especial espacios logísticos

ESPECIAL
ESPACIOS LOGÍSTICOS
• Editorial:
El buen momento del espacio logístico
…………….…....……..…… 2
• Cambio de ciclo en el inmobiliario logístico .............................................. 3
• Los inversores institucionales han puesto el foco
en los activos logísticos .…………………………………….…….…..… 6
• 2016, año de maduración por el interés del suelo logístico
……….……. 9
• Jean-Bernard Gaudin:
“El mercado necesita naves logísticas de calidad” …………..……..…. 11
• El desarrollo de suelo para grandes plataformas frente a la
escasez de carteras logísticas en rentabilidad ……..….….………..… 15
• Usuarios y operadores logísticos se inclinan por inmuebles
de nueva generación …………..…………………..……….……….….…. 19
• El logístico ofrece al inversor mayor rentabilidad y
le exige menos gestión ……….………...…………….…………………. 22
• El camino del sector logístico español hacia la modernización,
por Alberto Larrazábal ..………………………………………….……..… 24
• Cambios en la cadena de suministro y en los inmuebles ………….……… 27
• Prologis mantiene una tasa de ocupación del 95%
en sus parques logísticos ..………………………………………………… 30
EDITORIAL
El buen momento del espacio logístico
En los últimos 20 años, los patrones del comercio se han vuelto cada vez más
sofisticados, como consecuencia de los cambios de lugares donde se producen y
consumen los bienes, dando lugar a que la cadena de suministro sea a la vez local y
global.
Estos patrones cambiantes, junto a los avances tecnológicos y a la explosión del
comercio electrónico, han reforzado la propuesta de valor de las localizaciones básicas, y
han hecho que ciertas ubicaciones y determinados tipos de construcción sean menos
deseables, incluso algunos de ellos considerados como obsoletos.
Sin embargo, ni los usuarios de las naves logísticas ni sus promotores e
inversores tienen una idea definida de cual vaya a ser finalmente la futura cadena de
suministro, toda vez que los cambios de modo de vida, así como la incorporación de los
avances tecnológicos, contribuyen a su modificación.
La robótica puede convertirse en destructor de empleo en el almacén, y contribuir
a la eliminación de buena parte del espacio dedicado al personal, como los
aparcamientos. Si, finalmente se introduce, aumentará también la altura de las naves
logísticas.
Por otra parte, el desarrollo de la impresión en 3D, puede transformar las naves
de almacenamiento en centros de producción bajo pedido, para unos determinados tipos
de productos.
Pero, mientras van teniendo lugar estos cambios, la actividad económica continúa
y necesita de la logística de producción y de consumo para seguir funcionando.
Una mayor actividad económica, como viene ocurriendo en España desde hace
tres años, ha exigido mayor diligencia a los distintos componentes de la cadena de
suministro, incluida una mayor necesidad de espacio, de ahí que los usuarios,
absorbieran algo más del millón de metros cuadrados el año pasado, y permitido que se
ponga de manifiesto la necesidad de adecuar parte del stock existente y de realizar
nuevas promociones.
Además, los espacios logísticos han entrado en el radar de los inversores
institucionales, presionando las rentabilidades hacia abajo, y permitiendo que se cree un
escenario virtuoso para los promotores, para que puedan desarrollar nuevos proyectos,
alquilarlos con facilidad y posteriormente venderlos a inversores institucionales, que es el
sueño de todo promotor que disponga de financiación.
El e-commerce que, por ahora, viene absorbiendo un 10% del total de la superficie
contratada, sigue creciendo, suponiendo un aliciente muy importante en el desarrollo
futuro de los espacios logísticos.
2 CAMBIO DE CICLO EN EL INMOBILIARIO LOGÍSTICO
Un nuevo ciclo comienza en el inmobiliario logístico español, tal como
apunta el importante volumen de superficie absorbida en 2015, que ha
venido acompañado de determinados prealquileres como indicador de su
continuidad.
Aunque la nota más sobresaliente de
este segmento inmobiliario, durante 2015, ha
sido el volumen de inversión, que ascendió a
835 millones de euros, es de destacar el más de
millón de metros cuadrados absorbidos, como
fundamento de su sostenibilidad, al margen del
furor inversor que existe en la actualidad, como
consecuencia de la falta de alternativas de
inversión tan rentables.
segundos, correspondiendo el 10% a la logística
de ecommerce, pero que han tenido sus
preferencias de localización. En Madrid, de las
45 operaciones de alquiler realizadas, 21 se han
realizado en la A-2, y 8 en la A-4. Mientras que,
en Barcelona, el 88% de la superficie absorbida
correspondió a naves ubicadas en la segunda y
tercera coronas.
La contratación agregada de las Comunidades de Catalunya y Madrid superó el millón
de metros cuadrados, correspondiendo 545.000
metros cuadrados a Catalunya y 510.000 a
Madrid, con tasas de crecimiento muy elevadas,
con respecto al año anterior, que alcanzaron el
45% y el 85% respectivamente.
SUPERFICIE LOGÍSTICA ANUAL CONTRATADA EN MADRID Super)icie en m2 600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Años Usuarios finales y operadores logísticos
son los protagonistas de esta absorción en los
mercados con una distribución aproximada del
35% de los primeros y del 65% para los
Las empresas usuarias ven ante sí un
escenario positivo, como muestra el hecho de
que hayan tenido lugar distintos prealquileres,
tanto en Madrid con 140.000 metros cuadrados
de alquileres comprometidos bajo esa fórmula, y
en Catalunya con 60.000 metros cuadrados.
La opinión generalizada de cuantos
intervienen en estos mercados indica que hay
escasez de naves adecuadas a los nuevos
requisitos exigidos por los usuarios, siendo
3 especialmente destacada la falta de naves cuya
superficie supere los 20.000 metros cuadrados.
Entre las terminaciones de este año
destacan los 250.000 metros cuadrados de la
nave de Mango.
Evolución de las rentas
Super)icie en m2 SUPERFICIE LOGÍSTICA ANUAL CONTRATADA EN CATALUNYA 600.000
400.000
200.000
0
Años Fuerte descenso de la tasa de vacío e inicio
de nuevos desarrollos
La tasa de naves logísticas vacías ha
venido disminuyendo en los dos mercados. En
Madrid, en el año 2011, esta tasa era del
16,8%, y tras sucesivos descensos se sitúa
ahora en el 6,10%.
La tasa de disponibilidad en Catalunya
es del 6,2%, nivel alcanzado tras la caída de 4
puntos en 2015. Dos de las zonas prime de
Barcelona como Parc Logistic y la ZAL tienen
ocupaciones del 95% y el 97% respectivamente.
Tanto en Madrid como en Catalunya se
han iniciado nuevos desarrollos y existen
distintos proyectos para nuevas iniciaciones. En
Madrid hay en construcción 185.000 metros
cuadrados y otros 780.000 metros cuadrados en
proyecto. De la superficie que se está
construyendo, 140.000 metros son desarrollos
que ya tienen usuarios, siendo 45.000 metros
cuadrados especulativos.
En Catalunya, este año se terminará la
construcción de 400.000 metros cuadrados de
naves logísticas, de los cuales 355.000 metros
ya tienen usuario, y 40.000 se terminan a
riesgo. Asimismo, hay en proyecto 610.000
metros cuadrados.
Las rentas de alquiler han venido
teniendo un comportamiento distinto en los dos
mercados considerados. Mientras en Catalunya
no han dejado de subir desde 2013, en Madrid
se estabilizaron en 2014.
A finales de 2015, las rentas prime en
Madrid se situaron entre 5 y 5,5 euros por metro
cuadrado y mes y en Catalunya alcanzaron los
6 euros. Con crecimientos del 10% en la región
catalana.
En los dos mercados la tendencia de las
rentas es a subir, como consecuencia del
escaso espacio de calidad disponible.
Las rentabilidades van parejas en ambos
mercados desde 2013, situándose en el 6,5%,
habiendo
experimentado
un
descenso
importante dese el 6,75% de 2014.
RENTAS LOGÍSTICAS EN ABRIL 2016
UBICACIÓN
Primera Corona
Segunda Corona
Tercera Corona
MADRID
4,50 – 5,00
3,00 – 3,60
2,00 – 3,00
CATALUNYA
5,00 – 6,50
3,75 – 5,00
2,50 – 3,50
Rentas en Euros/m2 y mes
Tendencias
La fuerte absorción que tuvo lugar el año
pasado pone de manifiesto que la demanda de
usuarios y operadores logísticos va por delante
de la confianza que tienen los promotores en el
ciclo, y de la financiación mucho más selectiva y
más ajustada que aplican los prestamistas
tradicionales. El elevado número de proyectos,
todavía no iniciados, incide en lo anterior, si
bien poco a poco van apareciendo algunos
especulativos.
La situación está enviando mensajes que
la demanda está dispuesta a absorber los
nuevos espacios, siempre que estén bien
localizados y su construcción esté acorde con
las nuevas exigencias de los usuarios.
