Estudio de Mercado Residencial Estudio de Mercado Residencial

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Estudio de Mercado Residencial Estudio de Mercado Residencial
Estudio de Mercado Residencial
Playa del Carmen a Tulum, Quintana Roo
Accelerating success.
Índice
Índice
Introducción
3
Clasificación de proyectos (objeto del estudio)
22
Listado de proyectos (más representativos y vigentes Playa del Carmen-Tulum)
24
D
Descripción
i ió y ubicación
bi
ió de
d proyectos
t
• Interés Social
26
• Interés Medio
37
• Residencial
50
• Residencial Plus
59
Cuadro resumen
72
Conclusiones
74
2
Introducción
Se ha realizado un análisis de mercado con base al interés de contar con información actualizada con
respecto
t all producto
d t inmobiliario
i
bili i residencial
id
i l en la
l zona de
d Playa
Pl
d l Carmen
del
C
a Tulum,
T l
por lo
l que se han
h
tomando en consideración las siguientes clasificaciones:
• Interés
I t é Social
S i l
• Interés Medio
• Residencial
• Residencial Plus
La muestra abarca los proyectos más representativos y vigentes.
vigentes
Así mismo se incluye información general e histórica de interés en el ámbito turístico y económico en
Quintana Roo.
La finalidad del presente estudio tiene como objeto ofrecer datos actuales que sirvan para su consulta
análisis y toma de decisiones..
3
Panorama de la Riviera Maya
Actualmente la Riviera Maya ha experimentado uno de los crecimientos económicos más fuertes del
turismo en México y se consolidará durante los próximos cinco a diez años. Este crecimiento
proyectado se atribuye a la variedad de atracciones naturales,
naturales zonas ecológicas y arqueológicas,
arqueológicas así
como la oportunidad del turismo para experimentar la cultura maya y la disponibilidad de una gran
variedad de hoteles de calidad con frente al mar y en la ciudad. Como resultado, el turismo dentro del
mercado de la Riviera Maya representa la industria más importante en términos de impacto global. Por
lo que la economía local depende o está involucrada con el turismo y como tal la mayoría del empleo,
empleo
ingresos, las empresas y el dinámico desarrollo económico en general.
Situada en el estado de Quintana Roo a lo largo de la costa oriental de la península de Yucatán, la
Riviera Maya se compone de varias ciudades y poblados, únicos e independientes. La Riviera Maya es
un destino recientemente descubierto que sigue emergiendo como un destino turístico superior en
México y la región del Caribe.
El área se extiende desde las afueras de la moderna zona hotelera de Cancún, a aproximadamente
160 kilómetros de la zona arqueológica de Tulum, hasta un pequeño pueblo pesquero llamado Punta
Allen, situado en una pequeña península dentro de la gran reserva de la Biosfera de Sian Ka’an.
4
Todo esto mejor conocido como el corredor Cancún-Tulum, playas de arena blanca bordean toda la
región
ió y ell mar Caribe.
C ib El segundo
d sistema
i t
d arrecifes
de
if más
á grande
d del
d l mundo,
d ell gran arrecife
if Maya,
M
corre a lo largo de la costa, y una gran selva rodea las ciudades y playas.
La Riviera Maya se encuentra dentro de la zona en donde antiguamente se desarrollo la cultura Maya y
como parte de la oferta turística se ofrecen “tours” a las principales ciudades de las civilizaciones
antiguas, incluyendo: Chichén-Itzá, Tulum, Coba, Uxmal, Calakmul y Palenque.
