Plan Parcial - Ciudalcampo

BREVE HISTORIA DE LA URBANIZACION CIUDALCAMPO
Estimados comuneros:
Con la esperanza de que os pueda ser útil para comprender mejor algunos de los
asuntos que se suscitan en nuestra Comunidad, se ha redactado el siguiente
resumen de la historia de nuestra Urbanización.
CAPITULO PRIMERO: SU ORDENACION URBANISTICA
1.- El Plan Parcial Original. El 10 de enero de 1968, la COPLACO --lo que hoy en
día es la Consejería de Ordenación del Territorio—aprobó el PLAN PARCIAL DE
PESADILLA, promovido conjuntamente por el R.A.C.E. y CIUDALCAMPO, S.A.,
según proyecto redactado por el arquitecto D. Antonio Perpiñá Sebriá, y cuyos
parámetros urbanísticos básicos eran los que a continuación se exponen:
Plan Parcial de Ordenación Urbana de Pesadilla
Parámetros Urbanísticos Básicos
ZONIFICACION DE USOS
CIUDAD JARDÍN DE LUJO
SUPERFICIE m2
DISTRIBUCION Y OBSERVACIONES
2.857.700
702 PARCELAS PARA VIVIENDAS UNIFAMILIARES
ESPACIOS VERDES PUBLICOS
551.300
VERDES PEATONALES...........377.142m2
RESERVA “EL ENCINAR”........138.911m2
RESTO...................................... 35.247m2
ZONAS ESPECIALES PARA USO
DOTACIONAL-COMERCIAL
23.920
2 CENTROS DE ENSEÑANZA...........7.500m2
1 CENTRO RELIGISO.........................2.500m2
4 CENTROS COMERCIALES............12.000m2
1 OFICINA DE INFORMACIÓN...........1.920m2
VIARIO
340.000
CALZADAS, ARCENES Y ACERAS
PROTECCIÓN DE AUTOVIA
RACE.
TOTAL
122.000
LIMITES DE EDIFICACIÓN
1.345.080
GOLF Y POLIDEPORTIVO.............905.080m2
AUTODROMO DEL JARAMA........440.000m2
5.240.000
ORDENANZAS PRINCIPALES DE LA “CIUDAD JARDÍN DE LUJO”
A).-RELACION NUMERADA DE 702 PARCELAS DE SUPERFICIE MINIMA 2.500m2
B).-SOLO SE ADMITE EL USO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA.
C).-NO SE PERMITE: LA VIVIENDA PAREADA, LA EDIFICACIÓN EN LINEA, LA VIVIENDA PLURIFAMILIAR.
D).-OCUPACION MÁXIMA DE PARCEA: 10%
E).-ALTURA MÁXIMA: 8m y 2 PLANTAS SOBRE RASANTE.
F).-RETRANQUEOS: 10m A FRENTE DE CALLE; 7m A RESTO DE LINDEROS
2.- MODIFICACIÓN FRAUDULENTA DEL PLANEAMIENTO. En el año 1972,la
Memoria, los Planos y las Ordenanzas de Edificación originales del Plan Parcial,
tanto los obrantes en la COPLACO como en los Ayuntamientos de S. Sebastián de
los Reyes y Colmenar Viejo, fueron fraudulentamente sustituidos por otros que
presentaban significativas alteraciones respecto de los originales,( hecho probado
por sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de fecha 17 de febrero de
1990, confirmada por el Tribunal Supremo el 4 de octubre de 1993) siendo estas las
siguientes:
2.1. Se modifica la Ordenanza de las Zonas Especiales, ampliando la altura
edificable de 8 a 10 metros; las plantas de 2 a 3; la ocupación del 10 al 20%; la
edificabilidad del 20 al 60%; permitiendo el uso residencial y la construcción de
viviendas colectivas.
2.2. Se crean tres nuevas Zonas Especiales, que no existían en el proyecto
original, concretamente:
2.2.1. ZONA ESPECIAL SURESTE, con 146.524m2, originalmente destinada a 32
parcelas de 2.500m2, mínimo, para viviendas unifamiliares aisladas y dos espacios
libres de 19.290m2.
