hoteles - Gremi d`Hotels de Barcelona

Informe del Mercado de
HOTELES
Barcelona
Mayo 2008
• Introducción: Barcelona como destino turístico
• Zonas Hoteleras de Barcelona
• Oferta hotelera actual
• Futura Oferta. Principales proyectos hoteleros
• Características de la demanda inmobiliaria con
uso alojamiento
• Operaciones recientes en el mercado hotelero
• Perspectivas de inversión
Grand Hotel Central, Barcelona
INTRODUCCIÓN: Barcelona como destino turístico
La economía española se encuentra inmersa en
un cambio de ciclo que la sitúa en una posición
delicada, de clara desaceleración, enfrentándose
a dos o tres ejercicios de bajo crecimiento. Los
puntos clave que deberá afrontar nuestra
economía actual son el repunte del desempleo, el
endurecimiento de las condiciones crediticias por
parte de las entidades bancarias, la pérdida de la
confianza empresarial y el descenso de consumo
familiar.
A pesar de esta situación, el turismo continúa
siendo uno de los principales motores económicos
de la ciudad de Barcelona, llegando en 2.007 a
superar los 7,2 millones de visitantes, gracias a la
consolidación de la ciudad condal como destino
turístico no sólo vacacional sino también de
negocios, cultural e incluso de salud y bienestar.
Además de otros aspectos como su privilegiada
localización, el patrimonio artístico, la cultura, el
ocio, la gastronomía, o las compras, la marca
Barcelona sigue ganando fuerza a nivel
internacional, gracias a su posicionamiento como
centro organizador de ferias, convenciones y
congresos, tal y como lo demuestran los datos de
Principales indicadores turísticos Barcelona 2.007
Número de visitantes
7,1
millones
Precio medio por
habitación
119,08 €
Índice de Ocupación
Hotelera
79,7%
Total Plazas
hoteleras
54.036
Total Hoteles
295
Ferias celebradas
66
Congresos
celebrados
340
Convenciones
celebradas
1.435
Evolución de la ocupación hotelera media en Barcelona
84,00%
79,70%
79,00%
78,20%
77,70%
76,70%
75,50%
2.000
2.001
2.002
Fuente: Turisme de Barcelona
2.003
2.004
76,00%
2005
2006
2007
algunas de las ferias más importantes que acoge
la ciudad (un total de 66 celebradas en 2.007),
como “Alimentaria” (155.000 visitantes), “Bread &
Butter” (99.500 visitantes), o “Mobile World
Congress” (55.000 visitantes).
Por otra parte, no podemos obviar la importancia
creciente que está adquiriendo el Puerto de
Barcelona para las principales compañías de
cruceros del Mediterráneo, ya que se ha
convertido en el primero de este ámbito en
número de cruceros, con 1.768.306 cruceristas en
2.007.
Por supuesto, una oferta hotelera diversificada,
moderna y de calidad contribuye también a que
las cifras de visitantes de Barcelona crezcan cada
temporada. En pocos años, impulsada por los
Juegos Olímpicos de 1.992, Barcelona ha doblado
prácticamente su planta hotelera, llegando a
contar en la actualidad con casi 300
establecimientos. Hoy, es la cuarta ciudad
europea con mayor número de plazas, sólo
superada por Londres, París, Berlín y Praga (1). Sus
cifras de ocupación son más que notables,
habiéndose alcanzado una ocupación media en
2.007 del 79,7%. El segmento superior (cuatro y
cinco estrellas) es el que ha registrado un aumento
de ocupación más destacable, situándose el
precio medio por noche en un hotel de 5 estrellas
en 262€, el decimosegundo más asequible de
Europa occidental (1).
Pese a los temores ante un posible exceso, la
pujante oferta hotelera está siendo compensada
por una demanda también creciente que, a
fecha de hoy, no muestra signos de agotamiento,
aunque sí deberá acomodarse a la nueva
situación económica internacional.
Alguno de los puntos débiles de la ciudad, tales
como sus infraestructuras de transporte, parecen
en fase de enmienda. Así lo apuntan la reciente
llegada de la línea de alta velocidad ferroviaria o
la ampliación del Aeropuerto de El Prat, prevista
para 2009. De todas formas, los entes
competentes deberán seguir esforzándose en
mantener y mejorar el posicionamiento como
destino alcanzado por Barcelona.
