“benicalap norte”: manzana 12 (valencia)

Transcripción

CONSUM, SOCIEDAD COOPERATIVA VALENCIANA
Noviembre de 2013
MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL
“BENICALAP NORTE”: MANZANA 12
(VALENCIA)
ALEJANDRO ESCRIBANO, S.L.P.
PLANEAMIENTO Y GESTIÓN URBANÍSTICA
C/ Arquitecto Mora, 5 -2ª
46010 VALENCIA
Tel. 963 935 446
Fax: 963 623 577 E-mail: [email protected]
MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL “BENICALAP NORTE”: MANZANA 12 (VALENCIA)
ÍNDICE
DOCUMENTACIÓN SIN EFICACIA NORMATIVA
MEMORIA INFORMATIVA
1. INTRODUCCIÓN....................................................................................................................... 1
2. ANTECEDENTES......................................................................................................................... 1
3. ÁMBITO DE LA MODIFICACIÓN ............................................................................................ 1
4. ESTADO ACTUAL ...................................................................................................................... 1
5. ORDENACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE ................................................................................. 2
5.1. Normativa urbanística ................................................................................................... 2
5.2. Ordenación de las edificaciones ............................................................................... 7
ANEXO I ......................................................................................................................................... 9
Reportaje fotográfico ........................................................................................................... 9
PLANOS DE INFORMACIÓN
A.1. Situación (Escala 1/20.000)
A.2. Ámbito de la Modificación (Escala 1/2.000)
A.3. Ordenación pormenorizada del Plan Parcial “Benicalap Norte” (Escala 1/2.000)
A.4. Fincas resultantes del Proyecto de Reparcelación Forzosa “Benicalap Norte”
(Escala 1/1.000)
A.5. Ordenación de volúmenes del Estudio de Detalle de la Manzana 12 (Escala
1/500)
A.6. Justificación de superficies del Estudio de Detalle de la Manzana 12 (Escala
1/250)
MEMORIA JUSTIFICATIVA
1. JUSTIFICACIÓN DEL INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO.................................................... 1
2. TRAMITACIÓN........................................................................................................................... 2
ÍNDICE
Pág. 1
3. OBJETO DE LA MODIFICACIÓN ............................................................................................ 3
4. REGULACIÓN DE LA EDIFICABILIDAD................................................................................... 5
5. JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN ............................................................................... 7
6. DETERMINACIONES MODIFICADAS...................................................................................... 8
7. CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA .......................................................... 13
8. ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS ........................................................................................... 13
ANEXO I ....................................................................................................................................... 14
Imágenes de la ordenación de volúmenes................................................................... 14
DOCUMENTACIÓN CON EFICACIA NORMATIVA
NORMAS URBANÍSTICAS
PLANOS DE ORDENACIÓN
B.1. Calificación del suelo y estructura urbana (Escala 1/2000)
B.2. Ordenación de volúmenes en la Manzana 12 (Escala 1/500)
B.3. Justificación de superficies de la ordenación de volúmenes (Escala 1/250)
ÍNDICE
Pág. 2
EQUIPO REDACTOR
Alejandro Escribano Beltrán
Francisco J. Aibar Teruel
Arquitectos
Julia Pizcueta Sales
Abogada
ÍNDICE
Pág. 3
DOCUMENTACIÓN SIN EFICACIA NORMATIVA
MEMORIA INFORMATIVA
MEMORIA INFORMATIVA
1. INTRODUCCIÓN
El objeto de la presente Modificación del Plan Parcial del Sector NPR-1
“Benicalap Norte”, del municipio de Valencia, es la modificación de la calificación
urbanística de la manzana nº 12 (según numeración del propio Plan Parcial), con el
objetivo de facilitar la implantación en la misma de un local comercial de la
categoría Tco.1c, que requiere de unos parámetros urbanísticos diferentes a los
permitidos en su actual calificación.
La modificación afecta únicamente a la manzana 12 y define una nueva
ordenación de volúmenes edificables en dicha manzana que no llega a agotar la
edificabilidad máxima permitida, como más adelante se justificará.
2. ANTECEDENTES
El Municipio de Valencia cuenta con un Plan General de Ordenación
Urbana (en adelante, PGOU), que fue aprobado definitivamente mediante
resolución del Conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, de fecha 28 de
diciembre de 1988.
La Homologación y el Plan Parcial del Sector NPR-1 “Benicalap Norte” fueron
aprobados definitivamente mediante resolución del Conseller de Obras Públicas,
Urbanismo y Transportes, de fecha 25 de febrero de 2002.
En la manzana 12 del Sector “Benicalap Norte” se aprobó un Estudio de
Detalle de ordenación de volúmenes, por acuerdo plenario del Ayuntamiento de
Valencia, de fecha 25 de julio de 2008.
3. ÁMBITO DE LA MODIFICACIÓN
La modificación afecta, tal y como se ha señalado, únicamente a la
manzana 12 del Plan Parcial, por lo que dicha manzana constituye el ámbito de la
presente modificación. En los planos de información de la presente modificación, se
incluye el Plano A.2. Ámbito de la modificación, en el que se puede observar la
ubicación de la citada manzana dentro del Sector “Benicalap Norte”.
4. ESTADO ACTUAL
La manzana 12 está dividida en 3 parcelas, designadas como parcelas 12.1,
12.2 y 12.3 en la reparcelación aprobada. La parcela 12.3, que es la que está
situada en la esquina de la Avenida de Ecuador y la Calle EP Ecuador, está ya
edificada, con un bloque residencial de 6 plantas, que no incluye locales
MEMORIA INFORMATIVA
Pág. 1
comerciales en la planta baja. Y las parcelas 12.1 y 12.2, que dan frente a la
Avenida del Levante U.D., se encuentran actualmente urbanizadas, pero no
edificadas, es decir, tienen la condición de solar.
Por lo que respecta a la urbanización de la zona, el Sector “Benicalap Norte”
está urbanizado completamente.
5. ORDENACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE
A efectos de describir la ordenación urbanística vigente en la manzana 12,
se analiza, por una parte, la normativa urbanística vigente; y, por otra parte, se
analiza la ordenación de las edificaciones según el Estudio de Detalle aprobado
para dicha manzana.
5.1. Normativa urbanística
Siguiendo la estructura normativa de las Ordenanzas reguladoras del Plan
Parcial “Benicalap Norte”, la normativa urbanística de la zona de calificación
EDA-A en la que se encuadra la manzana 12, se regula en varios artículos de dichas
Ordenanzas:
a) La calificación de suelo se regula en el art. 4.
b) El régimen de usos se regula en el art. 5.2.
c) Unas determinadas condiciones de edificación se regulan en el art. 8.
d) Las condiciones particulares de la zona EDA-A se regulan en los artículos
18 a 20.
Teniendo en cuenta el objeto de la Modificación que se plantea, no
procede reproducir íntegramente todos los artículos citados, por lo que nos
limitamos a transcribir los preceptos que tienen una relación más directa con el
objeto de la presente Modificación.
Artículo 4. Calificación de suelo.
1. Las calificaciones de suelo v la ordenación urbanística están definidas en el
plano B.1 (Calificación del Suelo y Estructura Urbanística). En este plano
aparecen definidos:
- El límite del sector establecido por el Plan General de Valencia, modificado por
la homologación a la LRAU.
- La estructura general, con el trazado viario y sus conexiones.
-El sistema de equipamientos de dominio y uso público y privados, tanto de
sistema local como estructural, interiores al sector.
-Las manzanas edificables privadamente, su calificación, alineaciones exteriores
de parcela y número máximo de plantas.
MEMORIA INFORMATIVA
Pág. 2
-La edificabilidad, en metros cuadrados de techo construido, edificables
privadamente en cada manzana, diferenciándose en metros cuadrados
construidos de uso residencial (m2R) y metros cuadrados construidos de uso
terciario (m2T).
