INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA

Transcripción

INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN
MaestríaenValuaciónInmobiliaria eIndustrial
Determinación dela metodología para encontrar el valoróptimo de
predios residencialesturísticos. Caso "Predioresidencial turístico
ubicado enPlaya Chalacatepec, Tomatlán, Jalisco".
Tesis paraobtenerelGradode Maestroen
Valuación Inmobiliaria e Industrial presenta
MICHELLE D'ARTIGUES MACIAS
ASESOR
M enIyMenV.l.lJOSÉ MARTIN ESTRADA GARCIA
Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaría de Educación Pública,
conforme al acuerdo No.2024306 defecha 9de Diciembre de2002.
México Distrito Federal
Agosto de2010.
AGRADECIMIENTOSY DEDICATORIAS
En primer lugar quiero agradecer a Dios por bendecirme para lograr este sueño tan
anhelado. Quiero agradecer también a mis padres los cuales han estado siempre a mi
lado brindándome consejos yayuda cuando más lahenecesitado.
Agradezco a mi mejor amigo y querido esposo Manuel por apoyarme a cumplir esta
meta, por darme los más valiosos consejos y por darme siempre valor para lograr lo
que me propongo.A mi hermano y primitas por todas lasfiestas de los viernes que me
hacían llegar desvelada aclases.
Del mismo modo, agradezco a mi asesor de tesis, José Martín Estrada por su
inigualable asesoría, por todos los valiosos conocimientos que me compartió así como
portodo eltiempoquelededicóarevisar mitesis.
A Juan Carlos Ulloa querido gran amigo y a Cushman & Wakefield por haberme dado
la oportunidad de estudiar mi maestría ya que con su apoyo fue posible la realización
de este trabajo. A mis amigos y compañeros por todos los buenos momentos vividos
durante lamaestría.
Finalmente quiero agradecer atodas aquellas personas quedealguna manera hicieron
posible laterminación de migrado.
Concariño...
Michelle DArtigues Macías.
TABLADECONTENIDO
CHALACATEPEC
ÍNDICE
1. R E S U M E N
2. I N T R O D U C C I Ó N
2.1
Titulo
2.2
Antecedentes
2.3
Planteamiento del Problema
2.4
Justificación
2.5
Objetivo
2.6
Hipótesis y Variables
2.7
Definiciones
2.8
Preguntas de Investigación
2.9
LíneasyÁreas de investigación
2.10 Resumen de Fuentes de Información
2.11 Metodología de investigación
3. M A R C O
TEÓRICO
3.1
Introducción
3.2
Mapa Regional
3.3
Análisis Regional de México
3.4
Definición del Mercado Económico de Jalisco
3.5
Mercado Residencial Turístico en Jalisco
3.6
Conclusiones del Capitulo
4. I N T R O D U C C I Ó N A L C A S O P R Á C T I C O
4.1
Introducción
4.2
Descripción de la propiedad
• Características Generales de la Propiedad Sujeto de Estudio
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
TABLADECONTENIDO
CHALACATEPEC
• Fotografías de la Propiedad
• Descripción del Proyecto (Plan Maestro)
• Uso de Suelo
• Mayor yMejor Uso de la Propiedad
4.3
Análisis de Mercado de laZona de Influencia
4.4
Análisis del Proceso Valuatorio
• Enfoque de Mercado
• Método Gráfico
• Enfoque de Capitalización de Ingresos
o Análisis Residual Estático
4.5
5.DESARROLLODELCASO PRÁCTICO
5.1
Introducción
5.2
Proceso Valuatorio
• Enfoque de Mercado
Descripción
Análisis
Conclusiones
• Método Gráfico
Descripción
Análisis Gráfico
Conclusiones
• Enfoque de Capitalización de Ingresos (Método Residual)
Descripción
Análisis
Conclusiones
5.3
CHALACATEPEC
TABLADECONTENIDO
6.CONCLUSIONESYRECOMENDACIONES GENERALES
CHALACATEPEC
CAPITULO I
1. R E S U M E N
La actividad turística es factor decisivo del desarrollo socioeconómico del país. De ahí, su
relevancia como una actividad prioritaria en el progreso de la nación en momentos de
¡ncertidumbre ysobretodo para promover el desarrollo regional yla inversión extranjera.
Por estas razones, la valuación inmobiliaria forma una parte muy importante en el desarrollo
de nuevos proyectos turísticos siendo parte del primer paso necesario en la toma de
decisiones por parte de los inversionistas.
En términos generales, mediante esta tesis se pretende encontrar el valor de mercado de un
terreno residencial turístico ubicado en Chalacatepec Jalisco, mediante la aplicación y
ejecución de los siguientes enfoques: enfoque de mercado, método gráfico y enfoque de
ingresos mediante un análisis residual estático. Adicionalmente, permitirá tener herramientas
suficientes para determinar cual de enfoques utilizados refleja el valor de mercado más
apropiado del sujeto estudiado y para obtener una justificación para la reconciliación y
conclusión final de valor.
I
CHALACATEPEC
CAPITULO II
2. INTRODUCCIÓN
2.1 TÍTULO
Aplicación yselección delasmetodologías existentes devaluación para determinar elvalorde
mercadodepredios residenciales turísticos con superficies mayores alas500 hectáreas.
2.2 A N T E C E D E N T E S
Méxicoocupa elséptimo, enelámbito mundial,sitio encaptación deturistas internacionalesy
el 11° encaptacióndedivisas.
Por su historia, su geografía, su riqueza de recursos naturales y su intensa vida cultural,
México una extensa variedad de atractivos residenciales turísticos: la herencia de
civilizaciones prehíspánicas, la incomparable belleza de sus playas y las extensas áreas
naturales con elementos históricos que lo hacen único en el mundo, así como una
infraestructura turística devanguardia internacional.
El turismo estambién para México unadelas bases económicas del país, gracias a quesu
industria genera empleos, fomenta el desarrollo regional, acelera los proyectos de
infraestructura ydifunde losatractivos culturalesynaturales delanación.
En México,elsectorturismo aporta más del8porciento del Producto Interno Bruto Nacionaly
contribuye conmás del9porcientodelosempleos directos eindirectos.
Existe actualmente un auge de desarrollos Residenciales Turísticos en nuestro país
promovidos principalmente porFONATUR conlaintención deexplotar losrecursos naturales
de nuestro paísymejorando laindustria turística.
México como unmercado emergente resulta muyatractivo para losinversionistas extranjeros
como los fondos de inversión como Hiñes, los cuales han identificado compradores
potenciales de este tipo de producto reconociendo principalmente a los Baby Boomers1 y
pensionados extranjeros provenientes principalmente de Estados Unidos y Canadá conalto
poder adquisitivo buscando mayores rendimientos queensuspaísesde origen.
Sin embargo, este mercado se ha visto claramente afectado por la situación actual delos
Estados Unidos disminuyendo considerablemente las tasas de absorción y los precios
aumentando eltiempo dela prerrecuperación dela inversión enrelación conla magnituddel
proyectoyporsu puestoafectando larentabilidad delainversión.
1
Serefiere a aquellas personas quesejubilaron a unaedad temprana y gozan de recursos para invertiren
mercadossecundariosdevivienda.
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II
CHALACATEPEC
CAPITULO II
De igual forma, el alza en los precios de los materiales de construcción ha aumentado
considerablemente el costo base de construcción reduciendo la utilidad de los inversionistas.
Laactividad turística esfactor decisivo del desarrollo socioeconómico del país.
Por estas razones, la valuación inmobiliaria forma una parte muy importante en el desarrollo
de nuevos proyectos turísticos siendo parte del primer paso a evaluar y necesario en la toma
dedesiciones por parte de los inversionistas.
Los avalúos son utilizados para fijar el precio de las transacciones de compra-venta, para
determinar el monto de la garantía hipotecaria o simplemente para establecer el valor de los
activos fijos de una empresa. Hoy en día la valuación inmobiliaria requiere de análisis más
complejos basados en información más precisa y herramientas que permitan hacer el proceso
valuatorio más confiable.
El proceso valuatorio presentado en esta tesis enfatiza la necesidad y la importancia de
conocer los diferentes factores que afectan los resultados de una valuación. Llevando de la
mano al lector de lo general a lo particular discutiendo y analizando la información macroeconómica, política yfinanciera del país hasta llegar al mercado donde se localiza elsujeto de
valuación. Cubriendo información sobre la oferta, la demanda, competencia primaria y
secundaria, características físicas del inmueble, uso de suelo, potencialidad en base a su
mayor y mejor uso y todos costos y egresos relacionados con la inversión. Sin importar la
nacionalidad del lector pueda entender el proceso valuatorio así como la ubicación y los
factores afectaron deforma directa oindirecta laconclusión de valor.
Adicionalmente, el proceso valuatorio presentado se encuentra bajo las normas de valuación
USPAP2 las cuales especifican las calificaciones o requerimientos de los valuadores en la
práctica valuatoria y establecen los lineamientos de conducta ética profesional en todas las
disciplinas para asegurar lacerteza yconfiabilidad en la Profesión de Valuador.
La mayoría de las instituciones financieras, fondos de inversión así como algunas empresas
privadas nacionales y extranjeras obligan o exigen que los valuadores estén afiliados a
Asociaciones de Valuadores y que cuenten con licencia y certificación por parte del Appraisal
Institute MAI (Valuador Inmuebles Comerciales).
El proceso valuatorio que comúnmente se aplica en México cuenta con normas y reglas que
sólo cumplen con la normatividad Mexicana lo que hace que solamente sean aceptados y
utilizados dentro del País. En general, los enfoques utilizados en el proceso valuatorio
nacional son muy parecidos a los presentados en esta tesis lo único que cambia es la forma
de ajustar los comparables y la profundidad con la que se presenta la información en el
avalúo.
2
USPAP:UniformStandardsof ProfessionalAppraisalPractice.
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III
CHALACATEPEC
CAPITULO II
2.3 PROBLEMÁTICA
Todo problema de investigación se origina en una necesidad, la cual es una deficiencia para
el logro de unobjetivo yesta anomalía origina un problema que debe ser resuelto. La solución
principia por elconocimiento de la necesidad mediante la investigación planificada ycientífica.
Así surge un problema de investigación. La palabra investigación proviene del latín "in" que
significa "en" y vestigare que significa "hallar, averiguar, indagar, seguir vestigios", esto es
"averiguar o descubrir alguna cosa". Ander-Egg,1995, Pág. 1conceptualiza a la investigación
como: "El proceso que, utilizando el método científico, permite obtener nuevos conocimientos
en el campo de la realidad o bien estudiar una situación para diagnosticar necesidades y
problemas aefectos deaplicar losconocimientos confines prácticos".
Al investigar, el hombre busca aumentar su conocimiento del mundo y en ese proceso de
búsqueda encuentra problemas; su tarea, entonces, para lograr conocimiento consiste en
resolver esos problemas.
El término problema proviene del griego problema, que significa "lo puesto delante", lo que
indica una dificultad teórica o práctica, así un problema es "es una dificultad, un obstáculo, un
vacío de información, una cuestión que amerita aclaración, que no puede resolverse
automáticamente sino que requiere un proceso de investigación."
Entendiendo estas definiciones podemos decir que nuestro problema cae en determinar que
metodología valuatoria nos permita determinar con mayor grado de exactitud el valor de
mercado de un terreno residencial turístico ubicado en Chalacatepec, Tomatlán en el estado
deJalisco elcualtiene unasuperficie de 1,469 ha.
2.4 JUSTIFICACIÓN
• Social - Brindar a la comunidad de valuadores una guía para la solución de la
valuación de propiedades con características similares a las del sujeto analizada en
esta tesis. En la cual puedan encontrar toda la información detallada, metodología y
aplicación de los enfoques seleccionados. Todo esto debido a que, actualmente
existen pocos estudios enfocados en lavaluación deterrenos residenciales turísticos.
• Económico - Existe actualmente un auge de desarrollos residenciales turísticos en
nuestro país con la intención de explotar los recursos naturales y mejorar la industria.
Así mismo, México como un mercado emergente resulta muy atractivo para los
inversionistas extranjeros como los fondos de inversión como Hiñes3, Situs4, Petra
Capital5, entre otros, los cuales han identificado compradores potenciales de este tipo
3
Hiñesesunacompañía inmobiliaria privadacreadaenHouston(Texas)porGerald D.Hiñes,
4
Situsesunacompañíadedicadaalaarquitectura yconsultoríaurbana.
5
PetraCapitalPartnersesunfondodeInversiónPrivado.
IV
CHALACATEPEC
CAPITULO II
de producto reconociendo principalmente a los Baby Boomers y pensionados
extranjeros provenientes principalmente de Estados Unidos y Canadá con alto poder
adquisitivo buscando mayores rendimientos que en sus países de origen. Para estos
inversionistas extranjeros es fundamental la valuación detallada de este tipo de
terrenos y laobtención desuvalor de mercado para latoma de decisiones.
• Teórico - Existen actualmente varias metodologías para la valuación inmobiliaria, sin
embargo, nos hemos dado cuenta que para terrenos residenciales turísticos con
superficies mayores a las 500 ha algunas dejan de ser óptimas dadas las
características del sujeto y las fuentes de información. Por lo que es necesario la
aplicación y estudio de metodologías alternativas para obtener mejores resultados
como son elcasodel Método Gráfico yel Método Residual Estático.
• Laboral- En el ámbito laboral nos enfrentamos con clientes provenientes de empresas
trasnacionales los cuales requieren de este tipo de estudios para tomar la decisión de
invertir en nuestro País, para revalorar los activos de las empresas o para la compra y
venta de activos. Partiendo de este punto, me parece conveniente que se estudien
detalladamente todas las metodologías existentes para poder determinar cuales son
las que mejor nos arrojan el valor justo de mercado ya que a mayor superficie de
terreno mayor es la inversión y por lo mismo mas preciso debe de ser el estudio
disminuyendo el margen deerrorydisminuyendo el riesgo.
• Personal - Es definitivamente un tema apasionante y poco explorado el cual me ha
enriquecido brindándome un panorama más amplio dándome mas herramientas para
midesarrollo profesional.
• Como encontrar el valor comercial de terreno Residenciales Turísticos proyectados
bajo un esquema de plan maestro de superficies mayores a500 hectáreas mediante la
aplicación de las metodologías conocidas en lavaluación inmobiliaria ydeterminar cual
es el método que mejor refleja elvalor comercial.
2.5 OBJETIVO
Entendiéndose como objetivo como las guías que nos encaminan al desarrollo de nuestra
investigación tomando como base las siguientes preguntas: ¿Qué quiero hacer? ¿Porqué y
para qué loquiero hacer? y ¿Cómo lovoy hacer?
Determinar el valor comercial de un predio residencial turístico con base en un plan maestro
previamente determinado, mediante la selección y aplicación del enfoque de mercado, el
método residual estático y el método gráfico como análisis complementario. Verificando cual
deestostres métodos nos proporciona elvalorjusto y lasituación actual del mercado.
V
CHALACATEPEC
CAPITULO II
2.6 HIPÓTESIS
El enfoque que mejor refleja el valor comercial de terrenos Residenciales Turísticos con
superficies mayores a 500 hectáreas es el enfoque de mercado, ya que permite identificar el
comportamiento realdel mercado inmobiliario de acuerdo con laoferta ylademanda actual de
estetipo de productos.
2.7 DEFINICIONES
V A L O R DE M E R C A D O
La definición mencionada a continuación se encuentra citada en el The Dictionary of Real
Estate Appraisal6.
"Es elprecio más probable estimado, por el cual unapropiedad se intercambiaría en lafecha
del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una
transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes
actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión". De
igual forma, implícitamente enesta definición seencuentran lassiguientes condiciones.
• Elcompradoryelvendedor seencuentran motivados;
• Ambas partes se encuentran bien informadas y actúan de acuerdo a lo que ellos
consideran como sus mejores intereses dentro de un periodo de exposición y de
comercialización dentro de losestándares del mercado.
• Que el precio final no se vea afectado por financiamientos especiales o por
concesiones garantizadas por cualquier persona o entidad relacionada con la
venta. (12 C.F.R. Part 34.42 (g) Registro Federal (USA) 34696, Agosto 24, 1990,
57 Registro Federal(USA) 12202,Abril 9, 1992; 59 Registro Federal (USA) 29499,
Junio 7, 1994)".
ENFOQUE FÍSICO O DE C O S T O S
Es un método aplicable en lavaluación de bienes que sefundamenta en el costo actual de su
reproducción o reemplazo, reduciéndolo por los deméritos propios específicos de los mismos.
Enelcasode un bien inmueble seadiciona elvalor de latierra.
ENFOQUE DE C A P I T A L I Z A C I Ó N DE INGRESOS
Es un método que considera las rentas producidas y/o beneficios generados por el sujeto de
lavaluación. La capitalización es un procedimiento por el cual se obtiene el valor de un bien o
derecho con base en la cantidad de las rentas o beneficios netos futuros que se obtienen
durante la vida económica del bien, y una tasa que involucra la productividad y todos los
DiccionariodeValuación Inmobiliaria,ChicagoCuartaEdición, AppraisalInstitute,2002.
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CHALACATEPEC
CAPITULO II
riesgos asociados con el bien o derecho que se trate. Este enfoque refleja el principio de
anticipación.
ENFOQUECOMPARATIVODEMERCADO
Es el método que se fundamenta en el empleo de datos estadísticos de transacciones de
mercado razonamientos que y reflejan el pensamiento de los participantes en el mercado;
utiliza procesos que incluyen la comparación y la homologación, considera también el uso de
listas de precios yofertas publicadas.
INGRESO P O T E N C I A L
El Ingreso Potencial Bruto está generado por un gran número de elementos como lo pueden
ser: la renta mínima determinada mediante un contrato de arrendamiento, el ingreso recabado
por concepto gastos rembolsables provenientes de las cu mantenimiento otas de, ingresos
por estacionamiento, entreotros.
2.8 PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN
• ¿Cuál es el método mas efectivo para determinar el valor de mercado de predios con
superficies mayores alas 500 HA?
• ¿Por qué noesconfiable lainformación obtenida mediante el análisis de mercado?
• ¿Cuáles son lasdesventajas del enfoque de mercado?
• ¿Qué metodologías existen actualmente para lavaluación inmobiliaria?
• ¿Cuáles son las más utilizadas?
• ¿Qué es una metodología?
• ¿Qué esvalorde mercado?
• ¿Cuáles son los métodos alternativos yen que consisten?
• ¿Por qué es importante elestudio deterrenos residenciales turísticos?
• ¿Qué es laabsorción yque importancia tiene enel método residual estático?
• ¿Qué importancia tiene el estudio detallado de desarrollos comparables en el método
residual estático?
• ¿Cómo se puede determinar la absorción?
NSTÍTUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
Vil
CHALACATEPEC
CAPITULO II
2.9 LINEAS Y AREAS DE INVESTIGACIÓN
LaValuación Inmobiliaria e Industrial,Finanzas y Economía forman parte de las líneasy áreas
de investigación que serán utilizadas dentro de esta tesis ya que nos permiten tener los
fundamentos ylateoría necesaria paradesarrollar la metodología devaluación propuesta.
1.
Valuación Inmobiliaria e industrial
• Marcojurídico normativo de lavaluación
• Análisis delfactor de comercialización de bienes muebles
• Estudio devalores detierras para uso residencial turístico
• Determinación defactores dehomologación para lavaluación de inmuebles
• Determinación de laobsolescencia funcional7y externa8 de inmuebles
• Metodología para lavaluación de inmuebles
2.
Finanzas
• Tasa Internade Retorno (TIR)
• Flujos descontados
• Tasa de descuento
3.
Economía
• Situación Económica del País
• Factores eindicadores económicos
Obsolescencia económica:Unacausadedepreciación,motivada pordeficiencias oporsúperadecuacionesen
la estructura o proyecto. Puede ser curable o incurable. En este caso se asume que las construcciones son
nuevasporloqueesteconcepto noaplica.
Q
Obsolescencia externa: Unacausadedepreciación,normalmente incurable, motivada poragentes externos
negativos.Enestecasoseasumequelasconstrucciones sonnuevasporloqueesteconcepto noaplica.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN
VIH
CHALACATEPEC
CAPITULO II
2.10 BIBLIOGRAFÍA Y F U E N T E S DE I N F O R M A C I Ó N
• Dictionary of Real EstateAppraisal,4th edition,Appraisal Institute,Chicago, IL2002
• ElAvalúo de Bienes Raíces,Appraisal Institute, Chicago, IL2002
• Uniform Standards of Professional Appraisal Practice and Advisory Opinions, 2006
Edition,Appraisal Standards Board,TheAppraisal Foundation,Washington D.C. 2006
• National Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) Course,
Appraisal Standards Board,TheAppraisal Foundation, Mexico Diciembre 2006
• Valuation Services Appraiser Readiness Program, Cushman & Wakefield Learning
Institute, Glen Cove Mansion,Glen Cove, NewYork, Julio 16-19,2007
• Real Estate Market Valuation and Analysis, 2005 Edition, Joshua Kahr and Michael C.
Thomsett, JohnWiley &Sons, Inc., Hoboken, New Jersey
• Encyclopedia of American Architecture, Second Edition, Robert Packard, Balthazar
Korab, McGraw Hill, NewYork
• Building Structures, JamesAmbrose,JohnWiley &Sons, Inc., Hoboken, NewYork
• Metodología de la Investigación, Roberto Hernández Sampieri, Carlos FernandezCollado y Pilar Baptista Lucio, Ed.MeGraw Hill, Cuarta Edición.
• Metodología
de la Investigación.Mc.Graw Hill, segunda edición 1998.
• www.inegi.gob.mx
• www.bancomext.com.mx
• www.wickipedia.com.mx
• www.bancomer.com.mx
• www.banamex.com.mx
• www.google.com
• www.banxico.gob.mx
• www.virtualvallarta.com
• www.sectur.gob.mx
• www.fonatur.gob.mx
Roberto
Sampieri
&
coautores.-
IX
CHALACATEPEC
CAPITULO II
• www.jalisco.gob.mx
•
http://www.presidencia.gob.mx
• www.Bloomberg.com
• www.realtyrates.com
2.11
M E T O D O L O G Í A DE I N V E S T I G A C I Ó N
La investigación debe de estar basada en una metodología de investigación la cual nos
permitirá mostrar de forma clara, precisa y organizada cómo se alcanzarán cada uno de los
objetivos específicos propuestos. De igual forma, la metodología debe de reflejar una
estructura lógica desde laformulación de lahipótesis hasta lapresentación de los resultados.
El método de investigación utilizado en esta tesis es el Hipotético Deductivo mediante un
planteamiento cuantitativo con el propósito de llegar a demostrar la hipótesis de que el
enfoque que mejor refleja el valor comercial de terrenos Residenciales Turísticos con
superficies mayores a 500 hectáreas es el enfoque de mercado así como, cumplir con los
objetivos odar una respuesta concreta al problema previamente descrito.
M É T O D O H I P O T É T I C O - DEDUCTIVO
El método hipotético-deductivo es lavía primera de inferencias lógicas deductivas para arribar
a conclusiones particulares a partir de la Hipótesis, que después se pueden comprobar
experimentalmente.
El método hipotético-deductivo desempeña un papel esencial en el proceso de verificación de
la hipótesis. Tiene un gran valor heurístico, ya que posibilita adelantar y verificar nuevas
hipótesis de la realidad, así como inferir conclusiones y establecer predicciones a partir del
sistema deconocimientos que yaposeen.
Se aplica en el análisis y construcción de las teorías científicas, posibilitando la
sistematización del conocimiento científico al deducirlo de un número limitado de 36 principios
e hipótesis generales. Este método unifica el conocimiento científico en un sistema integral
que presenta una estructurajerarquizada de principios, leyes,conceptos ehipótesis.
El método hipotético-deductivo toma como premisa una hipótesis, inferida de principios o
leyes teóricas, o sugerida por el conjunto de datos empíricos. A partir de dicha hipótesis y
siguiendo las reglas lógicas de la deducción, se llega a nuevas conclusiones y predicciones
empíricas, las que a su vez son sometidas averificación. La correspondencia de las
conclusiones y predicciones inferidas con los hechos científicos, comprueba laveracidad de la
hipótesis que sirvió de premisa y de manera mediata a los principios y leyes teóricas
vinculadas lógicamente conella.
X
CHALACATEPEC
CAPITULO III
3.MARCO TEÓRICO
3.1INTRODUCCIÓN
En este capitulo se presentará de forma clara el panorama general de México pasando de lo
general a lo particular, empezado con la ubicación geográfica, la situación política y
económica de nuestro país revisando el mercado inmobiliario en México y haciendo referencia
al panorama turístico mexicano.
Es importante analizar e identificar cuales son los factores de cambio que puedan afectar la
situación actual de nuestro país y averiguar, mediante la información obtenida, que
previsiones se tienen acerca del futuro y como se van a comportar en un mediano y largo
plazo los mercados inmobiliarios. Todos estos factores influyen en las consideraciones y
supuestos de nuestros enfoques devaluación utilizados más adelante.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
1
MAPA REGIONAL
CHALACATEPEC
3.2 MAPA REGIONAL
G o l f o de
México
Matamoros
GomezPalacio
Tomón
Saltillo
•Monterrey
NUEVO
LEON
Durango
*
ZACATECAS
•Ciudad Victoria
FrKrallo
TRÓPICO DECANCER
Zacatecas.,
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PACIFICO
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Coaracoakos
IMMHM
OAXACA
Oaxaca
H ATAS
2
CHALACATEPEC
ANÁLISIS REGIONAL
3.3 ANÁLISIS REGIONAL DE MEXICO
México (náhuatl: Mexihco ) es una república federal integrada por 32 entidades federativas
que ocupa la parte meridional deAmérica del Norte. De acuerdo con la constitución mexicana
vigente, el nombre oficial del país es Estados Unidos Mexicanos, y la sede de los poderes de
lafederación es laciudad de México,cuyoterritorio hasidodesignado como Distrito Federal.
