INSTITUTO TECNOtÓGfCO DE LA

Transcripción

INSTITUTOTECNOtÓGfCO DELA
CONSTRUCCIÓNA.C,
"METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DECRÉDITOS
GARANTIZADOSA LAVIVIENDA DEINTERÉSMEDIO
RESIDENCIAL,CASO:COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN
MIGUELHIDALGO,DISTRITOFEDERAL"
TESIS
QUEPARA OBTENER ELGRADODE.
MAESTRO EN V A L U A C I Ó N INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA
A b n e r Horacio B a ñ o s R o m á n .
ESTUDIOS COM RECONOCIMIENTO DE VALiDEZ OFICIAL POR IA
SECRETARIA DEEDUCACIÓNPÚBLICA,CONFORMEALACUERDOR.V.O.E.
SEPHO 2024306DE FECHA09DE DICIEMBREDE2902.
México,DistritoFederal
CÁMARAMEXICANA DELAINDUSTRIA DÉLA
CONSTRUCCIÓN,
juniod> 2 M 1
AGRADECIMIENTOS
""Es tangrande elplacer que se experimentaal encontrarunhombreagradecido
que valelapenaarriesgarse anoseruningrato."
Séneca
Agradezco:
ADios,
A miabuela,laSra.Crescencia Román. (Q.E.P.D.)
A misPadres,elSr. Francisco BañosylaSra.ConsueloRomán.
Amipadrino,e!Ing.AlfonsoÁlvarez Castro (Q.E.P.D.)
Amishermanos,LillianAsenethyFrancisco Femando.
A minovia,laSrita.KarlaVillaseñor.
Amisamigos,JorgeYamada,Carlos Rodriguez,Jorge Floresy SergioTrujíllo.
A misprofesores, compañerosy amigos de lageneración 2006-2007de la M.V.I.I.
del InstitutoTecnológico delaConstrucción,A.C.
Al Director deeste Proyecto, M.V.I.I. Arq.JoséAntonioVillela Elizondo.
A todos aquellos ausentes en esta lista que han compartido enseñanzas y
experiencias con mipersona.
A USTEDES, GRACIAS PORTODO
IV
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO
RESIDENCIAL CASO COLONIAANAHUAC, DELEGACIÓNMIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
RESUMEN
En los últimos años ha sido promovido el desarrollo de vivienda en el pais, lo que
conlleva a un crecimiento de ía demanda de servicios asi como la generación de
empleos de manera directa e indirecta Tal es el caso de! otorgamiento de créditos,
otorgados principalmente porSofolesy Bancos,yen losqueintervienen losservicios
devaluación inmobiliaria.
Dadas las circunstancias de oferta y demanda de inmuebles, y la elaboración de
avalúos, las autoridades conjuntamente con las sociedades y gremios de valuación
sehanpreocupado porregular(aprácticaprofesionaldeesteproducto Asimismola
crisis económica y la recesión mundial han contribuido en gran medida a esta
regulación
Parte de la regulación y control de servicios de valuación incluye la certificación de
profesionistas capacitados que elaboren bajo criterios, definiciones y normas de
aplicación establecidos, losavalúos bancariosydecréditogarantizado alavivienda
Este trabajo describe como la administración de hipotecas y la valuación se ha
desarrollado a través del tiempo en nuestro país, describe también las normas
generalmente aceptadas en la práctica profesional de la valuación y el
comportamiento de los mercados inmobiliarios en los últimos tiempos, proponiendo
de una manera más detallada algunos criterios adicionales en la selección y
comparación demercado inmobiliario
Ing Abner Horacio Baños Roman
Pagina 1
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO
RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
ABSTRACT
In recent years has promoted the development of housing in Mexico, leading to a
growthindemandfor services andthe creationofjobs directly andindirectly. Suchis
the case of the granting of credits, granted mainly by Sofoles and banks involved in
realestatevaluationservices.
Given the circumstances of supply and demand of properties, preparation of
valuations and the authorities together with the valuation societies and associations
have been concerned with regulating the practice of this product. Likewise, the
economiccrisisandglobalrecessionhavecontributed greatlytothisregulation.
The regulation of appraisal services includes the certification of engineers and
architects who have knowledge of construction, appraisals and standard practices
established bythe local authority andbanks.
This work describes how the administration of mortgages and the appraisal have
developed themselves across the time in Mexico; it describes also the procedure
generally accepted in appraisal professional practice and the behavior of the realestate markets in the last years. This work proposes another detailed way of
selectionandcomparison ofreal-estate market used inappraisals.
Ing.AtmerHoracio BañosRomán
Página2
CAPITULADO
INTRODUCCIÓN
CAPITULO!
1.1
7
LAS ENTIDADESFINANCIERASENMEXICO
ElSistema Financiero Mexicanodesde principiosdesigloXX
hasta laactualidad
1.1.1
1.2
13
1.1.2
LaComisión Nacional Bancaria
15
1.1.3
FOVISSSTE e INFONAVIT
15
1.1.4
Creaciónde lasSOPÓLES
17
ElRoldelasHipotecasenlaSociedad
1.2.2
21
Lasexpectativas delafusióndelas SOFOLES
y laBanca
CAPITULO II
18
LapropuestadeSociedades Financierasde
Objeto Múltiple (SOFOMES).....
2.2
13
Fundaciónyevolucióndelanormatividad
vigentedelavaluación inmobiliaria
1.2.1
2.1
73
ELOTORGAMIENTO DECRÉDITOS
Lashipotecas
22
25
25
2.1.1
Definiciónyorígenes
2.1.2
Funcionamiento esencialdeuna hipoteca
27
2.1.3
La hipoteca como uncontrato
27
Condicionesgeneralesdefinanciamiento
2.2.1
2.2.2
Créditos puenteante laSHF
Elcrédito individual
lng.Abner Horacio BañosRomán
25
29
31
33
Página 3
RESIDENCIAL CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
2.3
Diversificación deproductosdeentidadespúblicasyprivadas
2.3.1
CAPITULOIII
3.1
36
Créditoshipotecarios
36
OFERTA Y LA DEMANDA DE BIENES
INMUEBLESENMEXICOCON PERSPECTIVA
DELÁMBITO VALUATORIO
41
Ofertaydemandadebienesinmuebles
41
3.1.1
Teoríade laofertaylademanda
41
3.1.2
Clasificación delosbienesyservicios
42
3.1.3
Características del mercado inmobiliario
3.1.4
Componentesdelmercado inmobiliario
43
(oferta-demanda yelproducto)
3.2
3.3
44
Comportamiento delMercadoInmobiliario enlaActualidad
47
3.2.1
Loscostosdetransacción
49
3.2.2
Etapadeciclovital
52
3.2.3
Proximidadapeligrosycercanía aáreas contaminadas
55
3.2.4
Indicadoresyregistrodéla SHF (nivel nacional)
55
Evolución ydesarrollodelasprincipalescoloniasdelDistritoFederal
3.3.1
63
Lasdelegaciones conmayor oferta inmobiliariaen
laactualidad
3.3.2
Elincrementodelaventade inmueblesen losúltimos
mesesenelDistrito Federal
3.4
63
68
Legislacióny normatividad enlavaluaciónde inmuebles objetode
créditosgarantizados alavivienda
3.4.1 Sociedad Hipotecaria Federal
lag.Abner Horacio BañosRomán
76
76
Página4
CAPITULO IV
EL ENFOQUE DEMERCADO
4.1
Valordemercadoyanálisis comparativo demercado
4.1.1
Valorjusto demercado
4.1.2
Relaciónentreelprecioyelvalor
4.2
Procedimiento delanálisiscomparativo demercado
82
82
82
85
86
4.2.1 Formaspararecabardatos
86
4.2.2 Lascondiciones deseleccióndemuestras
88
4.2.3 Elenfoque comparativo deventas
92
4.2.4 Factoresqueafectan laconclusiónde valores
demercado
4.2.5 Factores dehomologación
4.2.6 Subjetividaddecriteriosdehomologación demercado
4.3.
Lavivienda deinterés medio
4.3.1 Clasificacióndela viviendaenMéxico
98
100
102
104
104
4.3.2 Característicasparticularesdedepartamentos de
CAPITULOV
5.1
interésmedio
108
PROPUESTA DE CÉDULA DE MERCADO
PARA ELMEJORAMIENTO DE LA SELECCIÓN
DECOMPARABLES
115
Mejoramiento decalidadycontenido delasfichaso
cédulasde mercado inmobiliario
5.1.1
Contenidodelasfichas
5.1.2
Informaciónsignificativa delacédulademercado
5.1.3
Resultado dela propuesta:
FactordeEficienciaComparable
5.1.3.1 Incremento ymodificación deconceptos
5.1.3.2 Nivelesdeincidenciadelosconceptos
Ing.Abner Horacio Baños Román
115
116
116
121
722
124
Página5
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA OE INTERÉS MEDIO
RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO,DISTRITO FEDERAL
5.2
Formato delapropuesta deficha océdulade mercado
CAPITULOVI
CASO CONPROPUESTA DEMEJORAMIENTO:
COLONIAANÁHUAC ENEL DISTRITO FEDERAL
6.1
Delimitaciónde lazona deestudio
6.1.1
6.3
129
129
Colonia Anáhuacen el Distrito Federal
130
6.1.1.1 Antecedentes Históricos
6.1.1.2 Descripción delmercado inmobiliario enlacolonia
730
738
6.1.1.3 Descripción delsujeto
6.2
726
Consideraciones previas alavalúo
6.2.1
Información quedebecontener unavalúo
6.2.3
ElAnálisisdeComparación deVentas
Homologación decomparables de mercadoseleccionados
140
745
.....146
747
153
6.3.1
MÉTODO TRADICIONAL
153
6.3.2
PROPUESTA DECÉDULA
155
CONCLUSIONESYRECOMENDACIONES
157
Conclusióndevalor COMPARATIVO TRADICIONAL
Y PROPUESTA
Bibliografía
Anexos
Glosariodetérminos.
Ing.Abner Horacio BañosRomán
157
759
762
766
Pagina6
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA OE INTERÉS MEDIO
RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO,DISTRITO FEDERAL
INTRODUCCIÓN
A. PROBLEMA.
Titulo descriptivo delproyecto de investigación.
El objetivo inicial de este proyecto consiste en la selección de comparables de
mercado inmobiliario utilizados en los avalúos requeridos para la obtención de
créditos garantizados a la vivienda de interés medio residencial. Caso: Colonia
Anáhuac, DelegaciónMiguelHidalgoenelDistritoFederal.
A.1. Formulación del problema de investigación.
A.1.1. Observación eidentificación del problema.
En laelaboración de avalúos, lafalta de atención en laselección de comparables y
la modificación arbitraria de datos obtenidos de estos, nos llevan a un análisis
deficiente del mercado inmobiliario, con el cual se concluyen valores poco
aceptablesdentro delosrangosdevalor controlados porunainstitución decrédito.
A.1.2. Estructuración,descripción del problema.
En la elaboración de avalúos hipotecarios, el análisis comparativo de mercado de
terrenos, einmuebles en venta y renta, consiste en la homologación de estoscon el
bien que se valúa, en laque en algunas ocasiones se ven involucrados errores de
captura, datos incompletos que limita la comparación del mercado existente contra
los bienes que se valúan, Datos alterados, los cuales se adaptan a criterio del
analista, enfunciónde los bienes quesevalúan,asi como también lasubjetividad y
criteriosambiguosenlaaplicación defactoresdehomologación.
Ing.AbnerHoracioBañosRomán
Página7
RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO,DISTRITO FEDERAL
A.2. Estado del arte del problema.
A.2.1. Análisis de antecedentes documentados del problema, teóricos,
empíricos.
Normasde laSociedad Hipotecaria Federal.
Normasde laComisión Nacional Bancaria ydeValores
Normas de aplicación del Código Fiscal para el Distrito Federal 2011 y Manual de
Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria para el Distrito
Federal,Gaceta OficialG.D.F., 30demayode2005,vigente
Marcotécnicodelfinanciamiento hipotecario.
Las Unidades de Valuación elaboran avalúos de inmuebles que se localizan dentro
de una misma región, con características similares tales como calidad de la zona,
ubicación, calidad del proyecto y distribución arquitectónica, las cuales se analizan
enfuncióndel criterio ylapericia delvaluador.
También se involucra un revisor o controlador, el cual revisa yvalida la información
contenida en los avalúos,enfunción del criterioy lapericia conque cuente; es aquí
donde se dará visto bueno del proceso de homologación de esta, en función del
valor delvalor concluidoencadaavaluó.
La diferencia de valores concluidos en avalúos practicados en una misma zona o
región, con comparables de características similares y dentro del mismo periodo de
tiempo, es en ocasiones muy amplia, generando controversias e incertidumbre
dentrode unaunidaddevaluación
A.2.2. Análisis transversal del problema, histórico, hermenéutico,
descriptivo.
ValuacióndebienesinmueblesenMéxico
LosAvalúos bancariosysupropósito.
Página 8
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Creaciónde las SOFOLES
ElRolde la Banca HipotecariaenlaSociedad,
Elcréditoalavivienda
A.3.
Planteamiento del problema.
A.3.1. Definición del problema.
Dada la diversidad de criterios, y la falta de interés y pericia en el análisis de
homologación de valores de mercado inmobiliario, los avalúos se ven afectados en
sus niveles de credibilidad
A.3.2. Descripción del problema.
La selección del mercado inmobiliario poco adecuada así como la aplicación de
factoresdehomologación sinpericia para laelaboración deavalúos hipotecarios.
A.4. Objetivos de la investigación.
A.4.1. Objetivo general
Clasificar y seleccionar los comparables del mercado inmobiliario, los cuales están
influidos por los entornos social, político y económico actuales, lo que permitirá
analizar los resultados del enfoque comparativo de mercado, en función de la
normatividad y reglamentación vigentes de la valuación, para unificar criterios de
selección y homologación de comparables de mercado de acuerdo a las
características decada unodeestos
A.4.2. Objetivos particulares
Estandarizar criterios de selección de comparables de mercado inmobiliario para
viviendadeinterésmedioresidencia!,enfuncióndesuscaracterísticasyubicación.
Estudiar la influencia de los entornos social, político y económico actuales, sobre
comparables de mercado
Página9
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO,DISTRITO FEDERAL
Identificar lasinconsistencias y problemas comunes durante elproceso de selección
de comparables ye!análisis comparativo de mercado,en la elaboración de avalúos
hipotecarios
A.5. Justificación.
La selección yel análisis objetivo de comparables de mercadoy la homologación de
valores en el enfoque comparativo deterrenos enventa,y de inmuebles en venta y
renta,es muy subjetivayenocasiones inconsistente
Por ello se debe hacer especia! énfasis en la selección, análisis y revisión de los
comparables y sus homologaciones, lo cual nos permitirá tener un control de los
valores de comparables de mercado, de su homologación y por lo tanto de los
valores concluidos
A.6. Alcancesy limitaciones.
Esta metodología solo se podrá aplicar en avalúos hipotecarios de inmuebles que
estén ubicados en zonas donde la oferta inmobiliaria sea amplia y con
características similares aestos
Para loscasosde inmuebles atípleos,esdecir concaracterísticas particulares, nose
podrá aplicar esta metodología dada la escasez de comparables de mercado u
oferta inmobiliaria
B. MARCO DE REFERENCIA
B.1. Fundamentos teóricos.
Teoría delavaluación,
Tipos devivienda
Valuación inmobiliaria
Enfoque decomparación de Mercado deinmueblesenventa
Ing Abner Horacio BañosRoman
Pagina10
B.2. Delimitación del problema y campo de investigación.
La investigación sedelimita aavalúos de vivienda de interés medio residencial enla
Colonia Anáhuac enel Distrito Federal;ésta se ubica en la parte centro poniente de
Distrito Federal,ysusdesarrolloseconómicoysocial hanevolucionado rápidamente.
La ubicación geográfica,elcrecimiento comercialy laapertura de nuevos centros de
negocios, han hecho de la Delegación Miguel Hidalgo, una zona de la Ciudad de
México con gran demanda de vivienda de interés medio residencial, siendo la
Colonia Anáhuac, una de las más desarrolladas en materia de construcción de
vivienda.
B.3. Elaboración de hipótesis, variables.
B.3.1. Hipótesis General
Si la selección de comparables de mercado se hace en función de su similitud con
los bienes que se valúan,entonces el grado de complejidad de la homologación de
estosenelanálisiscomparativode mercado será menor.
B.3.2. Hipótesis Particulares
Sise adhiereny modifican conceptos en lasfichas océdulas de mercado deventas,
entonces se incrementará elgrado deconfianza de la homologación deventas entre
losinmuebles comparablesyelsujeto.
B.3.3.Variables dependientes e independientes.
Los comparables de mercado inmobiliario seleccionado para la elaboración de
avalúos hipotecarios, se considera como una variable independiente, ya que sin
estosnosepuedeelaborarelanálisiscomparativo demercado.
Los factores de homologación considerados en el análisis comparativo de mercado,
también se consideran como una variable independiente, ya que están
Página 11
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CREDíTOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO
establecidos dentro de la normatividad de la valuación vigente, y se seleccionan de
acuerdo asuscaracterísticas ysimilitudconlosbienes inmueblesquesevalúan.
Los valores concluidos en el análisis comparativo de mercado en un avaluó
hipotecario, se consideran como unavariable dependiente ya que estos dependen
de loscomparables seleccionados para suhomologación,ydelosfactores utilizados
eneste.
C. METODOLOGÍA.
Teórico-conceptual: esta parte del proyecto hace referencia aloselementos teóricos
y conceptuales con loscualesseabordará lainvestigación.
Laimportancia deesta partedel proyectode investigación radicaenelhecho deque
es posible determinar la perspectiva o perspectivas, con las cuales se realizará la
investigación.
Investigación histórico-narrativa: esta parte del proyecto hace referencia a los
elementos históricosdelosorígenesdeltema a investigar.
Exploratoria:el objetivo deesta investigación es captar una perspectiva general del
problema. Este tipo de estudios ayuda a dividir un problema, y llegar a varios
subproblemas, másprecisos,demodoquesepodrándesarrollar buenas hipótesis.
Lainvestigaciónexploratoriasepuedeaplicarparagenerar uncriterioydar prioridad
a algunos problemas.
Descriptiva:el propósito de esta investigación es describir la situación prevaleciente
enelmomentoenque serealizaelestudio.
Página12
RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
CAPITULOI
LAS ENTIDADES FINANCIERAS EN MEXICO
1.1
ELSISTEMA FINANCIERO MEXICANO DESDE PRINCIPIOS DESIGLOXX
HASTA LA ACTUALIDAD.
1.1.1 Fundación yevolución delanormatividad vigente dela valuación
inmobiliaria.
Elestudio delavaluación comercial enMéxico, como una rama delainvestigación
económica,se inició poco antes delatercera década del siglo XX. Sin embargo, los
primerostrabajosdevaluación inmobiliaria enformatécnica seiniciaronafinales del
siglo XIX, exclusivamente con fines detributación predial, cuando seestablecieron
las bases para el catastro dela Ciudad de México. Losestudios valuatorios
posteriores correspondieron a la fijación degarantías enlosprimeros créditos
hipotecarios concedidosdesdeeseentonces.1
Durante elprimer cuartodelsigloXX,elcrédito bancariocongarantía hipotecariaera
muy escaso. Rara vez seotorgaba,ycuando seconcedía nose tomaba encuenta
elvalor comercial delagarantía,sino lasolvencia moralyeconómica del solicitante;
es decir, seconsideraba la base técnica deundictamen valuatorio, yaque se
tomaba encuenta el valor fiscal representado porlasestimaciones catastrales,
generalmente atrasadasymuyalejadasdelarealidad.
En esaépoca operaba sólo un banco hipotecario: el Banco Internacional e
Hipotecario de México que otorgaba préstamos sobre predios urbanosyrústicos. Al
parecer notuvo muchoéxitoymástardeseliquidó.
A finales del siglo XIX, la intensidad o la importancia de las transacciones
comerciales sobre losbienes inmuebles aumentó a talgrado queel Gobierno
lPlazola Cisneros,Ing.Arq.Alfredo Compendio DeValuación 1 , ,Plazola Editores, Primera Edición 2008
Página 13
consideró necesario vigilar más estrechamente lostérminos en que se hacían y los
montosqueimplicaban.
Sabemos que en nuestro país, las autoridades monetarias y crediticias son la
Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), el Banco de México (BM) y los
subsistemas de vigilancia, es decir, las diversas comisiones que regulan la banca,
losseguros, losvaloresyelsistema decambiode moneda yvalores.
El Sistema Financiero Mexicano se instituyó formalmente mediante la promulgación
de la Ley General de Instituciones de Crédito, el 19 de marzo de 1897, que
concernía a las instituciones de crédito existentes, a lasempresas aseguradoras, a
lascompañías defianzas,alosalmacenesgenerales dedepósito y,en ciertogrado,
a lasbolsasdevaloresyaquienesoperabancomoagentes.
Las disposiciones de entonces fijaron el procedimiento para constituir bancos, tanto
nacionales como extranjeros,ya regular la actividadfinanciera. Elartículo 113de la
Ley Gral. De Institucionesde Crédito atribuyó alaSecretariade Hacienda lafacultad
de vigilar a todas las instituciones de crédito por medio de interventores que
designaba para cada banco o institución. El art. 117 de la misma ley, determinaba
que losinterventores tendrían igualfunciónque los comisarios de las sociedades en
losbalancesdelosbancos.
Siete años después, el 1 ode octubre de 1904, empezó a funcionar un organismo
dependiente de la SHCP denominado Inspección General de Instituciones de
Crédito y Compañías de Seguros, elcual permaneció activo once años, hasta el 30
deoctubrede1915.
Laefervescencia revolucionaria produjo unfuerte impacto sobreelsistema bancario.
Los bancos se descapitalizaron, la emisión de bilimbiques, billetes en grandes
cantidades, sin ningún respaldo en reservas metálicas, suscitó caos, inflación y el
cierre de bancos. Para restablecer el orden,en 1915se creó la Comisión reguladora
e Inspectora de Instituciones de Crédito, para examinar y calificar el estado
financierode los bancos. Esta Comisión incautó y liquidó un sin número de bancos
Página14
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTSZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO
RESIDENCIAL.CASO:COLONIA ANÁHUAC,DELEGACIÓNMIGUELHIDALGO,DISTRITOFEDERAL
por haberseexcedido en laemisiónde bilimbiques. Durante elgobierno de Carranza
seincrementó elnúmero debancos incautados.3
El3de abrilde 1916secreó laComisiónMonetariaqueabsorbió lasfunciones dela
antigua Comisión de Cambio y Moneda establecida en 1905. Este fue el primer
antecedentedel BancodeMéxico.
1.1.2 LA COMISIÓN NACIONAL BANCARIA
Para el 24 de diciembre de 1924, el gobierno del presidente Plutarco Elias Calles
tomó una serie de medidas complementarias a favor del desarrollo económico del
paísmediante lapromulgación de la Ley Generalde Institucionesy Establecimientos
Bancarios, que también creó la Comisión Nacional Bancaria (CNB). Hasta ese
momento la CNB no regulaba en su totalidad las condiciones de transacciones
relacionadas coninmuebles.
La CNB nació como órgano desconcentrado de laSecretaria de Hacienda y Crédito
Público,dotado de la autonomía yfacultades necesarias para vigilar el cumplimiento
de las disposiciones legales relativas a la organización y operación del sistema
bancario; proponer a la SHCP criterios para reglamentar de manera eficaz las
operaciones bancarias del país; practicar inspecciones a lasinstituciones, formulary
publicar las estadísticas bancarias nacionales; asi como para actuar como cuerpo
consultivode lasautoridadeshacendarías.
1.1.3 FOVISSSTE EINFONAVIT
Para 1925,al crearse también laentonces Dirección Generalde Pensiones Civilesy
de Retiro, actualmente ISSSTE, entre sus funciones estaba el otorgar créditos con
garantía hipotecaria a sus derechohabientes, empleados federales, con el fin de
facilitarles la compra de casa habitación. Al principio, los préstamos de Pensiones
que concedía para los fines indicados no se basaban en avalúos, sino en meras
opiniones de sus inspectores, casi siempre, arquitectos o ingenieros civiles. Más
2 Cárdenas Castañeda Alejandro, Como elaborar avalúos comerciales con mayor grado de confiabilidad,
Factoresde Homologación,por Innovación Editorial Nagares,México,año 2005
Página 15
RESIDENCfAL CASO:COLONIA ANÁHUAC,DELEGACIÓNMIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
tarde, como la experiencia demostraba que ese procedimiento no siempre daba
resultados confiables por dejar algunos préstamos insuficientemente garantizados,
se creó el Departamento de Valuación de Pensiones cuya finalidad era establecer
los valores reales de los inmuebles objeto de las operaciones de compra-venta.
Cabe señalar que los procedimientos de valuación seguían las normas establecidas
por el Catastro del entonces Departamento Central, pero con criterio comercia!, es
decir, con valores que debían reflejar las realidades del mercado inmobiliaria
predominante enlalocalidad.3
El 23 de febrero de 1933, fue creado el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de
Obras Públicas,que luego seconvirtió en Banobras, para llenar funcionesque nose
habían encomendado hasta entonces a ninguna institución descentralizada y que
tampoco realizaban losbancosdelainiciativa privada. Setrataba deabrir unafuente
de crédito para los gobiernos de losestados y sus municipios afin de que pudieran
llevar acabo las obras públicas indispensables, como introducción y abastecimiento
de agua potable, alcantarillado, pavimentación, construcción de mercados, rastros,
etc. El otorgamiento estos créditos estaba sujeto en todos los casos, a dictámenes
valuatorios y a estudios financieros sobre la posibles recuperación del préstamo.
Estos trabajos fueron realizados por el Departamento de Avalúos de Banobras,
organizadoformalmente en 1935 4
La creación del Infonavit es resultado de la evolución histórica que establece el
derecho de los trabajadores a adquirir una vivienda digna que se remonta a los
postulados básicos que recogiera el Constituyente de Querétaro en 1917 y que dan
susfrutosel5defebrerocuandosepromulgala Constitución PolíticadelosEstados
UnidosMexicanos. Seaprobó porunanimidad elArtículo 123,FracciónXII, Apartado
A, donde se estableció la obligación de los patrones de proporcionar a los
trabajadores habitaciones cómodas e higiénicas, obligación que no se hizo efectiva
sino hasta 1971, despuésdemásde 53añosde lucha poresederecho.
3Ídem2
4Ídem2
Página16
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DECRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO
El 1°demayo de 1971 lasgrandes centrales obreras demandaban anteelEjecutivo
Federal buscar vías para resolver los principales problemas nacionales. Días
después seintegra laComisión Nacional Tripartitaacuya quinta Subcomisión se le
encomienda elestudio del problema delavivienda. Elresultado delostrabajosde
los representantes de lostres sectores de esa Subcomisión propusieron reformasa
la FracciónXII del Artículo 123y laLey Federaldel Trabajo, asícomo laexpedición
de unaley para lacreación deunorganismo tripartita quesería elencargadode
manejar losrecursosdelFondo NacionaldelaVivienda.5
El Ejecutivo Federal presentó lasiniciativas de reformasalaConstituciónyala Ley
Federaldel Trabajode 1970; parael14defebrero de1972sepublican en el Diario
Oficial estas reformas propuestas porlaSubcomisión deVivienda; el21deabril,
luegodeser aprobada,sepromulga laLeydel Infonavitdonde seestablece que las
aportaciones queelpatrón haga afavor de sustrabajadores ledanderecho a
obtener uncrédito para vivienda oa ladevolución periódica delfondo que se
constituya, denominado de ahorro. El24deabril sepublican en eiDiario Oficial las
reformas alaLeyFederal delTrabajo.LaAsamblea Constitutiva del Infonavitse
celebróel 1 o de mayodeese mismoaño.
1.1.4 CREACIÓN DELAS SOPÓLES
Los bancos fueron intermediarios financieros quedurante años seocuparonde
otorgar créditos hipotecarios para la adquisición deviviendas. Algunas veceslo
hicieron porvoluntad propia, afinde cumplir consuobjeto social;otras,encambio,
fue necesario que lasautoridades diseñaran esquemas para motivar oaun obligara
la banca a participar eneste tipo definanciamíentos, particularmente cuandose
tratabade losrelativos aviviendas populares debajo precio, conocidas enelpasado
como deinteréssocial.
Enforma paralela,con motivo delafirma delTratado de Libre Comercio deAmérica
del Norte, surgieron ennuestro país lasSociedades Financieras deObjeto Limitado
(SOFOLES), intermediarios que, como su nombre loindica, sededican aotorgar
5 INFONAVIT, http://portal.infonavit.org.mx/instituto/hi5toria
Página17
crédito para un propósito determinado: la compra de equipo de transporte, la
adquisición de automóviles o la construcción y adquisición de vivienda. Con el
tiempo, las SOFOLES hipotecarias fueron desan-ollándose adecuadamente y
demostrando en la práctica que, gracias a mejores sistemas de generación de los
créditosyesquemas decobranza de losmismos, podíancompetir exitosamente con
losbancosenestecampo.6
Más tarde, a causa de la crisis bancada iniciada en 1995, los bancos sufrieron
importantes quebrantos ensu cartera de crédito hipotecario. Luego de tan amargay
costosaexperiencia, labancadecidió, prácticamente deforma unánime, retirarsedel
financiamiento de la vivienda. Algunos años después, las instituciones de crédito
decidieron volver a otorgar esta clase de fomentos, aunque limitándose a casas de
tipo medioyresidencial.
En años recientes, las SOFOLES hipotecarias han sido prácticamente las únicas
instituciones intermediarias privadas que han avivado tanto la construcción, cuanto
la adquisición de la vivienda de interés social, convirtiéndose así en clientes
exclusivos del FOVI y de la Sociedad Hipotecaria Federal, banco de desarrollo que
ahoraseocupa de impulsar lafinanciacióndeestetipodevivienda;esto ha excitado
el apetito de las instituciones bancarias para adquirir a dichos entes financieros con
el objeto de consolidar su posición,de manera particular, en el mercado hipotecario,
con elinconveniente regulador resultante quesignificaría en materia de confusión de
intereses,asícomo deconcentración económica.
El origen de las SOFOLES en México se halla en un requisito para la entrada en
vigor del Tratado de Libre Comercio de América del Norte: se requería que el país
contara con figuras de intermediación financiera especializada, similares a las
existentes en otros países miembros de dicho tratado. El esquema financiero
utilizado por las SOFOLES es ilustrado claramente por su nombre en el idioma
6
Serratos
Cervantes
Juan
José,
Sociedades
Financieras
Oe
Objeto
Limitado,
2007
http://www.juridlcas.unam.mx/publica/librev/rev/podium/cont/33/pr/prl7.pdf
Página18
inglés "nonBank Banks"; esdecir, sibien setrata deentidades conunintenso'
ejercicio en ellado activo del balance,suoperación crediticia esespecializada ysus
fuentesdefondeo estáncircunscritos, ceñidas aciertoslímites.
