Análisis Comparativo entre el Valuador con i

Transcripción

Análisis
Comparativo
entre el
Valuador con i
Cédula
ProfesionaI
PARAOBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN
VALUACIÓN ¡NMOBiLIARIA EINDUSTRIAL
de Posgrado ,
y el Corredor
Público
i
ASESOR:
M.enI. JAIMEFRANCISCOGOMEZVEGA
MATRICULA06 1 0 04
RVOE 2 0 0 5 1 2 2 / 1 8 M A Y O D E L 2 0 0 5
PachucadeSoto,Hgo.a13deEnerode2007
^mm
•i
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico | ¡ ¡ ¡ ¡ ¡
Contenido
1
Introducción
Capitulo 1
Problema planteado
3
1.4.2 Particular
3
5
6
6
7
7
7
Capítulo2
8
1.1
Descripcióndelproblema
1.1.1 Esquemadelproblemade investigación
1.2
Justificación
1.3
Alcances
1.4
Objetivos
1.4.1 General
MarcoTeórico
2.1
Delimitareláreadeestudio
2.2
Compendiar conocimientos
2.3
Características históricas
Capítulo 3
Método
3.1
Tipodeestudio
3.2
Hipótesis
3.3
Modelooperacionaldelasvariables
3.4
Descripcióndelasvariables
3.5
Diseñodela investigación
3.5.1 Documental
3.5.2 Campo
3.6
Descripcióndelametodología
3.7
Utilidad
Arq.GabrielCarreño Martínez
8
8
8
9
9
9
10
10
10
11
11
11
12
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesional
Capítulo4
Corredor Público.
4.1
Concepto
4.2
Antecedentes
4.2.1 Requisito paraserCorredor Público
4.3
Ámbitodecompetencia
4.4
Marcojurídico
4.5
Emisióndeavalúos
Capítulo5
Valuador inmobiliarioe industrial
5.1
Concepto
5.2
Antecedentes
5.3
Instancias educativas
5.3.1 UniversidadAutónomadePuebla
5.3.2 UniversidadAutónomadeZacatecas
5.3.3 UniversidadAutónomade Chihuahua
5.3.4 InstitutoTecnológicodelaConstrucción
5.4
Marcojurídico
5.5
5.6
Emisióndeavalúos
Capitulo6
6.1
Análisis Comparativo
Tablacomparativa
Conclusiones
Glosario
Referenciasbibliográficas
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico
Introducción
La valuación tiene por objeto determinar el justo valor a un bien, llámese a este mueble o
inmueble,este proceso de valuación se utiliza para diversos fines como el contable,comercial,
legal,etc.,estoserealizacotidianamenteennegociaciones,tantoporadministradores,contadores
y expertos. Al decir "experto" nos referimos, en nuestro caso, a un valuador, que podemos
definirlo como la persona con conocimientos especializados en ciencias o artes, el cual podrá
emitirunavalúo(equivalentealatasaciónojustipreciación)ofalloacercadeunobjetoenestudio.
El término deperitovaluadorse deriva de la primera mitad del siglo pasado cuando, como no
habíaprofesionalesdedicadosalavaluación,senombrabaacualquierpersonaaquiensejuzgara
con"pericia"enconocerelvalordelosbienesporvaluar,deahíqueeldocumentoemitidoporun
valuadorseleconozcacomoperitaje;dondesedescribenlascaracterísticas deunbienydentro
delcualseaplicanlosmétodosnecesarios,quecumpliendoconlanormatividad,estimanelvalor
justodenegociación,enunidadesmonetariasyenunafechaespecifica.
Todoloquelerodeatieneunvalorparaelhombre,atodohabráqueotorgarleunacuantificación
nadaquedasustraídodeello,esporesoqueel mismohombreparafacilitar losgéneros,atodo
aquello que tiene alrededor, los ha reducido a bienes: muebles e inmuebles, distinguiendo los
primeroscomotodoaquelloquepuedecambiardelugarylossegundoslosquecarecendeesas
características,enunapalabrainamovibles.
Desdeelpuntodevistaeconómico,elvalorserefierealprecioqueseestableceentrelosbienesy
serviciosdisponiblesparacomprayaquellosquelosadquierenyvenden;porlotantoesdesuma
importanciaelgradodeutilidaddelascosas,cualidaddelascosasquelashaceobjetodeaprecio.
Unfinanciamientoes esencial para casitodas lastransacciones de bienes,también lo es en el
área especializada de la valuación. El vendedor desea conocer el valor de su propiedad para
determinarel preciodeventa apropiado;elcomprador seapoyaenunaestimación precisapara
estar seguro deque el vendedor hafijado un preciojusto del bien; las instituciones financieras
insisten encontar con un avalúo paradeterminar lacantidad dedineroque deben prestar a un
solicitantedecrédito.
Arq.GabrielCarreñoMartínez
ITC
Los avalúos también se usan para determinar el valor para fines detributación y de seguros; así
como también puede ser utilizada dentro o fuera de un juicio; cuando este procedimiento se da
dentro de un procesojurisdiccional,también se le llama peritaje,esta actividad la realiza un perito
especializado, el cual puede ser designado por las partes, llámense actor y demandado, o por la
autoridad,pudiendoserestosunoovariosperitosqueinteractúenenesteproceso.
La legalidad es el marco que rigetoda actividad en México,por lotanto la prestación de servicios
profesionales en las relaciones comerciales y de servicios se basan en la ley para operar
libremente, esto nos lleva a pensar que todo profesionista, que se jacte de serlo, debe tener la
certezadeque la ley regulasus actividades profesionales, preceptuando cualessonsus derechos
ycualessusobligaciones,porloquetodasuactividaddeberáserenbaseaesta.
La presente investigación tiene por objeto mostrar de manera objetiva la relación del proceso
valuatorío con su marco legal, la certeza jurídica existente de todo aquel profesional en la
valuación inmobiliaria e industrial y la competencia con el corredor público dentro del proceso
valuatorío.
Arq. GabrielCarreño Martínez
ITC
Capitulo1
Problemaplanteado
1.1
Descripcióndelproblema
Laprácticavaluatoriaestanimportanteentodoslosaspectosquerodeananuestrasociedad,por
lo cual es de suma importancia conocer las características que debe contar un valuador para
ejercer la consideración valorativa sobre la dimensión económica de los bienes, derechos y
obligaciones que hayan sido materia del avalúo respectivo; por lotanto ¿son los egresados de
estudios de posgrado los únicos profesionales capacitados para ejercer lavaluación?, hayque
recordarqueexisteunprofesionalquecuentaconunapatentellamadoCorredorPúblico, alcual
lo podemos definir como el agente auxiliar de comercio, con cuya intervención se proponen y
ajustancontratos,conveniosylacertificacióndeactosmercantiles.
Esteprofesionaldebedecontarcontituloprofesionalcomolicenciadoenderechoylaleylofaculta
parapoder intervenir endiversos actoscomo valuadorantelasdiferentes instancias ennuestro
país,estodeacuerdoaloslineamientosqueestablecelaLeyFederaldeCorreduríaPública.Este
profesional, debe contar con conocimientos técnicos para ejercer la valuación, pero esta
característica de los corredores públicos, en cuestión de prácticas valuatorias, debería estar
avaladaporunainstitucióneducativa,yporendecontarconcédulaprofesionalparaejercerdicha
especialidad, porque de no ser así la opinión valuatoria de este personaje jurídico podría ser
objetada.
Ahorabien,despuésdehaberpresentadoagrossomodolaproblemáticaqueenfrentalavaluación
de bienes en México,surge esta pregunta: ¿está en el haber de unsolotipo de profesional, la
capacidadformalymaterialparalavaluaciónobjetivadetodalavariedaddebienesexistentesen
nuestroentorno?
EnMéxicodiversasuniversidadeseinstitucioneseducativashanestablecidoprogramasdeestudio
deposgradoanivelesdeespecialidad,maestríaydoctoradoeneltemadelavaluación.Asimismo,
existen organismos que dentro de sus normas jurídicas exigen que los avalúos los practiquen
personasconcédulaprofesionaldevaluador,comoeselcasodelaGuíaparalainscripciónenel
Arq.GabrielCanreñoMartínez
ITC
registro de Unidades de Valuación y autorización como peritovaluador enla Sociedad Hipotecaria
Federal (SHF) que como requisito indispensable, para fungir como controlador o como perito, es
necesaria la cédula profesional y en su caso de especialidad y/o maestría expedida por la
DirecciónGeneraldeProfesiones.
Encambio,elReglamentodelCódigo FiscaldelaFederación,ensuartículocuartodetermina que
los avalúos que se practiquen para efectos fiscales deberán llevarse a cabo por las autoridades
fiscales, instituciones de crédito, la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN), por
corredorpúblicooporpersonas quecuentenconcédula profesionaldevaluadores expedida por la
SecretariadeEducaciónPublica.
De ahí, la importancia del conocimiento del marco legal en nuestro quehacer profesional, y
transmitir este conocimiento a las distintas instancias, que requieren de los servicios de un
valuador, es por ello la presente investigación, para conocer y difundir de manera concreta la
situaciónjurídica que guarda el perito valuador en nuestro país y la necesidad de reglamentar la
expedicióndecédulas profesionalesespecificas paralaseguridadformalennuestroejercicio.
ITC
AnálisisComparativoentreelValuatorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico
1.1.1
Esquemadel problema
Corredores públicos que
ejercen la valuación sin
formación
académica
adecuada.
Viejas practicas de
Peritos
valuadore
valuación y monopolic
sin cédula o registn
delmercado
profesional.
1
Bases
jurídicas
ambiguas,
incompletas
obsoletas.
Falta de organización de
losperitoscon registro
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico m
1.2
Justificación
El perito valuador que cuente con cédula de profesiones o registro pericial (otorgado por algún
colegio o tribunal de justicia) debe y debería de ser el único profesional calificado para actuar
dentrodelosprocesos valúatenosquemarca laley,así comotambiénenlosavalúoscomerciales,
industríales,bancarios,etc.
Pero la realidad es otra, debido esto a la falta de profesionalismo dentro del ramo, así como
también de la viejas prácticas de valuación que sobreviven hasta nuestros días; este proceso de
profesionalismo en la valuación, es complejo y tardío, debido a que, por lógica los peritos
valuadores empíricos, por así llamarlos, que existen en la actualidad, son los que están
reconocidos por los órganos gubernamentales y por la misma sociedad,creando así un pequeño
monopolio dentro del ejercicio valuatorio, e imposibilitando la entrada a todo aquel profesional
capacitadoparaejercerlavaluación.
Porlotantoesnecesarioquelosdiversosorganismos gubernamentales, institucionesfinancieras e
instituciones educativas, encargados de dar fe y certeza jurídica al quehacer del perito valuador,
encuentren el sistema mediante el cual, únicamente el profesional con formación académica de
posgradoseaquienejerzadichaactividad.
