Merlin Properties SOCIMI, SA and Subsidiaries

Transcripción

Merlin Properties SOCIMI, S.A.
and Subsidiaries
Consolidated Financial Statements for the year
ended 31 December 2015
prepared in accordance with the International
Financial Reporting Standards (IFRS)
adopted by the European Union and
the Consolidated Directors’ Report
MERLIN PROPERTIES, SOCIMI, S.A.
AND SUBSIDIARIES
CONSOLIDATED STATEMENT OF FINANCIAL POSITION AT 31 DECEMBER 2015
(Thousands of euros)
ASSETS
NON-CURRENT ASSETS:
Goodwill
Concession projects
Other intangible assets
Property, plant and equipment
Investment property
Investments accounted for using the equity method
Non-current financial assetsDerivatives
Other financial assets
Deferred tax assets
Total non-current assets
Notes
Note 7
Note 8
Note 9
Note 11
Note 13
Note 20
31/12/2015
193.039
71.500
398
1.056
5.397.091
101.126
238.040
194.767
43.273
23.140
6.025.390
31/12/2014
149
894
1.969.934
281.192
261.689
19.503
9.369
2.261.538
EQUITY AND LIABILITIES
EQUITY:
Share capital
Share premium
Reserves
Other shareholder contributions
Valuation adjustments
Translation differences
Interim dividend
Profit/(Loss) for the year attributable to the Parent
Equity attributable to the Parent
Non-controlling interests
Total equity
NON-CURRENT LIABILITIES:
Non-current bank borrowings
Other financial liabilities
Deferred tax liabilities
Provisions
Notes
CURRENT ASSETS:
Non-current assets held for sale
Trade and other receivables
Other current financial assets
Other current assets
Cash and cash equivalents
Total current assets
TOTAL ASSETS
Note 12
Notes 13 and 14
Note 13
Note 15
298.534
24.384
4.363
3.027
560.740
891.048
6.916.438
3.340
125.791
122
26.050
155.303
2.416.841
31/12/2014
Note 16
323.030
2.616.003
(32.364)
540
(6.106)
193
(25.035)
49.078
2.925.339
1.092
2.926.431
129.212
1.162.368
(30.475)
540
(2.636)
49.670
1.308.679
1.308.679
Note 17
Note 18
Note 18
Note 18
1.455.477
65.465
223.088
16.573
1.760.603
1.027.342
21.498
24.432
476
1.073.748
Note 12
Note 18
Note 17
161.425
274
1.710.025
2.369
353.189
898
1.224
2.229.404
6.916.438
10.809
190
23.302
75
38
34.414
2.416.841
Total non-current liabilities
CURRENT LIABILITIES:
Liabilities associated with non-current assets held for sale
Provisions
Current bank borrowings
Other current financial liabilities
Trade and other payables
Current income tax liabilities
Other current liabilities
Total current liabilities
TOTAL LIABILITIES AND EQUITY
31/12/2015
Note 19
Note 19
Note 18
The accompanying Notes 1 to 28 and Appendix I are an integral part of the consolidated statement of financial position at 31 December 2015.
1
MERLIN PROPERTIES SOCIMI, S.A.
AND SUBSIDIARIES
CONSOLIDATED INCOME STATEMENT FOR THE YEAR
ENDED 31 DECEMBER 2015
Notes
CONTINUING OPERATIONS:
Revenue
Other operating income
Staff costs
Other operating expenses
Gains or losses on disposals of non-current assets
Depreciation and amortisation charge
Excessive provisions
PROFIT/(LOSS) FROM ORDINARY ACTIVITIES
Note 6
Note 21.c
Note 21.b
Negative goodwill on business combinations
Impairment of goodwill:
Impairment of goodwill upon initial allocation
Absorption of the revaluation of investment property
Changes in fair value:
Changes in fair value of investment property
Changes in fair value of financial instruments - Embedded derivatives
Changes in fair value of financial instruments - Other
Finance income
Finance costs
Share of results of companies accounted for using the equity method
PROFIT/(LOSS) BEFORE TAX
Income tax
PROFIT/(LOSS) FOR THE YEAR FROM CONTINUING OPERATIONS
Attributable to shareholders of the Parent
Attributable to non-controlling interests
Note 3
Notes 7 and 9
Note 9
Note 13
Note 17
Note 11
Note 20
Year
2014
Year
2015
214.429
2.352
(15.710)
(39.819)
3.986
(107)
476
165.607
56.616
381
(3.079)
(16.013)
126
(35)
37.996
(302.188)
(231.852)
(70.336)
246.648
314.586
(66.922)
(1.016)
1.970
(55.566)
805
57.276
(8.323)
48.953
49.078
(125)
7.247
23.551
49.471
(25.733)
(187)
473
(18.555)
50.712
(1.042)
49.670
49.670
-
0,15
0,22
0,22
0,38
0,58
0,58
EARNINGS PER SHARE (in euros)
BASIC EARNINGS PER SHARE (in euros)
DILUTED EARNINGS PER SHARE (in euros)
The accompanying Notes 1 to 28 and Appendix I are an integral part of the consolidated income statement for 2015.
AND SUBSIDIARIES
CONSOLIDATED STATEMENT OF COMPREHENSIVE INCOME FOR THE YEAR
Notes
Year
2015
PROFIT/(LOSS) PER INCOME STATEMENT (I)
OTHER COMPREHENSIVE INCOME:
Income and expense recognised directly in equity
Cash flow hedges
Translation differences
OTHER COMPREHENSIVE INCOME RECOGNISED DIRECTLY IN EQUITY (II)
Transfers to the income statement
TOTAL TRANSFERS TO THE INCOME STATEMENT (III)
TOTAL COMPREHENSIVE INCOME (I+II+III)
48.953
Attributable to shareholders of the Parent
Attributable to non-controlling interests
45.801
(125)
(8.487)
193
(8.294)
5.017
5.017
45.676
Year
2014
49.670
(3.746)
(3.746)
1.110
1.110
47.034
47.034
-
The accompanying Notes 1 to 28 and Appendix I are an integral part of the consolidated statement of comprehensive income for 2015.
2
AND SUBSIDIARIES
CONSOLIDATED STATEMENT OF CHANGES IN EQUITY FOR THE YEAR
Share
capital
Incorporation of the Parent
Transactions with shareholders or ownersCapital increases
Consolidated comprehensive income for 2014
Balances at 31 December 2014
Consolidated comprehensive income for 2015
Distribution of 2014 profit
Transactions with shareholders or ownersCapital increases (Note 16)
Dividends paid (Note 16)
Other transactions
60
129.152
129.212
193.818
323.030
Share
premium
Reserves
-
-
1.162.368
1.162.368
1.453.635
2.616.003
Other
Profit/ (Loss)
shareholder
for the
contributions
Year
-
540
Valuation
adjustments
Translation
differences
-
-
-
-
60
-
60
49.670
49.670
-
(2.636)
(2.636)
-
1.261.585
47.034
1.308.679
-
1.261.585
47.034
1.308.679
-
(3.470)
-
-
-
-
-
1.595.894
(25.035)
2.925.339
-
(30.475)
(30.475)
-
49.670
-
49.078
(49.670)
(51.559)
(32.364)
-
49.078
540
540
Equity
attributable to the
Parent
Interim
dividend
(25.035)
(25.035)
(6.106)
193
193
Non-controlling
interest
45.801
(125)
1.217
1.092
Total
net equity
45.676
1.595.894
(25.035)
1.217
2.926.431
The accompanying Notes 1 to 28 and Appendix I are an integral part of the consolidated statement of changes in equity for 2015.
3
AND SUBSIDIARIES
CONSOLIDATED STATEMENT OF CASH FLOWS FOR THE YEAR
Notes
CASH FLOWS FROM OPERATING ACTIVITIES:
Profit for the year before tax
Adjustments forDepreciation and amortisation charge
Corrections for investment properties
Changes in operating provisions
Changes in provisions for contingencies and charges
Gains/Losses on derecognition and disposal of non-current assets
Finance income
Finance costs
Changes in fair value of financial instruments
Share of results of investments accounted for using the equity method
Impairment of goodwill
Changes in working capitalAccounts receivable
Accounts payable
Other assets and liabilities
Other cash flows from operating activitiesInterest paid
Interest received
Income tax paid
CASH FLOWS FROM INVESTING ACTIVITIES:
Payments due to investmentsNet cash flow from business acquisitions
Investment property
Intangible assets
Financial assets
CASH FLOWS FROM FINANCING ACTIVITIES:
Proceeds and payments relating to equity instrumentsProceeds from issue of equity instruments
Dividend payment
Shareholders' contribution
Proceeds and payments relating to financial liabilitiesProceeds from issue of bank borrowings
Repayment of bank borrowings
NET INCREASE/(DECREASE) IN CASH AND CASH EQUIVALENTS
Cash and cash equivalents at beginning of year
Cash and cash equivalents at end of year
Note 9
Note 11
Notes 3 and 7
Note 3
Note 16
Note 4
Year
2015
Year
2014
67.299
57.276
103.976
107
(314.586)
(476)
(3.986)
(1.970)
55.566
67.938
(805)
302.188
(34.550)
(14.818)
778
(11.969)
(8.541)
(59.403)
(55.133)
2.766
(7.036)
27.928
50.712
(12.128)
35
(49.471)
77
476
(7.247)
(473)
18.555
25.920
19.165
(3.417)
(122)
22.471
233
(29.821)
(28.616)
473
(1.678)
(1.672.254)
(1.672.254)
(1.525.114)
(253.295)
550
105.605
(1.401.988)
(1.401.988)
(723.725)
(551.394)
(929)
(149)
(125.791)
2.139.645
1.570.859
1.595.894
(25.035)
568.786
776.540
(207.754)
1.400.110
1.261.645
1.261.105
540
138.465
206.838
(68.373)
534.690
26.050
26.050
560.740
26.050
The accompanying Notes 1 to 28 and Appendix I are an integral part of the consolidated statement of cash flows for 2015.
4
Merlin Properties SOCIMI, S.A. and Subsidiaries
Notes to the consolidated financial statements for the year
ended 31 December 2015
1.
Nature and activity of the Group
Merlin Properties SOCIMI, S.A. (hereinafter, the “Parent”) was incorporated in Spain on 25 March 2014 under the
Spanish Limited Liability Companies Law. On 22 May 2014, the Parent requested to be included in the tax regime
for listed companies investing in the property market (SOCIMIs), effective from 1 January 2014.
Its registered office is at Paseo de la Castellana, 42, Madrid.
The Parent’s corporate purpose, as set out in its bylaws, is as follows:

The acquisition and development of urban real estate for subsequent leasing, including the refurbishment of
buildings as per the Value Added Tax Law 37/1992, of 28 December;

The holding of equity interests in other SOCIMIs or in other non-resident entities in Spain with the same
corporate purpose and that operate under a similar regime as that established for SOCIMIs with respect to the
mandatory profit distribution policy enforced by law or by the bylaws;

The holding of equity interests in other resident or non-resident entities in Spain whose corporate purpose is to
acquire urban real estate for subsequent leasing, and which operate under the same regime as that
established for SOCIMIs with respect to the mandatory profit distribution policy enforced by law or by the
bylaws, and which fulfil the investment requirements stipulated for these companies; and

The holding of shares or equity interests in collective real estate investment undertakings regulated by Law
35/2003, of 4 November, on collective investment undertakings, or any law that may replace this in the future.
In addition to the economic activity deriving from the principal corporate purpose, the Parent may also carry on any
other complementary activities; these being any that generate income representing less than 20%, taken as a
whole, of its income in each tax period, or any that can be classified as complementary as per prevailing legislation.
The activities included in the Parent’s corporate purpose may be indirectly carried on, either wholly or in part,
through the ownership of shares or equity interests in companies with a similar or identical corporate purpose.
The direct and, where applicable, indirect performance of any activities which are reserved under special legislation
are excluded. If the law prescribes the need for a professional qualification, administrative authorisation, entry in a
public register, or any other requirement for the purpose of exercising any of the activities within the corporate
purpose, no such activity can be exercised until all the applicable professional or administrative requirements have
been met.
Merlin Properties SOCIMI, S.A. and Subsidiaries (hereinafter, the “Group”) mainly engage in the acquisition and
management (through leasing to third parties) of offices, shopping centres, commercial premises, industrial
buildings and logistic centres. They may also invest to a lesser extent in other assets for lease.
Merlin Properties SOCIMI, S.A.’s shares have been listed on the electronic trading system of the Spanish stock
exchanges since 30 June 2014.
The Parent is governed by Law 11/2009, of 26 October, as amended by Law 16/2012, of 27 December, regulating
SOCIMIs. Article 3 of said Law sets out the investment requirements for these types of companies, namely:
1.
SOCIMIs must have invested at least 80% of the value of their assets in urban properties intended for
lease, and in land for the development of property that will be intended for this purpose provided that
development begins within three years following acquisition, along with investments in the capital or
equity other entities referred to in Article 2.1 of the aforementioned Law.
5
The value of the assets will be determined according to the average of the individual balance sheets for
each quarter of the year, whereby the SOCIMI may opt to calculate such value by taking into account the
market value of the assets included in such balance sheets instead of their carrying amount, in which case
that value would apply to all balance sheets for the year. For these purposes, the money and collection
rights arising from the disposal of these properties or shareholdings, if applicable, during the same year or
previous years will not be calculated, provided that, in this last case, the reinvestment period referred to in
Article 6 of this Law has not elapsed.
2.
Similarly, at least 80% of the income for the tax period for each year, excluding that arising from the
disposal of shareholdings and properties used in the compliance of its main corporate purpose, once the
holding period referred to below has elapsed, should come from the lease of properties and from
dividends or shares in profit from these investments.
This percentage is calculated based on consolidated profit if the company is a Parent of a group, as
defined in Article 42 of the Commercial Code, irrespective of the place of residence and the obligation to
prepare consolidated financial statements. This group will be formed only by SOCIMIs and the other
entities referred to in Article 2.1 of this Law.
3.
The SOCIMI’s real estate assets must be leased for at least three years. The time that the properties
have been offered for lease, up to a maximum of one year, will be included for the purposes of this
calculation.
This period will be calculated:
a) In the case of properties that are included in the SOCIMI’s assets before it avails itself of the regime, from
the date of commencement of the first tax period in which the special tax regime set forth in this Law is
applied, provided that the property is leased or offered for lease at that date. Otherwise, the provisions
of the following paragraph shall apply.
b) In the case of properties developed or acquired subsequently by the SOCIMI, from the date on which
they were leased or offered for lease for the first time.
In the case of shares or investments in entities referred to in Article 2.1 of this Law, they must be held as
assets of the SOCIMI for at least three years from acquisition or, where applicable, from the commencement
of the first tax period in which the special tax regime set forth in this Law is applied.
As established in transitional provision one of Law 11/2009, of 26 December, amended by Law 16/2012, of 27
December, governing listed companies investing in the property market, these companies may opt to apply
the special tax regime pursuant to Article 8 of this Law, even when the requirements stipulated therein are not
fulfilled, under the condition that such requirements are met within two years of the date application of the
SOCIMI tax regime is sought.
Failure to fulfil such condition would cause the SOCIMI to be taxed under the general income tax regime,
starting in the tax period in which such non-fulfilment is detected, unless it is remedied within the following tax
period. In addition, the SOCIMI will be required to deposit, along with the payment for this tax period, the
difference between the payment due as a result of applying the general tax regime and the payment made
under the special tax regime in the previous tax periods, without prejudice to any late-payment interest,
charges and penalties that may be incurred, where applicable.
SOCIMIs are taxed at a rate of 0% for income tax. However, where dividends distributed to an equity holder
owning at least 5% of the SOCIMI’s share capital are exempt from taxation or taxed below 10%, such SOCIMI
will be subject to a special charge of 19% of the dividends distributed to the said equity holder, in respect of
corporate income tax. If deemed applicable, this special charge shall be paid by the SOCIMI within two
months after the dividend distribution date.
The consolidated financial statements of the Group and the individual financial statements of the Group companies
for 2015, which were prepared by the respective directors, have not yet been approved by the shareholders at their
respective Annual General Meetings. However, the Parent’s directors consider that the aforementioned financial
statements will be approved without any material changes. The consolidated and individual financial statements of
Merlin Properties, SOCIMI, S.A. for 2014 were approved by the shareholders at the Annual General Meeting on 1
April 2015.
6
In view of the business activities currently carried on by the Group, it does not have any environmental liability,
expenses, assets, provisions or contingencies that might be material with respect to its equity, financial position or
results. Therefore, no specific disclosures relating to environmental issues are included in these notes to the
consolidated financial statements.
2.
Basis of presentation of the consolidated financial statements and basis of
consolidation
2.1 Regulatory framework
The regulatory financial reporting framework applicable to the Group consists of the following:
-
The Spanish Commercial Code and all other Spanish corporate law;
-
International Financial Reporting Standards (IFRSs) as adopted by the European Union pursuant to
Regulation (EC) No 1606/2002 of the European Parliament and Law 62/2003, of 30 December, on tax,
administrative and social security measures, as well as applicable rules and circulars of the Spanish
National Securities Market Commission (CNMV);
-
Law 11/2009, of 26 October, amended by Law 16/2012, of 27 December, regulating SOCIMIs and other
corporate law; and
-
All other applicable Spanish accounting legislation.
2.2 Basis of presentation of the consolidated financial statements
The consolidated financial statements for 2015 were obtained from the accounting records and financial statements
of the Parent and consolidated companies, and have been prepared in accordance with the regulatory financial
reporting framework described in Note 2.1 and, accordingly, they present fairly the Group’s consolidated equity and
financial position at 31 December 2015 and the consolidated results of its operations, the changes in consolidated
equity and the consolidated cash flows in the year then ended.
Given that the accounting policies and measurement bases applied in preparing the Group’s consolidated financial
statements for 2015 may differ from those applied by some of the Group companies, the necessary adjustments
and reclassifications were made on consolidation to unify these policies and bases and to make them compliant
with IFRSs as adopted by the European Union
In order to uniformly present the various items composing the consolidated financial statements, the accounting,
policies and measurement bases used by the Parent were applied to all the consolidated companies.
2.2.1 Adoption of Financial Reporting Standards and Interpretations effective as from 1 January 2015
In 2015 the following standards, amendments and interpretations came into force, which, where applicable, were
used by the Group in preparing the condensed consolidated interim financial statements:
Standards, Amendments and
Interpretations
Description
Mandatory application in
years beginning on or after:
the
Amendments to IAS 19 Defined Benefit Plans: Amendments clarifying the accounting treatment Annual periods beginning on or
Employee Contributions (issued in November for contributions from employees or third parties after 1 February 2015
2013)
that are linked to service
IFRIC 21 Levies (issued in May 2013)
Guidance on when to recognise a liability for Annual periods beginning on or
levies charged for participation by the entity in an after 1 January 2014 (1)
activity market on a specified date.
Improvements to IFRSs 2010-2012 cycle Minor amendments to a series of standards.
(issued in December 2013)
(1)
Annual reporting periods beginning
on or after 1 February 2015.
The European Union endorsed IFRIC 21 (EU Journal 14 June 2014), changing the original date of entry into force
established by the IASB from 1 January 2014 to 17 June 2014.
7
These standards and amendments did not have any material impact on the consolidated financial statements for
2015.
All accounting policies and measurement bases with a significant effect on the condensed consolidated interim
financial statements were applied.
2.2.2 Standards not yet in force in 2015
The following standards were not yet in force in 2015, either because their effective date is subsequent to the date
of the consolidated financial statements or because they had not yet been adopted by the European Union.
Standards, Amendments and
Interpretations
Description
Mandatory application in
years beginning on or after:
the
IFRS 9 Financial instruments: Classification
and measurement (published in November
2009 and in October 2010) and subsequent
Replaces the requirements for classifying,
amendment to IFRS 9 and IFRS 7 on the
Annual periods beginning on or
measuring and derecognising financial assets and
effective date and transition disclosures
after 1 January 2018 (1)
liabilities of IAS 39.
(published in December 2011) and hedge
accounting and other amendments (published
in November 2013)
IFRS 10 and IAS 28: Sale or contribution of Amendments to treatment of a sale or contribution Date undetermined (1)
assets between an investor and its associate of assets between an investor and its associate or
or joint venture
joint venture
Amendments to IFRS 10, IFRS 12, and IAS Clarifications concerning consolidation exceptions Annual periods beginning on or
28: Investment Entities (December 2014)
for investment companies.
after 1 January 2016 (1)
IFRS 11 Accounting for Acquisitions of Specifies the accounting treatment for the Annual reporting periods beginning
Interests in Joint Operations (issued in May acquisition of an interest in a joint operation that on or after 1 January 2016.
2014)
constitutes a business
IFRIC 16 Leases (issued in January 2016)
IFRS 15 Revenue from Contracts
Customers (issued in May 2014)
New leases standard which replaces IAS 17. Annual periods beginning on or
Lessees shall include all leases on the balance after 1 January 2019 (1)
sheet as if they were financed purchases.
with New revenue recognition standard. Replaces IAS Annual periods beginning on or
11, IAS 18, IFRIC 13, IFRIC 15, IFRIC 18 and after 1 January 2018 (1)
SIC-31. The new IFRS 15 model is far more
restrictive and principles-based, and also has a
very different contractual approach. Application of
the new requirements could therefore give rise to
changes in the revenue profile
IAS 16 and IAS 38 Acceptable Methods of Provides clarification of acceptable methods of Annual reporting periods beginning
Depreciation and Amortisation (issued in May depreciation and amortisation
on or after 1 January 2016, applied
2014)
prospectively (1)
IAS 27 Amendments to prescribe the Amendments to prescribe application of the equity Annual periods beginning on or
application of the equity method of accounting method of accounting in separate financial after 1 January 2016 (1)
statements
in separate financial statements
(1) Pending adoption by the European Union
The Group is currently assessing the impact that the future application of these standards might have on the
financial statements once they enter into force. The Group’s preliminary assessment is that the impact of the
application of these standards will not be significant. In relation to IFRS 16, which amends the leases standard, the
Parent does not expect the impact on its consolidated financial statements to be significant since accounting for the
lessor will not undergo significant changes.
2.3 Functional currency
These consolidated financial statements are presented in euros, since the euro is the functional currency in the
area in which the Group operates.
8
2.4 Comparative information
The information relating to 2014 contained in these notes to the consolidated financial statements is presented
solely for comparison purposes with similar information relating to the year ended 31 December 2015. . To facilitate
understanding and comparison of the consolidated income statement, the directors have separated the profit
obtained in 2014 in the business combination of Tree Inversiones Inmobiliarias, SOCIMI, S.A. amounting to EUR
7,247 thousand from the profit generated through ordinary activities.
2.5 Responsibility for the information and use of estimates
The information in these consolidated financial statements is the responsibility of the Parent’s directors.
In the Group’s consolidated financial statements for 2015 estimates were occasionally made by the senior
executives of the Group and of the consolidated companies, later ratified by the directors, in order to quantify
certain of the assets, liabilities, income, expenses and obligations reported herein. These estimates relate basically
to the following:
1.
The market value of the net assets acquired in business combinations (see Note 3)
2.
The market value of the Group’s property assets (see Notes 5.3 and 9). The Group obtained valuations
from independent experts at 31 December 2015.
3.
Impairment losses on goodwill (see Note 7)
4.
The fair value of certain financial instruments (see Note 5.7).
5.
The assessment of provisions and contingencies (see Note 5.14)
6.
Management of financial risk and, in particular, of liquidity risk (see Note 26).
7.
The recovery of deferred tax assets and the tax rate applicable to temporary differences (see Note 5.16).
8.
Definition of the transactions carried out by the Group as a business combination in accordance with
IFRS 3 or as an acquisition of assets (see Note 3).
Changes in estimates:
Although these estimates were made on the basis of the best information available at 31 December 2015, future
events may require these estimates to be modified prospectively (upwards or downwards), in accordance with IAS
8. The effects of any change would be recognised in the corresponding consolidated income statement.
2.6 Basis of consolidation applied
All companies over which effective control is exercised by virtue of holding of a majority of the voting rights in their
representation and decision-making bodies and the power to determine the company’s financial and operational
policies were fully consolidated; and companies in which the Group owns more than a 20% interest and exercises
significant influence without holding a majority of the voting rights were accounted for using the equity method (see
Note 11).
A number of adjustments have been made in order to bring the accounting principles and measurement bases of
Group companies into line with those of the Parent, including the application of International Financial Reporting
Standards measurement bases to all Group companies and associates.
It was not necessary to unify accounting periods since the balance sheet date of all the Group companies and
associates is 31 December of each year.
9
2.6.1 Subsidiaries
Subsidiaries are considered to be those companies over which the Parent directly or indirectly exercises control
through subsidiaries. The Parent has control over a subsidiary when it is exposed or has rights to variable returns
from its involvement with the subsidiary, and when it has the ability to use its power to affect its returns. The Parent
has power when the voting rights are sufficient to give it the ability to direct the relevant activities of the subsidiary.
The Parent is exposed or has rights to variable returns from its involvement with the subsidiary when its returns
from its involvement have the potential to vary as a result of the subsidiary’s performance.
The financial statements of the subsidiaries are fully consolidated with those of the Parent. Accordingly, all material
balances and effects of the transactions between consolidated companies are eliminated on consolidation.
Third party interests in the Group’s equity and profit or loss are recognised under “Non-controlling interests” in the
consolidated statement of financial position, the consolidated income statement and consolidated statement of
comprehensive income, respectively.
The results of subsidiaries acquired or disposed of during the year are included in the consolidated income
statements from the effective date of acquisition or until the effective date of disposal, as appropriate.
2.6.2 Associates
The companies listed in Appendix I, over which Merlin Properties, SOCIMI, S.A. does not exercise control but
rather has a significant influence, are included under “Investments accounted for using the equity method” in the
accompanying consolidated statement of financial position and are measured using the equity method, which
consists of the value of the net assets and any goodwill of the associate. The share of these companies’ net profit
or loss for the year is included under “Share of results of associates accounted for using the equity method” in the
accompanying consolidated income statement.
2.6.3 Transactions between Group companies
Gains or losses on transactions between consolidated companies are eliminated on consolidation and deferred
until they are realised with third parties outside the Group. The capitalised expenses of Group work on non-current
assets are recognised at production cost, and any intra-Group results are eliminated. Receivables and payables
between consolidated Group companies and any intra-Group income and expenses were eliminated.
2.6.4 Translation of currencies other than the euro
The translation to euros of foreign transactions was carried out by applying the following criteria:
1. The assets and liabilities, including goodwill and adjustments to net assets arising from the acquisition of
businesses, including comparative balances, are translated at the exchange rate at each reporting date;
2. Income statement items were translated at the average exchange rates for the year; and
3. Any exchange differences that arise from applying the aforementioned criteria are recognised as translation
differences in equity.
In presenting the consolidated statement of cash flows, the cash flows, including comparative balances, of the
subsidiaries are translated to euros at the exchange rates prevailing at the date on which such cash flows took
place.
Translation differences related to foreign businesses recognised under equity are recognised in the consolidated
income statement when such businesses are disposed of or when the Group no longer has control over them.
The local currency of all Group companies is the euro, except for the subsidiary of the Testa subgroup, Testa
American Real Estate Corporation, whose operational currency is the US dollar. The assets, liabilities, profit or loss
and cash flows contributed by such subsidiary to the Merlin Group’s consolidated financial statements for 2015
were not significant.
10
2.6.5. First-time consolidation differences
At the date of an acquisition, the assets and liabilities of a subsidiary are measured at their fair values at that date.
Any excess of the cost of acquisition over the fair values of the identifiable net assets acquired is recognised as
goodwill. If a deficiency of the acquisition cost below the fair values of the identifiable net assets acquired (i.e. a
discount on acquisition) is disclosed, the measurements of the net assets are reviewed and, where appropriate, the
deficiency is credited to profit or loss in the period in which the acquisition is made.
2.6.6 Business combinations
The Group accounts for business combinations using the purchase method. The date of acquisition is the date on
which the Group takes control of the acquiree.
The consideration paid is calculated at the date of acquisition as the sum of the fair values of the assets delivered,
the liabilities incurred and assumed and the equity instruments issued by the Group in exchange for control of the
business acquired. Acquisition costs, such as professional fees, do not form part of the cost of the business
combination, but are taken directly to the consolidated income statement.
Where applicable, the contingent consideration is recognised at the acquisition-date fair value. Subsequent
changes to the fair value of the contingent consideration are taken to the consolidated income statement unless
this change arises within the period of 12 months established as the provisional accounting period, in which case
the change is recognised in goodwill.
Goodwill is calculated as the excess of the aggregate of the consideration transferred, any non-controlling
interests, and the fair value of any previously acquired interest less the net identifiable assets acquired.
If the acquisition cost of the identifiable net assets is less than their fair value, the related difference is recognised
in the consolidated income statement for the year.
2.6.7 Scope of consolidation
The companies composing the Merlin Group at 31 December 2015, along with information relating to the
consolidation method, are listed in Appendix I of the consolidated financial statements.
3.
Changes in the scope of consolidation
2015The changes in the scope of consolidation in 2015 were as follows:
Business combinations
Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. and subsidiaries
On 8 June 2015, the Parent and the majority shareholder of Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. (Sacyr, S.A.)
entered into a binding agreement for the acquisition by the Parent of a majority shareholding (99.6%) in the share
capital of Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. This agreement was carried out in the following stages:
1.
Subscription of the capital increase carried out by Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. in June 2015.
The Parent therefore acquired a shareholding representing 25% of the share capital of Testa Inmuebles
en Renta, SOCIMI, S.A. at a price of EUR 430,839 thousand.
2.
Acquisition of the remaining shares of Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A., owned by the majority
shareholder at the time, in accordance with the following timetable:
a.
At the end of July 2015, acquisition of an additional ownership interest representing 25.1% of the
share capital of Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. for EUR 861 million.
11
b.
Prior to 30 June 2016, acquisition of the remaining shares owned by Sacyr, S.A. (thus reaching
99.6% of the share capital of Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A.) for EUR 694 million.
In addition, on 23 July 2015 the Parent submitted the notice to the CNMV, after obtaining authorisation, of the
tender offer for 0.38% of the share capital of Testa Inmuebles en Renta, S.A. owned by minority shareholders. The
price offered amounted to EUR 13.54 per share.
At 31 December 2015, the Group had a 77.32% shareholding in Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A., detailed
as follows:

25% acquired in the subscription of the capital increase carried out by Testa Inmuebles en Renta,
SOCIMI, S.A. on 9 June 2015. The cost of this acquisition amounted to EUR 430,839 thousand. The
difference between the price paid and the individual carrying amount of the cost of the investment
amounted to EUR 5,774 thousand, which relates to the ordinary dividend approved by the shareholders at
Testa’s Annual General Meeting of 29 June 2015 and paid on 10 July 2015.

An additional 25.1% acquired on 23 July 2015, which gave the Parent control over Testa Inmuebles en
Renta, SOCIMI, S.A. at such date. The acquisition cost was EUR 861,240 thousand.

Acquisition on 12 August 2015 of an additional 26.913% for EUR 377,160 thousand. In accordance with
the agreement entered into with Sacyr, at 31 December 2015 the acquisition of 34,810,520 shares
representing 22.61% of the share capital of Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. for EUR 316,840
thousand had yet to be carried out.

On 28 October 2015, the Board of the CNMV authorised the tender offer on 100% of the share capital of
Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A., whereby 99.62% of the share capital (belonging to Merlin and
Sacyr) was withdrawn from circulation until the tender offer was completed. Consequently, the offer was
effectively extended to the acquisition of 581,609 shares of Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A.,
representing 0.38% of its share capital. The price offered and accepted was EUR 13.54 per share for
472,527 shares representing 81.24% of the shares that were subject to the tender offer and 0.31% of its
share capital. The price paid for this percentage amounted to EUR 6,398 thousand.
Testa Inmuebles en Renta SOCIMI, S.A. is the head of a group of companies whose main activity is the ownership
of investment property for lease. Following the aforementioned transactions, at 31 December 2015 the Company
held 119,048,116 shares of Testa Inmuebles en Renta SOCIMI, S.A. and has a purchase commitment with Sacyr,
S.A. for an additional 34,810,520 shares at a price of EUR 9.1 per share. Once this purchase is made, the Parent
will have 153,858,636 shares out of a total of 153,967,718 shares (99.93%).
The Testa Group’s shares are listed on the Spanish electronic trading system. At 31 December 2015, its shares
were listed at EUR 12.46 per share and the average market price in the last quarter was EUR 13.23 per share. The
average purchase price for shares owned by the Parent, along with those to be purchased in 2016, amounted to
EUR 12.91 per share.
On 28 September 2015, the shareholders at the General Shareholders’ Meeting of Testa Inmuebles en Renta,
SOCIMI, S.A. approved Testa’s adherence to the SOCIMI tax regime as of 1 January 2015.
MPCVI – Compra e Venda Imobiliária, S.A.
On 18 March 2015, the Parent acquired 100% of the ownership interest in MPCVI – Compra e Venda Imobiliária,
S.A., the share capital of which amounts to EUR 50,000, and is fully paid and represented by 10,000 shares of
EUR 5 par value each.
Merlin Logística II, S.L.U. (formerly, Bintan Directorship, S.L.)
On 17 April 2015, the Parent acquired 100% of the share capital of Bintan Directorship, S.L. for EUR 8,671
thousand. The share capital of Bintan amounted to EUR 100,000 and was represented by 100,000 shares of EUR
1 par value each. Merlin Logística II, S.L.U. was the owner of a logistics unit leased to a third party at the date of
acquisition.
12
Obraser, S.A.
On 30 September 2015, the Parent acquired 100% of the share capital of Obraser, S.A., a company which owns
50% of the Arturo Soria Plaza shopping centre for EUR 36,600 thousand. Obraser’s share capital amounts to EUR
601,000 and is fully paid and represented by 100,000 shares of EUR 6.01 par value each.
Companies acquired and consideration transferred-
Main line of business
Testa Inmuebles en Renta, S.A. and subsidiaries
Merlin Logística II, S.L.U. (formerly, Bintan
Directorship, S.L.)
Obraser, S.A.
Date of
acquisition
Acquisition and operation
23/07/2015
of property assets for lease
Acquisition and
development of property
assets for lease
Acquisition and
assets for lease
Acquisition and
assets for lease
Percentage of
ownership
acquired (voting
rights)
77.32% (a)
Consideration
transferred
(thousands of
euros)
1,986,703 (a)
18/03/2015
100%
74
17/04/2015
100%
8,671
30/09/2015
100%
36,600
2,032,048
(a) In accordance with the purchase agreement entered into, at 31 December 2015 the Group had yet to
purchase an additional 22.61% of its Testa from Sacyr, S.A. for EUR 316,840 thousand (see Note 19).
Accordingly, the aforementioned ownership interest held by Sacyr, S.A. in the equity of Testa Inmuebles en
Renta, SOCIMI, S.A. at 31 December 2015 is included under “Current liabilities – Trade and other
payables” in the consolidated statement of financial position, instead of under “Equity – Non-controlling
interests”, as it is subject to a mandatory purchase agreement at a fixed price that is not affected by the
results obtained by Testa up until the date of the sale of the aforementioned shares.
The purpose of the business combinations carried out during the year was to increase the asset portfolio and
comply with the Merlin Group’s investment strategy with the aim of becoming one of the leading property rental
groups in Spain.
The sale and purchase agreements of the aforementioned companies do not include any type of contingent
consideration. The acquisition cost totalled EUR 20,196 thousand and was recognised under “Other operating
expenses” in the accompanying consolidated income statement for 2015.
13
- Testa Inmuebles en Renta, S.A. and subsidiaries
Carrying
amount
Intangible assets
Investment property
Investments accounted for using the equity
method
Other non-current assets
Deferred tax assets
Current assets
Non-current liabilities
Current liabilities
Total net assets
Consideration transferred
Value assigned to non-controlling interests
Goodwill
Goodwill (Note 7)
Thousands of euros
Valuation
adjustments
Fair value
46,353
2,013,812
30,643
73,796
1,006,948
12,840
120,149
3,020,760
43,483
41,088
16,610
233,022
(1,533,618)
(223,610)
624,300
1
(224,667)
868,918
41,089
16,610
233,022
(1,758,285)
(223,610)
1,493,218
1,986,703
1,217
494,702
(224,667)
270,035
The Parent’s directors initially allocated the cost of the business combination by provisionally estimating that the
difference between the cost of the business combination and the fair value of the net assets acquired would
amount to EUR 270,035 thousand.
To estimate the fair value of the net assets of Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A., the Parent used the
valuations of the acquired assets (mainly real estate assets) carried out by independent experts. As a result of
these appraisals, the value of Testa’s assets was adjusted by EUR 1,093,585 thousand. The tax effect estimated
by the Parent’s directors associated with the recognition of the aforementioned increase in value amounted to EUR
224,667 thousand (see Note 8), which would mean increasing the goodwill detailed in the paragraph above by the
same amount.
In accordance with current expectations regarding changes in the real estate market and the business plans drawn
up for the acquisition of Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A., the Parent’s directors consider that the real
estate assets acquired will increase in value over the coming years and will absorb the goodwill in the amount of
EUR 270,035 thousand. However, when assessing the goodwill arising from the tax effect of assigning the value
(EUR 224,667 thousand), the Parent’s directors do not consider its recovery to be sufficiently evidenced and,
therefore, have followed a conservative approach and have adjusted the business combination, recognising a loss
that is included under “Impairment of goodwill” in the accompanying consolidated income statement for 2015.
In any case, and in accordance with IFRS 3, these initial estimates are merely provisional and the Group has a
period of one year to adjust them in accordance with the most relevant and complete information that may be
subsequently obtained.
14
- MPCVI – Compra e Venda Imobiliária, S.A.
Thousands of euros
Carrying
Valuation
amount adjustments Fair value
Current assets
Current liabilities
Total net assets
7
(26)
(19)
-
Loss incurred in business
combinations
7
(26)
(19)
74
(93)
- Merlin Logística II, S.L.U.
Thousands of euros
Carrying
Valuation
amount
adjustments
Fair value
Investment property
Current assets
Current liabilities
Total net assets
Gain generated from the
business combination
15,787
229
403
(13,098)
(884)
2,477
6,423
(191)
6,232
22,210
229
403
(13,289)
(884)
8,709
8,671
38
Investment property has been measured at fair value. The only asset of the acquiree is a logistics unit in the Meco
industrial park (Madrid), the appraisal value of which at the time of purchase was EUR 22,210 thousand according
to an independent appraiser. This asset was leased to Transportes Azkar, S.A. by virtue of the lease agreement
entered into on 18 August 2014 and novated on 1 September 2014. This lease was the acquiree’s business activity
and only source of revenue.
The valuation adjustment to non-current liabilities of EUR 191 thousand corresponds to the deferred tax asset
associated with the valuation adjustment of investment property. The Parent estimated this amount taking into
account that the acquiree is a SOCIMI, estimating the tax rate applicable to gains and considering the expected
date on which the gain will be generated when it is sold.
15
- Obraser, S.A.
Thousands of euros
Carrying
Valuation
amount
adjustments Fair value
Investment property
Deferred tax assets
Current assets
Current liabilities
Total net assets
Loss incurred in business
combinations
6,052
124
14
3,306
(3,054)
6,442
29,694
(6,666)
23,028
35,746
124
14
3,306
(6,666)
(3,054)
29,470
36,600
(7,130)
Investment property has been measured at fair value (50% of the premises in the Arturo Soria Plaza shopping
centre). The fair value was obtained from the appraisals carried out by an independent expert on the date of the
purchase. The valuation adjustment to non-current liabilities of EUR 6,666 thousand corresponds to the deferred
tax liability associated with the revaluation of the investment property. The Parent estimated this amount taking into
account that the acquiree is a SOCIMI, estimating the tax rate applicable to gains arising on the purchase date.
The difference between the fair value of the net assets acquired and the consideration transferred was taken to the
consolidated income statement for 2015.
The fair value of the receivables acquired in the business combinations, which are mainly trade receivables, is EUR
11,048 thousand and does not differ from the gross contractual amounts. The Parent’s directors do not consider
that at the acquisition date there were any indications that these receivables would not be collected in full. The
detail, by company, is as follows:
Thousands of
euros
Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A.
and subsidiaries
Merlin Logística II, S.L.U.
Obraser, S.A.
9,912
5
35
1
9,953
The net profit and income generated by the acquired businesses in 2015 and included in the consolidated income
statement for 2015 amounted to:
Thousands of euros
Net profit
Income
(loss)
Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A.
and subsidiaries (a)
Obraser, S.A.
(177,823)
1,295
2,591
(5,912)
(179,849)
79,615
790
1,007
81,412
Had the two businesses been acquired on 1 January 2015, net profit would have increased by EUR 36,872
thousand and the revenue contributed to the Group would have been approximately EUR 82,767 thousand higher
compared to the figures in these consolidated financial statements.
16
When calculating these amounts, the directors considered that the revenue generated and expenses incurred
between 1 January 2015 and the acquisition date, along with the acquisition costs, did not vary.
Net cash flow from acquisitions:
Thousands of euros
MPCVI –
Testa
Compra e
Merlin
Inmuebles
Venda
Logística II,
en Renta, S.A. Imobiliária, S.A.
S.L.U.
Obraser, S.A.
Cash paid
Less: cash and cash equivalents
Total
1,669,863
(189,283)
(1,480,580)
74
(2)
72
8,671
(368)
8,303
36,600
(441)
36,159
Total
1,715,208
(190,094)
1,525,114
Other changes
MPEP - Properties Escritórios Portugal, S.A
On 6 March 2015, the Parent incorporated MPEP - Properties Escritórios Portugal, S.A., with a share capital of
EUR 50,000, divided into 50,000 ordinary shares of EUR 1 par value each. This share capital was contributed in
full by Merlin Properties SOCIMI, S.A. and, therefore, is wholly owned thereby. This subsidiary did not have any
assets, liabilities or significant profit or loss at 31 December 2015.
Centro Intermodal de Logística, S.A. (CILSA)
On 22 October 2015, Merlin Properties SOCIMI, S.A. acquired a 32% shareholding in CILSA for a total of EUR
56,638 thousand. CILSA (Centro Intermodal de Logística, S.A.) is the company that manages the port concession
of the logistics activity area of the Port of Barcelona. Following the acquisition, 63% of CILSA was owned by the
Barcelona Port Authorities, 32% by the Parent and 5% by Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES) (see
Note 11). The share capital of CILSA amounted to EUR 15,467 and is represented by 13,125 class A nominal
shares and by 12,610 class B nominal shares of EUR 601.01 par value each, all fully subscribed and paid up. Both
classes of shares carry the same voting and dividend rights.
2014The Merlin Group was incorporated in 2014, whereby all the subsidiaries were consolidated in the Group in 2014.
The subsidiaries forming part of the Merlin Group at 31 December 2014 were as follows:
17
Company
Lines of business
Reason for
inclusion in
scope of
consolidation
Ownership
interest
Consolidation
method
Tree Inversiones Inmobiliarias,
SOCIMI, S.A.
Acquisition and development of
property assets for lease
Acquisition
100%
Full
consolidation
Merlin Oficinas, S.L.
Incorporation
100%
Full
consolidation
Merlin Logística, S.L.
Incorporation
100%
Full
consolidation
Merlin Retail, S.L.
Incorporation
100%
Full
consolidation
Bosque Portfolio Management,
S.L.
Real estate management
Acquisition
100%
Full
consolidation
On 3 July 2014, the Parent acquired all shares of Tree Inversiones Inmobiliarias, SOCIMI, S.A. (owner of a portfolio
of 885 assets leased to BBVA) and Bosque Portfolio Management, S.L. (company responsible for managing this
portfolio). This business combination was intended to fulfil the corporate purpose of Merlin Properties SOCIMI,
S.A. with regard to the acquisition of urban property assets for subsequent leasing to third parties.
Companies acquired and consideration transferred-
Tree Inversiones Inmobiliarias SOCIMI, S.A.
Bosque Portfolio Management, S.L.
Main line of business
Date of
acquisition
Percentage of
ownership
acquired (voting
rights)
Office leasing
Real estate management
03/07/2014
03/07/2014
100%
100%
Consideration
transferred
(thousands of
euros)
739,483
3
739,486
The sale and purchase agreement for Tree Inversiones Inmobiliarias SOCIMI, S.A. and Bosque Portfolio
Management, S.L. did not include any contingent considerations. The costs related to the acquisition amounted to
EUR 603 thousand.
18
Tree Inversiones Inmobiliarias SOCIMI, S.A.
Thousands of euros
Carrying
Valuation
amount
Intangible assets
Investment property
Derivatives
Deferred tax assets
Current assets
Current liabilities
Total net assets
Gain generated from the business
combination
58
22
990,002
12,560
11,125
16,156
(889,411)
(35,289)
105,223
379,066
287,422
(25,090)
641,398
58
22
1,369,068
287,422
12,560
11,125
16,156
(914,501)
(35,289)
746,621
739,483
7,138
Investment property has been measured at fair value. The fair value was obtained from the valuations performed
by Savills at 31 December 2013, adjusted for the disposals of real estate assets prior to the purchase date, i.e. 3
July 2014. This fair value included an embedded derivative corresponding to the rent multiplier included in the
lease agreements signed with the current lessee of the properties, BBVA. Since these specific conditions on
reviewing rents were considered by the independent appraiser when valuing the real estate assets, the Parent
estimated such rent reviews and recognised them separately in the consolidated statement of financial position. It
has presented them separately from the host contract as a derivative financial instrument.
In this regard, the Parent estimated the value of the embedded derivative based on an estimate of total future cash
flows from the contract adjusted for counterparty credit risk. Future rental income was estimated using the
eurozone inflation swap curve on the date of analysis (harmonised price index excluding tobacco) and factoring in
the respective counterparty credit risk. The measurement approach used was based on the discounted cash flow
model.
The valuation adjustment to non-current liabilities of EUR 25,090 thousand corresponds to the deferred tax asset
associated with the revaluation of investment property. The Parent estimated this amount taking into account that
the company acquired is a SOCIMI, estimating the tax rate applicable to gains, and also considering the expected
date on which the gain will be generated when the property is sold.
19
- Bosque Portfolio Management, S.L.
Thousands of euros
Carrying
Valuation
amount
Intangible assets
Deferred tax assets
Current assets
Current liabilities
Total net assets
33
11
50
761
(267)
588
(476)
(476)
Gain generated from the business
combination
33
11
50
761
(743)
112
3
109
The fair value of the receivables acquired in the business combinations, which are mainly trade receivables,
amounted to EUR 440 thousand in the case of Tree Inversiones Inmobiliarias SOCIMI, S.A. and zero in the case of
Bosque Portfolio Management, S.L., which did not differ from the gross contractual amounts. The Parent’s directors
did not consider there to be any indications at the date of acquisition that these receivables would not be collected
in full.
The net profit and income generated by the acquired businesses in 2014 and recognised in the consolidated
income statement totalled EUR 32,783 thousand and EUR 44,242 thousand (Tree Inversiones Inmobiliarias
SOCIMI, S.A.) and EUR 17 thousand and EUR 162 thousand (Bosque Portfolio Management, S.L.).
Had the two businesses been acquired on 1 January 2014, net profit would have increased by EUR 4,449
thousand and the revenue contributed to the Group would have been approximately EUR 44,965 thousand higher
compared to the figures in the 2014 consolidated financial statements. When calculating these amounts, the
directors considered that the revenue generated and expenses incurred between 1 January 2014 and the
acquisition date, along with the acquisition costs, did not vary.
Net cash flow from the acquisition
Thousands of
euros
Cash paid
Less: cash and cash equivalents
Total
739,486
(15,761)
723,725
20
4.
Distribution of the profit of the Parent
The distribution of profit proposed by the Parent’s directors for approval by its shareholders at the Annual General
Meeting is as follows:
Thousands of
euros
Profit/(Loss) for the year
Distribution:
Legal reserve
Interim dividend
Dividends
29,859
2,986
25,035
1,838
Interim dividend
On 14 October 2015, the Parent’s Board of Directors resolved to distribute EUR 25,035 thousand as an interim
dividend with a charge to profit for 2015. This 2,926 was paid to shareholders prior to 31 December 2015.
The provisional accounting statement prepared in accordance with legal requirements evidencing the existence of
sufficient liquidity for the distribution of the dividends was as follows:
Thousands of
euros
Profit before tax at 30 September 2015
Less: required transfer to the legal reserve
Profit that may be distributed with a charge to income for 2015
28,369
(2,837)
25,532
Interim dividend to be distributed
25,035
Forecast of cash for the period from 30 September
2015 to 30 September 2016:
- Cash balance at 30 September 2015
- Projected proceeds
- Projected payments, including the interim dividend.
Projected cash balance at 30 September 2016
5.
337,980
120,826
(366,450)
92,356
Accounting policies
The main accounting policies and measurement bases applied in preparing the Group’s consolidated financial
statements, which comply with the IFRSs in force at the date thereof, are as follows:
5.1 Goodwill on consolidation
Goodwill is calculated as the excess of the aggregate of the consideration transferred, any non-controlling
interests, and the fair value of any previously acquired interest less the net identifiable assets acquired measured
at fair value.
In determining the aforementioned fair value the Group:
1. Allocates cost to specific assets and liabilities of the companies acquired, increasing the carrying amount at
which they were recognised in the statements of financial position of the companies acquired up to the limit of
their market values.
21
2. If a cost is attributable to specific intangible assets, it is recognised explicitly in the consolidated statements of
financial position provided that the market value at the date of acquisition can be measured reliably.
3. If the costs assigned differ from their values for tax purposes, the related deferred tax is recognised.
Goodwill is only recognised when it has been acquired for consideration.
If a cash-generating unit is sold, the amount attributed to goodwill is included in determining the profit or loss from
the sale.
Goodwill is not amortised. However, at the end of each reporting period or whenever there is any indication of a
decline in value, the Group tests the goodwill for impairment to determine whether there is any indication that the
goodwill has suffered a permanent loss of value that has reduced the recoverable amount thereof to below its
carrying amount. If there is any impairment, the goodwill is written down and the impairment loss is recognised. An
impairment loss recognised for goodwill must not be reversed in a subsequent period.
All goodwill is allocated to one or more cash-generating units. The recoverable amount of each cash-generating
unit is the higher of value in use and the net selling price of the assets associated with the cash-generating unit.
The value in use is calculated according to the methodology described Notes 5.4 and 7.
5.2 Intangible assets
This heading includes computer software and intangible assets relating to concession projects. They are
recognised at acquisition or production cost less any accumulated amortisation and any accumulated impairment
losses. And intangible asset is recognised if and only if it is probable that it will generate future economic benefits
for the Group and that is cost may be measured reliably.
The gains or losses arising from the derecognition of an intangible asset are calculated as the difference between
the net profit obtained on the sale and the carrying amount of the asset, and are recognised in the consolidated
income statement when the asset is derecognised.
Computer software
“Computer software” includes the amount of computer programs acquired from third parties, and exclusively in
those cases in which they are expected to be used over several years. Computer software is amortised over its
useful life, which is normally four years.
Concession projects
This heading includes administrative concessions which are recognised at acquisition or production cost less any
accumulated amortisation and any accumulated impairment losses.
Administrative concessions are recognised at the amount paid by the Group in operating fees and are amortised on
a straight-line basis over the years of the concession.
The gains or losses arising from the derecognition of a concession project are calculated as the difference between
the net profit obtained on the sale and the carrying amount of the asset, and are recognised in the consolidated
income statement when the asset is derecognised.
5.3 Investment property
Investment property comprises buildings under construction and development for use as investment property,
which are partially or fully held to generate revenue, profits or both, rather than for use in the production or supply
of goods or services, or for the Group’s administrative purposes or sale in the ordinary course of business.
All assets classified as investment property are occupied by various tenants. These properties are earmarked for
leasing to third parties. The Parent’s directors do not plan to dispose of these assets in the near future and have
therefore decided to recognise them as investment property in the consolidated statement of financial position.
22
Investment property is carried at fair value at the reporting date and is not depreciated. Investment property
includes land, buildings or other constructions held to earn rentals or for the obtainment of gains on the sale as a
result of future increases in the respective market prices.
Gains or losses arising from changes in the fair value of investment property are included in the income statement
for the year in which they arise.
While construction work is in progress, the costs of construction work and finance costs are capitalised. The
aforementioned assets are recognised at fair value when they become operational.
In accordance with IAS 40, the Group periodically determines the fair value of its investment property so that the
fair value reflects the actual market conditions of the investment property items at that date. This fair value is
determined each year based on the appraisals undertaken by independent experts.
The market value of the Group’s investment property at 31 December 2015, calculated on the basis of appraisals
carried out by Savills and CBRE, independent appraisers not related to the Group, amounted to EUR 5,397,091
thousand (see Note 9).
5.4 Impairment of property, plant and equipment and intangible assets
At the end of each reporting period, the Merlin Group reviews the carrying amounts of its items of property, plant
and equipment and intangible assets to determine whether there is any indication that those assets are impaired. If
any such indication exists, the recoverable amount of the asset is estimated in order to determine the extent of the
impairment loss (if any). Where the asset itself does not generate cash flows that are independent from other
assets, the Group estimates the recoverable amount of the cash-generating unit to which the asset belongs.
Where an impairment loss subsequently reverses, the carrying amount of the asset (cash-generating unit) is
increased to the revised estimate of its recoverable amount, but so that the increased carrying amount does not
exceed the carrying amount that would have been determined had no impairment loss been recognised for the
asset (cash-generating unit) in prior years.
5.5 Investments accounted for using the equity method
At 31 December 2015, this heading in the consolidated statement of financial position included the amount
corresponding to the percentage of shareholders’ equity of the investee relating to the Parent and accounted for
using the equity method. In addition, and after accounting for these investments using the equity method, the
Group decides whether or not an additional impairment loss needs to be recognised with regard to the Group’s net
investment in the associate.
5.6 Leases
5.6.1 Classification of leases
Leases are classified as finance leases whenever the terms of the lease transfer substantially all the risks and
rewards of ownership to the Group, which usually has the option to purchase the assets at the end of the lease
under the terms agreed upon when the lease was arranged. All other leases are classified as operating leases.
5.6.2 Accounting treatment as lessor
Operating leases
Assets leased to third parties under operating leases are recognised according to their nature.
Rental income from operating leases is recognised in the consolidated income statement on a straight-line basis
over the term of the lease, net of any incentives granted.
Contingent payments from operating leases are recognised in the consolidated income statement when it is
probable that they will be collected, which generally occurs when the conditions stipulated in the lease agreement
are fulfilled.
23
5.6.3 Accounting treatment as lessee
Finance leases
At the commencement of the lease term, the Group recognises finance leases in the consolidated statement of
financial position at amounts equal to the fair value of the leased asset or, if lower, the present value of the
minimum lease payments. To calculate the present value of the lease payments the interest rate stipulated in the
finance lease is used.
The cost of assets acquired under finance leases is presented in the consolidated statement of financial position on
the basis of the nature of the leased asset. These assets relate in full to investment property and are measured in
accordance with that established in Note 5.3.
Finance charges are recognised over the lease term on a time proportion basis.
Operating leases
Lease payments under an operating lease, net of any incentives received, are recognised as an expense on a
straight-line basis over the term of the lease unless another systematic basis is more representative of the time
pattern of the benefits of the lease.
The Group expenses the initial costs directly incurred under the operating leases as they are incurred. Contingent
payments on operating leases are expensed when it is probable that they will be incurred.
5.7 Financial Instruments
Financial instruments are classified upon initial recognition as financial assets, financial liabilities or equity
instruments, in accordance with the economic reality of the contractual arrangement and the definitions of a
financial asset, financial liability and equity instrument given in IAS 32 Financial Instruments: Presentation.
Financial instruments are recognised when the Group becomes a party to the contractual provisions of the
instrument.
For measurement purposes, financial instruments are classified as financial assets or liabilities at fair value through
profit or loss, separating those initially classified as held for trading, loans and receivables, held-to-maturity
investments, available-for-sale financial assets and financial liabilities at amortised cost. Financial instruments are
classified in these categories depending on their nature and the Group’s intentions at the time of initial recognition.
Financial assets
Financial assets are recognised in the consolidated statement of financial position on acquisition and are initially
recognised at fair value. The financial assets held by Group companies are classified as:
1.
Loans and receivables are initially recognised at the fair value of the consideration given, plus any directly
attributable transaction costs and are subsequently measured at amortised cost. The Group has
recognised provisions to cover uncollectibility risks. These provisions are calculated according to the
probability of recovery of the debt based on age thereof and the debtor’s solvency. At 31 December 2015,
the fair value of these assets was not materially different from their value in the consolidated statement of
financial position.
2.
Financial assets held for trading are measured at fair value and the gains or losses arising from changes
in fair value are recognised in the consolidated income statement. The fair value of a financial instrument
on a given date is taken to be the amount for which it could be bought or sold on that date by two
knowledgeable, willing parties in an arm’s length transaction acting prudently.
3.
Held-to-maturity investments: assets with fixed or determinable payments and fixed maturity. The Group
has the positive intention and ability to hold them from the date of purchase to the date of maturity.
4.
Available-for-sale financial assets: these relate to equity investments that do not meet the requirements
included in IFRSs for treatment as an investment in a subsidiary, associate or joint venture. They are
24
recognised in the consolidated statement of financial position at fair value. Gains and losses from changes
in fair value are recognised directly in equity until the asset is disposed of or it is determined that it has
become impaired, at which time such gains or losses are taken directly to the consolidated income
statement.
At least at each reporting date the Group tests financial assets not measured at fair value through profit or loss for
impairment. Objective evidence of impairment is considered to exist when the recoverable amount of the financial
asset is lower than its carrying amount. When this occurs, the impairment loss is recognised in the consolidated
income statement.
The Group derecognises a financial asset when it expires or when the rights to the cash flows from the financial
asset have been transferred and substantially all the risks and rewards of ownership of the financial asset have
been transferred. However, the Group does not derecognise financial assets, and recognises a financial liability for
an amount equal to the consideration received, in transfers of financial assets in which substantially all the risks
and rewards of ownership are retained.
Financial liabilities
The main financial liabilities held by the Group companies are held-to-maturity financial liabilities, which are
measured at amortised cost. The financial liabilities held by the Group companies are classified as:
1. Bank loans and other borrowings: loans from banks and other lenders are recognised at the amount received,
net of any transaction costs, and are subsequently measured at amortised cost. Borrowing costs are
recognised in the consolidated income statement on an accrual basis using the effective interest method and
are added to the carrying amount of the liability to the extent that they are not settled in the period in which they
arise.
2. Trade and other payables: trade payables are initially recognised at fair value and are subsequently measured
at amortised cost using the effective interest method.
The Group derecognises financial liabilities when the obligations giving rise to them cease to exist.
5.8 Derivative financial instruments and hedge accounting
The Group uses derivative financial instruments to hedge the risks to which its future activities, transactions and
cash flows are exposed. There risks are mainly due to changes in interest rates and inflation. Among the various
transactions, the Group uses certain financial instruments as economic hedges.
In order for these financial instruments to qualify for hedge accounting, they are initially designated as such and the
hedging relationship is documented. Also, the Group verifies, both at inception and periodically over the term of the
hedge (at least at the end of each reporting period), that the hedging relationship is effective, i.e. that it is
prospectively foreseeable that the changes in the fair value or cash flows of the hedged item (attributable to the
hedged risk) will be almost fully offset by those of the hedging instrument and that, retrospectively, the gain or loss
on the hedge was within a range of 80-125% of the gain or loss on the hedged item.
Financial derivatives are initially recognised at cost in the consolidated statement of financial position, and the
required valuation adjustments are subsequently made to reflect their fair value at all times. Increases in value are
recognised under “Non-current financial assets - Derivatives” and “Other current financial assets - Derivatives” and
reductions in value under “Non-current and current bank borrowings - Derivatives” in the consolidated statement of
financial position. Gains and losses from fair value changes are recognised in the consolidated income statement,
unless the derivative has been designated and is highly effective as a hedge, in which case it is recognised as
follows:
-
Cash flow hedges: in hedges of this nature, the portion of the gain or loss on the hedging instrument that
has been determined to be an effective hedge is recognised temporarily in equity and is recognised in the
income statement in the same period during which the hedged item affects profit or loss, unless the
hedge relates to a forecast transaction that results in the recognition of a non-financial asset or a nonfinancial liability, in which case the amounts recognised in equity are included in the initial cost of the
asset or liability when it is acquired or assumed.
25
-
Hedge accounting is discontinued when the hedging instrument expires or is sold, terminated or
exercised, or no longer qualifies for hedge accounting. At that time, any cumulative gain or loss on the
hedging instrument recognised in equity is retained in equity until the forecast transaction occurs. If a
hedged transaction is no longer expected to occur, the net cumulative gain or loss recognised in equity is
transferred to net profit or loss for the year.
Derivatives embedded in other financial instruments or other host contracts are treated as separate derivatives
when their risks and characteristics are not closely related to those of the host contracts and provided that the host
contracts are not measured at fair value by recognising changes in fair value in the consolidated statement of
comprehensive income.
The fair value of the derivative financial instruments is calculated using the valuation techniques described in Note
5.9 below.
5.9 Valuation techniques and applicable assumptions to measure fair value
The fair value of financial assets and liabilities is calculated as followed:
-
The fair value of financial assets and liabilities with standard terms and conditions and that are traded on
active, liquid markets is calculated by reference to prices quoted in the market.
-
The fair value of financial assets and liabilities (except derivative instruments) is calculated in accordance
with the generally accepted valuation models on the basis of discounted cash flows using the prices of
observable market transactions and the contributor prices of similar instruments.
-
The fair value of interest rate swaps is calculated by discounting future settlements between fixed and
floating interest rates to their present value, in line with implicit market interest rates, obtained from longterm interest rate swap curves. Implicit volatility is used to calculate the fair values of caps and floors using
option valuation models.
Consideration must be given when valuing financial derivative instruments that the derivative must also effectively
offset the exposure inherent to the hedged item or position throughout the expected term of the hedge, and there
must be adequate documentation evidencing the specific designation of the financial derivative to hedge certain
balances or transactions and how this effectiveness was intended to be achieved and measured. Moreover,
pursuant to IFRS 13 and due to the inherent risk, the credit risk of the parties to the contract (both their own risk
and that of the counterparty) must be included in the valuation of the derivatives. The Group applied the discounted
cash flow method, considering a discount rate affected by the Merlin Group’s own credit risk.
Financial instruments measured subsequent to initial recognition at fair value are grouped into levels 1 to 3 based
on the degree to which the fair value is observable:
-
Level 1: those measured using quoted prices (unadjusted) in active markets for identical assets or liabilities.
-
Level 2: those measured using inputs other than quoted prices included within Level 1 that are observable
for the asset or liability, either directly (i.e. as prices) or indirectly (i.e. derived from prices).
-
Level 3: those measured using valuation techniques, including inputs for the asset or liability that are not
based on observable market data (non-observable inputs).
The Group’s financial assets and liabilities measured at fair value were as follows at 31 December 2015 and 2014:
26
2015
Level 1
Derivative financial
instruments (Note 17.2)
Embedded derivatives (Note
13)
-
Thousands of euros
Level 2
Level 3
(48,749)
194,767
146,018
-
Total
(48,749)
194,767
146,018
2014
Level 1
Derivative financial
instruments (Note 17.2)
Embedded derivatives (Note
13)
-
Thousands of euros
Level 2
Level 3
(53,407)
261,689
208,282
-
Total
(53,407)
261,689
208,282
Note 9 also provides information on calculating the fair value of investment property in accordance with the
valuation techniques described in said note.
5.10 Non-current assets held for sale and associated liabilities
Non-current assets classified as held for sale are recovered mainly through their sale rather than through
continuing use.
An asset is classified as a non-current asset classified as held for sale when Group management is committed to a
plan to sell the asset, the sale Is considered to be highly probable and an active programme to locate a buyer and
complete the plan have been initiated. Further, the asset must be actively marketed for sale at a price that is
reasonable in relation to its current fair value. The sale must be expected to be completed within one year from the
date of classification. The liabilities directly associated with the assets classified as held for sale that will be
transferred in the transaction are also, classified. Any liabilities retained by the seller will not be included in the
liabilities to be classified as held for sale.
Initial recognition
Non-current assets classified as held for sale are measured at the lower of carrying amount and fair value less
costs to sell.
In addition, any impairment will be determined when the assets are classified as a non-current asset classified as
held for sale and the related impairment loss are recognised.
Subsequent measurement
While an asset is classified as a non-current asset held for sale, it is not depreciated but rather the appropriate
valuation adjustments are made to ensure that the carrying amount is not higher than fair value less costs to sell.
When the criteria required for classifying an asset as held for sale are no longer met, the asset is reclassified under
the balance sheet heading corresponding to Its nature and Is measured at the reclassification date at the lower of
its carrying amount prior to its classification as a non-current asset held for sale adjusted, if appropriate, by the
amortisation and depreciation charge and impairment losses which would have been recognised had It not been
27
classified as held for sale, and its recoverable amount. Any difference is recognised in the statement of profit and
loss in accordance with its nature.
The impairment losses on non-current assets classified as held for sale, and the reversal thereof when the
circumstances giving rise to them cease to exist, are recognised in profit or loss, unless they have to be recognised
directly in equity based on the general criteria applicable to the assets in their specific rules.
5.11 Equity instruments
An equity instrument is a contract that evidences a residual interest in the assets of the Parent after deducting all of
its liabilities.
Capital instruments issued by the Parent are recognised in equity at the proceeds received, net of issue costs.
The Parent’s equity instruments acquired by the Group are recognised separately at cost and deducted from equity
in the consolidated statement of financial position, regardless of why they were acquired. No gains or losses from
transactions involving own equity instruments are recognised in the consolidated income statement.
If the Parent’s own equity instruments are subsequently retired, capital is reduced by the nominal amount of these
treasury shares and the positive or negative difference between the acquisition price and nominal amount of the
shares is debited from or credited to reserves.
5.12 Shareholder remuneration
Dividends are paid in cash and recognised as a reduction in equity when the pay-outs are approved by
shareholders at the Annual General Meeting.
The Parent is subject to the special regime for SOCIMIs. As established in Article 6 of Law 11/2009, of 26 October,
amended by Law 16/2012, of 27 December, the SOCIMIs opting to pay tax under the special tax regime are
required to distribute the profit generated during the year to shareholders as dividends. Once the corresponding
commercial obligations have been fulfilled, said distribution must be agreed within six months from year end, and
the dividends paid within 30 days from the date on which the pay-out is agreed.
Moreover, as specified in Law 11/2009, of 26 October, amended by Law 16/2012, of 27 December, the Parent
must distribute the following as dividends:
-
100% of the profit from dividends or shares in profits distributed by the entities referred to in Article 2.1 of
Law 11/2009.
-
At least 50% of the profits arising from the transfer of the properties, shares or ownership interests
referred to in Article 2.1 of Law 11/2009, of 26 October, once the time limits referred to in Article 3.2 of
Law 11/2009 have elapsed, which are used to pursue its main corporate purpose. The remainder of these
profits must be reinvested in other property or investments used for the pursuit of said activity within three
years after the transfer date. Otherwise these profits should be distributed in full together with any profit
arising in the year in which the reinvestment period expires. If the items to be reinvested are transferred
prior to the end of the holding period, that profit must be distributed in full together with, if applicable, the
profit generated during the year in which the items were transferred. The obligation to distribute profit
does not apply to the portion of the profit attributable to prior years in which the Company was not
included under the special tax regime established in this Law.
-
At least 80% of the remaining profits obtained. When dividend distributions are charged to reserves
generated from profits in a year in which the special tax regime applied, the distribution must necessarily
be approved as set out above.
5.13 Cash and cash equivalents
The Group includes under this heading cash and short-term highly liquid investments maturing in less than three
months that are readily convertible to cash and which are subject to an insignificant risk of changes in value. The
interest income associated with these transactions is recognised as income when accrued while unmatured interest
28
is presented in the consolidated statement of financial position as an addition to the balance of the aforementioned
heading.
5.14 Provisions
When preparing the consolidated financial statements the Parent’s directors made a distinction between:
-
Provisions: credit balances covering present obligations arising from past events with respect to which it is
probable that an outflow of resources embodying economic benefits that is uncertain as to its amount and/or
timing will be required to settle the obligations; and
-
Contingent liabilities: possible obligations that arise from past events and whose existence will be confirmed
only by the occurrence or non-occurrence of one or more future events not wholly within the Group’s control.
The consolidated financial statements include all the provisions with respect to which it is likely that the obligation
will have to be settled. Contingent liabilities are not recognised in the consolidated financial statements but rather
are disclosed in the notes to the consolidated financial statements, unless the possibility of an outflow in settlement
is considered to be remote.
Provisions are measured at the present value of the best possible estimate of the amount required to settle or
transfer the obligation, taking into account the information available on the event and its consequences. Where
discounting is used, adjustments made to provisions are recognised as finance cost on an accrual basis.
The compensation receivable from a third party on settlement of the obligation is recognised as an asset, provided
there is no doubt that the reimbursement will take place, unless there is a legal relationship whereby a portion of
the risk has been externalised, as a result of which the Group is not liable, in which case, the compensation will be
taken into account when estimating, if appropriate, the amount of the related provision.
5.15 Revenue recognition
Revenue and expenses are recognised on an accrual basis, i.e. when the actual flow of the related goods and
services occurs, regardless of when the resulting monetary or financial flow arises. Rental income is measured at
the fair value of the consideration received, net of discounts and taxes.
Discounts (rent waivers and rebates) granted to lessees are recognised as a reduction in rental income when it is
probable that conditions precedent will be fulfilled requiring them to be granted.
Discounts are recognised by expensing the total rent waiver or rebate on a straight-line basis over the term of the
lease agreement in force. If a lease agreement is cancelled earlier than expected, any outstanding rent waiver or
rebate is recognised in the last period prior to the end of the agreement.
Leasing of investment property to third parties
The Group companies’ principal activity comprises the acquisition and leasing of primarily shopping malls, logistics
units and offices. The Group’s ordinary income is generated from the leasing of this investment property to third
parties.
Ordinary income from the leasing of investment property is recognised taking into account the stage of completion
of the transaction at the reporting date, provided the result of the transaction can be reliably estimated. Income
from the Group’s leases is recognised by Group companies on a monthly basis pursuant to the conditions and
amounts agreed with the lessees in the various agreements. This income is only recognised when it can be
measured reliably and it is probable that the economic benefits from the lease will be received.
Where the outcome of services rendered cannot be measured reliably, revenue is recognised to the extent that the
expenses incurred are deemed recoverable.
Service charges rebilled to lessees are recognised net of other operating expenses.
29
5.16 Income tax
5.16.1 General regime
Tax expense (tax income) comprises current tax expense (current tax income) and deferred tax expense (deferred
tax income).
The current income tax expense is the amount payable by the Group as a result of income tax settlements for a
given year. Tax credits and other tax benefits, excluding tax withholdings and pre-payments, and tax loss
carryforwards from prior years effectively offset in the current year reduce the current income tax expense.
The deferred tax expense or income relates to the recognition and derecognition of deferred tax assets and
liabilities. These include temporary differences measured at the amount expected to be payable or recoverable on
differences between the carrying amounts of assets and liabilities and their tax bases, and tax loss and tax credit
carryforwards. These amounts are measured at the tax rates that are expected to apply in the period when the
asset is realised or the liability is settled.
Deferred tax liabilities are recognised for all taxable temporary differences, unless the temporary difference arises
from the initial recognition of goodwill, goodwill for which amortisation is not deductible for tax purposes or the initial
recognition of other assets and liabilities in a transaction that affects neither accounting profit (loss) nor taxable
profit (tax loss).
Deferred tax assets are recognised for temporary differences to the extent that it is considered probable that the
consolidated companies will have sufficient taxable profits in the future against which the deferred tax asset can be
utilised, and the deferred tax assets do not arise from the initial recognition of other assets and liabilities in a
transaction that affects neither accounting profit (loss) nor taxable profit (tax loss). The other deferred tax assets
(tax loss, temporary differences and tax credit carryforwards) are only recognised if it is considered probable that
the consolidated companies will have sufficient future taxable profits against which they can be utilised.
The deferred tax assets recognised are reassessed at the end of each reporting period and the appropriate
adjustments are made to the extent that there are doubts as to their future recoverability. Also, unrecognised
deferred tax assets are reassessed at the end of each reporting period and are recognised to the extent that it has
become probable that they will be recovered through future taxable profits.
5.16.2 SOCIMI tax regime
The SOCIMI special tax regime, as amended by Law 16/2012 of 27 December, is based on a 0% corporate income
tax rate, provided certain requirements are met. Particularly noteworthy amongst those conditions is that at least
80% of income must come from urban real estate used for leasing purposes and acquired in full ownership or
through holdings in Spanish or foreign companies, regardless of whether or not they are listed on organised
markets, that meet the same investment and profit distribution requirements. Likewise, the main sources of income
for these entities must come from the real estate market, either through leasing the properties, their subsequent
sale after a minimum lease period, or the income generated from holdings in entities with similar characteristics.
Nevertheless, tax is accrued in proportion to dividend distributions. Dividends received by the shareholders are
exempt, unless the recipient is a legal person subject to corporate income tax or a permanent establishment of a
foreign entity, in which case a deduction in the tax liability is established, so that these earnings are taxed at the
shareholder’s rate. However, the remaining earnings shall not be taxed so long as they are not distributed to
shareholders.
As established in Transitional Provision Nine of Law 11/2009, of 26 October, amended by Law 16/2012, of 27
December, which regulate SOCIMIs, the entity will be subject to a special tax rate of 19% on the total dividends or
profit shares distributed to shareholders with a shareholding in the entity of 5% or more, when these dividends are
exempt or taxed at a rate below 10% in the shareholders. The Group has therefore established the procedure
guaranteeing confirmation by shareholders of their tax rate, proceeding where applicable, to withhold 19% of the
dividend distributed to shareholders that do not meet the aforementioned tax requirements.
5.17 Share-based payments
The Parent recognises, on the one hand, the goods and services received as an asset or as an expense,
depending on their nature, when they are received and, on the other, the related increase in equity, if the
30
transaction is equity-settled, or the related liability if the transaction is settled with an amount based on the value of
the equity instruments.
In the case of equity-settled transactions, both the services rendered and the increase in equity are measured at
the fair value of the equity instruments granted, by reference to the grant date. In the case of cash-settled sharebased payments, the goods and services received and the related liability are recognised at the fair value of the
latter, by reference to the date on which the requirements for recognition are met.
At 31 December 2015, the Parent had a commitment to award an additional bonus to the management team as
determined by the Appointments and Remuneration Committee, linked to the Parent’s shares, since senior
management is remunerated based on the returns obtained by the Group’s shareholders (the “Management Stock
Plan”).
The Group must therefore exceed the following thresholds before members of senior management are entitled to
shares under the Management Stock Plan:
•
Total shareholder return per annum must be over 8%. Annual shareholder return is calculated as the sum of
any fluctuation in the Group’s EPRA NAV adjusted by the goodwill that arose in the acquisition of Testa
Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. over the year minus the net funds obtained from shares issued during
the year, plus the dividends distributed during the year.
•
The sum of (i) the Merlin Group’s EPRA NAV at 31 December of said year, and (ii) the total value of the
dividends (or any other form of shareholders remuneration or pay-out) distributed during said year or any
prior year since the last year when they were entitled to receive shares under the Management Stock Plan,
must exceed the greater of the following amounts: (a) the opening EPRA NAV (opening EPRA NAV being
the net funds obtained by the Company on offering and trading its shares) and (b) the EPRA NAV at 31
December (plus any adjustments resulting from excluding the net funds of any issuance of ordinary shares
in said year) of the last year when they were entitled to receive shares under the Management Stock Plan.
This excess is referred to as the High Watermark Outperformance and represents the amount over and
above the last EPRA NAV that gave rise to entitlement to shares under the Management Stock Plan.
Once both thresholds are reached, the amount to be allocated to the Management Stock Plan for the year (the
bonus) will be the lesser of the following:
(x) 8% of the annual shareholder return once this exceeds 8%, and 12% of the shareholder return if the
annual shareholder return is over 12%; or
(y) 16% of the High Watermark Outperformance.
At 31 December 2015, the level of annual return that determines whether or not employees accrue this bonus was
not yet reached.
5.18 Current assets and liabilities
The Group classifies its assets and liabilities as current and non-current in the consolidated statement of financial
position. To this end, current assets and current liabilities are those that meet the following criteria:

Assets are classified as current when they are expected to be realised, or are intended for sale or
consumption, during the course of the Group’s normal operating cycle, when they are held primarily for the
purpose of being traded, when they are expected to be realised within twelve months after the reporting
date, or when they constitute cash or a cash equivalent, unless they are restricted from being exchanged
or used to settle a liability for at least twelve months after the reporting date.

Liabilities are classified as current when they are expected to be settled during the course of the Group’s
normal operating cycle, when they are held primarily for the purpose of being traded, when they are
expected to be settled within twelve months after the reporting date, or when the Group does not have an
unconditional right to defer repayment of the liability for at least twelve months after the reporting date.

Derivative financial instruments not held for trading are classified as current or non-current according to
the period of maturity or periodic settlement.
31
5.19 Segment reporting
An operating segment is a component of the Group that engages in business activities from which it may earn
revenue and incur expenses, whose results from operations are reviewed regularly by the Group’s highest
operating decision-making body to determine how resources should be allocated to the segment and assess its
performance, for which separate financial information is available.
5.20 Earnings per share
Basic earnings per share are calculated by dividing net profit or loss attributable to the Parent by the weighted
average number of ordinary shares outstanding during the year, excluding the average number of shares of the
Parent held by the Group companies.
5.21 Environmental information
The Group carries out activities whose primary purpose is to prevent, mitigate or repair environmental damage
caused by its operations.
Expenses incurred in connection with these environmental activities are recognised as other operating expenses in
the year in which they are incurred. However, because of their nature, the Group’s business activities do not have a
significant environmental impact.
5.22 Consolidated statements of cash flows
The following terms are used in the consolidated statements of cash flows (prepared using the indirect method)
with the meanings specified:
1. Cash flows: inflows and outflows of cash and cash equivalents, which are short-term, highly liquid
investments that are subject to an insignificant risk of changes in value.
2. Operating activities: the principal revenue-producing activities of the entities composing the consolidated
Group and other activities that are not investing or financing activities.
3. Investing activities: the acquisition and disposal of long-term assets and other investments not included in
cash and cash equivalents.
4. Financing activities: activities that result in changes in the size and composition of the equity and liabilities
that are not operating activities.
6.
Segment reporting
a) Basis of segmentation
Group management has segmented its activities into the business segments detailed below according to the type
of assets acquired and managed:

Office buildings

High Street retail assets

Shopping centres

Logistics assets

Hotels

Other (including residential rental assets classified under “Non-current assets held for sale”)
32
Any revenue or expense that cannot be attributed to a specific line of business or relate to the entire Group are
attributed to the Parent as a “Corporate unit/Other”, as are the reconciling items arising from the reconciliation of
the result of integrating the financial statements of the various lines of business (prepared using a management
approach) and the Group’s consolidated financial statements.
The profits of each segment, and each asset within each segment, are used to measure performance as the Group
considers this information to be the most relevant when evaluating the segments’ results compared to other groups
operating in the same businesses.
The Group carried out its business activities in Spain and Portugal in the year ended 31 December 2015.
b) Basis and methodology for business segment reporting
The segment information below is based on monthly reports prepared by Group management and is generated
using the same computer application that prepares all the Group’s accounting information. The accounting policies
applied to prepare the segment information are the same as those used by the Group, as described in Note 5.
Segment revenue relates to ordinary revenue directly attributable to the segment plus the relevant proportion of the
Group’s general income that can be allocated on a reasonable basis to that segment. Ordinary revenue of each
segment does not include interest or dividend income, gains on the disposal of investment property, debt
recoveries or cancellation.
Segment expenses are calculated as the directly attributable expenses incurred in the operating activities, plus the
corresponding proportion of the expenses that can be reasonably allocated to the segment.
The segment profit or loss is presented before any adjustment for non-controlling interests.
Segment assets and liabilities are those directly related to each segment’s operations, plus the assets and liabilities
that can be directly attributed thereto using the aforementioned allocation system, and include the proportional part
of the assets and liabilities of joint ventures. Liabilities do not include income tax payments.
33
Segment reporting
Segment information about these businesses at 31 December 2015 is presented below:
Thousands of euros
Office
buildings
Revenue from non-Group customers
Rental income
Total revenue
Other income
Staff costs
Operating expenses
Gains or losses on disposals of non-current
assets
Excessive provisions
Operating profit/(loss)
Absorption of the revaluation of investment
property
Net finance income/(expense)
Changes in the value of derivative financial
instruments
Share of results of companies accounted for
using the equity method
Profit/(Loss) before tax
Income tax
High Street
retail
Shopping
centres
Logistics
Hotels
Corporate
Unit
Other
Group total
63,327
91,345
28,779
12,703
11,433
6,778
64
214,429
63,327
1,271
(1,429)
(6,126)
91,345
(25)
(3,737)
28,779
696
(399)
(3,473)
12,703
(125)
(808)
11,433
(382)
(1,121)
6,778
354
(1,800)
(766)
64
31
(11,550)
(23,788)
214,429
2,352
(15,710)
(39,819)
3,406
60,449
(97,450)
(155,380)
181,655
(14,555)
(12)
12
-
-
(12)
(28)
87,567
-
25,603
(57,651)
(29,470)
182,184
(22,172)
(67,905)
56,666
(5,694)
-
-
-
-
179,674
(293)
(8,162)
(25,586)
171,512
-
-
3,986
(1)
11,757
(12,937)
(12,240)
4,566
(45,412)
132,014
476
(44)
(34,811)
-
476
(107)
165,607
(231,852)
(70,336)
23,678
(1,106)
(23)
1,760
(2,453)
-
(131,357)
(2,823)
2
(4,793)
-
314,586
(53,596)
(67,938)
(33)
1,310
(2,297)
1,825
805
9,096
(12,569)
(45,307)
(37,779)
-
(25,293)
580
(34)
10,476
(18,402)
(5,260)
(10,546)
-
-
(10,546)
9,096
(12,569)
132
(45,175)
57,276
-
(8,323)
(37,779)
48,953
Thousands of euros
Office
buildings
High Street
retail
Shopping
centres
Logistics
Hotels
Other
Investment property
Deferred tax assets
Non-current assets
2,198,045
14,844
14,844
3,068
96,135
2,312,092
1,689,141
208,421
194,767
13,654
7,337
38
1,904,937
683,680
6,511
6,511
340
38,483
729,014
295,844
2,539
2,539
235
74,273
372,891
325,955
3,948
3,948
871
140,299
471,073
204,426
1,691
1,691
11,289
23,865
241,271
Current assets
Total assets
2,461
13,993
16,454
2,328,546
2,864
2,830
17,516
23,210
1,928,147
793
1,905
2,698
731,712
554
1,102
2,831
4,487
377,378
2,597
1,870
4,467
475,540
Other non-current liabilities
Current liabilities
Total liabilities
246,430
131,360
377,790
911,267
1,289,057
978,887
44,563
1,023,450
16,692
1,040,142
130,303
65,909
196,212
146,934
343,146
66,774
16,452
83,226
67,717
150,943
27,819
24,652
52,471
225,238
277,709
Corporate
Unit
-
Group total
686
772
5,397,091
238,040
194,767
43,273
23,140
373,779
6,032,050
11,042
426
295,005
306,473
547,744
4,073
5
522,521
526,599
527,371
24,384
4,363
855,641
884,388
6,916,438
5,264
17,334
22,598
180,907
203,505
4,856
4,856
680,649
685,505
1,455,477
305,126
1,760,603
2,229,404
3,990,007
86
86
-
34
Segment information about these businesses at 31 December 2014 is presented below:
Office
buildings
High Street
retail
Thousands of euros
Shopping
centres
Logistics
Revenue from non-Group customers
Rental income
Total revenue
Other income
Staff costs
Operating expenses
Gains or losses on disposals of non-current
assets
Negative goodwill arising from business
combinations
Operating profit/(loss)
-
44,242
44,242
(27)
(12,554)
-
-
126
-
-
(14)
-
7,138
3,572
38,911
6,206
Net finance income/(expense)
Changes in the value of derivative financial
instruments
Profit/(Loss) before tax
Income tax
(3,000)
(445)
38,751
(17,967)
14,368
1
-
-
(25,920)
-
-
20,575
20,575
-
3,898
3,898
(326)
127
127
33,775
(992)
32,783
7,631
7,631
380
(1,791)
845
845
-
(39)
1
(3,058)
(1,303)
-
(14)
-
Corporate
Unit
Group total
56,616
56,616
381
(3,085)
(16,013)
-
126
-
(7)
(35)
-
109
7,247
(4,258)
45,237
806
(648)
329
-
158
158
(3,929)
(50)
(3,979)
49,471
(18,082)
(25,920)
50,706
(1,042)
49,664
35
Office
buildings
High Street
retail
Thousands of euros
Shopping
centres
Logistics
Corporate
Unit
Group total
Investment property
Deferred tax assets
215,990
3,981
3,981
-
1,407,820
274,249
261,689
12,560
9,369
66
281,054
2,578
2,578
767
65,070
346
346
-
-
210
1,969,934
281,192
261,689
19,503
9,369
1,043
Non-current assets
Current assets
Total assets
219,971
171
757
2,826
3,754
223,725
1,691,504
658
31
16,505
17,194
1,708,698
284,399
1,711
4,049
5,760
290,159
65,416
127
3
1,765
1,895
67,311
248
673
125,000
1,027
126,700
126,948
2,261,538
3,340
125,791
26,172
155,303
2,416,841
Other non-current liabilities
69,167
2,185
958,175
38,656
-
-
-
Current liabilities
Total liabilities
71,352
5,104
76,456
998,831
23,487
1,020,318
38
38
-
3,890
1,199
476
1,027,342
46,406
3,890
1,992
5,882
1,199
1,409
2,608
476
2,428
2,904
1,073,748
34,420
1,108,168
As the Group was incorporated in 2014, all investments in investment property (the Group’s primary asset) were
recognised as additions in 2014.
a)
Geographical segment reporting
For the purposes of geographical segment reporting, segment revenue is grouped according to the geographical
location of the assets. Segment assets are also grouped according to their geographical location.
36
The following tables summarises ordinary income and non-current investment property for each of the assets held
by the Group by geographical area:
2015
Ordinary
income
Madrid
Catalonia
Galicia
Basque Country
Andalusia
Valencia
Castilla y León
Rest of Spain
Portugal
Total
Thousands of euros
Investment property /
Intangible assets / Noncurrent assets held for
sale
%
%
89,992
28,982
23,942
13,485
12,903
10,125
6,250
27,960
790
42.0
13.5
11.2
6.3
6.0
4.7
2.9
13.0
0.4
3,125,795
777,895
409,752
238,663
300,087
170,792
96,716
618,021
19,160
53.5
13.1
7.6
3.5
5.6
3.2
1.8
11.5
0.4
214,429
100.0
5,756,881
100.0
2014
Thousands of euros
Ordinary
income
Madrid
Galicia
Catalonia
Basque Country
Valencia
Castilla y León
Andalusia
Rest of Spain
Total
12,875
10,892
7,116
5,055
4,149
3,343
3,293
9,893
56,616
%
22.7
19.2
12.6
8.9
7.3
5.9
5.8
17.5
100.0
Investment
property
%
515,636
375,217
272,024
177,764
126,243
98,216
98,862
305,972
26.2
19.0
13.8
9.0
6.4
5.0
5.0
15.5
1,969,934
100.0
37
b)
Main customers
The table below lists the lessees from which the most rental income was received at 31 December 2015 and 2014,
and the primary characteristics of each of them:
2015
Position
Name
% of total
rental income
Type
High
retail
street
% accumulated
Maturity
28.7
1.2
29.9
2040
2029
1
BBVA - Branches
Flagship buildings
2
Endesa
Offices
7.2
37.1
2022
3
Madrid Municipal Council
Offices
4.5
41.6
2017
4
Hotusa + WTC
Hotel
2.6
44.2
2021
5
Pricewaterhousecoopers, S.L.
Offices
2.3
46.5
2021
6
Caprabo
High
retail
2.3
48.8
2023
7
Indra Sistemas, S.A.
Offices
2.2
51.0
2022
8
L’Oreal España, S.A.
Offices
1.5
52.5
2022
9
Sacyr, S.A.
Offices
1.5
54.0
2019
10
Uría Menéndez
S.L.P.
Offices
1.4
55.4
2021
Abogados,
street
2014
Position
Name
Type
% of total
rental
income
%
accumulated
Maturity
Segment
1
BBVA
Branches
75.03
75.03
2040
BBVA
branches
2
BBVA
Flagship
buildings
3.12
78.14
2029
BBVA
branches
3
VESTAS
Offices
1.79
79.93
2016
Office
buildings
4
AXA
Offices
1.60
81.53
2025
Office
buildings
38
7.
Goodwill on consolidation
The goodwill recognised at 31 December 2015 arose from the business combination with Testa Inmuebles en
Renta, SOCIMI, S.A. and subsidiaries (see Note 3). The changes in this heading in 2015 were as follows:
Thousands of euros
Balance at
31/12/2014
Cost
Impairment losses
-
Business
combination
(Note 3)
Transfer to noncurrent assets held for
sale (Note 12)
494,702
(224,667)
270,035
Transfers due
to absorption
of value
(Note 9)
(6,660)
(6,660)
(70,336)
(70,336)
Balance at
31/12/2015
488,042
(295,003)
193,039
As indicated in Note 3, the Parent’s directors initially allocated the cost of the business combination by provisionally
estimating that the difference between the cost of the business combination and the fair value of the net assets
acquired would amount to EUR 270,035 thousand. To estimate the fair value of Testa’s net assets, the Parent used
valuations of the acquired assets (mainly real estate assets) carried out by independent experts. As a result of
these appraisals, the value of Testa’s assets was adjusted by EUR 1,093,585 thousand. The tax effect estimated
by the Parent’s directors associated with the recognition of the aforementioned increase in value amounted to
approximately EUR 224,667 thousand, which meant increasing the goodwill described above by the same amount.
The Parent’s directors, in accordance with their positive outlook regarding the changes in the real estate market
and the business plans drawn up for the acquisition of Testa, consider that the real estate assets acquired will
increase in value over the coming years and will absorb the amount paid (goodwill) which totalled EUR 270,035
thousand. Accordingly, the valuations on the assets acquired in the business combination carried out by
independent appraisers at 31 December 2015 increased by EUR 70,336 thousand with regard to the appraisal
carried out on the date of purchase (see Note 9). The Group considers that this revaluation shows that the
expectations existing at the date of the business combination were met. Therefore, the amount of the goodwill was
reduced and the value of the real estate assets was increased, respectively.
However, when assessing the goodwill arising from the tax effect of assigning the value (EUR 224,667 thousand),
the Parent’s directors did not consider its recovery to be sufficiently evidenced and, therefore, have followed a
conservative approach and have adjusted the business combination, recognising a loss that is included under
“Impairment of goodwill” in the accompanying consolidated income statement.
In accordance with IAS 36, management identifies the various cash-generating units as the smallest identifiable
group of assets that generates cash inflows that are largely independent of the cash inflows from other assets or
groups of assets.
In this context, and when determining its cash-generating units, the Group took into consideration the synergies
and efficiency improvements in accordance with which the management of the various real estate assets forming
part of the Group is organised. These cash-generating units are included in each business segment and, as
indicated above, depend on the operating units for the organised management of the various rental properties.
The cash-generating units, which include goodwill, are as follows.
Thousands of
euros
Offices
Shopping centres
Logistics
Hotels
Other
96,135
38,380
15,811
33,191
9,522
193,039
39
The recoverable amount was estimated in accordance with its value in use, which was based on assumptions
relating to cash flows, cash flow growth rates and discount rates consistent with those used to calculate the market
values of the investment properties
The values in use for each cash-generating unit were calculated as the present value of the cash flows resulting
from the financial projections discounted at rates that take into account the specific risks of the assets and the
implementation of a strategic plan based on a long-term approach that complements Merlin’s identity from a
strategic and operational perspective.
Each year Group management prepares a business plan for the next 10 years for each cash-generating unit (which
is customary in the investment property sector): The main components of this plan are as follows:
-
Projected rent
Exit yield
Discount rate
The projections are prepared for each cash-generating unit based on their performance and past experience in the
market of similar assets under management by the Merlin Group prior to the acquisition of Testa.
The main variables affecting the calculations of the aforementioned projections are as follows:

Discount rate and exit yield:
Discount rate
Offices
Shopping centres
Logistics
Hotels
Other

