Estudio de Detalle del Polígono 22 “A Sesteira” Ayuntamiento de

Transcripción

Estudio de Detalle del Polígono 22 “A Sesteira”
Ayuntamiento de Oleiros, A Coruña.
Promotor
: Promotora de Viviendas Urbanas, S.L.
MATEO MIYAR OLAIZ Y GONZALO SERANTES CONCHADO
Arquitectos
Febrero 2.013
ESTUDIO DE DETALLE
POLÍGONO 22.
A SESTEIRA
AYUNTAMIENTO DE OLEIROS
Indice
Memoria
1. Objeto.
2. Promotor.
3. Ámbito.
4. Justificación de su necesidad y conveniencia.
5. Criterios de ordenación del Plan General a concretar en el Estudio de Detalle.
5.1 Parámetros urbanísticos establecidos por el P.G.O.M.
6. Memoria justificativa.
6.1
Análisis del ámbito de ordenación.
6.2
Edificabilidad y aprovechamiento.
6.3
Ordenación propuesta.
6.3.1 Ordenanza de edificación.
6.3.1.1 Condiciones estéticas.
6.3.1.2 Normas de urbanización de espacios libres privados.
6.4.
Justificación de la adecuación al Plan Especial PE-2.
6.5. Justificación de cumplimiento de normativa de habitabilidad de viviendas en
Galicia.
6.6. Justificación de cumplimiento de normativa sobre accesibilidad y supresión de
barreras.
6.7. Cuadro de características el Polígono 22. A Sesteira.
6.8. Justificación del cumplimiento de condiciones urbanísticas.
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Anexo 1. Documentación Area de influencia de la AC-12 en el ámbito del POL.22
A SESTEIRA.
Anexo 2. Plano de deslinde de Zona de Dominio Público Marítimo Terrestre y
Servidumbres.
Anexo 3. Relación de Parcelas y Propietarios
Planos:
PI.01. Situación.
PI.02. Ordenación urbanística.
PI.03. Delimitación del ámbito sobre topográfico.
PI.04. Parcelario catastral.
PO.01. Planta general de ordenación.
PO.02. Alineaciones y rasantes.
PO.03. Secciones 1-1, 2-2 y 3-3.
PO.04. Secciones 4-4, 5-5 y 6-6.
PO.05. Ocupación edificación en cota 12,50 m.
PO.06. Ocupación edificación en cota 8,50 m.
PO.07. Ocupación edificación bajo rasante.
PO.08. Accesibilidad.
PO.09. Imagen final sobre fotografía aérea.
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A SESTEIRA
Memoria Descriptiva
1. Objeto.
El presente Estudio de Detalle se redacta al objeto de reajustar las alineaciones y rasantes
así como los volúmenes edificables, establecidos para el Polígono 22. A Sesteira, previsto
por el Plan General de Ordenación Municipal del Ayuntamiento de Oleiros.
2. Promotor.
Promotora de Viviendas Urbanas S.L.
3. Ámbito.
El Estudio de Detalle se circunscribe al ámbito de suelo urbano no consolidado determinado
en el Plan General de Ordenación Municipal del Ayuntamiento de Oleiros, como Polígono
22. A Sesteira.
La identificación gráfica del ámbito se refleja en el plano de Ordenación Urbanística –
Gestión Plano nº 3 20.
4. Justificación de su necesidad y conveniencia.
El art. 73 de la Ley 9/2002 de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del
medio rural de Galicia, correspondiente a la función y límites de un Estudio de Detalle,
establece:
“En desarrollo de los Planes Generales, Planes Parciales y Especiales, podrán redactarse Estudios de
Detalle para manzanas o unidades urbanas equivalentes completas, con los siguientes objetivos:
a)
Completar o reajustar las alineaciones y rasantes.
b)
Ordenar los volúmenes edificables.
c)
Concretar las condiciones estéticas y de composición de edificaciones complementarias del
Planeamiento.
