qué esperar en el cierre - Great American Title Agency

Transcripción

EQUIPO DE PERSONAL QUE ASISTE AL COMPRADOR
• CORREDOR DE BIENES RAÍCES NÚMERO DE
TELÉFONO:_________________________________________
NÚMERO DE TELÉFONO CELULAR: _____________________
FAX:___________________________
• REPRESENTANTE OFICIAL DE PRÉSTAMO NÚMERO DE
TELÉFONO: ________________________________________
NÚMERO DE TELÉFONO CELULAR: _____________________
FAX: ___________________________
• GREAT AMERICAN TITLE AGENCY
OFICIAL DE ESCROW: _______________________________
NÚMERO DE TELEFONO: _____________________________
FAX: _____________________________________________
DIRECCIÓN: _______________________________________
NÚMERO DE ESCROW: ______________________________
• COMPAÑÍA DE SEGURO:
AGENTE: __________________________________________
NÚMERO DE POLIZA: _______________________________
• COMPAÑÍA PARA LA GARANTÍA DE LA CASA
COMPAÑÍA:________________________________________
NÚMERO DE TELÉFONO: _____________________________
• COMPAÑÍA QUE INSPECCIONA LA VIVIENDA
COMPAÑÍA: _______________________________________
NÚMERO DE TELÉFONO: _____________________________
ÍNDICE DE CONTENIDO
1.
Siete pasos en la compra de una vivienda
• Motivo principal para contratar a un agente que
asista en el proceso de Compra/Venta
• Solicitación
del préstamo
búsqueda del hogar ideal
• Presentación de la oferta
• Inspección de la vivienda
• El Cierre del contrato
• El paso final...Posesión de la vivienda
• La
2. GREAT AMERICAN TITLE AGENCY Lo que puede anticipar al cerrar el
contrato ¿Qué es un “Escrow”? ¿Qué es seguro de título? El ciclo de un
“Escrow” La “Ley de Good Funds”
(Ley estatal que obliga a depositarios de “Escrow” asegurar recibo de fondos
de préstamo antes del cierre de una transacción, y así eliminando la práctica en
la cual prestamistas obtienen varios días de flote—circulación—con los réditos
de un préstamo).
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Guía para el Comprador, Respecto a Riesgos Ambientales
¿Qué es Pintura que Contiene Plomo?
Reglamentos Respecto a Piscinas Residenciales
Glosario de Términos
Consejos Útiles en Cuanto a la Mudanza
Lista de Control Comparativa en la Compra de Vivienda
Muestras de Documentos
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© Copyrighted, Great American Title Agency, Inc., 2007
SIETE PASOS EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA
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POR QUÉ CONTRATAR A UN AGENTE?
FIJANDO EL PRECIO DE LA VIVIENDA
• Al proporcionarle información de importancia sobre las condiciones del mercado al
nivel local, su Corredor de Bienes Raíces le ayudará a fijar el precio en manera
justa y realista. También se le informará de cambios en el mercado que podrían
afectar la venta de su propiedad.
• La divulgación de información sobre su propiedad es muy esencial para realizar una
venta rápida en el mercado de hoy día. Por medio de una campaña publicitaria
bien concentrada, su Corredor de Bienes Raíces hará todo lo posible para alcanzar
el mayor número de compradores potenciales.
PUBLICIDAD
• Al utilizar una variedad de técnicas de mercadeo tal como el Servicio Múltiple de
Ventas, publicidad en revistas profesionales, el Internet, así como redes nacionales
de referencia, su Corredor de Bienes Raíces le asegurará que su casa se venda
oportunamente.
CALIFICANDO
• La meta principal en la venta de alguna propiedad es hallar el comprador
apropiado. Por lo tanto, un profesional en Bienes Raíces mostrará su propiedad a
personas serias y que califican para hacer la compra.
• Además, su Corredor de Bienes Raíces se hará cargo exclusivamente de los
aspectos más exigentes en la venta de una casa tal como tomar las llamadas
telefónicas constantes por personas interesadas, concertar citas y hacer
demostraciones de la casa al Publico.
NEGOCIACIÓN
• Un agente de Bienes Raíces le podrá ayudar conseguir el mejor precio por su casa
porque la negociación es un área en la cual son muy capaces.
• Negociando por los mejores términos y precio, asumiendo el cargo de mediador
para suavizar cualesquier conflicto posible entre usted y el vendedor, y redacción
de contratos legalmente validos, es lo que puede esperar de un profesional
capacitado.
EL CIERRE
• Su Corredor de Bienes Raíces no sólo lo orientará en el trámite complejo que
surge durante la venta de una casa, pero también le informará sobre todo
aspecto del proceso de “Escrow”, hasta los procedimientos para la inspección.
PROFESIONALISMO
• Considere que un Corredor de Bienes Raíces es el único profesional capacitado
con la habilidad de vender su propiedad con rapidez y eficacia. ¡Corredores
de Bienes Raíces son profesionales acreditados!
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SOLICITANDO UN PRÉSTAMO
Proceso de Precalificación
Mientras que no es obligatorio, es altamente recomendado que se reúna con un
oficial de prestamos con anticipacion y obtenga su precalificación para su compra. Al
empezar el proceso hipotecario antes de hacer una oferta en una casa, los compradores
podrán identificar programas hipotecarios cuidadosamente que cumplen con sus
necesidades, precisamente aquellos con los costos más bajos y mejores términos.
