Auge y colapso inmobiliario en la Comunidad de Madrid

Transcripción

Colección: Documentos de trabajo sobre temas urbanos
Edita: FUNDACIÓN DE ESTUDIOS CIUDADANOS
Madrid - mayo 2011
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AUGE Y COLAPSO INMOBILIARIO EN LA CM
Auge y colapso inmobiliario
en la Comunidad de Madrid
Vicente Pérez Quintana
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Índice
Introducción
Capítulo I
1.1
1.2
Evolución del parque de viviendas
Evolución del parque de viviendas en la Comunidad de Madrid
-
Casi tres millones de viviendas
-
Ritmo acompasado de crecimiento del parque
-
Singularidad de la Comunidad de Madrid
-
Cincuenta y seis mil quinientas viviendas netas/año
-
Ajuste de la ocupación del parque
-
Fuerte empuje de la inmigración habida en la demanda de vivienda
-
Conclusión: un parque dinámico, con muchas viviendas no principales
-
Boom y desplome de la vivienda libre
-
La vivienda protegida: una figura desdibujada, cuyo número crece
-
La Comunidad de Madrid primer puesto en vivienda protegida
-
¿Fuerte protagonismo de la vivienda protegida en los últimos años?
-
Más de 50.000 viviendas nuevas sin vender
-
Tenencia en compra, marginalidad del alquiler
La actividad constructiva por municipios
-
La ciudad de Madrid pierde peso
-
Fuerte crecimiento de la corona metropolitana
-
Dominio de la corona sur y avance significativo de las zonas este y oeste
-
Gran protagonismo de los municipios no metropolitanos
-
Crecimiento perimetral
-
Veinte municipios absorben más del 70% de las nuevas viviendas
-
Madrid: la colonización del anillo verde
-
Avanza la rehabilitación
-
Mayor intensidad en el norte y este metropolitanos, seguidos por Madrid
-
El crecimiento hacia fuera y hacia dentro
Capítulo II
2.1
pág. 13
pág. 23
Ventas y precios
Evolución de los precios del metro cuadrado
pág. 32
-
Sobrecalentamiento del mercado
-
La Comunidad de Madrid: entre más y mucho más cara que la media
española
-
Madrid y Guipúzcoa: las más caras
-
En el cuarto trimestre de dos mil diez, 2.465,6 €/m2 en la Comunidad de
Madrid
-
2008: el año récord
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2.2
2.3
-
Crecimientos desmesurados
-
La Comunidad de Madrid en la cresta de la ola
-
Crecimiento autoacelerado
-
La burbuja estalla
-
Un ajuste intenso, pero…
-
Ajuste insuficiente
-
La vivienda vieja es más cara
-
Ya hubo una burbuja antes: en los 80
-
El boom de los 80 no tiene nada que envidiar al de los 2000
-
Muchas semejanzas y algunas diferencias
-
El área metropolitana de Madrid (AMM) en el triángulo de oro
-
En 2007-2010: un fuerte ajuste
-
Entre 3.000 y 1.600 €/m2 en el área metropolitana
-
A menor precio, más ajuste
-
Comunidad de Madrid: fuerte heterogeneidad interna
-
La capital estructura la región
-
Madrid: más heterogeneidad interna
-
La almendra central marca la pauta, con La Castellana como eje
vertebrador
-
Dinámicas fuertemente contrastadas por distritos
-
La vivienda protegida a 1.261 €/m2
-
La vivienda protegida tiene un efecto moderador, pero…
La evolución de las ventas
pág. 55
-
Gran número de transacciones
-
El frenazo empezó a primeros de 2007 y todavía no se ha recuperado
-
Dominio absoluto de las transacciones de viviendas libres
-
Gran movilización de la segunda mano
-
El ajuste golpea más a la segunda mano, la nueva resiste mejor
-
Resumen: el producto más frecuente, libres de segunda mano
-
Madrid: la ciudad con más ventas
-
La estructura de cebolla: Madrid el corazón, rodeada por sucesivas
capas
-
El ajuste golpea en el centro
-
Las unifamiliares: el 12% de las ventas
-
Viviendas de 100 m2 de media
El precio de las viviendas
pág. 67
-
La burbuja en toda su magnitud
-
Una vivienda en la Comunidad de Madrid: 260 mil euros
-
Madrid en el techo de los precios
-
El triángulo Madrid-Cataluña-País Vasco
-
El ajuste de los precios medios es inferior que el del metro cuadrado
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Capítulo III
3.1
Causas y consecuencias del boom inmobiliario
Hacia una explicación de la burbuja: génesis y estructura
pág. 71
3.1.1
pág. 71
Materiales y mano de obra
3.1.2
3.1.3
Los materiales no son los responsables del tirón de los precios
Tampoco la mano de obra tiene la culpa
En los años malos, el ajuste se extiende, aunque golpea más a la
vivienda
Conclusión: sobre el precio de las viviendas inciden otros factores,
aparte los componentes ordinarios del coste
Suelo
pág. 73
Formación del precio: expectativas y retención
Insuficiencia de datos
Fuerte descenso del número de transacciones
Superficie vendida: 6 mil veces el Santiago Bernabéu, con una
curva declinante
Quinientos euros el metro de suelo, la madrileña es la comunidad
autónoma más cara
Clara jerarquía de los precios medios según el tamaño de los
municipios
Ajuste de los precios tras el pinchazo de la burbuja
Comportamiento más volátil
Mayor aceleración de los precios del suelo, comparados con los de
las viviendas
Fuerte condicionamiento de los precios de las grandes ciudades
madrileñas
Valor de repercusión: 27 - 30 por ciento
Conclusión: los propietarios del suelo tienen mucha culpa de la
burbuja
No es cuestión de calificar más y más suelo para edificar
Financiación crediticia
El crédito fácil ceba la burbuja
Una economía muy apalancada
Altísima participación del ladrillo en el apalancamiento total
pág. 82
También un boom financiero
Incrementos descomunales del préstamo a la compra y las
actividades inmobiliarias
Morosidad: la cara financiera del pinchazo de la burbuja
inmobiliaria
La burbuja en un contexto de bajos tipos de interés
Los intereses bajos animaron la burbuja
Junto con la tasa de interés existen otras condiciones financieras
facilitadoras de la burbuja
Ciento cincuenta y cuatro mil euros de hipoteca media en la
Comunidad de Madrid
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3.1.4
3.1.5
3.2
Las actividades inmobiliarias
Algunos preliminares
Las inmobiliarias, un actor clave
pág. 92
Una burbuja bursátil
Más de treinta y siete mil inmobiliarias
Empresas muy pequeñas
Acusado crecimiento del tejido empresarial al calor de la burbuja
inmobiliaria
Ajuste en el empleo
Pocas barreras de entrada
Fuerte crecimiento del valor añadido bruto (VAB) inmobiliario
Fuerte ajuste del empleo
Muchos inmovilizados inmobiliarios
Muchos recursos propios
Mucho apalancamiento con las entidades financieras
Alta rentabilidad, pero…
Los gastos financieros llegan hasta el 10 por ciento de la facturación
En resumen: a vueltas con las barreras de entrada y salida
La burbuja inmobiliaria: el resultado inevitable del comportamiento de
pág.109
los agentes
Las consecuencias de la burbuja y del pinchazo
pág. 110
-
Empeñarse hasta la cejas
-
Un esfuerzo de escándalo
-
La entrada también entraña un esfuerzo descomunal
-
La accesibilidad
perversas
cuesta
arriba
condiciona
múltiples
-
Las ejecuciones hipotecarias: un drama que no remite
-
La accesibilidad apenas mejora
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situaciones
Introducción
En el presente informe buscamos hacer una radiografía breve del boom
inmobiliario y las consecuencias del mismo sobre el problema de la vivienda en
la Comunidad de Madrid.
Está organizado en tres capítulos. En el primero nos detenemos en la
evolución del parque de viviendas y la actividad constructiva. Siempre que los
datos nos lo han permitido hemos descendido al escalón de los municipios,
pero desgraciadamente las estadísticas disponibles son, a este respecto,
deficientes. Aun así, destacamos, junto con el acusado incremento
experimentado por el parque residencial de la región, la extensión de la huella
urbana sobre los bordes exteriores de la corona metropolitana y la
densificación de los grandes corredores.
En el segundo capítulo analizamos las principales variables del mercado
inmobiliario. En la década de los 2000, España vivió las dos etapas de una
descomunal burbuja inmobiliaria: el auge hasta 2007 y el colapso hasta hoy.
Ambos periodos se concretan, respectivamente, en un proceso de crecimientos
muy acelerados de los precios de los inmuebles y del número de
compraventas. En ese cuadro, la Comunidad de Madrid ocupa un lugar muy
destacado, disputándose la primacía en el ranking de los precios con el País
Vasco. Las principales ciudades metropolitanas, con Madrid y Pozuelo en la
avanzadilla, están entre las ciudades más caras de España. El pinchazo de la
burbuja también toma magnitudes drásticas en la región, con una caída muy
notable de la nueva construcción y de las transacciones; si bien el descenso de
los precios no ha sido tan acusado.
Por último, en el tercer capítulo, el más extenso, buscamos relacionar la
evolución del mercado inmobiliario con otras variables tratando de identificar
las causas explicativas. Encontramos una correlación clarísima entre la burbuja
inmobiliaria y las burbujas bursátil y financiera, más los crecimientos enormes
tanto de la actividad del tejido empresarial inmobiliario (promotoras,
agencias…) como de las variables que conforman el muy especial mercado del
suelo. La aglomeración de perspectivas nos lleva a establecer que son los
comportamientos de los principales actores (inmobiliarias, entidades
financieras, propietarios de suelo…) los que desencadenan el tsunami
inmobiliario, tanto más agresivo cuanto se produce en el marco de un
macroproceso de desregulación de la actividad económica y de debilitamiento
de la dirección política por parte de los poderes públicos locales, autonómicos y
centrales.
Las consecuencias del auge y colapso del boom son múltiples. Desde el
ángulo de la accesibilidad a la vivienda por los segmentos de la demanda con
recursos medios y menos que medios, nos encontramos, antes y ahora, con
muy severos obstáculos. Las tasas de esfuerzo que las familias deben soportar
para comprar (o para alquilar) son descomunales. Esto y la crisis económica,
con la consiguiente erosión sobre las economías domésticas, está deparando
un sinfín de situaciones perversas; entre las cuales el caso de las ejecuciones
hipotecarias es, tal vez, el más dramático, pero no el único.
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Las conclusiones que se deducen del informe nos sirven para sustentar
las propuestas políticas realizadas en otro lugar1. No obstante, permítasenos
enfatizar aquí, de manera muy sumaria, algunos ejes de acción.
Los resultados de la presente investigación avalan la hipótesis de que
esta crisis inmobiliaria es, en primer lugar, una crisis política, en el sentido de
que en la génesis y desarrollo de aquélla están las Administraciones públicas.
Lo están por acción y por omisión. Descuidaron, cuando no abandonaron, sus
competencias en materia de regulación, supervisión y dirección de la
planificación y la gestión urbanísticas y de la política crediticia, por mencionar
dos ámbitos de actuación particularmente ilustrativos.
El desarme, buscado por el discurso neoliberal, en el uso de los
instrumentos políticos de incidencia en el mercado del suelo tiene la
consecuencia de fortalecer a los propietarios de los terrenos edificables y sus
prácticas de generar escasez para mantener los precios altos y para hacerlos
subir. De ahí la trascendencia de que los poderes públicos velen por el
cumplimiento de los plazos de desarrollo de los terrenos y por la transparencia
del mercado, tanto de las transacciones que se realizan como de los
mecanismos de formación de los precios. Las figuras de la expropiaciónsanción y del tanteo y retracto sobre las compraventas de terrenos e inmuebles
en áreas previamente delimitadas, así como la aplicación más asidua del
sistema de expropiación en la ejecución del planeamiento, son herramientas
estratégicas. Las dos primeras permanecen, sin embargo, casi inéditas,
mientras que la segunda es un instrumento residual, frente a la ejecución por
compensación.
La constitución de bancos de suelo adscritos al patrimonio de los
ayuntamientos y comunidades autónomas respectivas es otro vector que se
debería privilegiar. Los terrenos asignados tendrían la función esencial de
alojar infraestructuras, equipamientos y viviendas sociales, al tiempo que
harían el justo contrapeso de las maniobras de la élite terrateniente. Las
cesiones obligatorias y gratuitas y la cesión de una fracción del
aprovechamiento lucrativo a favor de los ayuntamientos son los canales
normales para engrosar los paquetes municipales y autonómicos. Bien al
contrario del camino que se ha seguido en las últimas décadas, propugnamos
la ampliación de las entregas y la elevación al 15% del aprovechamiento
apropiable.
Ahora bien, la función de los bancos de suelo no puede ser enderezar
las maltrechas arcas públicas. Para eso está la política fiscal. De ahí, dicho sea
de paso, la urgencia de que se modifique el modelo hacendístico de los
ayuntamientos, haciéndolos menos o nada dependientes de los ingresos
provenientes del ladrillo. Cuando las Administraciones gestionan los terrenos
propios con criterios recaudatorios anulan las bondades de los bancos
públicos, convirtiéndose en un operador especulativo más. Las pruebas al
respecto son desgraciadamente demasiado abundantes.
El Ministerio de Defensa, RENFE-ADIF y otros organismos y empresas
dependientes de la Administración central son cruciales en este punto por
cuanto poseen ingentes cantidades de suelo con localizaciones privilegiadas y
en tanto que son los que más presionan para maximizar los objetivos
recaudatorios, omitiendo la racionalidad material y formal urbanística; la cual
1
Véanse, al respecto, los capítulos de vivienda y urbanismo del Plan Estratégico 2009-2012 de la Federación Regional
de Asociaciones de Vecinos de Madrid (FRAVM).
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para merecer tal nombre debe estar imbricada con las políticas de vivienda
social, equipamiento, zonas verdes, infraestructuras, regeneración urbana…
Todo esto se dirá contraría los derechos de la propiedad e incurre en
prácticas confiscatorias. No es así, sino que, antes bien, sigue las pautas
trazadas en la Constitución Española, que habla del fin social de la propiedad,
la prioridad del interés general y la participación de la comunidad en las
plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos. En
verdad, los precios a los que se ha vendido el suelo edificable en los años de
las vacas gordas (y en los de las vacas flacas) no guarda relación alguna con el
precio de producción del suelo urbanizable. El precio, en realidad, es una
formalidad que encubre una renta de propiedad, detrás de la cual no hay o casi
no hay una actividad que añada valor.
Así pues, la apropiación de una parte de los terrenos por los poderes
públicos no sólo es legítima y está en consonancia con los principios y valores
constitucionales; sino que abre la perspectiva a un posicionamiento ideológico,
a nuestro juicio, más consecuente, cual es el de la socialización de la
propiedad toda del suelo2. Los cuatro elementos de los clásicos –aire, agua,
tierra y fuego (energía)- deben ser bienes comunes no comercializables.
El enfoque que acabamos de sintetizar nada tiene que ver con la
estrategia de calificar todo el suelo como urbanizable, excepción hecha de los
espacios protegidos. Con ello no se logra reducir los precios, pero sí se legaliza
un crecimiento ecológicamente insostenible: la consagración de la ciudad
difusa, de la que en los 2000 hemos tenido una muestra, con epítomes tan
característicos como Arroyomolinos o Seseña.
En realidad, las necesidades de nueva construcción para atender la
demanda demográfica previsible en los próximos años, en la Comunidad de
Madrid, son muy moderadas, habida cuenta del abultado volumen de viviendas
sin terminar, de viviendas terminadas sin vender y, en general, de viviendas
vacías. Somos firmes partidarios de establecer la obligación de que al menos la
mitad de las nuevas viviendas a promover en los suelos urbanizables sean
protegidas en el sentido fuerte del término: la tradicional VPO y la VPP en
alquiler.
En todo caso, las prioridades de la política habitacional deben pasar por
1) mejorar la ocupación del parque, 2) aumentar la proporción de la tenencia en
alquiler y 3) la rehabilitación. En la región hay más de 600 mil viviendas vacías
y segundas residencias. Las ratios españolas de viviendas principales no
tienen parangón en Europa. Estamos ante un manifiesto despilfarro. Al objeto
de favorecer la salida al mercado de un buen número de esas unidades sin uso
sería oportuno tomar medidas que combinen el palo y la zanahoria, tales como
el impulso de las sociedades públicas de alquiler y la imposición (mediante, p.
ej., la regulación de un recargo en el IBI) de las viviendas vacías. Otra medida
estratégica sería la constitución de un parque público de vivienda en alquiler,
formado por la agregación de unidades de nueva construcción y de viviendas
usadas.
Frente a las imágenes del crecimiento en mancha de aceite y a saltos,
que invisten, desde hace muchas décadas, el urbanismo madrileño,
proponemos un nuevo modelo que pasa por el retorno sobre la ciudad
consolidada, según los patrones de un urbanismo de la austeridad y sostenible.
2
Al respecto es muy instructivo el caso holandés, una de las cunas del capitalismo.
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El parámetro nuclear de ese modelo es la rehabilitación integral en tanto
significa prolongar la vida útil de los edificios (estructural), ampliar la
habitabilidad y la adecuación (funcional), mejorar y enriquecer el espacio
público (regeneración urbana) y defender y dignificar los usos pobres del suelo
(la vivienda de la clase trabajadora).
Existe un motivo de demanda que una política habitacional bien armada
no puede ni debe ignorar, dada la enorme presión que ejerce sobre los precios:
la demanda por mejora. Una parte muy significativa de ella está asociada a las
necesidades cambiantes de las familias y las personas a lo largo del ciclo de
vida. Aquí la estrategia debe ajustarse a fin de promover la rotación en la
ocupación, lo cual será tanto más factible cuanto más extensa sea la tenencia
en alquiler. En orden a flexibilizar la muy rígida y poco diversificada estructura
tipológica actual sería oportuno dinamizar programas de alojamientos
específicos para la tercera edad.
La burbuja inmobiliaria, en otro orden de cosas, ha evidenciado una
organización muy pobre de los sectores de actividad, excesivamente expuestos
al intrusismo y a los comportamientos éticos laxos. Es el caso de las agencias,
las administraciones de fincas, las promotoras, las tasadoras… Todo ello ha
sido propiciado en buena parte por la fiebre desreguladora y el
desmantelamiento o la debilidad pasmosa de los dispositivos de supervisión;
adobados ambos por un estólido discurso acerca de las bondades del mercado
y de las virtudes del emprendimiento. No abogamos por erigir barreras
insalvables de entrada a las actividades, pero sí por avanzar en dos
direcciones. Una, requerir una formación mínima para el ejercicio de
determinadas actividades, así como la suscripción de seguros que cubran
suficientemente la responsabilidad por daños a terceros. Dos, la regulación de
los derechos de los consumidores y usuarios de los servicios inmobiliarios y de
las vías de reclamación de la reparación precisa por los daños incurridos por un
asesoramiento inepto, golfo o irresponsable. Unido a ello debe ir el fomento del
asociacionismo de los consumidores. Asimismo, es esencial que las
Administraciones cumplan con sus obligaciones de tutela de los derechos de
los compradores e inquilinos, especialmente en los supuestos de entrega de
cantidades a cuenta del acceso futuro al bien que es la vivienda y en los
supuestos en que el promotor comercia con viviendas protegidas (que se
benefician de subvenciones y otras dádivas públicas).
El vector financiero ofrece pocas dudas acerca de su posición clave en
el mercado de la política de vivienda. Se habla mucho sobre políticas
cuantitativas relativas a las mayores o menores facilidades para acceder, en
nuestro caso, al crédito promotor y al crédito hipotecario. Sin embargo, fallan
estrepitosamente, por seguir con el juego de palabras, las políticas cualitativas,
es decir, las articuladas en función del perfil de la demanda. Haciendo un
esfuerzo muy burdo de síntesis, podemos identificar dos fallos de diseño en la
oferta de los bancos y las cajas de ahorro, amparada por una legislación muy
favorable y por la tolerancia del Banco de España. De un lado, el marco de
concesión del crédito hipotecario es radicalmente asimétrico toda vez que hace
descansar todo o la mayor parte del riesgo sobre el prestatario, sea del tipo de
interés, sea de una deficiente tasación, sea de un cambio de coyuntura tal que
el valor de la vivienda acabe siendo inferior al importe de la hipoteca pendiente
de amortizar. Es urgente abordar la modificación de la Ley Hipotecaria;
concretamente a fin de regular la dación en pago con cancelación total de la
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deuda y erradicar los abusos como el de la cláusula suelo. De otro lado, las
entidades modulan las condiciones de los préstamos a fin de hacer soportable
la tasa de esfuerzo y vencer así las resistencias de los potenciales
adquirientes-prestatarios. Las variaciones en la hipoteca se emplean como un
reclamo para la compra; siendo la consecuencia que las familias asumen la
obligación de destinar una cuantía muy considerable de los ingresos regulares
a satisfacer la deuda durante periodos superiores a más de la mitad o incluso
toda vida adulta. Se debería modificar el escenario; concretamente limitar los
plazos máximos de amortización a un tiempo no superior a 25-30 años,
asegurar que el importe no excede del 80% del precio real, jugar con tipos fijos
de interés o, al menos, con tipos que varíen dentro de una banda estrecha y
previamente conocida.
Se dirá que las medidas que enumeramos en el párrafo anterior
encarecen el préstamo y empeoran la capacidad de acceso de las familias al
crédito. No, en realidad, son medidas que benefician a los prestatarios, pues
sirven para reducir su exposición a los riesgos, traspasándolo a las entidades
prestamistas. Las medidas contribuyen a equilibrar algo una relación
contractual esencialmente asimétrica y a combatir clamorosos abusos. Se trata,
además, de reducir el endeudamiento peligroso y excesivo de las familias,
embaucadas por los cantos de sirena del alargamiento de los plazos, los
periodos de carencia y los tipos bajos concedidos en una etapa de dinero
barato, pero que luego suben y suben. Sobre todo, las medidas propuestas
apuntan a yugular uno de los motores que más han influido en el
sobrecalentamiento del mercado y en la espiral de precios. La virtud
taumatúrgica de la modificación de las condiciones del crédito permiten que los
precios sigan subiendo sin freno: al alargar los plazos y otros expedientes se
reducen las cuotas mensuales, pero se aumenta la carga total. Como dice el
refrán, nadie da duros a pesetas.
Por lo demás, habría que entrar en otros asuntos como la titulización de
las hipotecas: los bancos y cajas agrupan los créditos en valores negociables
(bonos) en mercados secundarios, convirtiendo activos no líquidos en dinero
contante y sonante, listo para ser prestado de nuevo. Las entidades, de tal
modo, transfieren una parte del riesgo a los inversores. La bola sustenta todo
tipo de conductas irresponsables. Pero aquí nos adentramos en un terreno que
desborda los márgenes de una simple presentación y, además, nos aparta de
la política habitacional que es aquí nuestro objeto de reflexión.
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Capítulo I
1.1
Evolución del parque de viviendas
Evolución del parque de viviendas en la Comunidad de Madrid
Casi tres millones de viviendas
A finales de 2009, según los últimos datos publicados por el Ministerio de
Fomento3, el parque inmobiliario residencial (PIR) de la Comunidad de Madrid
ascendía a poco más de 2,93 millones de unidades, de forma que, en la
actualidad, dicho parque se aproximará a los 3 millones. Representan sobre el
total nacional alrededor de un 11,5%, unos dos puntos porcentuales por debajo
del peso demográfico. La madrileña es la tercera región con más viviendas, por
detrás de Andalucía y Cataluña.
Ritmo acompasado de crecimiento del parque
De acuerdo con la información del Ministerio de Fomento, entre 2001 y 2009, el
total de viviendas de la Comunidad de Madrid pasó de 2,48 millones a 2,93
millones, con un incremento relativo del 18,2%; mientras, según el Padrón de
Habitantes (INE), el aumento de la población fue del 18,9%. Así pues, parece
producirse un notable paralelismo en el comportamiento de sendas variables, si
bien la procedencia de los datos de fuentes diferentes nos hace ser muy cautos
al establecer esta correlación4.
Evolución del nº de viviendas en la Comunidad de Madrid
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Fuente: Ministerio de Fomento. Datos en miles.
3
Secretaría de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas, antes Ministerio de Vivienda.
El Banco de España estima el total de viviendas, en 2009, en 26,8 millones, frente a las 25,6 millones estimadas por
el Ministerio de Fomento. Entre ambas fuentes existe una diferencia de más de un millón de unidades. Estas
discrepancias nos aconsejan ser muy prudentes en el manejo de la información y en la deducción de conclusiones. Por
lo demás, la web del Ministerio, de la que extraemos los datos, no incluye una nota metodológica acerca de los
mismos, ni siquiera indica a qué mes están referidos.
4
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Singularidad de la Comunidad de Madrid
En el mismo periodo (2001-2009), en cambio, el PIR español registró un
crecimiento relativo del 21,5% y el aumento de la población se aproximaba al
13,7. Se produce una acusada discrepancia en la evolución de una y otra serie,
dándose un tirón del volumen del parque de viviendas que no se justifica por el
empuje demográfico. El contraste con lo ocurrido en la Comunidad de Madrid
(CM) es claro. En ésta subrayamos el paralelismo, en el resto del país
enfatizamos el desfase. La Comunidad de Madrid es la cuarta más dinámica en
la cifra de habitantes, pero se va hasta el puesto décimo en el crecimiento
relativo del parque de viviendas. La observación anterior cabe redondearla
utilizando un indicador muy sencillo: el cociente entre la tasa de crecimiento del
parque de viviendas y la tasa de incremento de la población, por comunidades
autónomas (CCAA), en el periodo 2001-2009. El índice toma un valor inferior a
la unidad (denotando un aumento relativo superior del número de residentes
que de viviendas) únicamente en la Comunidad de Madrid. En el resto de las
regiones ocurre a la inversa, expresando que el parque inmobiliario evoluciona
de manara más acelerada que la cifra de habitantes. De ahí que
caractericemos el comportamiento del mercado inmobiliario en los últimos años
como una espiral de la construcción, no sólo de los precios. Pero esta foto,
según vemos, con la información estadística que manejamos, no sirve para
retratar la situación de nuestra región. Es por ello que, con suma cautela (por
las razones más arriba apuntadas), debamos referirnos a la singularidad de la
CM5.
Tasas de crecimiento 2009-01
25
Espña
20
C Madrid
15
10
5
0
Vivienda
Población
Fuente: elaboración propia a partir de datos del Mº de Fomento y del INE.
La sobreaceleración de la tasa de incremento del parque de vivienda en
el total nacional, comparada con el recorrido de la tasa madrileña, se da tanto
en el inicio como en el final de la década. En el trienio central, 2003-2006, las
tasas anuales son muy similares. En todos los años del decenio, las
residencias aumentan más aprisa que los habitantes en el total nacional,
5
Lo más verosímil es que el parque madrileño de viviendas aumentó más que lo que se deduce de las estadísticas del
Mº de Fomento. Lo contrario significaría establecer que la región se libró en solitario de la burbuja de la construcción.
Tal es una hipótesis que ofrece muchas dudas. Como se verá enseguida, las cifras de la Comunidad de Madrid
parecen estar afectadas por un doble error. De un lado, probablemente, están sobreestimadas las viviendas principales
y, de otro lado, están subestimadas las no principales (vacías y segundas residencias).
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mientras que en la Comunidad de Madrid tal ocurre sólo en los años centrales.
Es así, en un caso, que las discrepancias se van acumulando y que, en el otro
caso, se van corrigiendo; si bien a este último respecto debemos insistir en la
conveniencia de mirar las cifras con algún escepticismo.
Tasa anual de incremento del parque
3
2,7
2,4
2,1
1,8
1,5
02/01
03/02
04/03
05/04
06/05
C Madrid
07/06
08/07
09/08
España
Fuente: elaboración propia a partir de datos del Mº de Fomento.
Tasas de crecimiento anual en la CM
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
02/01
03/02
04/03
05/04
Vivienda
06/05
07/06
08/07
09/08
Población
Fuente: elaboración propia a partir de datos del Mº de Fomento y del INE.
Cincuenta y seis mil quinientas viviendas netas/año
Entre 2001 y 2009, siguiendo con las estimaciones del Ministerio de Fomento,
el parque madrileño ganó unas 452 mil viviendas netas, alrededor de 56,5 mil
de media anual. En la década, cabe diferenciar tres periodos. Al inicio, el
incremento se cifraba en algo más de las 40 mil unidades. En el trienio 200406, se produce un significativo salto hasta las 60-70 mil unidades anuales. De
2007 en adelante, el ritmo sufre una acusada desaceleración. Estas
oscilaciones se explican por la actividad constructiva (las entradas), toda vez
que la eliminación de viviendas (salidas) ronda los 3,5 mil derribos/año.
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Saldo neto anual de viviendas en la CM
80000,0
70000,0
60000,0
50000,0
40000,0
30000,0
20000,0
10000,0
0,0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Fuente: Ministerio de Fomento.
Ajuste de la ocupación del parque
La información proporcionada por el Ministerio de Fomento muestra que, en la
Comunidad de Madrid, en el periodo 2001-2008 (último año para que hay
información disponible para este dato), la progresión de la cifra de viviendas
tuvo lugar en beneficio de las principales. Éstas pasaron de ser 1,87 millones a
2,28 millones, con un ascenso relativo del 21,4%. En cambio, las viviendas no
principales (segundas residencias y vacías) apenas aumentaron en unas 6 mil
unidades, un muy moderado 1%6. Con todo, la bolsa es bastante voluminosa,
pues suma un total de 615 mil viviendas, lo cual representa un lujo socialmente
reprobable en tanto no está satisfecho para un gran número de personas el
derecho constitucional a una vivienda digna. La tasa de residencias principales
es del 78,7%.