(1)
Observatori Barcelona, Informe 2007
ZONAS HOTELERAS DE BARCELONA
Pl. Les Glòries
Distrito 22@
nal
iago
a. D
Av d
Pl. Catalunya
e
.d
.V
G
es
an
al
at
C
ts
or
sC
e
l
Zona Prime
Zona Secundaria
Pl. Europa
Zona Prime
Zona Secundaria
La ciudad de Barcelona cuenta con dos zonas
hoteleras básicas: la Zona Prime y la Zona
Secundaria.
La primera engloba las principales arterias
comerciales y de negocios de la ciudad, como
Paseo de Gracia, Avenida Diagonal o Rambla
Catalunya y calles adyacentes, así como otras
ubicaciones céntricas y tradicionalmente turísticas
como el denominado “Quadrat d’Or” o el Barrio
Gótico.
La tipología de la planta hotelera de la Zona Prime
es muy diversa, cuenta con establecimientos de
todas las categorías, predominando aquéllos
remodelados
en
base
a
construcciones
preexistentes.
Por su parte, la Zona Secundaria incluye otras
áreas del Eixample o las nuevas centralidades
empresariales de la ciudad, que contemplan,
entre otras, la Zona Fórum, la Plaza de Europa, el
Distrito 38 o el distrito tecnológico 22@. Cabe
destacar que la denominación genérica 22@,
dada su extensión, incluye localizaciones en
entornos plenamente consolidados (como las
inmediaciones de Plaça de les Glòries o edificios
con frente a la Avenida Diagonal) y otros en curso
de serlo a medio o largo plazo.
Es en la Zona Secundaria donde encontramos
varios de los nuevos proyectos hoteleros de mayor
capacidad (más de 300 habitaciones). Se trata de
edificios de nueva planta, expresamente
pensados con uso como alojamiento, dotados de
las más modernas tecnologías y adaptados a la
demanda de servicios de los visitantes por motivo
negocios, predominante en estas localizaciones.
OFERTA HOTELERA ACTUAL
La heterogeneidad del flujo turístico de Barcelona se ve
correspondida con una oferta hotelera diversificada, si
bien las categorías de tres y cuatro estrellas son las que
cuentan con mayor número de establecimientos,
copando entre ambas un 72% de la actual oferta
hotelera.
Distribución de la oferta hotelera actual
por categorías (nº hoteles)
5* 5,40%
1* 10,50%
Por lo que respecta a las cadenas presentes en el
mercado barcelonés, Hoteles Catalonia y NH Hoteles son
las que gozan de mayor cuota de mercado según el
estudio Horeco 2.010 del Ayuntamiento de Barcelona,
con un porcentaje cercano al 10% en ambos casos. La
ciudad cuenta con una de las plantas hoteleras más
profesionalizadas entre los destinos urbanos españoles,
con cerca de un 70% de plazas gestionadas por
cadenas.
2* 11,86%
4* 39,00%
3* 33,20%
Fuente: Turisme de Barcelona
Las marcas internacionales iniciaron un desembarco
tardío en Barcelona, lo cual mina su peso sobre la oferta
total. Esta circunstancia se ha atenuado en los últimos
años gracias a la inauguración de hoteles de gran
capacidad, tendencia que se mantendrá en los próximos
ejercicios.
Cuota de mercado por número de plazas de las
cadenas hoteleras de Barcelona
Independient es;
31,10%
Otras Cadenas;
31,60%
Expo Hotels &
Resort s; 4,60%
NH Hot eles; 9,70%
Hot eles Husa; 6,50%
Accor Hoteles; 6,40%
Hot eles Cat alonia;
9,30%
Datos de 2.005. Fuente: Estudio Horeco 2.010. Aj. de Barcelona
Durante 2.007 se han incorporado al parque hotelero de
Barcelona cerca de 900 habitaciones. En las siguientes
tablas mostramos tanto los establecimientos más
destacados que han pasado a formar parte
recientemente de la oferta de la ciudad, como los
proyectos que se incorporarán entre 2.008 y 2.010, con
algunos datos estimativos, sobre todo en aquéllos con
entrega prevista a más largo plazo.