Limitaal nortecon Estados Unidos;aleste,con elGolfo de Méxicoyel Mar Caribe;alsureste,
con Belice y Guatemala, yaloeste con el Océano Pacífico. Lasuperficie mexicana ocupa una
extensión cercana a los 2 millones de km2, que lo colocan en la decimocuarta posición entre
los países del mundo ordenados por superficie. Eneste territorio habitan más de 109 millones
de personas. Por ello, se trata de la nación hispanohablante con mayor población. Por otra
parte, el español convive en México con numerosas lenguas indígenas, reconocidas
oficialmente como nacionales por el Estado mexicano.
NSTiTUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
3
CHALACATEPEC
ANÁLISIS REGIONAL
DIVISIÓN POLÍTICO-ADMINISTRATIVA
La Federación mexicana está compuesta por 32 Entidades Federativas. Cada uno de los
estados es libre y soberano, y posee una constitución (excepto el Distrito Federal) y un
congreso propios.
Los gobiernos estatales se encuentran divididos en tres poderes: El Poder Ejecutivo, es
ejercido por el Gobernador del Estado, elegido cada seis años sin posibilidad de reelección.
Puede ser removido sólo a instancia de la Cámara de Senadores o del Congreso del estado.
El Poder Legislativo sedeposita en el Congreso de cada estado; está integrado por diputados
elegidos para un período detres años. El Poder Judicial esencarnado porelTribunal Superior
deJusticia decadaentidad.
Los Estados se dividen en municipios. Existen 2.438 municipios en la República Mexicana. El
estado con mayor número de ellos es Oaxaca, con 570. En contraste, Baja California y Baja
California Sur sólo tienen cinco municipios cada uno. Los ayuntamientos municipales son
encabezados por el presidente municipal. El presidente municipal es elegido cada tres años,
en fechas variables de acuerdo con el calendario electoral de cada estado. Cada municipio
posee un Cabildo integrado por regidores y síndicos, electos para períodos de tres años
también. Ni el gobernador de un estado, ni los diputados de los congresos locales, ni los
miembros de los cabildos pueden renunciar a los cargos de elección popular. Algunos
municipios tienen sus propias divisiones administrativas, comúnmente estas son llamadas
delegaciones dependientes desu cabecera municipal.
Los poderes de la Federación residen en México, D. F. Hasta antes de 1997, como territorio
federal (con el nombre de Distrito Federal) el Gobierno de la entidad era encabezado por un
Regente, nombrado por el Presidente de la República en nombre de la federación. El 6 de
julio de aquel año, los capitalinos eligieron a su primer Jefe de Gobierno desde la supresión
del cargo de Gobernador del Distrito Federal en 1928. Desde 1994, eligen diputados a la
Asamblea Legislativa del Distrito Federal, una especie de congreso estatal con funciones
acotadas. El Distrito Federal se divide en delegaciones políticas, y losjefes deestas unidades
territoriales son electos popularmente desde el año2000 para períodos detres años.
POLÍTICA EXTERIOR
Desde mediados del siglo pasado, México hafijado cada vez más su postura política respecto
a diversos temas de la actividad política mundial. Destacan la aprobación del nuevo gobierno
cubano después de la revolución cubana, el reconocimiento de la guerrilla salvadoreña en la
década de los 80, la decisión de no apoyar la Guerra de Irak en 2003 y más recientemente el
distanciamiento político con Venezuela y Cuba por razones ideológicas durante el periodo de
gobierno del ex-presidente Vicente Fox. Sin embargo, recientemente (desde 2007), estos
últimos casos se han "solucionado" gracias a la política del actual gobierno mexicano que
propone un mayor acercamiento conAmérica Latina.
4
CHALACATEPEC
ANÁLISIS REGIONAL
Los Estados Unidos Mexicanos tienen diversas relaciones económicas y culturales con el
resto de los países del mundo. El principal socio económico-cultural de México es Estados
Unidos por su cercanía y su influyente cultura. En este marco, México se encuentra unido
económicamente con EUA y Canadá mediante el Tratado de Libre Comercio de América del
Norte.
México además forma parte de la Organización de Estados Americanos, la Organización para
la Cooperación y el Desarrollo Económico, la Cooperación Económica del Asia-Pacífico y el
Grupo de Ríoentre otros.
México también cuenta con untratado de libre comercio con la Unión Europea, con el bloque
denominado EFTA9 (Luxemburgo, Suiza, Liechtenstein y Noruega) y recientemente se selló
uncompromiso similar conJapón.
Culturalmente el país está ligado a otros como Colombia, Venezuela y a los países
centroamericanos, esto debido aque estas regiones comparten una historia similar, desde las
culturas prehispánicas y el idioma, hasta la independencia de España. Todo esto favorece
nexos culturales importantes con los países de la región norte deAmérica Latina10.
ECONOMÍA MEXICANA 2008-2009
De acuerdo con la publicación "Examen de la Situación Económica de México" del día 16 de
Enero del 2009 por el Banco Nacional de México se puede llegar a las siguientes
conclusiones sobre lasituación actual del país:
• Las cifras correspondientes a finales del 2008 muestran una gran debilidad del
comercio mundial así como de la actividad productiva, que expresan una situación de
recesión mundial. Hay una extraordinaria simultaneidad internacional del ciclo
económico actual, similar a la que ha ocurrido con buena parte de las variables
financieras.
• La crisis financiera internacional se ha retroalimentado con la recesión productiva. La
crisis financiera se recrudeció, después de notables mejoras alcanzadas a finales del
año einicios del nuevo,aunque noalosgraves niveles alcanzados en noviembre.
• El PIB mundial avanzará en el2009 aun ritmo mínimo récord:0.3%, después de haber
aumentado en 3.1% enel2008.
9
EFTA: Asociación Europea de Libre Comercios un bloque comercial creado el 4 de enero de 1960 por la
Convenciónde Estocolmocomoalternativa alaComunidad Económica Europea (1957)yporlospaisesAustria,
Dinamarca,GranBretaña,Noruega,Portugal,SueciaySuiza.
10
Fuente/Wikipedia,http://es.wikipedia.org/wiki/Mexico/ Agendadepolítica exterior2008,CamilaAviñaZavala.
ffl
5
CHALACATEPEC
ANÁLISIS REGIONAL
• El 2009 sería el peor año para todas y cada una de las principales zonas económicas
desarrolladas al menos de las últimas tres décadas, y probablemente para todos, de la
posguerra.
• El banco central de EUA llevó al límite la política monetaria tradicional, al bajar la tasa
de interés a cero. Ha seguido desarrollando una política heterodoxa, de expansión y
cambio en la composición de su balance, apoyando mercados e instituciones
específicas. En el ámbito de la política fiscal,también el intervencionismo del gobierno
de EUA esextraordinario, necesario ysin precedentes en la posguerra.
• La economía mexicana durante el cuarto trimestre sufrió un rápido y significativo
deterioro en el terreno financiero, en particular en lo relativo a flujos de capital y al
mercado cambiario, al igualque enel productivo.
• En el ámbito productivo, todas las fuentes de la demanda se han desacelerado o
incluso disminuido: las exportaciones y el consumo, y, en menor medida, la inversión.
Esta última se ha beneficiado del dinamismo del gasto público, que ha compensado la
debilidad de lainversión delsector privado.
• Dadas latremenda caída de las exportaciones manufactureras en diciembre, así como
las del empleo y los salarios y el mal resultado también en ese mes en ventas al
menudeo yfinanciamiento, podemos prever que para el conjunto del cuarto trimestre el
PIB habrácaídofuertemente entérminos anuales, -1.5%.
• Las perspectivas actuales de Banamex para el 2009 son que lo ocurrido en el cuarto
trimestre se repetirá de cierta forma en el primer semestre, para mejorar
paulatinamente en la segunda parte del año. Dado que estimamos que la economía en
EUA profundice su recesión y caiga, -2.3%, la peor caída de la posguerra, anticipamos
undescenso del PIBdel paístambién, - 1 % .
• En línea con los mercados internacionales, muchas de las variables financieras de
México no han mostrado una mejora significativa. El peso, que ha pasado de alrededor
de 10 pesos por dólar en el verano pasado a 14.5 pesos por dólar actualmente (4 de
febrero), ha tenido uno de los peores comportamientos de las monedas de los países
endesarrollo y representa la mayory más rápida depreciación desde 1995.
• Se estima que el peso se aprecie en los meses siguientes y llegue hacia niveles de
13.2 pesos por dólar a finales de este año y se mantenga en ese nivel los meses
siguientes. Debe notarse que ello no implica, como sí ocurrió en la crisis financiera
internacional de 1998, que el peso regrese a niveles pre-crisis, sino que, dado el
¡NSTiTUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
6
CHALACATEPEC
ANÁLISIS REGIONAL
deterioro actual de lasituación económica, se ubique en un nivel más depreciado, pero
noen los niveles deagudo deterioro actuales.11
DESACELERACIÓN ECONÓMICA EN MÉXICO
La economía de EUA inició desde 2006 un ciclo de desaceleración suave, debido al ajuste de
la inversión residencial después del boom del sector inmobiliario. Hasta el tercer trimestre de
2007, el desempeño de la economía reflejaba únicamente el deterioro aislado de este sector,
observándose en una caída importante en el Inicio de construcción (oferta) y venta de casas
(demanda). Pese a la fuerte moderación (y en algunos casos caída) del crecimiento de los
precios.
En el último trimestre de 2007, las dudas sobre el grado de desaceleración en EUA se han
acrecentado con la publicación de malos datos de empleo, ventas al menudeo, órdenes de
capital e indicadores de actividad industrial.
El escenario central para el 2008 proyecta una menor dinámica de la inversión no residencial
y del consumo. Este escenario central anticipa una desaceleración cíclica más pronunciada,
no una recesión en EUA. Con relación a la inflación esperada, los desequilibrios en los
mercados internacionales de granos, energía, y en general de servicios (commodities), han
presionado a la inflación en los últimos meses de 2007. Estimamos que el precio del petróleo
deberá fluctuar en torno a 80 dólares por barril al cierre del año. Por lo tanto, se espera una
ligera prolongación de estos choques, por lo que nuestro pronóstico de inflación general en
EUA promedio de 2008 es de 2.7%. Eneste contexto, estimamos que continuará la reducción
de latasa de la Reserva Federal en al menos 50pb (tasa Fed en 3.75%), y un tipo de cambio
próximo a 1.4 dólares-euro.
No obstante, los riesgos de una moderación mayor de la economía norteamericana son
elevados. El principal riesgo de la economía de EUA es el de un fuerte ajuste en el
crecimiento. La profundización delajuste en el mercado inmobiliario en EUA podría llevar aun
mayor drenaje de crecimiento por parte de la inversión residencial, a una menor creación de
empleo y a una mayor caída de los precios de las viviendas, lo que reduciría el ingreso
personal y la riqueza, y afectaría al consumo. Por su parte, el desorden de los mercados
financieros y las pérdidas asociadas a activos con subyacente hipotecarios que están
sufriendo lasgrandes entidadesfinancieras en EUA, podrían terminar en unajuste de laoferta
de crédito. Elque estos dos elementos se refuercen uno alotro es el riesgo más importante al
que seenfrenta laeconomía de EUA.
11
Fuente: Banco Nacional de México, S. A, [Examen de la situación económica de México], Diciembre 2008Enero2009,número990,volumen LXXXIV, México D.F.
7
CHALACATEPEC
ANÁLISIS REGIONAL
8
Un ajuste más brusco en laeconomía de EUA tendría impactos importantes en el resto de las
economías, lo que, por su parte, reduciría de manera importante las exportaciones de EUA al
exterior.
La economía mexicana presenta una mayor solidez para enfrentar la desaceleración en EUA.
A diferencia de la caída en la actividad económica registrada entre 2001 y 2003, y no
mencionar siquiera la observada en 1995, los fundamentales macroeconómicos no
representan un riesgo adicional a la desaceleración del ciclo. De hecho, estos fundamentales
que explican en gran parte la suavidad con que la economía mexicana ha transitado en los
últimos cinco añosson unade las principales fortalezas de laeconomía mexicana.
Sin embargo, la Coface12, la administradora de riesgos, previo que en el último trimestre del
año inicie una desaceleración económica en México, como parte del impacto de las
condiciones actuales en Estados Unidos.
Asimismo, alertó que en caso de que México resulte afectado por la crisis estadounidense
podría reducir su calificación de riesgo-país que hoy secoloca enA3, nivel que alerta sobre la
posibilidad deverse afectado por una modificación enelentorno económico y político.
Cabe mencionar que los sectores de la construcción, servicios y comercio han ganado peso
relativo en el tamaño de la economía, lo cual ha consolidado los salarios y la creación de
empleos en estos sectores. Sin embargo, la crisis hipotecaria en Estados Unidos reflejó un
importante nivel de reducción en el consumo y se prevé continúe bajando a finales de 2008,
por loque se podría estar hablando de una recesión en la UniónAmericana.
De igual forma, el resultado de la producción industrial dejunio del 2008(-0.5%) confirma que
la desaceleración económica en México se presentará de manera significativa en el segundo
semestre de 2008,debido al complicado escenario económico internacional ya la caída en la
producción petrolera, considera IXE Casa de Bolsa.
El avance sectorial a tasa anual en la construcción fue de 0.8%, en manufacturas de 1.0%,
electricidad, gas y agua continuaron con incrementos elevados de 5.1%, la minería mostró
unadisminución anual de9.5%. Esto último causado por lacaída de la producción petrolera (10%)yla no petrolera (-4.3%).13
Desde su creación en 1946 en Francia, Coface (Compagnie Francaise a"Assurance pour le Commerce
Extérieur),filialde Natexis Banques Populaires ydelGrupo Banque Populaire (con unosfondos propios de 12.2
billones de euros), facilita el comercio nacional e internacional entre empresas.
Ofrece a las empresas soluciones para administrar, financiar y proteger sus transacciones, permitiéndoles
externalizar laadministración delosriesgosvinculadosasusrelacionescomerciales.
13
Fuente:BBVABancomer/ ElUniversal Domingo 15/06/2008/ElSeminario 19/08/08.
S3
ANÁLISIS REGIONAL
CHALACATEPEC
C R E C I M I E N T O DEL PIB
PIBMéxico(var.%anual)
Fuerte BBVA BarKcrrer
Fuente: BBVA Bancomer
INFLACIÓN
PerfildeInflaconBarroco-BBVABancorner
(Vat % anual,prom)
Rango Banxtco
Fuente: BBVA Bancomer
NST TUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
9
ANÁLISIS REGIONAL
CHALACATEPEC
10
T U R I S M O EN M É X I C O
En los últimos tres años, la llegada de turistas internacionales a México se ha situado abajo
del nivel de los 20 millones de personas, mientras que en el año 1996, se había llegado
prácticamente a 21.5 millones de turistas. Esta situación pone en evidencia que, a pesar de
los resultados generalmente buenos del turismo mexicano, existen condiciones de fuerte
competencia internacional que pueden afectar elcomportamiento de losflujos turísticos.
Por otra parte, es claro que el contexto internacional del turismo se ha modificado
radicalmente a partir de los años ochenta, en buena medida por la creciente globalización de
las economías desarrolladas y el esfuerzo de los países emergentes para insertarse en la
nueva economía mundial, pero también por una modificación progresiva de los patrones de
comportamiento y lasexpectativas de lademanda.
Nocabe duda que el momento actual esdegrandes mutaciones en lavida de las sociedades:
las tecnologías han evolucionado en forma considerable, los sistemas políticos del mundo
entero pasan por profundas reestructuraciones y las economías tienden a buscar nuevos
derroteros, tanto en la expansión de la participación en el sistema mundial, como en la
determinación de pautas de reorganización de la producción para el mercado interno.
Elturismo, es cada vez más visto como un sector de actividades con grandes virtudes, tanto
por su capacidad de impulsar una mayor relación con el resto del mundo, como por su
potencial en la generación de divisas, por la creación de empleos, y por sus aportaciones
potenciales para eldesarrollo de las regiones rezagadas.
PANORAMA NACIONAL,
DEL T U R I S M O AL 2020
INTERNACIONAL
Y
PRONÓSTICOS
Esta sección sobre pronósticos se desarrolló usando datos históricos de varias fuentes entre
ellas: INEGI14, SECTUR15, OMT16, la oficina de turismo de los E.U.A. (ITA), FMI, Redes y
CrossBrook. La compilación de datos históricos se hizo para cada uno de los componentes
del turismo mexicano y para la información económica que se usó para alimentar el modelo
econométrico de previsión. Los resultados obtenidos se presentan en forma resumida en esta
sección. Las tablas de resultados y los gráficos descriptivos correspondientes, se presentan
en lasección deanexos.
Elturismo mexicano se segregó en los siguientes componentes:
14
INEGI:Instituto NacionaldeEstadísticayGeografía.Másinformación www.inegi.gob.mx.
15
SECTUR:SecretariadeTurismo.Másinformación www.sectur.gob.mx.
16
OMT:Organización MundialdelTurismo.Másinformaciónwww.unwto.org.
ANÁLISIS REGIONAL
CHALACATEPEC
- Turismo Doméstico
- Turismo Internacional. Este grupo está asuvez dividido en
- Turismo Receptivo.
- Turismo Fronterizo.
- Turismo de Excursionistas.
En el año 2000, se espera que el turismo receptivo llegue a 10.9 millones de llegadas. Si el
escenario optimista se realiza, el número de llegadas sería 12.1 millones, si el escenario
pesimista se cumple, solo habrían 9.7 millones de llegadas. Al final del periodo, en el año
2020, el escenario base indica una expectativa de 21.2 millones de llegadas, el optimista 22.4
millones,yel pesimista 20 millones.
En el año 2000, los gastos deturistas llegarán a untope de $5,980 millones de dólares, estos
gastos se duplican en los próximos 20 años, y al final del periodo, en el 2020, llegaran a
$13,195 millones de dólares. Dentro de este marco de análisis, el tope optimista será de
$6,700 millones de gastos en el 2000, y $13,942 en el 2020. El escenario pesimista (basado
en un intervalo deconfianza) resultaría en gastos de $5,234 en el2000,y$10,076 enel2020.
El turismo receptivo medido por el número de llegadas a México se espera que crezca
paulatinamente. Sin embargo, apesar de que los E.U.A.son lafuente deturistas másgrande,
este mercado crecerá a unas tasas anuales inferiores que las de Canadá, Europa y América
Latina.
INSTITUÍ
A C Ó D E L A CONSTRUCCIÓN
11
ANÁLISIS REGIONAL
CHALACATEPEC
VISITANTES A MEXICO
VISITANTES A MÉXICO
Visitantes a Mexico
Turismo Receptivo
V• . • u n i i i dt e i E l u d e ; ! h i d * t ; * I M J A B I I ¡ i i L J I W v t i m p j
16.00
UMNO
• 14.00
• 12 00
1 18,000
!0Oof
I
1
"Í
1
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• 4 00
200
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«MM timarais H©C«IX*W i j y t m .* » t-'enwjnas)
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Fuente:Sectur
TURISTAS POR PAÍS
Estados Unidos
Canadá
Europa
América Latina
Otras Regiones
Unidades
Miles
Cambio%
Miles
Cambio%
Miles
Cambio%
Miles
Cambio-%
Miles
Cambio%
Fuente:Sectur
NSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN
2000
9.673.7
41
323.3
49
4458
3.S
497 9
3.8
47.8
0.6
2010
13.817.7
3.0
446.9
32
7183
4.4
8260
4.8
60.7
2.5
2020
18.355.1
2.8
635.5
33
1.017.5
3.3
1.2645
4.Í
74.0
2.0
12
CHALACATEPEC
ANÁLISIS REGIONAL
VISITANTES A MÉXICO
G A S T O T O T A L DE T U R I S T A S P O R M E R C A D O
Unidades
Millones de Dólares
Cambio %
Cambio %
Cambio %
Cambio %
Cambio %
Estados Unidos
Canadá
Europa
América Latina
Otras Regiones
2000
4.907.5
56
236.3
5.4
492.4
4.0
344.6
45
43.9
0.5
2010
7.589.5
35
332.1
3.3
829.5
4.7
616.3
5.4
53.7
2.1
2020
10.537.1
3.2;
479.7
3.5
1,198.9
3.4
979.3
4.4
63.7
1.7
Fuente:Sectur
TURISMO PROCENDENTE DE EUROPA
VisitantesdeEuropa
TUTÍWROReceptivo
£
1
í.-v -:-.--: ,c 'i fv :e - ^ s ^
Fuente:Sectur
vap:e? ::n~ro
13
CHALACATEPEC
ANÁLISIS REGIONAL
MERCADO RESIDENCIAL TURÍSTICO
En el primer trimestre del año, las ventas en el mercado residencial turístico cayeron 30 y
hasta 70 por ciento en algunas áreas del segmento de gran lujo como Rosarito, Baja
California, derivado de los problemas económicos de Estados Unidos. México, (Notimex).Así lo informó el presidente de laAsociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI),
Sergio Dueñas Jiménez, quien dijo que loscompradores, sobre todo estadounidenses viven el
inicio de una recesión en su país,donde aún nosesupera lacrisis inmobiliaria.
Agregó que algunos lugares que tenían un gran desarrollo y que en 2007 registraron altas
ventas, como es el caso de Puerto Peñasco en Sonora, en los primer tres meses de 2008 se
vieron afectados y las inmobiliarias del lugartienen poco movimiento.
Lo mismo sucede en zonas como el corredor Rosarito-Ensenada, en Baja California, donde
además hay un grave problema de seguridad, que los medios de comunicación de Estados
Unidos, en especial San Diego y Los Ángeles, explotan mucho, afectando al mercado
inmobiliario mexicano.
Dueñas Jiménez manifestó la preocupación del sector inmobiliario de la región e incluso, los
asociados AMPI tienen preparados para los próximos meses grandes promociones para
incentivar lasventas tanto decasas ydepartamentos nuevos como usados.
Dichos productos estarán dirigidos en especial a los Baby Boomers, quienes poseen 40 por
ciento del poder adquisitivo en Estados Unidos.
Se estima que los jubilados norteamericanos poseen actualmente cerca de nueve mil
segundas casas en México y de éstos 53 por ciento adquirió una propiedad de gran lujo,
algunas superior alostres millones dedólares.
Explicó que pese a los problemas que atraviesa esa nación, México es para el mercado
estadounidense un gran atractivo para la compra de propiedades vacacionales por su
ubicación, clima y en especial el precio que es hasta 20 por ciento más barato en el valor de
las residencias.17
CONCLUSIONES
Desde principios de 2008, la economía de EUA y la mexicana comenzaron un ciclo de menor
crecimiento económico. Hasta el momento, debido al riesgo financiero, esta desaceleración
ha sido fuerte afectando a todos los sectores. El escenario más probable es que continúe
14
CHALACATEPEC
ANÁLISIS REGIONAL
esta dinámica durante el 2009 mejorando para finales del 2010. De igual manera, la
incertidumbre eselfactordominante eneste cambio de ciclo.
Elgobierno ha elaborado nuevas políticas e inversiones para incentivar elturismo relacionado
con elcombate ala inseguridad ycon la infraestructura.
De igual forma, el mercado residencial turístico se ha visto afectado drásticamente debido a
que los principales compradores provienen de los Estados Unidos, Europa y Canadá. Desde
el último semestre del 2008 y sobre todo en las primeras semanas del año 2009 en curso, se
está notando una importante desaceleración de las ventas e incluso una mayor bajada de los
precios de las viviendas de 2 a residencia, que va desde un escaso 10 % hasta un 20 %de su
precio original desalida.
15
CHALACATEPEC
3.4
DEFINICIÓN DE L MERCADO
D E F I N I C I Ó N DEL M E R C A D O E C O N Ó M I C O DE J A L I S C O
JALISCO
Jalisco es uno de los 31 estados de México y se ubica en el centro-occidente del territorio
mexicano. Colinda con los estados de Nayarit hacia el noroeste; Zacatecas, Aguascalientes y
San Luis Potosí hacia el norte; Guanajuato hacia el este y Colima y Michoacán hacia el sur.
Hacia el poniente,Jalisco tiene una importante franja costera enelOcéano Pacífico.
Jalisco se encuentra en la región occidente de la República Mexicana; adoptando para su
régimen interno, según lo establece el artículo 2° de su Constitución Política, la forma de
gobierno republicano, democrático, representativo y popular, teniendo como base de la
división territorial yde laorganización política yadministrativa: el municipio libre.
Con fundamento en esa disposición el estado se divide en 125 municipios libres que son
enumerados enelartículo 4° de la Leyde Gobierno yAdministración Pública.
En sus 80,137 km2 se asientan 10,643 localidades que aglutinan en total a 6752,113
habitantes.
Jalisco es eltercer estado más poblado de México, y uno de los más desarrollados en el país
en cuanto a actividades económicas, comerciales y culturales. En ciertas partes de la capital
el nivel devida es comparable al de países como España e Italia, pero al igual que en el resto
de México dicho nivel de vida no es representativo de todos los municipios. Su capital es la
ciudad de Guadalajara, zona metropolitana, cuya Zona Metropolitana está compuesta por los
municipios de Juanacatlán, El Salto, Tlaquepaque, Tonalá, Tlajomulco de Zúñiga, Ixtlahuacán
del Río yZapopan) es la segunda aglomeración urbana más grande de México después de la
capital.
En 1998, por acuerdo del Ejecutivo Estatal, se estableció una nueva regionalización
administrativa con el fin de armonizar el trabajo de las instituciones y dependencias públicas,
potenciando el impacto regional desus políticas yprogramas deacción.
