Sin título-1 - Brasileiros no Mundo

LOS PASOS PARA LA ADQUISICIÓN DE UN INMUEBLE
Cartilha de orientação sobre legislação fundiária no Paraguai
Consulado-Geral do Brasil em Ciudad del Este
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Ciudad del Este, maio 2013
Consulado-Geral do Brasil em Ciudad del Este
LOS PASOS PARA LA ADQUISICIÓN DE UN INMUEBLE
SUMARIO
1. INFORMACIONES GENERALES
2
2. VERIFICACIONES PREVIAS
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2.1 Situación legal del terreno
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2.2 Sobre el vendedor
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3. EL PROCESO DE ADQUISICIÓN
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3.1 Compra por contrato privado
5
3.2 La escritura de compra-venta
5
3.3 Después de la compra
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4. ¿CUALES SON LAS TIERRAS QUE NO SE DEBEN COMPRAR EN PARAGUAY?
6
4.1 Propiedades pertenecientes al Estado
6
4.2 Propiedades localizadas en la zona de seguridad fronteriza
7
4.3 Propiedades originarias de la Reforma Agraria
7
5. POSESIÓN DE TIERRAS
8
6. USUCAPIÓN
8
Es recomendable recurrir a un abogado o a un escribano de su confianza. Los
abogados de los consulados brasileños pueden también prestar informaciones y
aclaraciones al respecto.
1. INFORMACIONES GENERALES
1) La Ley paraguaya determina que la adquisición de tierras podrá ser efectuada
válidamente a través de un contrato privado o de una escritura pública de
transferencia, y que la operación debe ser inscripta en la Dirección General de
los Registros Públicos. Asimismo, no se debe comprar tierras sin previo contrato
de compra-venta ante un Escribano Público.
No se debe hacer ninguna entrega de dinero como seña de trato antes de verificar
las siguientes informaciones:
2.1. SITUACIÓN LEGAL DEL TERRENO
- Que el título de propiedad del inmueble esté inscripto en la Dirección General
de los Registros Públicos. Se debe examinar el original del título. Las escrituras
inscriptas en la Dirección General de los Registros Públicos tienen un sello, como el
de la imagen.
2) Lastimosamente, aún existen inscriptos en la Dirección General de los
Registros Públicos muchos títulos incorrectos o falsos. Dos títulos pueden
referirse a un mismo inmueble, o puede existir superposición de títulos. En ese
caso, prevalece el documento más antiguo.
3) No se debe comprar tierras destinadas a la reforma agraria antes de 10 años de
su otorgamiento, pues se halla prohibido por Ley.
4) Nacionales de países limítrofes (Argentina, Bolivia, Brasil) no pueden
comprar tierras en la zona de seguridad fronteriza, o sea, a menos de 50 km de la
frontera. Esta reglamentación afecta a los inmuebles de zonas rurales, pero no a
inmuebles de zonas urbanas. La categoría del inmueble se puede verificar en el
recibo de pago del impuesto inmobiliario.
5) No se debe comprar nunca propiedades ocupadas.
Por tanto, el comprador debe tomar todas las precauciones en el momento de
adquirir el bien inmueble. Debe recurrir a un abogado de su confianza, y hacer
todas las verificaciones posibles sobre el origen del título del inmueble. La venta
de una propiedad por un precio inferior al del mercado, en general, es señal de
problemas.
2. VERIFICACIONES PREVIAS
Antes de adquirir un inmueble, el comprador debe verificar cual es la situación
legal del bien y del vendedor.
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El título de propiedad contiene:
- el número de finca o número de matrícula, fecha y hora de inscripción, lo que
identifica la propiedad en la Dirección General de Registros Públicos;
- la cuenta corriente catastral, el número de lote y de la manzana, y que es
utilizado para identificar la propiedad.
- Que el inmueble tenga mensura judicial aprobada, inscripta en la
Dirección General de los Registros Públicos. Lastimosamente, aún existen
muchos títulos incorrectos o falsos. La mensura judicial es el procedimiento por
el cual un agrimensor verifica oficialmente si los datos del título de propiedad
corresponden a las características físicas del terreno. Este procedimiento se
debe solicitar a la Justicia. La mensura garantiza que el título corresponde
físicamente a un terreno, pero no elimina la posibilidad de que otras personas
tengan derechos sobre partes o la totalidad del inmueble.