4 Por otra parte, la fiebre inversora se mantiene,
como consecuencia de la ventana que las
políticas de los bancos centrales y la volatilidad
de los mercados financieros han abierto al
inmobiliario.
www.axisproperty.es
5 LOS INVERSORES INSTITUCIONALES HAN PUESTO EL FOCO EN
LOS ACTIVOS LOGÍSTICOS
El año 2015 volvió a ser un año extraordinario para la inversión en el
segmento inmnobiliario logístico global, en el que se invirtieron 102.800
millones de dólares, y supuso un hito histórico en el español, con 835
millones de euros invertidos, que representa un incremento del 30,7%
respecto a 2014.
Esta importante inversión ha presionado
hacia abajo el “cap rate”, si bien, sigue teniendo
un gap interesante, respecto a los activos
considerados libres de riesgo. En particular, con
respecto al bono español a diez años, el gap es
como mínimo de 500 puntos básicos. Como
consecuencia de la caída del “cap rate” y de la
lenta evolución de las rentas al alza, los
retornos pueden resentirse y se precisa de una
subida de rentas, que según indican algunos
profesionale ya se están produciendo, pero
necesitan que sean fuertes para mitigar ese
efecto.
El gap de rentabilidad, interpretado como
medida de riesgo relativo, con respecto al High
street, se sitúa en 350 puntos básicos, nada que
ver con los 500 pbs que tenía hace unos años.
Situación que es consistente con la
institunalización de esta clase de activos,
consecuencia de la moderna distribución y hay
quienes auguran que puede igualar al retail en
general, si la compra on line se consolida como
principal formato de venta al por menor.
Probablemente, sea el logístico, entre los
segmentos del inmobiliario comercial, el que,
hoy por hoy, se apoya en fundamentos más
sólidos, debido a los cambios que han tenido
lugar en la cadena de suministro, consecuencia
del crecimiento de las ventas on line, que se
han convertido en los controladores críticos de
esta demanda. Estos controladores están
llamados a jugar un papel importante para
promotores e inversores en la toma de
decisiones, para evitar la desconexión que
viene existiendo entre la dinámica de la cadena
de suministro y la propiedad de espacios
logísticos.
6 Las socimis ha protagonizado el
mercado de inversión en el inmobiliario logístico.
Durante los años 2014 y 2015, estas entidades
han comprado más de un millón de metros
cuadrados, sobresaliendo las adquisiciones de
Merlin Properties, 34% del total, Axiare
Patrimonio el 7%, pero en el participaron
también de manera destacada el fondo Green
Oak, 31%, y Allegra Empresa Holding, 7%.
En lo que va transcurrido de 2016,
hemos visto operaciones muy importantes como
la compra por parte de Neinver y el fondo
Colony de 151.000 metros cuadrados a Zaphir y
la compra del 50% de Gran Europa, vendido por
Metrovacesa a CBRE GI.
PRINCIPALES OPERACIONES DE INVERSIÓN EN LOGÍSTICA (enero 2015-abril 2016)
Localización
Provincia
Superficie
Precio
Vendedor
Comprador
Centro Logístico
Coslada II
Madrid
16.202
----------
Segro
Royal Premier
50% de dos Plataformas
Logisticas
Valencia y
Zaragoza
96.000
25,1
Fondo de pensiones
de Noruga
----------
16 Naves Logísticas
Guadalajara
250.000
100
Metrovacesa
CBRE GI
Cabanillas del Campo
Guadalajara
103.536
46
Inversiones
Montepino
Merlin Properties
Torrejón de Ardoz
Madrid
48.000
30
Inversiones
Montepino
Rockspring
Azuqueca de Henares
Guadalajara
60.000
30,3
Maxilogistics
Alegra Europea
Holdings
Masalaves & Zaragoza
Valencia
64.000
29,5
Prologis
Green Oak
Getafe
Madrid
33.000
26
Banca March
Green Oak
Meco
Madrid
35.000
23
Kefren Capital
Merlin Properties
Coslada
Madrid
28.500
21
inversiones Subel
Merlin Properties
Alovera & Almusafes
Madrid y
Valencia
42.300
15
Axa Real Estate
Zaxiare
Patrimonio
Vitoria
Álava
29.700
8,6
Zazpitegi
Green Oak
Distintas Provincias
España
151.500
87
Zaphir
Neinver y Colony
Puerto de Barcelona
Barcelona
32% de
CILSA
50
SABA
Melin Properties
7 www.proequity.es
8 2016, AÑO DE MADURACIÓN POR EL INTERÉS DEL SUELO
LOGÍSTICO
Por Antonio Montoro
Director Nacional Industrial – Logístico, Aguirre Newman.
Durante 2015 y después de aproximadamente ocho años relegado a una
actividad residual, el suelo logístico volvió a resultar de interés para
promotores e inversores.
superficies y en algunos casos a la
concentración de espacios. La buena marcha
del comercio electrónico que resulta en que una
importante parte de la demanda se genere
como consecuencia de este negocio. Los
actuales
hábitos
de
compra
de
los
consumidores afectan a la cadena de suministro
de las compañías lo cual irá conduciendo a
cambios en los modelos de distribución. Por otro
lado, los valores capitales en mínimos, recorrido
al alza de las rentas y altas rentabilidades. La
mejora en percepción del riesgo en la economía
española y el retorno de la financiación.
Es conocido que sus criterios de
inversión se han ido flexibilizando y adaptando
muy rápido desde finales de 2013 a la situación
de la oferta actual con vocación de
permanencia. Muestra evidente de que están
con ganas de permanecer es la búsqueda
activa de las nuevas oportunidades que les
pueda ofrecer el mercado de suelo logístico en
particular, dada la escasez de producto en
rentabilidad.
Eso sí, asumiendo un mayor
riesgo y creando valor, postura apoyada en gran
parte por las positivas expectativas existentes
en el mercado de usuarios.
Efectivamente
la
combinación
y
consolidación de varios factores se tornaba en
una oportunidad. Por un lado, la mejora del
consumo. El aumento de la producción
industrial
y
el
consiguiente
esperado
crecimiento de la demanda de espacios
logísticos por la necesidad de incrementar
Algunos inversores ya optaron por la
compra de proyectos logísticos futuros
desarrollados bajo formatos de “forward funding”
o “forward purchase” los cuales están teniendo
una buena aceptación. Es significativo y
apoyando esta maduración, que actualmente el
interés va más allá dado que algunos de ellos
se están decidiendo a promover para alcanzar
sus objetivos de activos logísticos dentro de sus
carteras y coger buenas posiciones de forma
ágil y con pleno control.
Por tanto 2016 se configura como el año donde
estamos viendo una evidente maduración en el
interés por la compra de suelo óptimo para
desarrollar instalaciones logísticas. No solo en
las principales plazas si no también con
actividad en mercados secundarios. De hecho
estamos siendo testigos de una subida real de
precios en los suelos mejor localizados e
idóneos para desarrollar naves logísticas.
9 Los nuevos proyectos que van a ir
progresivamente entrando en el mercado, lo van
a hacer con un posicionamiento de precios de
alquiler por encima de la media de sus áreas de
influencia dada la mayor calidad que presentan
en comparación con el resto de la oferta en el
mercado en naves de mayor antigüedad.
El mercado logístico español es muy
joven en comparación con Estados Unidos y
otros países europeos. Hay un amplio recorrido,
por lo que se trata de un área que presenta muy
buenas oportunidades.
En el corto y medio plazo aquellos que
hayan sabido comprar a buen precio y en
buenas localizaciones se llevarán el gato al
agua a la hora de ofertar a los operadores de
forma competitiva y en particular para luchar por
aquellos llaves en mano que irán surgiendo.
www.estradapartners.com
10 JEAN -BERNARD GAUDIN: “EL MERCADO NECESITA NAVES
LOGÍSTICAS DE CALIDAD”
BNP Paribas Real Estate es una sociedad de servicios inmobiliarios
internacional, con una dilatada presencia en nuestro país, que atiende los
diferentes segmentos inmobiliarios. Jean -Bernard Gaudín Director
Nacional de Industrial y Logística en España, nos define la situación actual
del inmobiliario logístico en esta entrevista.
que tuvieron lugar las mayores inversiones de la
historia en naves logísticas. Sin tener hecho un
cálculo exacto, puede afirmarse que más del
50% de las naves logísticas de buena calidad
han cambiado de manos en los dos últimos
años.
Digamos que ha habido una especie de
cambio generacional en los propietarios. Han
desaparecido unos y han surgido otros. Entre
éstos
últimos
destacan
los
inversores
internacionales que se ha ido posicionando en
el mercado, algunos de ellos especializados,
como Prologis y otros del mismo tipo, que han
ido reforzando su posicionamiento, y las socimis
que han captado capital en el extranjero y han
invertido en este segmento creando una cartera
importante de naves logísticas.
¿ Puede el stock existente satisfacer los
requisitos de la demanda actual?