Es cierto que es tarea los mismos valuadores con cédula profesional, el buscar mediante la
creación de asociaciones o colegios, el apoyo necesario en materia de credibilidad y sustento
legal, la presencia ante las diversas instancias que requieren de losservicios profesionales de los
valuadores. Haciendo hincapié en la necesidad del profesionalismo en el ramo y no permitir que
lasviejasprácticasoacuerdosambiguosuobsoletos mermenlavaluaciónenMéxico.
1.3
Alcances
El presente estudio tiene como objetivo visualizar, desde el punto de referencia práctico, la
problemática del marcojurídico existente,en lo relacionado almaestro envaluación inmobiliaria e
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico J B ¡ ¡
industrial y al corredor público; que sirva de base de investigación para la reforma de leyes y
reglamentosqueavalanlosprocesosvalúatenos ennuestropaís.
1.4
Objetivos
1.4.1
General
Comparar la basesjurídicas entreel maestro o especialista envaluación inmobiliaria e industrial y
el corredor publico, para lograr que el primero mencionado obtenga el reconocimiento y
credibilidad, en las diferentes instancias públicas o privadas, y se obtenga un lugar preferencial
para el ejercicio pleno de la valuación emitida por un profesional especifico en la materia con
estudios avalados por la instituciones educativas que permiten la obtención de una cédula
profesional.
1.4.2
Particular
Se realizará la investigación para establecer las basesjurídicas necesarias parael perito valuador
conregistro.
Estudiar lasdiferentes reglamentaciones en donde este inmersa lavaluación,para posteriormente
realizarunacomparativayencontrarsussemejanzasysusdiferencias.
ITC
m
Capitulo2
MarcoTeórico
Estecapitulo tiene por objeto ampliar ladescripción del problema, nos sirve para integrar la teoría
conlainvestigaciónysus relacionesmutuas.
2.1
Delimitareláreadelainvestigación
El área de investigación será el estudio de las leyes que rigen a los valuadores y corredores
públicos, y definir con esto cuales ejercen la valuación sin cédula de profesiones que los acredite
comovaluadoresoensucasoobservarlasdeficienciastécnicasodeconocimientos enlamateria.
2.2
Compendiar conocimientos existentesenelárea
La información acerca de peritos valuadores que se encuentren dentro de los colegios,
asociaciones, cámaras, etc. en las que pueden estar asociados. Esta referencia es de vital
importanciaparaconocer lavalidezqueotorganalosmismosysurangodeacción
Las leyes existentes en las distintas dependencias para definir el marco jurídico de los distintos
tiposdevaluadores,yconestotenerclaroelsustentolegaldecadauno.
2.3
Características históricas
Hacer referencia de los antecedentes de los valuadores y de loscorredores públicos,su legalidad
ycorrespondienteautorización.
ITC
Capitulo3
Método
3.1
Tipodeestudio
Esta investigación de tipo comparativa-propositva, mostrara las características especificas de los
diferentes peritos valuadores, basándose en la recopilación documental que representa el acopio
de información para el análisis de cada uno de los temas que tratarán tanto del valuador con
cédulaprofesionalylade loscorredores públicos,asícomo larecopilación decampopara conocer
loscriterios personales e institucionales enlainterpretación delDerechomercantil,administrativo y
civil vigente en materia valuatoria, para así poder emitir una propuesta, su respectivo análisis y
conclusión.
La recopilación de material documental será minuciosa, puntual y objetiva, a través de fuentes
primarias ysecundarias Yaqueenlaaplicación e interpretación delas normasexisten numerosos
conflictosdebido alasubjetividad (oposición) delosmismosyqueson resueltosconintereses que
senegocianconelderechoqueasistealaspartes.
Si bien es cierto que el Derecho es producto histórico social, una vez creado por el legislador y
representado por las normas jurídicas, solo es factible su aplicación a posteriori a los casos
concretosendondeculminaelsistemajurídicopositivo.
3.2
Hi:
Hipótesis
El perito valuador con cédula es el único personaje con los conocimientos técnicos
necesariosparalaadecuadavaluacióndebienes.
ITC
3.3
Modelooperacionaldelasvariables
Variable independiente
Xi
K
„
|\
Variable dependiente
Yi
Certeza técnica en la|
valuacióndebienes
3.4
La cédula de profesionesj
deperitovaluador.
I
Descripcióndelasvariables
Xi. Existen peritos valuadores sin el conocimiento técnico para ejercer esta actividad, así como
profesionesqueejercenlavaluaciónnoacreditadas concéduladeposgrado.
X*. Quelacéduladeprofesionesdevaluador inmobiliarioe industrialsirvacomoinstrumento único
enelejerciciodelperitajeantetodas lasinstancias públicasyprivadas.
3.5
Diseñodelainvestigación
Paraelpresenteestudiose requieredela recopilacióndedosdistintas fuentesdeinformación, las
cuales seránel marco de la investigación, documental y de campo,estocon elfin de obtener los
datosteóricosyprácticos acercadenuestroproblemaenestudio.
ITC
3.5.1
Documental
La investigación se realizará inicialmente de manera documental, refiriéndonos exclusivamente a
la descripción de las leyes, reglamentos, códigos y manuales de las distintas ramas del Derecho
queinvolucranalvaluadoryalcorredorpúblicodentrodesusprocesosjurídicos.
3.5.2
Campo
Se generara un cuestionario con preguntas de tipo abierto a los distintos tipos de valuadores
existentesenelestadodeHidalgo,dentrodeloscuales encontramos:
CorredorPúblico.
Peritovaluadorconcédula.
3.6
Descripcióndelametodología
Una vez formulado con presición cual es el problema a investigar y especificado cual será el
objetivo y los resultados que se esperan de la investigación, debe plantearse como es el camino
que se va a seguir, es decir, se debe diseñar la estrategia metodológica dentro de la cual
consideramosobtenerlasoluciónalproblemaqueenfrentamos.
Seobservaranlosdistintos personajesqueejercen lavaluaciónentediferentes instanciaspublicas,
tomando como objetivo principal a los valuadores con cédula profesional y a los corredores
públicos,enlapoblacióndeestudio.
Seenunciaraelcampodeacción,capacidadtécnica,marcolegalyconceptosgeneralesacerca de
cadaunodelosperitos.
ITC
El conjunto de leyes de las distintas ramas del derecho inmersas en la valuación, se estudiaran
para así conocer el marcojurídico. Se enunciaran las instituciones gubernamentales y financieras
que requieren de los servicios profesionales de valuación inmobiliaria e industrial y los requisitos
necesarios parasu ejercicio
Se analizara la ley de profesiones para evaluar la situación de los peritos, y que instituciones
académicas imparten laespecialidado maestría en valuación inmobiliariae industrial.
Se elaborará unacomparativaentre losperitosvaluadores.
Aplicación decuestionario a unamuestrade lapoblaciónenestudio.
A partirde la población cuantificada para una investigación se determina la muestra, cuando no es
posible medir cada una de las entidades de población, se considera, es representativa de la
población.
3.7
Utilidad
El procesodeesta investigacióntiene unfinespecifico,
¿Porquéseva a realizar la investigación?
El desconocimiento de la ley por parte de los valuadores puede ser una barrera para el ejercicio
pleno de la profesión, esta ley nos indica los derechos y obligaciones en los que estamos
inmersos.
¿Para qué?
Esta investigaciónseva a realizar paraconocer elsustento legalylacertezajurídica actual para el
ejercicio del valuador, y difundirdentro del ramo este conocimiento. Así como también proponer a
lasautoridades competentes lamodificación a laleyen cuanto alasatribucionesconquecuenta el
corredor público. Para elsustentotécnicodel quehacervaluatorio.
Arq. Gabriel Carreño Martínez
ITC
¿Paraquién?
Existe desconocimiento por parte de la sociedad y de los mismos valuadores, del marco jurídico
que regula esta actividad.Contribuyendo incluso aque se menosprecie las opiniones técnicas en
lavaluacióndelosbienes.
¿Cómo?
Serealizará unainvestigación documental,tomando como base las leyesvigentes en México,que
tengan interacción con la valuación y con las instituciones encargadas de la autorización de
peritosvaluadores..
Arq. GabrielCarreñoMartínez
ITC
AnálisisComparativoentreelValuatorcon CédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico
Capitulo4
Corredor Público
4.1
Concepto
Elcomerciante enelejercicio desuempresa requiere de lacolaboracióndeotraspersonas; de la
actividad y servicios ajenos. Esta colaboración puede ser meramente de carácter intelectual o
material (como en el caso de los abogados, contadores, ingenieros, obreros, etc.) o, además de
carácterjurídico,estoes,conpoderderepresentación1.
SegúnelautorRoberto L.Mantilla,ensulibrode Derecho Mercantil,"ladoctrinadistingueentre los
auxiliares dependientes y los auxiliares autónomos", esto es que los auxiliares dependientes se
encuentran en una posición subordinada respecto al comerciante; y los auxiliares autónomos no
forman parte de la organización de la empresa y se encuentran en una posición independiente
respectoalcomerciante.
Los auxiliares autónomos prestan su servicio a todo aquel comerciante que le solicite, y no al
serviciodeuncomerciante enparticular, es poresoqueselesconoceconelnombrede auxiliares
delcomercioaloscomisionistas,losagentesy aloscorredores.
El Corredor Públicocomo auxiliar autónomo delcomerciante,eselquecuida laseguridad jurídica
de los actos en los que intervienen en su oficio. Según el artículo 51 del Código de Comercio,
corredoreselagenteauxiliardecomercio,con cuya intervenciónse proponeny ajustancontratos,
conveniosylacertificacióndeactosmercantiles. Esteprofesionaldebeserlicenciadoenderechoy
la ley lo faculta para poder intervenir en diversos actos como valuador ante las diferentes
instancias legalesennuestropaís.
*MANTILLAMOLINA,RobertoL ,"DerechoMercantil",México,Ed.Porrúa,24aedición,1990.
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorcon CédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico
4.2
Antecedentes
LafiguradelCorredor Públicoesmuyantigua,en Méxicosetieneconocimiento delallegadade
este personaje en el año de 1590, en relación a los antecedentes legales de la correduría,
sistematizadosconlaformalidadlegaldesu génesis,elcódigonapoleónicolosregistradespuésel
códigodecomercioespañolde1829yen Méxicoen elCódigodeComerciode18892.
PosteriormenteapareceelReglamentodeCorredoresdelaPlazaMéxicoelcualentróenvigorel
1 denoviembrede 1891yestereglamento seconvirtióennormadecarácterfederala partirde
esa misma fecha y que vino a reformar los artículos 51 a 74 del código antes citado, cabe
mencionar que sobre este ordenamiento existen registros de su evolución en el Código de
Comerciode1978.
Elarancel delos Corredores Tituladosde la Plaza México,paraelcobrodesus honorarios,fue
expedidoporelPresidentedelaRepúblicaypublicadoenelDiarioOficialdelaFederaciónel17
de mayo de 1921.Pero lafigura del Corredor Público no era la adecuada dado que existieron
diversasimpugnaciones,portalrazónconfecha29dediciembrede1992,sepublicóenelDiario
OficialdelaFederación,laLeyFederaldeCorreduríaPública
4.2.1
RequisitosparaserCorredorPúblico
ConformealaLeyFederaldeCorreduríaPública,publicadaenelDiarioOficialdelaFederaciónel
29 de diciembre de 1992 (reformada el día 23 de enero de 1998), en su Artículo 8, para ser
CorredorPúblico serequiere:
Serciudadanomexicanopornacimiento.