Los Estudios de Detalle, en ningún caso podrán:
a)
Alterar el destino urbanístico del suelo.
b)
Incrementar el aprovechamiento urbanístico.
c)
Reducir o modificar las superficies destinadas a viales, espacios libres o dotaciones públicas.
d)
Prever la apertura de vías de uso público que no estén previamente contempladas en el Plan que
desarrollen o complementen.
e)
Aumentar la ocupación del suelo, las alturas máximas edificables o la intensidad de uso.
f)
Parcelar el suelo.
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g)
Desconocer o infringir las demás limitaciones que les imponga el correspondiente Plan.
h)
Establecer nuevos usos y ordenanzas”.
El propio Plan General de Ordenación del Ayuntamiento de Oleiros, determina en la ficha
urbanística del POL.22. A Sesteira, la necesidad de redactar un Estudio de Detalle con el
objeto de reajustar alineaciones y rasantes y ordenar los volúmenes edificables en el ámbito
del Polígono.
5. Criterios de ordenación del Plan General a concretar en el Estudio de
Detalle.
El Estudio de Detalle se redacta al objeto de reajustar las alineaciones y rasantes y los
volúmenes edificables, de acuerdo con los condicionantes establecidos por el Plan General,
prestando especial atención al tratamiento de los volúmenes de edificación y a su
integración topográfica con el fin de garantizar las permeabilidades visuales desde la
carretera nacional:
- Se garantizará el mantenimiento bajo rasante de la carretera N-VI del zócalo terciario
dispuesto entre bloques.
- Se mantendrá una altura de cornisa uniforme pudiendo alcanzar la edificación
puntualmente la altura de bajo y cuatro plantas.
- En relación a la regulación pormenorizada de usos principales y compatibles en los demás
aspectos no contemplados, se estará a lo dispuesto en la ordenanza 5 de edificación
abierta.
- El 25% de la edificabilidad se destinará a usos terciarios.
5.1. Parámetros urbanísticos establecidos por el P.G.O.M.:
- Superficie total:
18.249 m2 .
- Edificabilidad máxima:
0,70 m2/m2.
- Usos previstos:
Vivienda colectiva y comercial.
0,735 m2/m2.
- Aprovechamiento tipo:
- Uso carácterístico:
Residencial colectivo.
- Dotaciones públicas:
Zona verde: ( V-98).
3.508 m2.
Equipamiento: (RE-43)
494 m2.
Viario y aparcamiento:
1.504 m2.
- Altura máxima:
Bajo y tres plantas.
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6. Memoria Justificativa.
6.1. Análisis del ámbito de ordenación.
El ámbito de ordenación del Polígono 22, está situado entre la Avenida das Mariñas (N - VI), y
la Ría del Burgo, actuación complementaria y colindante con el ámbito del Polígono 21. Se
trata, como ya se ha indicado, de desarrollar el borde costero, en las mejores condiciones de
integración topográfica, garantizando la permeabilidad de las vistas desde la Avenida das
Mariñas hacia la Ría.
El Plan General, propone una tipología edificatoria en bloques lineales de 12 m de ancho,
situados perpendicularmente a la Avenida das Mariñas, con altura de bajo y tres plantas altas,
previendo un zócalo de edificación entre bloques, de planta baja, cuya cota de coronación no
supere la rasante de la Avenida das Mariñas, al objeto de garantizar la permeabilidad de las
vistas.
Dada la topografía en suave pendiente hacia el borde costero, el Plan General, con el fin de
garantizar la formalización de una cornisa uniforme en la edificación, permite alcanzar
puntualmente la altura máxima de bajo y cuatro plantas.
La posición de la edificación se sitúa en contacto con la Avenida das Mariñas, y permite
destinar el suelo más próximo a la costa, a zonas verdes y equipamientos, por lo que los
espacios públicos a obtener contarán con una alta calidad como áreas de estancia y disfrute de
la población.
6.2. Edificabilidad y aprovechamiento:
La superficie total del ámbito del Polígono 22, es de 18.200 m2. En su linde norte el ámbito se
encuentra afectado en una superficie 170 m2 por el área de influencia de la AC-12 (N-VI), se
trata de una dotación pública de carácter general existente en el momento de la aprobación del
Plan General, que se mantiene, por lo que no generará aprovechamiento. A los efectos de la
determinación de la edificabilidad máxima a materializar en el ámbito, se opera sobre la
superficie neta resultante, de 18.030 m2.
