Los fondos buitre acechan a los hoteles españoles

Los fondos buitre acechan a los hoteles españoles

Los fondos buitre acechan a los hoteles españoles
11 / 03 / 2014 Miguel Cifuentes
La suspensión de pagos de HUSA despierta el apetito de los fondos por unas cadenas hoteleras cuya debilidad financiera
convierte en presa fácil.
Los fondos internacionales oportunistas (los llamados fondos buitre) acechan desde hace
un año a un ramillete de cadenas hoteleras españolas para hacerse con ellas, según
confirman en el sector inmobiliario y financiero. Tras comprar paquetes inmobiliarios y
carteras de crédito hipotecario a los bancos y paquetes mixtos a la Sareb, el banco malo,
se disponen a dar un bocado a otro sector que aguanta la crisis como puede. Más pronto
que tarde podrán verse revoloteando sobre los hoteles a los famosos fondos Cerberus,
Blackstone, Centerbridge, Apollo, Lone Star, Goldman Sachs, Morgan Stanley y todos los
grandes, que tienen oficina y ojeadores permanentes en España.
“Los fondos oportunistas llevan meses preguntando por las deudas de las hoteleras, y ese
interés no es inocente, sondean para entrar en las empresas comprando deuda o bien
dándoles financiación vía crédito. Saben que hemos refinanciado a muchas de ellas y ya
no podemos seguir haciéndolo por el coste que tiene para nosotros por las provisiones que nos impone el Banco de España. Les
interesa el negocio y la gestión o bien el ladrillo y el emplazamiento, no ocultan que están muy interesados”, señala una fuente
bancaria.
La señal inconfundible que esperan estos cazadores de fortuna ya se ha producido. Y no es otra que las recientes suspensiones de
pagos en cadenas hoteleras muy sonadas, como la de HUSA, del empresario Joan Gaspart, con 60 hoteles, 1.200 trabajadores, y una
abultada deuda bancaria. El primer aviso de la crisis hotelera se produjo hace un año, en junio de 2013, cuando entró en liquidación la
cadena Foxá (siete hoteles en Madrid y Valladolid) tras dos refinanciaciones de sus inasumibles deudas bancarias. Apenas hace unos
meses entraba en concurso la cadena ibicenca Playa Sol, del controvertido empresario Fernando Ferré, y ya se anuncia la venta de
Hoteles Occidental por parte de sus accionistas de referencia, Amancio Ortega y el BBVA.
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También están en venta el hotel Miguel Ángel, de Madrid (antes integrado en Occidental), y la cadena Silken, de un grupo empresarial
vasco. Esta última atraviesa dificultades conocidas y el sindicato de bancos que la financia quiere deshacerse de ella. Por otra parte, la
cadena Hesperia, que ha sido accionista principal de NH y ha intentado la toma de control de esta, vive ahogada por créditos
bancarios, hasta el punto de que el Santander quiere desprenderse de sus créditos y ha ofrecido su deuda a diez fondos buitre. No
sería la primera vez que los buitres acechan a Hesperia, el fondo KKR ha estado ya detrás de ella varias veces, sin llegar a concretar
operaciones. Si los fondos la quieren, la firma puede tener sus días contados como cadena española. Hesperia ha intentado hacerse
con NH, triple en tamaño, y nunca lo ha conseguido. Intentar asaltarla con crédito bancario ha podido ser un error garrafal.
No hay tampoco buenas vibraciones con cadenas hoteleras nuevas, urbanas, de tamaño medio, lanzadas con deuda bancaria como
Vinci, High Tech y Hoteles Rafael ( propiedad de la inmobiliaria concursada Reyal Urbis, con 3.600 millones de euros de deuda). Y la
serie sigue por los hoteles de playa, como los concursos de tres hoteles de la costa Sur de Tenerife, Apartotel Alborada, Luabay de
Adeje y Aguamarina de Arona.
La pregunta del millón.
Y todas estas crisis hoteleras ocurren mientras España ha atraído en 2103 más de 60 millones de turistas extranjeros, todo un récord.
La pregunta del millón es entonces: ¿qué les ocurre a los hoteles? “Les pasa que hay una saturación de hoteles en media España, que
el turismo interior no tira por el paro y la crisis, y la rentabilidad está en mínimos; hay 40 ciudades españolas con un ingreso medio por
habitación de 40 euros por día; en Madrid, entre 40 y 45 euros, y en Barcelona, de 70 a 80. Y a eso se suma que hay mucha deuda
bancaria en sus balances. Eso supone vivir mal o simplemente sobrevivir, y para algunas cadenas, ni eso”, dice Oscar Perelli, director
técnico de Exceltur, la asociación de grandes empresas de turismo de España.
Con este panorama, España puede encontrarse a la vuelta de unos pocos meses con la paradoja de que la segunda potencia turística
del mundo tiene muchas papeletas para acabar con su sector más puntero, el de los hoteles, en manos extranjeras, sobre todo de
fondos anglosajones. Los buscadores de oportunidades han percibido desde el año 2009 una caída de precios de los activos hoteleros
del orden del 40% al 50%, saben de las dificultades de balance de esta industria, conocen el exceso de deuda bancaria de este sector
y ese olor es inconfundible para los depredadores del mercado.
