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10 fiscal_ analisis de la ley que regula:Inmueble
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inmueble fiscal
Análisis de la ley que
regula las Sociedades
Anónimas Cotizadas de
Inversión en el Mercado
Inmobiliario (SOCIMI)
Joaquim Botanch
Roca Junyent SLP
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Las SOCIMI son el equivalente español de las REIT (Real Estate Investment Trust),
que nacieron en Estados Unidos hace varias décadas y que posteriormente se
implantaron en otros países, como Francia, Alemania y Reino Unido
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En el BOE del 27 de octubre apareció publicada la Ley 11/2009, de 26 de octubre, que
regula las Sociedades Anónimas Cotizadas de
Inversión en el Mercado Inmobiliario. Estas
sociedades son conocidas como SOCIMI.
No es el propósito de estas líneas hacer un
análisis pormenorizado de estas nuevas sociedades, sino únicamente apuntar algunos extremos interesantes de esta nueva regulación.
Las SOCIMI son sociedades anónimas cuyo
objeto social es la adquisición o promoción de
inmuebles urbanos para su arrendamiento,
así como la tenencia de otras SOCIMI (sean
españolas o de otros países), la tenencia de
participación de otras sociedades con el
mismo objeto social, y la tenencia de participaciones de Instituciones e Inversión
Colectiva Inmobiliaria (IICI).
La finalidad de las SOCIMI es la de invertir en el
mercado inmobiliario, concretamente para el
alquiler, tanto de viviendas como locales
comerciales, oficinas, garajes, hoteles, etc.
Las SOCIMI son el equivalente español de las
REIT (Real Estate Investment Trust), que
nacieron en Estados Unidos hace varias décadas y que posteriormente se implantaron en
otros países, como Francia, Alemania y Reino
Unido. Por lo general, son sociedades que no
están gravadas por el impuesto de sociedades
siempre y cuando cumplan determinados
requisitos, que varían en cada país, y acostumbran a cotizar en bolsa.
Requisitos de la inversión
Las SOCIMI deben tener invertido, como mínimo, el 80% del valor de su activo en bienes
inmuebles urbanos destinados al arrendamiento,
o en terrenos para la promoción de inmuebles
que se vayan a destinar a dicha actividad (en
este caso la promoción debe iniciarse antes de
los tres años desde su adquisición), así como en
participaciones de otras SOCIMI o sociedades
con el mismo objeto de inversión inmobiliaria.
En los casos en los que los bienes inmuebles
estén situados en el extranjero, deberán tener
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una naturaleza análoga a los situados en territorio español, y deberá existir un efectivo intercambio de información entre España y el territorio donde están situados. Este requisito se
cumple en los casos en los que existe un convenio para evitar la doble imposición con cláusula de intercambio de información, así como
cuando existe propiamente un acuerdo de
intercambio de información. La finalidad de
este requisito es la de prevenir situaciones de
fraude o evasión fiscal.
La ley establece que como mínimo el 80% de las
rentas obtenidas por las SOCIMI en un ejercicio,
deben provenir del arrendamiento de bienes
inmuebles y de dividendos o beneficios de participaciones de sociedades destinados al cumplimiento del objeto social. Para determinar dicho
porcentaje no se tendrán en cuenta las rentas
derivadas de la transmisión de las participaciones o bienes inmuebles afectos al cumplimiento del objeto social, siempre y cuando se
cumpla el plazo de mantenimiento que se
establezca.
Su finalidad debe ser invertir
en el mercado inmobiliario,
concretamente para el alquiler,
tanto de viviendas como locales
comerciales, oficinas, garajes,
hoteles, etc.
Los inmuebles del activo de las SOCIMI deberán permanecer arrendados durante un plazo
mínimo de tres años, y si son inmuebles promovidos por la SOCIMI el plazo será de siete
años. Asimismo, las participaciones deberán
mantenerse en el activo de la sociedad durante tres años desde su adquisición.
Con la finalidad de garantizar una diversificación de las inversiones, las SOCIMI deberán
tener como mínimo tres inmuebles en su activo, sin que ninguno de ellos pueda suponer
más del 40% del activo de la sociedad cuando
se adquiera.
Capital social y distribución de
resultados
Las SOCIMI deberán cotizar en bolsa, bien en
España, bien en cualquier otra de la Unión
Europea o del Espacio Económico Europeo.
El capital mínimo de las SOCIMI es de 15 millones de euros. Las aportaciones no dinerarias
que se realicen para su constitución o ampliación de capital, consistentes en bienes inmuebles, deberán tasarse por una sociedad de
tasación designada por el Registro Mercantil.
La Ley obliga a que las SOCIMI tengan que
repartir anualmente los beneficios obtenidos
mediante la distribución de dividendos.