Edificabilidad máxima
12.621,00 m2
Edificabilidad residencial 9.465,75 m2.
Edificabilidad terciaria
3.155,25 m2.
Ponderando con los coeficientes establecidos en Perillo – Montrove, el aprovechamiento será:
(9.465,75 m2 x 1) + (3.155,25 m2 x 1,20) = 13.252,05 m2
colectiva.
de uso característico vivienda
El aprovechamiento tipo: 13.252,05 m2 / 18.030 m2 = 0,735 m2 / m2 de uso característico.
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A los efectos de comprobar el cumplimiento de estándares de cesión en el distrito PerilloMontrove se aporta cuadro :
POLÍGONO
PERIS
SUNC
SITUACIÓN
POL-13
Bastiagueiro
POL-14
Liáns
POL-15
Neira Vilas-As
viñas
As Viñas
POL-16
POL-17
POL-18
Ponte Pasaxe
Norte
Ría do Burgo-1
POL-19
Ría do Burgo-2
POL-20
Ría do Burgo-3
POL-21
POL-22
Ría do BurgoPerillo
A Sesteira
POL-23
Areal
POL-24
O Paraíso-Perillo
POL-25
Río Montrove
POL-26
Montrove
POL-27
Parque de Ibarrola
POL-43
Viñas Tintas
POL
Perillo
PERI-14R
SUP.
AMBITO
2
(m )
EDIF.
2
2
(m / m )
SUP.
CONST.
RESID.
2
(m )
ESTÁNDARES
Z.V.
EQ.
CESIONES
PREVISTAS
Z.V.
EQ.
9.874
0,45
0
2.660
0
12.894
0,3
3.868
3.300
0
5.847
1
5.482
1.650
0
20.125
0,7
12.397
3.645
640
3.045
0,6
1.827
855
0
4.369
0,6
2.228
1.200
0
4.400
0,7
2.618
1.015
0
2.590
0,7
1.450
285
350
4.081
0,7
2.285
760
1.952
(1)
(2)
18.200
0,7
9.466
7.191
528
4.500
1
3.375
1.575
0
27.276
0,45
12.274
7.600
2.600
8.356
0,3
2.507
900
800
8.134
0,4
3.254
600
0
8.575
0,4
2.744
1.500
0
8.450
0,3
2.535
1.580
0
1.000
1
1.000
Ponte Pasaxe Sur
3.133
1
2.506
563
313
DISTRITO PERILLO-MONTROVE
154.849
36.879
7.183
71.816
12.927
7.181
(1) 18 m2 cada 100 m2 construidos residencial.
(2) 10 m2 cada 100 m2 construidos residencial.
El presente cuadro permite verificar el cumplimiento de las superficies mínimas de cesión
contempladas en el presente Estudio de Detalle, respecto a los estándares mínimos fijados por
la LOUGA para el conjunto del distrito Perillo-Montrove. La superficie total de Espacios Libres
prevista es de 36.879 m2 y la de Equipamiento de 7.183 m2.
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6.3. Ordenación propuesta.
El Estudio de Detalle concreta la ordenación propuesta por el Plan General mediante la
fragmentación y el dimensionado de la edificación a desarrollar y el reajuste de las alineaciones
y rasantes de implantación. Los espacios se modelan y relacionan entre sí, en la procura de la
mejor integración del conjunto con su entorno. Las rasantes de las distintas implantaciones
garantizan las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y
utilización de los espacios públicos urbanizados.
Las condiciones topográficas imponen una diferencia de cota de más de siete metros de altura
entre la Avenida das Mariñas y el Paseo Marítimo, en una distancia media de noventa metros,
por lo que la consecución de espacios públicos sensiblemente horizontales ha de resolverse
mediante banqueos. Las rasantes de las distintas implantaciones garantizan las condiciones
básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios
públicos urbanizados. Por ello el Estudio de Detalle propone la siguiente organización espacial:
Una primera plataforma de implantación relacionada con la Avenida das Mariñas, a la cota
12,50 m, sobre la que se asienta una primera línea de edificaciones, compuesta por 5 bloques,
de 14 m de frente y 28 m de fondo, distanciados entre sí 19 m.
