Presentación Javier Ismodes

Transcripción

Los Seguros para el Crédito
Hipotecario
XVII Curso Interamericano de Banca Hipotecaria
Javier Ismodes Cascón
©2014 Genworth Financial, Inc. Todos los derechos reservados.
Riesgo Hipotecario
Flujo de Dinero
Garantía Hipotecaria
¿Cuáles son los Riesgos Para el Banco?
¿Cuáles son los Riesgos Para el Deudor?
1
Riesgos Hipotecarios
Fallecimiento
Burbuja
Incapacidad
2
Riesgo Hipotecario
Flujo de Dinero
Garantía Hipotecaria
Principales Riesgos de una Hipoteca:
CAPACIDAD DE PAGO
La Hipoteca se Deja de Pagar Parcial o Totalmente
GARANTIA COLATERAL
- Se Puede Destruir o Incendiar
- La Casa Puede Depreciarse y Valer Menos que lo Estimado
HONESTIDAD
Fraude en Título, Documentación, Avalúo, etc.
3
Perdida Esperada
PERDIDA ESPERADA (EL $)
=
PROBABILIDAD DE DEFAULT (% PD)
X
PERDIDA DADO EL DEFAULT (% LGD)
X
EXPOSICION AL MOMENTO DE DEFAULT (EAD $)
4
Probabilidades de Eventos:
Dependiendo de Muchos Factores, Algunas
Magnitudes de Riesgos que Afectan las Hipotecas:
Evento
Probabilidad
Severidad
Seguro
Fuego en Casa:
0.3%
Hasta 100%
Daños
Fallecer a los 45 Años:
0.3%
Colateral
Vida
Fraude en Título
Baja
100%
Título
Default en Hipoteca:
Entre 1 y 6%
Riesgo Sistémico
Crédito
Desempleo:
Entre 5 y 20%
Muy Baja
(pero Sistémico)
Desempleo
Pese a la Alta Probabilidad de Default y Desempleo, los Seguros
Mas Usados en Hipotecas son los de Daños y Vida
Fuentes: National Institute of Standards and Technology,, Social Security Administration, Fitch Ratings
5
Evento
Probabilidad
Severidad
Seguro
Fuego en Casa:
0.3%
Hasta 100%
Daños
0.3%
Colateral
Vida
Fraude en Título
Baja
100%
Título
Entre 1 y 6%
Riesgo Sistémico
Crédito
Desempleo:
Entre 5 y 20%
Muy Baja
(pero Sistémico)
Desempleo
6
Aclaración
Términos Relacionados con “Mortgage Insurance”
Siniestro: Default en Pago de Hipoteca
Private Mortgage Insurance (PMI)
Lenders’ Mortgage Insurance (LMI)
Federal Home Administration (FHA)
Mortgage Credit Guarantee
Home Loan Insurance
Siniestro: Fallecimiento, Fuego, Daños
Mortgage Life Insurance
Mortgage Protection Insurance
Mortgage Payment Protection Insurance
Seguro Hipotecario – Vida, Daños
Seguro Habitacional MIP/DFI (Brasil)
Seguro de Crédito a la Vivienda (México)
Seguro de Hipoteca FHA (Guatemala)
Cobertura de Riesgo Crediticio (Peru)
Seguro de Crédito Hipotecario (Rep. Dominicana)
Seguro de Crédito Hipotecario (Uruguay)
Seguro Garantia de Crédito Imobiliário (Brasil)
7
El Seguro de Crédito a la Vivienda
©2014 Genworth
Inc. Todos los derechos reservados.
Company Financial,
Confidential
©2012 Genworth Financial, Inc. All rights reserved.
Retos de Comprar Una Casa
• Alto Precio de la Propiedad
• La “Cuota Inicial” de la Hipoteca
• Ingresos Suficientes
Opciones para los Compradores:
1. Ahorrar para conseguir la Cuota Inicial
2. Comprar una Casa de Menor Valor
3. Obtener un Segundo Préstamo para pagar la Cuota Inicial
4. Comprar la Casa Deseada Usando el Seguro de Crédito a la Vivienda
1. Permite Mayor Acceso a la Compra de Vivienda
2. Reduce la Probabilidad y Severidad de las Pérdidas de los Bancos
9
Ejemplo:
¿Qué es?
Un Contrato de Seguro entre el Banco y la
Aseguradora
Casa con
Hipoteca
Con
Seguro
Pérdida del
Banco
Pago del
Seguro
15%
20%
Pérdida del Banco
5%
Capital
20%
Predominantemente para Préstamos con
Poca Cuota Inicial (Alto LTV)
Hipoteca
80%
Default
Cubre Pérdidas por Default en el Pago de
la Hipoteca
Sin
Seguro
¿Qué No es?