Contarcon tituloprofesionaldeLicenciadoenderechoycédulacorrespondiente.
Nohabersidoprocesado pordelito intencional,mediantesentenciaejecutoriaquemerezcapena
corpórea.
2
GRIEGOGARCIA,Salomón,"LosprincipiosdelaCorreduríaPública',México,Ed.PopocatepetlEditoresS AdeC.V.,2004.
Arq. GabrielCarreñoMartínez
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorcon CédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico H |
Solicitar,presentaryaprobarelexamenparaaspiranteyelexamendefinitivo.
Así también en su Artículo 21 inciso IVseñala que puede ser cancelada su habilitación en los
siguientescasos:
ViolacionesgravesyreiteradasalasdisposicionesdeestaLey.
Sercondenadopordelitointencional.
Haberobtenidolahabilitaciónmediantedocumentaciónfalsa.
Encasodehabérselecanceladolahabilitación,nopodrávolveraserhabilitado.
DeacuerdoalreglamentodeCorreduríaPublica(elcualabrogaelReglamentodeCorredoresde
laPlazaMéxicode1891 yelAranceldelosmismosde1921),ensucapituloIIsecciónprimera,se
señalanlosexámenesdeaspirantesydefinitivo,enestecapituloseindica,demanerageneralen
11 artículos,lamaneraenqueseevalúanalosaspirantesacorredorespúblicos.
EnsuArtículo8,mencionaquelosexámenesdeberánserformuladosporlicenciadosenderecho
ydeberáncontenerelnúmerodepreguntassuficientespararealizarunaevaluacióngeneraldelos
conocimientos en materiadefe pública mercantil, intermediación mercantil,valuación y arbitraje
comercial.
En su Artículo 9 hace mención que es requisito indispensable el haber realizado práctica
profesionaldurantedosañosporlomenos.
Despuésdepresentaryhaberacreditadoelexamen paraaspirante,elartículo 13mencionaque
esnecesariopresentarun"examendefinitivo"enelcualesnecesariaunaconstanciaexpedidapor
corredoronotariopublicoqueacrediteunaprácticamínimadeunaño.
Esteexamendefinitivoconstadeunapruebaescrita,queconsisteenuncuestionarioteórico,con
laresolucióndeuncasoprácticooconlaredaccióndeunactaopóliza.Yconotrapruebaoral,la
cualconsistirá enpreguntas respecto ala pruebaescrita e interpelaciones querealice eljurado,
que esta integrado por licenciados en derecho, el representante de la Secretaria de economía
fungirácomoPresidenteydesignaraalSecretario,asicomotambiénunrepresentantedelColegio
decorredores,enningúncasopodrácelebrarseelexamenenlaausenciadelrepresentantedela
Secretariadeeconomía.
ITC
Eljuradodeliberaráenprivadosielsustentanteesaptoonoparaelejercidodecorredorpúblico,
encasodeempateen ladecisión el Presidente tienevoto decalidad inapelable. Elsustentante
quenoapruebeelexamenantesdescrito nopodrávolverasolicitarotrosinohastatranscurridos
seismesesdesu presentación.
4.3
ElEjecutivoFederalporconductodelaSecretaríadeEconomía,otorgaeltítulodehabilitaciónde
Corredor Público a los Licenciados en Derechoque hayansatisfecho los requisitos legales para
ello,aefectodeejercer lasfuncionesestablecidas porlaLeyFederaldeCorreduría Públicaysu
Reglamento.
EstaLeyFederaldeCorreduría Publicatienecomopropósitofundamentalponerenoperaciónlas
nuevasfuncionesqueseleadicionaríanalasquetradicionalmentehatenidoelCorredorPúblico,
que son afines a las que se derivan de las reformas que se hicieron a la Ley General de
SociedadesMercantiles,detalsuertequeahoraelcorredorampliasusfuncionesconprecisión,en
estaley,sinqueseentiendadedesempeñoexclusivo,entrelasquedestacanlasdescritasenel
Articulo6,queacontinuaciónsedescriben:
A)Agentemediador
LaactuacióncomoagentemediadorestaprevistaenlafracciónIdelartículo6delaleyFederalde
CorreduríaPública,quealaletradice:
Articulo6.Alcorredorpúblicocorresponde:
I.Actuarcomoagentemediador,paratransmitirpropuestasentredosomaspartesyasesoraren
lacelebraciónoajustedecualquiercontratooconveniodenaturalezamercantil;
Enel estudio de esta función es necesario precisar los dos enfoques quecomprende, por una
parteimplicalaintermediaciónenelintercambiodepropuestasdeofertaydemandadelosbienes
en circulación entre comprador y vendedor; pero por otra partecomprende la intervención en la
resolucióndecontroversiassinlitigio.
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico j ¡ I
B)Peritovaluadordebienes
LaactuacióncomoperitovaluadorseencuentraprevistaenlafracciónIIqueestablece:
II. Fungircomoperitovaluador,paraestimar,cuantificaryvalorarlosbienes,servicios,derechosy
obligaciones que se sometan a su consideración, por nombramiento privado o por mandato de
autoridadcompetente;
Deestearticuloqueesdevitalimportancia paraestetrabajo,nosocuparemos alolargodeesta
investigación,dadoqueesdereflexionar, que porel hechodeseragenteauxiliardecomercioy
mediador en asuntos mercantiles, la ley lo contemple como perito valuador, sin exigir en su
reglamento,lacapacidadtécnicaoestudiosprofesionalesparaestapráctica.
C)Asesorjurídico
LaactuacióncomoasesorjurídicoestaprevistaenlafracciónIII,quesedescribeacontinuación:
III.Asesorarjurídicamentealoscomerciantesenlasactividadespropiasdelcomercio;
El conocimiento del derecho mercantil y su relación con otras ramas del derecho, son las
condicionesporlascualeselcorredorpublico,ensuconsejouorientaciónoportunarepresentanla
utilidad,lagananciaobienlaperdida.
D)Arbitro
EstacapacidadvieneprevistaenlafracciónIVdelmismoartículo6:
IV.Actuar como arbitro, a solicitud de las partes, en la solución de controversias derivadas de
actos,contratosoconveniosdenaturalezamercantil,asícomolasqueresultenentreproveedores
yconsumidores,deacuerdoconlaleydelamateria;
El arbitraje en equidad implica que la sentencia sea conforma a la justicia aun cuando dicha
sentenciacontravengaalgúnnormalegal.
E)Fedatariopúblico
EstosprincipiosvienenestipuladosenlasfraccionesVyVI,quesetranscribenacontinuación:
ITC
V. Actuar como fedatario publico para hacer constar los contratos, convenios, actos y hechos de
naturaleza mercantil, excepto cuando se trate de inmuebles; así como en la emisión de
obligaciones y otrostítulos valor; en hipotecas sobre buques, navios yaeronaves que se celebren
ante el,yenelotorgamiento de créditos refaccionarios o de habilitación o avío,de acuerdo con la
leyenlamateria.
VI.Actuarcomofedatarioenlaconstitución,modificación,fusión,escisión,disolución,liquidación y
extinción de sociedades mercantiles y en los demás actos previstos por la Ley General de
Sociedades Mercantiles;
Debido a que las actas y pólizas autorizadas por los corredores, son instrumentos públicos. Los
asientosdesulibroderegistroylascopiascertificadasqueexpidadelaspólizas,actasyasientos,
sondocumentosquehacenpruebadeloscontratosohechos respectivos
Para cumplir el ejercicio de las funciones del Corredor Público, la Ley Federal de Correduría
Pública divide alTerritorio Nacional en plazas, una por cada Estadoy otra porel Distrito Federal,
sólo puedeactuar como fedatario dentro de la plaza para la cual fue habilitado, aunque los actos
quesecelebrenantesufepodránreferirseacualquierotrolugar.
Sin embargo, como agente mediador, perito valuador, asesor jurídico y arbitro mercantil puede
ejercersusfuncionesentodalaRepública Mexicana.
Originalmente los corredores desempeñaban funciones de mediación en negocios mercantiles,
actualmente alladodeesasfuncionestienen lasde peritoyfedatario. Elartículo 51del Código de
Comercio dispone que los corredores tienen fe publica cuando expresamente lo faculta esa ley y
quepuedenactuarcomoperitosdetraficomercantil.
4.4
Marcojurídico
A losCorredores Públicoslosustentan lassiguientes leyes:
A) LeyFederaldeCorreduríaPública.
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico j ¡ |
Los Artículos 1, 2, 3, fracciones I, II, III, IV y V, determinan la facultad de la Secretaría de
Economía (Antes Secretaria de Comercio y Fomento Industrial) de regular y vigilar la función del
Corredor Público como auxiliares del Comercio y cuidando la seguridad jurídica en los actos en
que intervengan, examinar a las personas que deseen obtener la calidad de aspirantes a
corredoresyasícomo,asegurarlaeficaciadelaprestacióndesuservicio
PublicadaenelDiarioOficialdelaFederaciónel29-XII-1992y reformadael23-1-1998.
B)ReglamentodelaLey FederaldeCorreduríaPública.
LosArtículos 1,7,18, 24, 27, 32,59,63,66, 73 y 74, reglamentan lasfacultades de la Secretaría
de Economía (Antes Secretaría de Comercio y Fomento Industrial) en la elaboración y aplicación
deexámenesdeaspiranteydefinitivo,habilitaciones,garantías,sellos,libros,licencias,vigilanciae
inspecciónydemásasuntosrelacionadosconlaCorreduría Pública.
PublicadoenelDiarioOficialdelaFederaciónel4-VI-1993.
C)LeyFederaldeprocedimientoAdministrativo.
ElArtículo 2establecelaaplicaciónsupletoriaalaLeyFederaldeCorreduríaPública.
Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 24-XII-1996 y reformado el 24-XII-1996, 19-IV2000,30-V-2000.
D)ReglamentointeriordelaSecretariadeEconomía.
LosArtículos 1,2, 3, 4, 5fracción XVI,11,12 y 20en susfracciones XII,XIII, XIV, XV, XVI,XVII,
XVIII; XIX, XX, XXI, XXII, XXIII. XXIV, XXV, XXVII, XXVIII, XXIX, XXX, XXXI, XXXV y XXXVI
contienen las atribuciones de la Dirección General de Normatividad Mercantil, en materia de
CorreduríaPública.
PublicadoenelDiarioOficialdelaFederaciónel22-XI-2002
E)LineamientosenmateriadeAvalúosdeCorredor PúblicodelaSecretariadeEconomía.
ITC
ElArtículo 1 hace constar que el acuerdo tiene por objeto establecer los lineamientos técnicos y
jurídicos mínimos que deberán observar los corredores públicos al emitir los avalúos en que
intervengan,asolicitud de particulares,sociedades, instituciones o por requerimiento de autoridad
competente.
F)ReformasalCódigodeComercioenmateriadefirmaelectrónica.