A continuación se proyecta una segunda plataforma en la cota 8,50 m, sobre la que se
prolongan las tres edificaciones situadas al Este del ámbito.
Los bloques lineales estimados en el Plan General, de ejecutarse en una sola pieza, de 64m de
longitud y cornisa uniforme, generan una volumetría de bajo y cuatro plantas que prácticamente
afecta a la mitad del bloque, ofreciendo una percepción visual de fuerte impacto.
La solución propuesta fracciona el bloque en plantas sobre rasante, permite abrir una fisura de
8m entre volúmenes y a su vez garantiza una cornisa uniforme en cada una de los subbloques,
con altura de bajo y tres plantas, y puntualmente, tan solo en los frentes donde se opera el
cambio de rasante, se manifestará una altura de bajo y cuatro plantas, tal como prevé el
P.G.O.M.
En el presente Estudio de Detalle se define la ocupación máxima a formalizar por la edificación
tanto bajo rasante como sobre rasante. En relación a los usos, el residencial colectivo se
materializará en las plantas altas de la edificación, destinándose las plantas bajas al uso
terciario, y portal de acceso a las viviendas, con sus respectivos locales de instalaciones. Las
plantas de semisótano y sótano se destinan a garaje aparcamiento, trasteros e instalaciones.
El plano de alineaciones y rasantes define y delimita las diferentes plataformas de implantación
de la edificación, que se complementa para una completa definición de las volumetrías a
construir, con los planos de secciones generales, donde se fijan con referencia a las cotas de
implantación las alturas máximas a alcanzar por la futura edificación.
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6.3.1 Ordenanza de edificación:
El Estudio de Detalle concreta la ordenación de los volúmenes de edificación, determinando la
ocupación en planta y las alturas máximas a alcanzar en cada una de las fachadas de los
diferentes bloques.
La ordenanza de aplicación, para lo no regulado por el Estudio de Detalle, será la Ordenanza 5
del PGOM, complementada con unas condiciones estéticas de la edificación dado el carácter
de la ordenación propuesta.
6.3.1.1. Condiciones estéticas:
Los edificios ordenados en el Polígono 22 mantienen como constante una cornisa uniforme, se
proyectarán como volúmenes limpios sin aprovechamiento bajo cubierta.
No se permiten vuelos cerrados, y sobre la cubierta plana, tan solo podrán sobresalir:
chimeneas de ventilación, casetón de hueco de ascensor, acceso peatonal e instalaciones, así
como los elementos de protección necesarios por razones de seguridad de utilización.
Se procurará una unidad de diseño y los materiales a emplear serán también uniformes o al
menos no discordantes: colores de la misma gama y texturas similares.
En la elección de los materiales de acabado se tendrán en cuenta no sólo criterios de tipo
estético sino también de carácter práctico y de mantenimiento, rechazando o prohibiendo
aquellos que por su corta vida encarezcan a la larga el producto resultante.
6.3.1.2. Normas de urbanización de espacios libres privados:
Se definen a continuación las normas de urbanización para los espacios libres, en el interior de
las parcelas privadas, con el fin de asegurar su calidad y garantizar la buscada permeabilidad
visual.
Los proyectos de edificación, incluirán los cerramientos perimetrales de las parcelas, así como
la urbanización básica del interior no ocupado por la edificación.
La composición de los espacios libres deberá proyectarse para garantizar la más adecuada
integración paisajística con el entorno, garantizando las perspectivas sobre la Ría, por lo que
no se permitirá la instalación de elementos que limiten el campo visual para su contemplación.
A tal efecto se prohíbe expresamente la instalación de cerramientos opacos, utilizándose
protecciones diáfanas de diseño unitario.
Los elementos de urbanización implantados en el espacio libre privado: pérgolas, marquesinas,
salidas de ventilación, mobiliario urbano, juegos, etc, tendrán una estructura y disposición que
evite el apantallamiento y la limitación de las visuales.