Esta estrategia culminó con la definición de doce regiones, que permiten optimizar el impacto
y la presencia regional de los programas públicos, garantizando una más eficiente utilización
de los recursos presupuéstales, una distribución equitativa del gasto gubernamental y un
mejor aprovechamiento de la infraestructura disponible.
• Region Norte
• Región Altos Norte
• Región Altos Sur
• Región Ciénega
16
CHALACATEPEC
• Región Sureste
• Región Sur
• Región Sierra deAmula
• Región Costa Sur
• Región Costa Norte
• Región Sierra Occidental
• Región Valles
• Región Centro
• Subregión Centro Conurbana
De la región le sigue el municipio, que es una división administrativa controlada por una
cabecera municipal, y esta a su vez se divide en delegaciones controladas por un delegado.
Entre los municipios más importantes fuera del área de la capital destacan Zapotlán el
Grande, Puerto Vallarta, Lagos de Moreno, Arandas, Tepatitlán de Morelos, Ocotlán, La
Barca,Zapotlanejo, Ameca,Autlán,San Juan de los Lagos,Tala yChápala.18
ECONOMÍA
La población económicamente activa en el sector agropecuario ha disminuido, mientras que
en el sector terciario ysecundario ha incrementado su demanda, sobre todo en los servicios y
en el comercio. Sin embargo, el estado se distingue por el cultivo de granos como: maíz,
sorgo, frijol, arroz, cebada, trigo, caña de azúcar, algodón, cártamo, soya, alfalfa, melón,
papa,jitomate, papaya, café, mango,aguacate, plátano, guayaba, sandía y limón agrio. Existe
ganado porcino, bovino utilizado para abasto, y lechero, ovino, caprino y equino. La actividad
pesquera se realiza en los puertos de Barra de Navidad, considerado puerto de cabotaje, en
PuertoVallarta, considerado puerto de altura,y en la laguna de Chápala. Las especies que se
obtienen son: huachinango, charal, pescado blanco, tortuga, bagre, carpa, camarón,tiburón,
mojarra, rana y popocha. Su actividad industrial es extractiva, minero metalúrgico, siderúrgica,
maquinaria, equipo y material de transporte, productos químicos, madera, textil, eléctrica y
electrónica, material fotográfico, alimentaria, bebidas,tequila,cerveza ycalzado.19
Fuente: Página oficial delGobierno deJalisco /Municipios deJalisco/Actualización 24/Julio/07. Wikipedia en
español.
19
Fuente/Wikipedia,http://es.wikipedia.org/wiki/Mexico.
17
CHALACATEPEC
DEFINICIÓN DE • IER< r O
18
INFRAESTRUCTURA
En Jalisco se localiza una de las ciudades más importantes del país, Guadalajara, que junto
con Tlaquepaque, Tonalá y Zapopan forman la zona metropolitana de la ciudad. El estado
muestra una imagen comercial importante debido a su sistema de comunicaciones y vías
férreas, que reflejan unfactor importante para ampliar su desarrollo.
Jalisco cuenta con los siguientes destinos carreteros: Guadalajara-Mazatlán-Nogales; Ciudad
Juárez-Zacatecas-Lagos de Moreno-Oaxaca-Tapachula y Guadalajara-México-Veracruz.
Cuenta con instalaciones portuarias que aprovechan las condiciones naturales del estero El
Salado en Puerto Vallarla, dentro de la bahía de Banderas. Se conecta con los puertos de
Manzanillo y Mazatlán. Posee dos aeropuertos internacionales: el de Guadalajara y Puerto
Vallaría, loscuales sitúan aJalisco dentro de las rutas internacionales más importantes.
COMUNICACIÓN Y TRANSPORTE
Las comunicaciones ytransportes son dos actividades importantes para el desarrollo social y
económico de la entidad,ya que sufunción primordial es la de facilitar la integración social y
geográfica delterritorio para eltraslado de personas y bienes.
La ubicación geográfica de Jalisco en el Occidente de la República Mexicana es estratégica,
lo que le ha valido una privilegiada comunicación, tanto con el Centro, Sur, Este, Norte de la
república, como con los Puertos del Pacífico, con las entidades vecinas y al interior del
Estado.
La participación de las comunicaciones en la formación del Producto Interno Bruto ha
generado el 6% del Estado. La estructura interna de este sector ha experimentado algunos
cambios, puesto que la evaluación de las actividades tradicionales de correos ytelégrafos, se
ha visto contrarrestada ante el rápido crecimiento de la infraestructura telefónica, actividad
que aumentó su importancia de manera considerable para 1997. Este aumento pone de
manifiesto la integración e intercomunicación que a través de este medio está teniendo la
entidad.
COMUNICACIÓN MARÍTIMA
Jalisco cuenta con un Puerto Marino: Puerto Vallarta, considerado tanto pesquero y de
turismo, como de tráfico de altura; últimamente ha adquirido cierta importancia comercial. No
obstante, la producción deJalisco se mueve hacia los mercados exteriores através del Puerto
de Manzanillo localizado en el estado de Colima a 313 kilómetros de Guadalajara por la
autopista Guadalajara-Colima, el cual proporciona servicios de altura y cabotaje. Con la
reconstrucción y modernización del puerto mencionado, se asegura un tráfico marítimo más
fluido yuna protección ycuidado mayor alas mercancías.
CHALACATEPEC
DEFINICIÓN DE LMERCADO
M U N I C I P I O DE T O M A T L Á N
Tomatlán se localiza al oeste del estado en las coordenadas 19°56'3" de latitud norte y
105°14'8"de longitud oeste;auna altura de 50 metros sobreel nivel del mar.
El municipio colinda al norte con los municipios Cabo Corrientes, Talpa de Allende y
Atenguillo; al este con los municipios de Atenguillo, Cuautla, Ayutla yVilla Purificación; al sur
con los municipios de Villa Purificación, La Huerta y el Océano Pacífico; al oeste con el
Océano Pacífico y el Municipio de Cabo Corrientes. Cuenta con una extensión territorial de
2,657.50 kilómetros cuadrados, representando el 3.97% de lasuperficie del Estado deJalisco.
OROGRAFÍA
Su superficie está conformada por zonas accidentadas (42%), cerros y montañas que tienen
alturas que van de los200 a los 1,100 metros sobre el nivel del mar; zonas semiplanas (41%)
en lomas y laderas con alturas desde los 125a los 200 metros sobre el nivel del mar, y zonas
planas (17%).
Suelos. La composición de los suelos es de tipos predominantes cambisol, ya se Eutrico o
Crómico, Feozem Háplico y Regosol Eutrico;al norte de la población se encuentran pequeñas
franjas deAcrisol Ortico.
El municipio tiene una superficie territorial de 265,750 hectáreas, de las cuales 44,224 son
utilizadas con fines agrícolas, 112,400 en la actividad pecuaria, 108,220 son de uso forestal y
886 hectáreas sonsuelo urbano, noespecificándose el uso de20. En loque ala propiedad se
refiere una extensión de 124,669 hectáreas es privada y otra de 87,081 es ejidal; 54,000
hectáreas son propiedad comunal.
HIDROGRAFÍA
Este municipio pertenece a la cuenca Pacífico centro, subcuenca río Tomatlán. Sus
principales corrientes son: río Llano Grande y los arroyos: Los Prietos, Coyula, La Quemada,
El Salado, Las Ánimas, El Tule y otros de menor importancia. También forman parte de sus
recursos hidrológicos, Las presas: Cajón de Peñas, El Cobano y San Juan, además de la
Laguna delTule.
CLIMA
El clima es semiseco, con invierno y primavera secos, y cálidos, sin cambio térmico invernal
bien definido. La temperatura media anual es de 26.9°C, con máxima de 34.1°C y mínima de
19.6°C. El régimen de lluvias se registra en el mes de octubre contando con una precipitación
media de 892.2 milímetros. El promedio anual de días con heladas es de 33. Los vientos
dominantes son endirección delsur alnorte.
19
CHALACATEPEC
DEFINICIÓN DE LMERCADO
F L O R A Y FAUNA
Su vegetación se compone básicamente de especies maderables, como: oselote o barcino,
parata, caoba, havillo, tampicirano, primavera, rosa morada, pino, roble y encino. Una gran
variedad de peces y aves, pequeños animales de praderas hasta grandes felinos como el
tigrillo,eljaguar yel leoncillo habitan esta región.
P L A Y A S EN T O M A T L Á N
PLAYA "CHALACATEPEC"
Sitio natural, localizada en la población de "Morelos"; es una playa tranquila, se encuentra a
25 minutos de Tomatlán por carretera costera,tomando ladesviación arribando por terrecería
(15 min.).
PLAYA " L A S PEÑITAS"
Sitio natural, localizada a 1Kmde la población de Campo Acosta. Es muy visitada en semana
santa. Los servicios turísticos solo se establecen en esta época del año. Para arribar a las
peñitas, después de dejar la carretera costera se toma un camino de terrecería de
aproximadamente 15min.
PLAYA " M A J A B A S "
Sitio natural, se localiza en la localidad de Majahuas. Se encuentra a 15 kms. de Tomatlán.
Tiene oleaje fuerte. Resulta atractiva la pesca. Se encuentra uno de los campos tortugueros
más importante del estado de Jalisco operando por el centro de ecología costera de la
universidad de Guadalajara para la protección yconservación de latortuga marina.
PLAYA " L A S A N I M A S "
Sitio natural, ubicado en la localidad de Las Animas con una longitud de 600 mts. Tiene
pendiente media, con arena fina de color gris-blancosa. El acceso es solo por el mar, en
viajes regulares desde puerto Vallarta o mediante alquiler de lanchas en cualquier punto de la
bahía. Son atractivos y propicios losvuelos en paracaídas y la practica deesquí.
PLAYA " L A S PEÑITAS"
Sitio natural, se localiza en la Cruz de Loreto (Ejido San Carlos). Desde Tomatlán son 1:30
minutos. La playa es de arena gruesa, oleaje medio, ideal para la práctica del velerismo y la
pesca. Se encuentra rodeada de vegetación. Es la principal fuente abastecedora de pescado
de lacooperativa de lacruz de Loreto (Tehua, Cabo Corrientes).
" P L A Y Ó N DE M I S M A L O Y A "
Sitio natural, localizado en la cruz de Loreto, ahí se lleva a cabo una llegada importante de
tortugas. Seencuentra a20 minutos delcrucero de lacruz de Loreto.
20
CHALACATEPEC
PLAYA "LAS TORTUGAS"
Sitio natural, ubicada en la localidad de lastortugas.A 5 kms.de la población de Pino Suárez,
pesca dejaibas, róbalo, mojarra, lisa,cabezuda, etc. playa deoleaje medio.
PLAYA " É L PARAMAN"
Sitio natural,se localiza en la población deJosé María Mórelos y Campo Acosta. Se realiza la
pesca de lisa,cabezuda, pargo,oleaje medio.
P L A Y A " E L CHORRO"
Sitio natural, se localiza en la población de cruz de Loreto. Se caracteriza por tener un oleaje
fuerte ideal para la pesca. Se sitúa a 40 minutos de Tomatlán tomando la desviación de la
carretera costera hacia la cruz de Loreto. Otros sitios atractivos (Punta Peñitas), (Salinas
Paraman), (Salinas el Portezuelo), (Salinas la Bermeja), (Estero Majahuas), (Estero
Paraman), (Estero el Ermitaño), (Estero el Chorro), (Río San Nicolás o San Isidro), (Arroyo
San isidro), (Cascada el Salto), (Termas Agua Caliente), La peña Pintada,Juego de Patolli,la
Hacienda y laCapilla de Santa Gertrudis.
S E R V I C I O S EN T O M A T L Á N
Actualmente es el h. ayuntamiento de Tomatln en general, cuenta con una infinidad de
establecimientos comerciales (178 giros) en donde es posible solicitar desde productos
básicos hasta servicios de gasolinera, llanteras, farmacias, etc. Servicios públicos generales
(agua potable y alcantarillado) la cobertura del servicio son del 7 1 %y 40% respectivamente.
Fuera del perímetro de la cabecera municipal solamente reciben el servicio de agua el 64%y
en drenaje solo untercio de lapoblación.
De igual forma se cuentan con amplias redes de servicios por lo que la mayoría de las
viviendas tienen energía eléctrica, aunque fuera del perímetro de lacabecera y sobre todo en
las partes más lejanas reciben este servicio solo el 10%de lasviviendas. Correos: existe una
administración en la cabecera municipal y varias agencias en las demás poblaciones como:
Campo Acosta, Cruz de Loreto, elTule, Emiliano zapata, Higuera Blanca,José María Morelos
y la Gloria."Otros servicios" correos, telégrafos, teléfono, mercado, bancos, gasolineras,
rastro, panteón ycentros deportivos.20
Fuente: PáginaWeb Oficialdel MunicipiodeTomatlán: http://www.tomatlan.com/historia.html
21
CHALACATEPEC
MAPA DE UBICACIÓN
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Talpade
Allende
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Fuente: www.expedia.com.mx
10™
22
CHALACATEPEC
3.5
MERCADO INMOBILIARIO PUERTO VALLARTA
23
MERCADO RESIDENCIAL TURÍSTICO EN JALISCO
COMPETENCIA PRIMARIA
1
K¡>:'*• B
¡ GuayabHtpi
2.San Pancho
ISayuJifca
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1 PuntaMita
1
1
1
1
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Í6,Destiladeras
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|
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Bucerias
|
1 12.
13. Flamingos
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HotelZone
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IP
4H
^^î ^H
Fuente: Virtual Vallaría, http://www.virtualvallarta.com
CHALACATEPEC
PUNTA M I T A Y E L A N C L O T E
Fuente:Virtual Vallarta, http://www.virtualvallarta.com
FLAMINGOS
FLAMINGOS
Fuente:VirtualVallarta, http://www.virtualvallarta.com
ÍNSTiTUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
24
CHALACATEPEC
NUEVO V A L L A R T A
NUEVO V A L L A R T A
Fuente:Virtual Vallarta, http://www.virtualvallarta.com
H O T E L Z O N E Y DOWNTOWN
HOTEL ZONE & DOWN TOWN
i,*aft*twi
j
l Se4aV»oa
L To*f»Dttftttñt*
I.tosAfcosVBM
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UtofenMpí
25
CHALACATEPEC
A M A P A S
Y
S O U T H
S H O R E
AMAPAS & SOUTH SHORE
South Shore
;NST TUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
26
CHALACATEPEC
27
C O M P A R A B L E S DE C O N D O M I N I O S
Condo Comparables
Area Por Unidad
Proyecto
Fecha
No. Ubicación
1
Totalde
Unidades
Unidades
Vendidas
Unidades
Remaneníes
Absorción
Mensual
25
7
18
0.4
2007 - 2008
18
3
15
Condominio Nitta
2007 - 2008
52
27
25
48
20
28
3
13
1
3
8
$2,869,995
$273,333
$1,925
$3,024,390
$288,037
$3,027,675
$288,350
10
9
1
50
170
La Mahna
2007 - 2008
220
198
22
1
4
1
5
4
2
2,152
3
7
200
4
2
2
Acqua Flamingos Lado Izquierdo
2
2
2
$3,091,500
$294,429
$1,900
200
220
6
$1,922
1,668
2007 - 2008
1
1
2
0.4
Acqua Flamingos Lado Derecho
1
$2,483
155
2007 - 2008
9
4
2
1,614
Eagle Nest Condos
3
3.5
0.2
Conchas Chinas
1
2
142
150
16
3
$1,203
1,248
2007 - 2008
Niveles
2
0.7
Altazor
Est
Baños
3
$242,914
116
Farol Real Etapa IyII
5 de diciembre
8
$2,068
1,528
2007 - 2008
7
$235,714
$2,550,600
1.2
Punta deMita
6
$2,475,000
Cuartos
2,174
0.2
Nuevo Vallaría
5
Preciopor
(Dólares)
202
Sea Scape
Punta deMita
4
Preciopor
Unidad
(Dólares)
1,227
2007 - 2008
3
Preciopor
Unidad (Pesos)
114
Perla del Mar
Zona Dorada
2
<m2)
Area PorUnidad
( P Í A 31
$3,106,515
8
$3,109,800
$295,859
$296,171
$1,479
$1,481
La Mahna
2,152
3
7
Tera Lofts
150
2
2
1,614
2
7
145
4
1
4
5
2
2
1,937
2
3
122
1
2
1
3
2007 - 2008
34
33
1
10 Flamingos Beach and Golf
2007 - 2008
300
281
19
$3,225,870
1.7
Nuevo Vallaría
3.6
$3,317,850
$307,226
$315,986
$2,048
$2,179
1,560
Flamingos Nuevo Vallarla
11 Moona Condominios
180
2007 - 2008
25
8
17
0.4
Bucerías
12 Sensara Vallaría
2007 - 2008
Ciub deqolf elTigre
250
3
247
$3,327,705
1
$3,361,350
1 313
$316,924
$320,129
$1,761
$2,624
CHALACATEPEC
28
CondoComparables
Proyecto
Fecha
No. Ubicación
Totalde
Unidades
Unidades
Vendidas
Unidades
Remanentes
Absorción
Mensual
22
21
1
1.5
13 Vento Bucerías Condominios
14 Residencial Amapas
2007 - 2008
38
19
19
Preciopor
Unidad
(Dólares)
Preciopor
(Dólares)
$3,460,200
$329,543
$2,060
Las Amapas
2007 - 2008
63
53
10
2
6
117
2
1
1,259
1
9
197
2
2
2
3
$3,472,245
$3,665,512
$330,690
$349,096
$2,826
$1,772
180
2007 - 2008
20
7
13
$3,701,100
2
Amapas
$352,486
127
2007 - 2008
309
245
64
$3,753,660
6.9
$357,491
168
2007 - 2008
15
14
1
$3,875,205
0.8
5 de diciembre
$369,067
162
2007 - 2008
45
14
31
1.1
Conchas Chinas
$3,920,100
$373,343
27
11
16
2007 - 2008
60
59
1
2007 - 2008
28
27
1
8
164
3
1
2
10
$3,962,800
$377,410
$2,301
3
2
2
12
3
2
1,937
3.5
3
185
2
2
2.5
6
$4,213,560
1.1
$401,291
$2,386
1,810
23 Villas Alta Vida
180
2007 - 2008
60
59
1
Conchas Chinas
2007 - 2008
Punta Esmeralda
14
9
5
$4,256,265
2.1
24 Gardenia Punta Esmeralda
2
10
$1,334
168
Nuevo Vallarla
3
3.5
2
$373,551
1,765
22 Torre Cobalto
1
5
3
1.9
Mayan Island
2
2.5
2.5
$3,922,290
0.7
21 Seibal
1
10
3,013
280
2007 - 2008
Flamingos
2
2.5
$2,305
1,743
20 Quinas del Mar
10
$2,197
1,808
19 Miramar
1
2
$2,815
1,367
18 Vista Bahia II
2
$1,958
1,937
Paradise Village
Niveles
4
2,120
16 Terrazas delMar
Est
Baños
4
1.1
Paradise Village
Cuartos
1,722
0.8
15 Green Bay Etapa 1 yII
Playa Royal Fase l-V(La Punta
Realty)
Preciopor
Unidad (Pesos)
160
2007 - 2008
Bucerias
17
Area PorUnidad
(m2)
Area PorUnidad
(Pió 51
$4,261,740
0.5
1,991
$405,359
$405,880
$2,252
$2,194
CHALACATEPEC
29
Condo Comparables
Proyecto
Fecha
No. Ubicación
Total de
Unidades
Unidades
Vendidas
Unidades
Remanentes
Absorción
Mensual
35
31
4
0.5
Area Por Unidad
(m2)
Area Por Unidad
(Pie 21
Precio por
Unidad (Pesos)
Precio por
Unidad
(Dólares)
Precio por
(Dólares)
$4,340,580
$413,389
$2,432
170
25 Vela Vista
2007 - 2008
Nuevo Vallaría
1,829
26 Ocean Terrace
160
2007 - 2008
200
84
116
$4,708,500
4.5
Nuevo Vallarla
$448,429
192
2007 - 2008
56
13
43
$4,941,506
0.7
Amapas
$470,620
195
2007 - 2008
81
40
41
29 Amapa I
2007 - 2008
18
7
11
30 Bucerías Grand
22
10
12
31 Punta Esmeralda Iy II
2007 - 2008
120
86
34
Bucerías Tizate
2007 - 2008
14
11
3
33 Villa Magna Etapa 1 de II
2007 - 2008
300
158
142
Fracc. Náutico Nvo. Vallada
2007 - 2008
200
110
90
18
15
3
$5,047,950
Amapas
2007 - 2008
Amapas
5
3
2
2
2
$480,757
$2,671
3
5
284
3
2
3,056
3.5
9
229
4
1
2,464
3
5
217
4
2
2,335
4.5
6
214
3
1
2,303
3
10
215
3
2
2
24
2
2
2,550
3
6
155
3
1
2
6
$5,157,540
$5,600,000
$5,678,670
$5,787,075
$5,883,750
$5,936,871
3.6
36 Vista Real
7
1,937
$491,194
$533,333
$540,826
$551,150
$560,357
$1,730
$2,329
$2,492
$2,575
$2,606
237
2007 - 2008
2
$2,434
2,313
35 Amapas 1
2
3.5
9
4
Amapas
10
2
5.7
34 Quinta Encantada Etapa1
1
2
2
0.6
Punta Esmeralda
2
180
2.3
32 Girasol Punta Esmeralda
1
7
2
1.5
Bucerias
$474,709
3
2
2,098
0.6
Amapa
2007 - 2008
$4,984,440
2.5
Conchas Chinas
Niveles
$2,451
2,066
28 Paramount Bay Condominiums
Est
Baños
$2,803
1,722
27 Villas de la Colina II
Cuartos
$5,937,090
0.5
1,668
$565,416
$565,437
$2,386
$3,648
CHALACATEPEC
30
Condo Comparables
Proyecto
Fecha
No. Ubicación
37
Playa Royal Residences (Paradise
Villaae)
Totalde
Unidades
Unidades
Vendidas
Unidades
Remanentes
Absorción
Mensual
309
266
43
5.7
Area Por Unidad
(m2)
Area Por Unidad
(Pie 51
Preciopor
Unidad (Pesos)
Precio por
Unidad
(Dólares)
Preciopor
(Dólares)
$5,969,940
$568,566
$3,790
150
2007 - 2008
Cuartos
Est
Baños
Niveles
2
1
8
Nuevo Vallarla
1,614
2
38 Península Vallarla
218
2
1
2.5
25
3
2
3,131
3
10
267
2
1
2
11
2007 - 2008
200
195
5
39
Condominio Delfines (seca
Deptos)
$6,037,830
9
$575,031
$2,638
2,346
Zona Hotelera
291
2007 - 2008
40
6
34
Nuevo Vallarla
40 Avalon Torre I,II
2007 - 2008
88
69
19
$6,557,955
0.2
$6,572,190
3.4
Conchas Chinas
$624,567
$625,923
$2,146
$2,344
2,873
41 Grand Venetian
270
2007 - 2008
420
273
147
$6,778,050
11.1
Zona Hotelera
$645,529
42 Aura Arena Blanca
260
2007 - 2008
28
12
16
$7,002,525
2.4
$666,907
43 Shangri-La Torre "E"
307
2007 - 2008
190
189
1
$7,013,475
4.9
Marina Vallarta
$667,950
203
2007 - 2008
45
38
7
$7,862,100
2.5
$748,771
Flamingos Nuevo Vallarla
2007 - 2008
40
11
29
12
15
Punta deMita
2007-2008
31
19
12
48 The Enclave
2007 - 2008
Amapas
iNST TUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
55
45
10
3
2
3
8
2
1
2,690
2
2
150
4
3
$8,737,400
$8,772,000
0.9
Hacienda deMita
18
1
1.2
47 Hacienda deMita Etapa Ide III
1
3
$2,741
250
27
3
4
$819,643
3,217
2007 - 2008
9
3
$8,606,250
0.7
46 Las Terrazas Golf Villas
2
3.5
299
Punta deMita
3
4
$3,689
2,184
45 Playa Amor
26
$2,176
3,303
44 Villas LaEstancia FaseI
1
3
$2,565
2,798
Real delMar
3
$2,391
2,905
$832,133
$835,429
$3,329
$5,570
1,614
4.5
3
273
2
2
3
10
$8,849,790
13.2
2,937
$842,837
$3,087
CHALACATEPEC
31
Condo Comparables
Area Por Unidad
Proyecto
Fecha
No. Ubicación
Totalde
Unidades
Unidades
Vendidas
Unidades
Remanentes
Absorción
Mensual
27
16
11
0.6
ím2)
Area PorUnidad
( P Í A 91
Preciopor
Unidad (Pesos)
Preciopor
Unidad
(Dólares)
Preciopor
(Dólares)
$9,000,000
$857,143
$2,857
300
49 Las Terrazas
2007 - 2008
3,228
Terrazas
350
50 Punta deVistaII
2007- 2008
24
23
1
0.4
$9,171,720
$873,497
2007 - 2008
197
99
98
Nuevo Vallaría
2007 - 2008
22
4
18
8
5
3
1
6
3.5
8
3
1
3.5
6
3
1
10
$9,548,400
$909,371
$2,229
$3,406
400
2007 - 2008
3
3.5
267
$891,643
2,873
53 Ventana delMar
1
9
2
0.2
Punta deMita
3
3.5
3
$9,362,250
5.3
52 Punta de VistaIII
