Fondo CA Real Estate Office US II

CONFIDENCIAL
Capital Advisors Equity Investments
FI Capital Advisors Real Estate Office US II
Presentación del Fondo
Santiago, noviembre 2015
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Investments during an oral presentation, and cannot be construed as a complete report on the discussion.
Resumen Ejecutivo
• Existe una oportunidad muy atractiva de participar en negocios inmobiliarios de oficinas en Estados Unidos, la cual
esperamos capturar a través del Fondo de Inversiones Capital Advisors Real Estate Office US II.
• Capital Advisors se ha asociado con America’s Capital Partners, gestor inmobiliario con alto “expertise” en el mercado de
oficinas en USA. Esta alianza administra dos Fondos: CA Real Estate Office US I, con AUM por USD 250m invertidos
en 7 edificios de oficinas: 3 en Charlotte, North Carolina y 4 en Atlanta, Georgia y CA Real Estate Office US II, con AUM
por USD 45m invertidos en 2 edificios de oficinas en Atlanta, y en proceso de adquisición de 1 edificio en Dallas
• Actualmente, Estados Unidos se encuentra en un proceso de recuperación de su economía con un crecimiento
esperado del PIB del 2,5% para el 2015 y una tasa de desempleo del 5,1% a Septiembre de 2015. Esto ha reactivado el
mercado de oficinas en las ciudades consideradas en nuestro Plan de Negocios, donde durante el 2014 se generaron
transacciones por más de USD 119 billones (monto más alto desde Q2-2008).
• El Plan de Negocios se enfoca en invertir entre 5 y 8 edificios con una estrategia de inversión tipo “Value Add” y “Core+”
ubicados en las principales ciudades de la costa este de los Estados Unidos, con el objetivo de agregar valor y obtener
las rentas asociadas.
• Este Fondo, ha sido diseñado para un grupo selecto de inversionistas, con especial énfasis en la maximización del
retorno al aportante, y con el objetivo de proveer de un producto que permite la diversificación de los portfolios de
inversión.
• El tamaño propuesto del fondo es de USD 100m, con un plazo de 7 años y una rentabilidad estimada de
USD + 11-13% (neto de impuestos y comisiones).
• Para esto contamos con un equipo altamente capacitado y experimentado en negocios inmobiliarios que cuenta con:
- Un alto conocimiento y sólidas relaciones en la industria
- Una visión financiera del negocio
- Rigurosos mecanismos de control y seguimiento de las inversiones
1
Existe una Atractiva Oportunidad en Negocios de Oficinas en
Estados Unidos
TAMAÑO Y PROFUNDIDAD
ATRACTIVA CON RETORNOS Y
RIESGOS ACOTADOS
• Transacciones por más de USD 119
billones durante el año 2014
• Alta liquidez en negocios de edificios de
oficinas
NEGOCIO QUE
PERMITE DIVERSIFICAR
LOS PORTAFOLIOS DE
INVERSIÓN
ECONOMÍA EN
RECUPERACIÓN
• Crecimiento esperado del
PIB del 2,5% durante el
2015
• Disminuyendo tasa de
desempleo (5,1% a Sep2015)
• Inflación controlada menor al
2%
EXISTE UNA OPORTUNIDAD
MUY ATRACTIVA DE
PARTICIPAR EN NEGOCIOS
DE OFICINAS EN
ESTADOS UNIDOS
EL MERCADO INMOBILIARIO
LLEGÓ A NIVELES MUY BAJOS
POST-CRISIS, Y ESTÁ
COMENZANDO A RECUPERARSE
* Retornos en USD después de impuestos y comisiones
• Disminución de la vacancia en el mercado de
oficinas al 15.1% al 3Q-2015
• Estabilización de los CAP Rates de venta
• Fuertes descuentos vs “replacement costs”
• Baja correlación con activos
financieros
• Retornos entre el 11-13%
con riesgos acotados*
• Contratos de arriendo
reajustados protegen de la
inflación
2
3
Outlook económico USA (1/2)
US GDP % CHANGE YOY1
• La economía de USA mantiene su
tendencia de crecimiento con un 1.5% YoY
del GDP al 3Q de 2015
5.5%
4.6%
4.3%
4.5%
3.9%
3.8%
3.5%
3.0%
2.5%
• Las expectativas de crecimiento del GDP
para el año 2015 son de un 2.5%3
2.1%
1.9%
1.5%
1.5%
1.1%
0.6%
0.5%
0.1%
2012
-0.5%
2013
Q1
Q2
Q3
Q4
2014
2015
• El mercado presume un aumento en las
tasas de interés de corto plazo, en la
última reunión de la FED en Diciembre de
2015
US INFLATION RATE YOY2
2.0%
1.7% 1.7%
1.3%
1.5%
0.8%
1.0%
0.5%
0.2% 0.2%
0.0% 0.1%
0.0%
0.0%
0.0%
US Inflation Rate
(1) Trading
Economics
Inflation Calculator
(3) Kiplinger's Economic Outlooks
(4) MarketWatch
(2) US
Sep-15
Aug-15
Jul-15
Jun-15
May-15
Apr-15
Mar-15
-0.1% -0.2%
Feb-15
Dec-14
Nov-14
Oct-14
Sep-14
Jan-15
-0.1%
-0.5%
• Los niveles de inflación siguen dentro del
rango meta de la FED, con un 0% en
Septiembre de 2015, pero se espera
niveles de inflación vuelvan a estar
cercanos al 2% dentro del 20164
• Los analistas estiman que las tasas de
interés de largo plazo se verán afectadas