A su disposición el texto de la reforma y para comentarios el proyecto de Lineamientos para la
acreditacióndelosPrestadoresdeServiciosdeCertificacióndeFirmaElectrónica.
4.5
Emisióndeavalúos.
El Código de Comercio, la Ley de Instituciones de Crédito, el Código Financiero para el Distrito
Federal y el Reglamento del Código Fiscal de la Federación, entre otros ordenamientos, además
de la Ley Federalde Correduría Pública, prevén lafacultad delCorredor Público parafungir como
perito valuador, y conforme a esto existe unAcuerdo que establece los lineamientos a seguir
por losCorredores Públicosparaemitir avalúos,conelfindesalvaguardar losinteresesde los
particulares que acuden a este personaje jurídico para solicitar sus servicios en esta materia y
asegurarsuactuaciónconformeaderecho.
Elacuerdoqueestableceloslineamientos,fueemitidoporelC.SecretariodeComercioy Fomento
Industrial(ahoraSecretariadeEconomía),Herminio BlancoMendozaeldía25defebrerode 1999,
constade 14Artículos en loscualesseenumeran aspectosgenerales deloquedebecontener un
avalúo, y así como también los distintos tipos de bienes que puede valuar, con los requisitos
mínimos parasuelaboración.Acontinuaciónseenlistanlosdistintostiposdebienes:
Terrenos urbanososuburbanos
Terrenosagropecuarioso rurales
Unidades industriales
Edificaciones
Inmueblesenrégimendepropiedaden condominio
Rentade inmuebles
ITC
Activos, maquinaria y equipo,vehículos, mobiliario, reexpresión de estados financieros, garantías,
rematejudicial o liquidación de activos de una sociedad, determinación de valores de reposición
nuevoynetodereposición.
Obrasdearteyjoyas
Bienes intangibles
Es decir, el Corredor Público esta facultado por la Secretaría de Economía, para valuar todo tipo
debienesenlaRepública Mexicana.
Es importante mencionar que esta investigación se basa fundamentalmente en este acuerdo en
mención, ya que en este documento se encuentra lo improcedente del quehacer valuatorio del
corredor publico, por lo tanto me permito transcribir la totalidad del documento, y hacer mis
comentariosdentrodelmismo.
ACUERDOQUEESTABLECELOSLINEAMIENTOSASEGUIRPORLOSCORREDORESPÚBLICOSPARA
EMITIRAVALÚOS.
Al margenunselloconelEscudoNacional,quedice:EstadosUnidosMexicanos.-Secretaría de
ComercioyFomentoIndustrial.
HERMINIO BLANCO MENDOZA, SecretariodeComercioyFomentoIndustrial,confundamento
enlosartículos 34fracciónXXXdelaLeyOrgánicadelaAdministración PúblicaFederal;2o.,3o.
fracciones Iy IVy6o.fracción IIdelaLeyFederaldeCorreduríaPública,y5o.fracciónXVIdel
Reglamento InteriordelaSecretaríadeComercioy Fomento Industrial,y
CONSIDERANDO
Que en términos de la Ley Federal de Correduría Pública, corresponde a la Secretaría de
Comercioy Fomento Industrialvigilar laactuación de loscorredores públicos yasegurar la eficacia
del servicio que prestan como auxiliares del comercio, cuidando siempre la seguridad jurídica en
losactosenqueintervengan;
Que el Código de Comercio, la Ley de Instituciones de Crédito, el Código Financiero para el
Distrito Federal y el Reglamento del Código Fiscal de la Federación, entre otros ordenamientos,
además de la Ley Federal de Correduría Pública, prevén la facultad del corredor público para
fungircomoperitovaluador,y
ITC
Que al no señalar dichos ordenamientos los parámetros técnicos y jurídicos a los que deben
sujetarse losavalúos que practiquen loscorredores públicos,es necesario establecer lineamientos
mínimos para ello a fin de salvaguardar los intereses de los particulares que acuden a los
corredores públicosparasolicitarsusservicios enestamateriayasegurarsuactuaciónconformea
derecho,hetenidoabienexpedirelsiguiente
Comentario
Este acuerdo emitido por el entonces Secretario de Comercio y Fomento Industrial, Lie Herminio
Blanco Mendoza, quiso cubrir con su ilegal actuar una laguna existente en la Ley Federal de
Correduría Publica y en su respectivo reglamento, pues la ley no faculta a ningún Secretario de
Estadodelramo,paraemitiracuerdosquetengan elcarácterdeobligatorios para laciudadanía, lo
emitido enesteacuerdo noesvinculatorio y no puedeservircomoindicativoenlavaluación de los
corredorespúblicos.
Elcontenido deeste acuerdo, paraserde carácter vinculatorio debióformar partedel reglamento
a laleyfederal,puesdeotramaneraúnicamenteesunmeroinstructivoque nopuedesustituir a la
leyyconestoseponeenentredichoelactuarvaluatoriodeloscorredores(findecomentario).—
ACUERDO QUEESTABLECE LOSLINEAMIENTOSASEGUIR PORLOS CORREDORES
PÚBLICOS PARA EMITIRAVALÚOS
Art. 1 - El presente Acuerdo tiene por objeto establecer los lineamientos técnicos y jurídicos
mínimos quedeberán observar loscorredores públicos alemitir losavalúos enque intervengan, a
solicituddeparticulares,sociedades,instituciones oporrequerimientodeautoridadcompetente.
Art. 2.- El dictamen valuatorio que el corredor público emita deberá estar integrado por las
seccionessiguientes:
I.-Antecedentes;
II.- Datosdelbienoserviciosujetoavaluación;
III.-Fundamentojurídicoyconsideraciones previas;
IV.-Metodologíaempleada;
V.-Desarrollodelavalúo,y
ITC
VI.-Conclusiones.
Además,entodocaso,elcorredorpúblicodeberátenerelsoportedocumentalcompletoacercadel
estudiodemercadorealizadoparaefectosdelavalúo.
Art.3.- Los avalúos practicados por corredor público a bienes inmuebles, al menos deberán
contener:
I.-Nombreydomiciliodelapersonafísicaomoral,autoridadoinstituciónquesolicitaelavalúo;
II.-Nombredelpropietariodelinmuebleysudomicilioparaoírnotificaciones;
III.-Motivodelavalúo;
IV.-Ubicacióndelinmueble;
V.-Númerodecuentadelasdeclaraciones devalorcatastraldelinmueble,yelolosnúmerosde
cuentadelpagodelosderechosporelsuministro,usooaprovechamientodeaguasituviere;
VI.-Descripcióndelinmuebleysuusoactualypotencial;
VIL- Clavedelárea o delcorredordevalor,del uso,rango de nivelyclase decada porción de
construcción,ademásdesudenominación,asícomodecadafactordeeficienciaqueidentificanal
inmuebleoaporcionesdelmismo;
VIII.- Descripción de elementos urbanos significativos del área o corredor en que se ubique el
inmueble,destacando,ensucaso,aquellosquelodistinguendeotrasáreasocorredordevalor;
IX.-Análisis metodológicoyconsideracionespreviasalaconclusión;
X.-Fechaenqueserealizóelavalúo,periododevigenciayfechaalacualseestáretrotrayendoel
valorencasodequeasíserequiera, y
XL-Nombreynúmerodelcorredorpúblicoquerealizaelavalúo,asícomosurúbricayselloen
cadahojadeldictamen.
Elcorredorpúblicodeberácontarconladocumentaciónmínimaparalaprácticadelavalúocomolo
son: lacopiacertificadadelaescritura pública, boletapredialy planosarquitectónicos, asimismo
deberá acompañar el avalúode planos o croquis acotados o aescala,yfotografías interioresy
ITC
exteriores de las partes más representativas del inmueble, imágenes que podráguardar mediante
cualquiersistemaelectrónico,deprocesamientodedatosomecánico.
Comentario
Es importante señalar que esta investigación tiene como fin, elaborar un análisis comparativo y
propositivo,esto loindico porque puede llegar ser muyfácildestruir undocumento muy elaborado
comoeste,pero lomasdifícil escrear uno nuevo quecumplacontodala normatividad y legalidad
queconllevaaelaborarunacuerdo,y nodígaseunaley.
Elquesuscribe nopretendeserabogado,y mucho menos usurparsusfunciones,peroes evidente
conforme se leey se analiza estedocumento, que la profesiónde abogado es muy importante en
todacuestiónlegalyjurídicadenuestro país,perohayquerecordarquetodaactividad profesional
tienesuslimitantes legales,técnicasycientíficas.
Lo mencionado enestafracción IX,señala requisitos mínimos acumplir para laelaboración de un
avalúoinmobiliario,enelcualselesolicita alcorredorqueelabore unplanoocroquisacotado o a
escala,estas cuestiones técnicas pertenecen alcampo de laingeniería oel diseño,y dentro de el
plandeestudiosdelalicenciaturaenderecho noseencuentradichamateria,nialgorelacionado a
ella.Art.4.-Losavalúos practicados porcorredor públicoaterrenos urbanososuburbanos,además de
loprevistoenelartículoanterior,almenosdeberán contener:
I.-Régimendepropiedad;
II.- Dimensiones,formasyproporción;
III.-Usodelsuelo;
IV.-Calidaddelossuelos,y
V.- Densidad de población, intensidad de construcción, servicios, afectaciones o restricciones a
queesténsujetos.
Para la determinación del valor unitario de un lote tipo se considerará el programa y planes
parciales de desarrollo urbano de la localidad. Asimismo, el precio máximo o mínimo de
adquisición o venta de terrenos urbanos se definirá mediante el análisis y la investigación
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico j ¡ |
pertinente del mercado de predios similares al del estudio tanto en zonas colindantes como
contrastantes.
Comentario
Al hablar de programas y planes parciales de desarrollo, se esta refiriendo a planes municipales,
polígonos de actuación o programas regionales. La interpretación deestos planes y programas le
corresponden a un especialista en la materia, dadas las características técnicas con las que se
elaborarondichosplanesdeordenamientoterritorial.Art. 5.- Los avalúos practicados por corredor público a terrenos agropecuarios o rurales, además
deloprevistoenelartículo3delpresenteAcuerdo,almenosdeberánconsignar.
I.-Régimendeposesiónopropiedad;
II.- Dimensiones,superficies,linderosycolindancias;
III.-Clasificacióndelpredio;
IV.-Calidaddesuelos;
V.-Afectacionesorestricciones aqueesténsujetos;
VI.-Productividad;
Vil.-Aspectos agrometeorológicos;
VIII.-Cultivosenlazonadelpredio,y
IX.-Características panorámicas.