Lógicamente, si no hay beneficios, no existe la
obligación de distribuir dividendos. Estos dividendos deben incluir, como mínimo, las
siguientes cantidades:
a) El 90% de los beneficios que provengan
de los arrendamientos o de actividades
accesorias.
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b) El 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y participaciones, una vez
cumplidos los plazos de mantenimiento.
c) El 100% de los beneficios provenientes de
dividendos o participaciones en beneficios
de otras SOCIMI u otras sociedades dedicadas a las mismas finalidades.
Régimen fiscal especial
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El gran incentivo de las SOCIMI es que se ha
creado un régimen fiscal especial, que se aplicará tanto a ellas como a sus socios. La opción
para aplicar este régimen fiscal especial deberá presentarse antes de los tres últimos meses
del cierre del ejercicio, y la Ley prevé expresamente que la comunicación tardía impedirá la
aplicación del régimen fiscal especial en ese
período.
En primer lugar, existe una exención del 20%
de las rentas provenientes del arrendamiento
de viviendas, para el caso de que más del 50%
del activo de la sociedad está formado por
viviendas. Recordemos que la finalidad de las
SOCIMI es el arrendamiento de todo tipo de
bienes urbanos, no exclusivamente viviendas.
Deben tener invertido, como
mínimo, el 80% del valor de su
activo en bienes inmuebles urbanos
destinados al arrendamiento, o en
terrenos para la promoción de
inmuebles que se vayan a destinar
a dicha actividad, así como en
participaciones de otras SOCIMI o
sociedades con el mismo objeto de
inversión inmobiliaria
ciones cuando se haya incumplido el requisito
de permanencia, o cuando el adquirente sea
una sociedad vinculada que forma parte del
mismo grupo de sociedades, o que resida en
un paraíso fiscal.
Un aspecto a resaltar es que no se practicará
retención sobre los dividendos que se distribuyan a los socios (sean personas físicas como
jurídicas).
Además, quedan exentos los dividendos distribuidos a los socios personas físicas residentes, y a los no residentes sin establecimiento
permanente.
El tipo de gravamen de las SOCIMI es el 18%,
lo cual supone una rebaja importante en relación con el tipo general de las sociedades.
Para los socios personas jurídicas que tributen
por el Impuesto sobre Sociedades (y entidades
extranjeras con establecimiento permanente
en España), se establece una deducción en la
cuota íntegra.
No obstante ello, algunas rentas de las SOCIMI tributarán al tipo general. Éstas son las rentas derivadas de situaciones que podríamos
calificar como no pretendidas por la normativa,
como la transmisión de inmuebles o participa-
Finalmente, las operaciones de constitución,
ampliación de capital y aportaciones no dinerarias se encuentran exentas del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados.
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Régimen transitorio
La Ley entró en vigor el 28 de octubre de 2009,
resultando aplicable a los períodos impositivos
que se inicien a partir de 1 de enero de 2009.
Por ello, con la finalidad de que pueda aplicarse este régimen con rapidez, se permite que su
pueda aplicar el régimen fiscal aunque no se
cumplan todos los requisitos establecidos, con
la condición de que los mismos se cumplan en
el plazo máximo de dos años desde la opción
a aplicar el régimen.
Los inmuebles del activo de
las SOCIMI deberán permanecer
arrendados durante un plazo
mínimo de tres años, y si son
inmuebles promovidos por la
SOCIMI el plazo será de siete años
Del mismo modo, hasta el 31 de diciembre de
2010 el período mínimo de arrendamiento de tres
años, será de dos o un año para aquellos bienes
inmuebles que hubieran estado en el activo de la
sociedad y hubieran estado arrendados u ofrecidos en arrendamiento durante los cinco o diez
años anteriores, respectivamente, a la fecha de la
opción de aplicación del régimen transitorio.
Conclusiones
Es muy pronto para poder valorar si las SOCIMI
será un instrumento útil para incrementar la inversión de los particulares en el mercado inmobiliario y aumentar la oferta de arrendamiento de
inmuebles. El hecho de cotizar en bolsa y la obligación de distribuir dividendos anualmente son
dos elementos que parecen que facilitarán la
participación en este tipo de sociedades.
Finalmente, el régimen fiscal especial aprobado
es un atractivo para invertir en este tipo de
sociedades, y resulta destacable el régimen
transitorio establecido con la finalidad de facilitar la creación de las SOCIMI desde la entrada
en vigor de la Ley, posibilitando que determinados requisitos temporales se puedan cumplir
en un plazo de dos años.
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Deberemos ver cómo funcionan en realidad
este tipo de sociedades en los próximos
meses, para determinar si se consiguen los
objetivos planteados, o, si por el contrario, hace
falta introducir modificaciones en su regulación.
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