por los cambios en las tasas de corto
plazo, pero en mucho menor medida,
mientras la inflación siga dentro del rango
meta de 2% de la FED
4
Outlook económico USA (2/2)
NEW JOBS CREATION VS. UNEMPLOYMENT RATE1
450,000
400,000
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
5.90%
5.70%
5.50%
5.30%
5.10%
4.90%
New Jobs Creation
• La tasa de desempleo llegó a 5,0% en
Octubre de 2015, obteniendo el menor nivel
de los últimos 26 meses
Unemployment Rate
US CONSUMER SENTIMENT2
98.1
100
93.6
95
90
85 81.982.581.882.5
84.6
86.9
91.2
88.8
96.1
95.9
95.4
90.7
93.191.9
87.2
90
80
75
(1)
(2)
Bureau of Labor Statistics
Trading Economics
Oct-15
Sep-15
Aug-15
Jul-15
Jun-15
May-15
Apr-15
Mar-15
Feb-15
Jan-15
Dec-14
Nov-14
Oct-14
Sep-14
Aug-14
Jul-14
Jun-14
May-14
70
US Consumer Sentiment
• Con más de 271.000 nuevos empleos
creados durante el mes de Octubre de
2015, la economía de USA lleva 62 meses
consecutivos de creación de empleos
positiva
• El índice del sentimiento de los
consumidores vuelve a sus niveles más
altos, mostrando una perspectiva favorable
respecto de la recuperación de la economía
de US y sus expectativas salariales
Mercado de Oficinas en US – Drivers de Mercado (1/4)
• Los edificios de oficinas ubicados en los CBD continuan mostrando un mejor desempeño dentro de la clase de activos
de oficinas, con un aumento de un 24.7% YoY a Septiembre de 2015. Los edificios de oficinas ubicados en zonas
suburbanas han mostrado un crecimiento de un 11.6% YoY a Septiembre de 2015
• El mercado de oficinas completo, CBD + Suburban, ha mostrado un aumento de 18.6% YoY a Septiembre de 2015
(1) Moody’s/RCA
CCPI Report, July 2015
5
Mercado de Oficinas en US – Drivers de Mercado (2/4)
Source: Moody’s/RCA CCPI Report, July 2015
6
Mercado de Oficinas en US – Indicadores (3/4)
OFFICE TRANSACTION VOLUME
– NORTH AMERICA
• El indicador de volumen de
transacciones 12 meses
“trailing” alcanzó un nivel de
USD 124 b durante el 4Q –
2014, manteniendo la
tendencia alcista en
transacciones inmobiliarias
Colliers North America Real Estate Highlights – 4Q - 2014
7
Mercado de Oficinas en US – Indicadores (4/4)
LESING ACTIVITY
El “leasing activity” del 3Q -2015 fue de
62.3m SF, acumulando un 77% YTD del total 2014
VACANCY RATE
La vacancia continúa bajando alcanzando un 15.1%,
y acercándose a niveles pre-crisis
Source: John Lang Lasalle – US Office Outlook Q3-2015
NET ABSORPTION
Al 3T – 2015 la absorción neta acumulada ya superó
el promedio anual de los últimos 15 años
ASKING RENTS
Los “asking rents” han aumentado consistentemente
para todas las clases de activos
8
9
Estrategia de Inversión
DESCRIPCIÓN
UBICACIONES
TIPO DE NEGOCIO
TAMAÑO
DE PROPIEDADES
•
•
•
•
Alta liquidez y velocidad de transacción
Crecimiento demográfico y económico
Buen sistema de transporte público
Población joven educada
OBJETIVO
•
•
•
•
•
Atlanta
Chicago
Dallas
Denver
South/Central Florida
• Edificios de oficinas con:
— Ocupación:
60-90%
— Clase:
A,B
— Roll-over:
Medio-Alto
• Rentabilidades atractivas ajustada a riesgo
• Plan de Negocios:
— Value Add
— Core+
• TIR Equity* ~15%
• Diversificación del Fondo en cantidad
de propiedades
• Valor activo promedio:
• Valor activo mínimo:
•
•
•
•
•
Baltimore
Nashville
North Carolina
Pittsburgh
Virginia
USD 80m
USD 40m
ARRENDATARIOS
• Edificios con ajustado retorno según su riesgo • Multi-tenants:
• Arrendatarios de alto rating de crédito
- 1 Arrendatario ≤ 50% superficie
• Diversificación de plazos e industrias
LEVERAGE
• Condiciones de financiamiento
eficientes para cada operación, según
tamaño, lugar y proyecciones
• Deuda “non- recourse”
* TIR Equity antes de impuestos
• Loan-to-value: ≤ 75%
10
Estrategia de Inversión – Ubicaciones (1/2)
Boston
Chicago
Washington
Denver
Pittsburgh
Nashville
N. Carolina
Dallas
Atlanta
Austin
Florida
Las inversiones inmobiliarias se realizarán en las principales ciudades del centro y este de
Estados Unidos, debido a su tamaño, liquidez y oportunidades de inversión
Estrategia de Inversión – Ubicaciones (2/2)
Población
(Habitantes)
SOUTH/
CENTRAL
FLORIDA
ATLANTA
BOSTON
CHICAGO
DALLAS
NORTH
CAROLINA
NUEVA YORK4
PITTSBURGH
WASHINGTON
DC
1
2
3
4
Inventario
Total
(SF)1
Vacancia
(%) 1
Volumen
CAP Rate
de transacciones Edificios Clase A
(Últimos 6 meses) 2
(%) 3
11
Stb: Stabilized
VA: Value Add
Observaciones
9.533.635
70.123.937
16,6%
77 propiedades
(USD 1.153,0m)
• Stb: 4,50% - 5,00%
• VA: 5,75% - 7,00%
• Miami es el “Headquarters” de Latino América
• Puerto de Miami es el más grande de US
• Desempleo bajo el promedio nacional
