normas de análisis de muestras de los estudios de valores y método

Transcripción

Consejería de Hacienda
Dirección General de Tributos
NORMAS DE ANÁLISIS DE MUESTRAS DE LOS ESTUDIOS DE VALORES Y
MÉTODO DE OBTENCIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS DE MERCADO
APLICABLES AL AÑO 2.012.
Preámbulo
TITULO I:
Análisis de los estudios de valores:
SECCIÓN 1ª Obtención y clasificación de muestras
SECCIÓN 2ª Análisis de muestras
SECCIÓN 3ª Síntesis: Callejeros y validación de coeficientes
TITULO II: Obtención de precios y valores medios de mercado.
SECCIÓN 1ª Precios medios de mercado.
SECCIÓN 2ª Valoración por técnico.
ANEJOS.
Preámbulo
El Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el
Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados (B.O.E. 20-10-1993), en su artículo 46, la Ley 29/1987, de
18 de diciembre, Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y
Donaciones (B.O.E. 19-12-1987) en su artículo 18 y el Real Decreto 1629/1991, de 8
de noviembre (B.O.E. 16-11-91), en su artículo 40 estipulan que la administración
tributaria podrá comprobar el valor de los bienes y derechos transmitidos por los
medios de comprobación del artículo 52 de la Ley General Tributaria, actualmente
artículo 57 de la Ley 58/2003, General Tributaria.
La Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en adelante LGT., (B.O.E.
18-12-2003) en el artículo 57.1 establece que el valor de las rentas, productos,
bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser
comprobado por la Administración tributaria, y regula, entre otros medios, la
comprobación de valor mediante Precios Medios de Mercado.
El artículo 134 de la LGT, prevé la exclusión de la comprobación de valores cuando
el obligado tributario hubiera presentado su declaración utilizando los valores
publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los
medios previstos en el artículo 57 de la precitada norma en concordancia con el
1
artículo 157 el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de
gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los
procedimientos de aplicación de los tributos aprobado por Real Decreto 1065/2007,
de 27 de julio (BOE 5-9-2007).
El artículo 158.2 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de
gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los
procedimientos de aplicación de los tributos, determina que cuando en la
comprobación de valores se utilice el medio de valoración consistente en precios
medios de mercado, la Administración tributaria competente podrá aprobar y publicar
la metodología o el sistema de cálculo utilizado para determinar dichos precios
medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes. En el ámbito
de competencias del Estado la aprobación corresponderá al Ministro de Economía y
Hacienda mediante orden.
El Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Castilla y León
en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado mediante el Decreto
Legislativo 1/2008, de 25 de septiembre, en su artículo 45 establece que la
Consejería competente en materia de Hacienda a efectos de determinar las bases
imponibles de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, informará a los interesados sobre el
valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles radicados en el territorio de la
Comunidad de Castilla y León, de acuerdo con lo establecido en el articulo 90 de la
LGT.
Así, para obtener los valores de referencia que faciliten la información a los
ciudadanos del valor de los bienes objeto de adquisición o transmisión y para la
realización de las comprobaciones de valor contempladas en el artículo 57. 1. de la
LGT, se precisa utilizar los métodos y sistemas de análisis de valoración y, de entre
los existentes, optar por los más adecuados a estos fines.
Por todo lo expuesto se realizan las siguientes consideraciones y determinaciones:
a) Sobre los métodos generales de valoración del suelo, de los usos y de la
construcción:
La Orden del Ministerio de Economía ECO/805/2.003, de 27 de Marzo, sobre
normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas
entidades financieras, BOE nº 85, 9 de abril de 2.003, establece normas para el
cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y determinados derechos reales
para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación, y concretamente en el
artículo 15, se especifican los métodos técnicos de valoración utilizable que son los
siguientes: el Método del coste, Método de comparación, Método de actualización de
rentas y el Método residual, dichos métodos señala la Orden permiten obtener el
valor de los bienes objeto de tasación.
2
Para las comprobaciones de valor masivas se considera como método idóneo el
método de comparación o método comparativo. Mediante este método se calculan
los valores que corresponden a cualquier bien realizando la comparación de sus
características específicas con los de las características de las muestras obtenidas.
En determinados caso se necesita descomponer el valor de las muestras en sus dos
componentes, suelo o usos por un lado y construcción por otro para lo que se
precisa los correspondientes métodos.
b) Método de descomposición para la obtención del valor del suelo y de los
usos de las muestras: método residual.
El valor del suelo y de los usos de las muestras se obtendrá mediante el método
residual. De entre los dos Procedimientos de cálculo del Método residual, el
dinámico y el estático, que se señalan en el artículo 34 de la Orden ECO/805/2.003,
de 27 de Marzo, se opta para la obtención de los valores unitarios por el residual
estático, por ser el más utilizado comúnmente en el ámbito inmobiliario. Consiste en
descomponer el valor en venta de la muestra, en valor del suelo y valor de la
construcción.
El valor del suelo, por este método, se obtiene de la diferencia entre valores de
venta y de la construcción de la muestra referidos a la misma fecha de vigencia.
c) Método de obtención del valor de la construcción:
Los dos métodos generales más utilizados en la valoración de la construcción son el
método analítico y el método sintético.
En el método analítico se entiende que el valor de la construcción es el de su coste
actual, resultante de la suma de los costes directos e indirectos y de los demás
gastos necesarios para la puesta en funcionamiento del inmueble. Dicho valor es el
resultado de multiplicar cada una de las unidades lineales, de superficie, de
volumen, de peso, de potencia, de producción, o de cada elemento unitario, por los
respectivos valores unitarios.
En el método sintético se entiende que el valor de la construcción es el del coste
actual, resultante de la suma del coste de los distintos elementos o tipos de
construcción que la componen. Dicho valor será el resultado de multiplicar cada una
de las superficies de los tipos de construcción por sus valores unitarios. El método
sintético es el idóneo en la realización de valoraciones masivas.
Para realizar las actualizaciones anuales se toma como valor de referencia el
Módulo Básico definido en el artículo 9 del RD 2066/2008, de 12 de diciembre, por
el que se aprueba el plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009 – 2012, y que
3
será establecido en el mes de diciembre de los años 2009, 2010 y 2011 mediante
Acuerdo de Consejo de Ministros. A los efectos de este método, a la cuantia
señalada se le aplicará el factor fijado en la ORDEN FOM 785/2008 de 16 de mayo
para la vivienda de precio general y de ámbito municipal “1º C”. Este precio máximo
de venta, y sus actualizaciones periódicas, serán los que se tomen como modelo
para el análisis de las muestras, el estudio de mercado anual y la descomposición
del valor, en suelo y construcción.
Teniendo en cuenta lo estipulado en los artículos de los distintos cuerpos legales
señalados y la determinación de los métodos correspondientes se concluye la
necesidad de la difusión para el conocimiento de las NORMAS DE ANÁLISIS DE
MUESTRAS DE LOS ESTUDIOS DE MERCADO Y MÉTODO DE OBTENCIÓN DE
LOS PRECIOS MEDIOS DE MERCADO APLICABLE AL AÑO 2011
TITULO I
ANALISIS DE LOS ESTUDIOS DE VALORES
SECCION 1 ª: OBTENCIÓN Y CLASIFICACIÓN DE MUESTRAS
Articulo 1
.Obtención de muestras.
Para realiazar el análisis se parte de muestras de valores con origen en los
siguientes medios, corregidas por los correspondientes coeficientes de aproximación
a la realidad en función de su fiabilidad.
•
•
•
•
•
•
•
•
Valores de Estudios de Valores de empresas especializadas (corrector para la
obtención del valor real: 100%)
Valoraciones realizadas por sociedades de tasaciones (corrector para la
obtención del valor real el 100%)
Precios de agentes particulares y/o promotores inmobiliarios (corrector para la
obtención del valor real el 100%)
Precios ofertados por Agencias Inmobiliarias (corrector para la obtención del
valor real el 90%)
Valores declarados superiores a los comprobados en un 25% o más
(corrector para la obtención valor real el 120%)
Valores declarados inferiores al 25% de los comprobados. (corrector para la
obtención valor real el 120%)
Valores comprobados firmes. (corrector para la obtención del valor real el
100%)
Valores del coste de ejecución de la obra según los módulos de los Colegios
Oficieles de Arquitectos, revistas especializadas, como la eme2, generador de
precios CYPE, ETC.
En las zonas en las que se den circunstancias de inexistencia de muestras o un
muestreo poco representativo se considerarán los análisis correspondientes a las
zonas situadas a una distancia máxima de 50 Km de su perímetro con
características similares de población, económicas y de cercanía al centro de los
4
ámbitos municipales 1º, 2º y 3º de los definidos en la Orden FOM 785/2008, de 16
de mayo.
El valor de las muestras se multiplicará por el coeficiente de grado de consolidación
de valores, superior siempre a 0,80, que garantiza que los resultados del estudio de
valores se encuentren en un intervalo inferior a la mayoría de los valores de las
muestras.
Articulo 2
. Adscripción de las muestras.
Las muestras se adscribirán a su correspondiente área geográfica, previamente
delimitada o de nueva creación (ANEJO 4),
Adscritas las muestras a cada Área geográfica, se obtiene la media ponderada del
valor de todas las muestras, considerando su tipología, su antigüedad y su calidad, y
de esta forma se establece la entidad económica con la que se identifica el Área
Geográfica.
Y a cada Área Geográfica se le asigna un coeficiente A
Articulo 3
Área.
.Clasificación de muestras con valores fuera del intervalo del
Cuando en un Área Geográfica existan muestras representativas de una zona, calle
o tramo de calle, cuyo valor no coincida con el de la media del Área Geográfica de
situación, estas muestras se clasificaran mediante la asignación de un coeficiente B
de la zona o parte del Área geográfica que le corresponda, manteniendo el mismo
coeficiente A de la entidad económica que clasifica al Área Geográfica.
Esta reclasificación será factible siempre que exista una diferencia de valor de las
muestras de una zona, calle o tramo de calle, superior al percentil 90 o inferior al
percentil 10 cuya mediana esté incluida en dichos percentiles.
Las variables usadas para medir la dispersión de las muestras son: la media,
mediana, percentil 10 y percentil 90.
Si (X1, X2,……, Xn) representan “n” muestras, la media aritmética se calcula como:
En una muestra la mediana es el valor central. Para calcularla se ordenan las
observaciones de menor a mayor. Si n es impar, la mediana es la observación
central
5
Si n es par, la mediana se define como la media de las dos observaciones centrales
Un percentil X, PX, es un valor de la distribución muestral de la variable que es
mayor o igual que el X% de las observaciones de la variable P(Y ≤ PX) = X%.
SECCION 2 ª: ANÁLISIS DE MUESTRAS
Articulo 4
.- Bases de partida.
a) Módulo Básico Estatal
El Módulo Básico Estatal es la cuantía en euros por metro cuadrado de superficie
útil, que sirve como referencia para la determinación de los precios máximos de
venta, adjudicación y renta de las viviendas objeto de las ayudas previstas en el
Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se aprueba el Plan Estatal
de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, así como de los presupuestos protegidos
máximos de las actuaciones de rehabilitación de viviendas y edificios, y en áreas de
rehabilitación integral y renovación urbana.
El Módulo Básico Estatal se establece por acuerdo del Consejo de Ministros a
iniciativa del Ministerio de Vivienda y propuesta de la Comisión Delegada del
Gobierno para Asuntos Económicos.
b) Precios máximos de venta en la Comunidad de Autónoma de Castilla y
León.
La Comunidad de Autónoma de Castilla y León puede, según su propia normativa,
fijar las cuantías máximas de los precios de venta y renta de las viviendas acogidas
al Plan, por debajo o por encima del mencionado precio básico para cada una de las
zonas.
Los precios máximos de venta o adjudicación por metro cuadrado de superficie útil
de las Viviendas de Protección Pública en cada ámbito territorial son el resultado de
multiplicar el Módulo Básico Estatal por los coeficientes de corrección aplicables.
De los factores fijados por la Comunidad de Autónoma de Castilla y León en la
Orden FOM 785/2008, de 16 de mayo, para determinar el precio máximo de venta
6
de viviendas protegidas, se elige para el cálculo, el Ámbito Municipal “1º C”, que
corresponde a los municipios “medios”, ya que el resto de modalidades contenidas
en la Orden son mas específicas.
c) Actualización de precio máximo de venta.
Para realizar la fase de análisis de los estudios de valores y obtener los precios
medios de mercado, se toma como referencia el precio máximo de venta de las
viviendas de protección publica obtenido a partir del Módulo Básico Estatal
publicado, que se podrá actualizar, en su caso, a fecha de inicio del estudio, de
acuerdo con la variación del Índice de Precios de la Vivienda (I.P.V.) del Instituto
Nacional de Estadística para Castilla y León.
Articulo 5
Obtención de del valor Vpp
“Vpp” es el precio máximo de venta de las viviendas de protección publica,
publicado anualmente, adaptado por la Comunidad de Autónoma de Castilla y León,
actualizado, si procediese, a fecha de inicio del estudio, de acuerdo con la variación
del Índice de Precios de la Vivienda (I.P.V.) del Instituto Nacional de Estadística para
Castilla y León.
Para el año 2.012 se establece un Vpp = 1.071,77 €/m2 construido, obtenido a partir
de:
Módulo Básico Estatal= 758 €/m2útil aprobado por el Acuerdo de Consejo de
Ministros de 18 de diciembre de 2009 por el que se determina la cuantía del Módulo
Básico Estatal para 2010 (B.O.E. de 31 de diciembre de 2009).
Coeficiente de adaptación: 1,84 según FOM/785/2008, de 16 de mayo, por la que se
establecen los ámbitos municipales y los coeficientes para la determinación de los
precios máximos de venta, adjudicación y de referencia para alquiler en Castilla y
León. Se ha tomado el módulo correspondiente al ámbito “1 C” del régimen general.
Coeficiente de conversión de superficie útil a construida igual: 1,2)
Variación de los índices de precios de vivienda (IPV publicados por el I.N.E. índices
generales para Castilla y León, vivienda nueva y segunda mano e
• periodo anual considerado (2º TRIMESTRE DE 2.010): -1,90 del IPV
• periodo anual considerado (2º TRIMESTRE DE 2.011): -6,00 del IPV
758 €/m2 útiles x 1,84 / 1,2 m2 construído x (1 – 0,019) x (1 – 0,06) = 1.071,77 €/m2construidos
7
Vpp es el valor patrón que sirve para realizar la fase de análisis de los estudios de
valores y obtener los precios medios de mercado y es origen del resto de los valores
de los distintos usos y tipos de construcción.
Articulo 6
Clasificación de los bienes por valores de repercusión
6.1 OBTENCION
GEOGRAFICAS.
DE
LA
CATEGORIA
ECONOMICA
DE
LAS
AREAS
Dividido el término municipal en Áreas Geográficas, adscritas las muestras a sus
correspondientes ámbitos territoriales, la clasificación económica del área se realiza
considerando la proximidad de los valores de las muestras a los valores básicos .
Los valores básicos se obtienen mediante la siguiente fórmula:
Vbi = (X x Vpp x Csbi) + [ (1 – X) x Vpp x Ccbi ]
es decir
Vbi = Vpp [ (X x Csbi) + ((1-X) x Ccbi) ]
Donde:
•
•
•
•
•
Vbi son los valores reales en €/m2 obtenidos para la clasificación de las muestras( Vb1, Vb2,
Vb3………………….., Vb46 )
X es el coeficiente correspondiente al porcentaje que, sobre el precio máximo de venta de las
viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, supone la adquisición de los terrenos.
Vpp es el valor de referencia definido en el artículo 5.
Csbi es el coeficiente básico del suelo obtenido de acuerdo con los criterios contenidos en el
glosario de definiciones de naturalezas de los bienes, usos, coeficientes de suelo y
construcción y módulos, y están definidos en la tabla 1.1 del anejo 1.
Cci es el coeficiente básico de la construcción obtenido de acuerdo con los criterios
contenidos en el glosario de definiciones de naturalezas de los bienes, usos, coeficientes de
suelo y construcción y módulos, y están definidos en las tablas 1.2, 1.3 y 1.4 del anejo 1.
8
Para el año 2.012, el valor de los terrenos no podrá exceder del 20% del precio
máximo de venta de las viviendas de protección pública de regimen general,
conforme a lo establecido en el artículo segundo 4 a del DECRETO 64/2009 por el
que se modifica el Articulo 3.4 del DECRETO 52/2002, de 27 de marzo, de
Desarrollo y Aplicación del Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León
2002-2009). Por tanto, se considera X = 0,20.
Con los parámetros definidos anteriormente, que se revisaran anualmente, se
obtienen las siguientes tablas de valores básicos que sirven para la clasificación
económica de las muestras y para determinar en coeficiente “A” de “categoría
económica” del cada Área Geográfica para la actualización del año 2.012.
En las tablas se recogen los distintos valores básicos de la tipología de vivienda
colectiva según su calidad y antigüedad.
