deka, ambos con un
perfil value added y concentrados en
grandes parques muy consolidados,
como el Parque Empresarial de Las Rozas, Julián
Camarillo, Arroyo de la Vega o Campo de las Naciones.
Precio / Price:
Confidencial / Confidential
Santa Leonor 65 /
Avalon Business Park
Meridia Capital
Vendedor / Vendor:
Naropa Capital
La tipología del vendedor ha sido en gran parte de carácter
institucional, predominando los bancos tradicionalmente
presentes en el mercado inmobiliario español, como
Deutsche Bank o el Sabadell, sumando más del 35% del
total del segundo trimestre en Madrid. También se han
realizado operaciones de venta por parte de fondos de
inversión e inversores privados.
Existe mayor oferta en el mercado que en los trimestres
anteriores, si bien, hay poco producto de calidad,
muchos son los vendedores que han decidido poner a
la venta sus inmuebles dada la cantidad de capital tanto
nacional como internacional enfocado en España en
estos momentos.
Mercado de Inversión Madrid
Transacciones y rentabilidades
El volumen de inversión acumulado en estos seis primeros
meses de año en activos de oficinas ha superado los
1.000 millones de euros, lo cual representa casi la
totalidad del volumen de inversión de 2014, que sumó
algo más de 1.100 millones de euros. Si se analiza sólo el
segundo trimestre del año, los datos reflejan un volumen
de inversión de 558 millones, lo cual supone la cifra
trimestral más alta desde que se reactivó la actividad
inversora en la segunda mitad del 2014. De hecho esta
cifra cuadruplica los 137 millones alcanzados en el
segundo trimestre de año anterior.
Las transacciones principales se han repartido por
las distintas zonas de la capital. En CBD se ubican las
transacciones realizadas por Corporación Financiera
Alba, Mapfre o la venta del edificio de Serrano 73
entre otras. Por otro lado, fuera de la M-30 se localizan
los 5 edificios del Parque Empresarial Avalon (Julián
Camarillo) adquiridos por Meridia, o la venta del portfolio
de Deka, en el Parque Empresarial Cristalia (Campo
de las Naciones) y Parque Empresarial de Las Rozas,
adquiridos por Hispania por 54,5 M€. Ambas operaciones
llevadas a cabo en zonas periféricas y satélite han sido
intermediadas por JLL.
Como ya hemos comentado con anterioridad, se han
llevado a cabo otro tipo de operaciones corporativas,
como la protagonizada por Merlin Properties en la
adquisición de la filial de Sacyr, Testa, por 1.793 M€
y que se realizará por fases en el plazo de un año. La
compresión de las rentabilidades sigue acentuándose,
marcando bajadas en todas las zonas y especialmente
en mínimos en zonas de CBD, con una rentabilidad Prime
del 4,25%. Sigue habiendo incluso algunos casos en que
las rentabilidades se han situado por debajo del mínimo.
La última vez en que se alcanzó este nivel fue en el año
2006 en plena bonanza económica lo que muestra el
gran interés de los inversores por el mercado inmobiliario
español.
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields
Brussels
Rotterdam
Barcelona 5,00%
Barcelona
Amsterdam
Milan
Frankfurt/M
Hamburg
Madrid 4,25%
Madrid
Paris
London
0
1
2
3
4
5
6
7%
Ciclo de Rentas / Property Clock
Note
•  This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market
is within its individual rental cycle as at end of March 2015.
•  Markets can move around the clock at different speeds and directions
•  The diagram is a convenient method of comparing the relative
position of markets in their rental cycle
•  Their position is not necessarily representative of investment or
development market prospects
•  Their position refers to Prime Face Rental Values
Lyon, Oslo
Cologne
Frankfurt
Berlin, Hamburg
Munich, Stuttgart
Rental Growth
Slowing
Rents
Falling
St. Petersburg
Moscow
Stockholm, Dublin
London WE
London City
Luxembourg
Amsterdam, Manchester
Rental Growth
Accelerating
Rents
Bottoming Out
Helsinki, Dusseldorf
Kiev
Geneva, Zurich, Warsaw
Edinburgh
Madrid, Barcelona*
Milan
Fuente/ Source: JLL, April 2015.
