UHAB Member News - Urban Homesteading Assistance Board

UHAB Member News - Urban Homesteading Assistance Board

UHAB Member News
Winter 2016| Issue 59
Para español vuelta a la página 9
THANK YOU!
This year is off to a productive start
for UHAB, on the heels of a
particularly eventful 2015. Thanks to
dedicated building residents,
generous funders, and tireless UHAB
staff, last year we assisted, trained,
and insured more HDFCs than ever,
as we helped preserve these co-ops
and keep them affordable. We also
educated many members of tenant
associations on battling displacement
and fighting for their housing rights in
their changing neighborhoods. And,
in our nationwide exploration
designed to help expand best
practices, we identified and mapped
more than 200,000 affordable
apartments in some 3,000 sharedequity co-ops.
In New York City, we helped
residents transform their distressed
rentals into seven new HDFC co-op
developments, while two more
projects prepared to begin
renovations. For people interested in
becoming homeowners, we
conducted frequent Introduction to
Limited-Equity Co-ops workshops,
creating a rich pool of qualified
applicants for vacant affordable
apartments. Our TIL/HDFC/ANCP
team continued to provide
management guidance and technical
assistance to hundreds of buildings in
Manhattan, the Bronx, and Brooklyn.
Co-op Preservation staff expanded
their services to HDFCs and
prevented the foreclosures of five
struggling co-ops by helping them
secure millions of dollars in lowinterest loans to cover overdue
property taxes and water/sewer
charges. Hundreds of affordable
co-ops kept their operating costs in
check by enrolling in UHAB’s Fire and
Liability Insurance Plan and receiving
free heating fuel.
We look forward to continuing,
strengthening, and expanding our
partnerships with residents and
other affordable housing advocates
throughout the city and across the
country. ∆
JOIN UHAB’S
SHAREHOLDERS FORUM
MANHATTAN:
Wednesday, February 17, 2016
UHAB Harlem Office
2023 Lexington Avenue
6:30-8:00 pm
∆∆
BROOKLYN:
Wednesday, February 24, 2016
Brooklyn Law School
1 Boerum Place
6:30-8:00 pm
UHAB Member News - Winter 2016
HDFCS ARE HERE
TO STAY
On December 8th, HDFC
shareholders and affordable
housing advocates packed the
meeting room at the Adam Clayton
Powell State Office Building in
Harlem for a special briefing on
converting limited-equity co-op
buildings to market-rate housing.
Erica F. Buckley, Bureau Chief of the
Real Estate Finance Bureau of the
Office of the New York State
Attorney General, explained that
“HDFCs’ sole corporate purpose is to
develop a housing project for persons
of low-income,” according to the
Private Housing Finance Laws
passed more than 40 years ago.
Contrary to popular belief, HDFCs
cannot be sold to private
developers or otherwise converted
to market-rate housing. The proceeds
of any sale, like all other assets of the
HDFC, must be used exclusively for
the HDFC, not for the benefit or profit
of any private individual, firm,
corporation, or association.
This is good news for HDFC
shareholders, because this law
ensures the permanent existence
of HDFCs. Shareholders are not
allowed to sell their HDFC
buildings and thereby dissolve
these valuable sources of
affordable housing. Just as your
HDFC was there when you needed
it, future low- and moderateincome households will have the
same opportunity to live in an
increasingly expensive city.
But why, then, some audience
members asked, had some
Mitchell-Lama buildings been
converted from affordable co-ops to
market-rate housing? Buckley
highlighted the difference between an
HDFC and a Mitchell-Lama housing
company: Mitchell-Lamas were
created by private companies,
and therefore can be converted to
free-market housing. HDFCs, on
the other hand, fall under Article XI,
which does not allow amendments to
p. 2 | www.uhab.org the HDFC certificate of incorporation
to change the HDFC into another
type of entity. Because of Article XI,
once a building is established as an
HDFC, it will remain an HDFC—its
status will not change or expire.
The only way to convert an HDFC
to market-rate ownership requires
complex legal action, the permission
of HPD (which the city says they will
not grant), and numerous statutory
hurdles. After Buckley’s presentation,
Manhattan Borough President Gale
Brewer also vowed to fight for
shareholders who are struggling in
their HDFCs and to help preserve this
affordable co-op housing model.
HPD and the Attorney General’s
office have moved HDFCs to the top
of their agenda for 2016 and will be
expanding their enforcement of the
law, in order to stop any illegal sales
of buildings. For more details, find the
Real Estate Finance Bureau
memorandum entitled “Guidance on
Housing Development Fund
Corporations Seeking to Transfer Or
Sell Property for, or Otherwise
Convert Property to Market-Rate
Use,” published on July 16th, 2015,
by doing a simple Google search. ∆
Have questions or comments?
Contact UHAB via Kyla Alterman at
(212) 479-3337 or send an email to
[email protected].
RESIDENT SPOTLIGHT:
JOANNA PAULINO,
FROM TENANT LEADER
TO UHAB ORGANIZER
Joanna Paulino has occupied her
fourth-floor Bronx apartment in Hunts
Point with her six children for more
than seven years. During her time
there, the building has racked up
142 housing code violations in its 35
units. Tenants have had problems
ranging from electrical fires and
inconsistent heat to rat infestations
and contaminated water that made
people sick when it wasn’t boiled.
Paulino learned about the Urban
Homesteading Assistance Board
when UHAB Tenant Organizer Elise
Goldin came to the building in 2012
to form a tenant association. UHAB
worked with the tenants to try to
force the landlord to make repairs,
but Stabilis Capital, the private
equity group that owned the
building, was more interested in
selling the building to a new
owner for profit than making repairs.
In 2014, a real estate company
headed by Joel Shafran became the
new owners of the building. Horrific
conditions in the building still persist
and the landlord uses vacant
apartments as scatter shelter sites
for homeless people under a city
program that gives high rent payouts.