Viviendas principales y resto en la CM
2500
2000
1500
1000
500
2001
2002
2003
2004
Principales
2005
2006
2007
2008
Resto
Fuente: Ministerio de Fomento
6
Muy moderado y poco creíble. Excepción hecha del apenas significativo caso de Teruel, observamos un dato todavía
más llamativo en las estadísticas de la evolución del parque. Según los datos del Mº de Fomento, las viviendas no
principales disminuyeron en la provincia de Barcelona.
Página 16 de 118
En el total nacional, la misma tasa, en 2008, alcanzaba un muy pobre
66,6%. Las viviendas no principales sumaban 8,4 millones: un tercio del
parque. En la actualidad, esa cifra habrá aumentado dado el gran número de
viviendas terminadas desde entonces y que permanecen, a la espera de
comprador, en los stoks de las promotoras. A todas ellas habría que añadir el
contingente de viviendas cuya construcción está paralizada. Casi la mitad de
los alojamientos no principales se concentran en tres comunidades: Andalucía,
Cataluña y País Valenciano. Si atendemos al porcentaje de viviendas
principales, los más bajos se dan en las comunidades anteriores (excepto
Cataluña), más las dos Castillas, Galicia, Murcia y Cantabria. Por otra parte, las
mayores ratios de discrepancia entre el crecimiento del segmento de las
viviendas no principales y el segmento de las principales se dan
aproximadamente en las mismas CC AA, con los añadidos del País Vasco,
Extremadura y Asturias. El turismo –pero no sólo- tiene un papel importante en
esta configuración del mapa.
Según datos de Eurostat, la proporción de viviendas vacías y
secundarias es de algo más de 70 por 1.000 habitantes en la Unión Europea
(en Dinamarca y Holanda, incluso, no llega a las 20 por 1.000). En España la
misma ratio supera las 180 por 1.000 y las 95 por 1.000 en la Comunidad de
Madrid.
Fuerte empuje de la inmigración habida en la demanda de vivienda
El saldo neto de viviendas principales en la región, entre 2001 y 2008, fue de
401,5 mil, a razón de 57,4 mil unidades/año. Éste es un ritmo desconocido en
los decenios anteriores, en los 80 y los 90 de la pasada centuria,
caracterizados por la suspensión de los muy dinámicos crecimientos migratorio
y vegetativo de los 70 y 60. Entre el Censo de la Vivienda de 1991 y el de
2001, p. ej., el total de viviendas principales aumentó en 36 mil/año.
En efecto, si atendemos a la pirámide de edades de la población
residente en 2001, las necesidades de vivienda (nueva o no) derivadas del
crecimiento de la cifra de hogares podía estimarse, siguiendo un método algo
grosero de aproximación, en torno a las 34 mil/año; esto es, 23 mil menos de la
cifra observada de incremento del parque ocupado. Tan acusada divergencia
se esclarece en parte7 si consideramos que entre 2001 y 2008 la población
regional aumentó en 899 mil personas, mientras que entre 1981 y 2001 lo hizo
en 685,4 mil: en el septenio el total de habitantes creció más que en los veinte
años precedentes. Gran parte de esa evolución es achacable a la inmigración
extranjera, toda vez que, en 2001, los residentes extranjeros empadronados
sumaban unos 305 mil efectivos y en 2008 superaban el millón.
7
En 2001 se hizo el último censo de la población. A partir de la pirámide de edades de dicho año estimamos para la
década un crecimiento del número de hogares en el entorno de los 34 mil anuales, suponiendo un crecimiento
migratorio nulo en el periodo. A partir de la pirámide de 2011, una vez considerado el crecimiento migratorio habido,
estimamos retrospectivamente que el crecimiento del número de hogares debió rondar los 52 mil/año a lo largo del
decenio. La primera cantidad es congruente con el incremento de viviendas principales en los últimos 90 y primeros
2000. La segunda apunta que probablemente el crecimiento del mismo segmento de viviendas, estimado por el Mº de
Fomento, está sobredimensionado.
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Población extranjera residente en la CM
1.200
1.000
800
600
400
200
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Fuente: Padrón de Habitantes, INE. En miles
Conclusión: un parque dinámico, con muchas viviendas no principales
EVOLUCIÓN DEL PARQUE DE VIVIENDAS EN LA CM
2001
%
2009
%
Total
2.482
100
2.935
100
Principales*
1.874
75,5
2.275
78,7
Resto*
609
24.5
615
21.3
Fuente: Ministerio de Fomento. (*) En 2001 y 2008. Absolutos en miles.
Boom y desplome de la vivienda libre
En la historia reciente hemos conocido dos periodos álgidos en el mercado de
la vivienda: la segunda mitad de los 80 del siglo pasado y la primera década del
siglo XXI. En la siguiente gráfica se aprecia cómo, en la Comunidad de Madrid,
la construcción de viviendas de promoción libre ha mantenido un ritmo
sostenido desde los primeros años de 1990. Éste se acelera en la primera
mitad de los 2000, hasta alcanzar el techo de iniciaciones en 2004, con 60 mil
unidades: el doble que en 1998 y seis veces más que en 1992. De 2007 en
adelante ocurre la hecatombe, tanto que en 2009 y 2010 no se alcanzan
siquiera las 5 mil iniciaciones: son los peores años de la serie elaborada por el
Ministerio de Fomento. La curva tiene forma de triángulo, antes que de
campana; esto es, el ascenso y el descenso del ritmo no son suaves, sino que
trazan un perfil abrupto. A grandes rasgos, los movimientos observados en la
región reproducen el comportamiento de la nueva construcción en el total
nacional; sólo que en éste las magnitudes son mucho más espectaculares. En
2006, en España se inició la construcción de 700 mil viviendas libres. La
barbaridad de la cifra salta a la vista si consideramos que supera con mucho
las de Alemania, Francia o Reino Unido.
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VIviendas libres iniciadas en la CM
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
La vivienda protegida: una figura desdibujada, cuyo número crece
El Ministerio de Fomento no da el dato de las viviendas protegidas (VP)
iniciadas, pero si ofrece una información aproximada: la relativa al número de
las calificaciones provisionales. La noción de protegidas, en realidad, es un
cajón de sastre, pues en ella entran todas las figuras que gozan de “algún”
grado de protección, desde la vivienda de protección oficial (VPO) y la vivienda
con protección pública (VPP) a la vivienda de precio tasado (VPT) y a
tipologías aun más laxas que esta última. Considerando este insalvable
handicap, se observa que en la Comunidad de Madrid, en los años 2000, las
iniciaciones experimentan un ritmo ascendente acelerado. A finales de los 90 y
primeros 2000, la magnitud era ridícula: menos de 2 mil viviendas por año
(incluso en 2002 no se alcanzó el millar). Pero, entre 2005 y 2008, ambos
inclusive, se rebasan las 20 mil unidades anuales. En buena medida, esa
evolución refleja el hecho, por así decirlo, de que la VP cada vez es menos
protegida y más vivienda libre. Por lo demás, en 2009 y 2010, las calificaciones
provisionales de VP, en la CM, igual que en el total español, sufren una muy
notoria caída.
VIviendas protegidas iniciadas en la CM
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fuente: Ministerio de Fomento. Se refiere a calificaciones provisionales.
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La Comunidad de Madrid primer puesto en vivienda protegida
La serie española de iniciaciones de viviendas con algún grado de protección
también traza un ascenso en los años 2000, pero notablemente más tenue que
el recorrido de la serie madrileña. Es así que, en la década, la madrileña es la
región en que se produce más VP, alcanzando cuotas de participación sobre el
total nacional superiores al 25%, si bien, en 2009 y, sobre todo, en 2010, la
proporción sufrió descensos muy significativos. En cambio, la misma ratio para
la vivienda libre (VL) no sólo se mantiene de manera persistente por debajo del
10%, sino que incluso desciende.
Porcentaje de viviendas iniciadas en la CM sobre España
Protegidas
Libres
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fuente: elaboración propia a partir de datos del Mº de Fomento. En protegidas, se toman por iniciaciones las
calificaciones provisionales.
¿Fuerte protagonismo de la vivienda protegida en los últimos años?
En el cuatrienio 1999-2002, el peso de la VP sobre el total de viviendas
iniciadas en la Comunidad de Madrid era francamente ridículo, el dominio de la
VL era casi absoluto. En los años siguientes, aquélla va remontando en
magnitudes importantes, hasta posicionarse en un 31%-44% en 2006 y 2007,
respectivamente. Pero es en los años de la crisis del ladrillo cuando se observa
un salto espectacular debido al desplome de la VL.
Porcentaje de VP iniciadas sobre total iniciadas
Madrid
España
90,0
80,0
70,0
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fuente: elaboración propia a partir de datos del Mº de Fomento. En protegidas, se toman por iniciaciones las
calificaciones provisionales.
Página 20 de 118
También se inician menos VP, pero la hecatombe de las libres permite
que las viviendas con algún grado de protección sumen, en 2009, nada menos
que un 76% del total de viviendas iniciadas: 15 mil VP frente a 4,6 mil VL, en
cifras absolutas. En 2010, el peso de la protegida baja, pero sigue encumbrado
en un 61,1%: 7,4 mil y 4,7 mil. En el total nacional, la remontada de la VP no se
produce hasta los años de la crisis: durante el boom apenas representaban un
décimo del agregado de iniciaciones.
El fuerte protagonismo de la VP apuntado por la elevación de las cuotas
de participación sobre el total de viviendas iniciadas podría sugerir la hipótesis
del comportamiento anticíclico de la misma. No cabe tal, pues, en realidad, las
iniciaciones de viviendas protegidas también sufren acusados descensos; sólo
que éstos palidecen al lado de la debacle de la VL. El gran protagonismo de la
VP, en buena medida, no muestra otra imagen que la de un espejismo.
En el periodo 2001-2010 (ambos inclusive) se inició, en la Comunidad de
Madrid, la construcción de unas 487 mil viviendas. De ellas, no más del 30%
tenían algún grado de protección: alrededor de 146 mil. En porcentaje y en
cifras absolutas estamos, pues, muy lejos del objetivo de que la VP represente
la mitad del total de viviendas iniciadas. Más aun, ni siquiera en los años de
mayor actividad en este segmento, 2005-2008, se llegó al objetivo de que las
VP iniciadas alcanzaran el 50% de la demanda generada por el crecimiento
demográfico8.
Parece claro que detrás del boom está el empuje de la demanda de
viviendas en tanto que bien de inversión, animado aquél, además, por las
sucesivas rebajas de los tipos de interés, las desgravaciones fiscales, el
ocultamiento de las bolsas de dinero negro, los vaivenes de las cotizaciones
bursátiles, la evolución del turismo… y, por supuesto, el calentamiento de los
precios, como se verá más adelante.
Más de 50.000 viviendas nuevas sin vender
El Ministerio de Fomento estima que, en 2009, eran 50.000 las viviendas
nuevas sin vender en la Comunidad de Madrid, con un incremento sobre 2008
del 3,9%. La bolsa equivale al 1,8% del parque residencial. Si se considera que
unos pocos años antes la mayoría de las viviendas promovidas se vendían
sobre plano, antes de empezar la construcción, se advierte la envergadura del
problema. El stock regional, no obstante, es moderado: representa el 7,7% del
nacional. En efecto, en España, la estimación ministerial sube la cifra a 688 mil
unidades, un 2,7 del total del parque. Mientras en la Comunidad de Madrid la
tasa de incidencia es de 830 viviendas nuevas sin vender por cada 100 mil
habitantes, la media española asciende a 1.472. La bolsa está especialmente
concentrada en las provincias costeras y, en particular, en las mediterráneas; si
bien la incidencia (medida por la tasa por habitantes) se extiende, además, a
las CCAA con crecimientos altos del parque en los últimos años: las dos
Castillas, Canarias, La Rioja…
8
Ambos objetivos están referidos a la VP en sentido estricto, es decir, la VPO y la VPP, sin considerar las figuras
descafeinadas que se han venido creando gracias al artificio del “con algún grado de protección”.
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Stock de viviendas nuevas invendidas en España
700
600
500
400
300
200
100
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Fuente: Ministerio de Fomento. Cifras en miles.
Otras fuentes elevan la estimación del stock de viviendas nuevas
invendidas muy por encima de las cifras anteriores. El servicio de estudios del
BBVA calculaba en 1,1 millones dicho stock a finales de 2009.
Tenencia en compra, marginalidad del alquiler
El régimen de tenencia de las viviendas principales de la Comunidad de Madrid
es la propiedad: 78,2%, en 2008. El alquiler representa un 20%. La estructura
de la tenencia está manifiestamente desequilibrada: por cada vivienda en
arrendamiento hay 4 en propiedad. Con todo, cabe subrayar dos datos
interesantes. Entre 2001 y 2008, el peso del alquiler mejoró, pues en el primer
año alcanzaba un 13,6%. Por otra parte, la proporción madrileña es siete
puntos superior a la española (84,5% propiedad y 13,2% alquiler). Sólo en la
provincia de Barcelona tiene un peso similar el alquiler. Probablemente este
hecho refleja un mayor acceso de la población inmigrante a la vivienda en
arrendamiento; si bien la mayoría también opta por la compra, una vez pasada
la etapa inicial de asentamiento. La “Encuesta sobre la Vivienda en Alquiler de
los Hogares Españoles 2006”, del extinto Ministerio de Vivienda, estima en
poco más de 237 mil las viviendas alquiladas por extranjeros, lo cual supone un
13,3% sobre el total de viviendas arrendadas en aquel año.
Distribución de las viviendas
según tenencia en la CM en 2008
Propiedad
Alquiler
Cesión
Página 22 de 118
1.2
La actividad constructiva por municipios
La última información estadística disponible acerca del parque de viviendas por
municipios es la del Censo de 2001. No contaremos con datos actualizados al
respecto hasta la realización y publicación del Censo de Población y Vivienda
de 2011. Para el estudio territorializado de la espiral inmobiliaria en el último
decenio nos tenemos que contentar con un dato poco depurado: el del número
de viviendas a construir según las licencias de obra concedidas anualmente por
los ayuntamientos. Las cifras no coinciden con las de viviendas iniciadas. El
Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid (IECM, en adelante) publica
la serie para el periodo 1992-20099.
Las viviendas a construir, según las licencias de obra, suman, en el
periodo 1992-2009, algo más de 768 mil unidades, con sendas medias de 38
mil y 46,4 mil en los años 90 y los 2000, respectivamente. En 2000-2004, se
produce un acusado aumento de los ritmos constructivos sobre la segunda
mitad de los años 90. Aquél continúa en el bienio 2005-2006, para sufrir una
fuerte caída en los años siguientes.
La ciudad de Madrid pierde peso
En el primer quinquenio de la década de los 90, Madrid absorbía alrededor del
50% del total de viviendas construidas en la región. Con el pasar de los años,
esa proporción ha disminuido hasta un 16% en el periodo 2005-2009, aunque
este dato está sujeto a numerosas reservas10. Sea como sea, caben pocas
dudas de que el descenso del peso de la capital es sostenido a lo largo del
tiempo.
Viviendas a construir: distribución en %
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
1992-1994
1995-1999
Madrid
Corona
2000-2004
Resto
2005-2009
Sin zona asignada
Fuente: elaboración propia a partir de datos del IECM. Viviendas a construir según las licencias de obra.
9
Véase Anuario, en www.madrid.org.
Éste y los que siguen, en efecto, debemos tomarlos con extrema cautela toda vez que existe una bolsa muy amplia
de licencias concedidas de las que no consta el municipio. Las estadísticas del Ayuntamiento de Madrid ofrecen, como
veremos más adelante, una cifra superior de viviendas por año según las licencias concedidas. Las cuotas de
participación de Madrid sobre el total (excluidas las viviendas sin municipio asignado) suben al 61% y al 23%, en 19921994 y 2005-2009, respectivamente.
10
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Fuerte crecimiento de la corona metropolitana
Siempre de acuerdo con la información del IECM, entre 1992 y 2009, se dio
licencia para la edificación de 221 mil viviendas en el municipio de Madrid. En
el mismo espacio de tiempo, en la corona metropolitana la cifra alcanzó las 337
mil unidades11. De mediados de los 90 para acá, en todos los años la corona
figura por encima de la capital. El perfil de las curvas de evolución es parecido,
salvando el curso algo más irregular de la curva de la corona, la cual repite
sistemáticamente en la parte alta de la gráfica. En la primera mitad de los 2000,
alrededor de la mitad de las viviendas edificadas en la región lo fueron en el
cinturón metropolitano. A falta de asignar las licencias de las que no consta el
ayuntamiento que las concedió, en el último decenio se construyó el doble de
viviendas en los municipios que rodean la capital que en ésta.
Viviendas a construir
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Madrid
Corona
Resto
Sin zona asignada
Fuente: IECM. Viviendas a construir según las licencias de obra.
Dominio de la corona sur y avance significativo de las zonas este y oeste
El mayor peso relativo de la corona metropolitana en la actividad constructiva
se debe ante todo a la zona sur, en la cual se localiza la mayoría de los
municipios grandes de la región (Móstoles, Alcorcón, Leganés, Getafe,
Fuenlabrada y Parla, además de Pinto). Absorbe más del 20% de la nueva
construcción. También la zona este, con más del 10%, gana peso en el total.
La corona oeste registró un comportamiento más dinámico que la media en los
años 90, para ceder algo de protagonismo en los 2000. Por último, la corona
norte (Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos y Colmenar
Viejo) se mantiene en un discreto segundo lugar. En el quinquenio 2005-2009
observamos cómo bajan las cuotas de participación de las cuatro zonas, pero
ello no traduce más que un fuerte aumento del dato referido a las viviendas de
las que no consta el ayuntamiento que otorgó la licencia.
11
Entre 1992-2009, las licencias para vivienda de las que nos consta el lugar suman 124 mil, de manera que las
cantidades que plasmamos en el texto, para Madrid y la corona sur (y el resto de zonas), son susceptibles de ser
aumentadas.
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Viviendas a construir: porcentajes sobre total regional
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
1992-1994
1995-1999
Norte Metropolitano
2000-2004
Este Metropolitano
Sur Metropolitano
2005-2009
Oeste Metropolitano
Gran protagonismo de los municipios no metropolitanos
En los gráficos anteriores se aprecia que, partiendo de cifras absolutas
pequeñas, es el agregado de municipios exteriores a la corona metropolitana el
que registra los crecimientos porcentuales más altos. Entre 1992 y 2009 se
edifican en dicho espacio más de 100 mil viviendas. Éstas, distribuidas por
quinquenios, determinan una participación creciente sobre el incremento total
del parque regional. En el grafico que sigue observamos que, de las tres
grandes zonas en que se divide la región, el cinturón exterior es el único que
crece en la segunda mitad de los 2000 sobre la primera, salvando la gran
incertidumbre que siembra la muy abultada bolsa de viviendas sin zona
asignada. Del fuerte dinamismo del ámbito nos da noticia el hecho de que, en
la última década, se construyó más del doble de viviendas que en el decenio
anterior.
Viviendas a construir: variación quinquenal en %
200,0
150,0
100,0
50,0
0,0
-50,0
00-04/95-99
Madrid
05-09/00-04
Corona
Resto
Sin zona asignada
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Crecimiento perimetral
Podemos elaborar un indicador aproximado de la intensidad del crecimiento del
parque por municipios en la década: la proporción de viviendas a construir
(según las licencias concedidas por los ayuntamientos), entre 2002 y 2009,
sobre el total de viviendas existentes en noviembre de 2001 (según el Censo).
La media regional es un 15%. En el mapa que insertamos a continuación se
detalla la distribución territorial. Clasificamos los municipios en 6 categorías. De
un lado, los 3 grupos que registran valores por debajo de la media y, de otro
lado, los 3 grupos que ofrecen valores por arriba; si bien, una vez más, hemos
de insistir en la necesidad de ser prudentes en la lectura de la información
expuesta.12.
El área metropolitana de Madrid (AMM) está formada por 28 municipios.
Pues bien, en el periodo analizado, 14 de ellos arrojan valores del índice por
debajo de la media regional; incluso 7 de estas ciudades registraron
incrementos muy pequeños, inferiores al 10%. Entre ellas se encuentran
Madrid y Móstoles. De los 12 municipios que alcanzan valores del indicador por
encima de la media regional, Parla, Rivas Vaciamadrid, Paracuellos del Jarama
y Villanueva del Pardillo se localizan en la categoría más dinámica, con
incrementos superiores al 50%. En un segundo estrato se hallan Pinto, Boadilla
del Monte y San Sebastián de los Reyes. Excepción hecha de estas ciudades,
12
Los valores municipales están perturbados por la existencia de una amplia bolsa de viviendas a construir de las que
no consta el ayuntamiento que concedió la licencia de obras. Por otra parte, no contamos con el número de viviendas
desaparecidas en el periodo. Por lo demás, la variable viviendas a construir según licencias concedidas no es una
medición directa de las viviendas efectivamente construidas y terminadas. Por estas razones, el indicador sólo sirve
como una aproximación grosera al incremento real del parque. Nos permite, eso sí, hacernos una idea del
comportamiento de los municipios en los años 2000, pero siempre manteniendo la cautela a que nos obliga la poca
calidad de los datos de partida.
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el espacio más dinámico en cuanto a la expansión del parque de viviendas se
ha trasladado fuera del AMM.
Justo en los bordes de esta última y en los municipios sobre los que
transcurren los corredores definidos por las grandes autovías de salida/entrada
a Madrid es dónde se localizan las zonas con mayores crecimientos relativos.
El examen del mapa, siguiendo el sentido de las agujas del reloj y tomando
Madrid como centro, focaliza las siguientes:
La comarca de la Sagra (Casarrubuelos, Cubas, Torrejón de Velasco,
Torrejón de la Calzada) en el eje de la carretera de Toledo, dando
continuidad al muy dinámico dúo formado por Parla y Humanes.
Arroyomolinos-Navalcarnero-El Álamo en el eje de la A-5, definiendo un
área de expansión de Móstoles.
Villanueva de Perales-Villamantilla-San Martín de Valdeiglesias en el eje
de la carretera de los Pantanos (la M-501).
Torrelodones-Villalba-Collado Mediano en el eje de la carretera de A
Coruña, precedidos por Las Rozas.
Colmenar Viejo-Manzanares el Real-El Bóalo en el eje de la M-607,
camino de La Pedriza.
San Agustín de Guadalix, Pedrezuela-El Molar en el eje de la carretera de
Burgos, prolongando el desarrollo de San Sebastián de los Reyes.
Paracuellos del Jarama-Camarma-Daganzo-Meco, esto es, la ribera norte
de la A-2.
Morata del Tajuña-Campo Real-Villarejo de Salvanés en el eje de la
carretera de Valencia, rematando el fuerte crecimiento de Rivas
Vaciamadrid y, en menor medida, Arganda.
Pinto-Valdemoro-Aranjuez en el eje de la A-4.
Veinte municipios absorben más del 70% de las nuevas viviendas
No existe correlación entre las dos series de los municipios según crecimiento
relativo y según crecimiento absoluto. Éste se concentra en los municipios de
mayor tamaño; si bien se aprecia cómo van paulatinamente retrocediendo, a la
vez que algunos municipios de tamaño mediano se abren hueco. En esta
dirección tenemos, por una parte, que los mayores aumentos se dan en
Madrid, seguido por Parla, Getafe… Pero, por otra parte, también es muy
significativo el hecho de que Móstoles, la segunda ciudad en número de
habitantes, aparece en una posición muy retrasada en el ranking que
dibujamos en el gráfico siguiente y, también, no es menos significativo el hecho
de que ciudades populosas como Alcalá de Henares, Coslada o Pozuelo de
Alarcón no están entre las 20 primeras. Algunos municipios grandes han
alcanzado, o están próximos a hacerlo, el umbral de colmatación. En la
ordenación se asientan de manera contundente términos como Arroyomolinos,
Navalcarnero o Aranjuez.
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Viviendas a construir entre 2002-2009: los 20 primeros
Boadilla del Monte
Móstoles
Collado Villalba
Fuenlabrada
Alcobendas
Pinto
Aranjuez
Rozas de Madrid
Navalcarnero
Arganda del Rey
Alcorcón
Torrejón de Ardoz
San Sebastián
Arroyomolinos
Rivas-Vaciamadrid
Leganés
Valdemoro
Getafe
Parla
Madrid
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
Fuente: IECM.
Madrid: la colonización del anillo verde
Por razones obvias, la ciudad de Madrid merece una referencia específica y
aparte. Contamos con la información estadística relativa a la construcción de
nuevas viviendas de acuerdo con las licencias de obras concedidas por el
Ayuntamiento en el periodo 2004-2009, ambos inclusive. En el reparto
territorial, aparece, en muy primer lugar, Villa de Vallecas, que absorbe un
tercio del total, seguido de Fuencarral, con casi un 14%. Entre los dos casi
suman la mitad del total de nuevas viviendas. Vienen a continuación Hortaleza
y Arganzuela y, más atrás, Carabanchel. Los cinco primeros distritos suponen
alrededor del 70% de la edificación residencial de nueva planta en el sexenio.
En ellos se localizan los mayores desarrollos urbanísticos de la última década,
acotados por los PAUS (Ensanche de Vallecas, Las Tablas, Montecarmelo,
Sanchinarro y Carabanchel), esto es, justo el espacio exterior a la M-40 y hasta
el límite del término municipal; más el distrito en que se ha ejecutado la mayor
operación de sustitución de usos y renovación urbana (Pasillo Verde…). En las
últimas posiciones del ranking encontramos a los distritos que conforman la
almendra central, junto a Moratalaz, Ciudad Lineal y Usera. También se halla
en lugares de cola Vicálvaro, reflejando el enorme retraso que acumula el
desarrollo de los terrenos de los de los ámbitos de Los Cerros, Los Berrocales,
Los Ahijones y El Cañaveral, con suelo calificado para más de 65 mil viviendas.
Con la edificación de estas áreas, sumado a otras operaciones pendientes o en
curso, como las de Campamento, Valdebebas, Ensanche de Barajas, etc., se
alcanzará el nivel de saturación. Ya sólo quedará volver sobre el espacio
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construido, lo cual –como se verá más adelante- se viene haciendo con
intensidad creciente.
Viviendas a construir entre 2004 y 2009 por distritos
14
19
4
12
1
9
21
17
11
16
18
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
Fuente: Dirección General de Estadística del Ayuntamiento de Madrid. Según licencias de obra nueva. Los
distritos están identificados por su número, del 1 (Centro) al 21 (Barajas).
Avanza la rehabilitación
Como se aprecia en el gráfico adjunto, a lo largo de la última década, la
rehabilitación ha experimentado una progresión considerable en la Comunidad
de Madrid. De ella da cuenta la información estadística referida a edificios y
relativa tanto a las licencias concedidas para obras de reparación como a los
encargos de dirección de obras. Del promedio de un millar de licencias de obra
en 2001-2003, se pasa al doble en 2009. Más aun: en el decenio 2000-2009,
fueron 14,7 mil los edificios que obtuvieron licencia para la realización de obras
de reparación y mejora, a razón, pues, de millar y medio, muy por encima de
los 1,1 mil edificios/año del periodo 1992-1999. Por lo demás, de nuevo, hemos
de ser cautos en el manejo de los datos, dada la precaria calidad de los
mismos13.
13
Incomprensiblemente ni siquiera la información estadística que ofrece el IECM sobre las mismas variables coincide
de unas tablas a otras.
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Rehabilitación de edificios
Licencias
Encargos
2.800
2.300
1.800
1.300
800
300
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Fuente: IECM. La curva de “licencias” está referida a autorizaciones concedidas para la realización de obras
de rehabilitación en edificios, la de “encargos” lo está a direcciones de obras de reforma y/o restauración en
edificios de viviendas. La segunda curva está cortada al no disponer de los datos de 1999.
Mayor intensidad en el norte y este metropolitanos, seguidos por Madrid
Para la distribución de la rehabilitación de edificios sobre el territorio nos
enfrentamos al handicap de que la bolsa de licencias de las que no consta el
ayuntamiento que las concedió es muy abultada. Este hecho introduce una alta
incertidumbre en la obtención de conclusiones. Si excluimos esta bolsa,
tenemos que, entre 2000 y 2009, casi el 40% del total de licencias se localiza
en Madrid, frente al 27% de las viviendas nuevas a construir. El 42% de
aquéllas aparece en los municipios de la corona, con la zona este en la cabeza
y la sur muy rezagada. Casi el 9% se produce en la corona exterior. Para medir
la intensidad relativa de la rehabilitación por ámbitos hemos construido el
siguiente indicador: proporción de edificios que han recibido licencia para hacer
obras de rehabilitación entre 2000 y 2009 sobre el total de edificios existentes
en 2001, según el Censo de dicho año. La tasa regional alcanza un 2,89%.
Superan ampliamente el promedio los agregados de las zonas este y norte
metropolitanos, con valores próximos al 5%, seguidas por la ciudad de Madrid,
con un 3,25%. La corona sur y la suma de los municipios no metropolitanos
arrojan valores del indicador bastante bajos.
Edificios rehabilitados (2000-2009) sobre total edificios en 2001
50,0
45,0
40,0
35,0
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
Madrid
Cor. Norte
Cor. Este
Cor.Sur
Cor.Oeste
Resto
Fuente: elaboración propia a partir de datos de licencias de obras para rehabilitación y del Censo de Edificios
de 2001, del IECM. Los valores están en tantos por 1.000.