.¿Qué aspectos destacaría de la evolución
que ha tenido lugar en el inmobiliario
logístico?
Desde 2009 ha habido una crisis muy
importante en España, y en 2013 distintos
inversores se posicionan para comprar activos.
Los años 2014 y 2015 han sido los años en los
Hay una carencia importante de naves
de calidad, porque desde 2009 no se ha
construido un solo metro cuadrado, excepto el
Parque Logístico en Torrejón de Ardoz,
promovido por Inversiones Montepino y que fue
el primer desarrollo especulativo, desde aquella
fecha. Este desarrollo salió al mercado y tuvo
una buena aceptación, aunque no hubo un
prealquiler, el Parque fue vendido al fondo
Rockspring . Ahora queda por ver cómo se
comporta en el mercado de alquiler.
11 ¿Cómo calificaría la situación actual del
mercado del alquiler?
El mercado se está reactivando, por la
necesidad puntual de algunas empresas que
requieren un cambio de ubicación, como es el
caso de la ampliación de Amazon. Pero no
hemos visto grandes transacciones semejantes
a las que veíamos en el mercado en otras
épocas. Hay empresas que están analizando un
posible cambio de ubicación, pero desde una
posición de cautela.
Esta posición se debe a que han vivido
muchos años de crisis en los que han tenido
que enfrentar a situaciones complicadas. Entre
ellas, el encontrarse con unas rentas altas que
tuvieron que renegociar. Y, ahora, que han
reorganizado el entorno inmobiliario de su
logística, se resisten a entrar en una dinámica
de especulación, por lo que siguen estudiando
sus posibilidades de crecimiento.
Unas empresas lo tienen más claro que
otras, en función de la tipología de producto que
están almacenando. Por ejemplo, todos los
sectores de la automoción, textil y ecommerce
tienen una visión a mucho más a largo plazo
que otro tipo de sectores y les es más fácil
tomar una decisión.
¿ De qué manera está influyendo en la
logística el cambio en la forma de cosumir?
Los hábitos y la forma de consumir, antes de la
crisis y después de la crisis, han cambiado.
Cuando llega la crisis en 2008 y 2009, nuestra
forma de consumir estaba centrada en ir a
comprar los productos a las tiendas, el
ecommerce no estaba muy desarrollado. Han
pasado 8 años, y la forma de consumir ha
variado. Ahora compramos mucho más por
internet. Este cambio ha tenido un impacto en el
sector logístico, ya que antes se abastecía a las
tiendas y ahora hay que entregar el producto en
el domicilio de cada consumidor. Así un sector
como la paquetería, que estaba en crisis antes,
ahora está en plena evolución y auge,
concentrando gran actividad en los centros de
distribución capilar así como en los almacenes
XXL.
¿Qué zonas muestran mayor auge en este
segmento?
Si hablamos de zonas, hay que tener en cuenta
que hay dos tipos de logística. Por una parte
está la logística del consumo y, de otra, la de
fabricación. Ésta última suministra a las fábricas
las materias primas y retira el producto
terminado para su distribución. En Madrid está
muy concentrada la logística de consumo,
mientras que Barcelona y Valencia tienen una
logística doble, puesto que a la de consumo se
añade la de fabricación, debido a que hay más
fábricas en Barcelona y Valencia que en Madrid.
Esto provoca que el mercado logístico de
Barcelona tenga más absorción de naves
logísticas que Madrid, cuando la absorción en
Barcelona ha venido siendo históricamente la
mitad de la de Madrid.
¿Está definido el futuro de la cadena de
suministro?
Todavía hay mucha incertidumbre. En el sector
de la logística hay dos tipos de actores: el
usuario final, que llamamos cargador, y que a
veces trata su propia logística y el operador
logístico que es una empresa de servicios que
presta servicio a los grandes usuarios. Estos
operadores están limitados, porque lo que no
pueden hacer es alquilar una nave por un
periodo superior al tiempo de duración de su
contrato con su cliente, lo que contribuye a
limitar los movimientos de este tipo de
empresas.
¿ Cuál es su opinión sobre la subida de las
rentas de alquiler?
En mi opinión, las rentas seguirán
subiendo. Esto se debe a que estamos entrando
en un periodo en que hay carencia de oferta de
naves de buena calidad. Sin embargo, hay que
tener en cuenta que muchos operadores
logísticos tienen el compromiso de mantener los
precios con sus clientes y que aunque tienen a
su favor la caída de los precios del transporte
(ya que los precios del petróleo están más
12 bajos), es un factor que repercute de manera
importante en sus costes.
Respecto a las rentas hay que tener en
cuenta que está todo mezclado. Nosotros, con
ACI, estamos intentando crear una nueva
catalogación de las naves para distinguir a las
que reúnan todos los parámetros de aquellas
que tengan carencias, en un intento de
profesionalizar el mercado un poco más.
Lógicamente no todas las naves pueden tener
el mismo precio. Esta catalogación daría una
mejor visibilidad a los usuarios y les permitiría
comparar peras con peras y manzanas con
manzanas.
activo está por debajo de su valor real. Así que
podemos encontrarnos una rentabilidad del seis
por ciento, pero no estará reflejando la
verdadera situación. Ésta queda reflejada por
una renta de mercado y un precio de mercado,
que podríamos situar en el 7,5%. Sin embargo,
estamos viendo como hay inversores que
compran activos a una rentabilidad mucho más
baja, porque piensan que la renta se pondrá a
su nivel en los próximos años. Por otra parte,
los inversores prestan gran atención al coste de
reposición del inmueble, es decir saber cuánto
costaría hacer una nave nueva en la misma
zona.
¿ Respecto a la inversión, en qué tipo de
rentabilidad nos movemos en las naves
prime?
¿ Qué está ocurriendo en el mercado del
suelo?
Entendemos que hay diferentes prime.
En logística es importante considerar el tipo de
logística del que estamos hablando. Por
ejemplo, en Madrid, el primer arco logístico es
un arco local de distribución capilar al centro.
Después está el segundo arco, que es de
distribución regional donde el producto es
distinto y también tiene su zona prime, como
pueden ser Alcalá de Henares, Pinto y
Valdemoro. Más alejado de la ciudad
encontraremos el tercer arco, que es el de
distribución nacional y que cuenta también con
su zona prime, como Alovera Cabanillas o
Seseña. Cada zona tiene su producto y su zona
prime. Todo esto es independiente a que haya
inversores con preferencia en comprar una
tipología de nave cerca de Madrid o de los
aeropuertos para distribuir a Madrid. Por otro
lado, es probable que si se compra una nave
XXL en la zona del aeropuerto se quede vacía
durante mucho tiempo, porque nadie es capaz
de pagar actualmente una renta de 5,5 - 6
euros/m2/mes para distribución nacional.
Además,
es
difícil
definir
una
rentabilidad, porque estamos en un mercado de
rentas bajas y, si se aplica una rentabilidad
sobre una renta baja, se verá que el valor del
El suelo ha sufrido una bajada
importante desde 2008 y 2009, más del 50% de
su valor, pero a pesar de esta caída seguimos
con valores altos sin que se entienda muy bien
por qué el suelo tiene que ser más caro en
Madrid que en París, o que en otras ciudades
europeas.
Ha habido muchos bancos que han
recuperado suelo, por ejemplo el caso de
Inversiones Montepino en Torrejón, que
aprovechó para comprar unos suelos a un
banco y gracias a eso pudo desarrollar el
Parque Logístico. Lo que ocurre es que cuando
los propietarios ven el interés de los inversores
por el suelo sube el precio.
Por otro lado, creo que hay buenas
oportunidades en la compra de suelo. Hacen
falta naves logísticas de buena calidad, y para
ello primero hay que comprar suelo, pero en su
precio real, porque de otra manera no saldrán
los números.
Hasta ahora, hay quien ha comprado
suelo para promover, hay quien espera tener
uno o varios inquilinos para empezar a construir,
pero no parece que vaya a haber mucho
desarrollo especulativo.
13 www.cbre.es
14 EL DESAROLLO
FRENTE A LA
RENTABILIDAD
DE SUELO PARA GRANDES PLATAFORMAS
ESCASEZ DE CARTERAS LOGÍSTICAS EN
La consultora inmobiliaria Estrada & Partners, con sede central en
Barcelona, es la única empresa de ámbito nacional especializada en el
segmento logístico e industrial, y cerró el año 2015 con el asesoramiento
de 520.000 metros cuadrados de superficie, que la sitúa como líder
nacional en consultoría inmobiliaria en el sector logístico e industrial. Hace
algo más de año y medio, abrió la oficina de Madrid dirigida por el socio
Claudio Losa del que recabamos su opinión sobre el mercado inmobiliario
logístico madrileño.
modelo de los hábitos de compra que tiene
efectos importantes en la logística.
No menos importante es la vuelta de la
financiación
bancaria
para
proyectos
empresariales e inmobiliarios con rentabilidad,
que impulsan otros sectores de forma lateral, y
que mejoran las perspectivas económicas.
