Diapositiva 1 - Summum Design Global Projects

Transcripción

MASTER PLAN FOR THE ESTABLISHMENT OF A HOTEL CHAIN BY THE RECOVERY AND RESTORATION OF HISTORIC BUILDINGS IN DUBROVNIK
PLAN MARCO PARA LA CREACIÓN DE UNA CADENA HOTELERA MEDIANTE LA RECUPERACION Y RESTAURACIÓN DE EDIFICIOS HISTÓRICOS EN DUBROVNIK
MASTERPLAN ZA OSNIVANJE HOTELSKOG LANCA PUTEM OBNOVE I RESTAURACIJE POVIJESNIH ZGRADA U DUBROVNIKU
1
DUBROVNIK, 06/02/2013
PASARELA
D
E
L
O
S
SENTIDOS
2
DubrovnikExperience by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
Deseamos agradecer al gobierno de España que ha
reconocido el potencial de Croacia y en primer lugar de
Dubrovnik, potencial que representa un legado cultural de
cientos de años, en donde como si fuera un trabajo de
ganchillo se entrelaza las bellezas arquitectónicas con las
costumbres culturales y la tradición, marcada por su propia
caligrafía como los grandes autores literarios , maestros y
músicos, manifestada por la belleza de las palabras y
movimientos de los cuerpos durante centenios por medio de
su folclore.
Las características climatológicas del mediterránea así como
sus similitudes de mentalidad son los factores que unen
estos dos países y han sido la base ,para que la rica
experiencia española de conservación de los bienes
culturales y su puesta en uso para el turismo de alta
categoría y sostenibilidad sea aprovechada para la
elaboración de este estudio.
Deseamos también agradecer a la Direccion general de la
Ciudad de Dubrovnik que en la elaboración de este estudio
ha reconocido la posibilidad de un nuevo paso para la
creación de las posibilidades que parte de la herencia de las
villas de verano que se derrumba, logre ponerse en
funcionamiento que le permitirá no solo rehabilitar este
valioso bien de nuestra herencia cultural , sino que le
permitirá abrir las posibilidades de se convierta en un
importante factor de una nuevo componente de desarrollo
de la oferta de turismo de Dubrovnik.
3
Tenemos que manifestar en esta ocasión también nuestro lamento por
encontrar muy a menudo durante el desarrollo de nuestro trabajo , falta de
entendimiento por parte de algunas personas y entidades de Dubrovnik,
causando retrasos en nuestro trabajo, y frecuentes manifestaciones criticas
transmitidas en la prensa , que han malinterpretado los hechos y aportado
juicios erróneos.
Nuestro proyecto está elaborado en estrecha colaboración de tres empresas,
Rusticae, Estudio Lanzarote y Transmadrid, aprovechando conocimientos
concretos y experiencias de cada una de estas empresas.
Las razones básicas que nos han guiado han sido:
• Protección de la herencia cultural a través de la puesta en funcionamiento
de la misma para el turismo de alta categoría.
• Introducción de nuevas soluciones arquitectónicas que establecen un
puente entre la tradición histórica y el ritmo de los nuevos tiempos
• Creación de nuevos contenidos que atraerán nuevos y altas exigencias de
un segmento de la población turística.
• Introducir nuevos modelos y tecnologías de acuerdo con la protección del
medio ambiente.
• Introducción de nuevas tecnologías de gestión en la oferta turística que
unificaremos en una cadena excepcional.
• Apertura de una centro para el desarrollo de la tecnología y formación de
personal dentro de la cadena.
Con el objeto de crear conclusiones concretas y propuestas para las tareas
que hemos mencionado, ha sido necesario realizar una serie de actividades
que estaba contenidas en el documento principal de los Términos de
referencia (TOR) y que nos hemos comprometido elaborar en este estudio.
Pasamos a mencionar los títulos de las fases del estudio, ya que cada uno de
estos capítulos esta detallado de manera extensa y documentado en el
propio documento del Estudio.
DUBROVNIK EXPERIENCE
1
3
5
7
4
ANÁLISIS GLOBAL DEL TURISMO DE
CROACIA
CONCEPTO DE LA CADENA:
DUBROVNIK EXPERIENCE
NUESTRA PROPUESTA
ANÁLISIS ECONÓMICO
by Estudio Lanzarote | Rusticae | Transmadrid
ANÁLISIS ESPECÍFICO TURISMO
DUBROVNIK-NERETVA-ZUPANIJA
CULTURA DE LAS VILLAS DE
VERANO
DEFINICIÓN DE LOS EDIFICIOS,
PROPUESTA DE SOLUCIONES Y
MARCO LEGAL
CONCLUSIONES
2
4
6
8
1
ANÁLISIS GLOBAL DEL TURISMO DE CROACIA
5
ANÁLISIS GLOBAL TURISMO CROACIA
11.455.677
9.926.674
LLEGADAS
EXTRANJEROS
89%
ISTRIA
COSTA ADRIÁTICA
31,81%
60,37M
PERNOCTACIONES
PRIMORJEGORSKI
25,93%
6
SPLITDALMACIA
19,53%
90,7%
EXTRANJEROS
DUBROVNIKNERETVAZUPANIJA
11,50%
ZADAR
11,23%
ALEMANIA
25%
AUSTRIA
13%
ITALIA
REP. CHECA
10%
POLONIA
7%
7
17%
ESLOVENIA
17%
74%
3,7 días
ESTANCIA MEDIA
RESIDENTES
ALOJAMIENTO
5,5 días
58€
ESTANCIA MEDIA
EXTRANJEROS
GASTO DIARIO
69%
JULIO Y AGOSTO
EXTRANJEROS
MOTIVACIÓN
DOMINANTE
SOL Y
PLAYA
41 años
2.000 €
FAMILIA
INGRESOS
MENSUALES
52,3%
PAREJA
33,1%
AMIGOS
11,6%
SINGLE
3,1%
8
FORTALEZAS
OPORTUNIDADES
 Gran belleza natural.