Página 30 de 118
El crecimiento hacia fuera y hacia dentro
Detrás de las configuraciones que estamos desentrañando se advierte la
incidencia de dos factores. De un lado, el desarrollo de la ciudad difusa y, de
otro, la expansión de las segundas residencias. La capital experimentó un
acelerado incremento en los años 50-70 de la pasada centuria, combinando el
doble resorte del crecimiento en mancha de aceite y a saltos, dejando espacios
intersticiales vacíos sobre los que luego se vuelve una vez revalorizados. En
los 70-80, la expansión se difunde a los pequeños y medianos pueblos de la
corona metropolitana, formándose así las ciudades dormitorio, los, por así
decirlo, Móstoles, Fuenlabrada, Torrejón… En los 90 y ya en la primera década
del siglo XXI se fragua un nuevo salto del crecimiento, a los pequeños y
medianos municipios de la corona exterior, amoldándose a la estructura de la
red viaria de gran capacidad y, en paralelo, colonizando algunos territorios de
alto valor paisajístico, medioambiental… Todo ello sin perjuicio de los
movimientos de reflujo bien plasmados en la paulatina colmatación del cinturón
exterior de Madrid y en el creciente protagonismo de la rehabilitación del
parque o, según una denominación que hace fortuna, el reciclado de la ciudad
existente.
Página 31 de 118
Capítulo II Ventas y precios
2.1
Evolución de los precios del metro cuadrado
Sobrecalentamiento del mercado
El precio de la vivienda libre (nueva o no) de la Comunidad de Madrid alcanzó,
según la serie elaborada por el Ministerio de Fomento14, su valor máximo en el
cuarto trimestre de 2007, cuando se elevó a los 3.007,4 €/m2. En el promedio
español, el máximo llegó un trimestre más tarde, el primero de 2008,
situándose en 2.101,4 €/m2. Entre el primer trimestre de 1995, cuando arranca
la serie, y el primero de 2008, el índice promedio se encareció un 179%, es
decir, casi se triplicó en 13 años; mientras que el valor medio nacional más que
se multiplicó por tres (213%).
Precio medio por metro cuadrado
00
3 .0
C. Madrid
España
,0
00
2 .5
,0
00
2 .0
,0
00
1 .5
,0
00
1 .0
,0
0 ,0
50
-4
10
-1
10
-2
09
-3
08
-4
07
-1
07
-2
06
-3
05
-4
04
-1
04
-2
03
-3
02
-4
01
-1
01
-2
00
-3
99
-4
98
-1
98
-2
97
-3
96
-4
95
-1
95
Fuente: Ministerio de Fomento. Datos en € por metro cuadrado.
14
La estadística de precios del Ministerio de Fomento está referida a los valores de tasación. Los metros cuadrados
son de construcción.
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Evolución del precio del metro cuadrado. Base 1995=100
340
290
240
190
140
1
4
3
2
1
4
3
2
1
4
3
2
1
4
3
2
1
4
3
2
1
4
95
-
95
-
96
-
97
-
98
-
98
-
99
-
00
-
01
-
01
-
02
-
03
-
04
-
04
-
05
-
06
-
07
-
07
-
08
-
09
-
10
-
10
-
90
C. Madrid
España
Fuente: elaboración propia a partir de los datos del Ministerio de Fomento.
La comparación con la evolución del coste de la vida nos proporciona
una idea, si no exacta, sí más acabada de la enormidad del crecimiento de los
precios: de abril a abril, entre 1995 y 2008, el IPC general de la región fue un
46% (alrededor de un 48% en España), de manera que la tasa de crecimiento
del precio del m2 de vivienda libre casi cuadruplicó la tasa de elevación de la
cesta de la compra. En el siguiente gráfico resumimos la comparación del
boom de los precios y la marcha del IPC en el periodo de mayor crecimiento de
los primeros. La imagen es sobradamente elocuente.
Evolución del IPC y precios del metro cuadrado. Base 2002-T1=100
200
190
180
170
160
150
140
130
120
110
1
09
-
3
3
08
-
10
-
1
08
-
1
3
07
-
C. Madrid
10
-
1
IPC
09
3
3
1
05
-
07
-
3
04
-
1
1
04
-
06
-
3
03
-
06
-
1
03
-
3
3
02
-
05
-
1
02
-
100
España
Fuente: elaboración propia, con datos del IPC (INE) y precios de la vivienda de la Comunidad de Madrid y
España (Mº de Fomento). Tomamos el dato del primer trimestre de 2002 como base=100.
Página 33 de 118
La Comunidad de Madrid: entre más y mucho más cara que la media española
Al inicio de la serie, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre de
la región venía siendo un 60% más alto que su equivalente nacional. La ratio
baja de manera muy acusada en la segunda mitad de los 90, hasta situarse un
35%-40% por arriba. En la primera parte de los 2000, aquélla sube
nuevamente, recuperando el exceso de un 55%-60%. El techo, en la segunda
parte, vuelve a disminuir, hasta estabilizarse en el intervalo de un 35%-40% por
encima. Tenemos, en consecuencia, que los precios siempre son más
elevados en la Comunidad de Madrid; pero, a la vez, observamos que el
cociente entre los valores regionales y los nacionales describe un ciclo
bastante regular, con una fase alcista, en la que la distancia se amplía mucho,
y una fase de moderación, en la cual las diferencias se estrechan.
Ratio: precio C. Madrid / precio España
1,65
1,60
1,55
1,50
1,45
1,40
1,35
1,30
1,25
1
4
3
2
1
4
3
2
1
4
3
2
1
4
3
2
1
4
3
2
1
4
95
-
95
-
96
-
97
-
98
-
98
-
99
-
00
-
01
-
01
-
02
-
03
-
04
-
04
-
05
-
06
-
07
-
07
-
08
-
09
-
10
-
10
-
1,20
Fuente: elaboración propia a partir de los datos del Ministerio de Fomento.
Madrid y Guipúzcoa: las más caras
La Comunidad de Madrid no sólo es más cara que la media nacional, sino que
es la más cara, compartiendo la primacía con el País Vasco. De los 16 años de
la serie, tomando el cuarto trimestre como punto de observación, tenemos que,
en 8 años, la región madrileña aparece en el primer puesto, secundada por la
vasca; mientras que en los otros 8 años ambas comunidades permutan las
marcas. La observación por provincias remacha los contornos del dibujo:
Madrid es la más cara en 7 ocasiones, en el trienio 1995-97 y en 2003 a 2006,
colocándose en el resto de los años siempre entre las cinco primeras.
Únicamente la provincia de Guipúzcoa presenta un perfil más destacado. Entre
las dos se entremezclan, pero en un estrato más rezagado, las provincias de
Vizcaya y Álava. Barcelona las acompaña ya en un tercer escalón. En todo
caso, ocurre que, en todos los años, las cinco provincias citadas se combinan
sin excepción en las 5 marcas de cabeza.
Página 34 de 118
Ranking provincial de precios. 5= primer puesto
5
4
3
2
1
0
95
96
97
98
99
00
01
Madrid
02
03
04
05
06
07
08
09
10
Guipúzcoa
Fuente: elaboración propia a partir de los datos del Ministerio de Fomento. El 5 equivale al primer puesto, el 4 al 2º
y así sucesivamente, hasta el 1 = 5º puesto.
En el cuarto trimestre de dos mil diez, 2.465,6 €/m2 en la Comunidad de Madrid
No merece la pena, aquí, extendernos en el análisis territorial del
comportamiento de los precios a lo largo del periodo 1995-2010. En su lugar
nos detendremos en dos momentos clave: el 4º trimestre de 2010 (último dato
disponible de la serie cuando escribimos el presente informe) y el 1º trimestre
de 2008 (cuando el precio medio alcanza su valor más alto). A finales del
pasado año, el Ministerio de Fomento estimaba en 2.465,6 €/m2 el precio de la
vivienda libre en la Comunidad de Madrid, situándose en la segunda posición,
detrás de Euskadi, y precediendo a Cataluña y Baleares. En el polo opuesto
encontramos a Extremadura, Castilla la Mancha y Murcia. El resto de las CC
AA oscilan alrededor de los 1.500 €/m2, por debajo de la media española de
1.825. Las provincias más baratas se extienden por el interior de la península,
coincidiendo aproximadamente con las demarcaciones menos habitadas;
mientras que las más caras se concentran en el norte y noroeste, más Madrid.
La dispersión es muy acusada, pues entre la que arroja el valor más alto y su
contrapunto, con el valor más bajo, hay una relación de casi 3 a 1.
Precio del metro cuadrado en 2010-T4
3000
2500
2000
1500
1000
500
la
M
C.
Ex
tre
m
ad
ur
a
an
ch
a
M
ur
cia
C.
yL
eó
C.
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ia
Ba
lea
re
s
Ca
tal
uñ
a
C.
Ma
dr
id
Pa
ís
Va
sc
o
0
Fuente: Ministerio de Fomento. La línea horizontal señala el valor medio de España.
Página 35 de 118
2
LAS 10 PROVINCIAS CON MAYORES/MENORES PRECIOS DEL M EN 2010-T4
LAS MÁS CARAS
LAS MÁS BARATAS
Guipúzcoa
Vizcaya
Barcelona
Madrid
Álava
Baleares
Gerona
Málaga
Cantabria
Zaragoza
Teruel
Cáceres
Cuenca
Badajoz
Ciudad Real
Jaén
Lugo
Zamora
León
Toledo
Fuente: Ministerio de Fomento. Las más caras está ordenadas de más a menos y las más
baratas lo están de menos a más.
2008: el año récord
En el primer trimestre, el precio del metro cuadrado en la región se había
disparado a los 3.005 euros, por detrás de Vizcaya, con 3.115. Esta última cifra
marca el récord absoluto de la distribución provincial elaborada por el Ministerio
de Fomento en los 16 años. Por lo demás, los comentarios que hacemos en el
párrafo anterior a propósito de la dispersión de los valores y las separaciones
entre la España interior y costera, norte y sur, etc., son válidos aquí, con
variaciones poco relevantes, por lo que eludimos ser más prolijos.
Precio del metro cuadrado en 2008-T1
br
ia
Ba
lea
re
s
Ca
ta l
uñ
a
C.
Ma
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Pa
ís
Va
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C.
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c
C.
M
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ma
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ra
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
Fuente: Ministerio de Fomento. La línea horizontal señala el valor medio de España.
Crecimientos desmesurados
El sobrecalentamiento del mercado es tanto mejor expresado por las tasas
anuales de variación que por los niveles absolutos alcanzados. En la segunda
mitad de los 90 de la pasada centuria, el precio medio del metro cuadrado en la
región incluso disminuyó, al tiempo que el promedio nacional creció en
magnitudes moderadas. En la primera parte de los 2000, en cambio, los
precios protagonizan un recorrido alcista brutal, con tasas interanuales por
encima del 15% y, en 2001-2003, del 20%. En este periodo observamos que la
aceleración es bastante más rápida en la Comunidad de Madrid que en el total
español. En apenas 3 años, entre 2001-T2 y 2004-T2, el valor regional
aumentó un 63%. Después de ese trienio, los precios siguieron engordando,
Página 36 de 118
pero a un ritmo decreciente y algo inferior al curso seguido por las tasas de
España. Con todo, no será hasta 2007 que las variaciones interanuales
relativas alcanzan incrementos moderados, por debajo del 5%. Hemos de
retener el dato significativo de que la Comunidad de Madrid tiene un
comportamiento más acusado: en la fase de mayores aumentos, la curva
madrileña está por arriba de la española y al contrario en la fase en que los
cambios se van moderando.
Variación anual del precio medio del metro cuadrado
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
-5,0
-10,0
-15,0
-2
10
3
09
-4
08
-1
08
-2
07
-3
06
-4
05
-1
05
-2
04
-3
03
-4
02
-1
02
-2
01
-3
00
-4
99
-1
99
-2
98
-3
97
-4
96
-1
96
C. Madrid
España
Fuente: elaboración propia a partir de los datos del Mº de Fomento.
La Comunidad de Madrid en la cresta de la ola
Si tomamos el lapso de 1995-2008, el avance del precio en la Comunidad de
Madrid se sitúa en una posición intermedia en el conjunto de las provincias
españolas: la 30. Málaga, Baleares y Almería son las que más se mueven,
seguidas por otras provincias mediterráneas. En cambio, si acotamos la
observación al periodo 2000-2008, la madrileña es la tercera CA con mayor
incremento (la 16 entre las provincias). Murcia y Andalucía copan en solitario
las posiciones de cabeza, dando paso a la Comunidad de Madrid, Aragón y
Valenciana. Madrid está en la cresta de la ola en la primera mitad de la década,
cediendo protagonismo en la segunda parte.
Página 37 de 118
Crecimiento porcentual del precio entre 2001-T1 y 2008-T1
Nav arra
C. León
Canarias
Ex tremadura
La Rioja
Asturias
País Vasco
Galicia
Baleares
Cantabria
Cataluña
C. Mancha
Aragón
C.Valenciana
C. Madrid
Andalucía
Murcia
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
120,0
140,0
160,0
180,0
200,0
Crecimiento autoacelerado
En el gráfico siguiente apreciamos cómo entre 1995 y 1999, las tasas de
variación intertrimestrales zigzaguean a lo largo del eje horizontal tomando
valores positivos y negativos. A partir de 2000 y hasta 2008, las tasas son
siempre positivas: los precios aumentan incesantemente de un trimestre al
posterior. Es como si la vivienda se fuera encareciendo en tiempo continuo sin
marcha atrás. Lo que define la burbuja no es sólo que los precios están muy
altos y progresan año a año, sino, ante todo, que los precios parecen dotados
de un motor en constante aceleración. Durante la mayor parte del periodo
alcista, los crecimientos se sitúan en el intervalo del 2%-4% trimestral15.
15
A una tasa acumulativa del 3%, al trimestre, la vivienda media dobla el precio cada 5,7 años.
Página 38 de 118
Variación del precio sobre el trimestre anterior
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
-2,0
-4,0
C. Madrid
09
3
10
-2
08
-4
08
-1
07
-2
06
-3
05
-4
05
-1
04
-2
03
-3
02
-4
02
-1
01
-2
00
-3
99
-4
99
-1
98
-2
97
-3
96
-4
96
-1
95
-2
-6,0
España
La burbuja estalla
La crisis de las hipotecas basura en EEUU se manifiesta de manera
avasalladora en el tercer trimestre de 2007. Si bien el mercado inmobiliario
español (y el madrileño) daba síntomas de cansancio antes de esa fecha, es a
partir de entonces cuando la pesadilla se empieza a concretar. Los precios
inician una bajada ininterrumpida del segundo trimestre de 2008 en adelante
(en la CM, la caída comienza un trimestre antes). La desaceleración se
alimenta a sí misma hasta mediados de 2009, para luego moderarse: de ahí
que la curva describa una uve muy abierta. A finales de 2010, el valor medio de
la región se había retrotraido a las magnitudes del tercer trimestre de 2004.
Variación de los precios en la CM: tasas interanuales e intertrimestrales
6,0
4,0
2,0
0,0
-2,0
-4,0
-6,0
-8,0
-10,0
-12,0
07-1
07-2
07-3
07-4
08-1
08-2
08-3
08-4
09-1
Intertrimestral
09-2
093
09-4
Interanual
Página 39 de 118
10-1
10-2
10-3
10-4
Un ajuste intenso, pero…
Entre el primer trimestre de 2008 y el cuarto de 2010, el valor del m2, en la
Comunidad de Madrid, según la serie elaborada por el Ministerio de Fomento16,
bajó un 17,9%, casi cinco puntos más que la media nacional: un -13,1%. La
madrileña es la CA que experimenta un descenso más acusado, seguida por
Murcia, y la cuarta provincia con peor registro, detrás de Toledo, Málaga y
Alicante.
Variación del precio entre 2008-T1 y 2010-T4
Ex tremadura
Galicia
Asturias
Cantabria
C.León
Cataluña
La Rioja
País Vasco
Baleares
Andalucía
Nav arra
C.Valenciana
C.Mancha
Canarias
Aragón
Murcia
C. Madrid
-18,0
-16,0
-14,0
-12,0
-10,0
-8,0
-6,0
-4,0
-2,0
0,0
Ajuste insuficiente
La evolución del precio de las viviendas en los años 2000 ha tenido la
consecuencia inmediata de excluir del mercado a un enorme número de
potenciales demandantes. El ajuste de un -13% y un -18% en España y en la
16
La serie de precios del Mº de Fomento está elaborada tomando como referente las tasaciones inmobiliarias. Ello da
como resultado movimientos positivos y negativos más matizados que si tomáramos los precios reales de las
transacciones. Por ejemplo, la serie histórica elaborada por la empresa TINSA estima en un -18% el descenso del
precio medio nacional entre 2007 (marzo) y 2010 (diciembre), frente al -13% de la estadistica de Fomento. Entre enero
de 2001 y diciembre de 2007, los aumentos estimados son, respectivamente, 136% y 124%.
Página 40 de 118
Comunidad de Madrid, respectivamente, ¿es suficiente? ¿Continúa estando
sobrevalorada la vivienda? Sin perjuicio de que volveremos sobre el asunto
más adelante, merece la pena que reflexionemos aquí sobre ambas
cuestiones.
Establecer cuánto debe bajar la vivienda no es un asunto de expertos,
sino que es una cuestión normativa y política. Esto es, depende de la
concepción que cada cual defiende acerca de la política habitacional, pues es
en función de ésta que determinaremos unas reglas y no otras. Dicho de otra
manera, cuando el Banco de España o el FMI, pongamos por caso, dicen que
la vivienda está sobrevalorada en un equis por ciento mienten: en realidad, lo
estará de acuerdo con sus supuestos políticos e ideológicos; pero si optamos,
como hacemos nosotros, por otros supuestos, el equis por ciento puede no
coincidir y de hecho no coincide17.
Podemos aproximar una cantidad del ajuste necesario por el siguiente
método. Supongamos que el valor medio del metro cuadrado creciera
acompasado a la evolución del IPC. Además tomamos como valor de partida, a
efectos de la actualización, el del metro cuadrado justo en el inicio de la
creación de la burbuja, esto es, el observado en 2000-T1. Con estas dos
premisas resulta que, a finales de 2010 sobre 2008-T1, en la Comunidad de
Madrid la depreciación habría sido un -45%, en lugar de un -18%, y en la media
española de un -44%, en lugar de un -13%.
Un segundo método para dimensionar la magnitud del ajuste es el que
sigue. Supongamos que el precio de venta de la vivienda media (100 m2 de
superficie construida18) no debe ser superior a 5 veces los ingresos brutos
anuales de la familia media. En tal caso, la depreciación en la Comunidad de
Madrid, en el mismo intervalo de tiempo, según nuestra estimación19, debiera
haber sido, como mínimo, de un -43% (hasta un -29% en la media española).
Un tercer procedimiento para evaluar el ajuste consiste en fijar que la renta
máxima de alquiler no debe superar un tercio de los ingresos. En tal caso, y
suponiendo una capitalización (proporción del arrendamiento sobre el valor de
la vivienda) en el entorno del 7%20, el abanico de depreciaciones sería -46%,
en la CM, y -33%, en España, que se irían hasta un -55% y un -40%, si la tasa
de esfuerzo la establecemos respecto del ingreso neto.
En conclusión, el ajuste observado del valor del metro cuadrado entre
2008-T1 y 2010-T4 es insuficiente tanto en la media nacional como en la
regional. Aquél muy bien se habría de acercar al 50% en la Comunidad de
Madrid y al 40% en España.
17
Para una muestra de la frivolidad con que se aborda esta cuestión véase: el muy prestigioso The Economist estima
que los precios de la vivienda en España están sobrevalorados en un 40%, mientras que la Comisión Europea dice que
lo están en un 17%.
18
En 2010-T4, la superficie media construida de las viviendas vendidas en España, según la estimamos sobre la serie
del Mº de Fomento, era de 99 y 105 m2 en la CM.
19
Aunque el cálculo es farragoso, lo detallamos de manera muy sumaria a continuación. Estimamos el ingreso bruto
medio por hogar, en 2010, en alrededor de 34 mil y 29,8 mil euros en la Comunidad de Madrid y España,
respectivamente. La aproximación la hacemos tomando el salario medio bruto anual, según la Encuesta Trimestral de
Coste Laboral (INE), y la pensión contributiva media, según el Boletín de Estadísticas Laborales del Ministerio de
Trabajo e Inmigración, y suponiendo una estructura de distribución del ingreso según las fuentes de renta por hogar
semejante a la que deducimos de la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares de 2005 (última realizada por el
INE). El método da resultados consistentes con el ingreso neto medio por hogar, para el total de España (no se
desagrega por CC AA), que estimamos a partir de la Encuesta de Presupuestos Familiares del INE (último dato
disponible para 2009). La multiplicidad de fuentes utilizadas y la suma de supuestos introducidos en el cálculo nos
obligan, por supuesto, a tomar las estimaciones anteriores del ingreso medio por hogar como aproximaciones sujetas a
un margen de desviación arriba/abajo.
20
La tasa de esfuerzo de un tercio y la de capitalización de un 7% son valores más o menos estandarizados por el uso
habitual.
Página 41 de 118
La vivienda vieja es más cara
El precio del metro cuadrado de la vivienda con más de dos años de
antigüedad es algo superior al de la vivienda nueva en la Comunidad de
Madrid: 2.491 y 2.327 €/m2, en 2010-T4. En el periodo 2005-2010, el primero
se mueve entre un 2% y un 4% por encima, incluso en los últimos trimestres la
diferencia se ha ampliado a un 7%. No obstante, el recorrido de ambas
variables es paralelo, de modo que el aumento/descenso de una y otra sigue la
misma pauta. En el total español, las distancias son bastante más estrechas y
no sistemáticas, de forma que unas veces el precio de la vivienda nueva es
mayor y otras es menor.
Nueva
Precio del metro cuadrado según antigüedad en la CM
Vieja
3.100,0
3.000,0
2.900,0
2.800,0
2.700,0
2.600,0
2.500,0
2.400,0
2.300,0
-4
10
-3
10
-2
10
-1
10
-4
09
3
09
-2
09
-1
09
-4
08
-3
08
-2
08
-1
08
-4
07
-3
07
-2
07
-1
07
-4
06
-3
06
-2
06
-1
06
-4
05
-3
05
-2
05
-1
05
Fuente: Ministerio de Fomento. Nueva: < 2 años de antigüedad; vieja: > 2 años.
Ya hubo una burbuja antes: en los 80
En el siguiente gráfico representamos la evolución de los precios medios del
metro cuadrado de vivienda nueva en España y la Comunidad de Madrid según
la serie histórica elaborada por la empresa Sociedad de Tasación SA21. Se
aprecia cómo, en la segunda mitad de la década de los 80 de la pasada
centuria, los precios medios de las viviendas registraron, tanto en la región
como en el total nacional, un fuerte incremento, seguido por un muy leve
descenso, (o, mejor dicho, estabilización) a lo largo de la década de los 90. En
los años siguientes, el precio remonta de forma acelerada. El movimiento del
índice en aquel periodo está perturbado por la acusada incidencia de las altas
tasas de inflación. Ese dato es corregido en el segundo gráfico, en el cual la
evolución de los precios se recoge en términos reales, es decir, en moneda
constante, descontando el efecto del alza del IPC. La curva, ahora, presenta un
perfil más pronunciado, en el que se dibujan dos jorobas: ambas concretan
21
En www.st-tasacion.com. Los datos se elaboran a partir de las valoraciones de las ventas en que opera la empresa.
Ésta advierte que no son representativos del universo de las ventas.
Página 42 de 118
sendas burbujas inmobiliarias, la de los 80 y la de los 2000, con unos 18 años
de distancia entre los picos respectivos.
Precio del metro cuadrado de la vivienda nueva
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
España
CM
Fuente: Sociedad de Tasación SA. Los datos de cada año están referidos al mes de diciembre. En euros.
Precio del metro cuadrado de la vivienda nueva (en moneda constante de 1985)
2000
1500
1000
500
España
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
0
CM
Fuente: Sociedad de Tasación SA. Los datos de cada año están referidos al mes de diciembre. En euros.
El boom de los 80 no tiene nada que envidiar al de 2000
Asombra ver cómo ahora se habla de la burbuja del ladrillo como si fuera la
primera vez que la sufrimos. En realidad, unos lustros atrás se vivió un proceso
muy parecido. Las tasas interanuales de crecimiento de los precios fueron
incluso bastante más altas que las observadas en el boom más reciente, el de
2000 y esto es así incluso si descontamos el efecto de la inflación. En los 80,
en la Comunidad de Madrid, tomando como referente los datos de Sociedad de
Tasación SA, el precio medio nominal (o en moneda corriente) del metro
cuadrado se duplicó en poco más de dos años y se triplicó en poco más de tres
años. Ese ritmo no se alcanzó en 2000: el índice necesitó algo más de cinco
años para doblarse. Por lo demás, en el primer caso, una vez la burbuja estalló,
sigue un periodo largo en el que los precios sufren un ajuste muy tímido:
alrededor de un -7%, frente al -17% actual (y todavía siguen bajando). Ello dio
pie a la idea de que los precios de las viviendas eran muy elásticos a la hora de
subir, pero muy resistentes a la hora de bajar.
Página 43 de 118
Variación interanual del precio m edio del m etro cuadrado
España
20
10
20
08
20
06
20
04
20
02
20
00
19
98
19
96
19
94
19
92
19
90
19
88
19
86
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
-10,0
CM
Fuente: elaboración propia a partir de los datos de Sociedad de Tasación SA. Vivienda nueva.
Variación anual del metro cuadrado (moneda constante de 1985)
35,0
25,0
15,0
5,0
-5,0
España
20
10
20
08
20
06
20
04
20
02
20
00
19
98
19
96
19
94
19
92
19
90
19
88
19
86
-15,0
CM
Fuente: elaboración propia a partir de los datos de Sociedad de Tasación SA. Vivienda nueva.
Muchas semejanzas y algunas diferencias
La comparación de las dos burbujas muestra significativas coincidencias. La
más importante es que en la fase alcista el crecimiento del precio del metro
cuadrado no sólo es acelerado, sino autoacelerado, se alimenta a sí mismo, de
forma que la progresión es continua. Además, el aumento de los valores va
acompañado por un intenso avance del parque y la fiebre constructora. Las
diferencias se resumen en que la segunda burbuja ha necesitado más tiempo
para formarse y que, una vez estalla, los precios nominales sufren un ajuste
relevante, aunque insuficiente.
El área metropolitana de Madrid (AMM) en el triángulo de oro
La serie de precios del Ministerio de Fomento ofrece datos para las 284
ciudades de más de 25 mil habitantes en el periodo 2005-2010. En 2010-T4, la
ciudad española más cara es San Sebastián, seguida por Barcelona. Madrid
ocupa la sexta posición, precedida por las anteriores, más Getxo, Sant Cugat
del Vallés y Pozuelo de Alarcón. Entre las 50 con valores más altos figuran 10
pertenecientes al área metropolitana de Madrid. Las mismas se entremezclan
con las grandes urbes metropolitanas de Barcelona y País Vasco, dibujando,
Página 44 de 118
por así decirlo, el triángulo de oro. La ordenación, con ligeros cambios, se
repite año tras año: Madrid fue la ciudad más cara en 2005, la tercera en los
dos siguientes… En la cúspide de la pirámide, el valor del metro cuadrado
viene duplicando al promedio español. El del municipio de Madrid sube hasta
3.068 €/m2.
Las 15 ciudades más caras: precio del metro cuadrado en 2010-T4
Alcobendas
Hospitalet
Sant Feliu
Majadahonda
Sant Joan Despí
Bilbao
Esplugues
Castelldefels
Leioa
Madrid
Pozuelo de A.
Sant Cugat
Getxo
Barcelona
San Sebastián
0,0
500,0
1.000,0
1.500,0
2.000,0
2.500,0
3.000,0
3.500,0
4.000,0
En 2007-2010: un fuerte ajuste
Entre el punto más alto de la curva de los precios (2007-4T) y 2010-4T
asistimos a una acusada contracción en los municipios metropolitanos de
Madrid. Hay 8 entre los 50 con mayores perdidas relativas: Alcorcón, Móstoles,
Getafe, Leganés, Parla, Torrejón… A ellos se añade Aranjuez: la cuarta ciudad
española con una mayor disminución porcentual del precio del metro cuadrado.
Madrid, con un descenso del 20,5%, ocupa la posición 89 sobre 284, en orden
de más a menos caída, muy por detrás de San Sebastián o Barcelona. De ahí
que pase de ocupar los primerísimos puestos en el ranking al sexto.
Entre 3.000 y 1.600 €/m2 en el área metropolitana
El abanico de precios en el AMM es muy amplio a tenor de la estadística del
Ministerio de Fomento. A finales de 2010 aparece en el primer puesto Pozuelo
de Alarcón, con un valor de 3.083 €/m2, seguido inmediatamente por la capital,
con 3.068. En la cola de la distribución tenemos a Aranjuez, Parla y Arganda
del Rey, con precios en el entorno de 1.700 €/m2. La dispersión en el espacio
más urbanizado de la región (ciudades de más de 25.000 habitantes) es, por
Página 45 de 118
tanto, muy amplia: el municipio más caro rebasa al más barato en un 90%, casi
el doble. Nos hallamos ante un mercado muy segmentado. En un radio de 30
Km alrededor de Madrid encontramos una gran variedad, que no es azarosa,
sino que está bien ordenada. En el centro destacan Madrid y Pozuelo. El
segundo escalón está dibujado por los municipios de las zonas norte y oeste
metropolitanas. En un tercer estrato se colocan las zonas este y sur. Los
precios más bajos se hallan en la corona exterior, a los que se suma Parla, así
como Rivas y Arganda. Esta estructura se repite trimestre tras trimestre con
pocas alteraciones. En la mayoría de las ocasiones, Madrid encabeza la lista y
detrás van Pozuelo, Majadahonda, Alcobendas, San Sebastián de los Reyes…
Mientras, Parla, Aranjuez, Arganda… cierran en el polo opuesto.