The conditions have driven most
tenants away, leaving only 10 units
occupied. Continued on page 5
UHAB Member News - Winter 2016
IS ILLEGAL SUBLETTING
HAPPENING IN YOUR BUILDING?
Your HDFC should have a sublet policy outlining how and
when shareholders can sublet their apartments, but
sometimes this policy can be misunderstood or misused
—or missing. Having a clear policy in place for your
building ensures that no shareholders break the law and
that available units of affordable housing aren’t being used
inappropriately and kept off the market. The board of each
HDFC co-op has the power to set this policy while
operating within the law and governing documents of the
corporation. To know if shareholders have the option to
sublet their apartments, you must educate yourself and
examine your HDFC’s proprietary lease.
If subletting is permitted in your building, make sure that
the policy is being implemented correctly. It should take
into account the board approval process, the maximum
number of apartments that shareholders can sublease at
one time, your building’s income caps (which must be
verified for both new shareholders and those subletting),
any surcharge paid to the co-op, the maximum
percentage above maintenance that can be charged for
the sublet, a primary residency clause, the maximum
length of a sublet, and any other restrictions.
The HDFC should uphold the purpose of providing longterm affordable housing to people with lower incomes.
This means that your HDFC cannot be used as a bed and
breakfast with companies such as Airbnb, since each
short-term renter would have to verify low enough annual
income. If you suspect that there might be unlawful
subletting in your building, arm yourself with clauses from
WE CAN WORK IT OUT! THE GREEN
WORKER COOPERATIVES’ CO-OP ACADEMY
As shareholders in HDFCs, when we hear the word co-op
we usually think about housing. The
cooperative model, however, is present in
other areas of our lives as well. The Green
Worker Cooperatives’ Co-op Academy, for
example, brings cooperation into our
communities through business.
The Co-op Academy offers a unique, free of charge,
19-week cooperative business boot camp that teaches
entrepreneurs how to share ownership of a business with
all of its workers. Participants receive business coaching
by experienced entrepreneurs as well as coursework in
your governing documents and any subletting policy.
If there are violations and nothing is being done about
them, the most important thing for your board to do is
establish a paper trail: written correspondence with the
violator explaining what your Certificate of Incorporation
and Proprietary Lease state, outlining evidence of the
specific breaches of the governing documents, and noting
the consequences of not complying, such as lease
termination. If you are unable to resolve the situation
through board correspondence or with a coalition of
concerned shareholders, you may need to initiate a
lawsuit. For more information, read UHAB’s tip sheet on
short-term rentals on our homepage, www.uhab.org. ∆
For further information about handling short-term rental
issues in your TIL, ANCP, or HDFC building, contact UHAB
by sending an email to Rachel Christmas Derrick at
[email protected] with “Short-Term Rentals” in the
subject line.
sales, marketing, finances, cooperative business
principles and strategies, and environmental and social
responsibility. The Academy also provides legal and
logistics support, a peer network of cooperative
businesses, and access to financing for the businesses.
Designed to help launch your cooperative business idea
by the completion of the course, the Academy also guides
businesses onto a collaborative path toward success. The
Green Worker Cooperative, which is especially interested
in businesses based in the Bronx, seeks to build strong
teams that combine a mix of talents with experience. ∆
To find out more about the Co-op Academy boot camp,
visit www.greenworker.coop.
www.uhab.org | p. 3
UHAB Member News - Winter 2016
UHAB’s research will
inform future collaborations
that seek to support and
grow the co-op housing
movement. So far, we have
Ever wonder where all the
identified some 200,000
other HDFCs are in New
affordable co-op apartments
York? How about other
in the United States. Almost
limited-equity co-ops across
half of these are found in
the country? Could your
the New York area, including
building benefit from sharing
HDFC co-ops, Mitchell-Lama
best practices with affordable
co-ops, and other models.
co-ops facing similar
challenges? You’re in luck!
Check out our interactive
Over the past year, UHAB has map on our website at
www.uhab.org/coopresearch
been gathering information
to find your building and
about every low- to
locate neighboring affordable
moderate-income housing
cooperative in the United
co-ops. ∆
States.
AFFORDABLE
CO-OPS ACROSS THE
NATION
In order to strengthen and
expand the co-op housing
sector, we need to know
more about the co-ops that
already exist, to learn from
their successes and failures.
For further information about
the national research project,
contact UHAB by sending an
email to Alex Roesch (roesch@
uhab.org).
GET ALARMED! FREE SMOKE
AND CARBON MONOXIDE
DETECTORS
Are residents of your HDFC co-op building
interested in participating in a life-saving initiative to
install brand new, state-of-the-art smoke and carbon
monoxide detectors? Did we mention that it’s FREE?
In the wake of recent fatal fires in New York City,
FDNY and the American Red Cross have launched a
program to educate NYC residents about fire safety
and prevention and install up to 100,000 smoke and
carbon monoxide detectors for free in the five
boroughs over the next two years. UHAB is currently
enrolling interested HDFCs with the Red Cross to
outfit each apartment with a detector, in every
sleeping area and common area.
FDNY and the Red Cross know from experience that
simply handing out alarms to residents does not
guarantee that the alarms will be installed. In order
to ensure that the detectors are installed
immediately, UHAB is asking that your co-op board
and your building’s super (if your HDFC has one)
work with us to install these free alarms.
Continued on page 5
MAPPING
AFFORDABLE HOUSING
UHAB’s map of U.S. and
Canadian shared-equity
co-ops and affordable
co-op organizations
reveals the highest and
lowest concentrations
of this type of housing
and its advocacy groups.
Take the survey and track
our findings. Check out
the interactive map on
our website: www.uhab.
org (click on “Collaborate
with Us” in the sidebar).