No es un Seguro al Prestatario Como:
Venta de la
Casa
• Seguro de Daños sobre el Inmueble
60%
• Seguro de Vida o Desgravamen
60%
• Seguro de Invalidez
• Seguro de Desempleo
Venta de la
Casa
10
Riesgo : La Probabilidad de Default
Mitigando el Riesgo de Default con el Seguro de Crédito
Probabilidad de Default
6.8%
5.7%
4.3%
3.7%
3.0%
2.3%
1.1%
1.5%
1.8%
<40 40+ 50+ 60+ 70+ 80+ 85+ 90+ 95+
Loan to Value (LTV)
Las Estadísticas Globales Muestran el
Riesgo de Préstamos con Alto LTV
Los Préstamos de Alto LTV son más
Volátiles en Tiempos de Crisis
La Probabilidad de Default Aumenta
Exponencialmente al Aumentar el LTV
El Seguro de Crédito a la Vivienda Mitiga los
Riesgos de Alto LTV:
-
Protección de Primeras Pérdidas
-
Mejora de Criterios de Suscripción
-
Risk Management
-
Mitigación de Pérdidas
Fuente: Fitch Ratings RMBS (2010 &2011)
11
Tipos de Productos
Tipos
Caracteristicas
• Generalmente Pagado por el Prestatario.
• Modalidades:
Flujo
o
Prima Unica (Puede ser Financiada)
o
Prima Mensual, Trimestral o Anual
• Poliza Emitida en la Originación
• Precio Basado en LTV, Tipo de Producto y
Otros Factores Especifícos al Mercado
Enaltecedores
de Crédito
(Portafolio)
• Pagado por el Banco Emisor
• Emitido Después de la Originación del
Préstamo, con el Objetivo de:
•
Proveer Mitigación de Riesgo al Portafolio
•
Facilitar la Securitización
• Negociado en cada Transacción
• Normalmente Para 80% LTV o Más
12
Beneficios
Consumidor
Banco
•
Reduce el tiempo necesario para adquirir la vivienda
•
Ayuda a que no se pierda la vivienda en caso de crisis gracias a los
programas de ayuda como workout y modificacion de terminos de
la hipoteca
•
Aumenta los activos del banco de una manera segura al expandir
el portafolio a financiamientos mas elevados
•
Provee beneficios de capital
•
Mejora la administración de riesgo y la comparación del mercado
•
Facilita la securitización
•
Transfiere el riesgo crediticio fuera del
sistema bancario
•
Adiciona capital privado en el sistema de
financiamiento inmobiliario
•
“Segundo par de ojos” con una
suscripción independiente y un activo
monitoreo del riesgo
Estado
13
Países con Seguro de Crédito a la Vivienda
Público
Argelia
Bélgica
Colombia
Filipinas
Francia
Guatemala
Kazakistán
Lituania
Marruecos
Perú
República Dominicana
Rusia
Serbia
Uruguay
Privado
Alemania
Australia
Estonia
Israel
Japón
Nueva Zelandia
Público y Privado
Canada
Finlandia
Hong Kong
India
Irlanda
Italia
Mali
Mexico
Holanda
Portugal
Sud Africa
Fuente: “Mortgage Default Insurance Regulatory Workshop,” Roger Blood, Oliver Wyman, October 14, 2008, pp. 5-7.