 Posición geográfica privilegiada. Mar Adriático cerca de los
principales mercados turísticos emisores.
 Diferenciación y mejora cualitativa de los servicios ofrecidos.
 Conservación de la naturaleza y patrimonio cultural.
 Crecimiento del turismo de reuniones.
 Autenticidad del modo de vida.
 Próxima adhesión de Croacia a la Unión Europea.
 Hospitalidad.
 Nuevos mercados (Europa del Este, Rusia, Asia, China y Japón)
 Seguridad ciudadana.
 Cambio de posicionamiento en la mente de los consumidores.
 Cambio hacia la economía de mercado.
9
 Potencial para ampliar la temporalidad.
AMENAZAS
 Cambios en las preferencias de los turistas.
 Creciente competencia.
 Incapacidad de adaptarse a las nuevas formas de la
oferta.
 Falta de capital utilizado para el desarrollo
 Falta de puntualidad en los proyectos de inversión.
 Sistema legal heredado.
 Cambios en el sistema legal.
 La política monetaria y fiscal.
 Disminución del poder adquisitivo o capacidad de
compra.
10
DEBILIDADES
Productos turísticos obsoletos.
 Falta de un plan adecuado de promoción de productos
autóctonos.
 Poca calidad de las infraestructuras.
 Capacidades de alojamiento obsoletas en concepción y
tecnología.
 Baja calidad de los servicios fuera de los hoteles.
 La falta de conocimientos de gestión de hostelería
modernos.
 Alta estacionalidad concentrada en los meses de verano.
2
ANÁLISIS ESPECÍFICO TURISMO DUBROVNIK-NERETVA-ZUPANIJA
11
1.074.972
LLEGADAS 2011
4,78 M
+ 5,8%
RESPECTO 2010
PERNOCTACIONES
ALEMANIA
18%
REINO UNIDO
19%
91%
EXTRANJEROS
12
93%
EXTRANJEROS
ESPAÑA
13%
ITALIA
11%
BOSNIAHERZEGOVINA
9%
FRANCIA
22%
EEUU
8%
81%
51,63€
ZONA
ALOJAMIENTO
89,80€
GASTO DIARIO
86,6%
4,7 días
ESTANCIA MEDIA
JULIO – SEPTIEMBRE
DUBROVNIK
SOL Y PLAYA
41 – 60
años
13
2.000 €
FAMILIA
INGRESOS
MENSUALES
52%
PAREJA
33%
AMIGOS
16%
FORTALEZAS
 Centro histórico de Dubrovnik como recurso de gran valor.
 Salvo Klasters como el de Dubrovnik, que tiene una imagen
de destino internacional que permite una fácil comercialización,
o el de Korcula, el resto presenta una débil imagen como
destino turístico.
 Gran riqueza de la herencia histórica y cultural.
 Espacio natural atractivo y valioso.
 Bases muy fuertes para el desarrollo agrícola, gastronómico y
de la industria vinícola.
OPORTUNIDADES
 Inmuebles no utilizados con potencial para nuevas
inversiones.
 Nuevas alianzas internacionales.
Campos de golf, condición para mejorar la calidad de la
estancia.
 Establecimiento de un nuevo modelo de gestión de
destino.
Oferta náutica como un nuevo producto en algunos Klaster.
 Buen nivel de precios.
 Potencial para mejorar el posicionamiento como destino
turístico para todo el año.
 Seguridad del destino.
 Potencial de integración de la agricultura con el turismo.
 Entendimiento entre los poderes de la administración y el
sector privado sobre la importancia de la planificación y
desarrollo turístico.
 Fondos europeos para la financiación de proyectos
turísticos.
14
AMENAZAS
 Conversión del espacio en un único cultivo económico
(turismo).
 Enfoque predominante hacia un único producto.
 Riesgo creciente de colapso de transporte.
 Dificultad para mantener la posición de mercado
(estacionalidad, estancias cortas y precios más bajos).
 Lastovo: amenaza sobre la protección del espacio natural
a costa del desarrollo económico.
 Algunos Klaster: explotación de alojamientos privados sin
control, cuestiones legales de propiedad del suelo, ineficaz
gestión del sistema de basuras.
15
DEBILIDADES
 No hay un
modelo eficaz de gestión turística.
 Falta de definición estratégica sobre el futuro desarrollo del
turismo.
 Débil imagen en el mercado en algunos Klasters.
 Lastovo: terrenos atractivos propiedad del Ministerio de Defensa.