TABLA 1
0 a 10
10 a 20
4.879,71
4.747,31
4.614,92
4.482,52
4.350,13
4.217,73
4.085,34
3.952,94
3.820,55
3.688,15
3.555,76
3.423,36
3.290,97
3.158,57
3.026,18
2.893,78
2.761,39
2.628,99
2.496,60
2.364,20
2.231,81
2.117,27
2.002,74
1.870,35
1.773,68
1.677,01
1.623,42
1.544,61
4.522,62
4.395,01
4.267,41
4.139,81
4.012,20
3.884,60
3.756,99
3.629,39
3.501,79
3.374,18
3.246,58
3.118,98
2.991,37
2.863,77
2.736,17
2.608,56
2.480,96
2.353,36
2.225,75
2.098,15
1.970,55
1.860,80
1.751,06
1.623,46
1.531,58
1.439,70
1.386,12
1.312,10
VIVIENDA COLECTIVA
DE CALIDAD MEDIA
ANTIGÜEDAD
20 a 30
30 a 60
mas de 60
RUINA
4.215,96
4.092,65
3.969,33
3.846,01
3.722,70
3.599,38
3.476,06
3.352,75
3.229,43
3.106,11
2.982,80
2.859,48
2.736,17
2.612,85
2.489,53
2.366,22
2.242,90
2.119,58
1.996,27
1.872,95
1.749,63
1.644,18
1.538,73
1.415,41
1.327,82
1.240,23
1.186,64
1.116,91
4.076,76
3.955,46
3.834,16
3.712,86
3.591,56
3.470,26
3.348,96
3.227,67
3.106,37
2.985,07
2.863,77
2.742,47
2.621,17
2.499,87
2.378,57
2.257,27
2.135,97
2.014,68
1.893,38
1.772,08
1.650,78
1.547,34
1.443,91
1.322,61
1.237,03
1.151,46
1.097,87
1.030,16
3.840,21
3.722,44
3.604,67
3.486,91
3.369,14
3.251,37
3.133,60
3.015,83
2.898,06
2.780,30
2.662,53
2.544,76
2.426,99
2.309,22
2.191,45
2.073,68
1.955,92
1.838,15
1.720,38
1.602,61
1.484,84
1.384,94
1.285,03
1.167,26
1.085,22
1.003,18
949,59
885,41
3.646,54
3.531,79
3.417,05
3.302,31
3.187,57
3.072,82
2.958,08
2.843,34
2.728,60
2.613,86
2.499,11
2.384,37
2.269,63
2.154,89
2.040,14
1.925,40
1.810,66
1.695,92
1.581,17
1.466,43
1.351,69
1.254,81
1.157,93
1.043,19
964,17
885,16
831,57
770,41
DENOMINACIÓN DEL
ÁREA GEOGRÁFICA
VPP+33
VPP+32
VPP+31
VPP+30
VPP+29
VPP+28
VPP+27
VPP+26
VPP+25
VPP+24
VPP+23
VPP+22
VPP+21
VPP+20
VPP+19
VPP+18
VPP+17
VPP+16
VPP+15
VPP+14
VPP+13
VPP+12
VPP+11
VPP+10
VPP+9
VPP+8
VPP+7
VPP+6
COEF.
A
B
3,00
2,90
2,80
2,70
2,60
2,50
2,40
2,30
2,20
2,10
2,00
1,90
1,80
1,70
1,60
1,50
1,40
1,30
1,20
1,10
1,20
1,10
1,00
1,10
1,00
0,90
1,10
1,00
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,20
1,00
1,00
1,00
0,80
0,80
0,80
0,60
0,60
9
1.465,81
1.387,00
1.308,19
1.229,39
1.150,58
1.071,77
992,97
953,56
914,16
871,08
828,00
784,92
763,38
741,84
720,30
698,75
677,21
664,29
1.238,09
1.164,07
1.090,06
1.016,04
942,02
868,01
793,99
756,99
719,98
681,69
643,40
605,11
585,97
566,82
547,68
528,53
509,39
497,90
1.047,18
977,46
907,73
838,00
768,27
698,54
628,82
593,95
559,09
525,08
491,08
457,08
440,08
423,08
406,08
389,07
372,07
361,87
0 a 10
10 a 20
VIVIENDA COLECTIVA
DE CALIDAD ALTA
ANTIGÜEDAD
20 a 30
mas de 60
RUINA
5.295,81
5.157,11
5.018,41
4.879,71
4.741,01
4.602,31
4.463,61
4.324,91
4.186,21
4.047,51
3.908,81
3.770,11
3.631,41
3.492,71
3.354,01
3.215,31
3.076,61
2.937,91
2.799,21
2.660,51
2.521,82
2.400,98
2.280,14
2.141,44
2.038,47
1.935,49
4.849,44
4.716,73
4.584,02
4.451,31
4.318,60
4.185,89
4.053,18
3.920,47
3.787,76
3.655,05
3.522,34
3.389,63
3.256,92
3.124,21
2.991,50
2.858,79
2.726,08
2.593,37
2.460,66
2.327,95
2.195,24
2.080,39
1.965,54
1.832,83
1.735,85
1.638,87
4.466,13
4.338,78
4.211,42
4.084,07
3.956,72
3.829,37
3.702,02
3.574,67
3.447,32
3.319,97
3.192,61
3.065,26
2.937,91
2.810,56
2.683,21
2.555,86
2.428,51
2.301,15
2.173,80
2.046,45
1.919,10
1.809,61
1.700,12
1.572,77
1.481,15
1.389,52
TABLA 2
962,45
894,74
827,03
759,32
691,61
623,90
556,19
522,33
488,48
456,49
424,51
392,52
376,53
360,54
344,54
328,55
312,56
302,96
3,00
2,90
2,80
2,70
2,60
2,50
2,40
2,30
2,20
2,10
2,00
1,90
1,80
1,70
1,60
1,50
1,40
1,30
1,20
1,10
1,20
1,10
1,00
1,10
1,00
821,23
757,05
692,87
628,69
564,51
500,33
436,15
404,06
371,97
343,51
315,06
286,60
272,38
258,15
243,92
229,70
215,47
206,93
3.996,44
3.876,02
3.755,61
3.635,19
3.514,77
3.394,36
3.273,94
3.153,52
3.033,11
2.912,69
2.792,27
2.671,86
2.551,44
2.431,03
2.310,61
2.190,19
2.069,78
1.949,36
1.828,94
1.708,53
1.588,11
1.485,56
1.383,00
1.262,59
1.177,90
1.093,21
709,26
648,11
586,95
525,80
464,64
403,49
342,34
311,76
281,18
255,75
230,33
204,90
192,18
179,47
166,76
154,04
141,33
133,70
3.754,34
3.637,71
3.521,08
3.404,44
3.287,81
3.171,18
3.054,54
2.937,91
2.821,27
2.704,64
2.588,01
2.471,37
2.354,74
2.238,11
2.121,47
2.004,84
1.888,21
1.771,57
1.654,94
1.538,30
1.421,67
1.322,90
1.224,13
1.107,50
1.026,59
945,68
VPP+5
VPP+4
VPP+3
VPP+2
VPP+1
VPP
VPP-1
VPP-2
VPP-3
VPP-4
VPP-5
VPP-6
VPP-7
VPP-8
VPP-9
VPP-10
VPP-11
VPP-12
DENOMINACIÓN DEL
ÁREA GEOGRÁFICA
VPP+33
VPP+32
VPP+31
VPP+30
VPP+29
VPP+28
VPP+27
VPP+26
VPP+25
VPP+24
VPP+23
VPP+22
VPP+21
VPP+20
VPP+19
VPP+18
VPP+17
VPP+16
VPP+15
VPP+14
VPP+13
VPP+12
VPP+11
VPP+10
VPP+9
VPP+8
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,25
0,60
0,50
0,40
0,30
0,25
0,20
0,15
0,10
0,05
0,02
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,60
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
COEF. A
A
3,00
2,90
2,80
2,70
2,60
2,50
2,40
2,30
2,20
2,10
2,00
1,90
1,80
1,70
1,60
1,50
1,40
1,30
1,20
1,10
1,20
1,10
1,00
1,10
1,00
0,90
10
1.881,91
1.796,79
1.711,68
1.626,57
1.541,46
1.456,35
1.371,24
1.286,13
1.201,02
1.158,46
1.115,91
1.066,52
1.017,13
967,75
943,06
918,36
893,67
868,98
844,28
829,47
1.585,28
1.506,15
1.427,03
1.347,91
1.268,79
1.189,67
1.110,55
1.031,42
952,30
912,74
873,18
829,78
786,39
742,99
721,29
699,60
677,90
656,20
634,50
621,48
TABLA 3
0 a 10
10 a 20
4.509,84
4.383,05
4.256,26
4.129,47
4.002,68
3.875,88
3.749,09
3.622,30
3.495,51
3.368,72
3.241,93
3.115,14
2.988,35
2.861,56
2.734,77
2.607,97
2.481,18
2.354,39
2.227,60
2.100,81
1.974,02
1.865,09
1.756,16
1.629,37
4.232,10
4.109,04
3.985,97
3.862,91
3.739,85
3.616,78
3.493,72
3.370,65
3.247,59
3.124,52
3.001,46
2.878,40
2.755,33
2.632,27
2.509,20
2.386,14
2.263,07
2.140,01
2.016,95
1.893,88
1.770,82
1.665,62
1.560,41
1.437,35
1.335,93
1.262,17
1.188,41
1.114,64
1.040,88
967,12
893,35
819,59
745,83
708,95
672,06
634,03
595,99
557,95
538,93
519,92
500,90
481,88
462,86
451,45
0,90
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,25
0,60
0,50
0,40
0,30
0,25
0,20
0,15
0,10
0,05
1.039,62
972,79
905,96
839,13
772,31
705,48
638,65
571,82
504,99
471,58
438,17
407,06
375,96
344,86
329,31
313,76
298,21
282,65
267,10
257,77
892,09
829,05
766,00
702,96
639,91
576,86
513,82
450,77
387,73
356,21
324,68
297,36
270,04
242,73
229,07
215,41
201,75
188,09
174,43
166,23
VIVIENDA COLECTIVA
DE CALIDAD BAJA
ANTIGÜEDAD
20 a 30
30 a 60 mas de 60
RUINA
3.993,59
3.873,86
3.754,13
3.634,40
3.514,67
3.394,94
3.275,21
3.155,49
3.035,76
2.916,03
2.796,30
2.676,57
2.556,84
2.437,11
2.317,38
2.197,65
2.077,92
1.958,19
1.838,46
1.718,73
1.599,00
1.497,13
1.395,26
1.275,53
3.885,32
3.767,16
3.649,00
3.530,84
3.412,68
3.294,52
3.176,36
3.058,20
2.940,04
2.821,88
2.703,72
2.585,56
2.467,40
2.349,23
2.231,07
2.112,91
1.994,75
1.876,59
1.758,43
1.640,27
1.522,11
1.421,81
1.321,51
1.203,35
3.701,34
3.585,93
3.470,51
3.355,10
3.239,68
3.124,27
3.008,85
2.893,44
2.778,03
2.662,61
2.547,20
2.431,78
2.316,37
2.200,95
2.085,54
1.970,12
1.854,71
1.739,29
1.623,88
1.508,46
1.393,05
1.295,50
1.197,94
1.082,53
3.550,71
3.437,65
3.324,58
3.211,52
3.098,46
2.985,40
2.872,34
2.759,28
2.646,22
2.533,16
2.420,10
2.307,03
2.193,97
2.080,91
1.967,85
1.854,79
1.741,73
1.628,67
1.515,61
1.402,55
1.289,49
1.194,29
1.099,09
986,03
VPP+7
VPP+6
VPP+5
VPP+4
VPP+3
VPP+2
VPP+1
VPP
VPP-1
VPP-2
VPP-3
VPP-4
VPP-5
VPP-6
VPP-7
VPP-8
VPP-9
VPP-10
VPP-11
VPP-12
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,25
0,60
0,50
0,40
0,30
0,25
0,20
0,15
0,10
0,05
0,02
DENOMINACIÓN DEL
ÁREA GEOGRÁFICA COEF. A
VPP+33
VPP+32
VPP+31
VPP+30
VPP+29
VPP+28
VPP+27
VPP+26
VPP+25
VPP+24
VPP+23
VPP+22
VPP+21
VPP+20
VPP+19
VPP+18
VPP+17
VPP+16
VPP+15
VPP+14
VPP+13
VPP+12
VPP+11
VPP+10
3,00
2,90
2,80
2,70
2,60
2,50
2,40
2,30
2,20
2,10
2,00
1,90
1,80
1,70
1,60
1,50
1,40
1,30
1,20
1,10
1,20
1,10
1,00
1,10
11
1.538,31
1.447,24
1.393,65
1.320,45
1.247,25
1.174,05
1.100,84
1.027,64
954,44
881,24
808,03
771,43
734,83
697,35
659,88
622,40
603,66
584,92
566,18
547,45
528,71
517,46
1.350,01
1.262,67
1.209,08
1.139,61
1.070,13
1.000,66
931,18
861,70
792,23
722,75
653,28
618,54
583,80
550,05
516,30
482,55
465,68
448,80
431,92
415,05
398,17
388,05
1.191,53
1.107,52
1.053,94
987,79
921,65
855,51
789,37
723,23
657,09
590,95
524,80
491,73
458,66
428,25
397,83
367,42
352,21
337,00
321,79
306,58
291,38
282,25
1.120,92
1.038,48
984,89
920,32
855,75
791,18
726,60
662,03
597,46
532,89
468,32
436,03
403,74
374,90
346,05
317,20
302,78
288,36
273,93
259,51
245,09
236,43
1.002,84
923,15
869,56
807,74
745,91
684,08
622,26
560,43
498,60
436,78
374,95
344,04
313,13
287,02
260,92
234,82
221,77
208,72
195,67
182,62
169,57
161,74
908,69
831,36
777,77
718,30
658,82
599,35
539,88
480,41
420,93
361,46
301,99
272,25
242,51
218,77
195,02
171,27
159,40
147,53
135,65
123,78
111,91
104,78
VPP+9
VPP+8
VPP+7
VPP+6
VPP+5
VPP+4
VPP+3
VPP+2
VPP+1
VPP
VPP-1
VPP-2
VPP-3
VPP-4
VPP-5
VPP-6
VPP-7
VPP-8
VPP-9
VPP-10
VPP-11
VPP-12
1,00
0,90
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,25
0,60
0,50
0,40
0,30
0,25
0,20
0,15
0,10
0,05
0,02
12
6.2 OBTENCIÓN
LOCALIDAD.-
DE
LA
CATEGORÍA
ECONÓMICA
INICIAL
DE
CADA
En los casos de actuaciones de implantación y aplicación de un nuevo estudio de
valores en una localidad completa, se procede de la siguiente manera:
Obtenido el valor unitario máximo (en €/m2construido) de entre las muestras de una
localidad, la categoría económica de la misma se obtiene de la siguiente forma:
Se localiza el valor básico más próximo a ese valor unitario de entre los contenidos
en la TABLA 1 (calidad media), siendo este valor el que identifica la entidad
económica de la localidad y su coeficiente A
Este coeficiente servirá para clasificar las categorías económicas de las Áreas
Geográficas de aquellos usos que no sean los característicos y también para
clasificar, en su caso, el resto de las Áreas Geográficas con tipología de manzana
cerrada de la localidad. Esta clasificación también se hará en los casos de
implantación de valores en aquellas Áreas Geográficas de nueva creación. Todo ello
según los criterios de clasificación de excepciones que se recogen en el siguiente
apartado.
6.3 CLASIFICACIÓN DE LAS EXCEPCIONES Y TABLAS A UTILIZAR.Las zonas, calles, tramos de calle, grupos de usos o usos cuyos valores medios
difieran del valor básico (Vb) del Área Geográfica a la que pertenecen, mantendrán
fijo el coeficiente A del Área, pero tendrán asignado, además de dicho coeficiente A,
un coeficiente B que se deduce de las Tablas obtenidas de acuerdo con la siguiente
fórmula:
FÓRMULA GENERAL
Vi = Ms (A x B x C x L x J) + Mc (D x E x F x G x H x I x K) = Mc x Cc x K + Ms x Cs x J
FÓRMULA PARA SUELO – PARCELA.
Vi = Ms (A x B x C x L x J) = Ms x Cs x J
Donde:
•
•
•
•
•
Vi son los valores reales en €/m2 de los usos que pueden componer un bien inmueble urbano.
Ms es el Módulo del suelo expresado en €/m2 construído definido y cuantifcado en el anejo 4.
Mc es el Módulo de construcción expresado en €/m2 construído definido y cuantificado en anejo 4.
A es el coeficiente corrector del suelo por “Entidad Económica Urbana”.
B es el coeficiente corrector del suelo por “Área geográfica”.
13
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
C es el coeficiente corrector del suelo por “Grado de urbanización”.
L es el coeficiente corrector del suelo de “proporción entre los valores de los usos”, que interrelaciona los
valores de los distintos usos con el uso-tipo (vivienda colectiva).
J es el coeficiente corrector del suelo “sobre el suelo y usos”.
D es el coeficiente corrector de la construcción por tipo de construcción.
E es el coeficiente corrector de la construcción por antigüedad.
F es el coeficiente corrector de la construcción por conservación.
G es el coeficiente corrector de la construcción por grado de instalaciones.
H es el coeficiente corrector de la construcción por calidad de la misma.
I es el coeficiente corrector de la construcción de adecuación al mercado.
K es el coeficiente corrector sobre el valor de la construcción por arrendamiento, obra nueva, etc.