¿Qué peso está teniendo en los espacios
logísticos, la aparición y desarrollo del
e.commerce?
El cambio de modelo de consumo, que la
sociedad
está
experimentando,
produce
también un cambio social, que afecta no solo a
las costumbres sino también a los negocios.
Ese nuevo modelo de consumo, todavía en
evolución, genera nuevas necesidades en el
consumidor, cuya satisfacción exige cambios
importantes en logística y transporte.
¿Qué circunstancias han concurrido para el
cambio experimentado en el segmento
inmobiliario logístico?
En primer lugar, la recuperación de
nuestra economía, puesta de manifiesto a
finales del 2013, con el aumento del PIB, la
recuperación de la confianza del consumidor y
el incremento de ventas en sectores como
automoción,
alimentación,
moda
y
otros. Además, el crecimiento exponencial de
las compras por internet supone un cambio del
Estos cambios afectan a variables tales
como el tiempo de entrega, el precio del servicio
logístico y el tipo de producto sobre el que se
actúa. La entrega del producto a tiempo es un
factor fundamental y se logra mediante la
incorporación de los distintos avances
tecnológicos siguiendo todo el tránsito del
producto para conseguir que llegue en la fecha
y el lugar indicados.
Asimismo, el operador logístico trata de
reducir precios ante la presión de sus clientes,
lo que les obliga a buscar entornos más
15 alejados para su operativa en términos de
Logística, a agrupar operaciones en la misma
plataforma y a gestionar grandes volúmenes,
animada por una petición creciente procedente
de los nuevos e-retailers y de los
convencionales que incorporan la venta on line
a su negocio.
Las diferentes características que tienen
la enorme cantidad de productos existentes,
especialmente las referidas a sus dimensiones,
implica una mayor profesionalización, e
innovación en los distribuidores, y son
esenciales las instalaciones de “la última milla”.
La distribución al núcleo urbano de
Madrid ha saturado la red de inmuebles del
primer anillo de la capital y no hay espacio
suficiente para dar un servicio óptimo al cliente,
sobre todo en períodos clave, especialmente
con motivo de las fiestas navideñas. De hecho,
en la últimas navidades, algunos distribuidores
tuvieron dificultades para dar salida, a tiempo, a
todo su tráfico, provocando que algunos
productores de bienes de consumo, grandes
almacenes y compañías jóvenes en la venta on
line perdieran ventas.
El mercado está pidiendo nuevos
proyectos, principalmente a medida, plataformas que encarecerán el mercado por su alto
nivel de especificaciones, pero que serán
mucho más productivas dada su alto grado de
especialización técnica.
¿Qué grado de obsolescencia tiene el stock
actual? ¿Es susceptible de adaptarse a los
nuevos requerimientos?
Suele admitirse, con carácter general,
que nuestro parque, en especial el de la zona
centro, es relativamente antiguo. Personalmente, no estoy completamente de acuerdo,
puesto que muchos de estos activos tan solo
necesitan una remodelación o actualización.
De hecho, este negocio empezó a cobrar
fuerza en nuestro país en los años 90, se
dispara a partir del 96, y se consolida a partir del
2000, que es cuando se asienta la separación
casi total de las actividades de transporte,
distribución o cross-dock de las puramente
logísticas o de stock, entendiendo éstas como
de almacenaje o Logística.
El crecimiento económico y del
consumo, a partir de 1996, dio lugar al boom de
los centros especializados en la distribución
inmediata, y cuando se generan flujos tensos
medios y altos en el movimiento de mercancías,
dando lugar a un fuerte crecimiento de la
construcción de grandes plataformas logísticas
de gran volumen, tales como los parques CTC y
PAL de Coslada, CTM y otras urbanizaciones
pocos años después.
Algunas de ellas cuentan con más de 20
años y obedecen a un modelo que necesitan
adaptarse a la normativa y a los requerimientos
de la demanda actual. Si bien su salida vía
usuario u operador es efectiva, dado que sus
rentas son más económicas. Quizás en torno al
25% de nuestro parque sea obsoleto o
deficiente, pero cuando una empresa lo ocupa
por un coste económico, la obsolescencia se
refiere tan solo al cumplimiento de normativa.
Esto va cambiando poco a poco, ya que el
usuario final eleva sus exigencias, ya no vale
todo. Por último, a raíz de los últimos
movimientos de compra realizados por fondos
de inversión, todos aquellos parques de más de
15 años verán actualizadas sus instalaciones a
nivel de riesgos contraincendios, sistemas de
refrigeración, oficinas, energía, y huellas de
CO2, lo que ayudará a actualizar el parque.
Esto significa, una actualización y mejora de los
activos e, inevitablemente, incrementos de
renta.
¿En qué niveles de rentas nos movemos y
cuál es su tendencia?
En términos de rentas creemos que
existen dos realidades: las rentas reales y las
rentas
deseadas.
Mientras
que
las
actualizaciones de rentas en renovación de
contratos, todavía no han experimentado
incrementos sustanciales, con la excepción de
algunos
casos
puntuales,
las
nuevas
contrataciones si han empezado a experimentar
incrementos. Suele acudirse al recurso de la
carencia de rentas por un periodo, que ayuda a
16 tener una yield y renta acorde a las expectativas
del propietario a partir del 2o año de contrato.
En cuanto a las deseadas, se ha puesto
fin a la bajada de rentas y empiezan a
experimentar subidas.
Este cambio de tendencia de las rentas
se debe a la escasez de espacios disponibles y
a que la mayor parte de parques y plataformas
están en los portfolios de inversores que son
puramente financieros.
Este hecho empuja hacia arriba las
rentas deseadas, con el objetivo de que les
permita amortizar la inversión y retribuir
satisfactoriamente a sus accionistas.
¿Estamos frente a una reactivación de la
promoción de nuevos desarrollos?
Hay una clara reactivación de la
promoción, pero apenas existe la figura del
promotor como tal. El dinero para las
promociones especulativas no fluye de los
bancos a los promotores convencionales,
puesto que los prestamistas tradicionales no
financian la compra del suelo, o, al menos, no lo
hacen como en otras épocas. Muchos de los
antiguos promotores han sufrido procesos
concursales que les han hecho desaparecer o
bien transformarse en partners de fondos de
inversión, aportando know-how y pequeñas
participaciones financieras al fondo matriz.
Los inversores son los que financian
estos proyectos, requiriendo retornos de
producto final construido del 7.00 % al 8.50 %
de rentabilidad neta, dependiendo de la
localización. Estas rentabilidades van a ser
batidas moderadamente a la baja este año para
productos prime, y claramente el 2017, si se
estabiliza nuestro entorno político y económico
Por este motivo los nuevos proyectos se
desarrollan mediante una promoción que ha
venido en llamarse, promoción delegada, donde
intervienen promotores o constructoras de toda
la vida que actúan para estos fondos, pero con
márgenes muy ajustados. En 2015, solo
Inversiones Montepino desarrolló dos proyectos
especulativos de más de 180.000 m2, que
vendió sin inqulinos a fondos de inversión.
¿Hay suelo preparado para ellos?
En lo que respecta al suelo. Existe suelo
preparado en el primer anillo de Madrid, peros
su precio ha subido un 30% en el último año,
alcanzando cifras próximas a los 200 € en
municipios como San Fernando de Henares. La
disponibilidad de suelo en este anillo supera los
500.000 m2, si bien por la tipología del
producto, sobre todo de distribución, su
aprovechamiento no llegará al 50%, por lo que
se va a poder contar con 250.000 m2
aproximadamente de techo a desarrollar. Un
volumen que me parece elevado y puede tardar
cinco años en asimilarse, y parece que es poco
viable los nuevos desarrollos en fases, salvo
que
tengan
avanzadas
la
tramitación
urbanística.
El suelo para desarrollos de gran
volumen, a partir del kilómetro 35, en el
conocido como tercer anillo, empieza a ser
escaso y ha experimentado incrementos de
precio de entre un 20 y un 30 % desde el 2013,
fecha en la estaban generalmente en manos de
bancos o en procesos concursales, con unos
precios en el entorno de los 60 euros.
En la actualidad, los mismos suelos,
finalistas y bien ubicados, tienen precios que se
negocian a 80-90 euros por metro cuadrado
máximo, por encima de esos precios es difícil
sostener una promoción que no sea para uso
propio. En la zona hay, en la actualidad 450.000
metros cuadrados de suelo, que es una
superficie suficiente para los tres próximos
años.
¿Cuáles han sido las razones por las que
este segmento inmobiliario logístico ha
entrado en el foco de la mayoría de los
inversores?
Para
los
grandes
inversores
inmobiliarios, el logístico, es un producto
relativamente sencillo, con alta rentabilidad y
recorrido. Un producto fácil de analizar en un
modelo de flujos financieros, con nivel técnico
quizás más especializado. Los inversores han
formado rápidamente buenos equipos que
comprenden este negocio, y las transacciones
17 se realizan con más agiles que en otros
segmentos inmobiliarios.