14
Corea del Sur
España
Suecia
Reino Unido
Estados Unidos
Servicios de Valor Agregado
• Segundo par de ojos - Mejor calidad de
hipotecas
• Detección de fraudes
• Auditorias de calidad y control
• Score de crédito
• Apoyo en reestructuras de hipotecas
(Workouts)
• Análisis de portafolios y comparativos
con el mercado
• Apalanca las mejoras prácticas globales
• Diseño de nuevos productos hipotecarios
que promueven un crecimiento con
riesgos medidos - hipotecas de altos
aforos
15
Compromiso de Pago
• Cumplir con reglas de originación
• Reglas de administración y cobranza
- Sistemas adecuados de administración de cartera
y gestión de cobranza
- Desarrollo e implementación de programas de
solución a créditos morosos
- Políticas de mitigación de pérdidas
• Pago de primas
• Reporteo mensual de comportamiento de
créditos
• Documentación para reclamos y
validacion a las condiciones de la
originación
El Espíritu del Seguro se Basa en una Originación y Cobranza
Disciplinadas
16
Evento
Probabilidad
Severidad
Seguro
Fuego en Casa:
0.3%
Hasta 100%
Daños
0.3%
Colateral
Vida
Fraude en Título
Baja
100%
Título
Entre 1 y 6%
Riesgo Sistémico
Crédito
Desempleo:
Entre 5 y 20%
Muy Baja
(pero Sistémico)
Desempleo
17
El Seguro de Desempleo
Protección de préstamos hipotecarios
• Muchos clientes con hipotecas tienen la
preocupación de no poder seguir pagando sus
hipotecas si se quedan sin trabajo
• La Protección de pagos de préstamos
hipotecarios cubre las cuotas de la hipoteca en
caso de enfermedad o desempleo involuntario
hasta un máximo de 12 meses por reclamación
• Una preocupación menos para que el cliente se
pueda concentrar en mejorar su salud o encontrar
otro trabajo
• Aporta una corriente adicional de ingresos
y fomenta la fidelidad del cliente
• Capaz de adecuar las prestaciones y el marketing
a su base de clientes con el objetivo de maximizar
sus ingresos
19
• Cubre el pago de las cuotas del
préstamo hipotecario del cliente en
los siguientes casos:
–
–
–
–
Desempleo involuntario
Enfermedad
Incapacidad temporal
Hospitalización
Hasta que vuelvan a trabajar, o en
su defecto hasta un máximo de
12 meses
20
Ventajas
Ventajas para el Banco
• Posibilidad de ingresos adicionales
• Oportunidades de venta cruzada identificadas
y habilitadas en diversos puntos de contacto
con el cliente
• Protege la relación con el cliente
• La tenencia de multiplicidad de productos
fomenta la fidelidaddel cliente
• Impulsa la imagen de una marca protectora
Ventajas para sus clientes
• Si el cliente no puede trabajar, cubre el
pago de las cuotas de la hipoteca
• El pago de las cuotas de la hipoteca es una
preocupación menos
• Puede concentrarse en encontrar otro
trabajo o mejorar su salud
• Contribuye a mantener su capacidad de
financiarse
• Punto único de contacto con el cliente
21
Características del producto
Flexibilidad de beneficios
Características del producto
Explicación de
la cobertura
Cubre el pago de las cuotas de la hipoteca del cliente en la eventualidad de
desempleo involuntario, enfermedad o incapacidad temporal
Asegurado
Aseguramos a clientes con hipotecas, cotitulares incluidos
Coberturas
Incapacidad Temporal po Accidente, Incapacidad Temporal por Enfermedad,
Desempleo involuntario, Hospitalización*
Beneficios
Beneficios mensuales = pago de la cuota de la hipoteca
Cobertura
máxima
La cobertura máxima es de aplicación
Primas
Primas mensuales
Reclamaciones
múltiples
Segunda reclamación una vez transcurridos 6 meses desde la primera
Franquicia
Plazo estándar de 30 días
Requisitos
Edad entre 18 y 65 años, residencia permanente y con empleo
Exclusiones
principales
Preexistencias, desempleo voluntario, dimisión del trabajo, autolesión (resumen
de exclusiones y de coberturas disponibles en caso de solicitud)
Fin de
cobertura
Cuando el asegurado cumple 65/70 años, se jubila o muere, el contrato hipotecario se
extingue, el seguro se cancela o se paga el beneficio máximo
*La hospitalización puede aplicarse como beneficio para aquellos asegurados que no estén cubiertos en caso de
desempleo involuntario
22











Ejemplo con una cuota mensual de $500
Cobertura
Incapacidad Temporal por
Accidente e Incapacidad
Temporal por Enfermedad
Desempleo
Hospitalización
Costo
Cost
Beneficio
El costo mensual
de la protección del
préstamo
hipotecario es $30
El costo se calcula
a razón de $6 por
cada $100 de
cobertura
23
$500 al mes
(equivalente al pago
de la cuota de la
