Plan de Viabilidad

Transcripción

Plan de Viabilidad

PLAN DE VIABILIDAD
PLAN DE VIABILIDAD
EMPRESA MUNICIPAL DE GESTIÓN INMOBILIARIA DE ALCORCÓN, S.A.
Febrero 2014
1
Empresa Municipal de Gestión Inmobiliaria de Alcorcón, S.A.
PLAN DE VIABILIDAD
Índice
1. ANTECEDENTES.
• Creación de la empresa.
• La expropiación del Ensanche Sur de Alcorcón.
• Sentencias judiciales de declaración del justiprecio final de la expropiación.
• Intereses reconocidos al colectivo afectado por la expropiación.
• Plan de Aparcamientos, Encomiendas de Gestión.
• La concesión del CREAA.
2. Causas de insolvencia y los motivos que fundan la solicitud de declaración de concurso. (CREAA, Aparcamientos, Encomiendas de
Gestión, Litigios y Procedimientos Judiciales)
3. Historia económica de EMGIASA.
4. Actuaciones que EMGIASA ha acometido, en periodo de negociación en etapa de Preconcurso de Acreedores. (Dación en pago, Real
Decreto).
5. Solicitud judicial de Concurso Voluntario de Acreedores (CAM, entrega viviendas, reducción de costes (personal y cierre oficinas)).
6. Incidentes concursales.
7. De las promociones terminadas por EMGIASA, Encomiendas, aparcamientos, estado CREAA.
2
PLAN DE VIABILIDAD
8. De las autorizaciones judiciales y la reducción del pasivo financiero (CAM y CAIXA).
9. Del pasivo de la Sociedad.
10. De la Propuesta de Convenio:
11. Viabilidad de la empresa:
• Reducción de costes.
• De la viabilidad de la empresa: viabilidad patrimonial y actividad a acometer.
• Liquidez para atender las obligaciones de pago en periodo de 2014-2015.
12. Plan de pagos.
13. Informes Auditoria 2010-2011-2012.
3
PLAN DE VIABILIDAD
1. ANTECEDENTES.
1.1. CREACION DE LA EMPRESA.
CONSTITUCIÓN.
EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA DE ALCORCÓN, SOCIEDAD ANONIMA UNIPERSONAL” (en adelante “EMGIASA” o la
SOCIEDAD), es una sociedad mercantil anónima, con carácter de Empresa pública municipal, constituida mediante escritura otorgada ante el
Notario de Alcorcón, Don Alberto Martín Gancedo, el día 15 de diciembre de 1992, número 5.031 de protocolo.
La sociedad se rige por lo dispuesto en la Ley de Sociedades Anónimas (en la actualidad, Ley de Sociedades de Capital), el Texto Refundido de
las Disposiciones Legales vigentes en materia de Régimen Local aprobado por Real Decreto Legislativo 781/1.986, de 18 de Abril y el
Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales y sus Estatutos.
Se trata de una sociedad mercantil participada íntegramente en su capital social por el Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón, como socio único.
Dispone de la naturaleza de medio propio técnico e instrumental de la Administración municipal, atribuida en el art. 1 de sus Estatutos Sociales
de conformidad con lo dispuesto en el art. 24.6 de la Ley de Contratos del Sector Público (LCSP) y en virtud del acuerdo adoptado por el Pleno
Corporativo en funciones de Junta General Extraordinaria de Accionistas en sesión celebrada el 11 de marzo de 2011.
Figura inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, al tomo 5.660, folio 126, hoja M-92594. Tiene el C.I.F. número A80453863.
En el momento de su constitución, el domicilio social quedó establecido en el Ayuntamiento de Alcorcón, Plaza de España, nº 1, Alcorcón,
Madrid.
4
PLAN DE VIABILIDAD
Actualmente, el capital social de EMGIASA es de 17.915.810.-€ dividido en un total de 298.100 acciones nominativas de una misma clase y serie
de 60,10 € de valor nominal, numeradas correlativamente de la 1 a la 298.100, ambas inclusive.
Dicho capital social se encuentra totalmente suscrito y desembolsado tal y como resulta de la escritura otorgada el 5 de marzo de 2010, ante el
Notario de Alcorcón D. Antonio José Florit de Carranza, con el nº de protocolo 1058/2010. Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid el 26 de
noviembre de 2010, causando la inscripción 51ª de la hoja registral de la Sociedad.
ORGANO DE ADMINISTRACION.
De acuerdo con los artículos 16º y 17º de los Estatutos Sociales, la administración de la Sociedad y la explotación de los servicios está atribuida
al Consejo de Administración que está integrado por un mínimo de tres y un máximo de nueve Consejeros.
La designación de dichos Consejeros se realizará por un periodo de cuatro años, si bien cesarán automáticamente quienes habiendo sido
designados como miembros del Ayuntamiento, perdieran tal condición.
OBJETO SOCIAL.
Con arreglo al artículo 2º de sus Estatutos sociales, viene dado por:
•
La Sociedad tendrá por objeto social la actividad urbanizadora, que pueda alcanzar, tanto a la promoción de la preparación de suelo y
renovación o remodelación urbana, como a la realización de las obras de infraestructura urbanas y dotación de servicio para la
ejecución de los Planes de Ordenación.
5
PLAN DE VIABILIDAD
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
La adquisición, venta, cesión, canje y permuta de solares, terrenos o cualquier derecho urbanístico edificatorio.
La gestión, caso de ser beneficiario según la Ley de sistemas de expropiación que les sean concedidos por el Ilmo. Ayuntamiento o
cualquier otra Administración territorial.
Gestión y explotación de obras y servicios resultantes de la urbanización, en caso de obtener la concesión correspondiente, conforme a
las normas aplicables en cada caso.
La construcción, promoción y aprovechamiento de viviendas y fincas urbanas y la administración, conservación e inspección de las
viviendas, fincas y solares, conjuntos urbanísticos o terrenos adquiridos por su cuenta o que le sean transferidos por el Estado, por el
Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón o por cualquier persona jurídica, pública o privada.
Estudios urbanísticos, incluyendo la relación de planes de ordenación y proyectos de urbanización y la iniciativa para su tramitación y
aprobación.
La rehabilitación de viviendas y edificaciones complementarias, así como la adquisición de viviendas e inmuebles para su rehabilitación.
La cesión en venta o alquiler de viviendas, locales y garajes que hubiera venido a construir y la cesión desinteresada de viviendas,
locales comerciales y todo tipo de propiedades transferidas a la gestión de la Sociedad, en la forma que determine el Ilmo.
Ayuntamiento de Alcorcón y de acuerdo con la legislación vigente.
Ejecutar las adjudicaciones de viviendas, locales de negocio y garaje propiedad de la Sociedad.
La construcción en general de todo tipo de inmuebles, bien para su venta a terceros, bien por encomienda de gestión de su accionista
único.
Y en general, el desarrollo de todas las facultades que en relación a la promoción de suelo y viviendas les sean transferidas por el Ilmo.
Ayuntamiento de Alcorcón.
Prestación de todo tipo de servicios, elaboración de informes, proyectos técnicos, investigación y estudio de todos tipos
administrativos, técnicos o jurídicos relacionados con la gestión del patrimonio municipal que le encomiende el Ayuntamiento.
Y en general, el desarrollo de todas las facultades que en relación a la promoción de suelo, la conservación del medio ambiente o
protección del patrimonio histórico-artístico, la obtención de terrenos y su ejecución, las redes de infraestructuras, equipamientos y
servicios públicos, como a la propia gestión urbanística.
6
PLAN DE VIABILIDAD
Las actividades que integran el objeto social, podrán desarrollarse total o parcialmente de modo indirecto, mediante la titularidad de acciones
o participaciones en Sociedades con objeto social técnico o análogo.
De conformidad con su naturaleza de medio propio técnico e instrumental del Ayuntamiento de Alcorcón le resulta aplicable el art. 4 apartado
1 n) de la Ley de Contratos del Sector Público y en consecuencia la preparación y adjudicación de los contratos de obras, servicios y suministros
cuyas cuantías superen el nivel establecido en la Ley para definirse como “armonizados” deben someterse a las prescripciones de ésta
(art.121.1 y 174 de la Ley).
Por el Decreto de 17/06/55, por el que se aprueba el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, señala que: 1)La gestión directa de
los servicios económicos podrá serlo en régimen de empresa privada, que adoptará la forma de sociedad limitada o de anónima, y se
constituirá y actuará con sujeción a las normas legales que regulen dichas compañías mercantiles, sin perjuicio de las adaptaciones previstas en
este Reglamento; añadiendo en el artículo 90 que: “La dirección y administración de la empresa estará a cargo de la Corporación, que asumirá
las funciones de Junta General, a quien corresponde nombrar el Consejo de Administración”
ACTIVIDAD.
La empresa inició su andadura a primeros de 1.993 para dedicarse a una labor social con objeto principal de procurar el acceso a la población
de menor capacidad económica de una vivienda digna en propiedad, de acuerdo con el mandato del art. 14 de la Constitución, así como a la
normativa reguladora especial sobre Viviendas de Protección Pública, aprobada por la Comunidad de Madrid.
Esta actividad se ha compaginado con la promoción de un total de 21 aparcamientos, con arreglo al Plan Municipal de Aparcamientos que
resultó aprobado por el Ayuntamiento de Alcorcón y ha constituido la ejecución de los aparcamientos que más adelante se examinará.
7
PLAN DE VIABILIDAD
Promoción Ensanche Sur de Alcorcón.
El Proyecto, Ensanche Sur de Alcorcón, ha sido la principal actividad que ha acometido la Sociedad, tras la expropiación Ensanche Sur de
Alcorcón, tras acuerdo recaído por acuerdo de fecha 30/07/2.003, a virtud del cual se acordó por el Ayuntamiento de Alcorcón, como
Administración expropiante la designación de EMGIASA como beneficiaria de la expropiación.
En ejecución a dichos acuerdos, la Sociedad ha acometido la ejecución de las obras de urbanización, según el siguiente cuadro.
8
PLAN DE VIABILIDAD
Se trata una promoción totalmente pública, y uno de los desarrollos de Vivienda Pública más importantes de España, primero de los grandes
desarrollos urbanísticos públicos puestos en marcha por el Ayuntamiento de Alcorcón.
Tiene una extensión cercana a los dos millones de metros cuadrados sobre los que se han ido construyendo un total de 5.891 Viviendas
públicas, plazas de garaje y trasteros, bajo promoción llevada a efecto por EMGIASA.
9
PLAN DE VIABILIDAD
Para su desarrollo, el Consistorio suscribió un convenio de financiación con cinco entidades bancarias: Caja Madrid, Banesto, BBVA, La Caixa y
Caja de Ahorros del Mediterráneo, que han integrado el “pool bancario”.
Las obras de urbanización, fueron iniciadas en Julio de 2005, habiendo tenido lugar la entrega de los primeros pisos en Mayo de 2009. En la
actualidad, se han entregado un total de 5.781 Viviendas de Promoción Pública y sus correspondientes anexos trasteros y plazas de garaje.
La Promoción cuenta con la construcción de 123 locales de negocio, un total de 3.261 plazas de aparcamiento no vinculadas y 19 parcelas
calificadas de “Residencial Libre”.
3000
2458
2500
2000
2118
1548
FASE 1
1658
FASE 2
1500
FASE 3
1000
800
570
771
549
222
500
TOTAL AÑO
434
219215
110
110
0
Año 2009
Año 2010
Año 2011
Año 2012
Año 2013
A través de las gestiones realizadas por el órgano de dirección de la empresa con la ayuda inestimable de la Administración concursal, se ha
conseguido dar terminación definitiva a las obras de construcción en diferentes parcelas de esta promoción que EMGIASA tenía adjudicadas
mediante concierto contractual con diferentes entidades constructoras, y que resultaron seleccionadas por ofertas económicas más ventajosas
y sin embargo no dieron cumplimiento a la conclusión definitiva de las obras, ante una situación económica interna grave, que ocasionó unos
retrasos considerables por paralización de trabajos, necesidad de readjudicación a nuevas adjudicatarias, reclamaciones de empresas
10
PLAN DE VIABILIDAD
intervinientes como subcontratistas y proveedores, etc. Así, ha sido el caso de las empresas declaradas en concurso PRAXI, S.A., SEOP, S.A.,
DHO INFRAESTRUCTURAS, OBRUM, URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN, S.L.U, ARKINTER PRODESA, S.A., PLODER UICESA, SA., etc.
Aparcamientos.
El Plan Municipal de Aparcamientos comprendía un total de 38 aparcamientos con un total de 19.000 plazas de aparcamiento, de los cuales,
EMGIASA desarrolló 21 aparcamientos.
El objetivo de este Plan era ofrecer a los vecinos y vecinas de la ciudad el acceso a una plaza de garaje a un precio asequible, y al mismo tiempo
liberar espacios de la vía pública y hacer ciudad, habilitando las cubiertas de los parkings para dotar de otros servicios sociales, culturales y
educativos con zonas de equipamientos como pistas deportivas, centros cívicos, escuelas infantiles y zonas de recreo.
Han sido entregados los siguientes:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Plaza Príncipes de España. 952 plazas
Recinto Ferial. 510 plazas.
C/ Los Arces. 519 plazas.
Mercadillo Calle Carballino. 460 plazas.
Avda. del Oeste / Calle Los Pinos. 408 plazas.
C/ José de Echegaray. 358 plazas.
C/ Los Robles. 329 plazas.
Plaza Las Fraguas. 433 plazas.
Plaza San Pedro Bautista. 630 plazas.
Centro Profesores. 446 plazas.
Avda. Leganés / Avda. A. José Aranda. 249 plazas.
C/ Los Lirios. 483 plazas.
11
PLAN DE VIABILIDAD
•
•
•
•
•
•
•
•
•
C/ Parque Ordesa (Viñagrande). 700 plazas.
Plaza de la Hispanidad. 750 plazas.
Travesía Fuente Cisneros. 304 plazas.
Calle Siete Ojos. 490 plazas.
Avda. Oeste / C/ Juan Ramón Jiménez. 620 plazas.
Campo Municipal de la Huerta. 569 plazas.
Parque Mayor. 892 plazas.
Calle Río Segre Posterior. 441 plazas.
CP Joaquín Costa. 508 plazas.
TOTAL PLAZAS: 11.051
12
PLAN DE VIABILIDAD
ENCOMIENDAS DE GESTION
Durante la ejecución de dichos aparcamientos, el Ayuntamiento considera oportuno promover nuevas dotaciones públicas en zonas que
precisen de Centros Educativos o socio-culturales y para ello dota a EMGIASA, de las siguientes encomiendas de gestión:
•
•
•
Escuela Infantil sobre la cubierta del Aparcamiento de Centro de Profesores.
Centro Cívico sobre la cubierta del Aparcamiento de la Calle Viñagrande
Centro Cívico sobre la cubierta del Aparcamiento de la Calle Siete Ojos
LA EXPROPIACION DEL ENSANCHE SUR DE ALCORCON.
Por acuerdo del Pleno de la Corporación local, en sesión de 30/07/2.003, promovió designar a EMGIASA, como beneficiaria de la expropiación,
de un Plan Parcial de 3 Sectores del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Alcorcón de 14 de enero de 1999.
-
PP1 La Princesa.
PP 2 Barranco Crinche y
PP 3 Los Palomares.
El citado Plan Parcial fue aprobado definitivamente por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento en sesión celebrada el 15/09/2004.
Con fecha 2/11/2004 se aprobó definitivamente el Proyecto de Urbanización por la Corporación municipal y por acuerdo del Consejo de
Gobierno de la Comunidad de Madrid de 29/03/2005 el Proyecto de Expropiación.
Para los sectores PP1 y PP2, el Ayuntamiento otorgó un valor residual unitario del suelo sin urbanizar de 35’52 €/m2 suelo y para el sector PP3
de 36’21 €/m2 suelo, con un presupuesto global de 71.000.000 euros.
13
PLAN DE VIABILIDAD
La mayoría de los propietarios afectados mostraron su disconformidad con el justiprecio calculado en el Proyecto de Expropiación, acudiendo
al Jurado Territorial de Expropiación de Madrid.
El Jurado Territorial de Expropiación de Madrid, estableció como nuevo medio de justiprecio, una valoración en torno a 73.500.000 euros.
Contra el acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación de Madrid, los propietarios afectados interpusieron un total de 120 recursos ante el
Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
Por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, durante los ejercicios de 2.010 y 2.011, se
pronunciaron 110 sentencias, estimando los recursos interpuestos por el colectivo de propietarios afectados, fijando un incremento del
justiprecio, por un valor medio aproximado de 76 €/m2 suelo, y una valoración global de CIENTO CUARENTA Y OCHO MILLONES DE EUROS
(148.000.000 €).
EMGIASA, consignó la diferencia entre la cantidad de las sentencia y el precio pagado por justiprecio (71.000.000 €).
En su condición de beneficiaria, la Sociedad abonó la diferencia entre el montante establecido por la resolución del Jurado Territorial y lo
abonado/consignado, más los intereses legales sobre tal diferencia (no sobre el total del justiprecio final).
Por tanto, fueron pagadas las cantidades o diferencias entre la valoración del Proyecto de Expropiación y la valoración del Jurado Territorial
de Expropiación, más los correspondientes intereses.
Sin embargo, en las cuentas de pérdidas y ganancias de los años 2.009 y 2.010 que fueron aprobadas por el anterior órgano de dirección no se
reflejaron los efectos de las sentencias dictadas por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que estableció un aumento en el justiprecio de
la expropiación, hasta un importe total de 148.000.000. Euros. Por último, no se dotaron las correspondientes provisiones, omitiendo la debida
explicación de todo ello en las memorias correspondientes a dichos ejercicios.
Sentencias judiciales de declaración del justiprecio final de la expropiación.
Ante el Tribunal Supremo fueron recurridas en casación un total de 108 recursos contra las sentencias pronunciadas por el TSJM.
14
PLAN DE VIABILIDAD
El Alto Tribunal, ha fijado un justiprecio final y definitivo, por un importe aproximado de 38.500.000 euros.
Son firmes en Derecho, por los conceptos e importes las resoluciones siguientes:
15
PLAN DE VIABILIDAD
NOM BRE
ALCALDE DE MOSTOLES 1808, S.L.
ARRIBAS SANCHEZ, JOSE LUIS
BLANCO ALVAREZ, ANTONIO
CENTRO HIPICO LA PRINCESA
CUADRADO HERNANDEZ, MERCEDES
CUELLAR GUILMAIN, ESTHER
ESTUDIO 5 DE GESTION Y PROYECTOS, S.A.
FRANCOS AVELLANAL, ENRIQUE ANGEL
FRANCOS AVELLANAL, ENRIQUE ANGEL
FRAPEMA, S.A.
FRAPEMA, S.A.
GANDARA GOMEZ, JOSE MARIA DE LA
GARCIA GODINO, CONCEPCION
GARCIA GOMEZ, ADELA Y OTROS
GOMEZ GOMEZ, CASIMIRA Y JULIA
GONZALEZ GONZALEZ, Mª CARMEN Y OTRA
HERINVER GRUPO INMOBILIARIO, S.A.
HERINVER GRUPO INMOBILIARIO, S.A.
HERNANDEZ RAMIREZ, ALEJANDRO, Y OTROS
HERRAIZ LOPEZ, ANASTASIO Y OTROS
HORMIMAT CONSTRUCCIONES, S.A.
PTO.
1488/2006
1487/2006
1486/2006
488/2006
685/2006
905/2006
1355/2006
487/2006
1344/2006
1374/2006
1384/2006
1372/2006
1382/2006
1376/2006
1386/2006
1366/2006
1343/2006
1373/2006
1383/2006
1393/2006
1381/2006
1385/2006
1391/2006
1345/2006
1342/2006
1367/2006
1378/2006
1379/2006
1380/2006
1339/2006
1390/2006
1377/2006
1389/2006
1392/2006
1341/2006
1371/2006
1375/2006
1369/2006
1340/2006
486/2006
484/2006
1318/2006
1320/2006
485/2006
535/2006
1293/2006
1294/2006
1295/2006
639/2006
688/2006
1388/2006
1370/2006
502/2006
1296/2006
471/2006
466/2006
467/2006
473/2006
NºFINCA
28a
31a
20
95b
142
22a
14a
16
39
25
38
2a
44
57
33
58
78
45
40
64-73
112
36
59
32
88
101
56
55
54
99
83
127
13a
107
97
74
3a
94
98
52
37
123
29a
89a-89b
10
77
61
60
132
126
109
93
85
122
5a
90
91a
17
JUSTIPRECIO - JURADO
TERRITORIAL (pagado)
INT. JURADO
JUSTIPRECIO
(pagados )
SENTENCIA TSJM
1.620.229,15
135.467,97
1.592.400,86
184.214,52
€
€
€
€
4.571,55
382,23
4.493,14
519,77
€
€
€
€
299.543,74
83.286,82
354.066,55
261.451,92
405.896,40
377.444,62
396.334,42
588.393,67
141.725,89
224.179,70
672.624,92
461.746,18
160.368,11
969.428,91
1.596.016,93
579.313,48
458.584,88
223.633,30
414.872,96
193.464,27
73.451,64
366.052,76
217.963,83
527.508,95
547.062,48
276.907,21
604.528,51
146.981,33
961.214,56
289.591,47
339.391,84
377.522,68
346.612,11
360.584,31
468.454,27
546.594,14
4.402.553,19
1.563.208,51
957.095,91
550.200,35
602.443,93
437.158,23
444.300,44
390.319,27
397.986,54
769.575,89
403.320,52
880.170,73
1.180.326,10
3.231.364,66
948.080,32
89.336,24
563.610,57
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
847,00
235,00
1.001,17
737,69
1.145,26
1.064,97
1.118,28
1.660,18
342,24
632,54
1.624,26
1.302,84
452,48
2.735,28
3.739,77
1.398,93
1.293,91
630,99
1.170,59
545,86
207,25
883,95
526,34
1.266,65
1.543,56
781,30
1.459,82
414,71
2.321,15
817,10
957,61
1.065,19
977,98
1.017,40
1.131,23
1.542,23
10.631,29
4.410,66
2.700,48
1.577,80
1.699,82
1.233,46
1.253,61
942,54
961,06
6.527,44
1.137,99
2.483,44
2.983,60
9.117,43
2.675,05
252,07
1.590,25
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
3.297.336,98
261.260,91
3.071.151,73
355.272,69
1.143.994,86
607.952,86
160.625,41
682.846,15
504.231,30
810.955,07
727.932,66
825.707,92
1.163.593,32
275.123,44
434.531,61
1.332.039,35
890.515,08
360.616,83
1.869.622,52
3.116.428,90
1.166.320,83
884.418,24
431.295,02
802.374,33
372.111,59
116.818,48
710.594,89
560.220,68
1.047.402,45
1.055.430,85
534.038,08
1.173.532,66
321.100,27
1.869.780,62
558.500,71
678.932,13
762.631,96
681.792,37
734.104,77
909.380,40
1.054.016,30
8.624.651,77
3.106.603,73
1.845.600,98
1.078.325,28
1.161.862,12
843.095,21
856.869,55
530.104,18
772.585,89
1.528.088,09
988.440,87
1.697.480,86
2.201.850,58
6.231.151,70
1.828.215,92
172.270,14
1.086.968,83
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
IM PORTE A PAGAR
(dife re ncia
s e nte ncias TSJM Jurado)
1.677.107,83
125.792,94
1.478.750,87
171.058,17
1.143.994,86
308.409,12
77.338,59
328.779,60
242.779,38
405.058,67
350.488,04
429.373,50
575.199,65
133.397,55
210.351,91
659.414,43
428.768,90
200.248,72
900.193,61
1.520.411,97
587.007,35
425.833,36
207.661,72
387.501,37
178.647,32
43.366,84
344.542,13
342.256,85
519.893,50
508.368,37
257.130,87
569.004,15
174.118,94
908.566,06
268.909,24
339.540,29
385.109,28
335.180,26
373.520,46
440.926,13
507.422,16
4.222.098,58
1.543.395,22
888.505,07
528.124,93
559.418,19
405.936,98
412.569,11
139.784,91
374.599,35
758.512,20
585.120,35
817.310,13
1.021.524,48
2.999.787,04
880.135,60
82.933,90
523.358,26
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
IMPORTE A PAGAR
(dife re ncia T.