En su lugar se permitió construir el Colegio SEK, 310 viviendas colectivas y 9
unifamiliares aisladas y eliminar los dos espacios libres.
2.2.2. ZONA ESPECIAL NORESTE, de unos 125.000m2, junto a la carretera N-I, en
el término municipal de Colmenar Viejo, que el proyecto original destinaba a 16
parcelas mayores de 2500m2, con un total de 62.743m2 para la construcción de
viviendas unifamiliares aisladas, y el resto,62.257m2, para zona libre de protección
de la carretera.
Merced a esta alteración, en el año 1979, una cooperativa de viviendas pretendió
construir 348 Viviendas de Protección Oficial, proyecto que afortunadamente no
prosperó, por razones que desconocemos.
2.2.3. ZONA ESPECIAL “EL ENCINAR”, con una superficie de 138.911m2, situada
en el centro de la urbanización, que en el proyecto original tenía la consideración de
espacio libre para posible ampliación del campo de golf del R.A.C.E.
En virtud de esta alteración fraudulenta, en el año 1980 se pretendió la construcción
de 359 apartamentos, lo que impidió la Comunidad de Propietarios oponiéndose
enérgicamente ante el Ayuntamiento.
2.3. Se reducen sensiblemente los espacios libres en beneficio del suelo de
uso residencial, con el consiguiente incremento del Nº de viviendas edificables;
concretamente, 87.922m2 de zonas verdes son transformadas en suelo de uso
residencial, aparte de los 138.911m2 del antes mencionado “El Encinar”.
Cuando la Comunidad de Propietarios tuvo conocimiento de la intención de construir
359 apartamentos en “El Encinar”, empezó a sospechar que ciertas actuaciones
inmobiliarias podrían no corresponderse con las legalmente autorizadas, por lo que
investigó acerca del arquitecto redactor del proyecto, el cual certificó que los planos
que se estaban utilizando no se correspondían con los del Plan Parcial Original.
Expuesto el hecho ante los Ayuntamientos competentes, la Comunidad de
Propietarios encontró una fuerte e inesperada oposición por parte del de
S.Sebastián de los Reyes, que se erigió en defensor a ultranza de los planos
alterados, a pesar de las numerosas evidencias que de su falsedad se le mostraron,
y continuó concediendo licencias de construcción contrarias al Proyecto Original, por
lo que la Comunidad de Propietarios se vio en la necesidad de interponer diversos
recursos contencioso-administrativos, sobre los cuales, la Sección Segunda de lo
Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, el 17 de
febrero de 1990 dictó sentencia en la que se declara como hecho probado:
“que el plano de Zonificación utilizado por el Ayuntamiento no forma parte de
los documentos redactados por el testigo(arquitecto Sr. Perpiñá) y aprobados
como integrantes del Plan Parcial de la finca Pesadilla, y que en dicho plano ha
podido apreciar que han sido alteradas las Zonas Verdes, y sustituidas por
Zonas Especiales edificables para viviendas, lo que entraña no solo una
supresión de espacios verdes sino también una modificación del régimen de
las Zonas Especiales, cuyo destino es el de usos escolares, administrativos y
cívico-comerciales.”