Los coeficientes D, E, F, G, H e I se combinan según las de calidad y antigüedad y construcción del
anejo 4
Por ejemplo, la tabla de valores unitarios medios obtenida para la vivienda colectiva media, según los
criterios anteriores es la siguiente:
TABLA 4
VIVIENDA COLECTIVA,
OFICINAS EN PLANTA ALTA
CALIDAD MEDIA
0-10
AÑOS
COEF B
1,20
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0,10
4.879,71
4.747,31
4.614,92
4.482,52
4.350,13
4.217,73
4.085,34
3.952,94
3.820,55
3.688,15
3.555,76
3.423,36
3.290,97
3.158,57
3.026,18
2.893,78
2.761,39
2.628,99
2.496,60
2.364,20
2.231,81
2.099,41
1.967,02
1.834,62
4.586,55
4.463,08
4.339,62
4.216,16
4.092,69
3.969,23
3.845,76
3.722,30
3.598,84
3.475,37
3.351,91
3.228,45
3.104,98
2.981,52
2.858,06
2.734,59
2.611,13
2.487,66
2.364,20
2.240,74
2.117,27
1.993,81
1.870,35
1.746,88
4.293,39
4.178,85
4.064,32
3.949,79
3.835,26
3.720,72
3.606,19
3.491,66
3.377,13
3.262,60
3.148,06
3.033,53
2.919,00
2.804,47
2.689,93
2.575,40
2.460,87
2.346,34
2.231,81
2.117,27
2.002,74
1.888,21
1.773,68
1.659,14
4.000,23
3.894,62
3.789,02
3.683,42
3.577,82
3.472,22
3.366,62
3.261,02
3.155,42
3.049,82
2.944,22
2.838,62
2.733,02
2.627,42
2.521,81
2.416,21
2.310,61
2.205,01
2.099,41
1.993,81
1.888,21
1.782,61
1.677,01
1.571,41
3.707,07
3.610,40
3.513,73
3.417,06
3.320,39
3.223,72
3.127,05
3.030,38
2.933,71
2.837,04
2.740,37
2.643,70
2.547,03
2.450,36
2.353,69
2.257,02
2.160,35
2.063,69
1.967,02
1.870,35
1.773,68
1.677,01
1.580,34
1.483,67
3.413,91
3.326,17
3.238,43
3.150,69
3.062,95
2.975,22
2.887,48
2.799,74
2.712,00
2.624,26
2.536,53
2.448,79
2.361,05
2.273,31
2.185,57
2.097,83
2.010,10
1.922,36
1.834,62
1.746,88
1.659,14
1.571,41
1.483,67
1.395,93
3.120,74
3.041,94
2.963,13
2.884,33
2.805,52
2.726,71
2.647,91
2.569,10
2.490,29
2.411,49
2.332,68
2.253,87
2.175,07
2.096,26
2.017,45
1.938,65
1.859,84
1.781,03
1.702,23
1.623,42
1.544,61
1.465,81
1.387,00
1.308,19
2.827,58
2.757,71
2.687,83
2.617,96
2.548,08
2.478,21
2.408,33
2.338,46
2.268,58
2.198,71
2.128,83
2.058,96
1.989,08
1.919,21
1.849,33
1.779,46
1.709,58
1.639,71
1.569,83
1.499,96
1.430,08
1.360,21
1.290,33
1.220,45
2.534,42
2.473,48
2.412,54
2.351,59
2.290,65
2.229,71
2.168,76
2.107,82
2.046,87
1.985,93
1.924,99
1.864,04
1.803,10
1.742,15
1.681,21
1.620,27
1.559,32
1.498,38
1.437,44
1.376,49
1.315,55
1.254,60
1.193,66
1.132,72
2.241,26
2.189,25
2.137,24
2.085,23
2.033,21
1.981,20
1.929,19
1.877,18
1.825,16
1.773,15
1.721,14
1.669,13
1.617,12
1.565,10
1.513,09
1.461,08
1.409,07
1.357,05
1.305,04
1.253,03
1.201,02
1.149,00
1.096,99
1.044,98
1.948,10
1.905,02
1.861,94
1.818,86
1.775,78
1.732,70
1.689,62
1.646,54
1.603,46
1.560,37
1.517,29
1.474,21
1.431,13
1.388,05
1.344,97
1.301,89
1.258,81
1.215,73
1.172,65
1.129,56
1.086,48
1.043,40
1.000,32
957,24
1.654,94
1.620,79
1.586,64
1.552,50
1.518,35
1.484,20
1.450,05
1.415,90
1.381,75
1.347,60
1.313,45
1.279,30
1.245,15
1.211,00
1.176,85
1.142,70
1.108,55
1.074,40
1.040,25
1.006,10
971,95
937,80
903,65
869,50
COEF A
3,00
2,90
2,80
2,70
2,60
2,50
2,40
2,30
2,20
2,10
2,00
1,90
1,80
1,70
1,60
1,50
1,40
1,30
1,20
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
14
0,60
0,50
0,40
0,30
0,25
0,20
0,15
0,10
0,05
0,02
1.702,23
1.569,83
1.437,44
1.305,04
1.238,84
1.172,65
1.106,45
1.040,25
974,05
934,33
1.623,42
1.499,96
1.376,49
1.253,03
1.191,30
1.129,56
1.067,83
1.006,10
944,37
907,33
1.544,61
1.430,08
1.315,55
1.201,02
1.143,75
1.086,48
1.029,22
971,95
914,69
880,33
1.465,81
1.360,21
1.254,60
1.149,00
1.096,20
1.043,40
990,60
937,80
885,00
853,32
1.387,00
1.290,33
1.193,66
1.096,99
1.048,66
1.000,32
951,99
903,65
855,32
826,32
1.308,19 1.229,39 1.150,58 1.071,77
1.220,45 1.150,58 1.080,70 1.010,83
1.132,72 1.071,77 1.010,83 949,89
1.044,98 992,97 940,95 888,94
1.001,11 953,56 906,02 858,47
957,24 914,16 871,08 828,00
913,37 874,76 836,14 797,53
869,50 835,35 801,20 767,05
825,63 795,95 766,27 736,58
799,31 772,31 745,30 718,30
992,97
940,95
888,94
836,93
810,92
784,92
758,91
732,90
706,90
691,29
914,16
871,08
828,00
784,92
763,38
741,84
720,30
698,75
677,21
664,29
Para obtener el coeficiente B de un determinado valor, se entra en la Tabla
correspondiente (según tipos de Uso y antigüedad) y desde la fila del COEFICIENTE
A del Área Geográfica (categoría del Área Geográfica) se busca el valor que más se
aproxime al de la muestra. Localizado el valor, se localiza en la parte superior de la
columna de la celda el coeficiente B de aplicación (son tablas de doble entrada, en
función de la categoría del Área Geográfica y el coeficiente B de aplicación).
Articulo 7
Clasificación de los bienes por valor unitario.
7.1.- USOS RESIDENCIALES: OBTENCION DE LA CATEGORÍA ECONÓMICA DE
ESTAS ÁREAS GEOGRAFICAS.Para las viviendas unifamiliares, viviendas rurales y otros usos, se entiende como
valor unitario residencial el correspondiente al suelo, sin construcción.
Una vez dividido el término municipal en Áreas Geográficas con tipología de
edificación abierta o núcleos rurales, se adscriben las muestras de suelo, sin
construcción (en su caso obtenido por el método residual estático) al Área
Geográfica que pertenecen.
Para obtener el valor del suelo de un bien por el método residual estático es
necesario descontar del valor en venta, el valor de su construcción, para lo que es
necesario obtener el modulo de la costrucción Mc, al que se multiplican los distintos
coeficientes que afectan a la construcción, recogidos en el Anejo 4.
El módulo de la construcción se obtiene con la siguiente fórmula:
Mc = (1 – X) x Vpp / 0,5508
Donde:
•
•
•
Mc es el módulo de la construcción definido y cuantificado en el anejo 4.
Vpp es el valor de referencia definido en el artículo 5
15
835,35
801,20
767,05
732,90
715,83
698,75
681,68
664,61
647,53
637,29
•
0,5508 es el valor del producto de los coeficientes correctores de la construcción
correspondientes a una vivienda situada en A = 0,4 y B = 0,6 y con las características D = 0,9;
E = 1; F = 1; G = 0,9; H = 0,8 e I = 0,85. Los coeficientes se corresponden con los descritos en
el glosario de definiciones de naturalezas de los bienes, usos, coeficientes de suelo y
construcción y módulos.
Para el año 2.012, la adquisición de los terrenos no podrá exceder del 20% del
precio máximo de venta de las viviendas de protección pública de regimen general,
Artículo segundo 4 a del DECRETO 64/2009 por el que se modifica el Articulo 3.4
del DECRETO 52/2002,de 27 de marzo, de Desarrollo y Aplicación del Plan Director
de Vivienda y Suelo de Castilla y León 2002-2009). Por tanto, se considera X = 0,20
Para el año 2.012, el valor de los terrenos no podrá exceder del 20% del precio máximo de venta de
las viviendas de protección pública de regimen general, conforme a lo establecido en el artículo
segundo 4 a del DECRETO 64/2009 por el que se modifica el Articulo 3.4 del DECRETO 52/2002, de
27 de marzo, de Desarrollo y Aplicación del Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León
Los valores unitarios de suelo, que se denominarán “Vppui", se deducen de la
siguiente fórmula:
Vppui = X x Vpp x Csui
Donde:
•
•
•
•
Vppui es el valor unitario del suelo para cada Csui( Vppu1, Vppu2, Vppu3…………, Vppu37 )
Csui son los coeficientes de la tabla 1.5 del anejo 1.
La clasificación económica de cada Área Geográfica se realizará según la
proximidad del valor del suelo de la muestra a los valores tipo de las siguiente Tabla
5.
La tabla de clasificación entre de cada área geográfica y la obtención de su
correspondiente coeficiente “A” es la siguiente:
16
TABLA 5
USO RESIDENCIAL
VALOR DE LA MUESTRA/J
1.071,78
1.036,05
1.000,33
964,60
928,88
893,15
857,42
821,70
785,97
750,25
714,52
678,79
643,07
607,34
571,62
535,89
500,16
464,44
428,71
392,99
357,26
321,53
285,81
250,08
214,36
178,63
142,90
107,18
89,32
71,45
53,59
44,66
35,73
26,79
17,86
8,93
3,57
DENOMINACIÓN DE LAS
ÁREAS GEOGRÁFICAS
VPPU+24
VPPU+23
VPPU+22
VPPU+21
VPPU+20
VPPU+19
VPPU+18
VPPU+17
VPPU+16
VPPU+15
VPPU+14
VPPU+13
VPPU+12
VPPU+11
VPPU+10
VPPU+9
VPPU+8
VPPU+7
VPPU+6
VPPU+5
VPPU+4
VPPU+3
VPPU+2
VPPU+1
VPPU
VPPU-1
VPPU-2
VPPU-3
VPPU-4
VPPU-5
VPPU-6
VPPU-7
VPPU-8
VPPU-9
VPPU-10
VPPU-11
VPPU-12
COEF A
3,00
2,90
2,80
2,70
2,60
2,50
2,40
2,30
2,20
2,10
2,00
1,90
1,80
1,70
1,60
1,50
1,40
1,30
1,20
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,25
0,20
0,30
0,25
0,20
0,15
0,10
0,05
0,02
COEF B
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
0,40
Donde:
J = (1.000 – Superficie Terreno) x 2 + ( Superficie Terreno – 500 ) x 1,5
1.000
1.000
Debiendo ser el segundo sumando de esta ecuación siempre mayor o igual a cero y J superior a 0,75.
7.2.- USOS DE ALMACENES, NAVES E INDUSTRIALES: OBTENCION DE LA
CATEGORIA ECONOMICA DE ESTAS AREAS GEOGRAFICAS.-
17
Para los almacenes, naves y polígonos industriales, se entiende como valor unitario
de estos usos el correspondiente al suelo, sin construcción.
Una vez dividido el término municipal en Áreas Geográficas, se adscriben las
muestras de suelo, sin construcción (en su caso obtenido por el método residual
estático) al Área Geográfica que pertenecen.
Para obtener el valor del suelo por el método residual estático se considera, al igual
que en el punto 7.1:
Mc = (1 – X) x Vpp / 0,5508
Donde:
•
•
•
•
Mc es el módulo de la construcción definido y cuantificado en el anejo 4.
Vpp es el valor de referencia definido en el artículo 5
0,5508 es el valor del producto de los coeficientes correctores de la construcción
correspondientes a una vivienda situada en A = 0,4 y B = 0,6 y con las características D = 0,9;
E = 1; F = 1; G = 0,9; H = 0,8 e I = 0,85. Los coeficientes se corresponden con los descritos en
el glosario de definiciones de naturalezas de los bienes, usos, coeficientes de suelo y
construcción y módulos.
Para el año 2.012, la adquisición de los terrenos no podrá exceder del 20% del
precio máximo de venta de las viviendas de protección pública de regimen general,
Artículo segundo 4 a del DECRETO 64/2009 por el que se modifica el Articulo 3.4
del DECRETO 52/2002,de 27 de marzo, de Desarrollo y Aplicación del Plan Director
de Vivienda y Suelo de Castilla y León 2002-2009). Por tanto, se considera X = 0,20
Para el año 2.012, el valor de los terrenos no podrá exceder del 20% del precio máximo de venta de
las viviendas de protección pública de regimen general, conforme a lo establecido en el artículo
segundo 4 a del DECRETO 64/2009 por el que se modifica el Articulo 3.4 del DECRETO 52/2002, de
27 de marzo, de Desarrollo y Aplicación del Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León
El valor unitario de suelo, que se denominará “Vppii", se deduce de la siguiente
fórmula:
Vppii = X x Vpp x Csii
Donde:
•
Vppii es el valor unitario del suelo para cada Csii( Vppi1, Vppi2, Vppi3…………, Vppi34 )
18
•
•
•
Csii son los coeficientes de la tabla 1.6 del Anejo 1.
La clasificación económica de cada Área Geográfica se realizará según la
proximidad del valor del suelo de la muestra a los valores tipo de las siguiente Tabla
6.
La tabla de clasificación entre de cada área geográfica y la obtención de su
correspondiente coeficiente “A” es la siguiente:
TABLA 6
USOS DE ALMACENES, NAVES E INDUSTRIALES
VALOR DE LA MUESTRA/J
535,89
518,03
500,16
482,30
464,44
446,58
428,71
410,85
392,99
375,12
357,26
339,40
321,53
303,67
285,81
267,95
250,08
232,22
214,36
196,49
178,63
160,77
142,90
125,04
107,18
89,32
71,45
53,59
44,66
35,73
26,79
17,86
8,93
3,57
DENOMINACIÓN DE LAS
ÁREAS GEOGRÁFICAS
VPPI+18
VPPI+17
VPPI+16
VPPI+15
VPPI+14
VPPI+13
VPPI+12
VPPI+11
VPPI+10
VPPI+9
VPPI+8
VPPI+7
VPPI+6
VPPI+5
VPPI+4
VPPI+3
VPPI+2
VPPI+1
VPPI
VPPI-1
VPPI-2
VPPI-3
VPPI-4
VPPI-5
VPPI-6
VPPI-7
VPPI-8
VPPI-9
VPPI-10
VPPI-11
VPPI-12
VPPI-13
VPPI-14
VPPI-15
COEF A
3,00
2,90
2,80
2,70
2,60
2,50
2,40
2,30
2,20
2,10
2,00
1,90
1,80
1,70
1,60
1,50
1,40
1,30
1,20
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,25
0,20
0,15
0,10
0,05
0,02
COEF B
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
0,20
Donde:
19
1.000
1.000
Debiendo ser el segundo sumando de esta ecuación siempre mayor o igual a cero y J superior a 0,75.
SECCIÓN 3ª SÍNTESIS: CALLEJEROS Y VALIDACIÓN DE COEFICIENTES
Articulo 8
Callejeros.
El Estudio de valores se materializa en un callejero, que consiste en un listado de
Áreas, con sus calles o tramos de calles, ordenadas alfabéticamente para cada
Municipio, que indican los parámetros “A” y el “B” a cada uso o grupo de usos y que
permite localizar la tabla de valoración de precios medios de mercado en la que se
recogen los valores unitarios de suelo y de construcción asignados a los distintos
usos.
Para obtener el valor de los Precios Medios de Mercado se multiplican los valores de
la tabla a las superficies de cada uso.
Las tablas de valoración se forman de acuerdo con el desarrollo de la tabla genérica
del ANEJO 2.
Articulo 9
Validación de coeficientes.
Mediante el análisis realizado en los estudios de valores se comprueba si el modelo
de valores generado por los módulos y coeficientes correctores mantiene su vigencia
y validez.
El estudio de valores propondrá, si fuese necesario, la corrección que proceda en
sucesivas actualizaciones o el mantenimiento de los criterios establecidos.
TITULO II
: OBTENCIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS DE MERCADO
De conformidad con lo previsto en los artículos 57 de la Ley 58/2003, de 17 de
diciembre, General Tributaria y 158 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por
el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos
de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los
procedimientos de aplicación de los tributos, uno de los medios utilizados en la
comprobación de valores es el de Precios Medios de Mercado.
Cuando en la comprobación de valores se utilice el medio de valoración consistente
en Precios Medios de Mercado, la Administración tributaria competente podrá
aprobar y publicar la metodología o el sistema de cálculo utilizado para determinar
20
dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores
resultantes.
SECCIÓN 1ª PRECIOS MEDIOS DE MERCADO.
Articulo 10 .Obtención del precio medio de mercado de bienes inmuebles
(PMM)
Cada tipo de bien se identifica con alguna de las siguientes NATURALEZAS del
bien.
1)
2)
3)
4)
5)
ELEMENTO DE EDIFICACION
EDIFICIO
EDIFICIO EN OBRA NUEVA
TERRENO
EDIFICIO EN DIVISIÓN HORIZONTAL
La superficie del bien es la total si se trata de un único uso, o se descompone en la
correspondiente a cada uso si éste está compuesto de varios usos.
Para obtener el precio medio de mercado de un bien se suman los productos de las
superficies de cada uso por sus correspondientes valores unitarios, expresados en
€/m2, recogidos en las Tablas del Anejo 2, obtenidos con los criterios recogidos en el
Anejo 4 y de acuerdo con el siguiente sistema de cálculo:
a) ELEMENTOS DE EDIFICACION:
Un elemento de edificación es una unidad independiente del edificio, que se
caracteriza por tener compartido el suelo sobre el que está construido con otros
elementos de edificación. Por ejemplo un piso, un garaje o local, etc.
El valor de un elemento de edificación es el sumatorio del producto de la superficie
de cada uso (Si) - corregida en su caso por el factor de superficie (S) - por el valor
correspondiente a cada uso (Vi).
El valor correspondiente a cada uso se obtiene de las tablas obtenidas de acuerdo
con los criterios contenidos en el artículo 6.3.
PMM = Σ (Si x Vi)
Siendo “i“ cada uno de los usos de los que se compone el elemento de edificación.
b) EDIFICIO:
21
Un edificio es un tipo de bien compuesto por construcción y terreno propio, por
ejemplo un chalet, vivienda rural, etc.
El valor de un edificio es el mayor valor de a) o b):
a).- La suma de valores de los elementos de edificación que lo componen, obtenido
de la forma explicada en el punto anterior.
PMM = Σ (Si x Vi)
b).- La suma de los valores obtenidos anteriormente restando, para cada elemento,
el producto del valor del uso suelo (Vsu) de la tabla “suelo – parcela” definida en el
artículo 6.3, de cada uso, por el correspondiente coeficiente L, e incrementando al
sumatorio, el valor de la superficie del terreno sobre el que se asienta el edificio (St)
multiplicada por Vsu y por el coeficiente J.
PMM = Σ [ (Si x Vi ) – (Si x Vsui x Li) ] + (St x Vsu x J)
Donde L es el coeficiente de uso definido en el ANEJO 4.
c) EDIFICIO EN OBRA NUEVA:
Un edificio en obra nueva es un bien constituido exclusivamente por el valor del
coste de ejecución de la construcción*, excluido el suelo que lo sustenta.
Su valor se obtiene como el sumatorio de los productos de 0,5 / Ii por cada uno de
los valores de los elementos de edificación que componen el bién, restando a cada
elemento el producto del valor del “uso suelo” (Vsu de la tabla “suelo – parcela”
calculada con los criterios del Anejo 4) y, a su vez, corrigiendo cada uno con el
correspondiente coeficiente L definido en el Anejo 4.
PMM = Σ
0,5
-----
x [ (Si x Vi ) – ( Si x Vsui x Li ) ]
Ii
Donde I es el coeficiente de mercado definido en el ANEJO 4.
* Según se determina en el anejo 4.
d) TERRENO:
Un terreno es el bien caracterizado por no tener ninguna construcción, por ejemplo,
solar, parcela, etc. o tener una construcción declarada oficialmente en ruina de
acuerdo con la normativa vigente.