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Los espacios libres privados situados en la cota 8,50 m, estarán destinados al uso público en
superficie, al objeto de garantizar la permeabilidad de paso y la eficiente conexión entre las
diferentes zonas del ámbito.
6.4. Justificación de la adecuación al Plan Especial PE-2.
El Estudio de Detalle se adecua a las previsiones generales del Plan Especial PE-2, en cuanto
a sección viaria y previsión de tráfico, al concretar en el Vial 2 una sección de calzada de 5,00
m capaz de permitir el tráfico rodado de vehículos en las dos direcciones.
La reserva de aparcamiento en vía pública se concreta en el espacio habilitado a tal fin en
contacto con Rúa Marisqueira, para una dotación de 38 plazas en disposición de batería y 30
plazas a lo largo del vial 2. El total de plazas previsto es superior a las 63 plazas de reserva
mínima exigida por el artículo 47 de la Ley 9/2002.
De acuerdo con lo establecido en los artículos 44.7 de la Ley de Costas y 96 de su reglamento,
los proyectos de obras contendrán declaración expresa de que se cumplen las disposiciones de
la Ley de Costas y de las normas generales y específicas que se dicten para su
desenvolvimiento y aplicación.
El presente Estudio de Detalle cumple con la normativa costera, y para su plena justificación se
aportan secciones donde se grafía el perfil original del terreno, superpuesto a las secciones
resultantes, señalando la localización de los límites del Dominio Público Marítimo Terrestre, así
como el límite de la zona de Servidumbre de Protección, al objeto de poder evaluar el
cumplimiento del artículo 46.2 del Reglamento de Costas, relativo a los movimientos de tierras
en la zona de Servidumbre de Protección del DPMT.
Los movimientos de tierras propuestos en la zona alcanzan un máximo de 1,40m, circunstancia
reflejada en la sección 5, y que supone un pequeño relleno necesario para la consecución de
una plataforma horizontal. Como se puede comprobar, los movimientos de tierras previstos son
inferiores a los 3,00m permitidos por la normativa costera, no perjudican al paisaje, sino que lo
armonizan e integran además de contar con adecuado tratamiento de plantaciones.
En relación a los usos en la zona de Servidumbre de Protección del DPMT, los propuestos por
el Estudio de Detalle, son concordantes con los contemplados en el artículo 25 de la Ley de
Costas y 45 y 46 del Reglamento, integrados por: zona verde, viario, aparcamiento y
equipamiento; todos ellos públicos.
En la parcela de equipamiento público se conserva una edificación existente en las
condiciones estipuladas por la normativa costera, así como la DT Tercera, 3 y DT Cuarta, de la
Ley de Costas, según las cuales se respetarán los usos y construcciones existentes, así como
las autorizaciones ya otorgadas. En la construcción podrán realizarse, previa autorización de la
Comunidad Autónoma, obras de reparación y mejora, siempre que no representen aumento de
volumen de las construcciones existentes y sin que el incremento de valor que aquéllas
comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios.
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ESTUDIO DE DETALLE
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A SESTEIRA
6.5. Justificación de cumplimiento de normativa de habitabilidad de viviendas de
Galicia.
A los efectos previstos en el artículo 48.1º de la LOUGA, los instrumentos de ordenación
urbanística contendrán una memoria justificativa de su adecuación a las normas de
habitabilidad de viviendas de Galicia.
El artículo 4 del Decreto 29/2010: Normas de Habitabilidad de Viviendas de Galicia, señala, que
el planeamiento que determine la nueva ordenación detallada de suelos en los que se
contemple el uso residencial deberá establecer las condiciones que deben cumplir las viviendas
para tener la condición de vivienda exterior, y adoptar las medidas necesarias para garantizar
el adecuado soleamiento de las viviendas.
El presente Estudio de Detalle, garantiza que determinadas estancias de las viviendas tienen
iluminación y ventilación directa a través de espacios exteriores de calidad, públicos o privados,
recogidos como tales en los planos de ordenación, cuya configuración y dimensiones guardan
una adecuada relación con la altura de la edificación que los conforman, superior al 0,7 H,
mínimo exigido por las normas de habitabilidad.