Image courtesy of UHAB.
p. 4 | www.uhab.org UHAB Member News - Winter 2016
Continued from page 4: We ask that you document
the number of new alarms installed in each unit, using
forms provided by the Red Cross.
If you or your super are unable to install alarms yourself,
the Red Cross will work with you to provide volunteers for
installation and education. All buildings will also receive
educational materials for each resident regarding fire
safety and emergency preparedness.
Signing up for this important program is easy. First,
discuss the initiative with your board and fellow
shareholders. If the building decides to participate, elect
a primary contact person who will handle communication
with UHAB and the Red Cross. This person should
contact Member Services Director Emily Ng (212 4793318 or [email protected]), or Kyla Alterman (212 479-3337
or [email protected]) and provide his or her full name,
building address, cell phone number, email, and the
number of units in the building. Indicate whether or
not you have a super and select one or more available
timeslot: weekend morning (9am-1pm), weekend
afternoon (1pm-5pm), weekday morning (9am-1pm),
weekday afternoon (1pm-4pm), weekday evening (4pm8pm).
Once you contact Emily or Kyla with this information,
UHAB will submit an application on behalf of your HDFC
to the Red Cross. Shortly following the submission of
your application, a Red Cross representative will call your
primary contact and work out the logistics of when and
how alarms will be installed throughout your HDFC. ∆
WANT TO LEARN MORE ABOUT
CONNECTED BOOKS?
Connected Books is an online bookkeeping
program that allows you to take control of your HDFC
building’s finances. HDFC users are delighted with
the performance of the program. It is totally FREE.
Try it now! Contact Fabio Eugenio
([email protected]) for more details.
RESIDENT SPOTLIGHT: JOANNA
PAULINO
Continued from page 2: Now Paulino is not just
working as a tenant advocate in her building but as an
employee of UHAB’s Organizing & Policy department.
Her decision to leave her job at a senior center for
people with Alzheimer’s to come work for UHAB was
based on her experiences with UHAB as a tenant.
“Tenants that need help want to work with people
they can trust and rely on. I wanted to be part of that,”
Paulino said. “Being active in my building was a great
experience, but I knew there were other buildings out
there dealing with the same if not worse issues than my
building. I’ve noticed how much I enjoy helping tenants
and supporting them when they are being harassed by
the landlord.”
Paulino has her work cut out for her in her own building.
She is determined to form a strong tenant association
so that residents can effectively join forces. Her main
concern is that the landlord is offering tenants money
to move out of the building. She speculates that, as in
many other buildings, this landlord wants more vacant
units to use as lucrative homeless shelters. Those
tenants who have not accepted a buyout from the
landlord have been suffering terribly, as repairs aren’t
made and living conditions continue to decline. The
situation is especially troubling for the sick and disabled
seniors in the building. During future tenant association
meetings, Paulino plans to discuss with her fellow
tenants ways they can fight their landlord, such as 311
complaints, a group Housing Parts Action to force the
landlord to make repairs, and to go through Article 7A
Proceedings in New York City Housing Court and ask
HPD to take over the building from the landlord. Paulino
refuses to let her landlord push her and her fellow
tenants out of their homes. ∆
Image Courtesy of Al-Jazeera America, 2015.
GET ALARMED!
To learn more about Joanna’s story, contact her at
[email protected], or visit our website (www.uhab.org) to
find out more about the work of the Organizing & Policy
team at UHAB.
www.uhab.org | p. 5
UHAB Member News - Winter 2016
HELPING YOUR CO-OP THRIVE
Anyone who lives in an HDFC knows that maintaining a
healthy limited-equity co-op is no simple task. HDFC
shareholders have a lot to juggle. Despite tight budgets,
they must stay on top of maintenance and repairs. They
need to save money for capital improvements. And they
have to follow the rules and regulations about meetings
and elections that keep their HDFCs eligible for the tax
breaks and other subsidies that help their homes remain
affordable. For decades, residents of hundreds of HDFC
co-ops have benefitted immensely from the support and
guidance of UHAB’s Co-op Preservation team. Whether
helping building leaders with budget preparation, loan
applications, or election monitoring, UHAB has assisted
HDFCs all over the city in strengthening their co-ops or
keeping them strong.
including budget preparation, loan packaging, election
facilitation, and annual reporting compliance—all of which
will help your co-op maintain affordability and stability.
Whether your HDFC is seeking a loan or struggling to
keep track of legal records to avoid serious problems
down the road, Co-op Preservation can work with you to
maintain, regain, or create healthy housing communities.
Our staff members are eager and available to talk to you
about continuing or beginning to work with your HDFC
co-op. To find out which Co-op Preservation package best
suits your building, please contact Charlotte Bell at (212)
479-3320 or [email protected]. ∆
UHAB has offered critical technical assistance at no cost
to some co-ops facing the most difficult financial
challenges. However, due to recent changes in city
funding, Co-op Preservation is no longer able to provide
these services to buildings for free. UHAB remains
dedicated to providing technical assistance to buildings
at affordable rates and offering high quality package deals
that are tailored to the varying needs and budgets of
HDFCs.
Now more than ever, we urge buildings to take
advantage of UHAB’s Co-op Preservation services,
UHAB’s Co-op Preservation team works closely with buildings to
help keep their costs low and their energy efficient.
STAY IN TOUCH WITH UHAB
contact emily at
212.479.3318 or
[email protected] for more information on becoming a
UHAB member.
FOLLOW US!
¡SÍGUENOS!
Facebook.com/NYCHomesteading
Twitter: @NYCHomesteading
Facebook.com/NYCHomesteading
Twitter: @NYCHomesteading
MANTÉNGASE EN CONTACTO CON UHAB
contacte a emily a
212.479.3318 o
[email protected] para más informatcion sobre los
beneficios de membresia a
p. 6 | www.uhab.org UHAB.
Does your HDFC need assistance preparing
annual corporate taxes?
Want to avoid paying expensive CPA fees?