Es valor de un terreno es el mayor valor de a) o b):
22
a).- Producto de la superficie del terreno (St) por el del valor de la tabla “suelo –
parcela” contenida en el apartado “CLASIFICACIÓN DE LAS EXCEPCIONES Y TABLAS
A UTILIZAR” .
PMM = (St x Vsu x Li )
b).- Producto de multiplicar la superficie del terreno por el del valor de la tabla “suelo
– parcela” contenida en el apartado “CLASIFICACIÓN DE LAS EXCEPCIONES Y
TABLAS A UTILIZAR” y por el coeficiente J.
PMM = (St x Vsu x J)
En Áreas Geográficas cuya categoría económica (coeficiente A) sea igual o superior
a 0,15 no son válidos los valores de terrenos obtenidos por precios medios.
e) EDIFICIO EN DIVISION HORIZONTAL:
Un edificio en división horizontal es el bien compuesto por el edificio en OBRA
NUEVA y el SUELO que le sustenta.
El PMM se obtiene sumando el valor del TERRENO al del de OBRA NUEVA de cada
uno de los usos calculados separadamente.
SECCIÓN 2ª VALORACION POR TECNICO.
Articulo 11 Obtención del valor mediante dictamen de técnico competente.
En las valoraciones que realicen los técnicos de valoración, en virtud de sus
atribuciones, se podrán, partiendo del sistema de cálculo de PMM, modificar los
coeficientes B, C, J, D, E, F, G, H, I y K utilizados en dicho sistema a fin de ajustarlos
a las características urbanísticas y constructivas mas especificas de los usos del
bien. Para ello se basarán en los medios de comprobación habituales que
consideren suficientes para la correcta identificación del bien, que son los datos del
documento, los datos catastrales, valoraciones históricas y la visita de inspección si
así la considerasen necesaria.
Independientemente de lo anterior y de forma suficientemente motivada, podrán
aplicar un coeficiente al terreno (M), al uso (N) y a la construcción (O) que ajusten
los valores obtenidos por el procedimiento anterior a su realidad.
Los usos distintos a los considerados en los artículos anteriores se designarán
genéricamente como OTROS USOS (OT), valorándose con la misma repercusión de
23
suelo que la de la VIVIENDA COLECTIVA (VC) y con las características de
construcción que el técnico de valoración considere que mejor identifican el bien.
Cualquier modificación de los coeficientes B, C, I ,J, K, M, N y O, que no esté
contemplada en los valores que por defecto quedan fijados por los criterios de los
PRECIOS MEDIOS DE MERCADO, debe quedar suficientemente motivada en el
apartado OBSERVACIONES de la valoración técnica.
Todos los criterios y definiciones utilizados en estas Normas quedan recogidos en el
Anejo 4.
24
ANEJOS: (ÍNDICE)
ANEJO.1: COEFICIENTES BÁSICOS
1.- TABLAS DE COEFICIENTES BASICOS.1.1 COEFICIENTES BÁSICOS DEL SUELO Csb
TABLA 1.1
1.2. COEFICIENTES BÁSICOS DE LA CONSTRUCCIÓN Ccb
TABLA 1.2 Vivienda colectiva calidad media.
TABLA 1.3 Vivienda colectiva calidad alta.
TABLA 1.4 Vivienda colectiva calidad baja.
1.3 COEFICIENTES BÁSICOS DEL SUELO USO RESIDENCIAL ABIERTO. Csu.
TABLA 1.5
1.4 COEFICIENTES BÁSICOS DEL SUELO EN ALMACENES, NAVES Y USOS
INDUSTRIALES Csi
TABLA 1.6
ANEJO 2: TABLAS
2.1 TIPO1. TABLAS PATRÓN DE VALORACIÓN.
TABLA PARA SUELO.
TABLA PARA LA CONSTRUCCIÓN.
TABLA PARA OBRA NUEVA.
2.2 TIPO 2: TABLAS DE VALORES.
TABLA DE VALORES UNITARIOS MEDIOS PARA CADA USO, EN FUNCIÓN DE LA
CALIDAD Y ANTIGÜEDAD (Ejemplo)
ANEJO 3: PATRON CALLEJEROS
FORMATO 1
FORMATO 2
ANEJO 4: GLOSARIO DE DEFINICIONES DE NATURALEZA DE LOS BIENES, USOS,
COEFICIENTES DEL SUELO Y CONSTRUCCIÓN Y MODULOS
SECCIÓN 1ª: Conceptos básicos y coeficientes iniciales.
1. Área Geográfica.
2. Naturaleza de los bienes.
3. Composición de los bienes: Usos-TABLA 1
4. Agrupación de los diferentes usos -TABLA 2
5. Descomposición del Valor de los Bienes: Coeficientes correctores.
SECCIÓN 2ª: Suelo.
6.
7.
8.
9.
Valor Unitario del suelo: Vppu.
Valor de repercusión del suelo por usos.
Módulo del suelo: Ms
s
Coeficientes correctores del suelo:
a) Coeficiente “A” -TABLA 3
b) Coeficiente “B” -TABLA 4
c) Coeficiente “C” -TABLA 5 y TABLA 6
d) Coeficiente “L” -TABLA 7
e) Coeficiente “S”-TABLA 8
f) Coeficiente “J”:
25
1- Corrector por superficie del terreno.
2- Corrector por arrendamiento.
3-Corrector para locales comerciales.
4- Corrector para suelos urbanizables y
urbanos semiconsolidados.
SECCIÓN 3ª: Construcción
10. Valor unitario de la construcción: Vuc.
11. Módulo de la Construcción: Mc.
12. Coeficientes correctores de la construcción:
a) Coeficiente “D”: tipo. -TABLA 9
b) Coeficiente “E”: antigüedad. -TABLA 10
c) Coeficiente “F”: conservación. -TABLA 11
d) Coeficiente “G”: instalaciones. -TABLA 12
e) Coeficiente “H”: calidad. -TABLA 13
f) Coeficiente “I”: de mercado.
g) Coeficiente “S”: transformación de superficie TABLA 8
h) Coeficiente “K”: corrector.
1- Corrector por Arrendamiento.
2- Corrector por Obra Nueva y/o División Horizontal.
3- Corrector para Locales Comerciales.
SECCIÓN 4ª: Criterios para la obtención de los precios y valores medios.
13. Criterios de selección de antigüedad y calidad.
a) Criterios de antigüedad.
b) Criterios de calidad
1 - criterios generales.
2 – criterios específicos.
14. Obtención de los coeficientes de calidad de la construcción por usos: TABLA 14.
15. Criterios de relación entre los coeficientes de antigüedad, conservación y el de
mercado. TABLA 15
SECCIÓN 5ª: Módulos. TABLA 16
26
ANEJO 1
COEFICIENTES BASICOS
1.- TABLAS DE COEFICIENTES BASICOS.1.1.
COEFICIENTES BASICOS DEL SUELO (Csb)
TABLA 1.1
Denominación del
Área
VPP+33
VPP+32
VPP+31
VPP+30
VPP+29
VPP+28
VPP+27
VPP+26
VPP+25
VPP+24
VPP+23
VPP+22
VPP+21
VPP+20
VPP+19
VPP+18
VPP+17
VPP+16
VPP+15
VPP+14
VPP+13
VPP+12
VPP+11
VPP+10
VPP+9
VPP+8
VPP+7
VPP+6
VPP+5
VPP+4
VPP+3
VPP+2
VPP+1
VPP
VPP-1
VPP-2
VPP-3
VPP-4
VPP-5
Csb
15,000
14,500
14,000
13,500
13,000
12,500
12,000
11,500
11,000
10,500
10,000
9,500
9,000
8,500
8,000
7,500
7,000
6,500
6,000
5,500
5,000
4,583
4,167
3,667
3,333
3,000
2,750
2,500
2,250
2,000
1,750
1,500
1,250
1,000
0,750
0,625
0,500
0,417
0,333
27
VPP-6
VPP-7
VPP-8
VPP-9
VPP-10
VPP-11
VPP-12
0,250
0,208
0,167
0,125
0,083
0,042
0,017
Estos coeficientes básicos del suelo se multiplican por X y por Vpp para obtener el
componente Vbi correspondiente al valor de suelo en las tablas 1, 2 y 3 del artículo
6.
1.2.
COEFICIENTES BÁSICOS DE LA CONSTRUCCIÓN (Ccb)
TABLA 1.2
VIVIENDA COLECTIVA
CALIDAD MEDIA
ANTIGÜEDAD
VPP+33
VPP+32
VPP+31
VPP+30
VPP+29
VPP+28
VPP+27
VPP+26
VPP+25
VPP+24
VPP+23
VPP+22
VPP+21
VPP+20
VPP+19
VPP+18
VPP+17
VPP+16
VPP+15
VPP+14
VPP+13
VPP+12
VPP+11
VPP+10
VPP+9
VPP+8
VPP+7
VPP+6
VPP+5
VPP+4
VPP+3
VPP+2
Ccb
0 a 10
1,95
1,92
1,89
1,86
1,83
1,80
1,77
1,74
1,71
1,68
1,65
1,62
1,59
1,56
1,53
1,50
1,47
1,44
1,42
1,39
1,36
1,33
1,30
1,27
1,24
1,21
1,21
1,18
1,15
1,12
1,09
1,06
10 a 20
1,53
1,50
1,48
1,46
1,43
1,41
1,39
1,36
1,34
1,31
1,29
1,27
1,24
1,22
1,19
1,17
1,15
1,12
1,10
1,07
1,05
1,03
1,00
0,98
0,96
0,93
0,93
0,91
0,88
0,86
0,84
0,81
20 a 30
1,17
1,15
1,13
1,11
1,09
1,08
1,06
1,04
1,02
1,00
0,98
0,96
0,94
0,92
0,91
0,89
0,87
0,85
0,83
0,81
0,79
0,77
0,75
0,74
0,72
0,70
0,70
0,68
0,66
0,64
0,62
0,60
30 a 60
mas de 60
1,01
0,73
0,99
0,72
0,97
0,71
0,96
0,69
0,94
0,68
0,92
0,67
0,91
0,66
0,89
0,64
0,88
0,63
0,86
0,62
0,84
0,61
0,83
0,59
0,81
0,58
0,79
0,57
0,78
0,56
0,76
0,54
0,74
0,53
0,73
0,52
0,71
0,51
0,69
0,50
0,68
0,48
0,66
0,47
0,64
0,46
0,63
0,45
0,61
0,43
0,59
0,42
0,59
0,42
0,58
0,41
0,56
0,40
0,54
0,38
0,53
0,37
0,51
0,36
RUINA
0,50
0,50
0,49
0,48
0,47
0,46
0,45
0,44
0,43
0,42
0,42
0,41
0,40
0,39
0,38
0,37
0,36
0,35
0,34
0,34
0,33
0,32
0,31
0,30
0,29
0,28
0,28
0,27
0,27
0,26
0,25
0,24
28
VPP+1
VPP
VPP-1
VPP-2
VPP-3
VPP-4
VPP-5
VPP-6
VPP-7
VPP-8
VPP-9
VPP-10
VPP-11
VPP-12
1,03
1,00
0,97
0,96
0,94
0,91
0,88
0,86
0,84
0,83
0,81
0,80
0,78
0,77
0,79
0,76
0,74
0,73
0,72
0,69
0,67
0,64
0,63
0,62
0,61
0,60
0,59
0,58
0,58
0,57
0,55
0,54
0,53
0,51
0,49
0,47
0,46
0,45
0,44
0,43
0,42
0,42
0,50
0,48
0,46
0,45
0,45
0,43
0,41
0,40
0,39
0,38
0,37
0,36
0,35
0,35
0,35
0,33
0,32
0,32
0,31
0,30
0,28
0,27
0,27
0,26
0,25
0,25
0,24
0,24
0,23
0,22
0,21
0,21
0,20
0,19
0,19
0,18
0,17
0,17
0,16
0,16
0,15
0,15
Estos coeficientes básicos de la construcción se multiplican por (1 – X) y por Vpp
para obtener el componente de Vbi correspondiente al valor de la construcción en
las tablas 1, 2 y 3 del artículo 6.
TABLA 1.3
VIVIENDA COLECTIVA
CALIDAD ALTA
ANTIGÜEDAD
VPP+33
VPP+32
VPP+31
VPP+30
VPP+29
VPP+28
VPP+27
VPP+26
VPP+25
VPP+24
VPP+23
VPP+22
VPP+21
VPP+20
VPP+19
VPP+18
VPP+17
VPP+16
VPP+15
VPP+14
VPP+13
VPP+12
VPP+11
VPP+10
VPP+9
VPP+8
VPP+7
VPP+6
Ccb
0 a 10
2,43
2,40
2,36
2,32
2,29
2,25
2,21
2,17
2,14
2,10
2,06
2,03
1,99
1,95
1,92
1,88
1,84
1,81
1,77
1,73
1,70
1,66
1,62
1,58
1,55
1,51
1,51
1,47
10 a 20
1,91
1,88
1,85
1,82
1,79
1,76
1,73
1,70
1,67
1,64
1,61
1,58
1,55
1,52
1,49
1,46
1,43
1,40
1,37
1,34
1,31
1,28
1,25
1,22
1,19
1,16
1,16
1,13
20 a 30
1,46
1,44
1,42
1,39
1,37
1,34
1,32
1,30
1,27
1,25
1,23
1,20
1,18
1,16
1,13
1,11
1,09
1,06
1,04
1,01
0,99
0,97
0,94
0,92
0,90
0,87
0,87
0,85
30 a 60
mas de 60
2,50
2,42
2,46
2,38
2,42
2,33
2,38
2,29
2,33
2,25
2,29
2,21
2,25
2,17
2,21
2,13
2,17
2,09
2,13
2,05
2,09
2,01
2,05
1,97
2,01
1,92
1,97
1,88
1,92
1,84
1,88
1,80
1,84
1,76
1,80
1,72
1,76
1,68
1,72
1,64
1,68
1,60
1,64
1,56
1,60
1,52
1,56
1,47
1,52
1,43
1,47
1,39
1,47
1,39
1,43
1,35
RUINA
0,63
0,62
0,61
0,60
0,59
0,57
0,56
0,55
0,54
0,53
0,52
0,51
0,50
0,49
0,48
0,46
0,45
0,44
0,43
0,42
0,41
0,40
0,39
0,38
0,36
0,35
0,35
0,34
29
VPP+5
VPP+4
VPP+3
VPP+2
VPP+1
VPP
VPP-1
VPP-2
VPP-3
VPP-4
VPP-5
VPP-6
VPP-7
VPP-8
VPP-9
VPP-10
VPP-11
VPP-12
1,44
1,40
1,36
1,33
1,29
1,25
1,22
1,20
1,18
1,14
1,11
1,07
1,05
1,03
1,01
1,00
0,98
0,97
1,10
1,07
1,04
1,01
0,99
0,96
0,93
0,91
0,90
0,87
0,84
0,81
0,79
0,78
0,76
0,75
0,73
0,72
0,83
0,80
0,78
0,75
0,73
0,71
0,68
0,67
0,66
0,64
0,61
0,59
0,58
0,57
0,55
0,54
0,53
0,52
1,39
1,35
1,31
1,27
1,23
1,19
1,15
1,13
1,11
1,06
1,02
0,98
0,96
0,94
0,92
0,90
0,88
0,87
1,31
1,27
1,23
1,19
1,15
1,11
1,06
1,04
1,02
0,98
0,94
0,90
0,88
0,86
0,84
0,82
0,80
0,79
0,33
0,32
0,31
0,30
0,29
0,28
0,27
0,26
0,25
0,24
0,23
0,22
0,22
0,21
0,20
0,20
0,19
0,19
para obtener el componente de Vbi correspondiente a valor de la construcción en las
tablas 1, 2 y 3 del artículo 6.
TABLA 1.4
VIVIENDA COLECTIVA
CALIDAD BAJA
ANTIGÜEDAD
VPP+33
VPP+32
VPP+31
VPP+30
VPP+29
VPP+28
VPP+27
VPP+26
VPP+25
VPP+24
VPP+23
VPP+22
VPP+21
VPP+20
VPP+19
VPP+18
VPP+17
VPP+16
VPP+15
VPP+14
VPP+13
VPP+12
VPP+11
VPP+10
Ccb
0 a 10
1,51
1,49
1,47
1,44
1,42
1,40
1,38
1,35
1,33
1,31
1,28
1,26
1,24
1,22
1,19
1,17
1,15
1,12
1,10
1,08
1,05
1,03
1,01
0,99
10 a 20
1,19
1,17
1,15
1,13
1,11
1,10
1,08
1,06
1,04
1,02
1,00
0,98
0,97
0,95
0,93
0,91
0,89
0,87
0,85
0,84
0,82
0,80
0,78
0,76
20 a 30
0,91
0,90
0,88
0,87
0,85
0,84
0,82
0,81
0,79
0,78
0,76
0,75
0,73
0,72
0,70
0,69
0,68
0,66
0,65
0,63
0,62
0,60
0,59
0,57
30 a 60
mas de 60
0,78
0,57
0,77
0,56
0,76
0,55
0,74
0,54
0,73
0,53
0,72
0,52
0,71
0,51
0,69
0,50
0,68
0,49
0,67
0,48
0,65
0,47
0,64
0,46
0,63
0,45
0,62
0,44
0,60
0,43
0,59
0,42
0,58
0,41
0,57
0,40
0,55
0,39
0,54
0,39
0,53
0,38
0,51
0,37
0,50
0,36
0,49
0,35
RUINA
0,39
0,39
0,38
0,37
0,36
0,36
0,35
0,34
0,34
0,33
0,32
0,32
0,31
0,30
0,30
0,29
0,28
0,28
0,27
0,26
0,25
0,25
0,24
0,23
30
VPP+9
VPP+8
VPP+7
VPP+6
VPP+5
VPP+4
VPP+3
VPP+2
VPP+1
VPP
VPP-1
VPP-2
VPP-3
VPP-4
VPP-5
VPP-6
VPP-7
VPP-8
VPP-9
VPP-10
VPP-11
VPP-12
0,96
0,94
0,94
0,92
0,89
0,87
0,85
0,83
0,80
0,78
0,76
0,75
0,73
0,71
0,69
0,67
0,65
0,64
0,63
0,62
0,61
0,60
0,74
0,72
0,72
0,71
0,69
0,67
0,65
0,63
0,61
0,59
0,58
0,57
0,56
0,54
0,52
0,50
0,49
0,48
0,47
0,46
0,46
0,45
0,56
0,54
0,54
0,53
0,51
0,50
0,48
0,47
0,45
0,44
0,43
0,42
0,41
0,40
0,38
0,37
0,36
0,35
0,34
0,34
0,33
0,33
0,48
0,46
0,46
0,45
0,44
0,42
0,41
0,40
0,39
0,37
0,36
0,35
0,35
0,33
0,32
0,31
0,30
0,30
0,29
0,28
0,28
0,27
0,34
0,33
0,33
0,32
0,31
0,30
0,29
0,28
0,27
0,26
0,25
0,25
0,24
0,23
0,22
0,21
0,21
0,20
0,20
0,19
0,19
0,18
0,23
0,22
0,22
0,21
0,21
0,20
0,19
0,19
0,18
0,17
0,17
0,16
0,16
0,15
0,14
0,14
0,13
0,13
0,13
0,12
0,12
0,12
para obtener el componente de Vbi correspondiente al valor de la construcción en
las tablas 1, 2 y 3 del artículo 6.