La Riviera Maya incluye varias ciudades y en desarrollo, entre estas, se encuentran las relacionadas a
continuación y que se localizan a lo largo de la carretera Federal 307; la distancia en kilómetros
después de cada ciudad se considera desde el Aeropuerto Internacional de Cancún yendo hacia el sur
por la carretera Federal 307:
Punta Maroma
- 32 kilómetros
Playa del Carmen
- 52 kilómetros
Xcaret
- 58 kilómetros
Puerto Aventuras
- 85 kilómetros
Akumal
- 88 kilómetros
Chemuyil
- 94 kilómetros
Xel-Ha
- 109 kilómetros
Tulum
- 117 kilómetros
Coba
- 154 kilómetros
Punta Allen
- 167 kilómetros
5
Turismo
El Aeropuerto Internacional de Cancún se encuentra a 16 kilómetros de la ciudad de Cancún, en la
costa del Caribe sobre la Península de Yucatán. Es el segundo aeropuerto más transitado de México,
solo después del Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México. En el 2007, el aeropuerto transportó
a 11’340,027
11’340 027 pasajeros
j
mientras
i t
que en ell 2008 se transportaron
t
t
12’646 500 personas; para 2009,
12’646,500
2009 la
l
cifra de pasajeros fue de 11’174,908. Ésta disminución moderada fue parcialmente debida al brote de
influenza humana AH1N1 y a los efectos negativos de la crisis económica mundial. Para el año 2010 se
reportaron 12,439,266 pasajeros que significan un incremento de 11.30% con respecto al mismo
periodo
i d durante
d
t ell año
ñ 2009.
2009 Aquí
A í puede
d observarse
b
ya una recuperación
ió en ell número
ú
d pasajeros.
de
j
Fuente: Grupo Aeroportuario del Sureste.
El aeropuerto ha sido expandido y se ha convertido en el aeropuerto con más pasajeros internacionales
de toda América Latina. Cuenta con dos pistas de aterrizaje operativas (una de ellas de reciente
inauguración), y tres terminales comerciales. La Terminal 1 es usada por Vuelos chárter (aviones
alquilados fuera de los horarios de las rutas comerciales) procedentes de América del Norte, incluyendo
a las aerolíneas chárter locales.
locales La Terminal 2 es usada por algunas aerolíneas internacionales,
internacionales así
como por todas las aerolíneas nacionales y la nueva Terminal 3 se encarga de la mayoría de las
operaciones internacionales de aerolíneas de América del Norte y Europa.
6
El Aeropuerto presta servicio a una región con una población de más de 1’200,000 habitantes. Cancún
está
tá en ell Estado
E t d de
d Quintana
Q i t
R
Roo,
y es ell destino
d ti más
á solicitado
li it d de
d México,
Mé i
E t d Unidos
Estados
U id y Canadá
C
dá
principalmente. En 2009 fue el destino turístico más visitado por los estadounidenses, más aún que
ciudades turísticas tradicionales como Londres o París. Cancún ha gozado de un acelerado crecimiento
en las décadas de 1980 Y 1990. En conjunto, las terminales cuentan con 47 puertas de embarque (de
las cuales hay 17 remotas),
remotas) 22 (A1-A11
(A1 A11 y B12-B22)
B12 B22) en la Terminal 2 y 14 en la Terminal 3 (C23-C37).
(C23 C37)
Estadísticas de Pasajeros del Aeropuerto Internacional de Cancún
Año
Pasajeros Totales
Cambio en %
2006
2007
2008
2009
2010
9,728,149
11,340,027
12,646,451
11 174 908
11,174,908
12,439,266
4.60%
16.60%
11.50%
-11 60%
-11.60%
11.30%
Fuente: Grupo Aeroportuario del Sureste
7
Con lo anterior puede comentarse que el proceso de recuperación se está dando para este destino
t í ti
turístico,
otro
t importante
i
t t factor
f t será
á la
l apertura
t
en ell mediano
di
plazo
l
d l Aeropuerto
del
A
t Internacional
I t
i
l de
d
Tulum, el cual sin lugar a dudas revolucionará el desarrollo en la zona.
Número de pasajeros reportados en Diciembre de 2010 comparado con 2009:
8
Llegada de Turistas Internacionales
Fuente: Grupo Aeroportuario del Sureste
9
Tráfico de Pasajeros en el aeropuerto de Cancún, Enero - Noviembre 2010 y
Comparado con el mismo periodo de 2009
Fuente: Grupo Aeroportuario del Sureste
10
Tráfico de Pasajeros en el aeropuerto de Cancún. 4to. Trimestre 2010 y comparado con el mismo periodo de 2009
Fuente: Grupo Aeroportuario del Sureste
11
Rutas Internacionales más ocupadas del Aeropuerto Internacional de Cancún 2009
F
Fuente:
t Grupo
G
Aeroportuario
A
t i del
d l Sureste
S
t
12
Colliers International cuenta con base de datos e información histórica, recabada a través de nuestra
experiencia
e
pe e c a y e
en ocas
ocasiones
o es co
complementada
p e e ada po
por a
algunas
gu as e
empresas
p esas de co
consultoría
su o a e
externa,
e a, de tal
a forma
o a
compartimos en el presente estudio una serie de gráficas que muestran el comportamiento de las
ventas de vivienda Residencial y Residencial Plus en los principales municipios en Quintana Roo.