Los prestamistas típicos incluyen a compañías hipotecarias bancarias, bancos
comerciales, bancos comunitarios, asociaciones colectivas de crédito, y otras instituciones
financieras. Luego, la hipoteca que escoja, probablemente será determinada por lo
menos, por algunos factores principales:
¿Cuánto dinero puede dar de enganche? Si deposita menos del 25%, los prestamistas
querrán la hipoteca garantizada por una tercera parte, tal como la Administración de
Veteranos (VA), Dirección Federal de la Vivienda, (FHA), ó a través de un seguro privado
de hipoteca para proteger contra incumplimientos.
¿Qué tan estable está su crédito? Debido a que los mejores términos y tasas de interés
sólo están disponibles a personas con crédito excelente, la manera en que ha manejado
el pago de sus cuentas anterior-mente, será un factor en hallar el mejor préstamo.
¿Califica para programas hipotecarios financiados por el estado? De acuerdo con la
mayoría de programas del estado, una persona que compra casa por primera vez, que
incluye a personas que jamás han sido propietario dentro de los últimos tres años, puede
calificar para préstamos con una tasa de interés baja, así como asistencia para dar el
enganche.
¿Qué clase de Hipoteca? El siguiente paso es seleccionar un programa hipotecario que se
acomode bien a su presupuesto actual, y conforme a su estado de finanzas, el prestamista
le presentará una selección de programas.
Pago fijo y tasa de interés fija. Con una tasa de interés que es constante por el plazo del
préstamo, el cual normalmente es 30 años, requiere el mismo pago de interés y principal
de cada período. La ventaja de una hipoteca con tasa de interés fija es que usted
siempre sabrá exactamente cuánto serán las mensualidades de la hipoteca.
Tasa fija pero mensualidad variable Una hipoteca con pagos graduales consiste de un
programa fijo de mensualidades que incrementan por los primeros tres o cinco años y
después se convierte en mensualidad fija, amortizando el préstamo para el resto del
plazo.
Tasa de interés variable y mensualidad variable En una hipoteca con tasa de interés
variable, la tasa de interés es ajustada periódicamente conforme a los cambios en un
índice financiero determinado, tal como el LIBOR o el Prime Rate o índice del Fisco Con
esta clase de hipoteca, su tasa de interés y mensualidades por lo general comienzan más
bajas que una hipoteca con tasa de interés fija, pero que podría subir o bajar.
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Durante la vida de un préstamo de 15 ó 30 años, pagará mucho más interés que en
principal—¡a veces dos o tres veces más! Debido a la manera en que los préstamos se
organizan, en los primeros años usted pagará interés en su mayor parte, mientras que en
los años finales pagará el principal en su mayor parte.
Asistencia en la Compra de Vivienda
Diseñado para apoyar a compradores de su primera vivienda con el enganche y
los costos del cierre, programas de asistencia para propietarios han ayudado a personas
con bajos o moderados ingresos, a comprar sus propiedades. Los programas federales
de asistencia más comunes están descritos a continuación.
• Programas Hipotecarios Federales
HUD (Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano) tiene mucha influencia
respecto a la posesión de propiedad, en hacer posible préstamos para familias
de bajos y moderados ingresos a través de su programa de seguro hipotecario
por la Dirección Federal de la Vivienda, (FHA). Puede encontrar prestamistas que
la FHA ha aprobado, en las Páginas Amarrillas de su guía telefónica. HUD no
hace préstamos directamente—si se interesa en solicitar un préstamo tipo FHA,
debe hacerlo con un prestamista aprobado por HUD.
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• Préstamos por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA)
A fin de asistir a veteranos a obtener vivienda accesible, el gobierno estadounidense también
estableció el programa de préstamos para vivienda a través del VA. Según este programa, los
préstamos se hacen sin ningún enganche y con tasas de interés más bajas que las que típicamente
están al alcance del comprador civil. Para mayor informes, personal de la oficina regional para
el VA podrá asistirle con preguntas respecto a elegibilidad..
Centro de Elegibilidad, Los Ángeles
P.O. Box 240097 Los Ángeles, CA 90024
1-888-487-1970
• Programa de Fannie Mae (Asociación Nacional Hipotecaria Federal)
Otra fuente para asistencia financiera muy favorable y altamente estimada, se ofrece mediante
una empresa privada de accionistas y cuyo propósito es de garantizar la disponibilidad de
fondos hipotecarios para individuos en todas partes del país.
Fannie Mae Phoenix Partnership Office
One Arizona Center 400 E. Van Buren, Suite 540 Phoenix, AZ 85004
1-800-732-6643
• Hipotecas para Compradores de Vivienda en Arizona
Además de asistencia al nivel federal, la Oficina para Desarrollo de Vivienda para el
Gobernador de Arizona (GOHD, por sus siglas en inglés), se ha comprometido a hacer posible la
compra y posesión de una vivienda, una realidad para más familias en Arizona. Si se interesa en
saber más sobre estos programas, la información para el Condado Pima la encontrara a
continuación:
Family Housing Resources, Inc.
3777 East Broadway, Suite 100 Tucson, AZ 8571
1-800-622-7462
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LA BÚSQUEDA DEL HOGAR IDEAL
Seleccionando el Hogar de sus Sueños
Mientras su agente de bienes raíces le ofrecerá asistencia profesional, sólo usted puede determinar
las prioridades en la compra de su casa. Tomando los siguientes factores en cuenta, podría ayudarle
en seleccionar la casa más apropiada.
√ ¿Cuáles características desea?
¿Tiene alguna idea en mente respecto al diseño de una casa, así como tradicional, estilo suroeste ó
moderno? ¿Cuál es lo mínimo en recamaras y baños que necesitará? ¿Considera amenidades como
cochera o piscina prioridades? ¿Se preocupa por la conservación mínima de jardinería ornamental?
√ ¿El precio está bien...ó no?
La primera consideración para la mayoría de compradores es el precio. Al iniciar la inspección de
casas, asegure que pueda manejar las mensualidades cómodamente y que tendrá bastante dinero en
efectivo para pagar los costos de trámite y los gastos de mudanza.