2. Para las parcelas privadas edificables de uso dominante residencial el
presente plan parcial adopta dos calificaciones, con la denominación de
«Edificación abierta» (EDA) y «Vivienda unifamiliar» (UFA). La regulación
general de estas zonas se ajusta a la establecida en las Normas Urbanísticas del
PGOU de Valencia, sin perjuicio del desarrollo complementario a través del
establecimiento de ordenanzas de tipo particular para aquellos aspectos de
detalle que requiera la ordenación propuesta. Dentro de la zona de edificación
abierta se definen dos subzonas, atendiendo a la diferente regulación de los
parámetros edificatorios: Edificación abierta-subzona A. (EDA-A), que
corresponde a las manzanas 3, 12 y 14; y edificación abierta subzona B (EDA-B),
que corresponde a las manzanas 4 a 11 y 13. La zona de vivienda unifamiliar se
equipara a la subzona vivienda unifamiliar agrupada del tipo Cases de Poble
(UFA-1) definida en el artículo 6.27 de las Normas Urbanísticas del PGOU.
Además de estas parcelas calificadas EDA y UFA, el plan califica un suelo de uso
dominante industrial «Industrias y almacenes» (IND), perteneciente a la subzona
«Áreas y enclaves industriales» (IND-1) definida en el artículo 6.55 de las
Normas Urbanísticas del PGOU.
3. Las calificaciones de suelo contenidas en el presente plan, agrupadas por el
carácter básico de su propiedad, y con expresión de sus superficies, son las
indicadas en la tabla siguiente:
-Suelos de dominio y uso público:
3.1. Red viaria.
3.1.1. Estructural ................................................................. 45.907,20 m2 (1)
3.1.2. No estructural............................................................. 55.052,60 m2
3.2. Jardines públicos........................................................... 27.915,60 m2
3.3. Equipamiento escolar ................................................... 21.167,30 m2
3.4. Servicios públicos............................................................ 1.280,90 m2
Total suelo de dominio y uso público................................ 151.323,60 m2 66,44(%)
-Suelo de dominio y uso privado:
3.5. Edificación abierta-subzona A (EDA-A) ..................... 12.916,40 m2
3.6. Edificación abierta-subzona B (EDA-B) ... ................. 44.553,90 m2
3.7. Vivienda unifamiliar agrupada (UFA-1)..................... 12.176,50 m2
3.8. Industrial (IND-1).......................................................... 6.806,50 m2
Total suelo de dominio y uso privado .... ........................... 76.453,30 m2 33,56 (%)
MEMORIA INFORMATIVA
Pág. 3
Superficie calificada NPR ................................................... 203.140,70 m2
Superficie de dotaciones estructurales no incluidas en la superficie computable
de sector ................................................................................. 24.636,20 m2
Total superficie plan parcial................................................ 227.776,90 m2
(1) No incluye espacios libres integrados en la red viaria estructural.
“Artículo
Artículo 5.2
El régimen de usos correspondiente a las calificaciones «Edificación abierta –
subzona A» (EDA-A) y «Edificación abierta – subzona B» (EDA-B), será el
siguiente:
2.1. El uso global o dominante de esta zona es el residencial plurifamiliar (Rpf).
2.2. Se prohíben expresamente los siguientes usos:
a) Terciarios:
- Edificios comerciales limitados a zonas de uso dominante terciario (Tco.3).
- Campamentos (Tho.2).
- Edificios, locales e instalaciones destinadas a actividades recreativas con aforo
superior a 1.500 personas (Tre.4), salvo que se propongan en bloques o manzanas
completas previo estudio de detalle que, además de cumplir las condiciones que
se establecen en el artículo 6.25 apartado 10 (de las NN.UU. del PGOU), deberá
justificar expresamente la dotación de plazas de aparcamiento que se establece
en el artículo 5.136 (de las NN.UU. del PGOU).
b) Industriales y almacenes:
- Ind 2, Ind 3, Alm 2 y Alm 3.
c) Dotacionales:
- Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales destinados a mercados
de abastos y mataderos, cementerios (Dce), infraestructuras (Din) excepto los
servicios centrales de telecomunicaciones (Din.5).
2.3. Se permiten cualesquiera otros usos no incluidos en el apartado 2 anterior
salvo que manifiestamente sean incompatibles con el uso dominante residencial
asignado a esta zona, y no queden situados en áreas sobre las que se establezcan
limitaciones específicas.
2.4. El régimen de usos que se establece estará sujeto a las siguientes
condiciones de compatibilidad (sin perjuicio de las mayores limitaciones que
puedan desprenderse de la normativa vigente de protección contra incendios o de
ordenanzas municipales específicas):
…/…
MEMORIA INFORMATIVA
Pág. 4
g) Tco.1.- Uso comercial compatible con la vivienda. Sólo podrán ubicarse en
planta primera e inferiores, no admitiéndose en la misma planta en la que se
ubiquen piezas habitables residenciales; o bien en edificio de uso exclusivo
cuando éste tenga una superficie construida sobre rasante no superior a 2.500
metros cuadrados, con un máximo de superficie de venta de 2.000 metros
cuadrados. Si se ubican en edificio de uso mixto, los locales comerciales deberán
contar con accesos desde la vía pública y núcleos de comunicación vertical
independientes y diferenciados de los del resto de usos.
…/…”
Artículo 8. Condiciones de edificación de la zona de calificación
«Edificación abiertaabierta-subzona A» (EDA(EDA-A).
…/….
2. En estas condiciones de ejecución del plan parcial, la edificabilidad global
(residencial) en cada manzana no podrá superarse, pudiendo, no obstante,
utilizarse parte de la edificabilidad residencial prevista en cada manzana para
usos terciarios no prohibidos por el artículo 5 de estas ordenanzas. Para el
cómputo de la superficie construida se estará a lo previsto en el artículo 5.22 de
las NN.UU. del plan general.
3. El número máximo de plantas sobre rasante de la edificación será de seis en
las manzanas 3 y 12, y de nueve plantas en la manzana 14. Parte de la planta
baja de un edificio se podrá configurar como espacio abierto (porche) adicional de
la parcela ajardinada privada. Estas superficies abiertas en planta baja no
computarán a efectos de edificabilidad, de acuerdo con lo previsto en el artículo
5.22.3 de las NN.UU. del plan general.
…/…
5. Si el proyecto de edificación se refiere a la totalidad de la manzana no será
necesario ningún instrumento de desarrollo del presente plan parcial. Este
proyecto de edificación deberá contener un plano de ordenación de la manzana, a
escala mínima 1:200, en el que se establezca la situación de los edificios con
relación a las alineaciones exteriores y laterales y los usos de los espacios libres
de parcela. En el supuesto de que las manzanas calificadas como EDA-A no sean
objeto de petición de licencia de obras unitaria para cada una de las manzanas,
se exige un estudio de detalle que defina la ordenación de toda la manzana.”
Artículo 18. Edificabilidad.
1. La edificabilidad de cada una de las manzanas que constituyen esta
calificación es la que se expresa en la siguiente tabla:
MEMORIA INFORMATIVA
Pág. 5
Índice de
Índice de
MANZANA
Superficie
edificabilidad
Edificabilidad
edificabilidad
Edificabilidad
(m2s)
neta Residencial
Residencial
neta Terciaria
Terciaria
2
2
(m R/m s)
2
2
2
(m R)
(m T/m s)
(m2T)
3
5.570,30
2,2296
12.419,27
-----
-----
12
5.417,20
2,2296
12.077,92
-----
-----
14
1.928,90
4,0000
7.715,60
0,2550
491,85
…/….
Artículo 19. Condiciones de la parcela
…/…
2. Ocupación de parcela.
La superficie de suelo ocupada por la edificación será, como máximo, el 50 por
ciento de la parcela edificable correspondiente en las manzanas 3 y 12, y el 60
por ciento en la manzana 14. Los espacios libres resultantes permanecerán como
suelo de dominio privado, sin perjuicio de su posible uso público, parcial o total,
en función de las características de la edificación proyectada.
3. Separación a alineación exterior.
Podrá adosarse la edificación a la alineación exterior, sin limitaciones, o
retranquearse respecto de dicha alineación siempre que se trate de bloques
completos y exentos que respondan a un proyecto unitario.
4. Separación a lindes laterales de parcela.
La separación mínima de la edificación a lindes laterales de parcela, medida
perpendicularmente a dichos lindes, será igual a 0,30xh, siendo h la altura de
cornisa, en metros, de la edificación proyectada, sin que esta distancia pueda ser
menor de 5 m.