Don’t worry, UHAB Bookkeeping is here for you!
For just $600 per year you will receive:



Form 1120 with complete instructions on the filing process
Copies of the file to keep on record
A tailor-made Financial Statement breaking down all
finances for the year
Our bookkeeping services are economical and we
provide accurate results.
Sign up before our March 31st deadline !
To find out more information about our services or to sign up for
UHAB bookkeeping, contact Efrain Medero at UHAB
Member Services by phone 212-479-3384 or via email at
[email protected].
www.uhab.org | p. 7
2016 HDFC Management Calendar
post this calendar in the hallway of your building!
JANUARY
REAL
ESTATE
TAX &
WATER BILL
PAYMENTS
BOILER
PAYROLL
FEBRUARY
MARCH
APRIL
Jan 2: Semi-annual
Mar 15: Last day
Notice of
Apr 1: 4th Quarter
or 3rd Quarter 2015to file Exemption
Property Value
2015-16 Real
Mailed from DOF;
16: Real Estate taxApplication for
Estate
Look out for NOPV
es due to the Dept.
STAR, SCRIE,
taxes
due
(interestPublic Workshops in
of Finance (DOF)
DRIE, etc.
free
grace
period of
Bronx, Brooklyn &
(interest-free grace
(This reduces
15 days)
Manhattan
period of 15 days)
your taxes!)
Between Jan-Dec
31st Annual Boiler
Inspection must be
performed and filed
with Dept. of
Buildings Note: All
violations must be
fixed before filing
by Jan 31: File all
4th quarter & annual
reports with NYS &
IRS & distribute
W-2 forms
It’s Winter—
You must
provide heat until
the end of May.
NYC Fire
Department
permit for fuel
storage tank is
$90 per year.
by Feb 29: Prepare and
distribute 1099s for independent
contractors to whom the HDFC
pays more than $600 for the year
Operating
Certificate for
boilers (from DEP)
must be renewed
every 3 years.
Check your last
filing at Dept. of
Buildings website
REQUIREMENTS
by April 30 — 1st
quarter Payroll
Reports due
Feb 1st: Local
Has your building
Law 84/09
Benchmarking
signed up for “Get
measuring energy
Alarmed NYC”
By March 1
by Jan 17: Annual
use and efficiency Owners (HDFC
Smoke & CO
Window Guard and
end of third
Detector
Board) must
Lead Paint Notices
quarter reports
notify DOHMH of giveaway? If not,
delivered to all
(for buildings
contact UHAB!
residents who did
residents.
exceeding 50,000
not return
Between Jan 1 and
gross sq. ft.)
Window Guard
Dec 31: Selfand Lead Paint
inspection of
Feb 15: Deadline
Notices.
elevators for annual to return Window
elevator inspection
Guard and Lead
report must be done.
Paint Notices
BOARD OF
DIRECTORS’
RESPONSIBILITIES
Review last year’s
expenses for new
budget
Adopt new
budget and
maintenance
increase of at
least 2% (per
Bylaws).
by Mar 15:
Annual Corporate
Taxes for 2015
are due.
May 2:
Request for
Waiver from
filing RPIE
(Real Property
Income and
Expense)
Statement due
May 31 —
Heating
season ends
JUNE
Jun 1: RPIE
statements
electronic
forms due
Avoid fines
for not filing!
During the
summer
schedule
boiler
cleaning!
Does your
Distribute Fire Safety
Plan to all residents
annually by Jan 15
NYC
MAY
Distribute your
Annual Financial
Statement to all
shareholders
Superintendent
have an
updated job
description
and contract?
by May 1: Local Law 84/09
Benchmarking reports
measuring energy use and
efficiency MUST be filed
online or you pay a fine (for
buildings exceeding 50,000
gross sq. ft.)
May 21st : Required Annual
Multiple Dwelling Registration
by HDFC Board Open until
September 1st
Jun 30: DEP’s Toilet Rebate
Program (TRP) Deadline for
eligible buildings
JULY
AUGUST
SEPTEMBER
Jul 1: 1st half/1st Quarter 2016-17
Real Estate taxes due (interest-free
grace period of 15 days)
*includes annual MDR fee of $13
Have you
done your
Annual Boiler
Inspection yet?
Make sure to inspect
your oil tank every
two years.
Have you scheduled
Annual
Elections
for this year?
Oct 1 — Heating
season begins
OCTOBER IS
CO-OP MONTH!
by July 31 — 2nd
quarter Payroll
Reports due
Recycle!
Remind fellow
shareholders to
recycle paper,
bottles and cans.
NOVEMBER
DECEMBER
Oct 1:2nd
Quarter 2016-17
Real Estate taxes
due (interest-free
grace period of
15 days)
July 31: Pay annual water bill
(for properties on frontage or DEP per
unit Programs)
Oil tanks of
more than
1,100 gallons
must be
registered with
NYS DEC
every 5 years.
OCTOBER
by Oct 31 — 3rd
quarter Payroll
Reports due
By Dec 31:Annual
Boiler Inspection
Report must be filed
with Dept. of
Buildings
Be sure to maintain Disability and Workers
Compensation Insurance for your
employees. Failure to have insurance
penalties are $2000 for every ten-day period
without Workers Comp coverage!!
Oct 1: New rent
Nov 1st: Local
By Dec 31: Annual
By Sept 1: Deadline guidelines order go
Law 84/09
for board to fill out
into effect for rentBenchmarking
Elevator Inspection
Annual Multiple
stabilized tenants
measuring energy
third-party Report
Aug 1: Local
Dwelling
use and efficiency
due with DOB.
Oct 11: Last day to
Law 84/09
Registration (MDR).
end of second
distribute fire safety
Benchmarking
Tip: use HPD’S
quarter reports
Annual Lead-based
plans, if not
measuring
Property Registration
Paint Inspection
distributed by
energy use
Online System
due.