√ Importancia de la ubicación
Su decisión respecto a la vecindad debe depender en gran parte en el tamaño y la edad de su
familia, sus ingresos, y sus preferencias particulares. Además, ¿tendrá acceso a calles y carreteras
principales? ¿Hay cuotas para servicios públicos tales como la limpieza de las calles, recolección de
basura, protección por la policía y departamento de bomberos? ¿Cómo se compara el costo de
impuestos municipales a otras semejantes? ¿Qué es la reputación de las escuelas alrededor?
√ La Condición y Comodidad
Mientras que la inspección revelará la integridad de una casa, consideraciones tales como un techo
nuevo, mejoras en alambrado eléctrico y plomería, eficacia en los sistemas de calefacción y aire
acondicionado, deberían ser muy importantes en la selección de una propiedad.
√ ¿Existe Potencial de Reventa?
Puesto que compradores de vivienda por primera vez anticipan comprar una casa más grande y mejor
algún día, el valor de reventa debería ser un factor importante en hacer la decisión. Considere los
siguientes consejos en cuanto a la compra y reventa antes de comprar:
• Es mucho mejor comprar una casa decente en la vecindad más agradable y que pueda afrontar, y
no la casa más cara en una vecindad modesta.
• Viviendas de dos recamaras y un baño comúnmente son menos atractivas; entre compradores de
viviendas, tres y cuatro recamaras son más populares.
• Para un comprador, un reborde bien acabado y atractivo es prioridad. Casas con una vista atractiva
de una calle bien mantenida, son las más fáciles para vender.
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PRESENTACIÓN DE LA OFERTA
¿Cuánto cuesta?
Para asegurar que su oferta está basada sobre las condiciones del mercado, su agente le
proveerá información sobre ventas comparables, así como la lista de casas comparables en venta. Un
segundo criterio en presentar una oferta razonable es determinar qué tan rápido se están vendiendo
las casas, y si se están vendiendo próximo a los precios que se están pidiendo. En mercados muy
enérgicos, más bien conocidos por mercado a favor del vendedor—las casas de buen precio se venden
muy cerca al precio de lista—por lo general dentro del cinco por ciento. En mercados no tan enérgicos
en que los precios son flexibles, el intervalo entre el precio de lista y precio de venta podría ser más
del cinco por ciento.
Una vez que haya presentado su oferta, una de las tres siguientes acciones ocurrirá:
1) será aceptada, 2) será rechazada, ó 3) recibirá una contraoferta.
Si todo resulta bien y la oferta es aceptada, entonces querrá proceder con la inspección de la
vivienda. Si es rechazada, todavía puede presentar una oferta más alta otra vez, si de veras
tiene interés en la casa. Afortunadamente, su agente es un negociador profesional y actuará
seriamente para negociar el mejor trato en su favor.
Contingencias
Una contingencia es una condición específica que se debe cumplir antes de que un contrato sea
legalmente valedero. Las dos contingencias más comunes en la compra de viviendas son: 1) la
inspección debe ser aprobada, y si no, el contrato pudiese anularse, y (2 el prestatario debe
obtener financiamiento específico mediante una institución prestamista, pero si el préstamo no se
puede conseguir, el comprador no estará obligado por el contrato. En esencia, una contingencia le
ofrece protección a usted—el comprador—de estar obligado a comprar una vivienda basado
únicamente en una oferta aceptada.
Depósito de Garantía
Una vez que la oferta y sus contingencias convengan, el siguiente paso es la entrega del depósito
de garantía, confirmando el compromiso por el comprador de comprar la vivienda. Este término
conocido también como dinero dado en parte por un comprador al vendedor por el precio de venta,
ratifica la transacción y asegura pago. Su oficial de Escrow en GREAT AMERICAN TITLE AGENCY por
lo general, se hace cargo del depósito y esa cantidad será parte de su enganche.
El Retiro de la Oferta
Una vez que haya presentado una oferta, ¿puede cancelarla? En la mayoría de casos la
respuesta es sí, hasta el momento que es aceptada ó, aún en algunos casos, si todavía no se le ha
notificado de la aceptación. Sin embargo, procure el consejo de su Corredor de Bienes Raíces
respecto a este tema.
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INSPECCIÓN DE LA VIVIENDA
Inspección de la Vivienda
El siguiente paso en la lista es una inspección detallada y la cual debe incluir la
prueba para termitas, agrimensuras catastrales para determinar los límites, tazacion para
establecer el valor para los prestamistas, investigaciones respecto al título y sobretodo,
inspecciones estructurales.
Durante una inspección estructural, un inspector llega a la propiedad para
determinar si hay defectos físicos materiales y si en los próximos años se tendrán que
hacer reparaciones costosas. Tales inspecciones frecuentemente toman dos o tres horas y
se les recomienda a los compradores que estén presentes a fin de examinar
comprensivamente, los sistemas principales y elementos estructurales de la propiedad.
Si la inspección de la vivienda es aprobada, y se obtiene financiamiento adecuado,
ahora está preparado para consumar el cierre de la propiedad.
¿Tiene Cobertura?
A fin de proteger a los propietarios en caso de alguna catástrofe, una póliza de
seguro para el propietario de una vivienda pude ser la mejor compra de por vida. Hay
varias categorías de seguro asociadas con la posesión de una vivienda, incluso estas
clases principales:
Seguro de Titulo:
Protege a propietarios si acaso se descubre que el título a la propiedad es inválido, la cobertura
incluye dos tipos de pólizas: pólizas para prestamistas, que protege compradores hasta el valor
hipotecario de la propiedad, y póliza para propietarios que protege a propietarios hasta el precio
de la vivienda.