* Madrid & Barcelona 2T/Q 2015
Athens, Brussels, Rome, Lisbon,
Paris CBD, Bucharest, Budapest,
Prague, Copenhagen, Istanbul
Mercado de Inversión Barcelona
Demanda
Los compradores continúan interesados en adquirir
productos core en zonas consolidadas y donde se espera
que la subida de rentas continúe tanto en 2015 como en
los próximos años. Cabe destacar el especial interés por
los activos value-added debido a la compresión de las
rentabilidades de los activos core.
Total
4.000
Madrid
Barcelona
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
Còrsega 331
Oferta
Los procesos estructurados siguen
escaseando y de las tres operaciones
de este trimestre tan sólo una de
ellas ha sido vía proceso, el resto offmarket.
En estos momentos están en marcha varias ventas con
proceso estructurado y restringido a un listado cerrado
de inversores que se firmarán en la segunda mitad del
año y que engloba un volumen de inversión aproximado
de 150 millones de euros.
La moratoria de licencias turísticas en Barcelona por
parte del Ayuntamiento de la ciudad condal, puede hacer
replantear a algunos inversores el destino final de los
inmuebles adquiridos, lo que puede favorecer volver a
poner en el mercado inmuebles de oficinas.
Precio / Price:
15.000.000 €
Sede CDC / Còrsega 331
Platinum Estates
Vendedor / Vendor:
CDC
City Center
1-2 T/Q 2015
2.014
2.013
2.012
2.011
2.010
2.009
2.008
2.007
2.006
2.005
0
2.004
500
2.003
Aunque aún no han cerrado transacciones concretas,
estamos viendo algunos grandes patrimonios privados
volviendo a la escena de la inversión en oficinas.
4.500
2.002
Las Socimis sin duda protagonizarán
las transacciones de los próximos
trimestres junto a grandes fondos
internacionales
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
Mill €
Las Socimis y fondos de inversión siguen siendo los
protagonistas de la inversión inmobiliaria en Barcelona.
De las tres transacciones de este trimestre, una se ha
realizado en Centro Ciudad (Córsega 331) y las otras
dos en Nuevas Áreas de Negocio (WTC Almeda Park en
Cornellà y Joan Miró 21 en 22@)
Mercado de Inversión Barcelona
Transacciones y rentabilidades
Estas tres operaciones protagonistas del mercado de
inversión barcelonés han sido la compra por parte de
Platinum Estates de la sede de CD en Córsega 331, la
compra por parte de Standard Life de la sede de Revlon
en WTC Almeda Park, y la compra por parte de Grupo Lar
de Joan Miró 21.
La explicación a este ritmo en la compraventa de
inmuebles de oficinas encuentra su razón de ser,
principalmente en la falta de procesos estructurados,
así como en la escasez de ventas de inmuebles de gran
tamaño.
Cabe tener en cuenta que, según los cálculos de JLL, el
producto en venta en Barcelona no cubre un una décima
parte de las necesidades de compra por parte de los
inversores.
Joan Miró 21
Respecto a la rentabilidad Prime
se sitúa este trimestre en el 5%,
alcanzando niveles de 2008 y
siguiendo con mucha presión
a la baja
Rentabilidades Prime / Prime Yields
Madrid
Barcelona
bonos a 10 años / 10 year bond yields
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
2T/Q2009
3T/Q2009
4T/Q2009
1T/Q2010
2T/Q2010
3T/Q2010
4T/Q2010
1T/Q 2011
2T/Q 2011
3T/Q 2011
4T/Q 2011
1T/Q 2012
2T/Q 2012
3T/Q 2012
4T/Q 2012
1T/Q 2013
2T/Q 2013
3T/Q 2013
4T/Q 2013
1T/Q 2014
2T/Q 2014
3T/Q 2014
4T/Q 2014
1T/Q 2015
2T/Q 2015
Barcelona refleja un volumen de inversión en oficinas
en este primer semestre de 158 millones de euros,
un 24% menos que el mismo periodo del año anterior,
una tendencia confirmada con el análisis del segundo
trimestre de forma independiente, ya que entre abril y
junio se cerraron tres operaciones en la ciudad condal
por un valor de 65 millones de euros, lo que representa un
25% menos que en el mismo trimestre de 2014.