Niveles
4,304
400
51 Quinta del Mar I.IIyIII
Est
Baños
$2,496
3,766
Punta deMita
Cuartos
$10,119,552
0.2
$963,767
$2,409
Conchas Chinas
4,304
3.5
54 Ixcun Beach Condos
339
2
1
2
9
5
4
7,209
4.5
3
307
3
1
3
3
3
1
3
1
2007 - 2008
30
29
1
$10,155,768
1.1
$967,216
$2,853
3,648
Mayan Island
670
55 El Encanto Ocean Found
2007 - 2008
9
6
3
56 Los Veneros
2007 - 2008
251
56
195
$35,893,990
0.3
0.2
$10,138,000
$3,418,475
$965,524
$5,102
$3,149
3,299
Punta Mita
379
57 La Vista (El Encanto)
2007- 2008
27
7
20
0.01
$13,702,000
$1,304,952
$3,443
4,078
Punta Mita
Minimo
0.01
114
$2,475,000
$235,714
$1,203
E Máximo
Promedio
13.20
7209
$35,893,990
$3,418,475
$5,570
2.48
1369
$6,701,760
$638,263
$2,571
Fuente/Softec/Ampi/VirtualVallartaMLS
$1,887
CHALACATEPEC
32
OMPARABLES DE VILLAS
Comparables de Villas
Proyecto
Fecha
No. Ubicación
1
2
Totalde
Unidades
Unidades
Vendidas
Unidades
Remanente
s
Absorción
Mensual
5
1
4
0.1
Rincón deAlbatros
Marina Vallaría
2,542
300
4
4
0.2
Marina Yubarta
11
13
0.9
1
4
$
1,030.2
$
190
3
27
0.3
2,044
Villlas Mallorca
325
12
9
3
0.3
2,527.6
$
1,517.4
$
300
2007
122
5
117
0.5
Punta deMita
450
2008
15
13
2
0.6
1,991.9
$
1,301.4
Vallarta Gardens
450
2009
59
30
29
0.7
$
1,349.7
169
2010
20
14
6
1.1
Amapas
$
3,856.7
297
2011
9
5
4
0.2
$
2,421.6
12 Porto Fortuna
$
250
2012
Punta de Mita
INSTITUTO TECNOLÓGICO DF IACONSTRUCCIÓN
25
7
18
2
3.5
2
3
2
2.5
2
3
2
2.5
2
3
2
3.5
2
3
2
3.5
2
3
4
2
3
4
2
6
3
2
1
2
2
3
1
3
2
3
3
3
1
$7,551,800
3,196
Bucerías Tizate
2
3
$6,843,750
1,818
11 Punta Esmeralda (Villas)
2
3.5
$6,377,280
4,842
10 Río Amapas Town and Jungle
2
3
$6,148,972
4,842
Club deGolf El Tigre
3
$6,274,350
3,228
Residencial Ibiza
3
$5,178,255
3,497
Brisas Vallarta
3
$5,042,475
Nuevo Vallarta
Dentro del Tigre Nuevo
Vallarta
Niveles
$4,781,250
0.1
Vallarta Homes
Bucerías ylacruzde
Huanacaxtle
$
1,874.6
4,756
30
9
1,418.9
Est
Baños
$4,763,250
442
5
8
$
2,604
Quinta Encantada
Amapas
1
1,373.1
Cuartos
$4,468,000
242
Marina Vallarla
6
$
3,228
24
5
Preciopor
(Dólares)
$3,405,450
Colina La Iguana
8
4
Preciopor
Unidad (Pesos)
236
Vallarta
3
Area Por Unidad
<m2>
Area Por Unidad
IP¡»71
0.6
2,880.0
$7,560,000
2,690
CHALACATEPEC
33
Proyecto
Fecha
No. Ubicación
Total de
Unidades
Unidades
Vendidas
Unidades
Remanente
s
Absorción
Mensual
60
13
47
3
Area Por Unidad
(m2)
Area Por Unidad
ÍPiB71
Precio por
Unidad (Pesos)
540
13 Vallarla Gardens III
2013
Precio por
(Dólares)
$
1,481.6
$
2,077.1
412
2014
40
3
37
0.5
$
3,606.1
259
2015
14
6
8
0.5
Bucerias
495
2007
40
24
16
0.7
$
347
17 San Sebastian
2008
11
3
8
0.3
2,042.3
$
400
18 Las Palmas
2007
34
29
5
2.3
3,155.0
$
315
19 Palmas
2008
28
24
782.88
0
3,389
20 Realdel Mar
417
7
5
2
0.4
3,133.8
$
3,990.7
$
3,076.1
350
2008
Puntade Mita
"O TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
27
25
2
3.5
2
2
2
3
4
3
2
3
2
3
2
4.5
1
3
3
3
1
3
3
3.5
3
3
2
$
4,387.4
3.5
3
4
3
4.5
3
$13,468,500
4,487
Punta de Mita
21 El Encanto OceanView
3
$13,199,130
Palmas
2007
2
3
$13,161,900
4,304
Punta deMita
4.5
$11,495,310
3,734
Amapas
3
$10,614,930
5,326
Conchas Chinas
4
$9,806,820
2,787
16 SanXoaquín
Niveles
$8,979,000
4,430
Playade los MuertosAmapas
15 LaVida (Villas)
Est
Baños
$8,400,840
5,810
Bahía de Banderas
14 MonteVerde
Cuartos
1.2
$16,123,875
3,766
CHALACATEPEC
34
Proyecto
Fecha
No. Ubicación
Totalde
Unidades
Unidades
Vendidas
Unidades
Remanente
s
Absorción
Mensual
2
0
2
0.3
22 Acqua Flamingos
Area Por Unidad
(m2)
Area Por Unidad
(Pie?\
Precio por
Unidad (Pesos)
1,000
2007
10,760
23 Vientos delMar
700
25
7
18
1,870.3
$
4,346.5
$
3,247.1
554
2007
14
12
2
0.04
Punta Mita
2008
26
6
20
0.01
$
5,633.8
2007
26
6
20
0.01
$
4,225.4
6
20
0.01
6
20
0.01
6
20
$
2,816.9
4
$10,500,000
0.01
4
$
2,535.2
4
$9,450,000
4
3,820
0.00
3.00
0.53
4
4
355
26
Punta Mita
3,662.0
3,820
29 MalinaliVillas FifthRow
Mínimo
E Máximo
Promedio
$
355
26
Punta Mita
4
$13,650,000
3,820
28 MalinaliVillas FourthRow
4
4
355
26
Punta Mita
3
$15,750,000
3,820
27 MalinaliVillasThird Row
3
4
355
Punta Mita
2
3
$21,000,000
3,820
26 MalinaliVillasSecondRow
4
5
3.5
355
Punta Mita
4
$18,900,000
5,965
25 MalinaliVillas First Row
Niveles
3
7,532
24 ZenCasitas, Porta Fortuna
Est
Baños
$31,946,800
0.6
Puntade Mita
$
Cuartos
$19,637,730
LaMarina
2008
Preciopor
(Dólares)
$3,405,450
$31,946,800
$10,844,126
$1,030
$5,634
$2,718
2
CHALACATEPEC
MERCADO INMOBILIARIO PUERTOVALLARTA
PROYECTOS ACTIVOS PORTIPO 2008-2009
¡H
La Cruz, B a n d e r a s &
P u n t a Mita
N u e v o V a l l a r l a&
Vallaría H o t e l Z o n e&
Flamingos
Marina
D o w n t o w n& S o u t h
Shore
C o n c h a s ChinasS
Mismaloya
892
450
298
495
1.000
284
200
172
231
271
109
111
69
69
116
100
$1,325,077
$6,123,462
$865,731
$921,523
$829,956
$6,066,154
$536,490
$556,580
$959,563
$334,959
$276,382
$487,669
$1,010,174
$97,308
$269,094
$150,066
$114,009
$97,308
$232,312
$176,609
$6,966
$6.966
$3,224
$6,966
$3,489
$4.096
$3,408
$6,066
$1,229
$2,359
$2,080
$2.299
$2.774
$1,699
$1,589
$2,148
$2,961
$523
$876
$523
$1,173
$1,103
$851
$523
$1,137
$1,362
Residencial
R e s i d e n c i a l Plus
Total
Littbu, S a n P a n c h o ,
Sayulita
Max
200
1.000
1,000
411
Promedio
135
250
222
235
Min
69
69
69
Max
$200,340
$6.123,462
$6.123,462
Promedio
$155,672
$661,241
Min
$97,308
$210,309
3
Max
$2,093
os
Promedio
Clasm'cación
35
2
l
o
o
E
K
Min
38
116
154
5
32
50
36
17
14
Total d e Unidades
3.016
5.756
8,772
117
1,451
3,588
2,651
556
409
Unidades Remanentes
1,454
2,297
3,751
53
683
1,403
1,180
238
194
63
139
202
9
30
72
63
18
10
$9,944,869
$71.528,994
$81,473.863
$3,618,939
$18,981,299
$23,359,748
$21,506,380
$9,335,472
$4,672,026
0.71
Num DeProyectos
co
£
O
l-
Unidades Vendidas x Mes
Valor Agregado de Las Ventas
USD
Absorción Mensualx Desarrollo
1.66
1.20
1.31
180
0.94
1.44
1.75
1.06
Absorción Anualx Desarrollo
19.89
14.38
15.74
21 60
11.25
17.28
21.00
12.71
8.57
48.21%
39.91%
42.76%
45.30%
47.07%
39.10%
44.51%
42.81%
47.43%
Disponibilidad%
22
Fuente:Softec2008,DIMEPuertoVallarta2008.
CHALACATEPEC
Estrellas
1
2
3
GrandVelasAll Suite&Spa
ElTamarindo BeachandGolf Resort
Four Seasons Resort PuntaMita
4
5
6
Hotelito Desconocido
LasAlamandas
CasaVelas
7
8
VelasVallarlaSuite Resort
Vallarta Palace
9
ElCareyes Beach Resort
10
11
Dreams PuertoVallarta
Casa Magna Marriot Hotel
12
13
RiuPalace Pacífico
HolaPuertoVallarta Resort &Spa
14
OccidentalAllegro NuevoVallarta
15
16
Villa Premiere Hotel&Spa
Westin Resort &Spa
17
SambaVallarta byPueblo Bonito
18
19
PalladiumVallarta Resort&Spa
Golden CrownParadise Resort Puerto Vallarta
20
21
Canto delSo!
VillasVallarta Canto delSol
22
Barcelo Premium LaJolla de Mismaloya
23
24
Marival ResortandSuites NuevoVallarta
RiuVallarta
25
Crown Paradise Club Puerto Vallarta
26
27
Sheraton Buganvilias Resort andConvention Cente
Fiesta Americana
28
29
Punta Serena
Villa delPalmar Flamingos
30
31
Buganvilias Resort
RiuJalisco
INSTITUTO TECNOLÓGICO I EIA CONSTRUCCIÓN
Riviera Nayarit,NuevoVallarta
CostaAlegre ,CostaAlegre
Riviera Nayarit, Punta Mita
Costalegre, LaCruzdeLoreto
CostaAlegre,Quemaro
PuertoVallarta, MarinaVallarta
PuertoVallarta, MarinaVallarta
Riviera Nayarit, NuevoVallarta
CostaAlegre,Costa Careyes
PuertoVallarta
PuertoVallarta, Marina Vallarta
PuertoVallarta HotelZone
PuertoVallarta, DowntownVallarta
Riviera Nayarit, PuntaMita
PuertoVallarta,Vallarta HotelZone
PuertoVallarta, Mismaloya
Puerto Vallarta HotelZone
Puerto Vallarta,Vallarta HotelZone
Costalegre, Tenacatita
Riviera Nayarit, Bucerias
6
5
6
5
4
5
4.5
5
4.5
4.5
5
5
4
4
6
5
4
4
4
4
4
5
5
4
5
5
4
4.5
5
USDporNoche
$875
$736
$688
$596
$551
$444
$365
$357
$307
$281
$259
$240
$236
$235
$207
$205
$194
$190
$187
$181
$181
$178
$167
$166
$165
$157
$156
$155
5
$151
$149
4
$148
36
CHALACATEPEC
USDpor Noche
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
NHKrystal
Presidente Intercontinental
Las Palmas bydeSea
CostaClub PuntaArena
Plaza Pelicanos GranBeach Resort
Holiday InnBeach Resort PuertoVallarta
VistaVallarta
Vallaría
Buenaventura Grand Hotel
Puerto Vallarta, HotelZone
Riviera Nayarit, Buceria
Bucerias
Downtown Vallarta
PuertoVallarta,Downto
ClubMezadelMar
HotelSuites laSiesta
PuertoVallarta
PuertoVallarta Downtov
Downtown
VilladelMar
HotelSanMarino
Mexican Resort
PuertoVallarta
PuertoVallarta
BlueBayLosAngeles Locos
Costalegre, Tenacatita
Puerto Vallarta, Marina Vallarta
ClubEmbarcadero Pacifico
Playa LosArcos Beach Resort
Star BayBoutique Resort
PlayadelSolGrand
Hacienda Hotel&Spa
LosArcos Suites
Puertode LunaSuites
PlayadelSurCosta Sur
Mar Sereno Hotel&Suites
Hotel Playa Conchas Chinas
Casa Doña Susana
Suites Plazadel Rio
3.5
4
3.5
4
3.5
4
PuertoVallarta
Riviera Nayarit, Bucerias
PuertoVallarta
PuertoVallarta,Tomatlan
PuertoVallarta
PuertoVallarta,Vallarta
Puerto Vallarta
HotelTropicana
PuertoVallarta
VillaVaradero
Casa Iguana Hotel
ElPescador
Riviera Nayarit,NuevoVallarta
PuertoVallarta Downtown
Puerto Vallarta, DowntownVallarta
4
4.5
4
4
4
• • • i w H y
— B e a a s j t i i i M iJlliffiMH
$138
$138
$131
$125
$121
$119
£114
$114
M13
$113
Í105
$105
5100
$100
$100
MOO
$99
$98
$98
$96
$94
$91
$89
$87
$82
$77
$74
$73
$72
$65
$64
$61
$60
$58
$55
37
CHALACATEPEC
Hotel
No.
62
63
64
65
HotelRosita
CasaAnitayCoronadelMar
Encino
Vallarte Sol
66
67
Flamingos Vallarla
Suites delSol
Ubicación
PuertoVallaría, Downtown Vallarla
PuertoVallaría
PuertoVallarte Downtown
PuertoVallaría HotelZone
PuertoVallaría Marina
Max
Min
Average
Fuente: Softec 2008, DIME Puerto Vallarla 2008.
INSTITUTO
ISTRUCCION
USDpor Noche
3
3.5
3
3
3.5
$52
$50
$44
$43
$41
PuertoVallaría HotelZone
CostaAlegre BarradeNavidad
PuertoVallarla,Vallarla Romanlic Zone
PuertoVallaría, DowntownVallarte
PuertoVallarte
71
Estrellas
$40
4
3
3
3.5
$38
$38
$34
$875
$34
$173
—
38
CHALACATEPEC
3.6
CAPITULO III
C O N C L U S I O N E S DEL C A P Í T U L O
Las conclusiones que se presentan a continuación, describen la situación actual del mercado
inmobiliario de Puerto Vallaría y sus alrededores obtenidos mediante la recopilación de
información en sitio y en diferentes fuentes previamente descritas. Los datos obtenidos en
este capitulo son considerados relevantes para el estudio y para dar cumplimiento a los
objetivos específicos fijados para cada una de las hipótesis y respuesta a las preguntas de
investigación.
Se estudio detalladamente el mercado residencial turístico de Jalisco el cual contiene
aproximadamente 52 desarrollos similares de los cuales se obtuvieron los siguientes
resultados:
1. Los lotes unifamiliares dentro de desarrollos turísticos ya consolidados en Puerto
Vallarta oscilan entre los $364 y $1,453 con un promedio de $892 USD por m2. La
diferencia en los precios varía primordialmente debido a la superficie y a la ubicación
dentro del proyecto.
2. Los lotes unifamiliares dentro de desarrollos turísticos en construcción en la zona de
Barra de Navidad oscilan entre los $125 y$720 con un promedio de $385 USD por m2.
La diferencia en los precios varía primordialmente debido a la superficie y a la
ubicación dentro del proyecto.
3. Los departamentos dentro de desarrollos turísticos consolidados y en construcción en
Puerto Vallarta oscilan entre los $1,203 y $5,570 con un promedio de $2,571 USD por
m2. La diferencia en los precios varía primordialmente debido a la superficie, la
ubicación dentro del proyecto ylacalidad de las construcciones.
4. Las villas dentro de desarrollos turísticos consolidados y en construcción en Puerto
Vallarta oscilan entre los $1,030 y$5,634 con un promedio de $2,718 USD por m2. La
diferencia en los precios varía primordialmente debido a la superficie, la ubicación
dentro del proyecto y lacalidad de las construcciones.
INST'TUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
39
CHALACATEPEC
CAPITULO ¡V
4. INTRODUCCIÓN AL CASO PRACTICO
4.1 INTRODUCCIÓN
En este capitulo se analizará toda la información relacionada con la propiedad sujeto de
estudio como lo son: ubicación, superficie, forma, topografía, potencialidad de desarrollo,
entre otras. Del mismo modo, se presentará de forma detallada en que consiste el proceso
valuatorio aplicado enel Capítulo 4 para determinar elvalor de mercado de lapropiedad.
40
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
4.2 DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
CARACTERÍSTICAS GENERALES
UBICACIÓN
Deacuerdo con el reporte ambiental proporcionado por el Cliente la propiedad conocida como
Chalacatepec se encuentra ubicada en "Punta Chalacatepec", en el municipio de Tomatlán,
en el estado de Jalisco, México. El terreno tiene una forma irregular y consiste en varias
parcelas sumando una superficie aproximada de 14,693,806 metros cuadrados o 1,469
hectáreas divididas en su parte central por un estero conocido como "Estuario Paraman" o
"Estuario Xola". Cabe mencionar, que existe un campamento Tortuguero de SEMARNAT
ubicado en la parte sur de lapropiedad.
Elmunicipio deTomatlán seencuentra rodeado por municipio de Cabo Corrientes al noroeste;
por el municipio de Tlalpa de Allende al norte; por el municipio de Cuautla al noroeste; por el
municipio de Ayutla al este; por Villa Purificación al sur; por el municipio de La Huerta al
suroeste, y por el Océano Pacífico aloeste.
Tablade Distancias
230
108
118
18
8
80
96
39
CiudaddeGuadalajara
PuertoVallarta
Manzanillo
Chamela
PueblodeJoséMaría Morelos
Barrade Navidad
AeropuertodeBarrade Navidad
Playa Careyes
DistanciasEstimadas/Fuente:Google Earth
COORDENADASGEOGRÁFICAS
De acuerdo con el Reporte Ambiental proporcionado por el Cliente las coordenadas del
terreno son las siguientes:
• 19°44' 18.6 Latitud Norte y 105° 15' 13.5 Longitud Oeste alextremo norte;
• 19o40'26.3 Latitud Nortey 105° 15'04.0 Longitud Oeste alextremo sur;
•
19°43'41.4 Latitud Nortey 105° 17'32.8 Longitud Oeste alextremo poniente.
VEGETACIÓN
La propiedad cuenta con Manglares. Durante la visita se observó que algunas partes del
terreno son utilizadas para fines agrícolas.
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN
41
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
TOPOGRAFÍA
En general la propiedad es relativamente plana con algunas elevaciones principalmente en la
porción norte del terreno con una altitud de 82 metros (269 Pies) sobre el nivel del mar. La
pendiente general del terreno disminuye considerablemente del norte al sur en dirección al
mar. La línea costera se encuentra a una altitud promedio de 20 a24 metros o (66 a 79 pies)
sobre el nivel del mar.
• 5% del prediotiene una pendiente del45%y representa 72 Hectáreas.
• Del presentan pendientes ligerasdel 5% a 10%yrepresenta el 95%delterreno.
• Por loqueel95%se puede desarrollar.
ENTORNO
La propiedad se encuentra rodeada por terrenos sin desarrollar principalmente destinados al
uso agrícolaya queforman partedel EjidoJosé María Morelos. Enlas parcelas colindantes se
encuentran sembradíos de papaya, mango y tamarindo. Adicionalmente, en dirección noreste
seencuentra elAeropuerto en construcción.
ACCESOS
El principal acceso de la propiedad se localiza por la Carretera Federal No. 200. Existen
algunas caminos internos sin pavimentar perpendiculares al lacarretera.
42
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
CLIMA
De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, INEGI el clima
de Chalacatepec es Seml-Árido o Semi-Seco en su mayoría con una temperatura por arriba
de los 26°C (78.8° Fahrenheit) con lluvias en verano. Latemperatura promedio máxima anual
seencuentra entre los 34y 38°C (93.2 a 100.4° Fahrenheit). Latemperatura mínima promedio
seencuentra entre los 18a los22°C (64.4 a71.6° Fahrenheit).
Uso DE S U E L O
Z O N A M A R Í T I M A FEDERAL
Para usos específicos de este estudio, se asume que la propiedad va a obtener en un corto
plazo las respectivas concesiones.
MANGLARES
Durante la inspección se observó la presencia de Manglares por lo que se recomienda que el
proyecto busque mantener y preservar los mismos y efectuar un estudio de impacto
ambiental.
FACTIBILIDAD DE C A M B I O DE U S O DE S U E L O
Cambios de uso de suelo no han sido contemplados dentro del análisis. En caso de ser
contrario laconclusión devalor puede ser afectada.
43
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
FOTOGRAFÍAS
DE LA P R O P I E D A D
Chalacatepec FotoAerea
44
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
Chalacatepec FrentedePlaya
Chalacatepec NuevoAeropuertoen Construcción
45
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
ChalacatepecTopografíayEstero
Chalacatepec Estero
¡NSTiTUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
46
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
47
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
Chalacatepec NuevoAeropuertoenConstrucción
48
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
Chalacatepec Estudio Fotográfico
Chalacatepec Estudio Fotográfico
49
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
D E S C R I P C I Ó N DEL P R O Y E C T O
CHALACATEPEC
PARCELAS
PARCELAS
MAESTRO
FUERA
DEL
PLAN
PARCELAS
MAESTRO
DENTRO
DEL
PLAN
PARCELAS
COMPRA
CON
OPCIÓN
DE
PARCELAS DENTRO DE LA FASE 1
(450 HA)
CHALACATEPEC
Nota: Para fines de este estudio se han considerado solamente las parcelas dentro del Plan
Maestro sin considerar las parcelas fuera del plan maestro y con opción de compra sumando
unasuperficie aproximada total de 10,230,900 metros cuadrados o 1,023 hectáreas.
Í N S T Í T U T O TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
50
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
AREA TOTAL
•
•
•
r
V
¿5"1 N
''~*V
/»
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5 ^ 9 , 4 0 4 . 3 * 7 217 m2
1-940-43-87.217 has
~. -.;_;.;::':
Ff
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~ - — ..„__
\
51
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
TOPOGRAFÍA
52
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
TOPOGRAFÍA
53
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
• ':'U
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9M1M MB
*
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8
9 F Í ¿ ST •
••
•
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54
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
VISTAS
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•
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-
^BHB-uta.
BHHMMHK
•
!"5
55
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
VEGETACIÓN
*wu4tMf a M
D
INST TUTO TECNOLÓGICO DE IA( . S'RUCCION
56
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
'-4H6'•
JK ftic»«(irt!Vi*i: r
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H
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¡ l ^ ^ . ,t. f.tjfa
/
***'V
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE IA CONSTRUCCIÓN
57
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
PLAN MAESTRO COMPLETO (1,800 HA)
58
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
PLAN MAESTRO FASE 1 (450 HA)
ITO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
59
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
PLAN MAESTRO MARINA
60
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
I N V E N T A R I O F A S E 1 (450
61
HA)
INVENTARIO PLANMAESTROFASE1
CÓDIGO
FRACCIÓN
H1
H2
HP1
HP2
SUBTOTAL
SF1
SF2
SF3
SUBTOTAL
CV1
CV2
CV3
CV4
SUBTOTAL
GV1
GV2
GV3
SUBTOTAL
CH1
CH2
CH3
CH4
SUBTOTAL
V-1
SUBTOTAL
MC1
MC2
SUBTOTAL
M-1
SUBTOTAL
BC-1
GC-1
MAR
H1HOTELRESORT
H2HOTELRESORT
HP1HOTEL
HP2HOTEL
HOTEL
RESIDENCIALUNFAMILIAR
RESIDENCIAL UNFAMILIAR
VILLASUNFAMILIAR
VILLAS UNFAMILIAR
VILLAS UNFAMILIAR
VILLAS UNFAMILIAR
VILLAS
VILLASGOLF
VILLASGOLF
VILLASGOLF
VILLASGOLF
LOTESUNFAMILIARES
LOTESUNFAMILIARES
LOTESUNFAMILIARES
LOTESUNFAMILIARES
LOTES UNFAMILIARES
VILLASMONTANA
VILLAS MONTANA
CONDOSMARINA
CONDOSMARINA
CONDOSMARINA
VILLASMAKINA
MARINAVILLAGE
CLUBDEPLAYA
CLUBCAMPO DEGOLF
MARINA
CAMPO DEGOLF 18HOYOS
AREA DERESERVA
SERVICIOSYAMENIDADES
AREATOTAL
SUBTOTAL
VENDIBLE
140,000
84,000
35,000
44,000
303,000
82,000
49,000
87,000
218,000
86.000
65,000
58,000
47,000
256,000
44,000
41,000
64,000
149,000
83,000
102,000
38,000
31,000
254,000
128,000
128,000
69,000
25.000
94,000
235.000
235,000
30,000
21,000
150,000
738.000
1,924,000
2,863,000
4,500,000
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
HA
1400
8.40
3.50
440
30.30
8 20
4.90
8.70
21.80
860
6.50
5.80
4.70
25.60
4.40
410
640
14.90
830
10.20
380
310
25.40
12.80
12.80
690
250
9.40
23 50
23.50
3.00
2.10
15.00
73.80
19240
286.30
450
LOTES
4
AREAPROM.