En el caso de edificación escalonada, esta regla se aplicará planta a planta para
la altura de cornisa de cada una de ellas, por lo que las plantas inferiores podrán
estar más cerca del linde lateral, siempre que en cada una de ellas se cumpla
esta regla de separación. Podrán adosarse a los lindes laterales edificaciones
auxiliares como garajes, almacenes, cuartos de maquinaria, vestuarios o locales
comerciales, de una planta de altura máxima y a lo largo de una longitud no
superior al 25 por ciento del linde al que se adosa. Estas edificaciones auxiliares
adosadas al linde computarán tanto a efectos de edificabilidad como de ocupación
de parcela, y no podrán tener una altura total de coronación superior a 4,50 m.
El paramento visto recayente a propiedad colindante tendrá tratamiento análogo
al del cerramiento de parcela.
…/…”
MEMORIA INFORMATIVA
Pág. 6
“Artículo
Artículo 20
…/…
4. Tolerancia de alturas.
a) En los casos en los que no fuere de aplicación el apartado 3 anterior, se
admitirá la construcción de edificios de uso dominante residencial con una o dos
plantas menos que las grafiadas en el plano B.1.
b) Los edificios de uso dominante no residencial, que en cumplimiento de las
presentes normas puedan construirse en esta zona, podrán tener una altura de
comisa de hasta 6 metros menos que las indicadas en el apartado 1 de este
artículo para el número de alturas asignado en el plano B.1 y siempre y cuando
no fuere de aplicación el apartado 3 anterior.
…/…
8. La cara superior del forjado de techo de las plantas bajas sobre las que el plan,
o los instrumentos de planeamiento que lo desarrollen, no señalen edificación en
altura, no podrá situarse a más de 5,60 metros sobre la cota de referencia.
Por encima de dicho forjado de techo tan sólo se admitirán los siguientes
elementos:
a) Los faldones de las cubiertas planas.
b) Los elementos de separación entre terrados con una altura máxima de
2,20 metros. Estos elementos sólo podrán ser macizos hasta los 90 cm. de altura
a partir de los cuales tendrán un tratamiento diáfano (verjas, setos, etc.).
c) Las barandillas de protección.
d) Una capa de tierra de hasta 40 cm. de espesor cuando se previese un
tratamiento ajardinado.
e) Las chimeneas de ventilación o de evacuación de humos, calefacción y
acondicionamiento de aire con las alturas que en orden a su correcto
funcionamiento determinen la reglamentación específica vigente o en su defecto
las normas de buena práctica de la construcción.”
5.2. Ordenación de las edificaciones
Como ya se ha indicado anteriormente, el ámbito de la presente
Modificación es la manzana 12, que está integrada por 3 parcelas: la parcela 12.1,
la 12.2 y la 12.3. La ordenación concreta de las edificaciones que se pueden
construir sobre dichas parcelas es diferente para cada una de ellas.
En la manzana 12, se aprobó un Estudio de Detalle de ordenación de
volúmenes, por acuerdo plenario del Ayuntamiento de Valencia, de fecha 25 de
julio de 2008. Este Estudio de Detalle define las edificaciones a construir sobre las tres
parcelas en las que se divide esta manzana. La parcela 12.3 ya está construida
MEMORIA INFORMATIVA
Pág. 7
según dicha ordenación de volúmenes; la parcela 12.1 aún no está construida, y no
se tiene constancia de iniciativa para comenzar su edificación; y la parcela 12.2
tampoco está construida, pero sí que existe una iniciativa para implantar un local
comercial en planta baja de categoría Tco.1c, que es una de las razones por las
que se propone la presente Modificación.
La cuestión que se plantea es que la edificación definida en la parcela 12.2
según el Estudio de Detalle aprobado es inadecuada para la implantación de un
local comercial del tipo señalado que precisa de una mayor ocupación de parcela
en planta baja. Esta es la razón por la que la presente Modificación no se limita a la
alteración de la calificación de la manzana 12, sino que ha de modificar también la
ordenación vigente en la parcela 12.2, según el Estudio de Detalle aprobado. En los
Planos A.5 y A.6 de la presente Modificación, se recoge la ordenación vigente en la
manzana 12, según el Estudio de Detalle aprobado.
La conclusión que se extrae del análisis de la ordenación de edificaciones
vigente es que, teniendo en cuenta el objeto de la Modificación que se plantea, no
es necesario modificar la ordenación vigente en las parcelas 12.1 y 12.3, y sí que
debe modificarse la ordenación de volúmenes vigente en la parcela 12.2 para
permitir la implantación de locales comerciales de las características que se han
indicado.
MEMORIA INFORMATIVA
Pág. 8
ANEXO I
Reportaje fotográfico
MEMORIA INFORMATIVA
Pág. 9
MANZANA 12
MEMORIA INFORMATIVA
Pág. 10
A.1.
Situación
(Escala 1/20.000)
A.2.
Ámbito de la Modificación
(Escala 1/2.000)
A.3.
Ordenación pormenorizada del Plan Parcial “Benicalap Norte”
(Escala 1/2.000)
A.4.
Fincas resultantes del Proyecto de Reparcelación Forzosa “Benicalap
Norte”
(Escala 1/1.000)
A.5.
Ordenación de volúmenes del Estudio de Detalle de la Manzana 12
(Escala 1/500)
A.6.
Justificación de superficies del Estudio de Detalle de la Manzana 12
(Escala 1/250)
Pág. 1
EMPLAZAMIENTO
"BENICALAP NORTE": MANZANA 12 (VALENCIA)
1/20.000
Noviembre de 2013
A
1
1
2
LIMITE DEL PLAN PARCIAL.
2
3
4
8
5
9
7
6
10
NUMERO DE MANZANA.
15
16
17
18
11
19
20
21
12
13
22
23
14
24
25
1/2.000
Noviembre de 2013
A
2
EL
1
IND-1
2
EL
IND-1
2
EC
EL
3
4
EDA-A
EL*
5
6
EL*
E/RV
7
EL*
EL*
EL
EL
EL
EL
SP-6
EL
SP-2
EL
15
EL*
9
10
16
17
EL*
EL*
18
EL*
EL*
EL*
EL*
19
EL
sup.
EL*
20
EL*
EL
EL*
EL*
12
EL*
13
EL*
EC
EL
21
EL*
EDA-A
11
EL*
EL*
22
23
EL*
24
EL*
EL
EL
8
EL*
EDA-A
14
EL
sup.
EL*
25
EL
E/RV
CALIFICACION DEL SUELO Y ESTRUCTURA URBANA
1/2.000
Noviembre de 2013
B
1
A
3
PROPIETARIO
ADJUDICADA
RESIDENCIAL
1.2
1.3
2
2.1
VALENCIA PARK SIGLO XXI, S.L.
612,35
-
612,35
-
EDITUR 2, S.L.
2.433,25
-
2.433,25
-
279,90
-
279,90
-
2.1
1.994,31
-
1.994,31
-
2.2
TENENCIA DE SOLARES, S.L.
1.486,69
-
1.486,69
-
3
URBEM, S.A.
5.570,30
12.419,27
-
-
4.1
AYUNTAMIENTO DE VALENCIA
605,18
1.122,74
-
207,20
4.2
646,36
1.285,98
-
221,36
4.3
Y HERMANOS
1.272,17
2.450,08
-
435,68
870,92
1.708,04
-
182,92
4.5
VALENCIA PARK SIGLO XXI, S.L. (E)
1.300,03
3.485,12
-
366,31
4.6
2.862,04
7.228,06
-
758,23
5
1.693,90
3.021,60
-
534,45
6.1
3.456,10
5.707,49
-
996,38
6.2
977,60
1.510,51
-
274,35
7.1
4.276,58
10.010,85
-
1.377,18
7.2
2.577,52
6.837,35
-
718,70
8
8.093,70
17.259,10
-
2.167,80
9
5.770,50
14.975,00
-
1.866,51
10
5.098,20
10.799,70
-
1.365,20
11
1.166,00
4.581,10
-
483,53
1.442,80
3.216,73
-
-
12.1
12.2
EDITUR 2, S.L.
2.974,40
6.631,64
-
-
12.3
1.000,00
2.229,55
-
-
13.1
1.943,55
2.889,10
-
529,95
13.2
1.943,55
2.889,10
-
529,95
14
1.928,90
7.715,60
-
491,85
15.1
CIUDAD ARTISTA FALLERO Y SRES. FENOLLAR
DONET Y OTROS
469,35
469,35
-
-
15.2
228,45
228,45
-
-
82,00
82,00
-
-
100,00
100,00
-
-
900,20
900,20
-
-
15.3
2.2
SANTAMARIA Y VALENCIA PARK SIGLO XXI, S.L.