7.00% - 7.50%
7.00% - 7.25%
7.50% - 8.00%
6.25% - 6.50%
5.50% - 5.75%
Exit yield
4.75% - 6.80%
5.25% - 5.80%
6.00% - 6.50%
4.10% - 5.90%
5.50% - 6.00%
In relation to the rent assumptions, average growth rates for rental income were estimated at between
1.9% and 2.9% according to the following table:
Average increase in
rent
Offices
Shopping centres
Logistics
Hotels
Other
2.9%
2.7%
2.9%
1.9%
2.6%
In accordance with the impairment test carried out by the Group, no impairment were losses recognised on the
aforementioned goodwill.
40
The table below includes the sensitivity analysis performed by the Group, in relation to recovering the goodwill
arising in the purchase of Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A., on the effect a change in the most significant
assumptions used would have on the recoverable amount of the goodwill:
Discount rate
Increase (decrease) in the recoverable amount of goodwill
Exit yield
Change in the
assumption (in
basis points)
(0.50%)
(0.25%)
Rate used
0.25%
(0.5%)
(0.25%)
Rate used
0.25%
0.5%
(248,861)
(193,260)
(136,349)
(78,094)
(18,457)
(157,266)
(99,680)
(40,735)
19,607
81,382
(56,401)
3,368
64,550
127,186
191,313
0.50%
55,226
117,406
181,060
246,230
312,956
179,443
244,302
310,703
378,687
448,299
Accordingly, the Parent’s directors consider that there are no significant events that would require changing the
estimates made at year-end 2015 for preparing the impairment tests, and that any potential reasonable change in
key assumptions on which the calculation of the recoverable amount is based would not cause the carrying amount
of the assets of the Group’s cash-generating units to exceed this recoverable amount.
In any case, in accordance with IAS 36, an impairment loss recognised for goodwill shall not be reversed in a
subsequent period.
8.
Intangible concession projects
The detail of and changes in concession projects at year-end 2015 are as follows:
Thousands of
euros
Balance at 1 January 2015
Changes in the scope of consolidation (Note 3)
Transfer to non-current assets held
for sale (Note 12)
120,149
(48,649)
71,500
Concession projects were acquired in 2015 as the result of the business combinations with Testa Inmuebles en
Renta, SOCIMI, S.A. As indicated in Note 3, they were included in the consolidated statement of financial position
at the fair value determined by independent experts at the date of purchase.
At 31 December 2015, the balance included under this heading of the consolidated statement of financial position
related to the concession that was extended until December 2052 for the use of a hotel located in the World Trade
Center in Barcelona. The transfer carried out during the year is the result of a decision made by the Group to
dispose of the residential assets included in the acquisition of Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. and relate
to a concession granted up until December 2069 for 255 housing units and 277 parking spaces located in San
Sebastián (Guipúzcoa).
No finance costs were capitalised in 2015.
The Group takes out insurance policies to cover the possible risks to which its concession projects are subject. At
the end of 2015 the concession projects were fully insured against these risks.
These assets did not have any type of related mortgage guarantee at 31 December 2015.
41
The Group did not have any additional investment commitments in concession projects at 31 December 2015.
9.
Investment property
The breakdown of and changes in items included under this heading in the consolidated statement of financial
position in 2015 and 2014 are as follows:
Thousands of
euros
Additions due to business combinations
Additions for the year
Changes in value of investment property
1,369,069
551,394
49,471
1,969,934
Additions due to business combinations (Note 3)
Additions for the year
Transfers to non-current assets held
for sale (Note 12)
Changes in value of investment property
3,078,716
269,045
(235,190)
314,586
5,397,091
Investment property is recognised at fair value. Income recognised in the consolidated income statement from
measuring investment property at fair value amounted to EUR 314,586 thousand (EUR 49,471 thousand in 2014).
EUR 70,336 thousand of this amount relate to the increase in value of the investment property acquired in the
business combination with Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. (see Note 7).
Investment property mainly includes real estate assets in the office, high street retail, shopping centre, logistics and
hotel segments.
Additions and assets acquired through business combinations in 2015 are as follows:
Type of asset
Business combination
Offices
Shopping centres
Hotels
Residential assets (b)
Logistics
Other
Acquisitions:
Logistics
Offices
High street retail
Thousands of euros
Cost of
Fair value
acquisition (a)
1,710,350
385,146
319,700
235,190
136,160
292,170
3,078,716
1,873,365
412,407
321,460
235,190
150,280
167,389
3,160,091
70,242
88,197
99,138
257,577
3,336,293
73,484
95,790
101,433
270,707
3,430,798
42
(a) The assets included through business combinations and acquisitions at 31 December 2015 include subsequent
additions for improvements in the amount of EUR 11,468 thousand.
(b) The residential assets were transferred to “Non-current assets held for sale” (see Note 12).
Real estate assets were incorporated into all of the Group’s main operating segments in 2015 as a result of the
business combinations and acquisitions carried out during the year. Accordingly, the most significant assets
acquired relate to office buildings located in Madrid and Barcelona, logistics units in Madrid and Cataluña, 33
supermarkets (high street retail) in Cataluña, shopping centres in Madrid, Palma de Mallorca and Málaga,
residential assets located in Madrid, etc.
Additions and assets acquired through business combinations in 2014 were as follows:
Thousands of euros
Fair value
Acquisition
cost
2014
2015
Type of asset
Business combination:
High Street retail
Acquisitions:
Offices
Shopping centre
Logistics
Hotel
1,369,069
1,407,820
1,587,708
218,990
259,855
65,718
6,831
551,394
1,920,463
215,990
277,120
65,070
3,934
562,114
1,969,934
228,890
308,310
72,080
4,495
613,775
2,201,483
The main additions in 2014 related to bank offices (high street retail), a shopping centre and hotel located in La
Coruña, various office buildings in Madrid and Barcelona, as well as logistics units and centres in Valencia,
Zaragoza, Getafe and Vitoria.
At 31 December 2015, the Group had pledged real estate assets totalling EUR 5,034,621 thousand (EUR
1,501,266 thousand in 2014) to secure various loans and derivative financial instruments, the balances of which at
31 December 2015 amounted to EUR 2,612,250 thousand and EUR 48,749 thousand (EUR 1,009,756 thousand
and EUR 53,407 thousand in 2014), respectively (see Note 17). The Group holds no rights of use, attachments or
similar situations with regard to its investment property.
“Investment property” includes finance lease transactions as detailed below:
Thousands of euros
Type of asset
Offices
Hotel
Number of
properties
Fair value
Purchase
option price
4
1
324,950
49,000
105,992
21,350
5
373,950
127,342
Final maturity
14/02/2018
23/01/2023
All properties included in “Investment property” were insured at 31 December 2015 and 2014.
At 31 December 2015, the Group did not have any outright purchase agreements for investment property. As
indicated in Note 3, the Group has a commitment with Sacyr, S.A. to acquire its remaining shareholding in Testa
Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. for EUR 316,840 thousand. In 2015 and 2014 no finance costs were capitalised
in the cost of constructing the properties.
43
At 31 December 2015 and 2014, the Group had a building replacement commitment corresponding to the BBVA
project, as per clause 20 of the general terms and conditions of the lease agreement. Pursuant to this commitment,
42 BBVA branch offices were replaced in 2015 by 45 other branch offices owned by BBVA. The principles
regulating this replacement process are that the lease terms and conditions, including the rent, will remain
unchanged, and the market value as calculated by an independent valuer, will be the same.
Fair value measurement and sensitivity
All investment property leased or earmarked for lease through operating leases (rental property business segment)
is classified as investment property.
In accordance with IAS 40, the Group periodically determines the fair value of its investment property so that the
fair value reflects the actual market conditions of the investment property items at that date. This fair value is
determined each year based on the appraisals undertaken by independent experts.
The market value of the Group’s investment property at 31 December 2015 and 2014, calculated on the basis of
appraisals carried out by Savills Consultores Inmobiliarios, S.A. and CBRE Valuation Advisory, S.A., independent
appraisers not related to the Group, amounted to EUR 5,591,858 thousand (EUR 2,231,623 thousand in 2014).
This valuation includes the value of the embedded derivative of the rent in the lease agreement with BBVA
amounting to EUR 194,767 thousand and EUR 261,689 thousand in 2015 and 2014, respectively, and does not
include any pre-payments made by the Group to third parties for the purchase of assets in the amount of EUR
17,513 thousand. The valuation was carried out in accordance with the Appraisal and Valuation Standards issued
by the Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) of the United Kingdom and the International Valuation
Standards (IVS) issued by the International Valuation Standards Committee (IVSC).
The method used to calculate the market value of investment property, except the BBVA and Caprabo portfolios,
involves drawing up ten-year projections of income and expenses for each asset, adjusted at the reporting date
using a market discount rate. The residual amount at the end of year 10 is calculated by applying an exit yield or
cap rate to the net income projections for year 11. The market values obtained are analysed by calculating and
assessing the capitalisation of the returns implicit in these values. The projections are designed to reflect the best
estimate of future income and expenses from the investment properties. Both the exit yield and discount rate are
determined taking into account the national market and institutional market conditions.
The method used by Savills to value the BBVA and Caprabo portfolios analyses each property individually, without
making any adjustments for inclusion in a large portfolio of properties. For each property, a capitalisation rate has
been assumed for the estimated market rent and subsequently adjusted on the basis of the following parameters:
 Term of the lease agreement and creditworthiness of the lessee.
 Location of the premises within the city (downtown, metropolitan area or suburbs).
 Immediate vicinity of the property.
 Level of upkeep of the property (outside and inside).
 Above and below-ground distribution of the floor area.
 Façade on one street or more than one (corner, three-sided).
 Lease situation with respect to current market rent.
In any event, the situation of the rental property market could lead to material differences between the fair value of
the Group’s investment property and their effective realisable values.
44
Fees paid by the Group to valuers for appraisals conducted up to 31 December 2015 and 2014 were as follows:
Thousands of euros
2015
2014
Valuation services
Total
670
670
110
110
Breakdown of fair value of investment property
The detail of assets measured at fair value by their level in the fair value hierarchy is as follows:
2015
Total
Recurring fair value measurement
Investment property
Offices
Land
Buildings
High Street retail
Land
Buildings
Shopping centres
Land
Buildings
Logistics
Land
Buildings
Hotels
Land
Buildings
Other
Land
Buildings
Total assets measured at fair
on a recurrent basis
Thousands of euros
2015
Level 1
Level 2
Level 3
1,969,934
719,732
1,478,313
719,732
1,478,313
432,658
1,256,484
432,657
1,256,484
52,867
667,850
52,867
667,850
78,802
217,042
78,802
217,042
145,549
180,406
145,549
180,406
135,450
31,938
135,450
31,938
5,397,091
5,397,091
45
Thousands of euros
2014
2014
Level 1
Total
Level 2
Level 3
1,969,934
Recurring fair value measurement
Investment property
Office buildings
Land
Buildings
High Street retail
Land
Buildings
Shopping centres
Land
Buildings
Logistics
Land
Buildings
Total assets measured at fair
on a recurrent basis
103,264
112,726
103,264
112,726
481,285
926,535
481,285
926,535
14,396
266,658
14,396
266,658
16,353
48,717
16,353
48,717
1,969,934
1,969,934
No assets were reclassified from one level to another during 2015 or 2014.
At 31 December 2015, the gross surface areas and occupancy rates of the assets by line of business were as
follows:
Square metres
31/12/2015
Gross leasable area
Madrid Catalonia
Offices
High Street retail
Shopping centres
126,828
65,680
113,692
24,040
Logistics
Hotels
Residential rental properties
(a)
Other
Total surface area
399,182
-
127,739
48,481
60,743
30,155
96,348
311
774,043
319,156
17.1
% weight
(a)
CastillaLa
Mancha
-
Galicia
-
12,896
-
-
29,468
99,929
136,892
-
-
-
5,829
8.6
-
7.6
32,481
21,504
-
-
-
Valencia
-
-
Rest of
Spain
4,488
Portugal
Total
Occupancy
rate (%)
6,740
554,362
90.0
108,866
-
437,408
100.0
26,559
-
172,032
93.4
42,343
-
454,784
93.5
9,308
-
-
116,741
100.0
-
-
-
124,019
98.3
41,670
26,612
10,637
17,344
160,115 141,124
Andalusia
17,124
32,655
72,717
5,898
10,327
Basque
Country
6,140
100.0
122,716
81,746
77,590
-
182,256
-
6,740
-
1,865,487
94.7
6.6
4.4
4.2
9.8
0.4
100.0
41.5
The residential assets were transferred to “Non-current assets held for sale” (see Note 12).
46
At 31 December 2014, the gross surface areas and occupancy rates of the assets by line of business were as
follows:
Square metres
31/12/2014
Gross leasable area
A Coruña
Offices
High Street retail
13,293
Shopping centres
106,276
Logistics
Álava
34,175
64,619
2,935
29,078
39,189
-
-
72,717
-
119,569
115,036
75,652
17.58
16.92
11.12
% weight
-
Barcelona
16,242
-
Total surface area
Madrid
Other
Total
254,144
63,253
374,180
-
Occupancy rate (%)
79.20
100.00
106,276
90.62
47,377
136,336
100.00
68,267
301,521
680,045
96.60
10.04
44.34
100.00
The main assumptions used to calculate the fair value of investment property were as follows:
2015
Net initial yield
Discount rate
Offices
7.37% - 3.14%
9.95% - 7.00%
High Street retail
3.75% - 7.25%
(*)
Shopping centres
4.44% - 5.70%
7.00% - 8.25%
Logistics
4.14% - 8.56%
8.55% - 10.11%
Hotels
3.45% - 10.32%
8.25% - 10.50%
Other
2.14% - 43.77%
5.40% - 15.00%
(*) Not applicable, performed by direct capitalisation of earnings
2014
Net initial yield
Discount rate
High street retail
4.09% - 7.50%
(*)
Offices
6.17% - 7.90%
8.00% - 9.00%
Shopping centre
5.62%
7.00%
Hotel
6.69%
9.00%
8.11% - 9.37%
10.00% - 11.00%
Industrial units
(*) Not applicable, performed by direct capitalisation of earnings
47
The effect of a one-quarter of one point change in the required capitalisation rate, calculated as rent divided by the
market value of the assets, on investment property in consolidated assets and in the consolidated income
statement, would be as follows:
Assets
One-quarter of one point increase in the yield
One-quarter of one point decrease in the yield
Thousands of euros
2015
Consolidated
net profit/(loss)
Assets
(272,422)
299,904
(272,422)
299,904
2014
Consolidated
net profit/(loss)
(96,355)
105,549
(96,355)
105,549
The effect of a 10% change in the rent increases considered on the investment property in consolidated assets and
in the consolidated income statement would be as follows:
Assets
10% increase in market rent
10% decrease in market rent
Thousands of euros
2015
Consolidated
net profit/(loss)
Assets
181,716
(181,716)
181,716
(181,716)
2014
Consolidated
net profit/(loss)
23,744
(23,744)
23,744
(23,744)
Details of “Changes in value of investment property” in the consolidated income statement are as follows:
Type of asset
Thousands of euros
2015
2014
Offices
High Street retail
Shopping centres
Logistics
Hotels
Other
181,655
182,184
56,666
23,678
1,760
(131,357)
(3,000)
38,752
17,264
(648)
(2,897)
-
314,586
49,471
Accordingly, the impact on the consolidated income statement of the revaluations of the Group’s real estate assets
in 2015, taking into consideration all headings affected in the consolidated income statement, is as follows:
Thousands of euros
2015
2014
314,586
49,471
Changes in the fair value of derivatives
Absorption of the revaluation of the investment property
of Testa Inmuebles en Renta (Note 7)
Effect on the income statement
(66,922)
(25,733)
(70,336)
177,328
23,738
48
10. Operating leases
10.1 Operating leases – Lessee
At the end of 2015 the Group had contracted with tenants for the following minimum lease payments, based on the
leases currently in force, without taking into account the charging of common expenses, future increases in the CPI
or future contractual lease payment revisions (in thousands of euros).
The operating lease payments expensed in 2015 and 2014 were as follows:
Minimum operating lease
payments
Within one year
Between one and five years
Total
Nominal value
2015
2014
471
1,884
2,355
149
13
162
The main expense relating to operating leases corresponds to the lease agreement that the Company entered into
to rent out its offices at calle Paseo de la Castellana, 42, Madrid, the location of its registered office.
Until 1 December 2015, Magic Real Estate, S.L.U. had leased, as the lessee, the ninth floor of the building located
at Paseo de la Castellana, 42, Madrid, and in turn had subleased part of this floor to the Parent. On 1 December
2015, these lease and sublease agreements were terminated, with the Parent, as the lessee, leasing this floor
(along with two other floors) to the owner, as the lessor. This lease agreement was entered into for a term of five
years and the monthly rent was set at EUR 41 thousand. In addition, on 1 December 2015 the Parent subleased
125 m2 of the surface area of the aforementioned ninth floor, plus two parking spaces, to Magic Real Estate,
S.L.U.10.2 Operating leases – Lessor
The occupancy rates of the leased buildings at 31 December 2015 were as follows:
% occupancy
2015
Offices
High street retail
Shopping centres
Logistics
Hotels
Residential rental properties
Other
90.00
100.00
93.40
93.50
100.00
98.30
100.00
2014
79.20
100.00
90.62
100.00
100.00
-
49
At 31 December 2015 and 2014, the ordinary income from and the fair value of each of the assets were as follows:
2015
Thousands of euros
Ordinary income
Fair value (b)
(a)
Offices
High street retail
Shopping centres
Logistics
Hotels
Other
Total
63,327
91,345
28,779
12,703
11,433
6,842
214,429
2,198,045
1,689,142
720,717
295,844
397,455
455,678
5,756,881
(a)
The income shown in the table above refers to the rental income of the properties accrued since
they were included in the Group’s scope of consolidation. The annualised amount of rental income
would be approximately EUR 320,226 thousand (only the estimate of fixed rental income of the
establishments is included in the calculation).
(b)
It includes investment property, residential assets classified as non-current assets held for sale
and concession projects.
2014
Thousands of euros
Ordinary
Fair value
income (*)
High street retail
Offices
Shopping centres
Industrial units
Hotels
Total
44,242
3,898
7,485
845
146
56,616
1,407,820
215,990
277,120
65,070
3,934
1,969,934
(a) The income shown in the table above refers to the rental income of the properties accrued since they
were included in the Group’s scope of consolidation at 31 December 2014. The annualised amount of rental
income would be approximately EUR 128,309 thousand (only the estimate of fixed rental income of the
establishments is included in the calculation).
The lease agreements entered into between the Group and its customers include a fixed rent and, where
applicable, a variable rent linked to the lessee’s performance.
At 31 December 2015 and 2014, future minimum lease payments under non-cancellable operating leases
(calculated at the nominal amount) are as follows:
50
Thousands of euros
2015 (a)
Within one year
After five years
2014
281,015
128,854
958,323
451,005
1,565,985 1,880,329
2,805,323 2,460,188
(a) Includes the future minimum lease payments under noncancellable operating leases indicated in Note 10.3
10.3 Finance leases – Lessor
At 31 December 2015, the Group had arranged the following lease payments with the lessors:
Thousands of
euros
Within one year
After five years
Total (Note 17)
11,705
140,128
23,722
175,555
There are no rent review or escalation clauses and the restrictions imposed are those found in standard financing
agreements. There are no restrictions with regard to the payment of dividends, additional debt or new finance lease
agreements.
At the end of 2015 the Group had contracted the aforementioned leases with the lessees for the following minimum
lease payments, based on the leases currently in force, without taking into account the charging of common
expenses, future increases in line with the CPI or future contractual lease payment revisions until the end of the
agreements:
Thousands
of
euros
Within one year
After five years
16,922
64,078
34,705
115,705
51
11. Investments accounted for using the equity method
The changes in 2015 in investments in companies accounted for using the equity method are as follows:
Thousands of
euros
Balance at 1 January 2015
-
Investments acquired in
Business combinations (Note 3)
Acquisitions made during the year
Other changes
Balance at 31 December 2015
43,482
56,762
805
77
101,126
The detail of investments in companies accounted for using the equity method and the profit or loss attributable to
the Group at 31 December 2015 is as follows:
Associate
Bardiomar, S.L.
Provitae Centros
Asistenciales, S.L.
Centro Intermodal de
Logística, S.A.
Other investments
Line of business
Registered Percentage of
office
ownership
Leasing of premises
Madrid
Healthcare services
Madrid
Management of the port
concession of the logistics
activity area
-
Barcelona
-
Thousands of euros
Profit/(loss)
attributed to
Investment
the Group
50%
32%
-
32,512
1,301
5,037
(1,898)
58,463
5,114
101,126
1,825
(423)
805
(a) Profit or loss obtained by the associate since its date of inclusion in the scope of consolidation.
(b) All companies detailed in the table above are accounted for using the equity method.
As indicated in Note 3, the business combination with Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. took place in 2015.
Consequently, the Group included the investments in companies accounted for using the equity method, the fair
value of which at the date of acquisition amounted to EUR 43,483 thousand. The fair value was determined based
on the appraisals carried out by independent experts. The main investments acquired relate to those in Bardiomar,
S.L. and Provitae, S.L.
In addition, the Group acquired a 32% shareholding in Centro Intermodal de Logística, S.L. in 2015. The
acquisition cost of this investment was EUR 56,638 thousand. Lastly, the Group also acquired other shareholdings
and associates in the amount of EUR 124 thousand.
The key business indicators for the Group’s associates (standardised using the regulatory framework applicable to
the Group) are as follows:
52
Bardiomar,
S.L.
Non-current assets
Current assets
Current liabilities
Revenue
Profit/(loss) from continuing operations
Income and expenses recognised in equity
Dividends received in the year
28,541
622
6,154
6,716
7,537
3,874
(67)
Thousands of euros
Centro
Provitae,
Intermodal de
S.L.
Logística, S.A.
8,299
11
1,902
(58)
-
331,598
25,281
138,214
28,967
5,939
(652)
-
Other
77,166
2,578
60,935
2,527
3,305
953
(40)
12. Non-current assets held for sale and liabilities associated with non-current
assets held for sale
As part of the process of acquiring Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. and subsidiaries and of assessing the
strategic nature of its various assets, the Group decided to take the appropriate actions to dispose of the residential
real estate assets acquired, as they were not considered to be strategic for the Group. Consequently, and in
accordance with IFRS 5, the Group classified the assets and liabilities associated with the residential activity under
“Non-current assets held for sale” and “Non-current liabilities held for sale” in the accompanying consolidated
statement of financial position.
The detail of the assets and liabilities transferred at 31 December 2015 is as follows:
Thousands of
euros
Goodwill
Intangible assets (Note 8)
Investment property (Note 9)
Financial assets
Other
Non-current liabilities held for sale
Provisions
Financial debt
Deferred tax liabilities (Note 20)
Trade and other accounts payable
Other liabilities
298,534
6,660
48,649
235,190
6,339
780
916
161,425
(100)
(118,836)
(39,220)
(1,057)
(2,211)
137,109
The Group is actively involved in the disposal process, and the directors estimate that the sale will take place within
less than twelve months and that it will not give rise to any loss for the Group. However, in accordance with IFRS 5,
the Group does not consider the residential assets to represent a significant line business for the Group, which is
why they are not recognised as a discontinued operation.
13. Current and non-current financial assets
The breakdown, by type of transaction, of the balance of this heading in the consolidated statement of financial
position at 31 December 2015 and 2014 is as follows:
Classification of financial assets by category:
53
Thousands of euros
2015
2014
Non current:
At fair valueDerivative embedded in BBVA lease
agreement
At amortised costLoans to third parties
Deposits and guarantees
Current:
At amortised costOther financial assets
194,767
261,689
3,076
40,197
238,040
-
4,363
24,384
28,747
19,503
281,192
125,791
3,340
129,131
The carrying amount of financial assets recognised at amortised cost does not differ significantly from their fair
value.
“Derivatives” includes the value of the embedded derivative corresponding to the inflation multiplier included in the
lease agreement with BBVA to revise rents annually (see Note 9). The changes in the value of this derivative in
2015 amounted to EUR 66,922 thousand (EUR 25,733 thousand in 2014) and were recognised under “Changes in
fair value of financial instruments” in the accompanying 2015 consolidated income statement. The measurement
approach used is described in Note 5.9 and is applicable to Level two of the fair value measurement hierarchy
established in IFRS 7, as observable inputs but not quoted prices are reflected.
Sensitivity to fluctuations of percentage points in the inflation curves is analysed below:
2015
Scenario
+50 bps
-50 bps
Thousands of euros
Consolidated
profit/(loss) before
Assets
tax
57,736
(39,165)
57,736
(39,165)
2014
Scenario
+50 bps
-50 bps
Thousands of euros
Consolidated
Assets
profit/(loss) before tax
68,186
(45,759)
68,186
(45,759)
“Deposits and guarantees” primarily includes the guarantees provided by lessees as security amounting to EUR
40,197 thousand (EUR 19,503 thousand at 31 December 2014), which the Group has deposited with the housing
authority (Instituto de la Vivienda) in each region. At 31 December 2015, guarantees provided by lessees as
security amounted to EUR 49,392 thousand (EUR 21,498 thousand at 31 December 2014) and were recognised
under “Non-current liabilities – Other financial liabilities” on the liability side of the accompanying consolidated
statement of financial position.
54
The decrease in the balance of “Other financial assets” relates to the early cancellation of the EUR 125,000
thousand deposit opened with a financial institution on 30 December 2014, which accrues interest at a rate of
1.15%. Although the deposit matures in 2019, the conditions thereof stipulate that the Parent may close the deposit
early.
Classification of financial assets by maturity:
The classification of financial assets by maturity at 31 December 2015 and 2014 is as follows:
2015
Thousands of euros
Within
one year
Derivative embedded in BBVA lease agreement
Total financial assets
From
one to
five
years
4,363
24,384
28,747
Over five
years
Undetermined
maturity
194,767
-
3,076
3,076
40,197
194,767
40,197
Total
194,767
43,273
4,363
24,384
266,787
2014
Within one
year
Derivative embedded in BBVA lease agreement
Total financial assets
125,791
3,340
129,131
Thousands of euros
Over five Undetermined
years
maturity
261,689
261,689
Total
19,503
19,503
261,689
19,503
125,791
3,340
410,323
14. Trade and other receivables
“Trade and other receivables” included the following items at 31 December 2015 and 2014:
Thousands of euros
2014
2015
Trade and notes receivable
Group companies and associates
Sundry accounts receivable
Current tax assets
Other receivables from public authorities (Note 20)
Impairment of trade receivables
9,176
9
10,129
4,477
2,469
(1,876)
24,384
2,709
708
(77)
3,340
“Trade and notes receivable” in the accompanying consolidated statement of financial position at 31 December
2015 mainly included the balances receivable from leasing investment property. In general these receivables are
interest free and the terms of collection range from immediate payment on billing to payment at 30 days, while the
average collection period is approximately four days.
55
The analysis of the age of the past-due balances that were not considered to have become impaired at 31
December 2015 and 2014 is as follows:
Thousands of euros
2015
2014
Less than 30 days
31 to 60 days
61 to 90 days
More than 90 days
56
29
20
104
209
61
129
105
295
At 31 December 2015 and 2014, no collection rights had been transferred to financial institutions.
The Group periodically analyses the risk of insolvency of its accounts receivable by updating the related provision
for impairment losses. The Group’s directors consider that the amount of trade and other receivables approximates
their fair value.
The changes in the impairment losses and bad debt in 2015 and 2014 were as follows:
Thousands of
euros
Charges for the year
Changes in the scope of consolidation
Transfers to assets held for sale
Charges for the year
Reversals/amounts used
(77)
(77)
(1,720)
517
(706)
110
(1,876)
The majority of impaired receivables are overdue by more than five months.
Details of the concentration of customers (customers that account for a significant share of business) are included
in the segment information in Note 6.
15. Cash and cash equivalents
“Cash and cash equivalents” includes the Group’s cash and short-term bank deposits with an original maturity of
three months or less. The carrying amount of these assets does not differ from their fair value.
At 31 December 2015 and 2014, the balance of “Cash and cash equivalents” is freely available, except for EUR
12,163 thousand and EUR 2,038 thousand, respectively, which are included in reserves to cover payment of a
quarterly instalment of the senior syndicated mortgage loan.
16. Equity
The detail of "Equity" and of the changes therein is presented in the consolidated statement of changes in equity.
16.1
Share capital
At 31 December 2015, the share capital of Merlin Properties SOCIMI, S.A., amounted to EUR 323,030 thousand,
represented by 323,030,000 fully subscribed and paid shares of EUR 1 par value each, all of which are of the same
class and confer the holders thereof the same rights.
56
All the Parent’s shares are admitted to official listing on the Madrid, Barcelona, Bilbao and Valencia stock
exchanges. The market price of the Parent’s shares at 31 December 2015 and the average market price for the
fourth quarter amounted to EUR 11.55 and EUR 11.27 per share, respectively.
The changes in the Parent’s shares in 2015 and 2014 were as follows:
Number of shares
2015
2014
Beginning balance
Incorporation of the Parent
Capital increase of 30 June 2014
Capital increase of 14 July 2014
Capital increase of 8 May 2015
Capital increase of 7 August 2015
Ending balance
129,212,001
64,605,999
129,212,000
323,030,000
60,000
125,000,000
4,152,001
129,212,001
The Parent was incorporated in Spain pursuant to the Spanish Limited Liability Companies Law on 25 March 2014
through the issuance of 60,000 registered shares of EUR 1 par value each.
On 30 June 2014, the Parent carried out a public offering of shares to increase capital by EUR 125,000 thousand,
with a share premium of EUR 1,125,000 thousand, issuing 125,000,000 new fully subscribed and paid shares of
EUR 1 par value each.
In order to meet demand for shares under the Greenshoe option, on 14 July 2014, the Parent carried out a second
share issue of EUR 4,152 thousand, with a share premium of EUR 37,368 thousand, issuing 4,152,001 new fully
subscribed and paid shares of EUR 1 par value each.
On 11 May 2015, share capital was increased by EUR 613,756,990 through the issuance of 64,605,999 new
ordinary shares, of the same class and series as those currently outstanding, with a par value of EUR 1 each and a
share premium of EUR 8.5 per share. The shares were fully subscribed and paid.
Subsequently, on 7 August 2015 share capital was increased again by EUR 1,033,696,000 through the issuance of
129,212,000 new ordinary shares, of the same class and series as those currently outstanding, with a par value of
EUR 1 each and a share premium of EUR 7 per share. The shares were fully subscribed and paid.
At 31 December 2015, the significant shareholders of Merlin Properties SOCIMI, S.A. with direct or indirect
ownership interests exceeding 3% of share capital, are as follows:
Shares
Direct
BlackRock, INC
Principal Financial Group, INC
16.2
Indirect
Total
17,818,836 17,818,836
9,707,605 9,707,605
% of share capital
5.516%
3.005%
Share premium
The Consolidated Text of the Spanish Limited Liability Companies Law expressly permits the use of the share
premium to increase capital and establishes no specific restrictions as to its use.
This reserve is unrestricted so long as its allocation does not lower equity to below the amount of share capital.
16.3
Other reserves
The detail of reserves at 31 December 2015 and 2014 is as follows:
57
Thousands of euros
2015
2014
To legal reserve
Reserves of consolidated companies
Other reserves
Total other reserves
49,670
(82,034)
(32,364)
(30,475)
(30,475)
To legal reserve
The legal reserve will be established in accordance with Article 274 of the Consolidated Text of the Spanish Limited
Liability Companies Law, which stipulates, in all cases, that 10% of net profit for each year must be transferred to
the legal reserve until the balance of this reserve reaches at least 20% of the share capital.
This reserve cannot be distributed, and if it is used to offset losses, in the event no other reserves are available for
this purpose, it must be restored with future profits.
At 31 December 2015, the Group had not yet reached the legally required minimum established in the
Consolidated Text of the Spanish Limited Liability Companies Law.
The legal reserve of companies which have chosen to avail themselves of the special tax regime established in
Law 11/2009, of 26 October, governing SOCIMIs, must not exceed 20% of share capital. The bylaws of these
companies may not establish any other type of restricted reserves.
Reserves of consolidated companies
The detail of the reserves of consolidated companies is as follows:
Thousands of
euros
Merlin Properties, SOCIMI, S.A.
Tree Inversiones Inmobiliarias, SOCIMI, S.A.
Merlin Retail, S.L.U.
Merlin Oficinas, S.L.U.
Merlin Logística, S.L.U.
(921)
31,837
18,678
95
(19)
49,670
Other reserves
This reserve corresponds mainly to expenses related to the capital increases carried out by the Parent in 2015 and
2014, which amount to EUR 51,559 thousand and EUR 30,475 thousand, respectively.
Interim dividend
On 14 October 2015, the Parent’s Board of Directors resolved to distribute EUR 25,035 thousand as an interim
dividend with a charge to profit for 2015. This interim dividend was paid to shareholders prior to 31 December
2015.
58
16.4 Non-controlling interests
The changes in “Non-Controlling Interests” in 2015 and in the profit or loss attributable to non-controlling interests
were as follows:
Thousands of
euros
Non-controlling interests arising in business combinations of
Testa Inmuebles en Renta, S.A. (Note 3)
Profit/(loss) attributable to non-controlling interests
1,217
(125)
1,092
At 31 December 2015, the entire balance under “Non-controlling interests” in the accompanying consolidated
statement of financial position related to minority shareholders (0.071%) of Testa Inmuebles en Renta, S.A.
As indicated in Note 3, the sale and purchase agreement entered into with Sacyr, S.A. in relation to Testa
Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. requires the parties to sell (Sacyr) and to acquire (Merlin), prior to the end of
2016, all of Sacyr, S.A.’s remaining ownership interest in the share capital of Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI,
S.A. Accordingly, 34.8 million shares representing 22.61% of Testa’s share capital had yet to be purchased at 31
December 2015 at the purchase price established in the aforementioned agreement of EUR 9.1 per share.
Given that the Group assumes all the risks and rewards associated with the shares yet to be acquired and since
the purchase price is fixed, Sacyr, S.A.’s shareholding in the equity of Testa at 31 December 2015 was considered
to be a liability assumed by the Parent. Accordingly, “Current liabilities – Trade and other payables” in the
consolidated statement of financial position at 31 December 2015 includes EUR 316,840 thousand in this
connection. Since this obligation is expected to be settled in the short term, the Group does not consider it
necessary to review this liability.
16.5 Capital management
The Group’s capital management objectives are to safeguard its capacity to continue operating as a going concern
so that it can continue to provide returns to shareholders and to benefit interest groups, and to maintain an
optimum financial structure to reduce the cost of capital.
In line with the practices of other groups present in the sector, the Group controls its capital structure through the
leverage ratio, calculated as net debt divided by total capital. Net debt is determined as the sum of financial
liabilities less cash and cash equivalents. Total capital is calculated as the sum of equity plus net debt.
Thousands of euros
2015
2014
Total financial debt (a)
3,269,270
1,063,574
Less - Cash and cash equivalents and Other current
financial assets
Net debt
Equity
Total capital
(243,900)
(151,841)
3,025,370
2,926,431
5,951,801
911,733
1,308,673
2,220,406
50.83%
41.06%
Debt-to-equity ratio
(a) It includes the financial debt of the residential assets classified under “Non-current assets held for sale” in
the amount of EUR 119,414 thousand (stripping out loan arrangement expenses).
59
(b) The balance was reduced by the outstanding payment for the purchase of Testa Inmuebles en Renta,
SOCIMI, S.A. shares in the amount of EUR 316,840 thousand.
16.6 Earnings per share
Basic
Basic earnings per share are calculated by dividing the net profit attributable to common equity holders of the
Parent by the weighted average number of ordinary shares outstanding during the period, excluding treasury
shares.
The detail of the calculation of basic earnings per share is as follows:
2015
Profit for the year attributable to equity holders of
the Parent (thousands of euros)
Weighted average number of shares outstanding (thousands)
Basic earnings per share (euros)
2014
49,078
49,670
223,377
0.22
85,564
0.58
The average number of ordinary shares outstanding is calculated as follows:
Number of shares
2015
2014
Ordinary shares at beginning of period
Capital increases
Average effect of outstanding shares
Weighted average number of ordinary shares outstanding
at 31 December (thousands of shares)
129,212,001
193,817,999
(99,652,542)
60,000
129,152,001
(43,648,340)
223,377,458
85,563,661
Diluted
Diluted earnings per share are calculated by adjusting the profit attributable to equity holders of the Parent by the
weighted average ordinary shares outstanding after adjusting for the dilutive effects of potential ordinary shares,
i.e., as if all potentially dilutive ordinary shares had been converted.
The Parent does not have different classes of potentially dilutive ordinary shares.
16.7 Valuation adjustments
This heading of the consolidated statement of financial position includes changes in the value of financial
derivatives designated as cash flow hedges. The changes in the balance of this heading in 2015 and 2014 are as
follows:
Thousands of
euros
Changes in the fair value of hedges in the year
(2,636)
(2,636)
Changes in the fair value of hedges in the year (Note 17)
(3,470)
(6,106)
60
17. Current and non-current financial liabilities
The detail of current and non-current liabilities at 31 December 2015 and 2014 is as follows:
Thousands of euros
2015
2014
Non-current:
Measured at amortised cost
Senior syndicated mortgage loan
Syndicated loan arrangement expenses
Total, syndicated mortgage loan
920,961
(21,697)
899,264
930,358
(24,323)
906,035
Mortgage loans
Leases, credit facilities and loans
Syndicated loan arrangement expenses
Total, mortgage loans
Total amortised cost
358,408
163,850
(8,485)
513,773
1,413,037
69,000
(1,100)
67,900
973,935
42,440
42,440
1,455,477
53,407
53,407
1,027,342
10,755
9,491
1,333,309
1,318
Measured at fair value
Derivative financial instruments
Total at fair value
Total non-current
Current:
Measured at amortised cost
Mortgage loans
Leases, credit facilities and loans
Bridge loan
Bridge loan arrangement expenses
Total amortised cost
11,705
-
350,868
-
(2,921)
1,703,716
10,809
Measured at fair value
Derivative financial instruments
6,309
-
Total at fair value
6,309
-
Total current
1,710,025
10,809
There is no material difference between the carrying amount and the fair value of financial liabilities at amortised
cost.
61
17.1 Loans
The detail of loans at 31 December 2015 and 2014 is as follows:
2015
Thousands of euros
Bank borrowings
31/12/2015
Debt
arrangement
expenses
Limit
Active mortgage loans - Merlin
Mortgage loans - Testa Group
Leases (Note 10)
Bridge loan - Merlin
Total
939,756
360,845
1,322,250
175,555
350,000
3,148,406
(21,697)
(7,706)
(779)
(2,921)
(33,103)
Long term
Short-term
interest
Short term
920,961
358,408
163,850
1,443,219
9,397
1,351
1,322,250
11,705
350,000
1,694,703
1,358
1,453
8,255
868
11,934
2014
Limit
Senior syndicated mortgage
loan
Mortgage loan
Total payables
Debt
arrangement
expenses
Thousands of euros
Bank borrowings
31/12/2014
Long term
Short term
Short-term
interest
939,756
(24,323)
930,358
9,398
93
70,000
1,009,756
(1,100)
(25,423)
69,000
999,358
1,000
10,398
318
411
On 30 December 2014, the Group entered into a novation agreement to amend the senior syndicated loan taken
out on 29 July 2010 by Inversiones Inmobiliarias SOCIMI, S.A., the agent bank of which is Deutsche Bank.
Pursuant to this agreement, the senior syndicated loan, which at the novation date totalled EUR 776,547 thousand,
was increased to EUR 939,756 thousand. Similarly, the 2017 maturity date was extended to 24 September 2024.
The loan bears interest at 3M Euribor plus a spread of 1.75%.
Pursuant to IAS 39, the Group assessed whether the novation of the original loan agreement (senior syndicated
mortgage loan) involved a substantial change requiring it to be treated as a cancellation of the original loan and the
refinancing recognised as new debt. In this regard, and according to the aforementioned accounting standard, the
Group concluded that there had not been a substantial change since the 10% threshold had not been reached.
The financing includes commitments to maintain certain coverage ratios, which are standard in these types of real
estate companies, such as the loan-to-value ratio, the ratio of the subsidiary’s income used to service the debt
(interest coverage ratio, ICR), and a minimum credit rating of BBVA from ratings agencies. The Parent’s directors
have confirmed that these ratios were met at 31 December 2015 and do not expect that they will not be fulfilled in
the coming years.
62
Mortgage loans - Merlin
At 31 December 2015, the Group’s subsidiaries (not including those from Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI,
S.A.) had taken out the following mortgage loans:
Financial institution
Santander
Allianz Real Estate
Deutsche Pfandbriefbank
Caixabank
Caixabank
ING
ING
Original
loan
70,000
133,600
22,845
21,000
45,500
56,670
11,230
360,845
Loan arrangement expenses
Total
Thousands of euros
Long
Short
Term
Term
68,000
133,600
22,645
21,000
45,263
56,670
11,230
358,408
Interest
1,000
114
237
1,351
206
888
27
159
173
1,453
1,351
1,453
Collateral
Mortgage
Mortgage
Mortgage
Mortgage
Mortgage
Mortgage
Mortgage
(7,706)
360,845
350,702
On 2 October 2014, the Group obtained a EUR 70,000 thousand mortgage loan from Banco Santander, secured by
the office buildings in Madrid (Edificio Sanchinarro T2, T4 and T7). The loan bears interest at Euribor, plus a spread
of 185 pp. The loan matures on 7 October 2021 and will be repaid in fixed quarterly instalments of EUR 250
thousand. At year-end 2015, the Group was fully compliant with the covenants established in the aforementioned
agreement and the Directors consider that they will also be fulfilled in 2016.
On 19 February 2015, the Group obtained a mortgage loan from Allianz Real Estate secured by the Marineda
shopping centre. The loan entered into has a principal of EUR 133,600 thousand, a 10-year term, a fixed interest
rate of 2.66% and repayment must be made in full at maturity. At year-end 2015, the Group was fully compliant with
the covenants established in the aforementioned agreement and the Directors consider that they will also be
fulfilled in 2016.
On 13 March 2015, the Group obtained a mortgage loan from Deutsche Pfandbriefbank secured by the World
Trade Center Almeda Park 6 offices. The loan entered into has a principal of EUR 22,845 thousand, a 9-year term,
a fixed interest rate of 2.41% and repayment must be made at a rate of 0.5% annually and 95.5% at maturity. At
year-end 2015, the Group was fully compliant with the covenants established in the aforementioned agreement and
the Directors consider that they will also be fulfilled in 2016.
On 26 March 2015, the group was subrogated in a loan from Caixabank, S.A. secured by the Alcalá 38-40 office
building. The loan has a principle of EUR 21,000 thousand, a 15-year term, an interest-rate of 3-month Euribor
+150 basis points, a grace period for repayment of the principal of 4 years and must be repaid in full over the
remaining 11 years by the French method.
On 2 October 2015, the Group obtained a senior mortgage loan with a floating interest rate from Caixabank, S.A.
secured by a portfolio comprised of 33 real estate assets in Catalonia. The loan has a principal of EUR 45,500
thousand which will be used to refinance a portion of the acquisition price of the asset portfolio, it matures in
October 2025, accrues daily interest at 3-month Euribor plus a spread of 1.5% until the end of the loan term and is
payable quarterly. Over the term of the loan, at year end, certain ratios related to debt service coverage and net
debt levels in relation to the GAV of the real estate assets must be met. At year-end 2015, the Group was fully
compliant with the covenants established in the aforementioned agreement and the Directors consider that they will
also be fulfilled in 2016.
On 4 December 2015, the Group, through its subsidiaries Merlin Logística and Merlin Logística II obtained two
senior mortgage loans from ING Bank N.V. secured by a portfolio comprised of 7 logistics assets. It also entered
into a senior pledge over the collection rights arising from the loan accounts, for the leases and the insurance
policies. At the same time as this agreement was signed, it formalised an interest rate hedge, a second mortgage
63
over the properties and a second pledge over the collection rights arising from the leases and the insurance
policies to secure the obligations arising from the hedge.
The loans have a principal of EUR 56,670 thousand and EUR 11,230 thousand, respectively, they mature on 4
December 2020, accrue interest at 3-month Euribor plus a spread of 1.5% until the end of the loan terms and are
payable quarterly. Over the term of the loan, twice-yearly and annually, certain ratios related to debt service
coverage and net debt levels in relation to the GAV of the real estate assets must be met. At year-end 2015, the
Group was fully compliant with the covenants established in the aforementioned agreement and the Directors
consider that they will also be fulfilled in 2016.
Bridge loan to Merlin
On 23 July 2015, the Parent signed a bridge loan of up to EUR 500 million with Morgan Stanley Bank International
Limited, J.P. Morgan Limited and Goldman Sachs International to partially finance the acquisition of Testa (see
Note 3). At 31 December 2015, EUR 350,000 thousand had been drawn down on this loan and the debt
arrangement expenses incurred amounted to EUR 7,007 thousand, of which EUR 4,086 thousand had been
allocated to profit/(loss) in 2015. In accordance with the agreement signed between the parties, the loan was set to
mature in April 2016, however, as indicated below, in the section "Mortgage loans - Testa Group" on 8 January
2016, the loan was cancelled early upon formalisation of new financing which includes Testa's mortgage debt, as
well as the bridge loan (see Note 27).
The loan initially accrued interest at a rate of 1.65%, which dropped to 1.25% after the repayment of EUR 150
million on 11 August 2015 and increased to 2.15% after the "kick-off" which took place on 21 December 2015.
Interest expenses for 2015 amounted to EUR 2,091 thousand and at 31 December 2015, interest accrued and
payable amounted to EUR 868 thousand.
Mortgage loans - Testa Group
At 31 December 2015, Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. has several loans with various credit institutions
which mature in 2016 and on which EUR 1,322,250 thousand have been drawn down. In 2015 these mortgage
loans accrued annual interest at a rate of 1.55%. In relation to this debt, on 8 January 2016, the group cancelled a
total of EUR 1,279 million.
For the early cancellation of the aforementioned financial debt, the Parent formalised an unsecured loan with 10
financial institutions for EUR 1,700 million. This debt is structured into two tranches:
-
The first tranche consists of bank financing with a corporate guarantee of EUR 850 million maturing in
June 2021 bearing interest at Euribor +160 basis points. The entire first tranche is due at maturity and has
been allocated in full to cancelling the mortgage loans of the Testa Group.
The second tranche consists of a bridge loan for EUR 850 million maturing in two years (December 2017)
bearing interest at an initial rate of Euribor +100 basis points. Although the entire second tranche of the
financing is due at maturity, the Parent's intention is to refinance this tranche through the issue of
corporate bonds in the next two years. From the second tranche, the Parent has allocated EUR 339
million to cancelling the mortgage loans of the Testa Group.
At 31 December 2015 and 2014, the Group has undrawn credit facilities and loans with various financial institutions
amounting to EUR 1,883 and EUR 0 thousand, respectively.
At 31 December 2015 and 2014, the Group has no debt in currencies other than the euro.
There are no significant differences between the fair value and the carrying amount of the Group's financial
liabilities.
The finance cost of the (senior and mortgage) loans totalled EUR 36,584 thousand and EUR 13,395 thousand at
31 December 2015 and 2014, respectively, and is recognised in the accompanying 2015 consolidated income
statement.
At 31 December 2015 and 2014, the debt arrangement expenses had been deducted from the balance of "Bank
borrowings". In 2015 and 2014, the Group recognised EUR 13,410 thousand and EUR 2,966 thousand,
64
respectively, associated with this debt under “Finance costs” in the accompanying consolidated income statement
(see Note 21.d).
The breakdown by maturity of these loans is as follows:
2015
Senior
syndicated
mortgage loan
2016
2017
2018
2019
2020
Over 5 years
Thousands of euros
Mortgage loans Testa Group,
leasing, credit
Mortgage loans
facilities and
and bridge loan
loans
Total
9,398
9,398
9,398
11,747
11,747
878,670
351,351
1,351
1,460
4,617
72,948
278,032
1,333,955
11,920
125,995
1,099
1,115
23,721
1,694,704
22,669
136,853
17,463
85,810
1,180,423
930,358
709,759
1,497,805
3,137,922
2014
Maturity
2015
2016
2017
2018
2019
Over 5 years
Thousands of euros
Senior
syndicated
Mortgage loan
mortgage loan
9,398
9,398
9,398
9,985
11,747
889,830
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
65,000
939,756
70,000
65
17.2 Derivatives
Details at 31 December 2015 and 2014 of derivative financial instruments are as follows:
Thousands of euros
2015
2014
Non-current
Interest rate derivatives
Inflation derivatives
Total, non-current
50,836
(8,396)
42,440
62,546
(9,139)
53,407
Current
Total, current
6,309
-
6,309
-
To measure the fair value of the interest rate and inflation derivatives, the Company discounts cash flows based on
the underlyings determined by the euro interest rate curve as per market conditions on the measurement date.
These financial instruments are classified as Level 2 as per IFRS 7.
Details of the derivative financial instruments in the consolidated statement of financial position at 31 December
2015 and 2014 are as follows:
2015
Thousands of euros
Financial
Financial
assets
liabilities
Non-current
Derivative embedded in
BBVA lease (Note 13)
Total derivatives recognised
194,767
194,767
57,145
(8,396)
48,749
2014
Thousands of euros
Financial
Financial
assets
liabilities
Non-current
Derivative embedded in
BBVA lease (Note 13)
Total derivatives recognised
261,689
261,689
62,546
(9,139)
53,407
The interest rate and inflation derivative financial instruments are primarily from the business combination in 2014
through which Tree Inversiones Inmobiliarias SOCIMI, S.A. joined the Merlin Group (see Note 3).
66
Likewise, in the business combination carried out in 2015 with Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. (see Note
3) interest rate hedges were added to the Group. The instruments used are collars, interest rate swaps and caps.
At 31 December 2015 and 2014, changes in the fair value of financial instruments recognised in equity as valuation
adjustments amounted to EUR 3,470 thousand and EUR 2,636 thousand, respectively. To obtain these amounts,
the fluctuations in value not attributable to the Group – those having arisen from valuation adjustments included in
the equity acquired in the business combinations – are eliminated.
At 31 December 2015, EUR 6,033 thousand was recognised in the consolidated income statement, of which EUR
5,017 thousand are included as finance cost and EUR 1,016 thousand correspond to inefficiencies recognised
under "Changes in fair value of financial instruments - others".
The derivatives held by the Group at 31 December 2015 and 2014 and the fair values thereof at that date are as
follows (in thousands of euros):
2015
Thousands of euros
Notional amount each year
Interest
rate
Inflation derivative
3.46%-0.65%
3.14%
Interest rate derivatives-Testa 3.98%-0.30%
Fair value
At
31/12/2015
2016
(47,812)
1,106,758
8,396
82,500
(9,333)
(48,749)
145,940
1,335,198
2017
2018
2019
1,094,775 1,085,140 1,074,222
-
-
-
130,040 120,740
37,240
1,224,815 1,205,880 1,111,462
Subsequent
years
1,060,200
37,240
1,097,440
2014
Thousands of euros
Notional amount each year
Interest
rate
Inflation derivative
3.46%-0.65%
3.14%
Fair value
At
31/12/2014
2015
2016
2017
2018
Subsequent
years
(62,546)
1,002,406
991,009
63,000
63,000
63,000
9,139
(53,407)
79,834
1,082,240
82,500
1,073,509
63,000
63,000
63,000
The Group has opted for hedge accounting, suitably designating the hedging relationships in which these financial
instruments are hedging instruments of the financing used by the Group. In this manner, the Group has neutralised
flow variations stemming from interest payments and fixed the rate to be paid for said financing. These hedging
relationships are, cumulatively, highly effective prospectively and retrospectively, starting at their designation date
for certain derivatives.
The Group requested to file tax under the special regime for listed real estate investment companies (SOCIMI tax
regime) pursuant to Law 11/2009, of 26 October, on public listed real estate investment companies (SOCIMI Law),
applicable to the Parent and its subsidiaries from 1 January 2014, with the exception of the subsidiary Tree
Inversiones Inmobiliarias, SOCIMI, S.A., to which it will be applicable from 1 January 2013, and the subsidiary
Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. applicable from 1 January 2015. As a result of this, the Group recognised
a total of EUR 6,106 thousand and EUR 2,636 thousand under equity at 31 December 2015 and 2014,
respectively, corresponding to the fair value of the derivatives fulfilling the requirements thereof, without considering
any tax effect. It also recognised EUR 1,016 thousand and EUR 187 thousand under “Change in fair value of
67
financial instruments” in the consolidated income statement as a result of the derivative financial instruments not
meeting the requirements to be treated as hedges due to ineffectiveness.
On adopting IFRS 13, the Group adjusted the measurement techniques for calculating the fair value of its
derivatives. The Group includes a bilateral credit risk adjustment to reflect both the own credit risk and the
counterpart party risk in the measurement of the fair value of the derivatives. The Group applied the discounted
cash flow method, considering a discount rate affected by its own credit risk.
In order to calculate the fair value of the financial derivatives, the Group used generally accepted measurement
techniques in the market, which account for current and future expected exposure, adjusted by the probability of
default and the potential loss given default affecting the contract. The CVA (Credit Value Adjustment) or
counterparty credit risk and DVA (Debt Value Adjustment) or own credit risk were therefore estimated.
Current and expected exposure in the future is estimated using simulations of scenarios of fluctuations in market
variables, such as interest rate curves, exchange rates and volatilities as per market conditions at the
measurement date.
Furthermore, for the credit risk adjustment, the Group's net exposure has been taken into account with regards to
each of the counterparties, if the financial derivatives arranged with them are within a financial transaction
framework agreement which provides for netting positions. For counterparties for whom credit information is
available, the credit spreads have been obtained from the CDS (Credit Default Swaps) quoted in the market;
whereas for those with no available information, references from peers have been used. The Group hired Chatham
Financial Europe Ltd. to measure the fair value of the derivatives.
At 31 December 2015 and 2014, the impact on liabilities and on the income statement before tax of the 50 basis
point fluctuation in the estimated credit risk rate would be as follows:
2015
Thousands of euros
Scenario
5% rise in credit risk rate
5% reduction in credit risk rate
Liabilities
(47,256)
49,437
Equity
Consolidated
(45,253)
49,232
(2,003)
205
2014
Thousands of euros
Scenario
5% rise in credit risk rate
5% reduction in credit risk rate
Liabilities
(10,813)
3,088
Equity
(10,813)
3,088
Consolidated
-
68
18
Other current and non-current liabilities
The detail of other current and non-current liabilities at 31 December 2015 and 2014 is as follows:
Thousands of euros
2015
2014
Non-current
Current
Non-current
Current
Other provisions
Guarantees and deposits received
Other payables
Payable to associates
Other current liabilities
Total
16,573
49,392
223,088
16,073
305,126
274
1,961
408
1,224
3,867
476
21,498
24,432
46,406
190
38
228
"Other provisions" includes provisions for the risk associated with a series of lawsuits and third-party claims arising
from performance of the Group's activity and have been recognised in accordance with the best estimates at that
date.
Likewise, the aforementioned heading includes liabilities for tax charges which are uncertain as to their amount or
timing, but in relation to which it is probable that an outflow of resources from the Group will be required to settle
the obligations as a result of a current obligation. These provisions have been recognised mainly due to the
business combinations with Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI, S.A. and amount to EUR 11,397 thousand at 31
December 2015.
It also includes the provision corresponding to the variable remuneration indicated in Note 23 amounting to EUR
4,857 thousand, payment of which will be made at long term.
“Guarantees and deposits received” primarily comprise the amounts deposited by lessees to secure leases, which
will be reimbursed at the end of the lease term.
The Parent and its subsidiaries are subject to the SOCIMI tax regime. Under this regime, gains from the sale of
assets are taxed at 0%, provided that certain requirements are met (basically, the assets must have been held by
the SOCIMI for at least three years). Any gains from the sale of assets acquired prior to joining the SOCIMI tax
regime will be distributed on a straight-line basis (unless proven to be distributed otherwise) over the period during
which the SOCIMI owned them. Any gains generated prior to joining the SOCIMI tax regime will be taxed at the
general rate, while a rate of 0% will be applied for the other years. In this regard, the Parent's directors performed
an estimate regarding the tax rate applicable to the tax gain on the assets acquired prior to its incorporation into the
SOCIMI tax regime (calculated based on the assets' fair value obtained from appraisals at the date of the business
combination and at 31 December 2015), and recognised the corresponding deferred tax liability. The change in the
balance of "Deferred tax liabilities" is mainly due to the business combinations carried out in 2015 and the increase
arising from the asset revaluations (see Note 20).
The Parent's directors do not envisage disposing of any of the investment property acquired after the Parent and its
subsidiaries joined the SOCIMI tax regime within three years, and have therefore not recognised the deferred tax
liability corresponding to the changes in fair value since the assets were acquired as the applicable tax rate is 0%.
69
19
Trade and other payables
The detail of “Trade and other payables” at 31 December 2015 and 2014 is as follows:
Thousands of euros
2015
2014
Current
Payable to suppliers
Sundry accounts payable
Remuneration payable
Current tax liabilities (Note 20)
Other payables to public authorities (Note 20)
Other payables (Note 3)
Advances from customers
Total
18,283
3,377
5,738
898
8,176
316,840
775
354,087
19,058
1,869
75
1,740
635
23,377
The carrying amount of the trade payables is similar to their fair value.
Disclosures on the average payment period to suppliers Final provision two of Law 31/2014, of 3 December:
The information required by Additional Provision Three of Law 15/2010, of 5 July (modified by Final Provision Two
of Law 31/2014, of 3 December) prepared in accordance with the Spanish Institute of Accountants and Auditors’
Resolution of 29 January 2016 on information to be included in the notes to the financial statements with regard to
the average supplier payment period for commercial transactions is detailed below.
In accordance with that permitted under the Sole Additional Provision to the aforementioned Resolution, for this
first period of application no comparative information is required.
2015
Days
Average payment period to suppliers
Ratio of transactions paid
Ratio of transactions payable
Total payments made
Total payments pending
29.84
29.34
35.40
Thousands
of euros
75,854
8,602
The information set forth in the above table regarding payments to suppliers refers to those which, by nature, are
trade payables to suppliers of goods and services, such that they include the information related to “Trade and
other payables” under current liabilities in the accompanying consolidated statement of financial position. Further,
in accordance with Transitional Provision One of the draft Spanish Institute of Accountants and Auditors’
Resolution, for this first period of application no comparative information is required, as these consolidated financial
statements are classified as first-time statements for the sole purposes of applying the principle of consistency and
meeting the requirement of comparability.
The average supplier payment period is understood to be an expression of the time taken or delay incurred in the
payment of the trade payable. The average supplier payment period is calculated as the ratio in which the
numerator is the sum of the ratio of transactions paid multiplied by the total amount of the payments made plus the
ratio of transactions pending payment multiplied by the total amounts of payments pending, and the denominator is
the total amount of payments made and pending.
70
The ratio of transactions paid is calculated as the ratio in which the numerator is the sum of the products
corresponding to the amounts paid multiplied by the number of payment days (the difference between the number
of calendar days transpiring from the end of the statutory payment period until the payment is made) and the
denominator is the total amount of payments made.
Also, the ratio of transactions pending payment is the ratio in which the numerator is the sum of the products
corresponding to the amounts pending payment multiplied by the number of days in which payment is pending (the
difference between the number of calendar days transpiring from the end of the statutory payment period until the
day the consolidated financial statements are closed) and the denominator is the total amount of payments
pending.
The statutory maximum payment period applicable to the Group in 2104/2015, pursuant to Law 3/2004, of 29
December, establishing measures to combat late payment in commercial transactions, and in accordance with the
transitory provisions established in Law 15/2010, of 5 July, was 60 days until the publication of Law 11/2013 of 26
July, and 30 days following the publication of said Law to date (unless certain conditions mentioned in this law are
met, in which case the maximum payment period may be increased to 60 days).
20. Tax situation
a) Tax receivables and payables
At 31 December 2015 and 2014, the main taxes receivable and payable are as follows:
2015
Thousands of euros
Tax assets
Tax liabilities
NonNoncurrent
Current
current
Current
Accounts payable to the Treasury for
withholdings
VAT
Tax assets
Corporate income tax
Payable to the Social Security
23,140
23,140
106
2,363
2,469
223,088
223,088
5,475
2,575
898
126
9,074
71
2014
Thousands of euros
Tax assets
Tax liabilities
NonNoncurrent
Current
current
Current
Accounts payable to the Treasury for
withholdings
VAT
Tax assets
Corporate income tax
Payable to the Social Security
9,369
9,369
-
592
116
708
24,432
24,432
305
1,413
75
22
1,815
b) Reconciliation of accounting profit/(loss) and tax base
At 31 December 2015, the tax loss was calculated as the accounting profit/(loss) for the period plus the costs of
increasing the capital of the Parent company, recognised directly in equity, the effect of changes in the fair value of
investment property, and temporary differences for the existing limitations. At the reporting date for these financial
statements, the Group has not recognised a deferred tax asset in relation hereto since, in general, it is subject to a
tax rate of 0% as the Parent and the majority of subsidiaries avail themselves of the SOCIMI tax regime.
The reconciliation of the accounting profit/(loss) to the consolidated income tax expense at 31 December 2015 and
2014 is as follows:
Thousands of euros
2015
2014
Profit/(loss) before tax
Permanent differences:
- Capital increase expenses
Temporary differences:
- Changes in the value of investment property
a) acquired after joining the SOCIMI tax regime
b) acquired prior to
joining the SOCIMI tax regime
Adjusted tax base
57,276
50,706
(51,559)
302,188
(30,475)
-
(134,698)
(179,888)
(314,586)
(6,681)
(10,719)
(38,752)
(49,471)
(29,240)
Capital increase expenses are treated as a permanent difference because the applicable tax rate is 0%.
Temporary differences arose from the change in value of investment property (IAS 40 - Fair value model). As the
Parent's Directors plan and state that investment property acquired by subsidiaries already subject to the SOCIMI
tax regime will not be sold within three years, the fair value adjustment in 2015 and 2014 is taxed at 0% and,
therefore, the deferred tax liability is also zero.
72
c) Reconciliation of accounting profit/(loss) and tax expense
Thousands of euros
2015
2014
Expense for increase in value of
investment property (a)
Expense for adjustment of tax assets
based on tax rates applicable in 2015 and 2016
Income from adjusting deferred tax liabilities
based on tax rates applicable in 2015 and 2016
Expense for property replacements outside of the SOCIMI tax
regime (b)
Expense for adjustment to SOCIMI tax regime bases (b)
Income from reinvestment of gains on sales (b)
Other
Total corporate income tax expense
(2,859)
(3,562)
-
(1,615)
-
4,221
(7,488)
-
(642)
2,827
(161)
-
(8,323)
(86)
(1,042)
(a) Corresponds to the increase in the value of the investment property acquired prior to availing itself of the
SOCIMI tax regime. The resulting amount is the product of applying the tax rate that the Directors
consider will be applicable to the gain.
(b) Adjustments to corporate income tax expense arising from the profit recognised in the separate financial
statements of the subsidiary Tree Inversiones Inmobiliarias, SOCIMI, S.A. as a result of the replacement
of real estate assets in accordance with the agreement entered into with BBVA.
d) Deferred tax assets recognised
At 31 December 2015 and 2014, the detail of tax credits for tax loss carryforwards are as follows (in thousands of
euros):
2015
Thousands of euros
Tax
Tax
base
credit
Tax loss carryforwards:
2010
2011
Total tax loss carryforwards
18,384
11,010
29,394
Other deferred taxes recognised
-
Total capitalised deferred tax assets
4,589
2,748
7,337
15,803
23,140
“Other deferred taxes recognised” includes mainly the temporary differences arising from the valuation of derivative
instruments for 2015, together with the temporary differences arising from the limitations to which Spanish
companies are subject with regard to the deductibility of the amortisation and depreciation charge for assets,
resulting from the acquisition of the subgroup Testa Inmuebles en Renta SOCIMI SA and its subsidiaries.
The changes in 2015 in deferred tax assets is due mainly to the offsetting of tax losses by the subsidiary Tree
Inversiones Inmobiliarias, SOCIMI, S.A. due to the results obtained in the replacement of real estate assets.
73
2014
Thousands of euros
Tax
Tax
base
credit
Tax loss carryforwards:
2009
2010
2011
Total tax loss carryforwards
Adjustment for change in tax rate
Total capitalised deferred tax assets
3,945
21,659
11,010
36,615
1,183
6,498
3,303
10,984
(1,615)
9,369
The change in deferred tax assets during 2014 was primarily due to the addition of EUR 11,125 thousand from
the business combination with Tree Inversiones Inmobiliarias, SOCIMI, S.A. described in Note 3 and the
adjustment to the tax rate. As a result of the enactment of Corporate Income Tax Law 27/2014, of 27
November, amending, inter alia, the tax rates applicable as from 1 January 2015, the Group recalculated
deferred tax assets and liabilities using the new tax rates introduced by said law. As a result, deferred tax
assets were decreased by EUR 1,615 thousand, primarily because of the tax rate cut.
The Group has no tax credits that had not been used or recognised at 31 December 2015.
The aforesaid deferred tax assets were recognised in the consolidated statement of financial position since the
Group's Directors consider that, based on the best estimates of the Group's future results, including certain tax
planning measures, it is likely that these assets will be recovered.
e) Deferred tax liabilities
As indicated above, the deferred tax liabilities arise mainly from the business combinations carried out in 2015
and 2014 and the increase in value of the assets of Tree Inversiones Inmobiliarias, SOCIMI, S.A. (assets
acquired prior to its adherence to the SOCIMI tax regime).
74
The changes at 31 December 2015 and 2014 are as follows:
Thousands
of
euros
Business combination additions
Increase in value of investment property
Adjustment to general tax rate
Total deferred tax liabilities at 31 December 2014
Business combination additions
25,091
3,562
(4,221)
24,432
235,562
Increase in value of investment property
2,859
Temporary differences
(545)
Transfer of deferred tax liabilities to "Non-current assets held for sale"
Total deferred tax liabilities at 31 December 2015
(39,220)
223,088
As stipulated in Note 20.b, the increase in value of investment property acquired by subsidiaries subject to the
SOCIMI tax regime generate temporary differences at a tax rate of 0%, whereby no deferred tax liability has
been recognised.
f) Years open to review and tax inspections
Under current legislation, taxes cannot be deemed to have been definitively settled until the tax returns filed have
been reviewed by the tax authorities or until the four-year statute of limitations has expired. At year-end 2015, the
Parent and a portion of its subsidiaries have all taxes since incorporation open for review by the tax authorities. The
other subsidiaries have 2011 to 2014 open for review by the tax authorities for income tax and 2012 to 2015 for the
other taxes applicable to it. The Parent's Directors consider that the tax returns for the aforementioned taxes have
been filed correctly and, therefore, even in the event of discrepancies in the interpretation of current tax legislation
in relation to the tax treatment afforded to certain transactions, such liabilities as might arise would not have a
material effect on the accompanying consolidated financial statements. In addition, Law 34/2015, of 21 September,
partially modifying the General Taxation Law 58/2003, of 17 December, establishes that the tax authority's right to
commence proceedings to verify the offsetting of tax losses or tax loss carryforwards or tax credits used or pending
use will expire ten years from the day after the legally established period to file the tax return or self-assessment
corresponding to the tax year or period in which the right to carry forward said tax losses or use said tax credits
comes to a close.
21. Revenue and expenses
a) Revenues
Details of ordinary revenues are provided in Note 6 alongside the segment information.
75
b) Other operating expenses
At 31 December 2015 and 2014, the breakdown of this heading in the consolidated income statement is as
follows:
Thousands of euros
2015
2014
Non-recoverable expenses of leased properties
Overheads
Independent professional services
Travel expenses
Office rental
Insurance
Other
Costs associated with asset acquisitions and refinancing
Costs associated with flotation
Acquisition of Tree Inversiones Inmobiliarias
Losses on, impairment of and changes in provisions
Extraordinary expenses
Services activity expenses
Total
10,236
3,808
2,923
290
209
226
160
25,046
336
69
324
39,819
2,585
986
557
146
63
41
179
11,766
73
603
16,013
c) Staff costs and average headcount
The breakdown of staff costs at 31 December 2015 and 2014 is as follows:
Thousands of euros
2015
2014
Wages, salaries and similar expenses
Termination benefits
Social security costs
Total
14,491
433
786
15,710
2,968
111
3,079
In 2015 and 2014 the average headcount at Group companies was 115 and 20, respectively, of which 19 people
were employed by the Parent.
At 31 December 2015 and 2014, the breakdown by category is as follows:
2015
Women
General managers and chairmen
Other executives and managers
Technicians and support staff
Accountants, clerical staff and office employees
Total
0.6
25.0
27.8
53.4
2015
Men
4.7
10.0
35.0
15.0
64.6
Total
4.7
10.6
60.0
42.8
118.0
76
2014
2014
Men
Women
Directors
Senior management
Managers and line personnel
Clerical staff
Total
2
2
4
Total
2
7
7
16
2
7
9
2
20
d) Finance income and costs
The breakdown of these headings in the consolidated income statement is as follows:
Thousands of euros
2015
2014
Finance income:
Interest on deposits and current accounts
Finance costs:
Interest from loans and other borrowings
Net finance expense
1,970
1,970
473
473
(55,566)
(55,566)
(53,596)
(18,555)
(18,555)
(18,082)
“Interest on loans and other borrowings” includes the charge for the amortisation of debt arrangement expenses
of EUR 13,410 thousand and EUR 2,966 thousand at 31 December 2015 and 2014, respectively, applying the
effective interest method to financial debt.
e) Contribution to consolidated profit/(loss)
The contribution to consolidated profit/(loss) for 2015 and 2014 by each subsidiary included in the scope of
consolidation is as follows:
77
Thousands of euros
2015
2014
Company
Full consolidation:
Merlin Properties SOCIMI, S.A.
Tree Inversiones Inmobiliarias, SOCIMI, S.A.
Merlin Logística, S.L.
Merlin Retail, S.L.
Merlin Oficinas, S.L.
Merlin Logística II, S.L.
Obraser, S.A.
Testa Inmuebles en Renta, S.A.
MPCVI - Compra e Venda Imobiliária, S.A.
MPEP - Properties Escritórios Portugal, S.A
Equity method:
Centro Intermodal de Logística, S.L.
Bardiomar, S.L.
Provitae, S.L.
Other investees
Total
(39,604)
167,453
16,721
48,052
34,357
2,591
(5,912)
(176,678)
1,295
(2)
1,825
1,301
(1,898)
(423)
49,078
(3,974)
32,767
158
20,575
127
17
49,670
22. Related party transactions
In addition to subsidiaries, associates and joint ventures, the Group's “related parties” are considered to be the
Company's shareholders, “key management personnel” (members of the Board of Directors and executives, along
with their close relatives), and the entities over which key management personnel may exercise significant
influence or control.
Details of transactions considered material given their value or relevant due to their substance between the Parent
or its Group companies and the Company's Directors or key management personnel are as follows:
2015
Name or company
name of director or
executive
Name or company name of
related party
Magic Real Estate, S.L.
Merlin Properties Socimi, S.A.
Name or company
name of director or
executive
related party
Nature of relationship
Magic Real Estate S.L. sublets half a floor of
office space to Merlin Properties Socimi, S.A.
This sublease was entered into in 2013 by
Magic Real Estate, S.L., Tree Inversiones
Inmobiliarias S.A. and Bosque Portfolio
Management, S.L.
Merlin Properties, Socimi, S.A. sublets 125
metres squared of office space to Magic Real
Estate S.L. The parties entered into this
sublease in December 2015.
Expense
(thousands
of euros)
62
Income
(thousands
of euros)
5
78
2014
Name or company
name of director or
executive
related party
Magic Real Estate S.L. sublets half a floor
of office space to Merlin Properties Socimi,
S.A. This sublease was entered into in 2013
by Magic Real Estate, S.L., Tree
Inversiones Inmobiliarias S.A. and Bosque
Portfolio Management, S.L.
Amount
(thousands of
euros)
43
23. Stakes held by Directors and their affiliates in other companies
The Directors of the Parent and their affiliates have not been in a position involving a conflict of interests that
required reporting under Article 229 of the Consolidated Text of the Spanish Limited Liability Companies Law,
except where indicated below:
Remuneration and other benefits of directors
At 31 December 2015 and 2014 salaries, per diem attendance fees and remuneration of other kinds earned by
members of the Parent's governing bodies totalled EUR 4,324 thousand and EUR 1,030 thousand, as detailed
below:
Thousands of euros
2015
2014
Fixed and variable remuneration
Statutory compensation
Termination benefits
Per diem allowances
Life and health insurance
Total
4,314
10
4,324
1,030
1,030
At 31 December 2015, executive directors had earned variable remuneration amounting to EUR 3,330 thousand
(EUR 581 thousand in 2014). 50% of these amounts will be paid 10 days after the Board of Directors authorises
the Group's financial statements for issue. The other 50% will be paid five years after the Company's financial
statements are authorised for issue. In this connection, in 2015 EUR 290 thousand were paid corresponding to the
bonus earned in 2014.
At 31 December 2015, the variable remuneration to be paid at long-term stood at EUR 1,955 thousand and is
recognised under "Long-term provisions" in the accompanying balance sheet.
79
The breakdown, by board member, of the amounts disclosed above is as follows:
Thousands of euros
Board member
Remuneration of board members
Ismael Clemente Orrego
Miguel Ollero Barrera
Donald Johnston
Maria Luisa Jordá Castro
Ana García Fau
Alfredo Fernandez Agras
Fernando Ortiz Vaamonde
Ana de Pro
John Gomez Hall
Matthew Globawsky
Jose Maria Cedrún
Hammad Khan
2015
Type
Executive Chairman
Executive director
Independent director
Proprietary Director
Total
2014
1,990
1,940
62
65
65
67
63
45
17
-
442
438
30
30
30
30
30
-
4,314
1,030
The Parent has no pension obligations with members of the Board of Directors beyond those applicable to other
employees.
The Company has granted no advances, loans or guarantees to any of its directors.
Remuneration and other benefits of senior executives
The remuneration of the Parents senior executives and persons discharging similar duties, excluding those who
are simultaneously members of the Board of Directors (whose remuneration is disclosed above), in 2015 and 2014
is summarised as follows:
2015
Thousands of euros
Fixed and
variable
remuneration
Number of
employees
8
Other
remuneration
5,880
24
Total
5,904
2014
Thousands of euros
Number of
employees
7
Fixed and
variable
remuneration
1,671
Other
remuneration
-
Total
1,671
At 31 December 2015, senior management had earned variable remuneration amounting to EUR 4,700 thousand
(EUR 1,102 thousand in 2014). 50% of these amounts will be paid 10 days after the Board of Directors authorises
the Group's financial statements for issue. The other 50% will be paid five years after the Company's financial
statements are authorised for issue. In this connection, in 2015 EUR 552 thousand were paid corresponding to the
bonus earned in 2014. At 31 December 2015, the variable remuneration to be paid at long-term stood at EUR
80
2,902 thousand and is recognised under "Long-term provisions" in the accompanying balance sheet at 31
December 2015.
At 31 December 2014, the Parent had a commitment to award an additional bonus to the management team as
determined by the Appointments and Remuneration Committee, linked to the Company's shares, since the
Company's Senior Management is remunerated based on the returns obtained by the Company's shareholders
(the “Management Stock Plan”).
The Company must exceed the following thresholds before members of Senior Management are entitled to shares
under the Management Stock Plan:
•
Total shareholder return per annum must be over 8%. The annual shareholder return is calculated as the
sum of any fluctuation in the Company's EPRA NAV over the year minus the net funds obtained from shares
issued during the year, plus the dividends distributed during the year. Following the management team's
proposal, at year end, EPRA NAV will be adjusted by the goodwill arising on the acquisition of Testa, equal
to the market value premium paid for Testa's assets.
•
The sum of (i) MERLIN’s EPRA NAV at 31 December of said year, and (ii) the total value of the dividends
(or any other form of shareholders remuneration or pay-out) distributed during said year or any prior year
since the last year when they were entitled to receive shares under the Management Stock Plan, must
exceed the greater of the following amounts: (a) the opening EPRA NAV (opening EPRA NAV being the net
funds obtained by the Company on offering and trading its shares) and (b) the EPRA NAV at 31 December
(plus any adjustments resulting from excluding the net funds of any issuance of ordinary shares in said year)
of the last year when they were entitled to receive shares under the Management Stock Plan. This excess is
referred to as the High Watermark Outperformance and represents the amount over and above the last
EPRA NAV that gave rise to entitlement to shares under the Management Stock Plan.
Once both thresholds are reached, the amount to be allocated to the Management Stock Plan for the year (bonus)
will be the lower of the following:
(x) 8% of the annual shareholder return once this exceeds 8%, and 12% of the shareholder return if the
annual shareholder return is over 12%; or
(y) 16% of the High Watermark Outperformance.
81
EPRA NAV 31 December 2015
3,181,246
Net funds capital increase May 2015
(596,235)
Net funds capital increase July 2015
(999,747)
Goodwill on acquisition of Testa
(199,699)
Adjusted EPRA NAV 31 December 2015
1,385,565
EPRA NAV start of period
1,354,970
Adjusted EPRA NAV end of period
1,385,565
Change in adjusted EPRA NAV
30,595
Dividends distributed during the period
25,035
Shareholder return
55,630
Shareholder return required
profitability threshold of 8%
to
exceed
annualised
171,319
High watermark, start of period
1,354,970
Period end EPRA NAV + dividends paid
1,410,600
Return over and above applicable High Watermark
55,630
Testing of conditions for entitlement to bonus
Shareholder return above 8%
NO
Return over and above applicable High Watermark
YES
Calculation of bonus. The lower of:
8% of annual shareholder return for management team
-
16% return over and above applicable high watermark
Bonus applicable
8,901
-
Lastly, as regards “golden parachute” clauses for executive directors and other members of senior management of
the Parent or Group in the event of dismissal or takeover, the contracts provide for compensation. At 31 December
2015, these clauses entailed a total commitment of EUR 38,650 thousand (EUR 25,520 thousand in 2014).
82
24. Auditors' remuneration
Fees for audit services in 2015 and 2014 for the different companies in the Merlin Group and subsidiaries, provided
by the statutory auditor Deloitte, S.L. and companies related thereto and by other auditors, are as follows:
Description
Audit services
Other audit-related services:
Other attest services
Total audit and related services
Other services
Tax advisory services
Total other services
Total
Thousands of euros
2015
2014
91
95
446.8
537.8
577.7
305
400
7.5
-
577.7
1,115.5
7.5
407.5
"Other audit-related services" includes the attest services performed as part of the capital increases of the Parent.
The fees for services provided by other auditors to the companies composing the Group in 2015 amounted to EUR
80.5 thousand and EUR 375 thousand for other work.
25. Environmental information
Given the activity in which the Group engages, it has no environmental liabilities, expenses, assets, provisions or
contingencies that could have a material impact on its equity, financial position and results of its operations.
Therefore, no specific environmental disclosures have been included in these notes to the consolidated financial
statements.
26. Risk exposure
Financial risk factors
The Group's activities expose it to a variety of financial risks: market risk, credit risk, liquidity risk and cash flow
interest rate risk. The Group's overall risk management programme is based on the uncertainty of financial markets
and aims to minimise the adverse effects of such risks on the financial profitability of the Group.
Risk management is undertaken by the Group's Senior Management in accordance with the policies approved by
the Board of Directors. Senior Management identifies, evaluates and mitigates financial risks in close collaboration
with the Group's operating units. The Board of Directors issues the written global risk management policies and the
policies for specific areas, including those for covering market risk, interest rate risk and liquidity risk and investing
cash surpluses.
Market risk
Given the current status of the real-estate sector and in order to mitigate the effects thereof, the Group has specific
measures in place to minimise said impact on its financial position.
These measures are applied pursuant to the results of sensitivity analyses carried out by the Group on a regular
basis. These analyses involve:

Economic environment in which the Group operates: Designing different economic scenarios and
modifying the key variables potentially affecting the Group (interest rates, share prices, % occupancy of
property investments, etc.). Identifying interdependent variables and the extent of their relationship; and

Time frame in which it is making the assessment: Consideration is given to the periods over which
analyses are performed and any possible deviations thereof.
83
Credit risk
Credit risk is defined as the potential risk of loss in earnings to which the Group is exposed if a customer or
counterparty breaches its contractual obligations.
As a general rule, the Group places cash and cash equivalents with financial institutions with high credit ratings.
Except in the case of the BBVA branch leases, the Group is not exposed to significant concentration of credit risk
with one customer or counterparty. The Group regularly reviews the credit rating and, thus, the creditworthiness of
BBVA vis-à-vis the segment of bank branches leased to this bank. The Group also pays close attention to this
situation, since the finance held is dependent on credit quality being maintained. The Parent's directors do not
consider that there is any material credit risk regarding receivables due from this lessee.
With respect to other customers, the Group has policies in place to limit the volume of risks posed by customers.
Exposure to the risk of being unable to recover receivables is mitigated in the normal course of business through
funds or guarantees deposited as collateral.
The Group has formal procedures to identify any impairment of trade receivables. Delays in payment are detected
through these procedures and individual analysis by business area and methods are established to estimate
impairment loss.
Details of the estimated maturities of the Group's financial assets in the consolidated statement of financial position
at 31 December 2015 and 2014 are as follows. The tables below reflect the aforementioned maturities of the
financial assets at 31 December 2015 and 2014:
2015
Loans to third parties
Less than 3 months
-
Guarantees and deposits
-
Thousands of euros
3 to 6 months
6 months to 1 year
-
Total
3,076
40,197
40,197
-
17,544
-
6,995
-
-
560,740
-
-
Total
585,279
-
Over 1 year
3,076
6,840
-
24,384
-
6,995
6,840
560,740
43,273
635,392
2014
Less than 3 months
3,340
Thousands of euros
3 to 6 months
6 months to 1 year
-
791
-
24,012
-
Total
28,143
-
125,000
125,000
Over 1 year
-
Total
3,340
-
125,791
2,038
26,050
2,038
155,181
The Group has cash and cash equivalents of EUR 560,740 thousand, representing its maximum exposure
to the risk posed by these assets.
Cash and cash equivalents are deposited with banks and financial institutions.
84
Liquidity risk
Liquidity risk is defined as the risk of the Group encountering difficulties meeting its obligations regarding
financial liabilities settled in cash or with other financial assets.
At 31 December 2015, the Group had a working capital deficiency of EUR 1,345 million as a result of the
financial debt maturing at short term. As indicated in Notes 17 and 27, on 8 January 2015, the Group
formalised a loan for EUR 1,700 million cancelling the majority (EUR 1,629 million) of current financial
debt at 31 December 2015, extending repayment periods beyond 12 months. In this respect, once the
effect of the aforementioned refinancing is taken into consideration, the Group's working capital improves
to EUR 283,984 thousand.
The Group conducts prudent management of liquidity risk by maintaining sufficient cash to meet its
payment obligations when they fall due, both in normal and stressed conditions, without incurring
unacceptable losses or risking the Group's reputation.
The Group’s exposure to liquidity risk at 31 December 2015 and 2014 is detailed below. The tables
present the results of the analysis of financial liabilities by remaining contractual maturity date:
2015
Bank borrowings
Other non-current liabilities Guarantees
Trade and other payables (excluding
payables to public authorities)
Total
Less than 3
months
1,692,289
-
Thousands of euros
6 months to 1
3 to 6 months
Over 1 year
Total
year
11,848
7,849
1,711,986
-
-
49,392
49,392
18,283
9,890
316,840
-
345,013
1,710,572
21,738
324,689
49,392 2,106,391
2014
Less than 3
months
Bank borrowings
Other non-current liabilities Guarantees
Trade and other payables (excluding
payables to public authorities)
Total
568
Thousands of euros
3 to 6 months 6 months to 1 Over 1 year
year
2,693
19,733
1,875
20,301
4,568
7,548
7,548
Total
10,809
21,498
21,498
-
21,608
21,498
53,915
Cash flow interest rate risk and fair value risk
At 31 December 2015 and 2014, the Group had current financial assets earning a fixed rate of interest
(deposits) to extract value from the surplus cash not invested in investment properties.
The Group manages its interest rate risk by borrowing at fixed and floating rates of interest. The Group's
policy is to ensure non-current net financing from third parties is at a fixed rate. To manage this, the Group
enters into interest rate swaps which are designated as hedges of the respective loans. The impact of
interest rate fluctuations is explained in Note 17.2.
85
Exchange rate risk
The Group is not exposed to exchange rate fluctuations as all its operations are in its functional currency.
Price risk
The Group has inflation hedges to protect rental income from risks of fluctuations in the inflation rate (CPI)
(see Note 17.2).
Tax risk
As mentioned in Note 1, the Parent and its subsidiaries are subject to the special tax regime for SOCIMIs.
As established in Article 6 of Law 11/2009, of 26 October, amended by Law 16/2012, of 27 December, the
SOCIMIs opting to pay tax under the special tax regime are required to distribute the profit generated
during the year to shareholders as dividends. Once the corresponding commercial obligations have been
fulfilled, said distribution must be agreed within six months from year end, and the dividends paid within 30
days from the date on which the pay-out is agreed (Note 5.7).
Should the shareholders of these companies at their respective general meetings not approve the
distribution of dividends proposed by their board of directors calculated pursuant to the requirements of
the aforementioned law they will be in breach of the law and will therefore have to pay tax under the
general tax regime not the one applicable to SOCIMIs.
27. Events after the reporting period
On 8 January 2016, the Parent and a group of financial institutions executed a syndicated loan for EUR 1,700
million in a deed. The purpose of this financing is to cancel the mortgage debt of Testa Inmuebles en Renta
SOCIMI, S.A. amounting to EUR 1,279 million, as well as the bridge loan signed by the Parent to finance a portion
of the purchase of the aforementioned company for EUR 350 million.
The unsecured syndicated loan is divided into two tranches.
1.
EUR 850 million maturing in June 2021 bearing interest at Euribor +160 basis points. This entire tranche is
due at maturity.
2.
EUR 850 million maturing in two years (December 2017) bearing interest at Euribor +100 basis points.
The Parent's intention is to refinance this tranche through the issue of corporate bonds.
An interest rate swap was also entered into in relation to this tranche with the same maturity as Tranche A, for 70%
of the notional amount, i.e., EUR 595 million and with a derivative cost of 0.0981%.
28. Explanation added for translation to English
These financial statements are presented on the basis of the regulatory financial reporting framework applicable to
the Group (see Note 2.1). Certain accounting practices applied by the Group that conform with that regulatory
framework may not conform with other generally accepted accounting principles and rules.
86
Appendix I
2015 Subsidiaries and associates
Dividends
Carrying amount
Impairmen
Cost
t losses
Consolidation
Line of Business / Address
Ownership
interest
Tree Inversiones Inmobiliarias,
SOCIMI, S.A.U.
Acquisition and development of property
assets for lease / Paseo de la Castellana 42,
Madrid
100%
9,323
98,705
51,167
(17,561)
42,929
41,164
657,984
-
Full
consolidation
Deloitte
Madrid
100%
6,453
5,902
5,803
53,739
65,995
4,287
64,503
-
Full
consolidation
Deloitte
Madrid
100%
13,093
14,288
10,719
110,381
134,193
8,954
130,908
-
Full
consolidation
Deloitte
Madrid
100%
14,828
20,846
18,224
115,131
148,183
11,653
148,253
-
Full
consolidation
Deloitte
MPEP – Properties Escritórios
Portugal, S.A.
assets for lease / Rua Eça de Queirós 20,
Lisbon
100%
50
(2)
(2)
MPCVI – Compra e Venda
Imobiliária, S.A.
assets for lease / Rua Eça de Queirós 20,
Lisbon
100%
1,050
668
158
Madrid
100%
300
405
(284)
Company
Share
capital
Thousands of euros
Other
Total
Profit/(Loss)
From
Net
operations
equity
equity
received
method
Auditor
48
-
50
-
Full
consolidation
Deloitte
Portugal
5,275
6,483
-
6,418
-
Full
consolidation
Deloitte
Portugal
4,332
4,348
-
10,671
-
Full
consolidation
Deloitte
-
87
Ownership
interest
Testa Inmuebles en Renta
SOCIMI, S.A.
assets for lease / Paseo de la Castellana 83-85,
Madrid
77.32%
Obraser, S.A.
Madrid
Centro Intermodal de Logística
S.A. (CILSA)
Company
Share
capital
Thousands of euros
Other
Total
Profit/(Loss)
From
Net
operations
equity
equity
Dividends
Carrying amount
Impairmen
Cost
t losses
received
Consolidation
method
Auditor
1,669,864
-
Full
consolidation
EY
-
36,600
-
Full
consolidation
N/A
-
50,037
-
Equity method
KPMG
3,075
12,020
-
Full
consolidation
EY
149,052
-
101,732
-
Full
consolidation
EY
105,091
179,430
-
70,682
-
Full
consolidation
N/A
313
143
1,027
354
642
-
Full
consolidation
N/A
258
187
1
191
184
3
-
Full
consolidation
N/A
6
(231)
(172)
311
145
-
6
-
Full
consolidation
N/A
180
(1)
-
4,103
4,283
-
4,287
-
Full
consolidation
N/A
30,794
16,248
(12,291)
594,485
612,988
100%
601
1,377
1,430
4,725
6,756
Development, management and performance
of logistics activities in the port system /
Avenida Ports d’Europa 100, Barcelona
32%
15,467
12,289
5,939
53,252
74,658
Trade Center Hotel, S.L.U.
Property rental / Avda. Diagonal, 490,
Barcelona
100%
12,020
4,243
3,174
22,365
37,559
Testa Residencial, S.L.U.
Property rental / Paseo de la Castellana, 8385, Madrid
100%
102,696
5,031
7,155
39,201
Testa American Real Estate
Corporation (b)
Property rental / 1111 Brikell Avenue, Miami,
US
100%
73,000
(267)
1,339
Gesfontesta, S.L.U.
Rendering of services /
Castellana, 83-85, Madrid
Paseo
de
la
100%
571
410
Gescentesta, S.L.U.
Rendering of services /
Castellana, 83-85, Madrid
Paseo
de
la
100%
3
Gesfitesta, S.L. (formerly,
Itaceco, S.L.U.)
Inactive / Paseo de la Castellana, 83-85,
Madrid
100%
Prosacyr Hoteles, S.A.
Inactive / Paseo de la Castellana, 83-85,
Madrid
100%
(a)
88
Dividends
Carrying amount
Impairmen
Cost
t losses
Ownership
interest
Bardiomar, S.L.
Property rental / Ctra. Las Rozas-El Escorial
km 0.3, Madrid
50%
7,631
2,565
3,874
4,787
16,292
66
19,713
Provitae Centros Asistenciales,
S.L.
Property rental / C. Fuencarral, 123, Madrid
50%
6,314
(22)
(58)
151
6,407
-
PK. Inversiones 22, S.L.
Rendering of services / C. Príncipe de
Vergara, 15, Madrid
50%
60
-
-
(24)
36
Pazo de Congresos de Vigo,
S.A.
Execution, construction and operation of the
Vigo Convention Centre / Avda. García
Barbón, I, Vigo
44.44%
11,100
(266)
(1,426)
(570)
PK. Hoteles 22, S.L.
Property rental / C. Príncipe de Vergara, 15,
Madrid
32.50%
5,801
242
337
Parking del Palau, S.A.
Property rental / Paseo de la Alameda, s/n,
Valencia
33%
1,998
61
136
Company
(a)
(b)
Share
capital
Thousands of euros
Other
Total
Profit/(Loss)
From
Net
operations
equity
equity
received
Consolidation
method
Auditor
-
Equity method
N/A
11,572
-
Equity method
N/A
-
30
-
Equity method
N/A
9,104
-
10,587
-
Equity method
EY
(1,339)
4,799
-
5,688
-
Equity method
N/A
330
2,464
40
660
-
Equity method
N/A
In 2015 the Parent received a dividend of EUR 5,774 thousand, in accordance with the dividend payout approved by the shareholders of Testa at the Annual General Meeting. To the extent that the
aforementioned dividend corresponds to results obtained prior to the Parent's acquiring an ownership interest in Testa, it was recognised less the cost of said acquisition.
Amounts expressed in USD
89
2014 Subsidiaries and associates
% interest
Company
Tree Inversiones Inmobiliarias
SOCIMI, S.A.U.
Registered
office
Castellana 42,
Madrid
Castellana 42,
Madrid
Castellana 42,
Madrid
Castellana 42,
Madrid
Castellana 42,
Madrid
Activity
Acquisition
for lease
Acquisition
for lease
Acquisition
for lease
Acquisition
for lease
Acquisition
for lease
and development of property assets
2014
Thousands of euros
Net cost at
31/12/2014
Share capital Profit/(Loss) Other equity Auditor
100%
657,984
100%
-
9,323
(27,169)
36,144 Deloitte
3
(288)
311 Deloitte
100%
3
3
158
(1) Deloitte
100%
3
3
1,880
(1) Deloitte
100%
3
3
(5,365)
(1,182) Deloitte
90
MANAGEMENT
REPORT ON
CONSOLIDATED
FINANCIAL
STATEMENTS
FOR THE PERIOD ENDED ON
DECEMBER 31, 2015
MERLIN
PROPERTIES
IS THE LEADING
SOCIMI IN THE
SPANISH REAL
ESTATE MARKET
O1. Organization and structure
4
O2. Key aspects
7
O3. Business performance
12
O4. Portfolio and valuation
22
O5. Financial statements
28
O6. EPRA metrics
37
O7. Events post-closing
41
O8. Stock Exchange evolution
42
O9. Dividend policy
45
10. Main risks and uncertainties
48
11. Outlook and other
50
12. R&D information / Own shares transactions
51
13. Corporate Responsability
52
14.Staff
56
APPENDIX
01. EPRA metrics calculation
59
02. List of assets
63
03. 2015 consolidated financial statements
67
01. ORGANIZATION
AND STRUCTURE
MERLIN Properties is a Company
devoted to delivering sustainable
return to shareholders through the
acquisition, active management and
selective rotation of high quality
commercial real estate assets in the
“Core” and “Core plus” segments.
ı4ı
• Diversified REIT
ASSETS
COMPANY
Management report on consolidated financial statements
• Operating in Spain and,
to a lesser extent, in Portugal
• Governed by the best
Anglo-Saxon REIT’s practices
• Focus on high quality, “core” and “core
plus” commercial properties: mainly
office assets with support from retail and
logistics cash flow
• Target portfolio by 2018: office (40%),
high street retail (20-30%), shopping
centres (20-25%) and logistics (10-15%)
• In-house asset management teams to
enhace the portfolio’s return
SHAREHOLDING
The Company’s share capital
is composed of 323,030,000
ordinary shares. MERLIN
Properties has a very solid
shareholding structure with a
significant “free float” of 84%.
INVESCO 1%
Principal
Financial Group 3%
UBS 6%
Black Rock 6%
Free float 84%
Data as of February 26th, 2016 in accordance
with the announcemts made to the CNMV
ı5ı
oc
kR
ue
• Limited rotation of assets focused on
matured, optimized assets
ac
• Attractive sustainable
dividend yield
Bl
• Target to reach an annual
levered return of 8-10%
• Maximizes
profitability
potential of the
existing portfolio
and seeks to enhance quality and returns
through selective new acquisitions
Bl
• Conservative approach
to capital structure with
a maximum 50% LT on
a portfolio basis
MANAGEMENT
CAPITAL STRUCTURE
• Selective development focused on
AAA buildings given the scarcity of his
product class in the market
COMPOSITION
•P
resident and Chief Executive Officer:
reporting directly to the Board of Directors
and forming part of it.
The internal management organization
structure can be summarized as follows:
• Board of Directors: consisting of ten
directors, advised by both the Audit Control
Committee and the Remuneration and
Nomination Committee.
• Investment Committee: reporting to
the President / CEO and consisting of 9
members
Executive Chairman
Mr. Ismael Clemente
Shareholder related
Director
Mr. Hammad Khan
Executive Director
Mr. Miguel Ollero
Independent
Director
Mr. John Gómez-Hall
Independent
Director
Ms. Ana de Pro
Independent
Director
Mr. Donald
Johnston
Independent
Director
Ms. María Luisa Jordá
Independent
Director
Ms. Ana García Fau
Independent
Director
Mr. Fernando Ortiz
Independent Director
Mr. Alfredo Fernández
Remuneration and nomination committee
Audit and control committee
Independent directors
Secretary
Ms. Mónica Martín de Vidales
Vice-secretary
Mr. Ildefonso Polo del Mármol
ı6ı
02. KEY ASPECTS
ı7ı
KEY ASPECTS
1. Capital structure
3. Commercial portfolio
During 2015, two capital increases of MERLIN
Properties took place, one on 11 May for an
amount of € 613,756 thousand, and another
on 7 August, for an amount of € 1,033,696
thousand.
After the acquisition of Testa and the
acquisitions of other assets in 2015, MERLIN
Properties owns a commercial real estate
comprising 1,014 fully owned assets (plus
7 minorities stakes accounted as equity
method), with a stock gross lettable area
(“stock G.L.A.”) of 1,865,487 sqm and 8 assets
under development, with a development
gross lettable area (“development G.L.A.”)
of 223,024 sqm. The portfolio gross asset
value (“GAV”), in accordance with Savills
and CBRE valuation as of 31 December
2015, plus advanced payments for forward
purchases projects (“Gross Asset Value” or
“GAV”) amounts to € 6,052,665 thousand.
The net asset value, following EPRA
recommendations (“EPRA Net Asset Value”
or “EPRA NAV”), amounts to € 3,181,246
thousand (€ 9.85 per share). Adjusted EPRA
NAV, once deducted the goodwill arising as
a result of Testa acquisition, outstanding as
of 31 December 2015 (€ 199,696 thousand),
amounts to € 2,981,547 thousand (€ 9.23
per share).
2. Investment activity
MERLIN Properties signed on 8 June 2015
with Sacyr, S.A. a binding agreement for
the acquisition by MERLIN, in different
phases, of a majority stake (99.6%) of Testa
Inmuebles en Renta, S.A. (hereinafter, Testa).
As of 31 December 2015, according to the
terms of the agreement, MERLIN acquired a
77.01% stake of Testa. The stake and pending
payment for the remaining stake owned
by Sacyr of 22.6% was accounted for using
business combination. Additionally, on 28
October, the CNMV authorized a public
tender offer over 100% of the share capital
of Testa, addressed to 581,609 shares (0.38%
of the share capital of Testa) at a price of €
13.54 per share. 81.2% of the shares tendered
the offer, representing 0.31% of the share
capital of Testa. MERLIN does therefore
holds a 77.32% of Testa as of 31 December,
2015, which has represented a total
disbursement of € 1,669,863 thousand euros.
During 2015, MERLIN Properties, apart
from Testa, has acquired 48 assets and
a 32% stake in CILSA (ZAL-Port). These
acquisitions have represented an aggregate
disbursement of € 372,076 thousand
(including transaction costs)
ı8ı
4. Results
In 2015, MERLIN recorded revenues of
€ 216,781 thousand, a recurring EBITDA
of € 186,691 thousand, an EBITDA of
€ 161,252 thousand, a recurring FFO
of € 133,097 thousand, a net consolidated
result of € 49,078 thousand attributable to
the parent company, and a net consolidated
result excluding the net cost of the business
combination of Testa and Obraser (€ 231,797
thousand) of € 280,930 thousand. These
results include the full consolidation of Testa
from 30 June to 31 December.
Capital structure key data
Number of ordinary shares
323,030,000
Total Equity (€ thousand)
2,926,431
GAV (€ thousand)
6,052,665
Net Debt (€ thousand)
3,013,436
Net Debt / GAV
49.8%
Key aspects of the commercial portfolio
(€ thousand)
31/12/15
GAV of the commercial portfolio (1) (2)
5,731,443
GAV of the portfolio under development (1) (2)
50,524
GAV non-core land
132,635
(2)
GAV equity method stakes
138,064
(2)
Total GAV
6,052,665
Gross annualized rents 2015
301,667
"Topped-up" annualized rents 2015
287,184
Net annualized rents 2015
EPRA gross yield
284,329
5.3%
(5)
EPRA topped-up yield
5.0%
(6)
5.0%
EPRA net initial yield (7)
Stock G.L.A. (sqm)
1,865,487
Occupancy rate
94.6%
9.4
WAULT by rents (years) (8)
Development G.L.A. (m2)
223,024
EPRA net asset value ("EPRA NAV")
3,181,246
EPRA NAV per share
9.85
Adjusted EPRA NAV (ex-goodwill)
2,981,547
Adjusted EPRA NAV per share
9.23
Commercial portfolio: assets avaialable for lease including rented residential. Portfolio under development includes advanced
payments for forward purchases
(2) In accordance with Savills and CBRE appraisals as of 31 December 2015
(3) Gross annualized rents have been calculated as passing rent as of 31 December multiplied by 12
(4) Net annualized rents have been calculated as net rent as of 31 December multiplied by 12
(5) Calculated as gross annualized rents divided by GAV of the commercial portfolio
(6) Calculated as “topped-up” annualized rents divided by GAV of the commercial portfolio
(7) Calculated as net annualized rent divided by GAV of the commercial portfolio
(8) Weighted unexpired lease term, calculated as the number of years of unexpired lease term, as from 31 December 2015,
until the first break option of the lease contracts, weighted by the gross rent of each individual lease contract
(1) ı9ı
GLA per asset class
Gross annualized rents per asset class
0.3%
0.3%
6.3%
6.6%
4.0%
6.3%
Otros
29.7%
9.2%
Otros
Residencial en7.4%
alquiler
Residencial en alquiler
Hoteles
Hoteles
High Street Retail
23.4%
Logístico
36.9%
13.3%
Logístico
Centros comerciales
Office
High Street retail
Centros comerciales
Oficinas
24.4%
Shopping centers
31.8%
Logistics
Hotels
Rented residential
7.4%
6.9%
5.1%
5.1%
5.3%
MERLIN
average
5.6%
4.2%
Office
Shopping
centers
Logistics
High Street
retail
Hotels
Rented
residential
Other
Occupancy and wault per asset class
90%
93%
94%
100%
100%
97%
100%
95%
MERLIN
average
21.2
4.3
Office
4.1
2.4
3.8
Shopping
centers
Logistics
High
street retail
ı 10 ı
Hotels
2.5
3.3
Rented
residential
Other
Oficinas
Other
Gross yield per asset class
5.9%
High Street Retail
9.4
MERLIN
average
Key consolidated financial and economic indicators (IFRS)
(€ thousand)
31/12/15
31/12/14
YoY
Gross rents
214,454
56,761
277.8%
Property expenses not recharged to
tenants
(10,236)
(2,584)
Net rents before incentives
204,218
54,177
Incentives and collection loss
(2,699)
(145)
Net rents after incentives
201,519
54,032
4,690
381
Personnel expenses
(15,710)
(3,079)
General expenses recurring
(3,808)
(986)
Other income
General expenses non-recurring
EBITDA
Net interest expense
FFO
(25,439)
276.9%
273.0%
Per share
(12,443)
Per share
0.50
37,905
0.29
325.4%
439.9%
161,252
(53,594)
(17,963)
107,658
0.32
19,942
0.15
EPRA earnings
99,335
0.31
20,395
0.16
Profit (loss) for the period
attributable
49,078
0.15
49,670
0.15
Plus: general expneses non-recurring
25,439
146.1%
12,443
Recurring EBITDA
186,691
0.58
50,348
0.39
270.8%
Recurring FFO
133,097
0.41
32,385
0.25
311.0%
ı 11 ı
03.
BUSINESS PERFORMANCE
ı 12 ı
AVERAGE RENT
Gross rents in the period amount to
€ 214,454 thousand. Gross rents per asset
category as well as average passing rent for
office, shopping centers and logistics are
shown below:
2015 Gross rents per asset category
0.5%
5.3%
Otros
2.6%
Reside
5.9%
Hotele
13.7%
42.5%
High S
Logísti
29.5%
Centro
Oficina
Office
Logistics
ı 13 ı
High Street retail
Hotels
Shopping centers
Rented residential
Other
Average Passing Rent(1) (€/sqm/month)
20.4
18.3
18.3
15.9
8.4
14.1
MERLIN
average
3.7
Office
(1)
(2)
Shopping
centers
Logistics(2)
Hotels
High Street
retail
Rented
residential
Excluding other income (ie. rent guarantees, or mall income in shopping centers)
Excluding turn-key projects
OCCUPANCY
Stock G.L.A. of MERLIN as of 31 December
2015 amounts to 1,865,487 sqm. Stock as of
31 December 2014 amounted to 680,046
sqm, resulting in an increase of the stock in
2015 of 1,184,123 sqm, out of which 997,853
sqm correspond to Testa acquisition and the
100%100%
remaining to the 48 assets acquired in 2015.
Occupancy rate as of 31 December 2015 is
94.6%.
Occupancy evolution on a like-for-like basis,
adjusted to exclude changes in the stock
GLA, is as follows
100%100%
100%100%
98.8%
97.1%
95.4%
94.8%
94.2%
93.2%
92.4%
91,4%
90.1%
89.7%
Office
2014
Shopping
centers
Logistics
High Street
Retail
2015
ı 14 ı
Hotels
Rented
residential
Other
MERLIN
Occupancy
31/12/15
Office
Total GLA (sqm)
554,362
GLA occupied (sqm)
498,728
Occupancy rate (%)
90.0%
Shopping centers
Total GLA (sqm)
172,032
GLA occupied (sqm)
160,740
Occupancy rate (%)
93.4%
Logistics
Total GLA (sqm)
454,784
GLA occupied (sqm)
425,178
Occupancy rate (%)
93.5%
High Street Retail
Total GLA (sqm)
437,409
GLA occupied (sqm)
437,409
Occupancy rate (%)
100.0%
Hotels
Total GLA (sqm)
116,741
GLA occupied (sqm)
116,741
Occupancy rate (%)
100.0%
Rented residential
Total GLA (sqm)
124,019
GLA occupied (sqm)
120,367
Occupancy rate (%)
97.1%
Other
Total GLA (sqm)
6,140
GLA occupied (sqm)
6,140
Occupancy rate (%)
100.0%
MERLIN
Total GLA (sqm)
1,865,487
GLA occupied (sqm)
1,765,303
Occupancy rate (%)
94.6%
ı 15 ı
MERLIN enjoys a high quality tenant
base, broadly diversified. Top 10 tenants,
representing 55% of annualized gross rents
as of 31 December 2015, are as follows:
LEASING ACTIVITY
Since beginning of 2015, or since the
acquisition date for the assets acquired
during the year, MERLIN has signed lease
agreements amounting to 248,291 sqm, out
of which 75,800 sqm corresponds to new
leases and 172,491 sqm to renewals. Adding
the leasing activity of the participated
companies, total lease agreement signed
amount to 376,069 sqm, out of which 106,010
sqm correspond to new contracts and
270,059 sqm to renewals.
Tenant
Years as tenant
BBVA
7
ENDESA
12.5
AYUNTAMIENTO
MADRID
14.0
COMUNIDAD MADRID
14.0
HOTUSA
14.5
PWC
5.5
CAPRABO
23.5
INDRA
13.5
L'OREAL
7.5
SACYR
12.5
URÍA MENÉNDEZ
10.5
The breakdown per asset category is as
follows:
120,000
97,568
100,000
87,169
70,134
80,000
60,000
48,375
40,000
30,210
16,653
20,000
15,188
10,772
12,528
12,285
1,414
0
(597)
-20,000
(9,358)
(17,250)
(17,924)
-40,000
(35,847)
Offices
Renewals
Out
Shopping centers
In
Logistics
Net
ı 16 ı
Participated Companies
Office
Total take-up amounts to 103,823 sqm out of
which 87,169 sqm correspond to renewals and
16,653 sqm to new contracts. Exits amounted
to 17,250 sqm, and therefore the net take up
is negative by 597 sqm. New contracts have
been concentrated in Atica, Princesa 3-5 and
Juan Esplandiu.
Asset
Tenant
GLA (sqm)
Atica
Masmovil
1,837
Juan Esplandiu
TBWA
1,800
Princesa 3
Comunidad de Madrid
WTC8
Cofidis
1,781
1,497
Shopping centers
Total take-up amounts to 25,960 sqm out of
which 15,188 sqm correspond to renewals and
10,772 sqm to new contracts. Exits amounted
to 9,358 sqm, and therefore the net take
up is positive by 1,414 sqm. Arturo Soria,
accounted under equity method, since the
acquisition by MERLIN, has signed renewals
for 239 sqm, new contracts for 230 sqm and
exits for 241 sqm.
Positive trend on both footfall and sales per
sqm with strong demand from first in class
tenants (Inditex) to increase the area leased
in order to set-up their new image with a
positive impact on economic terms.
Main contracts signed are:
Tenant
Asset
GLA (sqm)
I-fitness
Porto Pi
1,877
Kiwoko
Marineda
1,209
Pull & Bear
Marineda
757
McDonald’s
Marineda
579
ı 17 ı
Footfall performance continues upwards with
total visitors in the period up by 7% vs. 2014.
Accumulated sales in 2015 compared to 2014
post an increased by 9.5%.
Footfall and sales evolution in shopping centers
(€/sqm/month)
2015
2014
Marineda
Footfall (million)
16,391,444
15,098,983
Change %
8.6%
10.4%
Total sales
164,761,987
149,157,258
Change %
10.5%
18.2%
8,474,394
7,566,080
Change %
12.0%
0.2%
Total sales
87,341,982
76,425,323
Change %
14.3%
3.9%
10,641,739
9,991,363
Change %
6.5%
0.7%
Total sales
56,825,006
51,681,906
Change %
10.0%
5.6%
6,720,921
6,460,154
Change %
4.0%
(2.5%)
Total sales
45,312,860
44,367,176
Change %
2.1%
0.5%
4,608,141
4,673,257
Change %
(1.4%)
(2.2%)
Total sales
24,996,198
24,678,033
Change %
1.3%
(1.9%)
46,836,639
43,789,837
7.0%
2.9%
379,238,033
346,309,696
9.5%
8.9%
Porto Pi
Footfall (million)
Larios
Footfall (million)
Centro Oeste
Footfall (million)
Arturo Soria
Footfall (million)
Total MERLIN
Footfall (million)
Change %
Total sales
Change %
ı 18 ı
In Marineda, refurbishment works have
started in order to adapt the supply to
the new design concept of foot court
(with terraces and infant area), under the
supervision of the well-known architect
Broadway Malyan,
Rented residential
In 2015, a total of 298 contracts have been
signed, out of which 64 correspond to
renewals and 234 to new contracts. Contracts
not renewed amount to 255.
With respect to others shopping centers,
Centro Oesta in Majadahonda (Madrid) is
enjoying a high demand from tenants, and
2,098 sqm have been signed during 2015,
raising occupancy levels to virtually 100% and
at a higher rents level.
Logistics
Take-up up until 31 December amounts
to 118,509 sqm, out of which 70,134 sqm
correspond to renewals and 48,375 sqm to
new contracts. Exits represent 35,847 sqm,
thus leading to a positive net absorption
of 12,528 sqm. Main activity has been
concentrated in Guadalajara-Cabanillas II and
Coslada complex. CILSA (equity method)
also enjoyed a very strong year in terms of
leasing activity, with renewals amounting
to 97,329 sqm, new contracts 29,980 sqm
and exits representing 17,683 sqm, and as a
result achieving a remarkable positive net
absorption of 12,297 sqm.
Main contracts signed are:
Asset
Tenant
GLA (sqm)
Guadalajara-Cabanillas II
n.d.
38.054
Coslada Complex
ICS
2.709
Valencia-Almusafess
Truck&Wheel
7.612
ı 19 ı
WAULT AND LEASE
MATURITY PROFILE
Lease contracts maturity profile (per year as a % of total rents)
53.6%
12.9%
2016
10.8%
2017
8.6%
7.4%
6.7%
2018
2019
2020
ı 20 ı
>2020
(2016), 10.8% (2017) and 8.6% (2018) of total
contracted rents.
Lease maturity profile shows a well-balanced
picture. On aggregate terms, over the next
three years, rents expiring amount to 12.9%
100%
11.6%
36.9%
80%
8.3%
34.6%
39.8%
53.7%
13.2%
60%
0.0%
3.5%
8.4%
4.2%
8.7%
18.6%
11.2%
97.2%
13.3%
40%
11.3%
23.2%
6.8%
6.6%
33.3%
7.4%
8.6%
13.2%
20%
18.6%
10.8%
34.6%
25.1%
2.0%
12.9%
0.8%
0%
Offices
Shopping
centers
High
street retail
Logistics
2016
2017
INVESTMENTS
2015 has been a very intense year with
respect to acquisitions, including Testa
acquisition, which has been transformational
for the Company. Total cost of new
investments (excluding Testa) has been
€ 367,094 and the breakdown per asset
category is as follows:
(€ thousand)
Office
Logistics
Precio
57,210
90,583
High-street retail
99,138
Land for development
32,851
Equity method(1)
92,295
TOTAL
23.4%
372,076
Includes 50% of Arturo Soria Plaza and 32% of CILSA, manage
company of Zal Port
(1)
ı 21 ı
2018
Hotels
2019
2020
Total
>2020
04.
PORTFOLIO AND VALUATION
ı 22 ı
Offices Madrid
4. Avenida de Bruselas 33
12. Avenida de Bruselas
24-26
A-1 Corridor
14. Costa Brava 2-4
Campo de
las Naciones
3. Madrid A1
9. Castellana 259
Castellana
1. Ribera del Loira 60
18. Eucalipto, 25-33
A-2 Corridor
2. Avenida del Partenón
16. Castellana 83-85
8. Ática
21. Príncipe de Vergara 187
26. Pedro de Valdivia 10
10. Josefa Valcárcel 48
7. Princesa 3-5
24. Alcalá 40
22. VenturaRodríguez 7
5. Juan Esplandiú 11-13
11. Alcalá 45
28. Juan de Mariana 17
Offices Barcelona
Sant Cugat
15. Sant Cugat I & II
Diagonal
Pº de Gracia
23. Diagonal 514
El Prat
6. Muntadas I
17. Diagonal 605
27. Muntadas II
20. WTC Almeda 6
19. WTC Almeda 8
ı 23 ı
13. Vilanova 12-14
Shopping centers
La Coruña
Madrid
1. Marineda
5. Centro Oeste
4. Plaza de los Cubos
6. Arturo Soria
Málaga
Mallorca
2. Porto Pi
3. Larios
High Street Retail
71
6
31
96
10
63
10
109
22
161
93
34
15
33
24
91
12
Tree
Sucursales
Caprabo
Supermercados
40
ı 24 ı
Logistics
2. Guadalajara-Cabanillas II
4. Guadalajara-Cabanillas I
3. Vitoria-Júndiz
14. Zaragoza-Plaza
18. Zaragoza-Pedrola
13. Barcelona-LliÇa del Vall
7. Guadalajara-Alovera
15. BarcelonaSant Esteve
A2 Corridor
11. Guadalajara-Azuqueca
A4 Corridor
16. BarcelonaGranada del Penedés
8. MadridCoslada Complex
1. Barcelona-ZAL Port
12. Valencia Almussafes
10. Madrid-Coslada
9. Madrid-Meco
17. Madrid-Getafe
18. MadridGetafe (Olivos)
6. MadridGetafe (Gavilanes)
5. Madrid-Pinto
Hotels
Madrid
6. AC Forum****
Barcelona
9. Eurostars AV Vega****
1. Eurostar GL*****
3. Puerta Castilla****
4. Tryp aeropuerto****
2. Eurostars Gran Marina*****
7. NH Sanvy****
Jerez
10. Tryp Jerez****
Málaga
8. Tryp Alameda****
ı 25 ı
Valencia
5. Tryp Oceancic****
VALUATION
MERLIN portfolio has been appraised by
CBRE (Testa assets except for land) and
Savills (MERLIN assets plus Testa land).
Advanced payments related to forward
purchase transactions, which have not been
appraised, have been added at book value as
part of the land for development category.
The GAV of MERLIN as of year-end amounts
to € 6,052.7 million.
31/12/15
€ thousand
Office
Valuation metrics
%
€/sqm/AG Gross Yield
2,189,565
36.2%
3,950
5.1%
Shopping centers
683,680
11.3%
3,974
5.9%
Logistics
276,500
4.6%
608
6.9%
1,883,908
31.1%
4,307
5.1%
Hotels
397,455
6.6%
3,405
5.6%
Rented residential
288,140
4.8%
2,323
4.2%
12,195
0.2%
1,986
7.4%
50,524
0.8%
227
-
Non-core land
132,635
2.2%
n.a.
-
5,914,602
97.7%
2,412
5.3%
138,064
2.3%
1,132
7.8%
6,052,665
100.0%
2,331
5.3%
Hish Street Retail
Other
Total
Equity method(1)
Total with equity method
(1)
C
onsidering GAV of stakes held at equity method (€187,285 thousands)
ı 26 ı
GAV lfl evolution
Dec-15 vs Dec14
Office
10.0%
Shopping centers
10.3%
Logistics
11.3%
Hish Street Retail
6.8%
Hotels
1.5%
Rented residential
1.5%
Other
1.7%
The like-for-like increase from 31 December
2014 is +7.8%, and +5.1% after the significant
write-off in non-core land valuation.
The like-for-like average yield compression in
the portfolio is of 43 basis points.
-
Non-core land
(48.8%)
Total
5.1%
Equity method
0.1%
Total including
equity method
Total excluding
non-core land
5.1%
7.8%
Gav reconciliation (€m)
3.180
374
165
197
2015
acquisitions
MERLIN
valuation uplift
(127)
16
17
6.053
Capex
Testa
2015 acquisitions
valuation
uplift
GAV MERLIN
Dec-15
2.232
GAV MERLIN
Dec-14
GAV Testa
Mar-15
Testa
valuation uplift
Lfl yield evolution (bps compression)
124
56
49
31
14
11
Rented
residential
Other
1
Offices
Shopping
centers
Logistics
High
street retail
Hotels
ı 27 ı
43
MERLIN
average
05.
FINANCIAL STATEMENTS
ı 28 ı
CONSOLIDATED INCOME STATEMENT
(€ thousand)
31/12/15
31/12/14
Gross rents
214,454
56,761
63,326
3,898
High street retail
91,091
44,242
Shopping centers
29,334
7,776
Logistics
12,703
845
Hotels
11,432
-
Rented residential
5,601
-
967
-
4,690
381
Total Revenues
219,144
57,142
Incentives
(2,363)
(145)
(336)
-
(55,193)
(19,092)
(10,236)
(2,584)
Personnel expenses
(15,710)
(3,079)
(3,808)
(986)
(25,439)
(12,443)
161,252
37,905
Depreciation
(107)
(35)
Gain / (losses) on disposal of assets
3,986
126
476
-
165,607
45,243
(53,594)
(17,963)
-
7,247
Impairment of goodwill upon initial location
(231,852)
-
Absorption of the revaluation of investment property
Office
Other
Other income
Collection loss
Total operating expenses
Property expenses not recharged to tenants
EBITDA
Provision surpluses
EBIT
Net interest expense
Negative goodwill on business combinatte
(70,336)
-
Change in fair value of investment property
314,586
49,352
Change in fair value of financial instruments
(67,940)
(25,920)
805
-
57,276
50,712
Income taxes
(8,323)
(1,042)
PROFIT (LOSS) FOR THE PERIOD
48,953
49,670
125
-
49,078
49,670
Share in earnings of equity method investees
PROFIT BEFORE TAX
Minorities
PROFIT (LOSS) FOR THE PERIOD ATTRIBUTABLE
ı 29 ı
Notes to the consolidated income statement
Gross rents (€ 214,454 thousand)
less portfolio operating expenses not
rechargeable to tenants (€ 10,236 thousand)
equals to net rents before incentives and
collection loss of € 204,218 thousand. After
deducting incentives and collection loss
(€ 2,699 thousand), the resulting amount
is € 201,519 thousand of net rents after
incentives and collection loss.
Other operating income includes asset
management services performed for third
parties by Gesfontesta (€2,019 thousand),
penalties to tenants for early lease
cancellations (€ 2,006 thousand), income
deriving from the Tree inflation derivative
(€ 255 thousand) and other (€ 410
thousand).
Total operating expenses of the Company for
this year were € 55,193 thousand, with the
following breakdown: (i) € 10,236 thousand of
portfolio operating expenses non-recoverable
from tenants, (ii) € 15,710 thousand of
personnel costs, (iii) € 3,808 thousand of
recurring general expenses, and (iv) € 25,439
thousand of general expenses non-recurring,
mostly related to costs associated with the
acquisition companies, mainly Testa.
ı 30 ı
The negative goodwill on business
combinations corresponds to the latent
capital gain tax mainly related to the
acquisition of Testa and Obraser, S.A. The
integration in MERLIN of the operations of
both companies entails the calculation of
the difference between the purchase price
of 100% of the equity of each company and
their book value as at the acquisition date,
adjusted by the fair market value of the
assets acquired.
Income taxes correspond mostly to the
taxation arising as a result of the capital gain
produced by the substitution of branches
exercised by virtue of the master lease
agreement by BBVA, which was signed on
3 February 2015 (45 entry branches and 42
exiting branches). Exiting branches were sold
at a price equivalent to the Savills valuation
giving rise to a capital gain for the difference
between the sales value and the book value
of the referred 42 branches sold.
The reconciliation between gross rents of the
period and FFO is as follows:
ex
pe
ns
es
G
ro
ss
re
nt
s
4,7
(3,8)
161,3
ı 31 ı
FF
O
201,5
ex
pe
G
ns
en
e
er
al
ex
re pe
cu ns
rr es
G
in
en
g
e
no ral
e
n- x
re pe
cu ns
rr es
in
g
EB
IT
D
N
A
et
in
te
re
st
ex
pe
ns
e
(2,7)
Pe
rs
on
ne
l
204,2
in
co
m
e
(10,2)
O
th
er
214,5
N
et
re
nt
s
no
N
tr
et
e
re
to ch
nt
te arg
s
na e
an be
nt d
d for
s
In
co e
ce
lle inc
nt
ct en
iv
io ti
es
n ve
,r
lo s
e
an n
ss
d t li
co ne
lle ali
ct za
io tio
n
lo ns
ss
Pr
op
er
ty
(15,7)
(25,4)
(53,6)
107,7
CONSOLIDATED BALANCE SHEET
(€ thousand)
ASSETS
NON CURRENT
ASSETS
Intangible assets
Property. plant and
equipment
Investment property
Inverstments in group
companies
Investments
accounted for using
the equity method
Non-current financial
assets
Deferred tax assets
EQUITY AND
LIABILITIES
31/12/15
31/12/14
31/12/15
31/12/14
6,025,390
2,261,538
2,926,431
1,308,679
264,937
149
323,030
129,212
1,056
894
2,616,003
1,162,368
5,397,091
1,969,934
(32,364)
(30,475)
-
-
Other equity holder
contributions
540
540
101,126
-
Interim dividend
(25,035)
-
238,040
281,192
Profit for the period
49,078
49,670
23,140
9,369
Valuation adjustments
(5,913)
(2,636)
1,092
-
NON CURRENT
LIABILITIES
1,760,603
1,073,748
Long term debt
1,520,942
1,027,342
16,573
21,974
223,088
24,432
2,229,404
34,414
161,425
-
1,710,025
10,809
274
265
354,087
23,302
1,224
38
6,916,438
2,416,841
EQUITY
Subscribed capital
Share premium
Reserves
Minorities
Long term provisions
Deferred yax liabilities
CURRENT ASSETS
891,048
155,303
Non-current assets
for disposal
298,534
-
24,384
3,340
Trade and other
receivables
Investments in
Group companies
and unconsolidated
entities
Other current
financial assets
Cash and cash
equivalents
TOTAL ASSETS
CURRENT
LIABILITIES
Liabilities associated
with non-current
assets for disposal
Short term debt
4,363
125,791
Liabilities with
group companies
and unconsolidated
entities
560,740
26,050
Short term provisions
3,027
122
6,916,438
2,416,841
FALTA CIFRA ACCRUALS
ı 32 ı
Trade and other
payables
TOTAL EQUITY AND
LIABILITIES
Notes to the consolidated balance sheet
During 2015, two capital increases of MERLIN
Properties took place for an aggregate
amount of € 1,647,452 thousand. After the
capital increases, total equity of the Company
as of year-end amounts to €2,926,431
thousand.
Fair value of the portfolio corresponds to
the appraisal value delivered by CBRE and
Savills as of 31 December 2015. The referred
appraisal value is reflected in the following
accounting items:
(€ thousand)
Leaseholds (included in intangible assets)
71,500
Investement Property
5,397,091
Derivatives (in non-current financial assets)
194,766
Equity method
101,126
Non-current assets for disposal
288,182
Total
6,052,665
FINANCIAL DEBT
The balance of long term debt and short
term debt includes Company’s outstanding
financial debt, other financial liabilities and
the mark-to-market of interest-rate and
inflation hedging contracts. The breakdown
of gross financial and net financial debt is as
follows:
Financial debt
€ thousand
Long term
Short term
Total
1,443,219
1,706,637
3,149,856
(30,182)
(2,921)
(33,103)
50,837
6,309
57,146
(8,39)
-
(8,397)
65,465
1,961
67,426
1,520,942
1,711,986
3,232,928
Financial debt
Loan arrangement costs
Mark-to-market of interest-rate hedging contracts
Mark-to-market of inflation hedging contracts
Other financial liabilities (i,e, legal deposits)
Total debt
ı 33 ı
MERLIN financial debt has an average
maturity period of 3.7 years and a spot
average cost of 2.23%. Nominal debt with
Interest rate hedged amounts to 43.3% of
total financial debt. Net financial debt as of 31
December 2015 is € 3,013,436 thousand.
On 20 December 2015, MERLIN Properties
SOCIMI, S.A. subscribed an unsecured loan
agreement with 10 financial entities for a
total amount of € 1,700 million. The referred
amount will be used to repay Testa mortgage
debt (excluding mortgage debt associated
with the rented residential portfolio) and
full repayment of the outstanding amount
of € 350 million related to the bridge
loan subscribed to by MERLIN in 2015 to
partially fund Testa acquisition. The effective
disbursement of the unsecured loan was
executed on 8 January, 2016 and as such
it was not accounted for in 2015 financial
statements. For further information on the
unsecured loan as well as the pro-forma
impact on MERLIN financial debt position,
please refer to the events post-closing
section.
Net financial debt breakdown
€ thousand
Long term
Short term
1,279,369
1,332,881
2,612,250
-
350,117
350,117
163,850
11,705
175,555
-
-
-
1,443,219
1,694,703
3,137,922
110,629
8,785
119,414
1,553,848
1,703,488
3,257,336
Cash and equivalents
-
(560,740)
(560,740)
Payment owed to Sacyr for 23% stake in Testa
-
316,840
316,840
1,553,848
1,459,588
3,013,436
Mortgage debt
Non-mortgage debt
Leasings
Bonds
Total gross financial debt (1)
Financial debt associated with assets held for sale
Total gross financial debt
Total net financial debt
(1)
E
xcludes accrued interest of € 11,934 thousand
ı 34 ı
Total
RETURN TO
SHAREHOLDERS
AND MANAGEMENT
STOCK PLAN
The Shareholder Return for a given year is
equivalent to the sum of (a) the change in the
EPRA NAV of the Company during such year
less the net proceeds of any issues of ordinary
shares during such year; and (b) the total
dividends (or any other form of remuneration
or distribution to the Shareholders) that are
paid in such year (the “Shareholder Return”).
The Shareholder Return Rate is defined as the
Shareholder Return for a given year divided
by the EPRA NAV of the Company as of 31
December of the immediately preceding year
(the “Shareholder Return Rate”).
arising from Testa acquisition should be
deducted from the EPRA NAV. In accordance
with these definitions and management
decision, the Shareholder Return in 2015
amounts to € 55,630 thousand and the
Shareholder Return Rate amounts to 4.1%
Following the acquisition of Testa, the
Management Team of MERLIN unilaterally
decided that the Shareholder Return is to
be calculated over the Adjusted EPRA NAV
in lieu of the EPRA NAV, meaning that the
outstanding balance of goodwill associated
(€ thousand)
EPRA NAV 31 December 2015
3,181,246
Net proceeds from May capital increase
(596,235)
Net proceeds from August capital increase
EPRA NAV 31 December 2015 adjusted to capital increases
impact
Testa goodwill outstanding amount
(999,747)
(a)
1,585,264
(b)
(199,699)
Adjusted EPRA NAV 31 December 2015
(c) = (a) - (b)
1,385,565
EPRA NAV beginning of period
(d)
1,354,970
Adjusted EPRA NAV end of period
1,385,565
Change in Adjusted EPRA NAV
(e) = (c) - (d)
Dividends paud in year
(f)
25,035
Shareholder Return
(g) = (e) + (f)
55,630
Shareholder Return Rate
(h) = (g)/(d)
Shareholder Return needed to exceed
8% hurdle of Shareholder Return Rate
30,595
4.1%
171,319
ı 35 ı
Furthermore, the Company has agreed
to grant an additional incentive of annual
variable remuneration to the management
team, to be determined by the Remuneration
and Nomination Committee, linked to
the Company’s shares which rewards the
management team depending on the returns
achieved by the Company’s shareholders
(the “Management Stock Plan”).
The members of the management team
will be entitled to the delivery of the shares
stemming from the Management Stock Plan
if the following two key hurdles are met:
• The Shareholder Return Rate (defined as
the Shareholder Return for a given year
divided by the EPRA NAV of the Company
as of 31 December of the immediately
preceding year) for such year exceeds 8%.
• The sum of (i) the EPRA NAV of the
company on 31 December of the fiscal year
and (ii) the total dividends (or any other
form of remuneration or distribution to the
shareholders) that has been distributed
in that fiscal year, or in any preceding
fiscal year since the most recent fiscal
year in respect of which a payment under
the Management Stock Plan was made,
exceeds the Relevant High Watermark
If the above hurdles are met, the
Management Stock Plan is awarded. In 2015,
MERLIN Properties does not comply with
exceeding both limits and consequently no
incentive related to the Management Stock
Plan is awarded.
(€ thousand)
Relevant High Watermark
(a)
1,354,970
EPRA NAV end of period + dividends paid
(b)
1,410,600
High Watermark Outperformance
(c) = (b) - (a)
55,630
Key Hurdles Test:
Shareholder Return above 8%
NO
High Watermark Ourperformance
YES
Promote calculation. It is the lower of the following:
8% of the Total Shareholder Return
-
16% of the excess return on Relevant High Watermark
Applicable Stock Plan
(e) = (c) *0.16
8,901
-
ı 36 ı
06. EPRA METRICS
ı 37 ı
EPRA Performance metrics summary
Performance
Measure
Definition
31/12/2015
31/12/2014
€ thousand Per share € thousand Per share
EPRA Earnings
Recurring earnings from
core operational activities
99,335
0.31
20,395
0.16
EPRA NAV
EPRA Net Asset Value
(EPRA NAV) is calculated
based on the consolidated
shareholders’ equity of
the Group adjusted to
include properties and
other investment interests
at fair value and to exclude
certain items not expected
to crystallise in a longterm investment property
business model, as per
EPRA’s recommendations
3,181,246
9.85
1,354,973
10.49
EPRA NNNAV
EPRA NAV adjusted to
include the fair value of
financial instruments, debt
and deferred taxes
2,926,431
9.06
1,286,5
9.96
EPRA Net Initial
Yield
Annualised rental income
based on the cash rents
passing at the balance
sheet date, less nonrecoverable property
operating expenses,
divided by the market
value of the property,
increased with acquisition
costs
4.96%
5.86%
EPRA “toppedup” NIY
Adjustment to the EPRA
Net Initial Yield in respect
of the expiration of rentfree periods (or other
unexpired lease incentives
such as discounted rent
periods and step rents)
5.01%
5.93%
EPRA Tasa de
desocupación
Estimated Market Rental
Value (ERV) of vacant
space divided by ERV of
the whole portfolio
5.4%
3.4%
EPRA Cost
Ratio (including
vacancy costs)
Recurring running costs of
the Company divided by
recurring rents
14.3%
12.2%
ı 38 ı
EPRA Net Asset Value
EPRA NAV as of 31 December 2015 amounts
to € 3,181,246 thousand (€9.85 per share).
EPRA NNNAV amounts to € 2,926,431
thousand euros, equivalent to € 9.06 per
share.
ı 39 ı
07.
7. EVENTS POST-CLOSING
ı 40 ı
TESTA REFINANCING
the bridge loan subscribed to by
MERLIN in 2015 to partially fund Testa
acquisition. The effective disbursement
of the unsecured loan was executed
on 8 January, 2016 and as such it was
not accounted for in 2015 financial
statements. After the said financing,
debt position of MERLIN is as follows:
On 20 December 2015, MERLIN
Properties SOCIMI, S.A. subscribed
an unsecured loan agreement with 10
financial entities for a total amount of €
1,700 million. The referred amount will
be used to repay Testa mortgage debt
(excluding mortgage debt associated
with the rented residential portfolio)
and full repayment of the outstanding
amount of € 350 million related to
Net financial debt breakdown
€ thousand
Long term
Short term
Total
Weigthed
average
maturity
(years)
Nominal
debt with
interest
rate hedged
(%)
All-in
Sport rate
(%)
Secured bank debt
1,145,769
10,749
1,156,518
8.5
97.7%
Sport rate
(%)
Secured debt with
other entities
133,600
-
133,600
9.2
100.0%
2.66%
1,700,000
117
1,700,117
4.2
35.0%
1.33%
163,850
11,705
175,555
3.5
83.1%
2.99%
3,143,219
22,571
3,165,790
5.9
63.1%
2.02%
110,629
8,785
119,414
7.1
3,253,848
31,356
3,285,204
6.0
Unsecured debt
Leasings
Total gross debt
Debt associated
with assets held for
disposal
Total gross debt
1.90%
60.8%
NEW ACQUISITIONS
On January 2016, MERLIN Properties
acquired, through its subsidiary MERLIN
Logistica, a logistics facility located in
Pinto for an amount of € 12.8 million.
The facility has 70,000 sqm of GLA and
benefits from an excellent location in the
junction of A-2 and A-7 highways.
The Company has recently acquired,
through MERLIN Logistica, a 100,000 sqm
GLA turn-key project in Azuqueca,
Corredor de Henares, for an amount of
€ 17 million.
ı 41 ı
2.02%
08.
STOCK EXCHANGE EVOLUTION
ı 42 ı
MERLIN shares closed on 31 December 2015
at € 11.55, an increase of 44.2% versus 31
December 2014 closing price. The share has
outperformed in the same period the IBEX35 (-7.2%), Euro Stoxx 600 (+6.8%) and the
sectorial EPRA reference index (+15.1%)
MERLIN share price performance vs IBEX 35 / EPRA Index / Euro Stoxx 600
13
12
+44.2%
11
10
+15.1%
9
+6.8%
8
-7.2%
7
6
January 2015
MERLIN Properties
April 2015
Ibex 35
October 2015
July 2015
Stoxx 600
Epra Index
MERLIN Properties
Average daily trading volume during the
period has been € 21.5 million. During 2015
the average daily trading volume significantly
increased
Average daily trading value (€ m)
34
27
21.5m
MERLIN
average
19
11
Q1’15
ı 43 ı
Q2’15
Q3’15
Q4’15
MERLIN Properties has achieved the inclusion
in 2015 in two relevant indexes. On 22 June
2015, MERLIN was included in the Euro Stoxx
600 and on 21 December 2015, MERLIN was
included in the IBEX-35. MERLIN is also a
member of the FTSE EPRA/NAREIT Global
Real Estate, GPR Global Index, and MSCI Small
Cap indexes.
As of the date of this report, MERLIN is covered
by a wide variety of equity research houses, 19.
Consensus target price is 12.14
Target prices and analyst recommendations
(1)
Report Date
Recommendation
Target price
11-02-16
Neutral
10.35
29-01-16
Buy
12.60
27-01-16
Buy
12.00
27-01-16
Buy
12.10
22-01-16
Buy
13.90
07-01-16
Sell
10.50
05-01-16
Buy
12.70
21-12-15
Buy
12.90
13-11-15
Neutral
11.30
08-10-15
Buy
12.50
28-09-15
Buy
12.90
17-09-15
Buy
12.41
11-09-15
Overweight
12.50
10-08-15
Outperform
12.40
21-07-15
Outperform
11.00
09-06-15
Buy
12.85
26-05-15
Buy
12.10
02-02-15
Buy
13.08
21-01-15
Buy
13.30
(1)
(1)
(1)
Consensus
(1)
12.14
P
rior to the capital increase of August
ı 44 ı
09. DIVIDEND POLICY
ı 45 ı
The Company maintains a dividend policy
that takes into account sustainable levels of
distributions. The Company does not intend
to create reserves that cannot be distributed
to the shareholders, other than those
required by law.
According to the Spanish regime for
REIT’s, the Company will be obligated to
adopt agreements to distribute the profits
obtained in this financial year in the form of
dividends to shareholders, after complying
with any relevant requirement of the Spanish
Corporation Law. The Company will be
obligated to agree its distribution within
six months of the close of each financial
period, in the following manner: (i) at least
50% of the profits derived from the transfer
of real properties, shares, or shareholdings
in qualified affiliates, provided that the
remaining profits are reinvested in other real
estate assets within a maximum period of
three years from the date of transmission
or, if not, 100% of the profits must be
distributed as dividends at the end of this
three year period; (ii) 100% of the profits
obtained by receiving dividends paid by
qualified subsidiaries; (iii) at least 80% of the
rest of the obtained profits. If the dividend
distribution agreement is not adopted within
the legal timeframe, the Company will lose its
REIT status during the financial year to which
the dividends refer.
In accordance with the Prospectus, MERLIN
Properties targets to deliver a dividend yield
of between 4% and 6% over the initial IPO
price.
ı 46 ı
The Board of Directors of MERLIN Properties
agreed on 14 October 2015, to distribute a
dividend on account of 2015 results for a
gross amount of € 7.75 cents per share.
The Board of Directors of MERLIN Properties
will propose a complimentary dividend on
account of 2015 results, for an amount of
0.569 cents per share, together with a share
premium distribution of € 10.261 cents per
share, both recommendations being subject
to the 2015 General Shareholders Meeting.
In aggregate terms, total remuneration to
shareholders on account of 2015 results is
18.58 cents per share.
2015 Proposed shareholder distribution
Interim dividend (Oct-15)
Complementary dividend (Apr-16)
Share premium distribution (Apr-16)
Total
ı 47 ı
(€’000s)
Per share (€ cents)
25,035
7.750
1,838
0.569
33,146
10.261
60,019
18.580
10.
MAIN RISKS AND UNDERTAINTIES
ı 48 ı
The policies of financial risk management within
the commercial real estate sector deal mainly
with the analysis of investment projects, the
management of the building’s occupation and
the situation of the financial markets:
• Interest rate risk: in order to minimize the
Company’s exposure to this risk, financial
hedges, such as interest rate swaps, have
been executed. Total interest rate hedged
amount to 61% of total debt.
• Exchange rate risk: the Company only
invests in assets in Spain and Portugal with
all contracts denominated in euro and the
Company’s policy is to contract debt only in
the same currency as that of the cash flows
of each business. Therefore, the Company is
currently not exposed to exchange rate risk.
• Credit risk: credit risk relating to the
Company’s ordinary business is not significant
because the contracts signed with the tenants
require payment in advance of most sums.
These contracts also require the tenant
to provide legal and additional financial
guarantees or deposits to cover possible nonpayment of the rent.
• Liquidity risk: The Company, in order to
manage liquidity risk and to meet the
needs of funds, uses an annual budget and
monthly forecast of the liquid assets. This
monthly forecast is detailed and updated
on a daily basis. The main liquidity risk is
due to the potential for negative working
capital resulting from short term debt from
tenants. The factors mitigating liquidity risk
include the following: (i) cash generated in
the ordinary course of business is very stable;
and (ii) the company’s liabilities are largely
long-dated and the high quality of the assets
provides ample ability to obtain new sources
of funding.
When formulating consolidated annual
accounts, the Company had already covered all
of its funding requirements, enabling it to meet
its commitments with providers, employees
and the Public Sector, according to the cash
flow for FY2015.
Furthermore, given the type of industry in
which the Company operates, the investments,
the financing for such investments, the stable
EBITDA generated and the high occupancy
rate of properties is more likely to produce
surplus cash. The company’s policy is to invest
this cash in Short-term investments and liquid
deposits with highly rated institutions. The
acquisition of options or futures on stocks, or
any other high-risk activities as a means of
investing its cash surplus are not considered by
the Company.
ı 49 ı
• Market risk: MERLIN Properties is exposed
to market risk from potential downward
movement in rental rates when current
contracts terminate. This risk could negatively
affect the cash flow and valuation of the
assets of the Company. However, the market
risk is mitigated by policies of attracting
and selecting new high quality clients and
negotiating compulsory lease terms that
maximize the length of the lease term. For this
reason, on 31 December 2015, the occupancy
rate of the Company’s assets is 94.6%, with a
weighted average unexpired lease term of 9.4
years (weighted by gross rents).
11.
OUTLOOK AND OTHER
In 2016, MERLIN expects to continue
with high occupation rates and the
maintenance of strong cash flow due
to the long remaining lease period
(9.4 years from 31 December 2015,
weighted by each tenant rents.).
The Company also expects to
continue with the acquisition of
assets that fit within its investment
strategy. To this end, it holds a cash
position that exceeds 244 million
euros, after deducting the payment
to Sacyr for the remaining 23% stake
that Sacyrs owns of Testa.
MERLIN Properties has adjusted
its internal processes and payment
time-periods to the provisions of
legislation to combat late payment
in commercial transactions. In this
regard, in 2015, in accordance to our
best estimates, average payment
period to suppliers was 29.84 days.
ı 50 ı
12. R+D INFORMATION / OWN SHARES
TRANSACTIONS
The Company has not developed any
research and development activities
during FY2015. The Company has
not carried out any acquisition or
divestments of own shares.
ı 51 ı
13.
CORPORATE RESPONSABILITY
ı 52 ı
ENVIRONMENTAL
COMMITMENT
MERLIN has embraced the challenge of
leading the environmental commitment
and respect to the areas where its activity
is laid out, adopting two commitments,
on one side provide client satisfaction and
on the equally match our growth with the
environment protection, and consequently
actively participate in sustainable growth
while complying with the increasing social
demands on this front.
The aim of environmental commitment is to
obtain a portfolio of efficient buildings that
require lower resource consumption in their
daily activity and, consequently, manage to
reduce CO2 emissions, waste generation and
water consumption.
Sustainable management and working
towards environmentally friendly, efficient
and sustainable performance are based
on a process of continuous improvement
by implementing the internationally bestknown certificates regarding environmental
management systems, efficiency and
sustainable building, at the same time as
committing to implementing tools to enable
the monitoring of building consumption as
a mechanism in the pursuit of continuous
improvement. With this in mind, four major
challenges have been identified in terms of
sustainability as faced by MERLIN Properties:
• Waste Management
• Energy efficiency and emission reduction
• Responsible water consumption
• Reduction of material consumption
ı 53 ı
CONSUMPTION
• Installation of new chiller sets, cooling
towers, HVAC units, energy recovery units,
pumping equipment and outdoor VRF units
for HVAC systems, with greater energy
efficiency.
Final energy consumption is closely related