UNIDADES
140,000
84,000
35,000
44,000
303,000
82,000
49,000
87,000
218,000
86,000
65,000
58,000
47,000
1
1
1
1
4
23
14
25
62
95
72
64
52
283
48
46
70
164
36
44
16
13
109
174
174
94
34
128
120
120
1
1
1
1
1
4
44,000
41,000
64,000
3
1
2
3
4
3
1
1
1
2
3
1
1
1
1
1
1
1
5
27
83,000
102,000
38,000
31,000
254,000
128.000
69,000
25.000
235,000
30,000
21,000
150,000
738,000
1,924,000
1,044
CUARTOS
200
100
30
30
residence
residence
residence
«Has
villas
villas
villas
villas
villas
villas
Lois
Lois
Lots
Lots
villas
condos
condos
villas
UNIDAD
140.000
84,000
35,000
44,000
75,750
900
900
900
900
600
600
600
600
600
600
600
600
600
1844
1855
1900
1908
1,864
600
600
400
400
400
600
600
30,000
21,000
150,000
738,000
1.924,000
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
USO DE SUELO
TOPOGRAFÍA:
5%delprediotieneuna pendientedel
45%yrepresenta 72Hectáreas.
Del presentanpendientes ligerasdel5%
to10%yrepresentael95%delterreno
Porloqueel95%sepuededesarrollar
CARACTERÍSTICAS:
Estero
FRENTE:
FrentedePlaya
ACCESOS:
Bueno
UBICACIÓN:
Promedio
SERVICIOS PÚBLICOS
Parcialmente Disponibles
Irregular
Promedio
FORMA:
SERVICIOS INTERNOS
VISIBILIDAD:
Bueno
INFRAESTRUCTURA:
Algunoscaminos
ResidencialTurísticoRT
Manglar
Plantaciones decacahuateydunas
DESGLOSE DE AREAS DEL PLAN MAESTRO
AREAHECTÁREAS:
1469 38
USOPROPUESTO
AREADEPRESERVAECOLÓGICA:
192.40
eos
30%
AREAUSABLE:
450
CUS:
35%
HOTELHA
30.30
RESIDENCIAL HA:
133.40
GOLF HA:
75.90
MARINAHA:
15.00
CLUBSHA:
AREADERESERVAHA:
3.00
192.40
Uso DE S U E L O
La conclusión de valor se encuentra directamente relacionada con el uso de suelo y con el
Plan Maestro propuesto.
RESTRICCIONES
Para fines de este estudio, se asumen que noexisten restricciones públicas o privadas dentro
de los límites de lapropiedad.
CONCLUSIONES
Se ha analizado el uso de suelo en relación con el Plan Maestro propuesto. Sin embargo, no
me considero experta en la interpretación de usos de suelo.Adicionalmente se verificaron los
usos de suelo con información pública y efectivamente la propiedad cuenta con el uso de
suelo necesario para el Plan Maestro propuesto.
NSTiTUTO TECNOLÓGICO DF .
;\8T«;C(,
62
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
63
MAYOR Y MEJORUSO
Físicamente
Posible
Definición del i
Problema
Análisisdel
Mercado
LegaImente
Posible
i
Máxima
Ganancia
Conclusiones
Económicamente
Posible
D E F I N I C I Ó N DE M A Y O R Y M E J O R U S O
"Elusorazonablemente probableylegal de unterreno vacante, elcual es físicamente posible,
razonablemente sostenible, financieramente viable,y que resulta enelmejory mayorvalor.
Loscuatro criterios queelMayory Mejor Usotiene que cumplirson lalegalidad, la posibilidad
física,laviabilidadfinancieraylaproductividad máxima"
ANÁLISIS
A continuación definiremos el mayorymejor uso basado en los puntos anteriores.
•
FÍSICAMENTE P O S I B L E : Basado ensus características físicas como tamaño, forma,
topografía y características del sitio. Asumiendo que no existen problemas de
inundacionesocontaminantes que afectenalapropiedad.
En este caso los terrenos que conforman lapropiedad sujeto deestudio cuentan con
una forma irregular y topografía plana en su mayoría. Sonterrenos aptos para el
desarrollo proyectos residenciales turísticos. Encuanto la resistencia delterrenoes
lacustre lo cual dificulta la construcción de sótanos o niveles subterráneos e
incrementara elcosto deconstrucción considerablemente.
LEGALMENTE PERMISIBLE
• Elmunicipio deTomatlán concentra laoferta de posibles desarrollos turísticos enzonas
de alta vulnerabilidad ambientalyde escasez de infraestructura, por locual se plantean
desarrollos de bajas densidades con ocupación desuelo reducidayproyectos sujetosa
laconstrucción de infraestructura yala conservación del Estero.
• Usode SueloActual:
De acuerdo conel Plan Director Vigente, del Municipio de Tomatlán, la zona del
proyecto esta definida como Residencial Turístico (RT).Apto para vivienda unifamiliary
los usos que se requieran para su correcto funcionamiento residencialyturístico.
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
ECONÓMICA Y FINANCIERAMENTE V I A B L E
El proyecto propuesto para dicha propiedad debe de ser financieramente factible. El proyecto
debe de generar los suficientes ingresos para justificar los gastos de construcción y
administración del mismo.
CONCLUSIÓN
Para fines de este estudio se han analizado las características físicas del terreno con la
intensión de determinar si existen problemas legales. De igual manera se ha tomado en
cuenta lafactibilidad del proyecto propuesto buscando su máxima rentabilidad.
Las mejoras propuestas dentro del Plan Maestro están en línea con el uso de suelo y
brindarán unvalor agregado al predio. Es por esto, que el Mejor y Mayor Uso de la propiedad
sujeto de estudio es Residencial Turístico con la mayor densidad permitida de acuerdo con la
demanda existente.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUÍ':;
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
4.3 ANÁLISIS DE MERCADO DE LA ZONA DE INFLUENCIA
C O M P E T E N C I A P R I M A R I A ( P R O Y E C T O S CON P L A N M A E S T R O )
Casunto
M h
L.l Huerta
CostaCareyes»
(|oo)
ElTamarindo •
CihuaBan
-Cfu£a£
IslaNavidad # Tortugí
V V B H B H W^
ManzanJio
%j
65
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
1 . COSTA C A R E Y E S
Costalegre, también conocida como Costa Careyes. Uno de los paseos en auto más
hermosos de México está a lo largo de los 212 kilómetros de la Costalegre. Aunque no es
estrictamente una carretera costera, la 200 recompensa al viajero de cuando en cuando con
vistas del Océano Pacífico. Esta vía, que une Puerto Vallarta con Barra de Navidad y
Manzanillo, pasa a través de selvas vírgenes en cerros y montañas y por plantaciones de
mango, papaya, plátano y coco. Hasta aquí llegan los caminos secundarios que serpentean
hacia las playas escondidas, las bahías y lagunas repletas de aves acuáticas, los ríos y
arroyos, las aldeas de pescadores y también algunos hoteles de gran lujo. Este trecho de
costa es ideal para quienes desean escapar por un rato del ritmo enloquecedor de las
grandes ciudades.
UBICACIÓN
• Careyes - Costa Careyes es untrecho de costa con playas, lagunas eislas.
A Manzanillo -60 km- 37.28 mi-1:00 hrs
A PuertoVallarta -200 km-124.27 mi- 2:30 hrs
A Guadalajara - 535 km- 332.42 mi- 6:42 hrs
• La carretera federal No.200 es laquecomunica alos municipios de la Costalegre.
NST TUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUÍ
66
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
2. EL T A M A R I N D O
El Tamarindo ubicado en la Costa del Pacifico Mexicano a lo largo de más de 3 km de playa
privada,dentro de más de 8kilómetros cuadrados de reserva natural.
El Tamarindo le ofrece 29 espaciosas villas conjardines privados con pequeñas piscinas y 3
suntuosas casas privadas de cuatro recámaras que le brindan privacidad con lacomodidad de
poder disfrutar los servicios de un hotel. De igual forma, cuenta con un campo de golf de 18
hoyos diseñado por David Fleming proporciona vistas espectaculares del Pacifico.
EL TAMARINDO
67
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
68
3. I S L A N A V I D A D
Isla Navidad es un complejo turístico ubicado enfrente del poblado jalicience de Barra de
Navidad la península de La Culebra en el estado de Colima. La isla se encuentra localizada
en los límites con el estado de Jalisco, a una hora y media manejando desde Manzanillo y a
un lado del poblado de Colimilla. Cuenta con una laguna y se encuentra rodeado de arrecifes
en donde se encuentra una pequeña marina. La isla fue descubierta en el año de 1541 por el
virrey Antonio de Mendoza ya que éste arribó el 25 de diciembre, día de Navidad, de ahí su
nombre.
UBICACIÓN
• Elacceso por carretera esatravés de lanueva autopista Guadalajara - Manzanillo.
• El Desarrollo Isla Navidad se encuentra a 35 minutos, por carretera, del Aeropuerto
Internacional Playa de oro de Manzanillo.
S3
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
69
RESUMEN DEVENTADELOTESUNIFAMILIARES/BARRANAVIDAD
Precio
Aream2
Fecha
AreaHa
Uso d e Suelo
$240.000
629 m2
$381.56
Residencial
6/08
0,06 Ha
$3.815.580
Buena
$335.000
1,045 m2
$320.72
Residencial
6/08
0.10 Ha
$3.207.246
Buena
$1,250,000
1,736 m2
$720.05
Residencial
6/08
0.17 Ha
$7.200.461
Buena
$380.000
1,000 m2
$380.00
6/08
0.10 Ha
$3,800,000
Buena
$52,500
420 m2
$125.00
Residencial
6/08
0.04 Ha
$1.250.000
Buena
Precio
m2
Precio /m2
$52 500
$1,250.000
$451.500
$420
$1,736
$966
$125
$720
Comentarios
Precio Ím2
No
1
Ubicación
Circuito Las Brisas Lote 37, Isla
Navidad
Barra de Navidad. Jalisco
2
Circuito Las Brisas Lote 26, Isla
Navidad
Características*
25% de descuento con pago en
efectivo
25% de descuento con pago en
efectivo
Barra de Navidad, Jalisco
3
Música del Mar
Proyecto de39unidades con frentea
playa.
Costa Alegre. Jalisco
4
Playa del Coco
Barra de Navidad, Jalisco
5
Canto de Sirenas
Barra de Navidad. Jalisco
Resumen
Minimo
Máximo
Promedio
"Características: incluye forma, acceso, frenteyubicación.
S385
Comercial yResidencial
Se encuentra localizado frete a Barra
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
4.4 ANÁLISIS DEL PROCESO VALUATORIO
Existen actualmente tres enfoques de valuación comúnmente aceptados: el Enfoque Físico o
de Costos, el Comparativo de Mercado y el de Capitalización de Ingresos y es en función del
bien avaluar yeltipo devalor requerido, laaplicación detodos oalguno(s) deellos.
listasde precios yofertas publicadas.
MÉTODO GRÁFICO
El Método Gráfico ha sido presentado como un complemento del Enfoque Comparativo de
Mercado. Este método es generamente usado cuando los predios son extremadamente
grandes o con relaciones frente fondo superiores a 1-3, y se requiere de un estudio más
preciso de cada fracción del predio. Este método consiste en crear una retícula regular sobre
el plano del predio perpendicular a su mejor frente y asignar precios base de mercado por
metro cuadrado acada una de lassecciones. Estos precios de mercado pueden ser obtenidas
del Enfoque Comparativo de Mercado.Adicionalmente se puede crear unatabla deajustes.
Con este método podremos definir claramente cuales son las fracciones que tienen mayor
valor en relación con sus caracteríticas físicas como ubicación,exposición,visibilidad,frente y
topografía. Elvalorfinal de mercado se obtiene con la suma detodos losvalores ajustados de
lasfracciones.
E N F O Q U E DE C A P I T A L I Z A C I Ó N DE INGRESOS
lavaluación. La capitalización es un procedimiento por el cual seobtiene elvalor de un bieno
anticipación.
MÉTODO RESIDUAL
Consiste en determinar el valor de mercado del terreno mediante técnicas de descuento de
flujos de efectivo tomando en cuenta la evolución del valor del dinero en el tiempo. Este
método se baso enel plan maestro presentado para la Fase1.
a) Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el terreno,
según el principio de mayory mejor uso.
70
CHALACATEPEC
CAPITULO IV
b) Estimar lasfechas y plazos de laconstrucción,yde lacomercialización del inmueble
terminado, según las hipótesis más probables atendiendo a sus cualidades y
características, y cuando se trate de terrenos, al grado de desarrollo del planeamiento,
de lagestión urbanística yde laurbanización.
c) Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios de promoción, financieros
y de comercialización normales para un promotor de tipo medio y para una promoción
de características similares ala analizada
e) Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarán los flujos
de caja previsibles durante la promoción.
f) Determinar la tasa de descuento: La tasa de descuento se escogerá bajo los
siguientes criterios: sensibilidad al mercado, ubicación y tamaño del proyecto,
flexibilidad, diversificación, riesgos del país, riesgos económicos, riesgos inflacionarios,
absorción del mercado, principalmente en función a las expectativas de retorno de
inversionistas institucionales y en función a la magnitud de la inversión y el riesgo
absorbido.
g) Los ingresos netos periódicos serán descontados para determinar el valor presente
en un determinado tiempo. Al ingreso neto potencial (Agregado de Venta) se le
restarán los gastos relacionados. La suma de todos los ingresos netos descontados
representará elvalor de mercado del predio.
CONCLUSIÓN FINAL:
La utilización de cada uno de estos métodos dependerá fundamentalmente del tipo de bien
que setrate,además de lafinalidad concreta de lavaloración.
Como paso ulitmo en el proceso de valuación es importante la reconciliación y corelación del
valorfinal mediante lapoderación de lasconclusiones de los enfoque estudiados. Los factores
que han sido determinantes en la reconciliación del valor final han sido: la naturaleza del
sujeto y la certeza de la información obtenida. La conclusión final de valor se determino
mediante la ponderación equitativa entre el resultado del Enfoque Comparativo de Mercado y
el de Capitalización de Ingresos vía análisis residual en base plan maestro presentado para la
Fase 1. El Método Gráfico ha sido presentado solamente como un complemento del Enfoque
Comparativo de Mercado.
71
CAPITULO IV
CHALACATEPEC
72
4.5 CONCLUSIONES DEL CAPÍTULO
Las conclusiones que se presentan a continuación, describen en términos generales las
características físicas del inmueble así como una breve descripción del proceso valuatorio.
Los datos obtenidos en este capitulo son considerados relevantes para el estudio y para dar
cumplimiento a los objetivos específicos fijados para cada una de las hipótesis y respuesta a
las preguntas de investigación.
IDENTIFICACIÓN DELAPROPIEDAD
NOMBRE:
Chalacatepec
UBICACIÓN
CostaAlegre
ESTADO
Jalisco
PAIS
Mexico
PROPIETARIO:
Noproporcionado
INFORMACIÓN DELSITIO
TERRENOCOMPLETO
AREATOTALM2:
14,693,806
AREADENTRODELPLANMAESTRO:
AREATOTALHA:
1,469
AREAFUERADELPLANMAESTRO:
AREATOTALM2:
4,500,000
AREATOTALHA:
450
AREATOTALM2:
5,730,900
AREATOTALHA:
573
_
1,023
446
FUERADEL PLANMAESTRO
PARCELAS CONOPCIÓNDE
COMPRA
AREATOTALM2:
AREATOTALHA:
TOPOGRAFÍA:
5%delprediotieneunapendientedel
45%yrepresenta 72Hectáreas
Del presentan pendientesligerasdel5%
to10%yrepresentael95%delterreno
Porloqueel95%sepuededesarrollar
CARACTERÍSTICAS:
Estero
FRENTE:
FrentedePlaya
ACCESOS:
Bueno
UBICACIÓN:
Promedio
SERVICIOS PÚBLICOS
FORMA:
SERVICIOS INTERNOS
Parcialmente Disponibles
Irregular
Promedio
VISIBILIDAD:
Bueno
INFRAESTRUCTURA:
Algunos caminos.
Manglar
Plantaciones decacahuateydunas
DESGLOSE DE AREAS DEL PLAN MAESTRO
AREAHECTÁREAS:
1469 38
USOPROPUESTO
ResidencialTurísticoRT
AREADEPRESERVAECOLÓGICA:
192.40
COS:
30%
AREAUSABLE:
450
CUS:
35%
HOTELHA
30.30
RESIDENCIALHA:
133.40
GOLFHA:
75.90
MARINAHA:
15.00
CLUBSHA
3 00
AREA DERESERVAHA:
192.40
CHALACATEPEC
CAPITULO V
5. DESARROLLO DEL CASO PRACTICO
5.1 INTRODUCCIÓN
En este capitulo se obtendrá la conclusión y la reconciliación final del valor de mercado de la
propiedad sujeto de estudio mediante el desarrollo de los enfoques previamente mencionados
en lasección 4 delcapítulo4.
73
CHALACATEPEC
CAPITULO V
5.2 PROCESO VALUATORIO
E N F O Q U E C O M P A R A T I V O DE M E R C A D O
listasde precios yofertas publicadas.
Para la homologación correspondiente amercado de similares, se consideraron los siguientes
factores:
C O N D I C I O N E S DE M E R C A D O Y A J U S T E S F I N A N C I E R O S :
Este ajuste refleja los cambios en las condiciones de mercado dentro de un tiempo
determinado en relación con la fecha del presente avalúo. Un ajuste positivo refleja in
incremento en el valor de mercado, del contrario, un ajuste negativo refleja una disminución
en el valor de mercado. Los comparables de venta son del 2007 y del 2008. Como las
situaciones actuales de mercado han cambiado dramáticamente del 2007 al 2008, se ha
considerado de un -5% de ajuste por condiciones de mercado. Adicionalmente se han
aplicado de un -10% a un -20% por ajustes financieros, ya que las transacciones de compra
venta de terrenos con superficies similares a las del sujeto requerirán de algún plan de
financiamiento.
C O N D I C I O N E S DE V E N T A :
Hemos aplicado un-10%de ajuste aaquellos comparables quetienen precios de lista por que
pueden negociarse. Delcontrario, los precios decierre notienenajuste.
UBICACIÓN:
El ajuste por ubicación se requiere cuando los comparables son diferentes al sujeto. La
propiedad sujeto de estudio tiene un excelente frente de playa. Por lo que hemos aplicado
ajustes negativos a aquellos que tienen mejor ubicación que el sujeto yviceversa. La mayoría
de loscomparables requieren ajustes porubicación.
SUPERFICIE:
El ajuste por superficie generalmente refleja la relación inversa entre precio y superficie del
predio. Lotes pequeños tienden a ser más costos y viceversa. En base a esto, se han
aplicado ajustes positivos a los comparables con superficies mayores a las del sujeto y
ajustes negativos a los comparables con superficies inferiores alasdelsujeto.
Uso DE S U E L O Y E S C R I T U R A S :
El uso de suelo y el título de propiedad forman una parte muy importante en este tipo de
desarrollos. Por estas razones, se han considerado ajustes positivos a comparables sin uso
de suelo ysintítulos de propiedad.
'NSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
74
CHALACATEPEC
CAPITULO V
CARACTERÍSTICAS G E N E R A L E S :
Este ajuste refleja la diferencia entre las características generales (Forma, Accesos,
Topografía, Frente yServicios) entre elsujeto y loscomparables seleccionados.
POTENCIALIDAD DE D E S A R R O L L O :
Elajuste por potencialidad de desarrollo generalmente refleja la relación directa entre precio y
la potencialidad del predio. Lotes con alta potencialidad de desarrollo tienden a ser más
costos y viceversa. En base a esto, se han aplicado ajustes positivos a los comparables con
potencialidad de desarrollo inferiores al del sujeto y ajustes negativos a los comparables con
potencialidad dedesarrollo superiores al delsujeto.
75
CAPITULO V
CHALACATEPEC
76
COMPARABLES DETERRENO (450 HAFASE1)
No.
1
Ubicación/Cierre
Precio
Superficiem2
Precio/m2
UsodeSuelo
Servicios
Ubicación
Fecha
Superficie Ha
Precio/Ha
Características
Escrituras
$100,950,000
6,730,000m2
$10.00
6/08
673.00Ha
$150,000
Predio 673/üsta
EjidoAdolfoLópez Mateos
MpioCaboComentes
2
TecolotanU/Lista
3
Predio406,Tecolotanl/Lista
MunicipiodeTomatlan
CostaAlegre,Jalisco
4
San Carlos/Lista
CostaAlegre,Jalisco
5
Aquiles Serdan/Cierre
CostaAlegre,Jalisco
6
LosVenados/Lista
CostaAlegre,Jalisco
Resumen
Mínimo
Máximo
Promedio
$31,800,000
2,120,000m2
$15.00
6/08
212.00Ha
$150,000
$60,900,000
4,060,000 m2
$15.00
6/08
406.00Ha
$150,000.00
$94,500,000
Propiedad EjidalconPotencial
Residencial Turístico
Regular
Propiedad Ejidal con Potencial
ResidencialTurístico
Regular
Propiedad EjidalconPotencial
ResidencialTurístico
Promedio
Propiedad Ejidalcon Potencial
Residencial Turístico
Ninguno
Ninguno
Ninguno
Ninguno
6/08
378.00Ha
$250,000.00
10,000,000 m2
$15.00
6/08
1,000.00Ha
$150,000
Regular
Enproceso
$50,000,000
1,720,000m2
$29.07
T-15yT-5
Ninguno
6/08
172.00Ha
$290,697.67
Regular
Privado
Precio
Aream2
Precio/m2
$31,800,000
$150,000,000
$81,358,333
1,720,000m2
10,000,000 m2
$10.00
$29.07
4,735,000 m2
$18.18
4,500,000
450.00
$20.00
Características: incluyeforma,acceso,frenteyubicación.
frente
de
playa,
UbicadoenCostaAlegreJalisco.
Enproceso
$150,000,000
Propiedad Sujeto
Tomatlan,
Enproceso
$25.00
Regular
Malaccesoforma irregular.
Ninguno
3,780,000m2
UsodeSueloTurísticoen Proceso
Comentarios
Ubicado en Costa Alegre Jalisco,
CaboCorrientes.
Enproceso
Ninguno
Mal acceso 30 min de caminos
sin pavimentar.
Topografía
extrema.
con
pendiente
CHALACATEPEC
CAPITULO V
77
TABLA DEAJUSTES
ECONÓMICOS
No
1
2
3
4
5
6
Preciox m2
Ajustes
Finanacieros y
Económicos
AJUSTES DE LA PROPIEDAD
Condiciones de
Venta
Total
Ubicación
Superficie
Uso de Suelo y
Escrituras
Características
Generales
Potencialidad de
Precio
Desarrollo
Ajustado x m2
$10
Ajuste Financiero
Lista
$7
Superior
Mayor
Inferior
Similar
Inferior
$8
6/08
-20.0%
-10.0%
-28.0%
-10.0%
5.0%
10.0%
0.0%
10.0%
15.0%
$15
Ajuste Financiero
Lista
$11
Superior
Menor
Similar
Similar
Inferior
$11
6/08
-15.0%
-10.0%
-23.5%
-10.0%
-5.0%
0.0%
0.0%
10.0%
-5.0%
$15
Ajuste Financiero
Lista
$11
Superior
Similar
Similar
Similar
Inferior
$11
6/08
-15.0%
-10.0%
-23.5%
-10.0%
0.0%
0.0%
0.0%
10.0%
0.0%
$25
Ajuste Financiero
Lista
$19
Superior
Menor
Similar
Similar
Inferior
$18
-23.5%
-10.0%
-5.0%
0.0%
0.0%
10.0%
-5.0%
6/08
-15.0%
-10.0%
$15
Ajuste Financiero
Cierre
$11
Superior
Similar
Inferior
Inferior
Similar
$12
6/08
-25.0%
0.0%
-25.0%
-5.0%
0.0%
5.0%
5.0%
0.0%
5.0%
$29
Ajuste Financiero
Lista
$22
Superior
Menor
Similar
Similar
Similar
$19
6/08
-15.0%
-10.0%
-23.5%
-10.0%
-5.0%
0.0%
0.0%
0.0%
-15.0%
Total
Inferior
Superior
Similar
Superior
Inferior
Superior
CHALACATEPEC
CAPITULO V
78
COMPARABLES DETERRENOS (1023 HADENTRO DELPLAN MAESTRO)
No.
1
Ubicación/ Cierre
Precio
Site m2
Precio/m2
Uso de Suelo
Servicios
Ubicación
Fecha
SiteHa
Precio/Ha
Características
Escrituras
$100,950,000
6,730,000m2
$10.00
Ejidai
Electricidad
6/08
673.00 Ha
$150,000
Promedio
Ninguna
$183,600,000
12,240,000 m2
$15.00
Ejidai
Electricidad
6/08
1,224.00Ha
$150,000
Promedio
Ninguna
PredioSanCarios/Lista
$210,000,000
14,000,000m2
$15.00
Turístico
Electncidad
MunicipiodeTomatlan
6/08
1,400.00Ha
$150,000
Promedio
EnProceso
$442,000,000
26,000,000 m2
$17.00
Turístico
Electricidad
CostaAlegre,Jalisco
6/08
2,600.00Ha
$170,000
Promedio
EnProceso
Aquiles Serdan/Cierre
$150,000,000
10,000,000m2
$15.00
Turístico
Electricidad
CostaAlegre,Jalisco
6/08
1,000.00Ha
$150,000
Promedio
En Proceso
Price
Date
$100,950,000
$442,000,000
$217,310,000
m2
SiteHa
6,730,000m2
26,000,000 m2
13,794,000 m2
Price/m2
Price/Ha
$10.00
$17.00
$14.40
Predio 673/Usta
EjidoAdolfoLópezMateos,
Cabo Comentes
2
Predio 1224
Peregrina deGómez,Mpio
Cabo Comentes/Asking
3
4
5
El Refugio/Cierre
Summary
Mínimo
Máximo
Promedio
Comentarios
Badaccess,land useisanissue
Propiedad Sujeto
10,230,000
AreaTotal Terreno
1,023.00
'Características: incluyeforma,acceso,frente yubicación
INSTTUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
2.7 kmde playa, estero de 30 ha y dos
accesos desde la carretera El Tuito and
Melaque-Puerto Vallarla.