 Infraestructura turística en general deficitaria.
 Acceso por carretera deficiente.
 Dubrovnik: problemas de movilidad, ineficiente gestión de
visitantes.
 Baja calidad y diversificación de alojamientos.
 Falta de oferta de ocio nocturno, diversión y shopping.
 Calidad de la oferta turística en general es baja en algunos Klaster.
 Número limitado y falta de variedad de las excursiones.
TABLA COMPARATIVA ESPAÑA - CROACIA
AÑO 2011
CROACIA
11,45 millones
ESPAÑA
99,9 millones
86% del total: 10 millones de turistas
extranjeros– subida interanual del 9%
57% del total: 56,7 millones de turistas
extranjeros – subida interanual del 7,6%
PERNOCTACIONES
60,35 millones – subida interanual del 7%
287,9 millones - subida interanual del 7,8%
GASTO MEDIO DIARIO (2010)
58 euros
97,6 euros
•
Gasto medio diario – británicos (2010)
30 euros
87,90 euros
•
Gasto medio diario – franceses (2010)
29 euros
76,37 euros
•
Gasto medio diario – alemanes (2010)
16 euros
92,37
GASTO EN ALOJAMIENTO (2010)
43 euros
24,3 euros
INGRESOS POR TURISMO INTERNACIONAL
9,1 billones de $
59,8 billones de $
Residentes: 3,7
Residentes: 4,3
Extranjeros: 5,5
Extranjeros: 9,2
ESTACIONALIDAD (julio – septiembre)
62,8%
37%
FIDELIDAD AL DESTINO (2010)
73% repite visita
83,5% repite visita
Crecimiento interanual del 8,7%
Crecimiento interanual del 12,2% - debido a la
estrategia de sustitución por parte de los
turoperadores de los destinos del Norte de
África pro destinos más seguros como los
españoles.
84% en coche
20% en coche
8% en avión
77% en avión
LLEGADAS DE TURISTAS
•
Llegada de turistas internacionales
ESTANCIA MEDIA
UTILIZACIÓN DEL PAQUETE TURÍSTICO
MEDIO DE TRANSPORTE UTILIZADO (2010)
16
17
3
CONCEPTO DE LA CADENA: DUBROVNIK EXPERIENCE
TEXTO PROLOGO DEL PRESIDENTE DE
PARADORES NACIONALES, D. MIGUEL
MARTÍNEZ.
"Resulta fascinante observar un edificio histórico y viajar
al pasado con un simple golpe de vista. Recomponer en
nuestra mente antiguas edificaciones, visualizar los
ropajes de sus habitantes, sus labores cotidianas, las
relaciones entre ellos ... construir, en definitiva, pequeñas
instantáneas que nos provocan asombro y curiosidad. Me
gusta pensar que muchos de nuestros edificios despiertan
estas sensaciones en nuestros clientes. Porque Paradores
de Turismo no es solo una empresa hotelera sino un
pedazo de nuestra historia que se mantiene viva."
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TEXTO DEL PRÍNCIPE CARLOS DE
INGLATERRA, EN RELACIÓN A LA
CADENA LANDMARK TRUST
"While I am fortunate to be the Patron or President of a great
many charities, I have always been a particular enthusiast for
the work of the Landmark Trust. Its philosophy accords closely
with my own convictions that historic buildings need-indeed
deserve-Sympathetic and skilled repair and a viable
contemporary purpose both to survive and thrive. The Trust
has carved out a distinctive niche in the field of historic
buildings preservation as a skilled and determined exponent of
conservation in practice, not only restoring wonderful
buildings, but inspiring others by demonstrating what can be
achieved. It is indeed wonderful that the Trust´s restored
buildings give such enjoyment, as well as earn the income to
support themselves and the charity that cares for them."
Hemos participado en este reto de proyecto, aprovechando las experiencias
adquiridas de los países que valoran y protegen su propia herencia histórica, y en
este contexto encontrar el equilibrio entre la necesidad de conservación y
sostenibilidad de estos monumentos culturales.
Esta valiosa experiencia en España se manifiesta por medio de los Paradores
Nacionales, en Inglaterra por medio de Landmark Trust y en Francia por Relais&
Chateaux, que se han convertido en Marcas mundiales reconocidas , permitiendo no
solo conservar una parte importante de sus joyas históricas sino aportando
conocimientos de su cultura y costumbres de sus respectivos países
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Dubrovnik necesita rejuvenecer su imagen a través de
propuestas turísticas frescas, de valor y sostenibles.
Buscar nuevas fórmulas de plantear la oferta hotelera
y los servicios, ligados a los sentidos y emociones, lo
que representa nuestro concepto y lo que llamamos:
“
20
EXPERIENCE
”
Desarrollo y promoción de nuevos productos o formas especiales de turismo.
Paquetes de experiencias o paquetes temáticos: EXPERIENCE
“
“
21
Nuevos productos y mejorar los existentes
considerando la oportunidad que nos brindaban los
recursos y atractivos turísticos de la región y
reconociendo la singularidad de cada uno de esos
valores.
Incorporado elementos y recursos con poder
desestacionalizador y diversificador de la oferta.