Pero las piezas que buscan son triple A. No van a ir a por cualquiera de los 9.000 hoteles que hay en España. El tiro se dirige a
cadenas de tamaño medio o grandes con buenas ubicaciones inmobiliarias, un modelo de negocio probado y rentabilidad hoy escasa
pero con gran potencial en cuanto se produzca la recuperación económica. “Los grandes, como Meliá o NH, no están a su alcance
porque se han refinanciado hace poco o han incorporado inversores, pero el resto puede estar a tiro. Todo es cuestión de precio”,
dicen medios cercanos a la consultora inmobiliaria Irea, que conoce muy bien el sector hotelero.
La pieza más codiciada.
Lo más goloso ahora mismo es la venta de Occidental Hoteles, propiedad en un 60% del BBVA a través de la sociedad Valanza, y en un
23% de Amancio Ortega. El banco Morgan Stanley tiene ya mandato de venta y busca inversores, y en la lista hay muchos fondos
interesados en la operación. Occidental tiene un portafolio de activos muy atractivo para patrimonios mundiales y fondos por sus hoteles
en el Caribe, en México, Costa Rica, República Dominicana y en Arabia. Desde hace dos años ha mejorado su gestión con nuevo
equipo, y vuelve a generar caja. Occidental ha renegociado su alta deuda bancaria en condiciones muy ventajosas. El interés creciente
de los fondos oportunistas por las hoteleras lo certifica también Luis Arsuaga, director de la división de hoteles de la consultora Jones
Lassalle: “Los fondos no hacen ascos a nada, miran España con enorme interés. Nuestro país tiene un parque hotelero enorme,
muchos hoteles en grandes ciudades con emplazamientos muy buenos y pueden querer comprar y luego alquilar a los gestores
actuales o a nuevos gestores. Incluso pueden tener interés para gestionar ellos mismos, se atreven con todo. Los precios han caído
mucho y hay mucho que mirar. No les interesan los hoteles de ciudades medias o secundarias, o de playas saturadas. Saben lo que
quieren, buenos hoteles en buenas ciudades y en posiciones prime”.
Los bancos quieren soltar lastre.
No es un ningún secreto que la mayoría de las cadenas están muy endeudadas, han sido refinanciadas y necesitan capital con
urgencia para no entrar en concurso de acreedores. Por otro lado, los bancos españoles están deseando soltar deuda, incluso con
fuertes descuentos, como han hecho con los activos tóxicos endosados a la Sareb. La banca extranjera, por su parte, también busca
soltar lastre. El banco Eurohypo tiene en España más de 5.000 millones de euros en activos inmobiliarios, entre los que 500 o 600
millones son hoteles y oficinas. Para la banca española, las hoteleras siguen siendo un dolor de cabeza. Meliá y NH han refinanciado el
año pasado más de 1.300 millones de una tacada y hay otro tanto pendiente de refinanciar este año por parte de otras cadenas. Meliá
ha vendido hoteles y otros los ha tomado en gestión, tiene controlada su deuda. Por su parte, NH tiene un nuevo accionista, el fondo
chino HNA, con el 24% del capital, que ha comprado a Caja Madrid y Amancio Ortega. Se trata de un fondo estable que le aporta
seguridad y capital a largo plazo.
Dentro de este panorama también hay sorpresas. Por ejemplo, entre los activos tóxicos adjudicados de la Sareb hay 13 hoteles
provenientes de créditos bancarios. No parece que sean joyas ni peritas en dulce, sino más bien activos que se han tenido que quedar
los bancos por falta de pago de los créditos. “Pero en la Sareb, los fondos buitre van a pescar poco, salvo que haya regalos”, dicen en
Irea.
Hoteles reciclables.
Estos fondos solo esperan su oportunidad y el viento sopla a su favor. Acaba de suspender pagos HUSA con deudas de más de 200
millones de euros. Esta es una clara candidata a que se la queden los fondos comprando la deuda bancaria. Tiene dimensión, 60
hoteles, buenas ubicaciones y posibilidades de ser mejor gestionada o troceada en su caso.
La estrategia es siempre la misma, los fondos pueden entrar en estas firmas, bien tomando deuda bancaria que luego cambian por
capital, bien prestando financiación, como si fueran un banco, generalmente muy cara. El ejemplo más reciente es el préstamo del
fondo HPT a la cadena NH por valor de 170 millones de euros, al 10% de interés y a un plazo de siete años. La otra estrategia
tradicional es comprar activos singulares para revender o trocear, incluso para cambiar su uso pasando de uso terciario a residencial.
Los hoteles con buena ubicación son muy reciclables a edificios de apartamentos. “Los fondos no descartan nada si les cuadra. Saben
poner y quitar equipos de gestión. Suelen apostar si ven que hay más rentabilidad con la gestión, aunque haya mayor riesgo. Hay
muchos ejemplos”, señala Arsuaga.