HOTELES DE RECIENTE INCORPORACIÓN A LA PLANTA HOTELERA DE BARCELONA
Ubicación
Operador
Categoría
Hotel Àbac
Hotel
Avda. Tibidabo, 1
Àbac Hoteles
5Ö
15
NH Constanza
c/ Déu i Mata, 69
NH Hotels
4Ö
308
Confortel Barcelona
c/ Ramón Turró, 196
Confortel Hoteles
4Ö
224
Ayre Hotel Gran Vía
Gran Via Corts Catalanes, 322
Ayre Hoteles
4Ö
189
Hotel 987 Barcelona
c/ Mallorca, 288
987 Hotels
4Ö
93
Hotel Sunotel Central
Gran Via Corts Catalanes 570
Sunotel
4Ö
81
Petit Palace Museum
c/ Diputació, 250
High Tech Hoteles
4Ö
70
Rambla de Catalunya, 104
Majestic Hotels Group
4Ö
53
c/ Roger de Llúria, 21
High Tech Hotels
4Ö
50
Hotel Murmuri
Petit Palace Barcelona
Hotel Onix Liceo
Habitaciones
c/ Nou de la Rambla, 36
Grupo Icyesa
4Ö
45
NN Europark (ampliación)
c/ Aragó, 325
NN Hotels
3Ö
105
Hotel Catalonia Avinyó
c/ Avinyó, 16
Hoteles Catalonia
3Ö
83
Hotel Ciutat Vella
c/ Tallers, 66
Ciutat Hotels
3Ö
40
FUTURA OFERTA. PRINCIPALES PROYECTOS HOTELEROS
Proyecto
W Barcelona
Operador
Categoría
Habitaciones
Apertura prevista
2009
Nova Bocana del Port
Starwood H&R
5Ö GL
473
Paseo de Gracia, 38-40
Mandarin Oriental
5Ö GL
144 *
2009
Alma Barcelona
c/ Mallorca, 269
Alma Hotels
5Ö GL
100
2009
Habitat Sky H&R
c/ Pere IV, 272-286
Habitat Hotels
5Ö
259
2008
Port Fórum
Husa Hotels
5Ö
185
2009
Pl. Francesc Macià, 10
Marriott H&R
5Ö
<100 *
2010
Mandarin Oriental Barcelona
Hotel Flotant
Antiguo edificio Winterthur
Eurostars BCN Design
Selenza Barcelona
Suites Avenue
Bagués
Paseo de Gracia, 29-31
Hotusa
5Ö
70
2008
Gran Via Corts Catalanes, 655
Selenza Hotels
5Ö
55
2010
Paseo de Gracia, 83
Derby Hotels Collection
5Ö
42
2008
2008 *
Ramblas, 105
Derby Hotels Collection
5Ö
32
Plaza Europa (L’Hospitalet)
Hoteles Catalonia
4Ö
358
2011
H10 Marina Forum
c/ Sant Ramon Penyafort
Group H10 Hotels
4Ö*
350
2009 *
Santos Barcelona
Plaza Europa (L’Hospitalet)
Hoteles Santos
4Ö
345
2009
Avda. Diagonal, 199
Accor Hoteles
4Ö
264
2010
Rambla Prim, 6
SB Hotels
4Ö
262
2009
Poblenou
Confidencial
4Ö
260
2010
Catalonia Plaza Europa
Novotel Barcelona Glòries
SB Diagonal Zero
Confidencial
“Rafael Hoteles Glories”
Barceló Raval
“ZT Ávila”
c/ Badajoz, 163
Rafael Hoteles
4Ö*
228 *
2008 *
Rambla Raval, 17
Barceló Hotels & Resorts
4Ö
186
2008
c/ Sancho de Ávila
ZT Hotels
4Ö
160
2009
2009
“ZT Pallars”
c/ Pallars, 125
ZT Hotels
4Ö
150
Hotel Forest
Gran Via CC / Pl. Europa
Prestige Group
4Ö
150
2010
c/ Ciutat de Granada
----
4Ö
142/150
2009
c/ Rosselló, 390
Ayre Hoteles
4Ö
106
2009
c/ Girona, 34
Grupotel
4Ö
100
2010
Grupotel Gran Vía
Gran Via Corts Catalanes 678
Grupotel
4Ö
100
2010
Antigua sede Codorniu
Gran Via Corts Catalanes, 644
Hoteles Catalonia
4Ö
100 *