“
OBJETIVO
Turismo más experiencial que puede realizarse en distintas épocas
del año y no sólo en temporada alta. Se trata de fomentar y cubrir
una demanda nueva, de aprovechar y combinar todo lo que tiene
para ofrecer el Condado de Dubrovnik-Neretva.
22
“
23
I M A G E N C O R P O R AT I VA D E L A C A D E N A
Espíritu más holístico de Dubrovnik: todo lo que se acerca a la
emoción de conocer su historia, su enclave paisajístico, su mar
Adriático en calma, sus islas, sus parques naturales, su gastronomía,
sus pueblos y su cultura.
“
CADENA HOTELERA:
EL CONCEPTO
Ofrecer una “experiencia de cliente” íntima y discreta y a
la vez proveer un servicio de alto nivel.
Cada villa rehabilitada de manera individual y particular,
considerando su pasado histórico y su mezcla entre lo
nuevo y lo viejo de una manera honesta y
arquitectónicamente respetuosa.
24
“
CADENA HOTELERA:
EL CONCEPTO
Villas y hoteles en casco viejo de la ciudad de Dubrovnik y
en la Riviera Dubrovacka (Rijeka Dubrovacka)
Lujo sencillo: respetuoso con la historia del edificio, las
emociones que transmite, su armoniosa restauración, su
exclusivo enclave en Rijeka Dubrovacka, las cosas simples
y la atención personalizada y exquisita.
Paquetes de “experiencias exclusivas" que no se
encuentran en los típicos circuitos turísticos y que
complementan la estancia de una manera muy emocional
y experiencial. >> Ver a continuación.
25
26
Ampliaremos los contenidos y la oferta actual cultural
y de ocio con la organización de eventos
complementarios a los ya existentes. Nuestro Club en
el Molino de Omble y el Palacio de Lazarevic
constituirán los escenarios para el desarrollo de
nuevas y frescas alternativas. Así, los clientes podrán
asistir a ensayos de compañías artísticas nacionales e
internacionales, a encuentros y citas culturales,
disfrutar de cenas espectáculo en la bodega del Club
tras haberse relajado con un “Baño Boskovic” en su
spa, etc.
Organizaremos cenas temáticas en torno a
celebridades históricas en función de la
nacionalidad y perfil del invitado. Las
representaciones teatrales o los aperitivos
musicales amenizarán y completarán estas
exclusivas veladas.
La Pasarela de los Sentidos de la Rijeka
Dubrovacka también ofrecerá opciones de ocio
para los más pequeños. Sobre el pantalán flotante
se instalará un pequeño módulo dedicado a la
llamada "Escuela Pirata", donde se harán talleres y
visitas teatralizadas a través de los cuales los niños
con sus familias podrán conocer el mundo de la
piratería
27
Deseamos contribuir a la mejora del aspecto
cualitativo de la oferta gastronómica y a su
enriquecimiento con especialidades domésticas con
el desarrollo de talleres gastronómicos en los que
nuestros clientes aprenderán a cocinar un plato típico
y a maridarlo con un vino de la mano de un
prestigioso maestro cocinero. Los picnic entre
viñedos, las cenas en bodegas o la cata de aceites son
sólo algunas de las actividades que presentamos en
lo que será una experiencia inolvidable para el
paladar.
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La diversidad paisajística de esta región adriática
conformará un marco inigualable para el
encuentro activo y respetuoso de nuestro
visitante con la naturaleza. Actividades
agroturísticas como las de visitar una granja o
explotación de ganado autóctonos, o la de
enrolarse en un barco de pesca y compartir una
jornada de trabajo con marineros de la región
son algunas de las opciones sostenibles y de
gran valor añadido que ofreceremos a nuestro
cliente.
“
CADENA HOTELERA:
MASTER PLAN
 Sistema de gestión de la calidad de la cadena.
 Manual de Calidad con todos los procedimientos operativos.
 Creación de un Departamento de Atención al Cliente.
 Plan de formación para el personal directivo.
 Plan de comunicación Nacional e Internacional.
 Plan Comercial Internacional: estrategia de distribución y comercialización.
 Creación de un Plan Fidelización de clientes: Club Dubrovnik Experience.
 Creación del Departamento de Innovación: Hotel Lab
 Plan de viabilidad económica financiera.
29
“
CADENA HOTELERA:
HOTEL LAB
DEPARTAMENTO DE INNOVACIÓN HOTELERA
 Identificar oportunidades de crecimiento en torno al incremento de la fidelidad de los clientes.
 Análisis de los efectos del cambio económico y social en el consumo y el ocio.
 Desarrollo de nuevos o más eficientes métodos de medida de las expectativas de consumo.
 Desarrollo de nuevas o más eficientes herramientas y métodos de encuesta.
 Investigación en nuevos conceptos vacacionales.
 Innovación de producto, entendido como la introducción de un bien o servicio nuevo o con un
cierto grado de mejora, respecto a sus características o uso deseado
 Revisión regular para detectar posibles áreas de mejora o de innovación en los procesos, políticas
de marketing, políticas organizativas.
Creemos en la innovación como una actitud que combinada con mucha creatividad y esfuerzo, puede
dar unos resultados espectaculares. Entendemos que podrá ser un punto de formación hotelera y
referente a nivel nacional donde atraiga a profesionales croatas y estudiantes de turismo.