Precio del metro cuadrado en 2010-4T
Aranjuez
Parla
Arganda
Móstoles
Torrejón
Rivas
Fuenlabrada
Galapagar
Valdemoro
Pinto
Colmenar
C.Villalba
Alcalá
Getafe
Leganés
Villaviciosa
Coslada
Alcorcón
San Fernando
Boadilla
Tres Cantos
Rozas
San Sebastián
Alcobendas
Majadahonda
Madrid
Pozuelo
0,0
500,0
1.000,0
1.500,0
2.000,0
Página 46 de 118
2.500,0
3.000,0
3.500,0
A menor precio, más ajuste
En el periodo 2007-4T/2010-4T, el precio medio del metro cuadrado se reduce
en todos los municipios madrileños mayores de 25.000 habitantes. Lo hace
entre un -4%, en San Sebastián de los Reyes, seguido por Pozuelo y Las
Rozas y un -33%, en Aranjuez, secundado por Alcorcón, Móstoles y Getafe. La
polaridad norte-oeste y sur-este es clara. Se cumple, hasta cierto punto, que
los municipios que registran descensos relativos más altos son, a la vez, los
que presentan valores más bajos y viceversa, los que menos caen son los más
caros22. También se cumple, hasta cierto punto, que los municipios que
experimentan un mayor ajuste son los que, en 2005-2007, siguieron un
recorrido más alcista23.
22
Se obtiene un coeficiente de correlación igual a 0,54 entre las variables precio del metro cuadrado en 2010-4T y
descenso relativo del precio entre 2007-T4 y 2010-T4. El valor máximo del índice es 1, de forma que la magnitud
obtenida muestra una asociación significativa, aunque moderada.
23
El coeficiente de correlación entre las tasas de aumento (o disminución) de los periodos 2005-T1/2007-T4 y 2007T4/2010-T4 es -0,62 (el máximo posible es -1).
Página 47 de 118
Tasa de disminución del precio del metro cuadrado entre 2007-T4 y 2010-T4
Aranjuez
Alcorcón
Móstoles
Getafe
Leganés
Parla
Boadilla
Torrejón
Coslada
Alcalá
Fuenlabrada
Collado Villalba
San Fernando
Arganda
Alcobendas
Galapagar
Valdemoro
Pinto
Madrid
Majadahonda
Rivas
Colmenar
Villaviciosa
Tres Cantos
Rozas
Pozuelo
San Sebastián
-35,0
-30,0
-25,0
-20,0
-15,0
-10,0
-5,0
0,0
Comunidad de Madrid: fuerte heterogeneidad interna
La única fuente que nos ofrece datos relativos al valor del metro cuadrado de
vivienda para todos los municipios de la CM es el portal de Idealista.com24. En
24
www.idealista.com. Tales precios son representativos únicamente de las viviendas usadas ofertadas en venta en
este portal, no del universo de las ventas. Tómense los datos, por tanto, como una aproximación. La fuente no aclara si
los metros cuadrados están referidos a superficie construida o útil. Parece deducirse que trabaja con metros habitables.
En tal caso, los precios son congruentes con los del Ministerio de Fomento.
Página 48 de 118
el momento de hacer la consulta de la web (marzo de 2011) había publicitadas
64.199 viviendas en la Comunidad de Madrid, a un precio medio de 2.990 €/m2.
La distribución del indicador, tomando como unidades los municipios (y algunas
urbanizaciones concretas), presenta una amplia dispersión, que tratamos de
representar en el siguiente histograma de frecuencias. Varía entre un mínimo
de 1033 €/m2, en Fuentidueña del Tajo y un máximo de 5.223 €/m2, en La
Moraleja, dando lugar a una relación de 5 a 1. La curva tiene forma de
campana muy picuda debido a la fuerte concentración de los valores medios
municipales en el intervalo de 1.800-2.000 €/m2 y adyacentes. En dicho
intervalo están la media simple25, la moda o valor más frecuente y la mediana o
valor que divide la relación de municipios en dos mitades (la más cara y la más
barata).
Distribución del valor del metro cuadrado
según miunicipios, en marzo de 2011
Recuento
30
20
10
0
20 00,0 0
30 00,0 0
40 00,0 0
50 00,0 0
Precios 2011
Fuente: elaboración propia con datos de Idealista.com
La capital estructura la región
El abanico de precios que resume el gráfico anterior se ordena alrededor de la
ciudad de Madrid. Ésta es el centro neurálgico, alcanzando un precio de 3.701
€/m2, con 30.770 anuncios. Aparece flanqueada por las zonas norte y oeste
metropolitanas; siendo Pozuelo y Majadahonda los únicos municipios que
rebasan los 3.000 €/m2, además de la capital. El núcleo central de precios que
forma el trío Madrid, corona norte y corona oeste, aparece circundado por una
especie de anillo integrado por los municipios de la primera corona sur y este,
limítrofes con Madrid, más algunos de la segunda corona norte y oeste. Las
zonas más baratas de la región se ubican en los municipios lejanos a Madrid.
25
La media sin considerar el tamaño de los municipios, pues, una vez se introduce aquél, la media ponderada se eleva
a 2.990 €/m2.
Página 49 de 118
Entre éste y aquéllos se intercala un amplio espacio de transición, que engloba
la segunda corona sur y este, más los municipios perimetrales al AMM. En
conclusión, los precios se ordenan de más a menos formando círculos
alrededor de Madrid. Se cumple: mayores precios a más cercanía, mayores
precios a mayor tamaño y mayores precios a mayor estatus socioeconómico.
Estas correlaciones no son perfectas, pero si permiten establecer los ejes
fundamentales sobre los que se estructura la distribución de precios y
concretamente la doble polaridad centro/periferia y este-sur/norte-oeste.
Madrid: más heterogeneidad interna
El estudio espacial del comportamiento de los precios no puede contentarse
con el manejo de datos agregados por municipios. Cualquiera de los distritos
de la capital, e incluso los barrios administrativos, cuentan con tamaños
superiores al de los municipios metropolitanos. Idealista.com ofrece los precios
medios del metro cuadrado por barrios. La heterogeneidad está muy marcada.
En marzo de 2011, el barrio más barato era San Cristóbal de los Ángeles, con
un valor de 1.760 €/m2 y el más caro Los Jerónimos, 7.293 €/m2. La relación es
de 1 a 4, lo que da idea de la enorme dispersión de precios que se produce
dentro de la ciudad. La distribución es bimodal, pues tiene dos picos: uno en
torno a los 2.500 €/m2 y otro alrededor de los 4.200. La media simple y la
mediana se mueven en la cercanía de los 3.600 €/m2, si bien la media
ponderada de las más de 30 mil viviendas en oferta en la capital era algo
superior (3.700 €/m2).
Página 50 de 118
Distribución del valor del metro cuadrado
según barrios, en marzo de 2011
30
Recuento
20
10
0
2000,00
3000,00
4000,00
5000,00
6000,00
7000,00
Precios en 2011
Fuente: elaboración propia con datos de Idealista.com
La almendra central marca la pauta, con La Castellana como eje vertebrador
Los Jerónimos, Recoletos, El Viso y Almagro dibujan el territorio más singular
en materia de precios de la capital. En el mapa que insertamos a continuación
se aprecia cómo el eje longitudinal de La Castellana define el espacio de oro.
El mismo se expande en dirección este sobre los barrios que cuelgan de
Menéndez Pelayo-Príncipe de Vergara: Niño Jesús, Goya, Ibiza, Lista… Fuera
de la circunvalación de la M-30, el eje de Arturo Soria, con los barrios de San
Juan Bautista y Piovera-Palomas y el eje de la A-6, con el barrio de Valdemarín
completan los ámbitos más exclusivos. Éstos son contiguos con un segundo
estrato de barrios que presentan precios medios claramente por encima de la
media. Unos y otros abarcan casi la totalidad de la almendra central. Dentro de
ésta únicamente la margen izquierda de Bravo Murillo, en el distrito de Tetuán,
define una amplia zona con valores significativamente inferiores a la media
municipal: Almenara, Berruguete, Valdeacederas y Bellas Vistas. El contraste
del colorido del espacio central con el imperante en el arco sur-este periférico,
entre las A-5 y la A-2, es manifiesto. En esta amplia franja están los barrios
más baratos de Madrid: todo Villaverde, Orcasitas, Zofío, Entrevías, Palomeras
y Gran San Blas. De nuevo, en resumen, nos encontramos con los tres ejes
ordenadores de los precios: centro/periferia, sur-este/norte-oeste y perfil
socieoeconómico bajo/alto. Por último, se observa que el salto de los barrios
periféricos a los municipios colindantes no es muy abrupto. En general, los
precios de los distritos y barrios externos a la M-30 son más altos que los de
los municipios vecinos, pero guardando una cierta relación. Así, por ejemplo,
en Getafe y Leganés el valor medio se mueve en torno a los 2.300 €/m2, en las
proximidades de los 2.200-2.700 de Villaverde y Carabanchel; en Rivas
Vaciamadrid asciende también a 2.200, en sintonía con los 2.400-2.800 de
Página 51 de 118
Vicálvaro, Puente y Villa de Vallecas; los elevados precios de la zona
metropolitana oeste dan continuidad a los muy altos de los barrios que cuelgan
de la A-6 (Valdemarín y Aravaca).
Dinámicas fuertemente contrastadas por distritos26
Con la serie histórica elaborada por la consultora Sociedad de Tasación SA
referida a precios del metro cuadrado de la vivienda nueva por distritos
municipales podemos profundizar en el dibujo de la estructura de las dinámicas
espaciales. Para no hacer demasiado pesada la exploración, hemos
seleccionado tres fechas claves: inicio de la burbuja (año 2000), pinchazo de la
burbuja (año 2007) y fecha del último dato disponible en la fuente (diciembre de
2010). Tenemos así dos periodos bien acotados: la fase alcista y la fase de
depresión. Cabe subrayar dos asociaciones, si bien es necesario anteponer
todo tipo de cautelas27. 1) En la primera fase, en alguna medida, los precios
crecen relativamente más en los distritos que en el inicio eran los más baratos.
Entre 2000 y 2007, los distritos que encabezan el ranking de crecimiento son
Usera, Villaverde y Villa de Vallecas, mientras que lo cierran Moratalaz, Tetuán
26
El número de orden de los 21 distritos de la ciudad de Madrid es: 01 Centro, 02 Arganzuela, 03 Retiro, 04
Salamanca, 05 Chamartín, 06 Tetuán, 07 Chamberí, 08 Fuencarral-El Pardo, 09 Moncloa-Aravaca, 10 Latina, 11
Carabanchel, 12 Usera, 13 Puente de Vallecas, 14 Moratalaz, 15 Ciudad Lineal, 16 Hortaleza, 17 Villaverde, 18 Villa de
Vallecas, 19 Vicálvaro, 20 San Blas, 21 Barajas.
27
Las correlaciones bivariadas tomadas en consideración en los dos casos arrojan valores numéricos modestos: -0,45
y -0,51, respectivamente. El valor máximo posible del índice es -1 y el mínimo 0.
Página 52 de 118
y San Blas. Dicho de otra forma, de los 9 distritos que en el periodo registran
incrementos por debajo de la media, 7 presentaban un precio del metro
cuadrado por encima del valor del municipio. 2) En la fase de derrumbe, los
ajustes más fuertes se dan justamente en los distritos cuyos valores más
aumentaron en la etapa anterior. Encabezan la lista Barajas, Puente y
Chamartín, frente a los colistas Moratalaz, Salamanca y Vicálvaro. De los 6
distritos que sufren un recorte mayor que el municipal, 5 registraron una
evolución más acelerada durante la formación de la burbuja. En las dos nubes
de puntos que insertamos a continuación mostramos ambas asociaciones. El
descenso y el crecimiento están medidos en porcentaje.
Distritos según valor del metro cuadrado
en 2000 y crecimiento del precio en 2000/07
4
5
2400,00
Precio año 2000
6
2000,00
8
16
2
14
7
9
1
20
15
3
21
1600,00
11
19
13
10
18
1200,00
80,00
100,00
120,00
140,00
17
12
160,00
Crecimiento 00/07
Fuente: elaboración propia con datos de Sociedad de Tasación S.A.
Distritos según crecimiento del precio en
2000/07 y descenso en 2007/10
14
-5,00
Descenso 07/10
-10,00
19
6
2
8
1
9
-15,00
4
15
11
16
10
7
3
20
-20,00
80,00
100,00
120,00
5
21
12
17
18
13
140,00
160,00
Crecimiento 00/07
Fuente: elaboración propia con datos de Sociedad de Tasación S.A.
Página 53 de 118
La vivienda protegida a 1.261 €/m2
A finales de 2010, retomando los datos suministrados por el Ministerio de
Fomento, observamos que el precio medio del metro cuadrado de las viviendas
protegidas, en la Comunidad de Madrid, ascendía a 1.261 euros, un 8% más
caro que el promedio español. A lo largo de la segunda mitad de los 2000, las
curvas regional y nacional se han movido parejas. El incremento en el sexenio
(2005-2010) fue moderado: 28,5% y 27,5%, en la CM y España, aunque muy
por encima de la evolución del IPC, que aumentó un 17,9% entre enero de
2005 y diciembre de 2010. El precio madrileño es el cuarto más alto, detrás de
Navarra, País Vasco y Cataluña. Existe una moderada correlación entre la
distribución de los valores medios de la vivienda libre y los de la vivienda
protegida: las provincias más caras/más baratas vienen aproximadamente
coincidiendo en ambas categorías.
Precio m2 de las viviendas protegidas
Madrid
España
1.300,0
1.250,0
1.200,0
1.150,0
1.100,0
1.050,0
1.000,0
950,0
900,0
05/1 05/2 05/3 05/4 06/1 06/2 06/3 06/4 07/1 07/2 07/3 07/4 08/1 08/2 08/3 08/4 09/1 09/2 09/3 09/4 10/1 10/2 10/3 10/4
La vivienda protegida tiene un efecto moderador, pero…
En efecto, la vivienda protegida es notablemente más barata que la libre. A
finales de 2010, el m2 de ésta viene siendo igual, en la CM, a 1,96 veces el de
la protegida: casi el doble. No obstante, el estallido de la burbuja ha permitido
que las diferencias se estrechen bastante, pues, entre 2005 y 2007, la relación
se disparaba a 2,7 veces. Ocurre que mientras la libre ha sufrido un fuerte
Página 54 de 118
ajuste de precio, la protegida ha seguido aumentando aunque ligeramente.
Ahora bien, la oferta de viviendas protegidas es casi marginal al lado de la
oferta de viviendas libres, de forma que su efecto en la fijación de precios en el
mercado es reducido.
Precio del metro2 de la vivienda libre y protegida en la CM
3.400,0
2.900,0
2.400,0
1.900,0
1.400,0
900,0
/4
10
/3
10
/2
10
/1
10
/4
09
/3
09
/2
09
/1
09
/4
08
/3
08
/2
08
/1
08
/4
07
/3
07
/2
07
/1
07
/4
06
/3
06
/2
06
/1
06
/4
05
/3
05
/2
05
/1
05
Protegida
Libre
2.2
La evolución de las ventas
Gran número de transacciones
El Ministerio de Fomento ofrece información sobre el número de viviendas de
todo tipo (nuevas, segunda mano, libres y protegidas) que se venden
trimestralmente desde 2004. En ese periodo, en la Comunidad de Madrid, se
vendieron 582 mil, que suponen alrededor del 20% del parque existente a
finales de la década: alrededor de un cuarto cambiaron de titular. Representan
en torno a un décimo del total de transacciones habidas en España: más de 5
millones. La región es la cuarta por número de ventas, superada por Andalucía,
Comunidad Valenciana y Cataluña. En la fase alcista se vendían más de 100
mil viviendas/año en la CM, la cifra sufre una significativa reducción en 2007,
con 80 mil ventas y, sobre todo, en el bienio 2009-2010, con unas 60 mil de
media. A finales de 2010 se produce una tímida recuperación, que parece estar
causada por la retirada de los beneficios fiscales para las compras que se
realicen con posterioridad a 2010. En todo caso, se pasa de una intensidad de
las ventas (ventas/año sobre el parque total existente a mediados de cada año)
algo superior al 4%, en los primeros años, a una intensidad por debajo del 2%,
en los últimos.
Página 55 de 118
Compraventas en la CM
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
-3
10
-1
10
-3
09
-1
09
-3
08
-1
08
-3
07
-1
07
-3
06
-1
06
-3
05
-1
05
-3
04
-1
04
El frenazo empezó a primeros de 2007 y todavía no se ha recuperado
A continuación insertamos dos gráficos relativos a la dinámica de las ventas
entre 2004 y 2010. Las variaciones intertrimestrales describen una curva en
forma de dientes de sierra: las ventas bajan en el primer y tercer trimestres de
cada año y suben en el segundo y, sobre todo, en el cuarto. La pauta es
bastante regular hasta el final del periodo. En 2009 y, más aun, en 2010, las
tasas acentúan el perfil. Destaca el cuarto trimestre de 2010, cuando
probablemente las ventas suben mucho para aprovechar los beneficios fiscales
a la compra, suprimidos para las transacciones que tengan lugar a partir de
enero de 2011. En el segundo gráfico observamos cómo las ventas sufrieron,
sobre el año anterior, un descenso significativo ya en el cuarto trimestre de
2006, adelantándose la Comunidad de Madrid al resto del Estado. El ajuste a la
baja de las ventas se prolonga durante todo 2007 y 2008. El mercado se anima
algo en 2009 y 2010, pero con un número de transacciones muy inferior al de
los años buenos. El dato de que las ventas empiezan a bajar en 2006 y
primeros de 2007 es importante en tanto que nos indica que la crisis del ladrillo
empezó a gestarse mucho antes que la crisis de las hipotecas basura en EE
UU. El pinchazo de la burbuja española tiene sus propias causas, como
veremos más adelante.
España
Tasas intertrimestrales de aumento de las ventas
C. Madrid
120,0
100,0
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
-20,0
-40,0
-60,0
-4
10
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-2
10
-4
09
-2
09
-4
08
-2
08
-4
07
-2
07
-4
06
-2
06
-4
05
-2
05
-4
04
-2
04
Fuente: elaboración propia a partir de datos del Ministerio de Fomento.
España
Variación interanual de las ventas
C. Madrid
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
-10,0
-20,0
-30,0
-40,0
-4
10
-3
10
-2
10
-1
10
-4
09
-3
09
-2
09
-1
09
-4
08
-3
08
-2
08
-1
08
-4
07
-3
07
-2
07
-1
07
-4
06
-3
06
-2
06
-1
06
-4
05
-3
05
-2
05
-1
05
Fuente: elaboración propia a partir de datos del Ministerio de Fomento.
Dominio absoluto de las transacciones de viviendas libres
El 90% de las ventas, durante 2004-2010, lo son de VL: 528 mil, frente a 55 mil
viviendas con algún grado de protección28. A lo largo del periodo no se advierte
una pauta bien definida de comportamiento de las VP en cuanto a las ventas:
las cifras suben y bajan sobre el trimestre anterior sin dibujar una tendencia
clara. No obstante, sí ganan peso en el total de las ventas de 2007 en adelante
gracias al fuerte bajón de las ventas de VL. En las cifras españolas, por lo
demás, la VP tiene aun menos importancia: suma un 7% del total de
transacciones.
LIBRES
Ventas según grado de protección en la CM
PROTEGIDAS
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
-3
10
-1
10
-3
09
-1
09
-3
08
-1
08
-3
07
-1
07
-3
06
-1
06
-3
05
-1
05
-3
04
-1
04
28
El dato debemos tomarlo con precaución, pues probablemente muchas ventas de viviendas con algún grado de
protección figuran como ventas de VL, sea porque previamente se las descalifica para venderlas sin límite de precio,
sea porque se las vende en fraude de ley.
Página 57 de 118
Gran movilización de la segunda mano
En el periodo analizado, 2004-2010, el 58,4% del total de viviendas vendidas
eran de segunda mano: algo más de 340 mil, en cifras absolutas. En los años
de la burbuja, se venían vendiendo del orden de 70 mil unidades usadas
anuales por 38 mil nuevas: de cada tres ventas alrededor de dos procedían del
parque consolidado y una suponía una incorporación. Cuando el número de
transacciones disminuye, afecta a ambos segmentos, pero se ceba
especialmente con la segunda mano. De hecho, entre 2007-T3 y 2009-T3, las
nuevas dominan el mercado. En 2010, las antiguas vuelven a lograr la
primacía, gracias, sobre todo, a los picos de las ventas en el segundo y tercer
trimestre. En el total nacional, el movimiento de las dos curvas es bastante
similar.
Ventas según antigüedad de las viviendas en la CM
NUEVAS
2º MANO
20.000
15.000
10.000
5.000
0
-3
10
-1
10
-3
09
-1
09
-3
08
-1
08
-3
07
-1
07
-3
06
-1
06
-3
05
-1
05
-3
04
-1
04
El ajuste golpea más a la segunda mano, la nueva resiste mejor
La caída de las ventas se anticipa y alcanza una elevada intensidad en el
segmento de las viviendas de segunda mano. Entre 2007-T2 y 2008-T3, las
tasas interanuales se hunden a valores en el entorno del -40%. Mientras, la
vivienda nueva sufre un ajuste más tardío y bastante más suave. Las ventas de
viviendas usadas empiezan a recuperarse en 2009, pero desde un escalón
muy bajo; a la vez que las nuevas siguen cayendo, asociado al hecho de que la
construcción de nueva planta está en mínimos.
Variación interanual de las ventas de
viv. nuevas y de 2ª mano en la CM
NUEVAS
2º MANO
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
-20,0
-40,0
-60,0
-4
10
-3
10
-2
10
-1
10
-4
09
-3
09
-2
09
-1
09
-4
08
-3
08
-2
08
-1
08
-4
07
-3
07
-2
07
-1
07
-4
06
-3
06
-2
06
-1
06
-4
05
-3
05
-2
05
-1
05
Fuente: elaboración propia con datos del Mº de Fomento.
Página 58 de 118
Resumen: el producto más frecuente, libres de segunda mano
VENTAS EN LA COMUNIDAD DE MADRID
Total
Total libres
Libres nuevas
Libres 2ª mano
Protegidas
Protegidas nuevas
Protegidas 2ª mano
Total nuevas
Total 2ª mano
2004 - 2010
582,4
527,6
197,6
330,0
54,8
44,6
10,2
212,2
340,2
2004 - 2006
326,4
308,6
107,5
201,0
17,8
12,8
5,1
120,3
206,1
2007 - 2010
256,0
219,0
90,0
129,0
37,0
31,8
5,2
121,8
134,2
Fuente: Mº de Fomento. En miles.
Madrid: la ciudad con más ventas
El Ministerio de Fomento proporciona información acerca del número de ventas
para la totalidad de los municipios españoles. En el periodo 2004-2010, Madrid
encabeza el ranking, con 281 mil transacciones. Le sigue a mucha distancia
Barcelona y luego el resto de las grandes capitales: Valencia, Zaragoza,
Sevilla, Málaga, Murcia, Alicante, Palma de Mallorca y Las Palmas de Gran
Canaria. Madrid repite en el primer lugar todos los años y todos los trimestres.
Por otra parte, tenemos que entre las 100 ciudades con mayor número de
ventas aparecen otras 10 ciudades de la CM: Parla, Leganés, Alcalá, Alcorcón,
Valdemoro…
La estructura de cebolla: Madrid el corazón, rodeada por sucesivas capas
Madrid representa casi la mitad del total de ventas realizadas en 2004-2010 en
la región. El segundo estrato de municipios en volumen de transacciones está
conformado por los de mayor tamaño, especialmente la corona sur, que
absorbe el 13,6%, y la este, con el 7,7%. El tercer y cuarto escalón abarcan los
bordes del área metropolitana, dentro y fuera. Mientras, la corona exterior, la
más alejada de Madrid, reúne pocas ventas: muchos municipios no llegan
siquiera a las 100 transacciones en el septenio. La información que nos
proporciona el siguiente mapa es redundante de lo dicho en páginas anteriores,
por lo cual no merece la pena que nos extendamos más en comentarla.
Página 59 de 118
El ajuste golpea en el centro
En el mapa que sigue recogemos la distribución de los municipios según la
intensidad de la corrección que sufre el submercado local29 en el estallido de la
burbuja. Para medirla utilizamos el siguiente indicador: el porcentaje de
disminución de la media de ventas anuales entre el periodo 2004-2007 y el
periodo 2007-2010, los de los años buenos y los años malos, respectivamente.
Los promedios regionales son 109 mil, para los primeros y 64 mil, para los
segundos, de forma que el ajuste fue de un -41,2%.
En 32 municipios, la evolución fue la contraria, pues las ventas subieron,
incluso con porcentajes importantes. El hecho es casi anecdótico, toda vez que
se trata de pueblos pequeños, en los que el número de ventas, en cifras
absolutas, es muy reducido. Así una variación irrelevante se traduce en
porcentajes grandes. Se observa que la mayoría de los casos se localiza en la
periferia más lejana de Madrid: sierra norte… En este paquete de municipios
que siguen una pauta contraria, no obstante, encontramos varios significativos,
en tanto que afectan a términos de un cierto tamaño. Son ArroyomolinosNavalcarnero, en el eje de la A-5; Parla-Casarrubuelos, en el de la A-42; y
Aranjuez, en el de la A-4. Todos ellos, comos hemos visto en los apartados
anteriores, tienen comportamientos relevantes tanto en el crecimiento del
parque de viviendas como en la formación de los precios.
Los 146 municipios restantes registran una caída de las ventas a causa
del pinchazo de la burbuja. Si hacemos abstracción de los pocos pueblos que
sufren un ajuste muy alto, el resto los podemos clasificar en tres grandes
29
Valga la expresión como una licencia. En puridad existe un mercado y sólo un mercado de la vivienda, el de la
Comunidad de Madrid. Éste incluso se extiende más allá de las fronteras sobre los municipios limítrofes de las
provincias vecinas.
Página 60 de 118
grupos. En el primero, y más importante, el índice se contrae entre un -25% y
un -50%. Lo encabeza Madrid y se extiende hacia el sur y norte de la capital,
abrazando buena parte de las coronas respectivas. El segundo grupo sufre un
ajuste menor (inferior al -25%) y se incrusta en el anterior, recogiendo a varias
de las ciudades de gran tamaño: Getafe, Alcorcón, Móstoles, Alcobendas… El
tercero, en cambio, soporta una contracción importante en las ventas: entre un
-50% y un -75%. Vemos que forma una especie de herradura que abraza
Madrid en el sentido del movimiento de las agujas del reloj, extendiéndose por
las coronas oeste y este, más los bordes adyacentes, y por el borde exterior de
la corona norte (desde Manzanares El Real hasta Algete, pasando por Soto del
Real o El Molar).
En conclusión, los diferentes comportamientos de los submercados
locales se ordenan o estructuran en función de Madrid y lo hacen repitiendo
pautas ya conocidas: lejanía-cercanía, corona-bordes exteriores de la corona,
sur-oeste…
Madrid y alrededores: dominio de la segunda mano
Para completar la información tratada en los mapas precedentes hemos
confeccionado un tercero más. En el mismo representamos la distribución del
peso de las ventas de viviendas usadas sobre el total de las ventas por
municipios en 2004-2010. La región se divide en dos grandes zonas, más una
tercera casi residual. Esta última está formada por los pueblos pequeños en
que apenas hay construcción de nueva planta, de forma que todas o casi todas
las ventas lo son de unidades usadas. La única excepción digna de mención a
este respecto la encontramos en Fuenlabrada, donde las ventas de segunda
mano alcanzan una proporción muy alta: 76,7%. Las otras dos zonas son,
primera, la formada por la mayoría de los municipios del AMM, más la franja de
pueblos occidentales no metropolitanos. Aquí domina claramente la venta de
viviendas usadas, pero con un mercado amplio de vivienda nueva. En la
segunda zona predomina la venta de viviendas recién construidas. Se extiende
por los bordes extrametropolitanos norte y sur, más la comarca sudeste.
Destacan, además, Parla, Boadilla del Monte y San Sebastián de los Reyes.
Página 61 de 118
Madrid, almendra central vs Villa de Vallecas
Contamos con los datos relativos a las ventas de viviendas nuevas y usadas en
2008 y 2009 por distritos municipales de Madrid30. Moncloa, Vicálvaro y Barajas
destacan por el reducido número de transacciones: menos de 500/año. El polo
opuesto es Villa de Vallecas, con cerca de 4 mil, seguido a mucha distancia por
tres distritos grandes: Carabanchel, Puente de Vallecas y Latina. Según el tipo
de vivienda adquirido se produce una nítida polaridad entre, por una parte, la
almendra central, sobre todo, los distritos de Centro, Salamanca, Chamartín,
Chamberí y Retiro, donde la proporción de ventas de vivienda usada supera el
90%, y, por otra parte, Villa de Vallecas, donde la misma proporción cae hasta
el 16%. Entre ambos extremos se sitúan los restantes distritos periféricos, con
pesos entre el 50% y el 70%, aproximadamente, salvo Moratalaz, con un 84%.
Resumen
VENTA DE VIVIENDAS
Madrid
Corona
Resto
Total
2004 - 2006
161,1
96,2
69,1
326,4
2007 - 2010
119,9
82,2
54,0
256,0
Fuente: Ministerio de Fomento. En miles.
Las compras desde fuera de España tienen un peso muy reducido
Más del 99% de las personas (físicas o jurídicas) que compran viviendas en la
Comunidad de Madrid residen en España. Según la estadística elaborada por
el Ministerio de Fomento, poco más de medio millar del total de adquisiciones
en 2006-2010 fueron realizadas por personas con domicilio fuera del país. En
el total nacional esta figura tiene más importancia, pues viene sumando más de
un 1% del total de transacciones, frente a un 0,1% en la CM. Tales
adquisiciones se dirigen preferentemente al litoral mediterráneo (Almería,
Málaga, Alicante, Murcia y Baleares) y Canarias, lo cual evidencia el fuerte
condicionamiento turístico de las mismas.