SENT. T.SUPREMO Supre m o - Jurado)
2.540.468,69 €
DESESTIMADO
2.366.201,82 €
DESESTIMADO
881.402,63 €
468.403,81 €
DESESTIMADO
526.106,14 €
388.490,41 €
624.809,04 €
560.843,53 €
636.175,53 €
896.502,96 €
DESESTIMADO
334.798,54 €
1.026.284,60 €
686.106,90 €
277.841,11 €
1.440.470,73 €
2.401.048,20 €
898.590,22 €
681.382,50 €
332.282,70 €
618.197,91 €
287.467,83 €
DESESTIMADO
547.476,82 €
431.621,22 €
809.942,69 €
813.168,03 €
411.455,37 €
904.146,56 €
247.395,15 €
1.440.569,80 €
430.302,86 €
523.090,54 €
587.577,98 €
525.294,25 €
565.598,90 €
700.630,83 €
812.182,16 €
6.664.959,41 €
2.393.516,20 €
1.422.145,20 €
830.913,67 €
895.169,14 €
649.571,75 €
660.184,34 €
595.246,76
1.206.254,80
761.554,88
1.307.842,35
1.708.133,39
4.801.472,50
1.408.749,00
€
€
€
€
€
€
€
837.466,80 €
920.239,54 €
773.800,96 €
881.402,63 €
168.860,07 €
172.039,59
127.038,49
218.912,64
183.398,91
239.841,11
308.109,29
€
€
€
€
€
€
110.618,84
353.659,68
224.360,72
117.473,00
471.041,82
805.031,27
319.276,74
222.797,62
108.649,40
203.324,95
94.003,56
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
181.424,06
213.657,39
282.433,74
266.105,55
134.548,16
299.618,05
100.413,82
479.355,24
140.711,39
183.698,70
210.055,30
178.682,14
205.014,59
232.176,56
265.588,02
2.262.406,22
830.307,69
465.049,29
280.713,32
292.725,21
212.413,52
215.883,90
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
197.260,22
436.678,91
358.234,36
427.671,62
527.807,29
1.570.107,84
460.668,68
€
€
€
€
€
€
€
273.856,23 €
A PAGAR
920.239,54
125.792,94
773.800,96
171.058,17
881.402,63
168.860,07
77.338,59
172.039,59
127.038,49
218.912,64
183.398,91
239.841,11
308.109,29
133.397,55
110.618,84
353.659,68
224.360,72
117.473,00
471.041,82
805.031,27
319.276,74
222.797,62
108.649,40
203.324,95
94.003,56
43.366,84
181.424,06
213.657,39
282.433,74
266.105,55
134.548,16
299.618,05
100.413,82
479.355,24
140.711,39
183.698,70
210.055,30
178.682,14
205.014,59
232.176,56
265.588,02
2.262.406,22
830.307,67
465.049,29
280.713,32
292.725,21
212.413,52
215.883,90
139.784,91
197.260,22
436.678,91
358.234,36
427.671,62
527.807,29
1.570.107,84
460.668,68
82.933,90
273.856,23
16
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
PLAN DE VIABILIDAD
HORMIMAT CONSTRUCCIONES, S.A .
INVERSIONES ORGAZ, S.A.
IRIDIO, S.L.
IRIDIO, S.L.
IRIDIO, S.L.
JORGE ABA D, EUSEBIA
JUNTA DE COMPENSACION DEL SECTOR I
LEJARRAGA BLA NCO, MARIA Y OTROS
LURIGADOS GARCIA , Mª CARMEN
MA QUEDA A LV AREZ, S.L.
MA QUEDA GALLEGO, CLEOFE
MONTERO TORREJON, JESUS
MONTERO TORREJON, JUA N ANTONIO Y OTROS
MOTEMA, S.A. - BA NESTO
MOTEMA, S.A.- BA NESTO
NOZA R, S.A.
NOZA R, S.A.
PROMARKET, S.A .
PROMOFERSAN, S.L.
RODRIGUEZ FRA NCO, FRANCISCO JAV IER
RODRIGUEZ RODRIGUEZ, Mª CA RMEN Y OTROS
RODRIGUEZ RODRIGUEZ, Mª CA RMEN Y OTROS
RODRIGUEZ V ARGAS, BENJA MIN
SEVILLA GARCIA , MARIA PAZ
SEVILLA GARCIA , JESUS
SEVILLA GARCIA , JESUS
TALAV ER LEJA RRETA, JOAQUIN
TONOS DE LA CA SA, S.L.
TORONTO REAL ESTA TE, S.A.
465/2006
81
581/2006
7
468/2006
128
472/2006
11
474/2006
41
1192/2006
8
469/2006 84a - 84b
1301/2006
76
1288/2006
12
1287/2006
23
510/2006
42
698/2006
43
1107/2005
118
491/2006
69
1331/2006
100
1328/2006
34
1329/2006
15
1330/2006
35
503/2006
100
492/2006
96
1319/2006
47
630/2006
121
613/2006
104
610/2006
51
614/2006
6
616/2006
79
617/2006
131
627/2006
72
628/2006
62
612/2006
80
615/2006
86
629/2006
48
663/2006
4a
662/2006
50
470/2006
119
707/2006
129
776/2006
63
689/2006
87
693/2006
70
490/2006
68
1292/2006
71-108
1291/2006
75
1286/2006 106-120
1290/2006
103
1284/2006
130
1100/2008
65
1101/2008
114
1302/2006
21
489/2006
26
450/2006
24
441/2006
18
440/2006
9
451/2006
67
443/2006
113
453/2006
30
446/2006
111
445/2006
125
444/2006
66
447/2006
19
442/2006
105
448/2006
102
452/2006
53
449/2006
82
789.780,73
314.413,60
549.716,64
535.158,79
436.026,40
268.945,39
317.535,88
571.884,61
387.513,98
1.339.028,81
338.103,90
418.112,32
214.881,11
604.133,29
705.986,54
217.349,72
768.588,25
636.515,81
235.328,85
99.405,59
229.367,46
311.630,97
1.192.853,00
1.258.499,05
601.663,36
468.263,94
954.851,52
415.455,26
1.167.927,86
536.719,93
429.469,61
1.311.092,81
61.743,09
302.699,00
263.493,17
522.559,88
952.022,20
489.495,45
286.336,89
409.250,31
725.623,92
259.344,38
809.252,47
402.333,96
649.069,81
568.237,98
3.320.677,96
579.104,88
796.415,57
897.187,16
667.270,26
305.749,27
288.312,99
119.475,01
250.405,86
732.421,70
2.736.384,71
572.397,13
723.432,28
1.128.209,93
486.060,94
259.145,75
512.990,60
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
2.228,40
887,13
1.453,68
1.509,97
1.230,26
758,84
895,94
1.613,60
1.093,38
3.778,11
956,03
1.182,26
520,01
1.462,01
1.330,84
614,58
2.173,28
1.799,33
665,42
280,48
601,52
754,15
2.886,71
3.039,03
1.697,62
1.321,23
2.310,75
1.005,40
3.295,36
1.514,38
1.211,77
3.371,03
174,59
732,53
637,66
1.264,60
2.691,96
1.381,13
692,94
990,39
1.756,01
733,33
1.958,40
973,65
1.570,75
1.617,14
8.036,06
1.637,49
2.251,96
2.531,46
1.882,73
862,69
696,22
288,50
706,47
1.768,65
6.607,73
1.382,22
2.041,20
2.772,24
1.371,44
625,78
1.447,42
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
1.522.961,36
606.372,20
1.054.997,98
1.032.097,26
840.804,72
518.683,07
612.393,77
1.102.925,99
747.352,23
2.582.425,98
625.361,94
806.363,62
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
733.180,63
291.958,60
505.281,34
496.938,47
404.778,32
249.737,68
294.857,89
531.041,38
359.838,25
1.243.397,17
287.258,04
388.251,30
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
1.173.532,18
467.185,96
815.793,59
795.190,41
647.889,98
399.624,94
471.825,35
849.761,17
575.805,55
1.989.657,82
502.619,26
621.271,51
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
1.172.765,44
907.701,64
419.176,61
1.818.062,81
1.227.572,51
453.850,82
191.711,77
443.814,23
604.949,00
2.315.609,48
2.443.043,96
1.160.356,73
903.085,11
1.853.592,37
806.496,81
2.252.443,89
1.035.108,05
828.267,09
2.509.113,35
119.076,57
587.610,26
511.502,50
1.080.658,16
1.836.052,26
915.730,40
555.847,55
794.451,53
1.408.607,45
500.166,74
1.541.221,09
781.025,26
1.259.997,83
1.297.207,78
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
568.632,15
201.715,10
201.826,89
1.049.474,56
591.056,70
218.521,97
92.306,18
214.446,77
293.318,03
1.122.756,48
1.184.544,91
558.693,37
434.821,17
898.740,85
391.041,55
1.084.516,03
498.388,12
398.797,48
1.198.020,54
57.333,48
284.911,26
248.009,33
558.098,28
884.030,06
426.234,95
269.510,66
385.201,22
682.983,53
240.822,36
731.968,62
378.691,30
610.928,02
728.969,80
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
903.570,25 €
699.348,47 €
322.959,12 €
1.399.006,25 €
945.796,42 €
DESESTIMADO
1.225.766,04
1.535.952,21
1.730.298,42
1.286.720,22
589.662,34
559.672,40
231.929,21
462.547,96
1.421.775,04
5.311.862,64
1.111.135,76
1.395.019,36
2.164.832,83
937.408,06
503.063,13
989.344,11
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
646.661,16
739.536,64
833.111,26
619.449,96
283.913,07
271.359,41
112.454,20
212.142,10
689.353,34
2.575.477,93
538.738,63
671.587,08
1.036.622,90
451.347,12
243.917,38
476.353,51
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
-
383.751,45
152.772,36
266.076,95
260.031,62
211.863,58
130.679,55
154.289,47
277.876,56
188.291,57
650.629,01
164.515,36
203.159,19
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
383.751,45 €
152.772,36 €
266.076,95 €
260.031,62 €
211.863,58 €
130.679,55 €
154.289,47 €
277.876,56 €
188.291,57 €
650.629,01 €
164.515,36 €
203.159,19 €
299.436,96
6.638,07
105.609,40
630.418,00
309.280,61
€
€
€
€
€
154.458,48
591.232,20
623.769,34
292.345,94
227.527,67
473.269,45
205.918,52
567.491,72
258.790,18
208.677,65
622.080,51
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
299.436,96 €
228.692,47 €
105.609,40 €
630.418,00 €
309.280,61 €
218.521,97 €
92.306,18 €
214.446,77 €
154.458,48 €
591.232,20 €
623.769,34 €
292.345,94 €
227.527,67 €
473.269,45 €
205.918,52 €
567.491,72 €
258.790,18 €
208.677,65 €
622.080,51 €
57.333,48 €
150.024,49 €
130.593,20 €
310.045,29 €
462.583,97 €
216.038,87 €
269.510,66 €
202.843,06 €
359.652,20 €
126.014,45 €
378.197,86 €
167.667,65 €
321.708,50 €
DESESTIMADO
466.089,45 €
1.784.085,20 €
1.882.268,39 €
894.009,30 €
695.791,61 €
1.428.120,97 €
621.373,78 €
1.735.419,58 €
795.510,11 €
638.147,26 €
1.933.173,32 €
DESESTIMADO
452.723,49 €
394.086,37 €
832.605,17 €
1.414.606,17 €
705.534,32 €
150.024,49 €
130.593,20 €
310.045,29 €
462.583,97 €
216.038,87 €
612.093,37
1.085.276,12
385.358,83
1.187.450,33
570.001,61
970.778,31
€
€
€
€
€
€
202.843,06
359.652,20
126.014,45
378.197,86
167.667,65
321.708,50
€
€
€
€
€
€
944.404,61 €
1.183.390,87 €
1.333.126,99 €
991.494,35 €
454.311,68 €
431.214,51 €
DESESTIMADO
356.420,68 €
1.095.444,40 €
4.092.661,40 €
365.299,73
386.975,30
435.939,83
324.224,09
148.562,41
142.901,52
€
€
€
€
€
€
1.074.945,30
1.657.651,90
722.236,10
387.584,27
762.250,79
€
€
€
€
€
106.014,82 €
363.022,70 €
1.356.276,69 €
351.513,02
529.441,97
236.175,16
128.438,52
249.260,19
€
€
€
€
€
365.299,73
386.975,30
435.939,83
324.224,09
148.562,41
142.901,52
112.454,20
106.014,82
363.022,70
1.356.276,69
283.322,65
351.513,02
529.441,97
236.175,16
128.438,52
249.260,19
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
€
17
PLAN DE VIABILIDAD
-
De los intereses reconocidos al colectivo afectado por la expropiación.
En el concurso de la Sociedad, por diversas sentencias que se han pronunciado por el Juzgado Mercantil nº 6 de Madrid, que ha conocido de los
incidentes concursales promovidos por los propietarios afectados, son objeto de reconocimiento y con la consideración de “ordinarios” el
importe del justiprecio final establecido por el Tribunal Supremo y con respecto a los intereses bajo la calificación de “créditos subordinados”,
según los documentos de los textos definitivos de la Lista Definitiva de acreedores que ha presentado la Administración concursal
Ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sección 4ª de lo Contencioso Administrativo, se tramita en la actualidad solicitud de Ejecución
Forzosa de las resoluciones definitivas pronunciadas por el Tribunal Supremo.
18
PLAN DE VIABILIDAD
LA CONCESION DEL CENTRO DE CREACION DE LAS ARTES DE ALCORCON “CREAA”.
La Sociedad con fecha 29 de marzo de 2006, resultó, mediante concesión administrativa aprobada por el Ayuntamiento, beneficiaria de una
porción de terreno de dominio público en el Parque de los Castillos, en Alcorcón, para la construcción del Centro de Creación de las Artes
(CREAA), con un plazo de concesión de 50 años.
Se encuentra en suelo «demanial››, es decir, suelo de titularidad pública que no se puede hipotecar, vender, ni embargar. Al no poder recibir
ingresos por este concepto, la empresa municipal EMGIASA ha asumido íntegramente su financiación. Es un macro espacio artístico de 66.000
metros cuadrados en la entrada sureste del municipio. Concebido para el arte y la cultura y enfocado a las artes escénicas y la música. Un
enorme complejo formado por varios edificios que albergarán:
o
o
o
o
o
o
o
o
o
Conservatorio de música y danza
Auditorio
Cubo mágico o sala configurable
Centro de Congresos
Talleres de Producción Artística
Sala de Circo estable y Escuela de Circo
Salas de exposiciones
Aparcamientos
Instalaciones diversas destinadas a cafeterías y restauración en general, tiendas de regalos, librerías y otros espacios.
En dicha concesión, se estableció que EMGIASA percibirá como canon de retribución los ingresos derivados de la explotación económica de las
diferentes instalaciones y servicios que disponga el nuevo Centro, ya sean derivados de arrendamientos de los diversos espacios, difusiones
culturales o recreativas, espectáculos, taquilla, restauración en general, aparcamientos o de otros complementarios. Para ello tendrá derecho a
percibir de los usuarios de las instalaciones y espacios los precios que correspondan en las diferentes modalidades que se establezcan. También
19
PLAN DE VIABILIDAD
podrá solicitar y percibir de la Comunidad de Madrid y/o de otros organismos oficiales o privados, cuantas subvenciones precise destinadas
para llevar a cabo las obras de construcción y la posterior dotación con su equipamiento, etc… para poner en funcionamiento el Centro, así
como respecto a las futuras actividades que realice o servicios que preste.
Las obras del CREAA se adjudican en enero de 2008 a la UTE formada por FCC y FERROVIAL por CIENTO CUATRO MILLONES DE EUROS y con
plazo de ejecución de 38 meses.
En el transcurso de los plazos de ejecución de la citada obra, han venido aconteciendo por serias incidencias, dos Proyectos “Modificados”, con
un coste adicional de 5.494.136,78.-€; aumentos por otras propuestas de Modificación, 2.885.403,95.-€; adecuación del perímetro de la obra,
nuevo vallado y ejecución de Biblioteca, 680.213,22.-€; acometida eléctrica de media tensión 896.592,67.-€; reclamación por incidencia en
obra 3.360.014,01.-€; paralización de obra 993.377,14.-€.
El Centro artístico y escénico, actualmente paralizado, está a un 74% de su ejecución material.
Dicho contrato no fue programado de forma adecuada y, sin tener en cuenta la magnitud de la obra; el inicio de la misma se acometió sin
existir financiación externa alguna, con lo que el ingente gasto de la misma ha tenido que ser cubierto por la propia EMGIASA.
Los anteriores responsables de la empresa no tuvieron en cuenta que la magnitud de la obra terminaría por lastrar la tesorería de la empresa.
En conclusión, la Sociedad no cuenta con capacidad de generación de recursos a corto y medio plazo, para poder asumir los pagos y costes
pendientes, motivó que obligó a la rescisión del contrato de obra que tenía concertado con la UTE CREAA, lo que tuvo lugar el 9 de marzo de
2012.
20
PLAN DE VIABILIDAD
2. CAUSAS DE INSOLVENCIA Y LOS MOTIVOS QUE FUNDAN LA
SOLICITUD DE DECLARACION DE CONCURSO.
Las causas de insolvencia, en esencia, son las que se resumen a continuación:
a)
Construcción de miles de plazas de aparcamiento sin existir demanda para ello.
En este sentido cabe destacar el excesivo número de plazas construidas, sin que haya existido, ni exista en la actualidad, una
demanda efectiva para las mismas, ello ha supuesto para la Sociedad una importe aplicación de sus recursos dinerarios, los cuales
han sido obtenidos principalmente de entidades financieras para ser aplicados a las compras de solares y a las promociones de
viviendas construidas; tales financiaciones externas han tenido como es lógico un alto coste en concepto de intereses.
21
PLAN DE VIABILIDAD
b)
La construcción del Centro de Creación de las Artes de Alcorcón (CREAA).
El macroproyecto del CREAA se trata de un complejo único y con una superficie de 66.000 metros cuadrados, cuyo coste de
construcción se calculó en más de cien millones de euros, a los que se habría de sumar las habituales modificaciones – cifradas
actualmente en mas de catorce millones de euros adicionales – y a lo que se habría de añadir los elevadísimos costes de su puesta en
marcha. Todo ello sin que EMGIASA tuviera siquiera previsto como llevar a cabo su financiación al tiempo de la aprobación del
proyecto, como tampoco una vez iniciado el mismo. Esta obra ha constituido la principal causa de insolvencia de EMGIASA, es decir,
la imposibilidad de cumplir regularmente las obligaciones que la misma ha venido contrayendo con sus acreedores a partir del año
2006.
Al no existir estudios previos de viabilidad económica y financiera para el proyecto, esto ha supuesto la generación y posterior
agravación de la insolvencia de la Sociedad, porque se trata de una obra a la que al finalizar el año 2009 se habían destinado recursos
por valor de mas de 33 millones de euros, cifra que superó la de 77 millones de euros en diciembre de 2010, y que finalmente se ha
elevado por encima de la de 109 millones de euros en 31 de diciembre del año 2012.
22
PLAN DE VIABILIDAD
c)
Las tres encomiendas de gestión que nos fueron encargadas por el Ayuntamiento de Alcorcón, en las superficies de tres
aparcamientos, que a Enero de 2014 no han sido abonadas, y que suponen un importe aproximado de 10 millones de euros.
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 TOTAL
IVA
TOTAL A 2012
SIETE OJOS
VIÑAGRANDE
CENTRO PROFESORES
2.041,14 € 1.625.140,29 € 27.552,48 € 1.856,68 € 3.061,80 €
45.315,00 € 38.747,05 € 812.869,51 € 3.200.167,00 € 587.672,88 € 153.349,59 € 62.335,30 €
22.545,74 € 1.970,93 € 1.559.581,09 €
493,69 € 522.490,96 € 8.511,08 €
TOTALES
45.315,00 € 61.292,79 € 816.881,58 € 6.384.888,38 € 615.719,05 € 677.697,23 € 73.908,18 € 8.675.702,21 € 1.388.112,35 € 10.063.814,56 €
d)
1.659.652,39 €
4.900.456,33 €
2.115.593,49 €
265.544,38 €
784.073,01 €
338.494,96 €
1.925.196,77 €
5.684.529,34 €
2.454.088,45 €
Asimismo, otra de las causas de insolvencia son los procedimientos judiciales y litigios. A fecha de declaración de concurso frente a la
Sociedad, se seguían una pluralidad de procedimientos judiciales, motivo de interposición por diversas firmas constructoras, en
reclamación de certificaciones de obras, que a su vencimiento no habían sido atendidas de pago, o ya por otros conceptos (revisión
de precios, precios indirectos, etc.). Por otro, el ejercicio de acción directa, al amparo del artículo 1.597 del Código Civil, por
proveedores o subcontratistas y por último, ejecución de acciones cambiarias, por sus titulares o ya motivo de endoso o cesión. A
ello, el ejercicio de acciones de responsabilidad decenal, con sede en el Art. 1.591 del Código Civil, ante la condición de la Sociedad
como promotora y agente de la edificación.
23
PLAN DE VIABILIDAD
RESUMEN GASTOS ANUALES
CREAA
APARCAMIENTOS
ENCOMIENDAS
2005
2006
2007
2008
2009
5.783.755,96 € 17.761.988,18 €
301.745,08 € 12.042.373,22 € 22.810.806,58 € 40.340.602,20 € 29.294.402,25 €
52.565,40 €
71.099,64 €
947.582,63 € 7.406.470,52 €
2010
34.998.448,30 €
9.744.404,98 €
714.234,10 €
2011
2012 TOTALES GASTO
46.011.060,56 € 4.858.532,97 € 109.413.785,97 €
1.627.228,52 €
262,84 € 116.161.825,67 €
786.128,79 €
85.733,49 € 10.063.814,56 €
TOTALES
301.745,08 € 12.094.938,62 € 22.881.906,22 € 47.071.940,79 € 54.462.860,95 €
45.457.087,38 €
48.424.417,87 € 4.944.529,30 € 235.639.426,20 €
24
PLAN DE VIABILIDAD
3. HISTORIA ECONOMICA DE EMGIASA.
La historia económica de EMGIASA es, la de una empresa destinada a una actividad tan común como lo es la construcción de viviendas con sus
correspondientes garajes y trasteros, a la que, como instrumento al servicio del Municipio, adicionalmente se le han encomendado otras
actividades singulares y mucho menos comunes, consideradas en su día de interés público por parte de su accionista único, es decir, por el
Ayuntamiento de Alcorcón.