Poliza de Seguro de Propietario deVivienda:
Es obligatorio cuando asume posesión; la cobertura ofrece protección contra incendio, robo,
responsabilidad civil para el hogar, así como los contenidos.
Seguro contra Inundación: emitido por el gobierno federal y sólo obligatorio por lo general en áreas
de alto riesgo a inundación, este seguro proveé tanto como $250,000 de cobertura para viviendas de
una familia, además de cobertura adicional en la suma de $100,000 para el contenido de la
vivienda. Su agente le explicará cuáles localidades deben tener cobertura.
¿Cómo se obtiene una póliza de seguro?
Jamás es muy temprano para buscar y comparar cotizaciones de seguro. No olvide
de preguntarle a su agente sobre limitaciones, costos y deducibles y principalmente, si
su plan de seguro para propietarios de vivienda incorpora una póliza que garantiza
el costo de reposición. Ya que la compañía de seguro requiere un par de días para
confirmar la póliza, deberá hacerse cargo de esto durante el período de la
inspección.
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EL CIERRE DEL CONTRATO
Un Paso Más hacia la Posesión
También llamado convenio ó Escrow, el proceso respecto a la Escrow es el traspaso
oficial de posesión de propiedad del vendedor al comprador. En esta etapa (excepto
en casos de fraude) todos los compromisos hechos por el vendedor terminan y, el
comprador se hace legalmente responsable de la propiedad.
El convenio es un esfuerzo sincronizado entre muchas partes, que consta de la
escritura de liberación, la firma del pagaré y la distribución de fondos necesarios para
completar la venta. Una tercera parte imparcial, tal como Great American Title Agency,
se encargará de garantizar que el traspaso de posesión se lleve a cabo de acuerdo con
las condiciones del contrato escrito; luego, el agente encargado del cierre retiene
cualesquier fondos o documentos hasta que todos los detalles se hayan resuelto y los
distribuye a las partes particulares.
La apertura de una Escrow simplemente consiste en visitar la oficina que se encarga
del proceso de cierre y después entregar el depósito de dinero, así como dar
instrucciones para el traspaso. Comúnmente, cada parte termina con el papaleo por
separado, que típicamente toma por lo menos una o dos horas.
¿Cuánto costará para efectuar el cierre?
Por lo general, sus costos del cierre, que incluye investigaciones de título, impuestos
federales, honorarios del notario público, cuotas para originar un préstamo, cuotas para
efectuar la Escrow, cuotas para el registro,
cuotas para realizar el traspaso de
escritura, prorrataciones y comisiones sobre ventas, se establecerán entre el 4 y 5 por
ciento del precio de compraventa.
Los siguientes son algunos puntos que considerar en establecer la fecha para el cierre:
• Proponga hacerlo casi al final de su contrato de arrendamiento para evitar el pago de
renta innecesaria.
• ¿Hay implicaciones sobre impuestos cuando se haga este trato?
• Procure de darse bastante tiempo para hacer la mudanza.
Antes del cierre, asegure que los siguientes pasos se hayan cumplido:
• La mayoría de prestamistas exigen una póliza de seguro de propietario de vivienda,
así que esté listo para verificar que lo tenga.
• El día antes del cierre, querrá hacer un paseo de inspección final de la propiedad.
Revise con cuidado los terrenos y asegure que todas las reparaciones y condiciones del
contrato se hayan cumplido.
• Revise la Declaración Uniforme del Convenio preparado por su compañía de título,
especificando los costos de todos los servicios que debe pagar al cerrar, luego....
Prepárese para entregar un cheque de administración o certificado por los
costos correspondientes el día del cierre.
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EL PASO FINAL...POSESIÓN DE LA
VIVIENDA
¡Felicidades! Ahora que ha investigado otras propiedades, presentado una oferta, conseguido
financiamiento, participado en el cierre, la casa es oficialmente suya. Sin embargo, posiblemente se
pregunta, “habrá más qué hacer en le proceso de compraventa de una vivienda?”
En primer lugar, los documentos del convenio que recibió cuando se efectuó el cierre, son
extremadamente importantes, ¡así que guárdelos con mucho cuidado! A largo plazo, pueden ayudar
establecer deducciones de los impuestos para el año en que se compró la propiedad; y en el futuro, si
la propiedad se vende, tales papeles serán muy importantes en cuanto a los impuestos.
Luego, determine el estado legal de los servicios públicos, tales come agua potable, drenaje, gas,
electricidad y telecomunicaciones. Usted querrá que las cuentas para
servicios públicos estén
pagadas en total por los propietarios para la fecha del cierre, a fin de que se traspasen sin ningún
retraso esos servicios en su nombre para pagar.
√
Servicio de CableCox Communications (520) 748-1378
Comcast Cable (520) 744-1900
People’s Choice TV (520) 917-3600
√
Compañía de Teléfonos—Qwest Communications,
1-800-244-1111
√
División de Vehículos Motorizados—Licencias,
permisos (520) 882-6245
√
División para la Recolección de Basura y Reciclaje
(520) 623-791-3175
√
Compañía de Electricidad de Tucson (520) 623-7111
√
Departamento de Agua Potable (520) 791-4331
√
Corporación SW—Gas Natural 1-800-766-9722
√
Sistema de Transporte Público Sun Tran (520) 792-9222
√
Registro Electoral para Votantes (520) 791-4213
Pídale al vendedor por
información de equipo electrodoméstico en la propiedad, i.e., folleto de instrucción para la lavadora;
información sobre la función del reloj que enciende la luz de la entrada automáticamente; pasos para
programar el abridor automático para la puerta del garaje; y manuales para el refrigerador y
triturador eléctrico para los desperdicio alimenticios sobrantes
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AL CERRAR CONTRATO
√ CHEQUE DE CAJA: Debe presentarse al cierre de la transacción con un cheque de caja pagadero a
Great American Title Agency o, enviar los fondos necesarios electrónicamente.
