fondo de titularización ricorp titularizadora

Transcripción

FONDO DE TITULARIZACIÓN RICORP TITULARIZADORA CLUB DE PLAYAS
SALINITAS 01
VALORES DE TITULARIZACIÓN
Informe con información financiera al 30 de junio de 2014
Fecha de comité: 10 de septiembre del 2014
San Salvador, El Salvador
Yenci Sarceño
(503)2266-9472
[email protected]
Wilfredo Vasquez
(503)2266-9471
[email protected]
Aspecto o Instrumento Clasificado
Clasificación
Perspectiva
AAA
Estable
Valores de Titularización RICORP Titularizadora Club de Playas Salinitas 01
Significado de la Calificación
Categoría AAA: Corresponde a aquellos instrumentos en que sus emisores cuentan con la más alta capacidad
de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada ante posibles
cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.
Esta categorización puede ser complementada mediante los signos (+/-) para diferenciar los instrumentos con mayor o menor riesgo 1 dentro de su
categoría. El signo “+” indica un nivel menor de riesgo, mientras que el signo menos “-“indica un nivel mayor de riesgo.
“La información empleada en la presente clasificación proviene de fuentes oficiales, sin embargo, no garantizamos la confiabilidad e integridad de
la misma, por lo que no nos hacemos responsables por algún error u omisión por el uso de dicha información. Las clasificaciones de PCR
constituyen una opinión sobre la calidad crediticia y no son recomendaciones de compra y venta de estos instrumentos.”
“La opinión del Consejo de Clasificación de Riesgo no constituirá una sugerencia o recomendación para invertir, ni un aval o garantía de la
emisión; sino un factor complementario a las decisiones de inversión; pero los miembros del Consejo serán responsables de una opinión en la que
se haya comprobado deficiencia o mala intención, y estarán sujetos a las sanciones legales pertinentes”.
Racionalidad
En comité ordinario de clasificación de riesgo, PCR ratifica la clasificación de AAA al tramo único de los Valores
de Titularización RICORP Titularizadora Club de Playas Salinitas -FTRTCPS 01. Esta decisión se tomó teniendo
en consideración factores como: el éxito continuo de su modelo de negocios, la principal fortaleza son los
múltiples respaldos con que cuenta la emisión, de los que se destaca la garantía hipotecaria los inmuebles
propiedad de Club de Playa Salinitas; así como, a la fecha de análisis ha mostrando mejoras en sus resultados
operativos, debido al incremento en el nivel de ocupación hotelera.
Perspectiva
Estable
1
Normalizado bajo los lineamientos del NRP-07 artículo 9, Superintendencia del Sistema Financiero, El Salvador.
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1
Resumen ejecutivo
La acción realizada con respecto al otorgamiento del rating se ha llevado a cabo en función de los siguientes
fundamentos:

Nivel de ocupación histórica del hotel: Club de Playa Salinitas ha mantenido un promedio de ocupación de
83.3%, con un mínimo histórico de 78.6%, en el 2010. A junio 2014, la ocupación del hotel fue de 86.3%,

Incrementos continuos en ingresos de Club de Playa Salinitas: Para el segundo trimestre de 2014, los
ingresos llegaron a US$24.8 millones, una mejora interanual del 43.8%. Este resultado es principalmente por
el crecimiento en la cuenta Multivacaciones que aumento en US$5.6 millones (104.4%).

Incrementos en el EBITDA de Club de Playa Salinitas: el margen del EBITDA, una medida que refleja la
capacidad de la compañía para hacer frente a su deuda financiera, cierra el segundo trimestre de 2014 en
US$10.2 millones, un incremento interanual de US$3.2 millones, con un margen de 41.0% sobre las ventas
totales del ejercicio.

Comportamiento de los flujos cedidos: las tres cuotas cedidas al fondo de titularización durante el primer
trimestre de 2014 totalizan US$1.4 millones, o el 5.5% de los ingresos totales de Club de Playa Salinitas,
siendo un porcentaje menor de cesión a lo proyectado para el mismo periodo (20.8% para el segundo
trimestre de 2014).

Los importantes respaldos que se han incluido en la estructura. La emisión cuenta con los siguientes
respaldos: Garantía Hipotecaria sobre el inmueble propiedad de Club de Playa Salinistas; Prenda sobre el
100% del equipo y mobiliario del hotel valuado; Cesión de beneficios de pólizas de seguros; Fianza Solidaria,
de Hoteles Decameron Colombia, hasta por US$4.2 millones.