Dentro de estas otras actividades se incluyen la construcción de plazas de aparcamiento no vinculadas a las viviendas antes dichas, y, como una
encomienda realmente excepcional por su dimensión y su destino, la construcción del macro complejo denominado CENTRO DE CREACION DE
LAS ARTES DE ALCORCON (CREAA) que, ha resultado ser un proyecto con un coste efectivo superior a CIEN MILLONES DE EUROS; carente de
una planificación económica y financiera adecuadas a su magnitud, generador de unas obligaciones cuantitativas para EMGIASA imposibles de
cumplir a todas luces; comprometiendo a su vez, el patrimonio y las responsabilidades de una Corporación Local – con unas concretas
limitaciones presupuestarias- al ser ésta la sociedad matriz y socio único de la filial instrumental. EMGIASA, a la que se le impuso llevar a cabo
el macro proyecto sin reparar en su incapacidad financiera manifiesta para afrontar el enorme coste de su financiación, sabiendo además que
la Sociedad no tendría la posibilidad de obtener recursos externos de entidades financieras al haber sido planificada la construcción del CREAA
sobre un suelo demanial.
Cifrado su coste de ejecución en casi cien millones de euros (el proyecto superaba ya esta cifra), la construcción del CREAA ha tenido que ser
suspendida finalmente al no poder concluir su terminación por falta de recursos financieros. Se ha de tener en cuenta que las obligaciones de
EMGIASA como concesionaria no habrían acabado por el hecho de finalizar la obra, sino que habrían continuado incrementándose a causa del
compromiso de su explotación y administración posterior; y todo ello, como ya se ha indicado anteriormente, sin que hubiera existido una
adecuada planificación económica y financiera, y sin unos estudios previos de viabilidad y rentabilidad. La concesión quedó establecida para un
plazo de cincuenta años, debiendo hacerse cargo EMGIASA de la financiación de la totalidad de las obras –incluidas las de la urbanización- de
25
PLAN DE VIABILIDAD
las instalaciones y de cuantas modificaciones pudieran surgir; pudiendo hipotecar únicamente el derecho de concesión otorgado, pero no los
bienes sobre los que recae tal concesión. El presupuesto inicial de las obras a financiar fue de 104 millones de euros, sufriendo ya una
desviación presupuestaria en el transcurso de las obras que se han ido realizando que ha ascendido a un importe de 14.309.737,77 euros.
La actividad económica de EMGIASA durante el trienio 2009-2010-2011, principalmente, han sido las 5.891 viviendas incluidas en el ámbito
denominado “Ensanche Sur” de Alcorcón, ubicadas en un ámbito espacial de dos millones de metros cuadrados aproximadamente. De esa
cifra, el número de viviendas entregadas hasta la fecha son 5.781. Nos encontramos, en la actualidad en proceso de entrega de la última
parcela del ámbito, en concreto la parcela 20.3.1. (ES 162) de 110 viviendas.
Situándolo en el tiempo, el desarrollo del proyecto se impulsó a partir del ejercicio 2006, tras la previa expropiación forzosa de los terrenos
ubicados en el denominado Ensanche Sur de Alcorcón. El justiprecio fijado inicialmente por el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de
Madrid, fue recurrido por la mayoría de los titulares de los suelos expropiados ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Las sentencias
dictadas por este concreto Tribunal durante los ejercicios 2009, 2010 y 2011 reconocieron un justiprecio mayor y, como, consecuencia de ello,
un derecho adicional pendiente de percibir por parte de los expropiados por importe de 69.978.607,83 euros, mas los intereses legales que se
fueran devengando hasta el momento del pago efectivo, cifra que se ha de tener por provisional al haber sido recurrida en casación en la
mayoría de los casos. En la actualidad, el Tribunal Supremo, ha dictado ya la casi totalidad de las Sentencias.
Cabe destacar que estas cantidades adicionales que resulten a pagar a los expropiados suponen un incremento en el coste de las viviendas del
Ensanche Sur, tanto para las ya entregadas, como para aquellas otras que aún no lo hayan sido. Debemos poner en relieve que la Sociedad no
lo ha imputado en los ejercicios en los que se devengó tal obligación, con el consiguiente efecto omisivo en las cuentas anuales formuladas
para los años 2009 y 2010. Cabe recordar que al tratarse de viviendas protegidas (VPP) el precio de venta viene fijado por el módulo
correspondiente; por tanto, si hay un incremento posterior en el coste de las viviendas, esto supone como consecuencia un menor margen de
beneficio, sin posibilidad de repercutir el mayor coste del suelo en precio de venta final exigible al comprador.
26
PLAN DE VIABILIDAD
EMGIASA, contablemente al formular las cuentas anuales del ejercicio 2011, incluye una provisión por responsabilidades derivadas de la
expropiación del Ensanche Sur por importe aproximado de 47.000.000 de euros, que ha contabilizado minorando las reservas, reconociendo en
el pasivo la estimación del importe a pagar a los expropiados sobre la base de las sentencias del Tribunal Supremo.
Al respecto, se ha de indicar que, en realidad, el mayor importe de los justiprecios que, en su día, resulte firme, debe ser tratado como un
mayor valor de adquisición de los terrenos del Ensanche Sur y, por tanto, como un mayor coste de las existencias de la Sociedad. En este punto
se debe distinguir, las existencias que aún permanecen en el patrimonio de la Sociedad, que deberán incrementar su valor contable en la
proporción que tengan respecto de la totalidad de los terrenos expropiados y, eso sí, con el límite máximo de su valor de mercado y aquellas
otras que ya han resultado vendidas aplicando, en este caso, también en función de su proporción respecto del total de los terrenos
expropiados, el mayor importe del justiprecio directamente a pérdidas (o a menos patrimonio vía reservas negativas si se vendieron en
ejercicios anteriores.
Todo ello quiere decir que, en realidad, una parte del importe que, como pérdida de ejercicios anteriores, se ha contabilizado en el ejercicio
2011 contra Reservas, vía provisión para riesgos y gastos (mayor justiprecio del Ensanche Sur) debe reclasificarse como un mayor valor de las
existencias que aún permanezcan en el patrimonio de la Sociedad y ello, claro está, sin perjuicio de la posibilidad de posteriores.
EVOLUCION NEGOCIO DE EMGIASA
En este apartado se refleja la evolución del negocio de EMGIASA, consistente en promoción de viviendas y garajes principalmente, durante los
ejercicios 2009, 2010, 2011 y 2012, siendo la base las cifras indicadas en las Cuentas Anuales de la Sociedad.
A continuación insertamos los balances de situación de EMGIASA para el periodo 2009-2012, ambos inclusive, referidos a 31 de diciembre, con
expresión de los porcentajes que cada uno de los principales epígrafes, que engloban bienes y derechos u obligaciones, representa sobre las
cifras totales de activo o pasivo respectivamente.
27
PLAN DE VIABILIDAD
EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA DE ALCORCON S.A.
BALANCE SITUACION
Fuente: Cuentas Anuales 2009, 2010, 2011 y 2012
31/12/2012
ACTIVO
importes
ACTIVO NO CORRIENTE
150.489.799
Inmovilizado intangible
2.244.770
Desarrollo
Concesiones
2.208.346
Aplicaciones Informáticas
36.424
Otro inmovilizado intangible
Inmovilizado material
98.827.743
Terrenos y construcciones
364.034
Instalaciones técnicas y otro inmovilizado material
56.865
Inmovilizado en curso y anticipos
98.406.844
Inversiones Inmobiliarias
37.765.417
Construcciones
37.765.417
Inversiones financieras a largo plazo
11.554.675
Créditos a terceros
11.522.697
Otros activos financieros
31.978
Activos por impuesto diferido
97.194
ACTIVO CORRIENTE
144.092.929
Existencias
117.838.775
Productos en curso
6.014.584
b) De ciclo de producción
6.014.584
Productos terminados
111.824.191
b) De ciclo de producción
111.824.191
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar
12.376.926
Clientes por ventas y prestaciones de servicios
10.558.108
Clientes por ventas y prestaciones de servicios a corto plazo
Deudores varios
1.774.266
Otros créditos con las Administraciones Públicas
44.552
Efectivo y otros activos liquidos equivalentes
13.877.228
TOTAL ACTIVO
294.582.728
31/12/2011
% s/activo
importes
51,09%
119.159.482
0,76%
2.289.008
0,00%
2.289.008
0,75%
0,01%
0,00%
33,55%
94.213.422
0,12%
94.213.422
0,02%
33,41%
12,82%
9.982.591
12,82%
9.982.591
3,92%
12.577.266
3,91%
12.577.266
0,01%
0,03%
97.195
48,91%
217.934.984
40,00%
197.164.880
2,04%
56.176.510
2,04%
56.176.510
37,96%
140.988.370
37,96%
140.988.370
4,20%
13.261.911
3,58%
10.834.315
0,00%
0,60%
2.427.596
0,02%
4,71%
7.508.193
100,00%
337.094.466
31/12/2010
% s/activo importes
35,35%
92.563.307
0,68%
2.335.420
0,68%
2.257.156
0,00%
0,00%
122.500
0,00% 44.236
27,95%
77.893.215
27,95%
55.698
0,00%
389.511
0,00%
77.448.006
2,96%
2,96%
3,73%
12.267.458
3,73%
12.256.479
0,00%
10.979
0,03%
67.214
64,65%
378.422.002
58,49%
341.195.831
16,66%
147.246.908
16,66%
147.246.908
41,82%
193.948.923
41,82%
193.948.923
3,93%
23.140.117
3,21%
10.096.502
0,00%
10.096.502
0,72%
1.891.483
0,00%
11.152.132
2,23%
14.086.054
100,00%
470.985.309
31/12/2009
% s/activo importes
19,65%
39.018.972
0,50%
2.341.119
0,48%
0,00%
2.281.561
0,03%
59.558
-0,01%
16,54%
34.191.619
0,01%
55.698
0,08%
408.405
16,44%
33.727.516
0,00%
0,00%
2,60%
2.466.093
2,60%
2.454.874
0,00%
11.219
0,01%
20.141
80,35%
581.776.626
72,44%
512.598.352
31,26%
449.930.743
31,26%
449.930.743
41,18%
62.667.609
41,18%
62.667.609
4,91%
48.092.077
2,14%
614.687
2,14%
614.687
0,40%
786.454
2,37%
46.690.936
2,99%
21.086.197
100,00%
620.795.598
% s/activo
6,29%
0,38%
0,00%
0,37%
0,01%
0,00%
5,51%
0,01%
0,07%
5,43%
0,00%
0,00%
0,40%
0,40%
0,00%
0,00%
93,71%
82,57%
72,48%
72,48%
10,09%
10,09%
7,75%
0,10%
0,10%
0,13%
7,52%
3,40%
100,00%
28
PLAN DE VIABILIDAD
PASIVO
PATRIMONIO NETO
Fondos propios
Capital
Capital escriturado
Reservas
Legal y estatutarias
Otras reservas
Resultado del ejercicio
Subvenciones, donaciones y legados recibidos
PASIVO NO CORRIENTE
Provisiones a largo plazo
Deudas a largo plazo
Deudas con entidades de crédito
Otros pasivos financieros
Pasivos por impuesto diferido
PASIVO CORRIENTE
Provisiones a corto plazo
Deudas a corto plazo
Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar
Proveedores
b) Proveedores a corto plazo
Acreedores varios
Personal
Pasivos por impuesto corriente
Otras deudas con las Administraciones Públicas
Anticipos de clientes
TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO
31/12/2012
importes
15.971.829
15.971.829
17.915.810
17.915.810
35.393.811
3.604.645
38.998.456
1.506.172
87.616.116
30.350
87.579.278
9.167.268
78.412.010
6.488
222.938.441
25.367.635
147.386.312
157.345.536
9.959.224
50.184.494
7.930.689
7.930.689
37.929.656
592.680
3.731.469
294.582.728
% s/pasivo
-5,42%
-5,42%
6,08%
6,08%
-12,01%
1,22%
-13,24%
0,51%
0,00%
29,74%
0,01%
29,73%
3,11%
26,62%
0,00%
75,68%
8,61%
50,03%
53,41%
-3,38%
17,04%
2,69%
2,69%
12,88%
0,00%
0,00%
0,20%
1,27%
100,00%
31/12/2011
importes
17.827.630
17.827.630
17.915.810
17.915.810
35.958.273
3.583.162
39.541.435
214.834
0,67
12.824.551
12.818.063
9.587.895
3.230.168
6.488
342.097.546
62.787.879
191.925.428
176.383.503
15.541.925
87.384.239
54.294.782
20.136.960
11.282
12.941.215
337.094.467
31/12/2010
% s/pasivo importes
-5,29%
48.373.602
-5,29%
42.540.269
5,31%
17.915.810
5,31%
17.915.810
-10,67%
5.191.077
1,06%
3.790.722
-11,73%
1.400.355
0,06%
19.433.382
0,00%
5.833.333
3,80%
13.604.162
0,00%
3,80%
13.604.162
2,84%
9.392.768
0,96%
4.211.394
0,00%
101,48%
409.007.546
18,63%
14.719.618
56,94%
264.227.856
52,32%
260.682.221
4,61%
3.545.635
25,92%
130.060.072
16,11%
67.897.393
0,00%
67.897.393
5,97%
31.271.060
0,00% 1.669
0,00%
84.351
0,00%
607.097
3,84%
30.201.840
100,00%
470.985.310
31/12/2009
% s/pasivo importes
10,27%
50.504.878
9,03%
38.873.212
3,80%
17.582.135
3,80%
17.582.135
1,10%
1.846.239
0,80%
1.846.239
0,30%
4,13%
19.444.838
1,24%
11.631.666
2,89%
6.324.625
0,00%
2,89%
6.289.625
1,99%
2.083.596
0,89%
4.206.029
0,00%
35.000
86,84%
563.966.095
3,13%
24.093.874
56,10%
359.602.644
55,35%
359.816.319
0,75% 213.675
27,61%
180.269.577
14,42%
100.764.451
14,42%
100.764.451
6,64%
27.002.156
0,00%
0,02% 525.690
0,13%
538.526
6,41%
52.490.134
100,00%
620.795.598
% s/pasivo
8,14%
6,26%
2,83%
2,83%
0,30%
0,30%
0,00%
3,13%
1,87%
1,02%
0,00%
1,01%
0,34%
0,68%
0,01%
90,85%
3,88%
57,93%
57,96%
-0,03%
29,04%
16,23%
16,23%
4,35%
0,00%
-0,08%
0,09%
8,46%
100,00%
A continuación, adjuntamos como información adicional el Balance de Situación a 31 de octubre de 2013, el cual no es susceptible de
comparación ya que al no estar cerrado el ejercicio no tiene los ajustes de amortización, provisión, activación de costes y cálculo del impuesto
29
PLAN DE VIABILIDAD
de sociedades, entre otros, y procedemos a analizar la evolución de cada una de las principales partidas incluidas en los balances comparativos
de los ejercicios 2009 a 2012.
30
PLAN DE VIABILIDAD
31
PLAN DE VIABILIDAD
32
PLAN DE VIABILIDAD
ACTIVO
•
Inmovilizado Intangible
Evolución Inmovilizado Intangible
2.360.000,00 €
2.340.000,00 €
2.341.119,00 €
2.335.420,00 €
2.320.000,00 €
2.300.000,00 €
2.289.008,00 €
2.280.000,00 €
Evolución Inmovilizado Intangible
2.260.000,00 €
2.244.770,00 €
2.240.000,00 €
2.220.000,00 €
2.200.000,00 €
2.180.000,00 €
2009
2010
2011
2012
El inmovilizado intangible está constituido por aplicaciones informáticas y concesiones administrativas, representando ésta última la
mayor parte del capítulo. Dicha concesión administrativa es aprobada por el Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón el 28 de marzo de 2001 para
la construcción y explotación por un plazo de 99 años de un aparcamiento subterráneo denominado Parking Castilla, situado en la calle clavel
de Alcorcón (expediente patrimonio 69/99).
33
PLAN DE VIABILIDAD
Como se puede observar, el inmovilizado intangible disminuye durante el periodo contemplado debido a la amortización anual pasando
de 2.341.119.-€ en el año 2009 a 2.244.770.-€ en el año 2012, lo que equivale a una variación del 4,12% aproximadamente. A efectos de
materialidad, cabe destacar que esta partida no alcanza ni el 1% del total del activo.
•
Inmovilizado Material
Evolución Inmovilizado Material
120.000.000,00 €
100.000.000,00 €
94.213.422,00 €
80.000.000,00 €
98.827.743,00 €
77.893.215,00 €
60.000.000,00 €
40.000.000,00 €
Evolución Inmovilizado Material
34.191.619,00 €
20.000.000,00 €
0,00 €
2009
2010
2011
2012
El inmovilizado material está constituido por terrenos y bienes naturales, construcciones, otras instalaciones, mobiliario, equipos
informáticos y otro inmovilizado material. En este último apartado está incluido el inmovilizado en curso del Centro de Creación de las Artes de
Alcorcón (CREAA).
Como se puede observar en la gráfica, es la partida del inmovilizado en curso la que supone la práctica totalidad del inmovilizado
material, ascendiendo a 31/12/2012 a 98.406.844.-€, lo que supone un 99,57% del total de este capítulo dentro del activo.
34
PLAN DE VIABILIDAD
Se puede ver como esta partida ha ido incrementándose a lo largo del periodo contemplado, pasando de 34.191.619.-€ en 2009 a
98.827.743.-€ en 2012, lo que supone una variación del 189,04%, todo ello fruto de la activación de los costes asociados al CREAA.
Cabe destacar que la partida de inmovilizado material es la segunda más representativa del total del activo de EMGIASA, llegando a
alcanzar un 33,55% en el ejercicio 2012.
•
Inversiones inmobiliarias
Evolución Inversiones Inmobiliarias
40.000.000,00 €
37.765.417,00 €
35.000.000,00 €
30.000.000,00 €
25.000.000,00 €
20.000.000,00 €
Evolución Inversiones Inmobiliarias
15.000.000,00 €
10.000.000,00 €
9.982.591,00 €
5.000.000,00 €
0,00 €
0,00 €
2009
0,00 €
2010
2011
2012
Esta partida aparece por primera vez en el balance del ejercicio 2011. Responde a una reclasificación contable por la que se trasladan al
inmovilizado los aparcamientos que EMGIASA explota en régimen de arrendamiento y las viviendas construidas por EMGIASA y destinadas al
plan permuta, que hasta el ejercicio 2011 figuraban en la partida de Existencias dentro del activo corriente. Conforme se indica en la nota 6.
35
PLAN DE VIABILIDAD
“Inversiones Inmobiliarias” de la memoria integrante de las cuentas anuales del ejercicio 2012, la inversión de tales activos asciende a
38.533.409.-€, con una amortización acumulada de 767.992.-€, de lo que resulta un importe neto de 37.765.417.-€.
Esta partida supone un 12,82% del activo total del ejercicio 2012.
•
Inversiones financieras a largo plazo
Evolución Inversiones Financieras a Largo Plazo
14.000.000,00 €
12.267.458,00 €
12.000.000,00 €
12.577.266,00 €
11.554.675,00 €
10.000.000,00 €
8.000.000,00 €
Evolución Inversiones Financieras a
Largo Plazo
6.000.000,00 €
4.000.000,00 €
2.000.000,00 €
2.466.093,00 €
0,00 €
2009
2010
2011
2012
Esta partida recoge las fianzas recibidas a largo plazo y créditos a largo plazo para la adquisición de viviendas, constituyendo estos
últimos la práctica totalidad de la partida. Dichos créditos se han dado ya que por instrucción de nuestro único accionista, el Ilmo.
Ayuntamiento de Alcorcón, y sobre la base de la imposibilidad de obtención de préstamo hipotecario por parte de algunos adjudicatarios de
viviendas, se permitió que se realizara la compraventa de dichos bienes inmuebles mediante escritura pública con cláusula específica de
Condición Resolutoria, para así facilitar el acceso a la misma en período de crisis. En esta situación se encuentran, a fecha 31/12/2012, 124
viviendas y 6 plazas de aparcamiento, lo que supone un importe de crédito concedido a terceros de 11.522.697.-€.
36
PLAN DE VIABILIDAD
Esta partida experimenta una importante variación en el ejercicio 2010, en el que se registra un incremento del 397,45% respecto a las
cifras del ejercicio anterior. Durante los años 2010 y 2011 se mantienen unos niveles similares. Es en el año 2012 donde se experimenta una
bajada de un 8% con respecto al ejercicio anterior, hasta los 11.554.675.-€, debido a la subsanación de la Condición Resolutoria de algunas
escrituraciones, así como por la amortización de los créditos a terceros.
Para el ejercicio 2012 esta partida supone un 3,92% del total del activo.
•
Activos por impuesto diferido
Evolución Activos por Impuesto Diferido
120.000,00 €
97.195,00 €
100.000,00 €
97.194,00 €
80.000,00 €
67.214,00 €
60.000,00 €
Evolución Activos por
Impuesto Diferido
40.000,00 €
20.000,00 €
20.141,00 €
0,00 €
2009
2010
2011
2012
En esta partida se registran activos por diferencias temporarias deducibles que en el ejercicio 2012 ascienden a 97.194.-€.
Esta partida no llega a suponer más del 0,03% del total del activo,
37
PLAN DE VIABILIDAD
•
Existencias
Evolución Existencias
600.000.000,00 €
500.000.000,00 €
512.598.352,00 €
400.000.000,00 €
341.195.831,00 €
300.000.000,00 €
Evolución Existencias
200.000.000,00 €
197.164.880,00 €
117.838.775,00 €
100.000.000,00 €
0,00 €
2009
2010
2011
2012
La partida de existencias es la más representativa del total del activo resultando acorde con la actividad que desarrolla EMGIASA,
ya que en dicha partida se incluye el importe de las viviendas, locales y aparcamientos en curso y terminados pendientes de entrega, es decir,
prácticamente la totalidad de los activos inmobiliarios que corresponden a la actividad principal de la empresa. A excepción de los
aparcamientos que EMGIASA explota en régimen de alquiler o las viviendas destinadas a plan permuta que se encuentran reclasificados como
inversión inmobiliaria, dentro del inmovilizado, en el ejercicio 2011.
38
PLAN DE VIABILIDAD
Durante todo el periodo objeto de estudio la partida de existencias disminuye pasando de 512.598.352.-€ en el ejercicio 2009 a
117.838.775.-€ en el ejercicio 2012, lo que supone una variación del 77,01%. Según la nota 10 “Existencias” de las memorias incluidas en las
cuentas anuales objeto de estudio, el análisis del movimiento durante el periodo 2009-2012 es el siguiente:
Cta.
Descripción
Saldo Inicial
33 Productos en curso
493.491.006
35 Productos terminados
1.239.595
TOTAL
494.730.601
Ejercicio 2009
Entradas
Salidas
341.618.732
385.178.994
61.417.513
10.500
403.036.245
385.189.494
Saldo final
449.930.744
62.667.608
512.598.352
Nota: Tal y como se refleja en los autos 182/2012 de la administración concursal, en el cuadro que figura en la memoria de las cuentas
anuales del ejercicio 2009 existe un error para los productos terminados, la suma de saldo inicial, más entradas y menos salidas no da como
resultado el saldo final que se indica, existiendo una diferencia de 21.000,64.-€. Sin embargo, dicho saldo final sí coincide con el que se refleja
en balance.