√ IDENTIFICACIÓN: Vamos a pedirle que nos muestre su cédula de identidad con una foto oficial
emitida por alguna agencia gubernamental,
√ EJECUCIÓN DE DOCUMENTOS: Su cita le tomará de 20 (veinte) a 40 (cuarenta) minutos y
dependerá en la complejidad (dificultad en procesar) su inversión.
√ CHEQUE DE GANANCIAS:
√ Su cheque se librará después del cierre de “Escrow” (depósito de garantía) y nunca se libra cuando
se finaliza la transacción de documentos con su firma.
√ Su cheque será de cuenta bancaria Título de Seguro emitido por un banco local.
√ Puede recoger su cheque personalmente, enviar a alguien para que lo recoja, o solicitar que se le
envíe por correo registrado. A veces podemos depositar el cheque directamente a su cuenta
bancaria.
√ IDENTIFICACIÓN: Vamos a pedirle que nos muestre su cédula de identidad con una foto oficial
emitida por alguna agencia gubernamental.
√ EJECUCIÓN DE DOCUMENTOS: Su cita le tomará de 20 (veinte) a 40 (cuarenta) minutos y
dependerá en la complejidad (dificultad en procesar) su inversión.
√
FIN DEL MES: Agradecemos su paciencia, particularmente si su cita está programada durante
la última semana del mes. Favor de comprender que estamos obligados a fijar citas muy
seguidas de otras, a fines de cada mes. Su patrocinio es importante y queremos que esté
completamente satisfecho(a) con la calidad de nuestro servicio.
√
INSTRUCCIONES RESPECTO A LA “ESCROW”: La información (instrucciones) que hemos
preparado está diseñada para expresar lo mismo que contiene el Convenio Original de
Compraventa, y sirve para explicarla de una manera diferente. En tanto que el Convenio de
Compraventa es un acuerdo entre el comprador y el vendedor, las instrucciones de “Escrow”
deben concederle al Asente de Escrow, la autoridad para hacer los trámites del cierre; i.e.,
preparar el título de seguro, preparar la escritura y otros documentos necesarios. No debería
haber ninguna información en sus documentos que contradiga a lo que se haya comprometido.
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¿QUÉ ES UN “ESCROW”?
Como comprador o vendedor, usted quiere asegurar que todas las condiciones de su venta
se hayan cumplido antes del intercambio de propiedad o dinero. La definición técnica de una
“Escrow” es: una transacción en la cual una parte participa en la venta, traspaso o arrendamiento
de bienes raíces o bienes muebles con otra persona que entrega un documento escrito, dinero u otros
artículos de valor a una tercera persona, llamado agente de “Escrow” o tenedor de plica. La tercera
persona retiene el dinero o artículos para el desembolso al ocurrir un evento específico o
cumplimiento de alguna condición específica.
En términos simples, el tenedor de “Escrow” lleva a cabo las instrucciones de las partes
principales en manera imparcial. Esto incluye recibir fondos y documentos necesarios para cumplir
con estas instrucciones, completar u obtener los formularios requeridos, así como encargarse de la
entrega final de todos los artículos a las partes propias, al finalizar debidamente el proceso de
“Escrow”.
Al tenedor de “Escrow” se le debe proveer la información necesaria para el cierre de la
transacción. Esto podría incluir documentos del préstamo, declaraciones de impuesto, seguro
contra incendio y otras pólizas de seguro, condiciones de venta, tipo de financiamiento obtenida
por el comprador, y solicitudes para servicios particulares que se pagarán con fondos de la
“Escrow” .
Si la transacción depende en un nuevo arreglo de financiamiento, es la responsabilidad del
comprador o su agente de hacer los arreglos necesarios. La documentación del nuevo convenio
para el préstamo debe estar en las manos del tenedor de “Escrow” antes que se lleve a cabo el
traspaso de la propiedad. Un agente de bienes raíces puede asistir en localizar instituciones
apropiadas que hacen préstamos. Cuando se hayan llevado a cabo todas las instrucciones de
“Escrow”, el cierre se puede efectuar. A estas alturas del proceso, se obtienen las firmas de las
partes, se reúnen todos los fondos pendientes y cuotas tal como prima de seguro, comisión de
bienes raíces, cargos para la inspección de termitas (plagas), etc., se pagan. Luego, el Título de
Propiedad es transferido conforme a las condiciones de “Escrow” y las pólizas apropiadas de
seguro se efectúan oficialmente.
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¿QUÉ ES SEGURO DE TITULO?
El Seguro de Título se distingue particularmente por ser la única forma de seguro que
se haya concebido en Estados Unidos. Se dice que el seguro de título existía alrededor del
año 1853 en este país. El seguro de título es un contrato que protege al propietario contra
pérdidas que resultan a través de defectos en el título de bienes raíces del propietario. Si el
título se puede asegurar, la compañía garantiza protección al propietario contra cualesquier
pérdidas debido a defectos en el título o, gastos incurridos en la defensa legal del título—
hasta el monto o responsabilidad de la póliza del seguro actual. Por lo general, el monto de
la póliza es el precio que se pide en la compra de la propiedad.
El concepto del seguro de título es que idealmente, no se toman riesgos. Esta creencia
surge porque la póliza no se entrega hasta que se haya hecho un análisis cuidadoso del título.
Por lo tanto, el seguro de título realiza dos funciones: la primera es hacer una investigación
eficaz del título; la segunda es de asegurar contra cualquier pérdida a causa de defectos en
el título. Sin embargo, el seguro de título sí implica riesgos.