Y cuyo FALLO, confirmando las tesis de la Comunidad de Propietarios, dice:
“Que debemos estimar y estimamos los recursos contencioso-administrativos
números 536/86 y 203/87, acumulados, interpuestos por la representación legal
de D. Agustín López Casuso y Comunidad de Propietarios de la Zona
Residencial Ciudalcampo de S.Sebastián de los Reyes contra los acuerdos de
la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de S.Sebastián de los
Reyes(Madrid)de 26 de septiembre y 19 de noviembre de 1985; 9 de enero, 26
de febrero, 20 de marzo y 12 de junio de 1986, referentes a licencias de
construcción de 16 chales y piscina; segregación de terrenos en la citada
Urbanización otorgadas a Guima, S.A., convenio urbanístico suscrito con
dicha sociedad y subrogación de Hispamer, S.A. en tales licencias y prórroga
de las mismas y contra la desestimación por silencio administrativo del
recurso extraordinario de revisión planteado contra acuerdos de dicha
Comisión de fecha 6 de mayo de 1981 y 19 de mayo de 1982 así como los
acuerdos referentes a la concesión y rehabilitación de licencia de construcción
de 225 viviendas a favor de Guima, S.A. en terrenos de la Urbanización
Ciudalcampo; declaramos dichos actos nulos y sin efecto, por no ser
conformes a Derecho. Sin costas”
Las actuaciones inmobiliarias a las que se hace referencia en el párrafo anterior se
desarrollaron en la mencionada Zona Especial Sureste, donde, a pesar del éxito
judicial anteriormente expuesto, se llevo a término la construcción de 310 viviendas y
un centro de enseñanza no conformes con el Plan Parcial Original, según el
siguiente detalle:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
CONJUNTO JARALCAMPO
EDIFICIO CISNE
CONJUNTO VILLAGOLF
EDIFICIO JARAMA
CONJUNTO MADRESELVA
CONJUNTO PUERTAS VERDES
COLEGIO SEK
16 Chalés Adosados
12 Apartamentos
81 Chalés Adosados
32 Apartamentos
42 Chalés Adosados
127 Chalés Adosados y Apartamentos
Si bien, las cuatro últimas edificaciones ya estaban realizadas cuando la Comunidad
de Propietarios interpuso los antedichos recursos. La Comunidad de Propietarios no
estimó oportuno solicitar la demolición de las viviendas objeto de la sentencia por no
perjudicar a los compradores de buena fe.
3.- LA REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SAN
SEBASTIÁN DE LOS REYES Y EL P.E.R.I. DE CIUDALCAMPO DE 1985
3.1. El P.G.O.U. de S. Sebastián de los Reyes.
Tras un largo periodo de tramitación, el 2 de septiembre de 1985 es publicado el
P.G.O.U. de S. Sebastián de los Reyes, en el que, a pesar de la fuerte y reiterada
oposición de la Comunidad de Propietarios, es derogado el Plan Parcial de la
Urbanización Ciudalcampo, y se remite su ordenación definitiva a un PLAN
ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR (P.E.R.I.) que deberá ser redactado en base a
las fichas de Ordenación, Gestión y Actuación que se incluyen en el P.G.O.U
aprobado.
3.2. El Plan Especial de Reforma Interior(PERI)
Tras algo mas de 4 años de tramites, entre los que se incluyen los numerosísimos
recursos planteados por la Comunidad de Propietarios, el 21 de diciembre de 1989
se aprueba definitivamente el PERI que, en resumen, supone los siguientes cambios
en la Urbanización:
A) Establece 24 unidades de actuación, que denomina de la A a la W, las cuales
afectan a 747.176m2 de terreno, donde se efectúan los siguientes cambios
respecto del Planeamiento Original.
A-1. Recalifica para el uso residencial 328.0834m2 de terrenos que,
anteriormente, tenía los siguientes usos :
•
•
•
•
Viales Públicos....................................................47.577 m2
Zonas Verdes de uso Público............................104.844 m2
Zonas Dotacionales-Comerciales........................29.502 m2
Zona Verde Privada “El Encinar”.......................138.911 m2
B) Sustituye la tipología de vivienda unifamiliar en parcela mínima de 2.500m2,
por la de vivienda colectiva, en 1.056.889m2 de terreno.
C) Eleva de 2 a 3 el número de plantas admisible, y de 8 a10m la altura
permitida.
D) Aumenta en 239 el número máximo de viviendas establecidas en el P.G.O.U.
E) Deja fuera de ordenación las 298 viviendas construidas en la Zona Especial
Sureste.
F) Permite la construcción de 55 viviendas en la zona verde privada conocida
como “El Encinar”, que pasa a denominarse “agrupación W”
La Comunidad de Propietarios interpuso el oportuno Recurso ContenciosoAdministrativo, fruto del cual, el 25 de marzo de 1993, El Tribunal Superior de
Justicia de Madrid dictó sentencia ANULANDO EL PERI DE CIUDALCAMPO.