Los extranjeros también compran
En el periodo 2006-2010, cerca del 7% del total de compras en la región fueron
realizadas por extranjeros residentes en España: algo más de 25 mil en cifras
absolutas. Se observa una pronunciada caída de estas compras en el paso de
los años buenos a los malos. En 2006, más del 12% fueron protagonizadas por
extranjeros, para caer al 2,4% en 2009. El esquema en el resto de España es
muy similar. En las zonas turísticas muchas de dichas adquisiciones son
efectuadas por jubilados europeos, sobre todo alemanes y nórdicos. Fuera de
esas zonas, y en concreto en Madrid, detrás del empuje de las compras por
extranjeros residentes está la inmigración reciente. La progresión de la
30
Fuente: Colegio de Registradores de la Propiedad, en www.munimadrid.es.
Página 62 de 118
estrategia habitacional de los inmigrantes está bien perfilada: de las residencias
precarias y en condiciones de enorme hacinamiento al acceso a la propiedad,
sea en los barrios céntricos más baratos o en los barrios periféricos
envejecidos y con precios más asequibles31. Este colectivo poblacional ha sido
un actor esencial en la dinamización del mercado a lo largo de la década, tanto
más en el segmento de la vivienda usada. De hecho sospechamos que las
cifras que nos ofrece el Ministerio subestiman el número de compras realizadas
por los extranjeros. Sea como sea, retenemos un dato fundamental: el
desplome que sufre la curva después del pinchazo de la burbuja, mucho más
intenso que el sufrido por las compras realizadas por españoles.
Compras, en la CM, por extranjeros residentes en España
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
06-1 06-2 06-3 06-4 07-1 07-2 07-3 07-4 08-1 08-2 08-3 08-4 09-1 09-2 09-3 09-4 10-1 10-2 10-3 10-4
Los madrileños compran mucho en el resto de España
El Ministerio de Fomento ofrece una clasificación interesante de las
transacciones según el lugar en que está ubicada la vivienda adquirida y
según el lugar de residencia del comprador. Ello da lugar a una matriz en la
que en filas y columnas figuran las provincias32. Nos limitaremos a entresacar
la información relativa a la Comunidad de Madrid.
En 2006-2010, las personas (físicas y jurídicas) domiciliadas en la región
adquirieron 494,5 mil viviendas en España. De ellas, el 69%, algo más de 340
mil estaban localizadas en la propia Comunidad de Madrid. Fueron, pues, unas
154 mil las unidades adquiridas en otra provincia, del orden de 30 mil anuales.
Se aprecia que el fin de la burbuja golpeó relativamente más las compras en la
propia CM: el descenso fue bastante más pronunciado que el de las
adquisiciones fuera. Sin embargo, el descenso se atenúa en 2008-2009 y, en
2009-2010, incluso la cifra empieza a remontar tímidamente. En cambio, las
compras fuera han seguido cayendo, aunque de forma más moderada en el
último año.
31
Lavapiés y Bellas Vistas, por un lado, y San Cristóbal de los Ángeles y Almendrales, por otro, son casos
paradigmáticos.
No se tienen en cuenta las compras en el extranjero de residentes en España, ni las compras en España de
residentes en el extranjero.
32
Página 63 de 118
Compras de los madrileños
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2006
2007
2008
En otra provincia
2009
2010
En Madrid
Dos destinos de los madrileños: el pueblo y el mar
Toledo y Alicante absorben el 26% de las compras de los madrileños fuera de
la región. En el mapa que sigue se aprecian dos zonas especiales de
concentración: el litoral mediterráneo, de Málaga a Castellón, y las provincias
fronterizas, que se prolongan por el territorio de La Mancha y Extremadura. De
un lado, el apartamento en la playa y, de otro lado, la residencia de fin de
semana en el pueblo. Pero también, cada vez más, la primera residencia de
muchas parejas jóvenes y de mediana edad que se alejan de Madrid, buscando
precios más baratos. Este fenómeno influye especialmente, como hemos visto,
en el crecimiento de los municipios de la corona exterior al AMM, al tiempo que
está saltando las fronteras de la región sobre las provincias de Toledo
(Illescas…) y Guadalajara (Azuqueca…). Es la plasmación de la ciudad
difusa33. Las compras realizadas por madrileños suponen porcentajes altísimos
sobre el total de compras de las provincias circundantes:
-
33
Ávila: 38,1%
Cuenca: 16%
Guadalajara: 33,6%
Segovia: 33%
Toledo: 34,8%
Volvemos sobre el asunto en el capítulo de demografía.
Página 64 de 118
Los españoles también compran en Madrid, pero bastante menos
En 2006-2010, las compras de viviendas en la Comunidad de Madrid
realizadas por residentes en el resto del país ascienden a apenas 20 mil
unidades, casi 8 veces menos que las adquisiciones de los madrileños en las
demás provincias. Barcelona, seguida por Toledo, Guadalajara, Vizcaya y las
demás provincias cercanas abarcan casi la mitad de las compras. Más de 9 de
cada diez compras localizadas en algún municipio de la región se debe a
residentes en ésta. Por tanto, tenemos que la Comunidad de Madrid es un
activo agente dinamizador del mercado de otras provincias, pero se ve poco
afectado por las compras originadas fuera. En realidad, el mercado madrileño
de vivienda desborda las fronteras y se extiende sobre buena parte de la
meseta castellana.
Las unifamiliares: el 12% de las ventas
El peso de las ventas de las unifamiliares sobre el total de viviendas vendidas
en la región viene oscilando alrededor del 12% año tras año, del orden de 7-8
puntos menos que en el total nacional. La pauta de evolución de una y otra
tipología (uni y plurifamiliares) es muy semejante en sendos ámbitos.
Sorprende el dato que ofrece el Ministerio de Fomento en 2010, cuando las
unifamiliares saltan al 48% del total de las ventas. Con bastante probabilidad se
trata de un error en la grabación de la información, por lo que preferimos no
tener en cuenta el citado dato. Habría que descender al grado de
desagregación del municipio para observar cuotas de participación muy altas
de las unifamliares: en muchos de los municipios exteriores a la corona
metropolitana.
Página 65 de 118
Viviendas de 100 m2 de media
La estadística del Ministerio de Fomento sólo proporciona datos referidos a la
superficie de las viviendas libres vendidas para las transacciones ejecutadas en
los tres primeros trimestres de 2010. No cabe extendernos en esta
característica, salvo hacer un apunte a vuela pluma. La superficie media es de
unos 100 m2 construidos, según estimación propia. La distribución está
escorada a la izquierda, toda vez que los valores más frecuentes se hallan en
el intervalo de 60-90 m2, así como el valor que la divide en dos mitades. Un
cuarto superan los 120 m2, mientras que las muy pequeñas tienen poca
relevancia.
Superficie de las viviendas vendidas en 2010 (del 1 al 3 trimestres) en la CM
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
15
12
90
e1
1
0,0
a1
a1
12
90
80
1
0,0
a
,01
a
,01
60
0
e3
a
,01
60
30
sd
má
de
de
de
de
de
sd
no
me
80
50
0
Fuente: Ministerio de Fomento. En metros cuadrados construidos.
Operando sobre las series confeccionadas por el Ministerio de Fomento hemos
estimado la superficie media de las viviendas vendidas en 2004-2010. Se
reflejan en el siguiente gráfico. Observamos que, en el salto de los años
buenos a los malos, el tamaño de los productos ha aumentado: de 85-90 a 95100 m2. Este significativo aumento guarda relación con el hecho de que el salto
de un periodo a otro ha supuesto una acusada disminución del peso de las
ventas de viviendas usadas sobre el total. Por lo demás, las vendidas en la CM
son algo mayores, en promedio, que las vendidas en el resto del país.
Superficie media de las VL vendidas
España
C.Madrid
110
105
100
95
90
85
80
04- 04- 04- 04- 05- 05- 05- 05- 06- 06- 06- 06- 07- 07- 07- 07- 08- 08- 08- 08- 09- 09- 093 09- 10- 10- 10- 101 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
4 1 2 3 4
Fuente: estimación propia con datos del Mº de Fomento. En metros construidos.
Página 66 de 118
2.3
El precio de las viviendas
La burbuja en toda su magnitud
El importe total de las ventas de viviendas libres en 2006, en España, ascendió
a nada menos que 158,7 mil millones de euros y, en la Comunidad de Madrid,
lo hizo a 26,7 mil millones. En 2010, respectivamente, sendos agregados se
habían desplomado hasta 80,6 y 14,2 mil millones de euros, con contracciones
del -49% y el -47%. Las cifras en sí mismas tal vez son poco elocuentes de
puro grandes, por así decir. Para tener una imagen más nítida de la
envergadura de la espiral, las ponderamos respecto del PIB. En el pico de la
burbuja el importe agregado de las ventas representaba, arriba-abajo, el 1516% del producto bruto anual, tanto en el total español como en la CM. Un
lustro después, la ratio se había reducido a la mitad. En un primer momento
tenemos un peso desproporcionado de la actividad inmobiliaria sobre el
conjunto de la actividad económica; en un segundo momento nos damos de
bruces con la evidencia de un colapso, determinado tanto por la reducción de
los precios del metro cuadrado como por la disminución de las ventas. El hecho
de que el sector tuviera un peso directo e indirecto (a través del arrastre que
ejerce en los demás sectores) tan alto sobre la producción explica, en buena
parte, la gravedad comparativamente mucho mayor de la crisis económica
española.
C.Madrid
Valor de las ventas sobre el PIB
España
18,0
16,0
14,0
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Fuente: elaboración propia con datos del Mº de Fomento e INE. En %.
Una vivienda en la Comunidad de Madrid: 260 mil euros
En el cuarto trimestre de 2010, el precio medio de las viviendas libres objeto de
compraventa fue de 260 mil euros, un 44% por encima del promedio español:
181,3 mil euros. En los años del boom se registró un aumento imponente del
valor, que ganó casi 90 mil euros entre 2004-T1 y 2007-T2. En este último
trimestre se alcanzó el récord: más de 292 mil euros por término medio llegó a
costar la vivienda en la región. En los trimestres siguientes, el producto se
abarató, tanto que a finales de 2010 había bajado del orden de 32 mil euros
respecto del pico.
Página 67 de 118
España
Precio medio de las viviendas
C. Madrid
10
-3
10
-1
09
3
09
-1
08
-3
08
-1
07
-3
07
-1
06
-3
06
-1
05
-3
05
-1
04
-3
04
-1
300.000,0
280.000,0
260.000,0
240.000,0
220.000,0
200.000,0
180.000,0
160.000,0
140.000,0
120.000,0
100.000,0
Fuente: Mº de Fomento.
Madrid en el techo de los precios
Igual que ocurre a propósito de la distribución de las CC AA respecto del valor
medio del metro cuadrado, en la distribución, según los precios medios de las
viviendas, la madrileña aparece siempre en los puestos de cabeza, permutando
el liderazgo con el País Vasco (sobre todo, con Guipúzcoa y, a veces, Vizcaya);
secundadas por Cataluña y Baleares. Sólo estas cuatro comunidades superan
el precio medio nacional, al que se igualan los valores de Aragón y Navarra. El
resto se coloca claramente por debajo de la media, con Extremadura cerrando
el grupo. El orden que reproducimos en el gráfico siguiente experimenta
alteraciones poco significativas si tomamos como referente, p. ej., 2007-T4
(cuando se alcanzan los precios más altos en España –dos trimestres más
tarde que en la CM-) o 2004-T1 (el primero para el que el Ministerio de
Fomento ofrece el dato).
Precios medios en 2010-T4
300000
250000
200000
150000
100000
50000
Ex
tre
m
ad
ur
a
M
ur
ci
a
G
C
a
lic
.L
ia
a
M
an
ch
a
As
t
C
. V uria
s
al
en
ci
an
a
C
.L
eó
n
C
an
ar
An ias
da
lu
cí
a
R
io
ja
Ca
nt
ab
ria
Ar
ag
ón
N
av
ar
ra
Ba
le
ar
s
C
at
al
uñ
a
M
ad
Pa
rid
ís
Va
sc
o
0
Fuente: Mº de Fomento. La línea horizontal señala el valor medio español.
Página 68 de 118
El triángulo Madrid-Cataluña-País Vasco
El siguiente mapa (por provincias) detalla mejor la distribución territorial de los
precios. Si troceamos la península en 4 partes, tomando Madrid como origen
de coordenadas, el espacio más caro se sitúa en el cuadrante nororiental, con
Madrid, Barcelona y Guipúzcoa-Vizcaya (además de Baleares) como las únicas
que superan los 200 mil euros por vivienda en promedio. Los otros tres
cuadrantes caen bastante de la media, especialmente Extremadura y las
provincias manchegas.
El ajuste de los precios medios es inferior que el del metro cuadrado
En los años buenos, los precios de las viviendas crecieron más que los del
metro cuadrado y, en los años malos, disminuyeron menos en términos
relativos. Como se observa en la gráfica que insertamos a continuación la
curva de las tasas de variación interanual del precio de las viviendas transcurre
en la mayoría de los trimestres por encima de la curva correspondiente a las
variaciones del valor del metro cuadrado. En efecto, en la Comunidad de
Madrid, entre 2007-T4 (cuando el metro cuadrado alcanzó el máximo) y 2010T4, el metro cuadrado sufrió una contracción del -18%, mientras que en el
mismo periodo la vivienda caía un -4,5%34. La discrepancia en el
comportamiento obedece a que, en el entretanto, la superficie media construida
ha aumentado, como se ha visto más arriba. La evolución del tamaño de las
residencias, así pues, amortigua, y mucho, el ajuste de precios: metros más
baratos, pero viviendas más grandes. Ello, a su vez, está asociado al hecho de
que el descenso de las ventas ha golpeado más al segmento de las viviendas
usadas. En el resto del país se repite el fenómeno.
34
Un -17,5% y un -10,9%, respectivamente, si tomamos como fecha de referencia 2007-T2, cuando la vivienda
alcanzó el precio medio más alto.
Página 69 de 118
Variación interanual de los precios en la CM: comparación
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
-5,0
-10,0
-15,0
-1
-4
-3
-2
-4
-1
-3
-2
-1
-4
-3
-2
-1
-4
-3
-2
-1
-4
10
-3
10
-2
10
-1
10
-4
09
3
09
-2
09
09
08
08
08
08
07
07
07
07
06
06
06
06
05
05
05
05
Vivienda
Metro
Página 70 de 118
Capítulo III Causas y consecuencias del boom inmobiliario
3.1
Hacia una explicación de la burbuja: génesis y estructura
3.1.1 Materiales y mano de obra
Los materiales no son los responsables del tirón de los precios
Entre el primer trimestre de 1995 y el segundo de 2007, el precio del m2 de las
viviendas libres aumentó un 177% en la Comunidad de Madrid y más de un
200% en España. Pues bien, de marzo de 1995 a junio de 2007, según el
Índice de Precios de los Materiales elaborado por el INE, los valores de los
materiales utilizados en la construcción crecen muy por debajo... Únicamente
los de los ligantes y el cobre se acercaban al ritmo vertiginoso de las
viviendas35.
Aumento de los precios entre 1995-T2 y 2007-T2. Números índice
350,0
300,0
250,0
200,0
150,0
100,0
50,0
0,0
CEMENTO
CERAMICA
MADERAS
ACERO
ENERGIA.
COBRE
ALUMINIO
LIGANTES
Metro
cuadradoEspaña
Metro
cuadradoMadrid
Fuente: elaboración propia con datos del Mº de Fomento y del INE. Base 1995 = 100.
Tampoco la mano de obra tiene la culpa
Podemos repetir la comparación anterior para el coste de la mano de obra en la
construcción, según igualmente el Índice elaborado por el INE. En el periodo
observado, dicho índice creció un 35,6%, entre 5 y 6 veces menos que el
incremento del valor del metro cuadrado, en la CM y España. Se aprecia que,
entre 1995 y 2000, las líneas transcurren a la par. Es a partir de 2000 cuando la
evolución de los precios de las viviendas despega; por así decirlo, más que
correr, vuelan.
35
Para ser más precisos, la comparación debiera hacerse con el valor del metro cuadrado de las viviendas nuevas. El
Mº de Fomento ofrece dicho dato de 2005 en adelante. Nos vemos obligados a utilizar el promedio de las
transacciones de viviendas nuevas y viejas. El sesgo que con ello se introduce es –en hipótesis- casi despreciable,
toda vez que, como se ha visto más atrás, el comportamiento de sendas variables es muy parejo y la discrepancia de
los valores (sobre todo, en el caso de España) es pequeña.
Página 71 de 118
Evolución del precio de los materiales y del metro entre 1995-T1 y 2007-T2
MANO DE OBRA
Metro cuadrado-España
Metro cuadrado-Madrid
350,0
300,0
250,0
200,0
150,0
100,0
50,0
3
M0
07
20 09
M
06
20 03
M
06
20 09
M
05
20 03
M
05
20 09
M
04
20 03
M
04
20 09
M
03
20 03
M
03
20 09
M
02
20 03
M
02
20 09
M
01
20 03
M
01
20 09
M
00
20 03
M
00
20 09
M
99
19 03
M
99
19 09
M
98
19 03
M
98
19 09
M
97
19 03
M
97
19 09
M
96
19 03
M
96
19 09
M
95
19 03
M
95
19
En los años malos, el ajuste se extiende, aunque golpea más a la vivienda
En el periodo 2007/T2-2010-T2, el precio del metro cuadrado construido de las
viviendas nuevas (menos de 2 años de antigüedad) sufre un fuerte ajuste a la
baja. También se reduce el valor de los materiales constructivos (cemento,
aluminio...), excepción hecha de la energía y los ligantes. No obstante, aquél
sufre una corrección bastante más acusada.
Aumento de los precios entre 2007-T2 y 2010-T2. Números índice
180,0
160,0
140,0
120,0
100,0
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
CEMENTO
CERAMICA
MADERAS
ACERO
ENERGIA.
COBRE
ALUMINIO
LIGANTES
Metro
cuadradoEspaña
Metro
cuadradoMadrid
En el mismo tiempo, el índice que mide el costo de la mano de obra de la
construcción aumenta alrededor de un 4%36.
36
Según la Encuesta Trimestral de Coste Laboral (INE), el aumento del coste total por trabajador en el sector de la
construcción fue un 13%.
Página 72 de 118
Evolución de los precios entre 2007-T2 y 2010-T2
110,0
105,0
100,0
95,0
90,0
3
2
9
6
6
20
10
M0
20
10
M0
20
09
M1
20
09
M0
3
Metro cuadrado-España
20
09
M0
9
2
20
09
M0
20
08
M1
6
MANO DE OBRA
20
08
M0
2
3
20
08
M0
20
08
M0
20
07
M1
20
07
M0
20
07
M0
6
9
85,0
Metro cuadrado-Madrid
Conclusión: sobre el precio de las viviendas inciden otros factores, aparte los
componentes ordinarios del coste
Por lo que respecta a la vivienda nueva, detrás del crecimiento exponencial de
los precios de los inmuebles durante la larga etapa de engorde de la burbuja
inmobiliaria, en consecuencia, sólo pueden estar la evolución del valor del
suelo edificable y/o la del margen de beneficios de las promotoras. El ajuste
registrado en el último lustro no restaura ni mucho menos las condiciones de
partida. El precio de las viviendas usadas está vinculado al de las nuevas.
3.1.2 Suelo
Formación del precio: expectativas y retención
Una obviedad: la vivienda es un compuesto de suelo y vuelo. Ahora bien, en la
formación del precio, por separado, de uno y otro, operan reglas distintas. Así,
en el precio del primero, el coste de producción37 es un componente más, no
necesariamente el más importante. El dueño, al enajenar una parcela
determinada de suelo, por el simple hecho de serlo, percibe una renta; la cual
varía –dicho de manera muy sumaria y simplificada- en función de a) la
ubicación del terreno (p. ej., en una calle céntrica de la capital versus un pueblo
pequeño de la sierra), b) la efervescencia del mercado de los diferentes
productos inmobiliarios (oficinas, viviendas, comercios…) en el presente y en el
futuro previsible, c) la clasificación y la calificación urbanísticas e incluso la
37
Igual a los costes de urbanización y otras cargas (cesiones obligatorias…) hasta que el terreno adquiere la condición
de solar.
Página 73 de 118
probabilidad de que éstas sean susceptibles de modificación38, d) la
edificabilidad (metros construibles por cada metro de suelo) y e) otras muchas
circunstancias. El mercado del suelo es, por tanto, un campo muy abierto al
juego y al tráfico de derechos y opciones: derecho a urbanizar, derecho a
construir, derecho a patrimonializar la edificación… Todo ello conforma una
esfera propicia a la formación de expectativas y rentas especulativas: de
burbujas. Tanto más cuanto el costo de mantener los terrenos alejados del
hecho urbanístico, el costo de retenerlos incultos, es muy bajo y hasta
irrelevante para los propietarios, especialmente si dicho coste se pondera con
la ganancia esperada si se difiere la venta. Los propietarios de suelo ocupan
una posición estratégica en el mercado inmobiliario y lo hacen gracias al uso
del arma de dosificar las cantidades de terrenos disponibles para ser
edificados. Ello les da una posición de fuerza, que se concreta en una
participación suculenta en el precio de las viviendas, sobre todo cuando el
mercado de éstas está caliente.
Insuficiencia de datos
El contraste empírico del encuadre que hacemos del mercado del suelo en el
apartado anterior nos lo proporcionaría el valor de repercusión, esto es, qué
parte del precio de la vivienda se debe al suelo. Lamentablemente el dato no
está disponible para los ámbitos estudiados en el presente informe. El
Ministerio de Fomento publica varias series estadísticas sobre las
transacciones de suelo desde 200439, que no permiten deducir el dato con
suficiente fiabilidad. En las páginas que siguen intentamos manejar índices
que, al menos, hagan posible establecer correlaciones entre el mercado de la
vivienda y el de suelo.
Fuerte descenso del número de transacciones
En 2004-2005, en la región, se llevaron a cabo 6 mil y 5 mil compraventas de
terrenos, respectivamente. En los años siguientes, la cifra se reduce de manera
muy acusada, hasta poco más de 1,3 mil en 2010. En el total nacional, el
movimiento es igualmente pronunciado: de 86 mil a 21 mil transacciones. Son
disminuciones en el entorno del -75%/-80%, frente a descensos del -42% en
las operaciones de vivienda, pero inferiores a los descensos habidos en la serie
de viviendas iniciadas: -92%, entre 2004 y 2010, en la CM. Se ha llegado a una
situación en que el mercado de suelo, así como la actividad constructiva, casi
han echado el cierre. La contracción se produce tanto para las actuaciones en
que el adquiriente es persona física como en las que es persona jurídica. En la
región, por lo demás, las compras por empresas y similares aparecen con
alguna mayor frecuencia que las realizadas por personas físicas, al contrario
que en el total nacional.
38
Clasificación: urbano consolidado y no consolidado, urbanizable sectorizado y no sectorizado. Calificación:
residencial, terciario, industrial…
39
Véase la web del Ministerio. Incluye un anexo metodológico que describe las principales definiciones y
características de la información ofrecida. Ésta se elabora sobre las ventas de suelos urbanos, aun si no son solares, y
urbanizables y está referida a la fecha en que se hace la compraventa, sea cual sea la fecha de registro. Se excluyen
las ventas de terrenos con edificación.
Página 74 de 118
P. física
Nº de ventas de suelos en la CM, según quién hace la compra
P. jurídica
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
10
10
09
09
08
08
07
07
06
06
05
05
04
04
-3
-1
-3
-1
-3
-1
-3
-1
-3
-1
-3
-1
-3
-1
Superficie vendida: 6 mil veces el Santiago Bernabéu, con una curva declinante
Más interés que el dato anterior reviste el relativo a la extensión de los terrenos
enajenados. En el periodo 2004-2010, la superficie objeto de compraventa en
la Comunidad de Madrid ascendió a casi 43 millones de m2, unas 4,3 mil
hectáreas, del orden de 6 mil veces el campo de juego del Bernabéu. Esa
superficie representa un 0,5% de la extensión de la región. En el total nacional,
las ventas en igual periodo se elevaron a unas 47 mil ha, el equivalente a algo
más de la mitad de la CM. El peso de las compras de las personas físicas y
jurídicas viene repartiéndose al 50/50. A lo largo del septenio tiene lugar una
acusada reducción de la superficie transmitida: un -75,5% entre 2004 y 2010,
en la región. En el primer año se vendieron casi 11 millones de m2, frente a
apenas 2,6 millones en 2010. Baja, y mucho, el número de operaciones y a la
par lo hace el volumen total de metros que cambian de manos. Lo mismo
sucede en el total nacional. La contracción del mercado de suelo no sólo es
bastante más acusada que la de vivienda, sino que además se inicia con
mucha anterioridad: en 2005.
Página 75 de 118
Superficie de suelo vendida en la CM, según quién sea el adquiriente
3.000,0
2.500,0
2.000,0
1.500,0
1.000,0
500,0
0,0
04-1 04-2 04-3 04-4 05-1 05-2 05-3 05-4 06-1 06-2 06-3 06-4 07-1 07-2 07-3 07-4 08-1 08-2 08-3 08-4 09-1 09-2 09-3 09-4 10-1 10-2 10-3 10-4
P. física
P.jurídica
Fuente: Mº de Fomento. Cifras en miles de metros cuadrados.
Quinientos euros el metro de suelo, la madrileña es la comunidad autónoma
más cara
En el 4º trimestre de 2010, el precio medio del metro cuadrado del suelo
urbano40 vendido subía a 500 euros en la CM, más del doble que la media
nacional (227 €/m2). Sea por CC AA, sea por provincias, la CM es la más cara.
Lo es, además, en la mayoría de los trimestres de la serie, secundada por País
Vasco y Cataluña, aparte el caso excepcional de Ceuta y Melilla, que se
permutan con las anteriores en los puestos de cabeza. En el extremo opuesto
encontramos a buena parte de la España interior: Soria, Palencia, Zamora,
León, Teruel, Cuenca, Segovia, Badajoz…
Por otra parte, los valores anteriores, y tanto más los registrados en el
periodo del boom, contrastan vivamente con el coste de la urbanización. Ésta,
en suelo urbanizable, no supera los 110 €/m2 e incluso, en suelo urbano, se
queda bastante por debajo del centenar41. Claramente, los costes de
producción son una parte pequeña del precio.
Clara jerarquía de los precios medios según el tamaño de los municipios
Los valores medios de los terrenos objeto de compraventa aumentan con el
tamaño de los municipios. Más aun, la escalera tiene una pendiente suave en
los primeros escalones, pero se estira mucho en el correspondiente a las
grandes ciudades. En el caso de la Comunidad de Madrid, la relación es de 1 a
4 entre el precio en los pueblos pequeños y las ciudades de más de 50 mil
habitantes; pero la distancia sigue siendo muy amplia con respecto a las
ciudades medianas (entre 10 y 50 mil habitantes): relación de 1 a 3. A buen
seguro el peso del AMM y, sobre todo, de la capital se hace notar en la
40
Aunque la fuente no lo explicita, parece que los datos referidos a ventas y superficies vendidas incluyen suelo urbano
y urbanizable en los términos que se describen en una nota anterior. Los relativos al precio parece que incluyen sólo
las ventas en suelo urbano.
41
P. ej., en algunas de las áreas de rehabilitación integral de Madrid, los costes de reurbanización soportados por el
Ayuntamiento se sitúan en torno a 30 €/m2.
Página 76 de 118
formación de los precios. Aquí opera el mecanismo de las rentas diferenciales
del suelo.
España
Precio del metro cuadrado por tamaño de los municipios en 2010-T4
C. Madrid
1200
1000
800
600
400
200
0
<1
1-5
5-10
10-50
>50
Ajuste de los precios tras el pinchazo de la burbuja
En el siguiente gráfico se aprecia cómo los precios medios del metro cuadrado
aumentan entre 2004 y mediados de 2007 y luego descienden hasta 2010,
aunque en el segundo semestre de este año tiene lugar una pequeña
remontada42. El pico máximo se alcanza en 2007-T2, con un aumento respecto
de 2004-T1 del 76,6% y una disminución sobre 2010-T2 del 42,8%. El
movimiento de la variable es el mismo en el total español, si bien presenta un
perfil significativamente más pausado: aumento del 35,9% y descenso del
24,9%, en una y otra fase del ciclo.
Precio medio del metro cuadrado de suelo
España
C.Madrid
Media móvil
700,0
600,0
500,0
400,0
300,0
200,0
100,0
0,0
04- 04- 04- 04- 05- 05- 05- 05- 06- 06- 06- 06- 07- 07- 07- 07- 08- 08- 08- 08- 09- 09- 09- 09- 10- 10- 10- 101 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
Fuente: Mº de Fomento y elaboración propia.
42
Como quiera que la curva de precios de la CM zigzaguea en los primeros tramos, hemos insertado la media móvil al
objeto de suavizar el trazado y facilitar la lectura de la información. La media móvil está calculada como una media
aritmética simple del trimestre en cuestión y el anterior y posterior.
Página 77 de 118
Comportamiento más volátil
El comportamiento de los precios del metro cuadrado del suelo urbano, medido
por la tasa interanual de variación, es notoriamente más volátil que el del metro
cuadrado construido y lo es tanto más en la CM. Sobre todo, en los años de
engorde de la burbuja, la curva tiene forma de dientes de sierra; las
oscilaciones se mantienen incluso después de suavizarlas con la introducción
de la media móvil. En todo caso, la línea de tendencia es clara: antes del
pinchazo de la burbuja los valores medios aumentaban, registrando incluso en
algún periodo subidas desorbitadas, mientras que después del pinchazo las
tasas toman valores negativos. En comparación con España, el precio del
metro cuadrado subió más, en la CM, en los años del boom, pero en los años
de la recesión las tasas se mueven a la par.