Puesto que la exactitud de investigación de títulos es el principio fundamental de una
exitosa empresa de seguro de título, y puesto que investigaciones eficaces son clave en hacer
negocio, el manejo de seguro de título ahora se enfoca en Title Plants (Listado/Registro). Estas
plants (Listado/Registro) contienen el historial de la Oficina del Catastro del Condado, que
describe la historia del título de cualquier parcela de terreno. Además, el Listado/Registro de
Título contiene una relación de investigaciones y analices de títulos que se han hecho
anteriormente.
En resumen, el Listado/Registro de Título contiene un historial conciso de información
relevante, para permitir que los técnicos capacitados realicen investigaciones de título en
manera breve y eficaz, así como ofrecer su Póliza de Seguro de Título.
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QUÉ ESPERAR EN EL CIERRE
Proceso en el Trámite de “Escrow”
1. Apertura de “Escrow”—Elementos que se requieren para la apertura de un “Escrow”
• Contrato de Compraventa legalizada
• Cheque de arras (depósito de garantía, pago de enganche)
• Copia del listado (inscripción)
• Información tocante al nuevo prestamista
• Información actual respecto al arreglo para asumir y pagar el préstamo
• Formulario de cotización (cálculo de los costos)
2. Preparación de “Escrow”
• Cheque de buena fés depositado por agente de “Escrow”
• Agente de “Escrow” solicita informe preliminar de título, del Departamento de Título
• Agente de “Escrow” solicita información sobre arreglo para asumir y pagar el préstamo,
información tocante a la asociación de propietarios de vivienda, etc.
3. Revisión de Título
• Investigación de propiedad en el registro público para comprobar que está libre de
gravámenes
• Se investigan la propiedad y las partes por el Inspector de Título
• Informe preliminar de título es redactado y enviado al Oficial de Escrow, Agentes, Vendedores
y Compradores
4. Preparación del Cierre de “Escrow”
• Oficial de “Escrow” recibe informe preliminar de “Escrow” y es revisado para identificar
anomalías (irregularidades), tales como gravamen por impuestos no pagados, juicios,
gravámenes registrados y no revelados, discrepancias en la descripción legal, impuestos
atrasados, problemas con acceso, etc.
• Oficial de “Escrow” avisa a Agentes si se requiere información adicional para exonerar
cualquier irregularidad revelada por el Informe Preliminar de Título
• Oficial de “Escrow” hace los preparativos para el Cierre
• Al recibir la información, el Oficial de “Escrow” continúa con el proceso a continuación—si es
necesario—de acuerdo con el Contrato Compraventa:
Proceso en el Trámite de “Escrow”
--Informe sobre Plagas (termitas)
--Póliza de Seguro para Propietario del hogar
--Seguro de Riesgo para Comprador
--Paquete de Nuevo Préstamo
--Información respecto a pago completo
--Información para asumir préstamo
--Costos de Reparación
--Garantías
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QUÉ ESPERAR EN EL CIERRE
• Tiempo para completar el trámite de título—documentos en torno al préstamo se reciben y el Oficial
de “Escrow” revisa el archivo para el acuse de recibo y avisa a agentes de los fondos (si los hay)
que se necesitan para el Cierre
• Oficial de “Escrow” establece citas con el Vendedor y Comprador para el Cierre
• Aconseja a todas las partes firmando el documento que presente una foto oficial emitida por alguna
agencia gubernamental, tal como licencia para manejar, pasaporte, etc.
• Avisa al Comprador que presente un cheque de cajero o fondos enviados electrónicamente para el
Cierre
• Avisa al Vendedor que conforme al Contrato Compraventa, debe presentar el número de Seguro
Social al Oficial de “Escrow”
5. Ejecución de Documentos
• El Vendedor y Comprador se reúnen con el Oficial de “Escrow” para firmar todos lo documentos
6. Fondos del Prestamista
• Después que todas las partes han firmado los documentos necesarios, el Oficial de “Escrow”
devuelve el paquete al nuevo prestamista para revisión, aprobación y distribución de fondos
• El prestamista suministra el préstamo y el cheque del prestamista o los fondos transmitidos
electrónicamente se envían al Oficial de “Escrow” para procesarse
7. Fecha de Registro
• Después que el Oficial de “Escrow” recibe todos los fondos necesarios y se confirma que todos
los fondos se han Recolectado los documentos originales se envían a la Oficina del Catastro para
registrarse.
• Cuando se hayan firmado todos los documentos, el Oficial de “Escrow” avisa a los Agentes
8. Distribución de Fondos
• Toda disposición de fondos se hacen conforme a la Declaración del Arreglo
9. Pólizas Emitidas
• El Comprador recibe la Póliza de Seguro del Título Propietario El Nuevo Prestamista recibe la
Póliza de Préstamo ALTA(Asociación AmericanaDe Títulos de Propiedad, por sus siglas en inglés)
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GUÍA PARA EL COMPRADOR, RESPECTO A RIESGOS
AMBIENTALES
Aunque sea improbable que cualquier casa que compre contenga
sustancias que presentan un riesgo a la salud, es importante preguntarse, ¿es
éste un hogar seguro, tranquilo, libre de riesgos potenciales? En años recientes,
nuevas preocupaciones se han manifestado en cuanto el medio ambiente
natural, y sustancias tales como el gas radón y asbesto han provocado nuevas
dudas en torno a la manera en cómo y dónde construimos viviendas y
manejamos su mantenimiento.
¿Qué es Radón y Dónde se Encuentra?