Además,
estos
activos
tienen
rentabilidades más altas y líquidas que los
activos hoteleros, centros comerciales y
oficinas, donde sus actores están muy
especializados y dan rentabilidades de salida
del 4.5%-6%, en buenas localizaciones, y que
precisando además esfuerzos de gestión
importantes y más capex para actualizarlos.
En los dos últimos años, las operaciones
de inversión en el logístico se han realizado con
gran rapidez, si bien ha sido solo un reducido
grupo de inversores el que ha tenido acceso o
valor, según se mire, para llevarlas a cabo, y
han actuado con agilidad para cerrar la mayor
parte de los negocios que existían en el parque
logístico. Entre ellos cabe destacar a las
socimis.
Sin embargo, este año se empieza a
constatar los primeros inputs sobre la escasez
de producto equilibrado, con buena relación
precio/calidad
en
rentabilidad,
debido
principalmente a los importantes volúmenes de
inversión que tuvieron lugar en los dos últimos
años, cuando se compraron más de 1,5
millones de metros cuadrados, llevados a cabo
por socimis, fondos internacionales e inversores
locales. Las rentabilidades se han comprimido
en ese bienio desde el 8% hasta el 6,5% que se
estima se aplicará este año para productos muy
bien localizados en áreas de cross-dock o
próximas al aeropuerto.
A partir de 2016, los inversores con un
importante volumen de equity requerirán
grandes portfolios, ya muy escasos, por encima
de 20 millones de euros si es posible. Por lo que
predominarán las ventas de activos singulares
con tikects de entre 10 y 20 millones de euros,
que es un producto más apropiado para los
family oficce y otros inversores especializados.
Por otra parte, frente a la escasez de
grandes portfolios está la posibilidad de
desarrollar suelo para grandes centros logísticos
y plataformas de cross dock, escenario que se
consolidará este año y el siguiente.
¿Vd. Dirige la oficina de Madrid de Estrada
Partners, como ha evolucionado la actividad
de esta delegación y cuáles han sido las
operaciones más destacadas de la compañía
en los últimos doce meses?
La evolución de la oficina de Madrid, que
cumplirá dos años el próximo mes de
septiembre, ha sido muy satisfactoria. Dirijo un
equipo de cinco personas especializadas en
todas las ramas del inmobiliario industrial y
logístico que acumulan una dilatada experiencia
en este segmento. Desde la oficina de Madrid
dirigimos las operaciones de la Comunidad de
Madrid, Castilla la Mancha y la Comunidad
Valenciana. Estamos trabajando ya de forma
directa otros grandes centros logísticos como
Zaragoza, Vitoria, Sevilla, Lisboa,... es decir,
donde nuestros clientes requieren nuestros
servicios a lo largo y ancho de toda la geografía
Peninsular.
En total, desde la oficina de Madrid
hemos asesorado más de 147.000 metros
cuadrados en 2015.
www.realestatepress.com
18 USUARIOS Y OPERADORES LOGÍSTICOS SE INCLINAN POR
INMUEBLES DE NUEVA GENERACIÓN
AXIS Property es una consultora inmobiliaria especializada en el
asesoramiento inmobiliario a las empresas. La compañía cuenta con un
equipo multidisciplinar que proporciona un servicio ajustado a cada
cliente. Su director general, Hubert Fenwick, comenta para nuestros
lectores distintos aspectos del sector inmobiliario logístico.
otros países de su entorno en relación al
desarrollo de este sector.
¿Cuáles son los nuevos requisitos que
exigen los usuarios finales a los inmuebles
logísticos?
Al hilo de lo comentado anteriormente,
los operadores de e-commerce privilegian la
cercanía con los grandes núcleos de población.
Asimismo, precisan a veces de normativas que
permitan alturas de más 15 m para almacenar
en varias plantas.
¿Qué factores son los que más influido en el
despertar de del inmobiliario logístico?
La práctica inactividad durante el periodo
2008-2014 junto con la mejora del marco
económico en el último año y medio ha
provocado que el sector, liderado por los
grandes inversores, los cuales han previsto un
crecimiento de las rentas a medio plazo, así
como una contracción de las yield, se haya visto
revitalizado.
Al mismo tiempo, la existencia de un
stock obsoleto, y la necesidad de los usuarios y
operadores logísticos de ocupar espacios
modernos ha hecho que los inversores /
promotores se aventuren a nuevos proyectos,
incluso a riesgo.
De gran importancia es la proyección
que presenta la actividad de e-commerce para
los inversores. Esto es debido a que España
tiene un déficit en términos comparativos con
En términos generales, los usuarios y
operadores se inclinan por inmuebles de nueva
generación, con alturas de al menos 12m,
amplias campas de maniobra, adaptadas a la
normativa
contraincendios,
con
ahorro
energético en el consumo eléctrico (iluminación
Led…), alto ratio de muelles de carga, así como
flexibilidad para crecer en función de su
demanda.
Todo ello a unos
competitivos posibles.
precios
lo
más
Mención aparte merece el sector crossdocking, el cual necesita de requisitos
específicos al presentar un porcentaje de
ocupación de suelo claramente inferior a una
promoción logística estándar. Las alturas son
inferiores al no necesitar realizar almacenamientos de larga duración, y una alta
dotación de muelles de carga (tanto para trailers
como furgonetas).
¿Hay stock adecuado para satisfacer la
demanda? ¿Se precisan nuevos desarrollos?
19 A día de hoy y a excepción de algunas
promociones que se acaban de entregar a
Mercado, no existe producto terminado que
satisfaga la demanda de manera inmediata,
principalmente debido a la obsolescencia de la
mayoría de los activos vacantes. No obstante,
las recientes adquisiciones por parte de
diferentes fondos de inversión de distintos
suelos en el área metropolitana de Madrid,
conllevará la salida al mercado de nuevas
promociones logísticas de nueva generación a
corto-medio plazo.
La estimación de la superficie disponible
a 18 meses se sitúa en más de 500.000m².
Algunas de estas nuevas promociones se están
prealquilando por lo que la disponibilidad real
será algo menor.
Este volumen de oferta que se
incorporará al mercado en los próximos meses
parece que podrá satisfacer las necesidades
actuales. No obstante, la mejora de las
condiciones macroeconómicas, así como la
necesidad de muchos usuarios y operadores de
modernizar sus instalaciones, pueden hacer que
sea necesario nuevas promociones para dar
cabida a esa demanda.
¿Cuál está siendo la evolución de rentas y
rentabilidades?
Las rentas del mercado logístico se
mantienen estables en los últimos meses, pero
con una previsión al alza moderada. Las rentas
prime se sitúan en los 5€/m² mes, referidas
siempre a activos de última generación o
reformados. Las rentas logísticas en zonas más
lejanas pueden oscilar entre 2,5 y 3,5€/m² mes
dependiendo principalmente de la antigüedad o
no de los activos. En cuanto al mercado Cross
docking, al desarrollarse menos edificabilidad,
los precios en zonas prime suelen ser
superiores con horquillas entre 6,5 y 7,5€/m²
mes.
Por otra parte, es importante recordar
que no es lo mismo una nave con una altura de
8 metros, que otra con 12 metros, existiendo un
gran diferencial en la capacidad de almacenaje,
por lo que es normal que una nave de última
generación tenga una renta más elevada con
una más antigua.
En cuanto a las rentabilidades y ante la
presión
compradora,
estas
han
ido
experimentando un paulatino descenso en el
último año, situándose la rentabilidad anual para
un producto prime entre el 6,5% y el 7%.
¿Se dinamiza el mercado de este tipo de
suelo?
Como
ya
se
ha
comentado
anteriormente, las nuevas adquisiciones de
suelo logístico por diferentes actores del
mercado inmobiliario ha hecho que el año 2015
y el primer trimestre de 2016 hayan dinamizado
el mercado de suelo en este sector.
Otra tendencia interesante es la
predominancia de los inversores en la compra
de suelo, por no haber muchos promotores en
este Mercado tras la crisis del 2008. A día de
hoy, unas 5 empresas lideran tanto la compra
de suelo como de activos construidos y
alquilados en el Mercado madrileño.
Los inversores privilegian todavía los
ejes A-2 y A-4, con nuevas promociones tanto
en zonas cercanas como San fernando de
Henares, Torrejón y Getafe así como en zonas
más lejanas como Pinto y Cabanillas del
Campo.
Estas adquisiciones por parte de
inversores destinadas a la promoción de naves
logísticas de nueva generación se sitúa en
paralelo con adquisiciones de operadores y
usuarios logísticos que prefieren realizar un
proyecto a su medida viendo que los precios de
suelo se han situado en parámetros
competitivos.
Podemos estimar que la horquilla de
precio para suelos logísticos en la zona de
Madrid oscila entre 70-110€/m²s en zonas más
lejanas, pudiendo situarse en 150-190€/m²s en
zonas más prime.