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 2T/Q 2015 & Banco de España Feb 2015
WTC Almeda Park. Revlon HQ
Precio / Price:
19.700.000 €
Precio / Price:
30.000.000 €
Registro propiedad / Joan Miró 19
WTC Almeda Park / Revlon HQ
Grupo Lar
Standard Life
Vendedor / Vendor:
Mutua Pelayo
Vendedor / Vendor:
Morgan Stanley
City Center
Periphery
Offices
Market Report
Madrid & Barcelona
Q2 2015
18 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q2 2015
Main Indicators
1T / Q 2015
2T / Q 2015
15.115.079
15.211.429
11,09%
11,13%
Contratación / Take up * (m2)
133.762
69.631
Stock (m2)
Tendencia a 12
meses /
12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
A-‐1 TRES CANTOS ALCOBENDAS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES M-‐607 LAS ROZAS AEROPUERTO A-‐6 POZUELO DE ALARCÓN A-‐2 Pº DE LA CASTELLANA C-‐30 M-‐40 SAN FERNANDO DE HENARES RIVAS VACIAMADRID M-‐401 A-‐5 A-‐3 A-‐4 Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
11,13%
CBD
7,77%
6,62%
13,88%
25,28%
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q2 2015 · 19
Rental levels
The year-on-year performance of
rental levels does better reflect the
macro-economic situation in Spain
with maximum prices in the CBD registering growth of
6.12%, while 3.4% has been registered in secondary
locations.
The number of companies seeking office space continues
to grow, albeit slowly. Nevertheless, large corporates
remain scarce both in peripheral and satellite areas,
which has contributed towards the stagnation of prices in
these areas located further away from the CBD.
A micro-market focus is needed to perceive the slight
increases in the strongest office areas.
Rentas en €/m2/mes /
Prime rental levels rose to €26/sqm/month, driven mainly
by mid-sized transactions with an average of 400 sqm
each for the best buildings on Madrid’s Castellana axis,
while the maximum rental levels for secondary areas rose
by €0.25 to €15.25/sqm/month. Prices, however, have
failed to pick up significantly due to the lack of quality
products in the most central locations, coupled with a
level of demand that is still in the process of recovering.
30,00 €
25,00 €
20,00 €
15,00 €
10,00 €
5,00 €
0,00 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Submarket Rents
25 €
20 €
15 €
10 €
5€
0€
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2 T/Q 2015
Min
Min
Max
CBD
12,50 25,75 12,75 26,00
8,75
15,00
8,75
15,25
5,50
12,50
5,50
12,50
4,25
10,00
4,25
10,00
Centro Ciudad
Periferia
30 €
1 T/Q 2015
Max
2T
2015
Maximum rental levels within the M-30 ring road have
continued to rise, both in the CBD and secondary office
areas, increasing by 1% and 1.7%, respectively, on the
previous quarter.
12 Month Outlook
2011
2013
2T 2015
Supply
Detalle Oferta futura / Future supply detail
Detalle Oferta Futura / Future
Supply Detail
The vacancy rate continues to stand at around 11.1%
Whilst take-up levels are still not strong enough to
drive down vacancy rates, surface areas that have
recently come on to the market would not have a
significant impact due to the renovations underway or
planned for the future.
Pre-alquilado / Pre-let
Millares
Ocupación propia / Owner Occupation
70
60
50
40
30
Of over 96,000 sqm of office space completed during
the second quarter, only 11,000 sqm are still vacant.
20
10
0
Oficina / Office
High-Tech / HiTech
2015
Oficinas / Offices
‘000 m²
There is still a shortage of quality
products and large surface areas
across all sub-markets, especially
within the M-30 ring road.
Especulativo / Spec
80
High-Tech / Hi-Tech
Oficina / Office
Oficina / Office
2016
High-Tech / HiTech
2017
Terminados / Completions
400
350
300
250
200
150
100
Of the buildings slated to be completed in the second
half of 2015, over 60% is already occupied by BBVA,
at its headquarters in Foresta, and the Havas Group
in Eloy Gonzalo.