Los resguardos financieros que se han incluido en la estructura. La emisión está protegida por una serie
de covenant, diseñados por la entidad Titularizadora. Entre ellos se pueden observar como los más
importantes: límites de la relación entre la deuda neta entre el EBITDA del originador, donde esta relación no
puede exceder 3.5 veces; mantener una relación mínima o igual a 4 veces entre los ingresos a la cuenta
colectora y los flujos cedidos, entre otros.

Los apoyos crediticios en la titularización. Los cuales otorgan liquidez al proceso: el fondo de titularización,
la cuenta restringida y la orden de pago irrevocable para el tratamiento ante un eventual desvío de fondos.
Asimismo, se establece que se mantendrá una cuenta restringida con la reserva de dos cuotas de capital e
intereses y se tiene también una cuenta con sobregiro autorizado hasta por US$1.3 millones.

El nivel de cobertura de los gastos financieros del originador. La tendencia creciente del EBITDA en los
tres últimos años, le permite tener una cobertura de gastos financieros de 6.52 veces para el cierre del
segundo trimestre de 2014, y se proyecta tener un nivel de cobertura promedio en los diez años que dura la
titularización de 10.9 veces.
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Resumen de la Estructura de Titularización
Cuadro 1: Datos básicos de la Emisión.
Originador
:
Club de Playas Salinitas S.A. de C.V.
Emisor
:
RICORP Titularizadora, S.A., en carácter de administrador del FTRTCPS 01 y con cargo adicho
Fondo.
Sociedad de Titularización
:
RICORP Titularizadora, S.A.
Clase de Valor
:
Valores de Titularización – Títulos de Deuda con cargo al FONDO DE TITULARIZACIÓN –
RICORP TITULARIZADORA – CLUB DE PLAYAS SALINITAS 01 – FTRTCPS 01,
representado por anotaciones electrónicas de valores en cuenta.
Monto de la Emisión
:
US$45, 000,000.00 millones de dólares norteamericanos.
Plazo de la Emisión
:
El plazo de la emisión de Valores de Titularización – Títulos de Deuda, representados por
anotaciones electrónicas de valores en cuenta, es de ciento veinte meses.
1.
Respaldo de la Emisión
Cesión contractual de los derechos sobre el 100% de los flujos financieros futuros
diarios en concepto de los ingresos percibidos por :i) Club de Playas Salinitas,
S.A. de C.V. provenientes de los resultados generados por la operación del Hotel
Royal Decameron Salinitas; ii) la recuperación de la venta y cualquier comisión
proveniente de los Contratos de Multivacaciones Generados en El Salvador y
Guatemala; iii) ingresos por comisiones o por cualquier otro concepto del exterior
provenientes de cualquier operador en el exterior y; iv) cualquier otro ingreso
futuro no contemplado al momento de la emisión que pudiera recibir el originador
durante la vida de la emisión.
2.
Garantía Hipotecaria sobre el inmueble propiedad de Club de Playas Salinitas
S.A. de C.V. en El Salvador, valuado por un perito registrado en la
Superintendencia del Sistema Financiero en US$58,001,584.70, valúo realizado
por el Ing. Luis Roberto Guifarro Álvarez, perito valuador autorizado por la
Superintendencia del Sistema Financiero.
3.
Prenda sin desplazamiento sobre el 100% del equipo y mobiliario del hotel,
valuado en US$6,525,643.57, valúo realizado por el Ing. Luis Roberto Guifarro
:
Álvarez.
4.
Cesión de beneficios de póliza de seguro contra todo riesgo incendio por daños
materiales a construcciones, mobiliario y equipo hasta por la cantidad de
US$41,578,237.01
5.
Cesión de beneficios de póliza de Lucro Cesante por seis meses de amortización
de intereses y de capital.
6.
Contrato de administración de hotel de Club de playas Salinitas, por un plazo
forzoso de 20 años.
7.
Convenio de administración de cuentas bancarias: el cual servirá como respaldo
operativo de la emisión, en el que Ricorp Titularizadora S.A., en su calidad de
administradora del Fondo FTRTCPS 01, abrirá una cuenta a nombre del Fondo
FTRTCPS 01, que servirá para la recolección de ingresos por cuenta de Club de
Playas Salinitas, S.A. de C.V., por medio de la cual el banco recolectará el cien
por ciento de los ingresos de Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V. También
formará parte del respaldo de esta emisión, la denominada Cuenta Restringida de
Ricorp Titularizadora, S.A., para el Fondo FTRTCPS 01. Esta cuenta será
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administrada por Ricorp Titularizadora, S.A. Este respaldo no deberá ser menor al
valor de las siguientes dos cuotas de pago de capital e intereses de la emisión.