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- Que el inmueble tenga el pago de impuesto inmobiliario al día; eso se puede
verificar en la municipalidad local, con el número de cuenta corriente catastral del
inmueble, o con el último recibo de pago de impuesto inmobiliario. El recibo más
reciente indica que todas las anualidades anteriores fueron pagadas (en Paraguay, no
es posible dejar de pagar un año y después pagar el año subsiguiente).
3. EL PROCESO DE ADQUISICIÓN
- El interesado debe solicitar ante cualquier Escribano Público un certificado de
inexistencia de gravamen sobre la propiedad. Ese documento garantiza que no
hay embargo, hipoteca, anotación de litis o prohibición de vender o contratar que
impidan la transferencia del inmueble.
Si el comprador no paga todo el valor del inmueble de una sola vez, debe firmar
con el vendedor un contrato privado. Ese contrato debe ser redactado bajo la
orientación de un abogado de confianza del comprador, firmado ante un
escribano, y luego el abogado del comprador debe solicitar la inscripción en la
Dirección General de Registros Públicos por vía judicial. La inscripción tiene
validez por dos años, y puede ser renovada hasta que se abone la última
prestación. El registro del contrato garantiza que el inmueble no será vendido a
otro comprador.
- Las propiedades que se ofrecen y se encuentran en proceso de quiebra de alguna
Institución no deben ser compradas, pues la mayoría de ellas son conflictivas.
El pago de impuestos y la inexistencia de gravámenes se refieren a un número de
finca o matrícula específico. Pueden existir dos títulos de propiedad relativos a un
mismo inmueble, por ese motivo, es necesario conocer bien el origen de la
propiedad, y a ese efecto, se puede solicitar a la Dirección General de los Registros
Públicos un informe veinteñal del título.
2.2 SOBRE EL VENDEDOR
- Que el vendedor no tenga inhibición de vender y gravar. Eso se puede investigar
en la Dirección General de los Registros Públicos por un escribano, mediante el
nombre completo o el número de Cédula de Identidad del vendedor.
- Si el vendedor tiene sus impuestos al día. En el momento de la transferencia del
inmueble, el escribano verificará si el vendedor tiene sus impuestos al día. Para
evitar problemas, el comprador puede certificarse de la situación fiscal del vendedor
antes de entregar cualquier suma de dinero. Puede verificar en la municipalidad el
pago del impuesto inmobiliario y solicitar al vendedor el Certificado de
Cumplimiento Tributario y de pago del IMAGRO (Impuesto a la Renta de
Actividades Agropecuarias), si se aplica. Con la entrada en vigencia efectiva del
Impuesto a la Renta Personal (IRP) en el segundo semestre de 2013, otras
verificaciones podrán ser necesarias.
- Es interesante verificar si el vendedor es casado, porque, si no están separados de
bienes, la esposa también debe necesariamente suscribir el contrato privado y la
escritura pública de transferencia.
3.1 COMPRA POR CONTRATO PRIVADO
En el momento en que la propiedad pase definitivamente al comprador, sus
derechos y deberes retroceden al momento de la inscripción del contrato. Por lo
tanto, si el vendedor dejó de pagar impuestos sobre el inmueble después de la
fecha del registro, cabe al comprador abonar esa deuda.
En el momento del último pago, comprador y vendedor deben comparecer ante
un escribano de confianza, para que se haga la escritura de compra-venta.
En caso que el inmueble sea comprado al contado, no hay necesidad de contrato
privado. Los interesados se dirigen directamente a la escribanía para realizar la
escritura de compra-venta.
3.2 LA ESCRITURA DE COMPRA-VENTA
Atención: si el vendedor es casado, la esposa también debe firmar el título
traslativo de dominio.
Para realizar la escritura de compra-venta, se debe facilitar al escribano los
siguientes documentos:
- documentos de identidad de las partes interesadas en celebrar el contrato:
pasaporte, o Cédula de Identidad brasileña o paraguaya;
No se debe comprar el inmueble si presenta problemas en cualquier
de estos elementos.