En esta gráfica se observa que las ventas se incrementaron hasta el año 2007 en donde se presentó el
mayor número de ventas con 2,193 unidades al año en los municipios que se relacionan; vale la pena
comentar que el municipio de Solidaridad (Playa del Carmen como principal localidad) fue el que mayor
participación tuvo con la venta de 1,019 unidades (46.47%) y el municipio de Benito Juárez (Cancún
como principal localidad) fue segundo en esta participación con la venta de 995 unidades (45.40%). A
partir de 2008 se presentó una baja en las ventas con el comportamiento más bajo durante 2009.
Nota: para todos los gráficos siguientes: e= Proyección con información generada por consultoría externa
Ventas Acumuladas de Vivienda
3,000
2,700
2,400
Tulum
2,100
Cozumel
1,800
1,500
Isla Mujeres
1,200
900
Solidaridad
600
Benito Juárez
300
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010 e
Año
13
En esta gráfica se observa que el municipio de Benito Juárez tenía una mayor participación durante los
primeros
i
años
ñ reportados
t d y ell municipio
i i i de
d Solidaridad
S lid id d ha
h ido
id incrementando
i
t d su participación
ti i
ió siendo
i d ell
2007 el año en que mayor ha sido su participación (superior a Benito Juárez), en 2008 y 2009
nuevamente Benito Juárez tuvo una mayor participación. De acuerdo a las proyecciones, en 2010 se
esperaba una participación muy similar a la de 2009.
Porcentaje de Participación Por Municipio
100%
90%
Tulum
80%
70%
Cozumel
60%
50%
Isla Mujeres
40%
Solidaridad
30%
20%
Benito Juárez
10%
0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010 e
Año
14
Al enfocarnos en el municipio de Solidaridad, presentamos la gráfica que muestra el comportamiento de
l ventas
las
t en los
l segmentos
t Residencial
R id
i l y Residencial
R id
i l Plus
Pl a partir
ti del
d l año
ñ 2004 y hasta
h t ell año
ñ 2010.
2010
En la gráfica siguiente, podemos observar que el incremento de las ventas tuvo su pico máximo en el
año 2007 con una baja en los años 2008 y 2009, de acuerdo con las proyecciones, las ventas para el
año 2010 en estos segmentos, se esperaba que alcanzaran niveles mayores a los del año 2008 pero
todavía por debajo de los números presentados en el 2008.
Ventas por Segmento en Solidaridad
1,200
1,000
800
600
Plus
400
Residencial
200
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010 e
Año
15
La gráfica siguiente, muestra la participación porcentual por segmento y aquí observamos que el
segmento
t de
d Residencial
R id
i l Plus
Pl
h continuamente
ha
ti
t incrementado
i
t d su participación
ti i
ió con una cierta
i t
estabilidad a partir del año 2008 y las proyecciones indicaban que para 2010 el comportamiento se
mantendría.
Porcentaje de Participación Por Segmento en Solidaridad
100%
90%
80%
70%
60%
50%
Plus
40%
Residencial
30%
20%
10%
0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010 e
Añ
Año
16
Evolución de las ventas de vivienda en Solidaridad por prototipo
Nuevamente a partir de la información histórica de las ventas, presentamos a continuación dos gráficas
que muestran las ventas de vivienda Residencial y Residencial Plus en el municipio de Solidaridad pero
esta vez presentando la información por prototipo, es decir, considerando casa y departamentos. La
primer gráfica muestra las ventas acumuladas y la segunda gráfica muestra el porcentaje de
participación por prototipo. Puede observarse que en términos generales en este mercado, siempre ha
prevalecido más la venta de departamentos en comparación con la venta de casas; la venta de casas
ha aumentado ligeramente para llegar a un nivel de 24% de las ventas totales en los segmentos
Residencial y Residencial Plus.