Cta.
Descripción
Saldo Inicial
449.930.743
62.667.609
TOTAL
512.598.352
Ejercicio 2010
Entradas
Salidas
104.557.589
407.241.124
156.002.309
24.720.994
260.559.898
431.962.118
Saldo final
147.246.908
193.948.924
341.195.832
Nota: Tal y como se refleja en los autos 182/2012 de la administración concursal, igual que sucede en el ejercicio anterior existe un
error en la memoria para los productos en curso, la suma de saldo inicial, más entradas y menos salidas no da como resultado el saldo final que
se indica, existiendo una diferencia de 300.-€. Sin embargo, dicho saldo final sí coincide con el que se refleja en balance.
39
PLAN DE VIABILIDAD
Cta.
Cta.
Descripción
Saldo Inicial
193.948.924
147.246.908
TOTAL
341.195.832
Ejercicio 2011
Entradas
Salidas
137.772.414
6.258.538
144.030.952
Saldo final
56.176.510
140.988.370
197.164.880
Descripción
Saldo Inicial
56.176.510
140.988.370
TOTAL
197.164.880
Ejercicio 2012
Entradas
Salidas
50.161.926
29.164.179
79.326.105
Saldo final
6.014.584
111.824.191
117.838.775
Cabe mencionar también que durante el ejercicio 2012, tal y como se indica en la nota 10 “Existencias” de la memoria
correspondiente a dicho ejercicio, se procede a reclasificar, es decir a trasladar de la cuenta de existencias a inmovilizado, las existencias
terminadas cuyo objeto o destino es el arrendamiento o la permuta. Tal y como ya se ha explicado en el apartado de inversión inmobiliaria
(nota 6 de la memoria), la inversión es de 38.765.417.-€, correspondiéndoles una amortización de 767.992.-€, de lo que resulta un importe
neto de 37.765.417.-€.
40
PLAN DE VIABILIDAD
•
Deudores
Evolución Deudores Comerciales y otras
cuentas a cobrar
60.000.000,00 €
50.000.000,00 €
48.092.077,00
€
40.000.000,00 €
30.000.000,00 €
23.140.117,00
€
20.000.000,00 €
Evolución Deudores
Comerciales y otras
cuentas a cobrar
13.261.911,00
12.376.926,00
€
€
10.000.000,00 €
0,00 €
2009
2010
2011
2012
La partida de cuentas a cobrar ha ido disminuyendo a lo largo del periodo del estudio pasando de los 48.092.077 del año 2009 a
12.376.926.-€ registrados en el año 2012, lo que supone una disminución global del 74,26%.
Esta partida supone el 4,20% del total del activo.
Tal y como se desprende de las memorias relativas al periodo objeto del estudio, la partida de deudores comerciales y otras
cuentas a cobrar se subdivide en dos grupos:
1. Facturación realizada a empresas constructoras, como consecuencia de la limpieza y mantenimiento en el proceso de
edificación en las promociones en curso y las Encomiendas de Gestión realizadas para el Ayuntamiento de Alcorcón,
siendo ésta última partida la más significativa ascendiendo en el ejercicio 2012 a 10.558.108.-€. Cabe señalar que dentro
de esta partida, las Encomiendas de Gestión suponen 9.191.952.-€.
41
PLAN DE VIABILIDAD
2. Provisiones de fondos realizadas para pagos a procuradores en los litigios en curso, así como provisiones realizadas a
gestoras por la firma de escrituras por un importe total de 1.818.818.-€, entre estos se incluyen una partida de 87.511.-€
correspondiente a recursos presentados por Emgiasa y que adeuda también el único accionista.
Cabe mencionar que, según se indica en las memorias de los ejercicios del periodo objeto del estudio, existe en las cuentas a
cobrar de dichos ejercicios una partida por valor de 87.511.-€ que adeuda también el único accionista, como consecuencia de impuestos
locales pagados y recurridos con notificación de que los recursos son favorables.
•
Tesorería
Evolución Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
25.000.000,00 €
21.086.197,00 €
20.000.000,00 €
15.000.000,00 €
14.086.054,00 €
13.877.228,00 €
Evolución Efectivo y otros activos
líquidos equivalentes
10.000.000,00 €
7.508.193,00 €
5.000.000,00 €
0,00 €
2009
2010
2011
2012
42
PLAN DE VIABILIDAD
La variación global de esta partida a lo largo de los ejercicios contemplados ha significado una disminución del 34,19% pasando de
21.086.197.-€ en el ejercicio 2009 a 13.877.228.-€ en el ejercicio 2012.
Por último cabe mencionar que la importancia relativa de esta partida respecto al total del activo es del 4,71%.
PASIVO
•
Fondos Propios
Evolución Fondos Propios
50.000.000,00 €
42.540.269,00 €
40.000.000,00 €
38.873.212,00 €
30.000.000,00 €
20.000.000,00 €
17.582.135,00 € 17.915.810,00 € 17.915.810,00 € 17.915.810,00 €
Capital
Fondos…
10.000.000,00 €
0,00 €
-10.000.000,00 €
2009
2010
-20.000.000,00 €
2011
2012
-15.971.829,00 €
-17.827.630,00 €
-30.000.000,00 €
43
PLAN DE VIABILIDAD
A 31 de diciembre de 2012 el capital social asciende a 17.915.810.-€, compuesto por 298.100 acciones de 60,10.-€ de valor
nominal, misma composición que tenía a cierre del ejercicio 2011. A continuación se reflejan las variaciones de esta partida a lo largo del
periodo objeto del estudio:
Ejercicio
2009
2010
2011
2012
Saldo Inicial
14.667.525 €
17.582.135 €
17.915.810 €
17.915.810 €
Entradas
2.914.610 €
333.675 €
- €
- €
Salidas
- €
- €
- €
- €
Saldo final
17.582.135 €
17.915.810 €
17.915.810 €
17.915.810 €
Fuente: CCAA 2009, 2010, 2011 y 2012
Siendo el Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón quien posee el 100% del capital social.
Por otro lado, la cifra de fondos propios ha experimentado una disminución global del 141,09% pasando de 38.873.212.-€ en el
ejercicio 2009 a una posición negativa en el ejercicio 2012 situándose en -15.971.829.-€. Esta posición negativa es consecuencia de la provisión
registrada durante el ejercicio 2011, directamente contra reservas, por los recursos resueltos por el Tribunal Superior de Justicia sobre el
justiprecio del valor del suelo del Ensanche Sur.
Lo que nos refleja esta partida de Fondos Propios es que EMGIASA durante el periodo contemplado se ha estado financiando
principalmente con recursos ajenos.
44
PLAN DE VIABILIDAD
•
Pasivo Exigible
Evolución Pasivo Exigible
87.616.116,00 €
2012
222.938.441,00 €
12.824.551,00 €
2011
342.097.546,00 €
PASIVO NO CORRIENTE
PASIVO CORRIENTE
13.604.162,00 €
2010
409.007.546,00 €
2009
6.324.625,00 €
563.966.095,00 €
0,00 €
100.000.000,00 €200.000.000,00 €300.000.000,00 €400.000.000,00 €500.000.000,00 €600.000.000,00 €
La partida de acreedores a largo plazo experimenta un incremento global durante los ejercicios objeto de estudio que supone una
variación del 1285,32%, pasando de 6.324.625.-€ en el ejercicio 2009 a 87.616.116.-€ en el ejercicio 2012.
Esta partida está constituida por deudas a largo plazo, por un lado con entidades de crédito por los préstamos hipotecarios de las
viviendas vendidas con pacto de Condición Resolutoria y por otro, que supone el mayor incremento producido en el año 2012, provocado por
la deuda a largo plazo con el Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón que asciende a 76.250.454.-€ a 31 de diciembre 2012, tal como se refleja en la
45
PLAN DE VIABILIDAD
nota 9.C de la memoria del ejercicio 2012, donde EMGIASA, en su calidad de sociedad mercantil local, participada en su capital social por el
Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón como socio único, se adhirió tras recibir notificación del interventor municipal al “Real Decreto Ley 4/2012, de
24 de febrero, por el que se determinan las obligaciones de información y procedimientos necesarios para establecer un mecanismo de
financiación para el pago a proveedores de las entidades locales”, remitiendo certificación al Ministerio de Economía y Hacienda el 15 de marzo
de 2012 de todas las facturas de proveedores que intervinieron en la adjudicación de contratos de obra, servicios o suministros, sometiendo la
información al Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. Con fecha 30 de marzo de 2012, el Pleno del
Ayuntamiento de Alcorcón aprobó el Plan de Ajuste establecido en el citado Real Decreto, lo que representó el reconocimiento definitivo de un
crédito de 54.873.030.-€ a 10 años con 2 de carencia y a un tipo de interés del 5,736%, lo que supone unos intereses a pagar por EMGIASA de
21.377.424.-€.
También se recogen en esta partida fianzas recibidas a largo plazo de las constructoras cuyo objeto es responder del buen fin de
sus obras, así como pasivos por diferencias temporarias imponibles para los ejercicios 2009, 2011 y 2012, cuya importancia relativa respecto al
total del pasivo no supone más del 0,01%. A continuación mostramos la variación de esta partida a lo largo del periodo contemplado:
Descripción
Pasivos por impuesto diferido
Totales
Ejercicio 2012 Ejercicio 2011 Ejercicio 2010 Ejercicio 2009
9.167.268
9.587.895
9.392.768
2.083.596
78.412.010
3.230.168
4.211.394
4.206.029
6.488
6.488
35.000
87.585.766
12.824.551
13.604.162
6.324.625
La diferencia existente en el año 2012, entre lo que aparece en el cuadro adjunto anteriormente y el importe real que aparece en
balance, asciende a 30.350.-€ (87.616.116-87.585.766), y se corresponde tal y como se menciona en la nota 16 “retribuciones a largo plazo al
personal” de la memoria del ejercicio 2012, a la provisión a largo plazo realizada en concepto de retribuciones al personal, ya que, según el
Real Decreto Ley 20/2012 de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria, se suprimió el cobro de la paga extra de navidad.
El total del pasivo a largo plazo supone el 29,74% del total del pasivo, pero a pesar de ello EMGIASA se ha estado financiando,
principalmente, con recursos ajenos reintegrables a corto plazo.
46
PLAN DE VIABILIDAD
La partida de acreedores a corto plazo registra una disminución global que supone una variación del 60,47%. El principal epígrafe
de esta partida está constituido por las deudas con entidades de crédito que en el ejercicio 2012 ascienden a 157.345.536.-€ y suponen un
53,41% del total del pasivo. Otra partida destacable dentro del pasivo corriente es la correspondiente a las provisiones por operaciones de
tráfico y provisiones para otras responsabilidades, donde se incluyen las dotadas en los ejercicios 2011 y 2012 por los recursos resueltos por el
Tribunal Superior de Justicia sobre el justiprecio del valor del suelo del Ensanche Sur.
A continuación adjuntamos evolución de los epígrafes que componen la partida de las deudas a corto plazo:
Descripción
Ejercicio 2012
25.367.635
157.345.536
- 9.959.224
Proveedores
7.930.689
Acreedores varios
37.929.656
Personal
Pasivos por impuesto corriente
Otras deudas con las Administraciones Públicas
592.680
Anticipos de clientes
3.731.469
Totales
222.938.441
Ejercicio 2011
62.787.879
176.383.503
15.541.925
54.294.782
20.136.960
11.282
12.941.215
342.097.546
Ejercicio 2010
14.719.618
260.682.221
3.545.635
67.897.393
31.271.060
1.669
84.351
607.097
30.201.840
409.007.546
Ejercicio 2009
24.093.874
359.816.319
213.675
100.764.451
27.002.156
525.690
538.526
52.490.134
563.966.095
Dentro del pasivo a corto plazo del balance se recoge la deuda con el Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón por dividendos que asciende
a un importe de 15.725.000.-€. En relación a este punto, a continuación detallamos el importe de la distribución de los dividendos acordados
en Junta General desde el ejercicio 2008 así como el importe de los que ya han sido satisfechos:
47
PLAN DE VIABILIDAD
1. En el año 2008 se aprobó un dividendo de 7.770.233,73.-€ que se pagó el 29 de junio de 2009.
2. En el ejercicio 2009 se aprobó un dividendo de 17.500.354,32.-€ conforme figura en el certificado del acta de aprobación
de las cuentas 1.400.354,32.-€ con cargo al beneficio del ejercicio 2009 y 16.100.000.-€ con cargo a reservas voluntarias.
Sin embargo, la aplicación del resultado del ejercicio que figura en la memoria y en el balance es 16.100.000.-€ de
distribución de dividendos y 1.400.354,32.-€ de distribución a reservas voluntarias. De los 16.100.000.-€ de dividendos,
12.290.000.-€ fueron satisfechos en el año 2010 y 3.085.000.-€ fueron pagados en el año 2011; por lo tanto quedan
pendientes 725.000.-€.
3. En el año 2010 se aprobó un dividendo de 15.000.000.-€ que se encuentra pendiente de pago.
En resumen, durante el periodo 2008-2010 EMGIASA ha acordado la distribución de dividendos por importe de 38.870.233,73.-€,
de los que ya se han pagado 23.145.233,73.-€, quedando pendientes de pago 15.725.000.-€
Por último, cabe mencionar que la partida de acreedores a corto plazo es la más representativa del total del pasivo con un 75,68%,
confirmando así que EMGIASA se financia mayoritariamente con recursos ajenos reintegrables a corto plazo.
48
PLAN DE VIABILIDAD
EMPRESA MUNICIPAL DE GESTION INMOBILIARIA DE ALCORCON S.A.
CUENTA DE PERDIDAS Y GANANCIAS
Fuente: Cuentas Anuales 2009, 2010, 2011 y 2012
31/12/2012
(DEBE)/HABER
importes
Importe neto de la cifra de negocios
57.854.092
a) Ventas
57.756.531
b) Prestaciones de servicios
97.561
Variación de existencias de productos terminados y en curso de fabricación
4.858.904
Trabajos realizados por la empresa para su activo
4.651.715
Aprovisionamientos
64.062.424
a) Consumo de mercaderías
b) Consumo de materias primas y otras materias consumibles
c) Trabajos realizados por otras empresas
9.546.411
d) Deterioro de mercaderías, materias primas y otros aprovisionamientos
54.516.013
Otros ingresos de explotación
595.570
a) Ingresos accesorios y otros de gestión corriente
595.570
Gastos de personal
912.193
a) Sueldos, salarios y asimilados
740.560
b) Cargas sociales
171.633
c) Provisiones
Otros gastos de explotación
10.928.883
a) Servicios exteriores
4.818.090
b) Tributos
29.414
c) Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales 5.656.296
d) Otros gastos de gestión corriente
425.083
Amortización del inmovilizado
766.273
Imputación de subvenciones de inmovilizado no financiero y otras
Excesos de provisiones
8.772.908
Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado
972.136
Otros resultados
1.035.552
RESULTADO DE EXPLOTACION
Ingresos financieros
1.766.362
b) De valores negociables y otros instrumentos financieros
1.766.362
b.2) De terceros
1.766.362
c) Imputación de subvenciones, donaciones y legados de carácter financiero
Gastos financieros
1.166.159
a) Por deudas con empresas del grupo y asociadas
b) Por deudas con terceros
1.166.159
Diferencias de cambio
37.782
RESULTADO FINANCIERO
637.985
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS
1.673.537
Impuestos sobre beneficios
167.365
RESULTADO DEL EJERCICIO
1.506.172
% s/ gastos/
ingresos
72,76%
72,64%
0,12%
6,11%
5,85%
95,51%
14,23%
81,28%
0,75%
0,75%
1,36%
1,10%
0,26%
16,29%
7,18%
0,04%
8,43%
0,63%
1,14%
11,03%
1,22%
2,22%
2,22%
2,22%
1,74%
0,00%
1,74%
0,05%
0,25%
31/12/2011
importes
168.937.470
168.817.772
119.698
19.786.103
16.332.602
- 189.541.267
402.717
- 36.089.908
- 153.048.642
579.614
579.614
456.810
511.725
54.915
- 19.644.454
- 4.028.385
600.774
- 3.827.650
- 11.187.645
203.128
5.833.333
25.480
1.597.984
486.326
486.326
- 2.032.964
- 2.032.964
255.560
- 1.291.078
306.906
92.072
214.834
% s/ gastos/
ingresos
79,61%
79,55%
0,06%
9,32%
7,70%
89,41%
0,19%
17,02%
72,19%
0,27%
0,27%
0,27%
0,24%
0,03%
9,27%
1,90%
0,28%
1,81%
5,28%
0,10%
2,75%
0,01%
0,23%
0,96%
0,96%
0,12%
0,04%
31/12/2010
importes
289.832.818
289.681.786
151.032
105.449.543
43.720.490
- 426.200.687
- 277.744.316
- 148.456.371
9.340.363
9.340.363
110.555
84.517
26.038
5.567.560
3.817.775
276.815
1.472.970
77.612
5.833.333
108.746
22.111.387
4.160
4.160
4.160
2.045.786
2.045.786
2.041.626
20.069.761
636.379
19.433.382
% s/ gastos/
ingresos
63,81%
63,78%
0,03%
23,22%
9,63%
98,03%
63,89%
34,15%
2,06%
2,06%
0,03%
0,02%
0,01%
1,28%
0,88%
0,06%
0,34%
0,02%
1,28%
0,03%
0,00%
0,00%
0,00%
0,47%
0,00%
0,47%
0,15%
31/12/2009
importes
254.757.187
254.586.959
170.228
456.620.172
20.460.104
- 714.532.157
- 237.890.132
25.016
- 476.617.009
462.774
462.774
73.137
56.019
17.118
2.670.124
1.192.232
37.363
1.440.529
70.020
5.833.334
93.036
20.695.097
154.632
154.632
154.632
1.054.788
5.091
1.049.697
900.156
19.794.941
350.103
19.444.838
% s/ gastos/
ingresos
34,78%
34,76%
0,02%
62,34%
2,79%
99,40%
33,09%
0,00%
66,30%
0,06%
0,06%
0,01%
0,01%
0,00%
0,37%
0,17%
0,01%
0,20%
0,01%
0,80%
0,01%
0,02%
0,02%
0,02%
0,15%
0,00%
0,15%
0,05%
49
PLAN DE VIABILIDAD
En la tabla insertada se refleja la cuenta de pérdidas y ganancias correspondiente a los ejercicios 2009-2012, ambos inclusive, referidos a 31 de
diciembre, con expresión de los porcentajes que cada uno de los principales epígrafes, que engloban ingresos y gastos, representa sobre las
cifras totales de ingresos y gastos respectivamente.
A continuación, al igual que se ha realizado con los activos y pasivos, adjuntamos como información adicional la cuenta de pérdidas y ganancias
a 31 de octubre de 2013, la cual no es susceptible de comparación ya que al no estar cerrado el ejercicio no tiene los ajustes de amortización,
provisión, activación de costes y cálculo del impuesto de sociedades, entre otros. Procedemos a analizar la evolución de cada una de las
principales partidas que componen la cuenta de pérdidas y ganancias de EMGIASA de los ejercicios comparativos 2009-2012
50
PLAN DE VIABILIDAD
51
PLAN DE VIABILIDAD
•
Aprovisionamientos e importe neto de la cifra de negocios
Evolución de aprovisionamientos e importe neto de la cifra de negocios
800.000.000,00 €
714.532.157,00 €
700.000.000,00 €
600.000.000,00 €
500.000.000,00 €
Aprovisionamientos
426.200.687,00 €
Importe Neto Cifra Negocios
400.000.000,00 €
289.832.818,00 €
300.000.000,00 €
254.757.187,00 €
189.541.267,00 €
200.000.000,00 €
168.937.470,00 €
100.000.000,00 €
64.062.424,00 €
57.854.092,00 €
0,00 €
2009
2010
2011
2012
Los gastos de aprovisionamiento en los que incurre EMGIASA para el desarrollo de su actividad, van disminuyendo
progresivamente a lo largo del periodo analizado, pasando de 714.532.157.-€ en el ejercicio 2009 a 64.062.424.-€ en el ejercicio 2012,
suponiendo una variación total del 91,03%. Esta es la partida más representativa del total de gastos, durante todos los ejercicios estudiados,
llegando a suponer en el ejercicio 2012 un 95,51%.
52
PLAN DE VIABILIDAD
En relación al importe neto de la cifra de negocios, se puede observar que también sufre una disminución a lo largo de todo el
periodo con una variación global que supone un 77,29%, pasando de 254.757.187.-€ en 2009 a 57.854.092.-€ en 2012. El principal epígrafe de
esta partida son las ventas realizadas, por ello a continuación se muestra un cuadro evolutivo con el detalle del importe neto de la cifra de
negocios a lo largo del periodo analizado:
Descripción
Ejercicio 2012
Venta viviendas
51.184.467
Venta de aparcamientos
4.569.084
Venta Locales Fase-I
1.990.851
Venta de parcelas
Venta de trasteros
12.129
Prestaciones de servicios
200
Ingresos del parking rotatorio de Castillas
97.361
Totales
57.854.092
Ejercicio 2011
147.149.253
6.569.905
1.996.033
13.102.580
2.400
117.298
168.937.469
Ejercicio 2010
260.991.232
26.612.474
2.078.079
696
150.336
289.832.818
Ejercicio 2009
226.638.076
27.948.883
170.228
254.757.187
53
PLAN DE VIABILIDAD
•
Variación de las existencias de productos terminados y en curso de fabricación
La variación de existencias de productos terminados ha ido disminuyendo a lo largo del periodo analizado, pasando de
456.620.172.-€ en 2009 a 4.858.904.-€ en 2012, lo que supone una variación global del 98,94%. Esto se debe al descenso de la actividad de
EMGIASA, ya que las promociones del Ensanche Sur están entregadas, prácticamente, en su totalidad.
Para el ejercicio 2012 la importancia relativa de esta partida con respecto al total de ingresos supone un 6,11%.
54
PLAN DE VIABILIDAD
•
Trabajos realizados por la empresa para su activo
Como se puede observar en la gráfica, durante los ejercicios 2009 y 2011 las cifras por trabajos realizados por la empresa para su
activo se mantienen en niveles similares. Cabe destacar, por un lado el incremento que experimenta esta partida en el ejercicio 2010 llegando a
43.720.490.-€ lo que supone una variación del 113,68% con respecto al año anterior, y por otro lado la disminución que experimenta en el
ejercicio 2012 donde la cantidad desciende hasta los 4.651.715.-€, lo que supone una variación del 71,52% respecto al año anterior,
ocasionado por la paralización en las obras del Centro de Creación de las Artes de Alcorcón (CREAA).
Para el ejercicio 2012 la importancia relativa de esta partida con respecto al total de ingresos supone un 5,85%.
55
PLAN DE VIABILIDAD
•
Otros ingresos y gastos de explotación
Evolución Otros ingresos y gastos de explotación.
25.000.000,00 €
19.644.454,00 €
20.000.000,00 €
15.000.000,00 €
Otros Ingresos
Otros Gastos
9.340.363,00 €
10.000.000,00 €
10.928.883,00 €
5.567.560,00 €
5.000.000,00 €
2.670.124,00 €
462.774,00 €
579.614,00 €
595.570,00 €
0,00 €
2009
2010
2011
2012
La partida de otros ingresos de explotación está compuesta por ingresos por servicios prestados a las constructoras, ingresos
por la repercusión a las comunidades de propietarios de gastos soportados por EMGIASA cuando deberían haber sido soportados por las
comunidades, ingresos por la gestión de aparcamientos e ingresos por prestación de servicios diversos.