2010 *
Via Laietana, 49
Aqua Hotels
4Ö
100
2009
Apsis 22@
c/ Sancho de Ávila
Apsis Hoteles
4Ö
98
2009
AC Sants
Passeig de Sant Antoni, 38-40
AC Hotels
4Ö
78
2008
Ciutat de la Justícia (L’Hospitalet)
Confidencial
4Ö
70
2008
Born-Ciutadella
Confidencial
4Ö
64
2010
c/ Nàpols / Provença
Hesperia
4Ö
60 *
2008
“Can Gili Nou”
“Ayre Sagrada Familia”
Grupotel Girona
Aqua Barcelona
“c/ Aprestadora”
Confidencial
“Myrurgia”
“La Rambla”·
La Rambla
Confidencial
4Ö
52
2010
Arai Monumento
c/ Avinyó
Derby Hotels Collection
4Ö*
40 *
2009
“QUO Les Corts”
Les Corts
Hoteles QUO
4Ö
<100 *
2009
2009 *
“QUO Sarrià”
“Hispano Colonial”
Catalonia Port
La República Lofts
Express by Holiday Inn Barcelona 22@
NH 22@
NN Ferran
Catalonia Rigoletto
Fuente: Jordà & Guasch
Ubicación
“Catalonia Via Laietana”
Hotel del Teatre
Denit
“Boquería”
Ibis Barcelona 22@
Sarrià
Hoteles QUO
4Ö
<100 *
Via Laietana, 3
Gargallo Hotels
4Ö
<100 *
2009
c/ Ample / Pl. Medinaceli
Hoteles Catalonia
4Ö
<100 *
2008
c/ Pujades, 120-122
Derby Hotels
4Ö
14
2010
c/ Pallars, 197
Intercontinental Hotels
3Ö*
186
2008
c/ Àlaba, 96
NH Hoteles
3Ö
138
2009
c/ Ferran, 34
NN Hotels
3Ö
<100 *
2009 *
c/ Sabino de Arana
Hoteles Catalonia
3Ö
<100 *
2008
Via Laietana / Barrio Gótico
Hoteles Catalonia
3Ö
<100 *
2010
c/ Ribes
SM Hoteles
3Ö
53
2008
c/ Estruch, 24
Majestic Hotels Group
3Ö
37
2008
La Rambla
Hotusa
3Ö
30
2008
c/ Ciutat de Granada, 99
Accor Hotels
2Ö
100-200 *
2009 *
* Dato
provisional
FUTURA OFERTA. PRINCIPALES PROYECTOS HOTELEROS (Cont.)
Evolución del nº de hoteles por categorías
140
2007
2008
126
2009
129
115
120
98
100
104 104
80
60
40
35
32
31 31
36
37
16
20
22
26
0
1*
2*
3*
4*
5*
Fuente: Turisme de Barcelona/Gremi Hotelers de Barcelona
Distribución de proyectos hoteleros según nº de habitaciones
100%
90%
80%
< 100 hab.
100-200 hab.
200-300 hab.
> 300 hab.
73%
70%
60%
50%
45%
40%
45%
36%
35%
30%
20%
15%
13,50% 13,50%
10%
19%
5%
0%
0%
2.008
0%
2.009
2.010
Fuente: Jordà & Guasch
100%
Distribución de proyectos hoteleros según zona
90%
80%
Zona Prime
Zona Secundaria
73%
70%
65%
64%
60%
50%
40%
30%
35%
36%
27%
20%
10%
0%
2.008
Fuente: Jordà & Guasch
2.009
2.010
La tradicional escasez de plazas hoteleras de
categoría media y alta que la planta hotelera de
Barcelona sufría hasta hace unos años ha sido
subsanada a medida que los nuevos proyectos se
han ido incorporando al mercado, la mayoría
correspondientes a las categorías superiores. Se
prevé que el número de hoteles de cuatro y cinco
estrellas aumente un 9% y un 63% respectivamente
en los próximos dos años. De hecho, estas dos
categorías son las únicas que experimentarán un
crecimiento destacado.