hipoteca) hasta un
máximo de 12
mensualidades por
reclamación
Opción para gastos relacionados
El cliente elige inicialmente si desea
incrementar o no la cuota mensual para
incluir los gastos relacionados por ejemplo
con las primas del seguro de hogar. La
suma adicional se limita al 25% de la
cuota de la hipoteca
Ejemplo: cuota mensual de $500
• Tras 30 días consecutivos de
incapacidad
• El seguro paga $625 ($500 de la cuota+
$125 para gastos relacionados)
• Se seguirá pagando el 125% hasta que
el cliente vuelva a trabajar, o en su
defecto, hasta un máximo de 12
mensualidades
24
Evento
Probabilidad
Severidad
Seguro
Fuego en Casa:
0.3%
Hasta 100%
Daños
0.3%
Colateral
Vida
Fraude en Título
Baja
100%
Título
Entre 1 y 6%
Riesgo Sistémico
Crédito
Desempleo:
Entre 5 y 20%
Muy Baja
(pero Sistémico)
Desempleo
25
Los Seguros de Vida y Daños
para Hipotecas
26
El Caso de Chile:
-
-
-
Contratación Voluntaria, pero Requerida por Entidades Crediticias
Ley 20.552 Exige la Licitación de Seguros Relacionados con Créditos
Hipotecarios
Seguros Asignados a Institución que Ofrece el Menor Precio
Mínima Calificación de la Aseguradora: BBB
Monto Asegurado = Valor de Tasación del Inmueble - Valor del Terreno
Coberturas:
1. Desgravamen e Invalidez Total y Permanente
2. Incendio, Sismo, Salida del Mar, Riesgos de la Naturaleza
Beneficiarios:
- Entidad Crediticia: Saldo Insoluto
- Deudor Hipotecario: Monto Asegurado – Saldo Insoluto
En 2012, las Licitaciones Bajaron los Precios de Desgravamen en
59% y los de Incendio y Sismo en 24% (Según la Superintendencia)
http://www.youtube.com/watch?v=0-eNDFP4PLE
27
El Caso de Brasil:
-
Contratación Obligatoria, Según Ley 4.380/84 y Decreto 73/66 para
Prestamos Dentro del Sistema Financiero de Habitación (SFH)
Muerte e Invalidez Permanente (MIP) y Daños Físicos del Inmueble (DFI)
Peso del Seguro en Relación al Costo Total del Préstamo: De 2 a 16%
El Cliente Puede Escoger Entre: a) La Propuesta del Banco, b) Una
Aseguradora Independiente, o c) Una Aseguradora que el Cliente Elija
Coberturas:
1. Desgravamen e Invalidez Total y Permanente. Beneficio: Pago
de la Deuda Hipotecaria
2. Incendio, Rayo, Explosion, Inundación, Desmoronamiento, etc.
Beneficio: Pago del Costo de Restaurar el Bien Inmueble a su
Condición Previa al Incidente
28
Otros Países:
Argentina: Los Seguros de Vida y de Incendio son Requeridos por las
Entidades Financieras. Costos Aproximados Son 0.15% y 0.05%
Respectivamente. Se Permite el Endoso.
Colombia: Proyecto para Obligar a Hacer Licitaciones Periódicas para
Seguros Hipotecarios
•
•
•
•
Objetivo es Promover la Competencia en la Contratación de Seguros
Prohibición de Pago de Comisiones a la Institución Financiera
Prohibición de Sobrecargos
Información a Proveer Antes, Durante y Después de la Licitación
Peru: Los Bancos Requieren el Seguro de Desgravamen, pero Aceptan el
Endoso de Aseguradoras Independientes
29
Estados Unidos:
-
Ley Glass Steagall (1933 – 1999) Prohibió el Modelo Tradicional de
Bankassurance
-
Seguros Hipotecarios No Son Requeridos por Ley
-
Usualmente se Pide la Poliza del Seguro de Daños
-
El Seguro de Vida no es Requerido
-
Para Prestamos de Mas de 80% de Financiamiento, Fannie Mae y las
Agencias Requieren el Mortgage Default Insurance
30
Evento
Probabilidad
Severidad
Seguro
Fuego en Casa:
0.3%
Hasta 100%
Daños
0.3%
Colateral
Vida
Fraude en Título
Baja
100%
Título
Entre 1 y 6%
Riesgo Sistémico
Crédito
Desempleo:
Entre 5 y 20%
Muy Baja
(pero Sistémico)
Desempleo
31
El Seguro de Título
32
El Seguro de Título:
- El Sistema de Registro de Propiedad en Estados Unidos no esta
Centralizado
- El Caso Watson v. Muirhead (1868) y la Participación de
Benjamin Franklin
- Indemniza por Riesgos Derivados de Vicios o Defectos en los
Títulos de Propiedad
- Cobertura Permanente Mientras el Asegurado Mantenga la
Propiedad
- La Aseguradora Ejecuta un “Due Diligence” del Titulo Antes de
Emitir la Poliza
- Alta Especialización de Compañías Dedicadas a Este Rubro
- En America Latina, es muy Usado por Norteamericanos que
Adquieren Propiedades
- Chile y México son los Países con Mayor Penetración del Seguro
de Titulo
33
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de duda, se recomienda consultar a asesores cualificados y competentes antes de tomar ninguna decisión.
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Presentación Javier Ismodes

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