Cabe destacar el incremento que sufre esta partida en el año 2010, la explicación a dicho aumento se encuentra en la
facturación realizada al Ilmo. Ayuntamiento de Alcorcón por tres encomiendas de gestión que han sido:
56
PLAN DE VIABILIDAD
1. Ejecución de una escuela infantil sobre la cubierta del aparcamiento subterráneo sito en Avda. Alcalde José Aranda, con
destino a dotación educativa (expediente patrimonio 14/06) con dotación inicial de 900.000.-€ (Pleno del Ayuntamiento
de Alcorcón de 25 de enero de 2006)
2. Ejecución de un centro cívico de barrio sobre la cubierta del aparcamiento subterráneo sito en C/ Siete Ojos, con destino
a dotación socio-cultural (expediente patrimonio 9/06) con dotación inicial de 2.839.009,04.-€ (Pleno del Ayuntamiento
de Alcorcón de 25 de enero de 2006)
3. Ejecución de un centro cívico de barrio sobre la cubierta del aparcamiento subterráneo sito en Avda. Viñagrande, con
destino a dotación socio-cultural (expediente patrimonio 15/06) con dotación inicial de 2.648.000.-€ (Pleno del
Ayuntamiento de Alcorcón de 25 de enero de 2006)
Con respecto a la partida otros gastos de explotación, que es una de las partidas más representativas del total de gastos de
EMGIASA, se puede observar que experimentan un incremento progresivo a lo largo del periodo analizado, destacando el incremento reflejado
en el ejercicio 2011 donde este tipo de gastos llega a los 19.644.453.-€ frente a los 2.670.124.-€ del año 2009, variación que se corresponde en
su mayoría a los gastos de gestión corriente registrados en el ejercicio 2011. A lo largo del ejercicio 2012 disminuyen un 44,37% con respecto al
ejercicio 2011, llegando a los 10.928.883.-€.
•
Gastos de personal
Evolución Gastos de Personal
1.000.000,00 €
912.193,00 €
800.000,00 €
600.000,00 €
456.810,00 €
400.000,00 €
Gastos de Personal
200.000,00 €
0,00 €
73.137,00 €
2009
110.555,00 €
2010
2011
2012
57
PLAN DE VIABILIDAD
En los ejercicios 2009 y 2010 EMGIASA tenía suscrito un contrato de gestión exterior con la empresa Gesmasur, S.L. para la
colaboración en la gestión de la sociedad. En el año 2011, tal y como se indica en la memoria de dicho ejercicio, se rescinde en el mes de
noviembre el contrato con Gesmasur, S.L., lo que generó la subrogación del personal procedente de la misma. A su vez en ese mismo año se
produjeron una serie de circunstancias (cambios de categoría, nuevos contratos, despidos) que junto con los gastos de seguridad social a cargo
de la empresa también influyen en el aumento de dicha partida, tanto para el año 2011 como para el año 2012.
Lo anteriormente expuesto explica el incremento de dicha partida que ha pasado de 73.137.-€ en el año 2009 a 912.193.-€ en el
año 2012. A continuación reflejamos evolución de la plantilla recogida en las cuentas anuales de cada uno de los ejercicios estudiados.
CATEGORÍA
Año 2012 Ejercicio 2011 Ejercicio 2010 Ejercicio 2009
Ingenieros y licenciados
3
3
1
Jefes administrativos y de taller
1
2
3
Oficiales administrativos
9
10
1
Auxiliares administrativos
4
3
2
1
Total
17
18
6
2
Fuente: CCAA 2009, 2010, 2011 Y 2012
58
PLAN DE VIABILIDAD
•
Gastos e ingresos financieros
Evolución de gastos e ingresos financieros
2.500.000,00 €
2.045.786,00 € 2.032.964,00 €
2.000.000,00 €
1.766.362,00 €
1.500.000,00 €
1.166.159,00 €
1.054.788,00 €
1.000.000,00 €
500.000,00 €
0,00 €
Otros
Gastos
Financi…
486.326,00 €
154.632,00 €
2009
4.160,00 €
2010
2011
2012
La partida de gastos financieros recoge, principalmente, los intereses devengados por las deudas mantenidas con las entidades
financieras por los distintos préstamos hipotecarios, cuya importancia relativa no alcanza el 2% del total de los gastos.
La partida de ingresos financieros incluye los ingresos derivados directamente de la gestión financiera de la empresa en concepto
de intereses de préstamos y créditos concedidos a terceros, es decir a los propietarios con escritura de compraventa con cláusula de condición
resolutoria, así como de los rendimientos del capital. Como se puede observar en la gráfica, experimentan una disminución en el año 2010 en
un 97,31% respecto al año anterior, la principal causa de esta disminución va asociada a la bajada de tesorería en dicho año. Posteriormente
vuelve a tener una tendencia al alza en los años posteriores, sufriendo un incremento significativo del 263,21% en el año 2012 con respecto al
año 2011 llegando hasta 1.766.362.-€, lo que supone un 2,22% del total de los ingresos. Dicho incremento se debe principalmente a los
intereses de créditos concedidos a terceros.
59
PLAN DE VIABILIDAD
Tras el análisis de la evolución de las partidas incluidas en las cuentas anuales del periodo 2009-2012, pasamos a realizar un análisis
económico-financiero mediante el cálculo de algunos de los principales ratios indicadores de la situación de la empresa.
•
Ratios de actividad
Periodo medio de cobro
31/12/2012
importes
Importe neto de la cifra de negocios 57.854.092
Total clientes
10.558.108
Deuda media de los clientes
10.696.212
Dias del año
365
Periodo medio días de cobro
67,48
31/12/2011
importes
168.937.470
10.834.315
10.465.409
365
22,61
31/12/2010
importes
289.832.818
10.096.502
5.355.595
365
6,74
31/12/2009
importes
254.757.187
614.687
365
El periodo medio de cobro refleja el número de días que por término medio la empresa financia a sus clientes, por lo que ejerce una
influencia directa sobre las ventas. Se observa como durante el periodo analizado, este ratio se va incrementando, afectando así al nivel de
liquidez de la empresa.
Periodo medio de pago
Total acreedores comerciales
Deuda media con los proveedores
Aprovisionamientos
Días del año
Período medio de pago
31/12/2012
importes
45.860.344
60.146.043
64.062.424
365
342,69
31/12/2011
importes
74.431.742
86.800.098
189.541.267
365
167,15
31/12/2010
importes
99.168.453
113.467.530
426.200.686
365
97,17
31/12/2009
importes
127.766.607
714.532.157
365
-
60
PLAN DE VIABILIDAD
El periodo medio de pago refleja el número de días que por término medio los proveedores financian a la empresa. Se observa como
durante el periodo analizado, este ratio se va incrementando, lo que refleja las dificultades que la empresa ha ido teniendo para el atender las
obligaciones exigibles.
Rotación del activo real o activo total neto
31/12/2012
importes
Importe neto de la cifra de negocios
57.854.092
Activo total neto
294.582.727
Rotación del activo total neto
19,64%
31/12/2011
importes
168.937.470
337.094.466
50,12%
31/12/2010
importes
289.832.818
470.985.309
61,54%
31/12/2009
importes
254.757.187
620.795.598
41,04%
Este ratio nos permite medir la efectividad con que la sociedad utiliza la totalidad de sus activos en la obtención de ventas. Se observa
que es en el año 2010 donde la sociedad emplea sus activos de forma más intensiva.
EVOLUCIÓN DEL ACTIVO TOTAL NETO
70,00%
61,54%
60,00%
50,12%
50,00%
40,00%
41,04%
Rotación del Activo Total Neto
30,00%
20,00%
19,64%
10,00%
0,00%
2009
2010
2011
2012
61
PLAN DE VIABILIDAD
•
Ratios de rentabilidad
Margen sobre el coste de ventas
31/12/2012
importes
Ventas
57.756.531
Aprovisionamientos
64.062.424
Variacion existencias (activación)
4.858.905
Trabajos realizados a la Eª. Para su activo
4.651.715
Coste de los productos vendidos
54.551.804
Beneficio o margen bruto
3.204.727
Margen sobre costes de ventas
5,87%
31/12/2011
importes
168.817.772
- 189.541.267
19.786.103
16.332.602
- 153.422.562
15.395.210
10,03%
31/12/2010
importes
289.681.786
- 426.200.686
105.449.543
43.720.490
- 277.030.653
12.651.133
4,57%
31/12/2009
importes
254.586.959
- 714.532.157
456.620.172
20.460.104
- 237.451.881
17.135.078
7,22%
El margen sobre el coste de ventas nos permite medir el beneficio bruto obtenido por la empresa en función de los costes de los
productos vendidos. De este modo para el año 2012, por cada 100.-€ de coste de productos vendidos se obtuvieron unos beneficios brutos de
5,87 euros. Se observa que es en el año 2011 donde la sociedad tiene un mayor margen de ventas.
Rentabilidad económica
Resultado de la explotación
Activo total neto
ROI
31/12/2012
importes
1.035.552
294.582.728
0,35%
31/12/2011
importes
1.597.984
337.094.466
0,47%
31/12/2010
importes
22.111.388
470.985.309
4,69%
31/12/2009
importes
20.695.097
620.795.598
3,33%
62
PLAN DE VIABILIDAD
Este ratio es la relación entre el Beneficio Bruto (antes de intereses e impuestos) y el activo total, es decir que mide la capacidad de los
activos totales (corrientes y no corrientes) para generar rentas. Cuánto más elevado sea el ratio, mejor, ya que es un indicativo de que se
obtiene más productividad del activo. Se puede ver que en los años 2009 y 2010 se mantienen en niveles similares disminuyendo
significativamente en los ejercicios 2011 y 2012 donde se sitúa por debajo de la unidad, lo que puede indicar un exceso de inversiones en
relación con la cifra de negocios.
Rentabilidad financiera
31/12/2012
importes
Beneficios de las actividades ordinarias
1.673.538
Fondos propios
- 15.971.829
ROE
-10,48%
31/12/2011
importes
306.906
- 17.827.630
-1,72%
31/12/2010
importes
20.069.762
42.540.269
47,18%
31/12/2009
importes
19.794.942
38.873.212
50,92%
Este ratio indica el rendimiento neto obtenido de los fondos propios en relación al beneficio neto obtenido por la empresa mediante su
actividad. Se puede observar cómo va disminuyendo a lo largo del periodo llegando a ser negativo en los años 2011 y 2012. Para el ejercicio
2012 por cada euro de inversión de los fondos propios la empresa obtuvo pérdidas de 10,48.-€.
63
PLAN DE VIABILIDAD
Evolución de la rentabilidad económica y financiera
60,00%
50,92%
47,18%
50,00%
40,00%
30,00%
ROI
ROE
20,00%
10,00%
4,69%
3,33%
0,47%
0,35%
0,00%
2009
2010
2011
2012
-1,72%
-10,00%
-10,48%
-20,00%
Margen bruto de actividades inmobiliarias
El margen bruto de actividades inmobiliarias, calculado sobre la cifra de ventas de activos inmobiliarios más la activación de existencias menos
los gastos de aprovisionamiento (en los cuales se han excluidos los correspondientes al CREAA), sería para el periodo 2009-2012 como sigue a
continuación:
Ventas
Variación de existencias de
productos terminados y en curso
Aprovisionamientos (excluidos
costes CREAA)
Margen bruto actividades
inmobiliarias
-
2012
57.756.531
2011
168.817.772
2010
289.681.786
2009
254.586.959
Total
770.843.048
4.858.905
19.786.103
105.449.543
456.620.172
586.714.723
59.410.709
3.204.727
-
173.208.665
15.395.210
-
382.480.196
12.651.133
-
694.072.053
17.135.078
-
1.309.171.623
48.386.148
64
PLAN DE VIABILIDAD
Como se puede observar EMGIASA para todo el periodo contemplado ha obtenido unos márgenes brutos positivos por la realización de su
actividad.
A su vez y como complemento a la información indicada, pasamos a detallar, mediante cuadro adjunto, los costes asociados al CREAA
acumulados durante el cuatrienio considerado.
2012
Costes CREAA (Trabajos realizados por la
empresa para su activo)
4.651.715
2011
16.332.602
2010
43.720.490
2009
20.460.104
Total
85.164.911
De los datos reflejados anteriormente se puede decir que EMGIASA que obtuvo unos márgenes brutos positivos derivados de su actividad
ordinaria durante 2009-2012 por importe de 48.386.148.-€, tuvo que soportar unos costes de 85.164.911.-€ por la construcción del CREAA
durante el mismo periodo, lo que supone un déficit financiero de 36.778.763.-€. A ello se habrían de sumar los recursos ya aplicados en años
anteriores, que sumados a los 85.164.911.-€, alcanzan la cifra de 98.406.844.-€. Evidentemente esta cantidad invertida en el CREAA no se
refleja como déficit en la cuenta de Pérdidas y Ganancias de la Sociedad, ya que EMGIASA ha activado esos costes como “inmovilizado en
curso”, mecánica contable adecuada siempre que el valor resultante del activo no exceda de su valor real de mercado.
•
Cargas financieras
Tasa de cobertura de gastos financieros por el margen de explotación
31/12/2012
importes
Resultado de la explotación
1.035.552
Impuesto sobre Sociedades
167.365
Gastos financieros
1.166.159
Tasa de cobertura
0,74
31/12/2011
importes
1.597.984
92.072
2.032.964
0,74
31/12/2010
importes
22.111.388
636.379
2.045.786
10,50
31/12/2009
importes
20.695.097
350.103
1.054.788
19,29
65
PLAN DE VIABILIDAD
Esta tasa mide el grado en que pueden disminuir los beneficios sin producir dificultades financieras por la incapacidad de la empresa
para pagar los intereses anuales. Se observa que aunque va disminuyendo, durante todo el periodo contemplado, es positivo lo que indica que
la empresa se ve capacitada para hacer frente a sus cargas financieras.
•
Índices de liquidez
Fondo de maniobra e índice de liquidez o solvencia técnica
Activo corriente
Pasivo corriente
Fondo de maniobra
Indice de liquidez o solvencia
31/12/2012
importes
144.092.929
222.938.441
- 78.845.512
0,65
31/12/2011
importes
217.934.984
342.097.545
- 124.162.561
0,64
31/12/2010
importes
378.422.001
409.007.546
- 30.585.545
0,93
31/12/2009
importes
581.776.626
563.966.095
17.810.531
1,03
El Fondo de Maniobra nos indica si una empresa dispone de recursos suficientes para hacer frente a sus deudas más inmediatas. Mide
la parte del activo circulante financiada por pasivo circulante. La diferencia resultante, en caso de ser positiva, sería la parte del activo corriente
susceptible de utilización por parte de la empresa después de hacer frente a los créditos exigibles a corto plazo. Se observa que en los años
2010, 2011 y 2012 dicho fondo es negativo, lo que indica la incapacidad de hacer frente a los créditos a corto plazo utilizando únicamente los
activos circulantes.
El ratio de solvencia mide la capacidad de la empresa para hacer frente a sus obligaciones de pago. Lo ideal es que este ratio sea
superior a 1,5 y como se puede observar en los años 2010, 2011 y 2012 es inferior a la unidad, lo que implica que la empresa no cubre la
totalidad del pasivo a corto plazo con el activo realizable a corto plazo.
66
PLAN DE VIABILIDAD
Coeficiente de tesoreria
31/12/2012
importes
12.376.926
13.877.228
222.938.441
0,12
Deudores
Inversiones financieras temporales
Tesoreria
Pasivo corriente
Coeficiente de tesoreria
31/12/2011
importes
13.261.911
7.508.193
342.097.545
0,06
31/12/2010
importes
23.140.116
14.086.054
409.007.546
0,09
31/12/2009
importes
48.092.077
21.086.197
563.966.095
0,12
Mide el grado de liquidez inmediata. Lo recomendable es que este indicador sea igual a 1, y como se puede ver durante todo el período
analizado, el ratio es inferior, lo que indica falta de liquidez a corto plazo.
Evolución del índice de liquidez y coeficiente de tesoreria
1,2
1,03
1
0,93
0,8
0,64
0,65
0,6
Índice de
Liquidez
Coeficiente
de Tesorería
0,4
0,2
0,12
0,12
0,09
0,06
0
2009
2010
2011
2012
67
PLAN DE VIABILIDAD
•
Ratio de endeudamiento
Autonomia financiera y tasa de endeudamiento
Fondos propios
Recursos ajenos
Autonomía financiera
Tasa de endeudamiento
31/12/2012
importes
15.971.829
310.524.207
0,05
-1944,20%
31/12/2011
importes
17.827.630
354.922.096
0,05
-1990,85%
31/12/2010
importes
42.540.269
422.611.707
0,10
993,44%
31/12/2009
importes
38.873.212
570.290.720
0,07
1467,05%
El ratio de endeudamiento mide la relación existente entre el importe de los fondos propios de la empresa con relación a las
deudas que mantiene tanto a largo como a corto plazo. Como se puede observar en el cuadro, existe una mayor utilización de recursos ajenos
frente a los recursos propios lo que ha provocado la pérdida de autonomía financiera y solvencia patrimonial.
La tasa de autonomía financiera, debe situarse en torno a 1 y como se puede observar no se llega a alcanzar, llegando incluso a ser
negativo en los años 2011 y 2012, lo que refleja que la empresa no dispone de recursos propios para hacer frente a sus pasivos exigibles.
68
PLAN DE VIABILIDAD
4. ACTUACIONES ACOMETIDAS POR EMGIASA, EN PERIODO DE
NEGOCIACION EN ETAPA DE PRECONCURSO DE ACREEDORES.
1. PERIODO DE NEGOCIACION EN ETAPA DE PRECONCURSO DE ACREEDORES.
Los miembros de Dirección del actual Organo de Administración, regido por un Consejo de Administración con fecha 18 de octubre de 2012,
presentó solicitud de Preconcurso de Acreedores conforme a lo dispuesto en el artículo 5.3/5 bis de la Ley Concursal. En plazo legal previsto, la
Sociedad no alcanzó un acuerdo definitivo de renegociación con los diversos acreedores financieros que eran titulares de unos créditos con
privilegio especial. Si bien, en periodo anterior su actuación permitió: primero, la cancelación de unas obligaciones de pago (vencidas, líquidas y
exigibles) por importe de 13.704.891,15.-€; segundo, la novación de diversos préstamos hipotecarios con los acreedores financieros Bankia, La
Caixa y Banco Sabadell. Por último, y como consecuencia de la publicación del Decreto Ley 4/2012, de 24 de febrero, de pagos a proveedores,
EMGIASA fue incluida entre las empresas municipales que podían acogerse a los presupuestos de la anterior disposición.
Ello comportó la cancelación de unas obligaciones de pago por un importe de 54.873.029,69.-€, con la consiguiente reducción del pasivo
financiero. En síntesis, durante el periodo anterior, se acomete una actividad que permitió la cancelación de las siguientes obligaciones:
69
PLAN DE VIABILIDAD
CANCELACION OBLIGACIONES EN PRECONCURSO DE ACREEDORES
(DACION EN PAGO)
EMPRESA
B 84837087
B 84547934
G 83966614
A 80628597
DEUDA
ACUERDOS ESCRITURADOS
PAGO EFECTIVO
BIENES
19 PLAZAS AP-PARQUE MAYOR
60.000,00 € 3 PLAZAS AP-JOAQUIN COSTA
39.740,98 € 2 PLAZAS AP- JOAQUIN COSTA
6 PLAZAS C.M. HUERTA
5 PLAZAS C.M. HUERTA
356.941,45 €
70.586,18 €
72.428,19 €
71.105,02 €
356.941,45 €
70.586,18 €
72.428,19 €
71.105,02 €
A 28753341
B 82224213
1.504.662,48 €
70.732,19 €
1.504.662,48 €
70.732,19 €
G 85265942
B 63772305
A 28896330
A 28/905156
A 81638108
248.427,77 €
315.173,50 €
187.046,91 €
172.679,61 €
1.362.765,62 €
248.427,77 €
315.173,50 €
187.046,91 €
172.679,61 €
1.362.765,62 €
A 792252709
50.830.879-M
44.673.067-Y
7.231.988-Y
B 85290682
17.830.634-M
B 13329826
B 82/354069
50.086.506-G
74.612.969-A
A 28421683
B 85669778
5.173.751,03 €
75.691,20 €
132.323,51 €
40.178,15 €
52.662,48 €
50.236,86 €
117.826,36 €
100.687,19 €
20.586,09 €
45.434,89 €
63.503,64 €
49.942,06 €
3.196.894,14 €
75.691,20 €
132.323,51 €
40.178,15 €
52.662,48 €
50.236,86 €
117.826,36 €
100.687,19 €
20.586,09 €
45.434,89 €
63.503,64 €
49.942,06 €
62.621,20 €
106.183,51 €
40.178,15 €
26.522,48 €
37.166,86 €
52.476,36 €
48.407,19 €
14.521,37 €
26.300,17 €
37.363,64 €
31.722,96 €
A 50001726
A 28988020
B 83604397
A 79434965
A 28/328441
A 38433009
B 85301059
B 96876495
A 82872755
275.052,08 €
53.983,39 €
74.030,37 €
513.000,00 €
434.286,52 €
31.206,65 €
61.881,60 €
1.791.880,08 €
114.198,08 €
275.052,08 €
53.983,39 €
74.030,37 €
513.000,00 €
434.286,52 €
31.206,65 €
61.881,60 €
1.042.371,29 €
114.198,08 €
117.539,91 €
27.843,39 €
34.820,37 €
64.000,00 €
68.326,52 €
18.136,65 €
9.601,60 €
0,00 € 42 PLAZAS P.MAYOR-31 PLAZAS J.COSTA
20.059,23 € 2 PLAZAS C.M.HUERTA --- LOCAL 1 ES 119
1.543.769,08 €
13.704.891,15 €
1.505.175,97 €
10.978.525,47 €
500.789,55 € C.M.HUERTA-- 28 PLAZAS AV.J.R.JIMENEZ
2.026.903,62 €
297.137,30 €
30.845,20 €
78.420,00 €
65.350,00 €
2 LOCALES PARCELA ES 139 Y ES 136 5 PLAZAS
571.193,30 € GARAJE C.P.JOAQUIN COSTA
29.419,92 € 3 PLAZAS C.P. JOAQUIN COSTA
11 PLAZAS C.M. HUERTAS
15.785,02 € 6 PLAZAS PARQUE MAYOR
184.473,50 € 10 PLAZAS C.M.HUERTAS
74.619,91 € 7 PLAZAS GNV ES 125
12 PLAZAS AP.C.P.JOAQUIN COSTA
49 PLAZAS CMHUERTAS
207.879,43 € 32 PLAZAS ES 145
125 PLAZAS AP-SIETE OJOS, 11 P.MAYOR, 7 LOCALES
ES 113, ES 124 Y ES 129
1 PLAZA GARAJE PARQUE MAYOR
2 PLAZAS GARAJE PARQUE MAYOR
2 PLAZAS GARAJE PARQUE MAYOR
1 PLAZA GARAJE PARQUE MAYOR
5 PLAZAS PARQUE MAYOR
4 PLAZAS C.M. HERTA
1 TRASTERO PARCELA ES 155
1 TRASTERO ES 155 1 PLAZA S.PEDRO
2 PLAZAS AP- JOAQUIN COSTA
1 PLAZA C.P. JOAQUIN COSTA
11 PLAZAS C.PROFESORES
1 PLAZA C.M.HUERTA
2 PLAZAS C.P. JOAQUIN COSTA
3 PLAZAS
35 PLAZAS C.M.HUERTAS
28 PLAZAS C.P. JOAQUIN COSTA
1 PLAZA C.M. HUERTAS
4 PLAZAS C.M. HUERTAS
933.597,62 €
41.312,27 €
222.190,00 €
130.700,00 €
112.427,00 €
172.790,69 €
1.154.886,19 €
3.196.894,14 €
13.070,00 €
26.140,00 €
26.140,00 €
13.070,00 €
65.350,00 €
52.280,00 €
6.064,72 €
19.134,72 €
26.140,00 €
13.070,00 €
156.840,00 €
26.140,00 €
39.210,00 €
448.934,85 €
365.960,00 €
13.070,00 €
52.280,00 €
1.042.371,29 €
94.138,85 €
34 PLAZAS P.MAYOR--14 PLAZAS
A 78105236
TOTALES FIRMADOS
1.004.386,42 €
8.935.954,84 €
70
PLAN DE VIABILIDAD
CANCELACION DE OBLIGACIONES POR DECRETO DE ACREEDORES
(R.D. LEY 4/2012)
NOMBRE
PAGOS R.D.