15.4
16
17
MONTESINOS ALFONSO
1.047,10
1.189,00
-
-
18
1.187,60
1.187,60
-
-
19
2.234,90
2.234,90
-
-
20
407,40
313,80
-
-
21
445,50
445,50
-
-
274,36
274,36
-
-
22.1
22.2
807,44
807,44
-
-
23
1.740,10
1.740,10
-
-
24
1.376,20
1.376,20
-
-
25
875,90
875,90
-
-
Nota: (E)
3
4.1
4
4.2
5
6.1
6
6.2
TERCIARIA
1.2
4.4
1.1
INDUSTRIAL
1.1
1.3
1
SUPERFICIE
Derechos procedentes del excedente de aprovechamiento.
7
4.3
7.1
4.4
4.5
4.6
7.2
- PROPIETARIOS VALENCIA PARK SIGLO XXI, S.L.
8
10
9
15
15.4
15.2
15.1
16
EDITUR 2, S.L.
11
15.3
URBEM, S.A.
17
18
TENENCIA DE SOLARES, S.L.
PROINDIVISO: CIUDAD ARTISTA FALLERO, S.A. / SRES. FENOLLAR DONET,
19
20
21
12
12.3
13
22
22.1
23
22.2
13.1
14
24
12.2
12.1
13.2
25
FORZOSA "BENICALAP NORTE"
ADJUDICACION. LINDEROS DE LAS FINCAS RESULTANTES
DE TITULARIDAD PRIVADA
1/1.000
1/1000
10 de Noviembre de 2004
B
ALEJANDRO ESCRIBANO, S.L.
3
Noviembre de 2013
A
4
DE DETALLE DE LA MANZANA 12
1/500
Noviembre de 2013
A
5
DE DETALLE DE LA MANZANA 12
1/250
Noviembre de 2013
A
6
1. JUSTIFICACIÓN DEL INSTRUMENTO DE
PLANEAMIENTO
El objeto de la presente propuesta es la modificación de la calificación
urbanística de la denominada “Manzana 12” (según nomenclatura del Plan Parcial
“Benicalap Norte”), que pasa de estar integrada en la zona EDA-A a la zona EDA-B,
para permitir la implantación de locales comerciales que precisan una mayor
ocupación de parcela que la ocupación máxima actualmente permitida en la
citada zona.
Dado que se propone alterar la calificación urbanística del suelo, parámetro
que está regulado en el art. 4 de las Ordenanzas del Plan Parcial “Benicalap Norte”
y se define gráficamente en el plano B.1 Calificación del Suelo y Estructura Urbana,
se debe tramitar una Modificación de este Plan Parcial. .
Por otra parte, la Manzana 12 del Sector “Benicalap Norte” tiene definida
una determinada ordenación de volúmenes, aprobada en el Estudio de Detalle de
ordenación de volúmenes de esta manzana. Esta ordenación de volúmenes está
basada en los parámetros de edificabilidad, número de plantas y ocupación de
parcela establecidos en el Plan Parcial “Benicalap Norte”.
Al haberse llevado a cabo en esta manzana, para la totalidad de la misma,
la ordenación volumétrica a través de un Estudio de Detalle aprobado
definitivamente, se puede lícitamente considerar que nos encontramos en una
situación idéntica a la ordenada en las manzanas con calificación EDA-B del Plan
Parcial, que se caracterizan por tener definida su ordenación mediante la definición
geométrica gráfica de los parámetros de la edificación. Por tanto, el cambio de
calificación pretendido realmente no deja de ser la constatación de un hecho
objetivo que ya se ha producido.
El objetivo de la presente propuesta es remodelar la ordenación definida en
el Estudio de Detalle para configurarla de modo que posibilite la implantación de
locales terciarios de categoría Tco.1c. Al cambiar la calificación a EDA-B deja de
estar vigente la ocupación máxima del 50% de la parcela, lo que posibilita la
pretendida ordenación de volúmenes que requiere de una ocupación de parcela
en planta baja que no es posible con la actual calificación EDA-A.
Por este motivo, en la presente modificación, además del cambio de
calificación debe procederse también a una modificación de la ordenación de
volúmenes vigente, adaptada a los nuevos parámetros urbanísticos de la zona EDAB en la que se encuadrará la manzana 12. En principio, la modificación de la
ordenación de volúmenes podría tramitarse como Modificación del Estudio de
Detalle vigente, pero no tiene sentido tramitar simultáneamente una Modificación
Pág. 1
de Plan Parcial y una Modificación de Estudio de Detalle; como el instrumento de
Modificación de Plan Parcial tiene legalmente la capacidad de modificación de la
ordenación pormenorizada -en la que se incluye la asignación de zonas de
ordenación y la ordenación de volúmenes-, resulta más razonable incluir en un
único instrumento de Modificación de Plan Parcial tanto las modificaciones de la
normativa urbanística como la modificación de la ordenación de volúmenes en la
Manzana 12.
En definitiva, se plantea una Modificación Puntual del Plan Parcial
“Benicalap Norte” en la manzana 12 que afecta exclusivamente a su ordenación
pormenorizada.
2. TRAMITACIÓN
Respecto a la iniciativa en la formulación del Plan, debe recordarse lo que
establece, en esta materia, el art. 87 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la
Generalitat, Urbanística Valenciana (en adelante, LUV):
«Los planes de desarrollo del Plan General y sus modificaciones pueden
ser promovidos por los Municipios, los particulares y las Administraciones no
municipales en el ejercicio de sus competencias sectoriales.»
Por tanto, un particular, como es la Sociedad Cooperativa Valenciana
CONSUM, está habilitado legalmente para promover una Modificación de Plan
Parcial.
Respecto al procedimiento de aprobación de una Modificación de Plan
Parcial, resulta aplicable el art. 94.1 de la LUV:
«Las modificaciones de los Planes se llevarán a cabo según el
procedimiento establecido en cada tipo de Plan.»
De conformidad con este precepto legal, una Modificación de Plan Parcial
se tramita por el mismo procedimiento de aprobación de un Plan Parcial. El
precepto legal indicado tiene su desarrollo reglamentario en el art. 223 del Decreto
67/2006, de 19 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de
Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (en adelante, ROGTU). Se transcriben
también los apartados aplicables de este precepto reglamentario (apartados 1 y 2,
ya que los apartados 3, 4 y 5 no resultan aplicables a la presente modificación).
«1. Las modificaciones de los Planes se llevarán a cabo según el
procedimiento establecido para cada tipo de Plan, sin necesidad de reiterar
aquellas actuaciones propias de la exposición al público de los Programas, y ello
sin perjuicio de que quien tenga adjudicada la gestión indirecta pueda tramitar
por sus propios medios la publicación y la notificación de esa exposición al
público.
2. Los informes deberán emitirse en el plazo máximo de un mes.»
Analicemos la aplicación de estas determinaciones normativas a la presente
Modificación. Comenzando por el primero de los apartados transcrito, no hay duda
de que el trámite de aprobación es el que corresponde a los Planes Parciales, que
Pág. 2
se regula en el art. 90 de la LUV. En el presente caso, en el que el instrumento de
planeamiento se promueve a instancia de un particular, pero no con motivo de un
programa de actuación integrada, el procedimiento será el regulado en el
apartado 2 del art. 90 de la LUV:
«2. Cuando los documentos anteriores [Planes Parciales, de Reforma
Interior y Estudios de Detalle] no sean promovidos con motivo de un programa
de actuación integrada se someterán a información pública por el plazo de un
mes en las condiciones de publicidad establecidas en el artículo 83.2.a) de la
presente ley para los planes generales.»
Y el art. 83.2.a) de la LUV, al que se remite el anterior precepto, determina lo
siguiente:
«2. Información pública, por un período mínimo de un mes, anunciada en
el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana y en un diario no oficial de amplia
difusión en la localidad. Durante este plazo, el proyecto diligenciado del Plan
deberá encontrarse depositado, para su consulta pública, en el Ayuntamiento o
Ayuntamientos afectados por el cambio de ordenación.»