Install new
1/15/16 Fire Safety
and efficiency
(PROS) batteries in all
Plan must be posted
Keep outside lights
end of first
Avoid penalty of
smoke detectors
in
lobby
and
fire
burning at building
quarter reports
$200-500 if you
when changing
safety stickers
entrances from
don’t file!
clocks for
sunset to sunrise
placed on every
Daylight Savings.
each day.
apartment door.
Contact your
CPA to begin
planning for
annual
financial
statements
Register for
CNYC Conference
(mid-November)
through UHAB for
HDFC discount
In October —
Renew HDFC
insurance.
Call UHAB to ask
for a FLIP quote
HDFCs with Regulatory Agreements
must file Annual Reports with HPD.
HPD will send reminder letters each
year. Call your UHAB coordinator for
assistance.
Necesita su HDFC asistencia preparando los impuestos
Corporativos anuales?
Quieres evitar el pago caro de un CPA/contador?
No se preocupe, UHAB contabilidad esta aqui para
usted!
Por solo $600.00 por ano recibira:
La forma 1120 con instrucciones completes como limar
 Copias extra para mantener la en el archive de HDFC
Un estado financier a medida, rompiendo todos las finanzas del
ano

Nuestros servicios de contabilidad son economicos y
proporcionar resultos precisos.
Inscribe antes de 31 de Marzo !
Para obtener mas informacion acera de nuestros servicios cotacto a
Efrain Medero a 212-479-3384 o correo electronica a
[email protected].
p. 8 | www.uhab.org UHAB Noticias de Miembros
For English turn to page 1
¡GRACIAS!
Este año comenzó con un inicio
productivo para UHAB, después de
un memorable 2015. Gracias a
residentes dedicados, donantes
generosos, y el personal incansable
de UHAB, el año pasado nosotros
ayudamos, educamos, y aseguramos
más HDFC’s que cualquier otro año,
como también ayudamos a preservar
estas cooperativas y mantenerlas
accesibles. También educamos a
muchos miembros de asociaciones
de inquilinos a como luchar contra el
desplazamiento y por sus derechos a
la vivienda en sus vecindarios que
están cambiando. Además, en
nuestra exploración nacional para
ayudar expandir las mejores
prácticas, nosotros identificamos y
pusimos en un mapa más de 200,000
apartamentos asequibles (bajo
Invierno 2016|Papel 59
recurso) en casi 3,000 cooperativas
de capital compartido.
En la ciudad de Nueva York,
ayudamos residentes a transformar
sus apartamentos descuidados de
alquiler en siete nuevas cooperativas
de HDFC, mientras dos proyectos
más son preparados para empezar
las restauraciones. Para las personas
interesadas en convertirse en
propietarios, tenemos el taller
llamado Introducción a Cooperativas
de Capital-Limitado con frecuencia,
creando un grupo de solicitantes
calificados para apartamentos
asequibles cuando haya disponibles.
Nuestro equipo TIL/HDFC/ANCP
continua prestando ayuda
administrativa y asistencia técnica a
los cientos de edificios en Manhattan,
el Bronx y Brooklyn.
El personal del departamento de
Preservación de Cooperativas ha
extendido sus servicios a HDFCs y
evitaron juicio hipotecario a cinco
cooperativas que tenían problema
financieros ayudándoles asegurar
millones de dólares en préstamos a
bajo interés para cubrir los impuestos
atrasados de propiedad y deudas de
agua y alcantarilla. Cientos de
cooperativas asequibles mantienen
sus costos de operación bajo por
inscribirse a un plan de seguro de
Incendio y Responsabilidad de UHAB
y además recibieron gratis
combustible de calefacción.
Nosotros continuaremos fortaleciendo
y ampliando nuestras alianzas a los
residentes y otros defensores de
viviendas asequibles por toda la
ciudad y en todo el país. ∆
¡ÚNASE CON EL FORO DE
ACCIONISTAS HOY!
Foro de Accionistas en Manhattan
Miércoles el 17 febrero
UHAB, 2023 Avenida Lexington
6:30pm–8pm
∆∆
Foro de Accionistas en Brooklyn
Miércoles el 24 febrero
Brooklyn Law School,1 Boerum Place
6:30pm–8pm
www.uhab.org | p. 9
UHAB Noticias de Miembros - Invierno 2016
HDFC ESTÁN AQUÍ PARA
QUEDARSE QUEDARSE
En Diciembre 8th, los Accionistas
de HDFC y los Defensores de
vivienda acesible llenaron una
reunión en Adam Clayton Powell
State Office Building en Harlem
para discutir sobre los limites-de
igualdades de los edificios de
cooperativas sobre la taza del
Mercado de la vivienda. Erica F.
Buckley, La jefa del dept. Financiero
de Bienes Y Raíces de la oficina del
Abogado General de la Ciudad
del Estado de Neueva York,
cuidadosamente explico que el
propósito de los Propietarios de
“HDFCs’ es desarrollar un projecto
de vivienda para personas de
bajos-recursos,” de acuerdo de la
Ley de Vivienda Privada Financiera
que está establecida más té 40
años atrás. Por lo tano, contrario de
que la populación crees, HDFCs no
se puede vender ha instituciones
privadas o de otra manera
convertiste en una vivienda de tasa
de mercado. El procedimientos de
cualquier venta, como si fuera
cualquier otros acesos de HDFC,
tiene que hacerse exclusivo para
HDFC, no para beneficio o ganancia
para ningún individuo privado,
empresa, corporación, o
asociación. Esto es una Buena
noticia para los Accionistas de
HDFC, progue esta ley asegura las
existencia permante de los HDFCs.
Accionista no tiene derechos de
vender sus edificios de HDFCs y de
este modo disolver estos valioso
recursos de vivienda accesible.