Tasas interanuales de variación del precio del metro cuadrado de suelo
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
-20,0
-40,0
05- 05- 05- 05- 06- 06- 06- 06- 07- 07- 07- 07- 08- 08- 08- 08- 09- 09- 09- 09- 10- 10- 10- 101 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
España
C. Madrid
Media móvil
Mayor aceleración de los precios del suelo, comparados con los de las
viviendas
La superior volatilidad del movimiento de los precios del metro cuadrado del
suelo respecto del movimiento de los precios del metro cuadrado de las
viviendas supone que la curva de las tasas interanuales de los primeros se
entrecruza con las tasas de los segundos. Aun así, las primeras transcurren por
encima con mayor frecuencia en 2004-2007 y en 2007-2010. Esto es, los
precios del suelo se aceleran más en los años buenos y se desaceleran menos
en los malos. Dicho de otra manera, viven con más intensidad el boom y
resisten mejor el pinchazo. Observamos un hecho significativo: en el total
nacional no ocurre así, sino al revés. En todo caso, la asociación entre los dos
mercados es muy estrecha: la correlación entre las tasas interanuales de
aumento de precio del suelo y la vivienda (4 trimestres más tarde) arroja un
coeficiente igual al 0,89 (sobre un máximo de 1). La misma asociación se
observa en la CM, si bien la alta volatilidad de la tasa de variación del suelo
reduce la magnitud del índice.
Página 78 de 118
Tasas interanuales de variación de los precios del metro cuadrado en la CM
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
-20,0
-40,0
05-1 05-2 05-3 05-4 06-1 06-2 06-3 06-4 07-1 07-2 07-3 07-4 08-1 08-2 08-3 08-4 09-1 09-2 09-3 09-4 10-1 10-2 10-3 10-4
Suelo
Vivienda
Media móvil
Fuerte condicionamiento de los precios de las grandes ciudades madrileñas
La volatilidad y la aceleración en 2004-2007 y la resistencia en 2007-2010 del
precio del metro cuadrado de suelo, en la Comunidad de Madrid, son
comportamientos que están muy condicionados por lo que ocurre en la capital y
el entorno metropolitano.
Precio del metro cuadrado del suelo en la CM, según tamaño de los municipios
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
04- 04- 04- 04- 05- 05- 05- 05- 06- 06- 06- 06- 07- 07- 07- 07- 08- 08- 08- 08- 09- 09- 09- 09- 10- 10- 10- 101
2
3
4
1
2
3
4
1
2
<1
3
4
1-5
1
2
3
5-10
4
1
10-50
2
3
4
1
>50
Fuente: Mº de Fomento. Tamaño de los municipios en miles
Página 79 de 118
2
3
4
1
2
3
4
Valor de repercusión: 27- 30 por ciento
¿Qué parte del precio de la vivienda corresponde al suelo? Más atrás hemos
dicho que las estadísticas suministradas por el Mº de Fomento no permiten
deducir el dato con suficiente fiabilidad. En el presente apartado hacemos un
intento de acercar una cifra, pero siendo concientes de que el ejercicio no es
más que una elucubración más o menos afortunada. En el siguiente gráfico
reflejamos tres datos: el cociente entre los precios medios del metro cuadrado
del suelo y la vivienda nueva, en la Comunidad de Madrid, a) en el mismo
trimestre, b) suponiendo un retardo43 de 24 meses y c) suponiendo un retardo
de 30 meses.
Ratios en la CM con diferentes retardos
0,26
0,24
0,22
0,2
0,18
0,16
0,14
-4
10
-3
10
-2
10
-1
10
-4
09
-3
09
-2
09
-1
09
-4
08
-3
08
-2
08
-1
08
-4
07
-3
07
-2
07
-1
07
-4
06
-3
06
-2
06
-1
06
-4
05
-3
05
-2
05
-1
05
0 meses
24 meses
30 meses
Los tres índices oscilan dentro del margen de los valores 0,14 y 0,26
confluyendo hacia el valor de 0,244. Con esta ratio, y a falta de conocer el
coeficiente de edificabilidad, hemos de hacer supuestos. Pues bien,
suponiendo una edificabilidad, ni muy alta ni muy baja, en el entorno de 0,75
m2 construidos/m2 de suelo bruto, el valor de repercusión asciende a un 27%
(un 30% redondeando). En otros términos: en la Comunidad de Madrid, el valor
de repercusión parece haberse movido en un intervalo que va de un cuarto a
un tercio del valor total de la vivienda. Durante la burbuja, ese valor pudo
aumentar y durante la recesión no cabe esperar que haya bajado
significativamente. En el total nacional, el mismo valor, cabe aventurar, se ha
movido unos cinco puntos porcentuales por debajo.
43
Retardo: tiempo, en meses, que media entre la compraventa del suelo y la compraventa de la vivienda. 24 meses
viene siendo el tiempo medio de construcción.
44
Tal es la media aritmética de los índices trimestrales y tal es el valor hacia el que tiende la media móvil al ensanchar
el intervalo de cálculo.
Página 80 de 118
Relación entre los precios del metro cuadrado del suelo y la vivienda
0,26
0,23
0,2
0,17
0,14
0,11
05-1 05-2 05-3 05-4 06-1 06-2 06-3 06-4 07-1 07-2 07-3 07-4 08-1 08-2 08-3 08-4 09-1 09-2 09-3 09-4 10-1 10-2 10-3 10-4
C. Madrid
España
Conclusión: los propietarios del suelo tienen mucha culpa de la burbuja
Si volvemos sobre los resultados que hemos reunido en los apartados
precedentes, tenemos que el suelo es un componente fundamental del precio
de las viviendas nuevas y, a su vez, que las rentas que perciben los
propietarios por el hecho de serlo son un componente fundamental del precio
de los terrenos. La posición estratégica, de fuerza, que ocupan dichos
propietarios les permite materializar las expectativas: sube el precio de las
viviendas, sube su parte, los ingredientes necesarios para desencadenar
movimientos en espiral o movimientos que se retroalimentan. Cuando el
mercado inmobiliario pincha, el mercado del suelo se paraliza. El ajuste tiene
lugar no tanto vía precios como reducción extrema del número de operaciones.
No es cuestión de calificar más y más suelo para edificar
Las sucesivas reformas de la legislación del suelo en España y las CC AA se
han efectuado bajo el peso de un argumento aparentemente inatacable. Éste
postula que los precios del suelo son altos porque no hay suficientes terrenos
calificados. La solución, por tanto, caería por su propio peso: califíquese sin
reparo. De tal modo, el resultado es que el suelo no urbanizable común, cada
vez más, aparece como una categoría residual. Pero lo cierto es que, aun
añadiendo más y más terrenos al proceso, los precios tienen su propia lógica,
que es la de un mercado monopolista. El aumento de la oferta no sirve para
bajar los precios gracias a la capacidad que tienen los propietarios de retener
los terrenos a la espera.
Valga un ejemplo. En la ciudad de Madrid, según la Dirección General
de Planificación Urbanística (DGPU)45, existía, en enero de 2011, suelo
calificado para la construcción de 209.206 viviendas. De ellas, 66 mil en suelo
urbano y 142 mil en suelo urbanizable. Más aun, casi 100 mil en suelos ya
45
DGPU: “Edificabilidad remanente en ámbitos del Plan General de 1997”, en www.munimadrid.es.
Página 81 de 118
urbanizados o en proceso de urbanización y el resto en suelos en fase de
gestión de la urbanización o con el planeamiento pendiente de desarrollo. Entre
1992 y 2010, las licencias de nueva edificación
concedidas por el
Ayuntamiento de Madrid totalizan poco más de 220 mil viviendas; de las
cuales, unas 100 mil se concentran en la última década. El PGOUM vigente
calificó suelo para más de 30 años. Manteniendo los ritmos de la serie larga, en
la actualidad hay suelo calificado para los próximos 20 años. De él, además, la
mayor parte está urbanizado, en obras de urbanización o pendiente de la
finalización de los trámites para abordarla. No puede hablarse de escasez de
terrenos. Podrá hablarse de escasez creada por los propietarios.
En 2006, según el Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid
(IECM), los 8 mil Km2 de la región se distribuían como se refleja en la tarta que
insertamos a continuación. Entonces había terrenos urbanizables (sectorizados
y no sectorizados) equivalentes a más de 3 veces el suelo urbano. Es decir, el
espacio ocupado por la suma de las ciudades existentes cabía tres veces en el
espacio dispuesto para hacer nuevas ciudades y/o ampliar las existentes.
Clasificación del suelo en la CM en 2006
Urbano
Urbanizable
No sectorizado
No urbanizable
Sistemas generales
Fuente: IECM.
3.1.3 Financiación crediticia
El crédito fácil ceba la burbuja
Ni las promotoras y constructoras hubieran podido afrontar el ritmo
desenfrenado de la edificación ni las familias hubieran podido sostener la
espiral de compraventas de viviendas nuevas y de segunda mano sin
financiación ajena en condiciones propicias o facilitadoras. La curva de
evolución del importe total de las ventas de viviendas transcurre paralela a las
Página 82 de 118
curvas de los importes totales del préstamo hipotecario o del préstamo al
promotor. Con frecuencia se simplifica la cuestión reduciéndola al tipo de
interés; cuando, en realidad, por condiciones favorecedoras debemos entender
todas aquellas que se resuelven en el suministro de dinero fácil: tipos de
interés, plazos de amortización, cuantías, tasaciones…
Una economía muy apalancada
El gran desarrollo económico de España en los 2000 se sostuvo sobre una
montaña de préstamos. En el primer trimestre de 2011, la suma de éstos
realizados por las entidades de crédito a las familias y empresas ascendía a
1,84 billones de euros, frente a un PIB que suma poco más de un billón. La
deuda del sector privado con los bancos, cajas de ahorro y cooperativas de
crédito representa más de un 173% del producto bruto. A finales de 2008,
cuando se alcanzó el mayor importe de la deuda financiera privada, la
proporción era algo inferior: 172%.
Altísima participación del ladrillo en el apalancamiento total
Del total de crédito vivo a finales de 2010, concedido por las entidades
crediticias al sector privado, nada menos que el 57,6% estaba vinculado a la
economía del ladrillo. Más de un tercio servía para financiar la compra de
viviendas y casi un cuarto estaba enchufado en las empresas de la
construcción y, sobre todo, las empresas inmobiliarias. En otros términos, los
tres destinos sumaban créditos por un importe equivalente al PIB de 2010: algo
más de un billón de euros.
Distribución del préstamo al sector privado por finalidades en 2010-T4
632.448
781.203
Compra vivienda
Construcción
Actividades inmobiliarias
Resto
114.517
315.781
Fuente: Banco de España.
Página 83 de 118
También un boom financiero
El agregado de préstamos, entre finales de 1992 y 2010, se multiplicó por 7.
Mientras, el segmento de la financiación a las actividades productivas lo hacía
algo menos de 6 veces. En cambio, el importe global de los créditos para la
compra de vivienda lo hizo 14 veces y el subsector de las actividades
inmobiliarias bate todos los récord, multiplicándose por 31. Pero es que en el
mismo tiempo el PIB sólo se triplicó. Observamos que la evolución de la
financiación al ladrillo es pausada, en comparación con lo vendrá luego, a lo
largo de la década de los 90 de la pasada centuria. A finales de ésta y, sobre
todo, a partir de 2002, las cifras se disparan. Los ritmos no se moderan hasta
2007 e incluso, en 2009 y 2010, se produce una ligera contracción. La burbuja
inmobiliaria –en términos de iniciaciones, compraventas y precios de las
viviendas- tiene la justa contrarréplica en una evolución exuberante del crédito
hipotecario y promotor.
Evolución del crédito. Base: diciembre 1992 = 100
Total
A. productivas
Compra vivienda
A. inmobiliarias
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
dic
-1
0
dic
-0
9
dic
-0
8
dic
-0
7
dic
-0
6
dic
-0
5
dic
-0
4
dic
-0
3
dic
-0
2
dic
-0
1
dic
-0
0
dic
-9
9
dic
-9
8
dic
-9
7
dic
-9
6
dic
-9
5
dic
-9
4
dic
-9
3
dic
-9
2
0
Fuente: elaboración propia con datos del Banco de España.
Vivienda
Evolución del importe de los créditos
A. inmobiliarias
700000000
600000000
500000000
400000000
300000000
200000000
100000000
0
dic
dic
dic
dic
dic
dic
dic
10
09
08
07
06
05
04
03
02
01
00
99
98
97
96
95
94
93
92
Página 84 de 118
dic
dic
dic
dic
dic
dic
dic
dic
dic
dic
dic
dic
Incrementos descomunales del préstamo a la compra y las actividades
inmobiliarias
En el siguiente gráfico recogemos las curvas respectivas de las tasas
interanuales de crecimiento del crédito total y para determinados destinos. El
crédito a la adquisición de vivienda crece regularmente por encima del total y
del especializado en la financiación de las empresas, hasta 2005, cuando los
ritmos se frenan e incluso en 2009 llega a registrar tasas negativas. Pero el
baile financiero lo anima, muy en particular, el crédito al subsector inmobiliario.
Entre junio de 2003 y junio de 2007, registra incrementos interanuales del saldo
vivo por encima del 40%, llegando a tasas del 50% en algunos momentos. A
esas tasas, el volumen se duplica en menos de 24 meses. Después de 2007,
las tasas se frenan o, mejor dicho, caen en picado, registrando valores
negativos a lo largo de 2010.
Tasas interanuales de aumento del importe de los créditos
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
09
08
07
06
05
10
di
c-
di
c-
di
c-
di
c-
di
c-
04
C. vivienda
di
c-
di
c-
03
02
di
c-
01
A. productivas
di
c-
99
98
00
di
c-
di
c-
di
c-
97
96
95
94
Total
di
c-
di
c-
di
c-
di
c-
di
c-
di
c-
93
-10,0
A. inmobiliarias
Morosidad: la cara financiera del pinchazo de la burbuja inmobiliaria
A finales de 2010, el importe de los préstamos dudosos46 sobre el total de los
saldos vivos del crédito concedido al sector privado por las entidades
financieras ascendía al 5,8%. Desde los 90 y hasta casi finales de los 2000,
con mayor o menor apuro, los prestatarios pagaban sus deudas. Los fallidos,
pocos en número y en peso sobre el crédito concedido, eran más frecuentes en
el segmento del consumo duradero. Pero, a partir de finales de 2008, el mal se
extiende adquiriendo proporciones muy serias. Es importante destacar dos
datos. En primer lugar, observamos que la morosidad en el segmento del
crédito a la adquisición de vivienda es baja, especialmente del crédito con
garantía hipotecaria (alrededor del 97% del crédito concedido para tal fin),
comparada con la que se registra en otros segmentos. Incluso, de mediados de
46
Para el Banco de España son créditos dudosos aquellos que presentan dudas razonables sobre su reembolso total
en los términos pactados legalmente. Incluye los créditos morosos, que son aquellos que tienen algún importe vencido,
bien del principal, bien de los intereses o gastos pactados, con más de tres meses de antigüedad.
Página 85 de 118
2009 para acá, el crédito hipotecario para adquisición de vivienda dudoso ha
retrocedido en cifras absolutas y en proporción sobre el total del mismo.
Alcanzó el máximo en junio de 2009, siendo la tasa de dudosos un 3%, y ha
bajado a finales de 2010 a un 2,4%. Con todo, se trata de una cantidad
voluminosa: algo más de 15 mil millones de euros, que representan un 14% del
total de créditos dudosos.
Tasa de morosidad del crédito por destinos
14,0
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
m
ar
-9
se 9
pm 99
ar
-0
se 0
pm 00
ar
-0
se 1
pm 01
ar
-0
se 2
pm 02
ar
-0
se 3
pm 03
ar
-0
se 4
pm 04
ar
-0
se 5
pm 05
ar
-0
se 6
pm 06
ar
-0
se 7
pm 07
ar
-0
se 8
pm 08
ar
-0
se 9
pm 09
ar
-1
se 0
p10
0,0
Total
A. productivas
Vivienda
Con. duradero
Construcción
A. inmobiliarias
Tasa de dudosos en créditos para compra de vivienda
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
m
ar
-9
se 9
pm 99
ar
-0
se 0
pm 00
ar
-0
se 1
pm 01
ar
-0
se 2
pm 02
ar
-0
se 3
pm 03
ar
-0
se 4
pm 04
ar
-0
se 5
pm 05
ar
-0
se 6
pm 06
ar
-0
se 7
pm 07
ar
-0
se 8
pm 08
ar
-0
se 9
pm 09
ar
-1
se 0
p10
0,0
Con hipoteca
Resto
En segundo lugar, es el crédito a la construcción y a las actividades
inmobiliarias el que ha alcanzado los peores registros de fallidos: con tasas de
dudosos del 12% y el 14%, respectivamente, en diciembre de 2010. Ahí es
donde el pinchazo adquiere mayor evidencia. El paquete de actividades
relacionadas con el ladrillo totaliza, a finales de 2010, un saldo de créditos
dudosos superior a 73 mil millones de euros: un 68,4% del total. De ellos,
buena parte se deben en exclusiva al subsector de las actividades
inmobiliarias: su saldo dudoso casi triplica al del crédito hipotecario.
Página 86 de 118
Distribución del crédito dudoso por destinos en diciembre de 2010
A. inmobiliarias
33847329
Construcción
44137056
C. vivienda
Resto
15329190
13885145
La burbuja en un contexto de bajos tipos de interés
La existencia de tipos bajos de interés de los préstamos no es una condición
necesaria ni suficiente para la formación de una burbuja inmobiliaria, en contra
de lo que se suele creer. El boom de la segunda mitad de los 80 del siglo
pasado, al que nos hemos referido más arriba, se dio en un contexto de
altísimas tasas de inflación y crédito muy caro, con tipos de dos dígitos. No
obstante, el hecho de que el precio del dinero sea bajo favorece que la espiral
coja velocidad. A inicios de la década de los 2000, el tipo hipotecario a más de
3 años para la adquisición de vivienda libre estaba en un 5%, según la serie
elaborada por el Banco de España tomando los tipos del conjunto de las
entidades financieras. El mismo, en marzo de 2011, está en un 2,96%,
habiendo repuntado algo, pues en diciembre de 2010 era igual a un 2,77%.
Como se aprecia en el gráfico que insertamos a continuación, al principio de los
2000, la tasa crecía; pero enseguida dejó de hacerlo: entre enero de 2001 y
mediados de 2003 bajó y luego, hasta primeros de 2006, se mantuvo en
valores comprendidos dentro del intervalo del 3% - 3,5%. En 2006 y hasta
finales de 2008, el precio del dinero vuelve a subir a valores próximos a los
observados en el arranque de la burbuja. En el bienio 2009-2010 se registran
las magnitudes más bajas.
Tipos de interés
Euribor 12 meses
Tipo hipotecario
T. intervención BCE
7000,00
6000,00
5000,00
4000,00
3000,00
2000,00
1000,00
en
e99
ju
l-9
en 9
e00
ju
l-0
en 0
e01
ju
l-0
en 1
e02
ju
l-0
en 2
e03
ju
l-0
en 3
e04
ju
l-0
en 4
e05
ju
l-0
en 5
e06
ju
l-0
en 6
e07
ju
l-0
en 7
e08
ju
l-0
en 8
e09
ju
l-0
en 9
e10
ju
l-1
en 0
e11
0,00
Fuente: Banco de España. Tipos en tantos por mil.
Página 87 de 118
La evolución del precio del dinero prestado a las familias para la compra
de viviendas, según se aprecia en el gráfico, está estrechamente determinada
por la evolución del euribor47. El tipo hipotecario en cada momento viene
sumando, arriba/abajo, el interbancario más 1,3 puntos. Existe una correlación
estadística casi perfecta entre sendos tipos, tomando el hipotecario con dos
meses de retardo. Es así que conociendo el euribor se puede anticipar el
hipotecario dos meses después con bastante aproximación48. A su vez, el
precio al que los bancos se prestan entre ellos está determinado por el tipo de
intervención o tipo de salida de las subastas del Banco Central Europeo para
suministrar liquidez a las entidades financieras. De ahí que, en último término,
el coste de las hipotecas baja cuando el BCE, en Frankfurt, abre la mano y
sube cuando cierra el grifo, doble juego que responde a la prioridad política de
la vulgata neoliberal de contener la inflación.
Los intereses bajos animaron la burbuja
En general, intereses más bajos significan, a igual periodo de amortización,
cuotas periódicas de reembolso más reducidas y, por tanto, mayores
facilidades para los prestatarios. Para el periodo 2005-T1/2010-T4, observamos
que se produce una estrecha correlación entre el recorrido de la tasa de interés
de los préstamos hipotecarios y la dinámica de las compraventas de viviendas
libres medida por la tasa interanual de aumento. Cuando el precio del crédito
baja, las ventas se aceleran (o la caída de las ventas se desacelera). Aun se
obtiene un segundo dato significativo: la respuesta de las compraventas a los
movimientos del interés parece demorarse alrededor de dos meses49.
Tipo de interés del crédito hipotecario por tasa de aumento de las ventas
40,0
Tasa interanual de aumento de las
compraventas
30,0
20,0
10,0
0,0
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
-10,0
-20,0
-30,0
-40,0
Tipo de interés
Fuente: elaboración propia con datos del Banco de España y del Mº de Fomento.
47
El euribor es el tipo de interés al que los 42 principales bancos europeos se prestan dinero unos a otros en el
mercado interbanciario del euro.
48
El coeficiente es un 0,98 sobre un máximo posible de 1. La recta de mejor ajuste tiene la siguiente ecuación: Tipo
hipotecario en t+2 = 1,5 + 0,9*euribor en t, siendo t el mes.
49
Sería preferible contar con una serie más larga para establecer la asociación. El coeficiente de correlación entre las
dos variables es -0,61 sobre un máximo de -1. El índice que mide la fuerza de la relación mejora hasta -0,83 cuando se
introduce un retardo de dos meses en las tasas de aumento de las compraventas.
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Junto con la tasa de interés existen otras condiciones financieras facilitadoras
de la burbuja
La asociación entre la tasa de interés y la tasa interanual de aumento de las
ventas muestra que la primera alimentó con fuerza la formación de la burbuja
inmobiliaria en los 2000; pero no desmiente la hipótesis fundamental, que
establece que no es condición necesaria ni suficiente la existencia de tipos
bajos. En la fase alcista del boom, 2000-2007, el interés hipotecario primero
subió, luego bajó y por último se estabilizó. En la fase recesiva apreciamos que
primero subió y luego bajó. En resumen, en sendas etapas, la tasa creció y
descendió, sin que ello supusiera una inversión del recorrido de las
compraventas, sino que ejerció, eso sí, una influencia procíclica y contracíclica,
respectivamente. No se aprecia una correlación significativa entre la evolución
de las tasas de interés y las tasas interanuales de aumento del saldo vivo del
crédito para compra de vivienda. El aspecto incentivador/desincentivador de la
tasa de interés se combina de manera muy intrincada con otros muchos
aspectos que dan lugar a un cuadro complejo de elementos configuradores que
inciden en la toma de decisión por las familias. Así, p. ej., las cuotas mensuales
de un préstamo a 25 años, con un interés del 2,5%, son las mismas que las de
un préstamo a 50 años, con un interés del 5%. Así:
− El alargamiento del plazo de amortización es justamente una de las vías
utilizadas para animar la propensión al endeudamiento de las familias.
Según datos de la Asociación Hipotecaria Española, el plazo medio de
reembolso de los créditos hipotecarios no ha parado de dilatarse. En
1990 era de 12 años, en 2009 subía a 27 años. En el periodo de mayor
efervescencia del boom no era raro encontrar ofertas de plazos de hasta
50 años u ofertas de plazos variables con arreglo a la edad del
solicitante.
− Aprovechando la coyuntura de precios bajos del dinero, la concesión de
créditos a tipo variable se ha generalizado, siendo que así se vencen las
dudas y resistencias del eventual comprador, al tiempo que la entidad
financiera se guarda frente al probable incremento futuro. Todo el riesgo
del interés cae sobre el prestamista; tanto más en los casos en que el
banco fija la llamada cláusula suelo50, digna de figurar en una selecta
antología del abuso.
− Los periodos de carencia son otro gancho para captar clientes toda vez
que significan bajar la cuota de reembolso durante un tiempo. En los
primeros meses (años) de la vida del préstamo sólo se abonan los
intereses. En muchos contratos se contempla la posibilidad de que sea
el prestatario quién decide cuándo se aplica la carencia: p. ej., en
situaciones de desempleo. Incluso existe la carencia total: durante unos
meses (años) se suspende el abono de los intereses y del principal. El
prestatario ve facilidades por todas partes, como si recibiera duros por
cuatro pesetas51. Algunas ofertas permiten al prestatario elegir
50
Cláusula de interés mínimo mediante la que el banco se protege ante los supuestos en que el euribor baja
demasiado.
En realidad, el préstamo con carencia tiene un costo más o menos elevado para el hipotecado. Veamos un ejemplo.
Aparte las posibles comisiones y otros gastos, la amortización de un crédito hipotecario de 240 mil euros, a 25 años,
con un interés del 4,5% anual y 15 meses de carencia, implica (suponemos que la carencia se aplica al principio):
51
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libremente cuándo satisface sólo intereses y cuándo también amortiza el
principal.
− La supresión o reducción de las comisiones y demás gastos es otra
golosina usual para atraer a los prestatarios. La entidad, a cambio,
afianza negocios paralelos como la domiciliación de la nómina y, de
algún modo, la suscripción de diversos seguros con la aseguradora de
su grupo52.
− La sobretasación de la vivienda es uno de los expedientes más
utilizados durante la burbuja. La tasadora valora la vivienda por encima
del precio de mercado y, desde luego, del importe que resultaría de la
aplicación rigurosa de las normas técnicas de cálculo, cuando no de las
propias normas legales53. De tal modo, el comprador puede obtener un
préstamo por el 100% del precio o incluso por más del 100%, un pico
que viene bien para amueblar la casa o para adquirir el coche o para
rellenar algunos “agujerillos”.
− El entramado de avales ha sido un recurso extremadamente ingenioso
para permitir el acceso al crédito de familias con una solvencia precaria
o dudosa: se fraguan cadenas de personas que se avalan unas a otras.
Los avales cruzados se establecían primero entre miembros de la
familia; pero, según fue engordando la burbuja inmobiliaria, las redes
fueron incluyendo personas conocidas entre sí y, en el extremo, las
redes juntaron a personas que ni siquiera se conocían. Hay
compradores que avalan a varios otros compradores por importes de
más de un millón de euros, cuando los primeros apenas viven de un
salario54.
− Los créditos puente son un instrumento idóneo para animar la compra de
una vivienda cuando el comprador es propietario de otra de la que
piensa deshacerse. Gracias al crédito podrá, sin necesidad de incurrir en
un préstamo personal más caro, adquirir la segunda o, en su caso, hacer
frente al pago de la entrada y a otros desembolsos ineludibles antes de
vender la primera. Luego, pasado un tiempo, el comprador suscribirá
con el banco una hipoteca tradicional. El puente, en este caso, es una
palanca que dinamiza el mercado de viviendas usadas y alimenta la
movilidad residencial ascendente, la compra por mejora55, que actúa
como un efectivo motor de la espiral de precios. El instrumento favorece
mucho la compra de vivienda por particulares sea como bien de
inversión (comprar para vender), sea como forma de materializar el
ahorro en bienes raíces, sea como canalización del dinero negro…
− Sin carencia: cuotas mensuales de 1.334 euros y un costo total de 400.200 euros.
− Con carencia de intereses: 900 euros/mes los primeros 15 meses, 1.372 euros/mes el resto del tiempo, sumando
404.580 euros a los 25 años.
− Con carencia total: 1.451 euros a partir del 16º mes, sumando 413.666 euros.
52
Práctica esta última que debe ejecutarse de manera, digamos, sibilina para sortear las prohibiciones de la legislación
española al respecto.
53
Se puede documentar ejemplos en que se han tasado pisos haciendo caso omiso de que el edificio estaba en muy
mal estado de conservación. A este respecto la experiencia de San Cristóbal de los Ángeles y Lavapiés es más que
ilustrativa.
54
Las operaciones, pergeñadas por las inmobiliarias y otros intermediarios del mercado –según cuentan las víctimas-,
se hacían muy aprisa para evitar la inclusión de los datos en la Central de Información de Riesgos y la subsiguiente
detección por el Banco de España.
55
Mejora: sea en el plano de la utilidad (vivienda más grande o con más prestaciones o mejor localizada o…), sea en el
plano del estatus (vivienda de alto standing).
Página 90 de 118
En la actualidad, las entidades financieras han restringido severamente la
concesión de préstamos para la adquisición de vivienda. Lo han hecho
endureciendo los requisitos de acceso. De los exámenes relajados de los años
buenos se ha pasado a un escrutinio estricto. El esquema contrasta, no
obstante, cuando se trata de la compra de una vivienda de los propios bancos y
cajas de ahorro, obtenida como dación en pago de un crédito fallido. En tales
situaciones, las entidades se muestran muy generosas. Es el momento de las
gangas, con rebajas de hasta un 30% sobre el precio de mercado, plazos de
amortización que se alargan a 40 años, periodos de carencia de 24-36 meses,
participación en sorteos, ofertas especiales para quienes compren antes de
una fecha determinada, diferenciales del interés por debajo de un punto sobre
el euribor o, en algún caso, diferenciales iguales a cero o casi cero.
Ciento cincuenta y cuatro mil euros de hipoteca media en la Comunidad de
Madrid
De acuerdo con la estadística de hipotecas elaborada por el INE56, en 2010, en
la Comunidad de Madrid, se suscribieron unos 84 mil créditos con garantía
hipotecaria para la compra de vivienda por un importe total de unos 13 mil
millones de euros. Ello supone una hipoteca media de unos 154 mil euros. El
importe parece moverse con la evolución de los precios medios de las
viviendas, determinando una ratio en el intervalo 60%-70%, con tendencia a
bajar del límite superior al inferior; si bien no es correcto emparejar los datos
del INE sobre hipotecas con los del Ministerio de Fomento sobre precios. En la
cresta de la ola, 2007, la hipoteca media alcanzó los 195 mil euros.
Importe medio de las hipotecas para compra de vivienda
200,00
180,00
160,00
140,00
120,00
100,00
80,00
60,00
40,00
20,00
0,00
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
España
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
C. Madrid
Fuente: INE. En 2003 cambia la base, de manera que la serie se rompe.