Y, por último, por lo que se refiere a la tramitación del documento, la
competencia para la aprobación definitiva corresponde al Ayuntamiento, en
aplicación del art. 91.1 de la LUV:
«1. Corresponde al Ayuntamiento aprobar definitivamente los Planes y
Programas de iniciativa municipal o particular, siempre que no modifiquen la
ordenación estructural.»
La presente Modificación afecta exclusivamente a elementos de la
ordenación pormenorizada y, por lo tanto, la competencia para su aprobación
definitiva corresponde al Ayuntamiento de Valencia.
En definitiva, el trámite de la Modificación de Plan Parcial será el siguiente:
información pública, por el plazo de un mes, con anuncios en el Diari Oficial de la
Comunitat Valenciana y en un periódico de información general; y aprobación
definitiva por el Pleno del Ayuntamiento de Valencia.
3. OBJETO DE LA MODIFICACIÓN
La finalidad principal de la Modificación propuesta es la de permitir la
implantación de locales comerciales de categoría Tco. 1c en la manzana 12 del
Sector “Benicalap Norte”, que requieren una mayor ocupación de parcela que la
actualmente permitida en la zona EDA-A en la que se encuadra actualmente.
En la ordenación vigente, en el Sector “Benicalap Norte” están muy
limitadas las posibilidades de implantación de locales comerciales de tamaño
medio (entre 800 m² y 2.000 m² de superficie de venta, según las categorías
establecidas en el art. 7.5.1 de las Normas Urbanísticas del PGOU de Valencia). En la
zona EDA-B, las plantas bajas de los edificios residenciales tienen una profundidad
de 12,50 m, que resulta insuficiente para la disposición de locales comerciales de
tamaño medio (a modo de ejemplo, para un local comercial de 2.000 m² totales, se
Pág. 3
obtendría una planta baja de 160 m de longitud y 12,50 m de profundidad,
dimensiones que son manifiestamente inadecuadas para la funcionalidad del local
comercial). Y en la zona EDA-A está limitada la ocupación de parcela a un máximo
del 50%, quedando el restante 50% destinado a espacios libres de uso privado. Con
estas condiciones, se requieren parcelas con una superficie del doble de la
superficie requerida estrictamente para el local comercial (para la implantación de
un local comercial de 2.000 m² se requieren 4.000 m² de parcela) y, además, no
tiene relación con la actividad comercial el destinar la mitad de la parcela a
espacios libres privados. Estas limitaciones han hecho inviable hasta el momento la
implantación de locales comerciales de tamaño medio en el Sector “Benicalap
Norte”, que cabe recordar que tiene una capacidad de más de 1.200 viviendas.
Para resolver estos problemas, se propone modificar tanto la calificación de
esta manzana como el plano B.1 actualmente vigentes, no requiriéndose cambio
alguno de la normativa del Plan Parcial, salvo una pequeña aclaración de la
normativa vigente de limitado alcance. Esta modificación se plantea, por tanto,
con un alcance limitado y puntual, pues afecta solamente a la manzana 12.
Se propone el cambio de calificación de la manzana 12 a EDA-B, puesto
que en dicha zona la concreción de las edificaciones ya se realiza mediante la
definición geométrica de la edificación en la planta baja y en las plantas superiores
y no por aplicación de parámetros de ocupación de parcela, puesto que se
dispone de un Estudio de Detalle aprobado para la manzana 12, en el que se
definen los volúmenes edificatorios para cada una de las parcelas integradas en
dicha manzana, resulta coherente asignar la manzana a la zona EDA-B ya que,
justamente, son éstos los parámetros en los que se fundamenta. Al respecto cabe
señalar que las Normas Urbanísticas del Plan General, establecen una única zona
de Edificación Abierta - EDA y, por tanto, con una única regulación, siendo el Plan
Parcial el que pormenorizó la distinción en dos subzonas. Por tanto no cabe hablar,
en propiedad, de un cambio de calificación formal, ya que la calificación sigue
siendo Edificación Abierta –EDA-, sino de un simple cambio de subcalificación, de
EDA- A a EDA-B, cambio de mucho menor alcance.
Con este planteamiento general, la modificación concreta que se plantea
es la introducción en las Ordenanzas del Plan Parcial de una nueva asignación de
subzona de calificación para la manzana 12, con el objetivo señalado de posibilitar
la implantación en dicha manzana de locales comerciales de la categoría Tco.1c.
De igual modo, se plantea la modificación del plano B.1 para introducir
gráficamente la nueva asignación, así como la definición geométrica que concreta
la edificación susceptible de materializarse en la citada manzana.
Se plantea únicamente la manzana 12 como ámbito de la modificación,
puesto que actualmente se encuentra sin consolidar completamente por la
edificación, existe una iniciativa inversora concreta con interés en implantarse en la
misma, reúne las características mínimas necesarias para implantar un local
comercial de tamaño medio y porque es inadecuado referir la modificación a una
parcela concreta.
Teniendo en cuenta las categorías del Uso Comercial (Tco) que se regulan
en el art. 7.5.1 de las Normas Urbanísticas del PGOU de Valencia, se considera que
Pág. 4
los locales comerciales de menor tamaño (Tco.1a y Tco.1b, cuyas superficies de
venta no superan, respectivamente, los 200 m² y los 800 m²) pueden implantarse
cumpliendo las condiciones establecidas en la normativa vigente. Sin embargo, la
categoría Tco.1c (superficie de venta mayor de 800 m² y no superior a 2.000 m²) con
la regulación y asignación de zonas actual, tal y como se ha señalado, tiene muy
restringidas sus posibilidades de implantación en el ámbito del Plan Parcial, lo que
en la práctica la hacen inviable.
Por otro lado, el uso Tco.3 queda excluido puesto que está expresamente
prohibido en las zonas EDA-A y EDA-B, según el art. 5.2.2.a de las Ordenanzas del
Plan Parcial “Benicalap Norte”. Y tampoco procede considerar, a estos efectos, el
uso Tco.2, puesto que, por su propia definición en el art. 7.5.1.b de las Normas
Urbanísticas del PGOU de Valencia, se trata de un uso comercial enclavado en
zonas no residenciales.
En definitiva, la Modificación propone una nueva subcalificación y una
nueva definición geométrica de la edificación tanto en planta baja como en
plantas superiores que permita la implantación de locales comerciales de la
categoría Tco.1c: locales comerciales independientes con superficie de venta
mayor de 800 m² y no superior a 2.000 m² en la manzana 12. Adicionalmente cabe
señalar que dichos locales, en cumplimiento del artículo 7.5 de las Normas
Urbanísticas del Plan General, deberán tener su acceso principal desde calle de
ancho no inferior a 25 metros, o al menos dos accesos diferenciados desde calles
distintas de ancho no inferior a 12 metros cada una de ellas.
Una vez definido el objeto de la presente modificación, la determinación
fundamental que se propone es la modificación de la subcalificación de la
manzana 12 que pasa de estar encuadrada en la zona EDA-A a la zona EDA-B.
Tal y como se ha señalado con anterioridad, mediante el presente
documento se propone una nueva ordenación de volúmenes en la Manzana 12, la
cual, concreta la forma de materializar la edificabilidad en cada una de las
parcelas en las que se divide. Sobre esta nueva ordenación de volúmenes será
sobre la que operarán los parámetros edificatorios definidos en el capítulo 3º
“Condiciones particulares de la calificación Edificación abierta-subzona B (EDA-B)”
del Título Tercero “Normas de edifcación”, de las Ordenanzas del Plan Parcial. Con
objeto de clarificar la aplicación del apartado 4 “Tolerancia de alturas” del artículo
23 en relación a la parcela 12.2, se establece la posibilidad de edificar únicamente
la planta baja destinada a local comercial, para lo que es necesario admitir la
autorización de edificios con dos plantas de menos, de uso dominante residencial o
terciario, a fin de facilitar la implantación de un local comercial de la categoría
Tco.1c.
4. REGULACIÓN DE LA EDIFICABILIDAD
En la zona EDA-A en la que actualmente se encuadra la manzana 12, la
edificabilidad de las parcelas está regulada en el art. 18 de las Ordenanzas del Plan
Parcial “Benicalap Norte”. En aplicación de este artículo, la manzana 12 tienen un
Pág. 5
Índice de Edificabilidad Neta Residencial de 2,2296 m²t/m²s, y una edificabilidad
total de 12.077,92 m²t.