Comentario
Los avalúos realizados a tierras agropecuarias y rurales, deben de contar con la información
técnica relacionada con los ciclos productivos de cada uno de los elementos a valuar, esta
información se puede encontrar en diversos sitios, por ejemplo;en los paquetes tecnológicos que
edita la SAGARPA, en los cuales indica de manera técnica los rendimientos y el costo de
produccióndelosdistinto productosgenerados poreltrabajoagropecuario,esta información es de
usocotidianoparaespecialistasquemanejenlosprecios unitarios.Arq.GabrielCarreño Martínez
ITC
Art.6.-Losavalúos practicados porcorredor públicoaunidades industriales,ademásdelo previsto
enelartículo3delpresenteAcuerdo,almenoscomprenderán:
I.-Valorfísicodeterrenos,construcciones, maquinaria,equipoydemáselementos incorporados al
inmuebledemanerapermanente;
II.- Valor de reposición nuevo, al que se le aplicará, en su caso, el factor de demérito que
corresponda por edad, estado de conservación, mantenimiento, diseño industrial, aparición de
nuevosymejoresmodelos;
III.- Con base en los valores anteriores, el valor neto de reposición, vida útil remanente,
depreciaciónanual,considerandosisevalúaunnegocioenmarchaounproyectodeinversión;
IV.- Análisis y descripción de los bienes y/o servicios producidos, las características de
comercialización, la tecnología ocupada y grado de obsolescencia, comportamiento de precios,
costos de personal técnico y administrativo, así como el comportamiento financiero de la unidad
industrial;
V.- Definición del valor presente neto basada en la relación ingresos-egresos y de la tasa interna
de retomo, conforme al rendimiento y recuperación de inversiones, así como los márgenes de
inversiónyflujosdecajadescontados paradefinirlospuntosdeequilibrioyposicióndelnegocio;
VI.- Definición del valor conclusivo del negocio, mediante el procesamiento del valor en libros,
comoreferenciaadicional;
VIL- Diagnósticofinalconsiderando laevaluaciónde la unidad industrial con baseenelestudio de
mercado,técnicoyfinanciero,ylaevaluacióneconómicadelamisma,y
VIII.-Análisis residualconbasealmejorproyectoposible.
Paraefectos devaluaciónde maquinariay equipo, noserá necesario determinar elvalor físico del
terreno,construccioneseinstalacionesespecíficas.
Comentario
Lanecesidaddeunaespecialización porpartedelasdistintas instanciaseducativas,enmateriade
valuación,serefiereaesto.Noes posibleque,conformaciónacadémicaencuestiones legales,se
ITC
m
puedadeducirosuponer unvalorparalasunidades industriales,sinlaimperiosanecesidadde una
obtencióndeunposgradoenlamateria.Art. 7.- Los avalúos practicados por corredor público a edificaciones, además de lo previsto en el
artículo3delpresenteAcuerdo,almenosdeberán;
I.- Indicarenforma pormenorizada lostiposde construcción quepuedandeterminarse acordea su
uso,calidadydescripcióndeloselementosdeconstrucción;
II.- Señalar paracadatipo unvalor de reposición nuevo, alquese le deducirán losdeméritos que
procedan por razón de edad,estado deconservación,deficiencias de proyecto, deconstrucción o
defuncionalidad;
III.- Determinar el valor neto de reposición, considerando el valor unitario correspondiente de
aquellas instalacionesespecialesoelementosaccesoriosqueformenparteintegraldelinmueble;
IV.- Señalar el valor comercial, mediante el análisis y la investigación pertinente del mercado de
inmuebles similares al del estudio en zonas colindantes y contrastantes, considerando los
antecedentes, condiciones físicas y de seguridad estructural actuales del inmueble, valor de
capitalización,susperspectivasfísicas,jurídicas,económicasysociales,y
V.-Determinar lacapitalización derentas,conbaseen lasrentas investigadasodeterminadas con
unatasamínimadecapitalización.
Art. 8.- Los avalúos practicados porcorredor público a inmuebles sujetos al régimen de propiedad
encondominio,ademásdeloprevistoenelartículo 3delpresenteAcuerdo,almenosdeberán:
I.- Determinar el valor del local, departamento o despacho en función del indiviso que le
corresponda con relación alvalortotal delterreno, a áreas comunes e instalaciones generales del
edificiooconjuntohabitacionalvaluadasenformaseparadaydetalladamente,asícomoalvalor de
lasáreasprivativaseinstalaciones propias,ensucaso;
II.- Señalar las superficies correctas del terreno, porciones de la construcción, instalaciones
especiales,elementos accesorios y obras complementarias, elindiviso quecorresponda, así como
lajustificacióndelindivisoylaformaenquesellegóataljustificación,y
III.-Contener ladescripciónyrazóndelmétodoo métodosyfactoresdeeficienciaquese aplicaron
paradeterminarelvalordelinmueble.
ITC
Comentario
Las instalaciones especiales y obras complementarias de cualquier edificación, es tarea del
profesional que maneja los precios unitarios, que conoce del mercado de los conceptos o en su
defecto cuentacon una base dedatos actualizada, de losdistintos conceptos queseengloban en
estetipodeinstalaciones yobras.Art.9.-Elcorredor públicoparadeterminar larentadeuninmueble,almenosdeberá:
I.- Establecer los precios mínimoy/o máximo de renta nueva de inmuebles,enforma unitaria para
cadatipodeconstrucciónapreciado,medianteelanálisis y lainvestigación pertinente del mercado
dearrendamientodeinmueblessimilaresaldelestudioenzonascolindantesycontrastantes;
II.- Considerar lacapitalización de rentascon baseen las rentas investigadasodeterminadas, con
unatasa minimade capitalización que utilicen empresas quedeben destinar inversiones a activos
inmobiliarios;
III.-Tomarencuentaelvalorfísicodelinmueble,y
IV.-Efectuarlasaclaraciones metodológicas pertinentes.
Art. 10.- En los avalúos que practique el corredor público a los activos, maquinaria y equipo
especializado,vehículos,mobiliarioyequipodeoficina,conobjetodecompraventa, reexpresión de
estadosfinancieros,reaseguramiento, garantía, rematejudicial, remateo liquidación de los activos
de unasociedad,oactos relacionados consucesiones;determinarásuvalordereposición nuevoy
neto de reposición, mediante la investigación pertinente del mercado de bienes nuevos y
secundarios, así como su vida útil consumida y remanente, su precio mínimo de venta y su
depreciaciónanual.
Comentario
Lanecesidaddelaespecializacióndeloscorredores públicosesnotoriaenestearticulo,según los
requisitos para presentar el examen de solicitud para corredor publico, es necesaria una
constanciafirmada por uncorredor en activo de por lo menos unañodeejercicio en la correduría
correspondiente (véase capitulo 4.2.1 Requisitos para ser Corredor Publico), es por eso que nos
planteamos la siguiente pregunta ¿es suficiente la experiencia que proporciona un año de
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico « I
colaboraciónenundespachodecorreduríapublica,paraelaborarunavalúocomoelqueseindica
enlosartículos10,11y12?.Art. 11.-Enlosavalúospracticadosporcorredorpúblicoaobrasdearteyjoyas,sedeterminaráel
precio de referencia mediante la investigación de mercados especializados de obras de arte y
joyería, a través del tratamiento valuatorio con alto grado de calificación con relación a la
naturalezadelperitaje,considerando:eltipodeobravaluada,suautor,losmaterialesempleados,
lastécnicasutilizadasparasucreación,ysuscaracterísticasextrínsecaseintrínsecas,asícomola
concurrenciainterdisciplinariaenlamateriaanivelnacionaleinternacional.
Art. 12.-En los avalúos practicados por corredor público a bienes intangibles, en atención asu
naturalezaotipo,sepodrándeterminarsusvaloresdeacuerdoalosiguiente:
I.-Mediantelainvestigacióndemercadodebienesyproductossimilaresosucedáneosconbasea
referencias comerciales, valores implícitos y calculados, considerando volúmenes de venta y
rentabilidad, posibles casos de compraventa o, en su defecto, pago de regalías por el uso y
explotacióndepatentes,marcasofranquicias;
II.- En el caso de proyectos, se analizará la infraestructura de servicios con que cuenta,
características decomercialización, tecnología ocupada,fijaciónde precios,costos deinversión,
lucro cesante, comportamiento financiero y márgenes de utilidad, para con ello realizar un
diagnósticodesusmárgenesdeinversión,flujosdecajaypuntosdeequilibrio;
III.-Através del estudio delmejor aprovechamiento de los proyectos yelvalorcomercial de las
rentas brutas realeso potencialesquegenera,así comocalcularelcapitalequivalente capazde
proveeresasrentasencondicionesnoinflacionariasydebajoriesgo,considerandosiseestáen
presenciadeunavaluacióndeproyectoounnegocioenmarcha, o
IV.-Cuandosetratedelafijacióndepreciosdetransferencia,seharámediantelaaplicaciónde
losprocedimientosestablecidosenlaLeydelImpuestosobrelaRentao,ensudefecto,utilizaráel
métodoapropiadoalcaso.
Art. 13.- El corredor público llevará un índice actualizado, mediante cualquier sistema manual,
mecanizado o electrónico que permita la consulta e identificación de los avalúos quepractique,
mismoquedeberáintegrarse:
I.-Enordenalfabéticodeacuerdoalnombredelsolicitante;
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorcon CédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico
II.-Condatosdelbienobjetodelavalúo, y
III.-Segúneltipodeavalúo.
Art.14.-LaDirecciónGeneraldelRegistroMercantilyCorreduríaelaboraráanualmentelalistade
corredores públicos enactivo,así comosuespecialidad enmateriadevaluación,lacualdeberá
publicarse en el Diario Oficial de la Federación,con el objeto de orientar a los usuarios de los
servicios que prestan los corredores públicos. Dicho listado también se proporcionará a las
delegaciones federales de esta Secretaría, para que faciliten copia a los interesados que lo
soliciten.
ARTICULOTRANSITORIO
ÚNICO.-ElpresenteAcuerdoentraráenvigoraldíasiguientedesupublicaciónenelDiarioOficial
delaFederación.
México,D.F.,a25defebrerode1999.-ElSecretariodeComercioyFomentoIndustrial,Herminio
BlancoMendoza.-Rúbrica.
Comentario
El articulo 14esde relevancia,debido a lo que se enuncia en él,a primera vista parece haber
resuelto en un solo párrafo la problemática de esta investigación, pero la única publicación del
DiarioOficialdelaFederación,fueeldía20deabrildel2000,yhacealusióndeloestablecidoen
estearticulo,publicadounañoantes.
SeseñalaenestapublicacióndelD.O.F.,únicamentelalistadelosCorredoresenactivoenesa
fecha, no mencionando en ningún momento que la lista pertenezca exclusivamente a los
corredoresquetenganespecialidadenmateriadevaluación.
Es lógico que la especialización valuatoria para de los corredores públicos no sea prioritaria,
debido a queeste acuerdo no es observancia obligatoria,y mas aúnsi el que la emitió fue un
SecretariodeEstadoynoelCongresodelaUnión,comoantessemenciono.
Porloanteriormenteexpuesto,quelailegalidaddeesteacuerdoesrelevante.Esteacuerdopuede
servircomoinstructivodellenadodeformatos devaluación únicamente,ynocomounanormaa
seguirporpartedeloscorredores.