La ordenación respeta unas distancias de luces rectas de 19m entre bloques, garantizando la
continuidad espacial y de diseño de los espacios exteriores, cuyas dimensiones resultan
superiores a las exigidas según el apartado I.A.1.1. del anexo I de las normas de habitabilidad,
para los suelos sin planeamiento.
6.6. Justificación de cumplimiento de normativa sobre accesibilidad y supresión de
barreras.
El presente Estudio de Detalle cumple con lo establecido en la Ley 8/98 de Accesibilidad y
Supresión de Barreras en la Comunidad Autónoma de Galicia así como con lo determinado en
la Orden Viv. /561/2010, de 1 de febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de
condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los
espacios públicos urbanizados.
A tal efecto, se han proyectado itinerarios peatonales accesibles que garantizan el uso no
discriminatorio y la circulación de forma autónoma y continua de todas las personas. Sus
características geométricas cumplen con las establecidas en las citadas normativas,
proyectándose con un ancho de 2,50 m, superior al mínimo exigido de 1,80 m, no presenta
escalones aislados ni resaltes y la pendiente longitudinal máxima es del 6%.
En cuanto a la adecuación a la citada normativa de los aspectos propios de los elementos de
urbanización, su cumplimiento y justificación se realizará en el preceptivo Proyecto de
Urbanización.
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A SESTEIRA
6.7. Cuadro de características del Polígono 22. A Sesteira.
En el siguiente cuadro se detallan las superficies y edificabilidades de las distintas parcelas que
conforman el Polígono.
CUADRO DE CARACTERISTICAS
POLIGONO 22
A SESTEIRA
ZONA PARCELA SUPERFICIE EDIFICABILIDAD EDIFICABILIDAD EDIFICABILIDAD SUPERFICIE
m2
RESIDENCIAL
TERCIARIA
TOTAL
TOTAL
m2
P. BAJA
m2
ZONA
m2
m2
ZONA VERDE
ZV-1
ZV-2
ZV-3
ZV-4
ZV-5
2.184,78
2.082,41
2.201,28
431,29
260,24
EQ
V-1
V-2
V-3
V-4
528,00
2.834,34
1.865,79
826,60
373,27
RC-1
1.164,00
2.366,42
837,00
3.203,42
RC-2
3.448,00
7.099,33
2.318,25
9.417,58
18.200,00
9.465,75
3.155,25
12.621,00
ZONA
%
7.160,00
39,34
528,00
2,90
5.900,00
32,42
4.612,00
25,34
EQUIPAMIENTO
VIARIO
RESIDENCIAL
TOTAL
18.200,00 100,00
La edificabilidad a materializar en los diferentes usos residencial y comercial, cumple con los
porcentajes establecidos por el Plan General, resultando un aprovechamiento tipo de 0,735 m2
etuc/m2 s, resultado del cociente entre el aprovechamiento total del polígono y la superficie
total del ámbito deducida la superficie de dotaciones públicas existentes que se mantienen.
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ESTUDIO DE DETALLE
POLÍGONO 22.
A SESTEIRA
A continuación se acompaña cuadro de superficies y edificabilidades de parcelas privadas con
aprovechamiento edificatorio, desglosando por bloques los parámetros de: superficie ocupada,
edificabilidad residencial máxima, edificabilidad terciaria máxima y edificabilidad total.