to the activity carried out by MERLIN, with
variations due to the level of occupancy,
equipment density and the number of
workers. The main sources of energy
consumption are electricity, as used in
lighting and operation of certain items of
equipment, heating oil used by heating
facilities, natural gas and water.
• Installation of new, higher performance
boilers.
Water
Some measures taken to reduce energy
consumption:
•T
here are equipment maintenance
programmes to guarantee equipment
performance in water saving.
Electricity
• Installation of LED-type light fittings and
lamps to replace conventional lighting in car
parks and common areas in buildings.
•Installation of timed taps and aerators to
reduce water consumption by 50%.
• Installation of presence sensors to switch on
lighting.
• Installation of power factor correction
equipment.
Indicador
Consumption Measure
#
Buildings
sqm
Oficinas
Fuel consumption (Natural Gas)
358,010.2
m3
9
94,060
S/R
3
m
1
15,055
S/R
10,588.8
MWh
15
288,590 S/R y B/R
Water consumption
126,763.0
m3
18
322,255 S/R y B/R
CO2 Emissions
4,864,311
Kg
18
322,255 S/R y B/R
3,471.1
MWh
Fuel consumption (Heating Oil C)
50.0
Electricity consumption
Shopping centres
2
48,046
S/R
3
2
48,046
S/R
Water consumption
40,965.4
m
CO2 Emissions
1,336,356
Kg
2
48,046
S/R
46.0
MWh
Logistics
Water consumption
4,875.0
CO2 Emissions
17,699
ı 54 ı
1
35,934
S/R
3
1
35,934
S/R
Kg
1
35,934
S/R
m
CERTIFICATES
Testa has had an ISO 9001 Quality
Management System implemented since 2002
and an ISO 14001 Environmental Management
System since 2007. These standards, of
acknowledged prestige, promoted by the
International Standards Organisation, have
the aim of providing an organisation with
the elements of an effective quality and
environmental management system. These
standards specify the requirements for a
quality and environmental management
system to enable an organisation to develop
and implement a policy and objectives that
take the legal requirements and the information
on significant environmental aspects into
account.
is composed of a set of standards on the use
of strategies aimed at all types of building
sustainability, based on the incorporation in
the project of aspects related to:
Energy certification, Spain
There are four levels of certification
depending on the compliance of building
characteristics and materials with the highest
demands in terms of management, product
quality and sustainability: Certified (40-49
points), Silver (50-59 points), Gold (60-79
points), Platinum (80+ points).
Energy certification of buildings in Spain
was regulated according to Spanish Royal
Decree 47/2007, of 19 January, approving
a basic procedure for certifying the energy
efficiency of newly constructed buildings,
and Royal Decree 235/2013, of 5 April,
approving the basic procedure for certifying
the energy efficiency of existing buildings. In
their commitment to due compliance, Testa
and Merlin have efficiency labels in 77 of their
buildings:
Categoría A
-
Categoría B
13
Categoría C
31
Categoría D
19
Categoría E
12
Categoría F
2
Categoría G
-
LEED
This voluntary certification was developed by
the U.S. Green Building Council and
• Sustainable site
• Water saving
• Energy efficiency
•Selection of materials and resources
•Indoor environmental quality
• Innovation and design
Pedro de Valdivia
Silver
Avda. de Bruselas, 33
Gold
Avda. del Partenón, 12-14
Gold
Pre-certificación
BREEAM
BREEAM (BRE Environmental Assessment
Method) sets the standards for the best
sustainable design qualities and has
become the reference measure used for the
environment performance of buildings.
MERLIN has launched its LEED/BREEAM
certificate plan 2016-2018, with the aim
of at least 70% of its buildings having
environmental certificates by 2018. Of these,
41 buildings would have LEED certificates
and 30 BREEAM certificates.
ı 55 ı
14.
STAFF
ı 56 ı
STAFF
MERLIN’s corporate culture with its
employees is based on driving creativity,
responsibility and interdisciplinary
collaboration This culture, combined with
professionalism, integrity and commercial
vision, define its professional team. At 31
December 2015, MERLIN had a workforce of
120 employees.
The amount devoted to training of the
personnel in 2015 was € 37,533.
CEO & Top executives: 4
Corporate Strategy: 7
Third party AM: 38
Otros
Legal, HR & IT: 7
Third party Am
Asset management
Finance & Accounting: 16
Finance & Accounting
Legal, HR & IT
Asset management: 46
Corporate Strategy
CEO & Top executives
Total
Men
Women
% Women
Category (annual weighted average)
General Directors and Presidents
5
5
-
-
Rest of Directors and Managers
11
10
1
6%
Specialists and Support professionals
60
35
25
42%
Accounting, administrative employees
43
15
28
65%
118
65
53
45%
4
2
2
50%
Between 30 and 50
93
52
41
44%
Over 50
23
13
10
43%
120
67
53
44%
Total Workforce Age (31/12/2015)
Under 30
Total Workforce
ı 57 ı
APPENDIXES
ı 58 ı
1. EPRA METRICS
PRA Earnings
€ thousand
Consolidated net profit in accordance with >IFRS
49,078
Adjustments to calculate EPRA eranings
50,257
(i) changes in value of investment properties
(318,941)
(ii) change in fair value of deferred taxes
302,188
(iii) change in fair value of financial instruments
67,135
(iv) transaction costs in respect of acquisition of companies / joint ventures
(v) minority interests in respect of previous adjustmnents
(125)
EPRA net earnings
99,335
EPRA net earnings per share
0.31
EPRA NAV
€ thousand
Equity in balance sheet
2,926,431
Derivatives Mark-to-market
48,750
Derivatives
44,973
Short term interest derivatives
3,776
Deferred taxes Mark-to-market
239,168
Deferred tax assets
(23,140)
223,088
Deferred tax liabilities adjustment
39,220
Debt mark-to-market
(33,103)
Debt arrangement expenses
(33,103)
EPRA NAV
3,181,246
Shares
323,030,000
EPRA NAV / share
9.85
ı 59 ı
EPRA YIELDS
Shopping
centers
High Street
Retail
(€ thousand)
Office
Logistics
Gross asset value
2,189,565
683,680
276,500
1,883,908
-
-
-
-
Non-core land
-
-
-
-
2,189,565
683,680
276,500
1,883,908
111,307
40,138
18,967
96,019
(7,714)
(1,299)
(609)
-
103,593
38,839
18,358
96,019
(415)
(1,687)
(283)
-
103,178
37,152
18,075
96,019
EPRA “topped-up” yield
4.7%
5.7%
6.6%
5.1%
EPRA “topped-up” yield
4.7%
5.4%
6.5%
5.1%
Exclude:
Commercial Property GAV
Gross rents annualized
Exclude:
Property expenses not recarhed
to tenants
“Topped-up” net rents
annualized
Exclude:
Incentives and collection loss
Net rents annualized
ı 60 ı
Rented
residential
Hotels
Land for
development
Other
Non-core
land
TOTAL
397,455
288,140
12,195
50,524
132,635
5,914,602
-
-
-
(50,524)
-
(50,524)
-
-
-
-
(132,635)
(132,635)
397,455
288,140
12,195
-
-
5,731,443
22,241
12,088
908
-
-
301,624
(2,214)
(2,558)
(88)
-
-
(14,483)
20,026
9,530
819
-
-
287,141
(213)
(256)
-
-
-
(2,855)
19,813
9,273
819
-
-
284,286
5.0%
3.3%
6.7%
5.0%
5.0%
3.2%
6.7%
5.0%
ı 61 ı
EPRA NNNAV
(€ thousands)
31/12/15
EPRA NAV
3,181,246
Includes:
MtM Derivatives
(48,750)
Deferred tax assets
(239,168)
Cost of debt
33,103
EPRA NNNAV
2,926,431
EPRA Cost Ratio
(€ thousand)
31/12/15
Property expenses not recharged to tenants
Incentives
(10,236)
(2,363)
Collection loss
(336)
Personal expenses
(15,710)
(3,808)
(25,439)
Joint ventures attributable expenses
-
Exclude:
Investment property depreciation
-
Ground rent costs
-
Service charge costs recovered through rents but not invoiced separately
-
Expenses related to 3rd party asset management services (Gesfontesta)
EPRA Cost ratio (including direct vacancy costs)
Costes directos de desocupación
1,799
(56,093)
-
Costes EPRA (excluyendo costes directos de desocupación)
Gross rents less ground rent costs
(57,899)
214,454
Less: service fee if part of Gross rentas
-
Add: share of Joint Ventures
-
Gross rental income
214,454
EPRA Cost Ratio (excluding general expenses non-recurring)
ı 62 ı
14.3%
LIST OF ASSETS
Location
Office
GLA
sqm AG
554,362
Juan Esplandiú. 11-13
Madrid
28,008
Pedro de Valdivia. 10
Madrid
6,721
Principe de Vergara. 187
Madrid
10,732
Princesa. 3
Madrid
17,810
Princesa. 5
Madrid
5,788
Parking Princesa *
Madrid
26,963
Partenon. 12-14
Madrid
19,289
Partenon. 16-18
Madrid
18,343
Josefa Valcarcel. 48
Madrid
19,893
Atica 1
Madrid
7,080
Atica 2
Madrid
5,644
Atica 3
Madrid
5,746
Atica 4
Madrid
4,936
Avenida de Bruselas. 33
Madrid
33,718
Madrid
9,164
Madrid
8,895
Costa Brava. 2-4
Madrid
16,000
Ventura Rodríguez. 7
Madrid
10,070
Castellana. 83-85
Madrid
15,254
Juan de Mariana. 17
Madrid
3,046
Eucalipto. 25
Madrid
7,368
Eucalipto. 33
Madrid
7,185
Torre Castellana. 259
Madrid
21,390
Alcala. 45
Madrid
18,655
Ribera del Loira. 60
Madrid
54,960
Maria de Portugal T2. 1
Madrid
5,749
Madrid
5,641
Madrid
5,749
Arroyo de Valdebebas T7
Madrid
10,856
Padres Dominicos T4
Madrid
6,176
Alcala. 40
Madrid
9,315
ı 63 ı
Location
Office
GLA
sqm AG
554,362
554.362
Juan Esplandiú.
Esplandiú, 11-13
Madrid
28,008
28.008
Pedro de Valdivia.
Valdivia, 10
Madrid
6,721
6.721
Principe de Vergara.
Vergara, 187
Madrid
10,732
10.732
Princesa.
Princesa, 3
Madrid
17,810
17.810
Princesa.
Princesa, 5
Madrid
5,788
5.788
Parking Princesa *
Madrid
26,963
26.963
Partenon.
Partenon, 12-14
Madrid
19,289
19.289
Partenon.
Partenon, 16-18
Madrid
18,343
18.343
Josefa Valcarcel.
Valcarcel, 48
Madrid
19,893
19.893
Atica 1
Madrid
7,080
7.080
Atica 2
Madrid
5,644
5.644
Shopping centers
172,032
172.032
Centro Oeste
Madrid
10,838
10.838
Plaza de los Cubos
Madrid
13,202
13.202
Mallorca
26,559
26.559
Andalucía
21,504
21.504
Galicia
99,929
99.929
Porto Pi
Larios
Marineda
Logistics
646,169
646.169
Guadalajara-Alovera
Castilla la Mancha
38,763
38.763
Madrid
36,234
36.234
Castilla la Mancha
27,995
27.995
Zaragoza
21,579
21.579
Guadalajara-Cabanillas I
Castilla la Mancha
70,134
70.134
Barcelona-Lliça del Vall
Cataluña
14,911
14.911
Zaragoza-Plaza
Zaragoza
20,764
20.764
Madrid-Coslada Complex
Guadalajara-Azuqueca
Zaragoza-Pedrola
Valencia-Almussafes
Comunidad Valenciana
26,612
26.612
Madrid-Getafe
Madrid
16,242
16.242
Vitoria-Jundiz
País Vasco
72,717
72.717
Madrid-Coslada
Madrid
28,490
28.490
Madrid-Meco
Madrid
35,285
35.285
Madrid-Getafe (Los Olivos)
Madrid
11,488
11.488
Guadalajara-Cabanillas II
Castilla la Mancha
103,519
103.519
Guadalajara-Cabanillas II Ext
Castilla la Mancha
48,290
48.290
ı 64 ı
Madrid-Getafe (Gavilanes)
Madrid
39,576
Barcelona-Granada Penedes
Cataluña
16,758
Barcelona-Sant Esteve
Cataluña
16,812
High Street Retail
437,409
Tree
Caprabo
España
373,157
Cataluña
64,252
Hotels
116,741
Puerta Castilla
Madrid
13,180
NH Sanvy
Madrid
12,182
Eurostars Torre Castellana 259
Madrid
31,800
Eurostars Arroyo de la Vega
Madrid
3,581
Eurostars Grand Marina
Cataluña
20,030
Tryp Barcelona Aeropuerto
Cataluña
10,125
Valencia - Tryp Oceanic
Valencia
9,308
Málaga -Tryp Alameda
Málaga
6,000
Jerez
4,637
Galicia
5,898
Tryp Jerez
Hotel Marineda
Resident residential
124,019
Locales Plaza Castilla - Castellana 193
Madrid
Plaza Castilla I - Castellana 193
Madrid
18,987
Parking Pza, Castilla *
Madrid
18,488
Valdebernardo
Madrid
9,310
Alcorcón
Madrid
14,797
Pavones Este
Madrid
10,461
Usera
Madrid
12,074
Leganés
Madrid
7,193
Móstoles I
Madrid
7,138
Móstoles II
Madrid
5,795
Alameda de Osuna
Benquerencia
1,275
Madrid
9,318
Castilla la Mancha
10,327
San Sebastián
17,344
Benta Berri
* Below ground surface in parkings has not been taken into account.
ı 65 ı
Other
6,140
Faro de Hércules
Galicia
5,829
Locales Plaza Castilla - Castellana 193
(McD)
Madrid
311
597
Parking Palau *
Non-core land
364,015
Arapiles. 8
Madrid
1,700
Vadebebas - office
Madrid
25,955
Zaragoza
47,971
Zaragoza - residencial
Navalcarnero
Madrid
288,389
31,639
Zaragoza Plaza
Zaragoza
15,000
Isla Chamartin
Madrid
16,639
Equity method
165,435
Parking Palau (33%)
Costa Ballena (32.5%)
Andalucía
5,045
Villajoyosa (50%)
AC Forum (50%)
Cataluña
13,768
Pazo de Vigo (44%)
ZAL Port (32%)
Arturo Soria (50%)
ZAL Port (32%)
TOTAL including equity method
-
Galicia
18,523
Cataluña
125,112
Madrid
2,987
Cataluña
125,112
2,617,961
* Below ground surface in parkings has not been taken into account
ı 66 ı
2015 ANNUAL
ACCOUNTS
ı 67 ı
PASEO DE LA CASTELLANA, 42
28046 MADRID
+34 91 787 55 30
[email protected]
www.merlinproperties.com
INFORME ANUAL DE GOBIERNO CORPORATIVO
DE LAS SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS
DATOS IDENTIFICATIVOS DEL EMISOR
FECHA FIN DEL EJERCICIO DE MODELO ANEXO I REFERENCIA 31/12/2015
C.I.F.
A-86977790
Denominación Social: MERLIN PROPERTIES, SOCIMI, S.A.
Domicilio Social: Paseo de la Castellana, 42, 28046 Madrid
Merlin - IAGC 2015 (190216).docx
INFORME ANUAL DE GOBIERNO CORPORATIVO
DE LAS SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS
A
ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD
A.1 Complete el siguiente cuadro sobre el capital social de la sociedad:
Fecha de última
modificación
Capital social (€)
Número de acciones
Número de derechos
de voto
07/08/2015
323.030.000
323.030.000
323.030.000
Indique si existen distintas clases de acciones con diferentes derechos asociados:
Sí ☐
No ☒
Clase
Número de
acciones
Nominal unitario
Número unitario
de derechos de
voto
Derechos
diferentes
-
-
-
-
-
A.2 Detalle los titulares directos e indirectos de participaciones significativas, de su
sociedad a la fecha de cierre del ejercicio, excluidos los consejeros:
Nombre o
denominación
social del
accionista
Número de
derechos de
voto directos
Blackrock
INC.
Derechos de voto indirectos
% sobre el total de
derechos de voto
Titular directo de
la participación
Número de
derechos de voto
0
Un cierto número
de fondos y
cuentas
gestionadas por
inversores bajo el
control del
accionista.
17.818.836
5,516%
Blue Ridge
Capital, L.L.C.
0
Varios fondos
12.390.000
3,835
Blue Ridge
Offshore
Master
Limited
Partnership
4.194.404
1.299
-2-
Principal
Financial
Group, INC
0
UBS Group
AG
EJF Capital
LLC
PRINCIPAL
REAL ESTATE
INVESTORS Y
PRINCIPAL
GLOBAL
INVESTORS
9.707.605
3,005
0
15.728.436
(instrumentos
financieros)
4,869
0
9.629.472
2,981
Indique los movimientos en la estructura accionarial más significativos acaecidos durante
el ejercicio:
Nombre o denominación social
del accionista
Fecha de la operación
Descripción de la operación
Credit Suisse Group, AG
EJF Capital LLC
4/3/2015
Reducción por debajo del 3%
23/2/2015
EJF Capital LLC
9/4/2015
Incremento por encima del 3%
EJF Capital LLC
8/6/2015
EJF Capital LLC
10/8/2015
EJF Capital LLC
9/9/2015
Blackrock INC.
18/9/2015
Principal Financial Group, INC
26/11/2015
Blue Ridge Capital, L.L.C.
27/11/2015
Blue Ridge Offshore Master
Limited Partnership
27/11/2015
EJF Debt Fund Opportunities
Master Fund II, LP
8/6/2015
Master Fund II, LP
Master Fund, LP
10/8/2015
23/2/2015
Master Fund, LP
9/4/2015
Master Fund, LP
10/8/2015
-3-
Master Fund, LP
9/9/2015
Emanuel J. Friedman
23/2/2015
Emanuel J. Friedman
9/4/2015
Emanuel J. Friedman
8/6/2015
Emanuel J. Friedman
10/8/2015
Emanuel J. Friedman
9/9/2015
Grus Capital Management LLP
4/3/2015
Grus Capital Management LLP
23/4/2015
Gruss Global Investors Master
Fund (Enhanced), LTD.
4/3/2015
Fund (Enhanced), LTD.
Fund, Ltd
23/4/2015
4/3/2015
Fund, Ltd
23/4/2015
Mainstay Marketfield Fund
10/8/2015
Mainstay Marketfield Fund
12/8/2015
Marketfield Asset Management
Llc
10/8/2015
Marketfield Asset Management
Llc
13/8/2015
Monarch Gp Llc
18/3/2015
Monarch Master Funding 2
(Luxembourg) S.A.R.L.
18/3/2015
The Goldman Sachs Group, Inc.
17/4/2015
29/5/2015
15/6/2015
16/6/2015
25/6/2015
-4-
26/6/2015
A.3 Complete los siguientes cuadros sobre los miembros del consejo de administración
de la sociedad, que posean derechos de voto de las acciones de la sociedad:
Nombre o
denominación
social del consejo
Número
derechos de voto
directos
Ismael
Clemente Orrego
(en su condición
de administrador
mancouminado de
Magic Kingdom,
S.L.)
Miguel Ollero
Barrera (en su
condición de
administrador
mancouminado de
Magic Kingdom,
S.L.)
Derechos de voto indirectos
%sobre total de
derechos de voto
Titular directo
de la
participación
Número de
derechos de voto
---
Magic Kingdom,
S.L.
1.874.999
0,58%
----
Magic Kingdom,
S.L.
1.874.999
0,58%
Alfredo
Fernández Agras
165.766
---
---
0,051%
G. Donald
Johnston III
62.500
---
---
0,019%
María Luisa
Jordá Castro
15.000
---
---
0,005%
Ana de Pro
Gonzalo
1.670
---
---
0,001%
Fernando Javier
Ortiz Vaamonde
58.025
---
---
0,018%
% total de derechos de voto en poder del consejo de administración
-5-
0,674%
Complete los siguientes cuadros sobre los miembros del consejo de administración de la
sociedad, que posean derechos sobre acciones de la sociedad:
Nombre o
denominación
social del
consejero
Número de
derechos
directos
-
-
Derechos indirectos
Titular
directo
Número de
derechos de
voto
-
-
Número de
acciones
equivalentes
% sobre el
total de
derechos de
voto
-
-
A.4 Indique, en su caso, las relaciones de índole familiar, comercial, contractual o
societaria que existan entre los titulares de participaciones significativas, en la
medida en que sean conocidas por la sociedad, salvo que sean escasamente
relevantes o deriven del giro o tráfico comercial ordinario:
Nombre o denominación
social relacionados
Tipo de relación
Breve descripción
-
-
-
A.5 Indique, en su caso, las relaciones de índole comercial, contractual o societaria que
existan entre los titulares de participaciones significativas, y la sociedad y/o su
grupo, salvo que sean escasamente relevantes o deriven del giro o tráfico comercial
ordinario:
social relacionados
Tipo de relación
Breve descripción
A.6 Indique si han sido comunicados a la sociedad pactos parasociales que la afecten
según lo establecido en los artículos 530 y 531 de la Ley de Sociedades de Capital.
En su caso, descríbalos brevemente y relacione los accionistas vinculados por el
pacto:
Sí ☒
Intervinientes del pacto
parasocial
MAGIC KINGDOM, S.L.
(vehículo inversor del equipo
gestor de la Sociedad) y las
Entidades Colocadoras
No ☐
% de capital social afectado
Breve descripción del pacto
0,580%
MAGIC KINGDOM, S.L. se ha
comprometido, salvo
previo consentimiento expreso y
unánime de las Entidades
Colocadoras, a no transmitir su
participación en la Sociedad
durante un periodo de 720 días
desde la admisión a negociación
-6-
en las Bolsas
españolas.
de
Valores
Indique si la sociedad conoce la existencia de acciones concertadas entre sus accionistas.
En su caso, descríbalas brevemente:
Sí ☐
Intervinientes acción
concertada
No ☒
% de capital social afectado
Breve descripción del
concierto
En el caso de que durante el ejercicio se haya producido alguna modificación o ruptura
de dichos pactos o acuerdos o acciones concertadas, indíquelo expresamente:
No aplicable
A.7 Indique si existe alguna persona física o jurídica que ejerza o pueda ejercer el
control sobre la sociedad de acuerdo con el artículo 5 de la Ley del Mercado de
Valores. En su caso, identifíquela:
Sí ☐
No ☒
Observaciones
A.8 Complete los siguientes cuadros sobre la autocartera de la sociedad:
A fecha de cierre del ejercicio:
Número de acciones directas
Número de acciones
indirectas (*)
% total sobre capital social
---
---
---
(*) A través de:
Nombre o denominación social del titular
directo de la participación
Número de acciones directas
-7-
---
---
Total:
---
Explique las variaciones significativas, de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto
1362/2007, habidas durante el ejercicio:
Explique las variaciones significativas
---
A.9 Detalle las condiciones y plazo del mandato vigente de la junta de accionistas al
consejo de administración para emitir, recomprar o transmitir acciones propias.
La Junta General Ordinaria en su reunión de fecha 1 de abril de 2015 acordó autorizar la
adquisición derivativa de acciones propias por parte de la Sociedad o sociedades de su
grupo, revocándose las autorizaciones existentes previamente, cumpliendo los requisitos
y limitaciones establecidos en la legislación vigente en cada momento todo ello en los
términos siguientes:
- Modalidades de adquisición: Las adquisiciones podrán realizarse directamente por la
Sociedad o indirectamente a través de sociedades de su grupo, y las mismas podrán
formalizarse, en una o varias veces, mediante compraventa, permuta o cualquier otro
negocio jurídico válido en Derecho.
- Número máximo de acciones a adquirir: El valor nominal de las acciones a adquirir,
sumado, en su caso, al de las que ya se posean, directa o indirectamente, no excederá del
porcentaje máximo legalmente permitido en cada momento.
- Contravalor máximo y mínimo: El precio de adquisición por acción será como mínimo
el valor nominal y como máximo el de cotización en Bolsa en la fecha de adquisición.
- Duración de la autorización: Esta autorización se otorga por un plazo de cinco años.
Asimismo, y a los efectos de lo dispuesto por el párrafo segundo de la letra a) del artículo
146.1 de la Ley de Sociedades de Capital, se dejó expresa constancia de que se otorga
expresa autorización para la adquisición de acciones de la Sociedad por parte de
cualquiera de sus filiales, en los mismos términos antes referido. La autorización incluyó
también la adquisición de acciones que, en su caso, hayan de ser entregadas directamente
a los trabajadores o administradores de la Sociedad o sociedades de su grupo, o como
consecuencia del ejercicio de derechos de opción de que aquellos sean titulares.
-8-
A.9 bis Capital flotante estimado:
%
Capital Flotante estimado
79%
A.10 Indique si existe cualquier restricción a la transmisibilidad de valores y/o cualquier
restricción al derecho de voto. En particular, se comunicará la existencia de
cualquier tipo de restricciones que puedan dificultar la toma de control de la
sociedad mediante la adquisición de sus acciones en el mercado.
Sí ☒
No ☐
Descripción de las restricciones
Tal y como se ha indicado en el apartado A.6, el pacto parasocial suscrito entre Magic Kingdom, S.L. y
las Entidades Colocadoras recoge una limitación a la transmisión de las acciones. En cuanto a los
Estatutos Sociales, si bien estos no regulan ninguna restricción a la transmisión de acciones, en su artículo
8 se recogen una serie de prestaciones accesorias en virtud de las cuales se derivan las siguientes
obligaciones para los accionistas de la sociedad:
Obligaciones de información de accionistas titulares de participaciones significativas
De acuerdo con el artículo 8 de los Estatutos Sociales de la Sociedad todo accionista que (i) sea titular
de acciones de la Sociedad en porcentaje igual o superior al 5% del capital social, o de aquel porcentaje
de participación que prevea el artículo 9.2 de la Ley de SOCIMIs, o la norma que lo sustituya, para el
devengo por la Sociedad del gravamen especial por Impuesto sobre Sociedades (la Participación
Significativa); o (ii) adquiera acciones que supongan alcanzar, con las que ya posee, una Participación
Significativa en el capital de la Sociedad, deberá comunicar estas circunstancias al Consejo de
Administración.
El porcentaje de participación igual o superior al 5% del capital al que se refiere el apartado
precedente se entenderá (i) automáticamente modificado si variase el que figura previsto en el artículo
9.2 de la Ley de SOCIMIs, o norma que lo sustituya, y, por tanto, (ii) reemplazado por el que se recoja
en cada momento en la referida normativa.
Igualmente, todo accionista que haya alcanzado esa Participación Significativa en el capital social
de la Sociedad, deberá comunicar al Consejo de Administración cualquier adquisición posterior, con
independencia del número de acciones adquiridas.
Igual declaración a las indicadas en los apartados precedentes deberá además facilitar cualquier
persona que sea titular de derechos económicos sobre acciones de la Sociedad, incluyendo en todo caso
aquellos titulares indirectos de acciones de la Sociedad a través de intermediarios financieros que
aparezcan formalmente legitimados como accionistas en virtud del registro contable pero que actúen por
cuenta de los indicados titulares.
Junto con la comunicación prevista en los apartados precedentes, el accionista, o el titular de los
derechos económicos, afectado deberá facilitar al Secretario del Consejo de la Sociedad: (i) un
certificado de residencia a efectos del correspondiente impuesto personal sobre la renta expedido por las
autoridades competentes de su país de residencia. En aquellos casos en los que el accionista resida en
un país con el que España haya suscrito un convenio para evitar la doble imposición en los impuestos
-9-
que gravan la renta, el certificado de residencia deberá reunir las características que prevea el
correspondiente convenio para la aplicación de sus beneficios; y (ii) un certificado expedido por persona
con poder bastante acreditando el tipo de gravamen al que está sujeto para el accionista el dividendo
distribuido por la Sociedad, junto con una declaración de que el accionista titular es beneficiario efectivo
de tal dividendo.
El accionista o titular de derechos económicos obligado deberá entregar a la Sociedad este certificado
dentro de los diez días naturales siguientes a la fecha en la que la Junta General o en su caso el Consejo
de Administración acuerde la distribución de cualquier dividendo o de cualquier importe análogo
(reservas, etc.).
Si el obligado a informar incumpliera la obligación de información configurada en los apartados
precedentes, el Consejo de Administración podrá presumir que el dividendo está exento o que tributa a
un tipo de gravamen inferior al previsto en el artículo 9.2 de la Ley de SOCIMIs, o la norma que lo
sustituya.
Alternativamente, el Consejo de Administración podrá solicitar, con cargo al dividendo que corresponda
al accionista, un informe jurídico a un despacho de abogados de reconocido prestigio en el país en el
que el accionista resida para que se pronuncie sobre la sujeción a gravamen de los dividendos que
distribuya la Sociedad.
El gasto ocasionado a la Sociedad será exigible el día anterior al pago del dividendo.
Obligaciones de información de accionistas sujetos a regímenes especiales
El citado artículo 8 de los Estatutos Sociales establece que todo accionista que, como inversor, se encuentre
sujeto en su jurisdicción de origen a cualquier clase de régimen jurídico especial en materia de fondos
de pensiones o planes de beneficios, deberá comunicar dicha circunstancia al Consejo de Administración.
Igualmente, todo accionista que se encuentre en la situación descrita en el párrafo anterior deberá
comunicar al Consejo de Administración cualquier adquisición o transmisión posterior, con
independencia del número de acciones adquiridas o transmitidas.
Igual declaración a las indicadas en los apartados precedentes deberá además facilitar cualquier
persona que sea titular de derechos económicos sobre acciones de la Sociedad, incluyendo en todo caso
aquellos titulares indirectos de acciones de la Sociedad a través de intermediarios financieros que
aparezcan formalmente legitimados como accionistas en virtud del registro contable pero que actúen por
cuenta de los indicados titulares.
La Sociedad, mediante notificación por escrito (un Requerimiento de Información) podrá exigir a
cualquier accionista o a cualquier otra persona con un interés conocido o aparente sobre las acciones de
la Sociedad, que le suministre por escrito la información que la Sociedad le requiera y que obre en
conocimiento del accionista u otra persona, en relación con la titularidad efectiva de las acciones en
cuestión o el interés sobre las mismas (acompañado, si la Sociedad así lo exige, por una declaración
formal o notarial y/o por pruebas independientes), incluida (sin perjuicio de la generalidad de cuanto
antecede) cualquier información que la Sociedad juzgue necesaria o conveniente a efectos de
determinar si dichos accionistas o personas son susceptibles de encontrarse en la situación descrita en
el primer párrafo de este apartado referente a Obligaciones de información de accionistas sujetos a
regímenes especiales.
La Sociedad podrá efectuar un Requerimiento de Información en cualquier momento y podrá enviar
uno o más Requerimientos de Información al mismo accionista o a otra persona con respecto a las
mismas acciones o a intereses sobre las mismas acciones.
- 10 -
Sin perjuicio de las obligaciones que se regulan en el presente artículo 8.2, la Sociedad supervisará las
adquisiciones y transmisiones de acciones que se efectúen, y adoptará las medidas que resulten
oportunas para evitar los perjuicios que en su caso pudieran derivarse para la propia Sociedad o sus
accionistas de la aplicación de la normativa vigente en materia de fondos de pensiones o planes de
beneficios que pueda afectarles en sus respectivas jurisdicciones.
La obligación indemnizatoria prevista en el artículo 55 de los Estatutos tendrá asimismo la consideración
de prestación accesoria a los efectos de lo previsto en el artículo 8.
A.11 Indique si la junta general ha acordado adoptar medidas de neutralización frente a
una oferta pública de adquisición en virtud de lo dispuesto en la Ley 6/2007.
Sí ☐
No ☒
En su caso, explique las medidas aprobadas y los términos en que se producirá la
ineficiencia de las restricciones:
No aplicable
A.12 Indique si la sociedad ha emitido valores que no se negocian en un mercado
regulado comunitario.
Sí ☐
No ☒
En su caso, indique las distintas clases de acciones y, para cada clase de acciones,
los derechos y obligaciones que confiera.
No aplicable
B
JUNTA GENERAL
B.1 Indique y, en su caso detalle, si existen diferencias con el régimen de mínimos
previsto en la Ley de Sociedades de Capital (LSC) respecto al quórum de
constitución de la junta general.
Sí ☐
No ☒
% de quórum distinto al establecido
en art. 193 LSC para supuestos
generales
% de quórum distinto al
establecido en art. 194 LSC
para los supuestos especiales
del art. 194 LSC
Quórum exigido en 1ª
convocatoria
---
---
Quórum exigido en 2ª
convocatoria
---
---
Descripción de las diferencias
- 11 -
---
B.2 Indique y, en su caso, detalle si existen diferencias con el régimen previsto en la
Ley de Sociedades de Capital (LSC) para la adopción de acuerdos sociales:
Sí ☒
No ☐
Describa en qué se diferencia del régimen previsto en la LSC.
Mayoría reforzada distinta a
la establecida en el artículo
201.2 LSC para los supuestos
del 194.1 LSC
Otros supuestos de mayoría
reforzada
% establecido por la entidad
para la adopción de acuerdos
Describa las diferencias
La Ley establece para supuestos diferentes a los del artículo 194 que los acuerdos se adopten por mayoría
simple de votos de accionistas presentes o representados. En los Estatutos Sociales dicha mayoría está
establecida en el voto mayoritario de los accionistas presentes o representados en la junta general.
B.3 Indique las normas aplicables a la modificación de los estatutos de la sociedad. En
particular, se comunicarán las mayorías previstas para la modificación de los
estatutos, así como, en su caso, las normas previstas para la tutela de los derechos
de los socios en la modificación de los estatutos.
El procedimiento de modificación de Estatutos Sociales así como las normas
aplicables para la tutela de los derechos de los accionistas en la modificación de los
Estatutos Sociales se rige por lo previsto en la Ley de Sociedades de Capital.
B.4 Indique los datos de asistencia en las juntas generales celebradas en el ejercicio al
que se refiere el presente informe y los del ejercicio anterior:
Datos de distancia
Fecha junta
general
% de
presencia
física
% en
representación
% voto a distancia
01/04/2015
1,427
51,583
0
0
53,01
14/7/2015
3,98
47,22
0
0
51,20
0
100
Voto
electrónico
Total
Otros
22/05/2014
100
0
0
27/05/2014
(2)
100
0
0
02/06/2014
100
0
0
0
100
05/06/2014
100
0
0
0
100
06/06/2014
100
0
0
0
100
10/06/2014
100
0
0
0
100
- 12 -
0
100
11/06/2014
100
0
0
0
100
26/06/2014
100
0
0
0
100
B.5 Indique si existe alguna restricción estatutaria que establezca un número mínimo de
acciones necesarias para asistir a la junta general:
Sí ☒
No ☐
Número de acciones necesarias para asistir a la junta general
El menor entre (i) 500
acciones o (ii) un número que
representen un uno por mil
(1/1.000) del capital social.
B.6 Apartado derogado.
B.7 Indique la dirección y modo de acceso a la página web de la sociedad a la
información sobre gobierno corporativo y otra información sobre las juntas
generales que deba poner s e a disposición de los accionistas a través de la página
web de la Sociedad.
La información sobre el gobierno corporativo de la Sociedad se encuentra en la
página web de la Sociedad: www.merlinproperties.com/Gobierno Corporativo
C
ESTRUCTURA DE LA ADMINISTRACIÓN DE LA SOCIEDAD
C.1 Consejo de administración
C.1.1 Número máximo y mínimo de consejeros previstos en los estatutos sociales:
Número máximo de consejeros
15
Número mínimo de consejeros
3
- 13 -
C.1.2 Complete el siguiente cuadro con los miembros del consejo:
Nombre o
denominación
social del
consejero
Representante
Categoría
del consejero
Cargo en
el consejo
Fecha primer
nombramiento
Fecha último
nombramiento
Procedimiento
de elección
Ismael
Clemente
Orrego
----
Ejecutivo
Presidente
y
Consejero
Delegado
27 de mayo de
2014
Votación en
Junta de
Accionistas
Miguel Ollero
Barrera
----
Ejecutivo
Consejero
Ejecutivo
27 de mayo de
2014
Votación en
Junta de
Accionistas
Alfredo
Fernandez
Agras
----
Independiente
Consejero
6 de junio de
2014
Votación en
Junta de
Accionistas
Ana
García Fau
----
Independiente
Consejero
6 de junio de
2014
Votación en
Junta de
Accionistas
G.
Donald
Johnston
----
Independiente
Consejero
11 de junio de
2014
Votación en
Junta de
Accionistas
Fernando Ortiz
Vaamonde
----
Independiente
6 de junio de
2014
Votación en
Junta de
Accionistas
Ana de
Gonzalo
----
Independiente
Consejero
1 de abril de
2015
Votación en
Junta de
Accionistas
María Luisa
Jordá Castro
----
Independiente
Consejero
10 de junio de
2014
Votación en
Junta de
Accionistas
John
Hall
Gómez
---
Independiente
Consejero
31 de agosto de
2015
Nombramiento
por cooptación
Hammad
Waqar Sajjad
Khan
---
Dominical
Consejero
31 de agosto de
2015
Nombramiento
por cooptación
Pro
Consejero
Número total de consejeros
10
Indique los ceses que se hayan producido en el consejo de administración durante
el periodo sujeto a información:
social del consejero
Categoría del consejero en el
momento de cese
Fecha de baja
Matthew Cardwell Glowasky
Dominical
12 de marzo de 2015
Jose García Cedrún
Dominical
6 de mayo de 2015
- 14 -
C.1.3 Complete los siguientes cuadros sobre los miembros del consejo y su distinta
categoría:
CONSEJEROS EJECUTIVOS
Nombre o denominación del consejero
Cargo en el organigrama de la sociedad
Presidente y Consejero Delegado
Director Financiero y de Operaciones.
Número total de consejeros ejecutivos
2
% sobre el total del consejo
20%
CONSEJEROS EXTERNOS DOMINICALES
Nombre o denominación del accionista
significativo a quien representa o que ha
propuesto su nombramiento
Hammad Waqar Sajjad Khan
EJF Capital LLC
Número total de consejeros dominicales
1
% sobre el total del consejo
10%
CONSEJEROS EXTERNOS INDEPENDIENTES
Perfil
Comisiones a las que pertenece:
Comisión de nombramientos y retribuciones
Comisión de auditoría y control
Nombramientos externos actuales:
Alfredo Fernández Agras
Presidente del Consejo de Administración de
Everwood Capital SGEIC, S.A.
Vicepresidente del Consejo de Administración de
NH Hotel Group, S.A. y miembro de la Comisión
Delegada y de la Comisión de Nombramientos,
Retribuciones y Gobierno Corporativo de NH
Hotel Group, S.A.
South Capital Fotovoltaica I, SICC, S.A.
Catral Garden & Home Depot.
- 15 -
Managing Partner de AF Corporate Finance, una
firma independiente de consultoría financiera.
Experiencia profesional anterior:
Durante los últimos 19 años, ha trabajado en varios
bancos de inversión, siendo Director General en
360Corporate, y Director General en UBS
Investment Bank en España. Previamente, trabajó
en Merrill Lynch y Morgan Stanley en Londres. D.
Alfredo Fernández ha participado en numerosas
operaciones de M&A en el Sur de Europa. Trabajó
anteriormente como abogado mercantilista y
fiscalista en Arthur Andersen.
Comisión de auditoría y control.
Consejera
independiente
de
Eutelsat
Communications, S.A., compañía francesa
cotizada en la Bolsa de París, Euronext, que opera
en el sector de satélites de comunicación, así como
vocal de su Comision de Retribuciones.
Ana García Fau
Experiencia de 24 años en compañías como
McKinsey & Company, Goldman Sachs, Wolff
Olins, Grupo Telefónica y hibu (Grupo Yell).
Durante su etapa profesional en el Grupo
Telefónica tuvo responsabilidades ejecutivas en
TPI-Páginas Amarillas, como Directora General
Financiera y Directora general de Desarrollo
Corporativo, siendo a su vez miembro del Consejo
de Administración de Publiguías-Chile, TPI Perú,
TPI Internacional, Telinver - Argentina y Adquira,
entre otras. En Yell-hibu fue Consejera Delegada
de la compañía para España y Latinoamérica
durante 7 años, miembro de su Comité ejecutivo
internacional, así como Directora General de
Desarrollo Corporativo y Estrategia a nivel
global.
Licenciada en Derecho y Ciencias Económicas y
Empresariales por la Universidad Pontificia
Comillas, ICADE
(E-3), y Máster en
Administración de Empresas del Massachussets
Institute of Technology (MIT).
Comisión de nombramientos y retribuciones.
- 16 -
Presidente del Yankee Kingdom Advisory, y
Asesor externo del Deutsche Bank.
Consejero ejecutivo de Acerinox y miembro de la
Comisión de Auditoría y Control.
Miembro del Consejo Asesor de Broseta.
Senior External Adviser de Deutsche Bank.
G. Donald Johnston
Consejero Delegado del grupo Europeo de M&A
en Deutsche Bank desde 1999 hasta 2005.
Presidente del mismo grupo de 2005 hasta 2010.
Miembro del Comité Europeo de Dirección y del
Comité de Operaciones de la división de Finanza
Corporativa del Deutsche Bank.
Fue Miembro del Consejo de Administración de
Bankers Trust International y Miembro del Comité
de Dirección. Entró en Bankers Trust como
Responsable Europeo de M&A en 1992 y se
convirtió en co-responsable del Banco de
Inversión en Europa, mientras seguía gestionando
BT Wolfensohn.
Trabajó en Salomon Brothers durante 11 años
donde era responsable de la división de banca de
inversión para España, Austria, Italia y Portugal.
Comisión de nombramientos y retribuciones
Presidente y Socio fundador de ProA Capital de
Inversiones S.G.E.C.R., uno de los mayores
fondos de capital privado en España con más de
€600 millones de capital bajo gestion. Es miembro
de los Consejos de Administración de sociedades
como Avizor, Saba, Eugin o Ibermática. Otras
inversiones de los Fondos ProA Capital son
Palacios Alimentacion, Rotor Componentes,
Hospital de Llevant o Ambuiberica.
Ha sido socio del grupo N+1 y miembro de su
Comité de Dirección, donde fue responsable de la
originacion, ejecución y seguimiento inversiones
de capital privado.
Asimismo, fue Director de Inversiones en BBVA
de un vehículo inversor especializado en nuevas
tecnologías.
- 17 -
Previamente, fue Director de Corporate Finance en
ING Barings. D. Fernando Ortiz inició su carrera
profesional como abogado en Arthur Andersen
Asesores Fiscales y Legales, hoy Garrigues, donde
trabajó cinco años.
Comisión de auditoría y control
Miembro del Consejo de Administración de
Jazztel desde noviembre 2009 y Vocal de la
Comisión de Auditoria. Ha sido Presidente de la
Comisión de Auditoría de Jazztel desde octubre
2011 a julio 2015. Miembro del Consejo de
Administración y vocal de la Comisión de
Auditoría y Control de Tubos Reunidos, S.A.
desde mayo y junio de 2015, respectivamente.
Miembro de la Junta de Gobierno y vocal del
Comité de Auditoría del Instituto de Consejeros y
Administradores (ICA) desde junio de 2013.
María Luisa Jordá Castro
Ha desempeñado diversos puestos ejecutivos en
sus 30 años de carrera profesional perteneciendo a
los distintos Comités de Dirección, de Inversiones
y de Auditoria. Ha sido Directora General
Económico-Financiera en el Grupo Deoleo hasta
febrero 2015, Directora de Auditoría Interna de
SOS Corporación Alimentaria (ahora denominado
Deoleo, S.A.), Directora de Auditoría Interna y
Gobierno Corporativo en Metrovacesa, Directora
de Finanzas e Inversiones en la Corporación
Empresarial ONCE, Directora EconómicoFinanciera del Grupo Alimentos y Aceites SA ,
Directora Económico-Financiera en Testa
(anteriormente denominada Prima Inmobiliaria) y
Grupo
Ayco
(anteriormente
denominada
Inmobiliaria Alcázar).
Licenciada en
Ciencias
Económicas
y
Empresariales por la U. Complutense de Madrid y
miembro del ROAC.
Ana de Pro Gonzalo
Directora General Financiera del Grupo Amadeus,
con responsabilidad global sobre el control y
gestión financiero del grupo, formando parte del
equipo directivo.
- 18 -
Corporate General Manager en Sacyr
Vallehermoso desde 2002. Anteriormente
desempeñó el cargo de Deputy General Manager
& Finance Director en Metrovacesa y entre 1990
y 1994 fue auditor senior en Arthur Andersen.
Asesor senior de TPG Capital.
Director Servihabitat Servicios Inmobiliarios.
John Gómez Hall
El Sr. Gómez-Hall acumula más de 48 años de
experiencia en el mercado inmobiliario español,
ocupando puestos directivos en varias de las
principales sociedades inmobiliarias en España. El
señor Gómez-Hall ha sido Consejero Delegado de
Hines España, filial de Hines. Previamente el Sr.
Gómez-Hall fue el Consejero Delegado y fundador
de Prima Inmobiliaria, cotizada desde 1998. La
compañía desarrolló y adquirió una cartera de
activos de más de 300.000 m2 de superficie bruta
arrendable, en diferentes tipos de activos,
predominantemente oficinas. La compañía fue
adquirida por Vallehermoso en 2001 y se cambió
su denominación a Testa Inmuebles en Renta, S.A.
El Sr. Gómez-Hall es licenciado en Arquitectura
por la Universidad de Londres
Número total de consejeros independientes
7
% total del consejo
70%
Indique si algún consejero calificado como independiente percibe de la sociedad, o de su
mismo grupo, cualquier cantidad o beneficio por un concepto distinto de la remuneración
de consejero, o mantiene o ha mantenido, durante el último ejercicio, una relación de
negocios con la sociedad o con cualquier sociedad de su grupo, ya sea en nombre propio
o como accionista significativo, consejero o alto directivo de una entidad que mantenga
o hubiera mantenido dicha relación.
No.
En su caso, se incluirá una declaración motivada del consejo sobre las razones por las que
considera que dicho consejero puede desempeñar sus funciones en calidad de consejero
independiente.
- 19 -
Descripción de la relación
Declaración motivada
---
---
---
OTROS CONSEJEROS EXTERNOS
Se identificará a los otros consejeros externos y se detallaran los motivos por los que no
se puedan considerar dominicales o independientes y sus vínculos, ya sea con la sociedad,
sus directivos, o sus accionistas:
Nombre o denominación del
consejero
Motivos
Sociedad, directivo o accionista
con el que mantiene el vinculo
--
---
---
Número total de otros consejeros externos
---
% total del consejo
---
Indique las variaciones que, en su caso, se hayan producido durante el periodo en la
categoría de cada consejero:
Nombre o
denominación social
del consejero
Fecha del cambio
Condición anterior
Condición actual
-----
C.1.4 Complete el siguiente cuadro con la información relativa al número de consejeras
al cierre de los últimos 4 ejercicios, así como la categoría de tales consejeras:
Número de consejeras
Ejercicio
t
Ejercicio
t-1
Ejecutiva
0
0
Dominical
0
0
Independiente
3
3
Ejercicio
t-2
% sobre el total de consejeros de cada tipología
Ejercicio
t-3
Ejercicio
t
Ejercicio
t-1
2
30%
22%
2
30%
22%
Ejercicio
t-2
Ejercicio
t-3
Otras Externas
Total:
C.1.5 Explique las medidas que, en su caso, se hubiesen adoptado para procurar incluir
en el consejo de administración un número de mujeres que permita alcanzar una
- 20 -
presencia equilibrada de mujeres y hombres.
Explicación de las medidas
La Comisión de Nombramientos y Retribuciones sigue un criterio de selección de los candidatos al
Consejo de Administración totalmente objetivo, en atención a sus cualidades profesionales
independientemente del género. Asimismo, vela por que los procedimientos de selección de sus
miembros favorezcan la diversidad de género, de experiencias y de conocimientos y no adolezcan de
sesgos implícitos que puedan implicar discriminación alguna y, en particular, que faciliten la selección
de Consejeras. En cualquier caso, dado que la compañía actualmente dispone de un 30% de mujeres en
el Consejo y toda vez que sus nombramientos se han producido en el ejercicio 2014 y 2015, no se
considera necesario tomar medidas especiales al respecto.
C.1.6 Explique las medidas que, en su caso, hubiese convenido la comisión de
nombramientos para que los procedimientos de selección no adolezcan de sesgos
implícitos que obstaculicen la selección de consejeras, y que la compañía busque
deliberadamente e incluya entre los potenciales candidatos, mujeres que reúnan el
perfil profesional buscado:
De acuerdo con el artículo 15.5 del Reglamento del Consejo, el Consejo y la Comisión de
Nombramientos y Retribuciones, dentro del ámbito de sus competencias, procurarán que la elección de
candidatos recaiga sobre personas de reconocida solvencia, competencia y experiencia, debiendo
extremar el rigor en relación con aquéllas llamadas a cubrir los puestos de Consejero independiente
previstos en el artículo 5 del Reglamento.
Cuando a pesar de las medidas que, en su caso, se hayan adoptado, sea escaso o nulo el
número de consejeras, explique los motivos que lo justifiquen:
---
C.1.6.bis Explique las conclusiones de la comisión de nombramientos sobre la
verificación del cumplimiento de la política de selección de consejeros. Y en
particular, sobre cómo dicha política está promoviendo el objetivo de que en el
año 2020 el número de consejeras represente, al menos, el 30% del total de
miembros del consejo de administración.
Habida cuenta que en la actualidad se cumple el objetivo de cumplimiento para
2020, no se considera necesario tomar medidas adicionales.
C.1.7 Explique la forma de representación en el consejo de los accionistas con
participaciones significativas.
El accionista EJF Capital LLC se encuentra representado por D. Hammad Waqar
- 21 -
Sajjad Khan.
C.1.8 Explique, en su caso, las razones por las cuales se han nombrado consejeros
dominicales a instancia de accionistas cuya participación accionarial es inferior al
3% del capital:
Nombre o denominación social del accionista
Justificación
EJF Capital LLC
Si bien actualmente la compañía ostenta una
participación ligeramente inferior al 3%, en el
momento del nombramiento su participación era
superior. No obstante, en el momento de su
propuesta se tuvo en cuenta la trayectoria
profesional y valía del Consejero nombrado,
concluyéndose en la razonabilidad y conveniencia
de su nombramiento
Indique si no se han atendido peticiones formales de presencia en el consejo procedentes
de accionistas cuya participación accionarial es igual o superior a la de otros a cuya
instancia se hubieran designado consejeros dominicales. En su caso, explique las razones
por las que no se hayan atendido:
Sí ☐
No ☒
Nombre o denominación social del accionista
Explicación
C.1.9 Indique si algún consejero ha cesado en su cargo antes del término de su mandato,
si el mismo ha explicado sus razones al consejo y a través de qué medio, y, en
caso de que lo haya hecho por escrito, explique a continuación, al menos los
motivos que el mismo ha dado:
Nombre del consejero
Motivo del cese
Matthew Cardwell Glowasky
Por medio de carta, con el motivo de dedicar su
labor a otros proyectos profesionales
Jose García Cedrún
Por medio de carta, con el motivo de dedicar su
labor a otros proyectos profesionales
C.1.10
Indique, en el caso de que existan, las facultades que tienen delegadas el o
los consejero/s delegado/s:
Nombre o denominación social del consejero
Breve descripción
Todas las facultades legal y estatutariamente
delegables.
C.1.11 Identifique, en su caso, a los miembros del consejo que asuman cargos de
- 22 -
administradores o directivos en otras sociedades que formen parte del grupo de
la sociedad cotizada:
Denominación social de la
entidad del grupo
¿Tiene funciones
ejecutivas?
Administrador
Mancomunado
Si
Tree
Innmobiliarias
S.A.U.
Administrador
Mancomunado
Si
Administrador
Mancomunado
Si
Administrador
Mancomunado
Si
Merlin Logistica II, S.L.U.
Administrador
Mancomunado
Si
Socimi, S.A.
Consejero
Si
Obraser, S.A.
Administrador
Mancomunado
Si
MPEP – Properties
Escritórios Portugal, S.A.
Pedro Silveira –
Investimentos Imobiliários,
S.A.
Tree
Inversiones
Innmobiliarias
Socimi,
S.A.U.
Consejero
Si
Consejero
Si
Administrador
Mancomunado
Si
Inversiones
Socimi,
Cargo
Administrador
Mancomunado
Si
Administrador
Mancomunado
Si
Administrador
Mancomunado
Si
Merlin Logistica II, S.L.U.
Administrador
Mancomunado
Si
Socimi, S.A.
Consejero
Si
Obraser, S.A.
Administrador
Mancomunado
Si
MPEP – Properties
Escritórios Portugal, S.A.
Pedro Silveira –
Investimentos Imobiliários,
S.A.
Consejero
Si
Consejero
Si
- 23 -
C.1.12 Detalle, en su caso, los consejeros de su sociedad que sean miembros del consejo
de administración de otras entidades cotizadas en mercados oficiales de valores
distintas de su grupo, que hayan sido comunicadas a la sociedad:
entidad cotizada
Cargo
G. Donald Johnston
Acerinox, S.A.
Consejero
Tubos Reunidos, S.A.
Consejero y Vocal de la
Comisión de Auditoria
Jazztel, PLC
Consejera y vocal de la
Comisión de Auditoría
NH Hotel Group, S.A.
Vicepresidente del Consejo de
Administración
Eutelsat Communications, S.A.
Ana García Fau
Consejera independiente y
Vocal Comisión de
Retribuciones.
C.1.13 Indique y, en su caso explique, si el reglamento del consejo establece reglas
sobre el número máximo de consejos de sociedades de los que puedan formar
parte sus consejeros:
Sí ☐
No ☒
Explicación de las reglas
---
C.1.14 Apartado derogado.
C.1.15 Indique la remuneración global del consejo de administración:
Remuneración del consejo de administración (miles de euros)
4.313
Importe de los derechos acumulados por los consejeros actuales en materia de
pensiones (miles de euros)
0
Importe de los derechos acumulados por los consejeros antiguos en materia de
pensiones (miles de euros)
0
C.1.16 Identifique a los miembros de la alta dirección que no sean a su vez consejeros
ejecutivos, e indique la remuneración total devengada a su favor durante el ejercicio:
Cargo/s
David Brush
Director de inversiones
Francisco Rivas
Director
Enrique Gracia
Director
- 24 -
Luis Lázaro
Director
Miguel Oñate
Director
Manuel García
Director
Fernando Ramírez
Director
Inés Arellano
Director
Remuneración total alta dirección (en miles de euros)
5.904
C.1.17 Indique, en su caso, la identidad de los miembros del consejo que sean, a su vez,
miembros del consejo de administración de sociedades de accionistas
significativos y/o en entidades de su grupo:
Denominación social del
accionista significativo
---
---
Cargo
Detalle, en su caso, las relaciones relevantes distintas de las contempladas en el epígrafe
anterior, de los miembros del consejo de administración que les vinculen con los
accionistas significativos y/o en entidades de su grupo:
social del consejero vinculado
social del accionista
significativo vinculado
Descripción relación
---
C.1.18 Indique si se ha producido durante el ejercicio alguna modificación en el
reglamento del consejo:
Sí ☒
No ☐
Descripción modificaciones
En fecha 26 de febrero de 2015 el Consejo de Administración, a propuesta de la Comisión de
Nombramientos y Retribuciones acordó la modificación de determinados artículos del Reglamento del
Consejo de Administración, el cual se encuentra publicado en la página web de la Sociedad.
Se modificaron
(i)
los artículos 18 (Cese de Consejeros) y 32 (Página Web) para mejorar técnicamente su redacción;
(ii)
los artículos 5 (Composición Cualitativa), 9 ((El Consejero Independiente Especialmente
Facultado), 13 (Reuniones del Consejo de Administración), 14 (Desarrollo de las Sesiones), 17
(Duración del Cargo), 23 (Obligaciones Generales), 25 (Deber de No Competencia), 26
(Conflictos de Interés), 27 (Uso de Activos Sociales), 28 (Uso de Información no Pública) y 29
- 25 -
(Oportunidades de Negocio) para adecuar su redacción a las modificaciones introducidas por la
Ley 31/2014 (por la que se modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno
corporativo);
(iii)
los artículos 4 (Función General del Consejo), 15 (Nombramiento de Consejeros), y 35
(Operaciones con Consejeros y Accionistas Significativos), para adecuar su redacción a las
modificaciones introducidas por la Ley 31/2014 (por la que se modifica la Ley de Sociedades de
Capital para la mejora del gobierno corporativo) y para mejorar técnicamente la redacción de
determinados apartados;
(iv)
Los artículos 40 (La Comisión de Auditoría y Control), y 41 (La Comisión de Nombramientos y
Retribuciones) para adecuar su redacción a las modificaciones introducidas por la Ley 31/2014,
para reubicar las facultades de ambas comisiones, y para mejorar técnicamente la redacción de
determinados apartados;
(v)
el artículo 22 (Retribución de los Consejeros) para sustituir la referencia a “Plataforma Europea
de Autoridades Regulatorias - European Platform of Regulatory Authorities”, que fue incluida
por error en la redacción del referido artículo, por “Asociación Europea de Inmobiliarias Cotizadas
- European Public Real Estate Association”, al ser ésta la referencia correcta; y
(vi)
se derogó la Disposición Transitoria.
C.1.19 Indique los procedimientos de selección, nombramiento, reelección, evaluación
y remoción de los consejeros. Detalle los órganos competentes, los trámites a
seguir y los criterios a emplear en cada uno de los procedimientos.
Selección de Consejeros
El Consejo velará para que, en la composición de este órgano, los Consejeros externos o no ejecutivos
representen mayoría sobre los Consejeros ejecutivos y que éstos sean el mínimo necesario. Asimismo,
velará por que los procedimientos de selección de sus miembros favorezcan la diversidad de género, de
experiencias y de conocimientos y no adolezcan de sesgos implícitos que puedan implicar discriminación
alguna y, en particular, que faciliten la selección de Consejeras. Asimismo el Consejo y la Comisión de
Nombramientos y Retribuciones procurarán que la elección de candidatos recaiga sobre personas de
reconocida solvencia, competencia y experiencia, debiendo extremar el rigor en relación con aquéllas
llamadas a cubrir los puestos de Consejero independiente previstos en el artículo 5 del Reglamento del
Consejo de Administración.
Nombramiento de Consejeros
La junta general de Accionistas o, cuando proceda, el propio Consejo de Administración, estará
legitimado para nombrar los miembros del Consejo de Administración con sujeción a los preceptos
legales vigentes y a los Estatutos sociales.
Las propuestas de nombramiento de Consejeros que el Consejo de Administración someta a la
consideración de la Junta General de Accionistas y los acuerdos de nombramiento adoptados por el
Consejo de Administración en virtud de las facultades de cooptación que tiene legamente atribuidas,
deberán estar precedidas de la correspondiente propuesta de la Comisión de Nombramientos y
Retribuciones, cuando se trate de Consejeros independientes, y de un informe en el caso de los restantes
Consejeros.
Los miembros del Consejo de Administración estarán sujetos, en la medida que les sea aplicable, a la
Ley 53/1984, de 26 de diciembre, de Incompatibilidades del Personal al Servicio de las Administraciones
- 26 -
Públicas, a la Ley 3/2015, de 30 de marzo reguladora del ejercicio del alto cargo de la Administración
General del Estado, y demás normativa en materia de incompatibilidades.
Los Consejeros desempeñarán sus funciones por el plazo establecido en los Estatutos Sociales (2 años),
pudiendo ser reelegidos una o más veces por períodos de igual duración salvo por lo que respecta a los
consejeros independientes, que únicamente podrán ser reelegidos por dos mandatos adicionales a su
mandato inicial.
Los Consejeros designados por cooptación ejercerán su cargo hasta la fecha de la siguiente reunión de
la Junta General o hasta que transcurra el término legal para la celebración de la Junta que deba resolver
sobre la aprobación de las cuentas del ejercicio anterior.
Reelección de Consejeros
El Consejo, antes de proponer la reelección de consejeros a la Junta General, evaluará, con abstención
de los sujetos afectados, la calidad del trabajo y la dedicación al cargo de los Consejeros propuestos
durante el mandato precedente. La propuesta reelección de cualquier Consejero no independiente deberá
ir precedida, además, de informe de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones.
Evaluación de los Consejeros
Al Consejo le corresponde la evaluación periódica del desempeño del Presidente del Consejo de
Administración, del funcionamiento del Consejo de Administración y de sus Comisiones, del desempeño
de los Consejeros y de los altos directivos de la Sociedad, previo informe de la Comisión de
Nombramientos y Retribuciones.
Cese de los Consejeros
Los Consejeros cesarán en el cargo cuando, vencido el plazo para el que fueron nombrados, se haya
celebrado la siguiente Junta General o haya transcurrido el término legal para la celebración de la Junta
que deba resolver sobre la aprobación de las cuentas del ejercicio anterior, cuando lo decida la Junta
General en uso de las atribuciones que tiene conferidas legal o estatutariamente y cuando renuncien.
El Consejo de Administración no propondrá el cese de ningún Consejero independiente antes del
cumplimiento del periodo estatutario para el que hubiera sido nombrado, salvo cuando concurra justa
causa, apreciada por el Consejo previo informe de la Comisión de Nombramientos y Retribución. Podrá
proponerse el cese de Consejeros independientes como consecuencia de ofertas públicas de adquisición,
fusiones y otras operaciones societarias similares que supongan un cambio en la estructura de capital de
la sociedad cuando tales cambios en la estructura del Consejo vengan propiciados por el criterio de
proporcionalidad. Asimismo, se entenderá que existe justa causa cuando el consejero hubiera incumplido
los deberes inherentes a su cargo o hubiese incurrido de forma sobrevenida en alguna de las
circunstancias impeditivas descritas en la definición de consejero independiente que se establezca en la
normativa vigente o, en su defecto, en las recomendaciones de buen gobierno corporativo aplicables a la
Sociedad en cada momento.
Los Consejeros deberán poner su cargo a disposición del Consejo y formalizar, si éste lo considera
conveniente, la correspondiente dimisión en los casos que enumera el artículo 18. 3 del Reglamento del
En el caso de que, por dimisión o por cualquier otro motivo, un consejero cese en su cargo antes del
término de su mandato, deberá explicar las razones en una carta que remitirá a todos los miembros del
Consejo.
- 27 -
C.1.20 Explique en qué medida la evaluación anual del consejo ha dado lugar a cambios
importantes en su organización interna y sobre los procedimientos aplicables a
sus actividades:
Descripción modificaciones
La evaluación del consejo de administración ha resultado satisfactoria, sin que de la misma haya