Desde suorigen (1993), la actividad crediticia delasSOFOLES enMéxicoha
destacada por su acelerado crecimiento, con tasas superioresalas del desempeño
de laeconomía, inclusoapesar delasrecesiones económicas, algrado dequeen
2003 llegaron a constituir unsector financiero con importante penetración en el
mercado.
Elfactor queexplica de manera principal eldesarrollo deestasentidadesfinancieras
es suespecialización, lacuallespermite conocer afondo undeterminado nichode
mercado. Eneste sentido, lasSOFOLES se clasifican merced a su mercado
objetivo: hipotecario, automotriz, debienes decapitalydetransporte, debienesde
consumo ycréditos personales, apequeñas ymedianas empresas,finalmente,de
financiamiento aintermediarios odistribuidores.7
Las SOFOLES nacieron a! amparo delas"Reglas Generales a quedeberán
sujetarse lasSociedades alasqueserefiere lafracción IVdelArt103de laLeyde
Instituciones deCrédito" lascuales contienen elfundamento legal,elobjeto social,
así como losrequisitos para suestablecimiento yfuncionamiento. Estas Reglasse
publicaron enel Diario OficialdelaFederación el 14dejuliode1993.
7
Serratos
Cervantes
Juan
José,
Sociedades
Financieras
De
Objeto
Limitado,
2007
http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/podium/cont/33/pr / p r l7.pdf
Páaina 19
RESIDENCIAL. CASO- COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
1.2
EL ROL DELAS HIPOTECAS ENLA SOCIEDAD
En los últimos años el usoque seha dado a los avalúos para originación de crédito
es del de crédito para adquisición de una vivienda nueva o usada por parte del
solicitante; el crédito para laconstrucción de iavivienda en unterreno propiedad del
solicitante; crédito para mejora, reparación o ampliación de vivienda propiedad del
solicitante;crédito paraelpagodeunpasivo previamenteadquirido porelsolicitante.
Durante los últimos años, las instituciones bancarias en nuestro país han perdido
credibilidad paulatinamente, acausa de unaserie defactores que poco benefician a
los usuarios de servicios financieros: el cobro de altas tasas de interés en el
otorgamiento de créditos, el encarecimiento de los servicios que tales instituciones
ofrecen y la dificultad para acceder a los mismos, son únicamente algunos deellos.
Lo anterior ha propiciado que otras fuentes crediticias cobren fuerza como medida
alterna, es así que hoy día el 70%de los préstamos otorgados se hace a través de
dichasfuentes.
El presidente de la bolsa mexicana devalores Guillermo PrietoTreviño, haseñalado
quede 1998 a lafecha, lasfuentes crediticias alternas a los bancos (las SOFOLES,
lassociedadesdeahorroypréstamo, losarrendadores, los proveedores,los créditos
de las cadenas comerciales y los mercados de deuda, tanto dentro como fuera de
México), han crecido hasta el 48%, o sea que 7 de cada 10 pesos para
financiamientosonotorgados porfuentes nobancarias.
La importancia de las SOFOLES es doble: por un lado, constituyen los principales
participantes en sus respectivos segmentos de mercado, lo que las erige en
verdaderas competidoras de la banca comercial; por otro, son activas participantes
en el mercado de deuda, ya que su principal fuente de captación de recursos es el
mercado de valores. Se prevé quea mediano plazo suscolocaciones aumenten aun
con mayorempuje.
Ing. Abner Horacio BañosRomán
Página20
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Para el año 2003 se hallaban registradas 33 SOFOLES, de las cuales, 18 eran
especializadas en financiamiento hipotecario y 2 automotrices, el resto estaban
orientadas alfinanciamiento de otras actividades
A partir de la crisis económica de 1995, uno de los segmentos de crédito más
desdeñados por la banca fue el hipotecario, espacio que inteligentemente ha sido
ocupado por las sofoles, las cuales aprovecharon la coyuntura para tomar muy
buenas
posiciones en el campo del financiamiento hipotecario con saltos
cualitativos y cuantitativos mas importantes que los de los programas bancanos
calificadoscomo restringidosy selectivos
El negocio hipotecario de las sofoles ha crecido por encima del de las entidades
bancarias A la fecha financian alrededor del 15 % de las nuevas hipotecas en
México, mientras que el restante 81% lo realiza el estado De los 450 mil créditos
otorgados a lo largo de 2004, las sofoles hipotecarias originaron 68 mil créditos
frentea20milde lasentidades bancarias
La industria de las SOFOLES resulta un tanto atractiva, pues ha logrado tasas de
crecimiento por arriba de la economía nacional Asi mismo, presenta un aumento
notorio en la participación de los activos como porcentaje di PIB (producto interno
bruto),alllegaraunacifraaproximadade 276%paraelprimertrimestredel2005
Como se puede apreciar, la falta de penetración de la banca en numerosos
segmentosde la poblacióndemandantes decrédito, ha permitidoelflorecimiento de
las SOFOLES en nuestro país, aun así, ha de considerarse que estas sociedades
tienen, delante suyo, bastante campo en el cual incursionar, un universo de
posibilidades parasudesarrolloyevoluciónenelsistemafinanciero mexicano
1.2.1 La propuesta de Sociedades Financieras de Objeto Múltiple
(SOFOMES)
En el mes de diciembre de 2003, se dio el primer paso hacia la modernización del
marco jurídico de las sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES),
Ing Abner HoiacioBañosRomán
Página 21
arrendadoras y Empresas de Factoraje Financiero, al proponerse al Congreso la
reforma de los artículos 2 y 103 de la Ley de Instituciones de Crédito, en un modo
que permitiese a las empresas mercantiles captar recursos mediante la oferta
públicadevalores ocréditos debancacomercialydedesarrollo,alavez que utilizar
talesrecursos paraotorgar créditos.
En febrero del año 2005, dentro del marco de la Quinta Convención de
Intermediarios Financieros Especializados, el Subsecretario de hacienda, Alonso
García Tamez expuso una propuesta consistente en la creación de una Sociedad
Financierade Objeto Múltiple (SOFOM), lacual permitirá que unaempresa mercantil
realice actividades de arrendamiento y/o factoraje y/o crédito, de forma que cuente
con todas las ventajas de las empresas autorizadas, tanto por la Secretaría de
Hacienda yCrédito Público,cuanto porlaComisiónNacional BancariaydeValores.
Dicha propuesta invita, entre otras cosas, a ampliar las operaciones activas de las
empresas de factoraje, arrendadoras y SOFOLES, eliminar la autorización y
supervisión de las autoridades financieras, así como mantener las ventajas de que
gozanen laactualidadcomoentidadesfinancieras.
Enel ámbitojurídico propone derogar, de la Ley de Organizaciones, loscapítulos de
las arrendadoras financieras y las empresas de factoraje y enviarlos a la Ley de
Títulos de Crédito para que se consideren como operaciones de crédito. También
ofrece beneficios procesales al proponer que la Ley de Títulos y Operaciones de
Crédito establezca que losestadosfinancierosde lasentidades dedicadas arealizar
exclusivamente arrendamiento financiero y/o factoraje y/o crédito, tengan efectos
ejecutivos.
1.2.2 Las expectativas de lafusión de las SOFOLES y la Banca.
Las SOFOLES hipotecarias, desarroiladoras de vivienda y otros participantes han
tenido que realizar alianzas estratégicas, fusiones o venías entre sí o con bancos
para obtener recursos complementarios y seguir en la competencia. Esta medida,
Ing.AbnerHoracio BañosRomán
Página22
permitealosinvolucrados atender iademanda decréditos paraobtenerviviendapor
segmentos depoblaciónantesdesatendidos.
Debido a que en 2009 la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)dejó de otorgar
financiamientoa lavivienda ysólo actúa como garantedelosproyectos delsector,
las SOFOLES deben obtener recursos frescos, sea mediante la colocación de
acciones,títulosdedeudao"bursatitización"decarteraocréditosbancarios.8
Las SOFOLES enfrentan actualmente retos complejos. Su supervivencia como
intermediarios independientes, dependerá desucapacidad para superarlos. Destaca
como primer problema eldelacompetitividad entre estas entidades y labanca.El
fondeo de la SHF,queterminó en el año 2009, contempló diferentes tasas de
acuerdo conlacalificación corporativadecada SOFOL,lomismo que lagarantíade
laSociedadsobrelasemisiones.
Además, enel caso de los créditos-puente, las SOFOLES másgrandes pueden
realizar emisiones con mayores frecuencia y volúmenes, mientras quelas chicas
sólo pueden acceder a líneas decrédito bancarias más caras o realizar emisiones
esporádicas.
Sin embargo, las SOFOLES cuentan confortalezas significativas de lasqueno
disponen otros ¡ntermed¡ariosfinancieros: unprofundo conocimiento del mercadode
viviendaydelospromotores,quelascapacita para otorgar créditos-puente con bajo
riesgo;capacidad paraotorgarycobrarcréditosindividuales,asícomoparanegociar
daciones en pago con los deudores, que les evita tener que recurrir a costoso
juicios; capacidad para organizar laadministración delosconjuntos habitacíonales;
bajo costo operativo y toma dedecisiones ágil, experimentada y centralizada.Las
SOFOLES deben concentrarse en susfortalezas mientras procuran explotar nuevos
8
Serratos
Cervantes
Juan
José,
Sociedades
Financieras
De
Objeto
Limitado,
2007
http://www.j uridiMs.unam.mx/publica/librev/rev/podium/cont/33/pr/prl7.pdf
ing.Abner Horacio BañosRomán
Página23
RESIDENCIAL.CASO: COLONIAANÁHUAC,DELEGACIÓN MIGUELHIDALGO,DISTRITO FEDERAL
nichosde mercado.Tambiéndeben practicar la uniónde esfuerzos,sobretodo para
obtener recursosyadministrar susriesgos.9
Durante los últimos años, el Sistema Financiero Mexicano (principalmente las
SOFOLES) se ha visto envuelto en un proceso intenso de fusión que con miras a
una aparente mejora del negocio financiero, en especial el hipotecario, ha llegado a
concentrar significativamente losactivos bursátiles hipotecarios, locual conlleva una
falta de transparencia en el proceso de "bursatilización" de carteras hipotecarias;
como consecuencia, se han obstaculizado los esquemas de promoción a ¡avivienda
puestosen práctica porlaadministraciónfederal.
La posibilidad de que dichos entes financieros puedan generar un mercado de
objetivos múltiples por medio de su transformación en Sociedades Financieras de
Objeto Múltiple (SOFOMES), dista mucho de plantearnos un óptimo y justificable
marco jurídico para dicha propuesta, sobre todo por la fuerte repercusión que
tendría,tanto en ios organismos formales auxiliares del crédito, como en el usuario
deserviciosfinancieros.
Finalmente,seconsideraque laconcentración de unesquema alternativo a la banca
tradicional paraelcréditoa lavivienda,talcomose presenta mediantelacompra de
SOFOLES por instituciones financieras, sí bien económicamente tiene ventajas en
cuanto al tamaño de capital a suministrar y a solidez económica, plantea serias
incertidumbres acerca de laaplicación adecuada del marco normativo vigente,sobre
todo en materia de conflicto de intereses entre los participantes en el modelo de
"bursatilización", así como en términos de los efectos que tendría un quebranto
sistémico para el programa de vivienda puesto en ejecución, con el consiguiente
riesgo para el pueblo mexicano. Evidentemente resulta, como consecuencia, el
monitoreo constantequesobre elsector inmobiliario se haga por parte del Notariado
Mexicano para mejorar las condiciones de adquisición y titulación de la vivienda en
México.
9 Serratos Cervantes Juan José, Sociedades Financieras De Objeto
http://www .juridicas.unam.mx/puhlica/liorev/rev/podium/cont/33/pf/prl7.pdf
Limitado,
2007
Página24
RESIDENCIAL CASO' COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
CAPITULO II
ELOTORGAMIENTO DECRÉDITOS
2.1
LAS HIPOTECAS
2.1.1 Definición y orígenes.
Definiciónde hipoteca.
La hipoteca es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se
constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago
de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque
gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario,
en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado,
promover Ea venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su
titular enese momento para, consu importe, hacerse pago delcrédito debido, hasta
donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la
realización de los bienes hipotecados10
Sobreelorigenhistóricodela hipoteca
El término hipoteca es una expresión compuesta, que procede de la lengua griega
clásica, derivada de ¡as palabras hypo (debajo) y teka (cajón, caja); es decir, que la
hypo-teka era para ios griegos algo que estaba oculto, aquello que permanecía
escondido debajo del cajón,puesto quenoexisten signos externosdesu existencia,
alnoconllevar laposesiónenfavorde!acreedor hipotecario paraser constituida,yel
bien hipotecado continúa perteneciendo al, y sigue siendo poseído por, el deudor
hipotecario. Noobstante laregulación actualylaideade lahipoteca es heredada del
derecho romano. Concretamente, en la antigua Roma habia dos formas principales
degarantizar, coneficacia real, unadeuda
10http//eswikipedia.org/w/index php?title=Hipoteca&action=submit
Página 25
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTiZADOS A LA VIVIENDA DE ÍNTERES MEDIO
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL
La Fiducia Que consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al
acreedor para garantizar la deuda Generaba una gran desprotección para el
deudor
LaPrenda opignus,conuna regulaciónmuy parecida alaactual
Elperfeccionamiento posterior dio lugar, enocasiones, cuando eldeudor necesitaba
sus bienes para poder pagar la deuda, a que la prenda fuera pactada sin
desplazamiento de la posesión en favor del acreedor Se utilizaba así para que los
arrendadores de latierra garantizasen el pago alarrendatario, ignorando sus aperos
de labranza (que iban a necesitar en todo caso para trabajar, por lo que no podían
cederalacreedor).
Fue esta figura el germen de la hipoteca actual Sin embargo, por motivos de
segundad jurídica, dado que por falta de posesión permanecía como carga oculta,
no fue sino hasta el establecimiento de las Contadurías de hipotecas, luego
convertidas en Registros de la propiedad, que trajeron el final de la hipoteca como
carga oculta, mediante la publicidad registral, cuando empezó a utilizarse de forma
generalizada, comograndmamizadora del crédito terntonal
Las hipotecas son prestamos que utilizan parte de bienes inmuebles o lotes como
garantía Pueden ser residenciales o comerciales y son a menudo la mayor
transacción financiera u obligación de una persona Vienen en todas las formas y
tamaños y esta página web le proporcionara un punto de partida en todos los
aspectos delashipotecas.11
11
Artículos
informavitos,
http//www articuIosinformativoscom mx/Hipotecas_Mexico-r853908
MexicohtmIHipotecasMéxico Añoagosto, 2010
Ing AbnerHoiacio BañosRomán
Pagina25
RESIDENCIAL. CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Los acreditados son laspersonas físicas que adquieren oconstruyen una vivienda
para habitarlaylosinversionistas que laadquieran para destinarla alarrendamiento
o alarrendamiento conopcióndecompra.12
También podrán serconsiderados acreditados, laspersonas físicas con residencia
ene!extranjero que nohabitenlavivienda, siempreycuando elque lohaga seasu
deudorsolidario.
2.1.2 Funcionamiento esencialdeuna hipoteca
Una hipoteca esunderecho real que seconstituye mediante contrato público, (en
España esentura pública ante Notario), y que,pornoconllevar desplazamiento
posesorio del bienobjeto dela misma,lasleyesexigen,ademásdelotorgamientode
la citada escritura pública, enelcaso delos bienes inmuebles, queasimismola
hipoteca sea debidamente inscrita en elRegistro delapropiedad -requisito esencial
para que lahipoteca nazca yalcance eficacia entre laspartesyfrente atercerostras cuya perfección,sufunciónexclusiva será únicamentelade servir de garantíaa
una deuda dedinero, u otra obligación evaluable, dado quela hipoteca es un
negocio accesorio a otro queasegura, considerado el negocio principal. La
realización del bien hipotecado sedebe llevar a cabo medianteelremate del mismo
en subasta notarial ojudicial, precedida de requerimiento aldeudor ydemanday
resolución ejecutoria sumaria contra deldeudor hipotecario unavezhaya sido
fehacientemente requerido, yademás, ensucaso, siguiéndose el mismo proceso
contra elhipotecante nodeudor y contra eltercer poseedor de bienes hipotecados
Por su parte, desde el prisma dela parte deudora, para el dueño delbien
hipotecado, lahipotecaes unacargaqueaminora elvalordedicho bien.
2.1.3 La hipoteca como contrato: características legales
La hipoteca esante todo underecho real derealización devalor, pero nace de un
contrato,de modo queenelinstante inicial,antes desu inscripción enelRegistrode
12 Sociedad Hipotecaria Federal, Condiciones Generales deFmanciamiento deSHF, Referencia 41/2008, de9
de diciembre de2008
íng.Abner Horacio Baños Roman
Pagina 27
RESIDENCIAL CASO' COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
lapropiedad,con lacual nacey adquierelacondición dederecho real eficazfrentea
terceros, la hipoteca es un contrato Las características en una y otra situación se
resumenen lassiguientes.13
Comocontrato
Esuncontrato nominadootípico,yaqueseencuentra reglamentado en laley
Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a
transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor degarantía.
Elacreedor nocontraeobligación alguna
Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal
cuyo cumplimiento asegura (préstamo ocrédito)
Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las
prestaciones.
Comoderecho real
Es underecho real de garantía, o sea, es underecho que se ejerce sobre la cosay
no respecto adeterminada persona,y nose ejerce deforma indirecta puesto que el
acreedor hipotecario puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa
hipotecada en caso de que el deudor hipotecario no cumpla la obligación
garantizada conla hipoteca
Esunderecho inmueble,esdecir, seejercesobre bienesraíces.
Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que
garantiza,silaobligación principa!esnula,lahipoteca constituida noesválida.
Eldeudor hipotecario nopierdelaposesióndelobjeto.
13Wikipedia,http.//eswikipedia org/w/mdex php?title-Hipoteca&action=submit
Pagina28
Constituye unalimitación alderecho de dominio o propiedad, esdecir, eldeudor
puede servirse del inmueble conla restricción delos derechos del acreedor
hipotecario.
2.2
CONDICIONES GENERALES DEFINANCIAMIENTO.
Loscréditoshipotecarios solopodránotorgarsepara14:
> Laadquisición de vivienda nueva o usada, para ser habitada por su
propietario oparaserarrendada;
> Laadquisición delotes conservicios;
> Laconstrucción omejora devivienda porindividuos enterreno propio
quenopodráestarfideicomitido;
> Laliquidación depasivos contraidosenlapropiaadquisición;
> El pago de gastos de escrituración, comisiones por apertura y
administración delcrédito, estudio socio-económico odefactibilídady
avalúo, y
> Elfinanciamiento deintereses ordinarios.
> Elfinanciamiento delaprimaalfrentedelagarantía por incumplimiento
EnelapartadodeVivienda Financiabie paralaSHFseentiendelo siguiente:
Vivienda.
Se entiende porvivienda, lavivienda en cualquiera delasetapas comprendidas,
desde el terreno hasta suterminación integral, como esel caso delotes con
serviciosybasesdevivienda. Seentenderán como créditos paralaconstrucción, tos
otorgadostambién paralamejora y, losotorgados paralaadquisición comprenderán
vivienda nuevaousada. Como partede lavivienda podránexistir servicios comunes
14Sociedad Hipotecaria Federal,Condiciones Generales deFinanciamiento delaSHF, Referencia 41/2008,de9
de diciembre de 2008.
Ing. Abner Horacio Baños Román
wssBBanm
Página29
a variasviviendas,parael aseopersonaly/olapreparación dealimentos,entreotros
afines.15
Tiposdevivienda
La SHFpodrá establecer diversos tipos devivienda deacuerdo consuvalor mínimo
y/o máximo,quesedaránaconocer periódicamente.
Vivienda nueva.
Es aquella quevaserhabitada por primera vez,nohabiendo sido antes ocupada ni
utilizada.
Vivienda usada.
Es aquella quenovaaserhabitada, ocupada, niutilizada porprimera vez; por lo
queseentenderá quehatenidotrasladodedominiooquetranscurrió unañoapartir
desuavisoocertificación determinación deobra.
Basede vivienda.
Escualquieredificaciónsobreunloteconservicios,quetieneprevistasuampliación.
Lotecon servicios.
Es aquél que cuenta como mínimo,alpiedelpropio lote, conlosservicios de luz,
agua,drenaje,alumbrado públicoyguarniciones.
Construcción de vivienda.
Comprende lasobras deedificación delavivienda enterreno quenopodrá estar
fídeicomitido16yquesea propiedadde individuosquelavayanahabitar.
15 Sociedad Hipotecaria Federal,Condiciones Generales deFinanciamiento delaSHF,Referencia 41/2008,de
9de diciembre de 2008
Página 30
Mejorade vivienda.
Comprende las obras que permiten la renovación, la ampliación y/o mejor
distribución y/o terminación de vivienda propia que se habite y otras afines, que
forman o no parte de un conjunto habitacional y que pueden comprender las obras
poretapas.
2.2.1 Créditos puente ante laSHF
Estos créditos sólo podránotorgarsepara:
> Laurbanización deterrenos para laventa delotes conservicios;
> La construcción de viviendas, incluyendo la adquisición del terreno y la
urbanización primariaysecundaria necesaria;
> Laadquisición deviviendas usadas parasumejora;y
> Elfinanciamiento deinteresesordinarios.
Asignación.
Los créditos deberán provenir de asignaciones de conformidad con lo establecido
Condiciones Generales de Financiamiento de la SHF, otorgadas a intermediarios
financieros, y respaldadas por contratos de apertura de crédito a promotores para la
edificación de proyectos habitacíonales o para la adquisición de viviendas usadas
para sumejora,conproyectosejecutivos registradosenlaSHF.
Promotor
Seentenderá por promotor alapersona física o mora!cuyaactividad preponderante
es laconstrucciónycomercialización devivienda alpúblico engeneral bajo suriesgo
y queseencuentra registrada ante unintermediariofinanciero.17
16 Fiduciario o fídeicomitido: es quien recibe el bien inmueble en carácter de propiedad fiduciaria con
obligacióndedaralbieneldestinoprevistoenuncontrato
17SociedadHipotecaria Federa!, CondicionesGeneralesdeFinanciamientodelaSHF, Referencia41/2008,de 9
dediciembrede2008
Página 31
También se considera como unsolo promotor elintegrado por personas quetengan
relaciones patrimoniales entre sí, cuando éstas representen más del 50 por ciento
del patrimoniode alguna deellas ycuando ungrupo de personas tenga elcontrolde
la asamblea general de accionistas, esté en posibilidad de nombrar a la mayoría de
los miembros del consejo de administración o por cualquier otro medio controle a la
empresa,comoelparentesco.
Asimismo, se considerará como un solo promotor, el grupo integrado por personas
morales cuya administración dependa directa o indirectamente de una misma
persona.
Proyecto habitacional.
Esungrupo no mayor detrescientasviviendas,comprendidas enunmismo proyecto
ejecutivo, independientemente que se destine para la adquisición o arrendamiento,
incluyendo suequipamiento comercial.
Conjuntohabitacional.
Es ungrupo de varios proyectos habitacionales en un mismo predio con licencia de
fraccionamiento, que puede comprender viviendas de distinto valor, asi como
diferentes destinos y que puede ser propiedad de uno o varios promotores
asociados.Losconjuntos habitacionales deberánregistrarse enlaSHF.
Proyecto ejecutivo.
Comprende el proyecto arquitectónico, urbanístico, licencia deconstrucción ydemás
autorizaciones vigentes para iniciar laconstrucción de unavivienda ode un proyecto
habitacional,yquecumple conloqueestableceel ManualdeNormasTécnicasdeia
SHF. El proyecto ejecutivo deberá contar con una estimación del valor actual
máximo por unidad modelo de vivienda o producto que refiera el proyecto,
expresada en UDIS, como si ia misma estuviera terminada no obstante que el
financiamiento individual sea en pesos. Dicha estimación será efectuada por los
intermediarios financierosqueotorgaránelcrédito.
Página32
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO,DISTRITO FEDERAL
Registrodeproyectoejecutivo
Los intermedíanos financierosdeberánregistrarelproyectoejecutivoenlaSHFy es
requisito para que la construcción o adquisición de la vivienda puedan ser
financiados, asícomoparaquelaSHFotorgue lagarantía depagooportuno
2.2.2 El crédito individual
Parael potencia!dueño decasaqueestá buscando hipotecarla, hay ungrannúmero
deposibilidadesqueabarcannosólotodaslassituacionesfinancierassinotodos los
aspectos de crédito Existen programas para compradores de casa por primera vez,
para usuarios de ingresos medios que no han sido propietarios en los últimos tres
años y no disponen de mucho dinero Las hipotecas respaldadas por el Gobierno
para los que no tienen dinero son también abundantes. Hay hipotecas aún
accesiblesa laspersonas pordebajo delcrédito estándar
Las tasas de las hipotecas dependen del tipo de hipoteca, el crédito del prestatario,
el pago inicial, la edad de la propiedad, y otros factores Además de los tipos de
interés,otras entradas quesuman en losgastos de unahipoteca incluyen impuestos
y seguros y a veces un prestamista podrá exigir un seguro hipotecario privado si la
proporción de los préstamos hipotecarios a estimar es superior a la cantidad que el
prestamista permite, por lo general 80%o menos para una hipoteca convencional o
no garantizada por el gobierno. Las personas por debajo del crédito estándar
pueden encontrar hipotecas con tasas de interés ligeramente más altas' la tasa de
interés es coherente con los riesgos que el prestamista debe tomar al otorgar el
préstamo
Las hipotecas pueden variar también en el plazo de prepago y a veces se pueden
conectar directamente a la tasa de interés Por ejemplo, la compañía hipotecaria
puede ofrecer a 15 años una hipoteca de tasa variable en 6,25%, y a 20 años en
6.50%. Las hipotecas a tasas fijas suelen tener una tasa más alta que las de tipo
variable porque el prestamista tiene una opción para aumentar la tasa anual, sin
embargo,estos son muy peligrosos para losquetrabajan en una industria donde los
Ing Abner Hoiacio BañosRoman
Página33
aumentos desalario noestán garantizados (empresas que con frecuencia congelan
la contratación, porejemplo) olosque tienen unarenta fija porque sebasan en la
premisa de que sus ingresos se incrementarán cada año,y en algunos casos,
incluso si recibe un aumento no coincide con el aumento de los pagos desu
hipoteca.18
Hipotecas Convencionales
Las hipotecas convencionales son sólo untipo de hipoteca a disposición delos
consumidores. Esta eseltipo másconocido y preferido porlosprestamistas.Con
una hipoteca convencional, elcomprador está obligado apagar mínimo de20-25%
hacia abajo sobre la base delprecio evaluado. Siel comprador tiene la suertede
encontrar un vendedor que está dispuesto aalcanzar menos que elprecio valuado,
lo que significa queelcomprador notiene que poner lamayor cantidad debaseya
queelbancofinanciara larelación entreelpréstamo evaluadoyelpreciode venta.
Por supuesto, esta situación puede ser inversa si tiene un vendedor que está
tratando devender sucasa porunvalor más alto queelcalculado y encuentraun
comprador dispuestoapagarlo.19
Losvendedores devivienda también prefieren lashipotecas convencionales por una
seriede razones,lamásimportantede lascualesesnohay puntosen cuestión. Con
hipotecas congarantía delgobierno como FHAoVA,losbancos y las empresas
hipotecarias cobran unatasa para compensar elhechodeque deben cobrar untipo
de interés más bajo que decostumbre. Elvendedor paga habitualmente estatasa,
pero aveceselcomprador yelvendedor secomprometen acompartir elcosto para
queelvendedoracepte lafinanciacióngubernamental.
Otra razón porla cual losvendedores prefieren lafinanciación convencional esel
menor tiempo entre lasolicitud ylaaprobación delpréstamo. Síuncomprador tiene
18http://www.articulosinformativos.com.mx/Hipoteca5_Mex¡co-r853908-Mexico.htmlHipotecas México. Año
agosto, 2010
19 IDEM18
ing.Abner Horacio Baños Román
Página34
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
un fuerte historial de trabajo y de crédito, un préstamo hipotecario convencional
puede ser capaz de cerrar dentro de 30-45 en comparación con los 60-90 días de
los préstamos respaldados por el gobierno. Si el vendedor y el comprador están
buscandoagilizarelproceso porlaventadelaactualresidenciao porlaterminación
delcontrato dealquiler, esto!ohaceconvenienteymenos costoso para ambos
Hipoteca VA
Las hipotecas VA se reservan para losque han servido en el ejército, o están en el
servicio militar activo o en situación de reserva Lo que lo hace atractivo para los
compradores es que no existe un requisito de pago, la tasa de interés es más baja
que las hipotecas convencionales, y el vendedor paga todos los puntos. Por otra
parte, aveces el hecho de queel vendedor tiene que pagar los puntos desalienta a
algunos de los vendedores de aceptar compradores que solicite una hipoteca VA
garantizado
Por otra parte, losvendedores que se centran en hipotecas convencionales limitan
sus posibilidades devender sus bienes enel momento oportuno, a menosquevivan
en una zona de alto precio, donde las personas se mueven a otra casa en lugar
comprar por primera vez En la mayoría de los casos, los préstamos VA son más
fáciles de obtener, no sólo por el hecho de que no hay pago, sino porque exigen
menores ingresos Además, los costos de acuerdo tienden aser más bajos, porque
los puntos son pagados por el vendedor, dejando la tesorería del comprador más
librepara pagar otroscostosasociados conlahipoteca
Las operaciones entre ¡os intermediarios financieros y sus acreditados se
instrumentarán mediante contratos de apertura de crédito con garantía hipotecaria,
fiduciaria oprendaria.
Asimismo, para que los intermediarios financieros mantengan vigente su registro,
reciban nuevas asignaciones y financiamiento u obtengan garantías de la SHF,
deberán obtener la autorización de ésta de los modelos de contrato bajo los cuales
formalizarán loscréditos conlosacreditados.
Ing Abner Horacio BañosRomán
Página35
RESIDENCIAL.CASO:COLONIAANÁHUAC,DELEGACIÓNMIGUELHIDALGO,DISTRITOFEDERAL
2.3
Diversificación de productos deentidades públicas y privadas.
2.3.1 Créditos hipotecarios.
Todas las personas con economía formal, informal o mixta, pueden ser sujetos de
crédito.Lasinstituciones queofrecencréditos hipotecariosson:
• Losfondosdevivienda: INFONAVIT,FOVISSSTE.