20 Nave de la multinacional farmacéutica ARKOPHARMA (9.000 m2). Ciempozuelos.
Interior de nave logística
21 EL LOGÍSTICO OFRECE AL INVERSOR MAYOR RENTABILIDAD Y
LE EXIGE MENOS GESTIÓN
PROEQUITY presta asesoramiento inmobiliario empresarial, basado en la
transparencia y el trato personalizado, aportando la amplia experiencia de
su equipo. Fernando Aban Benito, Director del Departamento de Logística,
nos da su visión sobre la situación actual del mercado inmobiliario
logístico.
suministro y de qué manera influyen en los
espacios logísticos?
Los principales cambios en la cadena de
suministro van enfocados a ser cada vez más
eficientes y sobre todo más rentable y por ello
es muy importante la especialización.
Influye de manera directa, ya que la
clave de la logística radica en la necesidad de
mejorar el servicio al cliente, por lo tanto, hay
aspectos clave en cuanto a la optimización del
espacio logístico se refiere, que repercute en la
calidad del servicio y el ahorro de costes. Estos
aspectos van desde la altura del almacén para
poder apilar las máximas alturas posibles, el
ratio de muelles, ancho de la nave, campas de
maniobras lo suficientemente cómodas para
poder maniobrar, zonas de picking, etc.
¿Qué valoración le merece la evolución
experimentada por el inmobiliario logístico
en los dos últimos años?
En general, existe una mayor actividad
en el mercado logístico en los dos últimos años,
especialmente en los mercados de Madrid y
Barcelona y últimamente en Valencia, debido a
la atracción de capital por parte de los
inversores y al incremento de la demanda, que
ha llevado a un ligero incremento en las rentas
de estos mercados. Esto, unido a la
construcción de nuevos proyectos logísticos a
riesgo, confirma que el sector de la logística ha
evolucionado de manera positiva.
¿Cuáles son los cambios más importantes
que han tenido lugar en la cadena de
Por otro lado, cabe destacar la
importancia que está cobrando la logística del ecommerce, lo que provocará un aumento de la
necesidad de espacio de las empresas, que
pasarán a incrementar su volumen de stock en
almacén en detrimento del stock en tienda. No
obstante, ya que nos encontramos en la fase
inicial del cambio, es difícil para los operadores
prever la necesidad concreta de espacio.
¿Aceleran estos cambios la obsolescencia
de parte del stock?
Efectivamente, la adaptación a las
necesidades de los clientes, ha provocado el
desarrollo de nuevos proyectos logísticos de
calidad, los cuales cuentan con mejores
especificaciones que las de los inmuebles
existentes hasta la fecha. Además, aspectos
que tradicionalmente no han sido relevantes,
22 como la sensibilidad de las empresas por
activos sostenibles y con certificados de
eficiencia energética, está cobrando mucha
importancia.
motivos fundamentales. Por un lado, este
segmento ofrece mayores tasas de rentabilidad
dentro del mercado inmobiliario y requiere
menos gestión.
¿Cuál es el nivel de rentas actual y que
tendencia prevé que van a seguir?
Por otro lado, los principales inversores
necesitan diversificar sus carteras de activos
para no concentrar el riesgo inversor en un solo
segmento.
El nivel medio de rentas actual en la
Comunidad de Madrid, se distribuye de la
siguiente manera:
1ª Corona: 4,25/4,75 €/m²
2ª Corona: 3-4 €/m²
3ª Corona: 2,5/3,30 €/m²
Es difícil predecir la tendencia futura. No
obstante, nuestras previsiones contemplan un
crecimiento sostenido en los niveles de renta.
Entendemos que este crecimiento será estable
pero no excesivo.
¿Estamos frente a una reactivación de la
promoción de nuevos desarrollos? ¿Hay
suelo preparado para ellos?
Sí. Se han llevado a cabo nuevos
desarrollos en los términos municipales de
Torrejón de Ardoz, Cabanillas del Campo y
Getafe en cuya puesta en marcha ha
participado
activamente
ProEquity,
que
demuestran este hecho.
Por otro lado, hemos identificado una
carencia en el mercado de suelo finalista apto
para albergar desarrollos de grandes proyectos
logísticos. Por este motivo, opinamos que
podría ser un buen momento para ordenar
nuevos desarrollos de este tipo de suelo.
¿Cuáles han sido las razones por las que
este segmento inmobiliario logístico ha
entrado en el foco de la mayoría de los
inversores?
¿Qué destacaría de la actividad de Proequity
en los 12 últimos meses?
Destacaría principalmente el haber
estado involucrados tanto en la creación como
en la venta a inversores de prácticamente todos
los proyectos logísticos que actualmente se
están ejecutando tanto en la Comunidad de
Madrid, como en Castilla La Mancha. Dentro
estos proyectos podemos destacar:
- Venta a inversor y comercialización de
50.000 m² de superficie logística construida en
Torrejón de Ardoz
- Venta a inversor y comercialización de
152.000 m² de superficie logística construida en
Cabanillas del Campo
- Venta a inversor y comercialización de
58.000 m² de superficie logística en el Área
Empresarial “Los Gavilanes” de Getafe
Así mismo, hemos asesorado en
importantes operaciones de inversión logística
tales como la venta por parte de Royal
Metropolitan a SEGRO de una plataforma multiinqulino en Coslada de 19.000 m² o la venta a
un inversor de la plataforma de TXT en Getafe.
Por otro lado, hemos intervenido en
algunas de las operaciones de inversión más
representativas en otros segmentos que no son
el logístico. Concretamente, la venta del edificio
situado en la C/ Cuesta de San Vicente, 28 y
varias operaciones encuadradas en el
segmento Retail High Street en las calles de
Jorge Juan de Madrid y C/ Aribau de Barcelona.
El segmento de inversión logística ha
despertado el interés de los inversores por dos
23 EL CAMINO DEL SECTOR LOGÍSTICO ESPAÑOL HACIA LA
MODERNIZACIÓN
Alberto Larrazábal
Director nacional de Industrial y Logística de CBRE España
delante de los mercados de Zaragoza, Valencia,
Sevilla y Málaga, que aglutinaron la gran
mayoría de transacciones de magnitud que
tuvieron lugar en el país.
En 2016, los vientos de cambio pueden
transformarse en la consolidación definitiva del
sector en España. Además de la expansión del
mercado, se abren paso dos tendencias claras:
por un lado, se encuentra el desarrollo de
espacios logísticos más modernos, y por otro, el
hecho de que los propietarios están invirtiendo
para aumentar la calificación de sus naves y
adaptarse así a las necesidades de los
compradores.
Tras un periodo de promoción casi
inexistente, la presión de la demanda está
provocando la bajada de la oferta disponible, lo
que a su vez está incrementando la necesidad
de construir nuevos desarrollos logísticos.
Asimismo, para satisfacer los requisitos de
producto de los operadores logísticos, que
buscan grandes plataformas de más de 25.000
m², se han llevado a cabo varios proyectos
hechos a la medida de sus necesidades. Esto
ha supuesto un avance hacia la tan necesaria
modernización del stock logístico español.
En 2015, vientos de cambio soplaron en
el mercado logístico español. Después de un
dilatado paréntesis de más de siete años de
crisis, el sector se encuentra actualmente en
fase de crecimiento en paralelo a un entorno
económico de mejora del consumo, la
producción y el empleo. Así, durante el pasado
año el incremento del consumo impulsó la
demanda de espacios logísticos, lo que supuso
que se contrataran más de un millón de metros
cuadrados, un 24% más que en 2014. En este
contexto, Madrid y especialmente, Barcelona
fueron los principales focos de actividad, por
Una economía más sostenida, el
descenso del desempleo y el incremento de la
producción y las exportaciones están resultando
en una mayor contratación logística a nivel
nacional y especialmente en la capital, donde la
contratación se ha situado en 150.000 metros
cuadrados en los primeros meses del año
gracias al impulso de dos grandes operaciones:
la ampliación de 57.000 metros cuadrados que
la empresa de e-commerce Amazon ha llevado
a cabo en San Fernando de Henares y el
alquiler de una nave de 48.000 metros
cuadrados por parte del operador logístico Luis
Simoes en Cabanillas del Campo, ambas
operaciones asesoradas por CBRE.
24 Los cambios en el modelo logístico
español ya son palpables. Con la vista puesta
en evitar los errores cometidos en el pasado,
promotores, inversores y operadores han
modificado su manera de trabajar. De este
modo, gran parte de los promotores o bien se
han transformado, o bien han desparecido, y
con ellos, también lo ha hecho su modelo de
negocio. En el lado de los inversores, han
surgido nuevos actores como las SOCIMIS o los
fondos internacionales que por primera vez han
accedido al mercado nacional.