Radón es un gas incoloro, inodoro, insulso que está presente en el medio
ambiente globalmente como residuo de la descomposición natural de uranio que
está presente en la tierra. Por lo tanto, radón que está presente en los
alrededores del suelo o en pozos de agua puede ser el origen de radón en un
hogar.
Además de filtrarse por las aguas subterráneas y permanecer atrapado
allí, el radón penetra espacios pequeños y aperturas, tales como rajaduras en
concreto, desagües en el piso, boquetes para la bomba de sumidero, empalme
para pisos y paredes en los sótanos, y los poros en el hueco de bloque en las
paredes.
Por lo tanto, si el agua que abastece a una casa proviene de agua
subterránea—tal como un pozo—hay un potencial mayor para problemas con
radón. La probabilidad que exista radón en el agua de viviendas recibiendo
agua mediante un sistema de agua potable municipal, es mínima.
Debido a que la única manera para determinar si existe un problema con
radón es por medio de una prueba, si va a comprar una casa la EPA (Agencia
para la Protección Ambiental) recomienda:
√
Que se haga una prueba.
√
Que se entere de los niveles de radón y pida al vendedor por los
resultados de la prueba.
√
Que le pida al vendedor por toda la información en torno al sistema
reductor de radón, si la casa lo tiene.
√
Que se entere si en la construcción se instalaron componentes
resistentes al radón en caso de una casa nueva y si se le ha hecho una
prueba a la casa.
Para mayores informes sobre este riesgo ambiental, comuníquese con su oficina
local que se encarga respecto al radón.
Oficinas del Estado de Arizona/Radón
(602) 255-4845
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¿QUÉ ES PINTURA QUE CONTIENE
PLOMO?
Efectos de Pintura que Contiene Plomo
El envenenamiento de plomo puede causar daño permanente al cerebro y otros órganos más, y
causa problemas con el comportamiento y nivel de inteligencia de alguna persona. El plomo también
puede ocasionar el desarrollo anormal del feto en mujeres embarazadas.
Datos Esenciales Respecto al Plomo
A fin de proteger a familias expuestas a pintura que contiene plomo, polvo y tierra, el Congreso
de EU aprobó la iniciativa legislativa Título X, ordenando a la EPA (Agencia para la Protección
Ambiental) y HUD (Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano), que divulgaran información
relacionada al envenenamiento de pintura que contiene plomo, así como sus riesgos antes o después
de la venta o arrendamiento de la mayoría de viviendas construidas antes de 1978.
Los Requisitos
Antes de ratificar un contrato para la compraventa o arrendamiento de una vivienda:
• Los vendedores y arrendadores deben divulgar si existe pintura que contiene plomo
o riesgos asociados con pintura que contiene plomo y entregar informes disponibles para
compradores o arrendatarios.
• Los vendedores y arrendadores deben entregarle a compradores y arrendatarios el folleto
preparado por la EPA, HUD y la Comisión para la Seguridad de Productos al Consumidor (Product
Safety Comisión—CPSC), titulada Proteja a su Familia del Plomo en su Hogar (Protect your Family
from Lead in Your Home).
• Compradores de viviendas tendrán 10 días para llevar a cabo una inspección relacionada a pintura
que contiene plomo ó un análisis de riesgo, a su costo. El reglamento le da a las dos partes la
flexibilidad de negociar las condiciones prin cipales de la evaluación.
• Contratos de compraventa y convenios de arrendamiento deben incluir lenguaje particular respecto a
la notificación y divulgación. Vendedores y agentes de bienes raíces comparten la responsabilidad
que garantiza cumplimiento.
(Observación: Este reglamento no requiere alguna prueba ó eliminación de pintura que tiene plomo,
por parte de los vendedores o arrendatarios.)
Para Mayores Informes
Para conseguir una copia de la publicación Protect Your Family from Lead in Your Home (en inglés o
español), llame al National Lead Information Clearinghouse (NLIC), al (800) 424LEAD, ó TDD (800)
526-5456 (para personas con impedimentos del oído).
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REGLAMENTOS RESPECTO
A PISCINAS RESIDENCIALES
A fin de educar a los dueños de piscinas residenciales en torno a la seguridad apropiada de piscinas
y los reglamentos legales para propietarios de los mismos, la Legislatura Estatal de Arizona aprobó un
estatuto (A.R.S.§ 36-1681), para prohibirle a los niños acceso no supervisado a piscinas residenciales.
REQUISITOS PARA CERCAR
El estatuto citado (A.R.S.§ 36-1681), obliga que todas las piscinas residenciales estén cercadas por
una barrera; a menos que un código local especifique de lo contrario, la barrera debe:
• Encerrar el área de la piscina completamente y medir por lo menos 5 pies de alto
• No tener aberturas, agarraderas o apoyos para los pies que se pueden usar para trepar la barrera
• No tener aberturas por las cuales un objeto de 4 pulgadas puede atravesar
• Medir por lo menos 20 pulgadas de la orilla del agua y prohibir acceso directo de la casa a la
piscina.
Si la pared de la residencia forma parte de la cerca para la piscina, debe haber:
• Una barrera por lo menos 4 pies de altura entre la residencia y la piscina
• Un forro/tapa de seguridad motorizado que requiere un interruptor eléctrico de llave y cumple las
normas establecidas por ASTM F1346-91 (www.astm.org)
• Dispositivos o aparatos con picaportes que cierran automáticamente en todas las puertas que tienen
acceso directo a la piscina y dispositivos que cierran automática mente, por lo menos 54 pulgadas
arriba del piso en todas las ventanas de rescate o emergencia y con acceso directo a la piscina
• Tejido de malla alambrado fijado con tornillos ó un cerrojo de llave que impida abrir la ventana más
de 4 pulgadas ó dispositivos que cierran automáticamente en todas las ventanas que abren y tienen
acceso a la piscina, por lo menos 54 pulgadas arriba del piso.