Algunas personas puedenserderechohabientes ytener derecho aunfinanciamiento
deestosfondos
INFONAVIT Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores es
una institución mexicana tripartita donde participa el sector obrero, el sector
empresarial y elgobierno,dedicada aotorgar crédito para laobtención deviviendaa
lostrabajadores. Fuefundada enmayode1972.
FOVISSSTE FondodeiaViviendadelInstitutodeSeguridady ServiciosSociales de
los Trabajadores delEstado.
• La Bancadedesarrollo:Sociedad Hipotecaria Federal
LasSociedades FinancierasdeObjeto Limitado SOFOLES oSOFOMER
La SOFOL es una entidad financiera regulada que requiere autorización del
Gobierno Federalyque únicamente realiza operacionesdecrédito.
La Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (SOFOM) no requieren autorización
del Gobiemo Federal para operar y pueden ser no reguladas, pueden realizar
operaciones dearrendamiento financiero,factorajefinancieroycrédito.
20 Banca Hipotecaria,Anaquel de Productos,GFBBVABancomer, México,2010.
Página36
INFONAVIT
Crédito INFONAVIT Puro
Es la cantidad que otorga el INFONAVIT como crédito y se le suma el saldo de la
subcuentadevivienda.
Hipoteca Verde
La Hipoteca Verde es un monto adicional al crédito INFONAVIT para que el
derechohabiente pueda comprar una vivienda que cuente con eco tecnologías que
generen ahorros en el gasto familiar porla disminución en el consumo de energía
eléctrica,aguaygas.
Crédito INFONAVIT Total
Opera de la misma manera queel créditotradicional y bajo las mismas condiciones,
pero aprovecha lacapacidad total del financiamiento. Eneste esquema una entidad
financiera (banco o SOFOL) respalda al INFONAVIT por lo quetodos lostrámites y
ladeudasonante elINFONAVIT. Esdecirqueelpago mensual serádescontado vía
nómina, (actualmente sólo operaenconjunto conBanamex)
Cofinavit
Es un crédito otorgado por el INFONAVIT, conjuntamente con un banco o
Sociedades FinancierasdeObjeto Limitado (SOFOL).
Cofinavit AG
Es un crédito otorgado por el INFONAVIT, conjuntamente con un banco o Sociedad
Financierade Objeto Limitado (SOFOL).
Lasubcuentadeviviendasedividiráentrelacompra de lacasay cinco anualidades
para pagar el crédito del banco o SOFOL. En caso de pérdida de empleo, el saldo
de la subcuenta se aplicará como seguro de desempleo para el pago oportuno de
Ing. Abner 1HoracioBañosRomán
Página37
RESIDENCIAL. CASO: COLOMA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
las mensualidades del crédito con banco o SOFOL, mientras se consigue un nuevo
empleo.Unacasanuevaousadasinvalortope.
Apoyo INFONAVIT
Es un crédito otorgado por un banco o una Sociedad Financiera de Objeto Limitado
(SOFOL) usando las aportaciones subsecuentes, para amortizar el crédito; el Saldo
de la Subcuenta de la Vivienda (SSV) queda como garantía de pago, en caso de
pérdida deempleo.
• FOVISSSTE
Crédito Tradicional
Seotorga paraadquisición devivienda a losderechohabientes del FOVISSSTE,que
hayan resultado Ganadores en el Sorteo de Créditos de Vivienda que se realiza en
formaanual.
Elcréditose puededestinarpara:
1) VIVIENDA NUEVAAdquisición oConstrucción enTerreno Propio.
2) VIVIENDA USADAAdquisición,Reparación oMejoramiento deVivienda.
Ampliación.
3) Redención de Pasivos (pagodeadeudosconotras Entidades Financieras)
Créditos con Subsidio
Crédito tradicional que se complementa con un apoyo económico que otorga el
Gobierno Federal para beneficiar alosderechohabientes quelespermitirá acceder a
unavivienda sustentable.
Ing.Abner Iloracio BañosRomán
Página38
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
El subsidio es una cantidad de dinero que, aunada al crédito y al ahorro del
cotizante, le permite adquirir una mejor vivienda. Esta aportación es completamente
gratuita
Pensiona2
Programa de Financiamiento, donde FOVISSSTE otorga un crédito para ia
adquisición de una vivienda a personas que trabajaron al Servicio del Estado y
fueron Pensionados por Jubilación, Retiro por edad y Tiempo de Servicio, o por
Cesantía en EdadAvanzada. Elpensionado noestará sujetoasorteo.
Créditos Conyugales
ElCrédito Conyugal FOVISSSTE-INFONAVIT, es unprograma para el otorgamiento
de crédito donde FOVISSSTE e INFONAVIT, se unen para que conforme a las
políticas de cada Instituto, otorguen a sus derechohabientes casados, un
financiamiento para la adquisición de una vivienda; donde uno de los cónyuges
cotiza alFOVISSSTE yelotro al INFONAVIT.
El programa sólo aplicará a cónyuges, es decir cuando exista y se demuestre la
existencia de un vínculo matrimonial (acta de matrimonio) con independencia del
régimenconyugal.
Alia2 Plus
Producto de! FOVISSSTE pensado y rediseñado para potenciar el saldo de la
subcuenta de vivienda del SAR de los servidores públicos, cuyas compensaciones
superiores a su sueldo básico de cotización, les permite una mayor capacidad de
crédito, con la seguridad de conocer desde el inicio cuanto pagarán sin incrementos
futuros Sin la necesidad de Sorteo, se otorga entre el FOVISSSTE y la Entidad
Financiera queelijas.
Página39
Respalda2
Esta modalidad decrédito hasido diseñada parafavorecer aquienesdesean utilizar
como pago inicial susaldo de lasubcuenta FOVISSSTE del SAR, potenciándolo con
un crédito en pesos por parte de una Entidad Financiera para adquirir una vivienda
nueva ousada.
Ing.Abner HoracioBaños Román
Página40
CAPITULO III
OFERTA YLA DEMANDA DEBIENES INMUEBLES ENMÉXICO CON
PERSPECTIVA DELÁMBITO VALUATORIO.
3.1
Ofertay demanda de bienes inmuebles.
3.1.1
Teoríade laoferta y la demanda.
La teoría de la oferta y la demanda describe, simplemente, la interacción en el
mercado de un determinado bien entre los consumidores y productores, en
relación con el precio y las ventas de dicho bien. Este modelo predice que, en un
mercado libreycompetitivo,elprecio seestablecerá enfunciónde lasolicitudporlos
consumidores y la cantidad provista por los productores, generando un punto de
equilibrio en el cual los consumidores estarán dispuestos a adquirir todo lo que
ofrecenlosproductoresalpreciomarcadopordichopunto 21
Estateoría eslaconjunción de dos leyes económicas.
• La ley de la oferta, que indica que ia oferta es directamente proporcional al
precio, cuanto másaltoseael precio delproducto,másunidades se ofrecerán
a laventa.
• La ley de la demanda, que indica que la demanda es inversamente
proporcional al precio, cuanto más alto sea el precio, menos demandarán los
consumidores.
Portanto, laconjunción de ambas leyes da como resultado laprimera conclusión: la
oferta y la demanda hacen variar e! precio del bien. Si ei precio de un bien está
demasiado bajo y los consumidores demandan más de lo que los productores
pueden poner en el mercado, se produce una situación de escasez, y por tanto los
consumidores estarán dispuestos a pagar más Los productores subirán los precios
21Simbaidt, Fabian,http//www actibva com/magazine/actibva/teoria-de-la-oferta-y-la-demanda
Ing Abner HoracioBañosRomán
Página 41
hasta que se alcance el nivel al cual los consumidores no estén dispuestos a
comprar mássi siguesubiendoelprecio.Esteseríaelansiado puntodeequilibrio
Enlasituación inversa,siel precio deunbienesdemasiado altoylos consumidores
no están dispuestos a pagarlo, latendencia será a que baje el precio, hasta que se
llegue al nivel al cual los consumidores acepten el precio y se pueda vender todo lo
queseproduce.
3.1.2
Clasificación de los bienes y servicios
Un bien es un objeto material o servicio inmaterial cuyo uso produce cierta
satisfacción de un deseo o necesidad. Los bienes puede ser bienes libres (o
ilimitados) cuyo acceso no es excluible y están disponibles en cantidades
arbitrariamente grandes obienes económicos (oescasos) queengeneral existen en
cantidades limitadas y su asignación sigue algún tipo de procedimiento económico
(mercado, racionamiento, reparto,...). Un ejemplo de bien libre seria el aire que se
respira, que de hecho es necesario pero muy abundante, y por tanto no es
susceptible de asignación mediante procedimientos económicos. Los productos
sujetos a precio o condiciones restringidas de acceso, son ejemplos de bienes
económicos.
Segúnla exportabilidad
• Bienes muebles (transables) einmuebles (notransables):
Los «bienes muebles» sonaquellos con loscualesse puede comerciar
o hacer intercambios en el entorno nacional e internacional. Ejemplos
de bienestransablesseríanlibros,zapatos,maquinaria,etc.
Página42
construyen enunpaísdadoyaunque exista másdemanda porellasen
otro lugar del mundo, una casa nopodrá serexportada oenviadaa!
exterior.
Los bienes inmuebles sontangibles y,engeneral, son todas aquellas posesiones
que nopueden moverse porsímismos nisertrasladados deunlugar aotro, sin
ocasionardañosalaestructurafísicadelosmismos.
El mercado inmobiliario serefiere a lasuperposición dedistintos submercados,
donde idealmente se realizan transacciones de diferente carácter, dada su
heterogeneidad conrespecto alalocalización, antigüedad, financiamiento, calidad,
tenencia, así como enfunción desudeterminación como bien de consumo o de
capital. El estudio del mercado inmobiliario puede enfocarse tanto a nivel
macroeconómico comoanivel microeconómico. Enelprimerosebusca explicarla
estructura del mercado. Enelsegundo,sepretende describir el comportamientodel
mercado.22
Finalmente,elmercadode bienes inmueblesseclasificaen:
• Primario cuando serefiereainmuebles nuevos nunca habitados
• Secundario cuando setrata deviviendas usadas queyahanservido como
'morada. Este mercado sejustifica por iademanda generada por las personas
o familias expuestas acambios dedomicilio, decondiciones laborales y de
empleo,de situacióndemográficaosocioeconómica
3.1.3
Características de!mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario tiene características particulares que lodiferencian deotros
mercados:
• Lavivienda satisface una necesidad humana básica:elresguardo.
22 Flores M.Sandra, Revista Venezolana deAnálisisde Coyuntura, 200B,Vol.XIV, No.1(ene-jun), pp. 221-253
Página 43
RESIDENCIAL. CASO: COLONfA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
• Las viviendas son bienes heterogéneos, tienen un conjunto de atributos que
diferencia unaunidad respecto aotra.
• Los elevados costos de construcción posibilita un amplio mercado de
alquileres, lo que a su vez hace que la vivienda se constituya como un
atractivo instrumentodeacumulaciónderiqueza.
• Existencia de asimetrías en la información, sobre todo por parte de los
consumidores, que obligan a compradores y vendedores a gastar tiempo y
dinero enlabúsqueda deinformación,locualeleva loscostosdetransacción.
• Importantes costes de transacción, asociados a búsqueda y mudanza, así
como a los de la propia negociación, que afectan, con distinta intensidad,
tanto almercado deventa comoalde alquiler.
• Existenciadeexternalídades positivasy negativasdifícilesde internalizar. Hay
factores de difícil medición, como la demanda de calidad,y sobre todo cómo
es su variación en eltiempo y en el espacio. Problemas aún más severos se
observan enla internalización defactores como elvecindario,en particular, se
plantea el problema del fuerte carácter racial de los barrios, y cómo esto
afecta aiafuncióndedemanda deiosnoresidentes.
• Creciente intervención de la autoridad pública eneste mercado en los últimos
años. Ésta se lleva a cabo con la intención, en primer lugar, de suavizar su
carácter inherentemente inestable, ya que fluctúa siempre por encima y por
debajo de iatasa de crecimiento, no mejorando las necesidades de vivienda
del país.Además, haformado parte de las políticas sociales ofertadas por los
gobiernos europeos y latinoamericanos, que han tratado de aumentar el
número de propietarios. En cualquier caso, es innegable la repercusión de
esta actuación sobre los precios. Y en segundo lugar, la intención del
gobiernode impulsar lademanda agregada,para animar laeconomía.
3.1.4
Componentes del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario está formado por tres componentes: el producto, que
constituye el bien inmueble; los vendedores o las partes deseosas en venderlos y
Página 44
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓNMIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
queconstituyen laoferta,yloscompradoresolaspartes interesadasen adquirirlosy
queconstituyenla demanda.
Laoferta de bienes inmuebles
Laoferta serefierealacantidadtotaldebienes inmueblesquesepuedenyseestán
dispuestos a vender o arrendar a distintos niveles deprecio enundeterminado
período detiempo Demanera quela oferta la constituyen nosólo iosnuevos
desarrollos urbanísticos,sinotambién losinmueblesya usados paralareventa23
Es importante destacar, que algunos delos factores determinantes delaofertade
bienes inmuebles enelmercadosecundarioson
Losinventarios cuando lademanda superaalaoferta enelmercado inmobiliario,se
dice quehayundéficit habitacional. Entonces, como todo bien, losinmueblesse
hacenmáscostosos porque sonindispensables para los usuarios
Valor del bien a medida que sube deprecio delinmueble, el oferente estará
dispuesto a vender una mayor cantidad delmismo Como la cantidad ofrecida
aumenta cuando sube elprecio ydisminuye cuando baja, sedice quelacantidad
ofrecida está relacionada positivamente conelprecio del bien. Esta relación entreel
precioylacantidadofrecida sedenomina leydelaoferta
Losimpuestos amedida queestos son máselevados merman lasganancias delos
inversores En elnegocio debienes raíces, cuando setrata delacompra-ventade
inmuebles hayquepagarelderecho deregistro ademásde impuestosmunicipales.
Las expectativas sobre el futuro pueden influir enla oferta actual deunbien
inmueble Porejemplo,siseestima queelpreciodelasviviendassubirá enelfuturo,
se puede optar porvenderlos enese momento envez de hoy,para obtener mayores
ingresos.
23F¡oresM Sandra, Revista Venezolana deAnálisisde Coyuntura, 2008,Vol XIV,No l(ene-jun), pp 221-253
Ing Abner Horacio Baños Román
Pagina 45
Lademandade bienesinmuebles
La demanda la constituyen la cantidad tota! de individuos que quieren y pueden
adquirir un bien inmueble o rentarlo, a los distintos niveles de precio en un
determinado periodo de tiempo. Asi, la sumatoria de las demandas individuales
conformaría lademandatotal.
Losfactores determinantes de lademanda debienes inmueblesson:
1. El ingreso real disponible:un incremento en esta variable facilita el acceso a la
viviendade mayor cantidaddefamilias.
2. El desarrollo económico de la región: a medida que la economía mejora, los
individuos tienen mayores posibilidades de adquirir una vivienda. El crecimiento
económico de una región se ve reflejado en la expansión de la clase media, y los
mayores nivelesde prosperidad económicasetraducen enuna mayorocupación per
capita en el sector de inmuebles residenciales y en un mayor interés por los activos
inmobiliarios máslujososysofisticados.
3. Planesdepolíticahabitacional:Deacuerdocon elplan de desarrollodevivienda
del actual gobierno de Presidente Felipe Calderón Hinojosa, La demanda
habitacional tiene su origen en el comportamiento demográfico de la población. Las
tendencias demográficas en unhorizonte de 25 años (2005-2030) apuntan aquese
integrará un promedio de 650 mil hogares nuevos por año. Con este ritmo, la
demanda deviviendaalcanzará unacifracercana a los3.9millonesdurante losseis
años de la presente administración que,sumados a las2.1 millones de familias que
hoy requieren de habitación independiente, representa la necesidad de impulsar la
oferta de 6 millones de viviendas. Asimismo, en secciones anteriores de éste
capítulo se han documentado los rezagos existentes en términos de desarrollo de
infraestructura.
A esta demanda se agregan deficiencias e insuficiencias en la identificación del
suelo apropiado para desarrollo económico y desarrollo habitacional por su
Página46
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL
disponibilidad de servicios e infraestructura, asi como la necesidad de realizar
mejoras oampliaciones amasde unmillóndeviviendasquelorequieren,yde hacer
frente al fenómeno de habitaciones que se extendieron sin disponer de servicios
comoaguapotable,drenajeoluzeléctrica
4 - Precio del inmueble, gustos y preferencias dependiendo de su capacidad y
necesidades, el comprador puede elegir entre diversos tipos de inmuebles, ya se
trate de un apartamento, una casa pequeña o una casa lujosa, o puede optar por
arrendaralguno deestos bienes
5 - La población y factores demográficos determinadas características de la
poblacióninfluyenenla demandade bienes inmuebles, entre las cuales se pueden
mencionar los cambios en el número de personas por familia, el número de
matrimonios, las migraciones, la creación enel área de nuevasfuentes de actividad
económica, los cambios en gustos arquitectónicos y de materiales, la segundad y
otros factores deseables en la ubicación, facilidades de transporte, comercio,
educacióny recreación,entre otros
3.2
COMPORTAMIENTO
DEL
MERCADO
INMOBILIARIO
EN
LA
ACTUALIDAD.
Losmercados inmobiliarios no sonmercadosordinarios,son probablemente, losque
en menor grado cumplen con las condiciones que se le atribuyen a los mercados
eficientesydecompetencia perfecta Lasingularidad de losbienesinmuebles radica
fundamentalmente en su inmovilidad espacial que les otorga características únicas,
losindividualizay haceimposiblequeseansucedáneos unosde otros, alextremode
quedos inmuebles idénticos,afincadosenprediosvecinos,desimilarescualidadesy
proporciones, sondiferentes antelosojos decompradoresy vendedores
Las asimetrías de información son una particularidad propia de los mercados
inmobiliarios, ya que los atributos específicos de los inmuebles, tanto físicos como
legales, asi como los vinculados con su localización, son conocidos con precisión
por el vendedor, no así por el comprador, por lo que asegurar los derechos de
Pagina47
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DÉ CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO
propiedad requiere de un marco jurídico que impida que cualquiera de las partes
distorsione lainformación relativa alinmueble.
La falta de experiencia en transacciones de este tipo, dificulta la concurrencia de
compradores y vendedores dentro de los distintos submercados. Los compradores
poseen información imperfecta sobre la ubicacióndel inmueble cuyas características
se aproximan más a sus preferencias, y los vendedores poseen información
incompleta sobre la ubicación del comprador queestaría dispuesto a pagar el precio
más alto por su vivienda. Bajo estas circunstancias, tanto compradores como
vendedores erogan tiempo y dinero en la búsqueda de información con el
consecuente impactoen loscostosdetransacción.
En el caso de las transacciones inmobiliarias en la Ciudad de México, la ley
establece ciertas formalidades para los actos jurídicos que tienen como objeto la
constitución,transmisión, modificación oextinción de derechos sobre inmuebles, en
donde se incluye suformaiización ante notario público ysuinscripción en el Registro
Público de laPropiedad.24
En el caso de transacciones de viviendas en el DF, el marcojurídico prevaleciente
escomplejo, burocrático ycostoso,loqueobstruye ladinámica delmercado.
Sin embargo, lasorganizaciones queparticipan eneste mercado comoel Colegio de
Notarios, las agencias inmobiliarias, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y la
Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPl) tratan de obtener los
mayores beneficiosdel marcojurídicoqueregula estemercado
24 Aranda Vargas, Guadalupe, El Mercado de vivienda y su enfoque neoinstitucional,
www.anallsiseconomico.com.mx/pdf/3913.pdf, año2003
Ing,Abner Horacio Baños Román
Página 48
3.2.1
Los costos de transacción
Surgen de la transferencia de los derechos de propiedad y se refieren a todos
aquellos costos no ligados directamente al proceso de producción de los bienes, por
ejemplo
Loscostos deinformación,denegociación,contractuales,etc.
Fuente:ElMercado deviviendaysuenfoque Neoinstitucionai
Loscostos asociados alastransacciones pueden identificarseen:
La búsqueda de la información sobre precios, características de los bienes
(como su calidad, disponibilidad, etc.), características de los mercados (las
preferencias de los individuos,tamaño de la demanda, mercados potenciales,
entreotros);
La negociación entre los individuos para establecer ei precio al que se
realizará elintercambio deunamercancíay 3) latraslaciónyproteccióndelos
derechos de propiedad de los bienes por medio del establecimiento del
contrato, el cual define el derecho de propiedad y las condiciones bajo las
cualesserealiza elintercambio.
a B S K
íng.Abner Horacio líanos Román
Página49
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO,DISTRITO FEDERAL
Deestaformasepuedeafirmarqueloscostosdetransacciónsecomponende:
a) costos de información, consistentes en medir los atributos valiosos de los bienes
en intercambio, loqueasuvez otorga loselementos pararealizar la negociación
b) costos de definir, proteger y de hacer cumplir losacuerdos ocontratos para darle
certidumbrea ladefinición de losderechosdepropiedad.
La obtención y el procesamiento de información tienen un costo La población no
cuenta con elementos suficientes para conocer lasolución exacta a su problema de
maximización de beneficios, lo que íe provoca incertidumbre. Desconocen, por
ejemplo, todas las características de un bien y no poseen información conveniente
respecto alcomportamiento de losagentesqueparticipan enel mercado 25
Enotras palabras,losindividuoseligenyrealizantransacciones bajo restricciones de
información e incertidumbre
Estos elementos repercuten de manera directa en el intercambio, por lo tanto y de
igual forma, en la eficiencia de ios mercados. No olvidemos que si los costos son
demasiado altos la cancelación del intercambio puede ser definitiva En el caso del
mercado inmobiliariose presentancasosque,ante locostosode laescrituración olo
elevado del fmanciamiento para la adquisición de! inmueble, un buen número de
agentesquedaneliminados delmercado
Es un hecho que las mercancías, los servicios y el desempeño de los agentes
contienen muchos atributos difíciles de medir de manera exacta. Existen asimetrías
de información entre los participantes, como es el caso de los bienes inmuebles en
donde existe información que sólo ef vendedor conoce, la existencia de situaciones
externas al inmueble que afectan las condiciones de la vida cotidiana (vecinos
conflictivos, cercanía defabricas, ruidos constantes, etc.), por ello es muy probable
que bajo el supuesto de mayores ventajas o desventajas, una de las partes del
25 Aranda Vargas, Guadalupe, El Mercado de vivienda y su enfoque NeoinstituciónaI,
www analisiseconomico com.mx/pdf/3913 pdf,año2003
Página50
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTÍZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO
intercambio engañará, robará o mentirá si este resultado es mayor que el valor de
lasoportunidades alternativasqueseleofrezcan.
Los agentes al reconocer que cuentan con información asimétrica sobre el
comportamiento delosprecios,lascaracterísticas deSos bienesy lacalidad moralde
suinterlocutor, buscarán disminuir loscostosdetransacción queestoleprovoca por
mediode uncontrato.
La eficiencia de un contrato radica en su diseño, calidad y vigilancia, así como el
costo que esta misma representa, es decir, los agentes acordarán realizar un
intercambio por medio de un contrato; si con ello se obtienen mayores beneficios,
que realizar el intercambio sin contrato, asumiendo posibles costos por engaños,
incumplimientos,etc.
El desconocimiento de los atributos del bien o servicio lleva a la necesidad no sólo
de dedicar recursos para medir los atributos y conocer ampliamente sus
características, sino paravigilar losacuerdosyhacerlos cumplir.
Enelcaso del mercado inmobiliario esclaro cómoel Estado cede la medición delos
atributos físicos al perito valuador, y los legales, al notario público y al Registro
Público de la Propiedad; reservándose el poder coercitivo para hacer cumplir y
respetar lostérminosquesehayanestablecido enelcontrato otítulodepropiedad.
La información es un bien de suma importancia, no sólo porque los individuos están
dispuestos a pagar por ella, sino porque gracias a ésta, los agentes definen sus
elecciones económicas. Es por ello que se han creado importantes mercados de
información en donde existen organizaciones dedicadas a su recopilación,
producción,análisis,interpretaciónydifusión.26
26 Aranda Vargas, Guadalupe, El Mercado de vivienda y su enfoque Neoinstitucional,
www.anaiisiseconomico.com.mx/pdf/3913.pdf, año 2003
Página 51
El conocimiento imperfecto de los mercados da origen a fallas, debido a que los
productores ofrecen bienes en exceso, los consumidores dejan de consumir ciertos
bienesylosmercados nosedesarrollan satisfactoriamente.
La información es incompleta porque ésta esdifícil o inclusive imposible de adquirir,
o en su caso es demasiado cara, esto surge generalmente en donde existen
circunstancias técnicas que dificultan su obtención, captura y análisis; por ejemplo,
en mercados dispersos, descentralizados y poco institucionalizados o mercados
monopólicos dispuestosanodifundir suinformación.
En aquellas actividades en donde ios costos de adquirir información son
exorbitantes, los costos marginales son superiores a los beneficios marginales
recibidos por obtenerla. Debido aello, los agentes notienen incentivos para adquirir
más información, ocasionando que al llegar a cierto punto, los compradores
potenciales no continúan buscándola, ya que ésta representa mayores costos en
tiempo y dinero. La información que se tiene sobre un mercado a bajo precio no
siempreessuficientecomo paratomar unadecisióneconómicamente eficiente.
Enel mercado inmobiliario losproductores devivienda nosiempre conocen adetalle
las características de los inmuebles que la población demanda. En contraparte, los
consumidores desconocen todas las posibilidades de oferta existentes en el
mercado,inclusivecuentanconinformación incompletasobre lasmismas.
3.2.2
Etapa deciclo vital
Un vecindario típico suele pasar por 3 periodos distintos durante su vida:
crecimiento, equilibrioydeclinación.
Elvalor de las propiedades habitacionales tiende a aumentar durante el periodo de
desarrollo inicial de un área. Cuando quedan pocos predios vacantes para su
construcción, lasviviendas alcanzan generalmente suvalor monetario másalto,yes
raro que los preciosfluctúen hacia la baja. Sin embargo, conforme pasan losañosy
ing.Abner HoracioBañosRomán
Página52
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
los efectos dedeterioro delapropiedad sehacen visibles, lazona decaerá por lo
comúntantoencalidadcomoenvalor 27
El proceso dedeclinación sepuede acelerar por muchos otros factores, loscuales
puedenincluir
• Disponibilidad deviviendas nuevascercanas;
• Posesión sucesiva deviviendas porparte delresidentes debajos ingresos,
personas quepueden no estar en condiciones de cubrir loscrecientes costos
de mantenimiento deviviendas másantiguas,y
• Conversión dealgunas propiedades aunidades dealquiler, quepueden no
recibirelmantenimiento apropiado
Conforme laspropiedades pierdenvalor, pueden inclusodedicarseaun usodistinto,
como aindustria ligera, loque, asuvez, hace disminuir aún más el atractivodel
vecindario circundante parausoresidencial Sinembargo,el ciclovitalnoessiempre
descendente Puede iniciarse aunalza debida al proceso derevitalización si la
demanda aumenta y proporciona el estímulo económico necesario para la
renovación delvecindario Este proceso haocurrido enmuchas ciudades dondela
elevada demanda devivienda yeldeseo deevitar largas distancias para llegaral
trabaja hanestimulado elinterés deloscompradores porviviendas másantiguas
que ofrecen una ubicación conveniente y,también, enalgunos casos, distinción
arquitectónica Elaburguesamiento deunbarrio urbano puede ser,alavez,una
bendición para losdueños depropiedadesyuna calamidad para otros residentesy
gente de negocios. Losinquifinos y comerciantes pueden enfrentar precios
excesivos poralojamientos y establecimientos queenuntiempo fueron baratos,
conforme elcrecientevalorde laspropiedadesfavorece rentes máselevadas.
En general, elpatrón clásico deciclo vital quesehadescrito esresultado de un
crecimiento económico global, combinado con una demanda creciente porpartede
27VentóloWilliamL yCoautor,TécnicasdeíAvaluó Inmobiliario,200S
Ing.Abner Horacio Baños Roman
Pagina 53
los consumidores yladisponibilidad deterreno paraviviendaydesarrollo comercial.
Enañosrecientes,este patrónhaestado sujetoacondiciones demercadovolátiles.
Durante losaños setenta, lasaltas tasas de interés yun periodo prolongado de
recesión económica secombinaron conladisponibilidad limitada deterrenos para
hacer cada vezmáscostosa íaadquisición depropiedades. Como resultado,el
sueño deposeer una vivienda quedó fuera delalcance de mucha más genteque
antaño. Lavivienda existente se volvió más deseable y, para muchos, hacer
reparacionesymejorasaun edificio antiguo seconvirtió enuna alternativa viablea
la compra deuna vivienda nueva. Enrespuesta aesta aplicación deiosciclosde
vida residenciales y a la demanda de inversiones no sujetas a fluctuaciones
monetarias, losdesarrolladores se concentraron enestructuras comerciales, tales
como edificios de oficinasylosconstruyeron enexceso en muchas áreas urbanasy
suburbanas.28
La década de 1980 trajo consigo una tasa deinflación mucho másbaja, tasasde
interés descendentes e indicadores deunarecuperación económica generalizada
que ayudóarevivir al lánguido mercado debienes raíces para vivienda. Elnúmero
de construcciones nuevas seelevóalaumentar lademanda,yelritmo de desarrollo
ayudóacompensar losañosanteriores máslentos.
Sin embargo, lademanda noese¡único factor quedetermina el valor de las
propiedades. Las decisiones sociales y políticas quetoman losvotantes y los
funcionarios gubernamentales pueden acelerar o retardar losfactores que conducen
a undescenso eniosprecios deventa. Conforme crece íapoblación, lademanda
adicional devivienda nose satisface automáticamente connuevos desarrollos,el
financiamiento para nuevas construcciones seha convertido enun obstáculo mucho
mayor para eldesarrollo deunidades plurifamiliares tanto pequeñas como grandes.
En ciertas áreas,elcrecimiento habítacional selimita deliberadamente porrazones
ecológicas odeotro tipo. Cuando selimita e¡desarrollo encaminado asatisfacerla
necesidad devivienda, porlas razones quesean, elestado del equilibrio de las
28Ventólo William t .yCoautorTécnicasdel Avalúo Inmobiliario, 2008.
Jng.AbnerHoracio Baños Román
Página54
viviendas existentes puede ser mucho másprolongado deloquesería enotras
circunstancias. Enotras palabras,es más probable quelospropietariosde viviendas
reparen o remodelen suvivienda actual cuando nopueden permitirse el lujode
adquirir unavivienda nuevaenotro lugar.