En línea con los promotores e
inversores, los operadores logísticos han tenido
que llevar a cabo ajustes significativos tras
padecer de manera especial las consecuencias
de las crisis económica. Un proceso de
adaptación que viene marcado por la
concentración de grandes empresas, mientras
que en el caso de aquellas de menor tamaño se
están realizando grandes esfuerzos para
sobrevivir.
Tal y como apuntaban nuestras
previsiones para 2016, siempre que el contexto
político y el económico sigan estables, en los
primeros meses del año la demanda continúa
su tendencia alcista con Madrid a la cabeza,
que ha visto un incremento de un 85% entre
enero y marzo, si bien el número de
operaciones es menor.
Por otro lado, la inversión sigue siendo
alta y está repartida
entre inversores
nacionales e internacionales, siendo los fondos
de inversión y las compañías inmobiliarias los
compradores principales. En los primeros
meses del año, el volumen de inversión ha
doblado el registrado en el mismo periodo de
2015, al ascender a 204 millones de euros. La
estabilidad de las rentabilidades prime se
impondrá en los próximos meses, después de
que la escasez de producto en el mercado
sumada a la actividad compradora han
provocado que estas se hayan situado en el
6,5%.
Un fenómeno clave durante este
ejercicio serán los desarrollos a riesgo sin tener
inquilino. Durante 2015, estos proyectos se han
llevado a cabo por primera vez desde hace siete
años principalmente en Madrid y ahora podrían
replicarse en el resto de la geografía española.
El valor de estos es que están renovando el
parque logístico de la capital y que, en el caso
de extenderse a otras ciudades, tendrían el
mismo efecto contribuyendo así a la
modernización del sector. Si bien puede
producirse una exceso de estos proyectos en
algunas zonas determinadas y es necesario
analizar con detalle dónde ponerlos en marcha
por la concentración de oferta en dichas zonas.
Cada vez más, los operadores logísticos
requieren espacios más adaptados a sus
actividades y con especificaciones concretas
como son las certificaciones energéticas.
Asimismo, estos también contribuyen a
satisfacer la demanda de fondos y SOCIMIS no
cubierta por la falta de producto de calidad
requerida.
En definitiva, el modelo logístico español
solo puede avanzar hacia la modernización y en
este camino, exige la adaptación y la apuesta
por la innovación de todos los actores implicados con el fin de no quedarse fuera de
juego en un sector tan competitivo como este.
25 www.aguirrenewman.es
26 CAMBIOS EN LA CADENA DE SUMINISTRO Y EN LOS INMUEBLES
El buen comportamiento del inmobiliario logístico se debe a la rápida
consolidación que ha experimentado el e-commerce, por las consecuencias
que está teniendo en la distribución, que generalmente suelen ser poco
entendidas, si bien algunas pueden ser identificadas, y todo parece indicar
que, cuando el e-commerce esté más generalizado, cambiará el sistema de
distribución física de los productos de consumo.
Los espacios logísticos son el único
segmento inmobiliario, cuya demanda se ha
visto favorecida por la irrupción de los avances
tecnológicos. Mientras que estos avances
permiten reducir el espacio que ocupa un
empleado en los espacios de oficinas y las
superficies dedicadas a la venta al por menor
ven como una parte de su negocio se deriva a
la venta on line, se precisa más espacio
logístico, debido a que aumenta el número de eretailes puros, así como de que un número muy
significativo de retailers convencionales, cada
vez de manera más generalizada, van
adoptando una estrategia on line que la hacen
compatible con la convencional, dando lugar al
multicanal.
Esta nueva estrategia ha cambiado la
relación entre retailers y consumidores. El eretailer es además de retailer, centro de
distribución y centro de cumplimiento.
Así, los grandes e-retailers pueden
mantener una red de centros de distribución
para optimizar la cobertura del mercado y
centros de distribución específicos para los
servicios regionales.
Esto permite a los retailers el uso de
espacios de costes más bajos que no habrían
sido considerados de otro modo como
adecuados para el sector minorista.
Los clientes están prácticamente interconectados con el retailer y los pedidos se
envían a través de los servicios postales o
paquetería, que se ocupan de llevarlos al lugar
de destino indicado por el cliente. Las entregas
son ahora responsabilidad del e-retailer, a
diferencia de lo que ocurre en la venta
convencional en la que el cliente se
responsabiliza de la mercancía tan pronto como
lo adquiere en una tienda.
En cierto sentido, los clientes están
directamente vinculados a la cadena de
suministro, ya que su acción de ordenar un
producto llega directamente al centro de
distribución.
Además, los consumidores quieren información precisa del tiempo que el producto
comprado está en tránsito. Esto supone un
desafío para la industria de distribución que
tiende a implementar sus sistemas de
información para realizar un seguimiento de los
pedidos, así como de los vehículos que los
transportan.
La cadena convencional de oferta al por
menor asociada a economías de escala,
grandes tiendas y grandes centros comerciales,
ha empezado a competir con el nuevo sistema,
basado en grandes almacenes, situados fuera
de las zonas metrópolitanas, desde donde se
envía un gran número de pedidos.
Cuando las compras on líne alcancen un
gran volumen, las compañías de distribución de
paquetería tendrán la oportunidad de crear
economías de escala a través de la
consolidación de cargas.
El resultado implica potencialmente más
envasado y más toneladas kilómetros de carga
transportada. Pero los sistemas tradicionales de
distribución no están debidamente equipados
para responder a las necesidades logísticas del
comercio electrónico, especialmente en las
zonas urbanas.
27 Hay un software bastante sofisticado que
contribuye a hacer más fácil y rápida la entrega
de los envíos, gestionando los horarios,
supervisando la carga y planificando rutas para
evitar retrasos, todo ello en tiempo real, tratando
de que la circulación de las mercancías sea más
barata y sostenible.
Pero sigue habiendo un cuello de botella
en la selección de los productos dentro de la
nave logística, que se ha venido realizando con
un gran número de personas, llamados
seleccionadores,
que
caminan
muchos
kilómetros diarios recogiendo las mercancías
para enviarlas. Por ahora, ningún robot puede
recoger y empaquetar el producto con la rapidez
y fiabilidad de un ser humano, en un entorno no
estructurado. Pero la tecnología se está
desarrollando con rapidez, y ya se cuenta con el
sistema de realidad virtual aumentada, con la
que los seleccionadores, provistos de gafas
inteligentes, pueden ver la lista de productos
que tienen que recoger, y elegir la mejor ruta
hacia los artículos específicos, reduciendo
significativamente el tiempo, con la ayuda de un
navegador interior.
Cambio en la naturaleza de la nave logística
Un buen conocimiento de los cambios en
la cadena de suministro ofrece una visión real
de esas megatendencias globales que influyen
en los sectores de fabricación y logística y el
efecto que tendrán sobre el tipo de edificios y
emplazamientos que los usuarios finales
requerirán en el futuro.
Algunas tendencias tendrán mayor
impacto en las cadenas de suministro que en
los edificios, mientras que con otras sucederá lo
contrario.
Una tendencia es el cambio de las
cadenas de suministro a cadenas de demanda
centradas en el consumidor, que implica que el
impacto de la tecnología, incluido el comercio
electrónico, Big Data, "Internet de las cosas
'(IO),' Uberisacion ', la impresión 3D, la robótica,
la realidad aumentada y los vehículos
autónomos.
La globalización y la deslocalización de
los activos industriales y logísticos, junto con la
optimización de la logística en las principales
zonas urbanas, son los temas que pueden tener
el impacto más profundo en las cadenas de
suministro futuras y probablemente conducirán
a la demanda ocupacional en los próximos 5-10
años.
Bajo una perspectiva de los propietarios,
éstos se enfrentan a grandes oportunidades y a
enormes retos. Los almacenes seguirán siendo
fundamentales para la entrega del servicio al
cliente, pero las cadenas de suministro se
reformarán y reorientarán con la digitalización.
La 'Uberisación y el Big Data mejorarán
la distribución, la conectividad y la visibilidad de
la demanda. En un mundo de drones, robots y
vehículos sin conductor, "el aumento de la
aplicación de distintas tecnologías determinarán
las especificaciones de la nave logística y su
ubicación.
Una mejor visibilidad de la demanda de
los clientes, junto con la necesidad de una
entrega más rápida, dará lugar a una mayor
demanda de servicios con capacidad para
manejar una producción rápida, mientras que la
demanda de espacio de almacenamiento es
probable que disminuya.
Se espera que crezca la automatización
todavía más, incluyendo el uso de robots para
ofrecer beneficios de productividad en términos
de tasas de recogida y precisión. Esto podría
conducir a una creciente demanda de edificios
más altos.
Por otra parte, una menor necesidad de
trabajadores tendría su impacto en la superficie
dedicada al servicio del personal y del
aparcamiento requerido, a la vez que impulsa
cambios significativos en la ubicación mediante
la reducción de la dependencia de las grandes
fuerzas de trabajo. En el futuro, los almacenes
tendrán que proporcionar acceso inalámbrico
seguro y ubicuo.