30
31
4
CULTURA DE LAS VILLAS DE VERANO
“
PA L A C I O S Y V I L L A S D E V E R A N O
Cada Palacio o Villa de Verano representa un museo y un cumulo de secretos, edificio que
transmite su historia y su leyenda, una espacio en el que respiran las almas de las personas que
lo habitaron, costumbres de sus vivencias de un tiempo pasado que el visitante actual
experimenta desde su rincón actual del tiempo.
La arquitectura de un tiempo pasado establece un dialogo con las soluciones modernas y
confortables que requiere nuestra civilización actual.
De esta manera, se establece un dialogo entre el pasado y el momento actual que el usuario
que lo disfruta lo siento como una "Experience".
32
33
Antes…
34
Antes…
35
…después
36
…después
37
…después
38
5
NUESTRA PROPUESTA
NUESTRA PROPUESTA
“
L A PA S A R E L A D E L O S S E N T I D O S
El hilo conductor de la cadena será la “Pasarela De los Sentidos” que vertebra la Rijeka
Dubrovacka y donde las villas seleccionadas aledañas del casco viejo y de las Islas Elaphiti se
irán sumando para conformar la cadena hotelera “DubrovnikExperience, Lifestyle Hotel &
Villas”.
El Lobby de la cadena estará en la ría y será un icono de ecosostenibilidad y respeto al medio
ambiente pero a su vez tendrá un diseño moderno e íntimamente integrado en el entorno.
39
OUR PROPOSAL
Nuestro planteamiento no pretende contentar a todas las partes, porque sabemos que eso no es posible., pero sí el ser
honestos con la Ciudad que nos ha encomendado la tarea y con nosotros mismos. Ello implica un factor importante de
riesgo, al que no vamos a renunciar, todo lo contrario, ya que ofrecemos, después de una profundo y exhaustivo
estudio, UNA SOLUCIÓN ARRIESGADA, a la vez que respetuosa , seria y profesional
DUBROVNIK NECESITA LO SIGUIENTE:
• Deslocalizar el flujo de Turismo, en la actualidad prácticamente en exclusiva, hacia la ciudad vieja.
• Desestacionalizar el turismo a lo largo de todo el año.
• Hacer partícipe de la marca Dubrovnik al mar, a sus pueblos y a sus islas, mucho mas de lo que ocurre actualmente,
que se ciñe exclusivamente a la ciudad vieja.
• Cambiar la idea de que los conservadores son inmovilistas
• Cambiar la mentalidad de los agentes turísticos, que consideran a Dubrovnik como algo insuperable y que no es
necesario mejorar.
• Contar con un Palacio de las Artes y de Congresos que permita la realización de congresos y eventos en el marco de
los veranos culturales, y para el resto del año.
• Revitalizar el entorno de la Ría y marina de Dubrovnik, actualmente muy degradado, nada aprovechado y poco
cuidado.
• Adaptar la legislación a la realidad actual o modificar la mentalidad de quien la interpreta.
Convertir Lazarevic en el nuevo icono de la ciudad mediante la creación de de un conjunto innovador y rompedor
que, además del edificio histórico, contenga un Palacio de las Artes y de Congresos, respetando el alma y la esencia
del edificio histórico
Crear un taller de trabajo para ir restaurándolo bajo la supervisión del departamento de Conservadores.
40
OUR PROPOSAL
ENCIMA DE LOS JARDINES, SIN TOCARLOS, montar el palacio de Congresos de Dubrovnik.
LA PASARELA DE LOS SENTIDOS, que se configuraría en un gran LOBBY FLOTANTE DE LA RIA DE DUBROBNIK.
LOBBY DE LA CADENA HOTELERA SERIA TODA LA RIA, EN DONDE PLANTEAMOS LAS ZONAS COMUNES DE LA CADENA
HOTELERA, LOS RESTAURANTES, EL SPA, LAS DISCOTECAS , LAS TIENDAS…
El resto de edificios históricos planteados, cuya lista no es excluyente sino indicativa.
La rehabilitación de estos edificios históricos se plantea con conceptos decorativos frescos y modernos. No se trata de realizar
mímesis, ni de romper con el pasado; nuestra propuesta de rehabilitación parte de la base de un dialogo fluido con el alma de
los siglos que cada una de las piedras que lo soportan llevan consigo. La red de hoteles con encanto privada de Rusticae o la
pública de Paradores, son ejemplos de éxito en España que pueden y deben replicarse.
Especial importancia el presente Master Plan da también a los edificios de la iglesia, como los conventos o monasterios, de
Mljet y Colegium Ragusinum .
Se plantea un diseño conceptual para los pueblos de la parte alta de la Costa de Dubrovnik con el objetivo de insertarlos en la
Red del Master Plan.
RED DE COMUNICACIÓN entre las villas y el LOBBY MEDIANTE TRANSPORTE POR MAR CON LANCHAS,
De esta manera el presente master plan, pretende conseguir que dubrovnik no solo sea la ciudad vieja, sino que se extienda
a toda su fachada marítima y a sus islas, y hacer partícipe de su éxito a todos los habitantes.