El conocimiento delaexistencia detodos estos factores ydecómo serelacionan
entre síes parte de la tarea delvaluador. Enresumenelvaluador debe ser sensible
a todos losfactores determinantes devalor, incluso lastendencias económicas,
socialesypolíticas, para apreciar con exactitud susinfluencias eneldesarrollodel
barrio.29
3.2.3
Proximidad apeligrosycercaníaaáreas contaminadas.
Setiene cadavez másconciencia dela importancia delaproximidaddel barrio,o de
cualquier parte deél,a áreas peligrosas o contaminadas. Cuanto mássesabe
acerca delascondiciones del entorno,esmás probable que sedescubran factores
que sonnocivos para lasalud olaseguridad. E!simple potencial depeligro(por
ejemplo, instalaciones para almacenamiento deproductos químicos) puede hacer
que baje el valor de las propiedades de áreas cercanas. La presencia de
contaminación activa puede resultar unabarrera infranqueableala comercialización.
Elvaluador debetener presente cualquier peligroexistenteopotencial,lomismoque
aquellosquehansidomitigados.
3.2.4
Indicadoresyregistro de laSHF(nivel nacional)
De acuerdo conlosregistros elaborados porlaSociedad Hipotecaria Federal,el
objetivo secentra en elaborar elíndice SHFdePrecios delaVivienda para México
utilizando lasmejores prácticas internacionales ydeesta manera obtener lastasas
de apreciación o depreciación delasviviendas (casas solas, encondominio y
departamentos) a través deltiempo y regiones geográficas; deeste modose
fomentará mayoreficienciaen losmercados deviviendaehipotecario.
29VentóloWilliam LyCoautor,TécnicasdelAvalúo inmobiliario,2008.
Página 55
Su importancia radica en registrar la expansión o contracción del mercado de la
vivienda e identificar "burbujas" de precios, determinar el valor del colateral de la
cartera hipotecaria, establecer la relación cuantitativa entre variaciones en los
precios de las viviendas y las tasas de incumplimiento, actualizar periódicamente el
indicador préstamo/valor del inmueble, auxiliar en la calificación de las emisiones
respaldadas por hipotecas, para las calificadoras de riesgo y en lafijación del precio
de lasgarantías hipotecarias,entre otrosusos
La dinámica de la población será el principal soporte para el crecimiento de la
demanda devivienda.
Smpo
^«¡atf
2005
75-79
4S-4S
Í
3*,9
L « Ü * J J & S _ ...
15-19
IBKEL
fallonesdehabitantes
Fuente: Conferencia de El sector inmobiliario en México, por Jorge Sicilia, en la
reunióndeclientes de Hipotecaria Nacional,Enero2007
Sehace necesario plantearse unavisiónalargo plazo delentorno económico.
Jng.Abner Horacio Baños Román
Página56
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTiZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL
Elevacracínróntepüterteía!
informa!(dad
•• V - .•
• •!:
1-1
Fuente Conferencia de El sector inmobiliario en Mexico, por Jorge Sicilia, en la
reuniónde clientesde Hipotecaria Nacional,Enero2007
Seprevé uncrecimiento sostenido de lademanda potencialdevivienda
FormacióndeHogares
*iMÍ *0§ Í10
U i a . and
bllf I 111 i l
Fuente Conferencia de El sector inmobiliario en México, por Jorge Sicilia, en la
reunionde clientesde Hipotecaria Nacional,Enero2007
Pagina57
A la cual se debe sumar la demanda para cubrir el déficit histórico de vivienda y el
rezago habitacíonal.
Déficit y Rezago
Habitations}, 2600
Hogsres<ár- vivienda
756"i¡S
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ReRaga: 4,3m'lJiotiiss
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Fuente: Conferencia de El sector inmobiliario en México, por Jorge Sicilia, en la
reunióndeclientes deHipotecaria Nacional,Enero2007
Elsoporte para lavivienda continuaráfuerte
• Lastendencias de los indicadores deactividad del sector hacen prever que la
construcción y la edificación de vivienda seguirán creciendo por encima del
promediode laeconomía en2007
• Los flujos crecientes de hogares llevarán a una mayor demanda de vivienda
enlaspróximas décadas
• El mercado de lavivienda severá impulsado por elavance del ingreso de las
familias y la amplia gama de esquemas crediticios con condiciones cada vez
másfavorables
• El financlamiento oficial y privado a la vivienda continuará su dinamismo
fortalecidocon:
•
ProgramasdeapoyoSNFONAV1T
•
La mayor incursióndela banca
•
Las fusiones, adquisiciones y alianzas de la banca y otros grupos
financieroscon lasSofoles
Página58
•
Elavance delasbursatilizacíones decartera hipotecaria
•
Elmantenimiento deunentorno macroeconómlco favorable
A continuación se muestran los indicadores y registros hechos por la Sociedad
Hipotecaria Federal.
¡Los índices atentos. m e t e t e al valor por iu 2 ,framedfes stop!
aritméfecsageometrfcqsnoconsider?!!'te aíríbtiios.Bí-faiteSHFno<te
coráirísitrsses*!UROfie-maíeriaíesáecensteófe.
Fuente: índice SHFde Precios delaVivienda en México,septiembre 2009
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Página59
RESIDENCIAL CASO: COLONfA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Fuente: índice SHFde PreciosdelaVivienda en México,septiembre 2009
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Fuente:índiceSHFde Precios deiaVivienda en México,septiembre 2009
Página60
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Ing.Abner Horacio líanos Román
Página 61
* Lespreses de deparóme:-!cs y casas sn ccndcn¡r,ic íegisuarc-n
^raoaciraieB mayoresquilos detascasas-sote.
La SHF considera importante el índice de vivienda en nuestro país, por las
siguientes razones:
• Lavivienda representaelactivo más importante del patrimonio delas familias
mexicanas.
• México ha registrado unaproducción residencial sin precedentes conpoco
más de un milión de viviendas anualmente, incluyendo acciones de
mejoramiento para atender lacreciente demanda impulsada, primordialmente,
porelrezago habitacionalylaformación denuevoshogares.
• Lacrisis subprime generada enEstados Unidos resaltó la importanciade
disponer deindicadores decaíidad para el seguimiento oportuno de los
precios de las viviendas porsu rápida propagación a otros mercados
financierosyalaeconomía real.
Página62
RESIDENCIAL CASO: COLONIA ANÁHUAC,DELEGACIÓN MIGUELHIDALGO,DISTRITO FEDERAL
3.3
EVOLUCIÓN Y DESARROLLO DE LAS PRINCIPALES COLONIAS DEL
DISTRITO FEDERAL
3.3.1
Las delegaciones con mayor oferta inmobiliaria en la
actualidad.
La oferta actual de departamentos esvasta. Tan sólo en eltercer trimestre de 2009
elnúmero dedepartamentos enventaen elDistrito FederalyZona Metropolitana fue
en promedio de 8,056 unidades,observándose unaumento eneiritmodeventas de
5.6% respectodelsegundotrimestre deesteaño.30
Si bien es cierto que en el Distrito Federal las ventasdisminuyeron 1.9%, el
crecimiento de la oferta de la Zona Metropolitana (16.7%) logró compensar esta
caída.
Fuente:www.metroscubicos.com.mx, 2009.
Por zona, Huixquilucan, Miguel Hidalgo y Benito Juárez presentaron las mayores
opciones de inversión, siendo el municipio mexiquense el que mostró el mayor
número de unidades en venta con 1,863. Habrá quesubrayar que estas tres
30http://www.metroscubicos.com/precios.m3/tlaKcala/ias_delegaciones_con_mejor_ofer t a n
j mob¡Ia
i ria/pagi
na 1
Página 63
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HÍDALGO, DISTRITO FEDERAL
demarcaciones representan casi 57% de la oferta dedepartamentos en el Distrito
FederalylaZona Metropolitana
Elcrecimiento delaofertaenestaszonashasido heterogéneo Eneltercer trimestre
de 2009 Huixquilucan mostró el mayor avance con 173%, mientras que Benito
Juárez mostró unacaídadel 8.1% enelnúmerode unidadesenventa.
Fuente:wwwmetroscúbicos com mx,2009.
Respecto del crecimiento de la oferta de vivienda por segmento, en el tercer
trimestre de 2009 se observó que los mercados residencial plus y residencial
registraron un aumento de 22.7 y 84%, mientras los que los segmentos de interés
social, medio y semilujo reportaron decrementos en su oferta de 7.8, 18 y
188%, respectivamente
Página64
oustsdeviviendaporssgfneftloyportrimestre
Fuente'www.metroscubicos.com.mx, 2009
Quéofrececadauna
Las demarcaciones que ofrecen un alto porcentaje de departamentos con precios
mayores a 19millonesde pesosson Miguel Hidalgo, Huixquilucan yAlvaro Obregón
(en ellas, respectivamente, el 85, 91 y 89% de su oferta se considera como
Residencial y Residencial Plus)
Por su parte, las delegaciones que concentran la mayorcantidad de departamentos
con precios menores a 1.9 millones de pesos son Benito Juarez y Cuauhtemoc (en
ellas el67y57%,respectivamente, desuoferta se puedeconsiderar comosemilujo,
media,socialyeconómica).
Ing Abner HoracioBaños Román
Página65
También las características de los inmuebles promedio varíanpor delegación. Por
ejemplo, Miguel Hidalgo y Huixquilucan se caracterizan porofrecer inmuebles
amplios {241 y 255 metros cuadrados, respectivamente), detres recámaras y al
menos dos estacionamientos. Sin embargo, los precios por metro cuadrado son
mayores enladelegación Miguel Hidalgo {22,232 pesos porm2contra 15,524 pesos
por m2en Huixquilucan).
Por su parte, Alvaro Obregón y Cuajimalpa se caracterizan por ofrecer
departamentos detamaño medio(173metroscuadradospromedioparalaprimera,y
146
metros
cuadrados
para
la
segunda),
con
tres
recámaras
y
dosestacionamientos. En cuanto a los precios por metro cuadrado, la
delegación Alvaro Obregón tiene un promedio de 21,609 pesos mientras que en
Cuajimalpa esde 15,484pesos.
Por último, las colonias Benito Juárez y Cuauhtemoc tienen una oferta de
departamentos que se caracteriza por superficies habitables de menor tamaño {108
metros en BenitoJuárezy98 metros enSa Cuauhtemoc).
Losinmuebles en estas delegaciones ofrecen en promedio dos recámaras y uno o
dosestacionamientos. Por su parte, los precios promedio por metro cuadrado
Ing.Abner HoracioBañosRomán
Página66
deestas dos delegaciones son equivalentes (17,778 en Benito Juárez y 17,308 en
la Cuauhtemoc).
Cualidades decadadelegación
El siguiente recuadro se puede leer de la siguiente forma:si se busca un lugar que
ofrezca un alto número dedepartamentos para elegir (una oferta alta), que tenga
superficies habitables grandes (superficie grande) y un precio por metro cuadrado
bajo (preciobajo).
Ing.Abner Horacio Safios Román
Página67
fípeSegfadécaracterísticaspordelegación
3.3.2 Elincremento delaventa deinmuebles enlosúltimos meses en el
Distrito Federal
Enlosindicadores delaconsultora inmobiliaria Tinsa México,alcierre desu Informe
de Coyuntura Inmobiliaria delprimer trimestre delaño2010, sepueden observar
diferentes resultados, que como siempre, según elcristal con elquesemiren serán
lasconclusionesa lasqueselleguen.
Tomando como pauta la crisis mundial, observamos una dinámica inmobiliaria
expresada en2,304 unidades vendidas durante lostres primeros meses del año.
Cifra quepormucho esmenor alosresultados observados enel2008 yhastael
primer trimestre del2009, porel contrario, síes32%mayor a lasventas que
observamos enelcuartotrimestrede2009.31
Es deobservar quelasdelegaciones con mayor concentración devivienda,en
31
Tinsa
México,
Sube
la
venta
de
departamentos
en
el
DF,
abril
2010,
http://www.metroscubicos,com/predos.m3/distr¡to_federal/sube_la__venta_de_departameritos_en_el_df/pagina_l
Página68
RESIDENCIAL CASO: COLONIA ANÁHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
especial el sector medio, muestran una recuperación en los niveles de venta
respecto alosúltimostrimestres,destacan Miguel Hidalgoy BenitoJuárez.
Las delegaciones que presentan mayor número de unidades vendidas son Benito
Juárez,Alvaro ObregónyMiguel Hidalgo siendo esta última laquemayor númerode
unidades vendió con 717 unidades. Estas tres delegaciones representan el 72%de
lasoperaciones realizadasenelDistrito Federal.
Analizando la evolución de las ventas observamos que 7 delegaciones reportaron
disminución en sus ventas y las restantes incrementos. Las delegaciones Alvaro
Obregón, Cuajimalpa, Miguel Hidalgo y Gustavo A. Madero incrementaron su
porcentaje en ventas de vivienda nueva. Por el contrario las deiegaciones que
disminuyeron susventasen másdeun50%con respecto alcuartotrimestre de2009
sonXochimilco, iztapalapa yVenustiano Carranza.
Unidadesvendidas pordelegación
Fuente:Tinsa México, informe de Coyuntura Inmobiliaria, Ciudad de México, primer
trimestre2010.
Página69
RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO.DISTRITO FEDERAL
Este indicador podría considerarse como sólo un reflejo del mismo optimismo del
que hablamos, sino fuera por eltambién incremento de 2,795 unidades al stock de
lasviviendas nuevas quesevenden enla Ciudad.Estacifracorresponde aldoble de
los 1,401 unidades que se iniciaron en el cuarto trimestre de 2009, aclarando que
esta cifra ya de por sí era alentadora frente a las otras cifras observadas el año
pasado.
Proyectos enVenta
Cerrando el primer trimestre del año en el Distrito Federal existen 627 proyectos
activos en su comercialización. Proyectos distribuidos en 14 delegaciones de la
Ciudad.
Númerode proyectos enventa pordelegación:
Fuente: Tinsa México. Informe de Coyuntura inmobiliaria, Ciudad de México, primer
trimestre2010.
Ladistribución geográfica delos proyectosenventatiene sumayorconcentración en
Benito Juárez, Cuauhtemoc y Miguel Hidalgo, sumadas concentran el 65% de los
proyectos en la Ciudad;al respecto es interesante observar que la concentración de
proyectos en estas delegaciones centrales se ha incrementado durante el último
ing.Abner HoracioBañosRomán
Pagina70
año, ya que en el 1T2009 estas mismas delegaciones concentraban el 58% de los
proyectos.
Proyectos nuevos ingresados.
Durante los tres primeros meses del año se iniciaron 65 proyectos en el Distrito
Federal, 58 de departamentos (vivienda vertical) y 7 de casas (vivienda horizontal).
Con el inicio de estos 65 proyectos la tendencia de un mayor número de proyectos
iniciados continua, ya que durante el cierre de 2009 se había detectado un
incrementoycambio enlatendencia enelinicio deproyectos.
Por elcontrario unmayor númerode proyectos hanterminado devenderse, reflejado
en 93 proyectos que agotaron su stock, cifra 39% más alta que el cuarto trimestre
del 2009. Esta cifra tienen una relación directa al incremento de ventas durante el
primertrimestredel2010con respecto altrimestre anterior.
Encuanto alcomportamiento de los proyectos según elproducto quecomercializan,
existendiferencias aobservar entre losproyectosde casas (vivienda horizontal) y de
departamentos (vivienda vertical). Una disminución del 36% en el número de
proyectos de departamentos, pasando de 893 proyectos en el 1T2009 a 571
proyectos en el 1T2010; a diferencia de ios proyectos de casas donde hemos
observado una disminución menor, de 29%, pasando de 79 proyectos a 56
proyectos.
Precios
En los valores de venía ofertados de la vivienda nueva, se observa un incremento
promediode4.8%de lospreciosen losdiferentessectoresenel Distrito Federal.
El sector residencial plus presenta un comportamiento diferenciado, con el aumento
más alto de 12.72% con respecto al mismo periodo del año pasado. Los sectores
residencial e interés social muestran un incremento cercano al 5%. Por último los
sectores medio y semilujo muestran una estabilización en el precio final de la
Ing,Abner Horacio BañosRomán
Página 71
RESIDENCIAL. CASO:COLONIA ANÁHUAC,DELEGACIÓN MIGUELHIDALGO,DISTRITO FEDERAL
vivienda conincrementos del 0.27%y 1.19% respectivamente.
Ritmodeventa
Enrelación alpromedio deunidadesvendidas por proyecto, lasdelegaciones con un
mejor comportamiento son Azcapotzalco, Iztacalco y Miguel Hidalgo con ventas
superiores a 2.5 unidades vendidas aimesy unpromedio de unidades proyecto por
vender superior a 15. También las delegaciones Alvaro Obregón y Gustavo A.
Madero tuvieron un comportamiento bueno, donde el promedio de unidades por
vender es menor a 10,sin embargo susventas promedio por mes son superiores a
2.5 unidades.
Las delegaciones con peor comportamiento en sus ventas son Cuauhtemoc,
Iztapalapa y Venustiano Carranza, con ventas inferiores a 0.5 viviendas por mes y
unpromedio demásde 15unidades porvender por proyecto.
Fuente: Tinsa México. Informe de Coyuntura Inmobiliaria, Ciudad de México, primer
trimestre2010.
Página72
Mesesparaagotarstock
Como se ha comentado aun cuando el último trimestre de 2009 hemos visto un
mayor número de proyectos iniciando, en general en el Distrito Federal se ha ido
agotando el stock de vivienda más rápido de lo que se ha iniciado. Hay 9
delegaciones con un stock que se estima sea vendido en menos de 10 meses, de
estas nueve las de menor tiempo estimado para agotar su stock son Gustavo A.
Madero, Xochimilco, Iztacalco, Azcapotzalco, Alvaro Obregón, Tlalpan, Magdalena
Contreras, BenitoJuárezyMiguelHidalgo.
Venustiano Carranza, Cuajimalpa, Cuauhtemoc y Coyoacán, tienen un stock
suficiente para agotar en los próximos 11y 18 meses. La delegación Iztapalapa ha
disminuido el ritmo de ventas en el último trimestre, razón por la cual de continuar
conestatendencia seestima quetengastockpara lospróximos20meses.
Al cierre del cuarto trimestre de 2010, la venta de vivienda nueva alcanzó 2,579
unidades en el Distrito Federal,lo quesignificó un incremento de 16%con respecto
al tercer trimestre del mismo año, explica el Informe de Coyuntura Inmobiliaria
realizado porTinsa.
El reporte informó que el sector de vivienda media mostró una recuperación en el
ritmo de venta en nueve delegaciones, en comparación con los últimos trimestres,
mientras que siete demarcaciones reportaron disminución en sus ventas.
Cuauhtemoc lideró este rubro, en tanto que Coyoacán, Iztapalapa y Xochimilco
bajaron másde30%.
Al cierre del último trimestre del año, 53% de los proyectos activos se concentraron
en ias delegaciones Benito Juárez, Cuauhtemoc y Miguel Hidalgo, al igual que en
periodos anteriores.Además, el número de proyectos aumentó 8%, como resultado
de lasobrasqueestán iniciando,indica eldocumento deTinsa.
Página73
RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC,DELEGACIÓN MIGUELHIDALGO, DISTRITO FEDERAL
EstedaM&Sco
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Fuente:Tinsa México, Informe de Coyuntura Inmobiliaria, Ciudad de México, primer
trimestre2010.
De continuar esta tendencia de pequeños mejores resultados pero continuos,
durante los próximos meses continuará la recuperación de la confianza entre los
participantes del sector y la transmitiremos a los compradores finales de vivienda",
revelóeldirector Generalde laconsultora,JoséÁngel Borbolla Bolívar.
No obstante, el sector todavía no alcanza los niveles de hace un año, indica el
informe.
Durante el cuarto trimestre de 2010 dieron inicio 121 proyectos en la Ciudad de
Ing.AtmerHoracioBañosRomán
Página74
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTiZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDÍO
RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MiGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
México: 114 de vivienda vertical y siete de vivienda horizontal, cifras que denotaron
unaumento de 4%en el número de proyectos dedepartamentos y una disminución
de 13%en laconstrucción decasas.
El reporte puntualizó que al término del cuarto trimestre de 2010 había 9,705
unidades de vivienda, y que las delegaciones Miguel Hidalgo, Cuauhtemoc y Benito
Juárez representaron 59% del total del mercado. El stock de la ciudad creció 10%
duranteelaño.
El segmento medio, residencial y residencial plus tuvo un crecimiento durante el
último periodo del año, con respecto altercero. Por el contrario, el sector de interés
social registró unadisminución ensustock.
ZV&QQ^X-PPX^W^^QV&X-'-'^t-'-^W^&X-V"^^
Los valores de venta de la vivienda nueva registraron un incremento promedio de
6% en los diferentes sectores del Distrito Federal, debido principalmente a la
constante demanda, a la disminución de inventarios y a los nuevos proyectos que
Jng.Abner Horacio Baños Román
Página75
aúnnoseincorporan almercado.
El sector residencial plus presentó los mayores incrementos, pero no fue una
constante, ya queaumenta y disminuye de acuerdo a los inventarios y la demanda.
Lossegmentosde interés sociai,medio y residencial mostraron unincremento enel
indicador anualizado.
3.4
LEGISLACIÓN Y NORMATIViDAD EN LA VALUACIÓN DE INMUEBLES
OBJETO DECRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA.
3.4.1
Sociedad Hipotecaria Federal
La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado
establece en su artículo 7 que:-"Los avalúos de los bienes inmuebles objeto de
Créditos Garantizados a la Vivienda deberán realizarse por peritos valuadores
autorizados al efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. (SHF)". "La SHF
deberá establecer mediante reglas de carácter general los términos y condiciones
para obtener la autorización de perito valuador, la que se renovará cada tres años.
Asimismo,laSHF podráestablecer através dedichas reglas, la metodología parala
valuación de losbienes inmuebles".
Loselementoscentralesdelmodelo delibrecompetenciason:
• Constituir empresas valuadoras como unidades de valuación independientes,
queagrupenadiez omásperitos valuadores.
• Respetar la actividad actual de avalúos de los bancos y sofoles, siempre y
cuandoseadhieran alnuevoesquema delasreglas propuesto.
• Proponer la estructuración de una basede datosde precios de valuacionesy
decomparables paramejorar laeficienciadel mercadodevaluación.
• Reducir los costos del avalúo y los tiempos de respuesta. El usuario podrá
contratarelserviciodirectamente conla UnidaddeValuación(UV).
Ing.AbnerHoracio Baños Roman
Página76
• Brindar un respaldo institucional al usuario Los peritos valuadores deberán
formar o incorporarse a una Unidad de Valuación que cuente con capital
socialysegurode responsabilidad civil.
• Aumentar la calidad del servicio y estandarizar las metodologías. La SHF
autorizará únicamente pentos valuadores que cumplan con las credenciales
técnicas.
• Fomentar la competencia. Se pretende que compitan las Unidades de
Valuación enel mercado enigualdadde circunstancias
• Transparentar la información del mercado. Las Unidades de Valuación
estaranobligadas acontar conuna basededatos coninformación referente a
losavalúos que realizan y reportarios periódicamente a la SHF. La SHF, asu
vez,publicaráconoportunidad información del mercadodeavalúos.
Unbuen avalúo es unelemento fundamental para asegurar la calidad de un crédito
hipotecario Éste refleja el valor comercial del inmueble y provee la segundad, por
una parte al solicitante de crédito que está pagando un valor adecuado por su
inmueble y por la otra al intermediario que, en caso de falta de pago del deudor,
existe uncolateral suficiente pararecuperar losrecursosdel préstamo32
Un avalúo de un inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda, es el
documento que permite conocer elvalor comercialdel inmueble, asícomo identificar
todo loreferente altipodeviviendaoinmueblequesedesea adquirir
Con fundamento en lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley de
Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, la cual
tiene por objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento
de Crédito Garantizado, para la adquisición, construcción, remodelación, o
refinanciamlento destinado alavivienda con lafinalidadde asegurar la transparencia
en su otorgamiento y fomentar la competencia, la Sociedad Hipotecaria Federal,
Sociedad Nacional deCrédito, Instituciónde Banca de Desarrollo, puede establecer,
Página77
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDtO
RESIDENCIAL CASO" COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
mediante reglas de carácter general,la metodología para lavaluación de inmuebles
objetodecréditosgarantizados alavivienda
Estas reglas tienen por objeto establecer la metodología para la valuación de
inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, las cuales deberán
observarse para la realización y certificación de avalúos de dichos inmuebles, por
parte de los peritos valuadores autorizados y de las unidades de valuación inscritas
alefecto porSociedad Hipotecaria Federal,Sociedad Nacionalde Crédito, Institución
deBanca de Desarrollo, respectivamente
Para la Sociedad Hipotecaria Federal, los avalúos deberán considerar de manera
generalydeacuerdo conlanaturaleza desuobjeto, lossiguientes principios:
• Principio de anticipación,está relacionado conelenfoque decapitalización de
rentas,según elcual laexpectativa de obtener beneficios futuros influye enel
valor deun inmueble
• Principio de cambio; considera la variación del valor de los inmuebles en el
tiempo
• Principio de probabilidad, aplicable dentro del análisis de tipo residual y que
resulta de considerar, entre varios escenarios o posibilidades de elección de
referencias,aquellosqueseestimencon mayor probabilidad deaplicación.
• Principiode generalidad,el peritovaluador debe aplicar ensuanálisis lostres
principales enfoques de valuación el de mercado, el físico y el de
capitalización de rentas, aunque se identifique alguno como más adecuado
paraelvalor conclusivo.
• Principio de progresión y regresión, tiene lugar cuando un inmueble no es
compatible en tamaño y calidad, con las propiedades que lo circundan y
tiendeareflejar elvalordeéstas
• Principio de sustitución; elvalor de uninmueble esequivalente aldeotros de
similares características.
• Principio de temporalidad, reconoce que la vigencia del valor concluido en el
avalúo corresponde con la fecha de certificación del mismo, sin embargo,
Pagina78
RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
para fines administrativos el avalúo reconocerá seis meses de vigencia
siempre que no cambien las características físicas del inmueble o las
condiciones generalesdelmercado inmobiliario.
• Principio de transparencia; los avalúos deben contener la información
suficienteynecesaria parasufácilcomprensión ysustento.
Disposicionesgenerales
Primera. Objeto. Estas reglas tienen por objeto establecer la metodología para la
valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, las cuales
deberán observarse para la realización y certificación de avalúos de dichos
inmuebles, por parte de los peritos valuadores autorizados y de las unidades de
valuación inscritas alefecto por Sociedad Hipotecaria Federal,Sociedad Nacional de
Crédito, Institución deBancade Desarrollo, respectivamente.
Segunda. Alcances. Los avalúos a que se refiere la Ley de Transparencia y de
Fomento a la Competencia enelCrédito Garantizado deberán realizarse de acuerdo
con la metodología establecida enestasreglas.
Tercera. Definiciones.Paralosefectosdeesta normatividad seentiende por:
Comparables: inmuebles similares al inmueble objeto del avalúo que se consideran
adecuados para realizar el ejercicio de homologación, teniendo en cuenta su
ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservación y
coeficientede utilización delsuelo.
Depreciación: pérdida rea! de valor de un inmueble debida al deterioro físico,
obsolescencia económica uobsolescenciafuncional.
Desarrollo habitacional: grupo de viviendas proyectado en forma integral, con la
dotaciónde servicios urbanos.
Edad:número deañostranscurridos desde lafecha deconstrucción de uninmueble,
o la deúltima remodelación ylafecha deelaboración delavalúo.
Página79
Edificio habitacional: cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para
albergar uno ovariosespacios destinados alavivienda.
Elementos comunes: aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a los
condóminosycuyousoestáregulado porla normatividadaplicable.
Elementos privativos: departamento, casa o local y los elementos anexos que le
correspondan sobre el cual el condómino tiene un derecho de propiedad y de uso
exclusivo.
Estudio de valor: análisis queasolicitud deí cliente, requiera manifestar valores bajo
hipótesis de vivienda terminada, cuyo objeto sean los proyectos de vivienda
individual ocolectivaoviviendasenetapadeconstrucción.
Homologación: procedimiento porelcual seanalizan lascaracterísticas del inmueble
que se valúa en relación con otros comparables, con el objeto de sustentar el valor
porcomparación a partirdesussimilitudesydiferencias.
Infraestructura: conjunto de obras que constituye el funcionamiento de las ciudades
y que haceposibleelusodelsuelo concaracterísticas normadas.
Mercado local: representa el entorno urbano o rural análogo donde se encuentre el
inmueble.
Obsolescencia funcional: pérdida de valor de los inmuebles, debida a factores
inherentesaéstosyacambiosensudiseño oensus materiales oprocesos.
Reserva territorial: área que por determinación legal y con base en un plan
específico será utilizada para el crecimiento de un centro de población, con
prohibición estricta de darle usos diferentes a los especificados por la normatividad
urbana.
Ing.Abner 1loracío BañosRomán
PáginaSO
RESIDENCIAL CASO COLOMA ANAHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL
Suelo tierra, superficie considerada en función de sus cualidades productivas, así
como de sus posibilidades de uso, explotación o aprovechamiento Se clasifica
segúnsuubicación,comosuelo urbano,reservaterritorial osuelo rural
Valor comercial precio mas probable en que se podría comercializar un inmueble,
enlascircunstancias prevalecientes alafecha delavaluó
Valor comparativo de mercado valor estimado resultado del análisis de inmuebles
iguales o similares al inmueble objeto del avalúo, que hayan sido vendidos u
ofertadosenlaetapa de realización delavaluó
Vida útil normal,número de añosqueun inmueblefuncionara antes de alcanzar una
condición deinutilizable pordeteriorofísico
Vida util remanente vida física que le queda a un inmueble Se calcula restando la
edaddel inmuebledesuvida util normal
Página 81
RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
CAPITULOIV
ELENFOQUE DEMERCADO
4.1
ELVALOR DEMERCADOYANÁLISIS COMPARATIVO DEMERCADO
Existen diferentes definiciones devalor y el propósito dela valuación deberá
determinar la definición apropiada deeste término. Ladefinición devalor debe
responder alapregunta ¿vaior para quién?, larespuesta aesta pregunta deberá
apoyar ladefinición delvalor ausar y, porlotanto, determinar lametodologíade
valuaciónaseraplicada paracadacasoespecífico.
Una de las labores más importantes del valuador consiste en trabajar
detalladamente junto consus clientes y/u otros profesionales involucrados para
precisar de manera conjunta la definición devalor apropiada para cada caso
específico.
En ocasiones la definición de valor debe determinarse porel contexto legar
específico enelcualselleveacabo lavaluación. Las definiciones de valor pueden
variar de manera considerable, dependiendo delcontexto legal enel cualse
desarrollen.