The remaining 20,000 sqm of speculative office space
is located in secondary locations and Julián Camarillo
in the periphery.
50
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1.000
This situation will not significantly change in coming
years given that only 190,000 sqm are expected to
be completed between 3Q’15 and the end of 2017, of
which 50% already have a tenant.
800
600
400
200
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
2T
2015
Transactions
This is explained by the inexistence of large deals. Only the
OBS deal at Torrelaguna 77 exceeds 10,000 sqm. To find
deals of any sort of significance, it is necessary to look at
those below 5,000 sqm. Deals for between 2,000 and 5,000
sqm totalled 14,500 sqm through 4 different transactions.
Deals for over 1,000 sqm totalled 45,000 sqm through 20
transactions, of which almost 50% of those signed with a
real estate agent, were advised by JLL.
The CBD and peripheral areas were the sub-markets most
large transactions were focused, representing 36,000 sqm.
One of the main reasons large companies are moving to new
headquarters is the improvement in efficiency and quality
of the new building, as well as price factors. In peripheral
areas, the OBS deal has had a major impact on the market,
doubling take-up levels.
The trend in mid/small offices is still centred around the
renegotiation of surface areas and relocations within the
same building, which are not reflected in the take-up figures.
The public administration, traditionally a major player in
the office market, have almost completely disappeared
off the real estate map. Currently, there is no clear sector
leading the market recovery, with transactions being driven
by business-to-business services and Internet-related
companies, such as Facebook at Castellana 35 and tech
firms such as Solitium at Ciudad de la Imagen (Pozuelo
de Alarcón). However, there has been a notable upturn in
demand which is beginning to reflect the growing strength
of the Spanish economy.
Alquiler / Lease
High-Tech / Hi-Tech
‘000 m²
Take-up in the second quarter was almost 70,000 sqm for
offices and high-tech premises, a return to levels registered
in the same quarter in previous years.
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Q1-2 2015
Op
er
Torrelaguna 75 – 11.173 m²
LL
rJ
Asesorada
po
ión
ac
Vazquez Diaz – 4.300 m²
Op
er
Pº de la Castellana 280 - 3.724 m²
Santa Leonor 65 – 1.860 m²
LL
rJ
Asesorada
po
ión
ac
Main indicators
1T / Q 2015
2T / Q 2015
5.891.998
5.896.498
12,76%
11,90%
Contratación / Take up (m2)
70.571
106.435
Stock
12 Month Outlook
SANT CUGAT
DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
RONDA DALT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ
DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO
B-10
NA
L
HOSPITALET
DE LLOBREGAT
BADALONA
ALANES
GRAN VIA CORTS CAT
PRAT DE LLOBREGAT
RONDA LITORAL
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
11,90%
7,25%
11,24%
11,81%
16,03%
Rental levels
Rental levels increased by 6% on
average in 2Q’15, higher than that
registered in previous quarters.
25,00 €
20,00 €
15,00 €
10,00 €
5,00 €
0,00 €
Maximum rental levels in the Paseo de Gracia/Diagonal
area rose to €19/sqm/month in the first quarter of
2015. Rental levels in the city centre stand at €16.5/
sqm/month and at €16/sqm/month in the new business
districts.
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Rentas por submercados / Submarkets Rents
Submarket Rents
Centro Ciudad
Periferia
30 €
25 €
20 €
15 €
10 €
5€
0€
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
1T / Q 2015
2T / Q 2015
Min.
Max.
Min.
Max.
13,25
18,00
13,25
19,00
9,00
15,50
9,00
16,50
8,50
15,00
8,50
16,00
5,50
8,00
5,50
8,00
Rentas en €/m2/mes
2T
2015
As a result of the concerning lack of good quality
products in the city centre and new business districts,
coupled with higher take-up levels on last year, the
owners of the best properties can afford to be less
flexible and hold firm at initial rental levels, leading to
record-high deals.