Ventas por Prototipo en Solidaridad
1,200
1,000
800
600
400
Deptos
200
Casas
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010 e
Año
17
Porcentaje de Participación Por Prototipo en Solidaridad
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
Deptos
30%
Casas
20%
10%
0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010 e
Año
18
Nichos de Mercado
Considerando los diferentes tipos de compradores y los diferentes segmentos, presentamos de forma
general la tendencia sobre los tipos de compradores para cada tipo de producto.
Tipo de comprador
Casa
Departamento
Lote
1a. Casa
x
x
x
2da Casa
x
x
x
Macro-lote
Nivel
Bajo
Nivel
Medio
Nivel
Residencial
Nivel Residencial
Plus
x
x
x
x
x
x
x
Inversionista
x
x
x
x
Especulador
x
x
x
x
19
Con esto podemos observar que los compradores de primera casa están en todos los niveles
socioeconómicos
i
ó i
y en todos
t d los
l productos
d t con excepción
ió de
d los
l macro-lotes.
l t
En el caso de los compradores de segunda casa no compran casas de nivel bajo ya que generalmente
es gente con un poder adquisitivo A,
A B,
B C,
C lo cual les permite comprar una segunda casa de un nivel
medio hacia arriba. Estos compradores pueden comprar casa, departamento y también están
dispuestos a comprar un lote y desarrollarlo.
En el caso de los inversionistas estos compran generalmente tierra para desarrollarla por lo que están
ubicados en la compra de macro-lotes o vivienda para su lotificación/urbanización y reventa.
Los especuladores
L
l d
t bié compran tierra
también
ti
para desarrollar
d
ll
sin
i embargo
b
su diferencia
dif
i con los
l
inversionistas es que generalmente compran tierra todavía en zonas lejanas al desarrollo a precios muy
bajos y esperan a que el crecimiento los alcance para así vender la tierra a un precio más alto o
desarrollar la tierra obteniendo un retorno mucho mayor por el bajo costo de la tierra.
20
Dentro de los tipos de compradores existen varios nichos de mercado, que podemos enmarcar como
solteros,
lt
matrimonios
ti
i jóvenes,
jó
matrimonios
ti
i jóvenes
jó
con hijos,
hij
matrimonios
ti
i adultos
d lt y adultos
d lt mayores.
Cada uno de estos nichos tiene un enfoque distinto; hemos preparado un cuadro genérico, que desde
nuestro punto de vista,
vista da información general sobre el producto inmobiliario al que se enfoca cada uno
de estos nichos.
nichos
solteros
matrimonios jovenes
matrimonios jovenes con hijos
matrimonios jovenes con hijos
matrimonios adultos
matrimonios adultos con hijos adultos mayores
d lt
extranjeros
casa x
x
x
x
x
departamento
x
x
x
x
x
x
x
lotes
x
x
x
x
nivel bajo nivel medio nivel resid. nivel plus
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
21
Clasificación de proyectos
En forma específica para este estudio se clasificaron los proyectos según los nichos de mercado y tipo
d producto,
de
d t quedando
d d los
l segmentos
t como siguen:
i
Interés social:
Cabeza de familia:
Ingreso mensual:
Razón principal de compra:
Nivel D+
Rango de edad entre 25 a 40 años
De $5,000 a $15,000 pesos
Primera necesidad
Interés Medio:
Cabeza de familia:
Ingreso mensual:
Razón principal de compra:
Nivel C
Rango de edad entre 35 a 45 años
De $15,000 a $40,000 pesos
Primera necesidad y/o inversión
Residencial:
Cabeza de familia:
Ingreso mensual:
Razón principal de compra:
Nivel C+
Rango de edad entre 35 a 50 años
De $40,000 a $90,000 pesos
Primera necesidad y/o inversión
Residencial Plus:
Cabeza de familia:
Ingreso mensual:
Razón principal de compra:
Nivel A/B
Rango de edad desde los 40 años
Desde $90,000 pesos
Segunda casa y/o inversión
22
Clasificación de proyectos
Niveles Socioeconómicos de acuerdo al ingreso:
Nivel
Ingreso Mínimo
Ingreso Máximo
A/B
85,000.00+
C+
35,000.00
84,999.00
C
11,500.00
34,999.00
D+
6 800 00
6,800.00
11 599 00
11,599.00
D
2,700.00
6,799.00
E
0
2 699 00
2,699.00
Fuente: Niveles socioeconómicos AMAI, 2005
23
Listado de proyectos más
representativos
Interés social:
1. Residencial Cataluña
2. Villas del Sol
3. Las Palmas
4. Misión de las Flores
5. Puerto Maya
Interés Medio:
1. Desarrollo Residencial en Playa del Carmen
2. Las Caobas, Parque Residencial
3. Punta Estrella
4. La Joya
5
5.