- título de propiedad del vendedor;
También se debe evitar adquirir tierras en los siguientes casos:
Si la propiedad se encuentra ocupada, hasta tanto se le entregue libre de ocupantes;
- comprobante de pago de impuesto inmobiliario del año;
Si el precio es muy inferior al precio del mercado, se debe tener dudas.
- Certificado de Cumplimiento Tributario de ambos.
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Con esos documentos el Escribano:
4.2 PROPIEDADES LOCALIZADAS EN LA ZONA DE SEGURIDAD FRONTERIZA
- confirma el nombre del propietario, la fecha de la inscripción del inmueble, el
número de finca, la cuenta corriente catastral o padrón, etc. También solicita al
Registro Público un informe actualizado de las condiciones de dominio del
inmueble (si está libre de gravámenes, como hipoteca, embargo o inscripción de
litis); si el vendedor no tiene inhibición general de comprar y vender, si los
impuestos y tasas anuales han sido pagados, si los certificados de cumplimiento
tributario del vendedor y del comprador no registran observaciones.
La Ley N. 2.532/05 establece como zona de seguridad fronteriza la franja de 50
kilómetros adyacente a las líneas de frontera terrestre y fluvial dentro del
territorio paraguayo. Los extranjeros oriundos de cualquiera de los países
limítrofes (brasileños, bolivianos y argentinos) no podrán en la zona de
seguridad fronteriza ser propietarios, condóminos o usufructuarios de
inmuebles rurales. Esta reglamentación no afecta a inmuebles de zonas
urbanas. La categoría del inmueble se puede verificar en el recibo de pago del
impuesto inmobiliario.
- paga las tasas e impuestos que deben abonarse en el registro (con recursos del
comprador y del vendedor) y pide la inscripción de la escritura en el Registro
Público de Inmuebles.
Todo el trámite dura de 30 a 60 días y el Registro comunica al escribano sus
observaciones, en caso de que existan. En ese caso, se debe corregir las mismas.
Cuando no existan observaciones o después de su corrección, el Registro emite
un nuevo título de propiedad. Ese título tendrá un sello como el impreso más
arriba, lo que significa que es un documento válido.
3.3 DESPUÉS DE LA COMPRA
Es necesario igualmente, que una vez adquirido el inmueble, se tome posesión
del mismo, se lo trabaje, y se realicen mejoras, de manera a que no ocurra una
invasión por abandono.
4. ¿CUALES SON LAS TIERRAS QUE NO SE DEBEN
COMPRAR EN PARAGUAY?
A partir de la fecha de vigencia de la Ley (17 de febrero del año 2005) los
extranjeros que hayan adquirido inmuebles dentro de la franja de seguridad,
pueden tener problemas y el Estado tiene derecho a demandar la nulidad de esas
transferencias. Asimismo, los escribanos también pueden ser sancionados.
Los extranjeros que se hallan en posesión, pero sin título, de inmuebles
ubicados dentro de la franja de seguridad fronteriza están expuestos a perder
sus tierras. Los contratos privados o recibos de pago expedidos por el INDERT
no son suficientes, porque no se puede transferir tierras del Estado a extranjeros
que no son sujetos de la reforma agraria. Lo máximo que se puede reclamar a
través de la justicia, es la devolución de lo que se ha pagado al vendedor, así
como también las mejoras realizadas en el inmueble.
La Constitución Nacional de la República del Paraguay establece que las leyes
no tienen efecto retroactivo, de manera que aquellos extranjeros que hayan
adquirido inmuebles ubicados dentro de la franja de seguridad antes del 17 de
febrero del año 2005 no serán afectados por esa Ley.
Para saber si una propiedad se ubica en la Zona de Seguridad Fronteriza se debe
solicitar a un agrimensor un plano Geo-referencial.
4.3 PROPIEDADES ORIGINARIAS DE LA REFORMA AGRARIA
4.1 PROPIEDADES PERTENECIENTES AL ESTADO
No se puede adquirir la propiedad por usucapión sobre bienes pertenecientes al
Estado. Sobre el tema, ver más abajo las secciones sobre tierras de reforma
agraria y sobre posesión.