1.3.
COEFICIENTES BASICOS DEL SUELO, USO RESIDENCIAL ABIERTO Csu.
Tabla 1.5
DENOMINACION DEL AREA
VPPU+24
VPPU+23
VPPU+22
VPPU+21
VPPU+20
VPPU+19
VPPU+18
VPPU+17
VPPU+16
VPPU+15
VPPU+14
VPPU+13
VPPU+12
VPPU+11
VPPU+10
VPPU+9
Csu
5,000
4,833
4,667
4,500
4,333
4,167
4,000
3,833
3,667
3,500
3,333
3,167
3,000
2,833
2,667
2,500
31
VPPU+8
VPPU+7
VPPU+6
VPPU+5
VPPU+4
VPPU+3
VPPU+2
VPPU+1
VPPU
VPPU-1
VPPU-2
VPPU-3
VPPU-4
VPPU-5
VPPU-6
VPPU-7
VPPU-8
VPPU-9
VPPU-10
VPPU-11
VPPU-12
2,333
2,167
2,000
1,833
1,667
1,500
1,333
1,167
1,000
0,833
0,667
0,500
0,417
0,333
0,250
0,208
0,167
0,125
0,083
0,042
0,017
componente Vbi correspondiente al valor del suelo en estos casos.
1.4. COEFICIENTES BÁSICOS DEL SUELO EN ALMACENES, NAVES Y USOS
INDUSTRIALES Csi.
TABLA 1.6
DENOMINACION DEL AREA
VPPI+18
VPPI+17
VPPI+16
VPPI+15
VPPI+14
VPPI+13
VPPI+12
VPPI+11
VPPI+10
VPPI+9
VPPI+8
VPPI+7
VPPI+6
VPPI+5
VPPI+4
VPPI+3
Csi
2,500
2,417
2,333
2,250
2,167
2,083
2,000
1,917
1,833
1,750
1,667
1,583
1,500
1,417
1,333
1,250
32
VPPI+2
VPPI+1
VPPI
VPPI-1
VPPI-2
VPPI-3
VPPI-4
VPPI-5
VPPI-6
VPPI-7
VPPI-8
VPPI-9
VPPI-10
VPPI-11
VPPI-12
VPPI-13
VPPI-14
VPPI-15
1,167
1,083
1,000
0,917
0,833
0,750
0,667
0,583
0,500
0,417
0,333
0,250
0,208
0,167
0,125
0,083
0,042
0,017
componente Vbi correspondiente al valor del suelo.
33
ANEJO 2 TABLAS
Tipo 1 de tabla PATRONES DE LA TABLAS DE VALORACIÓN POR PRECIOS MEDIOS DE MERCADO.
TABLA PARA SUELO:
FÓRMULAS DE SUELO SEGÚN USOS Ms x A x B
Ms x A x B2
Donde Ms es el módulo base de repercusión del suelo en
el año de vigencia de la tabla
A es el coeficiente de la ENTIDAD ECONOMICA
B es el coeficiente de ZONA
AREA ECONOMICA Nº-------EJERCICIO
200-
ENTIDAD ECONÓMICA:
ZONA:
A = a,aa
B = b,bb
SUELO/USOS:
DETERMINACIÓN DE VALORES --> VALOR (Euro/M2) = VALOR TIPO x C x J
TABLA:
Aaabbb
VALOR TIPO DEL SUELO:
TIPO DE BIEN: USOS
POR SUP. CONSTRUIDA
POR SUPERFICIE UTIL
TIPO DE BIEN: USOS
POR SUP.CONSTRUIDA
POR SUPERFICIE UTIL
TIPO DE BIEN: USOS
POR SUP. CONSTRUIDA
POR SUPERFICIE UTIL
SUELO/TERRENO :
VIVIENDA COLECTIVA (VC)
x Ms x A x B
1,00
1,20
x Ms x A x B
VIVIENDA UNIFAMILIAR (VU)
1,00
1,20
x Ms x A x B
x Ms x A x B
OFICINA EN PLANTA ALTA (OF)
x Ms x A x B
1,00
1,20
x Ms x A x B
GARAJES EN SOTANO (GS)
TRASTERO (TR)
x Ms x A xB2
0,50
0,50
1,00
x Ms x A xB2
TERRAZA-PORCHE (TP)
1,00
1,00
0,55
x Ms x A xB2
x Ms x A xB2
GARAJE UNICO BAJO (GR)
x Ms x A x B
x Ms x A x B
1,00
1,10
x Ms x A xB2
4,13
4,13
x Ms x A xB2
VIVIENDA RURAL (VR)
x Ms x A x B
x Ms x A x B
GARAJE UNICO SOTANO (GU)
NAVE – ALMACEN –LOCAL (NV)
x Ms x A xB2
x Ms x A xB2
0,50
3,75
0,55
LOCAL EN PLANTA BAJA (LB)
x Ms x A xB2
3,75
x Ms x A Xb2
1,00
1,20
2,07
x Ms x A x B
x Ms x A x B
x Ms x A xB2
0,10
0,11
PATIO(PT)
0,10 x Ms x A x B
x Ms x A xB2
TRAST.BAJO CUBIERTA (TS)
LOCAL SOTANO/ENTREPL. (LS)
x Ms x A xB2
1,88
2,07
OFICINA PLANTA PRIMERA (OP)
1,88
x Ms x A x B2
2
x Ms x A x B
x Ms x A x B2
SUELO/PARCELA
(SU)
1,00 x Ms x A x B
GARAJE EN BAJO (GB)
1,00
x Ms x A x B
2,00
x Ms x A x B
DETERMINACIÓN DE VALORES --> VALOR (Euro/M2) = VALOR TIPO USO SUELO/PARCELA x C x J
COEF. CORRECTOR DE SUELO/USOS: J
COEFICIENTE CORRECTOR POR SUPERFICIE
DEL SUELO/TERRENO: J
GENERAL:
ARRENDAMIENTO:
J = (1.000 - Superficie Terreno) x 2 +
1000
1
0,7
(Superficie Terreno - 500) x 1,5
1000
Siempre que sea >= 0
J >= 1 (BIENES CON NATURALEZA TERRENO)
J >= 0,75 (BIENES CON NATUR. EDIFICIO O DIVISIÓN-HORIZONTAL)
35
TABLA PARA CONSTRUCCIÓN
MC x I
Donde Mc es el módulo base de la construcción en el año de vigencia de la tabla
I es el coeficiente que pondera la apreciación o depreciación económica del tipo de construcción, considerando su atractivo en el mercado y/o su adecuación económica al
entorno o zona en que se sitúa. Su graduación responde al criterio de que un tipo de construcción en cuanto se sitúe en mejor entidad económica (coeficiente A), mejor zona
(coeficiente B), sea de más reciente su construcción y por tanto este mejor conservado, resulta más atractivo de mercado que en el caso contrario.
CONSTRUCCIÓN:
DETERMINACIÓN DE VALORES --> VALOR (Euro/M2) = VALOR TIPO x K
(SUPERFICIE CONSTRUÍDA)
VALOR TIPO DE SUPERFICIE CONSTRUÍDA:
TIPO DE BIEN : USOS
BAJA
MEDIA
ALTA
GARAJE EN BAJO (GB)
BAJA
MEDIA
ALTA
TRASTERO (TR)
BAJA
MEDIA
ALTA
BAJA
MEDIA
ALTA
BAJA
0,504x MCx I 0,648 x MCx I 0,810 x MCx I
0,408 x MCx I 0,525 x MCx I 0,656 x MCx I
0,151 x MCx I 0,194 x MCx I 0,243x MCx I
0,216 x MCx I 0,252 x MCx I
0,170 x MCx I 0,204 x MCx I
0,140 x MCx I 0,161 x MCx I
0,120 x MCx I 0,141 x MCx I
0,090 x MCx I 0,106 x MCx I
0,060 x MCx I 0,076 x MCx I
TERRAZA-PORCHE (TP)
0,294 x MCx I
0,238 x MCx I
0,188 x MCx I
0,165 x MCx I
0,123 x MCx I
0,088 x MCx I
0,180 x MCx I 0,216 x MCx I
0,146 x MCx I 0,175 x MCx I
0,115 x MCx I 0,138 x MCx I
0,101 x MCx I 0,121 x MCx I
0,076 x MCx I 0,091 x MCx I
0,054 x MCx I 0,065 x MCx I
VIVIENDA RURAL (VR)
0,336 x MCx I
0,272 x MCx I
0,215 x MCx I
0,188 x MCx I
0,141 x MCx I
0,101 x MCx I
BAJA
MEDIA
ALTA
BAJA
MEDIA
ALTA
0,252 x MCx I
0,204 x MCx I
0,161 x MCx I
0,141 x MCx I
0,106 x MCx I
0,076 x MCx I
0,392 x MCx I
0,318 x MCx I
0,251 x MCx I
0,220 x MCx I
0,165 x MCx I
0,118 x MCx I
0,504 x MCx I
0,408 x MCx I
0,323 x MCx I
0,282 x MCx I
0,212 x MCx I
0,151 x MCx I
0,150 x MCx I
0,122 x MCx I
0,096 x MCx I
0,084 x MCx I
0,063 x MCx I
0,045 x MCx I
0,216 x MCx I
0,175 x MCx I
0,138 x MCx I
0,121 x MCx I
0,091 x MCx I
0,065 x MCx I
0,294 x MCx I
0,238 x MCx I
0,188 x MCx I
0,165 x MCx I
0,123 x MCx I
0,088 x MCx I
CALIDAD
ANTIGÜEDAD
0-10 AÑOS
10-20 AÑOS
20-30 AÑOS
30-60 AÑOS
más de 60 AÑOS
RUINAS
TIPO DE BIEN : USOS
MEDIA
ALTA
CALIDAD
ANTIGÜEDAD
0-10 AÑOS
10-20 AÑOS
20-30 AÑOS
30-60 AÑOS
más de 60 AÑOS
RUINAS
BAJA
MEDIA
ALTA
BAJA
MEDIA
ALTA
0,216x MCx I 0,252 x MCx I 0,288 x MCx I
0,175 x MCx I 0204 x MCx I 0,233 x MCx I
0,121 x MCx I 0,141 x MCx I 0,161x MCx I
BAJA
MEDIA
ALTA
0,560 x MCx I
0,454 x MCx I
0,358 x MCx I
0,314 x MCx I
0,235 x MCx I
0,168 x MCx I
0,720 x MCx I
0,583 x MCx I
0,461 x MCx I
0,403 x MCx I
0,302 x MCx I
0,216 x MCx I
0,900 x MCx I
0,729 x MCx I
0,576 x MCx I
0,504 x MCx I
0,378 x MCx I
0,270 x MCx I
0,210 x MCx I
0,170 x MCx I
0,134 x MCx I
0,118 x MCx I
0,088 x MCx I
0,063 x MCx I
0,240 x MCx I
0,194 x MCx I
0,154 x MCx I
0,134 x MCx I
0,101 x MCx I
0,072 x MCx I
0,270 x MCx I
0,219 x MCx I
0,173 x MCx I
0,151 x MCx I
0,113 x MCx I
0,081 x MCx I
0,216 x MCx I
0,175 x MCx I
0,138 x MCx I
0,121 x MCx I
0,091 x MCx I
0,065 x MCx I
(SUPERFICIE ÚTIL)
VALOR TIPO DE SUPERFICIE ÚTIL:
TIPO DE BIEN : USOS
BAJA
MEDIA
ALTA
GARAJE EN BAJO (GB)
BAJA
MEDIA
ALTA
TRASTERO (TR)
BAJA
MEDIA
ALTA
BAJA
MEDIA
ALTA
BAJA
0,432 x MCx I 0,504 x MCx I
0,350 x MCx I 0,408 x MCx I
0,276 x MCx I 0,323 x MCx I
0,242 x MCx I 0,282 x MCx I
0,181 x MCx I 0,212 x MCx I
0,130 x MCx I 0,151 x MCx I
TERRAZA-PORCHE (TP)
0,588 x MCx I
0,476 x MCx I
0,376 x MCx I
0,329 x MCx I
0,247 x MCx I
0,176 x MCx I
0,198 x MCx I 0,238 x MCx I
0,160 x MCx I 0,192 x MCx I
0,127 x MCx I 0,152 x MCx I
0,111 x MCx I 0,133 x MCx I
0,083 x MCx I 0,100 x MCx I
0,059 x MCx I 0,071 x MCx I
VIVIENDA RURAL (VR)
0,370 x MCx I
0,299 x MCx I
0,237 x MCx I
0,207 x MCx I
0,155 x MCx I
0,111 x MCx I
BAJA
MEDIA
ALTA
BAJA
MEDIA
ALTA
BAJA
MEDIA
ALTA
BAJA
MEDIA
ALTA
BAJA
MEDIA
ALTA
0,672 x MCx I
0,544 x MCx I
0,430 x MCx I
0,376 x MCx I
0,282 x MCx I
0,202 x MCx I
0,864 x MCx I
0,700 x MCx I
0,553 x MCx I
0,484 x MCx I
0,363 x MCx I
0,259 x MCx I
1,080 x MCx I
0,875 x MCx I
0,691 x MCx I
0,605 x MCx I
0,454 x MCx I
0,324 x MCx I
0,210 x MCx I
0,170 x MCx I
0,134 x MCx I
0,118 x MCx I
0,088 x MCx I
0,063 x MCx I
0,240 x MCx I
0,194 x MCx I
0,154 x MCx I
0,134 x MCx I
0,101 x MCx I
0,072 x MCx I
0,270 x MCx I
0,219 x MCx I
0,173 x MCx I
0,151 x MCx I
0,113 x MCx I
0,081 x MCx I
0,238 x MCx I
0,192 x MCx I
0,152 x MCx I
0,133 x MCx I
0,100 x MCx I
0,071 x MCx I
0,302 x MCx I
0,245 x MCx I
0,194 x MCx I
0,169 x MCx I
0,127 x MCx I
0,091 x MCx I
0,470 x MCx I
0,381 x MCx I
0,301 x MCx I
0,263 x MCx I
0,198 x MCx I
0,141 x MCx I
0,605 x MCx I
0,490 x MCx I
0,387 x MCx I
0,339 x MCx I
0,254 x MCx I
0,181 x MCx I
0,165 x MCx I
0,134 x MCx I
0,106 x MCx I
0,092 x MCx I
0,069 x MCx I
0,050 x MCx I
0,238 x MCx I
0,190 x MCx I
0,150 x MCx I
0,130 x MCx I
0,100 x MCx I
0,070 x MCx I
0,323 x MCx I
0,260 x MCx I
0,210 x MCx I
0,180 x MCx I
0,140 x MCx I
0,100 x MCx I
CALIDAD
ANTIGÜEDAD
0-10 AÑOS
10-20 AÑOS
20-30 AÑOS
30-60 AÑOS
más de 60 AÑOS
RUINAS
TIPO DE BIEN : USOS
CALIDAD
ANTIGÜEDAD
0-10 AÑOS
10-20 AÑOS
20-30 AÑOS
30-60 AÑOS
más de 60 AÑOS
RUINAS
Los valores de I se deducen
de la siguiente tabla:
00-10 AÑOS
10-20 AÑOS
20-30 AÑOS
30-60 AÑOS
Más de 60 AÑOS
RUINAS
0,252 x MCx I
0,204 x MCx I
0,161 x MCx I
0,141 x MCx I
0,106 x MCx I
0,076 x MCx I
0,277 x MCx I
0,225 x MCx I
0,177 x MCx I
0,155 x MCx I
0,116 x MCx I
0,083 x MCx I
0,294 x MCx I
0,238 x MCx I
0,188 x MCx I
0,165 x MCx I
0,123 x MCx I
0,088 x MCx I
0,323 x MCx I
0,262 x MCx I
0,207 x MCx I
0,181 x MCx I
0,136 x MCx I
0,097 x MCx I
MEDIA
ALTA
COEFICIENTE CORRECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN: K
GENERAL:
1
ARRENDAMIENTO:
0,7
I = (A + B + 2,00)/4 + 0,1
I = (A + B + 1,80)/4 + 0,1
I = (A + B + 1,60)/4 + 0,1
I = (A + B + 1,50)/4 + 0,1
I = (A + B + 1,30)/4 + 0,1
I = (A + B + 1,10)/4 + 0,1
36
TABLA DE OBRA NUEVA
CONSTRUCCIÓN:
DETERMINACIÓN DE VALORES --> VALOR (Euro/M2) = VALOR TIPO
(SUPERFICIE
CONSTRUÍDA)
VALOR TIPO DE SUPERFICIE CONSTRUÍDA:
TIPO DE BIEN : USOS
CALIDAD
ANTIGÜEDAD
0-10 AÑOS
10-20 AÑOS
20-30 AÑOS
30-60 AÑOS
más de 60 AÑOS
RUINAS
TIPO DE BIEN : USOS
CALIDAD
ANTIGÜEDAD
0-10 AÑOS
10-20 AÑOS
20-30 AÑOS
30-60 AÑOS
más de 60 AÑOS
RUINAS
BAJA
MEDIA
ALTA
0,252 x Mc
0,324 x Mc
0,204 x Mc
0,262 x Mc
0,161 x Mc
0,207 x Mc
0,141 x Mc
0,181 x Mc
0,106 x Mc
0,136 x Mc
0,076 x Mc
0,097 x Mc
0,405
0,328
0,259
0,227
0,170
0,122
BAJA
ALTA
0,280
0,227
0,179
0,157
0,118
0,084
MEDIA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,360
0,292
0,230
0,202
0,151
0,108
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,450
0,365
0,288
0,252
0,189
0,135
(SUPERFICIE ÚTIL)
VALOR TIPO DE SUPERFICIE ÚTIL:
TIPO DE BIEN : USOS
BAJA
MEDIA
ALTA
CALIDAD
ANTIGÜEDAD
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,108 x Mc
0,126
0,087 x Mc
0,102
0,069 x Mc
0,081
0,060 x Mc
0,071
0,045 x Mc
0,053
0,032 x Mc
0,038
TERRAZA-PORCHE (TP)
BAJA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,105
0,085
0,067
0,059
0,044
0,032
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
MEDIA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,120
0,097
0,077
0,067
0,050
0,036
ALTA
0,147
0,119
0,094
0,082
0,062
0,044
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
ALTA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
GARAJE EN BAJO (GB)
BAJA
MEDIA
0,135
0,109
0,086
0,076
0,057
0,041
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,108 x Mc
0,126 x Mc
0,087 x Mc
0,102 x Mc
0,069 x Mc
0,081 x Mc
0,060 x Mc
0,071 x Mc
0,045 x Mc
0,053 x Mc
0,032 x Mc
0,038 x Mc
BAJA
MEDIA
0,108
0,087
0,069
0,060
0,045
0,032
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,126
0,102
0,081
0,071
0,053
0,038
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
ALTA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,486
0,394
0,311
0,272
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,216
0,175
0,138
0,121
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,294
0,238
0,188
0,165
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,119
0,096
0,076
0,067
más de 60 AÑOS
RUINAS
TIPO DE BIEN : USOS
0,127 x Mc
0,163 x Mc
0,091 x Mc
0,117 x Mc
0,204
0,146
x Mc
x Mc
0,091 x Mc
0,106 x Mc
0,065 x Mc
0,076 x Mc
TERRAZA-PORCHE (TP)
0,123
0,088
x Mc
x Mc
CALIDAD
ANTIGÜEDAD
0-10 AÑOS
10-20 AÑOS
20-30 AÑOS
30-60 AÑOS
más de 60 AÑOS
RUINAS
BAJA
ALTA
BAJA
ALTA
0,050 x Mc
0,058 x Mc
0,036 x Mc
0,042 x Mc
BAJA
MEDIA
MEDIA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,432
0,350
0,276
0,242
0,181
0,130
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,540
0,437
0,346
0,302
0,227
0,162
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,105
0,085
0,067
0,059
0,044
0,032
0,252
0,204
0,161
0,141
MEDIA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,120
0,097
0,077
0,067
0,050
0,036
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,135
0,109
0,086
0,076