30,00 €
The upward pressure on office rental levels in Barcelona
is now a demonstrable fact: except for peripheral
locations, all areas have registered increases for the
third consecutive quarter.
12 Month Outlook
2T 2015
Supply
30
20
Oficinas / Offices
10
0
250
2.015
2.016
200
150
100
50
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy
1.000
A large company needing over 2,000 sqm would not find
any options currently and there are no new future office
projects in the pipeline.
70
40
The vacancy rate in the Paseo de Gracia/Diagonal area is
7.25%, while it climbs to around 11% in the city centre and
new business districts.
For example, on Avda Diagonal, on the stretch between
Francesc Macià and Maria Cristina, the few offices to
become available are quickly taken up and leased.
80
50
In the first half of 2015 alone, vacancy rates fell by almost
one percentage point and this trend is expected to
continue over the coming years.
The lack of new offices to meet the considerable demand
is still a major concern in the city.
Especulativo/Speculative
90
60
‘000 m²
Office vacancy rates in Barcelona,
which started to decline in late 2013,
have fallen from 14.5% to the current
level of 11.9%.
‘000 Sq m
Detalle Oferta futuraOcupacion
/ Future
supply
Propia/Owner
Occupationdetail
800
600
400
200
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
2T
2015
The second quarter of 2015 saw the
highest take-up of offices since 2007.
Take-up reached 106,500 sqm, up
87% on the same quarter last year
and up 51% on the first quarter of the
year.
Alquiler / Lease
‘000 m²
Transactions
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Some 120 deals were signed in this period, of which 25
were for space in excess of 1,000 sqm. Some 36% of the
office space taken up was in city centre, 28% in peripheral
locations, 21% in the the Paseo de Gracia / Diagonal axis,
and just 15% on new business areas.
Noteworthy transactions this quarter include: the new
headquarters (8,778 sqm) of the regional government’s
Ministry of Finance at Distrito 38; Banc Sabadell’s leasing
of 6,036 sqm at Sant Cugat Nord and the leasing of 3,274
sqm at the former CAC building (Catalan Audio-visual
Council) at 22@ by Sellbytel.
Distrito 38 – 8.778 m²
Sant Cugat Nord – 6.036 m²
Pallars 179 – 4.500 m²
Parc Logístic de la Zona Franca – 4.000 m²
2014
1-2 T/Q 2015
Madrid Investment Market
Portfolio Deka
Op
er
Asesorada
po
ión
ac
LL
rJ
Demand
Once again, the leading players in the investment market
last quarter were the SOCIMIs (Spanish REITs), such
as Merlin an Hispania, as well as investment funds and
insurance companies of the likes of Reale and Mapfre.
Almost half of all deals were for
properties in the CBD
thanks to the acquisition of the Ahorro Corporación
building, in addition to the buildings located at Plaza de
la Independencia 6 and Serrano 73, all of which totalled
€270 million, almost half the total investment volume for
the quarter. The remaining investment deals were for
properties located in well-established peripheral areas
such as Julián Camarillo, Campo de las Naciones, and
Parque Empresarial de Las Rozas.
Potential buyers are still focusing their interest on core
and value added products in well-established areas that
offer upside potential over the short, mid and long-term
with respect to other areas. Interest is growing in more
peripheral areas and investors are now considering
acquisitions beyond the M-30 ring road, provided they are
located in well-established office areas.
Santa Leonor 65
Op
er
LL
rJ
Asesorada
po
ión
ac
Precio / Price:
54.507.000 €
Vía de los Poblados, 3
Gabriel García Márquez, 2
Hispania Activos Inmobiliarios
Vendedor / Vendor:
Deka Investments
Supply
Portfolios are still the star product on the market. The
most important in terms of volume was the acquisition
of Testa by Merlin Properties. As regards the acquisition
of assets,
the sale of the portfolios owned by
Naropa and Deka is noteworthy.
Both have a value-added profile
and are concentrated in large wellestablished business parks
such as Parque Empresarial de Las Rozas, Julián
Camarillo, Arroyo de la Vega and Campo de las
Naciones.