Inicialmente, la Cuenta Restringida estará constituida por el monto mínimo de
US$4,252,148.44, los cuales servirán para la amortización del capital a pagarse a
los Tenedores de Valores.
8.
Fianza solidaria. Hoteles Decameron Colombia, Sociedad Anónima, otorgará
Fianza Solidaria, a efecto de garantizar todas y cada una de las obligaciones que
adquiera el Fondo FTRTCPS01,hacia los Tenedores de Valores emitidos con
cargo al mismo, a favor de la Sociedad LAFISE Valores de El Salvador, S.A. de
C.V., Casa de Corredores de Bolsa, en su calidad de Representante de los
Tenedores de Valores o quien ostente su calidad conforme a la Ley de
Titularización de Activos y al Contrato de Titularización, hasta por la cantidad de
US$4,252,148.44.
Custodia y Depósito:
:
La emisión de Valores de Titularización de Renta Fija representada por anotaciones
electrónicas de valores en cuenta estará depositada en los registros electrónicos que lleva
CEDEVAL, S.A. DE C.V.
Negociabilidad
:
La negociación se efectuará en la Bolsa de Valores por intermediación de las Casas de
Corredores de Bolsa, en las sesiones de negociación que se realicen en la Bolsa de
Valores.
Mecanismos de Cobertura
:
(i)
Cuenta Restringida: se tendrán acumulados un saldo mínimo de dos cuotas
trimestrales de capital e intereses a pagarse a los Tenedores de Valores.
(ii)
Orden Irrevocable de Pago: por medio de un contrato se compromete a que al
agente colector (de igual manera al de respaldo) a transferir los flujos al Fondo de
Titularización.
(iii)
El Pago de los Valores de Titularización, estarán únicamente respaldado por el
patrimonio del Fondo de Titularización FTRTCPS 01, constituido como un
patrimonio independiente al que posee el Originador.
Destino de los fondos de la
:
emisión
Los fondos obtenidos por la venta de la emisión fueron utilizados en la adquisición de
derechos sobre flujos futuros financieros de una porción correspondiente a los primeros
ingresos percibidos por Club de Playas Salinitas.
Destino de los fondos obtenidos
por la cesión de flujos
:
Los fondos que Club de Playas Salinitas, Sociedad Anónima de Capital Variable, reciba en
virtud de la cesión de los derechos sobre flujos financieros futuros, que efectúe al Fondo de
Titularización, serán primeramente invertidos por el Club de Playas Salinitas, Sociedad
Anónima de Capital Variable en: (i) Pago para cancelación de deudas a compañías
relacionadas; (ii) Compra de derecho de uso y licencia del programa de Multivacaciones; y
(iii) capital de trabajo.
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Instrumentos Clasificados
Características de los instrumentos calificados
Cuadro 2: Detalle de la Emisión
Denominación del Tramo
VTRTCPS 01- Tramo 1
Monto del Tramo
US$45.0 millones de dólares norteamericanos.
Plazo de la emisión
120 meses
Tasa de Interés
Tasa fija, por la totalidad del plazo en un 6.5%
Periodicidad de Pago de Intereses
Trimestral
Fuente: RICORP Titularizadora / Elaboración: PCR
El monto de la emisión es por la suma de hasta US$45.0 millones, con un plazo de ciento veinte (120) meses; y
la cual ha sido estructurada en un tramo único. La negociación de la emisión se realizó por oferta pública a través
de la Bolsa de Valores de El Salvador y por intermediación de las Casas de Corredores de Bolsa. El plazo de la
negociación de los Valores de Titularización fue de ciento ochenta (180) días contados a partir de la fecha de la
primera oferta pública, para colocar, al menos el 75% de la misma.
El capital será amortizado trimestralmente al igual que los intereses. La amortización del capital tendrá un
período de gracia de dos años. Capital e intereses se pagarán a partir de la fecha de colocación a través del
procedimiento establecido por la Central de Depósito de Valores, S.A. DE C.V. (CEDEVAL).
Los ingresos recibidos por la colocación de los Valores de Titularización por el Fondo de Titularización
(FTRTCPS 01) fueron invertidos por la Sociedad Titularizadora con cargo al Fondo de Titularización, en la
adquisición de derechos sobre flujos financieros futuros de una porción correspondiente a los primeros ingresos
percibidos a partir de la fecha de corte por Club de Playas Salinitas S.A. de C.V.
Contrato de Cesión de Derechos de Flujos Futuros
Mediante Escritura Pública de Cesión, Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. cedió, a título oneroso a RICORP
Titularizadora, S.A., como administradora del Fondo de Titularización – RICORP Titularizadora – Club de Playas