5.522.942
132.955.247
19,8%
57 propiedades
USD 1.612,2m
• Stb: 5,75% - 6,75%
• VA: 7,00% - 7,50%
• 3era ciudad con más empresas Fortune 500
• Fuerte crecimiento de población en la última
década
4.684.299
159.825.391
14,7%
82 propiedades
(USD 5.837,8m)
• Stb: 4,00% - 4,50%
• VA: 6,00% - 7,00%
• Industria Tecnológica, financiera, educacional,
biología y salud
• Fuerte base de arrendatarios con barreras de
salida
9.537.289
232.428.435
17,0%
71 propiedades
(USD 3.662,1m)
• Stb: 4.75% - 5,75%
• VA: 7,00% - 7.50%
• Ubicado al centro de US, siendo muy
importante en el transporte y la distribución
• 5ta ciudad con más empresas Fortune 500
6.810.913
158.699.445
19,4%
53 propiedades
(USD 1.288,6m)
• Stb: 6,50% - 7,50%
• VA: 85,0% - 9,00%
• 14a economía más grande del mundo y 6ª en
USA
• 4ª ciudad con más empresas Fortune 500
5.391.721
91.072.461
13,2%
30 propiedades
(USD 699,6m)
• Stb: 6,00% - 6,50%
• VA: 8,25% - 9,00%
• PIB superior a USD 424,9 billones
• Elegida como el tercer mejor estado de
negocios en US según Forbes
19.949.502
443.523.324
9,5%
214 propiedades
(USD 15.608,6m)
• Stb: 4,00% - 4,50%
• VA: 5,50% - 6,50%
• 1era ciudad con más empresas Fortune 500
• Considerado un centro neurálgico de la economía
mundial (Finanzas, reaseguradoras)
2.360.867
49.103.410
14,9%
14 propiedades
(USD 113,5m)
• Stb: 6,50% - 7,00%
• VA: 7,50% - 8,00%
• Economía diversificada: Industria tecnológica,
salud, servicios,
• Presencia de universidades
5.949.859
331.991.068
17,1%
93 propiedades
(USD 3.953,6m)
• Stb: 4,50% - 6,00%
• VA: 5,75% - 7,00%
• Sede de industrias privadas como públicas. Por
ejemplo: Gobierno, Defensa y educación
• Tasa de desempleo menor que el promedio
nacional, debido a la estabilidad dada por el
Gobierno de US
Jones Lang LaSalle, Office Statistics United States Q4 – 2014
RCA Analitycs
CBRE Cap Rate Survey, 2S-2014
Nueva York no está dentro de las ciudades objetivo del Fondo, se incluye para comparación
Capital Appreciation
Rental Income
Strategy
Asset
Estrategia de Inversión – Tipo de Negocio
Opportunistic
Value Add
Core+
Core
Vacancy
Variable
20% - 35%
10% - 20%
0% - 10%
Building
Class
Variable
AoB
AoB
A o B+
Tenants
Variable
With/without credit
rating
With/without credit
rating
Most tenants with
credit rating
Cash Flow
Variable
Variable with strong
upside potential
Steady, with low to
mid upside potential
Steady, Predictable and
with low upside potential
Roll – Over
Variable
Mid - High
Low - Mid
Low
Location
Urban Suburban
Urban Suburban
Urban Suburban
Urban Suburban
Holding
Period
Variable
Short - Mid
Mid - Long
Long
Leverage
Variable
50 – 75%
30 – 75%
0 - 30%
High
Mid - High
Low - Mid
Low
++
+-
+-
--
>20%
14-20%
10-14%
<10%
Capex
Investment
12
Risk
Return*
Return
Source
* Return before taxes
Fondo CA Real Estate Office US II – Windward Fairways (1/4)
13
ESTIMADO
WINDWARD FAIRWAYS
ASSET PROFILE
•
Property:
Windward Fairways I & II
•
Seller:
Cornerstone Investment Partners
•
Broker:
Cushman & Wakefield
•
Location:
Atlanta, Georgia
•
Submarket:
Alpharetta
•
# Buildings:
2
•
Rentable Area:
283.888 sf
•
Parking Units:
1.125 (4,1 / 1.000)
•
Year Built:
1997
•
Class:
A
•
Occupancy:
98%
•
Average Lease Term:
5,2 Years
•
Average Leasing Rate:
$20,10/sf Gross
•
# of Tenants:
21
•
Purchase Price (Cap Rate):
$ 45.450.000 (7,14%)
•
Leverage (Interest Rate)
75% (~ 3,80%)
•
Fund Equity:
$ 13.371.608
•
Holding period:
5 years
•
Sales Price (Cap Rate):
57.266.000 (7,50%)
•
Unleveraged IRR*:
8,9%
•
Leveraged IRR*:
17,5%
* Return in USD before taxes and management fees
Fondo CA Real Estate Office US II – Windward Fairways (2/4)
WINDWARD FAIRWAYS II
WINDWARD FAIRWAYS I
Windward Fairways - Expirations % SF
Windward Fairways - Industry Diversification %SF
100%
90%
6%
80%
3%
23%
8%
Payment Processing
70%
60%
Financial
Technology
8%
50%
Construction
40%
Consumer Electronics
30%
20%
10%
15%
10%
3%
3%
12%
Insurance
14%
18%
23%
13% 12%
9%
0%
0%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Healthcare
Business Services
15%
14
Fondo CA Real Estate Office US II – Windward Fairways (3/4)
SUPUESTOS DE EVALUACIÓN
Revenues
• Rent (t=0):
• New Leases:
• Final Occupancy:
• Currrent rent
• $23,69 /sf gross + 3,0% (anual)
• 90,0% economic (95,3% physical)
Operating Expenses
• Costs:
• Management Fee:
• Historical costs
• 3,0%
Capex
• TI Improvements:
• Year 1 & 2 Improvements:
• Capital Reserves:
• $25/sf new leases-$10/sf leases renewals
• $ 875.000
• $ 0,20 /sf
Purchase:
• CAP Rate:
• Purchase Price:
• Price/Replacement Cost:
• % Sponsor:
•
•
•
•
7,14%
$ 45.450.000
̴ 58% (Replacement Cost of ~ $275/sf)
5,0%
• Total Equity:
•
•
•
•
•
•
$ 48.162.877
71% (75% of the Purchase Price)
Libor 1M + 360bp (~3,80%)
Term: 3+1+1
3 years interest only / 30 years Amortization
$ 14.075.377 (Fund: $ 13.3711.608)
• Este activo “Core Plus” representa una excelente
oportunidad para invertir dada su alta ocupación
(98%), rentas promedio “in-place” un 11% más
bajas que las del mercado, contratos de arriendo
a largo plazo, que entregan un cash flow estable
y predecible y costo de adquisición equivalente a
un 58% del costo de reposición
Sales Proceeds:
• Holding Period:
• CAP Rate:
• Sale Price:
• Net Proceeds from Sale:
•
•
•
•
5 years
7,50%
$ 57.266.000 ($201.72/sf)
$ 22.584.957
• Deal IRR*:
 Unleveraged IRR:
 Leveraged IRR:
Deal Structure:
• Total Investment:
• Leverage:
• Rate:
• Debt Structure:
* IRR before Management Fees and Taxes
8,9%
17,5%
15
Fondo CA Real Estate Office US II – Windward Fairways (4/4)
Activo Fondo USA II
I. Transacciones Comparables
#
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Building
171 17th Street
Norhtpark Towncenter
Concourse Corp Center
Parkwood Point
The Terraces
Royal Ridge
Windward Fairways
300 Galleria
Wildwood Center
Comparables
Price
$/SF
260
228
226
179
177
176
160
144
140
%
Var
63%
43%
41%
12%
11%
10%
0%
-10%
-13%
Price
$
132,500,000
348,000,000
489,300,000
39,250,000
190,000,000
28,250,000
45,450,000
62,600,000
97,500,000
Total SF
Occupancy
Location
509,237
1,527,720
2,168,000
219,668
1,074,930
160,539
283,000
433,000
697,000
89%
88%
88%
92%
94%
97%
98%
83%
91%
Midtown
Central Perimeter
Central Perimeter
Galleria
Central Perimeter
Alpharetta
Alpharetta
Galleria
Galleria
Price
$/SF
340
287
%
Var
106%
74%
Price
$
157,000,000
201,000,000
Total SF
Occupancy
Location
88%
85%
Buckhead
Buckhead
Transaction
Date
Aug-15
Oct-15
Apr-15
Dec-14
Dec-15
Mar-15
Oct-15
Jul-13
Jul-13
II. Otras Transacciones de mercado
#
Building
10 One Buckhead Plaza
11 Pinnacle & Two Live Oak
16
462,000
700,879
Transaction
Date
Jan-15
Jan-15
ATLANTA,
GEORGIA
7
2
9
6
5
3
4
8
10
1
11
Fondo CA Real Estate Office US II – Signature Exchange (1/4)
17
ESTIMADO
SIGNATURE EXCHANGE*
ASSET PROFILE
•
Property:
•
Seller:
•
Broker:
•
Location:
•
Submarket:
•
# Buildings:
•
Rentable Area:
•
Parking Units:
•
Year Built:
•
Class:
•
Occupancy:
92%
•
Average Lease Term:
4 Years
•
Average Leasing Rate:
$19,04/sf Gross (+E)
•
# of Tenants:
55
•
Purchase Price (Cap Rate):
$ 72.000.000 (6,0%)
•
Leverage (Interest Rate)
75% (~4,23%)
•
Fund Equity:
$ 20.762.489
•
Holding period:
5 years
•
Sales Price (Cap Rate):
$ 90.743.000 (7,25%)
•
Unleveraged IRR**:
8,3%
•
Leveraged IRR**:
13,6%
“Signature Exchange”
CBRE Global Investor Fund
CBRE
Dallas, Texas
Far North Dallas
1 building with two towers
458.482 sf
1.595 (3,5 / 1.000)
1982 & 1985 (renovated 2013-2014)
A
* Activo en proceso de adquisición
** Return in USD before taxes and management fees
Fondo CA Real Estate Office US II – Signature Exchange (2/4)
SIGNATURE EXCHANGE
Signature Exchange – Expirations % SF
Signature Exchange- Industry Diversification %SF
100%
5% 1%
90%
Information Tech
6%
80%
25%
70%
9%
Business Services
60%
Real Estate
50%
Financial Services
12%
40%
Architecture/Engineering
27.0%
30%
20%
Insurance
12.5%
16%
12.0%
6.0%
10%
9.5%
12.0%
Legal Services
13%
14%
0%
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Healthcare
Retail
18
Fondo CA Real Estate Office US II – Signature Exchange (3/4)
SUPUESTOS DE EVALUACIÓN*
Revenues
• Rent (t=0):
• New Leases:
• Final Occupancy:
• Currrent rent
• $23,00/sf Gross (+E) + 3,0% (anual)
• 92% economic (98% physical)
Operating Expenses
• Costs:
• Management Fee:
• Historical costs
• 3,0%
Capex
• TI Improvements:
• Year 1 & 2 Improvements:
• Capital Reserves:
• $25/sf new leases-$10/sf leases renewals
• $ 1.256.943
• $ 0,20 /sf (yearly)
Purchase:
• CAP Rate:
• Purchase Price:
• Price/Replacement Cost:
• % Sponsor:
•
•
•
•
6,0%
$ 72.000.000 (~$157/sf)
̴ 48% (Replacement Cost of ~ $325/sf)
5,0%
•
•
•
•
•
•
•
•
$ 75.855.252
71% (75% of the Purchase Price)
Libor 1M+404bp (~4,23%)
Term: 3+1+1
3 years Interest only / 30 years Amortization
Hedge Libor 1M - 3 years, 1% Strike Price
Libor Year 1 = 0,60%, Year 2= 1,00%
$ 21.855.252 (Fund: $ 20.762.489)
Deal Structure:
• Total Investment:
• Leverage:
• Rate:
• Debt Structure:
• Total Equity:
Sales Proceeds:
• Holding Period:
• CAP Rate:
• Sale Price:
• Net Proceeds from Sale:
•
•
•
•
5 years
7,25%
$ 90.743.000
$ 34.351.283