La presente Modificación al asignar la manzana 12 a la subzona B (EDA-B),
debe definir gráficamente las alineaciones y el número de plantas concretos
susceptibles de materializarse. Por tanto, la edificabilidad total resultante de la
presente modificación será la que resulte de la definición geométrica de las
edificaciones recogida en el citado plano B.1.
A la hora de establecer la definición geométrica concreta de la
edificabilidad, se aplica el supuesto de que parte de la edificabilidad residencial de
una parcela se destine a usos terciarios compatibles, en aplicación de lo recogido
tanto en el art. 8.2 de las Ordenanzas del Plan Parcial “Benicalap Norte” para la
zona EDA-A, como en el 9.2 para la zona EDA-B, (disponiendo ambas zonas de
idéntica regulación); en consecuencia, en la presente regulación de la
edificabilidad se destina una mayor porción de la edificabilidad residencial para el
uso terciario, con el fin de lograr la correcta implantación del local comercial
pretendido.
En relación a los usos susceptibles de materializarse en la edificabilidad
permitida, debe remarcarse que el uso comercial Tco.1 (en cualquiera de sus
categorías), es un uso compatible tanto en la zona EDA-A como en la zona EDA-B,
mientras que el uso Tco.3 es un uso expresamente prohibido en esta zona, según el
art. 5.2 de las Ordenanzas del Plan Parcial “Benicalap Norte” (común para ambas
zonas), y el uso Tco.2 está previsto en zonas no residenciales. Por tanto, la
edificabilidad de una parcela puede destinarse, parcialmente, o incluso en su
totalidad, al uso comercial Tco.1, en aplicación del art. 9.2 mencionado.
Tal y como se ha señalado con anterioridad, existe una iniciativa concreta
para implantar un local comercial en planta baja de categoría Tco.1c sobre la
parcela 12.2. Por tanto, resulta necesaria la modificación de la ordenación de
volúmenes de la manzana 12, para permitir la implantación de dicho local
comercial en dicha parcela con las características anteriormente señaladas.
Así pues, se propone una remodelación volumétrica en la parcela 12.2,
consistente en ubicar en planta baja un local comercial de 34,50 m x 68,78 m,
alineado a las tres fachadas exteriores y dejando una calle interior de 8,75 m de
separación respecto del linde con las parcelas 12.1 y 12.3. De esta forma, el local
comercial dispondrá de una edificabilidad sobre rasante de 2.372,70 m²t
correspondientes a una ocupación en planta de igual cuantía, lo que supone una
ocupación del 79,78% de la parcela. En su caso, se puede disponer una entreplanta
en dicho local, siempre cumpliendo las condiciones establecidas en el art. 20.7.c de
las Ordenanzas del Plan Parcial “Benicalap Norte”, en relación con el art. 5.39 de las
Normas Urbanísticas del PGOU de Valencia.
Por encima de dicha planta baja se ubicarán dos plantas más de uso
residencial, disponiendo cada una de ellas de 1.616,66 m²t, en un volumen en
forma de “U” con un ancho constante de 15,00 m, alineado a las tres fachadas
exteriores, tal y como se aprecia en el plano B.2 Justificación de superficies de la
ordenación de volúmenes. La edificabilidad residencial total propuesta asciende a
3.233,32 m²t. En definitiva, se propone una ordenación volumétrica en la parcela
Pág. 6
12.2 con un número máximo de plantas igual a 3 (planta baja + 2) y las alineaciones
fijadas en los planos que se incorporan en la presente modificación.
Con la disposición de volúmenes descrita, la edificabilidad total de la
parcela 12.2 asciende a 5.606,02 m²t, inferior a la máxima edificabilidad permitida
en dicha parcela, la cual, asciende a 6.631,64 m²t según el Proyecto de
Reparcelación aprobado. En concreto, la edificabilidad residencial no
materializada asciende a 1.025,62 m²t, lo que supone en torno al 15,46 %, respecto
a la máxima posible.
Por lo que respecta a la parcela 12.3 cabe señalar que en el momento
presente se encuentra completamente edificada y en uso. Respecto a la parcela
12.1, se mantiene la misma edificación definida en el Estudio de Detalle vigente,
concretándose y acotándose sus dimensiones.
Adicionalmente y con carácter general para toda la manzana, en
aplicación del artículo 9, apartado 4, de las Ordenanzas del Plan Parcial aplicables
a la zona EDA-B, se define un área de movimiento de la edificación, limitada por
una alineación paralela a la alineación interior y situada a una distancia de 2 m. de
aquélla, que constituye el límite interior de las edificaciones. Tal y como se señala en
el apartado 5 del artículo 9, el empleo del área de movimiento de la edificación no
podrá implicar incremento de la superficie construida de cada una de las parcelas.
5. JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN
Se desarrollan en el presente apartado las razones que justifican la
modificación propuesta, especialmente desde el punto de vista del interés público.
La presente Modificación propone la transformación de parte de la
edificabilidad residencial actual en edificabilidad del uso terciario, la cual, se
dispone en la planta baja de la nueva configuración de volúmenes edificatorios en
la parcela 12.2. Por tanto, desde una perspectiva general, la presente Modificación
viene a facilitar la implantación de actividades económicas que generan empleo y
riqueza para la ciudad.
Tal como se ha explicado en el apartado anterior, la ordenación vigente en
el Sector “Benicalap Norte” ofrece dificultades para la implantación de locales
comerciales de tamaño medio. Tratándose de un sector de uso mayoritario
residencial, que tiene una capacidad para más de 1.200 viviendas, resulta
conveniente, para dar servicio a esta población, el que se puedan implantar en el
sector no sólo pequeños locales comerciales, sino facilitar también la implantación
de locales comerciales de tamaño medio (sin llegar tampoco a la implantación de
grandes complejos comerciales, ya que la Modificación se limita a la categoría
comercial Tco.1c establecida en el art. 7.5.1 de las Normas Urbanísticas del PGOU
de Valencia).
Pero el aspecto más relevante es que, en el contexto de crisis económica
actual, la modificación propuesta facilitará la implantación de actividades
económicas generadoras de empleo en mucha mayor medida que la ordenación
vigente, tanto por el incremento total de edificabilidad terciaria, como por la
Pág. 7
posibilidad de implantar lo que en términos comerciales o de servicios se denomina
una mediana superficie, en la que es normal un horario de apertura extendido que
representa un mayor índice de empleos por metro cuadrado respecto a las
implantaciones de pequeños locales en planta baja. Es sencillo considerar que
difícilmente puede haber hoy en día un interés público más importante que el de
facilitar la creación de empleo a corto plazo y esta modificación está justamente
orientada a ello.
Con esta actuación se está favoreciendo el interés general de los
ciudadanos, y más directamente de los residentes en el sector, al ampliar la gama
de actividades comerciales que pueden ofrecer servicios a los habitantes de este
barrio de la ciudad y a los colindantes.
Desde el punto de vista de la ordenación urbana, no se produce ninguna
incidencia significativa. La disposición de un volumen edificable de hasta tres
plantas como máximo en la parcela 12.2 (que es la única parcela que ve
modificada su ordenación de volúmenes), es más favorable desde el punto de vista
del diseño urbano que un edificio de 8 plantas de altura, como está previsto en la
ordenación vigente.
El aumento de la ocupación de parcela supone la reducción de espacios
libres de uso privado. Al respecto cabe recordar que dichos suelos no tienen la
consideración de suelos dotacionales computables, siendo meros espacios libres
privados y, en ningún caso, se reducen las dotaciones de zonas verdes del Sector
“Benicalap Norte”. Más bien, en este sentido, se produce una mejora en el estándar
de zonas verdes del sector, por cuanto, por una parte se reduce la edificabilidad
residencial en términos absolutos al no agotar la edificabilidad máxima de la
parcela; y por otra, parte de la edificabilidad de uso predominante residencial se
destina a edificabilidad terciaria, por lo que, por la suma de ambos conceptos,
aumenta el ratio de zonas verdes por habitante.
Por último, la presente actuación cabe encuadrarla en el marco general de
las actuaciones de la Administración destinadas a la eliminación de cargas
administrativas con la finalidad de fomentar la inversión y el empleo.