41
6
DEFINICIÓN DE LOS EDIFICIOS, PROPUESTA DE SOLUCIONES
Y MARCO LEGAL
42
DEFINICIÓN DE LOS EDIFICIOS, PROPUESTA DE SOLUCIONES Y MARCO LEGAL
“
MARCO LEGAL
• Gup. Plan General De Ordenación Urbanística de Dubrovnik
• Análisis de los Conservadores. Normas Relativas A La Conservación Del Patrimonio Cultural
En Croacia
• Reglamento sobre Clasificación, Categorización y Normas Especiales de los Servicios de
Alojamiento de Grupo de Hoteles (Nn 88/07, 58/08, 62/09)
• Regulación para la Asignación del Signo de Calidad a los Edificios del Tipo Hotel (Nn 36/12)
43
DEFINICIÓN DE LOS EDIFICIOS, PROPUESTA DE SOLUCIONES Y MARCO LEGAL
“
44
0. Lobby Lazarevic
Floating Walkway of senses
Rijeka
Dubrovaska
45
0.1 Lobby Lazarevic Floating Walkway of senses
Details
Rijeka Dubrovaska - Dubrovnik
46
1. Villa Hajduka
Istarska Street, 7 – Dubrovnik - Pile – Kono IV
Sqm Built Area
798,73
Sqm External Area
394,20
47
1. Villa Hajduka
Istarska Street, 7 – Dubrovnik - Pile – Kono IV
Sqm Built Area
798,73
Sqm External Area
394,20
Villa URBANA. Concepto hotelero en el que la unidad habitacional lo compone una villa
completa con servicios de mayordomía y Cocina individualizada
Situada al lado de la ciudad vieja, es una ubicación ideal por su proximidad, total privacidad y
calidad de su construcción. Con Decoración Clásica, Exquisita y de lujo
Destinada a Ejecutivos de Trabajo por su proximidad a la ciudad y con necesidad de espacio
de representación y clientes VIP, individual o en familia, por su privacidad y ubicación
Obras Necesarias de Rehabilitación:
Las de adaptación a hotel exclusivamente por tratarse de un edificio en uso y con
buena conservación
Obras Necesarias de Ampliación:
La realización de un Garaje para poder acceder al interior sin problemas de tráfico y
dar el servicio adecuado además de otras dependencias de servicio y para el
personal
Obras en exteriores:
Realización de piscina y adecentamiento de terrazas
48
2. Vodnica 1-2
Ul. Na Moru - Dubrovnik - Mokosica I/3
Sqm Built Area 1.768’76
Sqm External Area
4.038’12
49
3. Villa Palace
Sipanska Luka
Dubrovnik – Sipan
Sqm Built Area 875,57 Sqm / External Area
50
1.224,43
3. Villa Palace
Sipanska Luka
Dubrovnik – Sipan
Sqm Built Area 875,57 Sqm / External Area
1.224,43
VILLA DE RECREO DE VERANO MIXTA . Unidad Hotelera. Concepto hotelero en el
que la unidad habitacional lo compone una villa completa con servicios de
mayordomía y Cocina individualizada EXCELENTE UBICACIÓN Situada enfrente del
mar en el puerto de la isla de Sipan con Jardines y espacios Libres. .
Decoración:
Refinada y exquisita con Intervención moderna. Dialogo Clásico-Moderno. De lujo
Tipo de Clientes:
Ejecutivos de trabajo con necesidad de espacio de representación
VIP con intereses culturales
Grupos reducido de trabajo
Obras Necesarias de Rehabilitación:
Las de rehabilitación interior , de exteriores y de adaptación a hotel
exclusivamente por tratarse de un edificio en relativa buena conservación,
aunque hay zonas muy deterioradas
51
Sqm External Area
1.275,00
4. Izvor Omble
Izvor Omble. Put Izvora - Komolac, Mokosica D/14 – Dubrovnik
Sqm Built Area
3.586,43 / Sqm External Area
1.275,00
CLUB SOCIAL, ADMINISTRATIVO Y ESPACIO DE OCIO, donde salud,
cultura y actividad física y deportiva tendrán una relevancia significativa,
y donde se podrá disfrutar de momentos de diversión y descanso
rodeados de ambiente natural inmejorable, en la Rijeka Dubrovacka.
SU OBJETIVO ES CONSEGUIR SER EL LUGAR DE REFERENCIA DE OCIO DE
LA CIUDAD y dispondrá de tres zonas:



El área de SPA. Eje del wellness de la cadena.
La zona dedicada a los servicios de restauración
entretenimiento, Tiendas, restaurantes y Discotecas
Y el centro de administración y gestión de la cadena
y
ESPACIO ÚNICO, CENTRADO EN LA RIA Y ALEJADO DE ZONA
RESIDENCIAL. Situada al inicio de la Marina, en el nacimiento del
manantial que alimenta la Rijeka en una zona con valor ambiental
especial. Decoración Moderna, Exquisita y de lujo
Obras Necesarias de Rehabilitación: Integrales porque solo quedan en
pie algunas paredes. El edificio se convertirá en un contenedor muy
moderno donde se integran módulos o sets, de estilo s distintos y
adaptados al público joven.