Por número de habitaciones, 2.009 será el año en
que se entregarán los proyectos de mayores
dimensiones. Concretamente un 15% de los
nuevos establecimientos contará con más de 300
habitaciones y el 45% de los mismos comprenderá
entre 100 y 200 unidades de alojamiento.
Por zonas, varios de los nuevos proyectos hoteleros
se encuentran en dos de las nuevas centralidades
empresariales de la ciudad, concretamente en el
distrito 22@ y en el área de la nueva Gran Vía y la
Plaza Europa de l’Hospitalet de Llobregat. Estas
ubicaciones se han convertido en privilegiadas por
la
convivencia
de
modernos
parques
empresariales con edificios de uso hotelero. La
buena acogida que las nuevas centralidades
empresariales están teniendo por parte del
mercado de oficinas de la ciudad provocará que
los hoteles ubicados en estas zonas puedan
nutrirse de la afluencia de turismo de negocios
que generarán las nuevas áreas de oficinas
existentes y en proyecto. Por ello, podemos afirmar
que estas zonas son unas de las que presentan un
mayor crecimiento de la actividad hotelera en los
últimos años.
En este sentido, destacamos que un 65% de los
proyectos de 2.009 se encuentra en la Zona
Secundaria, mientras que la Zona Prime ostentará
el papel protagonista en 2.008 con un 73% y en
2.010 con un 64% de la futura oferta hotelera.
Esta situación posiciona a Barcelona entre los
destinos urbanos europeos con mayor número de
plazas en proyecto (o ya en construcción) con
entrada en servicio a corto y medio plazo, con
más de 5.500 nuevas habitaciones previstas hasta
2.010.
CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA INMOBILIARIA CON USO ALOJAMIENTO
La transformación experimentada por el modelo
turístico de Barcelona en los últimos años no tiene
precedentes, siendo tomada como caso práctico
en escuelas de negocio y de gestión turística de
varios países. En tres lustros, la ciudad ha pasado
de ser un destino mediocre, en términos de
reconocimiento de marca y de afluencia de
visitantes, a convertirse en una de las ciudades
preferidas a nivel internacional para la
celebración
de
eventos
corporativos
(convenciones, incentivos, congresos) o por
motivo ocio (“short breaks”, cruceros, turismo
cultural, etc.)
La mejora experimentada por la planta hotelera
es en parte causa y en parte consecuencia de
ese éxito, que no hubiera sido posible sin la sintonía
alcanzada entre la administración pública y el
sector privado. Más allá del polémico pero
efectivo “Plan de Hoteles” de finales de los
ochenta, debe reconocerse a los grupos
tradicionales de la ciudad la iniciativa en la
modernización de esta industria.
Desde mediados de los noventa, desembarcaron
también con fuerza cadenas españolas y
extranjeras, presionando al alza un mercado que
comenzaba su vorágine de crecimiento.
Mientras los grupos locales respondían a un perfil
patrimonialista, muchas veces familiar, que sólo
contemplaba la propiedad como política de
expansión, los noveles ganaron presencia en poco
tiempo a través de fórmulas como el
arrendamiento o la gestión.
A principios del nuevo siglo, la transformación en
términos absolutos y relativos del “modelo
Barcelona” era casi completa: su apenas
testimonial demanda por motivo ocio había dado
paso a un mix cercano al 50% motivo negocios /
50% ocio. Incluso cadenas tradicionalmente
vacacionales empezaron a apostar por la ciudad
coincidiendo con la ampliación de localizaciones
atractivas que conllevaron proyectos como la
urbanización de la zona Forum, la nueva Gran Vía
o el distrito de negocios 22@.
2
3
PROYECTOS HOTELEROS EN EL DISTRITO 22@
1- Habitat Sky
1
4
8
2- Novotel Barcelona Glòries
11
3- “Rafael Hoteles Glòries”
7
4- “ZT Ávila”
10
5
9
5- “ZT Pallars”
6- “Can Gili Nou”
12
10
7- NH 22@
8- Apsis 22@
6
9- La República Lofts
10- Express by Holiday Inn Barcelona 22@
11- Ibis Barcelona 22@
12- SB Diagonal Zero
Plano: Ajuntament de Barcelona
CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA INMOBILIARIA CON USO ALOJAMIENTO (Cont.)