4.- LA REVISION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE
COLMENAR VIEJO DE 1987.
En el año 1987 se aprueba definitivamente la Revisión del P.G.O.U de Colmenar
Viejo, que, en lo relativo a la Urbanización Ciudalcampo solo afecta a la
anteriormente mencionada Zona Especial Noreste, de 125.000m2, que el nuevo
Plan General denomina UD-4, donde, además de la tipología de vivienda unifamiliar
aislada, permite la vivienda unifamiliar agrupada, incorporando como uso compatible
el de Alojamiento público ( hotel, motel, bungalows, residencia etc.) La Comunidad
de Propietarios interpone, sin éxito, los oportunos recursos, tratando de evitar el uso
compatible de Alojamiento.
5.- LA MODIFICACIÓN PUNTUAL 7/93 DEL P.G.O.U DE S.SEBASTIÁN DE LOS
REYES, RELATIVA A CIUDALCAMPO
En el año 1993, tras la anulación del PERI, el Ayuntamiento inicia la tramitación de la
Modificación Puntual 7/93, relativa a la Zona 30- Ciudalcampo- de su P.G.O.U, lo
que justifica diciendo “que tiene por objeto la adaptación de las determinaciones
contenidas en el P.G.O.U de 1985 sobre Ciudalcampo, a los criterios y objetivos
actuales del Ayuntamiento de S. Sebastián de los Reyes y a la realidad desarrollada
en la zona a partir del Plan Parcial aprobado el 10 de enero de 1968, con motivo del
vacío de planeamiento surgido a raíz de la anulación del PERI anteriormente
vigente”
Tras dos años de tramitación, con las correspondientes alegaciones de la
Comunidad de propietarios oponiéndose a aquellos aspectos que consideraba
lesivos para la Urbanización, el 4 de mayo de 1995 es aprobada provisionalmente
por el Ayuntamiento, quedando la aprobación definitiva pendiente de la Consejería
de Política Territorial.
Los aspectos mas negativos contenidos en esta Modificación Puntual son los
siguientes:
• Legaliza las edificaciones existentes en la denominada Zona Especial
Sureste, algunas de ellas carentes de licencia municipal, y otras con la
licencia anulada por sentencia judicial.
•
Permite la edificación de 55 viviendas en la Zona Verde Privada
conocida como “El Encinar” o “W”, propiedad de Ciudalcampo, S.A.
Para tratar de impedir que la Consejería de Política Territorial de la Comunidad de
Madrid aprobase definitivamente este expediente, la Comunidad de Propietarios hizo
llegar a ese Organismo Público un escrito exponiendo los argumentos en contra de
la edificación en la parcela “W”, consecuencia de lo cual, el 5 de junio de 1995, dicha
Consejería dictó la siguiente,
ORDEN: “por la que se aprueba definitivamente la modificación puntual 7ª del Plan
General de Ordenación Urbana del término municipal de San Sebastián de los
Reyes en la Zona de Ordenación 30 “Ciudalcampo” a excepción del ámbito sujeto
a la ordenación de la Subzona 30.3 ( parcela “W”), promovida por el
Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes”
Lo cual significa que la Consejería de Política Territorial, atendiendo las razones de
la Comunidad de Propietarios, había decidido que la parcela “W” continuara siendo
inedificable.
6.- LA REVISIÓN DEL P.G.O.U. DE SAN SEBASTIÁN DE LOS REYES INICIADA
EN EL AÑO 1998.
Con cinco años de retraso sobre lo previsto, en el año 1998, el Ayuntamiento de
S.Sebastián de los Reyes inició el trámite de aprobación de la Revisión de su
P.G.O.U., el cual, tras una larga tramitación, en la que la Comunidad de Propietarios
presentó las alegaciones que estimó oportunas, fue aprobada provisionalmente por
el Ayuntamiento el 19 de julio de 2001.