52
5. Villa Lazarevic
Ul. Donje ObuljenoGucetic H/2 - Dubrovnik
Sqm Built Area
53
4.553,82
5.1.Villa Lazarevic
Access from the sea
Gucetic H/2 - Dubrovnik
Sqm Built Area 5.259,14 / Sqm External Area
54
4.553,82
5.2. Villa Lazarevic
Access from land
55
4.553,82
Urn of crystal
56
4.553,82
Conference hall
Sqm Built Area
57
4.553,82
Existing gardens
58
4.553,82
6. Brace-Andrijica
Brace-Andrijica 4-6, 8 y 10 - Stari Grad V - Dubrovnik
Sqm Built Area 1.941,11 / Sqm External Area 57,60
59
7. Villa Rasica
Ivanska Streer, 14 - Lapad I/4 - Dubrovnik
Sqm Built Area
1.812’69 / Sqm External Area
60
7.187’31
8. Villa Gundulic
Obala Stjepana Radica - Gruz III/11 - Dubrovnik
Sqm Built Area
905’48 / Sqm External Area
61
762’00
9. Sorkocevic Marina
Sorkocevic Marina - Komolac D/9 - Dubrovnik
Sqm Built Area
62
10. Collegium Ragusinum
Bošković Square - Stari Grad V - Dubrovnik
705,69
Main Elevation-Section by the Square
63
11. Sta. Maria de Mljet
West facade of the church and the monastery, its condition in 1998
Mjlet - Dubrovnik
Grad Dubrovnik
64
Plan of the church and the monastery’s second level, their condition in 1948
12. Villa Kisic
Tenturija Ul. - Komolac D74 – Dubrovnik
Sqm Built Area
767,87 / Sqm External Area
Grad Dubrovnik
3.897,37
Northwest Section/Sección Noroeste
+1,22 level Ground Floor /Planta baja conta +1,22
65
13. OSVONA ŠKOLA MARINA GETALDICA
Ilije Sarake 7/Pobijanova 8 - Stari Grad V - Dubrovnik
Sqm Built Area
Grad Dubrovnik
66
14. Conceptual design froma Villages in the coast up of Dubrovnik
Mrcêvo
Dubrovnik
Grad Dubrovnik
67
68
7
69
HIPÓTESIS GENERALES
Datos de partida para cuenta de explotacion hotelera
Inflación Prevista
3,00%
Precio Medio Habitación Doble. Año 2013
180,00 €
Tipo Impuesto de Sociedades (Ahora 20%)
25,00%
Precio Medio Habitación Doble
290,00 €
IVA en Inversiones
25,00%
precio Medio Desayuno.Año 2013
IVA en Servicios
10,00%
Otros ingresos (Bar. Lavanderia, Tf…)
Plazo de Rehabilitación/Construcción (años)
2
Ingreso bruto por persona en eventos
Plazo de Concesión (años)
30
Ingreso por persona Uso Circuito Spa
% utilización del SPA de los clientes del SPA
Coeficiente Medio de Amortización
% Management Fees
Revalorización Inversión (anual)
55
7,00%
0,00%
HIPÓTESIS FINANCIACIÓN AJENA
15,00 €
5,00 €
135,00 €
15,00 €
75%
DATOS DE PARTIDA ESTIMADOS DEL COSTE DE LA
REHABILITACION DE LOS EDIFICIOS
Rehabilitación de sótanos por m2
600,00 €
Nueva construcción de sótanos por m2
700,00 €
Rehabilitación sobre rasante por m2
750,00 €
Subvenciones
10,00%
Nueva construcción sobre rasante por m2
800,00 €
Financiación Ajena Compra
70,00%
Exterior (Terrazas… por m2)
140,00 €
Coste Deuda
Plazo Deuda (años) 12
6,00%
12
Jardines por m2
Plazo Carencia (años)
1
Fondos Propios
20,00%
Decoracion Media por m2
Coste de las Instalaciones por m2
Coeficiente de ponderación de cada edificio
70
80,00 €
110,00 €
80,00 €
0,2 - 1 - 1,80
71
72
73
74
8
CONCLUSIONES
CONCLUSIONES
75
“
FORMULA INSTITUCIONAL
“
F O R M U L A P R I VA D A
a) Modelo Ingles: Charity Trust
b) Modelo Español: Paradores Nacionales
a) Empresa, Sociedad Anónima
b) Empresa, Concesión
c) Modelo PPP público-privado
CONCLUSIONES
FORMULA INSTITUCIONAL
A) MODELO INGLÉS: CHARITY TRUST
Creación de un fondo voluntario a base de donaciones privadas
"Chariry Trust" , estas serian aportadas por los ciudadanos del
Condado de Dubrovnik en primer lugar y después por los demás
ciudadanos de Croacia, que respeten y admiren el Patrimonio
Histórico Cultural y son conscientes de su importancia.
Inglaterra es un país típico para este modelo, en donde existe un
alto grado de sensibilización consciencia de los valores
patrimoniales nacionales. El gobierno también presta su apoyo y
ayuda a través de diferentes soluciones fiscales para los fondos
de este tipo.
Los medios que se obtienen, se invierten en la rehabilitación, y
adaptación de las Villas existentes , y una vez efectuadas las
obras , el propio Fondo por medio de sus gestores internos o
externos gestionan el patrimonio según criterios empresariales
y con ánimo de lucro.