7,000 mts de frente de playa, terreno
irregular
Mal acceso 40 km de caminos sin
paviementar, 3 playas pequeñas. Vendido en
el 1cuartodel2008.
Mal acceso 30 km de caminos sin
paviementar, 3 playas pequeñas. Vendido en
Marzodel2008.
CAPITULO V
CHALACATEPEC
79
TABLADE AJUSTES
AJUSTES DELAPROPIEDAD
No
1
2
3
4
5
Preciox m2
Condiciones de
Mercadoy
Financiamiento
Condiciones de
Venta
Total
Ubicación
Tamaño
Uso de Suelo y
Escrituras
Características
Potencialidad de
Desarrollo
Precio
Ajustado x m2
Total
Superior
$10
Ajuste Financiero
Lista
$7.65
Superior
Menor
Inferior
Similar
Inferior
$6.50
6/08
-15.0%
-10.0%
-23.5%
-10.0%
-20.0%
10.0%
0.0%
5.0%
-15.0%
$15
AjusteFinanciero
Lista
$10.80
Superior
Similar
Inferior
Similar
Inferior
$11.34
6/08
-20.0%
-10.0%
-28.0%
-10.0%
0.0%
10.0%
0.0%
5.0%
5.0%
$15
Ajuste Financiero
Lista
$10.80
Superior
Mayor
Inferior
Similar
Similar
$11.34
6/08
-20.0%
-10.0%
-28.0%
-10.0%
5.0%
10.0%
0.0%
0.0%
5.0%
$17
Ajuste Financiero
Cierre
$13.60
Superior
Mayor
Inferior
Inferior
Similar
$15.64
6/08
-20.0%
0.0%
-20.0%
-10.0%
15.0%
5.0%
5.0%
0.0%
15.0%
$15
Ajuste Financiero
Cierre
$12.00
Superior
Menor
Inferior
Similar
Similar
$10.80
6/08
-20.0%
0.0%
-20.0%
-10.0%
-5.0%
5.0%
0.0%
0.0%
-10.0%
Inferior
Inferior
Inferior
Superior
CAPITULO V
CHALACATEPEC
UBICACIÓN DE LOS COMPARABLES
Fuente:GoogleEarth
80
CHALACATEPEC
CAPITULO V
R E S U M E N DE LOS A J U S T E S
Una vez analizada la información de mercado obtenida por diversas fuentes, llegamos a la
conclusión que la mayoría de los predios requieren ajustes por ubicación, superficie, uso de
suelo, características físicas y por su potencialidad de desarrollo. Los ajustes nos ayudan a
ilustrar las diferencias entre los comparables y el sujeto.
CONCLUSIÓNDEVALOR(FRACCIÓN450 HECTÁREAS/FASE1)
VALOR POR COMPABLES DE MERCADO (FAS
RANGO
AJUSTADO
PIE2
JM
$XM2
Min
$0.77
$8.28
$82,800
Max
$1.76
$18.90
$189,026
Promedio
$1.23
$13.26
$132,567
$XM2
JX HA
Area Total
Valor por
$18.90
$189,026
Area
x 4,500,000
x 450
Valor Total
$85,061,700
$85,061,700
Redondeado $25,000
$85,050,000
$85,050,000
$18.90
$189,000
Por
CONCLUSIÓNDEVALOR(FRACCIÓN1,023 HECTÁREAS/FRACCIÓNDENTRODELPLAN
MAESTRO)
VALOR POR COMPABLES DE MERCADO (1023 HA DENTRO DEL
PLAN MAESTRO)
„„....„
AJUSTADO
RANGO
*XHA
PIE2
$>
Min
Max
Promedio
$
$
$
Area Total
Valor por
0.60
$6.50
$82,800
1.05
$11.34
$189,026
0.90
$9.73
$132,567
$XM2
$X HA
$11.34
$113,400
Area
x 10,230,900
x 1,023
Valor Total
$116,018,406
$116,018,406
Redondeado $25,000
$116,025,000
$116,025,000
$11.34
$113,406
Por
81
CHALACATEPEC
CAPITULO V
MÉTODO GRÁFICO
El Método Gráfico ha sido presentado como un complemento del Enfoque Comparativo de
Mercado. Este método es generamente usado cuando los predios son extremadamente
grandes o con relaciones frente fondo superiores a 1-3, y se requiere de un estudio más
preciso de cada fracción del predio. Este método consiste en crear una retícula regular sobre
el plano del predio perpendicular a su mejor frente y asignar precios base de mercado por
metrocuadrado acada unade lassecciones. Estos precios de mercado pueden ser obtenidas
del Enfoque Comparativo de Mercado.Adicionalmente se puede crear unatabla deajustes.
Con este método podremos definir claramente cuales son las fracciones que tienen mayor
valor en relación con sus caracteríticas físicas como ubicación, exposición,visibilidad,frente y
topografía. Elvalorfinal de mercado seobtiene con la suma detodos losvalores ajustados de
lasfracciones.
82
CHALACATEPEC
CAPITULO V
CHALACATEPEC PLAN MAESTRO
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Fuente:GoogleEarth
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83
CAPITULO V
CHALACATEPEC
CHALACATEPEC
84
85
CHALACATEPEC
CHALACATEPEC
CHALACATEPEC
^^\jw DO GRÁFICO
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1-
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LLI
1,275,652
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1,629,820
1,369,910
959,961
972,527
1,464,236
736,638
371,555
1,000,000
743,721
496,042
262,017
¡51
w
128
163
137
96
97
146
74
37
100
74
50
26
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$17
$17
$17
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$20
$20
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$15
$10
$15
$10
$10
-10%
-10%
-10%
-10%
-10%
-10%
-10%
-5%
-15%
-5%
-5%
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cc
LL
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0%
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$14
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$15
$15
$11
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$11
$7
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$17,348,873
$22,165,558
$17,466,347
$14,399,420
$14,587,905
$21,963,543
$11,049,571
$4,179,998
$6,500,000
$8,366,856
$3,224,275
$1,834,120
iflai'iajaa
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
472,147
1,938,572
241,230
978,493
1,109,055
1,411,965
392,082
2,439,242
1,429,319
234,511
914,780
11,561,395
47
194
24
98
111
141
39
244
143
23
91
1,156
$2
$2
$10
$7
$5
$1
$1
$5
$10
$17
$10
-5%
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-10%
-10%
-10%
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0% -5%
0% -5%
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0%
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-5%
-5%
-5%
-5%
-5%
-5%
-20%
-20%
-20%
-20%
-20%
-20%
-20%
-20%
-20%
-20%
-20%
-30%
-35%
-5%
-35%
-40%
-45%
-40%
-50%
-40%
-25%
-30%
$1
$1
$10
$5
$3
$1
$1
$3
$6
$13
$7
$3.32
$661,006
$2,520,144
$2,291,682
$4,452,143
$3,327,164
$776,581
$235,249
$6,098,105
$8,575,914
$2,990,009
$6,403,457
$38,331,454]
CAPITULO V
CHALACATEPEC
CONCLUSION MÉTODO GRÁFICO
87
CHALACATEPEC
CAPITULO V
E N F O Q U E DE C A P I T A L I Z A C I Ó N DE INGRESOS
lavaluación. La capitalización es un procedimiento por el cual se obtiene elvalor de un bien o
anticipación.
MÉTODO RESIDUAL
Consiste en determinar el valor de mercado del terreno mediante técnicas de descuento de
flujos de efectivo tomando en cuenta la evolución del valor del dinero en el tiempo. Este
método se baso enel plan maestro presentado para la Fase1.
a) Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el terreno,
según el principio de mayor ymejoruso.
b) Estimar lasfechas y plazos de lacomercialización del inmueble terminado, según las
hipótesis más probables atendiendo a sus cualidades y características, y cuando se
trate de terrenos, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y
de laurbanización.
c) Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios de promoción, financieros
y de comercialización normales para un promotor de tipo medio y para una promoción
de características similares ala analizada
e) Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarán los flujos
decaja previsibles durante la promoción.
f) Determinar la tasa de descuento: La tasa de descuento se escogerá bajo los
siguientes criterios: sensibilidad al mercado, ubicación y tamaño del proyecto,
flexibilidad, diversificación, riesgos del país, riesgos económicos, riesgos inflacionarios,
absorción del mercado, principalmente en función a las expectativas de retorno de
inversionistas institucionales y en función a la magnitud de la inversión y el riesgo
absorbido.
g) Los ingresos netos periódicos serán descontados para determinar el valor presente
en un determinado tiempo. Al ingreso neto potencial (Agregado de Venta) se le
restarán los gastos relacionados. La suma de todos los ingresos netos descontados
representará elvalor de mercado del predio.
88
CAPITULO V
CHALACATEPEC
89
a) Determinar la promoción inmobiliaria más probable adesarrollar sobre el terreno, según el
principio de mayory mejor uso.
Lastablas presentadas acontinuación ilustran el inventario propuesto dentro del Plan Maestro
así como la conclusión de precios en base a la información de mercado obtenida en el
Capitulo2.
INVENTARIO PROPUESTO
INVENTARIO PLANMAESTRO FASE 1
CÓDIGO
FRACCIÓN
H1
H2
HP1
HP2
SUBTOTAL
SF1
SF2
SF3
SUBTOTAL
CV1
CV2
CV3
CV4
SUBTOTAL
GV1
GV2
GV3
SUBTOTAL
CH1
CH2
CH3
CH4
SUBTOTAL
V-1
SUBTOTAL
MC1
MC2
SUBTOTAL
M-1
SUBTOTAL
BC-1
GC-1
MAR
H1HOTEL RESORT
H2HOTEL RESORT
HP1HOTEL
HP2HOTEL
HOTEL
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR
VILLAS UNIFAMILIAR
VILLAS UNIFAMILIAR
VILLAS UNIFAMILIAR
VILLAS UNIFAMILIAR
VILLAS
VILLASGOLF
VILLASGOLF
VILLASGOLF
VILLAS GOLF
LOTES UNIFAMILIARES
LOTES UNIFAMILIARES
LOTES UNIFAMILIARES
LOTES UNIFAMILIARES
LOTES UNIFAMILIARES
VILLAS MONTANA
VILLAS MONTANA
CONDOSMARINA
CONDOS MARINA
CONDOS MARINA
VILLAU MAKINA
MARINAVILLAGE
CLUB DEPLAYA
CLUBCAMPO DEGOLF
MARINA
CAMPO DEGOLF 18HOYOS
AREA DE RESERVA
SERVICIOSY AMENIDADES
AREATOTAL
SUBTOTAL
VENDIBLE
140.000
84.000
35,000
44.000
303,000
82,000
49,000
87 000
218,000
86,000
65,000
58,000
47,000
258,000
44,000
41.000
64,000
149,000
83,000
102,000
38,000
31,000
254,000
128,000
128,000
69,000
25,000
94,000
235,000
235,000
30,000
21,000
150,000
738,000
1,924,000
2,863,000
4,500,000
HA
1400
8.40
350
4.40
30.30
8.20
490
8 70
21.80
8 60
6.50
5.80
470
25.60
440
4.10
640
14.90
8 30
10.20
3.80
310
25.40
1280
12.80
690
250
9.40
23 50
23.50
300
210
15.00
73.80
192 40
286.30
450
LOTES
4
3
AREAPROM.
UNIDADES
140,000
84,000
35,000
44,000
303,000
82,000
49.000
87.000
218,000
86,000
65,000
58,000
47,000
1
1
1
1
4
23
14
25
62
95
72
64
52
283
48
46
70
164
36
44
16
13
109
174
174
94
34
128
120
120
1
1
1
1
1
4
44,000
41,000
64,000
3
1
2
3
4
3
1
1
1
2
3
1
1
1
1
1
1
1
5
27
83,000
102,000
38,000
31,000
254,000
128,000
69,000
25000
235,000
30,000
21,000
150,000
738,000
1,924,000
1,044
CUARTOS
200
100
30
30
residence
residence
residence
villas
villas
villas
villas
villas
villas
«Has
Lots
Lots
Lots
Lots
villas
condos
condos
villas
UNIDAD
140 000
84,000
35,000
44,000
75,750
900
900
900
900
600
600
600
600
600
600
600
600
600
1844
1855
1900
1908
1,864
600
600
400
400
400
600
600
30,000
21,000
150,000
738,000
1.924,000
CAPITULO V
CHALACATEPEC
90
T A B L A DE A J U S T E S DE A C U E R D O A SUS C A R A C T E R Í S T I C A S Y U B I C A C I Ó N D E N T R O DEL
PLAN MAESTRO
UNIDADES VENDIBLES DEACUERDO CONEL PLAN MAESTROFASE 1
O
O
3
o
o
m
a
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a
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b
z
1
z
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o
3
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o
o
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3
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O
H
H1HOTEL RESORT
H1
1
140,000
140,000
5%
0%
5%
0%
5%
0%
0%
15%
H2 HOTEL RESORT
H2
1
84,000
84,000
5%
0%
5%
0%
5%
0%
0%
15%
HP1HOTEL
HP1
1
35,000
35,000
5%
0%
5%
0%
5%
0%
0%
15%
HP2 HOTEL
HP2
1
44,000
44,000
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
SF1
23
82,000
82,000
5%
0%
5%
0%
5%
0%
0%
15%
SF2
14
49,000
49,000
0%
0%
0%
0%
-5%
0%
0%
-5%
SF3
25
87,000
87,000
5%
0%
5%
0%
5%
0%
0%
15%
VILLAS UNIFAMILIAR
CV1
95
86,000
86,000
0%
-5%
5%
0%
5%
0%
0%
5%
VILLAS UNIFAMILIAR
CV2
72
65,000
65,000
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
VILLAS UNIFAMILIAR
CV3
64
58,000
58,000
0%
5%
5%
0%
0%
0%
0%
10%
VILLAS UNIFAMILIAR
CV4
52
47,000
47,000
0%
5%
5%
0%
0%
0%
0%
10%
VILLASGOLF
GV1
48
44,000
44,000
0%
-5%
5%
0%
0%
0%
0%
0%
VILLASGOLF
GV2
46
41,000
41,000
0%
0%
5%
0%
0%
0%
0%
5%
VILLASGOLF
GV3
70
64,000
64,000
0%
0%
5%
0%
0%
0%
0%
5%
LOTES UNIFAMILIARES
cm
36
83,000
83,000
0%
0%
5%
0%
0%
0%
0%
0%
LOTES UNIFAMILIARES
CH2
44
102,000
102,000
0%
0%
5%
0%
0%
0%
0%
5%
LOTES UNIFAMILIARES
CH3
16
38,000
38,000
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
LOTES UNIFAMILIARES
CH4
13
31,000
31,000
0%
5%
5%
0%
0%
0%
0%
10%
VILLAS MONTAÑA
V-1
174
128,000
128,000
0%
0%
5%
0%
5%
0%
-5%
5%
CONDOS MARINA
MC1
94
69,000
69,000
5%
5%
5%
0%
0%
0%
0%
15%
CONDOS MARINA
MC2
34
25,000
25,000
5%
5%
5%
0%
0%
0%
0%
15%
VILLASMARINA
M-1
120
235,000
235,000
5%
5%
5%
0%
0%
0%
0%
15%
1,044 1,637,000 1,637,000
!
¡L
3
a.
X
CAPITULO V
CHALACATEPEC
i; ¿ & & ¿
SECCIÓN
1
2
3
4
5
6
•
TIPO
NO,
UNIDADES
AREA
VENDIBLE
Land
AREA PROM.
PRECIO
BASE XM2
AJUSTE"
PRECIO
AJUSTADO X
M2
PRECIO PROM.X
UNIDAD
TOTALES
4
303,000
75,750
S93
$7,066,001
$28,264,003
H1 HOTEL RESORT
H1
Lot
1
140,000
140,000
S91
15%
Si05
$14,691,250
$14,691,250
H2 HOTEL RESORT
H2
Lot
1
84,000
84,000
$76
15%
$87
$7,345,625
$7,345,625
HP1 HOTEL
HP1
Lot
1
35,000
35,000
$74
15%
$85
$2.974,978
$2,974.978
HP2 HOTEL
HP2
Lot
1
44,000
44,000
$74
$74
$3,252,150
$3,252,150
62
218,000
900
S2.545
$2,530,569
$156,895,263
$2 927
$2.634,008
$60,582.185
$2.418
$2.175,920
$30.462,876
HOTEL
RESIDENCIAL UNIFAMÍLIAR
15".
SF1
residence
23
82,000
900
$2.545
SF2
residence
14
49,000
900
$2.545
SF3
resKlence
25
87,000
900
$2 545
$2,634,006
$65,850,202
283
256,000
600
$1,697
$1,076,786
$304,730,556
VILLAS
VILLAS UNFAMILIAR
CV1
villas
95
86,000
600
$1.697
$1 781
$1,068,873
$101.542,920
VILLAS UNFAMILIAR
CV2
villas
72
65,000
600
$1.697
OX
$1 697
$1,017,974
$73,294.137
VILLAS UNIFAMÍLIAR
CV3
villas
64
58,000
600
$1 697
10%
$1 866
$1,119,772
$71,665,379
VILLAS UNFAMILIAR
CV4
villas
52
47.000
600
S1 897
10%
$1.866
$1,119,772
$58.228,120
164
149,000
600
$1.697
$1,053,976
$172,852,007
$1,017,974
$48,862,758
VILLAS GOLF
VILLAS GOLF
GV1
villas
48
44.000
600
SlñMT
VILLAS GOLF
GV2
villas
46
41,000
600
$1.697
5%
S1 781
$1,068,873
$49,168,151
VILLAS GOLF
GV3
villas
70
64,000
600
$1.697
5%
$1 781
$1,068.873
$74,821.099
109
254,000
1.864
$385
$718,593
$78,326,637
LOTES UNIFAMILIARES
CH1
Lots
36
83,000
1.844
$385
$710.970
$25.594,925
LOTES UNIFAMILIARES
CH2
Lots
44
102.000
1.855
$385
D\
$385
$714,864
$31,454,004
LOTES UNIFAMILIARES
CH3
Lots
16
38,000
1.900
S385
0%
$385
$732,385
$11,718,158
LOTES UNIFAMILIARES
CH4
Lots
13
31,000
1,908
174
128,000
600
LOTES UNIFAMILIARES
VILLAS MONTAÑA
VILLAS MONTANA
7
LOTE
'
91
V-1
villas
CONDOS MARINA
$735,350
$9,559,550
$1,697
$967,075
$168,271,124
174
128.000
600
S1
$967.075
$168,271,124
128
94,000
400
$1.287
$592,090
$75,787,503
t i *8
$592.090
$55,656,447
S1 48 1
$592,090
$20,131,055
$1,170,670
$140,480,430
$1.170.670
$140,480,430
CONDOS MARINA
MC1
condos
94
69,000
400
$1.287
CONDOS MARINA
MC2
condos
34
25,000
400
S12«7
120
235,000
600
$1,697
120
235,000
600
$.697
1,044
1,078,168
6 HARINA
VILLAS MARINA
M-1
villas
Totals/Avg.
,.-
^
$1,125,607,523
Ajustesanbasealatabla"UNIDADESVENDIBLESDEACUERDOCONELPLANMAESTROFASE1".
C O N C L U S I O N E S DE PRECIOS
Los precios presentados están directamente relacionados con lossiguientes factores:
• En general el turismo en México ha madurado lo que reduce el riesgo real de los
compradores potenciales.
• Generalmente los desarrolladores tienen precios de venta bajos al pricipio para
aumentar laabsorción de unidades.
• En este artículo se analiza la migración de jubilados estadounidenses hacia México,
particularmente en destinos de playa como Puerto Vallarta en Jalisco y Cabo San
Lucas en Baja California Sur. Este es un flujo migratorio que se dirige en dirección
INSTITUTO TECNOLÓGICO DF IA CONSTRUCCIÓN
CHALACATEPEC
CAPITULO V
contraria a la que tradicionalmente se estudia en la migración internacional, y tiene un
rápido crecimiento en algunos destinos mexicanos, pues está compuesto por los
integrantes de lageneración del babyboom.
Estos inmigrantes se caracterizan por estar en una edad que les permite gozar del
tiempo libre ycon ungran poder adquisitivo.
COMPRADORES POR PLAZA
Plaza
Americanos
65%
75%
85%
65%
90%
90%
75%
75%
90%
65%
60%
90%
Los Cabos
Rosanto/Ensenada
Cancún
Puerto Peñasco
San Felipe
Mazatlán
La Paz
San Carlos
Acapulco
Loreto
Kino Bay
Canadienses
15%
5%
10%
5%
5%
5%
5%
5%
10%
25%
5%
Mexicanos
15%
15%
5%
15%
5%
5%
15%
15%
5%
15%
10%
5%
Europeos
5%
5%
10%
0%
5%
5%
5%
0%
10%
5%
0%
Fuente:BruceD. Greenberg Inc
INGRESOS DEL C A M P O DE G O L F
Deacuerdo con nuestra información de mercado y las entrevistas con propietarios de campos
de golf en México los precios proemdio por rondas son $117 Dólares, los cuales son bien
soportados por al competencia. Este valor nos parece adecuado para el campo de golf
propuesto.Asumimos que el campo de golf propuesto se mantendrá en buena posición frente
a sus competidores. Asumimos que el campo de golf de Chalacatepec va a generar un flujo
estabilizado o ingreso neto operativo de $1,286,951 Dólares ó $71,497 por hoyo como se
menciona en lapágina siguiente.
92
CAPITULO V
CHALACATEPEC
CAMPO DE GOLF PROPUESTO
93
CHALACATEPEC
CAPITULO V
.
Total
1
l^«J
Pe, Ronda
PorMoyo
Toul
Ingraao Por Ronda
Por Hoyo
To»,
inri.»
Po.Ro.Wa
Por Hoyo
Total
I r - r T ^ Po-Ro-da
Po-Hoyo
INGRESO POTENCIAL
6 762
190952
56%
$675
$10608
$3412878
1000%
$12062
$1*9.*04
923B0
134 283
294%
52 9%
S3 27
S4 75
15 132
$7 460
15086»»
$341011
1270,829
Ingrato Potencial Toul
19,606
132%
8 9%
7 0%
269%
$1489
$9 98
$7 93
$268
$28,261
$18,945
$15.046
83279
19%
1217
14 627
699223
402 5/6
158%
9 1%
$1822
$10 49
$38 B46
$22 365
Ji B EJE
,2.1»
15089
148 138
62 4%
S3 86
!,«
.,»,
.2»
130000
90000
2 681500
519000
778500
26%
18%
53 4%
103%
155%
$301
$208
$62 00
$1200
$1800
$7 222
$5000
$148 972
$28833
$43 250
346.000
69%
$800
S19.222
,284*3
2.0%
•s ;« s :s
$86.890
52 697
,'101 194¡
15%
-3 0%
$186
($3 581
2 3%
$254
•:X-v-: gastos
Impuestos y Seguros
iE "i sii 'Ü
„„™
«.» »,.,
1143738
37%
$4 21
$7985
1939.261
244%
12/49
152 181 17
ii i s E
$1.284.060
33 4%
$37 59
$71.338
SS
i» »»
55 8%
„,,„
$64 73
$37 477
$22.239
$106 85
$225 669
1/136
12OO0TO
40%
$10872
1261.222
1462
111111
4.062.034
$153 805
E ¡i E
""
0
492 094
Ingreso Neto
Anual
$240 737
Í2 928
($5 622
Renta del Edificio
».««.