• Este activo “Core Plus” representa una excelente
oportunidad para invertir dada su alta ocupación
(92%), rentas promedio “in-place” un 20% más
bajas que las del mercado, contratos de arriendo
a largo plazo, que entregan un cash flow estable
y predecible y costo de adquisición equivalente a
un 48% del costo de reposición
• Deal IRR**:
 Unleveraged IRR:
 Leveraged IRR:
8,3%
13,6%
* Activo en proceso de adquisición
** Return in USD before taxes and management fees
19
Fondo CA Real Estate Office US II – Signature Exchange (4/4)
Property
Date
RSF
Occupancy
Sales Price
Price PSF
Cap Rate
GALLERIA NORTH TOWER II
ene-2015
306,244
90%
71,250,000
233
5.10%
GALLERIA NORTH TOWER I
jun-2014
379,518
87%
86,000,000
227
5.46%
ONE HANOVER PARK
oct-2014
195,894
82%
34,000,000
172
6.10%
PLAZA AT LEGACY
ago-2014
214,499
100%
51,000,000
237
7.00%
MILLENIUM TOWER
dic-2013
351,683
98%
81,500,000
232
6.80%
• El precio de adquisición de Signature Exchange es de $157/ SF, lo que es bastante menor a las
transacciones comparables de mercado, del último tiempo en el mismo submercado
20
21
Análisis Portfolio Consolidado (1/3)
Ocupación Física del Portfolio (% SF)
Vencimientos Anuales (% SF)
100%
100%
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
28%
30%
23%
22%
20%
13%
10% 12%
10%
12%
9%
4%
11%
9% 7%
7%
15%
10%
0%
30%
20%
10%
0%
2016
2017
Windward Fairways
2018
2019
Signature Exchange
2020
Portfolio
2016
2017
Windward Fairways
2018
2019
Signature Exchange
2020
Portfolio
• Considerando ambos activos, el % de vencimiento de contratos promedio es13% anual, lo que es menor al 20% de
vencimientos buscado
• La ocupación física consolidada es de un 96% promedio anual
22
Análisis Portfolio Consolidado (2/3)
Debt Service Coverage Ratio
Leverage Consolidado del Portfolio (%)
2.50
100%
2.00
80%
75%
75%
75%
71%
1.50
60%
1.00
40%
0.50
20%
72%
71%
0%
0.00
2016
2017
Windward Fairways
2018
2019
Signature Exchange
2020
Portfolio
Loan To Value
Windward Fairways
Loan To Cost
Signature Exchange
Portfolio
• El Debt Service Coverage Ratio del Portfolio es mayor al mínimo exigido por la deuda (1.02:1.00)
• Signature Exchange ayuda a mejorar la cobertura de deuda del portfolio en los años 4 y 5, cuando se comienza a pagar capital
e interés
• La compra de Signature Exchange no genera un cambio en el leverage consolidado del Fondo, manteniéndose en 71% Loanto-Cost
23
Análisis Portfolio Consolidado (3/3)
Valor USD/SF del Portfolio
350
325
300
250
200
306
275
58%
160
48%
52%
157
158
150
100
50
0
Windward Fairways
Purchase Price
Signature Exchange
Replacement Cost
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Portfolio
% Replacement Cost
• El costo de adquisición de Windward Fairways, $160/sf equivale a un 58% del costo de reposición
• El costo de adquisición de Signature Exchange, $157/sf equivale a un 48% del costo de reposición
• El promedio ponderado de compra del Portfolio sería de $158/sf, equivalente a un 52% del costo de reposición
Contamos con las capacidades y conocimiento necesario que
permiten maximizar el valor de los inversionistas
• Alto conocimiento y sólidas relaciones en la industria:
‒ Ventajas competitivas en la originación, evaluación y negociación de
oportunidades de inversión
‒ Alianza con gestores y proveedores de primer nivel
‒ Amplio conocimiento de la industria y sus actores principales
– Administración con experiencia en implementación de proyectos
Capital Advisors y
America’s Capital
Partners tienen
como objetivo
maximizar el valor
para los
inversionistas
• Visión financiera del negocio inmobiliario:
– Análisis riguroso de los proyectos presentados por los operadores.
– Confección y monitoreo de planes de negocios individuales por inversión
– Estudio del impacto de cada inversión en el nivel de riesgo del portfolio
• Control y seguimiento riguroso de las inversiones:
‒ Equipo de trabajo dedicado
– Comité de Vigilancia
– Asamblea de Aportantes anual
– Reportes trimestrales a los inversionistas
– Reportes anuales auditados
24
25
Sponsor – America´s Capital Partners
America's Capital Partners (ACP) was founded in 1998. Within a year of its establishment, the partners
completed a record-breaking transaction for a 3.2 million square foot suburban office building and development
land portfolio. This transaction distinguished America's Capital Partners as the largest owner of office buildings in
South Florida during that period. Since that time, ACP has managed risks and created value in both tumultuous
down-turns and vibrant markets alike.