28 Zal del puerto de Barcelona
Centro Logístico de Coslada, Madrid
29 PROLOGIS MANTIENE UNA TASA DE OCUPACIÓN DEL 95% EN
SUS PARQUES LOGÍSTICOS EN ESPAÑA
Prologis, con sede en Estados Unidos, es la única compañía global
inmobiliaria industrial presente en cuatro continentes. La compañía es
propietaria, opera y desarrolla 62.2 millones de metros cuadrados de
instalaciones de logística y de moderna distribución en 20 países. Al 31 de
Deciembre de 2015, Prologis tenía un total de 59.500 de dólares bajo
gestión. Gustavo Cardozo es el responsable de la compañía en España
donde gestiona una cartera de activos 891,543 metros cuadrados,
ubicados en los principales mercados logísticos del país, del que
recabamos su opinión sobre el inmobiliario logístico.
de ocupación del 95% que no esperábamos
alcanzar y aumentado los ingresos un 9%.
En Promoción hemos terminado el
proyecto de San Fernando de Henares para
TNT Express, e iniciado las obras de
urbanización del que será el Prologis Parc de
San Fernando de Henares.
Por otra parte, seguimos con nuestra
política de adquisiciones, pero sabemos que
cada vez será más difícil porque sale menos
producto de calidad al mercado y hay un
número mayor de compradores que tienen más
apetito que nosotros. El año pasado adquirimos
un parque de dos naves en Catalunya de
27.300 metros cuadrados.
¿Cuál es la cuota de mercado de Prologis en
España?
En Madrid tenemos un 6% de cuota de
mercado y en Barcelona un 12%.
¿Qué ha motivado el despertar
inmobiliario logístico en España?
¿Cómo valora la actividad de Prologis en
España durante 2015?
El año pasado fue un año histórico en
cuanto a la absorción de espacio, con casi
125.000
metros
cuadrados
de
nuevos
alquileres, con lo cual casi cuadriplicamos lo
que hicimos en 2014. Hemos superado una tasa
del
En primer lugar, el sector logístico ha
demostrado, a lo largo de los años, que ofrece
un rendimiento mucho mejor que otros sectores.
Esta es una razón de que muchos inversores
hayan añadido este tipo de activos a sus
carteras. Por otro lado, está el e-commerce que
provoca que algunos de los que invertían en
espacios para la venta al por menor estén
yendo ahora a invertir en activos logísticos, a la
vista del gran desarrollo que está teniendo.
30 Por otra parte, las rentas están
creciendo, puesto que el e-commerce está
haciendo que la demanda sea cada vez mayor
en detrimento del sector retail.
¿Cuál es el perfil del inversor en este
segmento?
Hay un poco de todo. Está el inversor
que invierte a corto plazo para desinvertir
pronto, pero hay otro perfil, en el que entra
Prologis que llevamos 17 años y que sabemos
cómo gestionarlo, que no es fácil, y necesita un
grado de especialización del que muchos de los
nuevos inversores carecen, y que tenemos un
criterio de inversión a largo plazo.
Entre los inversores que han llegado a
España hay un poco de todo, unos lo ven como
una inversión donde sacar un rendimiento muy
grande, porue esperan que suban las rentas y
que sigan cayendo las tasas de capitalización.
Nosotros que tenemos una visión a largo plazo
tenemos otro tipo de perfil e invertimos en
España porque creemos que vamos a obtener
una rentabilidad sostenible para nuestros
inversores, independientemente de que haya
crisis o no, procurando mantener el valor de los
activos y las rentas. Esto no quita que hay
mucho capital disponible que necesita ser
invertido y compran activos que pueden no ser
los más adecuados.
¿Distorsionan el mercado ese tipo
inversores
cortoplacistas
y
especializados?
de
no
Estamos en un mercado libre y abierto y
este tipo de inversores están en los otros
segmentos del inmobiliario también. Nosotros
empezamos a invertir en España mucho antes
de llegaran otros inversores y volvimos a invertir
en 2012, cuando las circunstancias no eran las
de hoy, la prima de riesgo estaba muy alta, se
hablaba del rescate de la economía, etc. Pues
bien, nosotros fuimos capaces de convencer a
nuestro comité de inversión de que era el
momento de invertir aquí por las condiciones
que ofrece el país en cuanto a infraestructuras,
desarrollo industrial, tecnológico, turismo,
población, consumo, etc. En ese año había
muchos inversores que estaban alejados de
este país.
Entonces hicimos las inversiones que
consideramos adecuadas para nuestro perfil, y
ahora no nos importa no invertir si el producto
que sale al mercado no reúne las condiciones
apetecidas.
No creo que los inversores que han
entrado últimamente estén distorsionando el
mercado, por el contrario, creo que están
contribuyendo a que el mercado se reactive y
que el patrimonio que tenemos en España
aumente su valor y además han favorecido la
dinamización del mercado que era lo que todos
esperábamos.
¿En qué nivel de rentas nos movemos?
En Barcelona en un sitio prime superan
los seis euros por metro cuadrado y mes, y en
Madrid están un diez por ciento por debajo. Hay
excepciones como la zona próxima a la zona de
carga de Barajas que son algo más caras, por
estar donde están. Hay ligeros incrementos de
renta en Barcelona y eso no ha empezado a
pasar en Madrid, pero esperamos que suceda
pronto, debido a que hay una tasa de ocupación
mucho mayor y una tasa de disponibilidad
menor, que al final repercutirá en las rentas de
alquiler.
¿Esta evolución de las rentas es similar a lo
que ocurre en otras partes de Europa?
A nivel mundial, en los 20 países en
donde estamos la media del incremento de las
rentas de alquiler fue de seis por ciento, y son
mercados donde la tasa de inflación es muy
baja. España está un año por detrás de estos
mercados por lo que se va a producir un
incremento de rentas que supere el 6 o 7 por
ciento.
¿Cómo va a terminar siendo la cadena de
suministro?
Es importante porque todavía nos queda
un mundo por descubrir. Es decir, ¿cómo va a
ser la foto final de todo esto? Muchas empresas
que tienen canales de venta on line son muy
potentes, Amazon, Alibaba, etc, cada una de
ellas está intentando averiguar por su cuenta
que es lo más eficiente a la hora de realizar la
31 última milla en la entrega del producto al cliente.
Por otra parte, toda la parte de introducción de
la robótica tiene mucho que ver con el lugar
donde se ubican los inmuebles, en países
donde hay una mano de obra barata habrá
menos automatización que donde es más cara.
Pero el mundo que queda por descubrir es
inmenso.
La
nave
para
el
e-commerce
normalmente no es una nave convencional de
almacenaje, puesto que se generan una serie
de servicios dentro de la propia nave, lo que
hace
que
tenga
unos
requerimientos
específicos. Normalmente la nave multicliente
es
para
almacenamiento
convencional,
cualquier nave que cumpla con ciertos
requisitos de las que hay muchas en el mercado
te puede servir.
¿Alquilan más naves los retailers que los
operadores logísticos?
Todo lo contrario, una gran mayoría de
las operaciones del año pasado estuvieron
vinculadas a al e-commerce, cuya logística la
lleva un operador logístico, ellos mismos se
están transformando.
¿ Qué comparación puede hacerse del
comportamiento de Prologis en España
respecto a otros países europeos donde
actúan?
¿Reúne el stock existente de naves las
condiciones exigidas por los usuarios?
Muchas de las naves que existen hoy,
posiblemente quedarán obsoletas dentro de
diez años. Hoy en día no lo son porque se están
adaptando a los nuevos requerimientos. En
Prologis, gracias al diseño flexible y funcional
que hacemos para cualquier tipo de inmueble,
se adaptan sin grandes cambios y sin grandes
inversiones a las nuevas necesidades. Pero
crea una gran duda sobre las necesidades que
va a generar el e-commerce en cuanto a
requerimientos a las naves y a su flexibilidad. El
hecho de que una nave pueda ser reutilizable
por muchos otros nos da una cierta tranquilidad.
La venta on line ha sido algo que ha
sorprendido a todos, así como la rapidez con la
que se ha extendido.
A nivel del sur de Europa los resultados
en España superan a los de Francia e Italia con
una tasa de ocupación mayor. A nivel europeo
estamos siguiendo la misma línea patrón que el
Reino Unido, Holanda y Alemania hace dos
años, cuando ya había nuevos desarrollos en
marcha, que en España no ha sucedido aún. En
cuanto al crecimientos de las rentas estamos
algo por detrás. Comparado con otros países
europeos no tenemos nada que envidiar y
somos un país competitivo.
¿Cuáles los objetivos de Prologis en España
para 2016?
No tenemos objetivos cuantificados.
Esperamos aumentar la tasa de ocupación del
95% alcanzada en 2015, adquirir los activos que
cumplan con nuestros requisitos, iniciar un
desarrollo en Barcelona, donde buscamos más
suelo, para empezar nuevos desarrollos,
aunque
en los últimos años hemos sido
gestores de patrimonio.
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