Hace como sus HDFC esta hay
cuando lo necesítate, el futuro de
casas de bajo-y-moderado tendrá
la misma oportunidad para vivir en
una ciudad sumamente costosa.
Pero porque, entonces, algunas
audiensa de miembros preguntaron,
¿porque algunos de Los Edificio
de Cooperativa Mitchell–Lama
accesible para la Vivienda sean
vendido a la tasa de Mercado.? Ms.
Buckley señalo la diferencia entre
un HDFC y las Cooperativa de Vivienda de los Mitchell-Lamas: Mitchell-Lama fueron creados por
p. 10| www.uhab.org compañía privadas, y de esa
manera pueden ser convertido a
una Vivienda de Mercado Libre. Por
el otro lado, HDFC, bajo el Artículo
XI, cual no permite enmendar los
Certificados de incorporación de los
HDFC para cambiar por otros tipos
de intidad. Porque el Articulo XI,
una vez un edificio está establecido
como un HDFC, será par siempre
un HDFC-sus estatutos no
cambiara o expirara. La única
manera de convertir un HDFC a un
dueño de tasa de Mercado
Sell Property for, or Otherwise
Convert Property to Market-Rate
Use,” Publicado en Julio 16th,
2015. ∆
Tiene algunas preguntas o
commentarios ? Contacte UHAB via
Kyla Alterman (212)479-3337 o
[email protected]
ACCIONISTA: JOANNA
PAULINO: DE LIDER DE
INQUILINOS A UHAB
ORGANIZADORA
Joanna Paulino ha estado en su
departamento en el cuarto piso de
un edificio en Hunts Point, Bronx,
viviendo con sus seis hijos por más
que siete años. Durante su tiempo
allí, el edificio tenía más que 142
violaciones de la ciudad en los
35 departamentos. Inquilinos han
tenido problemas como fuegos de
electricidad, calefacción inconsistente y agua contaminada que
puede enfermar a los que lo beben
sin hervir.
requiere acciones legales, el
permiso de HPD (cual la ciudad
dice que nunca lo concedería), y
numerosos obstáculos de
estatutos. Después de la
presentación de Ms. Buckley’s, la
Presidente del Condado de
Manhattan Ms. Gale Brewer
también prometió pelear para los
Accionistas quien están luchando
in sus HDFCs y ayudara a preservar
estos modelos de vivienda
accesible.
HPD y la oficina de Abogado
General consideran los HDFC como
prioridad en su 2016 agenda y
extenderán sus esfuerzos para que
se culpa la Ley, en parar las ventas
de estos edificios.
Para mas detalles, ver entero el
documentario de Real Estate
Finance Bureau “Guidance on
Housing Development Fund
Corporations Seeking Transfer Or
Paulino primero oí de UHAB cuando
Elise Goldin, UHAB Organizador
de Inquilinos, vino a su edificio en
2012 para formar una asociación
de inquilinos. UHAB trabajó con
los inquilinos para forzar al dueño
a hacer reparaciones necesarios,
pero Stabilis Capital, el fondo de
inversión privada que es el
propietario del edificio, fue más
interesado en venderlo por lo
máximo beneficio en vez de hacer
reparaciones. En 2014, una
empresa de bienes raíces, con Joel
Shafran como Director, entraron
come los nuevos dueños del
edificio. Condiciones terribles
todavía existen y el dueño está
usando los departamentos
vacantes para una programa de
la cuidad en donde pueden poner
personas sin hogares allí, cobrando
renta muy alta. Estas condiciones
ya han empujado mucho de los
inquilinos a salir del edificio,
dejando solo 10 departamentos
ocupados. Continua a la
pagina 13
UHAB Noticias de Miembros - Invierno 2016
¿ESTA PASANDO LA ILEGALIDAD DE
ALGUILER EN SU EDIFICIO?
Su edificio tiene que tener un póliza de Alguiler para y
cuando un Accionista pueda rentar su apartamento, pero
a veces la póliza puede ser mal interpretada o mal usada,
o perdida. Teniendo una póliza clara en su edificio
asegura que ningún Accionista rompa las leyes y que los
apartamentos sigan a precios módicos y no a precios de
mercado. La Directiva que esta gobernando cada HDFC
tiene el poder de adactar una ley a los documentos de la
Corporación. Para saber si el Accionista tiene la opción de
rentar sus apartamentos, usted tiene que ser educado y
examinar sus contractos de HDFC de Propiedad.
Si el rentamiento es permitido en sus edificios, este seguro
que la ley este implementada correctamente. Tiene que
tomar en cuenta la provatoria de la Directiva y el máximos
de apartamentos que los Accionista pueden rentar al
mismo tiempo, más la restricción de ingresos (en cual
los nuevos Accionistas y los rentadores tienen que ser
verificado), además algún extras pago a la Corporación,
el máximos porcentaje arriba del mantenimiento que dé
debe ser cargado por renta su apartamento, una clausula
residencial, el máximo tiempo de rentamiento y de
cualquier otras restricciones.
Los HDFC tienen el propósitos de ofrecer un largo-tiempo
de hogar accesible para la personas con bajos ingresos.
Estos significa que los HDFC no pueden ser usado como
“Cama y desayuno” con compañía como Airbnb, por poco
tiempo rentamiento que debe ser verificado como ingreso
anual. Si usted sospecha que hay un rentamiento ilegal en
su edificio, ármese con las cláusulas de los documentos
governatarios y otras pólizas de sus edificio.
PODEMOS SOLUCIONARLO! THE GREEN
WORKER COOPERATIVES’ CO-OP
ACADEMY
Como accionistas en HDFC’s, cuando
escuchamos la palabra co-op pensamos
en la vivienda. El modelo cooperativo, sin
embargo, está presente en otras áreas de
nuestras vidas también. The Green Worker
Cooperatives’ Co-op Academy, por
ejemplo, trae la cooperación en nuestras comunidades a
través del negocio.