B82481904
43.657,71
A47366752
211.787,21
A20060034
655.640,98
A20060034
171.900,73
A28658243
433.072,97
A78105236
2.125.530,48
B80736648
4.133,91
U85291797
29.022.481,99
B81094799
64.209,74
A28854727
9.559.279,97
A28019206
4.209.530,74
A78847381
17.357,21
U84527324
15.020,40
B84962877
9.337,34
B14801971
775.189,76
B80991052
835.460,68
B80638851
7.937,79
F20025318
25.745,60
A19001205
1.431.209,20
D81917858
79.796,63
A79607313
1.275.000,00
B80569635
255.065,66
B82832049
20.437,96
B86041613
12.390,00
A78106564
65.486,44
A28709053
276.770,70
U84382720
850.655,86
U85558336
2.391.815,78
U85265924
19.795,14
B35422609
TOTALES
7.331,11
54.873.029,69
71
PLAN DE VIABILIDAD
5. SOLICITUD JUDICIAL DE CONCURSO VOLUNTARIO DE
ACREEDORES.
EMGIASA, presentó el día 24 de febrero de 2012, solicitud de declaración judicial de Concurso Voluntario de Acreedores.
La solicitud de concurso fue estimada, declarándose el Concurso con el carácter de Voluntario en virtud de Auto del día 7 de mayo de 2012, por
el Juzgado Mercantil nº 6 de Madrid, con el número 182/12.
La dirección de la empresa entendió que constituía presupuesto obligado así como diligencia legal exigible a un leal y ordenado empresario,
tras haber transcurrido el plazo de renegociación, la presentación de solicitud de declaración judicial, al no poder hacer frente regularmente al
pago de una ingente deuda. Y en consiguiente, no tenido lugar la remoción de la causa de insolvencia.
EMGIASA fue notificada de las primeras sentencias pronunciadas por el Tribunal Supremo que ha conocido de un importante número de
recursos de casación interpuestos por el colectivo de las personas físicas y jurídicas que resultaron expropiadas en el Ensanche Sur de Alcorcón.
El Alto Tribunal ha fijado el “justiprecio final y definitivo”, por un importe total aproximadamente 38.500.000 euros en concepto de principal
más sus intereses por retraso en pago del justiprecio y demora en el procedimiento. Estos créditos son objeto de reconocimiento en los textos
definitivos de la Lista de Acreedores, con la calificación de “créditos públicos” y con privilegio general que ha dado lugar a diversos incidentes
concursales. Cabe señalar que, se ha dictado resolución por el Juzgado Mercantil nº 6 de Madrid, que declara el reconocimiento como créditos
ordinarios.
Consta por último, protesta presentada frente al pronunciamiento dictado en los anteriores incidentes.
72
PLAN DE VIABILIDAD
En definitiva, en materia del justiprecio de la expropiación han adquirido carácter firme en Derecho las Sentencias pronunciadas por el Alto
Tribunal. En la actualidad se ha instado la Ejecución forzosa de cuyas actuaciones conoce el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, sección
Cuarta.
Corresponderá al Tribunal Superior de Justicia de Madrid, pronunciamiento sobre determinación de la responsabilidad o no de la
Administración municipal expropiante, por insolvencia de la empresa beneficiaria.
Por otro y a virtud de la situación de crisis actual, y en especial al sector de la construcción, en el proceso de promoción llevado a efecto por la
Sociedad, a los retrasos acumulados en la terminación de las obras, ha tenido lugar una importante caída de demanda en los activos que es
titular EMGIASA.
En síntesis, son diversas causas que han provocado la insolvencia de la Sociedad. La construcción de un número excesivo de aparcamientos, y
de modo especial, la construcción del Centro de Creación de las Artes de Alcorcón (CREAA), cuyo coste de ejecución material ha sido superior a
CIEN MILLONES DE EUROS. En ambos casos, sin recursos propios, y con respecto al CREAA, no se elaboró los planes de viabilidad sin unos
mínimos estudios económicos y financieros que hubieran acreditado su posible rentabilidad y su desarrollo sostenible impuesta la concesión a
esta Empresa municipal.
Sin embargo, la Sociedad ha podido mantener su actividad y en período transcurrido desde la declaración concursal, los hechos mas relevantes
que han sucedido son los siguientes:
ESCRITURACION DE PARCELAS
PARCELA
ES 16.2.2. P 149
ES 14.3.1. P 143
ES 10.1.2. P 128
ES 11.2.3. P 133
FECHA DE ENTREGA
11/05/2012
19/07/2012
04/12/2013
14/12/2012
73
PLAN DE VIABILIDAD
FINALIZACION PARCELA
PARCELA
FECHA FINALIZACIÓN OBRA
ES 20.3.1. P 162
Noviembre 2013
Asimismo, mediante autorización judicial e informe favorable de la Administración Concursal, EMGIASA de acuerdo a su objeto social ha
otorgado una serie de escrituras de venta, que han permitido una reducción del Pasivo Financiero, según el siguiente resultado:
AUTORIZACIONES JUDICIALES DE VENTA
TITULAR
INMUEBLE OBJETO ENAJENACION IMPORTE VENTA IMPORTE CANCELACION CREDITO
BANCO SABADELL
489 Plazas Aparcamiento
4.127.920,38 €
4.127.920,38 €
BANCO SABADELL
Parcela 5.1. Ensanche Sur
5.900.520,00 €
15.220.040,00 €
BANCO SABADELL
Parcela 1.4.1. Ensanche Sur
3.052.800,00 €
5.234.966,00 €
BANCO SABADELL
Parcela 5.2. Ensanche Sur
5.427.200,00 €
9.479.776,00 €
Entremares
Parcela 1.4.2. Ensanche Sur
4.537.765,00 €
4.189.565,12 €
TOTAL 23.046.205,38 €
38.252.267,50 €
Durante este periodo EMGIASA ha disminuido considerablemente la partida de gastos de personal. Así de 32 trabajadores que constituían la
plantilla de la empresa en Noviembre de 2011, hemos pasado a 16 trabajadores, un 50% de reducción en gastos de personal.
74
PLAN DE VIABILIDAD
Del mismo modo, al reducirse el personal de la empresa, se ha procedido a dar de baja dos oficinas que EMGIASA tenía alquiladas, una de ellas
en la calle Islas Cíes (Servicio Postventa) y otra en Avda. Libertad 7.
75
PLAN DE VIABILIDAD
6. INCIDENTES CONCURSALES.
En la fase común del Concurso se han formulado unos incidentes concursales, que no han agravado el Pasivo de la Sociedad, ni tras las
resoluciones recaídas, pendientes aún de firmeza, es previsible una modificación o alteración.
CUADRO INCIDENTES CONCURSALES
TITULAR
Estudio 5 de Gestión y Proyectos, S.A.
Toronto Real Estate, Nozar y otros
Motema, S.L.
Alcalde de Móstoles, Frapema y otros
Landevel, S.L. y otros
Promofersan, S.A. y Antonio Blanco Alvarez
Foreto, S.L.U.
Gesmasur, S.L.
Construcciones M.S., S.A.
DHO Infraestructuras, S.A.
Obrum
Com.Prop.Alfredo Nobel 1 a 16
OBJETO
IMPUGNACION CALIFICACION CREDITO
RECLAMACION
IMPUGNACION CREDITO
DESISTIMIENTO
RECONOCIMIENTO CREDITO POR 1.187.305'62
RECONOCIMIENTO CREDITO ORDINARIO DE 1.616.288'92
RECONOCIMIENTO CREDITO CONTRA LA MASA
RECLAMACION
CREDITO PUBLICO
CREDITO PUBLICO
CREDITO PUBLICO
CREDITO PUBLICO
CREDITO PUBLICO
CREDITO PUBLICO
240.363,70 .-€
1.036.780,92.-€
RESOLUCION
DESESTIMATORIAANUNCIADA
DESESTIMATORIA ANUNCIADA
RECONOCIDO 170.523,29
DESESTIMATORIO ANUNCIADA
3.301.766,43.-€ RECONOCIDO 1.529.700,22.-€ + 2.237,49.-€ COSTAS
7.990,99.-€
PENDIENTE RESOLUCION
76
PLAN DE VIABILIDAD
7. PROMOCIONES TERMINADAS POR EMGIASA.
VIVIENDAS EN EL ENSANCHE SUR DE ALCORCON.
El Ensanche Sur de Alcorcón, es un proyecto totalmente público y uno de los desarrollos de vivienda más importantes de España.
El barrio tiene una extensión cercana a los dos millones de metros cuadrados sobre los que se han ido construyendo un total de 5.891
viviendas públicas, con sus respectivas plazas de garaje y trasteros, distribuidas en 53 promociones impulsadas por EMGIASA.
El desarrollo urbanístico del Ensanche Sur, con sus 5.891 viviendas, se dividió en tres fases: Fase I, Fase II, Fase III; Dividido en las siguientes
promociones:
Fase I:
FASE
PROMOCIÓN
FASE I
110
FASE I
111
FASE I
112
FASE I
113
FASE I
114
FASE I
115
FASE I
116
FASE I
117
FASE I
118
FASE I
119
FASE I
120
FASE I
121
FASE I
122
FASE I
123
TOTAL FASE I
Nº TOTAL
ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS
VIVIENDAS
2009
2010
2011
2012
118
108
7
2
0
110
98
7
1
0
106
96
5
3
0
104
96
5
0
1
111
93
7
5
0
118
109
3
3
2
118
110
2
2
0
112
104
4
3
0
105
96
4
3
1
113
100
7
3
0
107
103
1
2
0
104
95
8
1
0
114
106
5
1
0
108
98
5
0
0
1548
1412
70
29
4
ESCRITURADAS a
VIVIENDAS
31/12/2013
PENDIENTES
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
1
0
4
0
1
0
1
0
3
0
1
0
0
0
2
0
4
0
28*
* En el año 2012 se recuperaron 2 viviendas de condición resolutoria de la parcela 111, de las que se ha escriturado una en el año 2013.
Asimismo se recuperaron en 2012 una vivienda de la p.114, una de la p.119 y una de la p.123.
En noviembre de 2013 se escrituraron la vivienda de la p.114 y la de la P. 119, quedando pendiente la de la p.123
En el ejercicio 2013 se ha recuperado una vivienda en la p.110 otra en la p.119, otra en la p.123
Por lo tanto quedarían 5 viviendas más en esta fase que sumar a las 28 pendientes (Total pendiente 33)
77
PLAN DE VIABILIDAD
La Fase I consta de 14 promociones con un total de 1.548 viviendas de las que a 31 de diciembre de 2013 se habían escriturado un total de
1.515 viviendas, quedando pendientes de escriturar 33 viviendas.
Fase II:
FASE
PROMOCIÓN
FASE II
134
FASE II
135
FASE II
136
FASE II
137
FASE II
138
FASE II
139
FASE II
140
FASE II
141
FASE II
142
FASE II
143
FASE II
144
FASE II
145
FASE II
146
FASE II
147
FASE II
148
FASE II
149
FASE II
150
TOTAL FASE II
Nº TOTAL ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS VIVIENDAS
VIVIENDAS
2009
2010
2011
2012
a 31/12/2013 PENDIENTES
102
71
22
4
1
0
4
110
0
97
9
1
0
3
112
83
15
10
1
0
3
112
0
83
21
3
2
3
109
78
24
5
1
0
1
114
0
60
44
7
0
3
117
0
85
26
2
0
4
108
0
0
100
3
1
4
111
0
99
9
0
0
3
113
0
0
0
102
3
8
114
0
0
108
2
0
4
114
0
104
6
1
0
3
114
0
106
5
0
0
3
122
0
108
8
0
1
5
122
82
24
11
0
1
4
106
0
0
0
94
7
5
125
92
23
5
1
0
4
1925
406
850
371
219
15
64*
* En el ejercicio 2013 se ha recuperado una vivienda en la P. 146 la cual ya ha sido escriturada.
La Fase II consta de 17 promociones con un total de 1.925 viviendas de las que a 31 de Diciembre de 2013 se habían escriturado un total de
78
PLAN DE VIABILIDAD
Fase III:
FASE
PROMOCIÓN
FASE III
124
FASE III
125
FASE III
126
FASE III
127
FASE III
128
FASE III
129
FASE III
130
FASE III
131
FASE III
132
FASE III
133
FASE III
151
FASE III
152
FASE III
153
FASE III
154
FASE III
155
FASE III
156
FASE III
157
FASE III
158
FASE III
159
FASE III
160
FASE III
161
FASE III
162
TOTAL FASE III
Nº TOTAL ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS ESCRITURADAS VIVIENDAS
VIVIENDAS
2009
2010
2011
2012
a 31/12/2013 PENDIENTES
109
0
98
8
0
0
3
114
0
0
108
1
3
2
108
0
92
13
0
0
3
117
0
107
6
0
0
4
113
0
0
0
71
22
20
106
0
74
25
5
0
2
105
0
0
96
4
0
5
108
0
0
86
14
4
4
106
0
90
11
1
1
3
102
0
0
0
75
11
16
114
0
99
11
0
0
4
112
0
83
25
1
0
3
112
0
82
26
1
0
3
110
0
0
106
1
0
3
108
0
76
28
1
0
3
112
0
86
23
0
0
3
109
0
79
26
2
0
2
110
0
85
21
0
0
4
109
0
94
12
0
0
3
112
0
67
39
3
1
2
112
0
0
106
3
0
3
110
0
0
0
0
0
110
2418
0
1212
776
183
42
205
La Fase III consta de 22 promociones con un total de 2.418 viviendas de las que a 31 de Diciembre de 2013 se habían escriturado un total de
79
PLAN DE VIABILIDAD
Viviendas
Escrituradas en
2009
TOTAL FINAL
% Sobre Total
5891
100 %
1818
30,86 %
Viviendas
Escrituradas en
2010
Viviendas
Escrituradas en
2011
2132
36,19 %
1176
19,96 %
Viviendas
Escrituradas en
2012
406
6,89 %
Viviendas
Escrituradas en
2013.
57
0,97%
Pendientes de
escriturar
302
5,13 %
Durante el año 2013 (a 31/10/2013) se han escriturado 46 viviendas, quedando el resto de viviendas (313) pendientes de escriturar durante los
sucesivos periodos.
Asimismo, debemos hacer mención a que con anterioridad al Ensanche Sur, EMGIASA construyó un total de 16 promociones, que suponen
1.836 viviendas, todas ellas en diversos ámbitos de Alcorcón.
80
PLAN DE VIABILIDAD
PARCELAS LIBRES EN EL ENSANCHE SUR.
EMGIASA dispone de las siguientes parcelas edificables en el Ensanche Sur de Alcorcón:
PARCELA
REGISTRO
FINCA REG.
SUPERFICIE
EDIFICABILIDAD
Nº VIVIENDAS
MAXIMAS
Nº
VIVIENDAS
ESTIMADA
1.4.2
2
62385
4.746
3.390
36
29
1.4.4
2
62389
4.746
3.390
36
29
1.4.5
2
62391
5.147
3.390
36
29
5.3
2
62395
8.544
5.980
64
52
10.2
3
55228
8.572
5.980
56
52
10.3
3
55229
8.572
5.980
56
52
10.4
3
55230
8.572
5.980
56
52
24.1
3
55231
8.700
6.030
58
52
24.2
3
55232
8.700
6.030
58
52
25.1
3
55234
8.613
6.030
58
52
25.2
3
55235
8.613
6.030
58
52
25.3
3
55236
8.487
6.030
58
52
26.1
3
55237
8.574
6.030
58
52
26.2
3
55238
8.700
6.030
58
52
Dentro del Plan de Viabilidad de la Empresa está contemplado el posible desarrollo de 5 de las Parcelas Libres para viviendas unifamiliares, y la
la venta de tres mas.
81
PLAN DE VIABILIDAD
LOCALES COMERCIALES
DISTRIBUCIÓN POR PARCELAS
PARCELA
LOCAL
Nº
M² UTILES
Nº FINCA
2.3.1. - ES 112
2.3.1. - ES 112
2.3.1. - ES 112
2.3.1. - ES 112
2.3.1. - ES 112
2.3.1. - ES 112
2
3
4
5
6
7
94,80
94,80
94,80
94,80
57,90
35,86
66742
66744
66746
66748
66750
66752
2.3.2. - ES 113
2.3.2. - ES 113
2.3.2. - ES 113
2.3.2. - ES 113
2.3.2. - ES 113
2
3
6
7
8
27,37
27,37
27,37
27,37
58,14
65715
65717
65723
65725
65727
3.3.1. - ES 118
2
95,84
67406
4.3.1 - ES 122
4.3.1 - ES 122
3
4
109,24
65,88
66083
66085
6.1.1. - ES 124
1
86,35
71921
6.1.2. - ES 125
2
220
71729
13.3.1 - ES 136
13.3.1 - ES 136
1
2
121,66
105,14
70400
70426
82
PLAN DE VIABILIDAD
PARCELA
LOCAL
Nº
M² UTILES
Nº FINCA
14.1.1 - ES 139
14.1.1 - ES 139
B
C
212,77
224,99
69998
70000
18.2.2 - ES 154
18.2.2 - ES 154
18.2.2 - ES 154
18.2.2 - ES 154
1
2
3
4
83,72
86,15
86,15
83,73
58482
58483
58484
58485
11.1.1 - ES 129
11.1.1 - ES 129
11.1.1 - ES 129
11.1.1 - ES 129
2
3
4
5
136,77
136,77
52,63
106,76
59853
59854
59855
59856
13.3.3 - ES 138
13.3.3 - ES 138
13.3.3 - ES 138
13.3.3 - ES 138
1
2
4
5
44,71
64,01
83,56
64,01
69632
69634
69680
69694
11.1.2 - ES 130
11.1.2 - ES 130
11.1.2 - ES 130
11.1.2 - ES 130
11.1.2 - ES 130
11.1.2 - ES 130
1
2
3
4
5
6
94,18
76,25
69,86
69,43
76,25
93,05
63223
63224
63225
63226
63227
63228
19.2.1 - ES 157
19.2.1 - ES 157
19.2.1 - ES 157
19.2.1 - ES 157
19.2.1 - ES 157
1
2
3
4
5
64,01
83,56
83,56
64,01
44,71
61481
61482
61483
61484
61485
83
PLAN DE VIABILIDAD
PARCELA
LOCAL
Nº
M² UTILES
Nº FINCA
19.2.2 - ES 158
19.2.2 - ES 158
19.2.2 - ES 158
1
2
3
154,35
154,35
260,3
61082
61083
11.1.3 - ES 131
11.1.3 - ES 131
11.1.3 - ES 131
11.1.3 - ES 131
11.1.3 - ES 131
1
2
3
4
5
47,85
95,94
76,77
84,12
120,11
60138
60139
60140
60141
60142
11.2.1 - ES 132
11.2.1 - ES 132
11.2.1 - ES 132
11.2.1 - ES 132
11.2.1 - ES 132
11.2.1 - ES 132
11.2.1 - ES 132
11.2.1 - ES 132
1
2
3
4
5
6
7
8
62,42
142,98
107,39
123,52
168,04
119,63
119,65
65,99
60322
60323
60324
60325
60326
60327
60328
60329
13.1.3 - ES 135
13.1.3 - ES 135
1
2
232,22
248,82
68298
68300
18.2.1 - ES 153
18.2.1 - ES 153
18.2.1 - ES 153
1
2
3
152,4
125,5
100,5
60671
60672
60673
20.1.1 - ES 159
20.1.1 - ES 159
20.1.1 - ES 159
20.1.1 - ES 159
1
2
3
4
75,32
122,15
93,8
64
60976
60977
60978
60979
61081
84
PLAN DE VIABILIDAD
PARCELA
LOCAL
Nº
M² UTILES
20.1.1 - ES 159
20.1.1 - ES 159
20.1.1 - ES 159
20.1.1 - ES 159
5
6
7
8
65,4
93,58
70,42
78,45
Nº FINCA
60980
60981
60982
60983
20.2.1- ES 160
20.2.1- ES 160
20.2.1- ES 160
20.2.1- ES 160
1
2
3
4
136,77
76,57
102,49
106,25
59671
59672
59673
59674
16.2.2-ES 149
16.2.2-ES 149
16.2.2-ES 149
16.2.2-ES 149
16.2.2-ES 149
16.2.2-ES 149
1
2
3
4
5
6
99,17
85
85
85
85
85
57594
57595
57596
57597
57598
57599
10.1.2-ES 128
10.1.2-ES 128
1
2
260,47
260,47
59006
59007
11.2.3-ES 133
11.2.3-ES 133
11.2.3-ES 133
11.2.3-ES 133
1
2
3
4
68,54
152,17
152,17
75,61
60055
60056
60057
60058
20.3.1-ES 162
20.3.1-ES 162
20.3.1-ES 162
20.3.1-ES 162
20.3.1-ES 162
1
2
3
4
5
135
196,95
126,9
139,55
135
59307
59306
59305
59304
59303
85
PLAN DE VIABILIDAD
Distribuidos entre las 53 promociones del Ensanche Sur hay un total de 123 locales comerciales, cuya situación es la que sigue:
Total Locales Comerciales
123
140
Venta Locales Comerciales 2009
120
100
80
52
60
40
20
0
12
8
10
0
0
Venta Locales Comerciales 2013 a
31/10/2013
Previsión Venta 2014-2020
Venta de Locales Comerciales Ensanche
Sur 2009-2013
Del total de los 123 Locales Comerciales ubicados en el Ensanche Sur, durante el año 2010 se vendieron 12 de ellos, en 2011 fueron 8 los
locales comerciales del Ensanche Sur vendidos y 10 en el año 2012. La previsión de venta para el periodo comprendido entre 2014-2020 será
de 52 locales, por un importe global de 10.563.204,60 € .
86
PLAN DE VIABILIDAD
PLAN MUNICIPAL DE APARCAMIENTOS
El Plan Municipal de Aparcamientos comprendía un total de 38 aparcamientos con un total de 19.000 plazas, de los cuales, EMGIASA ha
desarrollado 21 aparcamientos.