CUADRO DE SUPERFICIES Y EDIFICABILIDADES BLOQUES
BLOQUE
SUPERFICIE
m2
EDIFICABILIDAD
RESIDENCIAL
m2
EDIFICABILIDAD
TERCIARIA
m2
EDIFICABILIDAD
TOTAL
m2
B-1
B-2
B-1/2
392,00
392,00
380,00
1.183,21
1.183,21
0,00
361,50
361,50
114,00
1.544,71
1.544,71
114,00
TOTAL RC1
RC2
B-3
1.164,00
420,00
2.366,42
1.183,22
837,00
342,15
3.203,42
1.544,72
B-3/4
B-4
B-4/5
B-5
B-6
B-7
B-8
380,00
420,00
380,00
420,00
476,00
476,00
476,00
0,00
1.183,22
0,00
1.183,22
1.183,22
1.183,22
1.183,23
114,00
400,20
114,00
342,15
335,25
335,25
335,25
114,00
1.544,72
114,00
1.544,72
1.518,47
1.518,47
1.518,48
TOTAL RC2
3.448,00
7.099,33
2.318,25
9.417,58
4.612,00
9.465,75
3.155,25
12.621,00
RC1
RC1
RC1
RC2
RC2
RC2
RC2
RC2
RC2
RC2
TOTAL
RC1+RC2
(*) La edificabilidad terciaria se materializará en plantas baja y semisótano, cotas 12,50 y
8,50 m.
El sólido capaz resultante de la ordenación propuesta, permite materializar la edificabilidad
terciaria en plantas bajas y semisótano de la edificación, respetando el porche proyectado
hacia la Avenida das Mariñas, deduciendo a su vez, una superficie aproximada de 45 m² por
bloque, destinada al portal y elementos comunes de las viviendas. En plantas altas el sólido
capaz permite materializar la edificabilidad residencial contando con la implantación de un
patio-tendedero interior de aproximadamente 14 m² por planta, que garantiza el
enriquecimiento de las soluciones de las futuras viviendas.
12
ESTUDIO DE DETALLE
POLÍGONO 22.
A SESTEIRA
6.8.
Justificación del cumplimiento de las condiciones urbanísticas.
Para una mejor interpretación del cumplimiento de las condiciones urbanísticas, se transcribe
cuadro comparativo de las determinaciones del Plan General y Estudio de Detalle:
CUADRO COMPARATIVO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS
PLAN GENERAL
ESTUDIO DETALLE
FICHA
SUPERFICIE TOTAL
18.249,00 m2
18.200,00 m2
18.200,00 m2
0,70 m2 / m2
0,70 m2 / m2
0,70 m2 / m2
Vivienda colectiva y
comercial.
comercial.
comercial.
0,735 m2 / m2
0,735 m2 / m2
0,735 m2 / m2
Residencial colectivo
3.508,00 m2
(7.485,76)* 7.129,26 m2
7.160,00 m2
494,00 m2
528,00 m2
EDIFICABILIDAD MÁXIMA
USOS PREVISTOS
APROVECHAMIENTO TIPO
USO CARACTERÍSTICO
ZONA VERDE ( V-98 )
PLANO
EQUIPAMIENTO ( RE – 43 )
494,00 m2
VIARIO Y APARCAMIENTO
1.504,00 m2
5.886,74 m2
5.900,00 m2
OCUPACIÓN EDIFICACIÓN
PRIVADA
-
4.690,00 m2
4.612,00 m2
Bajo y tres plantas
Bajo y tres plantas
Bajo y tres plantas
Puntualmente bajo y
cuatro
Puntualmente bajo y
cuatro
Puntualmente bajo y
cuatro
ALTURA MÁXIMA
(137,50) **
(*) El Plano de Ordenación del PGOM señala el equipamiento en color azul con una superficie
de 137,50 m2, y en la ficha del PGOM se fija una superficie de 494,00 m2. La diferencia de
356,50 m2 en el Plano de Ordenación figura en color verde cuando en realidad debiera figurar
en azul, ya que los 494,00m2 son los que se han computado para el cumplimiento de cesiones
a nivel de distrito. La superficie de Zona Verde a computar será 7.485,76 m2 – 357,50 m2 =
7.129,26 m2.
(**) Superficie sobre plano 137,50 m2, según ficha 494,00 m2. (Diferencia 356,50 m2)
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ESTUDIO DE DETALLE
POLÍGONO 22.