Los periodos 1994-2002 y 2003-2010 no son estrictamente comparables.
56
Dicha estadística está referida a las fechas de inscripción de las operaciones. Recoge datos acerca de las
constituciones, cancelaciones y modificaciones de los préstamos hipotecarios y los desagrega para fincas rústicas y
urbanas (viviendas, solares y otras). Dado que las conclusiones que se pueden deducir del examen de esta
información son redundantes con las extraídas anteriormente, nos limitaremos a fijar varias observaciones de interés.
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3.1.4 Las actividades inmobiliarias
Algunos preliminares
Según hemos visto en los epígrafes anteriores, ni los materiales ni la mano de
obra son elementos constitutivos de la burbuja inmobiliaria. A pesar del fuerte
tirón de la demanda debida al frenético ritmo de la construcción de viviendas y
obra civil, los costos de producción no se dispararon. Cuando los mercados
interiores de materias primas y de trabajo no fueron suficientes, la importación
y la inmigración dieron una respuesta puntual. De tal modo, la actividad no se
estranguló. Así el empleo en la construcción, en España, entre 2000 y 2007,
creció un 65%, frente al empleo en todos los sectores que lo hizo un 36%.
En cambio, el mercado del suelo y el mercado financiero, tanto el
hipotecario como el de empresas, sí insuflaron aire en la burbuja. En los dos
últimos epígrafes hemos tenido ocasión de apreciar cómo tanto por la vía de
las cantidades como por la vía de los precios ambos metieron energía en la
espiral. Desde la celebración de un enorme número de transacciones de
terrenos y el consiguiente cambio de manos de miles y miles de hectáreas de
suelo edificable hasta el despliegue de una progresión de mareo en los precios,
pasando por la aplicación de una política de dinero fácil y una estrategia
sistemática de incentivación del apalancamiento de las economías familiares.
Los propietarios de suelo, tanto empresas como personas físicas, y las
entidades financieras fueron agentes muy activos en la formación del boom,
flanqueados por las empresas tasadoras, las aseguradoras, las consultoras, los
gabinetes técnicos, así como los medios de comunicación. Los pasos de las
dos vedettes contaron con un amplio y nada inocente coro de animadores.
Ahora bien, no fueron los únicos actores. La burbuja también se alimentó
de una demanda desbocada. Ni mucho menos, la demanda demográfica fue
suficiente para desencadenar el sobrecalentamiento del mercado. Por aquélla
entendemos la derivada de los procesos de desdoblamiento de las familias
existentes (nupcialidad, emancipación, divorcios, resolución de situaciones de
hacinamiento…) y la añadida por el crecimiento migratorio. La misma vendrá
siendo igual al incremento del parque de viviendas principales: unas 57 mil/año
en la Comunidad de Madrid en la década de los 2000 y unas 366 mil/año en el
total español. Nada que ver con las 83 mil y las 723 mil compraventas,
respectivamente, registradas de media anual en el periodo 2004-201057. En los
años buenos, en efecto, se ha manifestado una demanda motivada por factores
distintos de los demográficos (mejora, inversión, ahorro, dar salida al dinero
negro…), la cual tiene, por razones que sería ocioso describir aquí, un fuerte
efecto inflacionista. Aun, la propia demanda demográfica, debido al abultado
saldo migratorio, ejerció un empuje superior al observado en los 90.
Sin duda, las Administraciones públicas (local, autonómica y central)
contribuyeron de manera decisiva a la formación de la burbuja. Los móviles, en
cada escalón, son múltiples y no nos detendremos en ellos, excepto algunas
consideraciones a título ilustrativo. Los gobiernos nacionales, con Rodrigo Rato
y Pedro Solbes como ministros de Economía, aplaudieron la marcha del
57
Nótese que el desequilibrio es, en realidad, mayor que el que estas cifras sugieren, pues sendas medias están
calculadas sobre periodos diferentes: la de aumento del PIR principal sobre los años con saldos más altos, mientras
que la de las ventas incluye los años del batacazo. Por lo demás, es probable que, en el caso de la Comunidad de
Madrid, el crecimiento del parque principal estimado por el Ministerio de Fomento esté algo exagerado, según hemos
analizado más atrás.
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ladrillo, en tanto que suponía empleo, riqueza, tributos… ¿Quién se atreve a
cerrar la fiesta en los momentos de mayor frenesí? Los avisos sobre el posible
deterioro de los fundamentos de la economía eran tratados de modo
despectivo y sus portavoces sufrían el ostracismo como pájaros de mal
agüero58. Por otra parte, a nadie se le esconde el enorme peso que la
construcción y las actividades inmobiliarias tienen en los ingresos de las
haciendas locales y, por ende, la incidencia del pinchazo de la burbuja en la
melancólica situación en que se hallan: IBI, Impuesto sobre el Incremento del
Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, Impuesto sobre Construcciones,
Instalaciones y Obras, licencias, ventas de terrenos… Pero el asunto no queda
aquí, las Administraciones son parte principal en el mercado inmobiliario en
otros dos sentidos. Primero, en tanto que ejercen el gobierno de la política
territorial y la planificación urbanística, convirtiéndose en las instancias claves
de decisión acerca de dónde, cuándo, cuánto, qué… se edifica y segundo, en
cuanto que son las mayores propietarias de suelo susceptible de edificación. El
comportamiento de las Administraciones en las operaciones de Campamento,
Chamartín, cárcel de Carabanchel, cuartel de Ingenieros de Villaverde, hospital
del Aire en Arturo Soria, enajenación de los suelos del Plan 18.000 por el
Ayuntamiento de Madrid, ventas de terrenos previstos para vivienda social por
la Administración regional… muestra tanto el poderío de aquéllas en el
mercado del suelo como los afanes recaudatorios que las mueven.
En resumen, detrás de la espiral de las cantidades y los precios sobre la
que se desenvolvió el mercado inmobiliario en los 2000 se advierten los
específicos comportamientos de los diferentes agentes económicos. Llegados
a este punto es oportuno asentar dos apuntes polémicos.
− Contra lo que muchos dicen, de los análisis anteriores y los que siguen
se desprende que la crisis de la economía de casino en España no es
culpa de las hipotecas basura (las subprime) en EE UU. “Todo lo que
sube baja” o también “tanto va el cántaro a la fuente que acaba
rompiéndose”. La burbuja inmobiliaria estaba condenada a pinchar,
como ya ocurrió con la burbuja de los 80; sólo era cuestión de cuándo y
con qué gravedad. Es lo propio de la economía capitalista y sus ciclos.
El momento se concreta cuando las tasas de beneficio empresariales se
tambalean. Como quiera que no corresponde aquí extendernos en la
exposición de la teoría de la crisis, baste señalar cómo el mercado
inmobiliario empezó a lanzar signos de agotamiento antes del crash en
USA. Así, las transacciones de suelo empiezan a disminuir, en número y
en superficie vendida, en 2005; en 2006 empiezan a ceder los ritmos de
evolución de las compraventas de viviendas, registrando tasas
interanuales negativas; la progresión continua de los precios del metro
cuadrado de las residencias se acelera hasta 2004, para luego irse
ralentizando, si bien la curva ascendente no se invierte hasta finales de
2007. Sin duda, una vez la economía mundial se derrumba en la
recesión, los malos augurios de la economía española entran en
ebullición y se precipitan.
58
En una carta a Pedro Solbes, en 2006, los inspectores del Banco de España decían: “Nos vemos obligados a hacer
constar que el nivel de riesgo acumulado por el sistema financiero español como consecuencia de la anómala situación
del mercado inmobiliario es muy superior al que se desprende de los discursos del gobernador”. Éste a la sazón era
Jaime Caruana, nombrado en 2000 por el Gobierno de José María Aznar.
Página 93 de 118
− Luego entonces, la burbuja y el subsiguiente estallido no es culpa de los
comportamientos avariciosos y/o golfos de unos cuantos. Aquéllos
existen y tienen su peso en el desencadenamiento de la tormenta, pero
los resortes de la formación de la burbuja y de su desenlace está en los
fundamentos del sistema. Existe una corriente buenista de pensamiento
que achaca la crisis a la irresponsabilidad de los banqueros, la avaricia
de las inmobiliarias, la falta de escrúpulos de las tasadoras o las
agencias de rating, la negligencia de las autoridades… Todo eso, según
qué casos, existe y tiene su importancia, pero es insuficiente para llevar
la economía al subsuelo de las estadísticas. En realidad, ocurre que los
agentes persiguen sus intereses con ahínco y si no lo hicieran serían
eliminados. El mercado no modera las conductas extremas, sino que, en
determinadas circunstancias, las incentiva, tanto más en situaciones de
monopolio en las que los oferentes no captan (pasivamente) los precios
de los bienes sino que (activamente) los hacen. Es un mito el aforismo
“vicios privados, beneficio público”; sino que, antes bien, la persecución
de los intereses particulares lleva la economía al desbordamiento y la
desproporción.
Las inmobiliarias, un actor clave
Según se ha visto más arriba, el importe de las compraventas de viviendas en
España y, también, en la Comunidad de Madrid ha llegado a equivaler al 16%
del PIB respectivo59. Se trata, pues, de un mercado muy amplio referente del
sector de las inmobiliarias. Éstas, a nuestros efectos, incluyen, en lo
fundamental, las promotoras de viviendas, las gestoras de cooperativas, las
empresas de alquiler y las agencias. Son un actor clave, toda vez que la mayor
parte de la vivienda de nueva planta es impulsada por las promotoras o, en su
caso, por la autopromoción cooperativa, la cual, a su vez, requiere los servicios
de las gestoras. La venta de las viviendas usadas, también en su mayor parte,
está intermediada por las agencias. Cada vez menos personas (en solitario o
en colectivo) promueven directamente su vivienda, sino que la actividad ha sido
masivamente mercantilizada y asignada a las empresas especializadas, sea la
promoción estricta y tout court, sea la organización y gestión de la
autopromoción. Asimismo, cada vez menos personas compran (venden) la
vivienda de segunda mano en la relación inmediata con el vendedor
(comprador), sino que acuden a las agencias y actores especializados. La
transacción cara a cara es, cada día más, una rareza. Algo parecido ocurre con
el alquiler: además de las empresas con parques en alquiler, en la órbita de los
particulares va ganando terreno el papel de las sociedades públicas
intermediarias entre el casero y el inquilino. Las inmobiliarias, por tanto, en sus
varias secciones se han adueñado del mercado, desplazando casi del todo el
autoconsumo.
El estudio del sector desborda ampliamente los límites del presente
informe, por lo que en las páginas que siguen nos contentaremos con reunir
algunos rasgos de interés.
59
En términos de contabilidad nacional, el peso del valor añadido bruto del sector sobre el total representa un 9%, en
2007, de acuerdo con el dato de las últimas tablas input-ouput publicadas por el INE.
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Una burbuja bursátil
Tenemos una burbuja inmobiliaria, alimentada por una burbuja financiera, justo
los ingredientes necesarios para hinchar el mercado especulativo por
excelencia: la bolsa. Una vez superados los reveses de la crisis de las
empresas informáticas a inicios de los 2000, las cotizaciones en la bolsa
registran un incremento muy acusado y continuado hasta finales de 2007. El
IBEX3560, entre 2002 y 2007, casi se triplicó, hasta alcanzar el valor récord a
finales de 2007. Luego sufre una bajada muy pronunciada, seguida por una
moderada recuperación. Entre el pico de 2007 y los valores observados en el
primer cuatrienio de 2010, el índice ha perdido alrededor de un 30%.
EVOLUCIÓN DEL IBEX35
Fuente: www.infobolsa.es
El comportamiento de las inmobiliarias que cotizan en la Bolsa de Madrid
lleva la pauta anterior al extremo. Antes de 2007, sus índices experimentan
auténticos fogonazos ascendentes; unidos a movimientos espectaculares de
fusiones, ampliaciones… Después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, los
índices se desploman, tanto que en la actualidad las empresas no valen nada.
A continuación insertamos, como ilustraciones, la evolución de las cotizaciones
de dos inmobiliarias muy señaladas: Metrovacesa y Colonial. Como se ve, las
curvas tienen forma de montañas muy afiladas.
METROVACESA
60
Principal índice de referencia de la bolsa española, formado por las cotizaciones de las 35 principales empresas
presentes en las bolsas de Madrid, Barcelona, Valencia y Bilbao.
Página 95 de 118
COLONIAL
Fuente: www.infobolsa.es
Si la subida de las inmobiliarias fue la de un cohete, la bajada no le
queda a la zaga. En el siguiente cuadro resumimos los principales datos de las
empresas que cotizan en la Bolsa de Madrid. Están referidos a los últimos 5
años. Las fechas de los máximos se registran, en todos los casos, en algún día
de 2006-2007 y las de los mínimos en algún día de 2010-2011.
INDICES BURSÁTILES (EUROS POR ACCIÓN): ÚLTIMOS 5 AÑOS
Fergo AISA
Inmobiliaria Colonial
Inmobiliaria del Sur
Martinsa**
Metrovacesa
Realia
Reyal Urbis
Sacyr Vallehermoso
Sotogrande
Máximo
22,9
9,96
54
20,74
134,95
6,8
10,99
54
11,9
Mínimo
0,18
0,05
11,5
7,3
5,21
1,35
0,8
3,565
2,18
Último*
0,185
0,074
11,85
7,3
6
1,72
1,105
8,671
3,7
Fuente: www.bolsagráfica.com. * Tomado de la cotización del 21/04/2011. ** En proceso concursal.
Más de treinta y siete mil inmobiliarias
El último dato disponible establece, para la Comunidad de Madrid, el número
de empresas inmobiliarias en poco más de 37 mil61. Suponen un 7,3% del total
de negocios cuya sede social está domiciliada en la región y, por otra parte,
suman el 17% del total de inmobiliarias existentes en España. Las más
frecuentes son las promotoras (2 de cada cinco), seguidas por el alquiler por
cuenta propia y por la prestación de servicios inmobiliarios por cuenta de
terceros (agencias, administraciones de fincas…). Por otro lado, los locales
alcanzan 38 mil; de manera que resulta que muy pocos negocios son
multiestablecimiento (cuentan con una sede central y una o más sucursales).
Existen cadenas de locales con una imagen corporativa compartida, pero se
trata de franquicias que conservan separada la titularidad jurídica de cada
participe en la red. Por otra parte, al buscar “inmobiliarias en la provincia de
61
Según el Directorio Central de Empresas (DIRCE) del INE. Aquél se configura a partir de los registros del IAE y las
cotizaciones a la Seguridad Social, entre otras fuentes. Empresas inmobiliarias son aquellas cuya actividad principal
cae bajo dicho epígrafe, de forma que existen otras muchas empresas que también despliegan actividades de
promoción, compraventa… de inmuebles (viviendas, comercios, oficinas, naves industriales…) pero como actividad
secundaria o subsidiaria (p. ej., una constructora que comercializa sus productos o un banco que negocia con las
viviendas que obtiene como dación en pago). Tales negocios no figuran como empresas inmobiliarias.
Página 96 de 118
Madrid” en la web de las páginas amarillas obtenemos casi 9 mil resultados,
que es una cifra próxima a la de empresas inmobiliarias por cuenta de terceros
que recogemos en la tarta siguiente.
Distribución de las inmobiliarias en la CM, a 1 de enero de 2010
Promoción inmobiliaria
Compraventa por cuenta propia
136
8976
Alquiler por cuenta propia
14105
Actividades por cuenta de terceros
Servicios integrales a edificios e
instalaciones
196
13736
Fuente: Directorio Central de Empresas (DIRCE) del INE.
Empresas muy pequeñas
A primeros de 2010, el número medio de asalariados por empresa de toda la
economía regional ascendía a 6 personas. Pues bien, para el conjunto de las
actividades inmobiliarias, el promedio apenas alcanzaba los 2 asalariados por
unidad. El subsector de los servicios integrales a los edificios tiene un carácter
excepcional: 123 empleados de media, agrupando a varias firmas de tamaño
medio y grande; pero el resto de los subsectores, y en particular los puramente
inmobiliarios, muestran una tremenda atomización. El de la promoción contrata
a poca gente: el 75% no cuenta con personal asalariado y lo mismo ocurre en
algo más del 60% de las unidades dedicadas al alquiler por cuenta propia y las
de actividades inmobiliarias por cuenta de terceros. En total, más de 9 de cada
diez inmobiliarias tienen 1, 2 o ningún empleado y el 98% está por debajo de 5.
Distribución de las empresas según el nº de asalariados
100%
90%
80%
100 y +
70%
20-49
60%
10-19
50%
3-5
1-2
40%
0
30%
20%
10%
0%
Promoción inmobiliaria
Compraventa por cuenta Alquiler por cuenta propia Actividades por cuenta de
propia
terceros
Fuente: DIRCE, INE. Datos a 1 de enero de 2010.
Página 97 de 118
Servicios integrales
No contamos con el dato relativo a la distribución de las empresas
inmobiliarias madrileñas por forma jurídica; sí, no obstante, para el total
nacional. Son muy poco frecuentes, al contrario de lo que sucede en el resto de
las ramas de actividad, los empresarios individuales (autónomos con y sin
asalariados), concentrándose la mayoría de los negocios –en todas las
rúbricas- bajo la fórmula de la SL. Detrás de éstas, en el caso del alquiler por
cuenta propia, alcanza un peso significativo la figura “otras formas”
(presumiblemente las comunidades de bienes) y, en el caso de la compraventa
por cuenta propia, las SA. En definitiva, nos encontramos con un sector
formado por microempresas formalizadas como sociedades de responsabilidad
limitada, atendidas mayoritariamente por sus dueños; con un peso significativo
de las franquicias y también con un número reducido de compañías
importantes. El retrato, a grandes rasgos, vale para el subsector de las
promotoras y para el de las agencias.
Acusado crecimiento del tejido empresarial al calor de la burbuja inmobiliaria
El número de empresas inmobiliarias de la región casi se triplicó en la década
de los 2000, pasando de 13,7 mil a primeros de 1999 a 38,7 mil el 1 de enero
de 2008. En porcentaje, un incremento del 181,4%, frente a un 45,1% del tejido
total62. Observamos que el fuerte ritmo ascendente fue seguido por las tres
subramas en que se desagregan las actividades inmobiliarias: promoción,
alquiler y agencias. Después del crash, las curvas hallan el punto de inflexión y
empiezan a descender; si bien lo hacen de manera muy moderada e incluso las
especializadas en el alquiler siguen subiendo algo. En el segundo gráfico
apreciamos que las mayores ganancias relativas tienen lugar en el periodo
2004-2006, con variaciones interanuales por encima del 15%, coincidiendo con
la etapa de mayor dinamismo en las compraventas, las iniciaciones y los
precios. En 2007 se frenó el ritmo y en 2008 se produce una disminución muy
tímida del volumen total, que ha seguido en 2009 y presumiblemente en 2010,
aunque el dato correspondiente aun no ha sido publicado.
Evolución del número de inmobiliarias en la CM
20000
15000
10000
5000
0
1999
2000
2001
2002
Por cuenta propia
2003
2004
2005
Alquiler por cuenta propia
2006
2007
2008
2009
Por cuenta de terceros
Fuente: DIRCE, INE. Datos a 1 de enero de cada año. Ramas según CNAE de 1993.
62
Para el periodo 1999-2009 (a 1 de enero), el DIRCE ofrece la información de las ramas económicas con arreglo al
CNAE (clasificación nacional de actividades económicas) de 1993. Para 2008-2010 lo hace de acuerdo con una nueva
clasificación, el CNAE de 2009. Ello supone una ruptura en la serie. La CNAE´93 incluye la promoción en el epígrafe de
actividades inmobiliarias por cuenta propia y los servicios integrales en las actividades inmobiliarias por cuenta de
terceros.
Página 98 de 118
Variación interanual del nº de empresas inmobiliarias
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
-5,0
C. Madrid
España
Fuente: elaboración propia con datos del DIRCE, INE.
A 1 de enero de cada año: el aumento se produce en el año anterior al que se lee en la gráfica. CNAE´93.
Ajuste en el empleo
En el apartado anterior hemos visto que el ajuste en el sector inmobiliario,
después del pinchazo de la burbuja, no ha tenido mucha incidencia en el
número de empresas. La inflexión de las curvas de evolución ha sido bastante
moderada. Es éste un dato que nos proporciona el DIRCE (INE) que contrasta
con otras afirmaciones y vaticinios que llegaron a pronosticar la desaparición
de la mitad del sector. Tal no es un recorrido que sea confirmado en modo
alguno por la fuente probablemente más autorizada. Si la observación la
hacemos por número de locales, tampoco parece que el ajuste se haya
centrado especialmente en el cierre de sucursales. Ambas aseveraciones no
dejan de ser sorprendentes y nos aconsejan hacer algunas reservas a la
fiabilidad de los datos.
El ajuste, como consecuencia del final del boom inmobiliario, sí lo
apreciamos en materia de empleo. La Encuesta de Población Activa (EPA), del
INE, muestra una acusada disminución del personal ocupado en las
actividades inmobiliarias entre primeros de 2008 y finales de 2010: de 23 mil a
12 mil63, una caída del 50%, en la Comunidad de Madrid, del orden de 10
veces más que la disminución relativa de la ocupación total. Al final de los años
63
Las actividades inmobiliarias están definidas con arreglo a la CNAE´2009. No incluye ni el empleo en las promotoras
(que la EPA suma al sector de la construcción) ni el empleo en los servicios integrales a los edificios e instalaciones
(que la EPA suma al sector de servicios auxiliares). Suponemos que en el subsector de las promotoras el
comportamiento en materia de ajuste sigue la misma pauta que en el resto de las actividades inmobiliarias.
Página 99 de 118
buenos el empleo en el sector representaba apenas un 0,8% del empleo de
todos los sectores, para bajar después hasta apenas un 0,4%64.
Número de ocupados en las actividaes inmobiliarias de la CM
25
20
15
10
5
0
2008TI
2008TII
2008TIII 2008TIV
2009TI
2009TII
2009TIII
2009TIV
2010TI
2010TII
2010TIII 2010TIV
Fuente: EPA, INE. Según CNAE de 2009. En miles.
Pocas barreras de entrada
La evaluación del ajuste en materia de empleo en el sector inmobiliario sería
notoriamente más moderada si tomáramos el Directorio Central de Empresas
(DIRCE) como fuente de información. A partir de éste, además, estimamos un
número de ocupados superior al que arroja la EPA en cualquiera de los años
de la serie. El hecho de que diferentes instrumentos administrados por un
mismo organismo se contradigan nos confirma en la reserva que hemos
expresado más arriba concretamente a propósito del DIRCE.
A modo de hipótesis, proponemos la siguiente conclusión. El sector de
las inmobiliarias creció muy aprisa, en empleo y número de empresas, en los
años de formación de la burbuja. El pinchazo de ésta se ha plasmado en un
fuerte recorte del empleo, acompañado por un descenso –parece que
significativamente menor en términos relativos- del número de empresas y de
locales; lo cual, a su vez, habrá determinado una contracción notable del
tamaño medio de las unidades de negocio.
En la medida en que la hipótesis anterior sea empíricamente sostenible,
podemos extraer una segunda hipótesis de trabajo. El ritmo frenético de las
iniciaciones, compraventas, precios, crédito… avivó enormemente el
64
Ambos porcentajes son algo superiores si añadimos el empleo en las promotoras y en los servicios auxiliares.
Página 100 de 118
emprendimiento empresarial rebajando las barreras de entrada. En cambio, el
declive o, mejor dicho, el desplome de la actividad alza algunas barreras de
salida. Si se nos permite apelar a una imagen simplificada, tenemos dos
contraplanos: fácil entrar/difícil salir. Nos encontramos así con un sector
integrado por microempresas, con un personal escasamente cualificado en las
tareas de promoción y gestión y tal vez muy motivado por el afán de obtener
ingresos altos y fáciles. Pareciera que bastaba con comprar o alquilar un local
con puerta de calle, instalar una oficina, abrir y ponerse a intermediar o a
comprar y vender o incluso a promover. La facilidad de acceder al crédito
doblegaba las dudas y daba alas para meterse en proyectos ambiciosos.
Ahora, cuando se ha roto el cántaro, no es tan sencillo desprenderse de un
negocio en el que, además del puesto de trabajo, se han invertido los ahorros
familiares, se ha contraído deudas e hipotecas, existen activos que no salen ni
a precio de ganga… Supóngase, por ejemplo, la situación de una persona o un
pequeño grupo de personas que han promovido algunas viviendas que se han
quedado a medio terminar o que están terminadas pero no hay comprador.
¿Qué hacer? Muchas veces la opción, si no única, sí mejor, es resistir e insistir.
Fuerte crecimiento del valor añadido bruto (VAB) inmobiliario
El ciclo del sector inmobiliario aparece más o menos bien reflejado en las
cuentas oficiales de las empresas, tal como las recoge la central de balances
del Banco de España (CBBE)65. El VAB y sus componentes (personal y
beneficios) siguen curvas ascendentes muy pronunciadas desde mediados de
los 90 hasta 2007, luego caen en picado. El dibujo repite otras muchas gráficas
que hemos visto en las páginas anteriores, si bien –insistimos- las cantidades
no son representativas del universo dados los numerosos sesgos de la
muestra. Señala el sentido creciente de la aportación del VAB inmobiliario al
producto bruto de la economía española en todo el periodo, así como su
incidencia en la fuerte recesión de 2007 en adelante. Observamos cómo
sendos componentes siguen recorridos paralelos. El beneficio bruto66 viene
representando a lo largo de periodo, arriba-abajo, el 60% del valor añadido, con
una significativa subida en los años de la crisis. Este desequilibrio a favor de
los excedentes empresariales es tanto más notable cuanto el mismo dato para
el total de los sectores se mueve en una horquilla alrededor del 35%.
65
El Banco de España, en colaboración con los registros mercantiles, elabora una serie estadística desde los 90 sobre
las cuentas de las empresas: pérdidas y ganancias y balance. La base de información son los libros que anualmente
las empresas depositan en los registros. En teoría, la serie nos da la información económico financiera esencial de los
negocios: ventas, gastos, beneficios, inversiones, deudas… En realidad, dicha información es bastante defectuosa,
pues ni todas las empresas depositan las cuentas y en las que sí se depositan hay numerosos errores, además de la
utilización de criterios diferentes de contabilización de las operaciones. Así, en la serie elaborada, el Banco de España
elimina un amplio bloque de cuentas que presentan incoherencias en las cifras. Por otra parte, la serie sólo incluye las
empresas de menos de 50 trabajadores contratados. Elimina las empresas de 50 y más trabajadores, así como
aquellas que no emplean asalariados, que en el sector inmobiliario son muy frecuentes. Por todo ello, la muestra
resultante no es representativa del conjunto. La información ofrecida no es extrapolable al universo; sino que la utilidad
de la misma se concreta en que es indicativa o, si se prefiere, nos permite contar con un termómetro significativo. Por
lo demás, los datos desagregados por sectores de actividad lo están según la CNAE´2009. Así pues, en la categoría de
inmobiliarias están las agencias, empresas arrendadoras, etc., pero no las promotoras. Hubiéramos preferido emplear
otra fuente, tal vez más reveladora, como la de la central de balances del Banco de España, pero la serie de ésta, para
el sector inmobiliario, se corta en 2006. Finalmente, la fuente ofrece la información para el total nacional, no la clasifica
por CC AA, de manera que no nos es posible profundizar en los datos de las empresas madrileñas. Nos tenemos que
contentar con el supuesto de que el perfil de éstas no es muy diferente del perfil de la media nacional.
66
El beneficio bruto es el beneficio de las empresas antes de impuestos y del pago (cobro) de intereses y sin imputar
las amortizaciones. En él se suman los ingresos de los trabajadores autónomos, muy infraestimados en la estadística
que manejamos toda vez que se han eliminado las empresas sin asalariados.
Página 101 de 118
Evolución del VAB en el sector inmobiliario y sus componentes
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
1993
1994
1995
1996
1997
VAB
1998
1999
Personal
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Benedicio bruto
Fuente: CBBE/Registros. En miles de euros.
Variación interanual del VAB y sus componentes
15,00
10,00
5,00
0,00
-5,00
-10,00
1994
1995
1996
1997
1998
VAB
1999
2000
G. personal
2001
2002
2003
Beneficio bruto
2004
2005
2006
2007
2008
2009
vab total
uente: elaboración propia con datos de la CBBE/Registros.
F
Fuerte ajuste del empleo
El movimiento que acabamos de dibujar en el apartado anterior relativo a
la alta participación de las rentas empresariales en la tarta inmobiliaria y a su
crecimiento en los años de la crisis obedece a la contracción del empleo
asalariado y a la desaceleración del salario medio. Buena parte de la
disminución del empleo se ha concentrado en el segmento de los contratos
temporales.
Página 102 de 118
Media de asalariados por empresa y variación interanual del salario por trabajador
3
6
2,5
5
4
2
3
1,5
2
1
1
0,5
0
0
-1
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Asalariados
Salario
Fuente: elaboración propia con datos de la CBBE/Registros.
Escala de la derecha: tamaño medio y escala de la izquierda: variación interanual.
Muchos inmovilizados inmobiliarios
Las empresas inmobiliarias recogidas en la base de datos de la
CBBE/Registros presentan una estructura del activo muy cargada en el
inmovilizado debido al peso en el mismo de las viviendas (para alquilar o para
vender67) y otros elementos anejos. La proporción casi duplica la observada en
las empresas de los otros sectores.
Inmovilizados sobre activo total
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
10,00
0,00
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
Inmobiliarias
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Total empresas
67
Aun considerando que en la categoría no están sumadas las promotoras, de acuerdo con la CNAE´2009 aplicada en
la serie estudiada. Por lo demás, recuérdese que estamos hablando de empresas con menos de 50 asalariados.