$1775
$1053
$113.19
$4 816
$2 768 496
OTROS GASTOS
15.6%
92%
100.0%
$8.230
$4701998
r-———
$29/
6745BS
400306
4 333.2M
00%
9 9%
$0 00
11151
$27 339
$2534446
57 3%
$66 03
$140 803 ¡ $3 819 661
770%
$89 31
$212.203
$1 629403
42 3%
142 45
190,922 ! $809 330
16 3%
118 92
144,9*3
Valor de Mercado Campo de Golf Chala
tasade
v
$1,286,951
10.00%
12,870,000
$720,000
Por Hoyo
10.50%
12,257,000
$680,000
$71,497
11.00%
11,700,000
$650,000
11.50%
11,191,000
$620,000
12.00%
10,725,000
$600,000
«— « — •*-
mm
„„ „ . .,»„,
CAPITULO V
CHALACATEPEC
Estabilizado Campo de Golf Vista 18 Moyos
Projección Campo de Golf Chala
Ingresos yGastos
C&W Estimado
% del
Ingreso Por Ronda
Por Hoyo
$6,331
INGRESO POTENCIAL
Número de Rondas
6,762
Otras Rondas
31,252
Total de Rondas
38,015
Ingreso por Membresías
Ingreso deAdmisión
Greens Fees
113,959
2.6%
$3.00
74,079
1.7%
$1.95
$4,116
2,399,034
55.4%
$63.11
$133,280
Cart Fees
369,528
8.5%
$9.72
$20,529
Otros Ingresos
674,588
15.6%
$17.75
$37,477
Ingresos por Comidas
400,306
9.2%
$10.53
$22,239
Ingresos por Tiendas
301,771
7.0%
$7.94
$16,765
4,333,266
100.0%
$113.99
$240,737
Comidas
110,366
40.7%
$2.90
$6,131
Compras Tienda
160,867
59.3%
$4.23
$8,937
271,233
$6.81
$6.81
4,062,034
$106.85
$225,669
Ingreso Potencial Total
GASTOS DEPARTAMENTALES
Total
INGRESO NETO
GASTOS OPERTATIVOS
Operaciones Campo de Golf - Salarios
181,040
4.2%
$4.76
$10,058
Opereciones Campo de Golf -Gastos
316,296
7.3%
$8.32
$17,572
Mantenimiento -Salarlos
562,681
13.0%
$14.80
$31,260
Mantenimiento - Gastos
474,636
11.0%
$12.49
$26,369
Comidas - Salarios
94,198
2.2%
$2.48
$5,233
Comidas - Gastos
67,026
1.5%
$1.76
$3,724
Otros
(3,204)
-0.1%
($0.08)
1,692,672
33.4%
$44.53
$94,037
Sueldos y Salarios
200,639
4.6%
$5.28
$11,147
Otros gastos
209,091
4.8%
$5.50
$11,616
Impuestos y Seguros
147,103
3.4%
$3.87
$8,172
500,474
TOTAL DE GASTOS
($178)
OTROS GASTOS
Administración
Renta del Edificio
TOTAL DE GASTOS
11.5%
24.4%
$13.17
$27,804
1,057,307
$27.81
$58,739.26
TOTAL DE GASTOS
2,775,083
64.0%
$73.00
$154,171
$1,286,951
29.7%
$33.85
$71,497
INGRESO NETO OPERATIVO
INSTITUTO TECNOLÓGICO DF lA CONSTRUCCIÓN
95
CHALACATEPEC
CAPITULO V
b) Elobjetivo deesta sección esestimar lasfechas y plazos dela comercializacióndel
inmueble terminado, según las hipótesis másprobables atendiendo a suscualidades y
características, ycuando se trate de terrenos, algrado de desarrollo del planeamiento, dela
gestión urbanística yde laurbanización.
SEGMENTOS DE MERCADO
LasegmentaciónSoftecparaclasificaralmercadodeviviendaterminadase basaenelpneooporumdaddetos
productosofertados
SEGMENTO
Mfruma
RANGO DEPRECIO
<60SM
A
* ! ^ Í 2 ! ¡ ^ U ^
PROMEDIO t m j j
CARACTERÍSTICAS DEL FRACCiONAÜBOiTO
30m2
i a2cuartos Generalmente sai pisos etectnctoad yen
ocasiones COR agua ysjtKiaie Mayormente
autoconstrucción
Social
61 S M - 1 S 0 S M
$95 925 • S25S 70S
45(112
O x t n a . sata-comedor, l a2recamaras l baño 1cafonoe
estacionamiento lodos Wsservicios Casasy
departamentos
1 LViflOTlWO
161 SM - 300SM
$255799 •$478.621
55m2
Coana sala-comedor 1a3recamaras i baño l ca¡on de
estaoonamienlo Jados losservKsos CasasY
depaflairsentos
Medio
301 SM 75QSM
W / 9 6?2-Sl.tW.0S2
I00tn2
Cocina.sala-co»neda 2a3recaudaras 2a3baños t a2
cajones de «¡wcionaonereo todostosservKWS Casas>
departamentos
200R&
Gocana,cuartode r V sata-comedor 3 a 4 r e c á m a r a s .3 a
4 Baños.2cajonesdeesiaoonaroteme.coarto<tesenecio
to«ostosservteíos Casasy desartanientas
200mH
Cocina,cuartode T V sata-comedw 3a4 «fcamwasi.3a
5&ar>c«.2aqpmsa>estaeiQri^^
todostosservicios.Casasy departan»»*».
Rjwjflwracm
Mercado
objeto de
estucho R y R P
Readenoai Puis
7$t SM - i 6TO SM
$1.196.05352669889
>t6rasM
>$2.66S8so
Fuente SottecS C
Fuente:Softec S.C
¡ N S T I T U T O T E C N O L Ó G I C O DE LA C O N S T R U C C I Ó N
96
CHALACATEPEC
CAPITULO V
97
PROYECTOSACTIVOSPORTIPO2008
Downtown & South
Shore
Conchas Chinas &
Mismaloya
298
495
1.000
172
231
271
69
69
116
100
$6.123,462
$865,731
$921.523
$829,956
$6.066,154
$556,580
$959,563
$334,959
$276.382
$487,669
$1,010,174
$269,094
$150,066
$114,009
$97,308
$232,312
$176,609
$6,966
$3,224
$6,966
$3,489
$4.096
$3.408
$6,066
$2,359
$2,080
$2,299
$2,774
$1,699
$1,589
$2,148
$2,961
$523
$876
$523
$1,173
$1,103
$851
$523
$1,137
$1.362
No. De Proyectos
38
116
154
5
32
50
36
17
14
Total de Unidades
3,016
5,756
8,772
117
1.451
3,588
2,651
556
409
Remanente de Unidades
194
Punta Mita
Nuevo Vallarla &
Flamingos
411
892
450
235
284
200
69
109
111
$6,123.462
$6,123,462
$1.325.077
$155.672
$661,241
$536,490
$97.308
$210,309
$97,308
Máximo
$2,093
$6.966
ai
Promedio
$1,229
as
Mínimo
Residencial
Residencial Plus
Total
Litibu, San Pancho,
Sayulita
Máximo
200
1,000
1.000
Promedio
135
250
222
Mínimo
69
69
Máximo
$200,340
o
Promedio
0.
Mínimo
Q
Clasificación
(M
s
5
s
La C r u z , B a n d e r a s &
Vallaría Hotel Z o n e &
Marina
1,454
2.297
3.751
53
683
1.403
1.180
238
Unidades Vendidas por Mes
63
139
202
9
30
72
63
18
10
Valor Agregado delas Ventas
USD
$9,944,869
$71,528,994
$81.473,863
$3,618,939
$18.981.299
$23,359,748
$21,506,380
$9,335,472
$4,672,026
0.71
0)
Í
F
Absorción Menual por Desarrollo
1.66
1.20
1.31
1.80
0.94
1.44
1.75
1.06
Absorción Anual por Desarrollo
19 89
14.38
15.74
21.60
11.25
17.28
21.00
12.71
8.57
48.21%
39.91%
42.76%
45.30%
47.07%
39.10%
44.51%
42.81%
47.43%
Disponibilidad %
Fuente: Softec S.C
C O N C L U S I Ó N DE A B S O R C I Ó N DE U N I D A D E S / F A S E 1 / 450 H E C T Á R E A S
Comúnmente, laabsorción está directamente relacionada conlasdimensiones delproyecto einversamente relacionada conel precio
de lasunidades. Enconclusión, sesugiere unaabsorción anual de66.25 unidades o 5.52unidades al mesdurante un periodo 20
años.
CHALACATEPEC
CAPITULO V
c) Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios de promoción, financieros y de
comercialización normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de
características similares a la analizada
C O S T O DE V E N T A S / C O M I S I O N E S / C I E R R E / M E R C A D O T E C N I A / P R O M O C I Ó N
Elcosto de lasventas, comisiones y mercadotecnia deben de restarse del ingreso por ventas.
En los proyectos residenciales turísticos este costo representa del 5% al 10% del ingreso
potencial.
En este caso particular se proyecto un costo de comisiones del 5%, costos relacionados con
el cierre de la operación del 2%y un 3%sobre el ingreso neto potencial referente a los gastos
de mercadotecnia.
GASTOS ADMINISTRATIVOS
Los gastos administrativos consideran los siguientes conceptos: Gastos indirectos de oficinas,
administración de la obra, asesoría legal y contable, seguros, viajes y otros gastos no
relacionados con las ventas. Del mismo modo se ha observado que los desarrolladores
utilizan de un 6% a un 12% del ingreso potencial. Para este estudio hemos considerado un
6% sobre el ingreso potencial.
COSTOSDECONSTRUCCIÓN(FASE1/450 HECTÁREAS)
Eneste estudio se contempla elvalor prospectivo del inmueble, por lo que es necesario incluir
los gastos relacionados con la construcción y la infraestructura. Estos gastos han sido
incluidos en el modelo.
COSTODECONSTRUCCIÓNDELASMEJORASPROPUESTAS(FASE1/450 HECTÁREAS)
Como primer paso, se obtuvieron los precios base de contrucción de cada una de las
unidades propuestas en el plan maestro en base al libro "Várela Ingeniería de Costos, Vol.II,
Julio 2008, Edición "807", la cual es una reconocida publicación que contiene costos
paramétricos de la construcción en México. Adicionalmente hemos ajustado estos precios
base reflejando variaciones locales.
Es importante comentar que los precios del Várela incluyen indirectos y utilidad de los
contratistas de un 2 1 %y un estimado de costos de proyecto y licencias los cuales pueen
variar +/- 5%.
Los costos indirectos tienen independecia de quien realice la reposición (obra) y por ende los
directos, no incluyendo descuentos especiales que los grandes desarrolladores obtienen
directamente de losfabricantes.
• Los modelos de Várela incluyen de manera enunciativa no-limitativa: Impuestos no
recuperables (IVA no acreditable), aranceles, honorarios técnicos por proyecto y por
dirección de obra, costos de licencias, importe de primas de seguros, gastos de
98
CHALACATEPEC
CAPITULO V
administración central y de campo así como los estudios necesarios para su
realización.
• Noincluyen:lautilidad del promotor, nigastos financieros (Créditos puente osimilares)
o decomercialización (comisiones, gastos generales).
Después de revisar el libro de Várela 2008, se llegó a la conclusión que el precio de
construcción base por metrocuadrado promedio oscilará entre los$750ylos$800 dólares.
U T I L I D A D DELP R O M O T O R Y G A S T O S INDIRECTOS
Enlaactualidad laUtilidad del Promotorylos Gastos Indirectos oscilan entre el15%yel24%
del costo total delproyecto incluyendo elterreno. Enla mayoría deloscasos quela utilidad
del promotor se encuentra por debajo de estos rangos, el proyecto deja de ser
económicamente viable. Para este estudio se ha considerado 10% de gastos indirectos y
contingencias más un 15%deutilidad del promotor.
DEPRECIACIÓN
La depreciación esladiferencia entre elvalor de reposición anuevo delasmejoras yelvalor
actual delasmismas. Ladepreciación incluye tres tipos dedeméritos: A)Por deterioro físico
B) Porobsolecencia funcional C)Porobsolecencia externa.
A) DEPRECIACIÓN POR DETERIORO F Í S I C O : Proviene del deterioro por el uso
desgasteyedad actual del inmueble el cual reduceelvalor del mismo. Eneste caso
seasumeque lasconstrucciones son nuevas por loque este concepto noaplica.
B) P O R OBSOLECENCIA FUNCIONAL: Una causa de depreciación, motivada por
deficiencias o por super adecuaciones en la estructura o proyecto. Puede ser
curable oincurable. Eneste caso seasume que las construcciones son nuevas por
loque este concepto noaplica.
C) POR OBSOLECENCIA EXTERNA: Una causa de depreciación, normalmente
incurable, motivada poragentes externos negativos. Eneste caso seasumeque
lasconstrucciones son nuevas por loque este concepto noaplica.
99
CAPITULO V
CHALACATEPEC
100
VALOR R E S I D U A L DEL T E R R E N O ( H O T E L H1)
MÉTODO DEREPOSICIÓN ANUEVO H1HOTEL RESORT
M2
CostodelasMejoras
PrecioBase
=
Tipo
AreaTotalTerreno
ValortTQgPMHY.P
140,000
TlpO
AreaTotalTerreno
S/PORLLAVE
SUB-TOTAL
200 Cuartos
Subtotal
PORUNIDAD
32,000,000
160,000
32,000,000
160,000
PrecioAjustado delasMejoras
$1,429
32,000,000
160,000
CostoBasede Infraestructura
$25
3,500,000
35,500,000
3,550,000
1,775,000
177,500
17,750
CostosDirectos
MásCostos Indirectos (%dellosCostos Directos)
MásAcabados
10%
5%
40,825,000
6,123,750
COSTO DEREPOSICIÓNANUEVO(NRN)
MásGananciadel Desarrollador
COSTO DEREPOSICIÓNANUEVO(NRN)
fWB
0Years
60Years
0.0%
0.0%
0.0%
Valor DrepeciadoTotaldelasMejoras
204,125
30,619
234,744
32223
EES
MenoslaDepreciación
DeterioroFísico
EdadEfectiva(Años):
EdadEconómica:
DepreciaciónTotalFísica:
Obsolescencia Funcional
Obsolescencia Económica
Total
17,500
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$2,096
$46,948,750
$234,744
SUB-TOTAL
$0
PORUNIDAD
ValorDrepeciadoTotaldelasMejoras
Redondedo
$2,095.93
$2,095.93
$46,948,750
$46,948,750
$234,744
$234,744
ValorAjustado -Prospectivo
Redondeado $100,000
$2,095.93
$2,094
$46,948,750
$234,744
$234,500
$46,900,000
CompiledbyCushman& Wakefield
WES^SBSBBISSSS
H1 HOTEL RESO
200
Totales
200
112
¡NST.TUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
140,000
140,000
$2,094
$234,500
$234,500
$46,900,000
$46,900,000
CAPITULOV
CHALACATEPEC
101
LTERRENO PORCAPITALIZACIÓN DEINGRESO
ACIÓN
200
$300
NO.DEDÍAS
70%
365
INGRESOBRUTO
%DEUTILIDAD ÚTIL
$15,330,000
Tasa de Cap
12%
Valor Prospectivo Total
$63,875,000 Por Llave
% delTerreno
20%
Valor Residual Terreno
$12,775,000 PorM2
NST TUTO TECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN
50%
$7,665,000
$319,375
$91
CAPITULO V
CHALACATEPEC
102
VALOR RESIDUALDELTERRENO (HOTELH2)
MÉTODODEREPOSICIÓNANUEVOH2HOTELRESORT
PARÁMETROS BÁSICOS
Tipo
Area Total Terreno
Valor Prospectivo
Tipo
AreaTotal Construida
84,000
m
Costode las Mejoras
Precio Base
100
rooms
Costo Base de Infraestructura
Costos Directos
Más Costos Indirectos (% delios Costos Directos)
Más Acabados
16,000,000
16,000,000
160,000
16,000,000
16,000,000
$1,429
16,000,000
16,000,000
$50
4,200,000
4,200,000
10%
5%
20,200,000
2,020,000
1,010,000
20,200,000
2,020,000
23,230,000
3,484,500
26,714,500
23,230,000
3,484,500
26,714,500
Subtotal
PrecioAjustado de las Mejoras
160.000
COSTO DE REPOSICIÓN ANUEVO (NRN)
Más Ganancia del Desarroliador
COSTO DE REPOSICIÓN ANUEVO (NRN)
SEEd
ESE
ANALYSIS DELADEPRECIACI
Menos la Depreciación
Deterioro Físico
Edad Efectiva (Años):
Edad Económica:
Depreciación TotalFísica:
Total
0 Years
60 Years
0.0%
0.0%
0.0%
Valor Drepeciado Total de las Mejoras
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$0
$2,385
$26,714,500
$26,714,500
POR UNIDAD
Valor Drepeciado Total de las Mejoras
Redondedo
$2,385.22
$2,385.22
$26,714,500
$26,714,500
$26,714,500
$26,714,500
Valor Ajustado -Prospectivo
$2.385.22
$26,714,500
$26,714,500
$2,384
$26,700,000
$26,700,000
Redondeado $100,000
Compiledby Cushman & Wakefield
ODODEREPOSICIÓNANUEVOH2HOTELRES
AREAPROM.
H2 RESORT
Totales
100
100
112
INST.TUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
AREATOTAL
140,000
140,000
$2,384
$267,000
$26,700,000
$267,000
$26,700,000
CAPITULO V
CHALACATEPEC
VALOR RESIDUALDELTERRENOPORCAPITALIZACIÓN DEINGRESOS
INGRESO BRUTO
100
$300
70%
Tasa de Cap
12%
% del Terreno
20%
365
%DEUTILIDAD
$7,665,000
50%
$31,937,500 Por Llave
$6,387,500
PorM2
' Nota:Todos los precios están en Dólares Americanos, tipo de cambio $10.50 pesos por dólar.
UTILIDAD
$3,832,500
$319,375
$76
103
CAPITULO V
CHALACATEPEC
104
VALOR R E S I D U A L DEL T E R R E N O ( H O T E L HP1 Y HP2)
MÉTODO DEREPOSICIÓN ANUEVO HP1y HP2 HOTEL RESORT
PARÁMETROS BÁSICOS
Tipo
AreaTotalTerreno
Valor Prospectivo
35,000
1
3,360
Tipo
AreaTotalConstruida
Sflffil
ltll i w
'' '
CostodelasMejoras
PrecioBase
4,800,000
4,800,000
4,800,000
4,800,000
$1,429
4,800,000
4,800,000
$25
875,000
10%
5%
5,675,000
567,500
283,750
875,000
5,675,000
567,500
Subtotal
PrecioAjustado delasMejoras
CostoBasedeInfraestructura
CostosDirectos
MásCostos Indirectos (%dellosCostos Directos)
MásAcabados
6,526,250
978,938
COSTODEREPOSICIÓNANUEVO(NRN)
MásGanancia del Desarrollador
COSTODEREPOSICIÓNANUEVO(NRN)
EÜ3EB!
MenoslaDepreciación
DeterioroFísico
EdadEfectiva(Años):
EdadEconómica:
DepreciaciónTotalFisica:
Total
0Years
60Years
0.0%
0.0%
0.0%
6,526,250
978,938
zz
$0
$0
$0
$0
$0
$2,234
$7,505,188
$7,505,188
mmn¡
Redondedo
$2,233.69
$2,233.69
ValorAjustado Prospectivo
Redondeado $100,000
$2,233.69
$2,232
$7,505,188
$7,505,188
$7,505,188
$7,505,188
$7,505,188
$7,505,188
$7,500,000
$7,500,000
CompiledbyCushman& Wakefield
ODODEREPOSICIÓNANUEVOHP1yHP2HOTELRES(
UARTOS
HP1 YHP2
30
Totales
30
AREAPROM.
PORCUARTO
AREATOTAL
VENDIBLE
PRECIOXM2
112
140,000
$2,232
140,000
PRECIOX LL
$250,000
$250,000
$7,500,000
$7,500,000
CAPITULO V
CHALACATEPEC
VALOR RESIDUAL DEL TERRENO POR CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS
AS
70%
365
INGRESOBRUTO
$3,449,250
%DEUTILIDAD
45%
30
$450
Tasa de Cap
12%
$12,934,688
Por Llave
% del Terreno
20%
$2,586,938
PorM2
Nota:Todos lospreciosestánenDólaresAmericanos,tipodecambio$10.50pesospordólar.
$1,552,163
$431,156
$74
105
CHALACATEPEC
COSTOS T O T A L E S DE C O N S T R U C C I Ó N (FASE 1/450 H E C T Á R E A S )
COSTOSTOTALES MEJORAS MAS INFRAESTRUCTURA
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HOTEL
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303,000
Lot
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$7,575,000
$378,750
$378,750
$1,136,250
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$9,500,000
RESIDENCIALUNIFAMILIAR
SF
62
218,000
House
900
55,800
$30
$6,540,000
$800
$44,640,000
$51,180,000
$2,559,000
$2,559,000
$7,677,000
$64,000,000
VILLAS
CV
283
256,000
Villa
600
169,800
$30
$7,680,000
$800
$135,840,000
$143,520,000
$7,176,000
$7,176,000
$21,528,000
$179,400,000
VILLASGOLF
GV
164
149,000
Villa
600
98,400
$30
$4,470,000
$800
$78,720,000
$83,190,000
$4,159,500
$4,159,500
$12,478,500
$104,000,000
LOTES UNIFAMILIARES
CH
109
254,000
Lot
1,864
203,200
$30
$7,620,000
$0
$0
$7,620,000
$381,000
$381,000
$1,143,000
$9,500,000
VILLAS MONTAÑA
V
174
128,000
Villa
600
104,400
$50
$6,400,000
$600
$83,520,000
$89,920,000
$4,496,000
$4,496,000
$13,488,000
$112,400,000
CONDOS MARINA
MC
128
94,000
Villa
400
51,200
$30
$2,820,000
$750
$38,400,000
$41,220,000
$2,061,000
$2,061,000
$6,183,000
$51,500,000
MARINAVILLAGE
M
120
235,000
Villa
600
72,000
$30
$7,050,000
$800
$57,600,000
$64,650,000
$3,232,500
$3,232,500
$9,697,500
$80,800,000
1,044
1,637,000
$438,720,000
$488,875,000
$24,443,750
$24,443,750
$73,331,250
$611,100,000
Total
1,057,800
$50,155,000
H
1
30,000
Club
30,000
3,000
$30
$900,000
$1,200
$3,600,000
$4,500,000
$225,000
$225,000
$675,000
$5,600,000
CLUB CAMPO DEGOLF
SF
1
21,000
Club
21,000
2,100
$30
$630,000
$1,200
$2,520,000
$3,150,000
$157,500
$157,500
$472,500
$3,900,000
Marina
CV
1
150,000
Marina
150,000
150,000
$20
$3,000,000
$170
$25,500,000
$28,500,000
$0
$0
$0
$28,500,000
G
1
738,000
Marina
738,000
738,000
$20
$15,055,200
$0
$0
$15,055,200
$0
$0
$0
$15,100,000
$31,620,000
$51,205,200
CLUBDE PLAYA
CAMPO DE GOLF 18HOYOS
$19,585,200
26
Nota: Todos los precios están en DólaresAmericanos, tipo de cambio $10.50 pesos por dólar.
$382,500
CHALACATEPEC
CAPITULO V
f) Determinar la tasa de descuento: La tasa de descuento se escogerá bajo los siguientes
criterios:sensibilidad al mercado, ubicación ytamaño del proyecto, flexibilidad, diversificación,
riesgos del país, riesgos económicos, riesgos inflacionarios, absorción del mercado,
principalmente en función a las expectativas de retorno de inversionistas institucionales y en
función a la magnitud de la inversión yel riesgo absorbido.
V A L O R EN B A S E A F L U J O S D E S C O N T A D O S
Los ingresos netos periódicos serán descontados para determinar el valor presente en un
determinado tiempo. Al ingreso neto potencial (Agregado de Venta) se le restarán los gastos
relacionados. La suma de todos los ingresos netos descontados representará el valor de
mercado del predio.
S E L E C C I Ó N DE L A T A S A D E S C U E N T O
La tasa de descuento del proyecto o la Tasas Interna de Retorno (TIR) es la tasa de retorno
deltotal de lainversión del desarrollo incluyendo ladeudayelcapital aportado.
La tasa de rendimiento a largo plazo de inversión inmobiliaria también puede ser comparado
con el rendimiento ofrecido por las tasas de inversiones financieras. Con el objetivo de
seleccionar la tasa de descuento para este proyecto se han considerado todas las
oportunidades de inversión que existen actualmente enel mercado financiero mexicano.
La inversión inmobiliaria requiere normalmente una mayor tasa de rentabilidad y es
influenciada por larelativa saludde los mercados financieros.
S I T U A C I Ó N FINANCIERA A C T U A L
• Los mercados bursátiles prolongaron un impresionante rally de casi tres meses. Los
precios de los commodities también alcanzaron nuevos máximos del año. Otros
indicadores como el índice de volatilidad financiera esperada en la bolsa americana
(Vix), el costo de liquidez interbancaria (tasas de la Libor menos la del bono del
Tesoro),y losspreads que pagan lasempresas americanas alemitirdeuda (respecto al
que paga el gobierno americano), mostraron reducciones significativas que reflejan el
mejor ánimo de los inversionistas. En algunos casos lasvariables citadas se acercaron
a los niveles existentes antes de laprofundización de lacrisisfinanciera internacional,a
mediados deseptiembre, cuando quebró el banco de inversión Lehman Brothers.
• El optimismo citado partió de descartar la posibilidad de escenarios de riesgo más
extremos, como el de uno de quiebra del sistema financiero, con un proceso
deflacionario que conduciría a quiebras masivas de empresas y que hacía evocar con
fuerza la época de la gran depresión; más recientemente, se ha aunado la convicción
de que, ya sea que la velocidad del deterioro económico ha disminuido de forma
significativa o que, de forma más excepcional, en algunas economías y/o ciertos
sectores, están dejando atrás elfondo de larecesión.
107
CAPITULO V
CHALACATEPEC
INDICADORES ECONÓMICOS Y FINANCIEROS
PIB
Variación anual y trimestral anualizada,
porcentaje
12
6
0
-6
Anual
Trimestral anualizada
-12
-18
-24
105
I04
106
I07
¡08
109
Fuente:Banamex condatosdelINEGI
•
El mercado laboral continuó su deterioro. En abril, el empleo formal en el sector privado
(medido por los trabajadores cotizantes al IMSS) disminuyó 3.6% anual, mientras que
el salario real, en marzo, descendió 1.6%.
3
EMPLEO YSALARIO REAL
Variación anual, porcentaje
EA J O E A J O E A J O E A J O E A
04
05
06
07
08
Fuente:BanamexcondatosdelaSTyPA
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE Â CONSTRUCCIÓN
JOEA
09
108
CAPITULO V
CHALACATEPEC
Los niveles actuales delastasas gubernamentales de largo plazo a nivel local no han
mostrado congruencia con el mejoramiento en las condiciones financieras
internacionales y la menor aversión al riesgo. Estas condiciones externas deberían
apoyar undescenso enlastasas locales delargo plazo.