0,057
0,041
0,144
0,117
0,092
0,081
0,060
0,043
BAJA
MEDIA
ALTA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
ALTA
0,147
0,119
0,094
0,082
0,062
0,044
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
TRASTERO (TR)
TRASTERO BAJO CUBIERTA (TS)
BAJA
MEDIA
ALTA
0,302
0,245
0,194
0,169
0,389
0,315
0,249
0,218
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
TRASTERO (TR)
TRASTERO BAJO CUBIERTA (TS)
BAJA
MEDIA
ALTA
0-10 AÑOS
10-20 AÑOS
20-30 AÑOS
30-60 AÑOS
0,336
0,272
0,215
0,188
0,141
0,101
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
GARAJE EN BAJO (GB)
BAJA
MEDIA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,119
0,096
0,076
0,067
0,050
0,036
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,139
0,112
0,089
0,078
0,139
0,112
0,089
0,078
0,058
0,042
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,090 x Mc
0,108 x Mc
0,073 x Mc
0,087 x Mc
0,058 x Mc
0,069 x Mc
0,050 x Mc
0,060 x Mc
0,038 x Mc
0,045 x Mc
0,027 x Mc
0,032 x Mc
VIVIENDA RURAL/CASA (VR)
0,168
0,136
0,108
0,094
0,071
0,050
BAJA
ALTA
0,126
0,102
0,081
0,071
0,053
0,038
MEDIA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,196
0,159
0,125
0,110
0,082
0,059
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,252
0,204
0,161
0,141
0,106
0,076
BAJA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,099
0,080
0,063
0,055
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,185
0,150
0,118
0,103
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,067
0,048
x Mc
x Mc
0,042 x Mc
0,050 x Mc
0,030 x Mc
0,036 x Mc
VIVIENDA RURAL/CASA (VR)
0,078
0,055
x Mc
x Mc
BAJA
ALTA
0,162
0,131
0,103
0,091
0,068
0,049
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,151
0,122
0,097
0,085
0,064
0,045
MEDIA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,235
0,191
0,151
0,132
0,099
0,071
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,302
0,245
0,194
0,169
0,127
0,091
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
BAJA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
ALTA
0,075
0,061
0,048
0,042
0,032
0,023
MEDIA
0,108
0,087
0,069
0,060
0,045
0,032
0,243
0,197
0,156
0,136
0,102
0,073
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
ALTA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,147
0,119
0,094
0,082
0,062
0,044
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,158
0,128
0,101
0,089
0,119
0,096
0,076
0,067
ALTA
0,108 x Mc
0,168 x Mc
0,087 x Mc
0,136 x Mc
0,069 x Mc
0,108 x Mc
0,060 x Mc
0,094 x Mc
0,045 x Mc
0,071 x Mc
0,032 x Mc
0,050 x Mc
NAVE - ALMACEN -LOCAL (NV)
BAJA
BAJA
MEDIA
ALTA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
MEDIA
0,119
0,096
0,076
0,067
MEDIA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,050 x Mc
0,078 x Mc
0,036 x Mc
0,055 x Mc
NAVE - ALMACEN -LOCAL (NV)
BAJA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,185
0,150
0,118
0,103
ALTA
0,083
0,067
0,053
0,046
0,035
0,025
MEDIA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,119
0,096
0,076
0,067
0,050
0,036
0,267
0,217
0,171
0,150
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,112
0,080
x Mc
x Mc
ALTA
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
0,162
0,131
0,103
0,091
0,068
0,049
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
x Mc
COEFICIENTE CORRECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN: K
GENERAL:
1
TABLA: ÚNICA
37
Tipo 2 de tabla TABLA DE VALORES UNITARIOS
Para cada uso y calidad se obtienen las tablas de valores unitarios medios como, por ejemplo
CLASIFICACION DE LAS EXCEPCIONES
VIVIENDA COLECTIVA, OFICINAS EN PLANTA ALTA - CALIDAD MEDIA
COEF B
0-10 AÑOS
1,20
1,10
1,00
0,90
0,80
COEF A
3,00
4.879,71
4.586,55
4.293,39
4.000,23
3.707,07
2,90
4.747,31
4.463,08
4.178,85
3.894,62
3.610,40
2,80
4.614,92
4.339,62
4.064,32
3.789,02
3.513,73
2,70
4.482,52
4.216,16
3.949,79
3.683,42
3.417,06
2,60
4.350,13
4.092,69
3.835,26
3.577,82
3.320,39
2,50
4.217,73
3.969,23
3.720,72
3.472,22
3.223,72
2,40
4.085,34
3.845,76
3.606,19
3.366,62
3.127,05
2,30
3.952,94
3.722,30
3.491,66
3.261,02
3.030,38
2,20
3.820,55
3.598,84
3.377,13
3.155,42
2.933,71
2,10
3.688,15
3.475,37
3.262,60
3.049,82
2.837,04
2,00
3.555,76
3.351,91
3.148,06
2.944,22
2.740,37
1,90
3.423,36
3.228,45
3.033,53
2.838,62
2.643,70
1,80
3.290,97
3.104,98
2.919,00
2.733,02
2.547,03
1,70
3.158,57
2.981,52
2.804,47
2.627,42
2.450,36
1,60
3.026,18
2.858,06
2.689,93
2.521,81
2.353,69
1,50
2.893,78
2.734,59
2.575,40
2.416,21
2.257,02
1,40
2.761,39
2.611,13
2.460,87
2.310,61
2.160,35
1,30
2.628,99
2.487,66
2.346,34
2.205,01
2.063,69
1,20
2.496,60
2.364,20
2.231,81
2.099,41
1.967,02
1,10
2.364,20
2.240,74
2.117,27
1.993,81
1.870,35
1,00
2.231,81
2.117,27
2.002,74
1.888,21
1.773,68
0,90
2.099,41
1.993,81
1.888,21
1.782,61
1.677,01
0,80
1.967,02
1.870,35
1.773,68
1.677,01
1.580,34
0,70
1.834,62
1.746,88
1.659,14
1.571,41
1.483,67
0,60
1.702,23
1.623,42
1.544,61
1.465,81
1.387,00
0,50
1.569,83
1.499,96
1.430,08
1.360,21
1.290,33
0,40
1.437,44
1.376,49
1.315,55
1.254,60
1.193,66
0,30
1.305,04
1.253,03
1.201,02
1.149,00
1.096,99
0,25
1.238,84
1.191,30
1.143,75
1.096,20
1.048,66
0,20
1.172,65
1.129,56
1.086,48
1.043,40
1.000,32
0,15
1.106,45
1.067,83
1.029,22
990,60
951,99
0,10
1.040,25
1.006,10
971,95
937,80
903,65
0,05
974,05
944,37
914,69
885,00
855,32
0,02
934,33
907,33
880,33
853,32
826,32
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0,10
3.413,91
3.326,17
3.238,43
3.150,69
3.062,95
2.975,22
2.887,48
2.799,74
2.712,00
2.624,26
2.536,53
2.448,79
2.361,05
2.273,31
2.185,57
2.097,83
2.010,10
1.922,36
1.834,62
1.746,88
1.659,14
1.571,41
1.483,67
1.395,93
1.308,19
1.220,45
1.132,72
1.044,98
1.001,11
957,24
913,37
869,50
825,63
799,31
3.120,74
3.041,94
2.963,13
2.884,33
2.805,52
2.726,71
2.647,91
2.569,10
2.490,29
2.411,49
2.332,68
2.253,87
2.175,07
2.096,26
2.017,45
1.938,65
1.859,84
1.781,03
1.702,23
1.623,42
1.544,61
1.465,81
1.387,00
1.308,19
1.229,39
1.150,58
1.071,77
992,97
953,56
914,16
874,76
835,35
795,95
772,31
2.827,58
2.757,71
2.687,83
2.617,96
2.548,08
2.478,21
2.408,33
2.338,46
2.268,58
2.198,71
2.128,83
2.058,96
1.989,08
1.919,21
1.849,33
1.779,46
1.709,58
1.639,71
1.569,83
1.499,96
1.430,08
1.360,21
1.290,33
1.220,45
1.150,58
1.080,70
1.010,83
940,95
906,02
871,08
836,14
801,20
766,27
745,30
2.534,42
2.473,48
2.412,54
2.351,59
2.290,65
2.229,71
2.168,76
2.107,82
2.046,87
1.985,93
1.924,99
1.864,04
1.803,10
1.742,15
1.681,21
1.620,27
1.559,32
1.498,38
1.437,44
1.376,49
1.315,55
1.254,60
1.193,66
1.132,72
1.071,77
1.010,83
949,89
888,94
858,47
828,00
797,53
767,05
736,58
718,30
2.241,26
2.189,25
2.137,24
2.085,23
2.033,21
1.981,20
1.929,19
1.877,18
1.825,16
1.773,15
1.721,14
1.669,13
1.617,12
1.565,10
1.513,09
1.461,08
1.409,07
1.357,05
1.305,04
1.253,03
1.201,02
1.149,00
1.096,99
1.044,98
992,97
940,95
888,94
836,93
810,92
784,92
758,91
732,90
706,90
691,29
1.948,10
1.905,02
1.861,94
1.818,86
1.775,78
1.732,70
1.689,62
1.646,54
1.603,46
1.560,37
1.517,29
1.474,21
1.431,13
1.388,05
1.344,97
1.301,89
1.258,81
1.215,73
1.172,65
1.129,56
1.086,48
1.043,40
1.000,32
957,24
914,16
871,08
828,00
784,92
763,38
741,84
720,30
698,75
677,21
664,29
1.654,94
1.620,79
1.586,64
1.552,50
1.518,35
1.484,20
1.450,05
1.415,90
1.381,75
1.347,60
1.313,45
1.279,30
1.245,15
1.211,00
1.176,85
1.142,70
1.108,55
1.074,40
1.040,25
1.006,10
971,95
937,80
903,65
869,50
835,35
801,20
767,05
732,90
715,83
698,75
681,68
664,61
647,53
637,29
38
ANEJO 3 CALLEJEROS
FORMATO 1 Este callejero deben recoger, al menos, los valores reales, del periodo de antigüedad de 0 a 10 años y los coeficientes A y B de los usos
o grupos de uso:
CALLEJEROS
PROVINCIA:
GRUPOS DE USOS
RESIDENCIAL
COMERCIAL
MUNICIPIO:
CALLE
SUELO
USOS
nº desde -- nº hasta --
VC / AB
VU / AB
VR / AB
TP / AB
TS / AB
TR / AB
GS / AB
GB / AB
GR / AB
GU / AB
OF / AB
LB / AB
LS / AB
OP / AB
NV / AB
SU
PT
39
FORMATO 2 listado de calles o tramos de calles ordenadas alfabéticamente para cada municipio/localidad, con indicación de los coeficientes “A”, “B” y “J y el área
geográfica correspondiente.
MUNICIPIO: CÓDIGO: DENOMINACIÓN
Vía Pública
Tipo
Tramo
Grupo
Uso
COEFICIENTES
A
B
J
Área Geográfica
código: denominación
40
ANEJO 4
GLOSARIO DE DEFINICIONES DE NATURALEZAS DE LOS BIENES, USOS,
COEFICIENTES DE SUELO Y CONSTRUCCION Y MODULOS
SECCION 1ª Conceptos básicos y coeficientes iniciales
1.
Área geográfica.
Todo el territorio de la Comunidad Autónoma se divide en áreas geográficas, que
son partes del mismo, delimitadas con los criterios similares a los de los polígonos
de valoración de las normas técnicas de valoración catastral, como son:
a)
Coherencia urbanística, tanto desde el punto de vista de clasificación del
suelo, como de la tipología de las construcciones.
b)
Circunstancias administrativas que hicieran aconsejable su definición.
c)
Circunstancias peculiares del mercado que faciliten la valoración al tomarlas
en un entorno homogéneo.
d)
Circunstancias de carácter económico-social que permitan, en su caso, la
adopción de medidas o la aplicación de coeficientes puntuales que corrijan las
posibles alteraciones del valor del mercado.
e)
Otras circunstancias debidamente justificadas en los estudios de valores.
2. . Naturaleza de los bienes.
Los bienes a analizar y valorar se clasificaran teniendo en cuenta sus características
físicas y jurídicas considerándose los siguientes:
1)
ELEMENTO DE EDIFICACION:
Es una unidad independiente del edificio, que se caracteriza por tener compartido el
suelo sobre el que está construido con otros elementos de edificación. Por ejemplo
un piso, un garaje o local, etc.
2)
EDIFICIO:
Es un tipo de bien compuesto por construcción y terreno propio, por ejemplo un
chalet, vivienda rural, etc.
41
3)
EDIFICIO EN OBRA NUEVA:
Es un bien constituido exclusivamente por el valor del coste de ejecución de la
construcción.
4)
EDIFICIO EN DIVISION HORIZONTAL:
Es el bien compuesto por el edificio en OBRA NUEVA y el suelo que le sustenta.
5)
TERRENO:
Es el bien caracterizado por no tener ninguna construcción, por ejemplo, solar,
parcela, etc. o tener una construcción declarada oficialmente en ruina de acuerdo
con la normativa vigente.
3. Composición de los bienes.
Cada uno de los bienes del artículo anterior estará compuesto o tendrá al menos,
uno de los siguientes usos:
TABLA 1
TIPOS DE USO
GARAJE COLECTIVO EN BAJO/PLANTAS ALTAS
GARAGE UNICO EN BAJO/PLANTA ALTA
GARAJE COLECTIVO EN SOTANO
GARAJE UNICO EN SOTANO
LOCAL EN PLANTA BAJA
LOCAL EN SOTANO O ENTREPLANTA
NAVE/ALMACEN/LOCAL ANEJO
OFICINA EN PLANTA ALTA
OFICINA EN PLANTA PRIMERA
PATIO/DOTACION COMUN
SUELO/PARCELA
TERRAZA/PORCHE
TRASTERO
TRASTERO BAJO CUBIERTA
VIVIENDA EN EDIFICIO COLECTIVO
CASA/VIVIENDA RURAL
VIVIENDA EN EDIFIC UNIFAMILIAR
USOS VARIOS: Otros usos cuyo valor no puede obtenerse por precios
medios o no se puedan identificar con alguno de los anteriores.
GB
GR
GS
GU
LB
LS
NV
OF
OP
PT
SU
TP
TR
TS
VC
VR
VU
OT
4. Agrupación de los diferentes usos.
A lo efectos de sistematizar el estudio estos usos se agrupan en:
R = Grupo de Usos Residencial.
C = Grupo de Usos Comercial.
42
S = Grupo de Usos Suelo.
TABLA 2
GRUPO
USOS
TIPOS DE USO
GARAJE UNICO EN BAJO/PLANTA ALTA
TERRAZA/PORCHE
TRASTERO
CASA/VIVIENDA RURAL
SUELO/PARCELA
GB
GR
GS
GU
PT
TP
TR
TS
VC
VR
VU
LB
LS
NV
OF
OP
SU
R
C
S
USOS VARIOS: Otros usos cuyo valor no puede obtenerse por precios medios. OT
o no se puedan identificar con alguno de los anteriores.
5. Descomposición del valor de los bienes: Coeficientes Correctores.
En determinados caso es necesario, para la realización del estudio de valores,
descomponer el valor de los bienes en suelo y construcción. Para ello se definen
previamente los módulos de suelo y de construcción con sus correspondientes
coeficientes correctores.
Los coeficientes correctores, aplicados a los módulos de suelo Ms y construcción
Mc, ponderan los factores que afectan al valor de cada una de las partes en que se
descompone el valor unitario.
Los coeficientes correctores, que se definen en los artículos siguientes están
suficientemente contrastados con los Estudios de Valores realizados en los años
anteriores (1990, 1994, 1998, 2002 y 2009) y sus correspondientes actualizaciones.
Recogen adecuadamente las variables de la realidad inmobiliaria y constituyen en si
mismos un modelo de valores valido.