6. DETERMINACIONES MODIFICADAS
Una vez analizados en los apartados anteriores el objeto y la justificación de
la Modificación, procede, en el presente apartado, concretar exactamente cuáles
son las determinaciones de la ordenación vigente que resultan modificadas, las
cuales se incorporan en color rojo para mayor facilidad de lectura.
Se modifica la redacción del artículo 4, apartados 2 y 3, con el objetivo de
asignar una nueva zona de calificación para la manzana 12.
…/…
Pág. 8
corresponde a las manzanas 3, 12 y 14; y edificación abierta subzona B (EDA-B),
que corresponde a las manzanas 4 a 13. La zona de vivienda unifamiliar se
equipara a la subzona vivienda unifamiliar agrupada del tipo Cases de Poble
(UFA-1) definida en el artículo 6.27 de las Normas Urbanísticas del PGOU.
Además de estas parcelas calificadas EDA y UFA, el plan califica un suelo de uso
dominante industrial «Industrias y almacenes» (IND), perteneciente a la subzona
«Áreas y enclaves industriales» (IND-1) definida en el artículo 6.55 de las
Normas Urbanísticas del PGOU.
3.1. Red viaria.
3.1.1. Estructural ................................................................. 45.907,20 m2 (1)
3.1.2. No estructural............................................................. 55.052,60 m2
3.5. Edificación abierta-subzona A (EDA-A) ........................ 7.499,20 m2
3.8. Industrial (IND-1).......................................................... 6.806,50 m2
de sector ................................................................................. 24.636,20 m2
Pág. 9
Se modifica la redacción del artículo 8, apartado 3.
…/…
3. El número máximo de plantas sobre rasante de la edificación será de seis en
las manzanas 3 y 12, y de nueve plantas en la manzana 14. Parte de la planta
baja de un edificio se podrá configurar como espacio abierto (porche) adicional de
la parcela ajardinada privada. Estas superficies abiertas en planta baja no
computarán a efectos de edificabilidad, de acuerdo con lo previsto en el artículo
5.22.3 de las NN.UU. del plan general.
Se modifica la calificación de la manzana 12 a EDA-B, siendo las nuevas
condiciones de edificación aplicables a la misma las recogidas en las Ordenanzas
del Plan Parcial, en concreto, en el artículo 9, el cual, no se ve alterado en virtud de
la presente Modificación de Plan y al que nos remitimos en aras a la brevedad
expositiva.
Se modifica el artículo 18.1 y 19.2, con el fin de adaptarlo a las nuevas
calificaciones resultantes:
Capítulo 2.° Condiciones particulares de la zona de calificación
Índice de
Índice de
MANZANA
Superficie
edificabilidad
Edificabilidad
edificabilidad
Edificabilidad
(m2s)
neta Residencial
Residencial
neta Terciaria
Terciaria
2
2
(m R/m s)
2
2
2
(m R)
(m T/m s)
(m2T)
3
5.570,30
2,2296
12.419,27
-----
-----
12
5.417,20
2,2296
12.077,92
-----
-----
14
1.928,90
4,0000
7.715,60
0,2550
491,85
…/…
«Artículo
Artículo 19. Condiciones de la parcela.
Pág. 10
…/…
ciento de la parcela edificable correspondiente en las manzanas 3, y 12, y el 60
por ciento en la manzana 14. Los espacios libres resultantes permanecerán como
suelo de dominio privado, sin perjuicio de su posible uso público, parcial o total,
en función de las características de la edificación proyectada.
…/…»
De igual modo se adaptan los artículos 21 y 23 (apartados 1 y 4), del
Capítulo 3º, Título tercero:
Edificabilidad
La edificabilidad que corresponde a esta calificación se deduce de las
alineaciones y número de plantas grafiadas expresamente en el plano B. 1 del
plan parcial y que suponen, en metros cuadrados de techo construido de uso
residencial (m2R) y en metros cuadrados de techo construido de uso terciario
(m2T), lo siguiente:
Manzana
Superficie total de
dominio privado (m2s)
Edificabilidad
Residencial
(m2R)
Edificabilidad
Terciaria
(m2T)
4
5
6
7
8
9
10
12
11
13
7.556,70
1.693,90
4.433,70
6.854,10
8.093,70
5.770,50
5.098,20
5.417,20
1.166,00
3.887,10
17.280,00
3.021,60
7.218,00
16.848,20
17.259,10
14.975,00
10.799,70
8.677,54
4.581,10
5.778,20
2.171,70
534,45
1.270,73
2.095,88
2.167,80
1.866,53
1.365,23
2.372,70
483,53
1.059,90
TOTALES
49.971,10
106.438,44
15.388,45
Artículo 23. Condiciones
Condiciones de volumen y forma de los edificios.
1. La máxima altura de cornisa de la edificación se establece en función del
número de plantas grafiado en el plano B.1, con arreglo a la siguiente fórmula:
Hc = 5,30 + 2,90 Np
Pág. 11
Siendo He la altura de cornisa máxima expresada en metros, y Np el número de
plantas a edificar sobre la baja (es decir, el señalado en los planos menos uno).
De la aplicación de la fórmula se deduce el siguiente cuadro:
número de
altura de cornisa
plantas
en metros
---------------------------------------------------------------------1
5,30
2
8,20
3
11,10
4
14,00
5
16,90
6
19,80
7
22,70
8
25,60
9
28,50
La edificación tiene un número máximo de 9 alturas sobre rasante en los bloques
que recaen al Bulevar Central y sus prolongaciones por las calles transversales
al mismo y un número máximo de 6 plantas en el resto de bloques. Las últimas
dos plantas deberán tener tratamiento de plantas retranqueadas y retirarse 3 y
6 m respectivamente de la fachada a vial público, de acuerdo con la alineación de
edificación contenida en el plano B.1 del plan parcial, salvo en la manzana 12, en
la que dicho tratamiento no tendrá el carácter de obligatorio.
…/…
a) En los casos en los que no fuere de aplicación el apartado 3 anterior, se
admitirá la construcción de edificios de uso dominante residencial o terciario con
una o dos plantas menos que las grafiadas en el plano B.1.
b) Los edificios de uso dominante no residencial, que en cumplimiento de las
presentes normas puedan construirse en esta zona, podrán tener una altura de
comisa de hasta 6 metros menos que las indicadas en el apartado 1 de este
artículo para el número de alturas asignado en el plano B.1 y siempre y cuando
no fuere de aplicación el apartado 3 anterior.
…/…”
Finalmente, se modifica el Plano B.1 Calificación del Suelo y Estructura
Urbana del Plan Parcial “Benicalap Norte” y los planos P-1. PLANO DE PROYECTO,
CALIFICACIÓN DE SUELO Y ESTRUCTURA URBANA y P-2. PLANO DE PROYECTO,
JUSTIFICACIÓN DE SUPERFICIES, del Estudio de Detalle de ordenación de volúmenes
de la parcela 12 del Plan Parcial “Benicalap Norte”, que quedan sustituidos por los
Planos B.1 Calificación del Suelo y Estructura Urbana, B.2. ORDENACIÓN DE
VOLÚMENES EN LA MANZANA 12 y B.3. JUSTIFICACIÓN DE SUPERFICIES DE LA
ORDENACIÓN DE VOLÚMENES, de la presente Modificación Puntual del Plan Parcial
“Benicalap Norte”: Manzana 12.
Pág. 12
7. CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA
Procede justificar en el presente apartado que la nueva ordenación de
volúmenes que se define en la manzana 12, recogida en el Plano B.2. Ordenación
de volúmenes en la manzana 12, cumple las determinaciones de la normativa
urbanística aplicable.
En las parcelas 12.1 y 12.3 se mantienen las mismas edificaciones definidas
en el Estudio de Detalle vigente. En la parcela 12.2 se propone un local comercial
de categoría Tco 1.c en planta baja, con unas dimensiones de 34,50 m x 68,78 m, lo
que representa una superficie construida de 2.372,70 m²t. En las plantas 1ª y 2ª se
prevé la implantación de usos residenciales, con una superficie construida por
planta de 1.616,66 m²t. El edificio propuesto se alinea a las 3 alineaciones exteriores
de la parcela 12.2, y se separa una distancia de 8,75 m respecto del linde lateral
con las parcelas 12.1 y 12.3.