TRIMESTRALES V ANUALES
1
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109
PITULOV
CHALACATEPEC
110
• Históricamente se ha observado una relación entre lastasas de retorno ode descuento
y los bonos gubernamentales alargo plazo.
Los analistas han tratado de aplicar las tasas de rendimiento utilizadas normalmente para los
inmuebles productivos. Sin embargo, los desarrollos residenciales se construyen para vender,
no para producir unflujo recurrente de ingresos.
En laselección de unatasa dedescuento apropiada para undesarrollo o una parte de un plan
maestro, hay que tener en cuenta no sólo a los elementos de riesgo antes mencionados, sino
también a una variedad de otros riesgos que afectan a la demanda del producto inmobiliario
propuesto.
Estos riesgos incluyen la cantidad de compradores potenciales provenientes especialmente
de los Estados Unidos y Europa, la ubicación de la propiedad y la facilidad de acceso.
Además, haydos grandes tiposadicionales de riesgo para proyectos similares alsujeto:
• Riesgo de la construcción incluyendo ingenierías e infraestructura, así como el riesgo
de obtener las licencias y permisos de contrucción por problemas relacionados con el
terreno como inundaciones, contaminación por sustancias toxicas o ambientales.
• Riesgo de comercialización y mercadotecnia, el cual va directamente relacionado con
laabsorción y lademanda de las unidades propuestas.
Grandes proyectos requieren de mayor tiempo de comercialización y por lo tanto tienen más
riesgo. Adicionalmente este proyecto estará enfocado al sector Residencial Plus el cual ha
sido uno de los más afectados por lacrisiseconómica global.
T A S A S DE D E S A R R O L L A D O R E S DE E S T A D O S U N I D O S / 3 E R C U A R T O 2008
Min
Max
Prom
Tasas Aplicadas a Flujos
Prom
Min
Max
Residencial Primario
12.06%
27.11%
18.47%
11.50%
26.03%
17.58%
Departamentos
12.67%
27.11%
19.49%
12.08%^
26.03%
18.67%
Villas
12.06%
25.89%
18.21%
11.50%
24.85%
17.45%
Uso Mixto
Casa Segundo Destino Turístico
12.50%
26.86%
18.89%
11.50%
25.79%
17.90%
13.42%
28.31%
19.28%
12.80%
27.18%
18.41%
Departamentos
Villas
13.60%
13.42%
28.31%
25.53%
20.53%
18.70%
12.96%
12.80%
27.18%
24.51%
19.67%
17.91%
Fuente:Realty Rates.com
CHALACATEPEC
CAPITULO V
Como se haobservado, esdifícil determinar el impacto real de lacrisis global.Sin embargo, el
costo del capital se ha incrementado considerablemente en los últimos meses así como ha
disminuido el préstamo de instituciones financieras.
Por estas razones, se ha llegado a la conclusión de una tasa de descuento del 25% es
apropiada para este proyecto residencial turístico ubicado enTomatlán Jalisco.
111
CHALACATEPEC
CAPITULO V
112
A N Á L I S I S DE A B S O R C I Ó N DE V E N T A S ( A Ñ O 1 A L 10)
Chalacatepec
Fase!
Análisis deAbsorciónde '
Chalacatepec
HOTEL
UnidadesRemanentes
PrecioPromedio
RESIDENCIAL UNIFAHILIAR
Unidades Remanentes
PrecioPromedio
VILLAS
UnidadesRemanentes
PrecioPromedio
VILLAS GOLF
UnidadesRemanentes
PrecioPromedio
LOTESUNIFAMILIARES
UnidadesRemanentes
PrecioPromedio
VILLAS MONTAÑA
Unidades Remanentes
PrecioPromedio
CONDOSMARINA
Unidades Remanentes
PrecioPromedio
MARINA
Unidades Remanentes
PrecioPromedio
SSL—
Código
Años
H
.
•
,
•
I
1
Unidades
A
SF
5
62
CV
15
283
GV
10
164
CH
5
109
V
10
174
MC
10
128
M
10
120
Ingreso Total
Acumulado
ToH
Ingreso Total
Av PorUnklad
Acumulado
Total
Total de Lotes
No De LotesVendidos
No De LotesRemanentes
,
i
,
!
3
$7,066,001
5
57
$2.530,569
15
268
$1,076,786
10
154
$1.053,976
5
104
$718,593
10
164
$967,075
10
118
$592,090
10
110
$1,170,670
2
$7,066,001
5
52
$2,530.569
15
253
$1.076,786
10
144
$1,053,976
5
99
$718 593
10
154
$967075
10
108
$592,090
10
100
$1,170,670
1
$7.066,001
5
47
$2,530,569
15
238
$1,076,786
10
134
$1,053,976
5
94
$718.593
10
144
$967,075
10
98
$592,090
10
90
$1,170,670
0
$7,066.001
5
42
$2,530,569
15
223
$1,076,786
10
124
$1,053,976
5
89
$718.593
10
134
$967.075
10
88
$592,090
10
80
$1,170,670
5
37
$2,530,569
15
208
$1,076,786
10
114
$1,053,976
5
84
$718,593
10
124
$967,075
10
78
$592,090
10
70
$1,170.670
5
32
$2,530,569
15
193
$1,076,786
10
104
$1,053,976
5
79
$718,593
10
114
$967,075
10
68
$592,090
10
60
$1,170,670
5
27
$2,530,569
15
178
$1,076,786
10
94
$1,053,976
5
74
$718,593
10
104
$967,075
10
58
$592.090
10
50
$1,170,670
5
22
$2,530,569
15
163
$1,076,786
10
84
$1.053,976
5
69
$718,593
10
94
$967,075
10
48
$592,090
10
40
$1,170.670
5
17
$2,530,569
15
148
$1,076.786
10
74
$1,053.976
5
64
$718,593
10
84
$967,075
10
38
$592,090
10
30
$1,170.670
5
12
$2 530,569
15
133
$1,076,786
10
64
$1,053,976
5
59
$718,593
10
74
$967.075
10
28
$592,090
10
20
$1,170,670
$77,301,718
$77,301,718
577,301,718
$77,301,718
5154,603,436
$154,603.438
$77,301,718
$231,905,153
$231,905,153
$77,301,718
$309,206,871
$309,206,871
$70,235,717
$379,442,588
$379,442,588
$70,235,717
$449,678,305
$449,878.305
$70,235,717
$519,914,022
$519,914.022
$70,235,717
$590,149,739
$590.149.739
$70,235,717
$660,385,456
$660,385,456
$70,235,717
$730,621,173
$730,621,173
$77,301,718
$1,171,238
$77,301,718
$77,301,718
$77,301,718
$1,171,238
$154,603,436
$154,603,436
$77,301,718
$1,171,238
$231,905,153
$231,905,153
$77,301,718
$1,171,238
$309,206,871
$309,206,871
$70,235,717
$1,080,549
$379,442,588
$379,442,588
$70,235,717
$1.080,549
$449,678,305
$449,678,305
$70,235,717
$1,080,549
$519,914,022
$519,914,022
$70,235,717
$1,080,549
$590,149,739
$590.149,739
$70,235,717
$1,080,549
$660,385,456
$660,385,456
$70,235,717
$1,080,549
$730,621,173
$730.821,173
1,044
66
66
978
66
912
66
846
66
780
27
Nota:Todoslos preciosestánen DólaresAmericanos,tipodecambio$10.50pesospordólar
65
715
65
650
65
585
65
520
65
455
65
390
CHALACATEPEC
CAPITULO V
113
A N Á L I S I S DE A B S O R C I Ó N DE V E N T A S ( A Ñ O 11 A L 20)
Chalacatepec
,^^^B t^^f^m — f M M
« — l . * — * . * * —
Chalacatepec
HOTEL
UnidadesRemanentes
PrecioPromedio
Unidades Remanentes
PrectoPromedio
VILLAS
UnidadesRemanentes
PrecioPromedio
VILLASGOLF
UnidadesRemanentes
Precio Promedio
LOTES UNIFAMILIARES
UnidadesRemanentes
Precio Promedio
VILLASMONTANA
UnidadesRemanentes
Precio Promedio
CONDOSMARINA
UnidadesRemanentes
Precio Promedio
MARINA
UnidadesRemanentes
PreaoPromedio
Código! Años
-
Unidades
H
4
4
SF
1
62
CV
15
2B3
GV
10
164
7
2
$2.530 569
$2530.569
118
$1.076.786
103
í1.076 786
$1 053 976
CH
109
V
10
174
MC
10
128
M
io
120
$1.053,976
M
2
0
$2 530 569
13
28
15
13
$1.076.786
$1.076.786
$1 076 786
$1.053.976
$1.053.976
15
88
15
73
15
58
15
43
15
$1076786
$1,076.786
$1.076.786
$1 076 786
10
24
14
0
$1.053.976
$1.053.976
$1.053.976
44
í 1.053.976
5
54
49
44
$718 593
$718 593
$718 593
283
0
164
5
$718.593
34
29
$718.593
$718.593
$718.593
14
5
5
14
0
$718.593
$718.593
$718.593
10
64
10
54
10
44
10
34
10
24
10
14
10
4
$967.075
$967.075
$967075
$967075
$967075
$967.075
$967.075
$967.075
$592090
$592.090
109
174
0
128
18
$592.090
10
Ingreso Total
Acumulado
TMM
Ingreso Total
Av PorUnidad
Acumulado
Total
Total deLotes
No DeLotesVendidos
No DeLotesRemanentes
Mi^^H
0
$1.170670
$1.170670
$70,235,717
$800,856,890
$800ase 890
$70,235,717
$671,092,607
1871 09¿ 607
$70,235,717
$1080.549
$800.856.890
1800 B36 890
$70,235,717
$1.080.549
$871,092 607
$49,753,128
$920,845,735
$920845.735
$49,753.128
$995063
$920.845.735
$020845.735
$39.955,272
1960.801 007
$960 SOI 007
$39,955,272
$1,000,756,280
11 000 7S6 280
$39,955.272
$998882
$960.801.007
$960.801 007
$39,955,272
$998882
$1,000,756,280
$1 000 756 280
$44,171,175
$1,044,927,454
$1044.927454
$44,171,175
$1.003,890
$1,044,927,454
$1.044.927 4S4
$29,415.515
$1,074,342,970
$1074342.970
$29,415.515
$980.517
$1,074,342,970
$1074342970
$23,613,063
$1,097.956,033
$1 097 956 033
$23.613,063
$983.878
$1,097,956,033
$1097 956 033
$17.591.188
$1,115,547,221
$1.115.547.221
$17,591,188
$977.288
$1,115,547,221
$1.115,547.221
$10.060.302
$1.125.607,523
$1 125 607 523
$1.125,807,523
$1.125,607,523
$1125 607 523
$10,060,302
$718.593
$1,125,607,523
$1 125 607 523
$1,125,607,523
$1 078 168
$1 125 607 523
1 044
66
65
65
50
40
40
44
30
24
18
14
1,044
325
260
210
170
130
86
56
32
14
0
0
' Nota:TodoslospreciosestánenDólaresAmericanos,tipodecambio$10.50pesospordólar.
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACOr> ,
CAPITULO V
CHALACATEPEC
MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO ( A Ñ O 1 AL
114
10)
Chalacatepec
Método Residual Estático
¡
No Lote
1
2
3
4
5
2010
2011
2012
2013
6
2014
7
8
9
2015
2016
2017
10
2018
1.044
$77.301,718
$154,603,436
$231.905.153
$309.206.871
$379.442.588
$449.678.305
$519.914.022
$590.149,739
$660,385.456
$730.621.173
Total
1,044
$77,301,718
$154,603,436
$231,905,153
$309,206,871
$379,442,588
$449,678,305
$519,914,022
$590,149,739
$660,385,456
$730,621,173
$77,301,718
$77.301.718
$77,301,718
66
978
6%
$77,301,718
$154,603,436
$154.603 436
66
912
6%
$77,301,718
$231.905,153
$231.905.153
66
846
6%
$77,301,718
$309.206.871
$309,206,871
66
780
6%
$70,235,717
$379,442588
$379.442.588
65
715
6%
$70,235,717
$449,678.305
$449.678.305
65
650
6%
$70,235,717
$519.914.022
£519.914,022
65
585
6%
$70,235,717
$590,149.739
$590.149.739
65
520
6%
$70,235,717
$660,385.456
$660,385.456
65
455
6%
$70,235,717
$730.621.173
$730,621.173
65
390
6%
$0
$0
$0
$0
$1.286.951
$71,497
$1.286.951
$71.497
£1.286.951
$71.497
$1.286.951
£71.497
$1286.951
$71.497
$1.286.951
$71.497
$1.286.951
$71,497
$1.286 951
$71.497
1,044
Ingreso Campo de Golf (18 Hoyos)
nulidad Neta
Utilidad Neta por Hoyo
3
1
2009
Ingresos Totales por Ventas (ResidencialyHotel)
Ventas por Periodo
Ventas Totales
VentasTotales Acumuladas
No. Unidades Vendidas
No Unidades Remanentes
% de Absorción
2
ü Unidades
18
Marina
$0
Utilidad Neta Marina
Ingresos Totales
$77.301.718
$0
$77,301,718
$1.430.000
$80,018,669
$1,430,000
£80.018,669
$1430.000
£72,952,668
$1430,000
$72,952,668
$1,430,000
$72.952.668
£1.430.000
£72.952,668
$1.430.000
$72,952,666
$1.430.000
$72,952,668
Costos de Construcción yOtros Gastos
Costosde Infraestructura (Vialidades)
Costos de Construcción
CostoTotal de las Unidades Vendibles
CostoTotalde los Servicios yAmenidades
Contingencias
Costopor Ventas yMercadotecnia
CostosAdministrativosyOtros
Costos Totales
1.924.000
$611,100,000
$53,100,000
0.0%
10.0%
6.0%
72.0%
192.400
192.400
192,400
192.400
192.400
192.400
192.400
192.400
192,400
192.400
38,632.759
3,356.897
38.632 759
3.356.897
38.632.759
3.356.897
38.632.759
3.356.897
38,047.414
3.306.034
38.047 414
3.306.034
38.047.414
3.306,034
38.047.414
3,306.034
38.047.414
3.306.034
38.047,414
3.306,034
7,730.172
4,638 103
7.730,172
4.638.103
7.730.172
4.638.103
7,730,172
4.638.103
7.023.572
4.214.143
7.023,572
4.214 143
7.023.572
4.214,143
7,023.572
4.214.143
7,023.572
4.214.143
7.023.572
4.214.143
$54 550 330
$54.550 330
£54 550 330
£54 550 330
$52 783.563
$52 783 563
$52 783 563
$52 783.563
$52 783 563
$52783 563
CAPITULO V
CHALACATEPEC
115
M É T O D O R E S I D U A L E S T Á T I C O ( A Ñ O 11 AL 20)
Chalacatepec
Método Residual Estático
11
No Lote
1
Í2~T
2020]
13 I
20211
14 I
2022]
15
2023
16 j
2024]
rTI
2025J
"" 18 ""1
2026|
—_
2027
20
2028
Total
1,044
$800,856.890
$871.092.607
$920.845,735
$960,801,007
$1,000756.280
$1.044,927.454
$1.074.342.970
$1.097.956.033
$1115,547 221
$1.125607523
$1.125.607,523
Total
1,044
$800.856,890
$871 092 607
$920.845735
$960,801.007
$1.000.756.280
$1044927.454
$1.074,342.970
$1,097,956,033
$1,115.547.221
$1 125 607 523
$1 125 607 523
$70.235,717
$800,856890
$800.856.890
65
325
6%
$70.235.717
$871,092,607
$871092.607
65
260
6%
$49.753.128
$920.845.735
$920.845,735
50
210
5%
$39.955,272
$960.801.007
$960,801007
40
170
4%
$39,955.272
$1,000 756.280
$1.000.756,280
40
130
4%
$44,171,175
$1.044.927.454
$1.044.927,454
44
86
4%
$29.415.515
$1074.342970
$1,074.342,970
30
56
3%
$23.613.063
$1.097.956.033
$1,097,956,033
24
32
2%
$17 591 188
$1.115.547.221
$1 115547.221
18
14
2%
$10.060.302
$1.125,607,523
$1.125.607523
14
0
1%
$1.125.607.523
$1.125.607.523
$1.125.607.523
1044
0
100%
$1.286.951
$71.497
$1.286.951
$71.497
$1.286.951
$71.497
$1.286,951
$71.497
$1 286951
$71.497
$1.286951
$71.497
$1.286,951
$71,497
$1.286.951
$71.497
$1,286,951
$71.497
$1286 951
$71.497
$23.165.117
1 044
Ingreso CampodeGolf (18 Hoyos)
UtilidadNeta
UtilidadMetaporHoyo
3
1
20191
Ingresos Totales por Ventas (Residencialy Hotel)
Ventas por Periodo
Ventas Totales
Ventas TotalesAcumuladas
No.UnidadesVendidas
No UnidadesRemanentes
%deAbsorción
2
SUnidades
18
Marina
UtilidadNeta Marina
$1430000
$72.952668
I n g r e s o s Totales
C o s t o s de C o n s t r u c c i ó n y O t r o s Gastos
CostosdeInfraestructura (Vialidades)
Costos de Construcción
CostoTotaldelasUnidadesVendibles
CostoTotaldelosServicios yAmenidades
Contingencias
CostoporVentasy Mercadotecnla
CostosAdministfativos yOtros
Costos Totales
INSTITUTO TE
$1.430.000
$72.952.668
$1430.000
$52,470,079
$1,430,000
$42,672,223
$1.430000
$42,672.223
$1.430.000
$46.888.126
$1.430.000
$32.132.466
$1,430,000
$26330.014
$1,430000
$20308,139
$1.430,000
$12,777.253
$25.740.000
$1.174.512.640
1,924.000
1.924.000
$611,100,000
$53,100,000
0.0%
10.0%
6.0%
72.0%
XiON
38047414
3,306,034
38047414
3,306,034
29.267,241
2543,103
23.413.793
2.034.483
23.413.793
2.034.483
25,755,172
2.237,931
17560,345
1,525.862
14,048.276
1.220.690
10,536.207
915.517
8 194,828
712.069
611 100.000
53.100.000
7.023.572
4.214,143
7023,572
4.214 143
4.975,313
2.985.188
3.995,527
2.397.316
3.995527
2.397,316
4.417.117
2.650.270
2941 552
1,764.931
2,361,306
1.416,784
1,759.119
1.055,471
1,006.030
603.618
$112.560.752
$67,536451
$52 591 163
$52 591 163
$31 841 119
$31,841119
S39770 845
S35 060491
$23 792 689
S19 047056
$14 266 314
$10,516.545
$546221204
CAPITULO V
CHALACATEPEC
Valor Presente
16.0%
$122,476,366
$122,000,000
17.0%
18.0%
$117,157,179
$112,233,154
$117,000,000
$112,000,000
19.0%
$107,665,698
$108,000,000
20.0%
21.0%
$103,420,700
$99,467,945
$103,000,000
$99,000,000
Valor Presente
ValorResidual
$112,000,000
4,500,000
ÁreaTotaldelTerreno
$24.89
PrecioporM2
$112,233,154
$112,200,000
1,125,610,000
ValorTotal Prospectivo
Al
June30,2008
ValorAgregadodelasVentas
VALORPRESENTE
Redondeado
AreaTotal
xm2
TerrenosdentrodelPlan
Maestro
18.0%
$117,451,001
10,230,900
$11.48
Total
Redondeado
$117,451,001
10,230,900
$11.48
116
CAPITULO V
CHALACATEPEC
5.3 C O N C L U S I O N E S DEL C A P I T U L O
La utilización de cada uno de estos métodos dependerá fundamentalmente del tipo de bien
que setrate,además de lafinalidad concreta de lavaloración.
Como paso ulitmo en el proceso de valuación es importante la reconciliación y corelación del
valorfinal mediante la poderación de las conclusiones de los enfoque estudiados. Los factores
que han sido determinantes en la reconciliación del valor final han sido: la naturaleza del
sujeto y la certeza de la información obtenida. La conclusión final de valor se determino
mediante la ponderación equitativa entre el resultado del Enfoque Comparativo de Mercado y
elde Capitalización de Ingresos vía análisis residual en base plan maestro presentado para la
Fase 1. El Método Gráfico ha sido presentado solamente como un complemento del Enfoque
Comparativo de Mercado y nofue considerado para laconclusión de valor.
RESIDUAL DEL TER.
RESUMEN
ESTIMACIÓN DE V
Valor vía Comparativo de Mercado:
$116,018,406
$11.34
10,230,900
Dólares xm2:
Área m2:
50%
ENFOQUE DE CAPITALACION DE INGRESOS VIA MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO
Valor en base a Flujos Descontados:
$117,451,001
Dólares xm2:
$11.48
Área m2:
50%
10,230,900
MÉTODO GRÁFICO BASADO EN EL ENFOQUE DE MERCADO
ValorenbasealMétodoGráfico:
Dólaresxm2:
Áream2:
VALOR FINALTERRENOS DENTRODEL
ValorFinal:
Dólaresxm2:
Áream2:
$129,754,732
$12.68
10,230,900
0%
PLANMAESTRO
$116,700,000
$11.41
10,230,900
100%
117
CHALACATEPEC
CAPITULO VI
6.CONCLUSIONESYRECOMENDACIONES GENERALES
Dela presente investigación sedesprenden unaseriede conclusiones relevantes:
1. La hipótesis previamente mencionada "El enfoque que mejor refleja el valor comercial
de terrenos Residenciales Turísticos con superficies mayores a 500 hectáreas es el
enfoque de mercado, ya que permite identificar el comportamiento real del mercado
inmobiliario de acuerdo conla ofertay la demanda actual de este tipo deproductos" no
escorrecta, ya que deacuerdo con lasconclusiones del caso práctico, tanto el enfoque
de mercado como el enfoque de ingresos, son indispensables en la determinación del
valorjusto de mercado.
2. Encontramos que ambos enfoques son complementarios; ya que toda información
recabada para desarrollar el enfoque de mercado nos ayuda a desarrollar de manera
más exacta los flujos presentados en el enfoque de ingresos reflejando la situación
actual del mercado.
3. Es muy importante entender la situación económica actual del país para poder
expresar y determinar la tasa de descuento, los niveles de venta esperados y los
precios de las unidades propuestas que aplicamos enflujos del enfoque de ingresos.
4. Reconozco que en México el acceso a la información es limitado y costoso, que es
sumamente difícil encontrar datos sobre operaciones cerradas yque solamente están a
nuestro alcance precios desalida.
Los precios desalida muchas veces seencuentran porarriba del preciode cierre de un
5% a un10% en situaciones estables. Sin embargo, debido a la crisis mundial dichos
precios sufren unacaída de hasta un20%.
Por estas razones, el criterio del valuador, el conocimiento detallado del sujeto y del
mercado donde se encuentra el sujeto, son indispensables para poder efectuar los
ajustes pertinentes a los comparables obtenidos y poder establecer el valor de
mercado delsujeto.
5. Es importante reconocer que lacaída quetuvo el sector de lavivienda en México a raíz
de la crisis aumento el inventario actual de vivienda disminuyendo la demanda de este
tipo de productos, reduciendo considerablemente el precio de cierre de las unidades
aunque los preciosde salida se han mantenido en los mismos niveles.
6. Durante la elaboración del caso práctico observé que es complicado determinar el
costo de construcción debido a la magnitud del proyecto. Por eso es recomendable
basarse en publicaciones de costos paramétricos como Várela, Bimsa, entre otros,
•NSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
118
CHALACATEPEC
CAPITULO Vi
119
para poder facilitar ladeterminación de dichos costos. De igual manera,son muy útiles
las entrevistas con desarrolladores y la búsqueda de proyectos similares en
construcción.
7. Sabemos que existen actualmente varias metodologías para la valuación inmobiliaria,
sin embargo, nos hemos dado cuenta que para terrenos residenciales turísticos con
superficies mayores a las 500 ha algunas dejan de ser óptimas dadas las
características del sujeto ylasfuentes de información.
En el estudio desarrollamos dos nuevas metodologías el Método Gráfico y el Método
Residual Estático. Para el caso particular del Método Gráfico puedo mencionar que
fue bastante útil para ilustrar y visualizar que fracciones del predio son las que tienen
más valor en base a sus características físicas como frente, forma, fondo, topografía,
accesos, vistas, etc. Sin embargo, fue complicada la medición de cada una de las
fracciones ylacreación de una retícula regular dadas lasuperficie yforma del predio.
Del mismo modo, el Método Residual Estático cuenta con ventajas y desventajas.
Dentro de las ventajas, encontramos que es un método muy completo, usado por
muchos desarrolladores e inversionistas, por que determina el valor del terreno
mediante la elaboración de un proyecto desde su construcción hasta su consolidación
enel mercado.
Proyecta todos los posibles ingresos y los gastos relacionados con dicho proyecto
generando un ingreso netoanual durante un periodo detiempo y luego se establece el
valor máximo que se puede pagar por el terreno al descontar a una cierta tasa dichos
flujos. Sin embargo, al proyectar grandes desarrollos como éste, estamos sujetos a
una serie de supuestos los cuales muchas veces llegan a separarse un poco de la
realidad afectando el valor de mercado del predio. Es por esto que mientras más
justificados estén nuestros supuestos mas cercana estará nuestra conclusión con la
realidad.
8.
Definitivamente estamos en un proceso de Globalización donde la competencia cada
día es mayor. Este tipo de avalúos reconocidos internacionalmente nos ofrece
oportunidades de trabajo dentro y fuera del país posicionandonos en en el mercado
internacional devaluadores.
23

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA

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