4.1.1 Valorjusto de mercado
Es ladefinición devalor que seutiliza con másfrecuencia en valuaciónysedefine
como "el precio alcual una propiedad cambiará demanos entre un comprador y un
vendedor interesados,sinningunaobligacióndecomprarovenderyambosteniendo
conocimiento razonablede loshechos relevantes"33
El valor justo demercado hace referencia a uncomprador y a unvendedor
hipotéticos, ambos interesados ybajo circunstancias demercado. Deesta manera,
el precio valor determinados debe obedecer exclusivamente acondiciones típicas
del mercado y estar libre de cualquier consideración específica del compradoro
33 SiadeAdam,Valuacióndeempresasycreacióndevalor, IMEF,México, laedición 2002.
Página82
vendedor. Esta definición devalor asume lascondiciones económicasy de mercado
prevalecientes, a la fecha de la valuación. Dentro de la actividad de fusiones y
adquisiciones ésteeselconcepto devalor quenormalmentedebeusarse.
The Appraisal Foundation establece lo siguiente como definición de valor de
mercado: "el precio más probable por el cual una propiedad puede ingresar en un
mercado abierto y competitivo, bajo todas las condiciones requeridas para realizar
unaventajusta;tanto elcomprador como elvendedor actúande manera prudentey
racional y asumiendo que el precio no está afectando por ningún tipo de estímulo
inapropiado". Implícitamente enestadefinición seasume laconsumación de laventa
a unafecha determinada, asícomo latransferencia de propiedad bajo las siguientes
condiciones entreotras:
• Tanto elcomprador comoelvendedorestán interesadosenlatransacción;
• Ambas partes están bien informadas y asesoradas, y actuando dentro de lo
queconsideran susmejores intereses;
• Untiempo razonable deexposiciónalmercadoabierto;
• El pago se realiza en efectivo o bajo algún otro tipo de arreglo financiero
comparable;y
• El precio representa consideraciones normales para que la propiedad sea
vendida, sin afectación por financiamientos especiales o diferentes,
concesiones de ventas otorgados por alguna persona asociada con la
transacción deventa.
• La diferencia principal radica en el tipo de activo, propiedad o interés a ser
valuado. En ocasiones la definición de valor de mercado se utiliza con mayor
frecuencia parahacer referencia abienes muebles oinmuebles.
Generalmente lasdecisiones relativasa inmueblesgiranen relación con losvalores
de losmismosyalarecuperación de lainversiónenelfuturo.
Larecuperación de lainversiónes unfactorfundamental enlavidaeconómica.
Página83
Como en otras áreas de la administración de negocios, en el campo de los bienes
raíces se pone especial interés a la recuperación o ingresos que va a producir el
inmueble, pero eneste casoespecial setoma en cuenta lalocalización del inmueble
debido aquela propiedad raízesunpunto únicoen lasuperficiedelaTierra.
Las decisiones sobre bienes raíces se convierten a la larga en una reflexión sobre
losfactores relativos al ingreso o ai potencial de producción de ingreso en un lugar
determinado.
La producción potencial de ingreso debe ser representada en valores presentes, por
el método de descuento de fondos, así mismo, el valor de un inmueble, puede
basarseenelvalor presentededichas recuperaciones afuturo.
Las estimaciones de valor de ¡os ingresos, a futuro, pueden estar basadas en
análisisde:
• Tendencias económicas nacionalese internacionales
• Elpanorama paraciertas industrias específicas
• Lascondicioneseconómicas regionalesylocales.
• Los mercados para los diferentes tipos de bienes
raíces y los costos de
producción delosserviciosdetales propiedades.
• El panorama a futuro sobre los barrios en los
cuales se encuentran
localizadas laspropiedades.
• Lascaracterísticas devalor inherentes alapropiedad
Aunque es difícil en el campo de los bienes raíces tener una seguridad de un valor
en elmercado,frecuentemente, es necesario hacer estimaciones detalvalor; dichas
estimaciones, o valuaciones, juegan un importante papel en la toma de decisiones,
ya sea para comprar, vender, financiar, construir, rentar, etc. Las valuaciones
pueden hacerse para varios propósitos u objetos, por ejemplo, para poder vender
rápidamente un inmueble, para adquirir un préstamo de liquidez, para cobertura de
seguro osu valor entérminos catastrales, o bien, para estimar su valor en el futuro;
ssmsmm
ing.Abner Horacio BañosRomán
Página84
RESIDENCIAL.CASO:COLONIAANAHUAC,DELEGACIÓNMIGUELHIDALGO,DISTRITOFEDERAL
en fin, una serie de situaciones que afectan oque intervienen en laforma de valuar
unapropiedad.34
Costo,valor yprecio
ElCosto eslacantidaddedinero quese necesita parafabricar unbienoartículo. En
el caso de bienes raíces, la cantidad de dinero que se necesitó para construir
determinado inmueble.
ElPrecio eslacantidaddedinero quesepagapordeterminado producto.
ElValores lacantidaddedinero queseestima quetieneen elmercado un inmueble
y que puede diferir en el precio que se pague por él,ya sea un precio bajo oalto,e
independiente del costo, ya sea que haya costado más o menos de la cantidad en
que podríavenderse.
4.1.2 Relación entreelprecio y el valor
Este es uno de los problemas de lavaluación, ya que el mercado inmobiliario oscila
periódicamente entre alzas y bajas, y lo que realmente interesa en una de estas
etapas es medir el bienestar económico en términos de precio y valor, y por lo que
será convenientedefinirlosde lamanera másprecisa posible.35
El Valor, económicamente hablando, es la relación en que intercambiaría una
determinada cantidad de bienes por otros. Antiguamente, cuando no existía el
sistema monetario, el comercio se hacía con base en el trueque, o sea cambiando
un artículo por otro,y cuando apareció la moneda entonces empezó a usarse como
base para el intercambio, estableciéndose entonces lo que ahora se llama precio,
pudíendo definirse como la cantidad de dinero necesario para adquirir una
determinada mercancía.
Unprecio esunhecho,yunvaloresunaestimación deloquedebería serelprecio.
34Antuñano Iturbide Antonio, Elavalúo delosbienes raíces
35 IDEM 34
Página85
Valor deutilidadyvalor deintercambio
Estos valores casi siempre difieren, por ejemplo,unchaleco salvavidas puedetener
un cierto valor de intercambio enlatienda en que sevende, pero enelcaso de un
naufragio puede tener valor infinito,ypore¡contrario, undiamante oun timbrede
correo raro puedetener ungranvalor deintercambioyunvalor deutilidad muy bajo
Unejemplo podríadarseenelcasode unpropietariode unacasaquehubieravivido
en ella muchos años;sidecidiera seguir viviendo allí, para seguir conlaamistadde
sus vecinos ypara que sushijos vayan alamisma escuela, etc,pensaría que su
casa tiene unvalor deuso de$2'00G,0Ü000, cuando en realidad el valorde
intercambiodelamismasóloseade$1'200,00000.
Relaciónentreelvalor deusoyde intercambio
La repetición deciertos valores deusopuede aveces influenciar fuertemente a los
de intercambio. Porejemplo, enelcaso deunacolonia privilegiada enlaque los
propietarios delascasas seponen deacuerdo para venderlas, sóloaprecios altos
para sostener un alto nivel, pudiendo en este caso impedir lasventas aun valorde
intercambio.36
También, enelcaso deunacaparamiento debienesomonopolio, pueden producir
escasez yhacer subir elprecio deloque nominalmente podría considerarse como
valor deintercambio
4.2
Procedimiento delanálisis comparativo de mercado
4.2.1 Formas para recabar datos
Al igual que cualquier otro proyecto que requiere larecolección de gran cantidadde
información,elusodeformas bien pensadas puede ayudar aque unavalúo se haga
con mucha fluidez, eficiencia y precisión Elllenado deformas de recopilación de
datos puede contribuir a asegurar quenopase por alto ningún detalle sobrela
36Antuñano Iturbirie,Antonio, Elavaluóde losbienes raices
Ing AbnerHoiacio Baños Román
Página86
RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO,DISTRITO FEDERAL
propiedad, su ubicación o la información que se requiere ¡a técnica de análisis
comparativo de mercado. Para aplicar el enfoque de comparación de ventas, el
valuador recopila datos sobre ventas, contratos, ofertas, rechazos, opciones y lista
de propiedades consideradas competitivas y comparables al inmueble valuado. Los
datos de las transacciones realizadas se consideran los indicadores de valor más
confiables. Primero, elvaluador hace una investigación minuciosa sobre los precios,
lo derechos de propiedad transferidos, las condiciones de financiamiento, la
motivación de compradores y vendedores, y las fechas de las transacciones. En
seguida,examina lospor menores de lasubicación de cada propiedad,su condición
física yfuncional, así comosus características económicas. Yaque las conclusiones
deben obtenerse del mercado, el valuador dependerá en gran parte de entrevistas,
relaciones personales,einvestigación sobrederechos patrimoniales.
Casi todos los valuadores mantienen archivos de datos con los por menores de las
operaciones en el mercado, agregando información cuando ocurren las nuevas
transacciones. Las fuentes potenciales de datos sobre ventas son muchas y
variadas. Las fuentes primarias incluyen archivos de tribunales; registros del
gobierno sobre impuestos mercantiles; datos comercialmente disponibles que
generalmente son proporcionados por compañías con servicios de información
electrónica y listados múltiples; publicaciones sobre el ramo de bienes raíces; y
entrevistas con las partes contratantes, sus empleados, abogados, valuadores,
asesores, corredores, administradores de bienes raíces, y bancos o instituciones de
crédito. Por lo regular, no deben utilizarse datos relacionados con obligaciones
fiscalesparaestimarelvalor demercado.
Unvaluador profesional dispondría de considerable información acerca del área y la
ciudad,ytendría queactualizar confrecuencia esa información. Partede latarea de
un valuador es mantenerse al día en cuanto a indicadores económicos, tales como
niveles de empleo y desempleo, inicio de labores (o cierre) de empresas, así como
Ing.Abner Horacio Baño¡>Román
Página87
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HiDALGO, DISTRITO FEDERAL
tendencias políticas que podrían indicar cambios que afectan el valor delas
propiedades37
En la práctica profesional de la valuación, un comparable se refiere a las
características deuninmueble expuesto enel mercado inmobiliario deventasque
son similares alas características de un inmueble del cualseesté buscando valor.
Esto sepuede lograr pormediodeagente inmobiliario queintenteestablecer elvalor
de una vivienda con elestudio demercado o,porunvaluador certificado que usa
métodos definidos
4.2.2
Las condiciones deselección de muestras.
Parallevar aefecto unavaluación sustentada medianteel método de homologación,
en primer término será preciso indagar en lainformación estadística, predial oenla
relativa al desarrollo urbano de la ciudad de México hasta encontrar bienes
inmuebles cuyas características sean análogas al bien sujeto de la valuación,
seleccionar desde 4 hasta 6 casos comparables y reunir información sobre esos
inmuebles
Los datos estadísticos deberán serlospertinentes para aplicar procedimientosde
comparación basados en medidas objetivas Aestos datos seles llama información
deprimercontacto.
Porcada bieninmueble será precisoobtener lossiguientesdatos
1. Ubicación delbien inmueble sujeto alacomparación. Calle, colonia, barrioo
fraccionamientoy delegación.
2 Fechade investigación decampo (máximo6mesesdeantigüedad).
3. Teléfono del informanteode lafuentedeinformación.
4 Nombredel informante
5. Preciodeventa del inmueble
6. Superficietotaldelterreno (ATe)
37VentóloWilliam L y Coautor,TécnicasdelAvalúo Inmobiliario
RESIDENCIAL. CASO:COLONIA ANAHUAC,DELEGACIÓN MIGUELHIDALGO, DISTRITO FEDERAL
7. Superficiede lasconstrucciones (ACo).
8. Numero deniveles.
9. Edad aproximadade ¡asconstrucciones.
Una vez que el valuador disponga de un concentrado de estos datos será posible
efectuar losprimeros cálculos:
P' =Precio unitario
Delterreno: P' =Preciodeventade!inmueble/Área delterreno
De las construcciones y terreno: P' = Precio de venta del inmueble/ Área
construida
Lasegundafase deltrabajo dehomologación consistirá enestablecer las diferencias
entre los inmuebles sujetos a comparación y el inmueble objeto de la valuación.
Conviene diferenciar 2 aspectos: el referente al terreno y el referente a las
construcciones.
• Información queespreciso recabar respecto de! terreno:
1 - Coeficiente de ocupación del suelo (COS), que será el porcentaje de ocupación
del terreno y el complemento de área libredel suelo dado en porcentaje entre 0%y
100%segúnlasiguientefórmula:
0%<COSS100%
2.- Coeficiente de utilización del suelo (CUS) o número de veces el área de terreno
(VAT),queserá igualalcocientedeláreade construcción entreeláreadeterreno,lo
expresa lasiguienteformula:
CUS =Área deconstrucción/Área delterreno
3.- Cantidad de frentes y/o accesos al predio, en los términos que lo plantean los
requerimientos delMPLTVI.
Página89
4- Forma: Rectangular o irregular Por lo general, se consideran regulares las
superficies de polígonos rectangulares, e irregulares, ¡as superficies triangulares o
de másdecuatro lados
5-Topografía Ascendente,descendenteoplana, respectodelacceso al predio
6 -Ubicación delinmueble enlazona
7- Ubicacióndelinmueble enlaregión.
8- Equipamiento einfraestructura urbana
9 -Servicios urbanos
10.- Nivelsocioeconómico de lazona.
11.-Vistas panorámicasopanorama
12.-Calidaddelaszonas circunvecinas.
13.-Seguridad delazona
14.- Calidad medioambiental, que la determina la distancia o cercanía a fuentes
contaminantes
15.-Contaminación auditiva
Conviene centrar la atención en los datos más importantes referidos a los 15
atributos por comparar. El hecho deque haya lagunas de información tras investigar
los atributos de algunos inmuebles no restara valor a la homologación, siempre y
cuando lacorrelación comparativa satisfaga losindicadores básicos.
Conviene hacer tabulaciones para identificar semejanzas y diferencias entre los
datoscomparablesdelinmuebleobjetodevaluaciónyloshomologables.
Pagina90
Información queespreciso recabar respectode lasconstrucciones:
1. Vocación del inmueble ofuncionalidad,se refiere al uso o usosdelsuelo que los
planes de desarrollo urbano han autorizado en la zona donde se ubica el
inmueble.
2. Calidad del proyecto. La subjetividad en la valoración de este aspecto se
relativizara en la medida que el valuador tome en cuenta atributos como la
funcionalidad, laarmonía, ladistribución deáreas,etc.
3. Nivel económico de la construcción: queva desde interés popular y social hasta
residencialydelujo.
4. Estado de conservación. Que van desde ruinoso y malo hasta bueno y muy
bueno.
5. Avance de la construcción. Lo usual es expresar este avance en términos
porcentuales, deacuerdo apresupuesto ocostos paramétricos.
6. Edad. El MPLTVI (para el Distrito Federal) establece un rango según el cual la
edad de un inmueble puede estar entre 10 y 90 años, según el uso y la
clasificación delaconstrucción.
7. Otros factores. Esta puerta abierta a consideraciones imprevisibles que
efectivamente influyen sobre el valor de un inmueble, se utiliza con mayor
frecuencia cuando la negociación deriva en un regateo sobre el precio de oferta.
Sisetrata deterrenoselfactor denegociación se recomienda qeste en unrango
del 10 al 15%. Si se trata de terrenos y construcciones el factor de negociación
se recomienda que este entre 5 y 10%. Si se trata de alquiler, este factor de
negociación esiguala1.
Si la investigación de valuador sólo descubre unas cuantas propiedades
verdaderamente comparables, o ninguna, podrán incluirse propiedades con
características más divergentes obtenidas entre las pruebas del mercado. Si es
correctamente analizado y ajustado, un amplio muestrario de propiedades más
diversas puede ofrecer una buena perspectiva del valor de la propiedad. Un número
pequeño de ventas comparables frecuentemente resulta insuficiente para apoyar
ajustes de diferencias en varios elementos de comparación. Indicaciones de valor
Página 91
basadas enpequeñas muestras dedatos comparables podrían distorsionarlas
conclusiones del valuadorylaestimación final del valor Entre mayor sealabase de
datos delaquepuedan extraerse ajustes, más confiable será laconclusión.Una
abundancia dedatos delmercado puede daralvaluador una mejor perspectivade
las diferencias enlosvalores delapropiedad atribuibles atales elementos como
reglamentación urbanística,tamañoyubicacióndelsitio.38
4.2.3 Elenfoque comparativo deventas.
El enfoque decomparación deventas eselprocedimiento a través del cualse
obtiene elvalor estimado delmercado delapropiedad valuada, comparándolacon
propiedades similares en el mercado Lastécnicas del análisis comparativo,
aplicadas enel enfoque decomparación deventas, son fundamentales en el
proceso delavalúo.39
En el enfoque de comparación de ventas, se estima el valor del mercado
comparando propiedades similares alapropiedad valuada, quehan sido vendidas
recientemente, se encuentran en venta, o entrámite deventa. Unapremisa
importante delenfoque decomparación deventas esque elvalor del mercadode
una propiedad se encuentra directamente relacionado con los precios de
propiedades comparables competitivas
El análisis comparativo se enfoca en las similitudes y diferencias entre las
propiedades y enlastransacciones que afecten el vaior Estas pueden incluir
diferencias en los derechos de propiedad valuados, las motivaciones de
compradores y vendedores, lostérminos del financiamiento, las condicionesdel
mercado enel momento dela venta (elnumero comparativo decompradores,
vendedores einstituciones decrédito), eltamaño, laubicación, las características
físicas, y sí generan ingresos, características económicas. Loselementos de
comparación secotejan contra laspruebas del mercado paraestimar qué elementos
sonsensiblesacambiosycómoafectanelvalor.
38AppraisalInstitute, Elavaluóde BienesRaices,Chicago, 12êd.español,2002.
39 IDEM38
Ing.Abner Horacio Baños Roman
Página92
Aplicación ylimitaciones.
El enfoque de comparación de ventas resulta aplicable a cualquier tipo de bienes
raíces siexisten suficientestransacciones confiables recientesqueseñalenpatrones
de valor o tendencias del mercado Para tipos de inmuebles que se venden y
compran con regularidad, el enfoque de comparación de venta frecuentemente
aporta una indicación aceptable del valor de mercado Cuando se cuenta con
suficientes datos, este es el enfoque más directo y sistemático para estimar el
valor40
Cuando el mercado es débil y el número de transacciones es insuficiente, podría
verse restringida laaplicacióndelenfoquedecomparacióndeventas
Procedimiento.
Para aplicar el enfoque de comparación de ventas, el valuador observa un
procedimientosistemático Lasiguienteesunaguíageneradeesteprocedimiento.
1. investigar el mercado para obtener información sobre ventas, listas de
propiedadesenventa,yofertasdecompraoventadepropiedades similaresa
la propiedad valuada. Deben considerarse tales características como tipo de
propiedad, fecha de venta,dimensiones, condiciónfísica, ubicación y plan de
desarrollourbano.
2 verificar la información, confirmando que los datos obtenidos sean exactos, y
que lasoperaciones de!mercado hansido de buenafe Laverificación puede
revelar información adicionalsobre elmercado.
3. seleccionar unidades apropiadas de comparación y crear un análisis
comparativo paracadaunidad.
4 comprará cada una de las propiedades comparables, con la propiedad
valuada, utilizando los elementos de comparación encontrados y ajustando
los precios de cada factor comparable con los de la propiedad valuada, o
Página93
bien, siresulta necesitar muchos ajustes, eliminar alguna oalgunas de las
propiedades comparables.
5. reconciliar, enunsolo indicador de valor ouna gama devalores, losdiversos
indicadores derivados delanálisis defactores comparables. Enunmercado
impreciso en quevarían la ocupación de inquilinos y las condiciones
económicas, unagama de valores podría permitir llegar a unamejor
conclusión quelaestimaciónde unsolo valor.
Elementosde comparación
Los elementos de comparación sonlas carácterisitcas de las propiedades y
transacciones queprovocanvariacionesen losprecios pagados por bienes raíces. El
valuador considera y compara todas las diferencias discernibles entre las
propiedades comparables ylapropiedad valuado que pudieran afectar sus valores.
Las indicaciones del mercado deben probarse para identificar losfactores variables
ante losque resultan especialmente sensibles losvalores delaspropiedades. En el
avalúo, podrán utilizarse medidas estad'síticas tales como desviaciones estándary
coeficientes devariabilidad.41
Se efectúan ajustes alos precios decada propiedad comparable para queesta
propiedad resulte igualalavaluada enlafecha efectiva del avalúo. Los ajustespor
diferencias enloselementos decomparación pueden aplicarse alprecio total de la
propiedad,aunprecio unitario común,oauna combinación delasdoscosas.Sin
embargo losprecios unitarios utilizados deben aplicarse en forma consistente a las
propiedades comparables. Elgrado deajuste encada unodeloselementosde
comparación depende delgrado enquedifiere cada propiedad comparable de la
propiedad valuada. Los valuadores deben asegurarse de tomar en cuenta todoslos
elementosde comparaciónyevitarajustar la mismadiferencia másdeunavez.
Existen elementos básicos decomparación que deben considerarse enlosanálisis
decomparación deventas,algunosson:
41Appraisal Institute,Elavaluó deBienes Raíces,Chicago, 123ed.español,2002.
Página94
• Condicionesde laventa
• Condiciones del mercado (tiempo de exposición en el mercado, ajuste
inflacionario)
• Ubicación
• Características físicas (tamaño, calidad de la construcciones, condición, edo
deconservación)
• Características económicas (gastos de operación, administración de
condominio, mezcla de inquilinos)
• Uso(deacuerdo conelplan parcialdedesarrollo)
• Componentes no inmobiliarios (instalaciones especiales, elementos
accesoriosy amenidades)
En ¡a mayoría de los casos, estos elementos de comparación abarcan todos los
factores importantes que deben considerarse, pero en ocasiones podrian requerirse
elementos adicionales Otros posibles elementos de comparación abarcan todos los
factores importantes que deben considerarse, pero en ocasiones podrían requerirse
elementos adicionales Otros posibles elementos de comparación incluyen
restricciones del gobierno, tales como la conservación o preservación de
servidumbres de paso y derechos de agua, acceso a la propiedad, y mejoras fuera
del sitio requeridas para el desarrollo de un terreno vacante. Frecuentemente, un
elemento básico de comparación se subdivide en subcategorías específicamente
relacionadas con el factor de la propiedad que esté siendo analizada Por ejemplo,
las características físicas podrán desmenuzarse en subcategorías por edad,
condición,tamaño,etc
Análisis comparativo
Análisis comparativo es el termino general utilizado para identificar el proceso
mediante elcual se aplican lastécnicas cuantitativas y/o cualitativas para extraer un
indicador devalor bajo elenfoque de comparación de ventas. Los ajustes obtenidos
en los análisis comparativos aplicados a los precios de las ventas comparables
pueden expresarse en porcentajes, en dinero efectivo, o en términos descriptivos
ing Abner Horacio BañosRoman
Página95
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEOIO
RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO,DISTRITO FEDERAL
que claramente trasmitan lamagnituddeladiferencia del elemento decomparación
entre la propiedad comparable y la valuada. Existen cinco paso enel proceso
analítico42
1. Identificar loselementos de comparación queafectanelvalor de lapropiedad
valuada.
2. Comparar losatributos decada elemento comparable con losde lapropiedad
valuadayluego medir ladiferencia decadaelemento decomparación entrela
propiedad comparableylavaluada. Cada ajuste cuantitativo debe explicarse
claramente para que unatercera persona pueda comprender el razonamiento
queprodujo elajuste.
3. Extraer unajuste neto para cada elemento comparable yaplicarlo alprecio
unitarioodeventa delapropiedad comparable para asíobtener unagama de
precios unitarios odeventa para lapropiedad valuada. (Unajuste netose
calculacomoladiferenciaentreeltotaldelosajustespositivosynegativos)
4. Comparar todos losajustes yordenarlos según sean superiores, similareso
inferioresalapropiedadvaluada. Este proceso dará por resultado un nivelde
valores queidentifique loselementos comparables superiores einferioresal
inmueblevalorado.
5. Efectuar análisis cualitativos para reconciliar la gama de valores de la
propiedadvaluada.
Al aplicar ajustes cuantitativos, el valuador toma en cuenta la diversidad de
indicadores de valor obtenidos enel tercer paso, como indicadores delvalor
probable de lapropiedad.Elvalor luego determina laposición más probable de esta
propiedad dentro delagama deindicaciones yforma suconclusión delvalor. De
esta manera, se atribuye mayor importancia a losfactores comparablesmás
parecidosalapropiedadvaluada.
En la aplicación deanálisis cualitativos, elvaluador normalmente divide en dos
grupos losfactores comparables ajustados: unocualitativamente superior y otro
42Appraisal Institute Elavaiuó de Bienes Raices,Chicago, 12êd.español,20Q2.
Página96
inferior a la propiedad valuada. Losprecios ajustados de estos dosgrupos
establecen elrango delapropiedad sujeta alavalúo, indicando una gama probable
de valores. Al tomar en cuenta losfactores comparables más similares ala
propiedad valuada, algunos más altos yotros demenor valor, elvaluador pueden
obtener un indicador único devalor para la propiedad. Si todos losfactores
comparables resultan superiores o bien inferiores alapropiedad valuada, podría
resultar imposible establecer una gama confiable de valoresyobtener un indicador
únicodevaloratravésdel análisiscuantitativo.
Tiposdeajustes.
Los ajustes obtenidos por medio detécnicas cuantitativas podrán aplicarse a un
inmueble comparable, yasea como porcentajes ocomo dinero. Lamanera en que
se obtenga el ajuste del mercado determina la forma en quese expresa.
Normalmente, iosporcentajes seconvierten endinero quesesuma o restadel
preciodelfactor comparableenlamatrizde ajuste delosdatosdelmercado.43
Losajustes pueden aplicarsede diversas maneras, dependiendo delaforma en que
el mercado exprese operciba larelación entre losbienes (esdecir, lapropiedad
valuada con lacomparable,ocomparable concomparable). Esta relaciónse expresa
como una ecuación, queseresuelve para determinar el ajuste necesario para
compensar lasdiferenciasentrelosinmuebles.
El valuador utiliza cálculos lógicos para hacer losajustes, pero lasoperaciones
matemáticas no deben controlar sujuicio. Con latecnologíadecomputadoras y sus
programasdeoperación,elvaluador puedeaplicar efectivamente técnicasqueen un
tiempo eran prohibitivas porel tiempo querequerían. Estas técnicas pueden
utilizarse para reducir el campo devalores, pero la estimación devalor en el
mercado nosedetermina por medio de cálculos. Elavalúo tiene unaspecto creativo
enelsentido de quevaluadores ejercensu buenjuicio para analizareinterpretarlos
datoscuantitativos. Lacuantíficación ayudaalvaluador aanalizar losindicadoresdel
mercado e identificar cómo varios factores afectan el valor dela propiedad.El
43Appraisal Institute,Elavaluó de Bienes Raíces,Chicago, 123ed.español,2002.
Página97
análisis cualitativo puede utilizarse para identificar la clasificación en la que debe
recaer la estimación delvalor finaly sopesa el valor de los indicadores con base en
elestado demercado.
Ajustes delosporcentajes.
Frecuentemente se expresan en porcentajes los ajustes de las diferencias entre el
inmueble comparable y la propiedad valuada. Los ajustes de porcentajes
frecuentemente se utilizan para reflejar las diferencias en la ubicación y en las
condicionesdemercado.
Por ejemplo, los datos podrían indicar que las condiciones del mercado han
resultado en un aumento de 5% en los precios globales de propiedades durante el
último año o que los precios de una determinada categoría de inmueble han
aumentado recientemente en un 0.5% mensual. De manera similar, el valuador
podría analizar losdatos del mercadoyllegar alaconclusión dequelas propiedades
en determinado lugar sevenden aunprecio aproximadamente un 10%más altoque
losde propiedadessimilares enotra ubicación. Estos porcentajes podrán convertirse
en dinero, que luego se suma o resta del precio de la propiedad comparable. Los
porcentajes también pueden aplicarse directamente al precio de venta o al precio
unitario de la propiedad comparable. Desde luego, si la propiedad comparable es
similar alavaluada,noesnecesario hacer ningúnajuste.
La relaciónentre propiedad valuada y lacomparable debe señalarse de manera que
corresponda almodoenqueseapercibida porlosparticipantesdelmercado.
4.2.4 Factores que afectan a laconclusión devalores de mercado.
Hay algunos factores que intervienen en la conclusión de valores de un avaluó,
derivados éstos de la propiedad en sí, según sus características físicas y los
derechosquedicho inmueble representa.
En algunos casos, los contratos efectuados sobre una propiedad pueden afectar
seriamente elvalor concluido del avalúo. Otros factores que afectan a la conclusión
Página98
RESIDENCIAL.CASO: COLONIAANÁHUAC,DELEGACIÓN MIGUELHIDALGO, DISTRITO FEDERAL
son las características de la tierra, las construcciones y algunas otras mejoras, el
mejor uso de la tierra, en contraste con su aprovechamiento, la calidad deí tipo de
edificio en relación con ía tierra, su funcionalidad, etc. Afecta también a ia
conclusión, laspolíticas gubernamentales ylastendenciaseconómicas generales,44
A continuación se enlistan ios factores que afectan a la conclusión de valores de
mercado:
Enrelacióncon latierra:
• Localización
• Tamañoy medidasdellote
• Topografía
• Condicionesdesuelo ysubsuelo
• Disponibilidad deserviciosytipodeéstos.
Enrelaciónconlas construcciones:
• Tipo deconstrucción en relaciónconellote
• Calidady durabilidad
• Funcionalidad
• Estiloy estética
• Concordancia conelvecindario
• Serviciosqueproporcionan asus habitantes
Diversos:
• Tipo de propiedadraíz (comercio, habitación, industria,etc.)
• Calidaddentrodesutipo
• Cantidaddentrodesutipo conrespecto a!mercado.
44AntuñanolturbideAntonio,Elavalúodelosbienesraices
Itig.Abner Horacio BañosRomán
Página99
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTiZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO
RESIDENCIAL CASO"COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
4.2.5
Factores de homologación.
A continuación se hace una breve descripción de los factores generalmente
aceptados y regulados por !a autoridad en la práctica profesional de la valuación.
Factor de zona (F70): Es el factor que afecta el valor de un predio según su
ubicación dentro de un área de valor específica Para la aplicación de este factor se
entiende por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito
vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en
su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique
el inmueble
Factor de localización. se refiere a ia comparación de la ubicación entre el sujeto y
los comparables en función a su mejor localización Se mide en función del nivel de
desarrollo y calidad de la colonia donde se ubica, el cual puede ser de interés social
y popular, interés medio, interés residencial y residencial plus o de lujo
Factor de ubicación {o número de frentes): (Fub): Este factor depende de la posición
del terreno e inmueble en estudio dentro de la manzana en que se ubica y su
relación con el mercado inmobiliario respectivo.