Una vez cubiertos todos los gastos de gestión, todo el lucro se
reinvierte en el mantenimiento de los edificios existentes y o
nuevas inversiones que formen parte del patrimonio histórico.
76
B) MODELO ESPAÑOL: PARADORES NACIONALES
El estado consciente de la importancia de conservar
su patrimonio histórico, invierte en la rehabilitación y
adaptación de los edificios que forman parte del
patrimonio nacional, y por medio de una empresa
100% Publica (Paradores Nacionales), el Estado es el
único propietario de este patrimonio. Esta empresa
estatal Paradores nacionales crea una dirección
empresarial que se ocupa de promover, y
comercializar el patrimonio en base a criterios
empresariales , siendo su beneficio reinvertido en el
mantenimiento y futuras expansiones del
patrimonio.
CONCLUSIONES
FORMULA PRIVADA
77
A) EMPRESA: SOCIEDAD ANÓNIMA
B) EMPRESA - CONCESIÓN
• Se crea una empresa mixta, con diferentes tipos de
accionistas;
• Propietarios de los edificios existentes.
• Promotores para la realización de los proyectos.
• Gestores para su comercialización.
• Fondos de inversión.
• La distribución accionarial y su valor dependerá de
las aportaciones respectivas .
• Los beneficios obtenidos de la comercialización,
serán distribuidos según el valor de las aportaciones
en la empresa
El sector publico aporta todos los edificios de su propiedad,
y facilita los permisos y licencias necesarias para la
rehabilitación y adaptación, por medio de un contrato de
Concesión a un número determinado de años.
El inversor privado, aporta sus propios medios para la
ejecución de las obras de rehabilitación y adaptación de los
edificios que formen la cadena, y gestiona tanto la fase de
obras como la de comercialización, según los criterios
empresariales y dentro del marco de condiciones del
contrato de concesión. Una vez vencido el tiempo del
contrato de concesión, el sector publico se queda como
único propietario de dicha cadena de edificios.
CONCLUSIONES
FORMULA PPP: PARTICIPACIÓN PÚBLICO PRIVADA
Se crea una empresa mixta , entre inversores privados y el sector público , en el que el sector publico aportara los
edificios de su propiedad en su estado actual, el sector privado aportara los edificios de su propiedad en su estado actual
igualmente, el promotor aportara su trabajo en la elaboración de la documentación, soluciones arquitectónicas, permisos
y licencias administrativas etc., y gestores profesionales encargados de la gestión y comercializaciones de la cadena, y
fondos de inversión.
Estos fondos de inversión, pudiendo ser:
• Fondos privados.
• Fondos institucionales.
• Fondos estructurales europeos.
Analizando estas opciones, y dadas las circunstancias que este Estudio nos ha permitido conocer, existiendo tanto edificios
de propiedad pública (Ciudad de Dubrovnik y Estado) como de propiedades privadas de particulares, y algunas de
propiedad de la Iglesia, estimamos que la opción mas viable e idónea es la fórmula de PPP, participación público-privada.
Consideramos que este proyecto, ofrece no solamente la conservación del patrimonio histórico, sino también añade un
valor muy importante al contenido y calidad de la oferta del turismo Croata en general y en particular de Dubrovnik.
Dichos factores indican que el proyecto puede ser un candidato serio para la aplicación de los fondos estructurales de la
Unión Europea.
Nuestro Consorcio, artífice de este Estudio y promotores del proyecto, y miembros de la OMT Organización Mundial del
Turismo, está convencido de su capacidad para poder, conducir este proyecto hacia su realización.
78
CONCLUSIONES
El objetivo final de todos los contenidos mencionados que presentamos en este estudio es posicionar a Dubrovnik como un
destino de primer nivel reconocible bajo un sello de alta categoría en el sector turístico a nivel mundial, Dubrovnik Experience.
Dubrovnik Experience permitirá crear las condiciones necesarias para extender las fechas de estancia turística a lo largo de todo
el año, con un mayor número de días de estancia y aportará una mayor capacidad de consumo de los visitantes. De ello se
beneficiará la industria turística del país ya que mejorará la eficacia de la misma y particularmente Dubrovnik y sus alrededores ya
que se identificará como destino turístico no solo reconocible por su atracción natural, sino también como un destino sinónimo
de dinamismo, actividad, encanto y calidad.
El estudio presenta también una propuesta que abre la puerta a un análisis mas detallado tanto arquitectónico, como legal y
financiero que una vez realizado se pueda presentar a posibles inversores.
Una vez más queremos subrayar que todo el proyecto tiene como premisa básica de diseño el respeto dentro de lo máximo
permisible del marco legal, de la estructura arquitectónica e histórica de los edificios, buscando un equilibrio y dialogo con la
arquitectura moderna acorde con los tiempos en los que vivimos.
En el aspecto económico también cabe destacar que todos los modelos financieros que sugerimos respetan la propiedad de los
inmuebles incrementando el valor tangible de los mismos y aportando un beneficio significativo durante el periodo de concesión
a las partes involucradas.
79
80

Diapositiva 1 - Summum Design Global Projects

Transcripción

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