El número total de plazas de aparcamiento a 30 de Diciembre de 2010 era de 11.051 plazas, de las que 6.910 fueron escrituradas, 207 plazas
quedaron pendientes de escriturar, 712 están alquiladas, quedando 3.222 plazas pendientes de venta.
SITUACIÓN APARCAMIENTOS 30 DE DICIEMBRE DE 2010
APARCAMIENTO
Nº PLAZAS
FECHA ENTREGA
ESCRITURADAS
PRÍNCIPES DE ESPAÑA
952
16 marzo de 2006
952
RECINTO FERIAL
510
9 febrero de 2008
510
AVDA. OESTE/LOS PINOS
408
13 marzo de 2008
408
MERCADILLO/CARBALLINO
460
6 marzo de 2008
280
C/ ECHEGARAY
358
4 abril de 2008
302
C/ LOS ARCES
519
abril de 2008
363
C/ LOS ROBLES
329
7 abril de 2008
61
C/ LOS LIRIOS
483
1 marzo de 2009
165
PLAZA LAS FRAGUAS
433
7 septiembre de 2009
433
FUENTE CISNEROS
304
25 junio de 2009
73
PLAZA SAN PEDRO BAUTISTA
630
13 junio de 2009
522
CAMPO MUNICIPAL LA HUERTA
569
148
PLAZA DE LA HISPANIDAD
750
13 junio de 2009
749
A.JOSÉ ARANDA/LEGANÉS
249
17 junio de 2009
248
CENTRO PROFESORES
446
16 febrero de 2010
313
VIÑAGRANDE
700
26 marzo de 2010
532
SIETE OJOS
490
15 febrero de 2010
244
JUAN RAMÓN JIMÉNEZ
620
27 marzo de 2010
202
C/ RÍO SEGRE
441
6 octubre de 2010
405
PARQUE MAYOR
892
0
JOAQUÍN COSTA
508
28 enero de 2011
0
TOTALES
11051
6910
PDTE ESC.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
1
0
8
197
0
207
ALQUILER LIBRES VENTA
0
0
0
0
0
0
33
147
26
30
1
155
0
268
19
299
0
0
16
215
108
0
98
323
1
0
0
0
70
63
61
107
90
155
189
229
0
28
0
695
0
508
712
3222
87
PLAN DE VIABILIDAD
El número total de plazas de aparcamiento a 30 de Diciembre de 2011 es de 11.051 plazas, de las que 7.181 plazas están escrituradas, 280
plazas quedaron pendientes de escriturar, 1.138 plazas están alquiladas, quedando 2.452 plazas de aparcamiento pendientes de venta.
APARCAMIENTO
Nº PLAZAS
FECHA ENTREGA
ESCRITURADAS PDTE. ESC.
952
16 marzo de 2006
952
0
RECINTO FERIAL
510
9 febrero de 2008
510
0
408
13 marzo de 2008
408
0
460
6 marzo de 2008
282
0
C/ ECHEGARAY
358
4 abril de 2008
301
0
C/ LOS ARCES
519
abril de 2008
363
0
C/ LOS ROBLES
329
7 abril de 2008
61
0
C/ LOS LIRIOS
483
1 marzo de 2009
165
1
PLAZA LAS FRAGUAS
433
433
0
FUENTE CISNEROS
304
25 junio de 2009
73
0
630
13 junio de 2009
525
0
569
148
172
750
13 junio de 2009
749
0
249
17 junio de 2009
249
0
CENTRO PROFESORES
446
16 febrero de 2010
316
11
VIÑAGRANDE
700
26 marzo de 2010
533
0
SIETE OJOS
490
15 febrero de 2010
245
0
620
27 marzo de 2010
202
1
C/ RÍO SEGRE
441
6 octubre de 2010
413
0
PARQUE MAYOR
892
198
83
JOAQUÍN COSTA
508
28 enero de 2011
55
12
TOTALES
11051
7181
280
0
0
0
0
0
0
46
132
24
33
1
155
0
268
33
284
0
0
14
217
102
3
146
103
1
0
0
0
119
0
102
65
113
132
240
177
25
3
46
565
126
315
1138
2452
88
PLAN DE VIABILIDAD
En 2012 el número total de plazas de aparcamiento es de 11.051 plazas, de las que 7.753 plazas están escrituradas, 962 plazas están
alquiladas, quedando 2.309 plazas de aparcamiento pendientes de venta.
APARCAMIENTO
Nº PLAZAS
FECHA ENTREGA
ESCRITURADAS GARANTÍA
952
16 marzo de 2006
952
0
RECINTO FERIAL
510
9 febrero de 2008
510
0
408
13 marzo de 2008
408
0
460
6 marzo de 2008
282
0
C/ ECHEGARAY
358
4 abril de 2008
302
0
C/ LOS ARCES
519
abril de 2008
363
0
C/ LOS ROBLES
329
7 abril de 2008
61
0
C/ LOS LIRIOS
483
1 marzo de 2009
165
0
PLAZA LAS FRAGUAS
433
433
0
FUENTE CISNEROS
304
25 junio de 2009
73
27
630
13 junio de 2009
526
0
569
290
0
750
13 junio de 2009
749
0
249
17 junio de 2009
249
0
CENTRO PROFESORES
446
16 febrero de 2010
327
0
VIÑAGRANDE
700
26 marzo de 2010
535
0
SIETE OJOS
490
15 febrero de 2010
370
0
620
27 marzo de 2010
232
0
C/ RÍO SEGRE
441
6 octubre de 2010
414
0
PARQUE MAYOR
892
375
0
JOAQUÍN COSTA
508
28 enero de 2011
137
0
TOTALES
11051
7753
27
0
0
0
0
0
0
40
138
13
43
1
155
0
268
26
292
0
0
11
193
85
19
120
159
1
0
0
0
104
15
87
78
92
28
209
179
21
6
46
471
106
265
962
2309
89
PLAN DE VIABILIDAD
A 31 de diciembre de 2013 el número total de plazas de aparcamiento es de 11.051 plazas, de las que 7.756 plazas están escrituradas, 787
plazas están alquiladas, quedando 2.508 plazas de aparcamiento pendientes de venta.
APARCAMIENTO
Nº PLAZAS
FECHA ENTREGA
ESCRITURADAS GARANTÍA ALQUILER LIBRES VENTA
952
16 marzo de 2006
952
0
0
0
RECINTO FERIAL
510
9 febrero de 2008
510
0
0
0
408
13 marzo de 2008
408
0
0
0
460
6 marzo de 2008
282
0
26
152
C/ ECHEGARAY
358
4 abril de 2008
302
0
10
46
C/ LOS ARCES
519
abril de 2008
363
0
1
155
C/ LOS ROBLES
329
7 abril de 2008
61
0
0
268
C/ LOS LIRIOS
483
1 marzo de 2009
165
0
21
297
PLAZA LAS FRAGUAS
433
433
0
0
0
FUENTE CISNEROS
304
25 junio de 2009
73
0
6
225
630
13 junio de 2009
528
0
65
37
569
290
0
98
181
750
13 junio de 2009
749
0
1
0
249
17 junio de 2009
249
0
0
0
CENTRO PROFESORES
446
16 febrero de 2010
328
0
81
37
VIÑAGRANDE
700
26 marzo de 2010
535
0
75
90
SIETE OJOS
490
15 febrero de 2010
370
0
70
50
620
27 marzo de 2010
232
0
177
211
C/ RÍO SEGRE
441
6 octubre de 2010
414
0
20
7
PARQUE MAYOR
892
375
0
46
471
JOAQUÍN COSTA
508
28 enero de 2011
137
0
90
281
TOTALES
11051
7756
0
787
2508
90
PLAN DE VIABILIDAD
Se estima que en el periodo de 2014 a 2020 se procederá a la venta de 156 plazas de aparcamiento.
91
PLAN DE VIABILIDAD
PLAZAS DE APARCAMIENTO NO VINCULADAS EN EL ENSANCHE SUR DE ALCORCON.
Asimismo, en cada una de las 53 promociones del Ensanche Sur existen un número de plazas de aparcamiento libres, es decir, no están
vinculadas a ninguna de las viviendas.
La distribución por fases de estas plazas de aparcamiento libres es la siguiente:
Fase I:
FASE
FASE I
FASE I
FASE I
FASE I
FASE I
FASE I
FASE I
FASE I
FASE I
FASE I
FASE I
FASE I
FASE I
FASE I
TOTAL FASE I
PROMOCIÓN
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
Nº PLAZAS
66
55
58
56
56
59
74
58
54
57
58
60
70
59
840
PLAZAS G.N.V EN
2009
15
14
13
16
7
18
16
17
18
5
12
13
19
8
191
VENDIDAS EN
2010
3
1
2
0
1
0
0
2
2
7
1
1
3
4
27
VENDIDAS EN
2011
2
1
0
1
1
0
0
0
1
4
1
1
2
1
15
VENDIDAS EN
2012
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
1
0
0
2
VENDIDAS EN
2013
0
0
0
39
0
41
0
0
0
0
0
0
0
0
80
PDTES. VENTA
46
39
43
0
47
0
58
38
33
41
44
44
46
46
525
La Fase I consta de 14 promociones con un total de 840 plazas de las que a 31 de Diciembre de 2013 se habían vendido un total de 315 plazas,
quedando pendientes de venta 525 plazas.
92
PLAN DE VIABILIDAD
Fase II:
FASE
FASE II
FASE II
FASE II
FASE II
FASE II
FASE II
FASE II
FASE II
FASE II
FASE II
FASE II
FASE II
FASE II
FASE II
FASE II
FASE II
FASE II
TOTAL FASE II
PROMOCIÓN
134
135
136
137
138
139
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
Nº PLAZAS
PLAZAS G.N.V EN
2009
VENDIDAS EN
2010
7
0
7
0
10
0
0
0
0
0
0
0
0
0
13
0
7
44
0
15
1
11
0
7
8
0
12
0
0
13
9
11
2
0
1
90
52
60
61
57
56
67
59
54
56
62
70
59
59
61
62
67
63
1025
VENDIDAS EN
2011
0
3
0
1
2
3
1
11
1
0
10
1
1
0
0
0
1
35
VENDIDAS EN
2012
VENDIDAS 2013
0
0
0
0
0
0
0
0
0
12
0
32
0
0
0
14
0
58
45
0
1
0
0
0
0
43
1
1
60
0
0
0
0
53
0
204
PDTES. VENTA
0
42
52
45
44
57
50
0
42
49
0
13
49
50
47
0
54
594
La Fase II consta de 17 promociones con un total de 1.025 plazas de garaje de las que a 31 de diciembre de 2013 se habían vendido un total de
431 plazas, quedando pendientes de venta 594 plazas.
93
PLAN DE VIABILIDAD
Fase III:
FASE
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
FASE III
TOTAL FASE III
PROMOCIÓN
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
161
162
Nº PLAZAS
PLAZAS G.N.V EN
2009
VENDIDAS EN
2010
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
13
0
10
9
0
7
0
0
15
0
13
17
6
0
7
8
7
10
11
4
0
0
137
58
65
54
61
64
61
65
70
63
81
73
57
60
63
56
56
60
66
73
61
57
72
1396
VENDIDAS EN
2011
0
5
1
0
0
1
8
5
0
0
2
3
2
12
1
1
0
0
0
3
11
0
55
VENDIDAS EN
2012
0
7
0
0
3
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-1
0
1
0
11
VENDIDAS
2013
PDTES. VENTA
0
1
43
0
61
0
0
0
48
2
58
0
0
1
0
0
0
0
0
0
1
0
215
45
52
0
52
0
53
57
64
0
79
0
37
52
50
48
47
53
56
63
54
44
72
978
La Fase III consta de 22 promociones con un total de 1.396 plazas de garaje de las que a 31 de diciembre de 2013 se habían vendido un total
de 418 plazas, quedando pendientes de venta 978 plazas.
94
PLAN DE VIABILIDAD
PLAZAS DE GARAJE NO VINCULADAS EN PROMOCIONES DEL ENSANCHE SUR PENDIENTES DE VENTA A 31/12/2013
Promoción Inmobiliaria
PARCELA 110 (2.1.1)
PARCELA 111 (2.2.1)
PARCELA 112 (2.3.1)
PARCELA 114 (3.1.1)
PARCELA 116 (3.2.1)
PARCELA 117 (3.2.2)
PARCELA 118 (3.3.1)
PARCELA 119 (3.3.2)
PARCELA 120 (4.1.2)
PARCELA 121 (4.2.2)
PARCELA 122 (4.3.1)
PARCELA 123 (4.3.2)
PARCELA 124 (6.1.1)
PARCELA 125 (6.1.2)
PARCELA 127 (6.2.2)
PARCELA 129 (11.1.1)
PARCELA 130 (11.1.2)
PARCELA 131 (11.1.3)
PARCELA 133 (11.2.3)
PARCELA 135 (13.1.3)
PARCELA 136 (13.3.1)
PLAZAS
46
39
43
47
58
38
33
41
44
44
46
46
45
52
52
53
57
64
79
42
52
Valor Contable
460.000 €
390.000 €
430.000 €
470.000 €
580.000 €
380.000 €
330.000 €
410.000 €
440.000 €
440.000 €
460.000 €
460.000 €
450.000 €
520.000 €
520.000 €
530.000 €
570.000 €
640.000 €
790.000 €
420.000 €
520.000 €
PARCELA 137 (13.3.2)
PARCELA 138 (13.3.3)
PARCELA 139 (14.1.1)
PARCELA 140 (14.1.2)
PARCELA 142 (14.2.2)
PARCELA 143 (14.3.1)
PARCELA 145 (15.2.1)
PARCELA 146 (15.3.1)
PARCELA 147 (16.1.1)
PARCELA 148 (16.2.1)
PARCELA 150 (16.3.2)
PARCELA 152 (18.1.2)
PARCELA 153 (18.2.1)
PARCELA 154 (18.2.2)
PARCELA 155 (19.1.1)
PARCELA 156 (19.1.2)
PARCELA 157 (19.2.1)
PARCELA 158 (19.2.2)
PARCELA 159 (20.1.1)
PARCELA 160 (20.2.1)
PARCELA 161 (20.2.2)
PARCELA 162 (20.3.1)
TOTAL PLAZAS NO VINCULADAS
45
44
57
50
42
49
13
49
50
47
54
37
52
50
48
47
53
56
63
54
44
72
2097
450.000 €
440.000 €
570.000 €
500.000 €
420.000 €
490.000 €
130.000 €
490.000 €
500.000 €
470.000 €
540.000 €
370.000 €
520.000 €
500.000 €
480.000 €
470.000 €
530.000 €
560.000 €
630.000 €
540.000 €
440.000 €
720.000 €
20.970.000 €
95
PLAN DE VIABILIDAD
TOTAL FINAL
% Sobre el total
3261
100%
Plazas No Vinculadas
Vendidas en 2009
235
7,20%
Vendidas en 2010
254
7, 78%
Vendidas en 2011
105
3,22%
Vendidas en 2012
71
2,18%
Vendidas en 2013
499
15,30%
Plazas Pendientes
2097
64,32%
3261
3500
3000
2500
2097
2000
1500
1000
500
0
235 254
105 71
499
Plazas de Garaje No Vinculadas Vendidas
periodo 2009-2013
Total Plazas de Garaje No
Vinculadas
Plazas No Vinculadas Vendidas
en 2009
en 2010
en 2011
en 2012
en 2013
Plazas Pendientes
96
PLAN DE VIABILIDAD
ENCOMIENDAS DE GESTION.
En la superficie de alguno de los aparcamientos del Plan Municipal, el Ayuntamiento de Alcorcón nos realizó el encargo, a través de
Encomienda de Gestión, de la construcción de una Escuela Infantil y dos Centros Cívicos, en concreto:
•
Construcción de un Centro Cívico en la calle Siete Ojos, en la superficie del Aparcamiento del mismo nombre. Esta encomienda de
gestión fue aprobada por el Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón con fecha 26 de enero de 2006.
•
Construcción de un Centro Cívico en Viñagrande, en la superficie del Aparcamiento del mismo nombre. Esta encomienda de gestión fue
aprobada por el Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón con fecha 26 de enero de 2006.
•
Construcción de una Escuela Infantil sobre la superficie del Aparcamiento de Centro de Profesores. Esta encomienda de gestión fue
aprobada por el Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón con fecha 26 de enero de 2006.
Todos estos edificios están construidos y recepcionados por el Ayuntamiento de Alcorcón.
CENTRO DE CREACION DE LAS ARTES DE ALCORCON.
El 29 de marzo de 2006, el Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón aprobó la concesión de una porción de terreno de dominio público en el
Parque de los Castillos para la construcción del Centro de Creación de las Artes, mediante adjudicación directa a EMGIASA, como concesión
administrativa, con un plazo de duración de 50 años.
En dicha concesión, EMGIASA percibirá como retribución los ingresos derivados de la explotación económica de las diferentes instalaciones y
servicios que disponga el nuevo Centro, ya sean derivados de arrendamientos de los diversos espacios, difusiones culturales o recreativas,
97
PLAN DE VIABILIDAD
espectáculos, taquilla, restauración en general, aparcamientos o de otros complementarios. Para ello tendrá derecho a percibir de los usuarios
de las instalaciones y espacios los precios que correspondan en las diferentes modalidades que se establezcan.
También podrá solicitar y percibir de la Comunidad de Madrid y/o de otros organismos oficiales o privados, cuantas subvenciones precise
destinadas para llevar a cabo las obras de construcción y la posterior dotación con su equipamiento, etc... para poner en funcionamiento el
Centro, así como respecto a las futuras actividades que realice o servicios que preste.
Los terrenos se encuentran en suelo «demanial››, es decir se trata de suelo de titularidad pública que no se puede hipotecar, vender, ni
embargar. Al no poder recibir ingresos por este concepto, EMGIASA debe asumir íntegramente su financiación.
El Centro de Creación de las Artes de Alcorcón (CREAA), es un macro espacio artístico de 66.000 metros cuadrados en la entrada sureste del
municipio. Un enorme complejo formado por nueve edificios que albergará un teatro, un circo estable y escuelas de formación artística.
Concebido para el arte y la cultura; enfocado a las artes escénicas y la música. Su programa arquitectónico integra un auditorio, un circo
estable, una sala configurable, espacios para la formación y producción artística, salas de exposiciones y un área de congresos.
El 8 de enero de 2008 se concedió la construcción del mismo a la Unión Temporal de Empresas (UTE) formada por Ferrovial y Fomento de
Construcciones y Contratas (FCC), por importe de CIENTO CUATRO MILLONES DOSCIENTOS VEINTINUEVE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y
TRES EUROS CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS DE EURO (104.229.953,45.-€) y un plazo de ejecución de 38 meses.
En el transcurso de los plazos de ejecución de la citada obra, han venido aconteciendo por serias incidencias, dos Proyectos “Modificados”, con
un coste adicional de 5.494.136’78 €; aumentos por otras propuestas de Modificación, 2.885.403’95 €; adecuación del perímetro de la obra,
nuevo vallado y ejecución de Biblioteca, 680.213’22 €; acometida eléctrica de media tensión, 896.592’67 €; reclamación por incidencia en obra,
3.360.014’01 €; paralización de obra, 993.377’14 €, lo que ha supuesto un aumento importante en el coste de la obra.
En Marzo de 2012, EMGIASA ya había abonado a UTE CREAA por todos los conceptos la cantidad de CIENTO NUEVE MILLONES
CUATROCIENTOS TRECE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO EUROS CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS DE EURO (109.413.785,97.-€) y Debido
98
PLAN DE VIABILIDAD
a la manifiesta imposibilidad en el cumplimiento de las obligaciones a cargo de EMGIASA, provocó tener que resolver el contrato suscrito con
la UTE CREAA, documento que se firma el 9 de marzo de 2012.
Actualmente, el Centro artístico y escénico está paralizado y se encuentra a un 74% de su ejecución.
99
PLAN DE VIABILIDAD
100
PLAN DE VIABILIDAD
8. AUTORIZACIONES
FINANCIERO.
JUDICIALES
Y
REDUCCION
DEL
PASIVO
Desde que EMGIASA entra en Concurso de Acreedores Voluntario, se han concedido una serie de Autorizaciones Judiciales por el Juzgado Mercantil nº 6 de
Madrid, que han propiciado una reducción del pasivo financiero de la entidad.
Dichas Autorizaciones Concursales son:
•
Venta de 489 plazas de aparcamiento a Banco Sabadell, lo que supondrá una reducción del pasivo financiero de 4.127.920,38.-€.
•
Venta de una parcela libre, en concreto la 5.1. en el Ensanche Sur de Alcorcón, a Banco Sabadell, lo que supuso una reducción del pasivo financiero
en 15.220.040.-€.
•
Venta de una parcela libre, en concreto la 1.4.1. en el Ensanche Sur de Alcorcón, a Banco Sabadell, lo que supuso una reducción del pasivo financiero
en 5.234.966.-€.
•
Venta de una parcela libre, en concreto la 5.2. en el Ensanche Sur de Alcorcón, a Banco Sabadell, lo que supuso una reducción del pasivo financiero
en 9.479.776.-€.
101
PLAN DE VIABILIDAD
9. PASIVO DE LA SOCIEDAD.
EVOLUCION DEL PASIVO DE LA SOCIEDAD
Año 2.011
En Junio del 2011, fecha en la que se produce la entrada del nuevo Equipo de Dirección, nos encontramos con un Pasivo en la Sociedad que
ascendía a más de 333 millones de euros, desglosado de la siguiente manera:
PASIVO NO CORRIENTE
13.632.692,75 €
DEUDAS A L/P
Deudas con Entidades de Crédito ( C.R)
Deuda con AYTO R.D.
Fianzas
PASIVO CORRIENTE
13.632.692,75 €
9.604.801,96 €
DEUDAS A C/P
Deudas con Entidades de Crédito
Otros pasivos financieros ( Dividendos)
ACREEDORES COMERCIALES
Proveedores a c/p
Comunidades de Propietarios
Retenciones
Personal pdte de pago
Pasivos por impuestos corrientes
Otras deudas con Admón. Publica
Anticipo de clientes
TOTAL DEUDA EMGIASA
224.069.345,94 €
208.406.517,50 €
15.662.828,44 €
95.858.323,41 €
37.194.450,76 €
4.027.890,79 €
319.927.669,35 €
31.269.519,36 €
19,03 €
510.195,08 €
8.303.282,04 €
18.580.857,14 €
333.560.362,10 €
102
PLAN DE VIABILIDAD
La cifra anteriormente expuesta tendría que haberse modificado durante ese periodo ya que en ningún momento se tuvo en cuenta la deuda
latente con los Expropiados. Dicha deuda proviene de la diferencia en el pago de la expropiación realizada en el Ensanche Sur, en el mes de
Febrero de 2.006 se pagaron más de 76 millones de euros para hacer frente a la resolución indicada por el Jurado Territorial que estableció el
Justiprecio, dichos importes fueron recurridos por la casi totalidad de los Expropiados y fue durante los años 2.009 y 2.010 cuando empezaron
a aparecer las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que incrementaban la indemnización casi al doble de lo que se había
pagado en su inicio. Dicha diferencia, al existir ya sentencias firmes, consideramos debería haber sido Provisionada en la Contabilidad de la
Sociedad, por lo que las cifras del Pasivo de EMGIASA se verían seriamente alteradas, si tomamos como referencia las sentencias a las que ya se
tenía conocimiento durante los ejercicios anteriores, es decir, años 2.009 y 2.010, en las que se establecía la cantidad a pagar así como sus
respectivos interese legales, la cifra que se debería haber provisionado seria de 46 millones de euros, importe que incrementaría la cifra del
Pasivo de nuestro Balance hasta los 380 millones de euros.