Through the years, the company expanded its holdings to over 22,000,000 square feet in major office markets
within Pennsylvania, Washington D.C., Virginia, Maryland, North Carolina, Georgia and Florida.
Today, ACP is uniquely positioned to take advantage of the current market conditions by leveraging our strong
relationships with investment partners, lenders, brokers and tenants. Their extensive due diligence programs,
systems and procedures oriented operating platform is highly scalable and designed to expand with the demands
of regional portfolio growth.
ROL ACP:
• Generación de negocios
• “Due Diligence” preliminar
• Estructuración Financiera
• Preparación de Oferta:
— Carta oferta
— “Soft deposit”
Identify
Opportunity
CARACTERÍSTICAS
PRINCIPALES DEL “JOINT
VENTURE” CON CA:
• Exclusividad en la generación de
negocios
• Absorción de los costos de “due
diligence” en caso de que no se
materialicen los negocios
• Co-inversión en los activos (3%
– 5% del capital)
Create
Value
Manage
Risk
America´s Capital Partners – Presentación de la Empresa (1/2)
TWO LIBERTY PLACE
PHILADELPHIA, PA
100 PEACHTREE
ATLANTA, GA
1 SOUTH STREET
BALTIMORE, MD
BANK OF AMERICA
BUILDING
ORLANDO, FL
• America's Capital Partners (ACP) was founded in 1998
• Through the years, the company expanded its holdings to over 22,000,000 square feet in major office
markets within Pennsylvania, Washington D.C., Virginia, Maryland, North Carolina, Georgia and
Florida
• The company is a fully integrated, private commercial real estate investment firm with offices in Atlanta and
Miami. Our executive team has a market driven investment approach and a reputation for unearthing
unique opportunities to ensure consistent diversification of assets across high growth markets
26
America´s Capital Partners – Presentación de la Empresa (2/2)
ACP PRESENCE IN US
17 years of experience in the US Real
Estate Industry
Team of 40 people, seasoned
commercial real estate professionals
with experience in real estate
brokerage, commercial development,
construction management and capital
market
More than 22.000.000 sf (~2.000.000
m2) within 19 office markets, with USD
5.100m in office transactions
Relevant banking & capital partners
such as Citigroup, Wells Fargo,
Principal Life Insurance,
Massachusetts Mutual, Utah State
Retirement Investment Fund, Baynorth
Capital, GE Capital Corp, among
others
27
El Equipo: America’s Capital Partners & Capital Advisors (1/4)
Sergio G.
Socolsky
28
• Mr. Sergio G. Socolsky serves as CEO of America's Capital Partners (ACP) headquartered in Miami, Florida.
With over 25 years of vast domestic and international real estate investment, development and construction
experience, Mr. Socolsky brings tremendous knowledge and depth from both a capital market and real estate
perspective. He is responsible for acquisitions, capital formation and development for ACP. He has spearheaded
the company's efforts in the development of self-storage and high-rise residential projects. During his tenure at
ACP, Mr. Socolsky has been instrumental in the acquisition and disposition of over $2.5 billion in commercial
properties
• Mr. Socolsky graduated from the University of Miami with a Bachelor's degree in Finance. Prior to joining ACP,
Mr. Socolsky was Executive Director and Principal of Sococia S.A., a construction and development company
based in Buenos Aires, Argentina. His responsibilities included overseeing the development of projects throughout
the country, acquisitions and dispositions, and the company's financial planning. Also, Mr. Socolsky co-founded and
acted as CEO of Valle de Aminga S.A. from 1992 until 2000, an olive grove concern located in the province of La
Rioja Argentina with 650 acres of olive groves under management
• Mr. Jude M. Williams is President of America's Capital Partners and directs acquisitions, property operations and
leasing activities through the operating companies,, ACP Realty Services, LLC and ACP Realty Services of
Georgia. Mr. Williams is a licensed real estate broker in the states of Florida, Georgia, Texas and the
Commonwealth of Virginia.
Jude M.
Williams
• Mr. Williams is a graduate of the University of Texas, School of Business. Prior to joining America's Capital
Partners, Mr. Williams was President of American Ventures Realty Corporation and Director of its investment
management affiliate, American Ventures Realty Investors, Inc. (AVRI) where he co-chaired the investment
committee and headed the asset management committee. AVRI's first institutional real estate fund launched in
1992, AVP Fund-I, performed among the top of all U.S. closed-end real estate funds, with a 22.85% annualized
time-weighted total return to investors during its eight-year life. At American Ventures Realty Corporation, Mr.
Williams directed the acquisition, asset management, leasing and property management divisions where he
designed and implemented leasing and operating strategies for over 45 separate office and retail center properties,
comprising over 6.2 million square feet of space.
El Equipo: America’s Capital Partners & Capital Advisors (2/4)
Carolyn
O’Brien
Judi A.
Sponsel
29
• Ms. Carolyn M. O’Brien is Controller for America’s Capital Partners overseeing the accounting and financial reporting
to owners, investors and other financial partners. Ms. O’Brien is an accounting professional who has more than 20 years
of experience in commercial and multifamily real estate in the Atlanta area.
• Graduating Summa Cum Laude from Kennesaw State University with a Bachelor of Business Administration in
Accounting, Ms. O’Brien is a Georgia licensed Certified Public Accountant. Ms. O’Brien began her career in public
accounting at Coopers & Lybrand, LLP providing accounting and audit services to real estate, financial and insurance
clients. After leaving Coopers & Lybrand, LLP as a Senior Associate, Ms. O’Brien assumed first the Assistant Controller
and later the Controller position at American Resurgens Management Corp., a real estate developer and asset manager
of commercial properties including office, retail and warehouse space. After 15 years with American Resurgens, Ms.