1.00a<
Factor de proyecto: corresponde a la obsolescencia funcional del inmueble,
calificándolo en función del diseño y distribución arquitectónica así como sus niveles
Ing Abner Horacio B.íñosRomán
Pagina100
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL
de ventilación, iluminación, seguridad y mejor uso de acuerdo con sus
características Enla practica profesional devaluación estefactor serefiere alcosto,
expresado en porcentaje, porinvertir enuninmueble paraerradicar la obsolescencia
funcional
Factor de conservación corresponde a la evaluación de conservación del inmueble,
dividido en categorías las cuales pueden ser, ruinoso, malo normal, bueno, muy
buenoynuevo,ylascualesdependendeloobservadoydel criteriodelvaluador
Factor de edad corresponde al cálculo de la vida útil del inmueble en función desu
uso y su clasificación (tipo de interés inmobiliario) Parte de la premisa de que por
cada año de diferencia entre Sujeto y Comparable se aplicará 1% en mas o en
menos según la diferencia con el Sujeto Cuando la diferencia de edad es mayor a
30años,seaplicar 05% porañodediferencia
Factor de negociación (Fneg) - corresponde a la corrección que se realiza por la
diferencia que existe entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre
de la misma, sobre la base de una negociación a precio de contado (pago en
efectivo y a corto plazo), en condiciones normales en donde el vendedor y
comprador actúan libremente y sin presiones El rango de estefactor, generalmente
aceptado en la practica profesional de lavaluación seestima entre el 100%a!90%,
según lascaracterísticas del inmueblesujeto avaluación ylos comparables
Factores y criterios adicionales no considerados en la selección de comparables de
mercado
Factor de cajón excedente este factor corresponde al número de cajones con que
cuenta el inmueble sujeto del avaluó contra el numero de cajones del comparable
Varía desde un 3%hasta un6%de acuerdo con el nivel dedeseabilidad de estos y
lalocalización de nuestro inmueble
Factor de amenidades (roof garden, balcón y/o bodega, salón de usos múltiples,
alberca, etc) se refiere al valor agregado del inmueble sujeto del avaluó, esta en
Ing AbnerHoracio BañosRoman
Página 101
función de áreas privativas adicionales no habitables que dan ventajas competitivas
sobre otros comparables. Este factor se estima en alrededor de un 5% por cada
amenidadadicionalen relaciónconloscomparables.
Factor de eco tecnologías: se refiere a lastecnologías sustentables con que cuenta
el inmueble sujeto del avalúo en relación con los comparables; hoy en día
instituciones como e! Infonavit, encargadas del desarrollo de vivienda de interés
socialy medio,están comprometidas con elordensocial yambientaly han normado
lasreglas desuministro einstalación deecotecnologías para "viviendasverdes"
Factor de Servicios (obras complementarias y elementos accesorios): se refiere a
los servicios que dan mayor confort y seguridad al inmueble sujeto del avalúo en
relación con los servicios que con que cuentes los comparables. Tales servicios
incluyen los elevadores, planta de luz de emergencia, sistemas de riego por
aspersión, portóneléctrico e interfón,sistemade CCTysistemade protección contra
incendio, clima artificial, bombeo hidroneumático entre los más importantes. Este
factor se estima en relación con las características del inmueble sujeto del avalúo y
los comparables, así como también e! nivel de incidencia de estos sobre el Valor
Netode Reposición delsujeto,expresado en%.
4.2.6 Subjetividad de criterios de homologación de mercado.
Subjetividad decriterios.
Unanálisis más minucioso del enfoque comparativo de mercado aspira a establecer
un rango de variación numérica aplicable a los factores de homologación en un
avalúo bancario de inmuebles que esté sustentado por argumentos objetivos; un
rango de variación cuya consistencia lo haga confiable y cuya fundamentación
resista los cuestionamientos a que en la actualidad se ven sujetas las
homologaciones.
En la metodología de la valuación inmobiliaria existe un grado de subjetividad que
influye en el resultado. Aun cuando procedan con el mayor afán de apego y
Página 102
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA ViVíENDA DE INTERÉS MEDIO
obediencia a la metodología es infrecuente quedosvaluadores obtengan iguales
conclusiones Losvaluadores noson jueces, noobstante, al homologar emitenun
juiciodevalor.45
Existen aspectos quedebemos considerar para mitigar lasubjetividad,enlamedida
de loposible, durante laselección decomparables yelanálisis decomparaciónde
mercado
Loscontratosdecompra-venta.
Como semenciona anteriormente, losfactores que afectan elvalor concluidode un
avaluó son lascaracterísticas delatierra, lasconstrucciones y algunas mejoras,el
mejor uso de la tierra Vs su aprovechamiento, calidad de las construcciones y
obsolescencia funcional entro otros Así también loscontratosefectuados sobre una
propiedad pueden afectar seriamente la oferta deventa y elvalor concluido de un
avalúo.
Lainfluencia delcrédito enelvalor.
El crédito es hasta cierto punto el sustituto del dinero, representa el poder de
adquisición,ypormediodeélserealizaelmayor porcentaje delastransacciones.
Una hipoteca es la promesa de abonar unadeterminada cantidad en unafecha
determinada Cuando no hay créditos hipotecarios, baja mucho la demanda de
bienes raices,yaquemuchos inmuebles solo sepueden vender con hipoteca.Los
préstamos hipotecarios pueden aumentar la demanda y hacer subir losprecios, y
puede darseelcasodequepuedan,también hacer que losprecios lleguen aniveles
muy bajos,yentonces producirse unacrisis.46
Para losanálisis decomparación demercado, sesugiere determinar, para elcaso
delavaluación,cuáldeberá serelmonto decréditoyelefectodel mismo,yobservar
45 CárdenasCastañeda Alejandro,Comoelaboraravalúoscomerciales con mayor gradode confiabi11dad
46Antuñanp Iturbide Antonio,Elavalúode iosbienes raíces
Ing.Abner HoracioBaños Roman
Página 103
los efectos que producen dichos créditos sobre los precios y valores de los
inmuebles.
Otros aspectos a considerar son el motivo por el cual los inmuebles se exponen al
mercado inmobiliario, tales como la liquidación de propiedades hereditarias,
necesidad de efectivo para fines comerciales (créditos de liquidez), aumento o
disminución de íafamilia,eldeseo decambiarse aunrumbo mejor, ylaobtenciónde
uncrédito deadquisición.
Otro aspecto importante para la selección de comparables dentro del análisis
comparativo de mercado es eltiempo de exposición del inmueble comparable en el
mercado inmobiliario.
4.3
LAVIVIENDA DEINTERÉS MEDIO.
4.3.1 Clasificación dela vivienda en México.
De acuerdo con el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos para El D.F.
y el Código Fiscalvigentes, lavivienda se cataloga por sus características según lo
siguiente;
ArticuloVigésimo (de!códigofiscal).
Fracción V, definición de CLASE: Esel grupo alque pertenece una construcción de
acuerdo con las características propias de sus espacios, servicios, estructuras y
acabados, lacualtieneasignado unvalor unitario deconstrucción.
Para determinar la clase de construcción a que pertenece cada edificación, se
procederá conformealosiguiente:
En primer término se debe considerar el uso genérico del inmueble, identificándolo
como habitaciona!; posteriormente se ubica de manera específica en la "Matriz de
Características" paradeterminar laclasequeaplica parael usodequesetrate.
Seleccióndeelementosenla matrizdecaracterísticas.
Página 104
Cada "Matriz de Características" se compone de apartados en los cuales se
consideran distintos elementos de la construcción. Por loque se deberá seleccionar
un solo elemento de los siete que componen cada columna, y así sucesivamente,
para cadacolumnaqueintegra estamatriz
Determinación depuntosyclase enlamatriz depuntos
Sedeberá identificar los puntos quecorrespondan acadaelemento seleccionado en
lamatrizde características
Hecho loanterior, lospuntos seanotaránenelreglóndenominado "Puntos
Elegidos",ysedeberánsumar lospuntos deeste reglón,ubicandoel resultado enel
cuadro "TotaldePuntos"
Finalmente, el total de puntos se ubicará dentro de algún rango de la "Tabla de
Puntos", determinándose deesa manera laclasea lacualpertenece laconstrucción
del inmueble
Anexos 1y2(Anexo 1 y 1-A delCódigo Fiscal paraelD.F. 2010)
La "Tabla de Puntos" está directamente ligada con el articulo 31 del Manual de
Procedimientos y LineamientosTécnicos paraelD.F elcualdice losiguiente
Artículo 31(del manual), fracción VI- las autoridades fiscales realizarán
investigaciones del mercado inmobiliario y con base en ellas elaborarán las
siguientestablas.
Tabla "F" (del manual), "Clase de la Construcción" Señala los valores unitarios y
nombre genérico que corresponde a cada clase, según las características y calidad
de cada porciónde lasconstrucciones.
Pagina 105
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL
CLAVE
CLASE
1
PRECARIA
DESCRIPCIÓN
CUARTOS
DE
USOS
MULTIPLES
SIN
DIFERENCIACIÓN
SERVICIOS
MÍNIMOS INCOMPLETOS (LETRINAS O SANITARIOS FUERA DEL CUERPO
PRINCIPAL DE LA CONSTRUCCIÓN) MUROS DESPLANTADOS SOBRE EL
SUELO
DE TABICÓN 0
DE DESECHOS DE CONSTRUCCIÓN SIN
REFUERZOS TECHOS DE LÁMINA DE CARTÓN 0 ACRILICAS 0 DE
DESECHOS DE MADERA
MAMPOSTERAS
E
PISOS HABILITADOS CON PEDACERIA DE
INSTALACIONES
ELÉCTRICAS
E
HIDRÁULICAS
INCOMPLETAS VISIBLES
2
ECONÓMICA
ESPACIOS PEQUEÑOS CON ALGUNAS DIFERENCIACIONES POR USO
SERVICIOS MÍNIMOS COMPLETOS (GENERALMENTE UN BAÑO) MUROS
CON APUNADOS SENCILLOS VENTANERÍA DE FIERRO ESTRUCTURAL O
TUBULAR TECHOS DE CONCRETO ARMADO PREFABRICADOS U OTROS
DE TIPO SENCILLO CON ALGÚN CLARO CORTO NO MAYOR A 3 SO
METROS PISOS CON FIRMES DECEMENTO ARENA
3
MEDIA
ESPACIOS DIFERENCIADOS POR USO SERVICIOS COMPLETOS (DE UNO
HASTA DOS BAÑOS) MUROS ACABADOS DE CEMENTO-ARENA PASTA 0
YESO VENTANERÍA SENCILLA DE FIERRO 0 ALUMINIO TECHOS DE
CONCRETO ARMADO ACERO MIXTOS 0 PREFABRICADOS DE MEDIANA
CALIDAD CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 4 00 METROS PISOS DE
CONCRETO
4
BUENA
ESPACIOS TOTALMENTE DIFERENCIADOS Y SERVICIOS COMPLETOS (DE
UNO HASTA DOS Y MEDIO BAÑOS) MUROS ACABADOS DE CEMENTO
ARENA PASTA 0 YESO VENTANERIA DEFIERRO 0 DEALUMINIO NATURAL
CON VIDRIOS SENCILLOS 0 MEDIO DOBLES TECHOS DE CONCRETO
ARMADO 0 PREFABRICADOS CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 4 50
METROS
PISOS CON FIRMES DE CONCRETO SIMPLE 0 PULIDO
INSTALACIONES COMPLETAS
5
MUY BUENA
ESPACIOS TOTALMENTE DIFERENCIADOS Y ESPECIALIZADOS POR USO Y
SERVICIOS COMPLETOS (DE UNO HASTA TRES BAÑOS CUARTO DE
SERVICIO) MUROS ACABADOS DE CEMENTO ARENA PASTA 0 YESO
VENTANERIA DE FIERRO 0 DE ALUMINIO NATURAL 0 ANODIZADO CON
VIDRIOS MEDIOS DOBLES O DOBLES TECHOS DE CONCRETO ARMADO
ACERO 0 MIXTOS CON ALGÚN CLARO CORTO DE HASTA 500 METROS
PISOS CON FIRMES DE CONCRETO SIMPLE O PULIDO INSTALACIONES
COMPLETAS
6
LUJO
CONSTRUCCIONES DISEÑADAS CON ESPACIOS AMPLIOS Y DEFINIDOS
POR
USO CON ÁREAS
COMPLEMENTARIAS A
LAS
FUNCIONES
PRINCIPALES (DE UNO HASTA CUATRO BAÑOS CON ALGÚN VESTIDOR Y
CLOSET INTEGRADO A ALGUNA RECAMARA) MUROS ACABADOS DE
CEMENTO ARENA
PASTA
O
YESO
VENTANERIA
DE
PERFILES
SEMIESTRUCTURALES DE ALUMINIO NATURAL O ANODIZADO O DE
MADERA CON VIDRIOS DOBLES O ESPECIALES TECHOS DE CONCRETO
ARMADO PREFABRICADOS U OTROS RETICULARES DE CONCRETO
ARMADO O DE TABLONES SOBRE VIGAS DE MADERA CON CAPA DE
COMPRESIÓN DE CONCRETO ARMADO CON ALGÚN CLARO CORTO DE
Pagina 106
HASTA 550 METROS, PISOS CON FIRMES DE CONCRETO SIMPLE 0
PULIDO, LISTO PARA RECIBIR ALFOMBRA, PARQUET DE MADERA,
LOSETAS
DE
CERÁMICA,
TERRAZOS
0
MATERIALES
PÉTREOS,
INSTALACIONES COMPLETAS YALGUNAS ESPECIALES.
7
ESPECIAL
CONSTRUCCIONES
DISEÑADAS
CON
ESPACIOS
AMPLIOS
CARACTERIZADOS Y AMBIENTADOS CON ÁREAS COMPLEMENTARIAS A
LAS FUNCIONES PRINCIPALES (CADA RECAMARA CON BAÑO Y MAS DE UN
VESTIDOR INTEGRADOA MÁS DEUNA RECÁMARA), MUROS ACABADOS DE
CEMENTO-ARENA
PASTA 0 YESO, VENTANERIA ESTRUCTURAL DE
ALUMINIO ANODIZADO. DE MADERAS FINAS 0 DE ACERO ESTRUCTURAL,
TECHOS RETICULARES DE CONCRETO ARMADO CON TRABES DE
GRANDES 0 GRUESOS PERALTES, 0 LOSAS TRIDIMENSIONALES, 0
PREFABRICADAS PRETENSADAS DECONCRETO 0 BÓVEDA CATALANA DE
LADRILLO EN CLAROS GRANDES, 0 VIGAS "TT", 0 RETICULARES, 0 LOSA
SOBRE VIGAS DE ACERO 0 TABLONES SOBRE VIGAS DE MADERA CON
CAPA DE COMPRESIÓN DE CONCRETO ARMADO, CON ALGÚN CLARO
CORTO MAYOR A 550 METROS, PISOS CON FIRMES DE CONCRETO
SIMPLE 0 PULIDO, LISTO PARA RECIBIR ALFOMBRA. PARQUET DE
MADERA, LOSETAS DE CERÁMICA, TERRAZOS 0 MATERIALES PÉTREOS,
INSTALACIONES COMPLETASYALGUNAS ESPECIALES
Por otro lado, se cuenta con la clasificación adoptada por la Asociación Hipotecaria
Mexicana, a la cual pertenecen organismos de Gobierno especializados envivienda,
Instituciones de Crédito yempresas dedicadas a la consultoria de datos de mercado
(inmobiliario), cuyo comunicado clasifica el tipo de vivienda de acuerdo al valor en
VSMM deesta.
Con el objetivo de dotar al sector hipotecario con una misma nomenclatura que
contribuya a una adecuada segmentación del mercado y a una operación crediticia
más eficiente del país, el pasado 20 de abril de 2010, el Infonavit, Sociedad
Hipotecaria Federal (SHF), Conaví, las rentidades financieras (Bancos y
Sofoles/Sofomes), Fovíssste, Softec y la Asociación Hipotecaria Mexicana,
determinaron como un estándar de industria, una clasificación homologada de tipos
de viviendas según su valor, tomando como referencia y unidad de medida veces
Ing.Abner Horacio BañosRoman
Página 107
RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓNMIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
salarios mínimos mensuales vigente para el Distrito Federal, para ser utilizada y
reconocida tanto a nivel nacional como internacional, en la generación de
informacióncomparable,estadísticas,análisisyestudios,públicosyprivados:
vswMDF
— J 3 £ _ Ju _ i ^ É ™ ^
Tpodevivienda
Interéssocial
Pesosí$)
™ - ™ ™ ^ ™ - ™ H
~™ÜÉS^™™J
118.1
200.1
118
200
350
206,122
349,358
206,121
349,357
611,374
Meú¡3
350.1
780
611373
1,310,088
Residencial
750,1
1,500
itzi6jm
_^p_»
Económica
Popular
Tradicional
Hesjdeneiaíplus
Masde2,620,17$
Másde 1,500
De acuerdo con el Volumen 1 de libro de Costos por Metro Cuadrado de
Construcción por el Ing. Leopoldo Várela, la clasificación por Clase o Tipo de
viviendadeInterésMediocorrespondea:
CLASE
NUM
SERVICIOS
INSTALACIONES
PISOS
DE
MEDIO
TECHO Y
ACABADO EN
FACHAD
CAJO
PLAFÓN
MUROS
AS
NES
ESPA-
ESTA
CIOS
CION
8Ú9
COMPLETOS
COMPLETAS
CERÁMICA,
PASTA,
PASTAS,
UN
CON BAÑOS
CON
TERRAZO,
CERÁMICOS.
LOSETAS
CAJO
PARA
CISTERNAS,
MARMOL,
LOSETAS
ARTIFICI-
N
GAS
DUELA,
ARTIFICIALES
ALES
ESTACIONARIO
PARQUET
VISITAS
Y
RECAMARAS
4.3.2
N/A
Características particulares dedepartamentosdeinterés medio.
Laverticalidadenlaarquitectura de!mundo naceenelsigloXIX;lacombinacióndel
hierroydelconcreto,ydelosavancestecnológicoscomolainvencióndelabombilla
eléctricayelelevadorhicieron posiblequenuestrosedificiostocaranelcielo;deesta
Página108
RESIDENCIAL. CASO- COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
forma seintrodujo larevolucióntécnica másgrandede lahistoria arquitectónica dela
humanidad: se pudo sustituir la construcción maciza por la construcción de
entramados, que hacia posible erigir edificios de cualquier altura y extensión con
piezas prefabricadas yenuntiempo mínimo.47
Ennuestrostiempos noha cambiado mucho elsistema estructural para losedificios
verticales,solo se han complementado contecnología de punta que hacen másfácil
y complaciente su elevación. Esto en conjunto con la necesidad de redensificación
de las ciudades a causa de su crecimiento caótico, ha atraído a los ojos de los
inversionistas inmobiliarios.
En el país 95% del desarrollo habitacional es de tipo horizontal, mientras que el
cinco porciento restanteesvertical,loquedemuestrasupotencialsobretodoen las
grandes ciudadesatravésde larenovacióndeespacios.
Los conjuntos verticales de cualquier clase o tipo están construidos con los
estándares de diseño y funcionalidad más óptimos: Como parte de un compromiso
con la sociedad se está implementando el concepto de eco-tecnologías como agua
purificada, foto-celdas voltaicas, áreas verdes con arquitectura de paisaje y
skygardens con vegetación natural que además, contribuyen al cuidado del
ambientee imagenurbana.
La industria de lavivienda construida por desabolladores se divide en tres sectores
queson:vivienda deinteréssocial,vivienda mediayviviendaresidencial.
Las características generalmente aceptadas en la práctica profesional de la
valuación de vivienda de interés social, reconocen a esta con superficies de
construccióndeentre45 m2y75m2yunadistribución arquitectónica adecuadaasu
uso que incluye, sala, comedor, cocina, de 1a 3 recámaras, un baño y un cajón de
estacionamiento (opcional); para este tipo de vivienda normalmente los acabados
47Anónimo, html.rincondelvago.com/edificios-verticales.html
Página 109
son sencillos,siendo estos aparentes odeyeso aplomoy pintura vínilica, aparentes
decemento pulidoolosetavinílicayconmueblesde bañoycocinaeconómicos.
La clase de vivienda medía es normalmente conceptualizada como vivienda
individual conespacios diferenciados porsususos:sala,comedor, recamara,cocina,
baño. Cuentan con acabados irregulares, según el producto y su oferente; en esta
clase puede completarse algunos espacios adicionales como el cuarto de servicio y
saladeTV., muy comunesen laactualidad.
De acuerdo con las características, superficie y distribución arquitectónica, los
departamentos de interés medio, cuentan con diferentes superficies y en general
cada proyectotienesala-comedor, cocina,de 1a2baños,de 1a3 recámaras, patio
de servicio y uncajón deestacionamiento;también cuentan convestidor ycuarto de
servicio,dependiendo deíasuperficiedeconstrucción conquecuenten.
En la oferta inmobiliaria mexicana actúa), podemos encontrar en el mercado
inmobiliario departamentos desde 50 m2 hasta 120 m2 con características de
vivienda de tipo interés medio, las cuales cuentan con un proyecto funciona! y
adecuado a su uso,optimizando espaciosy cone!valoragregado deamenidades y
áreas comunes, las cuales no están presentes en la vivienda de interés social y
popular.
La clase y calidad de cada departamento de tipo interés medio dependerá también
del número de niveles del edificio en el que se encuentre, así como el tipo de
materialesdeconstrucción delasuperestructura y murosquedelimitenelproyecto.
A continuación presentamos algunos ejemplos de distribución arquitectónica de
departamentos de interés medio desde 70 m2 hasta 123 m2, con diferentes
características.
Página 110
Departamento Prototipo 58.24m2
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Página 111
Departamento Prototipo79.90m2
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Página112
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Ing. AbnerHoracioBaños Román
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Departamento 123.05 m2
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PLANTA TIPO
Página 114
CAPITULOV
PROPUESTA DECÉDULA DEMERCADO PARA ELMEJORAMIENTO DE LA
SELECCIÓN DECOMPARABLES.
5.1
Mejoramiento de calidad y contenido de las fichas o cédulas de
mercado inmobiliario.
Por definición, sedenomina comparación a la especificación dela situación o
posicióndeuna magnitud, cualidad oproceso, dentrodeuna escalaapartir de un
determinado punto de referencia. Dependiendo dela situación o posicióndel
elemento respecto del punto de comparación, se establecen tres grados:
superioridad,inferioridade igualdad.
Enelmismo orden deideas, entendemos porcomparable como algo que puedeo
merececompararseconalguienoalgo 48
A partir delascaracterísticas yatributos comunes entre lainfinidad de inmuebles
urbanos es posible determinar las similitudes quelosvuelven más o menos
comparables.
La premisa dequeenla ciudad existen inmuebles cuyas característicasson
análogas nosolo eselfundamento delahomologación, sino también elpuntode
partida deoperaciones decálculo vastas ycomplejas, como elestablecimientode
tipologías,ladefinición dezonas urbanas,larevaluación colectivade inmuebles para
la recaudación deimpuestos entreotros.
48 Definición,Diccionario de laLengua Española, RealAcademia Española, www.rae.es
Página 115
RESIDENCIAL, CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACÍÓN MIGUEL HIDALGO,DISTRITO FEDERAL
5.1.1 Contenido de las fichas
El contenido de las fichas de mercado está directamente relacionado con sus
características intrínsecas, de tal suerte que cada parte de su descripción incluye
datos alfanuméricos, cualitativos y cuantitativos que inciden directamente en la
comparación con un inmueble sujeto e incluso contra otros inmuebles con la misma
afinidad.
De manera enlistada y descriptiva, las fichas o cédulas de mercado inmobiliario
indican el nombre y teléfono del oferente, eltipo de bien que se oferta, el precio de
venta, su ubicación de manera aproximada, la superficie de terreno y construcción
según cada caso, la superficie, calidady distribución arquitectónica de proyecto, así
como algunos elementos que la distingan de los demás, como amenidades,
accesorios y complementos o restricciones que puedan incrementar o depreciar su
valor.
Cabe mencionar quetodos estos datos seobtienende la información proporcionada
por cada oferente; se recomienda ampliamente hacer una inspección exterior de
cada comparable, de tal suerte que los datos que no sean proporcionados sean
indicados solo como una apreciación, sin asumir de alguna manera que nuestros
comparables contienen lasmismascaracterísticas quenuestro inmueblesujeto.
5.1.2 Información significativa de lacédula de mercado
En general, las fichas tienen diferentes formatos, dependiendo el software o la
paquetería que se utilicen para la elaboración de avalúos. Normalmente estos
aplicativos guardanformatos similaresenlosqueseincluye lasiguienteinformación:
FOLIO:se refiere alnúmeroconsecutivo deficha océdula comparablecon elquese
reconoce, el cual es parte de un banco de datos, administrado por el propio perito
valuador ounasociedad.
Ing.Abner Horaoio BañosRomán
Página 116
TÍTULO: según el tipo de inmueble y oferta; este puede ser el de Comparable de
Terreno,Comparablede RentaoComparable deVenta.
ESPECIALIDAD: se refiere altipo de servicio o producto inmobiliario; generalmente
se trata de Inmobiliario Industrial, Agropecuario, Agroindustrial, Habitacional o
Residencial o Comercial entre otros. El caso que nos ocupa en esta tesis es el
Habitacional/Residencial.
SUBESPECIALIDAD: se refiere al tipo de inmueble, y depende directamente de la
Especialidad mencionada en el párrafo anterior; estos van desde casa y
departamentos, hasta Hoteles, Edificios de Oficinas, Naves Industriales o Terrenos
de Labor, segúnseaelcaso.
FECHA: se refiere a lafecha de obtención y captura de la información recabada de
losinmuebles comparables.
NOMBRE Y TELEFONO: se refieren al nombre y número telefónico de la persona o
empresa oferente o informante de las ofertas inmobiliarias, de donde obtendremos
datos paranuestroscomparables.
TIPO DE FUENTE: se refiere a la fuente de información de cada comparable; esta
puede tomada de un anuncio de una oferta publicado de la zona donde se ubica
nuestro sujeto {in situ), hasta la oferta inmobiliaria expuesta en medios de
comunicación, tales como el periódico o revistas especializadas en el ramo
inmobiliario, así como también las ofertas publicadas en los medios electrónicos
(internet).
VALUADOR: Se refiere al nombre del perito valuador ofuncionario de una sociedad
devaluación responsablede lacapturay/oadministración de labasededatos.
LOCALIZACION DEL COMPARABLE: es la dirección del inmueble comparable, la
cual incluye la Entidad Federativa, el Municipio o Delegación, La Colonia, el Código
Postal, Población o Ciudad, el nombre de la calle, numero exterior e interior con el
Página 117
que se identifique así comotambién lascalles limítrofes ytransversales, En algunos
casos, incluye demanera nominal,elnombredelConjuntooEdificio.
ZONA: se refiere al tipo de orden, clasificación y/o calidad de la colonia donde se
ubica el inmueble comparable. Estas van desde zonas habitacíonaies de interés
popular y
social, zonas comerciales, hasta corredores turísticos, parques
industrialesyzonas ejidales destinadas alaagriculturaylaganadería.
UBICACIÓN: se refiere al número defrentes de nuestro inmueble comparables, que
básicamente son de cuatro tipos, con un y dos frentes, cabecera de manzana (tres
frentes) omanzanascompletas (4omásfrentes)
SUPERFICIE DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN: Se refieren, al terreno, la
superficie delimitada en documentación oficial y donde se desplanta nuestro
inmueble comparable; para la superficie de construcción, se refiere a la superficie
cubierta con elementos estructurales permanentes, Dependiendo cada caso, se
pueden considerar cajones de estacionamiento y covachas en función de las
características del inmueble sujeto delavalúo.
PROYECTO: se refiere a su funcionalidad y uso nominal; se puede describir como
bueno,deficiente,funcionalyadecuadoasuuso.
ESTADO DE CONSERVACIÓN: Se refiere al nivel de conservación que amerita o
demerita el valor de un inmueble comparable y que está en función de!
mantenimiento recibido durante sutiempo deexistencia. Esteesapreciativo e infiere
directamente en la homologación de mercado; estos parámetros van desde el
inmueble nuevo hasta con un 1año de edad,muy buenoy bueno, normal, regular y
malo, hastaruinoso,enfuncióndesuclaseytipode mantenimiento.
EDAD: el tiempo transcurrido desde la terminación de su construcción hasta el día
en que se obtenga la información del inmueble comparable. En algunos casos y
dependiendo de la pericia del perito valuador, la edad también puede obtenerse de
maneraapreciativa.
Ing. Abner Horacio BañosRomán
Página 118
CALIDAD,se refiere lacalidad dela colonia ylaclase de inmueble comparable; esta
clasificación incluye a la vivienda de interés popular y social, la vivienda media,
vivienda residencial,delujoyresidencial plus
NEGOCIACIÓN1 se refiere al nivel de deseabilidad y la capacidad de negociación
para la obtención de un descuento sobre el monto de la oferta; en algunos casos
depende de la oferta y demanda inmobiliaria y del producto inmobiliario que se esté
ofreciendo Se define en dos conceptos los cuales son Oferta y Venta, la oferta se
refiere a inmuebles cuya negociación está en proceso mientras que la Venta se
refiere a inmuebles cuyo trato ya fue cerrado y su venta ya fue formalizada ante
Notario Público.ExistencasosenquelaOfertaes NOnegociable.
MONTO se refiere alvalor de venta del inmueble comparable expresado en pesos
mexicanos; existen nichos de mercado inmobiliario, generalmente de interés
residencia!, de lujo y residencial plus, en los que las ofertas que se exhiben se
expresan en moneda extranjera,específicamente endólares americanos
DESCRIPCIÓN:enesteapartado podemosexpresar algúndatoadicional queno se
hizo notar en las opciones anteriores; en este espacio consideramos los servicios
con que cuenta la zona, la distribución arquitectónica del inmueble comparable, las
áreas comunes con lasquecuenta, alguna amenidad,elemento accesorio, o incluso
alguna restricción oservidumbrequepudieran incrementar odementar suvalor
FOTOGRAFÍA Y CROQUIS: En este apartado se incluye una fotografía de la
fachada o ensu defecto de interiores del inmueble comparable, asícomo un croquis
donde seindiquede maneraaproximadasu ubicación
Ing.Abner Horacio liarlos Roman
Página 119
COMPARABLESDE OFERTASOVENTAS
r*~—*-
Fichade comparableoCédula demercado
Página120
Fotografíayplano deubicacióndelinmueble comparable
Finalmente se recomienda hacer una inspección de manera externa al inmueble
comparable o en su defecto hacer un rondín por la colonia donde este se ubique
paratener una ideaclara delascaracterísticas yeltipode inmuebles que predomina
enlazona.