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Los paraguayos que hayan recibido tierras del Instituto Nacional de Desarrollo
Rural y de la Tierra – INDERT - solo pueden venderlas después de 10 años de su
adquisición.
Un ciudadano extranjero no es sujeto de la reforma agraria, lo que quiere decir
que no puede recibir tierras del INDERT, ni adquirir inmuebles que fueron
otorgados a paraguayos por esa institución, antes del plazo de 10 años. Ese plazo
está inscripto en el título de propiedad.
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Algunas personas intentan vender a extranjeros sus derechos de explotación
sobre esas tierras (lo que se llama “derechera”) por medio de un contrato
privado. Esos contratos obligan a las partes, pero no significan un contrato
privado de compra-venta. El comprador no podrá titular el inmueble a su
nombre, y se castiga no solamente al comprador y vendedor, sino a los
escribanos que intentan inscribir la operación en la Dirección General de los
Registros Públicos. El comprador tampoco tendrá el derecho de reclamar el
inmueble por usucapión y no va a conseguir el título de propiedad. El inmueble
puede ser recuperado por vía judicial a través de demandas promovidas por el
INDERT.
El origen de las tierras se puede conocer a través de un informe veinteñal del
título, que se debe solicitar a la Dirección General de los Registros Públicos.
CONSULADO-GERAL DO BRASIL EM CIUDAD DEL ESTE
00xx59561 500-984 ou 00xx59561 500-986 (ligações a partir do Brasil)
061 500 984 /986 (ligações a partir do Paraguai)
E-mail: [email protected]
CONSULADO-GERAL DO BRASIL EM ASSUNÇÃO
00xx59521 232-000 / 002 / 081 / 082 / 084 / 088 (ligações a partir do Brasil)
021 232-000 / 002 / 081 / 082 / 084 / 088 (ligações a partir do Paraguai)
E-mail: [email protected]
5. POSESIÓN DE TIERRAS
CONSULADO DO BRASIL EM PEDRO JUAN CABALLERO
La Ley permite que se venda por contrato privado el derecho de posesión sobre
una propiedad, es lo que se llama informalmente “derecheras”. Se debe tener
presente que es prohibida la venta de “derecheras” sobre tierras originarias de la
reforma agraria antes de cumplido el plazo de 10 años (ver más arriba).
00xx595336 273566 ou 00xx595336 272218 (ligações a partir do Brasil)
0336 273566 / 272218 (ligações a partir do Paraguai)
E-mail: [email protected]
El comprador debe estar consciente que la legislación y la jurisprudencia sobre
derechos de posesión son extremamente complejas, y que existen muchos
conflictos sobre tierras en la justicia.
VICE-CONSULADO DO BRASIL EM CONCEPCION
Bajo ciertas condiciones, la Ley permite que el ocupante que se ve obligado a
desocupar un terreno solicite indemnización por las mejoras realizadas en la
propiedad.
00xx595331 24-2655 (ligações a partir do Brasil)
0331 24-2655 (ligações a partir do Paraguai)
E-mail: [email protected]
Se debe tener presente que la Ley garantiza al poseedor el derecho de protegerse
contra terceros que intenten invadir su propiedad o molestarlo en sus derechos
posesorios.
VICE-CONSULADO DO BRASIL EM ENCARNACIÓN
6. USUCAPIÓN
00xx59571 203950 ou 00xx59571 206335 (ligações a partir do Brasil)
071 203950 / 206335 (ligações a partir do Paraguai)
E-mail: [email protected]
No se puede promover demanda de usucapión sobre tierras pertenecientes al
Estado, ni sobre inmuebles destinados a la Reforma Agraria y del INDERT.
Si la posesión es sobre tierras privadas, se puede promover demanda de
usucapión, siempre que su posesión sea como mínimo de 20 años.
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VICE-CONSULADO DO BRASIL EM SALTO DEL GUAIRA
00xx59546 24-2305 (ligações a partir do Brasil)
046 24-2305 (ligações a partir do Paraguai)
E-mail: [email protected]