La Academia Cooperativa ofrece una clase única y gratis
que consiste de 19-semanas sobre el negocio
cooperativa, que enseña a empresarios a compartir la
propiedad de un negocio con todos sus trabajadores.
Los participantes reciben entrenamiento de negocios por
Si hay una violación y nada sea hecho al respecto, las
cosas más importante de la Directiva es establecer una
historia de documentos: Escribir correspondencia con la
violación explicando cómo su Certificado de Corporación
y Acuerdo de Incorporación dice, suraye evidencia de los
específicos infracciones de los documentos governatarios,
y señalando las consecuencias de no cumpliendo, como
terminación del arrendamientos. Si usted no puede
resolver con la Directiva active una junta de accionistas,
usted necesita iniciar un demanda.
Para más información, leer los consejos de UHAB sobre
los rentamientos de cortos-tiempos en sus páginas web.
http://www.uhab.org/sites/default/files/news_items/shortterm_rental_tips_sheet_102115.pdf
Para más detalles sobre como manejar rentamiento de cortotiempo en sus edificios TIl, ANCP, o HDFC, contacte UHAB vía
un correo electrónico a Rachel Christmas Derrick
([email protected]) con “ Rentamiento de Corto-Tiempo” en la
línea de tema.
empresarios con experiencia, también cursos de ventas,
comercialización, finanzas, principios de negocios,
estrategias de cooperación, y responsabilidad ambiental
y social. La Academia también da apoyo logístico y legal,
tiene una red de empresas cooperativas, y acceso a la
financiación para negocios.
Diseñado para ayudar a lanzar su idea de negocio
cooperativo de la finalización del curso, la Academia
también guía a las empresas en un camino de
colaboración hacia el éxito. The Green Worker
Cooperative, que está especialmente interesado en los
negocios basados en el Bronx, busca construir equipos
fuertes que combinan una mezcla de talentos con
experiencia. ∆
Para saber más sobre el campo de entrenamiento de la
Academia Co-op, visite www.greenworker.coop.
www.uhab.org | p. 11
UHAB Noticias de Miembros - Invierno 2016
COOPERATIVAS
ASEQUIBLES A
TRAVÉS DE LA
NACIÓN
¿Alguna vez se ha
preguntado donde están
todas las HDFC’s en
Nueva York? ¿Qué tal otras
cooperativas limitadas a
través del país? ¿Podría
su edificio beneficiarse
compartiendo las mejores
prácticas con cooperativas
asequibles que enfrentan
desafíos similares? ¡Esta
de suerte! Durante el año
pasado, UHAB ha estado
colectando información de
cada vivienda cooperativas
de bajo o medios ingresos
en los Estados Unidos.
Para poder fortalecer y
ampliar el sector de la
vivienda cooperativa,
necesitamos saber más
acerca de las cooperativas
que ya existen, para
aprender de sus éxitos y
fracasos. La investigación
de UHAB, informará a
futuros colaboradores que
buscan apoyar y crecer el
movimiento de la vivienda
cooperativa.
Hasta el momento, se han
identificado unos 200,000
co-op apartamentos
económicos en los
Estados Unidos. Casi la
mitad de ellos se
encuentran en el área de
Nueva York, incluyendo
cooperativas HDFC,
cooperativas MitchellLama y otros modelos.
Visita nuestro mapa
interactivo en
www.uhab.org/coopresearch
para encontrar su edificio
y localizar cooperativas en
otras vecindades.
Para mas información de la
investigación de UHAB
contacte Alex Roesch
([email protected]).
RECIBA SU ALARMA ¡ GRATIS
DETECTORES DE HUMOS Y MONÓXIDOS
DE CARBÓN
Leer sobre cómo se puede con seguir detectores
de humo y monóxido de carbón de último modelo
GRATIS para sus HDFC. Después de recientes
incendios fatales, el Departamento de Bomberos de
la Ciudad de Nueva York (FDNY) junto con la Cruz
Roja Americana lanzo una iniciativa que salva vidas
en Nueva York para instalar hasta 100,000
detectores de humo y monóxido de carbón gratis
en los cinco distritos durante los próximos dos
años.
La FDNY y la Cruz Roja saben por experiencia que
no es suficiente distribuir detectores a residentes
sino que hay que asegurar que los detectores están
instalados en el apartamento. Por eso, en esta
colaboración se le pide la ayuda de su súper de
su HDFC que trabaje con UHAB para instalar los
detectores gratis, y simplemente documentar la
colocación de los detectores en las unidades con
formularios proveídos por la Cruz Roja. Si usted o
su súper no estén disponibles a instalar los
detectores, es posible que la Cruz Roja puede
proveer voluntarios para la instalación y educación.
Continua a la pagina 13
UHAB’s mapa de co-ops y
organizaciones de co-ops
estadounidenses y canadienses enseña la concentración de
co-ops más alta en el país, y
en contraste, donde existen
pocos co-ops. Esta
investigación en curso se
puede seguir entre la mapa
interactiva en nuestra
página de web, www.uhab.org.
Foto de parte de UHAB.
p. 12| www.uhab.org UHAB Noticias de Miembros - Invierno 2016
RECIBA SU ALARMA ¡
ACCIONISTA: JOANNA PAULINO
Continuado de la pagina 12: Para alcanzar y lograr su
objetico de salvar miles de vidas en nuestra ciudad, la
zona que tiene más alta ocurrencia de incendios en los
Estados Unidos, la Cruz Roja se ha unido con UHAB.
Como parte de este programa la Cruz Roja proveerá
residentes en su HDFC con doble detectores de humo y
monóxido de carbón gratis que dura 10 años (precio de
venta de $49). La instalación de detectores en cada
apartamento incluirá uno por cada cuarto de dormir y
uno en la área común. Todos los edificios también
recibirán materiales educativos para la prevención de
incendios y la preparación de emergencia para cada
residente.