Precio / Price:
Confidencial / Confidential
Santa Leonor 65 / Avalon Business
Park
Meridia Capital
Vendedor / Vendor:
Naropa Capital
Institutional investors have been driving sales to a large
degree, especially banks that traditionally dominate the
Spanish real estate market, such as Deutsche Bank
and Sabadell, accounting for 35% of the total for the
second quarter in Madrid. Sales were also executed by
investments funds and private investors.
There is greater supply on the market in comparison
with previous quarters. Although quality products are
scarce, many sellers have decided to put their buildings
up for sale in view of the amount of capital inflows, both
domestic and international, focused on Spain at the
moment.
Madrid Investment Market
Transactions and yield levels
The investment volume for the first six months of the year
in office assets exceeded €1bn, equivalent to almost the
entire investment volume in 2014, which amounted to over
€1.1bn.
If the second quarter of the year is analysed independently,
the data reflects an investment volume of €558 million, the
highest quarterly figure since investor activity began to
pick up in the second half of 2014. Indeed, this quarterly
figure is four times higher than the €137 million reached in
the second quarter of 2014.
The main transactions are spread across different areas
of the Spanish capital. The CBD saw transactions carried
out by Corporación Financiera Alba, Mapfre and the sale
of the building at Serrano 73, among others. Beyond
the M-30 ring road, major investment deals include the
5 buildings making up the Parque Empresarial Avalon
(Julián Camarillo) acquired by Meridia, the sale of Deka’s
portfolio at the Parque Empresarial Cristalia (Campo de
las Naciones) and Parque Empresarial de Las Rozas,
acquired by Hispania for €54.5 million.
JLL advised on both deals carried out in the peripheral
and satellite areas.
As mentioned earlier, other types of corporate transactions
have been completed during the quarter, such as the
acquisition of Sacyr subsidiary Testa by Merlin Properties
for €1.793bn.
The deal will be executed in phases over a coming year.
Yield compression continues to intensify, hitting all-time
lows across all areas. The low yields in the CBD are
particularly noteworthy, with prime yields standing at
4.25%.
There are still some incidences in which yields are below
the minimum. The last time they reached this level was in
2006 at the peak of the boom, which demonstrates the
strong investor interest in the Spanish property market
currently.
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields
Brussels
Rotterdam
Barcelona 5,00%
Barcelona
Amsterdam
Milan
Frankfurt/M
Hamburg
Madrid 4,25%
Madrid
Paris
London
0
1
2
3
4
5
6
7%
Ciclo de Rentas / Property Clock
Note
•  This diagram illustrates where JLL estimate each prime office market
is within its individual rental cycle as at end of March 2015.
•  Markets can move around the clock at different speeds and directions
•  The diagram is a convenient method of comparing the relative
position of markets in their rental cycle
•  Their position is not necessarily representative of investment or
development market prospects
•  Their position refers to Prime Face Rental Values
Lyon, Oslo
Cologne
Frankfurt
Berlin, Hamburg
Munich, Stuttgart
Rental Growth
Slowing
Rents
Falling
St. Petersburg
Moscow
Stockholm, Dublin
London WE
London City
Luxembourg
Amsterdam, Manchester
Rental Growth
Accelerating
Rents
Bottoming Out
Helsinki, Dusseldorf
Kiev
Geneva, Zurich, Warsaw
Edinburgh
Madrid, Barcelona*
Milan
Fuente/ Source: JLL, April 2015.
* Madrid & Barcelona 2T/Q 2015
Athens, Brussels, Rome, Lisbon,
Paris CBD, Bucharest, Budapest,
Prague, Copenhagen, Istanbul
Barcelona Investment Market
Demand
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
Mill €
4.500
Total
4.000
Madrid
There were three transactions in the second quarter, one
in the city centre (Córsega 331) and the other two in the
new business districts (WTC Almeda Park in Cornellá and
Joan Miró 21 at 22@).
3.500
There is no doubt that the SOCIMIs will continue to lead
transactions in the coming quarters, together with major
international investment funds.
1.500
3.000
2.500
2.000
1.000
Buyers remain interested in acquiring core products in
well-established areas where the increase in rental levels
is expected to continue both in 2015 and in coming years.