A las variables generales aplicables para valorar
cualquier activo inmobiliario, el producto de
inversión con uso hotelero añade elementos como
el fondo de comercio representado por el
“nombre” de su gestor, la percepción que el
mercado tenga del establecimiento o la evolución
y expectativas del turismo en aquel destino.
Estos factores se han cubierto en Barcelona al
calor del posicionamiento de la ciudad como
destino y de la actividad inmobiliaria general,
distinguiendo al activo hotelero con una pátina
especial que lo mantiene como un atractivo
producto de inversión.
Hoy en día, atendiendo al hecho que el segmento
urbano es más seguro ante una posible crisis
económica gracias a la equilibrada composición
de su demanda, este proceso sigue vivo: varias
cadenas
se
plantean
desinvertir
en
establecimientos cuya obsolescencia y ubicación
en destinos maduros los hace menos rentables,
para reinvertir en activos urbanos.
Hasta hace unos meses, muchos de esos activos
suscitaban un notable interés por parte de
determinadas promotoras ante la posibilidad de su
cambio de uso a residencial. El escenario actual
es casi inverso, tanteándose operaciones de venta
de ciertos activos con uso residencial, oficinas y
hotelero (calificación urbanística 13E o similares),
dando énfasis a este último.
3
De todas formas, este proceso no se ha dado
solamente en la Ciudad Condal, afecta también
a Madrid y, más recientemente, a ciertas capitales
de provincia medianas y grandes.
En Barcelona, la zona más solicitada sigue siendo
el Eixample, seguido del núcleo histórico
delimitado por las antiguas rondas. La dificultad
para encontrar operaciones de este tipo, además
del atractivo que supone contar con un mix de
usos oficinas y residencial bien comunicado con la
trama urbana tradicional de la ciudad, permite
que grupos españoles e internacionales continúen
a fecha de hoy interesados en ubicarse en el
distrito tecnológico “22@”. Esto, a pesar del nuevo
tratamiento previsto para el uso hotelero de los
suelos con tal calificación, por el cual se
establecería una compensación extra -sobre el
valor residual del m2- aplicable al tradicional 10%
de aprovechamiento en términos monetarios y de
cesión de suelo.
El entorno de la nueva Gran Vía, a caballo entre
Barcelona y l’Hospitalet (Ciutat de la Justícia –
Plaza Europa - Fira) compite en atractivo con el
22@, despertando el interés de inversores y
operadores de establecimientos de primera clase
orientados principalmente al viajero por motivo
negocios, sin olvidar que la llegada de la Línea 9
de Metro “acercará” el casco histórico y el
aeropuerto a los turistas.
Ciutat de la Justícia
PROYECTOS HOTELEROS EN EL SECTOR
PLAZA EUROPA / NUEVA GRAN VÍA /
CIUTAT DE LA JUSTÍCIA ( L’Hospitalet de Ll.)
1- Catalonia Plaza Europa
4
2- Santos Barcelona
3- c/ Aprestadora
4- Prestige Forest
Plaza Europa
1
2
CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA INMOBILIARIA CON USO ALOJAMIENTO (Cont.)
Demandas hasta ahora insatisfechas responden a
productos singulares, como superficies a partir de
de 10.000 m2 de techo, a ser posible también en
zona prime, destinadas a hoteles emblemáticos,
generalmente de marca internacional, con un
gran componente de salones y restauración. En
ese ámbito, una prueba del interés de
determinadas cadenas por entrar en el mercado
barcelonés sería el hecho que varios operadores
extranjeros comiencen a plantearse opciones
como el uso compartido de edificios de gran
dimensión, ya sea con otros operadores o bien
según un mix oficinas / alojamiento.
sólo “express”, sino pensados para “back-packers”
y viajeros no necesariamente de bolsillo modesto,
pero que no quieren dedicar la parte del león de
su presupuesto al alojamiento.