ITC
AnálisisComparativoentreelVaiuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico
Capitulo5
Vaiuador Inmobiliarioe Industrial
5.1
Concepto
Al buscar una definición única para describir alvaiuador, podría llegar aomitir algunos conceptos
que a lo largo de esta investigación se han visto y mas aún si el que suscribe presenta esta
investigación con elfin de ser vaiuador; pero en logeneral lo podemos describir como la persona
entendida en alguna ciencia o arte que puede ilustrar al juez o tribunal acerca de los diferentes
aspectos de una realidad concreta, para cuyo examen se requieren conocimientos especiales en
mayorgradoquelosentranenelcaudaldeunaculturageneralmedia.
De acuerdo a las distintas instancias educativas esta definición puede variar, pero en el fondo
coinciden en que el Perito vaiuador es un profesional de alto nivel que cumple con las normas
internacionales querigenlaactividadvaluatoria en laformación de Maestros envaluación,con los
conocimientos y técnicas necesarias para estimar el valor de un bien, de acuerdo a sus
características inherentes,yconbaseaenlasvariablesconcurrentesdesde losaspectos sociales,
económicos,políticosyfísicos.
5.2
Antecedentes
Como antecedente tomaremos como referencia, el último cuarto del siglo XIX, donde se inició la
recuperación económica del país, después de consolidarse la República con el triunfo sobre el
ImperiodeMaximiliano.
La actividadeconómica era reducida en ese entonces, por lotanto loscréditos que otorgaban los
escasos bancos existentes eran detipo refaccionario o de habilitación y avío,no requiriéndose de
avalúoscomerciales comoseconocenen laactualidad,sinoqueellosseotorgaban basados en la
confianza y honorabilidad de los acreditados, aunque lagarantíafuese hipotecaria o la prendaria.
ITC
AnálisisComparativoentreeiValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico
Lospréstamos hipotecarios losconcedían casiexclusivamente losparticulares,y bastaba para ello
una apreciación hecha por unarquitecto o ingeniero de la propiedad por hipotecar, sin llegar a lo
quehoyconstituyeunavalúo.
Los escasos avalúos que se practicaban eran los de carácter judicial, sin ceñirse a normas
previamente establecidas, sino que en su mayor parte eran al leal saber y entender del perito
designado. Lostrabajos de valuación inmobiliaria en nuestro pais se iniciaron en las postrimerías
delsigloantepasado, exclusivamente confinestributarios con elimpuesto predial,quefue cuando
se establecieron las bases jurídicas para el catastro de la ciudad de México, la primera Ley de
catastrofuepublicadaenelDiarioOficialeldía23dediciembrede1896.
El Ing.Salvador Echegarayfue designado como primer director de catastro, y procedió a fijar las
normas para laformulación de los avalúos catastrales que desde su inicio son de carácter físico.
Seeliminoelprocedimientodevaluacióntipo presupuestos,paralasconstrucciones,enlosquese
calculaba lascantidades deobray se aplicaban precios unitarios exclusivamente, dada la lentitud
del proceso y lo poco precisos que resultaban ser. Por primera vez se clasificaron las
construcciones portipos yprecios unitarios por metros cuadradocubierto,y aplicando un demerito
por su estado de conservación, con esto se agilizo de manera significativa el proceso de la
elaboracióndeavalúos.
5.3
Instancias Educativas
Existeninstanciaseducativasqueimpartenlaespecialidadymaestría,dadalanecesidaddeelevar
elniveldelavaluación enMéxico,teniendocomometaqueelprofesionistaegresadodel posgrado
envaluación inmobiliaria cumplacon las normas establecidas a nivel nacional e internacional que
rigenlaactividadvaluatoria enlaformaciónde especialistas y maestros enelramo, contribuyendo
con lageneracióndeconocimientosdeexcelencia, mediantelainvestigaciónyconsolidación dela
teoría,apoyandoconestoaldesarrolloeconómicodelpaís.
Aunado a lo anterior, el impulso que genera la investigación científica, permite una mejor
comprensión del proceso y contribuye a una mejor interpretación en la práctica del quehacer
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico j ¡ ¡ ¡ ¡
valuatorio, se forman profesionales para la docencia, la capacitación y la enseñanza de la
valuaciónysuampliagamadeacción.
Acontinuaciónseenlistan únicamente4delas distintas universidades einstancias educativas que
imparten los programas de posgrado en valuación inmobiliaria; esto para la observancia del plan
deestudios encada unade las instituciones y asítener unmayorpanoramadelos requerimientos
técnicos y científicos congruentes con las políticas institucionales y aspectos normativos
necesariosparalapracticavaluatoria:
5.3.1
UniversidadAutónomade Puebla
GradodeMaestríaenValuación.
Impartido por la Facultad de Ingeniería con una duración del programa de 2 años, con las
instalaciones ubicadasenelBlvd.Valsequilloy 18surC U .Col.SanManuel,Puebla,Pue.
Plandeestudios:
1oCuatrimestre
Sistemasde Información Financiera
IngenieríadeCostos
MicroyMacroEconomía
Administración
2oCuatrimestre
Mercadotecnia
CalidadTotalenelServicio
Probabilidady Estadística
Legislación
3oCuatrimestre
Ingeniería Económica
Capitalizacióny Productividad
SeminariodeTesisI
EvaluacióndeProyectosde Inversión
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico | | | j ¡
4o Cuatrimestre
SeminariodeTesis II
ValuacióndeTerrenos
Valuaciónde Construcción
Valuación Especializada
5oCuatrimestre
Valuación Catastral
ValuacióndePredios Rústicos
ValuacióndeMaquinariayEquipo
Valuación Industrial
Requisitos:
- SolicituddeAdmisión.
- CurriculumVitae(condocumentos probatorios).
-Tituloprofesionaloactadeexamenprofesional(doscopiascertificadas antenotario).
- Certificadodecalificaciones deLicenciatura(calificaciónpromediomínimodeocho).
-Actade Nacimiento (doscopiascertificadas antenotario).
- Cartadeintencióndemotivos porloscualesquiere ingresaralamaestría.
- Doscartasderecomendación.
-Tresfotografíastamañoinfantil,blancoynegro.
-Acreditacióndelcurso propedéuticoconcalificación mínimadeocho.
- PagodeDerechosrequerido.
-Acreditacióndeexamendeinglésyredaccióntécnica.
-Alumnos Extranjeros (Comprobante deCédula Migratoriadebidamentelegalizada).
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico I ¡ | ¡ |
5.3.2
UniversidadAutónomadeZacatecas
GradodeMaestríaenValuación.
El programa tiene presencia en 17 Estados de la República Mexicana, y atiende al 80% de la
membresíadelaFECISVAL.
Plandeestudios:
Primersemestre
Introducciónalavaluación
InformáticaAplicadaalaValuación
IngenieríadeCostos
LegislaciónAplicadaalaValuación
Ingeniería Económica
Segundosemestre
Contabilidad
Inf. FinancieraAplicadaalaValuación
Administracióny Mercadotecnia
ProbabilidadyEstadística
Seminariode InvestigaciónI
Tercersemestre
Capitalizacióny productividad
ValuacióndeTerrenos
Valuaciónde Construcciones
Valuación Catastral
Valuaciónde Inmuebles Catalogados
Cuartosemestre
Valuaciónde InmueblesAgropecuarios
ValuacióndeMaquinariayEquipo
ITC
Valuaciónde Negocios enMarcha
Seminariode Investigación II
La.ValuaciónenlaEvaluacióndeProyectosde Inversión
Requisitos:
- Solicitudde Ingreso
- Presentarlasiguientedocumentación:
-TítuloyCédulaProfesionaldelicenciaturaen Ingeniería Industrialoenáreasafines.
- Certificadode Licenciatura
- Certificadode bachillerato
-ActadeNacimiento.
-4fotografíastamañoinfantil,fondo blanco,noinstantánea,sinbarba,sinlentes,fondoclaro
- 2fotografíastamañotítulo,fondoblanco,noinstantánea,sinbarba,sinlentes,fondoclaro
- Presentarcurriculumvitaecondocumentación comprobatoria.
- Efectuarelpagodelascuotasestablecidas porelColegio.
5.3.3
UniversidadAutónomade Chihuahua
GradodeEspecialidady MaestríaenValuación.
Plandeestudios:
VA-01 Introducciónalavaluación
VA-02 Marcojurídicodelavaluación
VA-03 Principios decontabilidad
VA-04 Sistemasdeinformaciónfinanciera
VA-05 Valuaciónde inmuebles
VA-06 Análisis demercadoyentorno económico
VA-07 Ingenieríaeconómicaydecostos
VA-08 Metodologíadela investigación
VA-09 Valuacióndemuebles agropecuarios
VA-10 Valuacióndemaquinariayequipo
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico ¡ | | j ¡
VA-11 Valuacióndeinmuebles catalogados
VA-12 Análisisyvaluacióndeproyectosdeinversión inmobiliarios
VA-13 Catastro
VA-14 Calidaddelosservicios profesionales
VA-15 Seminariodetesis
Elaboracióndetesis
Requisitos:
- Haberterminadosatisfactoriamente elplandeestudiosdeunalicenciatura,como:ingeniería,
arquitectura,contaduríayactuariosde unáreaafín. Realizadasenunainstitucióndeeducación
superiorregistradaantelaSecretaríadeEducaciónPública.
- Debepresentarconstanciadecalificaciones obtenidas enlalicenciaturaconunpromedio mínimo
de80(ochenta)enescalade0a100.
- Debepresentartítulooactadelexamenprofesional.
- Encasodenoestartitulado,presentarcartadepasanteycartacompromisoparatitularseen un
plazonomayordeunaño.
- PresentarsolicituddeadmisiónalprogramaenlosformatosqueproporcionelaFacultadde
Ingeniería.
- Debepresentaryaprobarelexamendeadmisiónenlafechayhoraestablecida porla
coordinacióndelprograma.
-Atenderalasentrevistasy/oactividades,enlafechay horaindicadas porlacoordinación del
programa.
5.3.4
InstitutoTecnológicodela Construcción
GradodeEspecialidady MaestríaenValuación.
Se imparte en colaboración con la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción CMIC, en
susdistintassedesubicadasendiversos EstadosdelaRepública Mexicana.
Plandeestudios:
ITC
Primersemestre
-Análisis decostos.
- Contabilidadyfinanzas.
- Legislaciónyreglamentación enlaindustriadelaconstrucción.
- Introducciónalavaluación.
- Métodosdeinvestigación.
Segundo semestre
-Catastro.
- Valuacióndeinmueblesurbanos.
-Valuacióndemaquinariayequipo.
- Economíaadministrativa.
-Administracióndefinanzas.
Tercersemestre
-Valuacióndebienes industríales
- Valuacióndederechos, intangiblesy especializados.
- Valuacióndenegocios inmobiliarioseindustriales.
-Análisisdedecisiones
- Seminariodetesis.
Este listado que se eligió dentro de muchas alternativas que existen, nos permite observar cierta
similitud encuanto a los planes de estudio,esto quiere decir queefectivamente existe vinculación
deloacadémicoconlaprácticaprofesional.