The special interest in value-added products due to the
yield compression of core assets is also a major factor to
take into account.
Supply
Còrsega 331
Structured sales processes are still
scarce and of the three transactions
in 2Q’15, only one was executed via
this method, whereas the remaining
two were off-market deals.
There are currently various structured sales processes
underway, all of which are confined to a closed list of
investors.
These deals are expected to be signed in the second half
of the year, totalling an investment volume estimated at
around €150 million.
The moratorium on new tourism accommodation licences
announced by the Barcelona municipal authorities
may force certain investors to reconsider the use of the
buildings they have acquired, which may favour returning
these properties to the office market
Precio / Price:
15.000.000 €
Sede CDC / Còrsega 331
Platinum Estates
Vendedor / Vendor:
CDC
City Center
1-2 T/Q 2015
2.014
2.013
2.012
2.011
2.010
2.009
2.008
2.007
2.006
2.005
0
2.004
500
2.003
Although no specific deals have been completed, we are
observing large private wealth funds return to the office
investment market.
Barcelona
2.002
SOCIMIs and investment funds are
still the main players in the Barcelona
real estate investment market.
Barcelona Investment Market
Transactions & yield levels
This trend is confirmed by an analysis of the activity in
the second quarter, as three transactions were signed
between April and June in Barcelona for a total of €65
million, down 25% on the same period in 2014.
The three leading transaction in the Barcelona investment
market were the acquisition by Platinum Estates of the CD
headquarters at Córsega 331, the acquisition by Standard
Life of the Revlon head office at WTC Almeda Park, and
the purchase by Grupo Lar of Joan Miró 21.
The explanation behind this slowdown in office investment
lies mainly in the lack of structured sales processes,
coupled with the lack of large buildings currently up for
sale. It should be borne in mind that, according to JLL
figures, the supply of products for sale in Barcelona does
not even cover 10% of investors’ demand.
At the end of the second quarter
Prime yields reached 2008 levels
of 5%, while still suffering from
significant downward pressure.
Rentabilidades Prime / Prime Yields
Madrid
Barcelona
bonos a 10 años / 10 year bond yields
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
2T/Q2009
3T/Q2009
4T/Q2009
1T/Q2010
2T/Q2010
3T/Q2010
4T/Q2010
1T/Q 2011
2T/Q 2011
3T/Q 2011
4T/Q 2011
1T/Q 2012
2T/Q 2012
3T/Q 2012
4T/Q 2012
1T/Q 2013
2T/Q 2013
3T/Q 2013
4T/Q 2013
1T/Q 2014
2T/Q 2014
3T/Q 2014
4T/Q 2014
1T/Q 2015
2T/Q 2015
Barcelona saw investment of €158 million in offices in the
first half of the year, down 24% on the same period last
year.
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 2T/Q 2015 & Banco de España Feb 2015
Joan Miró 21
WTC Almeda Park. Revlon HQ
Precio / Price:
19.700.000 €
Precio / Price:
30.000.000 €
Registro propiedad / Joan Miró 19
WTC Almeda Park / Revlon HQ
Grupo Lar
Standard Life
Vendedor / Vendor:
Mutua Pelayo
Vendedor / Vendor:
Morgan Stanley
City Center
Periphery
Contactos Agencia Oficinas JLL España
Contactos Capital Markets JLL España
José Miguel Setién
Director del Área de Oficinas de JLL España
[email protected]
Maurice Kelly
Director Capital Markets Oficinas JLL España
[email protected]
Elena Torres
Directora Agencia Oficinas JLL Barcelona
[email protected]
Xavier Cotet
Director Capital Markets Oficinas JLL Barcelona
[email protected]
Analistas Research JLL España
Laura Caballero
Subdirectora Marketing & Research JLL España
[email protected]
Mónica Matas
Analista Research Oficinas Barcelona JLL España
[email protected]
Olga Hornillos
Analista Research Oficinas Madrid JLL
[email protected]
Alejandro Rodríguez
Analista Research Oficinas Madrid JLL
[email protected]
Oficinas de JLL en España
Madrid
Pº de la Castellana, 79 - 4ª
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