SECCION 2ª: Suelo
6. Valor unitario del suelo: Vppu
Es el resultado de multiplicar el módulo del suelo por los coeficientes
correctores que se definen en los artículos siguientes:
43
Vppu = Ms (A x B x C x J) = Ms x Cs x J
Donde:
•
Cs es igual a A x B x C (coeficientes de suelo).
7. Valor de repercusión del suelo por usos.
Es el resultado de multiplicar el módulo del suelo por los coeficientes correctores que
se definen en los artículos siguientes:
FÓRMULA 1
Vus = Ms (A x B x C x L x J)
En donde:
•
•
•
•
•
•
•
Vus es el alor unitario de repercusión del suelo.
Ms es el Módulo del suelo en €/m2construído.
A es el coeficiente corrector del suelo por “Entidad Económica Urbana”.
B es el coeficiente corrector del suelo por “Área geográfica”.
C es el coeficiente corrector del suelo por “Grado de urbanización”.
L es el coeficiente corrector del suelo de “proporción entre los valores de los usos”, que interrelaciona los
valores de los distintos usos con el uso-tipo (vivienda colectiva).
J es el coeficiente corrector del suelo “sobre el suelo y usos”.
8. Módulo del suelo Ms.
Es el valor genérico en €/m2 al que se le aplican las correcciones necesarias para
obtener los valores unitarios, su valor es:
Ms = X x Vpp / 0,24
Valor correspondiente al suelo de una vivienda situada en A = 0,4 y B = 0,6
Donde:
•
•
viviendas sujetas a algún régimen de protección pública supone la adquisición de los terrenos.
9. Coeficientes correctores del suelo:
Para establecer los valores unitarios se definen los siguientes coeficientes:
a) COEFICIENTE “A”: Entidad Económica Urbana o categoría del Área
Geográfica
44
Gradúa, para cada Área Geográfica establecida, intervalos de valores, que definen
Entidades Económicas Urbanas.
TABLA 3
ENTIDAD ECONÓMICA URBANA
A 300
A 290
A 280
A 270
A 260
A 250
A 240
A 230
A 220
A 210
A 200
A 190
A 180
A 170
A 160
A 150
A 140
A 130
A 120
A 110
A 100
A 090
A 080
A 070
A 060
A 050
A 040
A 030
A 025
A 020
A 015
A 010
A 005
A 002
COEFICIENTE “A”
3,00
2,90
2,80
2,70
2,60
2,50
2,40
2,30
2,20
2,10
2,00
1,90
1,80
1,70
1,60
1,50
1,40
1,30
1,20
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,25
0,20
0,15
0,10
0,05
0,02
b) COEFICIENTE “B”: Tipo de Áreas Geográficas / Zonas
Es el coeficiente intrínseco de cada Área Geográfica, o bien de la zona o parte del
Área, cuyo valor difiere del valor medio del área, y que se describe en función de sus
características homogéneas predominantes:
B120: - RESIDENCIAL ESPECIAL
- COMERCIAL ESPECIAL.
- COEFICIENTE: 1,20
Área correspondiente a edificios de características singulares y a usos residenciales de máxima
atracción por su ubicación, calidad y servicios. Dotaciones de comercio especialmente lujoso y
representativo. Usos, grupos de usos y zonas diferenciadas de cada Area, que resulten de la
45
aplicación del artículo 6.3, considerando el coeficiente A preestablecido y los otros coeficientes los
que, analizada el Área, sean de aplicación.
B110: - RESIDENCIAL ESPECIAL-MUY BUENA
- COMERCIAL ESPECIAL-MUY BUENA.
- COEFICIENTE: 1,10
Área correspondiente a edificios de características singulares y a usos residenciales de máxima
atracción por su ubicación, calidad y servicios. Dotaciones de comercio especialmente lujoso y
representativo. Usos, grupos de usos, zonas diferenciadas de cada Área y Áreas con el coeficiente A
preestablecido, que resulten de la aplicación del artículo 6.3, considerando el coeficiente A
preestablecido y los otros coeficientes los que, analizada el Área, sean de aplicación.
B100: - RESIDENCIAL MUY BUENA
- COMERCIAL MUY BUENA
- COEFICIENTE: 1,00
Area correspondiente a usos residenciales en vivienda colectiva en manzana cerrada y calidad muy
buena. Dotación de comercio de lujo y bancario. Usos, grupos de usos, zonas diferenciadas de cada
Area y Areas con el coeficiente A preestablecido, que resulten de la aplicación del artículo 6.3,
considerando el coeficiente A preestablecido y los otros coeficientes los que, analizada el Área, sean
de aplicación
B090: - RESIDENCIAL MUY BUENA-BUENA
- COMERCIAL MUY BUENA-BUENA
- COEFICIENTE: 0,90
Area correspondiente a usos residenciales en vivienda colectiva en manzana cerrada y calidad muy
buena.. Dotación de comercio de lujo y bancario. Area próxima al área geográfica definida en el
apartado anterior Usos, grupos de usos, zonas diferenciadas de cada Area y Areas con el coeficiente
A preestablecido, que resulten de la aplicación del artículo 6.3, considerando el coeficiente A
preestablecido y los otros coeficientes los que, analizada el Área, sean de aplicación.
B080: - RESIDENCIAL -BUENA
- COMERCIAL -BUENA
- COEFICIENTE: 0,80
Area correspondiente a usos residenciales en vivienda colectiva en manzana cerrada y calidad
buena. Dotación de comercio complementario y accesorio. Usos, grupos de usos, zonas
diferenciadas de cada Area y Areas con el coeficiente A preestablecido, que resulten de la aplicación
del artículo 6.3, considerando el coeficiente A preestablecido y los otros coeficientes los que,
analizada el Área, sean de aplicación
B070: - RESIDENCIAL BUENA-MEDIA
- COMERCIAL BUENA-MEDIA
- COEFICIENTE: 0,70
Area correspondiente a usos residenciales en vivienda colectiva en manzana cerrada y calidad
buena. Dotación de comercio complementario y accesorio. Usos, grupos de usos, zonas
diferenciadas de cada Area y Areas con el coeficiente A preestablecido, que resulten de la aplicación
del artículo 6.3, considerando el coeficiente A preestablecido y los otros coeficientes los que,
analizada el Área, sean de aplicación
B060: - RESIDENCIAL MEDIA
- COMERCIAL MEDIA
46
- COEFICIENTE: 0,60
Area con usos de vivienda colectiva en manzana cerrada. Dotaciones de comercio básico alimentario.
Usos, grupos de usos, zonas diferenciadas de cada Area y Areas con el coeficiente A preestablecido,
que resulten de la aplicación del artículo 6.3, considerando el coeficiente A preestablecido y los otros
coeficientes los que, analizada el Área, sean de aplicación.
B050: - RESIDENCIAL MEDIA- BAJA
- COMERCIAL MEDIA- BAJA.
- COEFICIENTE: 0,50
Área con usos de vivienda colectiva en manzana cerrada. Dotaciones de comercio básico alimentario.
Usos, grupos de usos, zonas diferenciadas de cada Área y Áreas con el coeficiente A preestablecido,
que resulten de la aplicación del artículo 6.3, considerando el coeficiente A preestablecido y los otros
coeficientes los que, analizada el Área, sean de aplicación.
B040: - RESIDENCIAL ABIERTA MEDIA
- COMERCIAL BAJO
- COEFICIENTE: 0,40
Area eminentemente residencial, destinada para urbanizaciones de vivienda unifamiliar, aislada,
pareada, en hilera, para vivienda en edificio abierto. Dotaciones de baja apetencia comercial.
B030: - RESIDENCIAL ABIERTA BAJA
- COMERCIAL MUY BAJA
- COEFICIENTE: 0,30
Area eminentemente residencial, destinada para urbanizaciones de vivienda unifamiliar, aislada,
pareada o adosada, en hilera, para vivienda en edificio abierto. Dotaciones de baja apetencia
comercial. Usos, grupos de usos, zonas diferenciadas de cada Area y Areas con el coeficiente A
preestablecido, que resulten de la aplicación del artículo 6.3, considerando el coeficiente A
preestablecido y los otros coeficientes los que, analizada el Área, sean de aplicación (en uso
residencial A preestablecido para B = 0,4) y los otros coeficientes los que le sean de aplicación.
B020: - RESIDENCIAL BAJA
- COMERCIO MINIMO
- NAVES, USOS INDUSTRIALES, ALMACENES
- COEFICIENTE: 0,20
Area de baja apetencia residencial en estructura urbana tradicional. Dotaciones de muy bajo
atractivo comercial.. Area de usos predominantemente industriales, ganaderos y de talleres, en naves
y almacenes, aisladas o en polígono. Usos, grupos de usos, zonas diferenciadas de cada Área y
Áreas con el coeficiente A preestablecido, que resulten de la aplicación del artículo 6.3, considerando
el coeficiente A preestablecido y los otros coeficientes los que, analizada el Área, sean de aplicación.
B010: DISEMINADA.
- COEFICIENTE: 0,10
Area sin apetencia de usos residenciales, industriales ni comerciales carente de servicios urbanísticos
municipales, apta para vivienda aislada, de usos mixtos y edificación agrícola, situada en suelo
urbanizable no delimitado o rustico.
TABLA 4
AREA
GEOGRAFICA
B 120
DESCRIPCIÓN DE LOS TIPOS DE
AREAS GEOGRAFICAS
- RESIDENCIAL ESPECIAL
COEF “B”
1,20
47
B 110
B 100
B 090
B 080
B 070
B 060
B 050
B 040
B 030
B 020
B 010
- COMERCIAL ESPECIAL- RESIDENCIAL ESPECIAL-MUY BUENA
- COMERCIAL ESPECIAL-MUY BUENA
- RESIDENCIAL MUY BUENA
- COMERCIAL MUY BUENA
- RESIDENCIAL MUY BUENA-BUENA
- COMERCIAL MUY BUENA-BUENA
- RESIDENCIAL –BUENA
- COMERCIAL-BUENA
- RESIDENCIAL BUENA-MEDIA
- COMERCIAL BUENA-MEDIA
- RESIDENCIAL MEDIA
- COMERCIAL MEDIA
- RESIDENCIAL MEDIA- BAJA
- COMERCIAL MEDIA- BAJA
- RESIDENCIAL ABIERTA MEDIA
- COMERCIAL BAJO
- RESIDENCIAL ABIERTA BAJA
- COMERCIAL MUY BAJA
- RESIDENCIAL BAJA
- VIVIENDAS PROTEGIDAS
- COMERCIO MINIMO
- NAVES, USOS INDUSTRIALES, ALMACENES.
DISEMINADA
1,10
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
0,50
0,40
0,30
0,20
0,10
c) COEFICIENTE “C”: Grado de consolidación de la urbanización perimetral.
C1 es el coeficiente, que se incorpora al valor de A, y que pondera, para cada bien,
el porcentaje que le corresponde por este concepto, respecto al valor total de la
urbanización completa, considerando los servicios urbanísticos perimetrales que le
son aprovechables a una distancia máxima de 50 m de acuerdo con lo previsto en el
Artículo 23.1. b) del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León y estimando como
grado de consolidación completa de la urbanización perimetral la existencia de al
menos 5 de los de los siguientes servicios: agua, electricidad, alcantarillado, acceso
rodado, aceras o alumbrado público que existan en la proximidad del bien y que le
sean aprovechables.
Los valores de C1 de aplicación exclusiva en los Estudios de Valores anteriores a 1
de Enero de 2.009 son:
TABLA 5
GRADO DE URBANIZACIÓN
Grado de urbanización del 100% equivalente a 5 servicios o mas
Grado de urbanización del 80% equivalente a 4 servicios
Grado de urbanización del 60% equivalente a 3 servicios
COEF “C1”
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,10
Su utilización en valoraciones técnicas posteriores a esa fecha, deberá quedar
suficientemente justificada en el apartado de OBSERVACIONES.
48
C2 Es el coeficiente que pondera la consolidación de la urbanización de la calle o
tramo de calle respecto al de área en la que se incribe en función del grado de
implantación de los servicios urbanísticos o de su necesidad de compleción.
Los valores de C2 de aplicación exclusiva en los Estudios de Valores posteriores a 1
de Enero de 2.009 son:
TABLA 6
GRADO DE IMPLANTACIÓN Y COMPLECIÓN 0
Suficiente al 100 %, sin gastos de implantación y compleción de la
urbanización (0%) respecto al área.
Suficiente al 80 %, lo que supone unos gastos de implantación y
compleción de la urbanización del 5% de su valor respecto al del área.
Insuficiente, lo que supone unos gastos de implantación y compleción de la
urbanización del 25% de su valor respecto al del área.
COEFICIENTE “C”
1,00
0,95
0,90
0,85
0,80
0,75
Su utilización en valoraciones técnicas anteriores a esa fecha, deberá quedar
suficientemente justificada en el apartado de OBSERVACIONES.
d) COEFICIENTE “L”: De proporción entre los valores de los usos
Este coeficiente, pondera los valores de los usos del bien, surge de la siguientes
formulas, que han sido contrastadas con los anteriores estudios de valores
realizados y permite distinguir si es un uso bajo rasante, industrial, comercial,
vivienda, etc
Interrelaciona los valores de los distintos usos con el uso tipo (Vivienda colectiva) y
sus valores en función de la siguiente tabla
TABLA 7
TIPOS de USO
CASA/VIVIENDA RURAL
TERRAZA/PORCHE
VIVIENDA EN EDIFICIO COLECTIVO.
OTROS USOS
SUELO/PARCELA
PATIO
TRASTERO BAJO CUBIERTA:
L= B x 0,1
COEFICIENTE B (área homogéneas) COEF. L
VU
VR
TP
GR
VC
OF
GB
OT
SU
PT
TS
Todas las posibilidades
1,2
1,1
1,0
0,9
0,8
0,7
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0,1
0,12
0,11
0,10
0,09
0,08
0,07
49
TRASTERO
L= B x 0,5
L= B x 1,880
NAVE/ALMACEN/LOCAL ANEJO.
L= B x 3,75
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
TR GU GS 1,2
1,1
1,0
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
OP LS 1,2
1,1
1,0
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
NV LB 1,2
1,1
1,0
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0,06
0,05
0,04
0,03
0,02
0,01
0,60
0,55
0,50
0,45
0,40
0,35
0,30
0,25
0,20
0,15
0,10
0,05
2,256
2,068
1,880
1,692
1,504
1,316
1,128
0,940
0,752
0,564
0,376
0,188
4,50
4,125
3,75
3,375
3,00
2,625
2,25
1,875
1,50
1,125
0,75
0,375
e) COEFICIENTE “S”: De Transformación de Superficie.
Este coeficiente transforma la superficie útil a superficie construida.
Mayora la superficie útil en función del uso tanto para el suelo como para la
construcción.
TABLA 8
TIPOS de USO
GB
GR
GS
GU
LB
LS
NV
OF
COEF. “S”
2
1,1
2
1,1
1,1
1,1
1,1
1,2
50
SUELO/PARCELA
TERRAZA/PORCHE
TRASTERO
CASA/VIVIENDA RURAL
USOS VARIOS
OP
PT
SU
TP
TR
TS
VC
VR
VU
OT
1,1
1
1
1
1,1
1,1
1,2
1,2
1,2
1,2
f) COEFICIENTE “J”:
1.- J como corrector del suelo por superficie del terreno:
Este coeficiente corrector del valor del suelo es aplicable al terreno según su
superficie, en caso de valoración de terrenos.
Tiene un valor desde 2 hasta 0,75 de acuerdo con la siguiente fórmula:
1.000
1.000
Debiendo ser el segundo término de esta ecuación siempre mayor o igual a cero y su resultado
siempre superior a 0,75.
2.- J como corrector del USO por arrendamiento.
Este coeficiente corrector del valor del USO es aplicable para arrendamientos
anteriores a 9 de mayo 1985.
J = 0,7
3.- J como corrector del valor DEL USO para locales comerciales.
Este coeficiente corrector del valor del Uso, se aplica según la siguiente formula en
función de la superficie del local comercial.
J = [ (1.000 – Superficie del Local) / 1.000 ] > 0,6
4.- J como corrector del valor DEL USO para suelos urbanizables y urbanos
semiconsolidados:
De acuerdo con el grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión y de las obras
de urbanización, se descontarán los siguientes porcentajes al coeficiente J:
•
•
Gastos de urbanización interior del sector:
Cesión obligatoria al Ayuntamiento (si procede):
0,25
La legislada (actualmente 0,10)
51
•
•
Gastos de gestión, equidistribución y compensación:
Gastos de planeamiento de desarrollo, e intereses:
0,15
0,25
SECCION 3ª: Construcción
10.
Valor unitario de la construcción.
Es el resultado de multiplicar el modulo de la construcción por los coeficientes
correctores que se definen en los artículos siguientes:
Vuc = Mc (D x E x F x G x H x I x K) = Mc x Cc x K
Donde Cc = D x E x F X G x H x I (coeficientes de construcción).
11.
Módulo de la construcción Mc.
obtener los valores unitarios de las diferentes construcciones según sus
características constructivas (tipos, antigüedad, …), tiene el siguiente valor:
Mc = (1 – X) x Vpp / 0,5508
Valor correspondiente a la construcción de una vivienda situada en A = 0,4 y B = 0,6 y con las
características D = 0,9, E = 1, F = 1, G = 0,9, H = 0,8 e I = 0,85.
Donde:
• X es el coeficiente correspondiente al porcentaje que, sobre el precio máximo de venta de las
viviendas sujetas a algún régimen de protección pública supone la adquisición de los terrenos.
• Vpp es el valor de referencia definido en el artículo 5.
12.
Módulo del coste de ejecución de la construcción Mce.
obtener los valores unitarios de los diferentes costes de ejecución de las obras
según sus características constructivas (tipos, antigüedad, …), del que se deben
excluir los factores de localización y de mercado.