Continuado de la pagina 10: Paulino ahora no está
trabajando solo como un defensor de inquilinos en su
edificio. Ella ahora es una trabajadora con UHAB en el
Organizing & Policy Department. Su decisión de dejar su
trabajo en un centro para personas mayores con
Alzheimer para trabajar con UHAB fue basado en sus
experiencias con UHAB como un inquilino. “Inquilinos
que necesitan ayuda quieren trabajar con personas con
quien ellos pueden confiar y respetar. Yo quería ser parte
de eso,” dijo Paulino. “Organizar a mi edificio fue una
experiencia buena para mí, pero yo sé que hay otros
edificios que están viviendo con los mismos (o peores)
problemas que el mío. Me gusta mucho ayudar a otros
inquilinos y soportar a los que el propietario no les está
tratando en una manera justa.”
QUERER APRENDER MÁS ACERCA
DE ‘CONNECTED BOOKS’?
Connected Books es un programa que mantiene y te
ayuda ha tener control de finanzia de tu edificio de
HDFC. Los usarios de HDFC esta contentos de la
manerea que funciona este programa. Es totalmente
libre de cargo. Tratalo ahora. Contacte Fabio Eugenio
([email protected]) para mas detalles!
(Foto de parte de Al-Jazeera America, 2015.)
Para participar en este programa que salva vidas, se
debe contactar al Departamento de Servicios de
Miembros de UHAB a Kyla Alterman, 212-479-3337 o
por correo electrónico a [email protected] y a Emily
Ng, 212-479-3318 y correo [email protected]. Los detectores
están disponibles por orden de llegada. Gracias por su
ayuda en la protección de los residentes de su HDFC.
Junto con el FDNY y la Cruz Roja, los miembros de
UHAB esperamos trabajar con usted en este esfuerzo. ∆
Paulino tiene muchísimo trabajo en su propio edificio. Ella
está determinada a formar una asociación de inquilinos
fuerte, en donde los residentes pueden trabajar juntos,
efectivamente. Su preocupación mayor es que el dueño
está ofreciendo dinero a inquilinos para salir del edificio.
Ella cree que él quiere tener más unidades vacantes para
poder rentarlos a la ciudad en donde se puede ganar más
dinero. Los inquilinos que no han aceptado este
“soborno” están sufriendo, sin reparaciones y viviendo en
condiciones que continúen empeorar. El situación es
especialmente alarmante a los personas mayores y los
con discapacidades en el edificio. Durante reuniones del
asociación de inquilinos en el futuro, Paulino planea
discutir manaras para que todos pueden pelear con
el propietario, como llamar a 311 para quejar de los
condiciones, ir a la corte para forzar que el dueño hace
los reparaciones, y para tratar a empezar el Artículo 7A
procedimiento en el NYC Housing Court para que HPD
se encargue del edificio. Paulino rechaza dejar el dueño
empujar a ella o sus vecinos a dejar sus casas. ∆
Para mas detalles contacte UHAB via un correo
electronico a Joanna Paulino ([email protected]).
www.uhab.org | p. 13
AYUDANDO SU CO-OP A PROSPERAR
Cualquier residente de una HDFC sabe que no es
trabajo sencillo mantener una cooperativa de capital
limitado prospera. Los accionistas tienen mucho que
hacer. Además de presupuestos ajustados, tienen que
estar al tanto del mantenimiento y las reparaciones.
Tienen que ahorrar dinero para renovaciones capitales.
Tienen que seguir las reglas y regulaciones sobre las
reuniones y las elecciones que mantengan su HDFC
elegible para los reducciones de impuestos y otros
subvenciones estatales que ayudan a asegurar que sus
hogares sigan siendo asequibles. Por décadas, los
residentes de cientos de cooperativas HDFC se han
beneficiado del apoyo y orientación del equipo de
Co-op Preservation en UHAB. Sea ayudando a los
líderes en edificios con la preparación de presupuestos,
solicitudes para préstamos, o con la supervisión de
elecciones, UHAB ha ayudado a HDFCs en toda la
ciudad a reforzar sus cooperativas o mantenerlas fuertes.
Hemos podido ofrecer esta ayuda técnica sin costo
algunas a cooperativas enfrentando los desafíos
financieros más difíciles. Debido a cambios recientes en
la financiación de la ciudad disponible para UHAB,
Co-op Preservation ya no tiene los recursos necesarios
para ofrecer estos servicios a edificios sin costo.
Aunque este cambio no es la mejor noticia para
algunas HDFCs, seguimos siendo dedicados a
ofreciendo apoyo técnico de alta calidad a cooperativas
con precios económicos. Hemos preparado paquetes
de servicios que son adaptados a las necesidades y los
presupuestos variados de HDFCs.
p. 14| www.uhab.org Ahora más que nunca, incitamos a edificios que se
aprovechen de los servicios de Co-op Preservation,
incluyendo la preparación de presupuestos, la
preparación de solicitudes para préstamos, la facilitación
de elecciones, y los requisitos de informes anuales – y
todo esto ayudará mantener su cooperativa estable y
asequible. Si su cooperativa está buscando un préstamo
o está teniendo dificultades en darle seguimiento a los
registros legales para evitar problemas en el futuro,
Co-op Preservation le puede ayudar a mantener,
recuperar, o crear comunidades de viviendas prosperas.
Nuestros miembros del equipo están disponibles y
deseosos para hablar con usted sobre continuar o con
empezar a trabajar con su cooperativa. Para informarse
cuál paquete de servicios que mejor le conviene su
edificio, por favor contacte a Charlotte Bell a (212) 4793389 o [email protected]. ∆
El personal del departamento de Preservación de Cooperativas
de UHAB trabaja en estrecha colaboración con los edificios a
ayudar a mantener sus costos bajos y su energía eficiente.