resultado necesario la aplicación de medida específica alguna.
C.1.20.bis Describa el proceso de evaluación y las áreas evaluadas que ha realizado el
consejo de administración auxiliado, en su caso, por un consultor externo,
respecto de la diversidad en su composición y competencias, del funcionamiento
y la composición de sus comisiones, del desempeño del presidente del consejo
de administración y del primer ejecutivo de la sociedad y del desempeño y la
aportación de cada consejero.
El proceso de evaluación se lleva a cabo mediante un cuestionario personal e
individual dirigido a todos los consejeros, en los que se solicita a los mismos su
apreciación en relación a la composición, competencias y funcionamiento del
consejo y sus comisiones, así como en relación al presidente y primer ejecutivo
de la sociedad.
De manera adicional, las diferentes comisiones emiten los correspondientes
informes o memorias de sus actividades, así como informes relativos a la
evaluación y cumplimiento de sus obligaciones estatutarias, reglamentarias y
recomendaciones de buen gobierno corporativo y la comisión de nombramientos
y retribuciones emite un informe específico de evaluación del consejo (tomando
también como base los cuestionarios remitidos).
Con base en lo anterior (cuestionarios, informes de actividad y de evaluación de
cada una de las comisiones e informe de la Comisión de Nombramientos y
Retribuciones evaluando al consejo de administración) el consejo en pleno
realiza la evaluación del mismo, de su presidente y de sus comisiones, la cual es
recogido en el oportuno informe de evaluación.
C.1.20.ter Desglose, en su caso, las relaciones de negocio que el consultor o cualquier
sociedad de su grupo mantengan con la sociedad o cualquier sociedad de su
grupo.
Al no haber trascurrido el plazo de tres años recogido en las recomendaciones,
la sociedad no ha nombrado aún un consultor designado para desempeñar dichas
funciones
C.1.21 Indique los supuestos en los que están obligados a dimitir los consejeros.
- 28 -
De conformidad con el artículo 18.3 del Reglamento del Consejo de Administración, los Consejeros
deberán poner su cargo a disposición del Consejo y formalizar, si éste lo considera conveniente, la
correspondiente dimisión en los siguientes casos:
(i)
cuando cesen en los puestos ejecutivos a los que en su caso estuviere asociado su nombramiento
como Consejero;
(ii)
cuando se vean incursos en alguno de los supuestos de incompatibilidad o prohibición legalmente
previstos;
(iii) cuando resulten gravemente amonestados por el Consejo por haber infringido sus obligaciones
como consejeros;
(iv) cuando resulten procesados por un hecho presuntamente delictivo o sean objeto de un expediente
disciplinario por falta grave o muy grave instruido por las autoridades supervisoras;
(v)
cuando su permanencia en el Consejo pueda poner en riesgo o perjudicar los intereses de la
Sociedad o cuando desaparezcan las razones por las que fueron nombrados. En particular, en el
caso de los Consejeros externos dominicales, cuando el accionista a quien representen venda
íntegramente su participación accionarial o la reduzca de manera relevante. También lo deberán
hacer, en el número que corresponda, cuando dicho accionista rebaje su participación accionarial
hasta un nivel que exija la reducción del número de Consejeros externos dominicales;
(vi) cuando se produjeran cambios significativos en su situación profesional o en las condiciones en
virtud de las cuales hubiera sido nombrado Consejero; y
(vii) cuando por hechos imputables al Consejero su permanencia en el Consejo cause un daño grave
al patrimonio o reputación sociales a juicio de éste.
C.1.23 ¿Se exigen mayorías reforzadas, distintas de las legales, en algún tipo de
decisión?:
Sí ☐
No ☒
En su caso, describa las diferencias.
Descripción de las diferencias
---
C.1.24 Explique si existen requisitos específicos, distintos de los relativos a los
consejeros, para ser nombrado presidente del consejo de administración.
Sí ☐
No ☒
Descripción de los requisitos
---
C.1.25 Indique si el presidente tiene voto de calidad:
- 29 -
Sí ☒
No ☐
Materias en las que existe voto de calidad
En caso de empate en las votaciones, el voto del Presidente será dirimente.
C.1.26 Indique si los estatutos o el reglamento del consejo establecen algún límite a la
edad de los consejeros:
Sí ☐
No ☒
Edad límite presidente ☐
Edad límite consejero delegado ☐
Edad límite consejero ☐
C.1.27 Indique si los estatutos o el reglamento del consejo establecen un mandato
limitado para los consejeros independientes, distinto al establecido en la
normativa:
Sí ☒
No ☐
Número máximo de ejercicios de mandato
6
C.1.28 Indique si los estatutos o el reglamento del consejo de administración establecen
normas específicas para la delegación del voto en el consejo de administración,
la forma de hacerlo y, en particular, el número máximo de delegaciones que
puede tener un consejero, así como si se ha establecido alguna limitación en
cuanto a las categorías en que es posible delegar, más allá de las limitaciones
impuestas por la legislación. En su caso, detalle dichas normas brevemente.
De conformidad con el artículo 41 de los Estatutos Sociales y, particularmente, conforme al artículo 14
del Reglamento del Consejo de Administración, los Consejeros deberán acudir a las sesiones del Consejo
y, cuando no puedan hacerlo personalmente, procurarán otorgar su representación por escrito y con
carácter especial para cada sesión a otro miembro del Consejo incluyendo las oportunas instrucciones y
comunicándolo al Presidente del Consejo. Los Consejeros no ejecutivos únicamente podrán otorgar su
representación a otro Consejero no ejecutivo. La representación podrá conferirse por cualquier medio
postal, electrónico o por fax siempre que quede asegurada la identidad del Consejero y el sentido de las
instrucciones.
C.1.29 Indique el número de reuniones que ha mantenido el consejo de Administración
durante el ejercicio. Asimismo señale, en su caso, las veces que se ha reunido el
consejo sin la asistencia de su presidente. En el cómputo se considerarán
asistencias las representaciones realizadas con instrucciones específicas.
- 30 -
Número de reuniones del consejo
14
Número de reuniones del consejo sin la asistencia del presidente
0
Si el presidente es consejero ejecutivo, indíquese el número de reuniones realizadas, sin
asistencia ni representación de ningún consejero ejecutivo y bajo la presidencia del
consejero coordinador
Número de reuniones
- 31 -
0
Indique el número de reuniones que han mantenido en el ejercicio las distintas comisiones
del consejo:
Número de reuniones de la comisión ejecutiva o delegada
---
Número de reuniones del comité de auditoría
7
Número de reuniones de la comisión de nombramientos y retribuciones
4
Número de reuniones de la comisión de nombramientos
Número de reuniones de la comisión de retribuciones
Número de reuniones de la comisión ____
C.1.30 Indique el número de reuniones que ha mantenido el consejo de Administración
durante el ejercicio con la asistencia de todos sus miembros. En el cómputo se
considerarán asistencias las representaciones realizadas con instrucciones
específicas [Nota: se han asumido como instrucciones específicas aquellas en
que el representado indicó al representante votar en el sentido que estime
oportuno]:
Número de reuniones con la asistencias de todos los consejeros
10 (+1 por escrito sin
sesión)
% de asistencias sobre el total de votos durante el ejercicio
97% (sin contar la
reunión por escrito sin
sesión)
C.1.31 Indique si están previamente certificadas las cuentas anuales individuales y
consolidadas que se presentan al consejo para su aprobación:
Sí ☒
No ☐
Identifique, en su caso, a la/s persona/s que ha/han certificado las cuentas anuales
individuales y consolidadas de la sociedad, para su formulación por el consejo:
Nombre
Cargo
Consejero Delegado
Director Financiero
C.1.32 Explique, si los hubiera, los mecanismos establecidos por el consejo de
Administración para evitar que las cuentas individuales y consolidadas por él
formuladas se presenten en la junta general con salvedades en el informe de
auditoría.
De conformidad con el artículo 37.3 del Reglamento del Consejo de Administración, el
Consejo procurará formular definitivamente las Cuentas Anuales de manera tal que no haya
- 32 -
lugar a reservas o salvedades por parte del auditor. En los supuestos excepcionales en que
existan, tanto el Presidente de la Comisión de Auditoría y Control como los auditores externos
explicarán con claridad a los accionistas el contenido de dichas reservas o salvedades. No
obstante, cuando el Consejo considere que debe mantener su criterio, explicará públicamente
el contenido y el alcance de la discrepancia.
C.1.33 ¿El secretario del consejo tiene la condición de consejero?
Sí ☐
No ☒
Si el secretario no tiene la condición de consejero complete el siguiente cuadro:
Nombre o denominación social del
secretario
Doña Mónica Martín de Vidales Godino
Representante
C.1.35 Indique, si los hubiera, los mecanismos concretos establecidos por la sociedad
para preservar la independencia de los auditores externos, de los analistas
financieros, de los bancos de inversión y de las agencias de calificación.
Las relaciones del Consejo de Administración con los auditores de la Sociedad se realizarán a través de
la Comisión de Auditoría y Control. Entre sus funciones, dicha comisión tiene como cometidos:
(a)
proponer al Consejo, para su sometimiento a la Junta General de Accionistas, el nombramiento
de los auditores de cuentas externos, así como sus condiciones de contratación, el alcance de su
mandato profesional y, en su caso, su revocación o no renovación;
(b)
examinar, en caso de renuncia del auditor externo, las circunstancias que lo hubieran motivado;
(c)
servir de canal de comunicación entre el Consejo y los auditores, evaluar los resultados de cada
auditoría y supervisar las respuestas del equipo de gestión sobre los ajustes propuestos por el
auditor externo y mediar en los casos de discrepancias entre aquéllos y éste en relación con los
principios y criterios aplicables en la preparación de los estados financieros, así como examinar
las circunstancias que, en su caso, hubieran motivado la renuncia del auditor;
(d)
establecer las relaciones con los auditores externos para recibir información sobre aquellas
cuestiones que puedan poner en riesgo la independencia de éstos y cualesquiera otras relacionadas
con el proceso de desarrollo de la auditoría de cuentas, así como aquellas otras comunicaciones
previstas en la legislación de auditoría de cuentas y en las normas técnicas de auditoría.
En todo caso, deberá recibir anualmente de los auditores de cuentas o sociedades de auditoría la
confirmación escrita de su independencia frente a la entidad, la Gestora o entidades vinculadas a
éstas directa o indirectamente, así como la información de los servicios adicionales de cualquier
clase prestados a estas entidades por los citados auditores o sociedades, o por las personas o
entidades vinculados a éstos de acuerdo con lo dispuesto en la legislación de auditoría de cuentas;
- 33 -
(e)
supervisar el cumplimiento del contrato de auditoría, procurando que la opinión sobre las Cuentas
Anuales y los contenidos principales del informe de auditoría sean redactados de forma clara y
precisa;
(f)
revisar las cuentas de la Sociedad y la información financiera periódica que, de conformidad con
la normativa en vigor, la Sociedad deba suministrar a los mercados y a sus órganos de supervisión,
supervisando su proceso de elaboración y su integridad, informando al respecto al Consejo de
Administración con carácter previo a su aprobación, así como vigilar el cumplimiento de los
requisitos legales en esta materia y la correcta aplicación de los principios de contabilidad
generalmente aceptado e informar las propuestas de modificación de principios y criterios
contables sugeridos por la dirección.
(g)
emitir anualmente, con carácter previo a la emisión del informe de auditoría de cuentas, un
informe en el que se expresará una opinión sobre la independencia de los auditores de cuentas o
sociedades de auditoría. Este informe deberá pronunciarse, en todo caso, sobre la prestación de
los servicios adicionales a que hace referencia el apartado anterior.
C.1.36 Indique si durante el ejercicio la Sociedad ha cambiado de auditor externo. En
su caso identifique al auditor entrante y saliente:
Sí ☐
No ☒
Auditor saliente
Auditor entrante
--
---
En el caso de que hubieran existido desacuerdos con el auditor saliente, explique el
contenido de los mismos:
Sí ☐
No ☐
Explicación de los desacuerdos
---
C.1.37 Indique si la firma de auditoría realiza otros trabajos para la sociedad y/o su
grupo distintos de los de auditoría y en ese caso declare el importe de los
honorarios recibidos por dichos trabajos y el porcentaje que supone sobre los
honorarios facturados a la sociedad y/o su grupo:
Sí ☒
No ☐
Importe de otros trabajos distintos de
los de auditoría (miles de euros)
- 34 -
Sociedad
Grupo
Total
943,60
80,96
1.024,56
Importe trabajos distintos de los de
auditoría / Importe total facturado por
la firma de auditoría (en %)
99,32%
48,93%
91,84%
C.1.38 Indique si el informe de auditoría de las cuentas anuales del ejercicio anterior
presenta reservas o salvedades. En su caso, indique las razones dadas por el
presidente de la comisión de auditoría para explicar el contenido y alcance de
dichas reservas o salvedades.
Sí ☐
No ☒
Explicación de las razones
C.1.39 Indique el número de ejercicios que la firma actual de auditoría lleva de forma
ininterrumpida realizando la auditoría de las cuentas anuales de la sociedad y/o
su grupo. Asimismo, indique el porcentaje que representa el número de ejercicios
auditados por la actual firma de auditoría sobre el número total de ejercicios en
los que las cuentas anuales han sido auditadas:
Número de ejercicios ininterrumpidos
N.º de ejercicios auditados por la firma actual
de auditoría / Nº de ejercicios que la sociedad
ha sido auditada (en %)
Sociedad
Grupo
2
2
Sociedad
Grupo
100%
100%
C.1.40 Indique y, en su caso detalle, si existe un procedimiento para que los consejeros
puedan contar con asesoramiento externo:
Sí ☒
No ☐
Detalle el procedimiento
De conformidad con el artículo 21 del Reglamento del Consejo de Administración, con el fin de ser
auxiliados en el ejercicio de sus funciones, los Consejeros externos pueden solicitar la contratación con
cargo a la Sociedad de asesores legales, contables, financieros u otros expertos. El encargo ha de versar
necesariamente sobre problemas concretos de cierto relieve y complejidad que se presenten en el
desempeño del cargo.
La solicitud de contratación deberá ser comunicada al Presidente de la Sociedad, y, no obstante, podrá
ser rechazada por el Consejo, siempre que acredite:
- 35 -
(i)
que no es precisa para el cabal desempeño de las funciones encomendadas a los Consejeros
externos;
(ii)
que su coste no es razonable a la vista de la importancia del problema y de los activos e ingresos
de la Sociedad;
(iii) que la asistencia técnica que se recaba puede ser dispensada adecuadamente por expertos y
técnicos de la Sociedad; o
(iv) puede suponer un riesgo para la confidencialidad de la información que deba ser manejada.
C.1.41 Indique y, en su caso detalle, si existe un procedimiento para que los consejeros
puedan contar con la información necesaria para preparar las reuniones de los
órganos de administración con tiempo suficiente:
Sí ☒
No ☐
Detalle el procedimiento
De conformidad con
(i) El artículo 20 del Reglamento del Consejo de Administración, el Consejero tiene el deber de
informarse diligentemente sobre la marcha de la Sociedad. Para ello, el Consejero podrá solicitar
información sobre cualquier aspecto de la Sociedad y examinar sus libros, registros, documentos y demás
documentación. El derecho de información se extiende a las sociedades filiales en todo caso, y a las
participadas, siempre que ello fuera posible.
La petición de información deberá dirigirse al Presidente del Consejo, quien la hará llegar al interlocutor
apropiado que proceda en la Sociedad.
De tratarse de información confidencial a juicio del Presidente, éste advertirá de esta circunstancia al
Consejero que la solicita y recibe, así como de su deber de confidencialidad de acuerdo con lo previsto
en el presente Reglamento.
El Presidente podrá denegar la información si considera: (i) que no es precisa para el cabal desempeño
de las funciones encomendadas al consejero o (ii) que su coste no es razonable a la vista de la importancia
del problema y de los activos e ingresos de la Sociedad.
(ii) El artículo 13.2 del Reglamento del Consejo de Administración, la convocatoria de las sesiones
ordinarias se efectuará por carta, fax, telegrama o correo electrónico o cualquier otro medio que permita
su recepción, por el Secretario del Consejo o quien haga sus veces, por orden del Presidente. La
convocatoria se cursará con una antelación mínima de cinco días. Junto con la convocatoria, que incluirá
siempre, salvo causa justificada, el orden del día de la sesión, se remitirá o pondrá a disposición del
Consejero la información que se juzgue necesaria.
C.1.42 Indique y, en su caso detalle, si la sociedad ha establecido reglas que obliguen a
los consejeros a informar y, en su caso, dimitir en aquellos supuestos que puedan
perjudicar al crédito y reputación de la sociedad:
Sí ☒
No ☐
- 36 -
Explique las reglas
De conformidad con el artículo 31.3 del Reglamento del Consejo de Administración, El Consejero
deberá informar a la Sociedad de aquellas circunstancias que le afecten y puedan perjudicar al crédito o
reputación de la Sociedad, en especial, de las causas penales en que aparezcan como imputados y de sus
vicisitudes procesales de importancia. El Consejo podrá exigir al Consejero, después de examinar la
situación que éste presente, su dimisión y esta decisión deberá ser acatada por el Consejero.
Además, de conformidad con el artículo 18.3. del Reglamento del Consejo de Administración, los
Consejeros deberán poner su cargo a disposición del Consejo y formalizar, si éste lo considera
conveniente, la correspondiente dimisión en los siguientes casos (entre otros): (a) cuando se vean
incursos en alguno de los supuestos de incompatibilidad o prohibición legalmente previstos; (b) cuando
resulten gravemente amonestados por el Consejo por haber infringido sus obligaciones como consejeros;
(c) cuando sean objeto de un expediente disciplinario por falta grave o muy grave instruido por las
autoridades supervisoras; (d) cuando su permanencia en el Consejo pueda poner en riesgo o perjudicar
los intereses de la Sociedad o cuando desaparezcan las razones por las que fueron nombrados. En
particular, en el caso de los Consejeros externos dominicales, cuando el accionista a quien representen
venda íntegramente su participación accionarial o la reduzca de manera relevante. También lo deberán
hacer, en el número que corresponda, cuando dicho accionista rebaje su participación accionarial hasta
un nivel que exija la reducción del número de Consejeros externos dominicales; (e) cuando por hechos
imputables al Consejero su permanencia en el Consejo cause un daño grave al patrimonio o reputación
sociales a juicio de éste.
C.1.43 Indique si algún miembro del consejo de administración ha informado a la
sociedad que ha resultado procesado o se ha dictado contra él auto de apertura
de juicio oral, por alguno de los delitos señalados en el artículo 213 de la Ley de
Sociedades de Capital:
Sí ☐
Nombre del consejero
No ☒
Causa Penal
Observaciones
---
Indique si el consejo de administración ha analizado el caso. Si la respuesta es afirmativa
explique de forma razonada la decisión tomada sobre si procede o no que el consejero
continúe en su cargo o, en su caso, exponga las actuaciones realizadas por el consejo de
administración hasta la fecha del presente informe o que tenga previsto realizar.
Sí ☐
No ☐
Decisión tomada/actuación realizada
Explicación razonada
---
C.1.44 Detalle los acuerdos significativos que haya celebrado la sociedad y que entren
en vigor, sean modificados o concluyan en caso de cambio de control de la
- 37 -
sociedad a raíz de una oferta pública de adquisición, y sus efectos.
Si se produjera un cambio de control:
-
Las acciones otorgadas y no devengadas íntegramente al Equipo Gestor bajo el Management
Stock Plan se devengarán de forma íntegra en la fecha del cambio de control y no será de
aplicación el periodo de “lock-up”.
-
Los consejeros ejecutivos podrán finalizar voluntariamente su relación con la Sociedad en un
plazo de tres meses desde que se produzca tal evento y percibirán la indemnización que se
describe en el apartado C.1.45.
-
El bonus anual restringido del Equipo Gestor se devengará íntegramente y será pagadero dentro
de los 10 días hábiles siguientes a la fecha del cambio de control
A estos efectos se considerará que existe cambio de control, cuando concurra cualquiera de las dos
siguientes situaciones:
(a)
Un nuevo accionista directa o indirectamente, adquiera un porcentaje superior al 30 por 100 del
capital social de la Sociedad.
(b)
Un nuevo accionista sea capaz de nombrar a la mayoría de miembros del órgano de
administración.
C.1.45 Identifique de forma agregada e indique, de forma detallada, los acuerdos entre
la sociedad y sus cargos de administración y dirección o empleados que
dispongan indemnizaciones, cláusulas de garantía o blindaje, cuando éstos
dimitan o sean despedidos de forma improcedente o si la relación contractual
llega a su fin con motivo de una oferta pública de adquisición u otro tipo de
operaciones.
- 38 -
Número de beneficiarios
Tipo de beneficiario
Descripción del acuerdo
Consejeros Ejecutivos y
Directivos
La Sociedad, los Consejeros ejecutivos y los Directivos han pactado una
indemnización para el caso en el que se extinga la relación por parte de
la Sociedad sin justa causa o por parte del Consejero o el Directivo como
consecuencia de un cambio de control en el accionariado de la Sociedad
(entendiendo por cambio de control un nuevo accionista que supere el
30% de forma directa o indirecta o que sea capaz de nombrar a la
mayoría de miembros del Consejo).
En este caso, los consejeros ejecutivos tendrían derecho al mayor de los
siguientes importes:
(a)
Importe de la indemnización por extinción que hubiera resultado
de aplicación conforme a la legislación laboral para el supuesto de
despido improcedente, de haber sido la relación laboral si no fuera
consejero de la Sociedad.
(b) Importe de la indemnización equivalente al resultado de (i)
multiplicar por cuatro la retribución bruta total fijada o concedida
al Consejero en el periodo de los últimos 12 meses (incluidos todos
los conceptos tales como salario base, retribución variable anual,
así como las acciones concedidas en virtud del MSP,
independientemente del periodo de generación o devengo de las
mismas), si la extinción se produce durante el segundo año de
cotización en Bolsa de la Sociedad; y (ii) el resultado de multiplicar
por tres la citada cantidad, si la extinción se produce durante el
tercer año de cotización en Bolsa. Dicha indemnización se reduce
anualmente de forma que a partir del cuarto año de cotización en
Bolsa de la Sociedad, la indemnización quedará fijada en un
importe equivalente a dos anualidades de retribución total en los
términos antes referidos.
Indique si estos contratos han de ser comunicados y/o aprobados por los órganos de la
sociedad o de su grupo:
Consejo de
administración
Órgano que autoriza las
cláusulas
Junta general
X
Sí
¿Se informa a la junta general sobre las cláusulas?
C.2 Comisiones del consejo de administración
- 39 -
No
X
C.2.1 Detalle todas las comisiones del consejo de administración, sus miembros y la
proporción de consejeros ejecutivos, dominicales, independientes y otros externos
que las integran:
COMISIÓN EJECUTIVA O DELEGADA
Nombre
Cargo
Tipología
-----
% de consejeros ejecutivos
---
% de consejeros dominicales
---
% de consejeros independientes
---
% de otros externos
---
Explique las funciones que tiene atribuidas esta comisión, describa los procedimientos y
reglas de organización y funcionamiento de la misma y resuma sus actuaciones más
importantes durante el ejercicio.
---
Indique si la composición de la comisión delegada o ejecutiva refleja la participación en
el consejo de los diferentes consejeros en función de su categoría:
Sí ☐
No ☐
En caso negativo, explique la composición de su comisión delegada o ejecutiva
---
COMITÉ DE AUDITORÍA
Nombre
Cargo
Tipología
Presidente
Independiente
Ana García Fau
Vocal
Independiente
Vocal
Independiente
0%
- 40 -
100%
---
% de otros externos
El artículo 44 de los Estatutos Sociales y el artículo 40 del Reglamento del Consejo de Administración
regulan las funciones atribuidas a las Comisión de Auditoría y Control, que estará formada por
Consejeros externos en el número que determine el Consejo, entre un mínimo de tres (3) y un máximo
de cinco (5). Los miembros de la Comisión de Auditoría y Control serán nombrados por el Consejo a
propuesta de la Comisión de Nombramientos y Retribuciones, por un plazo máximo de dos (2) años,
pudiendo ser reelegidos una o más veces por periodos de igual duración máxima.
La mayoría de los miembros de la Comisión de Auditoría y Control deberán ser Consejeros
independientes, se designarán teniendo en cuenta sus conocimientos y experiencia en materia de
contabilidad, auditoría o gestión de riesgos. La Comisión designará de su seno un Presidente que deberá
ser un Consejero independiente. El Presidente deberá ser sustituido cada dos (2) años, pudiendo ser
reelegidos una vez más por un período de igual duración transcurrido el plazo de un (1) año desde su
cese. Asimismo designará un Secretario y podrá designar un Vicesecretario, pudiendo ambos no ser
miembros de la misma. En caso de no efectuar tales designaciones, actuarán como tales los del Consejo.
Sin perjuicio de cualesquiera otros cometidos que puedan serle asignados en cada momento por el
Consejo, la Comisión de Auditoría ejercerá como mínimo las siguientes funciones básicas:
(a)
informar en la Junta General de accionistas sobre las cuestiones que en ella planteen los
accionistas en materia de su competencia;
(b)
proponer al Consejo, para su sometimiento a la Junta General de Accionistas, el nombramiento
de los auditores de cuentas externos, así como sus condiciones de contratación, el alcance de
su mandato profesional y, en su caso, su revocación o no renovación;
(c)
velar por la independencia y eficacia de la función de auditoría interna, comprobando la
adecuación e integridad de la misma, sirviendo de apoyo a la Comisión de Auditoría en su
labor de supervisión del sistema de control interno.
(d)
proponer la selección, designación y sustitución del responsable del servicio de auditoría
interna; proponer el presupuesto de dicho servicio; recibir información periódica sobre sus
actividades y verificar que los miembros del equipo directivo tienen en cuenta las conclusiones
y recomendaciones de sus informes;
(e)
servir de canal de comunicación entre el Consejo y los auditores, evaluar los resultados de
cada auditoría y supervisar las respuestas del equipo de gestión sobre los ajustes propuestos
por el auditor externo y mediar en los casos de discrepancias entre aquéllos y éste en relación
con los principios y criterios aplicables en la preparación de los estados financieros, así como
examinar las circunstancias que, en su caso, hubieran motivado la renuncia del auditor;
(f)
supervisar el proceso de elaboración y la integridad de la información financiera relativa a la
Sociedad y su Grupo, revisando el cumplimiento de los requisitos normativos, la adecuada
delimitación del perímetro de consolidación y la correcta aplicación de los criterios contables.
(g)
supervisar el cumplimiento del contrato de auditoría, procurando que la opinión sobre las
Cuentas Anuales y los contenidos principales del informe de auditoría sean redactados de
forma clara y precisa;
- 41 -
(h)
nombrar y supervisar los servicios de los tasadores externos en relación con la valoración de
los activos de la Sociedad.
(i)
revisar las cuentas de la Sociedad y la información financiera periódica que, de conformidad
con la normativa en vigor, la Sociedad deba suministrar a los mercados y a sus órganos de
supervisión, supervisando su proceso de elaboración y su integridad, informando al respecto
al Consejo de Administración con carácter previo a su aprobación, así como vigilar el
cumplimiento de los requisitos legales en esta materia y la correcta aplicación de los principios
de contabilidad generalmente aceptado e informar las propuestas de modificación de
principios y criterios contables sugeridos por la dirección.
(h)
En particular, revisar, analizar y comentar los estados financieros y otra información
financiera relevante con la alta dirección, auditores internos y externos, para confirmar que
dicha información es fiable, comprensible, relevante y que se han seguido criterios contables
consistentes con el cierre anual anterior.
La Comisión de Auditoría y Control será convocada por el Presidente de la Comisión, bien a iniciativa
propia, o bien a requerimiento del Presidente del Consejo o de cualquiera de los miembros de la propia
Comisión. La convocatoria se cursará por carta, telegrama, telefax, correo electrónico, o cualquier otro
medio que permita tener constancia de su recepción. En todo caso la Comisión de Auditoría y Control
se convocará y reunirá, como mínimo, con una periodicidad trimestral, a fin de revisar la información
financiera periódica que, de conformidad con la normativa en vigor, el Consejo haya de remitir a las
autoridades bursátiles así como la información que el Consejo haya de aprobar e incluir dentro de su
documentación pública anual.
La Comisión de Auditoría y Control quedará válidamente constituida cuando concurran, presentes o
representados, la mayoría de sus miembros. Los acuerdos se adoptarán por mayoría de miembros
concurrentes, presentes o representados. En caso de empate, el presidente de la Comisión de Auditoría
tendrá voto dirimente. Se levantará acta de los acuerdos adoptados en cada sesión, de los que se dará
cuenta al pleno del Consejo, remitiéndose o entregándose copia del acta a todos los miembros del
Consejo.
Las reuniones de la Comisión de Auditoría y Control tendrán lugar, de ordinario, en el domicilio social,
pero podrán también celebrarse en otro lugar, ya sea en el territorio nacional o en el extranjero, que
determine el Presidente.
El Presidente, además, podrá, siempre que existan motivos fundados que justifiquen la imposibilidad
de asistencia de algún miembro, autorizar la celebración de reuniones de la Comisión con asistencia
simultánea en distintos lugares conectados por medios audiovisuales o telefónicos, siempre que se
asegure el reconocimiento de los concurrentes y la interactividad e intercomunicación en tiempo real
y, por tanto, la unidad de acto.
Aquéllos no asistentes físicamente al lugar de la reunión que utilicen medios de comunicación que
permitan que ésta se produzca de forma simultánea y recíproca con el lugar de reunión y con los demás
miembros que utilicen medios de comunicación a distancia, serán considerados asistentes a todos los
efectos y podrán emitir su voto a través del medio de comunicación utilizado.
La Comisión de Auditoría y Control quedará válidamente constituida cuando concurran, presentes o
representados, al menos, la mitad más uno de sus miembros. No obstante, la Comisión de Auditoría y
Control se entenderá válidamente constituida sin necesidad de convocatoria si, presentes o
representados todos sus miembros, aceptasen por unanimidad la celebración de la sesión y los puntos
a tratar en el orden del día. La Comisión de Auditoría y Control podrá igualmente tomar acuerdos por
escrito sin necesidad de realizar sesión siempre que ningún miembro se oponga a este procedimiento,
de acuerdo con lo establecido en la Ley y en los Estatutos Sociales, y el voto podrá emitirse por escrito
o por correo electrónico, siempre que quede asegurada la identidad del miembro que lo emite. La
- 42 -
Comisión de Auditoría y Control elaborará un informe anual sobre su funcionamiento destacando las
principales incidencias surgidas, si las hubiese, en relación con las funciones que le son propias, el cual
se hará público en los términos que disponga la normativa de aplicación, en cada momento vigente. El
personal de la Sociedad estará obligado a asistir a las sesiones de la Comisión de Auditoría y Control
y a prestarle su colaboración y acceso a la información de que dispongan cuando la Comisión así lo
solicite. La Comisión podrá igualmente requerir la asistencia a sus sesiones de los auditores de cuentas
de la Sociedad. Cuando lo juzgue necesario para el adecuado cumplimiento de sus funciones, la
Comisión de Auditoría y Control podrá recabar asesoramiento de expertos externos, poniendo esta
circunstancia en conocimiento del Secretario o Vicesecretario del Consejo, quien se hará cargo de la
contratación de los servicios correspondientes.
En cuanto a las actuaciones más relevantes de 2015, además del examen habitual de los resultados de
la Sociedad, ha de destacarse que la Comisión ha:
(a)
revisado e informado en relación a la presentación de los estados financieros individuales y
consolidados correspondientes al ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2014, así como sobre
la información financiera trimestral y semestral exigida (durante el ejercicio 2015) a la Sociedad,
como sociedad cotizada, por la normativa de aplicación;
(b)
informado sobre la auditoría externa llevada a cabo en relación al ejercicio cerrado a 31 de
diciembre de 2014, así como de las revisiones limitadas llevadas a cabo por el auditor externo
en relación a la información financiera trimestral y semestral exigida a la Sociedad durante el
ejercicio 2015;
(c)
analizado e informado sobre independencia de los auditores externos en relación a los trabajos
realizados en el año 2014.
(d)
tomado constancia sobre las operaciones vinculadas;
(e)
supervisión de los trabajos en curso puestos en marcha por el responsable de auditoria interna
durante el año;
(f)
propuesto e informado sobre aquellas modificaciones de los Estatutos Sociales y Reglamento
de Junta General que eran de su competencia;
(g)
Supervisión del proceso de contratación de los servicios de valoración y tasación de los
activos del grupo, así como de la revisión y contraste de dichos trabajos por parte del auditor
externo del Grupo dentro del proceso de trabajos de la auditoria anual y la revisión limitada
semestral;
(h)
promovido y desarrollado, de manera activa la puesta en marcha e implantación de un mapa de
riesgos y los correspondientes procesos inherentes al mismo, así como un Sistema de Control
Interno de la Información Financiera (SCIIF);
(i)
analizado los reportes llevados a cabo por los responsables de auditoría interna en relación a los
procesos clave del SCIIF, proponiendo mejoras y medidas correctivas al mismo;
(j)
promovido, desarrollado e implantado
(a)
un Código de Conducta;
(b)
un Canal de denuncias o ético;
- 43 -
(k)
(c)
un Modelo de Prevención y Detección de Delitos;
(d)
Once procedimientos, incluyendo, a título enunciativo, (i) de comunicación de
información relevante, (ii) de presentación de impuestos, (iii) de pago de facturas, (iv)
de contratación, cobros de facturas, y (v) de adquisición de inmuebles, estando pendiente
de conclusión algunos adicionales que, a la fecha, estaban en curso.
Analizado las propuestas de trabajos encargados al auditor externo (Deloitte) durante el año
2015 distintos de los de la auditoría de cuentas, así como los honorarios y cartas de
independencia en relación a los mismos, así como su propuesta profesional para el año 2016
Identifique al consejero miembro de la comisión de auditoría que haya sido designado
teniendo en cuenta sus conocimientos y experiencia en materia de contabilidad, auditoría
o en ambas e informe sobre el número de años que el Presidente de esta comisión lleva
en el cargo.
Nombre del consejero con experiencia
Nº de años del presidente en el cargo
2
COMISIÓN DE NOMBRAMIENTOS Y RETRIBUCIONES
Nombre
Cargo
Tipología
G. Donald Johnston
Presidente
Independiente
Vocal
Independiente
Vocal
Independiente
0%
100%
% de otros externos
El artículo 45 de los Estatutos Sociales y el artículo 41 del Reglamento del Consejo de Administración
regulan las funciones atribuidas a las Comisión de Nombramientos y Retribuciones, que estará formada
por Consejeros externos, en su mayoría independientes, en el número que determine el Consejo, con
un mínimo de tres (3) y un máximo de cinco (5). Los miembros de la Comisión de Nombramientos y
- 44 -
Retribuciones serán nombrados por el Consejo por un plazo máximo de dos (2) años, pudiendo ser
reelegidos una o más veces por periodos de igual duración máxima. La renovación, reelección y cese
de los consejeros que integren la Comisión se regirá por lo acordado por el Consejo.
La Comisión de Nombramientos y Retribuciones designará de su seno un Presidente. El Presidente
será un Consejero independiente. El Presidente deberá ser sustituido cada dos (2) años, pudiendo ser
reelegidos una vez más por un período de igual duración transcurrido el plazo de un (1) año desde su
cese. Asimismo designará un Secretario y podrá designar un Vicesecretario, pudiendo ambos no ser
miembros de la misma ni Consejeros. En caso de no efectuar tales designaciones, actuarán como tales
los del Consejo.
Sin perjuicio de otras funciones que pudiera asignarle el Consejo, la Comisión de Nombramientos y
Retribuciones tendrá como mínimo las siguientes responsabilidades básicas:
(a)
evaluar las competencias, conocimientos y experiencia que deben concurrir en los miembros
del Consejo de Administración;
(b)
elevar al consejo de administración las propuestas de nombramiento de consejeros
independientes para su designación por cooptación o para su sometimiento a la decisión de la
junta general de accionistas, así como las propuestas para la reelección o separación de dichos
consejeros por la junta general de accionistas; informar las propuestas de nombramiento de los
restantes consejeros para su designación por cooptación o para su sometimiento a la decisión de
la junta general de accionistas, así como las propuestas para su reelección o separación por la
junta general de accionistas;
(c)
informar el nombramiento del Presidente, Vicepresidentes, Secretario y Vicesecretario del
Consejo de Administración;
(d)
informar las propuestas de nombramiento de los miembros de la Comisión de Auditoría y
Control;
(e)
informar al Consejo de Administración del desempeño de las funciones del Presidente;
(f)
examinar u organizar la sucesión del Presidente del Consejo de Administración y, de existir, del
Consejero Delegado de la Sociedad, y, en su caso formular propuestas al Consejo de
administración para que dicha sucesión se produzca de forma ordenada y planificada;
(g)
informar las propuestas de nombramiento y cese de los miembros del equipo directivo y las
condiciones básicas de sus contratos;
(h)
establecer un objetivo de representación para el sexo menos representado en el consejo de
administración y elaborar orientaciones sobre cómo alcanzar dicho objetivo;
(i)
establecer y supervisar un programa anual de evaluación y revisión continua de la cualificación,
formación y, en su caso, independencia, así como el mantenimiento de las condiciones de
honorabilidad, idoneidad, solvencia, competencia, disponibilidad y compromiso con su función,
necesarias para el ejercicio del cargo Consejero y de miembro de una determinada comisión, y
proponer al Consejo de Administración las medidas que considere oportunas al respecto,
pudiendo recabar cualquier información o documentación que estime necesaria u oportuna al
efecto;
(j)
velar por que, al proveerse nuevas vacantes o al nombrar nuevos Consejeros, los procedimientos
de selección no adolezcan de sesgos implícitos que puedan implicar discriminación alguna y, en
particular, que no obstaculicen la selección de consejeras;
- 45 -
(k)
considerar las sugerencias que le hagan llegar el Presidente, los miembros del Consejo, los
directivos o los accionistas de la Sociedad;
(l)
proponer al Consejo de Administración la política de retribuciones de los Consejeros y de los
directores generales o de quienes desarrollen sus funciones de alta dirección bajo la dependencia
directa del Consejo, de Comisiones ejecutivas o de Consejeros delegados, así como la
retribución individual de los Consejeros ejecutivos y de las demás condiciones de sus contratos,
velando por su observancia;
(m)
analizar, formular y revisar periódicamente los programas de retribución, ponderando su
adecuación y sus rendimientos, proponiendo su modificación o actualización;
(n)
velar por la observancia de la política retributiva establecida por la Sociedad;
(o)
asistir al Consejo en la elaboración del informe sobre la política de retribuciones de los
Consejeros y elevar al Consejo cualesquiera otros informes sobre retribuciones previstos en el
presente Reglamento;
(p)
supervisar el cumplimiento de la normativa respecto a las Operaciones Vinculadas;
(q)
establecer y supervisar el mecanismo que permita a los empleados comunicar, de forma
confidencial y, si se considerara apropiado, de forma anónima, las irregularidades de especial
trascendencia, en especial las de naturaleza financiera y contable, que adviertan en el seno de la
empresa;
(r)
supervisar el cumplimiento de los códigos internos de conducta y de las reglas de gobierno
corporativo y revisar su adecuación y actualización;
(s)
impulsar la estrategia de gobierno corporativo de la Sociedad;
(t)
conocer, impulsar, orientar y supervisar la actuación de la Sociedad en materia de
responsabilidad social corporativa y sostenibilidad e informar sobre la misma al Consejo o, en
su caso, a la Comisión Ejecutiva;
(u)
conocer, impulsar, orientar y supervisar la actuación de la Sociedad en materia de reputación
corporativa e informar sobre la misma al Consejo o, en su caso, a la Comisión Ejecutiva;
(v)
informar, con carácter previo a su aprobación, el informe anual de gobierno corporativo de la
Sociedad.
La Comisión de Nombramientos y Retribuciones se reunirá, de ordinario, al menos una vez al año.
Asimismo, se reunirá cada vez que la convoque su Presidente, que deberá hacerlo siempre que el
Consejo o su Presidente solicite la emisión de un informe o la adopción de propuestas y, en cualquier
caso, siempre que resulte conveniente para el buen desarrollo de sus funciones.
Será convocada por el Presidente de la Comisión, bien a iniciativa propia, o bien a requerimiento del
Presidente del Consejo o de cualquiera de los miembros de la propia Comisión. La convocatoria se
cursará por carta, telegrama, telefax, correo electrónico, o cualquier otro medio que permita tener
constancia de su recepción.
La Comisión de Nombramientos y Retribuciones quedará válidamente constituida cuando concurran,
presentes o representados, la mayoría de sus miembros. Los acuerdos se adoptarán por mayoría de
miembros concurrentes, presentes o representados. En caso de empate, el presidente de la Comisión de
Nombramientos y Retribuciones tendrá voto dirimente. Las reuniones de la Comisión de
- 46 -
Nombramientos y Retribuciones tendrán lugar, de ordinario, en el domicilio social, pero podrán
también celebrarse en otro lugar, ya sea en el territorio nacional o en el extranjero, que determine el
Presidente.
El Presidente, además, podrá, siempre que existan motivos fundados que justifiquen la imposibilidad
de asistencia de algún miembro, autorizar la celebración de reuniones de la Comisión con asistencia
simultánea en distintos lugares conectados por medios audiovisuales o telefónicos, siempre que se
asegure el reconocimiento de los concurrentes y la interactividad e intercomunicación en tiempo real
y, por tanto, la unidad de acto.
Aquéllos no asistentes físicamente al lugar de la reunión que utilicen medios de comunicación que
permitan que ésta se produzca de forma simultánea y recíproca con el lugar de reunión y con los demás
miembros que utilicen medios de comunicación a distancia, serán considerados asistentes a todos los
efectos y podrán emitir su voto a través del medio de comunicación utilizado.
La Comisión de Nombramientos y Retribuciones quedará válidamente constituida cuando concurran,
presentes o representados, al menos, la mitad más uno de sus miembros. No obstante, la Comisión de
Nombramientos y Retribuciones se entenderá válidamente constituida sin necesidad de convocatoria
si, presentes o representados todos sus miembros, aceptasen por unanimidad la celebración de la sesión
y los puntos a tratar en el orden del día.
La Comisión de Nombramientos y Retribuciones podrá igualmente tomar acuerdos por escrito sin
necesidad de realizar sesión siempre que ningún miembro se oponga a este procedimiento, de acuerdo
con lo establecido en la Ley y en los Estatutos Sociales, y el voto podrá emitirse por escrito o por correo
electrónico, siempre que quede asegurada la identidad del miembro que lo emite.
Cuando lo juzgue necesario para el adecuado cumplimiento de sus funciones, la Comisión de
Nombramientos y Retribuciones podrá recabar asesoramiento de expertos externos, poniendo esta
circunstancia en conocimiento del Secretario o Vicesecretario del Consejo, quien se hará cargo de la
contratación de los servicios correspondientes.
Se levantará acta de los acuerdos adoptados en cada sesión, de los que se dará cuenta al pleno del
Consejo, remitiéndose o entregándose copia del acta a todos los miembros del Consejo.
En cuanto a las actuaciones más relevantes de 2015, se puede destacar que la Comisión ha:
(a)
(b)
propuesto:
(a)
los nombramientos de Dña. Ana de Pro y D. John Gómez-Hall, como consejeros
independientes, así como el nombramiento del consejero coordinador;
(b)
modificar el Reglamento del Consejo de Administración;
informado en relación a:
(aa)
la propuesta de nombramiento de D. Hammad Khan como consejero dominical;
(bb)
las cuantías de las retribuciones de los Consejeros;
(cc)
el informe anual de remuneraciones de los Consejeros;
(dd)
la evaluación anual del Consejo y de su Presidente;
- 47 -
(c)
(d)
analizado:
(aa)
cómo las diferentes operaciones llevadas a cabo por la Sociedad durante el ejercicio 2015
(i.e. aumentos, adquisiciones relevantes) podrían afectar al esquema retributivo del
equipo directivo;
(bb)
la adecuación de las actuales remuneraciones de los consejeros independientes en
relación a compañías análogas a la Sociedad.;
promovido, en coordinación con la Comisión de Auditoría y Control, y aprobado:
(a)
el Código de Conducta;
(b)
el Canal Ético; y
(c)
determinados procedimientos y políticas internas para minimizar riesgos operativos
COMISIÓN DE NOMBRAMIENTOS
Nombre
Cargo
Tipología
-----
% de otros externos
COMISIÓN DE RETRIBUCIONES
Nombre
Cargo
---
- 48 -
Tipología
---
% de otros externos
COMISIÓN DE ______
Nombre
Cargo
Tipología
% de consejeros ejecutivos
% de otros externos
C.2.2
Complete el siguiente cuadro con la información relativa al número de
consejeras que integran las comisiones del consejo de administración al cierre
de los últimos cuatro ejercicios:
Número de consejeras
Ejercicio t
Número %
- 49 -
Ejercicio t-1
Número %
Ejercicio t-2
Número %
Ejercicio t-3
Número %
Comisión ejecutiva
---
---
---
---
Comité de auditoría
2 – 66,6%
2 – 66,6%
---
---
0
0
---
---
Comisión de
nombramientos y
retribuciones
comisión de
nombramientos
---
---
---
---
comisión de
retribuciones
---
---
---
---
comisión de ____
---
---
---
---
C.2.3
Apartado derogado.
C.2.4
Apartado derogado.
C.2.5
Indique, en su caso, la existencia de regulación de las comisiones del consejo, el
lugar en que están disponibles para su consulta, y las modificaciones que se
hayan realizado durante el ejercicio. A su vez, se indicará si de forma voluntaria
se ha elaborado algún informe anual sobre las actividades de cada comisión.
La regulación de las Comisiones del Consejo de Administración se establece en los Estatutos Sociales
y el Reglamento del Consejo de Administración (artículo 40 del Reglamento del Consejo de
Administración para la Comisión de Auditoría y Control y el artículo 41 para la Comisión de
Nombramientos Retribuciones). Ambos textos se encuentran publicados en la página web
corporativa de la Sociedad.
Durante el ejercicio 2015 se acordó la modificación de los artículos 40 (La Comisión de Auditoría y
Control), y 41 (La Comisión de Nombramientos y Retribuciones) para adecuar su redacción a las
modificaciones introducidas por la Ley 31/2014, para reubicar las facultades de ambas comisiones,
y para mejorar técnicamente la redacción de determinados apartados. Sobre este particular ver
apartado C.1.18.
C.2.6
D
Apartado derogado.
OPERACIONES VINCULADAS Y OPERACIONES INTRAGRUPO
D.1 Explique, en su caso, el procedimiento para la aprobación de operaciones con partes
vinculadas e intragrupo.
Procedimiento para informar la aprobación de operaciones vinculadas
El Consejo deberá aprobar las operaciones vinculadas, previo informe favorable de la Comisión
de Auditoría y Control; y, los Consejeros a los que afecten, además de no ejercer ni delegar su
- 50 -
derecho de voto, se ausentarán de la sala de reuniones mientras el Consejo delibera y vota sobre
ella.
Las operaciones referidas se valorarán desde el punto de vista de la igualdad de trato y de las
condiciones de mercado, y se recogerán en el Informe Anual de Gobierno Corporativo y en la
información pública periódica de la Sociedad en los términos previstos en la Ley.
Tratándose de transacciones dentro del curso ordinario de los negocios sociales y que tengan
carácter habitual o recurrente, bastará la autorización genérica del Consejo.
La autorización del Consejo no se entenderá, sin embargo, precisa en aquellas operaciones
vinculadas que cumplan simultáneamente las tres condiciones siguientes:
a.
que se realicen en virtud de contratos cuyas condiciones estén estandarizadas y se apliquen
en masa a un gran número de clientes;
b.
que se realicen a precios o tarifas establecidas con carácter general por quien actúe como
suministrador del bien o servicio del que se trate; y
c.
que su cuantía no supere el uno (1) por ciento de los ingresos anuales de la Sociedad.
D.2 Detalle aquellas operaciones significativas por su cuantía o relevantes por su
materia realizadas entre la sociedad o entidades de su grupo, y los accionistas
significativos de la sociedad:
Nombre o
denominación
social del
accionista
significativo
Nombre o
denominación
social de la
sociedad o
entidad de su
grupo
Naturaleza de
la relación
Tipo de la
operación
Importe
(miles de euros)
---
D.3 Detalle las operaciones significativas por su cuantía o relevantes por su materia
realizadas entre la sociedad o entidades de su grupo, y los administradores o
directivos de la sociedad:
Nombre o
denominación
social de los
administradores
o directivos
Nombre o
denominación
social de la
parte
vinculada
Vínculo
Naturaleza de la
relación
Importe
(miles de
euros)
Ismael Clemente
Orrego y Miguel
Ollero Barrera
Magic Real
Estate, SL
Los citados
Consejeros de la
Sociedad son
administradores
y socios
Hasta diciembre
2015, Magic Real
Estate era la
arrendataria de
una planta de
oficinas con
45
- 51 -
indirectos de la
parte vinculada
respecto de la cual
ocupaba parte de
la misma,
subarrendando los
restantes metros
cuadrados a la
Sociedad.
A partir de
diciembre de
2015, la Sociedad
suscribió un
contrato de
arrendamiento
sobre la referida
planta de oficinas,
pasando a ser la
arrendataria de la
misma y
subarrendando a
Magic Real Estate
125m2.
D.4 Informe de las operaciones significativas realizadas por la sociedad con otras
entidades pertenecientes al mismo grupo, siempre y cuando no se eliminen en el
proceso de elaboración de estados financieros consolidados y no formen parte del
tráfico habitual de la sociedad en cuanto a su objeto y condiciones.
En todo caso, se informará de cualquier operación intragrupo realizada con
entidades establecidas en países o territorios que tengan la consideración de paraíso
fiscal:
entidad de su grupo
Breve descripción de la
operación
Importe (miles de euros)
--
D.5 Indique el importe de las operaciones realizadas con otras partes vinculadas.
D.6 Detalle los mecanismos establecidos para detectar, determinar y resolver los
posibles conflictos de intereses entre la sociedad y/o su grupo, y sus consejeros,
directivos o accionistas significativos.
De conformidad con lo establecido en el artículo 28 del Reglamento del Consejo de
Administración, a efectos de evitar situaciones de conflicto de interés se obliga al Consejero a
abstenerse de realizar transacciones con la sociedad, excepto que se trate de operaciones
ordinarias, hechas en condiciones estándar para los clientes y de escasa relevancia, entendiendo
por tales aquéllas cuya información no sea necesaria para expresar la imagen fiel del patrimonio,
de la situación financiera y de los resultados de la entidad, utilizar el nombre de la sociedad o
invocar su condición de Consejero para influir indebidamente en la realización de operaciones
- 52 -
privadas, hacer uso de los activos sociales, incluida la información confidencial de la compañía,
con fines privados, aprovecharse de las oportunidades de negocio de la sociedad, obtener ventajas
o remuneraciones de terceros distintos de la sociedad y su grupo asociadas al desempeño de su
cargo, salvo que se trate de atenciones de mera cortesía y desarrollar actividades por cuenta propia
o cuenta ajena que entrañen una competencia efectiva, sea actual o potencial, con la sociedad o
que, de cualquier otro modo, le sitúen en un conflicto permanente con los intereses de la sociedad
Dichas previsiones anteriores serán de aplicación también en el caso de que el beneficiario de los
actos o de las actividades prohibidas sea una persona vinculada al Consejero. En todo caso, los
Consejeros deberán comunicar a los demás Consejeros y, en su caso, al consejo de administración
cualquier situación de conflicto, directo o indirecto, que ellos o personas vinculadas a ellos
pudieran tener con el interés de la Sociedad.
Se considerarán personas vinculadas a los Consejeros y a las personas que determine la normativa
de aplicación vigente, en cada momento.
D.7 ¿Cotiza más de una sociedad del Grupo en España?
Sí ☒
No ☐
Identifique a las sociedades filiales que cotizan en España:
Sociedades filiales cotizadas
Testa Inmuebles en Renta SOCIMI, S.A.
Indique si han definido públicamente con precisión las respectivas áreas de actividad y
eventuales relaciones de negocio entre ellas, así como las de la sociedad dependiente
cotizada con las demás empresas del grupo;
Sí ☐
No ☒
Defina las eventuales relaciones de negocio entre la sociedad matriz y la sociedad filial
cotizada, y entre ésta y las demás empresas del grupo
Si bien no existe una definición pública de las relaciones de negocio entre la sociedad matriz
y su filial cotizada, las áreas de actividad están definidas, encontrándose en desarrollo la
elaboración de una política al respecto.
Identifique los mecanismos previstos para resolver los eventuales conflictos de intereses
entre la filial cotizada y las demás empresas del grupo:
Mecanismos para resolver los eventuales conflictos de intereses
No se prevé que en la práctica existan conflictos de interés entre las distintas empresas del
grupo, toda vez que cada una tiene una actividad definida, si bien los potenciales conflictos se
- 53 -
resolverán en el sentido de lograr la mayor eficiencia en el desarrollo del negocio de las
distintas empresas y conforme a la política indicada en el apartado anterior aún en desarrollo.
E
SISTEMAS DE CONTROL Y GESTION DE RIESGOS
E.1 Explique el alcance del Sistema de Gestión de Riesgos de la sociedad, incluidos los
de naturaleza fiscal.
Durante el ejercicio 2015, MERLIN ha trabajado en el establecimiento de un Sistema de
Gestión de Riesgos basado en un enfoque integral y sistemático. Este Sistema se ha concebido
como una herramienta clave para la gestión de la incertidumbre, y como tal, ayuda a reducir
las amenazas y a aprovechar las oportunidades. Asimismo, no está limitado a un aspecto o
circunstancia determinada, sino que se trata de un proceso dinámico, que extiende su ámbito
a todos los aspectos estratégicos y operativos de MERLIN de forma permanente en el tiempo.
El ámbito de la Función de Gestión de Riesgos es todo el Grupo así como todas las actividades
que realiza, y su vocación es de permanencia a lo largo del tiempo.
MERLIN ha elaborado una política de control y gestión de riesgos en la que se establecen los
principios básicos inspiradores para el control y gestión de los riesgos a los que se enfrenta,
tanto la Compañía como las sociedades filiales y en las que participe. Esta Política fue
aprobada por parte del Consejo de Administración de MERLIN en su reunión del 26 de febrero
de 2016, como es su competencia de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de su
Reglamento.
Dicha política establece los principios generales de actuación en relación a la gestión de
riesgos, tomando ésta como un proceso continuo basado en la identificación y valoración de
los potenciales riesgos de la Compañía a partir de los objetivos estratégicos y de negocio, la
determinación de los puntos críticos de respuesta y control de los riesgos clave, la vigilancia
y control de estos puntos críticos y, finalmente, unos procedimientos de supervisión para
verificar el buen funcionamiento del sistema.
Durante el ejercicio 2015 se tomó el control sobre TESTA que, como sociedad cotizada,
cuenta con su propio Sistema de Gestión de Riesgos.
E.2 Identifique los órganos de la sociedad responsables de la elaboración y ejecución
del Sistema de Gestión de Riesgos, incluido el fiscal.
El Reglamento del Consejo de Administración establece en el artículo 4 de “Función General
del Consejo” aquellas facultades indelegables legal o estatutariamente reservadas al
conocimiento directo del Consejo de Administración de MERLIN entre las que se encuentra
la aprobación tanto de la política general de riesgos como de la política de control y gestión
de riesgos y el seguimiento periódico de los sistemas internos de información y control. El
Consejo de Administración, otorga a la Comisión de Auditoría y Control la responsabilidad
de supervisar la eficacia del control interno de la Sociedad y los sistemas de gestión de riesgos,
incluidos los fiscales.
MERLIN considera que la gestión de los riesgos debe realizarse de forma proactiva y por parte
de toda la Compañía. Con el objetivo de que el Sistema de Gestión de Riesgos de MERLIN
- 54 -
funcione de forma sostenible en el tiempo, se ha identificado a los responsables que en cada
una de las sociedades del Grupo se encargarán de gestionar el Modelo, así como un
responsable de su seguimiento y supervisión.
Así, la Comisión de Auditoría y Control ejercerá las siguientes funciones:

Aprobación del Mapa de Riesgos de MERLIN, asegurando que la exposición al
Riesgo de MERLIN sea congruente con el posicionamiento estratégico requerido en
cada momento.

Aprobación del presupuesto asignado a la función de Gestión de Riesgos.

Aprobación y Seguimiento de los Planes de Acción y/o contingencia acordados.

Aprobación del Plan de Supervisión del Sistema de Gestión de Riesgos.
La función de Gestión de Riesgos depende jerárquicamente de Presidencia y funcionalmente
de la Comisión de Auditoría y Control. Estará dirigida en el día a día por el Responsable de
Gestión de Riesgos de MERLIN, que coordinará los objetivos y la información recibida de los
Gestores de Riesgos, y reportará a la Comisión de Auditoría y Control. Este Responsable será
el encargado de la preparación e implementación del Sistema de Gestión de Riesgos, y velará
por el buen funcionamiento del sistema de control interno implantado para los riesgos
identificados.
E.3 Señale los principales riesgos, incluidos los fiscales, que pueden afectar a la
consecución de los objetivos de negocio.
MERLIN entiende el Riesgo como aquel evento que potencialmente puede impedir la
consecución de sus Objetivos. Dado que los Objetivos de MERLIN varían periódicamente, su
delimitación es reevaluada de forma periódica y cada vez que varíen los objetivos estratégicos
de la compañía.
Para cada objetivo de MERLIN, es necesaria la identificación de los Riesgos clave que puedan
impedir su consecución. El proceso de identificación consiste en el ejercicio de búsqueda, en
el contexto global de MERLIN, de eventos asociados a factores internos o externos que pueden
dar lugar a Riesgos. Cada Riesgo es clasificado en función de los cuatro grandes grupos de
Objetivos definidos en la Metodología COSO.
MERLIN cuenta con un Catálogo de Riesgos de acuerdo con sus Objetivos, priorizados de
acuerdo con su importancia. Los principales Riesgos identificados se pueden clasificar como
sigue:






Riesgos relacionados con el cumplimiento de la Ley 16/2012 relativa a las SOCIMI
Riesgos relacionados con el entorno económico y político
Riesgos reputacionales
Riesgos relacionados con la naturaleza del negocio, tales como la concentración de
clientes, seguimiento de solvencia y riesgo de clientes o el análisis y seguimiento de
inversiones
Riesgos relacionados con la gestión del personal clave
Riesgos relacionados con los sistemas de información y con la homogeneidad de la
información reportada
- 55 -


Riesgos relacionados con las Políticas de Gobierno Corporativo
Riesgos relacionados con la integración de TESTA
E.4 Identifique si la entidad cuenta con un nivel de tolerancia al riesgo, incluido el
fiscal.
MERLIN cuenta con una priorización de los Riesgos identificados en función de su
importancia y los ubica dentro de un Mapa de Riesgos. Concibe el apetito al riesgo como el
nivel de riesgo que la Compañía está dispuesta a asumir o rechazar en base a sus objetivos, y
considerando las expectativas de sus grupos de interés y la tolerancia al riesgo como la
determinación de las fluctuaciones del nivel de riesgo, entendidas como normales alrededor
de su apetito al riesgo. Para cada riesgo identificado, MERLIN ha determinado su ámbito de
aplicación y ha establecido una tolerancia adecuada a los objetivos marcados en cada caso.
E.5 Indique qué riesgos, incluidos los fiscales, se han materializado durante el ejercicio.
En el ejercicio 2015 se han materializado los riesgos propios del sector en el que opera
MERLIN, si bien teniendo en cuenta la filosofía conservadora de la Compañía, los impactos
no han sido relevantes.
E.6 Explique los planes de respuesta y supervisión para los principales riesgos de la
entidad, incluidos los fiscales.
MERLIN se encuentra inmersa en un entorno cambiante con multitud de factores exógenos,
que potencialmente pueden impedir la consecución de los objetivos marcados. Por lo tanto,
se encuentra expuesta a una serie de riesgos inherentes para los que potencia el entorno de
control.
MERLIN entiende que en su Sistema Integral de Gestión de Riesgos es tan importante
identificar los riesgos como determinar las medidas de gestión de los mismos y asegurarse de
que esas medidas están siendo efectivas. Así, realiza un seguimiento sobre los riesgos
asegurando la viabilidad, eficiencia, eficacia y suficiencia de las respuestas establecidas para
estos riesgos.
MERLIN configura los Planes de Respuesta a través de políticas y procedimientos ajustados
a los diferentes riesgos que le afectan o pueden afectarle.
La Comisión de Auditoría y Control está comprometida con el proceso de gestión y control
del riesgo, aprobando políticas, procedimientos, límites y estructura. La Dirección General de
la Compañía, así como la Dirección Financiera y el resto de Direcciones de negocio de la
compañía, en sus reuniones periódicas, analiza la situación y evolución de los principales
riesgos que afectan al Grupo, tomando medidas correctoras si lo estima necesario.
Para los riesgos identificados MERLIN tiene establecidos Planes de Respuesta y Seguimiento
de los mismos, tales como los análisis exhaustivos realizados sobre la Ley 16/2012 relativa a
las SOCIMI contando con el asesoramiento de expertos en la materia así como realizando
- 56 -
consultas vinculantes a la Dirección General de Tributos en cuanto surgen dudas en cuanto a
la interpretación a la norma, optando por posiciones conservadoras en cuanto a su aplicación;
o los planes implementados para la adecuada integración de TESTA desde el punto de vista
Sistemas, Organización y Procesos, los Planes de adecuación de MERLIN a las Políticas de
Gobierno Corporativo o Planes de Implantación de Sistemas de Información Integrados para
todas las empresas del Grupo que permitirán dar homogeneidad a la información utilizada.
F
SISTEMAS INTERNOS DE CONTROL Y GESTIÓN DE RIESGOS EN
RELACIÓN CON EL PROCESO DE EMISIÓN DE LA INFORMACIÓN
FINANCIERA (SCIIF)
Describa los mecanismos que componen los sistemas de control y gestión de riesgos en
relación con el proceso de emisión de información financiera (SCIIF) de su entidad.
F.1
Entorno de control de la entidad
Informe, señalando sus principales características de, al menos:
F.1.1.
Qué órganos y/o funciones son los responsables de: (i) la existencia y
mantenimiento de un adecuado y efectivo SCIIF; (ii) su implantación; y (iii) su
supervisión.
El Reglamento del Consejo en su Artículo 4 establece que el Consejo es el
máximo responsable de aprobar la política general de riesgos de la
Compañía y la política de control de gestión de riesgos, así como el
seguimiento periódico de los sistemas internos de información financiera y
control.
Asimismo, el Artículo 40 del Reglamento del Consejo establece los
cometidos de la Comisión de Auditoría y Control y le atribuye revisar
periódicamente los sistemas de control interno y gestión de riesgos de la
sociedad y en particular el correcto diseño del sistema de control interno y
gestión de la información financiera (SCIIF) para que los principales riesgos
se identifiquen, gestionen y se den a conocer de forma adecuada.
Es la propia Comisión de Auditoría y Control, la que se encarga de revisar
periódicamente los sistemas de control interno y gestión de riesgos de la
Sociedad, su implantación y su supervisión, así como aprobar el plan de
auditoría interna para la evaluación del SCIIF, y sus modificaciones, y
recibir información periódica del resultado de su trabajo, así como del plan
de acción para corregir las deficiencias observadas.
Las Direcciones de la Compañía son las encargadas de la implantación del
SCIIF, las cuales tienen encomendadas las tareas de establecimiento de
- 57 -
Políticas, Procedimientos y controles que velen por un correcto
funcionamiento del mismo.
F.1.2 Si existen, especialmente en lo relativo al proceso de elaboración de la
información financiera, los siguientes elementos:

Departamentos y/o mecanismos encargados: (i) del diseño y revisión de la
estructura organizativa; (ii) de definir claramente las líneas de
responsabilidad y autoridad, con una adecuada distribución de tareas y
funciones; y (iii) de que existan procedimientos suficientes para su correcta
difusión en la entidad.
El Consejo de Administración es el máximo Órgano y tiene las más amplias
atribuciones para la administración de la Sociedad y es el responsable del
ejercicio de la función general de supervisión, del diseño y revisión de la
estructura organizativa, de las líneas de responsabilidad y autoridad, de las
distribuciones de tareas y funciones y de que existan procedimientos
suficientes para la correcta difusión de la entidad incluyendo la información
financiera que la sociedad deba hacer pública periódicamente.
Para realizar esta labor cuenta con el equipo Directivo de la Sociedad, siendo
el máximo responsable del diseño y revisión de la estructura organizativa del
Grupo es la Dirección General.
La Dirección General tiene asignada a la Dirección Financiera como
responsable del proceso de elaboración de la información Financiera que la
Sociedad deba hacer pública periódicamente y es la propia Dirección, junto
con el resto de Direcciones, las encargadas de definir su estructura
organizativa con el objetivo de cumplir con las funciones que tiene
encomendadas.

Código de conducta, órgano de aprobación, grado de difusión e instrucción,
principios y valores incluidos (indicando si hay menciones específicas al
registro de operaciones y elaboración de información financiera), órgano
encargado de analizar incumplimientos y de proponer acciones correctoras y
sanciones.
El Consejo de Administración dentro de sus competencias es el órgano
encargado aprobar la política y estrategia general de la Sociedad en cuanto a
la política de gobierno corporativo, la política de responsabilidad social
corporativa, así como la responsabilidad sobre los códigos de conducta, su
aprobación, difusión, principios y valores.
Dentro de las Comisiones delegadas del Consejo, la Comisión de
Nombramientos y Retribuciones ejercerá la función de supervisar el
- 58 -
cumplimiento de los códigos internos de conducta y de las reglas de gobierno
corporativo.
La Compañía cuenta con un Código de Conducta que recoge el compromiso
de MERLIN con los principios de la ética empresarial y la transparencia en
todos los ámbitos de actuación, estableciendo un conjunto de principios y
pautas de conducta dirigidos a garantizar el comportamiento ético y
responsable de todos los profesionales del Grupo en el desarrollo de su
actividad, entre las que se mencionan los registros contables y la elaboración
de la información financiera.
Este Código fue aprobado por el Consejo de Administración de MERLIN en
su reunión del 16 de diciembre de 2015 y es de aplicación a todos los
profesionales del Grupo, con independencia de su nivel jerárquico o
funcional.
La Comisión de Nombramientos y Retribuciones es el órgano al que
corresponde la difusión tanto interna como externa del Código de Conducta
así como su interpretación e integración general. El Código ya ha sido
distribuido entre todos los empleados para su lectura y aceptación. Sus
criterios interpretativos son vinculantes para todos los profesionales del
Grupo. Los incumplimientos serán analizados y gestionados de acuerdo a lo
establecido en el Procedimiento del Canal Ético.

Canal de denuncias, que permita la comunicación a la comisión de auditoría
de irregularidades de naturaleza financiera y contable, en adición a eventuales
incumplimientos del código de conducta y actividades irregulares en la
organización, informando en su caso si éste es de naturaleza confidencial.
MERLIN cuenta con el Canal Ético como vía de comunicación confidencial
de cualquier hecho que vulnere la legalidad vigente y el Código de Conducta
así como irregularidades de potencial trascendencia financieras y contables o
de cualquier otra índole. Este Canal está accesible a todas las sociedades que
integran MERLIN Properties Socimi S.A., para lo que se cuenta con un correo
electrónico específico, que se detalla en el Código de Conducta junto con sus
características. Adicionalmente, MERLIN cuenta con un procedimiento para
la tramitación de todas las denuncias recibidas.

Programas de formación y actualización periódica para el personal
involucrado en la preparación y revisión de la información financiera, así
como en la evaluación del SCIIF, que cubran al menos, normas contables,
auditoría, control interno y gestión de riesgos.
MERLIN, ha procurado contar desde el inicio con personal con la formación
y experiencia suficientes para llevar a cabo el desempeño de sus funciones y
responsabilidades que tienen atribuidas.
- 59 -
La elaboración y preparación de la información financiera requiere por parte
del personal una formación específica en aspectos de materias contables y
consolidación, de aspectos fiscales, seguros, evaluación de riesgos y chequeo
de los controles para mitigarlos.
Para ello, el personal de MERLIN participa en programas de formación y
actualización sobre normativa vigente que afecta a la Compañía y fomenta y
facilita los medios para que su personal este actualizado asistiendo a
seminarios, jornadas de actualización y boletines así como publicaciones para
que su personal esté formado.
También se celebran reuniones periódicas con el auditor externo con objeto
de conocer cambios en la normativa vigente que puede afectar a la Compañía.
Durante el ejercicio, MERLIN ha reforzado a sus empleados en aspectos de
Gobierno Corporativo, Cumplimiento, Control Interno, Auditoría Interna y
Gestión de Riesgos durante el proceso de implantación del Sistema de
Gestión de Riesgos y del SCIIF en el que ha participado un alto porcentaje de
la Compañía.
F.2
Evaluación de riesgos de la información financiera
Informe, al menos, de:
F.2.1. Cuáles son las principales características del proceso de identificación de riesgos,
incluyendo los de error o fraude, en cuanto a:

Si el proceso existe y está documentado.
MERLIN cuenta con un Sistema de Gestión de Riesgos en el que el primer
paso es la identificación de aquellos potenciales eventos que podrían afectar
a los objetivos de la Compañía. Este Sistema cuenta con un Manual que
describe el proceso desde la identificación del Riesgo hasta su reporte a la
Comisión de Auditoría y Control. En relación al Sistema de Control Interno
de la Información Financiera, MERLIN ha realizado durante el ejercicio un
proceso de identificación de los riesgos de la información financiera a través
del análisis de los estados financieros. En base a aspectos cuantitativos y
cualitativos ha determinado cuáles son los procesos relevantes de su actividad
y ha seguido los pasos establecidos en el Manual de Gestión de Riesgos.

Si el proceso cubre la totalidad de objetivos de la información financiera,
(existencia y ocurrencia; integridad; valoración; presentación, desglose y
comparabilidad; y derechos y obligaciones), si se actualiza y con qué
frecuencia.
Una vez se han determinado los procesos relevantes para MERLIN, se han
- 60 -
establecido los riesgos que cubren los objetivos de la información financiera
(existencia y ocurrencia; integridad; valoración; presentación, desglose y
comparabilidad; y derechos y obligaciones). Anualmente se evaluarán los
riesgos definidos para poder determinar el nivel de actualización de los
mismos.

La existencia de un proceso de identificación del perímetro de consolidación,
teniendo en cuenta, entre otros aspectos, la posible existencia de estructuras
societarias complejas, entidades instrumentales o de propósito especial.
La identificación de las Sociedades del perímetro de consolidación de
MERLIN atiende tanto a la participación efectiva como al grado de influencia
en cada sociedad participada y de acuerdo a la normativa contable aplicable
a los Estados Financieros. En coordinación con Asesoría Jurídica se
determinan las participaciones efectivas de cada sociedad.

Si el proceso tiene en cuenta los efectos de otras tipologías de riesgos
(operativos, tecnológicos, financieros, legales, fiscales, reputacionales,
medioambientales, etc.) en la medida que afecten a los estados financieros.
El Sistema de Control Interno de la Información Financiera forma parte del
Sistema de Gestión de Riesgos MERLIN. Así, el Sistema engloba otras
tipologías de riesgos junto con los financieros, como los estratégicos,
operativos, informáticos, legales, fiscales, reputacionales, medioambientales,
etc.
En el apartado E.3 del presente Informe de Gobierno Corporativo se presenta
una descripción no exhaustiva de los principales riesgos a los que MERLIN
se ve expuesta en el desarrollo de sus actividades.