El resto de la información dependerá, en mayor medida, de los datos recabados
durante laentrevista coneloferenteyelnivel decerteza queeste nosindique.
5.1.3 Resultado de la propuesta: Factor de Eficiencia Comparable
De acuerdo con la propuesta deficha o cédula de mercado, el Factor de Eficiencia
Comparableestáenfuncióndeunacomparaciónconmayorgradodeobjetividad,en
la que lasdiferencias entre los inmuebles comparables yelsujeto sehacen notarde
mejorforma ysetraducenen unfactor numérico.
Página 121
RESIDENCIAL. CASÓ! COLONIA ANAHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Para la propuesta de cédula de mercado se hicieron algunas adherencias de
conceptos y también modificaciones relacionadas directamente con el costo
beneficio quesepuedeobtenercomparando losinmuebles entresí.
Enrelación al porcentaje propuesto para cada concepto, se obtuvo de acuerdo a su
nivelde incidencia sobre lostotalesdecostosysuperficies deconstrucción.
5.1.3.1
Incremento y modificación de conceptos.
Además de la información significativa con que cuenta una ficha o cédula de
mercado inmobiliario, se sumarony modificaron algunos conceptos que incluyen los
siguientes conceptos:
NEGOCIACIÓN: para este concepto se propone utilizar eltipo de mercado Vigente,
el cual se refiere a inmuebles que están en proceso de venta, y Formalizado, para
inmuebles cuyo trato ya fue cerrado o su venta ya fue formalizada ante Notario
Público.
DESCRIPCIÓN DEL COMPARABLE: para este concepto se propone integrar en
celdas oalveoloslascaracterísticas generalesdel proyecto.
La descripción incluye la distribución arquitectónica y el conteo de cada
característica que amerite ser cuantíficada; tal es el caso de los números de
recámaras, baños y cajones de estacionamiento, así como también el mueble de la
cocina.
AMENIDADES (Amenities):Se refiere a las cualidades o características que hacen
grato o placentero un inmueble. Dichas características están conformadas por
conceptos tales como roof garden (terraza), gimnasio, alberca, salón de juegos,
acabadosyvista panorámica entreotros.
ECOTECNOLOGÍAS: Se refiere a inmuebles que cuentan con tecnologías
sustentables que incluye la instalación de regaderas con obturados (llaves
ahorradoras), W.C. válvula de doble descarga, calentadores de agua (de
Página 122
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANAHUAC DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL
recuperación o solares), lámparas de bajo consumo de energía, tanques de
tormentas, aislante térmico o aire acondicionado entre otros De acuerdo con las
características del climade la región, podemos clasificarlas en climafrío/templado y
clima cálido
EQUIPAMIENTO URBANO E INFRAESTRUCTURA Entendemos por equipamiento
urbano alconjunto de edificaciones y espacios, predominantemente de uso publico,
en los que se realizan actividades complementarias a las de habitación y trabajo, o
bien, en las que se proporcionan a la población servicios de bienestar social y de
apoyo a las actividades económicas En función a las actividades o servicios
específicos a que corresponden se clasifican en equipamiento para la salud,
educación, comercialización y abasto,cultura recreacióny deporte, administración,
segundadyserviciospúblicos
Entendemos por INFRAESTRUCTURA al conjunto de obras que constituyen los
soportes del funcionamiento de las ciudades y que hacen posible el uso del suelo
urbano accesibilidad,saneamiento, encauzamiento, distribuciónde aguasyenergía,
comunicaciones, etcetera Esto es, el conjunto de redes básicas de conducción y
distribución vialidad, agua potable, alcantarillado, energía eléctrica, gas y teléfono,
entreotras,quehacenviable la movilidad depersonas,abastoycarga engeneral,la
dotación de fluidos básicos, la conducción de gas y la evacuación de los desechos
urbanos
Como característica adicional, se considera el Desarrollo del Sector Inmobiliano, el
cual esta en función del uso de suelo actual de la zona y se clasifica en el uso
habitacional consolidado, en crecimiento, de renovación (mejora de calidad de la
colonia),cambio degiro/uso
Ing Abner HoracioBañosRoman
Pagina 123
RESIDENCIAL CASO COLONIAANAHUAC, DELEGACIÓNMIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL
5.1.3.2
Niveles de incidencia de los conceptos
Para traducir los factores de eficiencia por concepto en factores numéricos se
propone el cálculo de estos enfunción del niveí de incidencia de cada uno sobre el
total del valor de venta, costo paramétrico (Valor de Reposición Nuevo), superficie
total de la construcción, esto dependerá de las unidades de medida por comparar,
quepuedeser pesos mexicanos,piezasometroscuadrados
TIPO
DE
AMENIDAD
Representa un 3%del costo parametrico de undepartamento de interés
ROOF GARDEN
medio
Representa un 2%del costo parametrico de un departamento de ínteres
GIMNASIO
medio
Representa un 3%del costo parametnco de undepartamento de interés
ALBERCA
medio
Representa un3%del costo parametnco de un departamento de interés
SALONDEJUEGOS
medio
Corresponde ai porcentaje de obra por ejecutar, por definición se
entiende que la obra gris es el tipo de obra que deja listo el inmueble
ACABADOS
para recibir los acabados, para el tipo de vivienda media representa
alrededor de un 5% del costo parametnco un departamento de ínteres
medio
Representa en promedio un 3% de ia superficie total de un
RECAMARAS
departamento deínteres medio
CAJONES ESTAC
Representa en promedio un4%delvalor total deventa de un inmueble,
los montos por cada cajón pueden variar según la demanda de cajones
Página 124
deestacionamiento por conjuntoyel nivel detransito de¡azona
Representa en promedio un 2% de la superficie total de un
BAÑOS
departamento
Si están completas, representa un 3% del costo parametnco de un
ECOTECNOLOGIAS
inmueble decaracterísticas similares
Representa un 3% del incremento de costo parametnco por nivel
VSSTAPORNIVEL
adicionalsobreunedificio demasde 12niveles
Factor resultante de integrar las características y amenidades faliantes
FACTOR
DE
o excedentes por inmueble en comparativa con el sujeto. Este factor
EFICIENCIA
traducido en números,proviene del producto de losfactores obtenidos
COMPARABLE*
por cadatipo deamenidad.
AJUSTE PORTIPODEAMENIDAD
PREMIO CASTIGO
ROOF GARDEN
1 03
0 97
GIMNASIO
1 02
0 98
ALBERCA
1 03
0 97
SALON DE JUEGOS
1 03
0 97
ACABADOS
1 05
0 95
RECAMARAS
1 03
0 97
1 04
0 96
CAJONES
ESTACIONAMIENTO
Pagina 125
BAÑOS
102
098
ECOTECNOLOGIAS
103
097
VISTA POR NIVEL
1 03
097
1.25
0.75
FACTOR "
"
DE
EFICIENCIA
COMPARABLE*
*Se sugiere considerar unvalor máximo de 125y un valor mínimo
de 075 esto en función de que la diferencia de costos
paramétncos entre unavivienda de ínteres medioy una de semiiujo
es deaproximadamente el30%
5.2
Formato de la propuesta deficha océdula de mercado.
A continuación se presenta la propuesta de formato de cédula de mercado, el cual
contiene información de las características y datos generales del inmueble
comparable, esta información también está considerada el formato tradicional,
además de lo anterior, la propuesta desglosa las amenidades con que cuenta el
inmueblecomparablequeintegraranai FEC (Factor de Eficienciacomparable).
Eíformato puede adaptarse a cualquier tipo de software o paquetería dependiendo
de la arquitectura del software, su plataforma y bases técnicas e informáticas La
basedeesta propuestaseelaboroen unaHojade Cálculode PaqueteríaComercial,
comúnentre losusuariosdecomputadoras personalesydeoficina
Pagina 126
Tabla dedatosydescripción decaracterísticas del inmueble comparable
Fuente:Creación propia.
Página127
RESIDENCIAL CASO COLOMA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
C A R A C X R I S ' I C A S DEL S J . E I C
• " * j ~ « «•E - - ~ - v = ' _>.. t i p ; ;
1
FACTOROfEFiCíENCíACOSPARASUS
Tabla comparativa decaracterísticas del inmueble sujeto para la obtención del
F EC.Fuente:Creación propia.
Imágenesobtenidasde!inmueble comparable
ing Abner Horacio BañosRoman
Pagina 128
CAPÍTULO V I
CASO CONPROPUESTA DEMEJORAMIENTO: COLONIAANAHUAC EN EL
DISTRITO FEDERAL.
6.1
Delimitación de lazonadeestudio.
Con frecuencia,elvaluador de una propiedad seve más influido por el entorno que
por lapropiedad misma. Poresto resulta importante analizar lacolonia dondese
ubica.Además:
a. Lacolonia eselentorno inmediato del sujeto y,ensentido estricto, ninguna
propiedad debe deestar porencima opordebajo delosrangos devalor
marcados porelmercado inmobiliario delazona.49
b. Afalta de ventas enelentorno inmediato del sujeto,esnecesario recolectar
información sobre operacionesen áreas aledañas comparables, mismas que
elvaluador necesita parabasarenellasus comparaciones.
c. Losdatos sobre la colonia proporcionan información básica. Esto es
especialmente importante sielinforme deavalúo sevaa presentar ante
alguien quenoestá familiarizado conelárea donde se ubica elinmueble
sujeto.
Eí valuador puede reunir información deiacolonia, detalforma queincluyalo
siguiente:
Límitesde¡acolonia indicando lasavenidasdeimportancia alta que delimitana la
colonia,orientadasen loscuatro puntos cardinales;topografíaytipodezona,ya sea
urbana, suburbana o rural; densidad de construccióndelazona, expresadaen
porcentaje deocupación delterreno; ia relación oferta/demanda, refiriéndose al
equilibrio, sobreoferta osubofería deinmuebles; densidady tipodepoblación, por
49VentóloWilliam L.yCoautor,TécnicasdelAvalúo Inmobiliario
Página 129
ingresofamiliarasí como por eltipo de densidad, que puede serdensa, intermedia,
encrecimiento,estableo flotante
También se deben incluir iostipos de construcción predominante enla zona,
descnbiendo demanerageneralsuscaracterísticasynúmero de niveles promedio
Otrosdatosquedebenserconsideradosson1
Si lazona cuenta concentros comerciales, escuelas indicando elnivel educativo),
centros recreativos ysociales, iglesias ocentros religiosos, servicios detransporte
público y hospitales, para cada caso se debe indicar la distancia y el tiempo
aproximados paratrasladarseaestos
Finalmente sedebe considerar siexisten zonas dealto riesgo, seguridadyfuentes
de contaminación quepudieranalterarelentorno delazona
6 1.1
ColoniaAnáhuac enelDistritoFedera!
6 1 1 2 Antecedentes Históricos.
Son tres asentamientos prehispánícos queheredan su historia a ia actual
Delegación Miguel Hidalgo: Tacuba, Tacubaya yChapultepec Eran lospueblosde
mayorjerarquía queocupabane!áreadeloquehoyendía esladelimitación política
y administrativa.Tacuba oTlacopan quesignifica "Sobre vara de nardo"o"Lugar de
esclavos", respectivamente, Tacubaya compuesta delaspalabras Atiacolayan y
TIacuihayan quetienen lasacepciones "Lugar donde sebebe elagua" y "Lugar
donde seinventó elAtlali" (arma precortesiana) y Chapultepec quesederivade
ChapulyTepetl,ysignifica "CerrodelChapulín".50
Más alsurseubican elBosque deChapultepec ylazona deTacubaya Pocose
sabe delosantecedentes prehispánicos deesta porción dela Delegación y es
probable quefuera poblada antes deiaconquistaespañol,ayaqueenelsitiodonde
50 Programa Deiegacionalde Desarrollo Urbano deMiguel Hidalgo, publicacióndel 26de mayo de 1997
Pagina 130
en 1556 se fundó ia parroquia de ia Purificación o Candelaria, existía un Templo
dedicado ala DiosaXihuacóatl.
Museo deAntropologíae Historia
Desde los primeros años del Virreinato, Tacubaya adquirió mayor importancia y
variasveces sepensó entrasladarallí iacapital.
El abundante caudal de su río permitió la instalación de los primeros molinos de
trigo, además de que surtía de agua a la Ciudad de México por medio de
acueductos. El primero de ellos se terminó de construir en 1620, antes del
Acueducto de Chapultepec. La jurisdicción de la Ciudad de Tacubaya incluía 7
barriosypueblos,extendidos hastalascercaníasde Mixcoac.
La urbanización más antigua de la Delegación corresponde a la zona de Tacuba.
Hasta principios del siglo XIX, su desarrollo se centraba en torno a su cabecera y
algunos de sus barrios circundantes, un ejemplo es Santa Julia, como uno de los
barrios populares que adquirieron notoriedad.
Separada la ciudad por elrio Consulado,estazona nose conurbó conel resto de la
ciudad hastae!Porfiriato, conia introducción deltranvíay lacreaciónde las colonias
residenciales de San RafaelyNueva Santa María.
Ing.AbnerHoracio Baños Román
_^_____
Página 131
RESIDENCIAL. CASO: COLONIA ANAHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Hacia elsur,Tacuba colindaba con tierras agrícolas, abundantemente regadaspor
losríosConsulado, SanJoaquínydelos Morales.
Para elañode1861,elDistrito Federa! estaba compuesto deuna municipalidady
cuatro partidos: Hidalgo,Xochimilco,TlalpanyTacubaya.
Cuando estalla la Revolución en1910, lavilla de Tacuba y ios pueblos de San
Joaquín, PopotlayLa Magdalena, lashaciendas del Molino Prieto, Molino de Sotelo,
y los Moralesylosbarrios deTlaxpana, Santa Julia,elImparcial,SanAlvaroySanto
Tomás, tenían enconjunto 9,226 habitantesysurgen lasColonias Escandón y San
Miguel Chapultepec en lazona suryiaAnáhuac enlanorte.51
Pasada lalucha armada, eniajurisdicción deTacuba seestablecieron elColegio
Militar, laEscuela Nacional deMaestros, laEscuela deMedicina Veterinaria de la
Universidad Nacional Autónoma deMéxico yelInstituto Politécnico Nacional,que
dierongran impulso depoblamientoalazona.
Cascode SantoTomas, inst. Politécnico Nacional
Es importante señalar quelasinstalaciones del Colegio Militar se ubicaron en el
Castillo deChapultepec. Durante lainvasión Norteamericana esta instalación queda
abandonada, hasta que Maximiliano emprende costosas obras para convertir el ala
51Programa Delegacionalde Desarrollo Urbanode Miguel Hidalgo, publicación dei26de mayode 1997
Página 132
oriental del alcázar, en la residencia del Jefe del Estado. El Presidente Porfirio Díaz
embellece aún más el edificio y vuelve a instalar ahí el Colegio. El Presidente
Venustiano Carranza amplió el bosque y no fue sino hasta el año de 1934 que los
presidentesya novivieronenelcastillo,sino en lacasade LosPinos.
Castillo de Chapultepec
Hacia 1930 sefracciona la Colonia Lomas de Chapultepec. En 1940 la población se
concentra al norte, oriente y sur de la hoy Delegación, fundándose ¡as Colonias
Tlaxpana, Santo Tomás, Nextitla y Popotla; se acentúa el crecimiento en el centro y
la parte sureste, originándose las Colonias Verónica Anzures,Anzures,Ahuehuetes,
Legaría, Pensily Polanco;la nueva ley orgánica constituyó una nueva configuración
condoce Delegaciones. Varias empresas públicasy privadas seinstalaron a lolargo
de las avenidas Ejército Nacional y Marina Nacional. La Secretaria de ia Defensa
Nacional y otras dependencias militares como el Hospital Militar se radicaron en las
Lomas de Soteio y en los antiguos llanos surgieron calles, residencias y grandes
edificaciones.
Ing. Abner HoracioBañosRomán
Página 133
Hacia los años 60's, la zona poniente se consolida completamente, comprendiendo
las Colonias Huichapan, Altamirano, Lomas de Sotelo, Periodista e Irrigación, es
hasta estos años en que el crecimiento pobiacional alcanza su nivel más alto
llegando hasta los611,921 habitantes. Enladécada de los70's, lazona se convierte
en Delegación Miguel Hidalgo y es a partir de estos años en que comienza a
decrecer su pobiación. Estatendencia responde a los cambios de usodel suelo y a
la terciarización de actividades, lo que ocasiona un mayor número de población
flotanteylaexpulsión de habitantes hacia otraszonasde laciudad.52
Derivado de los sismos de 1985, ia zona de Polanco y Lomas de Chapultepec
recibieron una fuerte presión inmobiliaria para ubicar oficinas y comercios
desplazados de la zona central, lo cual derivó en la aprobación de las Zonas
Especiales de Desarrollo Controlado (ZEDEC'S) para ambas colonias como forma
deordenarestos cambiosdeuso.
En la actualidad ia Delegación Miguel Hidalgo continúa promoviendo proyectos de
vivienda y equipamiento, que contribuyen ai desarrollo de la región y del sector
inmobiliario. Tal es el caso del proyecto Plaza Carso, el cual incluye un Conjunto
Habitacional con Centros Comerciales, de Negocios y un Museo; otro proyecto que
52ProgramaDelegations]deDesarrolloUrbanodeMiguelHidaígo,publicacióndel26demayode1997
Ing. Abner HoracioBaños Román
Página 134
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTJZADOS A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO
RESIDENCIAL, CASO: COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO,DISTRITO FEDERAL
pretende construirse dentro de las enmarcaciones de la delegación es la Torre
Bícentenario, la cual consiste en un versátil Edificio de Oficinas y Centro de
Negocios; ia construcción de este proyecto fue pospuesta, ya que la zona donde
pretendía serdesplantada estácatalogada comohistórica.
Características delaDelegación.
La Delegación Miguel Hidalgo tiene su origen a partir del 29 de diciembre de 1970,
fecha en que el Departamento del Distrito Federai publicó una nueva Ley Orgánica
quederogó alade 1941yenlacual seestablece queelterritorio del Distrito Federal
se divide en 16 delegaciones, que en la actualidad son las que prevalecen: Alvaro
Obregón; Azcapotzalco; Benito Juárez; Coyoacán; Cuajimalpa de Morelos;
Cuauhtemoc; GustavoA. Madero; Iztacalco; Iztapalapa; Magdalena Contreras; Milpa
Alta; Tláhuac;Tlalpan;Venustiano Carranza;XochimílcoyMiguel Hidalgo.
Página135
RESIDENCIAL, CASO: COLONIA ANAHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO,DISTRITO FEDERAL
Hoy endíaestademarcación seencuentra conformada porseiszonas principalesde
acuerdoasus colonias más representativasyalrededores: las Lomas, lasPensil, las
Argentina, lasPolanco, Defensa NacionalyAnáhuac, además delastresquedesde
tiempos inmemoriales, lehandado grandeza y colorido alaciudad deMéxicoy
orgullo histórico alapropia Delegación, lazona deTacuba; lazona deTacubayay
Chapultepec.
Al igual queentodas lasDeiegaciones queintegran el centro dela Ciudadde
México,enMiguel Hidalgo está descendiendo elnúmero de habitantes (25%en los
últimos 10años) yaquelapoblación sedesplaza aotras zonas delaciudad o a
municipios conurbados delEstado de México, como consecuencia delcambiode
usodelsuelo, porloquelascasasyresidencias sonsustituidasoreadecuadas para
instalar oficinas ocomercios.53
Está ubicada a!noroeste del Distrito Federal,colindando alnorte con laDelegación
Azcapotzaico; alsurcon laDelegación Benito Juárez, yconlaDelegación Alvaro
Obregón;alponiente con iaDelegación Cuajimalpa de Morelosycon iosmunicipios
de Huixquílucan y Naucalpan delEstado de México; aloriente conla Delegación
Cuauhtemoc. Ocupa una superficie de 47.28 kilómetros cuadrados, deloscuales el
53 Programa Delegacional deDesarrollo Urbano deMiguel Hidalgo, publicación del26demayo de 1997
Página 136
100% corresponden asuelo urbano y representan el3.17% deltotal del Distrito
Federalde acuerdo con losdatosdel INEGl
Miguel Hidalgo esuna Delegación degrandes contrastes, seencuentra divididaen
85 colonias delascuales 27son residenciales yconcentran lamayor extensiónde
las áreas verdes y construcciones modernas al igual que una vasta actividad
comercial y deservicios Las58colonias restantes sehan caracterizado como
populares debido a que cuentan con la infraestructura suficiente para cubrir y
albergar, las necesidades de lapoblaciónysugrandinámica comercial en pequeño,
resaltando así un sinnúmero de vecindades en situación de ruina y de
sobrepoblación como Tacuba, Popotla, Santo Tomás, Área Residencial Militar,
AnzuresyObservatorio.54
Elgobierno localestá tomando acciones para mejorar lascondiciones devida de los
habitantes de esta demarcación, para lograr los resultados deseados se han
planteado objetivosen materia deDesarrollo UrbanoyVivienda,demanera conjunta
con Gobierno Estatal,entre losmasrepresentativos setieneque
54 Programa Delegacional deDesarrollo Urbano de Miguel Hidalgo, publicación del 26de mayode 1997
Página 137
RESIDENCIAL CASO:COLONIA ANAHUAC, DELEGACIÓNMIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
•
RegenerarZonas Urbanas Marginales pormedio de PRUs (Proyectos
de Regeneración Urbana).
•
Actualizar de losprogramas parciales de Desarrollo Urbano
•
Realizar mayor difusión en las 85 colonias para brindar asesorías
jurídicas en mataría de vivienda para personas de escasos recursos
económicos.
•
Atender las peticiones para la conservación, Mejoramiento,
mantenimiento y rehabilitación de la vivienda en casas y Unidades
habitacionales.
•
Llevar a cabo la Regeneración de vecindades con participación de
Organismos públicos.
•
Crear condiciones de habitabilidad y seguridad para las familias que
moranvecindades.
•
Integración de Azoteas verdes; el objetivo de este programa es
aprovechar los espacios públicos y privados subutilizados, para
incrementar lasáreasverdesenladelegación.
•
Regular y optimizar el consumo y suministro de agua y energía
eléctrica.
6.1.1.2
Descripción del mercado inmobiliario enEa colonia.
No es un secreto que existen colonias en el DF con altos niveles de plusvalía y
rentabilidad, tales como la Condesa, Roma, Polanco y Del Valle, zonas donde
muchos quieren vivir. Sin embargo, existen otras que prometen convertirse en las
nuevas zonas preferidas por los capitalinos y son estas las oportunidades de
inversión actualmente.55
Las siguientes colonias podrían ser las zonas céntricas de mayor crecimiento de
plusvalíadelDistrito Federal,enunplazo nomayor acincoaños.
55Paredes, Manuel, Las delegaciones con mejorofertainmobiliaria, Metroscubicos.com/ManuelParedes/26
deDiciembrede2009.
Página 138
Se caracterizan nosólo portener precios deventa atractivos, sino también contar
con lacercanía alosprincipales ejes viales y sistemas públicos detransporte de la
Ciudad, eintegrar diversión, seguridad, educación y áreas verdes alinterior de sus
colonias.
De acuerdo conlaRevista Electrónica Inmobiliaria Metroscubicos.com, lascolonias
que prometen alta rentabilidad y plusvalías acorto y mediano plazo sonSanPedro
delosPinos, Nochebuena,GeneralAnayayAnáhuac.56
Según estadísticas registradas por esta, la Colonia Anáhuac se ha beneficiado
principalmente porsu cercanía alacolonia Polanco,algrado que esconocidapor
algunos como "lanueva Polanco". Actualmente losprecios pormetro cuadradode
lazona vandelos 12mil hastaios21pesos.
Fuente: Las delegaciones con mejor oferta inmobiliaria, Metroscubicos.com/ Manuel
Paredes/26 de Diciembre de2009
Así mismo,laplusvalía delosdepartamentos de laAnáhuac hasido creciente
durante losúltimos años, siendo eneste último de10.2%.
56 Paredes,Manuel, Lasdelegaciones con mejor oferta inmobiliaria, Metroscubicos.com/ Manuel Paredes/26
deDiciembre de2009
Página 139
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS G A R A N T I D O S A LA VIVIENDA DE INTERÉS MEDIO
En términos de plusvalía, las colonias Polanco y Del valle son demarcaciones
altamente rentablesysusganancias sesitúanen nivelessimilares
A pesar de que estas demarcaciones concentran la mayor oferta inmobiliaria de la
ciudad,losprecios nosehanestancado ysiguencreciendo,loqueen buena medida
es consecuencia de la amplia demanda que, además, hoy puede ser satisfecha a
través delavariedaddefinancíamientos queexiste
Además de las colonias anteriores, otras zonas que empiezan a identificarse por su
favorable evolución en los precios de inmuebles son la Anáhuac, Anzures y
Granada,queempiezanabeneficiarse de!augede Polanco
Fuente Las delegaciones con mejor oferta inmobiliaria, Metroscubicos.com/ Manuel
Paredes/26 de Diciembrede2009
6 1 1 3 Descripción del sujeto
Setratade unterreno planodegeometría irregularde84238m2desuperficie donde
se desplanta un condominio vertical integrado por 59 departamentos de tipo medio
que se desarrollara en tres cuerpos de siete niveles cada uno, contará con un
semisótano con 43 cajones deestacionamiento, 4 bodegas, 2 cuartos de máquinas,
circulaciones vehiculares y cubo de escalera; en planta baja estará el acceso
peatonal, vestíbulo, caseta devigilancia con sanitario, 3 bodegas, cuarto de basura,
dos cubos de elevadores y escaleras, 16 cajones de estacionamiento y 4
Pagina140
RESIDENCIAL- CASO: COLONIA ANÁHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO,DISTRITO FEDERAL
departamentos al fondo; y 5 niveles de departamentos, cada uno con 11 unidades,
pasillosydoscubosdeelevadoresyescaleras.
El sistema constructivo es a base de cajón de cimentación conformado por losas,
muros de contención y contratrabes de concreto armado, la estructura será a base
de muros de carga con refuerzos verticales y horizontales, muros de tabique
novaceramic tabimax de 12x12x24 cm, columnas y trabes de concreto armado y
losasabasedevigueta ybovedillaconcapadecompresión.
Es sujeto del presente estudio es el departamento 105 ubicado en el primer nivel y
tiene la siguiente distribución arquitectónica: estancia-comedor con balcón, cocina
con área de lavado, un baño completo y dos recámaras, se considera además un
cajóndeestacionamiento cubierto.
Tramodecallestransversales limítrofesyorientación:
Predio confrentequeve alsur, alacalle LAGOGARDA, suubicación.Entre lacalle
lago tus al poniente y F.F.C.C. de Cuernavaca al oriente. Cierra ia manzana la av.
Felipe Carrillo Puerto.
Página 141
RESIDENCIAL,CASO. COLONIA ANÁHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO,DISTRITO FEDERAL
í»»ElgySi!a«¡k
Transponepti&tíeo; USa»HPEN*j|T?3PB8?a,lülCBOBüSES T«¡SYS?<;«TRG.
d i o s «atúfelos: sgoe
AM M *warm*
t A BITACIOHPOPtJTiAD5tAL#€AgS a STC Ü t t í » AftPRQISWDAMftTSS » WSAjfófSOWE
Características Urbanas delsujeto.
PUENTE,ESCRITURAUO Í R »
PROYECTO BEESCRITURA BE COMPRAVEHTA
HiSmemtleestirtatrs" 5IS49
E S T Í C a DISTRITOFEDERAL
Feeh* 9 *«ícrStítts: 14D£ MAYODE20*0
33
MUNICIPIO* MIGUELHIEJAS.GO
No.departida. HF
=*«ta IntOHpiMátífjp
[-¡Q.BelOlfüreafcNP
«omBra da! notarte
DISTRITO FEDERAL
SUPERFICIE TOT*. DEL TSSRENO:
888.04M"
ÍNB1VISO: 1S2<t7% CALCUiÔO
43.SSM*
S423BM 1
SUPERPUSETOTAi SELTERRENO:
UHO
ESLAQUE SECONSIDERAPASA ELPRESENTE ESTUDIO
I-OISt l P O . 3SKH)ra*
REGULAS
FREKTETIPO : 123,1
EESGRJPCIQHDELAFORMA! TRAPEZOIDAL
PUWíA
CARACTERÍStlCAS PAHCRAMKAS;
FBES1E ( M U : 25 raí
POR ELVALUADOR
PENEMENTE
S DEPENÜffiKTE-000%
LW8AHAS VEALA8COHSTfíUCCI0NSS0eLAC0i.eN!A
OSHSIOABHA51TftCI0«AL PERMITIR» MEDIA,UNAWV PORCAOA50« DETERRE1K1HN8IDA0 SECONSTRUCCIÓN;ALTA43
LASDEUN CCNDQMÜM
RESTRICCIONES:
LASDEUNCOiJODWltO
GQHS6BERAGSOKESADiOÍONSLES,
SEGÚNCONSTANCIA OEALINEAMIENTOV NUMERO OFICIAL ELPREDIO TlfMS UNA AFECTACIÓN
f¡LFREIJTEDEM,eSMI PORLOOUELA SUPERFICIEACONSIDERAR ESDEM B J K -43.66« 84Í.3S
Mí,
Características delterreno (sujeto)
Pagina142
¡i
Macroíocalización
y
*!
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".I
«!.'
?;
l>Ji{^«.(
' jf -/" ,
i"
jn
«
Microlocalización.