Los Olivos
6. Real Ibiza
Residencial:
1. Apple Village
2. Selvakoba
3. Rioja
4. Zama Village
Residencial Plus:
1. Nick Price
2. Mareazul
3. Iberostate
4. The Elements
5. Okol Paraíso
6. Mayakoba
7
7.
Rincón del Mar
8. Tao
24
Descripción de proyectos
y ubicación
Proyectos Interés Social
26
Interés Medio
37
Residencial
50
Residencial Plus
59
Cuadro resumen
72
Conclusiones
Actualmente la zona de la Riviera Maya ha venido consolidando de forma importante su infraestructura
en los últimos 10 años y se p
prevé mantendrá un continuo desarrollo,, destacan obras como la
terminación de la carretera con doble carril hasta la ciudad de Tulum, equipamiento urbano y servicios
en general, desarrollo del nuevo arco vial y actualmente la construcción del puente / libramiento en la
ciudad de Playa del Carmen, el muelle de cruceros en Majahual, así como el futuro Aeropuerto
Internacional q
que será construido en la ciudad de Tulum.
Por razones naturales esta zona ha tenido como principal enfoque de desarrollo la industria turística,
con una capacidad de más de 30,000 cuartos que ya supera a la Ciudad de Cancún, esto a sus vez ha
incrementado la necesidad de vivienda y servicios, generando una oferta inmobiliaria sin precedente en
la zona y que atiende principalmente el mercado de inversión patrimonial o primera casa y la inversión
especulativa o segunda casa.
En la actualidad toma fuerza socialmente y será uno de los principales temas a considerar por
constructores y compradores, lo que denominamos como “Desarrollo Sustentable” o “Proyectos Verdes”
con base a la consciencia y tema ecológico, construcciones verdes, desarrollos orientados a la
conservación reserva de zonas naturales y conservación de vegetación,
conservación,
vegetación optimización de recursos,
recursos
propuestas alternativas de sistemas constructivos, etc. La globalización nos permitirá compartir y
allegarnos de nuevas tecnologías y ser partícipes de este cambio, así quedó demostrado en la reunión
internacional de la COP 16, celebrada en Diciembre del 2010 y que tuvo como sede la Ciudad de
Cancún Quintana Roo.
Cancún,
Roo
74
En resumen los proyectos inmobiliarios han sido orientados a todo tipo de necesidades de mercado,
abarcando
b
d principalmente
i i l
t lo
l residencial
id
i l y comercial,
i l en menor medida
did la
l parte
t industrial
i d t i l pero no por
ello menos importante. Para el mercado objetivo de Grupo Piñero, en contexto de su proyecto Bahía
Príncipe Residences consideramos:
Residencial, principalmente dirigido a 2 grupos y nichos de mercado:
1. Residencial
Con rangos de entre $10,000
$10 000 a $17,000
$17 000 pesos por metro cuadrado de construcción
Con rangos de $2,000 a $3,500 pesos por metro cuadrado de terreno residencial unifamiliar
2. Residencial Plus
Con rangos desde $17,001
$17 001 pesos por metro cuadrado de construcción
Con rangos desde $3,501 pesos por metro cuadrado de terreno residencial unifamiliar
75
Colliers International Cancún
www.colliers.com
[email protected]
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