Es sabido que no existe mejor aprendizaje que el que se obtiene de la experiencia, pero si se
cuenta con una base técnica y metodológica solida, y principios éticos impartidos por personal
docente que cuenta con formación académica de posgrado, la experiencia vendrá en el corto
tiempo,ysinqueestomenospreciealasabiduríaqueseobtieneconelpasodelosaños;conesto
mequiero referir aque lavaluación noes algo que seaprenda con un añoo dosde permanencia
en un despacho, la practicavaluatoria en nuestro país requiere de profesionalismo, y mas aun si
es requisito indispensable para su practica en el TLCAN, que eso es materia de otro tipo de
investigación.
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico Em
5.4
MarcoJurídico
Al valuador inmobiliario e industrial con cédula profesional, lo sustentan las siguientes leyes para
sulibreejercicioprofesional:
ConstituciónPolíticadelosEstados Unidos Mexicanos
El artículo 5o a la letra dice: A ninguna persona podrá impedirse que se dedique a la profesión,
industria,comerciootrabajoqueleacomode,siendolícitos...
La ley determinara en cada Estado cuales son las profesiones que necesitan titulo para su
ejercicio, las condiciones que deben llenarse para obtenerlo y las autoridades que han de
expedirlo...
Ley Reglamentaria del Articulo 5o Constitucional, Relativo al ejercicio de las Profesiones en el
DistritoFederal.
En su capitulo I, Articulo 1, 2, 3, 4 y 5, mencionan que el Titulo Profesional es el documento
expedido por instituciones del Estadoy particulares que cuenten convalidez oficial (REVOE), y el
documentoseexpedirá afavorde lapersonaque hayaconcluidosusestudiosodemostrado tener
losconocimientos.
Sehace mención queeltitulo profesional podráobtenercédulade registroconefectos de patente,
que losColegios de Profesionistas serán los encargados deexpedir reglamentos paradelimitar el
campo de acción de cada profesión y por ultimo la Dirección General de Profesiones será la
encargada de autorizar el ejercicio de especialidades, mediante la comprobación de haber
realizadoelestudiodeperfeccionamientotécnicocientíficoenlacienciaoramaquesetrate.
PublicadaenelDiarioOficialdelaFederaciónel26demayode1945
ReglamentodelCódigoFiscaldelFederación.
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyeiCorredorPúblico
En su Articulo 4, menciona que para efectos fiscales, los avalúos deberán ser realizados por
personas que cuenten con cédula profesional de valuadores expedida por la Secretaría de
EducaciónPública.
LeydeTransparenciaydeFomentoalaCompetenciaenelCréditoGarantizado.
Ensuarticulo3,inciso IX, mencionaqueseentiende porValuador Profesionalala personacon
cédulaprofesionaldeposgradoenvaluación,yexpedidaporlaSecretaríadeEducaciónPública,y
queseencuentraautorizadaparatalefectoporlaSociedadHipotecaríaFederalSHF.
EsdeimportancialoestablecidoeneldecretopublicadoenD.O.F.confechadel7defebrerode
2005,ensuartículosegundotransitorio expresalosiguiente:
Articulosegundo.-Laspersonasquecuentenactualmenteconautorizacióndeperitovaluadorante
laSociedadHipotecaria Federal,S.N.C.,contaránconunplazodetresaños,contadosapartirde
la entrada en vigor del presente Decreto en el Diario Oficial de la Federación, para obtener la
cédulaprofesionalaqueserefiereelartículo 3o.fracción IX,pudiendoeneltranscursodedicho
plazofungircomoperitosvaluadores.Siconcluidoelplazoantesseñalado,noobtuvieranlacédula
profesionalencuestión,laautorizacióncomoperitovaluadorlesserácancelado.
5.5
Es necesario recalcar la labor del valuador profesional dentro de lasociedad,esta profesión se
desenvuelve en distintos sectores, ya sean públicos o privados, dada la versatilidad de su
quehacer.
Para poder cumplir con sus obligaciones, el valuador debe ser competente en su campo de
ejercicio; tal competencia se lograra mediante el estudio, la práctica y la experiencia. También
debereconoceryguiarsuconductaporlosprincipiosdeética,quesonparteesencialdelautentico
ejercicioypracticaprofesional.
ITC
El Código Federal de Procedimientos Civiles, en sus artículos 143, 144 y 145, menciona la
necesidaddecontarconunperitoquecuentecontituloenlacienciaaquepertenezca,yquecada
parteinvolucradaenellitigioeslibredenombraraunperito,ysinoesnombradoporningunade
las partes, llámense actora y demanda, el mismo tribunal designara a uno, llamándose a este
como perito enrebeldía. Estadesignación o nombramientojudicial conlleva una responsabilidad
mayor,yaquedeberendirsudictamenpericialenlostérminosquedicteeljuezenturno.
El registrode peritos setramita anteelTribunal Superior deJusticia decada Estado,quedando
con esto apercibido que partir de ese momento, el perito forma parte como auxiliar en la
administracióndejusticia.
La Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C., establece que el valuador profesional con cédula de
especialidadomaestría,puedenser peritovaluadorocontrolador,deacuerdoenlodispuestoen
laLeydeTransparenciaydeFomentoalaCompetenciaenelCréditoGarantizado;deinmuebles
objeto de crédito a la vivienda al efecto por la S.H.F., misma que mediante reglas de carácter
general,emitelostérminosycondicionesparalaobtencióndelaautorizacióncomoperitovaluador
dedichosinmuebles(referirsealcapitulo5.4incisoD).
ParadichaautorizaciónesprecisoremitirsealaGuíaparalainscripciónenelregistrodeunidades
de valuación y autorización como perito valuador en la S.H.F., que en esta investigación se
menciona únicamentede maneraenunciativa,debido a lacantidaddeinformación referente ala
misma.
Elvaluadorconcédulaprofesionaldeposgrado,tienesuslimitantesconformealcorredorpúblico,
dado que no puede ejercer lo descrito en el capitulo 4.3 incisos A,C, D, y E., en los que se
enuncian los principios de fedación, mediación, arbitraje y asesoría comercial; todos estos
previstosenlaLeyFederaldeCorreduríaPública.
Esimportantemencionarqueelobtenergradodemaestroenvaluacióninmobiliariaeindustrial,no
significaquesepuedaunodesempeñarencualquierámbitodelcomercio,esnecesariointeractuar
conotrasprofesionesquedominenloscamposdelconocimientoque,porlaformaciónacadémica
de un valuador, uno desconoce, y no por esto quiero decir que no se pueda aprender otra
profesión.Nopretendoconestainvestigaciónqueelvaluadorconcédulallegueaserabogadoo
corredorpúblico,sinelmenorafándemenospreciaratanexcelentesprofesiones..
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico ¡¡¡¡¡¡¡j
5.6
Emisióndeavalúos
Una profesión como la del valuador esta basada en un conjunto organizado de conocimientos
específicos, por lo tanto requiere de un alto grado de capacitación, el cliente es la persona que
deposita su confianza en los conocimientos y habilidades de este profesional, los valuadores
debenreconocerestaresponsabilidadconelclienteyconlasociedad.
Laconfidencialidad esuntemaqueelvaluadordebetenerpresentealmomentodesercontratado,
sea por una personafísica, por unaentidad privada o pública, esto por razones obvias de secreto
profesionalyaevitarespeculacionesdeacuerdoalresultadodelperitajeemitido.
Existe el Colegio Nacional de Ingenieros Industriales CONAII, que emite unas normas para sus
agremiados, llamada Normas y Lineamientos para Peritos,si bien este documento no cuenta con
observancia de obligatoriedad general,es una base metodológica para la elaboración de avalúos
profesionales que busca la homologación en cuanto a dictámenes se refiere, buscando con este
documentoformalizarlocomounaNormaOficial,quereclamalaprofesióndevaluadorprofesional.
Esta pordemáscomentar, queesta normadebe ampliarse debido asucarácter general,es por lo
tanto un documento base que debe enriquecerse de acuerdo a las prácticas y conforme las
condicioneslodicten.
La Comisión Nacional Bancaria y de Valores, es una institución que dentro de sus atribuciones,
elabora circulares como la 1462, 1516 por citar algunas que, junto con sus reglas de carácter
general,establecenunametodologíaparalavaluacióndeinmueblesobjetodecréditohipotecario.
ITC
Capitulo6
Análisis Comparativo
6.1
Tabla comparativa
Con todo lo previsto en los capítulos 4 y 5, donde se observaron las características generales y
especificas del corredor público y del valuador profesional con cédula profesional; por lotanto es
necesarioestablecer unatablacomparativa,delamaneramasobjetivaysinemitirningúnjuicio.
En la tabla que a continuación se presenta, se enlistan las características, que a juicio del que
suscribe,resultanmasimportantesysignificativasdenuestrossujetosenestudio.
Características
Valuador
Corredor Público
con
Cédula
Profesionalde Posgrado
Requisito para aspirar a ser
Titulo
profesional
de
corredorovaluador.
Licenciado en Derecho, y
Arquitecto,
presentar
afines. Y dependiendo de la
examen
de
Titulo
profesional
de
ingenierías
educativa,
o
aspirante. Que consta de 180
institución
reactivo de opción múltiple con
requiere de
3 horas de duración,se otorga
mínimo de 8 en la licenciatura
guía de estudio y prontuario
y aprobar examen de admisión
con54leyesy 10bibliografías.
o cursar propedéutico para
un
se
promedio
ingresar a la especialidad o
maestría.
Tiempo de estudio para la
No se requiere de tiempo en
Dependiendo de la institución
obtencióndepatenteocédula.
aulas, pero si de dos años de
educativa, el programa de
ejercicio como abogado y un
estudios es en promedio de 1
año de prácticas profesionales
año
enCorreduría.
especialidad y 2 años para
y
medio
para
la
maestría.
ITC
Forma de evaluación para
Examendefinitivo,enelquese
Cursar y aprobar los módulos
obtencióndepatenteocédula.
resuelve un caso práctico, o la
o materiasdelosqueconste el
redacción de un acta o póliza,
posgrado (de 15 a 21) con un
y
oral
mínimo de 8 de calificación,
concerniente al caso antes
dependiendo de la institución
resuelto.
educativa. Presentar tesina en
de
un
examen
especialidad y examen de
grado, en maestría presentar
tema de tesis y examen de
grado
Nombredeltituloaobtener
Habilitación por parte de la
La
Secretaria
extiende acta de examen
de
Economía
institución
educativa
publicada en el Diario Oficial
profesional,
certificado
de
de la Federación, numero de
estudios y diploma de grado,
correduría que se asigne y
posteriormente se tramita la
plaza en que ejercerá sus
cédula
funciones.
posgrado ante la Dirección
profesional
de
General de Profesiones de la
Secretaría
de
Educación
Pública.
Conocimientos en materia de
Los
valuacióninmobiliaria.
experiencia de un año de
profesional de licenciatura y
practicas
principalmente los obtenidos
obtenidos
en
por
la
Correduría
Pública.
Los obtenidos por el ejercicio
durante
el
proceso
de
enseñanza-aprendizaje en la
institución educativa donde se
cursoelestudiodeposgrado.
Conocimientos
científicos
técnicos
propios
de
y
la
Ninguno de acuerdo asu perfil
Los suficientes por el perfil
profesional.
propio de los estudios de
valuación.
licenciatura y los específicos
obtenidosenelposgrado.