Página 103 de 118
Muchos recursos propios
La elevada participación de los inmovilizados en el activo de las inmobiliarias
se corresponde con un alto coeficiente de autofinanciación, comparado con el
resto de las empresas. A lo largo de la serie, dichos índices se mueven,
respectivamente, en un 60% - 70% y un 30% - 40%.
Recursos propios sobre pasivo total
80,00
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
10,00
0,00
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Inmobiliarias
Total empresas
Mucho apalancamiento con las entidades financieras
Más arriba hemos visto que el crédito concedido por los bancos y cajas de
ahorro al sector inmobiliario creció mucho más aprisa que el crédito obtenido
por el resto de las actividades productivas y el crédito hipotecario. A partir del
análisis de los depósitos anuales de las cuentas tenemos que la deuda media
de las inmobiliarias68 es muy superior a la deuda media del resto de las
empresas. También tenemos que, en las inmobiliarias, la mayor parte de esa
deuda está contraída a largo plazo y lo está con las entidades de crédito;
mientras que, en el caso del resto de las empresas, más de la mitad de la
deuda lo está con acreedores varios (sobre todo los proveedores).
68
Siempre con la limitación de que la base de datos no incluye a las promotoras y de que el universo de empresas está
muy recortado, pues sólo recoge empresas pequeñas y no todas (están fuera las que no emplean personal asalariado
y las que presentan cuentas con incoherencias).
Página 104 de 118
Deuda media por empresa
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
Inmobiliarias
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Total empresas
Fuente: elaboración propia con datos de la CBBE/Registros. En miles de euros.
Las cuentas analizadas, sin embargo, no reflejan bien el fuerte
crecimiento del crédito a las inmobiliarias habido en los años de formación de la
burbuja. Ello se puede deber a la deficiente calidad de la información o a que
gran parte de ese crédito fue destinado a las promotoras y a las inmobiliarias
de mayor tamaño, siendo que en sendos casos carecemos de datos para
contrastar la hipótesis.
Alta rentabilidad, pero…
Más arriba hemos visto que una fracción elevada (en comparación con lo que
ocurre en el resto de las ramas de la actividad económica) del valor añadido
bruto generado en el sector inmobiliario es apropiado por el capital, no por el
trabajo. Ahora bien, la evaluación de la rentabilidad de los negocios exige
relacionar esa parte que hemos llamado “del capital”69 con las ventas o
facturación ordinaria, así como con el activo total o, lo que es lo mismo, con el
capital total empleado cada año y con los fondos propios o, lo que es lo mismo,
con la porción del capital total que es financiada directamente por los
propietarios.
El retorno anual sobre la facturación es altísimo en el sector inmobiliario:
del orden de 5-6 veces más alto que en el total de las empresas pequeñas,
69
En realidad, utilizamos un concepto más afinado, el de cash flow, esto es, el beneficio neto después de intereses e
Impuesto sobre Sociedades y antes de amortizaciones. En puridad, esta es la parte que corresponde a la propiedad de
la empresa, una vez deducidas las cuotas de Hacienda y de los prestamistas. Esta forma de medir la rentabilidad nos
parece más ajustada que otras más habituales que, en lugar del cash flow, toman el beneficio neto, haciendo
abstracción de las amortizaciones. Trabajamos así con el retorno total del negocio, que incluye la parte destinada a
dividendos, la parte destinada a acumulación y la parte destinada a recuperar la inversión: ganancia repartida,
ganancia reinvertida y reposición de los activos utilizados.
Página 105 de 118
ampliándose en los años buenos y recortándose en los malos. La enorme
distancia se repite aun si no tenemos en cuenta las amortizaciones y
establecemos el cálculo respecto del resultado neto.
Inmobiliarias
Cash flow sobre ventas
Tot al empresas
40,00
35,00
30,00
25,00
20,00
15,00
10,00
5,00
0,00
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Ahora bien, si ponderamos el cash flow sobre los activos o sobre los
fondos propios, la foto que obtenemos es sorprendente, pues nos muestra un
escenario distinto del que a primera vista cabía esperar, muy otro del que
percibimos en el gráfico anterior. En efecto, vemos que la rentabilidad es
superior en el conjunto de las actividades económicas que en el sector
inmobiliario. Lo es todos los años de la serie, dándose una moderada
aproximación en los últimos. Ocurre que las inmobiliarias operan con márgenes
más amplios, pero, al tiempo, se ven obligadas a movilizar un capital total –
tanto recursos propios como recursos prestados- muy alto, debido al abultado
peso de los inmovilizados (viviendas…) en la estructura del activo. En 2009, las
empresas de las muestra, por cada 10 euros de ingreso hubieron de mover un
capital de 14, mientras que en las inmobiliarias la relación fue de 10 a 103.
Ratios de rentabilidad
25,00
20,00
15,00
10,00
5,00
0,00
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Sobre activo-inmob
Sobre patrimonio neto-inmob
Sobre activo-resto
Página 106 de 118
Sobre patrimonio neto-resto
Con todo, la explicación que damos en el párrafo anterior no suprime la
sorpresa. La menor rentabilidad del sector inmobiliario que se deduce de la
información proporcionada por los depósitos de cuentas es poco consistente
con los datos cruciales de la burbuja inmobiliaria que hemos visto más arriba
relativos a la evolución de las compraventas, los precios, el número de
empresas... De ser cierta la menor rentabilidad, ocurriría que el agente más
activo del mercado apenas sale beneficiado de la burbuja, mientras que la gran
tajada se la llevan en solitario los propietarios de suelo, las entidades crediticias
e incluso la Hacienda pública. Esa es una hipótesis de trabajo muy poco
probable. La explicación a esta contradicción habría que buscarla en tres
direcciones no excluyentes entre sí:
− La deficiente cobertura de la muestra de empresas inmobiliarias: no
incluye las unidades tal vez más lucrativas (las promotoras y las
empresas medianas y grandes). También influye la omisión de las
empresas sin asalariados, muy abundantes en el sector en comparación
con el resto de las ramas, y que presumiblemente trabajan con capitales
propios y ajenos bastante inferiores a la media. Si se pudiera corregir
estas lagunas de la muestra (tanto para las inmobiliarias como para el
resto de empresas), es bastante probable que la rentabilidad del sector
mejoraría más que el del resto de las ramas económicas70.
− Los criterios de contabilización de los elementos del activo: éstos, en
general, se contabilizan por el valor de adquisición, no a los precios de
mercado de cada momento. De tal modo, tratándose de bienes que
experimentan una acusada revalorización, tal como ocurrió con las
viviendas en la etapa de formación de la burbuja inmobiliaria, en las
cuentas de la empresa existe un volumen importante de plusvalías
latentes, no afloradas. La magnitud desmedida de esa revalorización fue
justamente la que atrajo a mucha gente a aventurarse en los negocios
inmobiliarios en los 2000 y la que, p. ej., llevó a otras muchas firmas
(constructoras, administradores de fincas…) a dedicarse a la
compraventa de inmuebles. En el mundo de “los precios nunca bajan,
sino que suben y suben”, parece que basta con acaparar. Ahora bien,
por el contrario, el mismo criterio de contabilización implica que, una vez
la burbuja pincha, las plusvalías se metamorfosean en minusvalías
latentes, en activos cuyo valor de mercado es inferior al valor en libros.
− Por último, es probable que en el sector se dé una mayor ocultación de
ingresos y, en consecuencia, una menor declaración de beneficios. Un
móvil para realizar una venta a un precio declarado, más una parte en
negro, es la rebaja de la factura del IVA o, en su caso, del Impuesto
sobre Transmisiones. El inmobiliario es asimismo un sector con un
margen significativo para la economía sumergida: comisionistas,
agentes de venta casuales o marginales…
70
Sobra extendernos aquí en detallar el razonamiento que conduce a avanzar esta hipótesis. Baste decir que
suponemos que la realización de las correcciones apuntadas en el texto tendrían el efecto último de aproximar las
medias por empresa del activo total y los recursos propios en las inmobiliarias a las mismas medias en el resto de las
ramas. Ese acercamiento permite la mejora relativa de la rentabilidad de las primeras respecto de las segundas.
Página 107 de 118
Los gastos financieros llegan hasta el 10 por ciento de la facturación
Dicho lo que precede, es verdad, sin duda, que los propietarios de suelo y las
entidades financieras reciben una tajada muy voluminosa del negocio
inmobiliario. Así, por ejemplo, mientras los gastos financieros (intereses,
comisiones…) suponen no más del 3% de las ventas de las empresas de la
muestra de la CBBE/Registros, suman, según los años, entre un 5% y un 12%
de las ventas de las inmobiliarias. Ello ocurre, además, considerando que las
inmobiliarias han conseguido recursos ajenos con un coste menor, tal como se
aprecia en el gráfico que insertamos a continuación. Por lo demás, aun
teniendo en cuenta que la rentabilidad de las inmobiliarias está infraestimada,
observamos, en el segundo gráfico, cómo aquélla es netamente superior al
coste de los recursos prestados; salvo en el inicio de la serie, coincidiendo con
las postrimerías del pinchazo de la burbuja de los 80, y en el final de la serie,
coincidiendo con el pinchazo de la segunda burbuja. Si no fuera así, a las
empresas no les sería lucrativo operar.
Gastos financieros sobre recursos ajenos
14
12
10
8
6
4
2
0
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
Inmobiliarias
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2007
2008
Resto empresas
Comparación de la rentabilidad con el costode los recursos ajenos
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
-1,00
-2,00
-3,00
-4,00
-5,00
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
Sobre rentabilidad del activo
2001
2002
2003
2004
2005
Sobre rentabilidad rec. Propios
Página 108 de 118
2006
2009
En resumen: a vueltas con las barreras de entrada y salida
Como hemos visto, el análisis de los datos del Directorio Central de Empresas
del INE (DIRCE) apunta la existencia de pocas, durante la formación de la
burbuja, barreras de entrada en el sector inmobiliario y, en cambio, de muchas
barreras de salida, tras el pinchazo. A pesar de sus numerosas deficiencias y
limitaciones, el análisis de la información de los depósitos de cuentas ofrecida
por la CBBE/Registros confirma la imagen: fácil entrar/difícil salir. De un lado,
en los años buenos, el acceso no es complicado sortearlo en tanto que no se
requiere una alta inversión para arrancar y, en todo caso, es fácil acceder al
préstamo; al tiempo que el mercado ofrece unas expectativas de lucro más que
suculentas. De otro lado, en los años malos, el abandono, si no la huida,
tropieza con varios obstáculos que es difícil driblar: la existencia en el activo de
inmuebles de los que no es posible deshacerse sin enajenarlos por debajo del
valor en libros, incurriendo en minusvalías abultadas, y además la existencia de
deudas cuantiosas con los bancos y cajas de ahorro de las que no es posible
olvidarse, pues en muchos casos están avaladas con los patrimonios de los
propietarios de las empresas y de sus familiares.
3.1.5
La burbuja inmobiliaria: el resultado inevitable del comportamiento de
los agentes
En el presente epígrafe dedicado a la estructura y génesis de la burbuja
inmobiliaria nos hemos extendido en el examen del comportamiento de los
principales agentes. Gran parte de las conclusiones relevantes que se deducen
del análisis de la información disponible las hemos desgranado en los
sucesivos apartados, por lo que sería demasiado reiterativo que volviéramos
sobre ellas. Merece la pena, dada la relevancia política del asunto, que
centremos el cuadro.
La idea mítica del mercado dice que éste es el encuentro de la oferta y la
demanda tal que, si la primera supera a la segunda, los precios bajan y, si la
segunda supera a la primera, los precios suben, buscando en sendos casos el
punto de equilibrio. Nada más lejos de esta estampa que los movimientos del
mercado inmobiliario en los años 2000. Pareciera como sí la oferta y la
demanda se alimentaran una a otra en una fuga hacia delante; todo ello
además en un marco en el que mucha gente simultanea los papeles de oferta y
demanda, pues unos compran para vender y otros venden para comprar.
Menos de dos décadas después de la burbuja de la segunda mitad de la
década de los 1980 se desarrolla otra, alimentada por la existencia de una
demanda bien nutrida debido a la suma del crecimiento vegetativo de los
hogares y, sobre todo, al imponente crecimiento migratorio. El efecto
enriquecimiento de la subida desmedida de los precios despierta o, mejor
dicho, dispara las demandas por mejora y de segundas residencias, así como
otros segmentos eminentemente especulativos como la demanda inversión, la
demanda ahorro y, en fin, la demanda lavado de dinero negro.
Por el lado de la oferta asistimos a una tremenda aceleración de los
ritmos constructivos y a un fuerte ritmo de transacciones de viviendas de
segunda mano. El tejido empresarial inmobiliario (promotoras, arrendadores,
agencias) gana en densidad y complejidad; incluso muchas empresas en
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funcionamiento de cualesquiera sectores de actividad crean divisiones
inmobiliarias, aunque sólo sea para poner en valor sus terrenos e inmuebles71.
La oferta sube, pero los precios no bajan, sino que, bien al contrario,
imprimen más velocidad a la subida. Los precios aumentan, pero la demanda
no cae, sino que sobrepuja a la oferta. Es el mecanismo de la espiral: la mejor
señal de que los mercados no se autorregulan, sino que por sí mismos tienden
al desequilibrio y a la formación de efectos perversos; tanto más en el supuesto
de mercados monopolistas, como lo son los de suelo y el inmobiliario. La
formación de la burbuja no es culpa de todos, ni la consecuencia de que
“hemos vivido por encima de nuestras posibilidades”. En aquélla encontramos
tres actores principales, más sus respectivos adláteres: los propietarios de
suelos edificables, las entidades financieras y las inmobiliarias (agencias,
promotoras…), acompañados por las tasadoras, aseguradoras, constructoras,
medios de comunicación especializada... No es casual que el boom inmobiliario
vaya unido a la burbuja bursátil y a la burbuja financiera. En última instancia,
cada uno de dichos agentes ha contribuido a organizar y fluidificar la fiesta, a
cambio de participar en la apropiación de una riada de beneficios. Los
propietarios de los terrenos han administrado la escasez artificial y la salida
escalonada de los suelos; los bancos y cajas de ahorro han suministrado
dinero fácil para construir, promover y comprar; y las inmobiliarias han captado,
movilizado y hasta modulado a la demanda en las etapas más primitivas de
cristalización de la intención o la voluntad de comprar. La mancomunación de
esfuerzos de unos y otros ha ido orientada a remover obstáculos y vencer las
resistencias de la demanda, animar las expectativas de compra, impulsar las
decisiones de las familias…
La desregulación de los mercados y la débil (y deficiente) supervisión de
los mismos ha favorecido los procesos. Los diferentes actores han perseguido
el logro de sus intereses guiados por el incentivo fundamental, la apropiación
de la ganancia. Si no existen regulaciones, normas, directrices, planificaciones
políticas, dispositivos de supervisión y vigilancia y si no existen contrapesos, el
mercado por sí sólo descarrila. La burbuja y el subsiguiente estallido son el
resultado necesario de la lógica de un mercado monopolista en el que los
actores operan sin frenos con arreglo a la vulgata del discurso neoliberal.
En esta línea tenemos que las Administraciones, desde el Banco de
España hasta los ayuntamientos, como hemos argumentado más arriba,
comparten una alta responsabilidad en la formación de la burbuja inmobiliaria
tanto por acción como por omisión. No han cumplido sus funciones como
instancias reguladoras, supervisoras… Tampoco han actuado como
contrapesos, p. ej., poniendo suelo en el mercado para bajar los precios o
promoviendo vivienda protegida en alquiler.
3.2
Las consecuencias de la burbuja y del pinchazo
Entre las muchas consecuencias del boom y la crisis posterior, aquí nos
centraremos en dos capítulos: accesibilidad y ejecuciones hipotecarias72.
Ambos colman una parte muy significativa del problema habitacional.
71
Dicho sea de paso, este ha sido uno de los motores de la desindustrialización de las ciudades o áreas más caras y
de sonados procesos de deslocalización industrial. En tal sentido, Madrid se lleva la palma, gracias a una revisión del
PGOU, la del 97, que arrumbó con las ya muy debilitadas protecciones que había diseñado la revisión del 85.
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Por grado de accesibilidad a la vivienda entendemos la capacidad de las
familias y los individuos a usufructuar una en el marco de los procesos de
demanda generada por los vectores demográficos: emancipación,
desagregación de hogares, inmigración… No consideramos, pues, la demanda
por mejora, inversión, ahorro, lavado de dinero negro… A falta de datos
expresos sobre la cuestión, un buen índice de medición sería la tasa de
esfuerzo en el primer año, esto es, la proporción que representa, en promedio,
el pago de las cuotas de la hipoteca, después de aplicadas las deducciones en
el IRPF, sobre los ingresos netos (después de impuestos y cotizaciones
sociales) de las familias73 adquirientes.
Con las estadísticas disponibles, no es posible construir una serie anual
del índice de esfuerzo stricto sensu, menos aun para ámbitos inferiores al
nacional: autonómicos, municipales o distritales. Los índices que se suelen
publicar, en realidad, son aproximaciones más o menos groseras o, se podría
decir, están cocinados con mayor o menor acierto74.
Empeñarse hasta la cejas
Una primera imagen del sacrificio que representa para las familias el acceso a
la vivienda en compra lo encontramos en la serie construida por el Banco de
España75. El índice se duplica a lo largo de los 2000, pasando de un 20% al
inicio del decenio a un 40% en 2007, luego baja de manera muy pronunciada.
En la evolución de la curva representativa del índice (con deducciones)
entresacamos dos datos singularmente trascendentes. Primero, en los últimos
años de la burbuja, el esfuerzo se sitúa claramente por encima del límite
convencional del 33%, esto es, la norma de que la cuota no supere un tercio de
los ingresos. Segundo, la tasa de esfuerzo se reduce del orden de 10 puntos
porcentuales una vez se incorporan los beneficios en la tributación de la
compra en el IRPF. Durante el boom, el diferencial se amplió, alcanzando su
máximo en 2007. Luego se ha moderado, bajando a unos 6 puntos en 2010, el
mínimo de la serie. Esa rebaja es en buena parte consecuencia de la nueva
regulación que se introdujo en 2007. La compra, por tanto, ha estado
fuertemente incentivada desde el punto de vista fiscal. De hecho la institución
de las deducciones a la compra está tan presente en el edificio fiscal español
que el Gobierno, en la última revisión (introducida en la Ley de Economía
Sostenible), decidió retirarla totalmente sólo a los declarantes con bases
imponibles superiores a 24 mil euros y de manera parcial a los declarantes con
72
Por supuesto, otros asuntos relacionados son muy importantes, tales como el desempleo generado por la economía
del ladrillo, la erosión de la economía productiva o la extensión incontrolada de la huella urbana. Pero su análisis nos
aparta del objeto de estudio del presente informe.
73
Por familia entendemos cualquier agrupamiento de personas que habitan una vivienda, sean cuales sean las
relaciones de parentesco o afinidad que existan entre ellas, e incluyendo el caso especial de las familias unipersonales.
De tal modo, el número de familias, así definidas, es igual al número de viviendas principales.
74
Excede los límites de este informe que nos extendamos en este asunto. Baste señalar, para no pecar de farragosos,
que, en ausencia de los datos reales, tanto en el numerador (importe de las cuotas) como en el denominador (ingresos)
se emplean aproximaciones y supuestos. Los índices, por tanto, sirven como imagen de la situación, pero no son un
retrato.
75
En este índice, el coste de la hipoteca está calculado suponiendo un préstamo igual al 80% del precio de una
vivienda de 93,75 metros construidos (75 metros útiles), a un plazo de 15 años en la década de los 90 y que ha ido
aumentando, en los 2000, a más de 20 años. Los precios están tomados de las estadísticas del Ministerio de Fomento.
A su vez, los ingresos se obtienen extrapolando la mediana de ingresos que arroja la Encuesta Financiera de las
Familias de 2001, ajustada por la evolución de la renta bruta disponible.
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bases imponibles por encima de 17 mil euros, tras los iniciales titubeos que
apuntaban a una supresión total o casi.
Índices teóricos de esfuerzo, según el Banco de España
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Sin deducciones
Con deducciones
Diferencial de la tasa de esfuerzo, con y sin deducciones fiscales.
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Un esfuerzo de escándalo
Dado que no contamos con índices de esfuerzo estimados para la Comunidad
de Madrid, en lo que sigue trabajamos con un índice de elaboración propia. En
el numerador ponemos la cuota correspondiente a un crédito hipotecario
suscrito en las siguientes condiciones:
Interés
El vigente en el trimestre, para compra de vivienda, según el
Banco de España
Importe
80% del precio medio de la vivienda, según la serie del
Ministerio de Fomento, que arranca en 2004-T1
Tiempo de
amortización
25 años, 300 mensualidades
Cuota
Cuota antes de las deducciones fiscales
En el denominador, a su vez, ponemos la estimación de los ingresos de
una familia joven suponiendo una media de 1,3 perceptores de rentas
salariales, tomando los importes según la Encuesta Trimestral de Coste
Laboral del INE. Como quiera que dichos importes son brutos, a fin de contar
con el dato en términos netos, hemos deducido una estimación de las
cotizaciones sociales del trabajador/a y de la cuota liquida en el IRPF.
En el siguiente gráfico representamos los índices respectivos de España
y la Comunidad de Madrid, antes de la aplicación de la deducción por compra
de vivienda en el IRPF. Observamos que la tasa madrileña se sitúa siempre por
encima del 40% e incluso, en los años centrales, entre mediados de 2006 y
primeros de 2008, por encima del 60%, con picos del 70% en 2007. Aun
sumando el efecto suavizador del beneficio fiscal (entre 6 y 14 puntos
porcentuales, según el Banco de España76), tendríamos que en todo el periodo,
durante el auge de la burbuja y después del pinchazo, el sacrificio de las
familias de la región está muy por encima de la tasa convencional máxima del
33%; mientras que, en el promedio nacional, lo mismo ocurre desde inicios de
2005 hasta finales de 2009. Apreciamos que el sacrificio de los madrileños es
del orden de 11 puntos superior a la media española, registrando los máximos
en 2006 y 2007 y moderándose en el último periodo, a unos 8 puntos.
76
El diferencial está probablemente sobrestimado. En 2007 y siguientes, según nuestros cálculos, la reducción está en
la mitad: algo más de 3 puntos. Por otra parte, la comparación de la curva de la tasa de esfuerzo española (sin
deducciones), estimada por el Banco de España, se superpone a la estimada por nosotros, para España, en el
supuesto de una vivienda de 75 metros útiles; lo cual prueba una alta consistencia entre ambas estimaciones a pesar
de que se siguen procedimientos de cálculo muy diversos. La coincidencia aporta un plus de confianza sobre la bondad
de la serie obtenida para la Comunidad de Madrid.
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Índices de esfuerzo de España y la CM
80
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España
C. Madrid
Fuente: elaboración propia.
Diferencias de la tasa de esfuerzo madrileña respecto de la española
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0
La entrada también entraña un esfuerzo descomunal
En tanto el préstamo hipotecario no cubre la totalidad del precio de la vivienda,
el comprador deberá disponer de ahorros para saldar (en un solo pago o en
varios) la entrada, más los gastos asociados a la adquisición (notaría, registros,
impuestos…). Si nos atenemos al supuesto de la financiación por el 80%, el
previo se eleva, más-menos, a un 30% del valor total: 20% y 10%,
respectivamente. Tenemos así un segundo sacrificio que medimos por el
cociente entre la suma de los pagos iniciales y los ingresos netos de la familia:
se lee como el número de años durante los cuales la familia habría de destinar
la totalidad de sus ingresos a la satisfacción de la entrada y gastos asociados.
La tasa subió en los años más animados de la burbuja de casi 3 a casi 4 años,
en la CM, con medio año de diferencia sobre el resto del país.
Entrada + gastos sobre ingresos netos
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3
2,5
2
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1
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0
04- 04- 04- 04- 05- 05- 05- 05- 06- 06- 06- 06- 07- 07- 07- 07- 08- 08- 08- 08- 09- 09- 093 09- 10- 10- 10- 101 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2
4 1 2 3 4
España
C. Madrid
En resumen, el esfuerzo se resuelve doblemente. Implica, de un lado, un
periodo largo durante el que la familia adquiriente debe ahorrar y sólo ahorrar y,
de otro lado, prolongar el sacrificio durante décadas para satisfacer las cuotas
de la hipoteca.
Página 115 de 118
La accesibilidad cuesta arriba condiciona múltiples situaciones perversas
¿Cómo sortear la carrera de obstáculos que supone el acceso a la vivienda en
propiedad? La escalada de los precios expulsa sin remisión a un segmento de
la demanda fuera del mercado. Otros segmentos orillan las barreras acudiendo
a múltiples expedientes. El primero lo proporcionan las entidades financieras,
según hemos visto más arriba, removiendo las condiciones de la financiación,
desde rebajando los requerimientos de solvencia de los prestatarios (y/o, en su
caso, montando complejas redes de avales) hasta rediseñando los productos a
fin de reducir las cuotas mensuales (alargar los plazos de amortización,
establecer periodos de carencia, incrementar los importes concedidos…). El
segundo expediente lo determina el desplazamiento de las familias
demandantes a los inmuebles más baratos, sea por la precariedad de los
mismos, sea por la localización. Aun contamos con un tercer expediente, el
desplegado por las familias que asumen esfuerzos descomunales a cambio de
incurrir en un empobrecimiento neto de las condiciones de vida. La réplica de la
burbuja inmobiliaria son los/as jóvenes que suspenden o difieren sine die los
proyectos vitales de emancipación o que se ven forzados/as a retornar a la
casa de los padres/madres; las parejas rotas que no dan el paso de la
separación; los pisos patera y las camas calientes; el alquiler de habitaciones;
las familias económicamente ahogadas; las ejecuciones hipotecarias; la
proliferación del chabolismo; la formación de barrios gueto; la expulsión de las
familias de bajos ingresos al extrarradio y a los pueblos más y más alejados de
la ciudad de Madrid…
Las ejecuciones hipotecarias: un drama que no remite
Los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) muestran una
acusada progresión de las ejecuciones hipotecarias en el salto de 2007, antes
del pinchazo de la burbuja, y 2009-2010. En el trienio posterior al crash, más de
271 mil familias han perdido su vivienda en España por impago de la hipoteca.
El drama es tanto más espeluznante cuanto para buen número de esas familias
la deuda no queda cancelada, sino que la dación de la vivienda únicamente
salda una fracción de la deuda.
Ejecuciones hipotecarias en España
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
2007
2008
2009
Fuente: CGPJ.
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2010
La inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios están concedidos a
tipos de interés variable, referenciados a la evolución del euribor. Todas las
previsiones apuntan a que éste en los próximos tiempos irá aumentando
debido al giro restrictivo que el Banco Central Europeo (BCE) está imponiendo
a la política monetaria. Dadas las tasas de interés vigentes, tenemos que, por
cada 100 mil euros de préstamo, el aumento del tipo en medio punto supone
incrementos de la cuota superiores a 300 euros/año, haciendo saltar el índice
de esfuerzo algo más de un punto. Por ejemplo, si en 2011, el interés vigente a
finales de 2010 aumentase en un punto, hasta el 3,77%, la cuota media se
encarecería en 1.270 euros/año, tirando del índice de esfuerzo 4,5 puntos
arriba, hasta un 45% (41% - 42%, después de aplicar las deducciones fiscales).
Esto suponiendo que los ingresos se mantienen. Bastaría que bajaran para que
la tasa se disparase. Por ejemplo, si el número hipotético de perceptores por
familia pasara de 1,3 a 1,2, la tasa de esfuerzo aumentaría medio punto.
La accesibilidad apenas mejora
La reducción del valor del metro cuadrado no supone automáticamente una
mejora de la accesibilidad. En efecto, más atrás hemos visto que la disminución
de aquél es en parte compensada por el aumento del tamaño de las viviendas,
de forma que el traslado del descenso es sólo parcial. Por otra parte, la subida
de los tipos de interés y las expectativas alcistas al respecto añaden más
dificultades. Sin duda, el desempleo es hoy por hoy la mayor barrera.
A los obstáculos anteriores se añade el cierre del grifo del crédito. Los
bancos y cajas de ahorro dan facilidades para la financiación de sus productos,
pero se muestran muy remisas para conceder nuevos préstamos en general.
Los balances de las entidades están sobresaturados de inmuebles apropiados
por impago de los préstamos, sea por parte de las promotoras y constructoras,
sea por parte de los particulares. El portal idealistas.com anuncia más de 29 mil
viviendas en venta pertenecientes a las entidades financieras. Según El País
Negocios, sólo las cajas poseen o tienen participación mayoritaria en más de
500 sociedades inmobiliarias. La información proporcionada por las entidades
financieras al Banco de España estima, a febrero de 2011, en 61.576 millones
de euros el importe de los activos inmobiliarios adjudicados. En la tarta que
insertamos a continuación se aprecia que casi la mitad del importe de los
inmuebles adjudicados son suelos.
Desglose de los inmuebles adjudicados por las entidades financieras
4.912,3
11.640,4
10.681,3
Terminados
Sin terminar
3.539,2
Suelo
Particulares
Otros
28.376,4
Fuente: El País Negocios, 06/02/2011.
La información (incompleta) está elaborada a partir de los datos que proporcionan las propias entidades.
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Es muy voluminosa la bolsa de edificios adjudicados sin terminar: más
de 3,5 mil millones de euros. Los inmuebles obtenidos de los particulares
suman más de 10 mil millones de euros. El grupo Caja Madrid-Bancaja ocupa
el primer puesto del ranking en inmuebles adjudicados: 11 mil millones de
euros, el 16% del total.
Como hemos visto más arriba, la sequía del crédito se refleja en la
disminución del saldo vivo.
Madrid, mayo de 2011
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Auge y colapso inmobiliario en la Comunidad de Madrid

Transcripción

Documentos relacionados

dossier de prensa

Vea la presentación de Kevin Cowan