En lo referente a la Urbanización Ciudalcampo, este nuevo documento incluye un
Convenio Urbanístico entre el Ayuntamiento y Ciudalcampo, S.A., denominado
“CONVENIO URBANÍSTICO-AREA-W-CIUDALCAMPO”, que afecta a la parcela “W”
y a las parcelas de uso dotacional denominadas C1,C2,C3,C4 y C5, señaladas en el
plano que se adjunta como Anexo Nº 1,y que, en resumen, consiste en lo siguiente:
•
•
•
La parcela denominada C1, situada a la entrada de la
urbanización, será calificada como zona comercial con una
edificabilidad de 1.500 m2 construidos en una sola planta, con una
ocupación máxima del 30% de la parcela y una dotación de
aparcamientos mínima de una plaza o cada 25 m2 construidos.
Las parcelas denominadas C2, C3, C4 y C5 quedarán calificadas
como zonas dotacionales privadas con un edificabilidad máxima
del 30% de cada parcela, una altura máxima de edificación de tres
plantas y una dotación de aparcamientos mínima d una plaza por
cada 100 m2 construidos.
La parcela W, de aproximadamente 138.911 m2, quedarán
calificados como espacios libres de uso público 100.000 m2
(aquellos sobre los que se concentra la superficie arbolada
existente), quedando calificados los restantes 38.911 m2 como
uso residencial para vivienda unifamiliar con un número máximo de
50 viviendas, con una parcela mínima de 500 m2 cada una de ellas
y una edificabilidad máxima de 15.000 m2 construidos. De los
espacios verdes públicos anteriormente mencionados, se calificarán
aproximadamente 50 m2 en una sola planta para la construcción de
una ermita.
Ante esta insistencia del Ayuntamiento de S. Sebastián de los Reyes en atender los
intereses de la promotora, Ciudalcampo S.A., la Comunidad de Propietarios envió un
escrito a la Consejería de Obras Publicas, Urbanismo y Transportes de la
Comunidad de Madrid, oponiéndose a que se permitiera edificar en la parcela “W”,
recordando que la propia Consejería, en su Orden de 5 de junio de 1995, exigió su
calificación como Espacio Libre. Afortunadamente, la Consejería, mediante
RESOLUCIÓN adoptada el 9 de enero de 2002, adoptó, entre otros, el siguiente
acuerdo:
“Aplazar la aprobación definitiva de los ámbitos de suelo urbano afectados
por la urbanización “Ciudalcampo”, por los motivos señalados en el informe
de la Dirección General de Urbanismo y Planificación Regional, y en el de la
Consejería de Medio Ambiente.”
Consecuencia de lo anterior es que, al día de la fecha, la parcela “W” sigue siendo
inedificable, aunque se tienen noticias de que tanto Ciudalcampo S.A. como el
Ayuntamiento de S. Sebastián de los Reyes siguen intentando que la Comunidad de
Madrid retire su oposición a este propósito.
7.- LA REVISIÓN DEL P.G.O.U. DE COLMENAR VIEJO
El 10 de julio de 2002, la Comunidad de Madrid aprueba definitivamente la Revisión
del Plan General de Ordenación Urbana de Colmenar Viejo, Ayuntamiento, este, que
desestimó las alegaciones de la Comunidad de Propietarios oponiéndose al
Convenio Urbanístico suscrito entre Ciudalcampo, S.A. y el dicho Ayuntamiento,
toda vez que en el se establece que en la parcela denominada UD-4 se permite la
edificación de hasta 75 chales aislados o pareados de hasta 250m2 de ocupación y
dos plantas, y se admiten como usos complementarios, entre otros, el de
Alojamiento( hotel, residencia, etc.) todo lo cual se entiende perjudicial para la
Urbanización.
Al día de la fecha el desarrollo de esta actuación en la parcela UD-4 se encuentra a
expensas de la aprobación definitiva por el Ayuntamiento del Estudio de Detalle,
cuya aprobación inicial fue publicada el 12 de mayo de 2004.
Ciudalcampo, 18 de marzo de 2005.