La superficie construida propuesta en la parcela 12.2 (5.606,02 m²t) es inferior
a la edificabilidad máxima de esta parcela, que es de 6.631,64 m²t, según la
reparcelación aprobada.
Por lo que respecta a la ocupación de parcela y el resto de parámetros de
la edificación, cabe señalar que éstos se definen en el plano B.1 calificación del
suelo y estructura urbana, tal y como se grafían en el presente documento. En
consecuencia la edificación cumple con lo establecido en el art. 22.2 de las
Ordenanzas del Plan Parcial “Benicalap Norte”.
Por último, por lo que respecta a la justificación de los accesos al local
comercial de categoría Tco.1c previsto sobre la parcela 12.2, cabe señalar que dos
de sus fachadas recaen a viales de dimensión superior a 12 metros, en concreto,
disponen de anchos de 20 m y de 60 m. Pudiendo disponer, bien de un acceso
principal recayente a la Avenida de 60 m, bien de dos accesos diferenciados a
viales de dimensión superior a 12 m. En conclusión, se cumple la condición impuesta
por las Normas Urbanísticas del Plan General (art. 7.5.1.).
8. ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS
Teniendo en cuenta el alcance tan limitado de la presente Modificación,
que afecta puntualmente a seis artículos de las Ordenanzas del Plan Parcial
“Benicalap Norte”, al plano B.1 de dicho Plan y a la ordenación de volúmenes en la
Manzana 12, se considera que no es necesario acompañarla de estudios
complementarios.
No obstante, para cubrir las posibles incidencias en materia de paisaje, y
dando por sentado que la transformación de un edificio de 8 plantas en un edificio
de tres plantas (baja más dos) resulta una modificación favorable desde el punto
de vista del paisaje urbano, se incluyen en los anexos de la presente Memoria
justificativa unas imágenes que confirman la mejora del paisaje urbano derivado de
la presente Modificación, sin necesidad de mayores justificaciones.
Pág. 13
ANEXO I
Imágenes de la ordenación de volúmenes
Pág. 14
VISTA DE LA MANZANA 12 DESDE LA AVENIDA DEL LEVANTE, U.D.
Ordenación de volúmenes vigente
Ordenación de volúmenes modificada
Pág. 15
DOCUMENTACIÓN CON EFICACIA NORMATIVA
Pág. 16
Se introducen las siguientes modificaciones en las Ordenanzas del Plan
Parcial “Benicalap Norte”.
…/…
corresponde a las manzanas 3 y 14; y edificación abierta subzona B (EDA-B), que
corresponde a las manzanas 4 a 13. La zona de vivienda unifamiliar se equipara
a la subzona vivienda unifamiliar agrupada del tipo Cases de Poble (UFA-1)
definida en el artículo 6.27 de las Normas Urbanísticas del PGOU. Además de
estas parcelas calificadas EDA y UFA, el plan califica un suelo de uso dominante
industrial «Industrias y almacenes» (IND), perteneciente a la subzona «Áreas y
enclaves industriales» (IND-1) definida en el artículo 6.55 de las Normas
Urbanísticas del PGOU.
3.1. Red viaria.
3.1.1. Estructural ................................................................. 45.907,20 m2 (1)
3.1.2. No estructural............................................................. 55.052,60 m2
Pág. 1
3.5. Edificación abierta-subzona A (EDA-A) ........................ 7.499,20 m2
3.8. Industrial (IND-1).......................................................... 6.806,50 m2
de sector ................................................................................. 24.636,20 m2
«Edificación
…/…
3. El número máximo de plantas sobre rasante de la edificación será de seis en la
manzana 3, y de nueve plantas en la manzana 14. Parte de la planta baja de un
edificio se podrá configurar como espacio abierto (porche) adicional de la parcela
ajardinada privada. Estas superficies abiertas en planta baja no computarán a
efectos de edificabilidad, de acuerdo con lo previsto en el artículo 5.22.3 de las
NN.UU. del plan general.
Índice de
Índice de
MANZANA
Superficie
edificabilidad neta
Edificabilidad
2
Residencial
(m2R/m2s)
(m s)
edificabilidad neta
Edificabilidad
Residencial
Terciaria
Terciaria
(m2R)
(m2T/m2s)
(m2T)
3
5.570,30
2,2296
12.419,27
-----
-----
14
1.928,90
4,0000
7.715,60
0,2550
491,85
…/…
Pág. 2
«Artículo
Artículo 19. Condiciones de la parcela.
…/…
ciento de la parcela edificable correspondiente en la manzana 3 y el 60 por ciento
en la manzana 14. Los espacios libres resultantes permanecerán como suelo de
dominio privado, sin perjuicio de su posible uso público, parcial o total, en
función de las características de la edificación proyectada.
…/…»
Edificabilidad
La edificabilidad que corresponde a esta calificación se deduce de las
alineaciones y número de plantas grafiadas expresamente en el plano B. 1 del
plan parcial y que suponen, en metros cuadrados de techo construido de uso
residencial (m2R) y en metros cuadrados de techo construido de uso terciario
(m2T), lo siguiente:
Manzana
Superficie total de
dominio privado (m2s)
Edificabilidad
Residencial
(m2R)
Edificabilidad
Terciaria
(m2T)
4
5
6
7
8
9
10
12
11
13
7.556,70
1.693,90
4.433,70
6.854,10
8.093,70
5.770,50
5.098,20
5.417,20
1.166,00
3.887,10
17.280,00
3.021,60
7.218,00
16.848,20
17.259,10
14.975,00
10.799,70
8.677,54
4.581,10
5.778,20
2.171,70
534,45
1.270,73
2.095,88
2.167,80
1.866,53
1.365,23
2.372,70
483,53
1.059,90
TOTALES
49.971,10
106.438,44
15.388,45
Artículo 23. Condiciones de volumen y forma de los edificios.
1. La máxima altura de cornisa de la edificación se establece en función del
número de plantas grafiado en el plano B.1, con arreglo a la siguiente fórmula:
Hc = 5,30 + 2,90 Np
Siendo He la altura de cornisa máxima expresada en metros, y Np el número de
plantas a edificar sobre la baja (es decir, el señalado en los planos menos uno).
Pág. 3
De la aplicación de la fórmula se deduce el siguiente cuadro:
número de
altura de cornisa
plantas
en metros
---------------------------------------------------------------------1
5,30
2
8,20
3
11,10
4
14,00
5
16,90
6
19,80
7
22,70
8
25,60
9
28,50
La edificación tiene un número máximo de 9 alturas sobre rasante en los bloques
que recaen al Bulevar Central y sus prolongaciones por las calles transversales
al mismo y un número máximo de 6 plantas en el resto de bloques. Las últimas
dos plantas deberán tener tratamiento de plantas retranqueadas y retirarse 3 y
6 m respectivamente de la fachada a vial público, de acuerdo con la alineación de
edificación contenida en el plano B.1 del plan parcial, salvo en la manzana 12, en
la que dicho tratamiento no tendrá el carácter de obligatorio.
…/…
En los casos en los que no fuere de aplicación el apartado 3 anterior, se admitirá
la construcción de edificios de uso dominante residencial o terciario con una o dos
plantas menos que las grafiadas en el plano B.1.
Valencia, noviembre de 2013
Alejandro Escribano Beltrán
Arquitecto
Pág. 4
B.1. Calificación del suelo y estructura urbana
(Escala 1/2000)
B.2. Ordenación de volúmenes en la Manzana 12
(Escala 1/500)
B.3. Justificación de superficies de la ordenación de volúmenes
(Escala 1/250)
Pág. 1
EL
1
IND-1
2
EL
IND-1
2
EC
EL
3
4
EDA-A
EL*
5
6
EL*
E/RV
7
EL*
EL*
EL
EL
EL
EL
SP-6
EL
SP-2
EL
15
EL*
8
9
EL*
10
16
17
EL*
EL*
EL*
18
EL*
EL*
EL*
19
EL
sup.
EL*
20
EL*
EL
EL*
21
EL*
12
EL*
13
EL*
EC
EL
22
23
EL*
24
EL
EL
EL*
11
EL*
EL*
EDA-A
14
EL
sup.
EL*
EL*
EL*
25
EL
E/RV
1/2.000
B
1
1/500
Noviembre de 2013
B
2
1/250
Noviembre de 2013
B
3

“benicalap norte”: manzana 12 (valencia)

Transcripción

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