O’Brien accepted the Controller/Vice President of Accounting position at Signature Management Corp., an Atlanta based
property management firm of both market and tax credit multi-family residential apartment communities. At Signature,
Ms. O’Brien was responsible for the accounting, financial reporting, human resources and risk management services for
owned and third-party managed multi-family residential properties – 34 apartment communities consisting of more than
6,700 units owned by both private and large institutional investors – AIG-SunAmerica, Boston Capital, Suntrust and
Invest Atlanta.
• Ms. Judi A. Sponsel is Vice President of America’s Capital Partners overseeing Property Management Operations.
Ms. Sponsel has more than 32 years of Commercial Real Estate operation experience in multiple markets as well as preconstruction consultation and operating strategy development.
• Ms. Sponsel is a graduate of Indiana College of Business and earned her Real Property Administrator Designation from
the Building Owners and Manager’s Institute in 1991. She previously served on the advisory board for Georgia Institute
of Technology working to develop the now successful graduate program for construction and property management. She
has managed multi-state portfolios successfully in excess of 5 million square feet. Ms. Sponsel began her real estate
career with the Colliers Affiliate, F. C. Tucker Company in Indianapolis where she worked for 14 years. She left F. C.
Tucker Company to fill the role of General Manager with Compass Management and Leasing for a 1.2 million square
foot mixed-use flagship property in downtown Indianapolis until 1998. Judi relocated to Atlanta, Georgia after being
offered the General Manager’s position by her corporate tenant, Simon Property Group, for a large Class A Property in
the Buckhead sub-market. She has continued to advance her career in Atlanta with Ronus Properties, Jones Lang
LaSalle, and Behringer Harvard, most recently serving as the Regional Portfolio Director for a group of Class A Office
and Medical Buildings in Atlanta and Florida. Judi is an active member of BOMA Georgia and has served on the Board
of Directors, the Executive Committee, and is a Past President (2012) of this 1,100 member organization. She is
currently serving as the inaugural Chairperson of the Board of Trustees of the newly formed BOMA Georgia Foundation.
She was named one of the top 100 “Who’s Who in Commercial Real Estate” by the Atlanta Business Chronicle in 2012
El Equipo: America’s Capital Partners & Capital Advisors (3/4)
30
• Fernán Gazmuri es Socio Fundador de Capital Advisors Equity Investments. Previo a unirse a nuestra compañía fue
Fernán
Gazmuri
Arrieta
durante siete años Gerente de Inversiones de Las Américas A.F.I., la mayor administradora de fondos inmobiliarios de
Chile de la época. Bajo su responsabilidad tuvo el diseño de las políticas de inversión y el cierre de transacciones para
dos fondos con más de USD 150m de capital. Conjuntamente con el cargo anterior, fue Gerente de Inversiones de
Penta Inmobiliaria desde sus inicios participando en la definición de la estrategia de negocios de la empresa,
incluyendo la formación de las divisiones de departamentos, casas, hoteles e internacional (Penta Homes), y la
materialización de negocios inmobiliarios por más de USD 450m
• Desde el año 2007, el Sr. Gazmuri es el Gerente General de la administradora de fondos de inversión privados y colidera la administración de sus negocios, hoteleros, comerciales, residenciales y de oficinas en Chile y en el extranjero.
Adicionalmente, es Director en Atton Hoteles S.A., Patio Comercial S.A, y en diversas sociedades inmobiliarias
• El señor Gazmuri es Ingeniero Comercial de la Pontificia Universidad Católica de Chile, trabajó después de egresado
en el área de Corporate Finance de Citicorp Chile, y tiene un MBA de UCLA Anderson
• Rafael Vergara es Socio Fundador de Capital Advisors Equity Investments, donde co-lidera la administradora de
fondos de inversión, siendo Vicepresidente del directorio en Atton Hoteles S.A. y en Patio Comercial S.A, y director de
diversas sociedades inmobiliarias
• Antes de formar parte de nuestro equipo, fue 4 años consultor de McKinsey & Company, donde participó y lideró
Rafael
Vergara
Ariztía
estudios para empresas líderes en diferentes industrias en Latinoamérica, incluyendo: telecomunicaciones, “pulp &
paper”, transporte, estudios pro-bono para el Estado, servicios financieros, y comercio minorista; especializándose en
estas dos últimas. Entre su experiencia destacan estudios de estrategia global, rediseño de procesos operativos, y
rediseño organizacional
• El Sr. Vergara es Ingeniero Comercial de la Pontifica Universidad Católica de Chile; en donde después enseñó
cursos de contabilidad y costos. Luego de egresado trabajó en el departamento de estudios del Grupo CB, y
posteriormente en el Grupo Matte, como ejecutivo de Forestal O’Higgins, a cargo de analizar, evaluar, y monitorear el
portfolio de inversiones minoritarias del grupo (el cual comprende participaciones en empresas líderes en diversas
industrias). Tiene un MBA de la Kellogg School of Management at Northwestern University
El Equipo: America’s Capital Partners & Capital Advisors (4/4)
31
• Juan Pablo Cofré es Gerente General de Alcántara Administradora General de Fondos S.A.
• Entre 2006 y 2011, fue Gerente General en BBVA Asset Management Administradora General de Fondos S.A.,
donde lidera un equipo humano que consolida un proceso de transformación donde se destaca el aumento al doble de
los activos en administración desde USD 1,000 millones a USD 2,000 millones bajo 35 fondos mutuos, entre otros
importantes logros.