Qué órgano de gobierno de la entidad supervisa el proceso.
El Órgano de Gobierno de MERLIN que supervisa el proceso de
identificación de riesgos de la información financiera es la Comisión de
Auditoría y Control, de acuerdo con el Artículo 40 del Reglamento del
Por ello, durante el ejercicio ha supervisado el proceso de identificación de
riesgos, evaluando el catálogo de riesgos para adecuarlo a las circunstancias
existentes en el momento.
F.3
Actividades de control
Informe, señalando sus principales características, si dispone al menos de:
F.3.1. Procedimientos de revisión y autorización de la información financiera y la
descripción del SCIIF, a publicar en los mercados de valores, indicando sus
- 61 -
responsables, así como de documentación descriptiva de los flujos de actividades
y controles (incluyendo los relativos a riesgo de fraude) de los distintos tipos de
transacciones que puedan afectar de modo material a los estados financieros,
incluyendo el procedimiento de cierre contable y la revisión específica de los
juicios, estimaciones, valoraciones y proyecciones relevantes.
MERLIN cuenta con los siguientes procedimientos de revisión y autorización de
la información financiera:
1.
Procedimiento Adquisición de Inmuebles
2.
Procedimiento Financiación de Inmuebles
3.
Procedimiento Facturas Emitidas y Facturas Recibidas
4.
Procedimiento Cobro Facturas Emitidas y Pago Facturas Recibidas
5.
Procedimiento Notas de Gastos
6.
Procedimiento de Asset Management
7.
Procedimiento de Contratación
8.
Procedimiento de Comunicación de Información Relevante
9.
Procedimiento Presentación de Impuestos
10.
Procedimiento de Cálculo del NAV
En dichos procesos documentados se encuentran recogidas las revisiones
relacionadas con juicios, estimaciones, valores y proyecciones relevantes.
Finalmente, cuenta un procedimiento de control de la información financiera, que
incluye Estados Financieros anuales, estados financieros de periodos intermedios
(trimestrales y semestrales), el Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe
Anual de Retribuciones, así como otra información pública relevante para el
mercado. Este procedimiento tutela el proceso desde que dicha información es
generada por la Dirección Financiera, hasta que es revisada por la Comisión de
Auditoría y Control y, finalmente aprobada por el Consejo de Administración
antes de su publicación al mercado.
F.3.2. Políticas y procedimientos de control interno sobre los sistemas de información
(entre otras, sobre seguridad de acceso, control de cambios, operación de los
mismos, continuidad operativa y segregación de funciones) que soporten los
procesos relevantes de la entidad en relación a la elaboración y publicación de la
información financiera.
Las políticas y procedimientos de control interno asociados a los sistemas de
información son definidos por la Dirección, apoyándose en un proveedor de
servicios de Sistemas de Información a través de un contrato de outsourcing.
- 62 -
El grupo dispone de un procedimiento elaborado por la Dirección para el control
y operación de los sistemas informáticos, así como con los sistemas relacionados
con la información financiera. Existen además otros procedimientos y políticas
internas asociadas que desarrollan la operativa para el control de los riesgos.
Los principales riesgos contemplados por MERLIN, y a los que se da respuesta,
afectan a la seguridad física (copias de seguridad, mantenimiento y acceso a
servidores…), seguridad lógica (controles de acceso, procedimiento de altas y
bajas, protección frente a virus, etc.), segregación de funciones suficiente, registro
y trazabilidad de la información para los distintos perfiles y transacciones dentro
del sistema, privacidad (LOPD),y por último desarrollo de sistemas y
mantenimiento de los mismos.
Por otra parte MERLIN realiza una copia de seguridad diaria de sus servidores de
modo que en caso de caída del servicio se previene el riesgo de pérdida de datos
e información y continuidad del negocio.
F.3.3. Políticas y procedimientos de control interno destinados a supervisar la gestión de
las actividades subcontratadas a terceros, así como de aquellos aspectos de
evaluación, cálculo o valoración encomendados a expertos independientes, que
puedan afectar de modo material a los estados financieros.
La Comisión de Auditoría y Control tiene atribuida la responsabilidad de autorizar
las condiciones de contratación de las principales actividades subcontratadas con
impacto en la información financiera de MERLIN. Específicamente, en relación
al proceso de valoración de activos de forma previa a la compra, se llevan a cabo
procesos de selección de los terceros así como un seguimiento posterior por parte
de la Dirección; mientras que en relación a los tasadores externos, de acuerdo con
el Artículo 40 del Reglamento del Consejo de Administración, es responsabilidad
de la Comisión de Auditoría y Control su nombramiento y supervisión.
F.4
Información y comunicación
Informe, señalando sus principales características, si dispone al menos de:
F.4.1. Una función específica encargada de definir, mantener actualizadas las políticas
contables (área o departamento de políticas contables) y resolver dudas o
conflictos derivados de su interpretación, manteniendo una comunicación fluida
con los responsables de las operaciones en la organización, así como un manual
de políticas contables actualizado y comunicado a las unidades a través de las que
opera la entidad.
La Dirección encargada de definir y mantener actualizadas las políticas contables
y elaborar los estados financieros de acuerdo a la correcta aplicación de los
principios generalmente aceptados es la Dirección Financiera de MERLIN.
- 63 -
Adicionalmente la Comisión de Auditoría tiene encomendadas las funciones de
revisar las cuentas, la información periódica de conformidad con la normativa en
vigor, e informar al Consejo con carácter previo a su aprobación de la información
a suministrar a los mercados. Será el órgano encargado de supervisar el
cumplimiento de los requisitos legales en materia contable y la correcta aplicación
de los principios de contabilidad generalmente aceptados e informar de las
propuestas de modificación de principio y criterios contables sugeridos por la
Dirección.
En aquellas ocasiones en las que la aplicación de la normativa contable es
especialmente compleja, la Dirección Financiera consulta al Auditor Externo,
otros asesores o al Órgano regulador, solicitando asesoramiento sobre su
tratamiento contable.
El personal involucrado en el proceso de elaboración y revisión de la información
financiera se encuentra oportunamente informado de las modificaciones contables
o fiscales por medio de suscripciones, alertas y boletines recibidos de las
principales firmas de auditoría.
MERLIN se encuentra en proceso de elaboración de un Manual de Políticas
Contables donde se definan los criterios seguidos para la elaboración de los
Estados Financieros individuales y consolidados. El objetivo es llevar a cabo un
manual que contemple los asientos contables a aplicar por parte de MERLIN y de
Testa.
F.4.2. Mecanismos de captura y preparación de la información financiera con formatos
homogéneos, de aplicación y utilización por todas las unidades de la entidad o del
grupo, que soporten los estados financieros principales y las notas, así como la
información que se detalle sobre el SCIIF.
MERLIN cuenta con una herramienta informática común para todas las
sociedades del Grupo, que soporta el proceso de elaboración de los estados
financieros individuales bajo un formato homogéneo. La elaboración de los
estados financieros consolidados se realiza a través de la agregación de la
información contable de los estados financieros individuales, realizando los
ajustes y eliminaciones propios del proceso de consolidación y obteniendo unos
estados financieros consolidados para su análisis posterior.
El proceso es gestionado por la Dirección Financiera, que tiene implantados una
serie de controles para asegurar la fiabilidad de la información, utilizando un Plan
de Cuentas único e implantado en la totalidad de las sociedades del Grupo.
Trimestralmente se lleva a cabo el proceso de consolidación contable de los
estados financieros, existiendo unos calendarios de cierre y consolidación.
- 64 -
Durante el ejercicio 2015, MERLIN ha considerado necesaria la implantación de
un ERP similar al existente en TESTA, por lo que comenzó con las actuaciones
necesarias. Una vez se complete esta implantación en MERLIN en el 2016, se
contará con un ERP común en el Grupo que asegurará la integridad de la
información del Grupo.
F.5
Supervisión del funcionamiento del sistema
Informe, señalando sus principales características, al menos de:
F.5.1. Las actividades de supervisión del SCIIF realizadas por la comisión de auditoría
así como si la entidad cuenta con una función de auditoría interna que tenga entre
sus competencias la de apoyo a la comisión en su labor de supervisión del sistema
de control interno, incluyendo el SCIIF. Asimismo se informará del alcance de la
evaluación del SCIIF realizada en el ejercicio y del procedimiento
Tal y como se indica en el artículo 40 del Reglamento del Consejo de
Administración, a la Comisión de Auditoría y Control le corresponde, entre otras
funciones:
-
supervisar la eficacia del control interno de la Sociedad, la auditoría interna
y los sistemas de gestión de riesgos, incluidos los fiscales, así como
discutir con los auditores de cuentas externos las debilidades significativas
del sistema de control interno detectadas en el desarrollo de la auditoría;
-
revisar periódicamente los sistemas de control interno y gestión de riesgos
de la Sociedad y en particular, el correcto diseño del sistema de control
interno y gestión de la información financiera (SCIIF), para que los
principales riesgos se identifiquen, gestionen y se den a conocer de forma
adecuada
-
aprobar el plan de auditoría interna para la evaluación del SCIIF, y sus
modificaciones, y recibir información periódica del resultado de su trabajo,
así como del plan de acción para corregir las deficiencias observadas
MERLIN cuenta con un responsable de Auditoría Interna que reporta a la
Comisión de Auditoría y Control y desde el punto de vista jerárquico a la
Presidencia del Grupo. Este responsable da apoyo al Comité en sus labores de
supervisión e información.
Durante el ejercicio 2015, se ha llevado a cabo un proceso de documentación de
los procesos más relevantes de la Compañía, que contienen la descripción de las
actividades y controles que afectan de modo material a los Estados Financieros
desde el punto de vista de los objetivos de la información financiera; así como el
establecimiento de un Modelo de Cumplimiento y una formalización del Sistema
- 65 -
de Gestión de Riesgos, el Sistema de Control Interno de la Información Financiera
y el Modelo de Cumplimiento.
La Comisión de Auditoría y Control ha realizado seguimiento sobre el Plan de
Acción establecido para el año 2015 en relación a todos los procesos incluidos en
los Sistemas de Control de Riesgos por el cual el encargado de ejecutar la
evaluación comunica sus resultados, si la entidad cuenta con un plan de acción
que detalle las eventuales medidas correctoras, y si se ha considerado su impacto
en la información financiera.
F.5.2. Si cuenta con un procedimiento de discusión mediante el cual, el auditor de
cuentas (de acuerdo con lo establecido en las NTA), la función de auditoría interna
y otros expertos puedan comunicar a la alta dirección y a la comisión de auditoría
o administradores de la entidad las debilidades significativas de control interno
identificadas durante los procesos de revisión de las cuentas anuales o aquellos
otros que les hayan sido encomendados. Asimismo, informará de si dispone de un
plan de acción que trate de corregir o mitigar las debilidades observadas.
La compañía dispone de mecanismos de comunicación tanto con el Auditor
Externo, como con el responsable de Auditoría Interna y con otros miembros de
la Dirección de la Compañía.
De acuerdo a las atribuciones reguladas en el Reglamento del Consejo y en el
Artículo 40 de la Comisión de Auditoría, el personal estará obligado a asistir a las
sesiones de la Comisión de Auditoría y Control y a prestarle su colaboración y
acceso a la información de que dispongan cuando la Comisión lo solicite. La
Comisión podrá igualmente requerir la asistencia a sus sesiones de los Auditores
de cuentas de la compañía.
La Comisión de Auditoría y Control, que se reúne con una periodicidad mínima
trimestral y todas las veces que considere oportuno para cumplir con su función
principal.
Durante las labores de supervisión y revisión del proceso de elaboración de la
información financiera, de la función de Auditoría Interna y otros aspectos
tratados durante el ejercicio cabe destacar que durante el ejercicio 2015 los
auditores externos de la Sociedad (Deloitte) han comparecido en la Comisión en
sus reuniones de (i) 25 de febrero, (ii) 7 de julio, (iii) 31 de agosto y (iv) 16 de
diciembre, todos de 2015. Como aspectos principales de dichas comparecencias,
caben resaltar que se:
(a) expuso (i) una visión general del proceso de auditoría (estado de la misma,
aspectos de control interno, fraudes y actos ilícitos, incorrecciones no
recogidas, independencia y conclusiones); (ii) un resumen de la situación
financiera de la Sociedad; (iii) riesgos significativos detectados; (iv) alcance
abarcados por la auditoría; (v) cuestiones significativas y (vi) la visión del
- 66 -
equipo de auditoría sobre las cuentas, concluyendo todo ello con que el
informe de auditoría de la Sociedad se recogerá sin salvedades; e
(b) hizo entrega de las correspondientes cartas de independencia.
(c) Analizaron las operaciones vinculadas analizadas, aspectos principales de
valoraciones iniciales y estimaciones realizadas en relación a los inmuebles;
(d) los trabajos encargados a Deloitte, al margen de los trabajos de auditoría, así
como los importes abonados por los mismos.
(e) el trabajo de revisión de los estados financieros semestrales;
(f) expuso una visión preliminar resultado de los trabajos realizados sobre los
Estados Financieros individuales y consolidados a diciembre 2015 así como
el alcance que iban a tener los trabajos de auditoría del año sobre cuentas
individuales y consolidadas.;
En cuando a las labores de auditoría Interna y gestión de riesgos, cabe indicar que
la Comisión de Auditoría, en el marco de su responsabilidad al respecto:
(a) en todas sus durante el ejercicio 2015 (salvo en la de 31 de agosto, que se
circunscribió a temas estrictamente financieros), compareció el responsable de
auditoría interna, o, alternativamente, un responsable de la Sociedad, y ha
expuesto los desarrollos y avances en el área de su responsabilidad, con
especial incidencia en los diferentes grados de evolución de los trabajos,
modelos y procesos que se estaban llevando a cabo al respecto (principalmente
el SCIIF y Modelo de Prevención de Delitos).
(b) Ha promovido y llevado a cabo:
(aa) La formalización documental de los procesos clave de la Sociedad, los
cuales fueron clasificados en función a su tipología (operativos,
estratégicos, normativos, etc.) y priorizados en cuanto a su probabilidad e
impacto en caso de materializarse (habiéndose concluido hasta la fecha un
total de 10 de dichos 15 procesos);
(bb) La determinación de los controles preventivos y de detección que tiene la
Sociedad para mitigar los riesgos detectados;
(cc) La implantación del Sistema de Control Interno de la Información
Financiera (SCIIF);
(dd) La preparación y desarrollo de Código de Conducta, el Canal de denuncias
o ético y el Modelo de Prevención y Detección de Delitos;
F.6
Otra información relevante
- 67 -
Ninguna
F.7
Informe del auditor externo
Informe de:
F.7.1.
Si la información del SCIIF remitida a los mercados ha sido sometida a revisión
por el auditor externo, en cuyo caso la entidad debería incluir el informe
correspondiente como anexo. En caso contrario, debería informar de sus
motivos.
El soporte de la información del SCIIF se ha elaborado para los procesos más
relevantes y está disponible en la Compañía. Dicha información es revisada por
el Auditor Externo con el alcance que el mismo considera necesario en relación
con razonabilidad e impacto en los estados financieros. El grupo tiene su
actividad en España, no posee un gran número de sociedades participadas y tiene
un negocio sectorial muy centrado en el arrendamiento de patrimonio, por tanto
no es un grupo de gran complejidad. Por estas razones no se ha considerado
necesaria la emisión de un informe separado y distinto al Informe de Auditoría
de Cuentas Anuales
G GRADO DE SEGUIMIENTO DE LAS RECOMENDACIONES DE
GOBIERNO CORPORATIVO
Indique el grado de seguimiento de la sociedad respecto de las recomendaciones del
Código de buen gobierno de las sociedades cotizadas.
En el caso de que alguna recomendación no se siga o se siga parcialmente, se deberá
incluir una explicación detallada de sus motivos de manera que los accionistas, los
inversores y el mercado en general, cuenten con información suficiente para valorar el
proceder de la sociedad. No serán aceptables explicaciones de carácter general.
1.
Que los estatutos de las sociedades cotizadas no limiten el número máximo de
votos que pueda emitir un mismo accionista, ni contengan otras restricciones
que dificulten la toma de control de la sociedad mediante la adquisición de sus
acciones en el mercado.
Cumple ☒
2.
Explique ☐
Que cuando coticen la sociedad matriz y una sociedad dependiente ambas
definan públicamente con precisión:
a)
Las respectivas áreas de actividad y eventuales relaciones de negocio
entre ellas, así como las de la sociedad dependiente cotizada con las
- 68 -
demás empresas del grupo.
b)
Los mecanismos previstos para resolver los eventuales conflictos de
interés que puedan presentarse.
Cumple ☐
Cumple parcialmente ☐ Explique ☒
No aplicable ☐
Si bien no se prevé en la práctica la existencia de conflictos de interés, se encuentra
en desarrollo la elaboración de una política al respecto.
3.
Que durante la celebración de la junta general ordinaria, como complemento
de la difusión por escrito del informe anual de gobierno corporativo, el
presidente del consejo de administración informe verbalmente a los
accionistas, con suficiente detalle, de los aspectos más relevantes del gobierno
corporativo de la sociedad y, en particular:
a)
De los cambios acaecidos desde la anterior junta general ordinaria.
b)
De los motivos concretos por los que la compañía no sigue alguna de las
recomendaciones del Código de Gobierno Corporativo y, si existieran, de
las reglas alternativas que aplique en esa materia.
Cumple ☒
4.
Cumple parcialmente ☐
Explique ☐
Que la sociedad defina y promueva una política de comunicación y contactos
con accionistas, inversores institucionales y asesores de voto que sea
plenamente respetuosa con las normas contra el abuso de mercado y dé un
trato semejante a los accionistas que se encuentren en la misma posición.
Y que la sociedad haga pública dicha política a través de su página web,
incluyendo información relativa a la forma en que la misma se ha puesto en
práctica e identificando a los interlocutores o responsables de llevarla a cabo.
Cumple ☒
5.
Explique ☐
Que el consejo de administración no eleve a la junta general una propuesta de
delegación de facultades, para emitir acciones o valores convertibles con
exclusión del derecho de suscripción preferente, por un importe superior al
20% del capital en el momento de la delegación.
Y que cuando el consejo de administración apruebe cualquier emisión de
acciones o de valores convertibles con exclusión del derecho de suscripción
preferente, la sociedad publique inmediatamente en su página web los
informes sobre dicha exclusión a los que hace referencia la legislación
mercantil.
- 69 -
Cumple ☒
6.
Explique ☐
Que las sociedades cotizadas que elaboren los informes que se citan a
continuación, ya sea de forma preceptiva o voluntaria, los publiquen en su
página web con antelación suficiente a la celebración de la junta general
ordinaria, aunque su difusión no sea obligatoria:
a)
Informe sobre la independencia del auditor.
b)
Informes de funcionamiento de las comisiones de auditoría y de
nombramientos y retribuciones.
c)
Informe de la comisión de auditoría sobre operaciones vinculadas.
d)
Informe sobre la política de responsabilidad social corporativa.
Cumple ☒
7.
Explique ☐
Que la sociedad transmita en directo, a través de su página web, la celebración
de las juntas generales de accionistas.
Cumple ☐
Explique ☒
Hasta la fecha no se han tenido medios para realizar dicha actuación.
8.
Que la comisión de auditoría vele porque el consejo de administración procure
presentar las cuentas a la junta general de accionistas sin limitaciones ni
salvedades en el informe de auditoría y que, en los supuestos excepcionales en
que existan salvedades, tanto el presidente de la comisión de auditoría como
los auditores expliquen con claridad a los accionistas el contenido y alcance de
dichas limitaciones o salvedades.
Cumple ☒
9.
Explique ☐
Que la sociedad haga públicos en su página web, de manera permanente, los
requisitos y procedimientos que aceptará para acreditar la titularidad de
acciones, el derecho de asistencia a la junta general de accionistas y el ejercicio
o delegación del derecho de voto.
Y que tales requisitos y procedimientos favorezcan la asistencia y el ejercicio
de sus derechos a los accionistas y se apliquen de forma no discriminatoria.
Cumple ☒
10.
Explique ☐
Que cuando algún accionista legitimado haya ejercitado, con anterioridad a la
celebración de la junta general de accionistas, el derecho a completar el orden
- 70 -
del día o a presentar nuevas propuestas de acuerdo, la sociedad:
a)
Difunda de inmediato tales puntos complementarios y nuevas propuestas
de acuerdo.
b)
Haga público el modelo de tarjeta de asistencia o formulario de
delegación de voto o voto a distancia con las modificaciones precisas para
que puedan votarse los nuevos puntos del orden del día y propuestas
alternativas de acuerdo en los mismos términos que los propuestos por el
consejo de administración.
c)
Someta todos esos puntos o propuestas alternativas a votación y les
aplique las mismas reglas de voto que a las formuladas por el consejo de
administración, incluidas, en particular, las presunciones o deducciones
sobre el sentido del voto.
d)
Con posterioridad a la junta general de accionistas, comunique el
desglose del voto sobre tales puntos complementarios o propuestas
alternativas.
Cumple ☐
11.
No aplicable ☒
Que, en el caso de que la sociedad tenga previsto pagar primas de asistencia a
la junta general de accionistas, establezca, con anterioridad, una política
general sobre tales primas y que dicha política sea estable.
Cumple ☒
12.
Cumple parcialmente ☐ Explique ☐
No aplicable ☐
Que el consejo de administración desempeñe sus funciones con unidad de
propósito e independencia de criterio, dispense el mismo trato a todos los
accionistas que se hallen en la misma posición y se guíe por el interés social,
entendido como la consecución de un negocio rentable y sostenible a largo
plazo, que promueva su continuidad y la maximización del valor económico de
la empresa.
Y que en la búsqueda del interés social, además del respeto de las leyes y
reglamentos y de un comportamiento basado en la buena fe, la ética y el respeto
a los usos y a las buenas prácticas comúnmente aceptadas, procure conciliar el
propio interés social con, según corresponda, los legítimos intereses de sus
empleados, sus proveedores, sus clientes y los de los restantes grupos de interés
que puedan verse afectados, así como el impacto de las actividades de la
compañía en la comunidad en su conjunto y en el medio ambiente.
Cumple ☒
13.
Explique ☐
Que el consejo de administración posea la dimensión precisa para lograr un
- 71 -
funcionamiento eficaz y participativo, lo que hace aconsejable que tenga entre
cinco y quince miembros.
Explique ☐
Cumple ☒
14.
Que el consejo de administración apruebe una política de selección de
consejeros que:
a)
Sea concreta y verificable.
b)
Asegure que las propuestas de nombramiento o reelección se
fundamenten en un análisis previo de las necesidades del consejo de
administración.
c)
Favorezca la diversidad de conocimientos, experiencias y género.
Que el resultado del análisis previo de las necesidades del consejo de
administración se recoja en el informe justificativo de la comisión de
nombramientos que se publique al convocar la junta general de accionistas a
la que se someta la ratificación, el nombramiento o la reelección de cada
consejero.
Y que la política de selección de consejeros promueva el objetivo de que en el
año 2020 el número de consejeras represente, al menos, el 30% del total de
miembros del consejo de administración.
La comisión de nombramiento verificará anualmente el cumplimiento de la
política de selección de consejeros y se informará de ello en el informe anual
de gobierno corporativo.
Cumple ☒
15.
Explique ☐
Que los consejeros dominicales e independientes constituyan una amplia
mayoría del consejo de administración y que el número de consejeros
ejecutivos sea el mínimo necesario, teniendo en cuenta la complejidad del
grupo societario y el porcentaje de participación de los consejeros ejecutivos
en el capital de la sociedad.
Cumple ☒
16.
Explique ☐
Que el porcentaje de consejeros dominicales sobre el total de consejeros no
ejecutivos no sea mayor que la proporción existente entre el capital de la
sociedad representado por dichos consejeros y el resto del capital.
Este criterio podrá atenuarse:
a)
En sociedades de elevada capitalización en las que sean escasas las
- 72 -
participaciones accionariales que tengan legalmente la consideración de
significativas.
b)
Cuando se trate de sociedades en las que exista una pluralidad de
accionistas representados en el consejo de administración y no tengan
vínculos entre sí.
Explique ☐
Cumple ☒
17.
Que el número de consejeros independientes represente, al menos, la mitad del
total de consejeros.
Que, sin embargo, cuando la sociedad no sea de elevada capitalización o
cuando, aun siéndolo, cuente con un accionista o varios actuando
concertadamente, que controlen más del 30% del capital social, el número de
consejeros independientes represente, al menos, un tercio del total de
consejeros.
Explique ☐
Cumple ☒
18.
Que las sociedades hagan pública a través de su página web, y mantengan
actualizada, la siguiente información sobre sus consejeros:
a)
Perfil profesional y biográfico.
b)
Otros consejos de administración a los que pertenezcan, se trate o no de
sociedades cotizadas, así como sobre las demás actividades retribuidas
que realice cualquiera que sea su naturaleza.
c)
Indicación de la categoría de consejero a la que pertenezcan,
señalándose, en el caso de consejeros dominicales, el accionista al que
representen o con quien tengan vínculos.
d)
Fecha de su primer nombramiento como consejero en la sociedad, así
como de las posteriores reelecciones.
e)
Acciones de la compañía, y opciones sobre ellas, de las que sean titulares.
Cumple ☒
19.
Explique ☐
Que en el informe anual de gobierno corporativo, previa verificación por la
comisión de nombramientos, se expliquen las razones por las cuales se hayan
nombrado consejeros dominicales a instancia de accionistas cuya participación
accionarial sea inferior al 3% del capital; y se expongan las razones por las
que no se hubieran atendido, en su caso, peticiones formales de presencia en el
consejo procedentes de accionistas cuya participación accionarial sea igual o
- 73 -
superior a la de otros a cuya instancia se hubieran designado consejeros
dominicales.
Cumple ☒ Cumple parcialmente ☐ Explique ☐
20.
Que los consejeros dominicales presenten su dimisión cuando el accionista a
quien representen transmita íntegramente su participación accionarial. Y que
también lo hagan, en el número que corresponda, cuando dicho accionista
rebaje su participación accionarial hasta un nivel que exija la reducción del
número de sus consejeros dominicales.
Cumple ☐ Cumple parcialmente ☐ Explique ☐
21.
No aplicable ☐
No aplicable ☒
Que el consejo de administración no proponga la separación de ningún
consejero independiente antes del cumplimiento del período estatutario para
el que hubiera sido nombrado, salvo cuando concurra justa causa, apreciada
por el consejo de administración previo informe de la comisión de
nombramientos. En particular, se entenderá que existe justa causa cuando el
consejero pase a ocupar nuevos cargos o contraiga nuevas obligaciones que le
impidan dedicar el tiempo necesario al desempeño de las funciones propias del
cargo de consejero, incumpla los deberes inherentes a su cargo o incurra en
algunas de las circunstancias que le hagan perder su condición de
independiente, de acuerdo con lo establecido en la legislación aplicable.
También podrá proponerse la separación de consejeros independientes como
consecuencia de ofertas públicas de adquisición, fusiones u otras operaciones
corporativas similares que supongan un cambio en la estructura de capital de
la sociedad, cuando tales cambios en la estructura del consejo de
administración vengan propiciados por el criterio de proporcionalidad
señalado en la recomendación 16.
Explique ☐
Cumple ☒
22.
Que las sociedades establezcan reglas que obliguen a los consejeros a informar
y, en su caso, dimitir en aquellos supuestos que puedan perjudicar al crédito y
reputación de la sociedad y, en particular, les obliguen a informar al consejo
de administración de las causas penales en las que aparezcan como imputados,
así como de sus posteriores vicisitudes procesales.
Y que si un consejero resultara procesado o se dictara contra él auto de
apertura de juicio oral por alguno de los delitos señalados en la legislación
societaria, el consejo de administración examine el caso tan pronto como sea
posible y, a la vista de sus circunstancias concretas, decida si procede o no que
el consejero continúe en su cargo. Y que de todo ello el consejo de
administración dé cuenta, de forma razonada, en el informe anual de gobierno
corporativo.
- 74 -
Cumple ☒
23.
Explique ☐
Que todos los consejeros expresen claramente su oposición cuando consideren
que alguna propuesta de decisión sometida al consejo de administración puede
ser contraria al interés social. Y que otro tanto hagan, de forma especial, los
independientes y demás consejeros a quienes no afecte el potencial conflicto de
intereses, cuando se trate de decisiones que puedan perjudicar a los accionistas
no representados en el consejo de administración.
Y que cuando el consejo de administración adopte decisiones significativas o
reiteradas sobre las que el consejero hubiera formulado serias reservas, este
saque las conclusiones que procedan y, si optara por dimitir, explique las
razones en la carta a que se refiere la recomendación siguiente.
Esta recomendación alcanza también al secretario del consejo de
administración, aunque no tenga la condición de consejero.
Cumple ☐
24.
Que cuando, ya sea por dimisión o por otro motivo, un consejero cese en su
cargo antes del término de su mandato, explique las razones en una carta que
remitirá a todos los miembros del consejo de administración. Y que, sin
perjuicio de que dicho cese se comunique como hecho relevante, del motivo del
cese se dé cuenta en el informe anual de gobierno corporativo.
Cumple ☒ Cumple parcialmente ☐ Explique ☐
25.
No aplicable ☒
No aplicable ☐
Que la comisión de nombramientos se asegure de que los consejeros no
ejecutivos tienen suficiente disponibilidad de tiempo para el correcto
desarrollo de sus funciones.
Y que el reglamento del consejo establezca el número máximo de consejos de
sociedades de los que pueden formar parte sus consejeros.
Cumple ☐
Cumple parcialmente ☒
Explique ☐
Si bien no existe un límite en el número máximo de consejos al que pueda
pertenecer un consejero, está previsto una modificación en el Reglamento del
consejo de administración para recoger dicha previsión.
26.
Que el consejo de administración se reúna con la frecuencia precisa para
desempeñar con eficacia sus funciones y, al menos, ocho veces al año, siguiendo
el programa de fechas y asuntos que establezca al inicio del ejercicio, pudiendo
cada consejero individualmente proponer otros puntos del orden del día
inicialmente no previstos.
- 75 -
Cumple ☒
27.
Explique ☐
Que, con independencia de los conocimientos que se exijan a los consejeros
para el ejercicio de sus funciones, las sociedades ofrezcan también a los
consejeros programas de actualización de conocimientos cuando las
circunstancias lo aconsejen.
Cumple ☒
31.
No aplicable ☒
Que la sociedad establezca los cauces adecuados para que los consejeros
puedan obtener el asesoramiento preciso para el cumplimiento de sus
funciones incluyendo, si así lo exigieran las circunstancias, asesoramiento
externo con cargo a la empresa.
Cumple ☒
30.
Explique ☐
Que cuando los consejeros o el secretario manifiesten preocupación sobre
alguna propuesta o, en el caso de los consejeros, sobre la marcha de la sociedad
y tales preocupaciones no queden resueltas en el consejo de administración, a
petición de quien las hubiera manifestado, se deje constancia de ellas en el acta.
29.
Explique ☐
Que las inasistencias de los consejeros se reduzcan a los casos indispensables y
se cuantifiquen en el informe anual de gobierno corporativo. Y que, cuando
deban producirse, se otorgue representación con instrucciones.
Cumple ☒
28.
Explique ☐
Que el orden del día de las sesiones indique con claridad aquellos puntos sobre
los que el consejo de administración deberá adoptar una decisión o acuerdo
para que los consejeros puedan estudiar o recabar, con carácter previo, la
información precisa para su adopción.
Cuando, excepcionalmente, por razones de urgencia, el presidente quiera
someter a la aprobación del consejo de administración decisiones o acuerdos
que no figuraran en el orden del día, será preciso el consentimiento previo y
expreso de la mayoría de los consejeros presentes, del que se dejará debida
constancia en el acta.
Cumple ☒
32.
Cumple parcialmente □
Explique □
Que los consejeros sean periódicamente informados de los movimientos en el
accionariado y de la opinión que los accionistas significativos, los inversores y
las agencias de calificación tengan sobre la sociedad y su grupo.
- 76 -
Cumple ☒
33.
Explique □
Que el presidente, como responsable del eficaz funcionamiento del consejo de
administración, además de ejercer las funciones que tiene legal y
estatutariamente atribuidas, prepare y someta al consejo de administración un
programa de fechas y asuntos a tratar; organice y coordine la evaluación
periódica del consejo, así como, en su caso, la del primer ejecutivo de la
sociedad; sea responsable de la dirección del consejo y de la efectividad de su
funcionamiento; se asegure de que se dedica suficiente tiempo de discusión a
las cuestiones estratégicas, y acuerde y revise los programas de actualización
de conocimientos para cada consejero, cuando las circunstancias lo aconsejen.
Cumple ☒
34.
Explique □
Que cuando exista un consejero coordinador, los estatutos o el reglamento del
consejo de administración, además de las facultades que le corresponden
legalmente, le atribuya las siguientes: presidir el consejo de administración en
ausencia del presidente y de los vicepresidentes, en caso de existir; hacerse eco
de las preocupaciones de los consejeros no ejecutivos; mantener contactos con
inversores y accionistas para conocer sus puntos de vista a efectos de formarse
una opinión sobre sus preocupaciones, en particular, en relación con el
gobierno corporativo de la sociedad; y coordinar el plan de sucesión del
presidente.
Cumple ☐ Cumple parcialmente ☒ Explique ☐
No aplicable ☐
Está en desarrollo recoger dicha previsión en el Reglamento del consejo de
administración.
35.
Que el secretario del consejo de administración vele de forma especial para
que en sus actuaciones y decisiones el consejo de administración tenga
presentes las recomendaciones sobre buen gobierno contenidas en este Código
de buen gobierno que fueran aplicables a la sociedad.
Cumple ☒
36.
Explique □
Que el consejo de administración en pleno evalúe una vez al año y adopte, en
su caso, un plan de acción que corrija las deficiencias detectadas respecto de:
a)
La calidad y eficiencia del funcionamiento del consejo de administración.
b)
El funcionamiento y la composición de sus comisiones.
c)
La diversidad en la composición y competencias del consejo de
administración.
- 77 -
d)
El desempeño del presidente del consejo de administración y del primer
ejecutivo de la sociedad.
e)
El desempeño y la aportación de cada consejero, prestando especial
atención a los responsables de las distintas comisiones del consejo.
Para la realización de la evaluación de las distintas comisiones se partirá del
informe que estas eleven al consejo de administración, y para la de este último,
del que le eleve la comisión de nombramientos.
Cada tres años, el consejo de administración será auxiliado para la realización
de la evaluación por un consultor externo, cuya independencia será verificada
por la comisión de nombramientos.
Las relaciones de negocio que el consultor o cualquier sociedad de su grupo
mantengan con la sociedad o cualquier sociedad de su grupo deberán ser
desglosadas en el informe anual de gobierno corporativo.
El proceso y las áreas evaluadas serán objeto de descripción en el informe
anual de gobierno corporativo.
Cumple ☒
37.
Que cuando exista una comisión ejecutiva, la estructura de participación de
las diferentes categorías de consejeros sea similar a la del propio consejo de
administración y su secretario sea el de este último.
38.
No aplicable ☒
Que los miembros de la comisión de auditoría, y de forma especial su
presidente, se designen teniendo en cuenta sus conocimientos y experiencia en
materia de contabilidad, auditoría o gestión de riesgos, y que la mayoría de
dichos miembros sean consejeros independientes.
Cumple ☒
40.
No aplicable ☒
Que el consejo de administración tenga siempre conocimiento de los asuntos
tratados y de las decisiones adoptadas por la comisión ejecutiva y que todos los
miembros del consejo de administración reciban copia de las actas de las
sesiones de la comisión ejecutiva.
39.
Explique □
Explique □
Que bajo la supervisión de la comisión de auditoría, se disponga de una unidad
que asuma la función de auditoría interna que vele por el buen funcionamiento
de los sistemas de información y control interno y que funcionalmente dependa
- 78 -
del presidente no ejecutivo del consejo o del de la comisión de auditoría.
Cumple ☒
41.
Que el responsable de la unidad que asuma la función de auditoría interna
presente a la comisión de auditoría su plan anual de trabajo, informe
directamente de las incidencias que se presenten en su desarrollo y someta al
final de cada ejercicio un informe de actividades.
Cumple ☒ Cumple parcialmente □
42.
Explique □
Explique □
No aplicable □
Que, además de las previstas en la ley, correspondan a la comisión de auditoría
las siguientes funciones:
1.
2.
En relación con los sistemas de información y control interno:
a)
Supervisar el proceso de elaboración y la integridad de la
información financiera relativa a la sociedad y, en su caso, al grupo,
revisando el cumplimiento de los requisitos normativos, la
adecuada delimitación del perímetro de consolidación y la correcta
aplicación de los criterios contables.
b)
Velar por la independencia de la unidad que asume la función de
auditoría interna; proponer la selección, nombramiento, reelección
y cese del responsable del servicio de auditoría interna; proponer
el presupuesto de ese servicio; aprobar la orientación y sus planes
de trabajo, asegurándose de que su actividad esté enfocada
principalmente hacia los riesgos relevantes de la sociedad; recibir
información periódica sobre sus actividades; y verificar que la alta
dirección tenga en cuenta las conclusiones y recomendaciones de
sus informes.
c)
Establecer y supervisar un mecanismo que permita a los empleados
comunicar, de forma confidencial y, si resulta posible y se considera
apropiado, anónima, las irregularidades de potencial
trascendencia, especialmente financieras y contables, que adviertan
en el seno de la empresa.
En relación con el auditor externo:
a)
En caso de renuncia del auditor externo, examinar las
circunstancias que la hubieran motivado.
b)
Velar que la retribución del auditor externo por su trabajo no
comprometa su calidad ni su independencia.
- 79 -
c)
Supervisar que la sociedad comunique como hecho relevante a la
CNMV el cambio de auditor y lo acompañe de una declaración
sobre la eventual existencia de desacuerdos con el auditor saliente
y, si hubieran existido, de su contenido.
d)
Asegurar que el auditor externo mantenga anualmente una reunión
con el pleno del consejo de administración para informarle sobre el
trabajo realizado y sobre la evolución de la situación contable y de
riesgos de la sociedad.
e)
Asegurar que la sociedad y el auditor externo respetan las normas
vigentes sobre prestación de servicios distintos a los de auditoría,
los límites a la concentración del negocio del auditor y, en general,
las demás normas sobre independencia de los auditores.
Cumple ☒
43.
Explique □
Que la comisión de auditoría sea informada sobre las operaciones de
modificaciones estructurales y corporativas que proyecte realizar la sociedad
para su análisis e informe previo al consejo de administración sobre sus
condiciones económicas y su impacto contable y, en especial, en su caso, sobre
la ecuación de canje propuesta.
Cumple □
45.
Explique □
Que la comisión de auditoría pueda convocar a cualquier empleado o directivo
de la sociedad, e incluso disponer que comparezcan sin presencia de ningún
otro directivo.
Cumple ☒ □
44.
Explique □
No aplicable ☒
Que la política de control y gestión de riesgos identifique al menos:
a)
Los distintos tipos de riesgo, financieros y no financieros (entre otros los
operativos, tecnológicos, legales, sociales, medio ambientales, políticos y
reputacionales) a los que se enfrenta la sociedad, incluyendo entre los
financieros o económicos, los pasivos contingentes y otros riesgos fuera
de balance.
b)
La fijación del nivel de riesgo que la sociedad considere aceptable.
c)
Las medidas previstas para mitigar el impacto de los riesgos
identificados, en caso de que llegaran a materializarse.
d)
Los sistemas de información y control interno que se utilizarán para
controlar y gestionar los citados riesgos, incluidos los pasivos
- 80 -
contingentes o riesgos fuera de balance.
46.
Que bajo la supervisión directa de la comisión de auditoría o, en su caso, de
una comisión especializada del consejo de administración, exista una función
interna de control y gestión de riesgos ejercida por una unidad o departamento
interno de la sociedad que tenga atribuidas expresamente las siguientes
funciones:
a)
Asegurar el buen funcionamiento de los sistemas de control y gestión de
riesgos y, en particular, que se identifican, gestionan, y cuantifican
adecuadamente todos los riesgos importantes que afecten a la sociedad.
b)
Participar activamente en la elaboración de la estrategia de riesgos y en
las decisiones importantes sobre su gestión.
c)
Velar por que los sistemas de control y gestión de riesgos mitiguen los
riesgos adecuadamente en el marco de la política definida por el consejo
de administración.
47.
Explique □
Que las sociedades de elevada capitalización cuenten con una comisión de
nombramientos y con una comisión de remuneraciones separadas.
Cumple □
49.
Explique □
Que los miembros de la comisión de nombramientos y de retribuciones -o de
la comisión de nombramientos y la comisión de retribuciones, si estuvieren
separadas- se designen procurando que tengan los conocimientos, aptitudes y
experiencia adecuados a las funciones que estén llamados a desempeñar y que
la mayoría de dichos miembros sean consejeros independientes.
48.
Explique □
Explique □
No aplicable ☒
Que la comisión de nombramientos consulte al presidente del consejo de
administración y al primer ejecutivo de la sociedad, especialmente cuando se
trate de materias relativas a los consejeros ejecutivos.
Y que cualquier consejero pueda solicitar de la comisión de nombramientos
que tome en consideración, por si los encuentra idóneos a su juicio, potenciales
candidatos para cubrir vacantes de consejero.
- 81 -
Explique □
50.
Que la comisión de retribuciones ejerza sus funciones con independencia y que,
además de las funciones que le atribuya la ley, le correspondan las siguientes:
a)
Proponer al consejo de administración las condiciones básicas de los
contratos de los altos directivos.
b)
Comprobar la observancia de la política retributiva establecida por la
sociedad.
c)
Revisar periódicamente la política de remuneraciones aplicada a los
consejeros y altos directivos, incluidos los sistemas retributivos con
acciones y su aplicación, así como garantizar que su remuneración
individual sea proporcionada a la que se pague a los demás consejeros y
altos directivos de la sociedad.
d)
Velar por que los eventuales conflictos de intereses no perjudiquen la
independencia del asesoramiento externo prestado a la comisión.
e)
Verificar la información sobre remuneraciones de los consejeros y altos
directivos contenida en los distintos documentos corporativos, incluido el
informe anual sobre remuneraciones de los consejeros.
51.
Que la comisión de retribuciones consulte al presidente y al primer ejecutivo
de la sociedad, especialmente cuando se trate de materias relativas a los
consejeros ejecutivos y altos directivos.
52.
Explique □
Explique □
Que las reglas de composición y funcionamiento de las comisiones de
supervisión y control figuren en el reglamento del consejo de administración y
que sean consistentes con las aplicables a las comisiones legalmente
obligatorias conforme a las recomendaciones anteriores, incluyendo:
a)
Que estén compuestas exclusivamente por consejeros no ejecutivos, con
mayoría de consejeros independientes.
b)
Que sus presidentes sean consejeros independientes.
c)
Que el consejo de administración designe a los miembros de estas
comisiones teniendo presentes los conocimientos, aptitudes y experiencia
de los consejeros y los cometidos de cada comisión, delibere sobre sus
propuestas e informes; y que rinda cuentas, en el primer pleno del
consejo de administración posterior a sus reuniones, de su actividad y
que respondan del trabajo realizado.
- 82 -
d)
Que las comisiones puedan recabar asesoramiento externo, cuando lo
consideren necesario para el desempeño de sus funciones.
e)
Que de sus reuniones se levante acta, que se pondrá a disposición de todos
los consejeros.
53.
Explique □
No aplicable □
Que la supervisión del cumplimiento de las reglas de gobierno corporativo, de
los códigos internos de conducta y de la política de responsabilidad social
corporativa se atribuya a una o se reparta entre varias comisiones del consejo
de administración que podrán ser la comisión de auditoría, la de
nombramientos, la comisión de responsabilidad social corporativa, en caso de
existir, o una comisión especializada que el consejo de administración, en
ejercicio de sus facultades de auto-organización, decida crear al efecto, a las
que específicamente se les atribuyan las siguientes funciones mínimas:
a)
La supervisión del cumplimiento de los códigos internos de conducta y
de las reglas de gobierno corporativo de la sociedad.
b)
La supervisión de la estrategia de comunicación y relación con
accionistas e inversores, incluyendo los pequeños y medianos accionistas.
c)
La evaluación periódica de la adecuación del sistema de gobierno
corporativo de la sociedad, con el fin de que cumpla su misión de
promover el interés social y tenga en cuenta, según corresponda, los
legítimos intereses de los restantes grupos de interés.
d)
La revisión de la política de responsabilidad corporativa de la sociedad,
velando por que esté orientada a la creación de valor.
e)
El seguimiento de la estrategia y prácticas de responsabilidad social
corporativa y la evaluación de su grado de cumplimiento.
f)
La supervisión y evaluación de los procesos de relación con los distintos
grupos de interés.
g)
La evaluación de todo lo relativo a los riesgos no financieros de la
empresa - incluyendo los operativos, tecnológicos, legales, sociales, medio
ambientales, políticos y reputacionales.
h)
La coordinación del proceso de reporte de la información no financiera
y sobre diversidad, conforme a la normativa aplicable y a los estándares
internacionales de referencia.
Cumple □
Cumple parcialmente ☒ Explique □
- 83 -
Si bien se ha aprobado el código de conducta, la política de responsabilidad social
corporativa y se ha elaborado un informe de responsabilidad social corporativa, se
encuentra en desarrollo la completa implementación del reparto de las funciones
indicadas.
54.
Que la política de responsabilidad social corporativa incluya los principios o
compromisos que la empresa asuma voluntariamente en su relación con los
distintos grupos de interés e identifique al menos:
a)
Los objetivos de la política de responsabilidad social corporativa y el
desarrollo de instrumentos de apoyo.
b)
La estrategia corporativa relacionada con la sostenibilidad, el medio
ambiente y las cuestiones sociales.
c)
Las prácticas concretas en cuestiones relacionadas con: accionistas,
empleados, clientes, proveedores, cuestiones sociales, medio ambiente,
diversidad, responsabilidad fiscal, respeto de los derechos humanos y
prevención de conductas ilegales.
d)
Los métodos o sistemas de seguimiento de los resultados de la aplicación
de las prácticas concretas señaladas en la letra anterior, los riesgos
asociados y su gestión.
e)
Los mecanismos de supervisión del riesgo no financiero, la ética y la
conducta empresarial.
f)
Los canales de comunicación, participación y diálogo con los grupos de
interés.
g)
Las prácticas de comunicación responsable que eviten la manipulación
informativa y protejan la integridad y el honor.
55.
Que la sociedad informe, en un documento separado o en el informe de gestión,
sobre los asuntos relacionados con la responsabilidad social corporativa,
utilizando para ello alguna de las metodologías aceptadas internacionalmente.
56.
Explique □
Explique □
Que la remuneración de los consejeros sea la necesaria para atraer y retener a
los consejeros del perfil deseado y para retribuir la dedicación, cualificación y
responsabilidad que el cargo exija, pero no tan elevada como para
comprometer la independencia de criterio de los consejeros no ejecutivos.
- 84 -
Explique □
Cumple ☒
57.
Que se circunscriban a los consejeros ejecutivos las remuneraciones variables
ligadas al rendimiento de la sociedad y al desempeño personal, así como la
remuneración mediante entrega de acciones, opciones o derechos sobre
acciones o instrumentos referenciados al valor de la acción y los sistemas de
ahorro a largo plazo tales como planes de pensiones, sistemas de jubilación u
otros sistemas de previsión social.
Se podrá contemplar la entrega de acciones como remuneración a los
consejeros no ejecutivos cuando se condicione a que las mantengan hasta su
cese como consejeros. Lo anterior no será de aplicación a las acciones que el
consejero necesite enajenar, en su caso, para satisfacer los costes relacionados
con su adquisición.
58.
Explique □
Que en caso de remuneraciones variables, las políticas retributivas incorporen
los límites y las cautelas técnicas precisas para asegurar que tales
remuneraciones guardan relación con el rendimiento profesional de sus
beneficiarios y no derivan solamente de la evolución general de los mercados o
del sector de actividad de la compañía o de otras circunstancias similares.
Y, en particular, que los componentes variables de las remuneraciones:
a)
Estén vinculados a criterios de rendimiento que sean predeterminados y
medibles y que dichos criterios consideren el riesgo asumido para la
obtención de un resultado.
b)
Promuevan la sostenibilidad de la empresa e incluyan criterios no
financieros que sean adecuados para la creación de valor a largo plazo,
como el cumplimiento de las reglas y los procedimientos internos de la
sociedad y de sus políticas para el control y gestión de riesgos.
c)
Se configuren sobre la base de un equilibrio entre el cumplimiento de
objetivos a corto, medio y largo plazo, que permitan remunerar el
rendimiento por un desempeño continuado durante un período de
tiempo suficiente para apreciar su contribución a la creación sostenible
de valor, de forma que los elementos de medida de ese rendimiento no
giren únicamente en torno a hechos puntuales, ocasionales o
extraordinarios.
59.
Explique □
No aplicable □
Que el pago de una parte relevante de los componentes variables de la
- 85 -
remuneración se difiera por un período de tiempo mínimo suficiente para
comprobar que se han cumplido las condiciones de rendimiento previamente
establecidas.
60.
Explique □
No aplicable □
Que un porcentaje relevante de la remuneración variable de los consejeros
ejecutivos esté vinculado a la entrega de acciones o de instrumentos financieros
referenciados a su valor.
62.
No aplicable □
Que las remuneraciones relacionadas con los resultados de la sociedad tomen
en cuenta las eventuales salvedades que consten en el informe del auditor
externo y minoren dichos resultados.
61.
Explique □
Explique □
No aplicable □
Que una vez atribuidas las acciones o las opciones o derechos sobre acciones
correspondientes a los sistemas retributivos, los consejeros no puedan
transferir la propiedad de un número de acciones equivalente a dos veces su
remuneración fija anual, ni puedan ejercer las opciones o derechos hasta
transcurrido un plazo de, al menos, tres años desde su atribución.
Lo anterior no será de aplicación a las acciones que el consejero necesite
enajenar, en su caso, para satisfacer los costes relacionados con su adquisición.
Cumple □
No aplicable □
El Management Stock Plan (“MSP”) es un plan de retribución variable mediante el
cual los consejeros ejecutivos y otros miembros del equipo gestor pueden tener
derecho a percibir un cierto número de acciones de la Sociedad transcurrido un
periodo de tiempo previamente determinado, y siempre que se cumplan los
objetivos establecidos por la Sociedad.
En este sentido, el periodo de medición de objetivos del MSP comprende un
ejercicio económico, y la entrega de las acciones se aplaza durante un periodo
adicional de cinco años.
Una vez que se ha verificado el cumplimiento de los objetivos a los que está ligado
el MSP, los consejeros ejecutivos generarán el derecho a las Acciones Adjudicadas
que, en su caso, les correspondan, en las siguientes fechas, siempre que sigan
prestando servicios a la Sociedad en cada una de dichas fechas:
(i)
Tendrán derecho a un 25% de las Acciones Adjudicadas transcurridos diez
(10) días hábiles desde la fecha de formulación de las cuentas anuales del
- 86 -
ejercicio respecto del que se miden los objetivos (“Primera Fecha de
Asignación”).
(ii)
Tendrán derecho a otro 25% de las Acciones Adjudicadas que, en cada caso
les correspondan, en tres fechas sucesivas (Segunda, Tercera y Cuarta Fecha
de Asignación) que se corresponden con el primer, segundo y tercer
aniversario de la Primera Fecha de Asignación.
La entrega de las Acciones Adjudicadas y los Dividendos en Acciones que, en su
caso, correspondan a los consejeros ejecutivos según el MSP, se producirá en el
quinto aniversario de la Primera Fecha de Asignación (a excepción del escenario de
cambio de control).
Las acciones entregadas estarán sometidas a un periodo de indisponibilidad
adicional de un (1) año desde la fecha de su entrega. El referido período de
indisponibilidad no será de aplicación si durante el mismo (i) se extingue la relación
laboral o mercantil como consecuencia de jubilación, despido, fallecimiento o
incapacidad permanente total; o (ii) se produce un supuesto de cambio de control.
Una vez recibidas las acciones, no existe ninguna limitación que impida a los
consejeros titulares de las mismas transferir la propiedad de un número de acciones
equivalente a dos veces su remuneración fija anual.
63.
Que los acuerdos contractuales incluyan una cláusula que permita a la
sociedad reclamar el reembolso de los componentes variables de la
remuneración cuando el pago no haya estado ajustado a las condiciones de
rendimiento o cuando se hayan abonado atendiendo a datos cuya inexactitud
quede acreditada con posterioridad.
Cumple □
No aplicable □
Tanto el Bonus Anual Restringido como el Management Stock Plan cuentan con un
sistema de diferimiento de una duración de cinco años que permiten confirmar con
suficiente antelación la exactitud de los datos que, en su caso, generan el derecho
al abono de dichas remuneraciones.
64.
Que los pagos por resolución del contrato no superen un importe establecido
equivalente a dos años de la retribución total anual y que no se abonen hasta
que la sociedad haya podido comprobar que el consejero ha cumplido con los
criterios de rendimiento previamente establecidos.
Cumple □
Explique ☒
No aplicable □
Cuando a resultas del acaecimiento de ciertos supuestos se produzca la extinción de
la relación con el consejero, éste tendrá derecho a percibir una indemnización. El
- 87 -
importe máximo de dicha indemnización será igual al resultado de multiplicar por
cinco (5) la retribución bruta total percibida por el consejero en los doce (12) meses
precedentes a la resolución de su contrato, siempre y cuando la resolución se
produzca dentro del primer año de cotización en Bolsa de la sociedad que tuvo lugar
el 30 de junio de 2014. Cumplido el primer aniversario de cotización, la referida
indemnización se reducirá un 20% cada año durante los siguientes cuatro (4) años.
Transcurrido el plazo de cuatro años, la indemnización quedará fijada en un importe
equivalente a dos (2) anualidades de la retribución bruta total percibida por el
consejero en los doce (12) meses precedentes a la resolución de su contrato.
Por otro lado, no se regula ningún mecanismo en virtud del cual el pago de la
indemnización que en cada caso corresponda al consejero este supeditado a que la
sociedad haya podido comprobar que el consejero ha cumplido con los criterios de
rendimiento previamente establecidos.
H
OTRAS INFORMACIONES DE INTERÉS
1.
Si existe algún aspecto relevante en materia de gobierno corporativo en la
sociedad o en las entidades del grupo que no se haya recogido en el resto de
apartados del presente informe, pero que sea necesario incluir para recoger
una información más completa y razonada sobre la estructura y prácticas de
gobierno en la entidad o su grupo, detállelos brevemente.
2.
Dentro de este apartado, también podrá incluirse cualquier otra información,
aclaración o matiz relacionado con los anteriores apartados del informe en la
medida en que sean relevantes y no reiterativos.
En concreto, se indicará si la sociedad está sometida a legislación diferente a
la española en materia de gobierno corporativo y, en su caso, incluya aquella
información que esté obligada a suministrar y sea distinta de la exigida en el
presente informe.
3.
La sociedad también podrá indicar si se ha adherido voluntariamente a otros
códigos de principios éticos o de buenas prácticas, internacionales, sectoriales
o de otro ámbito. En su caso, se identificará el código en cuestión y la fecha
de adhesión. En particular, hará mención a si se ha adherido al Código de
Buenas Prácticas Tributarias, de 20 de julio de 2010.
Este informe anual de gobierno corporativo ha sido aprobado por el consejo de
Administración de la sociedad, en su sesión de fecha 26 de febrero de 2016.
Indique si ha habido consejeros que hayan votado en contra o se hayan abstenido en
relación con la aprobación del presente Informe.
Sí ☐
No ☒
- 88 -
Nombre o denominación social del
consejero que no ha votado a favor de la
aprobación del presente informe
Motivos (en contra,
abstención, no asistencia)
- 89 -
Explique los motivos
MERLIN PROPERTIES, SOCIMI, S.A.
Official Preparation of the Consolidated Financial Statements and Consolidated Directors’ Report for the year ended
December 31, 2015.
In compliance with articles 365 and 366 of the Commercial Registry Regulations, in conjunction with article 253.1 of the
current Capital Companies Law, the Board of Directors of MERLIN Properties, SOCIMI, S.A. (the “Company”) officially
prepares the consolidated financial statements and consolidated directors’ report for the year ended December 31, 2015, which
precede this certification, the former having been drawn up on 91 sheets of ordinary paper, and the directors’ report on 68
sheets of ordinary paper (without including the Annual Corporate Governance Report).
In addition, upon executing and signing this signature sheet, and in compliance with subarticle two of the aforementioned
article 253, the members of the Board of Directors of the Company declare that they have signed by their own hand each and
every one of the aforementioned documents, which have been initialed on all their pages by the nondirector Deputy Secretary
solely for the purposes of their identification.
Signatories:
Mr. Ismael Clemente Orrego
Mr. Miguel Ollero Barrera
Mr. Fernando Javier Ortiz Vaamonde
Ms. Ana Maria García Fau
Mr. Alfredo Fernández Agras
Mr. George Donald Johnston
Ms. Maria Luisa Jorda Castro
Ms. Ana de Pro Gonzalo (by virtue of an express
authorization, Ms. Maria Luisa Jorda Castro)
Mr. Hammad Waqar Sajjad Khan
Mr. John Gómez-Hall
CERTIFICATION BY THE DEPUTY SECRETARY OF THE BOARD OF DIRECTORS to place on record that these
consolidated financial statements of MERLIN Properties, SOCIMI, S.A: have not been personally signed by the Director Ms.
Ana de Pro Gonzalo because she did not personally attend the meeting of the Board of Directors at which they were signed,
although Ms. Ana de Pro Gonzalo (i) has expressly indicated her agreement with and vote in favor of the financial statements,
and (ii) has expressly authorized the Director who represented her at the meeting to sign on her behalf the financial statements
and the responsibility statement regarding the contents thereof.
Ildefonso Polo
DEPUTY SECRETARY OF THE BOARD OF DIRECTORS
Date: 26 February 2016
1
MERLIN Properties, SOCIMI, S.A.
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DE LAS CUENTAS ANUALES 2015
Los miembros del Consejo de Administración de MERLIN Properties, SOCIMI, S.A. declaran que, hasta donde alcanza su
conocimiento, las cuentas anuales individuales de MERLIN Properties, SOCIMI, S.A., así como las consolidadas con sus
sociedades dependientes, correspondientes al ejercicio social cerrado a 31 de diciembre de 2015, formuladas por el Consejo
de Administración en su reunión de 26 de febrero de 2016 y elaboradas conforme a los principios de contabilidad que resultan
de aplicación, ofrecen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de MERLIN Properties,
SOCIMI, S.A., así como de las sociedades dependientes comprendidas en la consolidación, tomadas en su conjunto, y que los
informes de gestión complementarios de las cuentas anuales individuales y consolidadas incluyen un análisis fiel de la
evolución y los resultados empresariales y de la posición de MERLIN Properties, SOCIMI, S.A. y de las sociedades
dependientes comprendidas en la consolidación, tomadas en su conjunto, así como la descripción de los principales riesgos e
incertidumbres a que se enfrentan.
En Madrid, a 26 de febrero de 2016.
__________________________________
D. Ismael Clemente Orrego
__________________________________
D. Miguel Ollero Barrera
__________________________________
D. Fernando Javier Ortiz Vaamonde
__________________________________
Dña. Ana María García Fau
__________________________________
D. Alfredo Fernández Agras
__________________________________
D. George Donald Johnston
__________________________________
Dña. María Luisa Jordá Castro
__________________________________
D. Ana de Pro Gonzalo (por delegación expresa, Dña.
María Luisa Jordá Castro)
__________________________________
D. Hammad Waqar Sajjad Khan
__________________________________
D. John Gómez-Hall
DILIGENCIA DEL VICE-SECRETARIO DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN para hacer constar que las cuentas
anuales individuales y consolidadas de MERLIN Properties, SOCIMI, S.A. no han sido firmadas personalmente por el
Consejero Dña. Ana de Pro Gonzalo, por no haber asistido personalmente a la reunión del Consejo de Administración en la
que se han formulado dichas cuentas anuales, si bien dicho Consejero (i) ha mostrado expresamente su conformidad y voto a
favor de las mismas, y (ii) ha facultado expresamente al Consejero que le ha representado en dicha reunión para que en su
respectivo nombre, firme las referidas cuentas y la declaración de responsabilidad sobre el contenido de las mismas.

Merlin Properties SOCIMI, SA and Subsidiaries

Transcripción

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