Por otra parte, irrumpe con fuerza la demanda
ligada al uso de edificios como apartamentos
turísticos reglados. La ubicación preferida es, una
vez más, el Eixample, sobre todo en su encaje con
Ciutat Vella, zona en la que rige una moratoria
para este tipo de establecimientos. Tras esta
primera corona, los entornos de la Estación de
Sants o de la Plaça d’Espanya, con su actividad
ferial, despiertan cada vez más interés.
La otra cara de la moneda de esa demanda sui
generis la constituyen establecimientos básicos, no
OPERACIONES RECIENTES EN EL MERCADO HOTELERO
A la recién conocida compra del Hotel Sky, deben
sumarse acuerdos firmados recientemente que
permitirán a la ciudad de Barcelona contar en un
plazo de dos años con en torno a seiscientas
nuevas habitaciones en la categoría cuatro
estrellas (a sumar a los proyectos ya en marcha de
segmentos equivalentes o superiores).
A continuación detallamos algunas de estas
transacciones:
• Venta de suelo terciario para la posterior
promoción de un edificio de nueva planta (caso
de la compra efectuada por ZT Hoteles a la
constructora Copcisa)
• Reforma integral de edificios ya existentes
(antigua sede de Torras Papel en la Gran Vía,
adquirido por Grupotel a Habitat Inmobiliaria)
• Compra de proyectos ya aprobados (Hotel
Forest, adquirido por Prestige Hotels a Habitat
Hotels)
• Compra por parte de la cadena inicialmente
arrendadora de establecimiento llave en mano
(Hotel Confortel Barcelona, adquirido por Oncisa Grupo ONCE- a Nozar)
Otra operación de cierta entidad también firmada
recientemente corresponde a un proyecto llave
en mano (en estructura, cubierta y fachada),
categoría cuatro estrellas y más de doscientas
cincuenta habitaciones.
El importe total de estas operaciones es superior a
los doscientos setenta millones de euros.
Dejando de lado el citado Sky, adquirido por Sol
Meliá a Habitat Hotels, teniendo en cuenta que no
se trata de establecimientos equiparables en
categoría y ubicación ni de operaciones
homogéneas, el precio medio oscila entre los
250.000 euros por habitación en el caso de
proyectos llave en mano, hasta los cerca de 2.000
euros por metro cuadrado para la venta de suelo.
En todo caso, no siempre las cadenas compran
con recursos propios; cada vez más grupos
cuentan con socios inversores de cabecera, de
características diversas a los cuales presentar
operaciones una vez el estudio de viabilidad
resulta positivo.
Estos proyectos contribuirán a consolidar los
esfuerzos llevados a cabo en los últimos años por
las cadenas hoteleras de cara a incrementar la
calidad media de su planta. Como ya se ha
comentado, en menos de veinte años la oferta de
alojamiento de la ciudad ha cerrado la brecha
que primaba históricamente a establecimientos
de categorías ajustadas (tres estrellas o inferiores)
en beneficio de alojamientos de primera clase o
superior (a partir de cuatro estrellas).
PERSPECTIVAS DE INVERSIÓN
A diferencia de otros usos como el residencial, el
de oficinas o el comercial, el techo previsto para
uso hotelero de nueva planta en la ciudad de
Barcelona fue el único que en 2007 experimentó
tasas de crecimiento positivas (ver gráfico).
El producto de inversión ideal sigue siendo el hotel
operativo de mediano tamaño, ideal a partir de
4.000m2, sin descartarse superficies inferiores
(siempre que la localización compense la
explotación de un establecimiento que no
alcance el umbral de las 80 habitaciones),
ubicado en zona prime o centro ciudad y de
categoría superior a tres estrellas.
Así como en los proyectos llave en mano o las
compras de suelo los actores principales siguen
siendo las promotoras o inmobiliarias, e incluso las
propias cadenas explotadoras, los inversores
financieros participan en la segunda fase. El interés
del inversor, igual que en el segmento de oficinas,
rehúye los proyectos en construcción y su papel
de financiador. En estos momentos y en la actual
coyuntura, se refuerza la demanda de inversiones
en rentabilidad en “activos prime”.
De todas formas, Barcelona ha sido durante los
últimos años una plaza en la que no solamente
han obtenido buenos yields los establecimientos
de la zona prime; ocupaciones anuales en torno al
90% y RevPAR de 90€ no han sido extraños a
hoteles bien gestionados de la ciudad, todo lo
cual ha atraído a numerosos interesados de
variado perfil inversor.