Conocimientos de valuación
Ninguno de acuerdo a su perfil
Los obtenidos por los estudios
industrialeintangibles.
profesional.
deposgrado.
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico | ¡ ¡ ¡
Conclusión
Elpresentetrabajo de investigación muestra lascaracterísticas dedosprofesionales quetienen en
común la practica valuatoria en nuestro país, pero tiene formaciones académicas y desempeño
practicocompletamentedistintas.
No pretendo con este trabajo de investigación subestimar o menospreciar eltrabajo realizado por
el Corredor Público, sino que únicamente pretendo poner de manifiesto las semejanzas y
diferenciasentreunoyotro.
Tratandode alcanzar la aprobación de la Ley, altrabajo realizado por elValuador Profesional con
Cédula de Posgrado; cuando hablo de aprobación no me refiero a queel valuador profesional no
cuente con sustento legal para ejercer su profesión,sino que debe acotarse la practica valuatoria
de los corredores públicos, debido a todas las consideraciones expuestas a lo largo de este
trabajo.
Reitero, no es la intención de este autor, el que un valuador profesional pueda ejercer como
corredor público, ni mucho menos que pueda ejercer la abogacía; sino establecer requerimientos
de posgrado para los aspirantes a corredor público,o queensu defecto,todo dictamen valuatorío
emitido por un corredor, sea de manera conjunta, con un valuador con cédula profesional de
posgrado, con esto me refiero a una corresponsabilidad en la emisión de los avalúos, ya que en
cuestionesvaluatoriasespecificas,porlomenosteóricayeducacionalmente, estamejor preparado
enestosmenestereselvaluadorconcéduladeposgrado.
Ladeterminación devaloralascosas,lajustipreciación noes unsimplellenadodeformatos,o de
revisar continuamente el mercado inmobiliario en los diarios, sino que se requiere el análisis
estudioconcienzudo deunsinnúmerode materias,impartidas porespecialistas enel ramo,ya que
el trabajo a realizar, es algo mucho mas complejo y requiere de un verdadero análisis de
investigación, de la observancia de la micro y macro economía de nuestra sociedad, es por ello
que la valuación es el principal objetivo, y no las viejas practicas y títulos nobiliarios que
únicamenteseotorgaron porcompadrazgo enlosdistintos EstadosdenuestroPaís.
ITC
En el capitulo 4.5, Emisión de avalúos,se transcribe el Acuerdo que establece los lineamientos a
seguir porloscorredores públicos paraemitiravalúos,elLie.Herminio BlancoMendoza, Secretario
de Comercio y Fomento Industrial, en el cual a sujuicio, emite elAcuerdo en mención, debido a
queenelreglamento de Correduría Pública noseñalaron los parámetrostécnicos yjurídicos a los
quedebesujetarselosavalúosquepractiquen loscorredores públicos.
La leydecorreduría públicaesfederal,por lotanto,y de acuerdo a la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos en su Artículo 89 fracción primera, el Ejecutivo Federal tiene como
obligación ladepromulgaryejecutar lasleyesqueexpidaelCongreso,y lafacultadde proveer en
la esfera administrativa, la exacta observancia de esas leyes, mediante la expedición de los
reglamentos respectivos para cada una de las leyes, si así lo cree conveniente; esta facultad y
obligaciónsolocorresponde,altitulardelPoder Ejecutivo Federaly noalosSecretariosdeEstado,
luego entonces el acuerdo emitido por el Secretario de Comercio y Fomento Industrial, deviene
ilegitimo,yaquesuautorcarecedelalegitimación necesaria paraemitirlo.
Es por lo anteriormente expuesto que, el corredor público no tiene obligación jurídica con ese
acuerdo,y por lotanto la emisión deavalúos puede ser ajuiciodecadacorredoren particular, sin
queestoconllevealgunasancióndebidoaloilegitimodeesteacuerdo.
No es el punto medular la validez de este acuerdo lo que hace aesta investigación, sino todo lo
que determina la ley Federal de Correduría Publica y el Reglamento del Código Fiscal de la
Federación,en lo concerniente adotar de facultades para la emisión de avalúos a los corredores
públicos.Yaquelacapacidadtécnica requeridaparadictartodotipodeavalúos esmayoralaque
presentanloscorredores.
Esnecesaria unareformaalasleyesquerigenestaactividadvaluatoria.
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico ¡EJ
Glosario
Construcción. Lasobrasdecualquiertipo,destinoouso,inclusivelosequipose instalaciones
adheridas permanentementeyqueforman parteintegrantedeella.
Construcciónpermanente. Laqueestáadherida aunprediodemanerafija,encondiciones tales
quenopuedasepararsedelsuelosindeteriorodelapropiaconstrucción odelosdemás
inmuebles unidosaella.
Construcciónprovisional. Laqueporsuestructuraseafácilmentedesmontableencualquier
momento.Enloscasosdudosos,laautoridaddecatastrodeterminarásilasconstrucciones sono
no,provisionales.
Construcciónruinosa.Laqueporsuestadodeconservaciónoestabilidadrepresentaunriesgo
graveparasuhabilidad.
Formacióndelcatastro.Integrarlainformacióndelosregistroscatastrales.
Fraccionamiento. Ladivisióndeunterrenoenlotes,siemprequeparaelloseestablezcan unao
másvíaspúblicas.
Perito:Personaentendida en alguna ciencia o arteque puede ilustrar aljuez otribunal acerca de
los diferentes aspectos de una realidad concreta, para cuyo examen se requieren conocimientos
especialesenmayorgradoquelosentranenelcaudaldeunaculturageneralmedia.
Ley:Normajurídica decarácterobligatorio y general dictada porelpoder legítimo para regular las
conductas o establecer órganos necesarios para cumplir determinados fines, su inobservancia
conllevaaunasanciónporlafuerzapública.
Inmueble:Seaplicaprincipalmente alos bienes que no puedensertrasladados deunlugar a otro
pordisposición legalexpresaenatenciónasudestino.
Cédula de identificación de responsable inmobiliario: Formato que detalla el nombre de la
dependencia o entidad que se representa, nombre del Responsable, cargo, área de descripción,
dirección,teléfono,fax,clavedecorreoelectrónico,clavedeaccesoa Internetysufirma.
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico E g
Normajurídica: Regladeterminada porlegítimo poder paradeterminar laconductahumana.
Notariopublico: Se denomina Notario Público al funcionario que da certezajurídica, es decir, al
funcionario que tiene la atribución de hacer constar la existencia real de un acto jurídico que se
realizaanteél, comoenelcasodelotorgamientodeltestamento
Corredor publico: Es el agente auxiliar del comercio que brinda un servicio profesional,
desempeñando lasfunciones queestablece la Ley Federal de Correduría Pública,su Reglamento
y losordenamientosjurídicosaplicablesen materiamercantil.
Perímetrosuburbano:Ellímitedelazonasuburbana,delimitado porlaautoridaddecatastrodel
Estado.
Perímetrourbano. Ellímitedelazonaurbana,determinado porlaautoridaddecatastrodel
gobiernodelestado.
Predio
a) Elterreno,conosinconstrucciones,cuyoslinderosformanunperímetro.
b)Elloteenquesedivide unterrenoconmotivodeunfraccionamiento.
c) Lafraccióndeuncondominio legalmenteconstruido.
Prediobaldío.Elurbanoquenotengaconstrucciones permanentes.
Predioconstruido. Elquetengaconstrucciones permanentes.
Prediorústico.Elqueestálocalizadoenlazona rústicaorural.
Prediosuburbano. Elqueestálocalizadoenlazonasuburbana.
Predio urbano. El que está localizado dentro del perímetro urbano o el fundo legal de las
poblaciones.
Región. El área en que se divide la zona urbana de acuerdo a sus características geográficas o
socioeconómicas.
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico 111
Registro catastrales. Los documentos gráficos o escritos que constituyen el catastro y que
identificanlascaracterísticasdelosbienes inmuebles.
Reevaluación. La revisiónydeterminación de los valores catastrales que le correspondan a cada
predio,poralgunadelascausasqueseestablezcanenlaley,sinvariarlosvaloresunitarios.
Ubicación. Lalocalizacióndelpredio,deacuerdoasunomenclaturaynúmerooficial.
Víapública. La superficie de terreno para uso común, destinada al tránsito, aun aquella que se
encuentreinvadida.
Valor catastral. El que determina la autoridad de catastro para terrenos y construcciones,
conformeloestablecido enlaleyyquesirvedebaseparalavaluacióndefinitivadelospredios.
Valuación. La determinación del valor catastral de los predios conforme al procedimiento
establecido porlaley.
Zona.Extensióndeterrenoqueformaunadivisión administrativa.
Zonarústica.Laquenoestálocalizadadentrode laszonas urbanasosuburbanas.
Zona urbana. La que constituye una unidad física, que cuenta con los servicios públicos
indispensables y que se localiza dentro del perímetro urbano o elfundo legal de las poblaciones,
conpotencialidaddeconvertirseenzonaurbana.
ITC
Referencias Bibliográficas
Libros
GRIEGO GARCIA, Salomón,"Los principios de la Correduría Pública", México, Ed. Popocatepetl
EditoresS.A.deC.V., 2004.
GOMEZ LARA,Cipriano,"Derechoprocesalcivil", México,Ed.Trillas4 aedición,1989.
VENTÓLO Jr, William L y WILLIAMS, Martha R., The art of real estate appraisal", Estados
UnidosdeAmerica,Realestateeducation company, 1997.
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LOMELÍ GONZALEZ, Hilario, "La prueba pericial en materia mercantil", México, Ángel Editor,
2002.
TAMAYO Y TAMAYO, Mario, "El proceso de la investigación científica", México, Ed. Limusa
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C.V.,1983.
COMISIÓN DEAVALÚOS DE BIENES NACIONALES, "Guía de Valuación de Bienes Inmuebles
de PropiedadParticularodelDominio PrivadoGubernamental",México,Ed.SEDUE,1988.
Leyes Federales
"LegislacióndeComercio",México,Ed.Sista,2000.
"LeyFederaldeCorreduríaPublica".
"LeydeTransparenciay FomentoalaCompetenciaenelCréditoGarantizado".
"LeydeProfesiones"
"CódigoCivil"
"CódigodeProcedimientosCiviles"
ITC
AnálisisComparativoentreelValuadorconCédulaProfesionaldePosgradoyelCorredorPúblico JjfjpÉ|
Internet
Propuesta que modifica y adiciona la Ley de transparencia y fomento a la competencia en el
créditogarantizado. México,2004. www.gaceta.diputados.gob.mx
Manualdelperitovaluador, México, www.indaabin.gob.mx
Reglamento del registro de peritos valuadores en el estado de Sonora, México, 2005.
www.increson.gob.mx
Guía para la modificación de la autorización como perito valuador a controlador en la Sociedad
Hipotecaria Federal,México,2005. www.shf.gob.mx
Arq. GabrielCarrefio Martínez
ITC

Análisis Comparativo entre el Valuador con i

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