Juan Pablo
Cofré
Dougnac
• Director de Estrategia en la Comercializadora Multinacional (COMULSA), fundada hace 34 años, líder en los
mercados Chilenos y Peruanos de comercialización de suministros y servicios eléctricos, certificación y reparación de
instrumentos y elementos de seguridad, y capacitación en el ámbito de la electricidad y su gestión de forma eficiente y
segura
• Director de Inversiones de Principal Compañía General de Seguros de Vida S.A. siendo responsable de la gestión de
activos por más de USD 5,000 millones.
• El señor Cofré es Ingeniero Civil Industrial con mención en Electricidad de la Pontificia Universidad Católica de
Chile y posee un Master en Finanzas del London Business School
32
Gobierno Corporativo
Roles y Responsabilidades
Comité de
Vigilancia
• Control y seguimiento de ingresos
Integrantes
• Representantes de los aportantes
y gastos del Fondo
• Revisión cumplimiento políticas de
inversiones
• Aprobación / rechazo de las
propuestas de inversiones (“go/ no
go” hard deposit)
Comité de
Operaciones
• Búsqueda y negociación de
inversiones
• Evaluación y análisis de cada
proyecto
• Control y seguimiento del
desarrollo e implementación de
cada proyecto
• Raimundo Echeverría (CA) • Sergio Socolsky (ACP)
• Juan Pablo Cofré (CA)
• Jude Williams (ACP)
• Fernán Gazmuri (CA)
• Rafael Vergara (CA)
33
Proceso de Compra de un Activo - General
Búsqueda y Análisis de las
Oportunidades de
Inversión
Negociación, Due
Diligence y Cierre
• Búsqueda de proyectos
• Evaluación avanzada del proyecto
• Evaluación de proyectos
• Negociación de condiciones de
entrada
• Confección de modelos
• Elaboración de hipótesis de
inversión y plan de negocio por
proyecto
• Estructuración Financiera y
Societaria
• Diseño de la estructura
financiera
• Liderazgo Due Diligence:
- Legal
- Financiero
- Técnico
• Seguimiento del marco
regulatorio
• Proceso de cierre de la inversión
- Ejecución
Cierre
Negocio
Administración y
Seguimiento de las
Inversiones
• Realización del Property
Management y Asset
Management
• Búsqueda de oportunidades de
mejora
• Búsqueda de alternativas de
salida anticipada
• “Reporting” de los proyectos y del
Fondo a los inversionistas
• Control y seguimiento a través de
la información financiera y
operacional de los proyectos
• Gestión de las tasaciones y
auditorías EEFF
34
CLOSING
OFFERING/DUE
DILIGENCE PERIOD
STUDY
MARKET/PROPERTY
Proceso de Compra de un Activo - Detalle
IDENTIFY
MARKET
• Investment Strategy
• Risk Profile
OFFER LETTER
• Term: 4-6 weeks from
OM
• The Offer contains:
-
SOURCE
DEALS
• Reach Investment
Sales contacts to
find the properties:
- Currently being
marketed
- In market soon
- “Off Market”
BEST & FINAL
OFFER
• Term: 1-2 weeks
• Resubmit the bid or a
higher number
Purchase Price
Soft/Hard deposit
DD period
Closing period
PRICE ADJUST/
GO HARD
• Term: 1 week
• DD approval: Go hard
• Something objectionable:
Refund the Soft Deposit
• Something not mentioned
in the OM: Re-trade
PROPERTY
INFORMATION
• Confidentiality
Agreement
• Offering
Memorandum
P&S
AGREEMENT
• Term: 2-3 weeks
• Contains all the terms
of the Offer
• Legal & liability issues
• Soft Deposit
CLOSING
• Term: 45 days
PROPERTY TOUR
• Visit the Property
• Preliminary Due
Diligence
DUE DILIGENCE
• Term: 30 days
• Marketing, property
condition report,
environmental survey,
financial and operational
inspection
• Preparation of a 10 year
useful life spreadsheet
Términos y condiciones de esta invitación
• Fondo
• Fondo Capital Advisors Real Estate Office US II
• Propósito
• Vehículo destinado a la adquisición de edificios de oficinas en Estados Unidos
• Compromiso
• USD 100m
• Rentabilidad Esperada
• ~11-13% en USD (neto de gastos y comisiones)
• “Cash on Cash” Esperado
• N/D
• Plazo del Fondo
• 7 años desde la fecha inicial de cierre, más dos años opcionales (con la aprobación de la
Asamblea de Aportantes)
• Período de Inversión
• 2 años desde la fecha inicial de cierre. No se reinvierte el capital en caso de venta de un
activo
• Diversificación
• Ningún activo podrá representar más del 33% del capital comprometido inicial del Fondo,
sin la aprobación previa de los aportantes
• Comisión Fija
• Periodo de Inversión: 1,5% + IVA anual del capital comprometido inicial
• Periodo Posterior:
1,5% + IVA del capital invertido y no retornado durante la vigencia del
Fondo
• Otros “Fees”
• No existirán otros “fees” cobrados por el Administrador o sus filiales al Fondo
• Distribución de Fondos
• La distribución de fondos provenientes de intereses, dividendos o la venta de la inversión,
menos sus respectivos costos, gastos y comisiones se realizará de la siguiente manera:
a) Primero, 100% a los Aportantes hasta que ellos hayan:
(i) Recuperado el capital invertido
(ii) Retornado un 8% en dólares al año acumulado
b) Finalmente, un 80% a los Aportantes y un 20% + IVA al Administrador
35
CONFIDENCIAL
Capital Advisors Equity Investments
FI Capital Advisors Real Estate Office US II
Presentación del Fondo
Santiago, noviembre 2015
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Investments during an oral presentation, and cannot be construed as a complete report on the discussion.