REQUISITOS PARA PUERTAS
El estatuto (A.R.S.§ 36-1681 B) (3) requiere que todas las puertas para la cerca de la piscina: sean del
tipo que cierran automáticamente y que se abren en dirección opuesta de la piscina. Los picaportes
deben estar ubicados por lo menos 54 pulgadas arriba del suelo; o si dan frente a la piscina, tener un
mecanismo que desenganche:
• Ubicado por lo menos 5 pulgadas debajo de la parte superior de la puerta para que un agujero
más de ½ pulgada no esté dentro de 24 pulgadas próximas al mecanismo que desengancha
• Ubicado en cualesquier altura si está asegurado con candado o algún dispositivo semejante que
requiere llave, un abridor electrónico, ó combinación integral.
Piscinas Sobre Tierra
El estatuto (A.R.S.§ 36-1681 C) (4) requiere que los lados exteriores de una piscina sobre tierra
impidan que alguien los escale y que midan 4 pies de altura. Cualquier escalera de acceso o
escalones deben estar bien fijados y bajo llave o retiradas cuando la piscina no está en uso.
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CONSEJOS ÚTILES EN CUANTO A LA
MUDANZA
¡La lista de actividades a continuación le ayudará prepararse para el día de mudanza!
Descongele y vacíe el refrigerador Tenga bastantes fondos disponibles para la mudanza
(dinero efectivo y cheques). Haga arreglos para el transporte de sus hijos y mascotas Dé
aviso al correo de su nuevo domicilio por adelantado (hay formularios disponibles en la
estación de correo). Avise a su banco Informe al personal de las revistas a que suscribe
Avise a todas las compañías de tarjetas de crédito .
En cuanto a los siguientes servicios públicos, no olvide de indagar sobre un reembolso una vez
que todas las compañías de servicio público han recibido aviso respecto a la fecha de mudanza
de la residencia anterior. Después de hacer esto, avise a la compañía de servicios públicos de su
nueva residencia.
Teléfono, Electricidad, Gas Natural, Agua, Compañía de Cable, Recolección de basura
Obtenga los siguientes documentos antes de la fecha de mudanza:
Historial médico, Historial dental, Historial veterinario, Apógrafo/copia de documentación escolar
Anote las siguientes actividades antes de la fecha de mudanza:
Inscríbase para votar Inscriba a sus hijos en la escuela Registre su vehículo Solicite licencia nueva
para conducir (cambios de domicilio se pueden hacer a través
del Internet)
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CONSEJOS ÚTILES EN CUANTO A LA MUDANZA
Guía para Mudarse a su Hogar Ideal He aquí la lista de verificación para seguir,
cuando se mude a su nuevo hogar. Estas sugerencias le ayudarán recordar fechas
importantes y tareas rutinarias para completar antes de mudarse a su nuevo hogar.
6 SEMANAS ANTES DE MUDARSE
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Fije una fecha si piensa tener una venta de artículos al público (garage sale)
Si tiene hijos, haga los arreglos para la transferencia de documentación escolar
Investigue escuelas públicas en su comunidad nueva
Notifique a las compañías de seguro respecto a su mudanza
Prepare un archivo de mudanza con documentación, tales como recibos,
cotizaciones y otra información relacionada a la mudanza.
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
Seleccione una compañía de mudanza y consiga fechas tentativas para alquilar
un camión de mudanza.
Haga brillar la cocina con un toque especial, ya que es el lugar más importante
en toda la casa; si los mostradores están deslustrados, deles una mano de pintura
e instale cortinas en colores vívidos.
Si se está mudando a una ciudad nueva, no se olvide de pedirle a su abogado,
médico y proveedores de servicios profesionales, aviso de cancelación y
cualesquier documento necesario.
Si tiene mascotas, haga una cita para un examen y obtenga copia de la
evaluación por el veterinario.
Prepare el horario de reuniones con agentes o dueños de propiedades
inmobiliarias; haga arreglos para remitir correspondencia a su nuevo domicilio e
notifique a sus acreedores de su nueva dirección.
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Fije la fecha con la compañía local para la desconexión de servicios públicos, así
como las com pañías de cable y teléfono.
Notifique a la nueva compañía de servicios públicos, cable y teléfono, para
enterarse de la fecha de conexión de servicio a su nuevo hogar.
Si tiene un cortacésped u otro equipo motorizado, vacíe el aceite y gasolina; las
compañías que se especializan en mudanza no transportan este equipo si
contienen estos líquidos.
Cancele la entrega del periódico y la recolección de basura para el día de
mudanza.
Limpie las alfombras, los pisos y cajones de muebles antes de mudarse a su nuevo
hogar; destape el fregadero y la bañera si se vacían lentamente.
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PERIÓDO DE EXHIBICIÓN DE SU HOGAR:
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
Asegure que la casa tenga buen olor; prenda una vela o queme un potpourrí
(mezcla de pétalos secos y especias para perfumar una habitación).
Procure de tener el mostrador y fregador limpio, sin trastes sucios.
Deje las cortinas y persianas abiertas o corridas; esto hace a las habitaciones
aparecer más amplias.
Si el agente está sosteniendo una recepción en su casa, asegure que su familia
esté ausente ese día.
Preguntas directas que reciba respecto a la inspección de su casa, diríjaselas a su
corredor de bienes raíces para aprovechar su experiencia en la venta de
viviendas.
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CONTRATO DE COMPRA Y REVENTA
PARA PROPIEDADES RESIDENCIALES
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qué esperar en el cierre - Great American Title Agency

Transcripción

Documentos relacionados

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UpToDate - El Comprimido

Marzo 7, 2015 - Assumption Catholic School