Existe una correspondencia clara entre el valor en venta de la construcción y el coste
de ejecución de las obras necesarias para materializar sobre el terreno la edificación,
ya que aquel se corresponde de la suma de este y de todos los factores,
proporcionales al coste de ejecución de la obra según se deduce en las siguientes
consideraciones:
VALOR DEL COSTE DE EJECUCIÓN DE LA OBRA DE UN BIEN URBANO:
El valor en venta de un elemento de edificación desvinculado de su localización responde a la siguiente
fórmulación:
Vv = Vs + Vc + IC + GG + BP = JVs + KVc
Donde
52
Vs = Valor del suelo
Vc = Valor de la construcción (presupuesto de contrata)
IC = Intereses del capital invertido (suelo y construcción)
GG = Gastos generales de suelo y construcción
BP = Beneficio de promoción sobre suelo y construcción
K es la variable que comprende los distintos factores que inciden sobre el coste de ejecución de la obra para fijar
por cada empresa inmobiliaria los valores en venta de la construcción, excluido el suelo que la sustenta, y que se
resumen en los siguientes conceptos:
COEFICIENTE K.- Factores de la CONSTRUCCION:
Vc (valor del presupuesto de contrata de la construcción) =
1,00 Vc
Icc (intereses de capital invertido en construcción, 4% anual) → 18 meses =
0,02 Vc
IMPORTE
CERTIFICACIONES
1/3
18 MESES
DURACION OBRA
GC (gastos de construcción) = Honorarios profesionales + licencias-avales +
0,085 Vc
0,05 Vc
+Notaría-Registro + G. Construcción (estudio geotécnico, seguros) =
0,05 Vc
0,10 Vc
0,285 Vc
-------------
VCR (VALOR DE REPOSICION DE LA CONSTRUCCION) =
1,305 Vc
BP (beneficio de promoción construcción)
25% en 18 meses (16,7% ≈/ AÑO)
BP = 25% (VC + GC) = (0,25 + (0,25 x 0,285)) VC = (0,25 + 0,072) VC =
0,322 VC
Por tanto
VVC ≈ (VC + 0,02VC + 0,285 VC + 0,322VC)
Es decir:
VV C ≈ 1,627VC
Vce (VALOR DEL COSTE DE EJECUCION DE LA CONSTRUCCION)
Considerando que Vc = 1,2xVce
Luego, redondeando
VV C ≈ 1,953Vce
Vce = VV C /1,953Vej = 0,5 VV C
Por tanto en OBRAS NUEVAS y DIVISIONES HORIZONTALES el coeficiente K debe ser igual a
0,5 y el coeficiente I debe ser igual a 1.
53
13.
Coeficientes correctores de la construcción.
Para valorar cualquier construcción se consideran los siguientes coeficientes
correctores:
a) COEFICIENTE “D”: Tipo de construcción.
Pondera el sistema constructivo, estructural y funcional del bien objeto de valoración.
TABLA 9
Coef. D TIPO DE CONSTRUCCION: Descripción
1,0 Compartimentada menor o igual que
3 plantas en su uso principal
(p.e. unifamiliar).
0,9 Compartimentada con ascensor.
0,8 Compartimentada sin ascensor.
0,7 Vivienda rural (casa).
0,6 Diáfana con cerramiento.
0,5 Diáfana sin cerramiento.
b) COEFICIENTE “E”: Antigüedad.
Este coeficiente evalúa la depreciación funcional de una construcción, es decir, la
progresiva devaluación del edificio por la falta de adecuación a las formas vigentes
de construcción en lo que se refiere a distribuciones, materiales, normativa, etc.
TABLA 10
Coef. E ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCION :Descripción
1,00 0 a 10 años
0,90 11 a 20 años
0,80 21 a 30 años
0,70 31 a 60 años
0,60 Mas de 60 años
0,50 En Ruina
c) COEFICIENTE “F”: Conservación.
Este coeficiente pondera la depreciación física de la construcción en función del
deterioro de sus materiales e instalaciones.
Los coeficientes considerados, según estados de conservación, ponderan los
arreglos necesarios para la correcta utilización de la construcción.
En la utilización de este coeficiente debe considerarse el tipo de construcción, por
ejemplo un local diáfano, no precisa obras de acondicionamiento para utilizarse
como tal.
TABLA 11
Coef. F CONSERVACION DE LA CONSTRUCCION: Descripción
1,00 Normal (no necesita arreglos)
54
0,90 Regular (necesita arreglos superficiales)
0,80 Deficiente (necesita arreglos de desperfectos)
0,70 Muy deficiente (necesita obras de acondicionamiento)
0,60 Semiderruido (necesita obras de consolidación)
0,50 Ruinoso (sin posible utilización)
d) COEFICIENTE “G”: Instalaciones
Gradúa el nivel de las instalaciones interiores de la construcción, descritas a
continuación de forma indicativa.
TABLA 12
Coef. G INSTALACIONES INTERIORES: Descripción
1,00 Alto ( p. e. Instalaciones especiales o más de dos baños, cocina y calefacción)
0,90 Medio (p. e. Baño o aseo, cocina y calefacción)
0,80 Bajo (p. e. Baño o aseo y cocina)
0,70 Comunes (p. e. Vestuarios con aseos)
0,60 Mínimo (p. e. Agua o electricidad o cocina)
0,50 Ninguno (Ninguna)
e) COEFICIENTE “H”: Calidad.
Pondera de la calidad la construcción basándose en sus materiales y acabados
representados de forma indicativa por los de los solados.
TABLA 13
Coef. H CALIDAD DE LA CONSTRUCCION: Descripción
1,00 Muy buena (p. e. Especiales, piedra o similar )
0,90 Buena (p. e. Tarima de madera, moqueta o similar )
0,80 Media (p. e. Gres, parquet o similar)
0,70 Regular (p. e. Terrazo o similar )
0,60 Mala (p. e. Cemento o similar)
0,50 Muy mala (p. e. Tierra o similar)
f) COEFICIENTE “I”: De Mercado
Es el coeficiente de adecuación al mercado que depende del área geográfica donde
esté ubicado el bien (Coeficientes A y B) y de las características de su antigüedad y
conservación (coeficientes E y F):
I = ( A + B + E + F )/ 4 + 0,1
En Obra Nueva, I = 1
g) COEFICIENTE “S”: De Transformación de Superficie
55
Este coeficiente transforma la superficie útil a superficie construida.
Mayora la superficie útil en función del uso tanto para el suelo como para la
construcción.
h) COEFICIENTE “K”: Corrector sobre el valor de la construcción
1.- K como corrector por arrendamiento
Este coeficiente corrector del valor de la construcción, es aplicable para
arrendamientos anteriores a 9 de mayo 1985.
K = 0,7
2.- K como corrector por Obra nueva y/o División Horizontal
El coeficiente “K” es un corrector del valor de la construcción que reduce el valor en
venta de la construcción en los Actos Jurídicos de Obra nueva y División Horizontal.
K = 0,5
3.- Corrector del valor de la construcción para locales comerciales.
Este coeficiente corrector del valor del Uso, se aplica según la siguiente formula en
función de la superficie del local comercial.
K = ((1.000 – Superficie del Local) / 1.000) > 0,6.
SECCION 4ª OBTENCION DE LOS PRECIOS Y VALORES MEDIOS
14.
Criterios de selección de antigüedad y calidad.
CRITERIOS DE ANTIGÜEDAD:
El periodo de antigüedad de la construcción a considerar corresponde al intervalo en
que se encuentra el año de construcción real o el de la última reparación del uso.
En el caso de considerarse la última reparación, la antigüedad real del bien queda
ponderada de acuerdo con la fórmula y los criterios recogidos en el siguiente cuadro:
DEFINICIÓN DEL TIPO DE REFORMAS.
Rehabilitación Integral
Reforma total
Reforma media
Reforma mínima
OBRAS HASTA 100 %
OBRAS HASTA 75 %
OBRAS HASTA 50 %
OBRAS HASTA 25 %
56
FORMULA DE ACTUALIZACION DE ANTIGÜEDAD
FA= FC + (FR – FC) x i
FA
FECHA ANTIGÜEDAD A EFECTOS APLICACIÓN DE COEFICIENTES
DE INTERVALOS DE ANTIÜEDAD
FC
FECHA DE CONSTRUCCION
FR
FECHA DE REFORMA
I
COEFICIENTE QUE CONTEMPLA EL TIPO DE REFORMA
i=0,75
i=1,00 rehabilitación
i=0,25
i=0,50
total
mínima
media
CRITERIOS DE CALIDAD:
Para fijar la calidad de un uso, se consideran los siguientes criterios:
1. CRITERIOS GENERALES.Partiendo de la cifra que indica la CATEGORIA fijada a efectos del Impuesto de
Bienes Inmuebles, según el CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS
CONSTRUCCIONES, recogido en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el
que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del
suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes
inmuebles de naturaleza urbana, se consideran las siguientes calidades:
Son de CALIDAD ALTA las categorías 1, 2 y 3
Son de CALIDAD MEDIA las categorías 4, 5 y 6
Son de CALIDAD BAJA las categorías 7, 8 y 9
2. CRITERIOS ESPECIFICOS.TIPOS de USO/ELEMENTOS
CARACTERISTICAS
VC
GARAJE EN BAJO/PLANTAS ALTAS (COLECTIVO)
GARAJE EN SOTANO (COLECTIVO)
GB
GR
GS
GU
LB
LS
NV
OF
OP
- CALEFACCIÓN
- UN BAÑO POR CADA 60 M2 O MENOS DE
SUPERFICIE DE VIVIENDA (O QUE LA
PROPORCIÓN QUE RESULTA DE DIVIDIR: LA
SUPERFICIE DE LA VIVIENDA/Nº DE BAÑOS
COMPLETOS SEA IGUAL O INFERIOR A 60 M2)
- INSTALACIÓN ELÉCTRICA
- PAVIMENTO SOBRE HORMIGÓN
- INSTALACIÓN EXTRACCIÓN
- ASEO U OTRAS INSTALACIONES
-SUELO DE HORMIGÓN O PAVIMENTO
- ASEO U OTRAS INSTALACIONES
- CALEFACCIÓN
- ASCENSOR
- OTRAS INSTALACIONES
57
TERRAZA/PORCHE
TP
TRASTERO
TR
TS
- SOLADOS TERMINADOS
- OTRAS INSTALACIONES
- SOLADOS TERMINADOS
- INSTALACIÓN DE AGUA
- HABITABLE
Los usos de esta tabla serán de:
CALIDAD ALTA si tiene 3 de las de las características.
CALIDAD MEDIA si tiene 2 de las características.
CALIDAD BAJA si tiene 1 de las características o ninguna.
TIPOS de USO/ELEMENTOS
CARACTERISTICAS
CASA/VIVIENDA RURAL
VR
VU
- CALEFACCIÓN
- BAÑO COMPLETO
- CALEFACCIÓN
- MÁS DE UN BAÑO COMPLETO POR CADA 60
2
M DE SUPERFICIE DE VIVIENDA (O QUE LA
PROPORCIÓN QUE RESULTA DE DIVIDIR: LA
SUPERFICIE DE LA VIVIENDA/Nº DE BAÑOS
2)
COMPLETOS SEA IGUAL O INFERIOR A 60 M
Los usos de esta tabla serán de:
CALIDAD ALTA si tiene 2 de las características.
CALIDAD MEDIA si tiene 1 de las características.
CALIDAD BAJA si no tiene ninguna de las características.
Los criterios específicos prevalecen sobre los genéricos.
15. Obtención de los valores de la calidad de la construcción para obtener el
Cc (coeficiente de construcción).
A cada uno de los usos establecidos se les atribuyen unas características medias
(D-G-H) en función de sus calidades.
TABLA DE CALIDAD (aplicable exclusivamente a la construcción).
TABLA 14
Coef S de útil
a construida COEFICIENTES DGH POR USOS
2
GARAJE EN BAJO/PLANTAS
Cal
ALTAS
GB
Baja
D
G
0,6
0,6
H Coeficiente
Conjunto :DxGxH
0,6
0,216
GB
Media
0,6
0,6
0,7
0,252
GB
Alta
0,6
0,7
0,7
0,294
58
1,2 GARAGE UNICO EN BAJO
GR
Baja
0,6
0,6
Coeficiente
Conjunto :DxGxH
0,6
0,216
GR
Media
0,6
0,6
0,7
0,252
0,294
GR
Cal
D
G
H
Alta
0,6
0,7
0,7
Cal
D
G
H
LB
Baja
0,6
0,5
Coeficiente
Conjunto :DxGxH
0,6
0,18
LB
Media
0,6
0,6
0,6
0,216
LB
Alta
0,6
0,7
0,8
0,336
Cal
D
G
H
NV
Baja
0,6
0,5
Coeficiente
Conjunto :DxGxH
0,5
0,15
NV
Media
0,6
0,6
0,6
0,216
NV
Alta
0,6
0,7
0,7
0,294
Cal
D
G
H
OF
Baja
0,9
0,8
Coeficiente
Conjunto :DxGxH
0,7
0,504
OF
Media
0,9
0,9
0,8
0,648
OF
Alta
0,9
1
0,9
0,81
Cal
D
G
OP
Baja
0,6
0,6
Coeficiente
Conjunto :DxGxH
0,6
0,216
OP
Media
0,6
0,7
0,8
0,336
OP
Alta
0,6
0,9
0,9
0,486
Cal
D
G
H
1,1 LOCAL EN PLANTA BAJA
1,1 NAVE/ALMACEN/LOCAL ANEJO
1,2 OFICINA EN PLANTA ALTA
1,1 OFICINA EN PLANTA PRIMERA
1,2 TRASTERO
H
TR
Baja
0,6
0,6
Coeficiente
Conjunto :DxGxH
0,6
0,216
TR
Media
0,6
0,6
0,7
0,252
0,288
TR
Alta
0,6
0,6
0,8
Cal
D
G
H
TP
Baja
0,5
0,6
Coeficiente
Conjunto :DxGxH
0,7
0,21
TP
Media
0,5
0,6
0,8
0,24
TP
Alta
0,5
0,6
0,9
0,27
Cal
D
G
H
VR
Baja
0,7
0,6
Coeficiente
Conjunto :DxGxH
0,6
0,252
VR
Media
0,7
0,8
0,7
0,392
VR
Alta
0,7
0,9
0,8
0,504
Cal
D
G
H
2 TERRAZA/PORCHE
1,2 CASA
1,2 VIVIENDA EN EDIFIC
UNIFAMILIAR
VU
Baja
1
0,8
Coeficiente
Conjunto :DxGxH
0,7
0,56
VU
Media
1
0,9
0,8
0,72
VU
Alta
1
1
0,9
0,9
2 GARAJE EN SOTANO
Cal
GS
Baja
0,6
0,6
Coeficiente
Conjunto :DxGxH
0,6
0,216
GS
Media
0,6
0,6
0,7
0,252
GS
Alta
0,6
0,7
0,7
0,294
G
H
1,2 GARAJE UNICO EN SOTANO
Cal
D
H
GU
Baja
0,6
0,6
Coeficiente
Conjunto :DxGxH
0,6
0,216
GU
Media
0,6
0,6
0,7
0,252
0,6
0,7
0,7
0,294
G
H
GU
Alta
LOCAL EN SOTANO O
ENTREPLANTA
LS
Cal
Baja
D
G
D
0,6
0,5
Coeficiente
Conjunto :DxGxH
0,6
0,18
59
LS
Media
0,6
0,6
0,6
0,216
LS
Alta
0,6
0,7
0,8
0,336
G
H
Cal
1,2 VIVIENDA EN EDIFICIO
COLECTIVO
D
Coeficiente
Conjunto :DxGxH
VC
Baja
0,9
0,8
0,7
0,504
VC
Media
0,9
0,9
0,8
0,648
VC
Alta
1
0,9
0,81
1,1 TRASTERO BAJO CUBIERTA
Cal
0,9
D
G
H
TS
Baja
0,6
0,6
Coeficiente
Conjunto :DxGxH
0,6
0,216
TS
Media
0,6
0,6
0,7
0,252
TS
Alta
0,6
0,6
0,8
0,288
Según los coeficientes de: (D) Tipo de construcción, (G) Instalaciones interiores y (H)
Calidad de la construcción asignadas a cada tipo de uso .
16. Obtención de los valores de antigüedad y conservación para obtener el
Cc (coeficiente de construcción).
Los valores medios obtenidos según el artículo anterior, se corrigen, además, para
cada zona, calle o tramo de calle, multiplicando por los coeficientes de antigüedad
(E), conservación (F) y corrector de mercado (I) partiendo de la siguiente tabla:
TABLA 15
ANTIGÜEDAD DE LA
CONSTRUCCION
0-10 años
11-20 años
21-30 años
31-60 años
mas de 60 años
ruina
Coeficiente E
Antigüedad
1,0
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
Coeficiente F
Conservación
1,0
0,9
0,8
0,8
0,7
0,6
Coeficiente I
Corrector. Variable
(A+B+2,0)/4 + 0,1
(A+B+1,8)/4 + 0,1
(A+B+1,6)/4 + 0,1
(A+B+1,5)/4 + 0,1
(A+B+1,3)/4 + 0,1
(A+B+1,1)/4 + 0,1
SECCION 5ª: Módulos
Los módulos de suelo Ms, de construcción Mc, y del coste de ejecución de la obra
Mce para los distintos periodos de vigencia son los siguientes:
TABLA 16
FECHA DESDE
01/01/1978
FECHA HASTA
31/12/1986
Ms (€/M2)
48,08
Mc (€/M2)
300,51
Mce (€/M2)
01/01/1987
31/12/1987
72,12
360,61
180,31
01/01/1988
30/06/1988
84,14
420,71
210,36
01/07/1988
30/09/1988
96,16
420,71
210,36
01/10/1988
31/12/1988
108,18
450,76
225,38
01/01/1989
16/04/1989
120,2
480,81
240,41
17/04/1989
31/12/1989
180,3
601,01
300,51
150,26
60
01/01/1990
30/06/1990
330,56
661,11
330,56
01/07/1990
31/12/1991
360,61
721,21
360,61
01/01/1992
31/12/1994
390,66
781,32
390,66
01/01/1995
31/12/1996
408,69
811,37
405,69
01/01/1997
31/12/1997
438,74
829,4
414,7
01/01/1998
31/12/1998
450,76
841,42
420,71
01/01/1999
31/10/1999
540,91
871,47
435,74
01/11/1999
31/12/2001
721,21
985,66
492,83
01/01/2002
31/12/2002
830
1100
550
01/01/2003
31/12/2003
880
1160
580
01/01/2004
31/12/2004
940
1210
605
01/01/2005
31/12/2005
1020
1300
650
01/01/2006
31/12/2006
1130
1380
690
01/01/2007
31/12/2007
1130
1440
720
01/01/2008
31/12/2008
1140
1560
780
01/01/2009
31/12/2009
1140
1730
865
01/01/2010
31/12/2010
968,56
1688,12
01/01/2011
31/12/2011
950,17
1656,05
844,06
828,03
893,14
1556,68
778,34
01/01/2012
Fin.
61

normas de análisis de muestras de los estudios de valores y método

Transcripción

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