A SESTEIRA
El Estudio de Detalle propuesto no altera el destino urbanístico del suelo, no incrementa el
aprovechamiento urbanístico, no reduce las superficies destinadas a viales, espacios libres o
dotaciones públicas, no prevé la apertura de nuevas vías de uso público, no aumenta la
ocupación del suelo, las alturas máximas edificables o la intensidad de uso, no establece
nuevos usos ni ordenanzas y tampoco ocasiona perjuicio ni altera las condiciones urbanísticas
de ordenación de los predios colindantes.
Asimismo, cumple con las condiciones establecidas en la Ley de Ordenación Urbanística y
Protección del Medio Rural de Galicia.
A Coruña, a 18 de febrero de 2013
Los Arquitectos,
Fdo.: Mateo Miyar Olaiz
Fdo.: Gonzalo Serantes Conchado
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ESTUDIO DE DETALLE
POLÍGONO 22.
A SESTEIRA
Anexo 1.
Documentación Área de influencia de la AC-12 en el ámbito del
POLIGONO 22 A SESTEIRA.
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ESTUDIO DE DETALLE
POLÍGONO 22.
A SESTEIRA
Anexo 2.
Plano de deslinde de Zona de Dominio Público Marítimo Terrestre y
Servidumbres.
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ESTUDIO DE DETALLE
POLÍGONO 22.
A SESTEIRA
Anexo 3.
Relación de Parcelas y Propietarios
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ESTUDIO DE DETALLE
POLÍGONO 22.
A SESTEIRA
Parcela nº 1
Uso: Residencial
Ref. Catastral: 0780734NH5908S0001KA
Sup. Catastro: 12.085,00m²
Afección: Total
Localización: Avenida das Mariñas nº 333
Propiedad: Promotora de Viviendas Urbanas, S.L.
Dirección: Avenida de Salgado Torres, Ayuntamiento de A Coruña, C. Postal 15.008
DNI ó CIF: B15599491
Parcela nº 2
Uso: Residencial
Ref. Catastral: 0780735NH5908S0001RA
Afección: Total
Localización: Avenida das Mariñas nº 329
Parcela nº 3
Uso: Residencial
Ref. Catastral: 0780758NH5908S0001LA
Afección: Total
Localización: Avenida das Mariñas, Suelo
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ESTUDIO DE DETALLE
POLÍGONO 22.
A SESTEIRA
Parcela nº 4
Uso: Residencial
Ref. Catastral: 0780736NH5908S0001DA
Sup. Catastro: 212,00m²
Afección: Total
Localización: Rua da Marisqueira nº 327
Propiedad: Dña. Mª Teresa, D. Juan y D. Alfonso, Fariñas Caridad.
Dirección: Avenida das Mariña Nº 41, Perillo, Ayuntamiento de Oleiros, C. Postal 15.173
DNI ó CIF: 32.272.357E
Parcela nº 5
Uso: Residencial
Ref. Catastral: 0780737NH5908S0001XA
Afección: Total
Localización: Rua da Marisqueira, Suelo
Propiedad:
Promotora de Viviendas Urbanas, S.L.
Parcela nº 6
Uso: Residencial
Ref. Catastral: 0780738NH5907N0001IA
Afección: Total
Localización: Rua da Marisqueira
Propiedad: Dña. Esperanza Caridad Barbeito
Dirección: Cm. do Areal, nº 19/ 03/A, Ayuntamiento de Oleiros, C. Postal 15.172
DNI ó CIF: 32.300.470Y
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ESTUDIO DE DETALLE
POLÍGONO 22.
A SESTEIRA
Parcela nº 7
Uso: Residencial
Ref. Catastral: 0780739NH5908S0001JA (Parte)
Sup. : 163,00m²
Afección: Total
Propiedad: Dña. Mercedes Caridad Barbeito ( D. Antonio González Soto).
Dirección: Camiño de Areal nº 19- 3º A, C. Postal 15.172
DNI ó CIF: 32.324.894-G
Parcela nº 8
Uso: Residencial
Ref. Catastral: 0780739NH5908S0001JA (Parte)
Sup. : 628,00m²
Afección: Total
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ESTUDIO DE DETALLE
POLÍGONO 22.
A SESTEIRA
Planos.
21

Estudio de Detalle del Polígono 22 “A Sesteira” Ayuntamiento de

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