Para las operaciones en rentabilidad, el escenario
ha cambiado radicalmente en los últimos meses.
Los inversores que en el último trimestre de 2007
tomaban en consideración producto con
rendimientos en torno al 5%, hoy mantienen como
referencia de corte tasas a partir del 6% ó 6’5%, en
función de variables como la localización, el
operador y la tipología del contrato (duración,
garantías, etc.)
La consigna que parece imponerse entre los
inversores hoteleros activos en Barcelona es la
espera de nuevas oportunidades a medio plazo.
Así, a lo largo de los próximos meses podrían
despuntar los mejores activos, aquellas inversiones
“ seguras”, con un componente mínimo de riesgo
y rentabilidades inmediatas (establecimientos ya
en operación y/o susceptibles de reposicionarse a
través de una inversión no estructural).
Comparativa de licencias solicitadas por usos (en m2)
140.000
2.006
2.007
120.000
121.500
112.400
109.400
95.400
100.000
88.400
80.000
68.300
60.000
60.800
56.100
40.000
20.000
0
Comercial
I ndustrial
Fuente: Ajuntament de Barcelona
Oficinas
Hoteles
PERSPECTIVAS DE INVERSIÓN (Cont.)
Según este patrón de comportamiento, se priman
las ubicaciones con recorrido seguro a corto
plazo; a continuación, se valoran aquellas con
recorrido a medio plazo cuyos propietarios
apliquen el descuento correspondiente y las
localizaciones excelentes con repercusiones por
habitación razonables.
Las consabidas dificultades de acceso a
financiación externa han conseguido reducir
drásticamente el número de actores compradores
realmente activos, además de conferirles una
cierta posición de poder a la hora de plantear sus
ofertas. Alguno de los otrora compradores más
dinámicos, desinvierten hoy. Al otro lado de la
mesa se encuentran con discretos interesados en
la compra, con menores necesidades de
apalancamiento y mayor músculo financiero:
inversores privados, family offices o fondos de
inversión.
Por otra parte, las necesidades de refinanciación
de deuda de algunas promotoras y constructoras
con cartera patrimonial hotelera, de suelo terciario
o con edificios de posible uso alojamiento,
obtienen liquidez planteando la venta de activos
que difícilmente habrían salido al mercado en otra
coyuntura.
Un ejemplo reciente en ese sentido podría ser la
compra por parte de Grupo Husa del Hotel Vía
Barcelona a Martinsa-Fadesa.
Este patrón de comportamiento recuerda al que
tuvimos ocasión de reflejar en nuestro último
informe del mercado de Oficinas y nos lleva a
pensar en un aumento del número de
transacciones en los próximos meses, incluso de
cara a 2009. Ya sea a raíz de la salida de alguna
“joya de la corona” de forma independiente o
bien integrada en lotes de activos con mezcla de
primera
y
segunda
categoría.
Tampoco
descartamos posibles lease backs entre las
cadenas hoteleras cuyo origen se encuentra en la
diversificación de inversiones llevada a cabo
desde finales de los noventa por grupos
promotores sin experiencia previa en el sector.
Habrá que ver en los próximos meses y a lo largo
del ejercicio cómo evoluciona el mercado inversor
hotelero que, por un lado, puede verse
moderadamente “perjudicado” por el contexto
económico y la restricción del consumo (de
servicios), y por otro, indirectamente beneficiado
por la política de diversificación de activos de los
inversores en relación a la situación de otros
segmentos como el residencial.
El área de Hoteles del departamento de Inversión de JORDÀ & GUASCH ofrece una
completa gama de servicios profesionales dirigidos a la consecución de las
expectativas de inversores, propietarios y clientes en general: búsqueda de inversores,
localización de suelo hotelero, asesoramiento en transacciones comerciales
relacionadas con el sector (compra venta, alquiler, gestión) o en la selección de
operadores.
ASESORES INMOBILIARIOS
Madrid · Orense, 34 · 28020
T. +34 91 417 58 48
Barcelona · Passeig de Gràcia, 84 · 08008
T. +34 93 215 95 95
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