Ing.Abner Horacio Baiíos Román
Página 143
OBRA
NEGRA
GRUESA
CIMENTACIÓN
ESTRUCTURA
MUROS
LOSA DECIMENTACIÓN YCONTRATRABES DECONCRETO ARMADO
MUROS DE CARGA CON REFUERZOS VERTICALES Y HORIZONTALES DE CONCRETO
ARMADO
DETABIQUE NOVACERAMIC TABIMAX DE 12X12X24 CM DE ESPESOR
ENTREPISOS
A BASE DEVIGUETA Y BOVEDILLA
TECHOS
A BASE DEVIGUETA Y BOVEDILLA
AZOTEAS
IMPERMEABILIZADA
BARDAS
SE SUPONEN DETABIQUE TABIMAX
REVESTIMIENTOS YACABADOS INTERIORES
APLANADOS
DEYESO ACABADO PULIDO CON PINTURA VINILICA
PLAFONES
TIROL RUSTICO EN GENERAL Y FALSOS CON METAL DESPLEGADO Y YESO EN COCINA
AREA DELAVADO Y BAÑO
AZULEJO EN ZONA HÚMEDA DE COCINA REGADERA, LAVABO Y LAVADERO
LAMBRINES
PISOS
LOSETA CERÁMICA DE 30X30 CM EN GENERAL, DE 20X20 CM EN BAÑO Y ALFOMBRA
EN RECAMARAS
ZOCLOS
DEACUERDO AL PISO
ESCALERAS
RAMPA DE CONCRETOARMADO, ESCALONES CONACABADO PULIDO
PINTURA
VINILICA ENGENERAL ESMALTE EN HERRERÍAY EN PLAFONES DECOCINA Y BAÑO
RECUBRIMIENTOS
ESPECIALES
CARPINTERÍA
NO TIENE
PUERTAS
INTERIORES PREFABRICADAS FIBREXARENA LISAS
MARCOS
DE MADERA
INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS
TIPO
OCULTA
MATERIAL
RAMALES EN TUBERÍA DE CPVC DESCARGAS SANITARIAS EN PVC ALBAÑALES EN
TUBO DE CONCRETO
MUEBLES DE BAÑO
DE MEDIANA CALIDAD LAVABO DEPEDESTAL Y ACCESORIOS
MUEBLES DE COCINA
SALIDAS
COCINA INTEGRAL CON ESTUFA CAMPANA YTARJA DEACERO INOXIDABLE
NORMALES
INSTALACIONES ELÉCTRICAS
TIPO
OCULTO
MATERIAL
POUDUCTO EN GENERAL GALVANIZADO EN SÓTANO, CAJAS GALVANIZADAS, CABLES
DE COBRE
SUFICIENTES
SALIDAS
ACCESORIOS
DORADOS DEL PAIS,DE CALIDAD MEDIA
TABLEROS
TIPO QO 2
TIPO DE VOLTAJE
120VOLTS
HERRERÍA
TIPO
VENTANAS Y CANCELES
MATERIAL
ALUMINIO NATURAL
PERFILES
LINEA DE 15' Y2
CLAROS
CORTOS
VIDRIERÍA
MATERIAL
CRISTAL
TIPO
CLARO
ESPESOR
3 MM Y 4 MM
CERRAJERÍA
TIPO
NO ESPECIFICAN
CALIDAD
NO ESPECIFICAN
Ing AbnerHoiaeio BañosRoman
Página 144
M E T O D O L O G Í A P A R A L A O B T E N C I Ó N DE C R É D I T O S G A R A N T I Z A D O S A L A V I V I E N D A DE Í N T E R E S
R E S I D E N C I A L C A S O : C O L O N I A A N Á H U A C , D E L E G A C I Ó N M I G U E L H I D A L G O , DISTRITO F E D E R A L
MARCA
MEDIO
N O ESPECIFICAN
FACHADAS
NUMERO
UNA
MATERIALES
F A C H A L E T A DE P O L I E S T I R E N O C O L O R NARANJA C O L O N I A L
INSTALACIONES E&PgOftLSS,ELEMENTOS ACCESORIOS VOSRA9 COMPLEMENTARJAS ( f f i , EA,OC)
TIPO
ESTADO DE
CÜNBERVACiOK
PROYECTO
UWJftD
OG
PZAS
OC
U'¿
PROYECTO
00
PROYECTO
LOTE
OC
PROYECTO
LOTE
IE
PROYECTO
PZ^S
OC
PROVECTO
LOTE
SA
PROVECTO
FÍA
OC
PROVECTO
«2
* U < ¡dady»da iMeíáánsa^resadasaaa?
6.2
CASTIDAD
EGAO*
300
0
2J6 55
a
274 00
100
300
0
0
0
too
a
1.00
0
Q
2.79
mi"
16
70
70
70
35
70
30
70
BRAD©
TETWNAC
100%
%
QSSCRIPCIOH
ítfDWISO
58247% GAS ESTACIONARIO
100%
16247%
PATIOS
10»
16247%
A R E A S COSTUMES C U B E R Í A ;
10!»
16247%
CtSTERÜAY BOLSAS
100%
19247%
ELEVADOR
100%
100(30%
CAJÓNDE ESIACiONSWBiTt
100%
10000%
COCl»JA INTEGRAL
100%
10000%
BALCOJi
k»
Consideraciones previas alavalúo.
Para ios avalúos de crédito garantizado a la vivienda se deben considerar ciertas
declaraciones y advertencias, las cuales están sujetas a la documentación
presentada para la elaboración de un servicio de valuación de garantía, a las
observaciones hechas en la visita al inmueble sujeto, y a los métodos de valuación
por utilizar según loobservado.
Estas se refieren a la veracidad de la información proporcionada y a la
correspondencia física del inmueble sujeto; a la adecuación del proyecto a los
parámetros fundamentales de plan de desarrollo urbano y normas técnicas de
construcción vigentes; a la suposición de libertad de gravámenes y adeudo de
impuestos y pagos debidos; también limita las opiniones que se puedan mencionar
sobre las características de seguridad estructural y estado de conservación de la
estructura, instalaciones o elementos ocultos o cualquier otro defecto ovicio que no
seaprecieasimplevista.
Ing. Abner HoiacioBañosRomán
Página 145
Finalmente, también se describen los métodos de valuación que se utilizarán en el
proceso del avalúo, loscuales son,elanálisis de comparación de ventas, el análisis
decostos,yelanálisisdecapitalización orentas.
Para este capitulo se hará una breve descripción del análisis de comparación en
ventas, en el cual aplicaremos la Propuesta de Cédula de Mercado y el F.E.C
(Factorde Eficiencia Comparable) obtenidodeesta.
6.2.1 Informaciónquedebecontener unavalúo.
Unavaluóestá conformado por:
Una carátula, ía cual incluye la fotografía de la fachada del inmueble sujeto, el
nombre del solicitante o acreditado, el domicilio del sujeto, con calle y numero
exterior einterior, asícomo la manzanay lote,lacoloniayel nombredel conjunto,el
municipio odelegacióny laentidadfederativa.
Una hoja síntesis que contiene datos del inmueble y resultados de las metodologías
empleadas para la obtención del valor del sujeto; también tiene el nombre de la
sociedad de avalúos que gestiona el servicio así como los espacios para las firmas
de! valuador y el revisor certificado (controlador) ante la Sociedad Hipotecaria
Federal.
La siguiente sección incluye datos másespecíficos del inmueble sujetoysuentorno;
se plasman datos de la escritura pública actual, número de cuenta predial y de
servicios de agua, el uso genérico del sujeto y el predominante en la colonia, así
comotambién elequipamiento urbano,serviciose infraestructura delazona,
El avaluó cuenta también con unapartado de Características Particulares, donde se
mencionan las calles limítrofes y transversales, la topografía del predio, las
características de su entorno, el uso de suelo, las medidas y colindancias, con su
indiviso correspondiente; en este apartado se indica ia geometría y ubicación del
predio dentrode unamanzana.
Página 146
Dentro de las mismas características existe también unespacio donde se hace una
breve memoria descriptiva del sujeto, indicando sus elementos de construcción,
acabados e instalaciones, junto con sus áreas comunes y clasificación de las
construcciones porsuuso.
Como parte medular de! avaluó, se integran los análisis de comparación deventas,
tanto de terrenos como de inmuebles, el análisis físico o de costos, así como el
análisis de capitalización o rentas; el método que nos ocupa en este capítulo es el
análisis de comparación de ventas de inmuebles, en el cual aplicaremos la
Propuesta de FichaoCédula deMercado.
Como última sección del avaluó, se tiene una hoja resumen con los valores
concluidos por cada método y con un apartado de consideraciones previas a ia
conclusión, las cuales justifican la decisión de concluir con el valor más
representativo.Adícionalmente seincluye unreportefotográficodel interior delsujeto
yde ¡oscomparables.
6.2.3 ElAnálisisde Comparación deVentas.
Para ia utilización de este enfoque sedeberá disponer de información suficiente del
mercado localdequesetrate; aefecto de contar con almenos seistransacciones u
ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalúo, adecuadamente, la
situación actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se deberán identificar, en su
caso, parámetros necesarios pararealizar una homologación decomparables:
Paracalcularelvalor deuninmueble mediante esteenfoque:
I. Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios actuales de
operaciones decompraventa dedichos inmuebleso,ensucaso,deofertas enfirme.
II. Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se seleccionará entre los precios
obtenidos, una muestra representativa delosque correspondan comocomparables,
a la que se aplicará el procedimiento de homologación correspondiente. La
Página 147
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO,DISTRITO FEDERAL
información de cada muestra debe cumplir con las características mencionadas en
losapartados 5 11y52 1deestetrabajo
111. Se realizará ia homologación de comparables con los criterios que resulten
adecuadosyjustificables paraelinmuebledequesetrate.
Estos criterios están basados en lazona y ubicación del sujeto, superficie, proyecto,
estado de conservación, edad, relación terreno/construcción, calidad (clase de)
inmueble); también se considera la negociación y cualquier otro factor que pudiera
incrementar odementarsuvalor
Estos criterios se traducen en factores numéricos basados en fórmulas y
apreciaciones delvaluadorysonlossiguientes
Factor de Zona (Fzo) Es el factor que afecta el valor de un predio según su
ubicación dentro de un área de valor específica Para laaplicación de estefactor se
entiende por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito
vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras,camellones y mobiliario urbano, en
su caso, se presentan con mayor frecuencia en elárea de valor en donde se ubique
elinmueble
CARACTERÍSTICAS
Únicofrentealacalletipo opredominante
AJUSTE
100
Al menos un frente acalle superior a la calle
tipoopredominante oaunparqueo plaza
100a 1 20
Único frente o todos los frentes a calle
inferioralacalletipoo predominante
100 a080
Factor de Ubicación o Número de Frentes (Fub): Este factor depende de la
posición del predio oconstrucción en estudio dentro de la manzana enque se ubica
y surelación conel mercado inmobiliario respectivo.
Página 148
RESIDENCIAL. CASO: COLONIAANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUELHIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Tipo de Predio
Predio Ocultosinfrente
Comercial
1.00 a0.50
1
1
1
Predio Intermedio 1frente.
Industrial
1.00 a 0.80
Habitacíonal
1.10a0.70
Predio en Esquina2frentes.
1,00 a 1.30
1.00a 1.15
1.00 a 1.05
Predio Cabecero 3frentes
1.00 a 1.35
1.00 a 1.20
1.00a 1.10
Predio Manzanero 4frentes
1.00 a 1.50
1.00 a 1.30
1.00 a 1.20
FACTOR DE SUPERFICIE: este factor depende de la relación que existe entre las
superficies del comparable y el sujeto; se involucran también el porcentaje de
ocupación del suelo y de área ubre; con este factor se están igualando el nivel de
aprovechamiento de suelo de!sujetoversus comparable;la siguienteexpresión sirve
deherramienta paracalcular elfactordesuperficie;
Fsup= 0.25(SupComp/Sup Sujeto) + 0.75
DondeFSíip significaFactorde Superficie,
SupComp,superficiedeconstrucción delcomparabley,
SupSujeto, lasuperficiedeconstrucción delinmueble sujeto
Eí0.25 corresponde alporcentajede área libredeterreno expresado endecimalesy
puedevariar hasta0.10;el0.75corresponde aiporcentajedeterreno utilizado donde
sedesplanta íaconstruccióny puedevariar hasta0.90.
FACTOR DEPROYECTO:eselfactorqueafecta sufuncionalidad y usonominal;se
puede describir como funcional, adecuado a su uso y no funcional. La diferencia
entre un proyecto funcional y adecuado a su uso puede variar entre 5 y 10 puntos
porcentuales, dependiendo delascaracterísticas del proyectoysuobsolescencia.
Página 149
METODOLOGÍA PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS GARANTIZADOS A LA VfVlENDA DE INTERÉS MEDIO
RESIDENCIAL CASO: COLONiA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
FACTOR DE ESTADO DE CONSERVACIÓN: Se refiere al nivel de conservación
que amerita o demerita el valor de un inmueble comparable y que está en función
del mantenimiento recibido durante sutiempo de existencia. Lasiguiente Tabla sirve
de herramienta para determinar el valor de incremento o demérito de este factor;
estatablaestá regulada porelDepartamento deCatastro delD.F.yes generalmente
aceptada enlapráctica profesionaldeavalúos deinmuebles del Distrito Federal.
FACTOR DEGRADO DECONSERVACIÓN (FCo)
CLAVE
GRADO DE
CONSERVACIÓN
FACTOR
DESCRIPCIÓN EJEMPLIFICATIVA
RU
RUINOSO
0
A LAS CONSTRUCCfONES QUE POR SU ESTADO
DEBIERAN SER DEMOLIDAS SE LES CONSIDERARA
EN ESTE ESTADO DE CONSERVACIÓN ( ELEMENTOS
ESTRUCTURALES
FRACTURADOS,
PARTES
DESTRUIDAS, LOSAS CAÍDAS. ENTRE OTROS).
ML
MALO
0.8
SE CONSIDERARAN EN ESTE ESTADO LAS
CONSTRUCCIONES CUYOS ACABADOS ESTÉN
DESPRENDIÉNDOSE, LA HERRERÍA ESTE ATACADA
POR LA CORROSION, TENGA GRAN CANTIDAD DE
VIDRIOS ROTOS, MUEBLES SANITARIOS ROTOS 0
FUERA DE OPERACIÓN, ALGUNOS DE LOS
ELEMENTOS DIVISORIOS 0 DE CARGA SE NOTEN
AGRIETADOS Y EN GENERAL SE PREVEA LA
NECESIDAD DE REPARACIONES MAYORES PARA
VOLVERLOS HABITABLES EN LAS CONDICIONES
PROPIAS DE LA CATEGORÍA A LA QUE PERTENECEN
NO
NORMAL
1
SE CONSIDERARAN EN ESTE ESTADO. LAS
CONSTRUCCIONES QUE NO PRESENTEN LAS
CARACTERÍSTICAS ANTERIORES, AUN PUDIÉNDOSE
APRECIAR EN ELLAS HUMEDAD EN MUROS Y
TECHOS 0 NECESIDAD DE PINTURA EN INTERIORES,
FACHADAS, HERRERÍA Y EN GENERAL QUE
REQUIERAN SOLO LABOR DE MANTENIMIENTO PARA
DEVOLVERLES LASCONDICIONES DELA CATEGORÍA
A LAQUE PERTENECEN.
BU
BUENO
1.1
SE CONSIDERARAN EN ESTE ESTADO. LAS
CONSTRUCCIONES QUE NOTABLEMENTE HAYAN
RECIBIDO UN MANTENIMIENTO ADECUADO Y OUE
ESTÉN EN PERFECTAS CONDICIONES PARA
REALIZAR LA FUNCIÓN DEL USO QUE LES
CORRESPONDE Y DE LA CATEGORÍA A LA QUE
PERTENECEN. *
Página 150
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓNMfGUEL HIDALGO, DfSTRITO FEDERAL
FACTOR DE EDAD- este factor estima el demento o incremento de valor en
porcentaje,yseobtiene pormedio delasiguienteexpresión,
Fep (0 100VP+0900(VP-E)) /VP
DONDE-FEÜ= Factorde edad,
VP=Vidaprobabledelaconstrucción nuevao vidaútiltotaly,
E=Edaddela construcción
Para estimar la vida probable de la construcción, contamos con la tabla de vida útil
total por clase de inmueble, que van desde clase 1Precaria hasta clase 7 que son
de interésde lujoy especial
VIDA PROBABLE DE LAS CONSTRUCCIONES
uso
CLASE
1
2
3
4
5 6y7
H,F, D L, 0 Q, S, y K,
40
60
70
80
90
C
30
40
50
70
90
A
10
20
30
40
50
I
30
30
50
70
90
Nota Para efectos de revision inicial el valor de las construcciones después de la
aplicación de losfactores deeficiencia nunca sera menor que el 60% delvalor de las mismas
consideradas nueva excepto en lasconstrucciones precariasy/o ruinosas
Cuando la construcción cuente con losas de concreto armado de cualquier tipo ( planas,
vigueta ybovedilla reticulares yotras)su vida probable será la misma que laquecorresponde a
los usos H,F, L, D 0 , Q,SyK
Otro método generalmente aceptado y que también está regulado por el
departamento de Catastro del Distrito Federal {para avalúos cuyo propósito es el
cálculo de impuesto predial), es la resta algebraica de edades entre sujeto y
comparable, expresada en un punto porcentual por cada año de diferencia entre
estos
FACTOR DECALIDAD:se refiere la calidad y clase del inmueble comparable; esta
clasificación incluye a la vivienda de interés popular y social, la vivienda media,
vivienda residencial,de lujoyresidencial plus
Ing AbnerHoracio BañosRoman
Página 151
El rango porcentual máximo para estefactor es del 25%,elcual está basado en las
diferenciasdecostos paramétricosdecadaclasedeinmueble.
FACTOR DE NEGOCIACIÓN: se refiere al nivel de deseabilídad y la capacidad de
negociación para la obtención de un descuento sobre el monto de la oferta; en
algunos casos depende de la oferta y demanda inmobiliaria y del producto
inmobiliario que se esté ofreciendo. Se define en dos conceptos los cuales son
Oferta y Venta; la oferta se refiere a inmuebles cuya negociación está en proceso
mientras que laVenta se refiere a inmuebles cuyotratoyafue cerrado ysuventaya
fue formalizada ante Notario Público. Existen casos en que la Oferta es NO
negociable.
Página 152
6.3
Homologación decomparables demercado seleccionados
6.3.1
MÉTODO TRADICIONAL
Este método se llevó a cabo bajo los procedimientos y formato requerido por la
Sociedad Hipotecaria Federal, además de apegarse a las normas de aplicación
mencionadas en el apartado 6.2.3 de este capítulo. Se considera también el Factor
"Otro"elcualaplicael niveldeincidencia enporcentajesobreelsujeto,y serefierea
losconceptosdeAmenidadesy Elevador.
Lasección de comparables para la homologación de mercado se hizo en funciónde
su zona de ubicación y la similitud de edades, superficie habitable, proyecto,
acabadosyamenidadesdecadaconjunto habitaciona!alquepertenecen.
Los factores que no están considerados dentro de la tabla de homologación, los
podemos incluir como "Otro"tipo de factor o característica que pueda incrementar o
demeritarsuvalor.Taleselcasodelasamenidadesyelelevador.
Ver anexo 3, Formatosdecédulasdemercado dedepartamentos enventa.
Página 153
Formato deaplicacióndelenfoque comparativo de mercado (ventas)
Pagina 154
6.3.2
PROPUESTA DECÉDULA
Este método se llevó a cabo bajo los procedimientos y formato requerido por la
Sociedad Hipotecaria Federal, además de apegarse a las normas de aplicación
mencionadas enelapartado6.2.3deestecapítulo.
Adicionalmente se propone el F.E.C. (Factor de Eficiencia Comparable), el cual se
obtiene del producto de losfactores por tipo de amenidad, los cuales se describen
enelapartado 5.1.3.2 delcapítuloVdeestetrabajo.
Al igual que en el método tradicional la sección de comparables para la
homologación de mercado se hizo en función de su zona de ubicación y la similitud
deedades,superficie habitable, proyecto, acabadosy amenidades de cada conjunto
habitacional alquepertenecen.
A diferencia del método tradicional, los factores que no están considerados dentro
de la tabla de homologación los podemos incluir dentro de! F.E.C. enlistándolos
dentrodela propuesta defichao cédulademercado. Taly comosemencionóen el
apartado 5.1.3.2 de capítulo V, estos factores se comparan con las características
delsujeto.
Ver anexo 4, Formatos-Propuesta de cédulas de mercado de departamentos en
venta.
Página 155
RESIDENCIAL CASO COLONIA AMAHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
i
«II
i
i i
f
'.
Formato de aplicación del enfoque comparativo de mercado con FEC (ventas)
Fuente Creación propia
Pagina 156
CONCLUSIONESYRECOMENDACIONES
Método tradicional
Por estemétodo obtuvimos lossiguientesdatos:
- Un valor unitario vendible de 13,626.48 pesos por metro cuadrado (ms/m2),
con unadispersión de9.03%.
- Unvalor de venta promedio (previo a la homologación) de 14,494.91 mxp/m2
- Unvalor promedio del Factor"Otro"de0.965 conunadispersión de5.35%.
- Unvalor promedio de Factor de Homologación Resultante de 0.9417 conuna
dispersión de5.56%.
Para el resultado se considera un valor unitario ponderado homologado y en
números redondos de 13,600 mxp/m2, obteniendo así un valor comercial
redondeado de703,000pesos.
Método Propuesto.
Poreste métodoobtuvimos lossiguientesdatos:
- Un valor unitario vendible de 13,666.45 pesos por metro cuadrado(mxp/m2),
- Unvalor promediodel F.E.C. de0.968 conunadispersión de4.85%.
- Unvalor promedio de Factor de Homologación Resultante de 0.9442 con una
dispersión de5.07%.
Para el resultado se considera un valor unitario ponderado homologado y en
números redondos de 13,700 mxp/m2, obteniendo así un valor comercial
redondeado de708,000pesos.
En función de la comparativa de dispersiones entre el método tradicional y la
propuesta se concluye que el incremento de variables en las fichas o cédulas de
mercado inmobiliariodeventasnoaltera demanera significativa losresultados.
Página 157
A pesar de la diferencia mínima de dispersiones, la cual se considera despreciable,
elformatotuvo mejoras significativas en lamanera dedescribirydesglosarcada una
delascaracterísticas deSoscomparables
La propuesta de formato de cédulas de mercado nos aporta información de forma
ordenada y clara; esta herramienta sirve de apoyo para un análisis comparativo
previo a la homologación, que facilita, dentro de un universo de inmuebles, la
selección de comparables conmayor similitudanuestrosujeto.
Se recomienda al valuador tener una base de datos de los comparables usados en
cada servicio, de tal suerte que cuando tenga que elaborar un avalúo en la misma
zona y con características similares, tendrá a la mano información certera y
confiable
Se recomienda utilizar el método de obtención propuesto, de Factor de Eficiencia
Comparable (F EC) en casos en ios que la diversidad de comparables de ventas
sea considerable y que además las características de proyecto y amenidades entre
éstosseanvanadas
Página 158
RESIDENCIAL CASO COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO DISTRITO FEDERAL
BIBLIOGRAFÍA
Libros
Appraisal Institute, El avaluó de Bienes Raices, Chicago, 12va edición en español,
2002
Antuñano Iturbide Antonio El avalúo de los bienes raíces, Editorial Limusa, México,
año2007
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industria Hipotecaria, 03/marzo/2009
BIMSA Reports, Valuador, costos de construcción por m2, Primera actualización
2010, Mexico
Cárdenas Castañeda Alejandro, Como elaborar avalúos comerciales con mayor
gradodeconfiabilidad, Innovación Editorial Nagares,México,año2005
Várela Alonso Leopoldo, Costos por metro cuadrado de construcción, Volumen I,
Cuarta Edición,enero 2006 México
Plazola Cisneros Alfredo, Compendio De Valuación 1, Plazola Editores, Primera
Edición2008
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Sexagésima segunda Edición,enero2010, Mexico
VentóloWilliam L y Coautor, Técnicas de!Avalúo Inmobiliario, Editorial Pax Mexico,
año2008
Revistasy Manuales
Banca Hipotecaria, Grupo Financiero BBVA Bancomer, Anaquel De Productos
Hipotecarios 2010
ing Abner Horauo Baños Roman
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Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación para el Distrito
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Ing,Abner Horacio Baños Román
Pagina 161
RESIDENCIAL. CASO: COLONIAANÁHUAC,DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, DISTRITO FEDERAL
Anexo 1:Matriz de características para determinar clases de construcciones de uso
habitacional
Página 162
Anexo 2: Matriz de puntos para determinar clases de construcciones de uso
habitacional
Página 163
Anexo3,Formatosdecédulasdemercadodedepartamentosen venta.
FOLIO:
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Ing AbnerHoracioBañoiRomán
Página164
Anexo4, Formatos-Propuesta decédulasde mercado dedepartamentos enventa
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FACTORDEEFICIENCIACOMPARABLE
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Pagina 165
GLOSARIO DETÉRMINOS
Avaluó:Valor quese leasigna aun bien para fines específicos. Eiavalúo puede ser
de tipo comercial, el que está dado por el precio de mercado y se realiza con el fin
desertransable.
AnálisisdeMercado/análisis dehomologación demercado:verMétodo Comparativo
deMercado
Cédula o Ficha de mercado: formato o ficha técnica donde se plasman los datos
relevantesycaracterísticas deuncomparable.
Comparables:inmuebles similares al inmueble objeto del avalúo que se consideran
adecuados para realizar el ejercicio de homologación, teniendo en cuenta su
ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservación y
coeficiente deutilización delsuelo.
Depreciación: pérdida real de valor de un inmueble debida al deterioro físico,
obsolescencia económica uobsolescencia funciona!.
Desarrollo habitacional: grupo de viviendas proyectado en forma integral, con la
dotación deservicios urbanos.
Edad:númerode añostranscurridos desde lafecha deconstrucción de uninmueble,
o lade última remodelacióny lafecha deelaboración delavalúo.
Edificio habitacional: cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para
albergar unoovariosespaciosdestinadosalavivienda.
Elementos privativos: departamento, casa o local y los elementos anexos que le
correspondan sobre el cual el condómino tiene un derecho de propiedad y de uso
exclusivo.
Página 166
Enfoque de mercado / Enfoque comparativo de Mercado: ver MétodoComparativo
de Mercado.
Estudiode valor, análisis queasolicitud del cliente, requiera manifestar valores bajo
hipótesis de vivienda terminada, cuyo objeto sean los proyectos de vivienda
individual ocolectiva oviviendasenetapadeconstrucción.
Factor de Homologación.- Es la cifra que establece el grado de igualdad y
semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características
particularesdedos bienesdel mismo género, parahacerloscomparables entresí.
FactorResultante.-Eselcomplemento delfactordedeméritooseaaquellafracción
quemideelvalorde unbienalcompararloconelvalorde unbien nuevo después de
ajustarlo porsudepreciación total.
Fiduciarioofideicomitido: esquien recibeel bien inmueble en carácter de propiedad
fiduciaria conobligación dedar a!bieneldestino previstoen uncontrato.
Hipoteca.- Es el derecho rea! que se tiene sobre bienes inmuebles dejados como
garantíade uncrédito hipotecario.
Homologación:procedimiento porelcualseanalizan lascaracterísticas del inmueble
que se valúa en relación con otros comparables, con el objeto de sustentar el valor
por comparación a partir de valúa en relación con otros comparables, con el objeto
desustentarelvalor porcomparaciónapartirdesussimiíitudesydiferencias.
Inmueble: Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una
porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios
que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien
inmueblesonsuinmovilidadysutangibilidad.
Infraestructura:conjunto de obras que constituye el funcionamiento de las ciudades
yque haceposibleelusodelsuelo concaracterísticas normadas.
Página 167
Desviaciónestándar(o)es una medida de centralización odispersión para variables
de razón (ratio o cociente) y de intervalo, de gran utilidad en la estadística
descriptiva.
Mercadolocal: representa el entorno urbano o rural análogo donde se encuentre el
inmueble.
Método Comparativode Mercado.-Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden
ser analizados conbienes comparablesexistentes enel mercado abierto; sebasaen
la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa
recientes, operaciones de renta o alquiler yque, mediante una homologación de ios
datos obtenidos, permiten alvaluador estimar unvalor de mercado. Elsupuesto que
justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más
por una propiedadqueloqueestaría dispuesto apagar poruna propiedad similar de
utilidad comparabledisponibleenelmercado.
Modelos deprecios hedónicos,Se les llama precios hedónicos o "precios sombra",
porque representan el valor relacionado con cada uno de los atributos de un
inmueble, tales como área de construcción, años de construcción o ubicación.
Dichos atributos nopuedenser separadosyno hay mercados específicos para cada
uno; sino queenconjunto suman unimporte alapropiedad (Rosen, 1974;Sheppard
1999). Desormeaux y Piguillem (2003) agregan que los precios implícitos de los
atributos son revelados alosagentes económicos a partir de los precios observados
de los productos diferenciados y de las cantidades y calidades de los atributos
asociados aellos.
Niveldeincidencia:porcentaje que representa unafracción o partedelvalor total del
inmueble.
Obragrís:avance de obra no terminada cuyas características consisten en dejar el
inmueble listo para recibir acabados.
Obsolescenciaeconómica:pérdida de valor de los inmuebles, debida a condiciones
externasadversas.
Página 168
RESIDENCIAL CASO: COLONIA ANÁHUAC, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO,DISTRITO FEDERAL
Obsolescencia funcional: pérdida de valor de los inmuebles, debida a factores
inherentesaéstosyacambiosensudiseño oensus materiales oprocesos.
Peritovaluador: vervaluador.
Promotor: persona física o moral cuya actividad preponderante es la construcción y
comercialización de vivienda al público en general, bajo su riesgo y que se
encuentra registrada ante unintermediariofinanciero.
Reserva territorial: área que por determinación legal y con base en un plan
especifico será utilizada para el crecimiento de un centro de población, con
prohibición estricta de darle usos diferentes a ios especificados por la normativídad
urbana.
Riesgo.-Es el grado de posibilidad de pérdida para un empresario, en un proceso
productivo o de inversión. En contraposición, el beneficio del empresario es el
premio (tasade interés),querecibe porhaber aceptado elriesgo.
Subpríme: La crisis de las hipotecas subprime es una crisis financiera que se
extiende por los mercados financieros, principalmente, a partir del jueves 9 de
agosto de 2007, si bien su origen se remonta a los años precedentes.
Generalmente, seconsidera disparador ypartede lacrisisfinanciera de2008ydela
crisiseconómicade2008.
Suelo:tierra, superficie considerada en función de sus cualidades productivas, así
como de sus posibilidades de uso, explotación o aprovechamiento. Se clasifica
segúnsuubicación,comosuelo urbano,reservaterritorial osuelorural.
Unidaddeavalúos:persona moralconformada porespecialistas quepresta servicios
técnicosydevaluación.
Valorcomercial/ valorjusto demercado:Esel Precio más probableestimado, porel
cual unapropiedadse intercambiaría en lafecha del avalúoentre uncomprador yun
vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con
un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de
Página 169
loshechos pertinentes, conprudencia ysincompulsion; precio más probable en que
se podría comercializar un inmueble, en las circunstancias prevalecientes a la fecha
delavalúo
Valorcomparativode mercado:valor estimado resultado del análisis de inmuebles
iguales o similares al inmueble objeto del avalúo, que hayan sido vendidos u
ofertados eniaetapa derealización delavalúo
Transabie: susceptible demoverse otrasladarse deunpropietarioaotro
Valuador Es aquel valuador con titulo y cédula profesional expedidos por la
Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas
correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes
conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le
confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y
privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad, es un profesional que
posee amplio conocimiento de la normativa técnica de proyecto y construcción, los
procesos económicos, sociales y políticos que condicionan y afectan el valor de los
bienes.
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INSTITUTO TECNOtÓGfCO DE LA

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