A continuación se incorpora cuadro comparativo con el Pasivo que existía en Junio de 2.011 y el Pasivo real que debería haber reflejado la
contabilidad de la Sociedad teniendo en cuenta la Provisión por la expropiación.
103
PLAN DE VIABILIDAD
DEUDA EMGIASA
jun-11 jun-11 CON EXPROPIADOS
PASIVO NO CORRIENTE
DEUDAS A L/P
Deuda con AYTO R.D.
Fianzas
PASIVO CORRIENTE
DEUDAS A C/P
Proveedores a c/p
Acreedores Varios
personal pdte de pago
TOTAL DEUDA EMGIASA
13.632.692,75 €
13.632.692,75 €
13.632.692,75 €
9.604.801,96 €
13.632.692,75 €
9.604.801,96 €
4.027.890,79 €
4.027.890,79 €
319.927.669,35 €
366.363.669,35 €
224.069.345,94 €
208.406.517,50 €
15.662.828,44 €
270.505.345,94 €
208.406.517,50 €
46.436.000,00 €
15.662.828,44 €
95.858.323,41 €
37.194.450,76 €
31.269.519,36 €
19,03 €
510.195,08 €
8.303.282,04 €
18.580.857,14 €
95.858.323,41 €
37.194.450,76 €
31.269.519,36 €
19,03 €
510.195,08 €
8.303.282,04 €
18.580.857,14 €
333.560.362,10 €
379.996.362,10 €
104
PLAN DE VIABILIDAD
A partir de Junio de 2.011 se han ido agilizando la entrega de viviendas, el pago a las Comunidades de Propietarios, a los adjudicatarios que
tenían que renunciar a la compra de la vivienda y además se formalizo la venta de una de las Parcelas situadas en el ensanche Sur de Alcorcón,
además y tras un intenso trabajo se consiguió actualizar la contabilización de innumerables facturas que hasta ese momento no habían sido
registradas en nuestra contabilidad.
dic-11
PASIVO NO CORRIENTE
DEUDAS A L/P
Deuda con AYTO R.D.
Fianzas
PASIVO CORRIENTE
DEUDAS A C/P
Proveedores a c/p
Acreedores Varios
TOTAL DEUDA EMGIASA
12.818.063,19 €
12.818.063,19 €
9.587.895,06 €
3.230.168,13 €
342.097.545,26 €
254.713.307,08 €
176.383.502,82 €
62.787.879,37 €
15.541.924,89 €
87.384.238,18 €
54.294.781,56 €
20.136.960,06 €
0,00 €
11.282,02 €
12.941.214,54 €
354.915.608,45 €
105
PLAN DE VIABILIDAD
Año 2.012
Con fecha 29 de Febrero 2012, no habiendo sido posible remover la situación de insolvencia, EMGIASA presentó solicitud de declaración en
concurso voluntario de acreedores, registrado con el núm. 182/2.012, del que es conocedor el Juzgado Mercantil nº 6 de Madrid.
Presentada la solicitud de concurso, EMGIASA, en su calidad de sociedad mercantil local, participada en su capital social por el Ayuntamiento
de Alcorcón como socio único, recibió comunicación del Interventor del Ayuntamiento de Alcorcón, en la que se hacía constar figurar incluida
en ámbito de aplicación a lo dispuesto en el Real Decreto Ley 4/2.012, de 24 de Febrero, por el que se determinan obligaciones de
información y procedimientos necesarios para establecer un mecanismo de financiación para el pago a los proveedores de las entidades
locales.
Conforme lo previsto en el citado Real Decreto Ley, el día 15 de Marzo de 2.012, por el Sr. Interventor del Ayuntamiento de Alcorcón, se
remitió certificación colectiva al Ministerio de Economía y Hacienda, de todas las facturas que componen el conjunto de proveedores de la
empresa EMGIASA, cuyos proveedores han intervenido en adjudicación de contratos de obra, servicios o suministros, cuya preparación
estuvo sometida al Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y que voluntariamente han solicitado su inclusión
al pago de los créditos que han cumplido los requisitos antes reseñados.
Con fecha 30 de Marzo de 2.012, el Pleno del Ayuntamiento de Alcorcón, aprobó el Plan de Ajuste establecido en el citado Decreto Ley, que
ha representado el reconocimiento definitivo de un crédito de CINCUENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y TRES MIL
VEINTISIETE EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (54.873.027,55 euros), de proveedores de EMGIASA.
Dicho Plan de Pagos se establece como un crédito a 10 años con 2 de carencia a un tipo de interés del 5,736%. El importe de los intereses a
pagar por Emgiasa, ya incluidos en la cifra final, asciende a 21.377.424,00 euros.
Con todo ello nuestro Balance a 7 de Mayo de 2.012, fecha en la que se dicta Auto de Declaración de Concurso de Acreedores queda de la
siguiente manera.
106
PLAN DE VIABILIDAD
may-12
PASIVO NO CORRIENTE
DEUDAS A L/P
Deuda con AYTO R.D.
Fianzas
PASIVO CORRIENTE
87.746.658,71 €
87.746.658,71 €
9.365.796,78 €
76.250.453,69 €
2.130.408,24 €
252.742.992,58 €
DEUDAS A C/P
224.235.280,65 €
175.392.990,28 €
58.801.513,96 €
-9.959.223,59 €
Proveedores a c/p
Acreedores Varios
TOTAL DEUDA EMGIASA
28.507.711,93 €
11.271.243,97 €
6.077.189,99 €
38.656,16 €
38.199,41 €
114.363,82 €
10.968.058,58 €
340.489.651,29 €
107
PLAN DE VIABILIDAD
A Diciembre de 2.012 las cifras de nuestro pasivo se siguen reduciendo debido sobre todo a la entrega de DOS Promociones, la 133 y la 128,
con Prestamos Promotor con La Caixa y Banco Cam respectivamente.
Además cabe destacar el enorme esfuerzo realizado por el Equipo Directivo en rebajar al mínimo la cantidad que se les adeudaba a los
adjudicatarios de viviendas (Anticipo de Clientes).
dic-12
PASIVO NO CORRIENTE
DEUDAS A L/P
Deuda con AYTO R.D.
Fianzas
PASIVO CORRIENTE
DEUDAS A C/P
Proveedores a c/p
Acreedores Varios
TOTAL DEUDA EMGIASA
87.579.277,85 €
87.579.277,85 €
9.167.267,98 €
76.250.453,69 €
2.161.556,18 €
222.938.440,82 €
172.753.947,60 €
157.345.535,92 €
25.367.635,27 €
-9.959.223,59 €
50.184.493,22 €
7.930.689,35 €
37.929.655,21 €
592.680,14 €
3.731.468,52 €
310.517.718,67 €
108
PLAN DE VIABILIDAD
Año 2.013
Durante este periodo la deuda de nuestra Sociedad se sigue reduciendo de una manera progresiva debido a la escrituración de viviendas así
como a la operación realizada con el Banco Sabadell-Cam en Junio del presente ejercicio, por la que la Entidad nos compró las tres Parcelas de
las que era Acreedor Privilegiado a precio de deuda, venta que supuso una importante reducción de nuestro Pasivo.
109
PLAN DE VIABILIDAD
10.
PROPUESTA DE CONVENIO.
La Propuesta del deudor de convenio es resultado de múltiples reuniones, estudios, análisis y documentos que se han producido antes de la
declaración judicial en Mayo de 2.012, periodo durante el cual la sociedad acometió una importante reducción de su pasivo ordinario así como
de créditos con privilegio especial. Esa misma actividad se ha impulsado, de forma ordenada y efectiva, en el periodo que ha transcurrido tras
su declaración en estado de concurso, según se desprende del examen de la presente propuesta.
La quita y la espera que se establecen en la presente propuesta si bien comportan un sacrificio actual para los acreedores en una parte de sus
derechos, para caso de la liquidación concursal tendría unas consecuencias notoriamente más perjudiciales.
El escenario alternativo al Convenio es la LIQUIDACIÓN de la Sociedad:
•
•
El proceso previsible de la Ley Concursal para una Compañía de esta dimensión configura en la práctica un plazo de resolución dilatado.
El previsible transcurso del tiempo generará con harto grado de probabilidad unos importantes costes y deterioro de los activos de la
Compañía (plazas de aparcamiento, locales comerciales, parcelas residencial Libre) que se detraerán de la masa pasiva.
Como es sabido, la Ley Concursal 22/2003, de 9 de julio, consagra al convenio como solución normal del concurso. Así lo ha previsto al señalar
en la Exposición de Motivos (apartado VI) que el convenio es la solución normal del concurso, y por ello se fomenta con una serie de medidas
que están orientadas a alcanzar la satisfacción de los acreedores a través del acuerdo.
El legislador, ha previsto en dos supuestos concretos la posibilidad de exceder los límites reseñados en el art 100.1 de la ley.
La primera está recogida en el referido precepto y se contrae a empresas con actividad de especial trascendencia para la economía
110
PLAN DE VIABILIDAD
La apreciación de esta excepción plantea varios problemas de índole práctico que no ha tenido un tratamiento unitario en la aplicación judicial.
En primer lugar la alusión a empresas con actividad de especial trascendencia para la economía plantea el problema del ámbito territorial del
empresario, ya que aquella expresión puede englobar referencias al ámbito nacional, comunitario, provincial o local. Ahora bien, debe
rechazarse la exigencia de trascendencia para la economía nacional, ya que durante la tramitación parlamentaria se suprimió esta referencia a
empresa de ámbito nacional que contenía el proyecto.
Además, la presente propuesta de convenio proyecta y tiene su razón de ser principal en la continuación de la actividad. La Sociedad, cuenta
con unos activos patrimoniales que constituyen unos recursos presentes para generar la continuación total o parcial, en el ejercicio de la
actividad empresarial que desarrolla. Estos recursos se especifican en la presente Propuesta, como solución más adecuada a la satisfacción de
los intereses de los acreedores.
La actividad que desarrolla la Concursada, en primer lugar, tiene una especial trascendencia en el municipio donde ejerce su actividad
societaria, y por extensión para toda la Comunidad de Madrid, por mandato que el artículo 14 de la Constitución confiere a los poderes
públicos, de posibilitar el acceso al colectivo de población de menor capacidad económica, a una vivienda protegida, que constituye la
principal labor social de su actividad. Es un hecho incontestado, que la concursada ha sido promotora en el complejo inmobiliario de Ensanche
Sur de Alcorcón, de aproximadamente 6.000 viviendas Protegidas, y superado tras la grave crisis económica que afecta al sector de la
construcción, múltiples avatares e incidencias de toda índole. La actividad ordenada de la deudora, ha permitido la entrega a las personas que
resultaron adjudicatarios de la práctica totalidad de esos bienes. Así, en fecha inmediata (finales de Febrero de 2.014), tras haber concluido
definitivamente las obras de construcción en la parcela denominada ES 162 en ámbito de Ensanche Sur de Alcorcón, dará comienzo el proceso
de escrituración de enajenación de CIENTO DIEZ VIVIENDAS PROTEGIDAS, con las que la sociedad tiene suscrito compromiso contractual de
compraventa, que materializará su entrega y generará unos ingresos de DOS MILLONES (2.000.000 €) DE EUROS. Así, ha sucedido igualmente,
en periodo concursal, con la entrega de otras parcelas ES 133, ES 143 y ES 149. Ello ha permitido un flujo de tesorería importante, que permite
garantizar los pagos de los primeros años de duración de convenio, resultando coherente y razonable, la superación de los límites de espera,
para incorporar los recursos, aprovechamientos, encomiendas, etc.
La propuesta de convenio tiene por tanto y por objetivo principal preservar al máximo el patrimonio empresarial. En este orden es relevante
por el volumen de población del municipio donde ejerce su actividad (170.000 hb), tejido empresarial y las interconexiones existentes en el
111
PLAN DE VIABILIDAD
ámbito de la Comunidad de Madrid, dar continuidad a su labor social, por una demanda importante que afecta de modo singular a colectivos
de personas jóvenes. De hecho es una realidad que la sociedad cuenta con una lista de reserva superior a DIEZ MIL (10.000 ) adjudicatarios,
que permanece vigente y movilizará importantes recursos futuros. Por tanto, es preciso considerar la existencia real y fiable de un mercado
estable en vivienda protegida, la disposición de un personal muy cualificado y con amplia experiencia junto a las reservas previstas en futuros
desarrollos urbanísticos, de un número importante de viviendas con protección.
La empresa es en consiguiente de "especial trascendencia para la economía del municipio, e incluso de la Comunidad autónoma".
112
PLAN DE VIABILIDAD
11.
VIABILIDAD DE LA EMPRESA.
Tal y como se explica en este Plan de Viabilidad, la compañía se vio obligada a presentar en Febrero de 2012, solicitud de Concurso de
Acreedores, con la finalidad de acometer una ordenada y adecuada gestión, reestructuración de la empresa proyectada a continuar con la
actividad que venía desarrollando y aquella otra que pueda resultar de encargo por encomienda o adjudicación.
OBJETIVO
El presente Plan de Viabilidad contempla de forma resumida, las actuaciones básicas que se consideran más importantes y que se llevarán a
cabo desde la Dirección de la empresa, para asegurar la continuidad de las actividades y su viabilidad económica.
METODOLOGIA UTILIZADA
Se determinará primero la cuenta de Explotación provisional hasta el año 2016, balances de situación y plan de pagos para el periodo
reseñado.
1. Los resultados de la empresa para el periodo 2014-2020, se obtienen bajo los siguientes supuestos:
a) Aceptación por parte de los acreedores de la Propuesta de Convenio.
b) Tesorería de la empresa.
c) Ingresos basados en una estrategia de ventas reales, bajo los siguientes supuestos.
Año 2014 y primer trimestre del año 2015.
Antes del cierre del ejercicio 2014, EMGIASA tiene previsto, una vez que han concluido con fecha 29 de octubre de 2013, la terminación de las
obras de construcción de la parcela ES 162, formada por un total de 110 Viviendas de Protección Pública, plazas de garaje y trasteros, la
apertura del proceso de escrituración con el conjunto de personas que resultaron adjudicatarias y se tiene suscrito concierto contractual de
compraventa.
113
PLAN DE VIABILIDAD
El proceso de escrituración permitirá, de forma gradual, la obtención de unos ingresos cifrados en aproximadamente dos millones de euros.
Para la comercialización de los activos de EMGIASA (tanto locales, como aparcamientos), EMGIASA dispone de un Departamento
Comercial encargado exclusivamente de su venta.
Dicho Departamento está compuesto por un equipo de TRES personas (un Director / Responsable Comercial; dos comerciales) ubicado
dentro de las oficinas de EMGIASA.
Los principales objetivos del Departamento Comercial son incrementar las ventas, optimizar las actividades de venta y obtener de los
recursos humanos los mayores rendimientos con el mínimo de esfuerzo, haciendo que la venta de activos sea fluida y eficiente.
El Director Comercial se encarga de la gestión de todo el proceso de venta, organizando y coordinando la actividad de la fuerza
comercial y ajustando oferta y demanda del mercado, controlando el cumplimiento de los objetivos del Departamento. Asimismo tiene una
comunicación constante con la Dirección de la empresa, con la que se establecen los objetivos y estrategias del equipo.
Los comerciales realizan prospecciones, organizan el tiempo, establecen contacto con el cliente, prepararan las rutas y realizan las
visitas a los inmuebles, presentando la oferta y cerrando la venta. Analizan el cumplimiento de objetivos y dan un informe de gestión diario al
Director Comercial.
114
PLAN DE VIABILIDAD
Plan de actuación en parcelas “Residencial Libre” integradas en el activo de la Sociedad.
La Sociedad es titular de un total de 14 parcelas “Residencial Libre”, en el Ensanche Sur de Alcorcón.
PARCELA
REGISTRO
FINCA REG.
SUPERFICIE
EDIFICABILIDAD
Nº VIVIENDAS
MAXIMAS
Nº
VIVIENDAS
ESTIMADA
1.4.2
2
62385
4.746
3.390
36
29
1.4.4
2
62389
4.746
3.390
36
29
1.4.5
2
62391
5.147
3.390
36
29
5.3
2
62395
8.544
5.980
64
52
10.2
3
55228
8.572
5.980
56
52
10.3
3
55229
8.572
5.980
56
52
10.4
3
55230
8.572
5.980
56
52
24.1
3
55231
8.700
6.030
58
52
24.2
3
55232
8.700
6.030
58
52
25.1
3
55234
8.613
6.030
58
52
25.2
3
55235
8.613
6.030
58
52
25.3
3
55236
8.487
6.030
58
52
26.1
3
55237
8.574
6.030
58
52
26.2
3
55238
8.700
6.030
58
52
Dentro del Plan de Viabilidad de la Empresa está contemplado el desarrollo de 5 de las Parcelas Libres para viviendas unifamiliares y la venta de
tres más.
115
PLAN DE VIABILIDAD
Reducción de costes.
Durante el periodo correspondiente a este Plan de Viabilidad, se producirán una serie de reducción de gastos que supondrán un ahorro
considerable en los gastos de la Sociedad y que a continuación se detallan:
TOTAL GASTOS
3.090.721,00 €
IRPF
1.114.345,00 €
7.524.000,00 €
GASTOS AMORT. PARCELAS, VIV.GNV Y PARKING
673.400,00 €
COMUNIDADES DE PROP. VIVIENDAS
COMUNIDAD DE PROP. APARCAMIENTOS
913.500,00 €
2.116.500,00 €
GASTOS CREAA
760.000,00 €
IBIS
PAGO EXPROPIACION
26.765.213,52 €
2.254.000,00 €
GASTOS PROF INDEP
1.101.646,03 €
IVA PROMOCIONES
IVA VIVIENDAS
949.868,01 €
733.875,00 €
GASTOS FINANCIEROS
946.000,00 €
PRIMAS DE SEGURO
PAGO DEUDA RESTO ACREEDORES CONCURSO
13.558.462,25 €
319.200,00 €
SUMINISTROS
183.800,00 €
GASTOS OFICINA
POST-VENTA
2.900.000,00 €
65.904.530,80 €
PERSONAL Y SEG. SOCIAL
feb-14
435.181,00 €
154.045,00 €
2.178.000,00 €
277.400,00 €
247.500,00 €
280.500,00 €
200.000,00 €
3.823.601,93 €
550.000,00 €
1.101.646,03 €
560.691,42 €
105.875,00 €
88.000,00 €
1.936.923,18 €
52.800,00 €
37.400,00 €
1.100.000,00 €
13.171.234,56 €
2015
442.590,00 €
160.050,00 €
1.866.000,00 €
211.200,00 €
216.000,00 €
306.000,00 €
160.000,00 €
3.823.601,93 €
420.000,00 €
0,00 €
389.176,59 €
110.250,00 €
153.000,00 €
1.936.923,18 €
50.400,00 €
26.400,00 €
420.000,00 €
10.693.606,70 €
2016
2017
2018
2019
2020
442.590,00 € 442.590,00 € 442.590,00 € 442.590,00 € 442.590,00 €
160.050,00 € 160.050,00 € 160.050,00 € 160.050,00 € 160.050,00 €
1.392.000,00 € 870.000,00 € 462.000,00 € 396.000,00 € 360.000,00 €
132.000,00 €
52.800,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
144.000,00 €
72.000,00 €
78.000,00 €
78.000,00 €
78.000,00 €
306.000,00 € 306.000,00 € 306.000,00 € 306.000,00 € 306.000,00 €
120.000,00 € 100.000,00 €
80.000,00 €
60.000,00 €
40.000,00 €
3.823.601,93 € 3.823.601,93 € 3.823.601,93 € 3.823.601,93 € 3.823.601,93 €
324.000,00 € 240.000,00 € 240.000,00 € 240.000,00 € 240.000,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
0,00 €
128.000,00 € 100.250,00 €
96.500,00 €
96.500,00 €
96.500,00 €
153.000,00 € 138.000,00 € 138.000,00 € 138.000,00 € 138.000,00 €
1.936.923,18 € 1.936.923,18 € 1.936.923,18 € 1.936.923,18 € 1.936.923,18 €
43.200,00 €
43.200,00 €
43.200,00 €
43.200,00 €
43.200,00 €
24.000,00 €
24.000,00 €
24.000,00 €
24.000,00 €
24.000,00 €
420.000,00 € 240.000,00 € 240.000,00 € 240.000,00 € 240.000,00 €
9.551.381,11 € 8.551.432,11 € 8.072.883,11 € 7.986.884,11 € 7.930.885,11 €
Liquidez para atender las obligaciones de pago en período de 2014-2015.
Actualmente, existe en Caja la cantidad de 14.800.000 euros, para tener liquidez para atender las obligaciones de pago durante los dos
primeros años.
116
PLAN DE VIABILIDAD
VIABILIDAD PATRIMONIAL.
La viabilidad patrimonial de la empresa durante el periodo de vigencia del presente Plan de Viabilidad es la que a continuación se indica:
PATRIMONIO A 2014
PLAZAS
LOCAL ALCORCON
PARCELAS E.S.
LOCALES E.S.
APARCAMIENTOS
GARAJES NO VINCULADOS
PATRIMONIO A 2020
CARGA HIPOTECARIA
2
14
92
3296
2586
1.300.000,00 €
96.360.095,00 €
20.931.716,18 €
32.960.000,00 €
21.170.000,00 €
172.721.811,18 €
PLAZAS
LOCAL ALCORCON
PARCELAS E.S.
LOCALES
APARCAMIENTOS
GARAJES NO VINCULADOS
85.624.843,57 €
6.513.994,76 €
17.821.631,86 €
109.960.470,19 €
CARGA HIPOTECARIA
2
6
40
3140
2586
1.300.000,00 €
44.654.800,00 €
10.368.511,58 €
31.400.000,00 €
21.170.000,00 €
108.893.311,58 €
41.534.656,50 €
4.234.096,59 €
11.584.060,71 €
57.352.813,80 €
PATRIMONIO NETO
1.300.000,00 €
10.735.251,43 €
20.931.716,18 €
26.446.005,24 €
3.348.368,14 €
62.761.340,99 €
PATRIMONIO NETO
1.300.000,00 €
3.120.143,50 €
10.368.511,58 €
27.165.903,41 €
9.585.939,29 €
51.540.497,78 €
117
PLAN DE VIABILIDAD
12.
PLAN DE PAGOS.
Propuesta Plan de Pagos
EMPRESA MUNICIPAL DE GESTIÓN INMOBILIARIA DE ALCORCÓN, S.A.
118
PLAN DE VIABILIDAD
119
PLAN DE VIABILIDAD
120
PLAN DE VIABILIDAD
121
PLAN DE VIABILIDAD
122
PLAN DE VIABILIDAD
123
PLAN DE VIABILIDAD
124
PLAN DE VIABILIDAD
125
PLAN DE VIABILIDAD
13.
INFORMES DE AUDITORIA
•
•
•
INFORME AUDITORIA 2010
126

Plan de Viabilidad

Transcripción

Documentos relacionados

Tríptico