Salinitas 01, todos los derechos sobre los primeros flujos financieros futuros de ingresos mencionados
anteriormente, a partir del día uno de cada mes, hasta completar el monto de cada una de las ciento veinte
mensualidades cedidas. La suma del total de las ciento veinte cuotas cedidas será equivalente a US$61,
735,708.07.
Descripción de los Flujos Futuros
La cesión de los Flujos Futuros se transferirá en 120 pagos mensuales que en total representará
US$61,735,708.07. Los flujos futuros cedidos libres de impuestos estarán conformados por ingresos percibidos
por Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V. provenientes de: i) los resultados generados por la operación del Hotel
Royal Decameron Salinitas; ii) la recuperación de la venta y cualquier comisión proveniente de los Contratos de
Multivacaciones Generados en El Salvador y Guatemala; iii) ingresos por comisiones o por cualquier otro
concepto del exterior provenientes de cualquier operador en el exterior relacionados con la operación en El
Salvador y; iv) cualquier otro ingreso futuro no contemplado al momento de la emisión que pudiera recibir el
originador durante la vida de la emisión.
Dichos flujos recibidos por Club de Playas Salinitas, S.A de C.V., son depositados en una cuenta colectora a
nombre del Fondo de Titularización, por medio de la cual el banco recolecta el cien por ciento de los ingresos de
Club de Playas Salinitas, S.A de C.V que provengan de los pagos por vía electrónica, pagos en ventanillas de
agencias del banco, tarjetas de crédito y/o débito y cajas de colecturía de Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V.,
y cualquier otro medio de pago habido y por haber en el futuro. Club de Playas Salinitas S.A de C.V., también
deberá depositar en dicha cuenta cualquier otro ingreso derivado de su operación.
Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V., no dispone, ni podrá disponer de ninguna forma de los saldos de la cuenta
colectora y adicionalmente el banco tendrá la instrucción de transferir al Fondo de Titularización – RICORP
Titularizadora – Club de Playas Salinitas 01 – FTRTCPS 01, los flujos financieros futuros que se establezcan en
el contrato de cesión correspondiente. Una vez se haya cumplido con dicha obligación, los fondos remanentes
serán trasladados a la cuenta operativa de Club de Playas Salinitas, S.A de C.V. Sin embargo, esta condición no
limita la responsabilidad de Club de Playas Salinitas, S.A de C.V., de trasladar directamente el total de la cesión
establecida en el contrato de Cesión al FTRTCPS 01.
En caso de no existir fondos necesarios para cubrir la cesión mensual de los flujos financieros, el banco, tendrá la
instrucción de ocupar los fondos disponibles en la cuenta operativa de Club de Playas Salinitas, S.A. de C.V., y
en caso de no existir suficientes fondos, podrá hacer uso del sobregiro bancario previamente aprobado para tal
cuenta.
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Gráfico 1
Mecanismo de Asignación de Flujos Mensuales
Club de Playas Salinitas
SA de CV
FONDO DE TITULARIZACIÓN RICORP TITULARIZADORA
CLUB DE PLAYA SALINITAS 01- FTRTCPS01
100% de los ingresos
Ingresos
Hoteleros
Ingresos
MV
Ingresos del
Exterior
POS, Domicilio, Transferencia
Banco Administrador controla
100% de los Fondos.
Cuenta
Colectora
Banco de América Central
RICORP TITULARIZADORA SA
Orden Irrevocable de Pago
No
Fondos
Suficientes
Si
Cuenta
Discrecional
Cuenta
Restringida
Una vez cubierta la cuota mensual para el FT
Cuenta
Operativa
Fin de
Proceso
Sobregiro hasta por
USD 1.3 MM
Dictamen de Valuación de los Flujos Financieros Futuros
En cumplimiento a lo establecido en el artículo cincuenta y uno de la Ley de Titularización de Activos, previo a la
enajenación de los activos, los flujos financieros futuros de la emisión, fueron sometidos al dictamen de la firma
de auditores Figueroa Jiménez & Co., S.A.., sociedad que ha sido calificada por la Superintendencia del Sistema
Financiero, como Perito Valuador de Activos Financieros para procesos de titularización de activos habiendo sido
valuados razonablemente en la suma de Cuarenta y Tres Millones Ochenta y un Mil Novecientos Noventa y Siete
con cincuenta centavos de dólar de los Estados Unidos de América.
Cabe mencionar que en cumplimiento a la normativa emitida por la Superintendencia del Sistema Financiero,
Ricorp Titularizadora, S.A. en su calidad de administradora del Fondo de Titularización sometió a valuación los
flujos financieros futuros. Esta valuación anual fue realizada por la firma de auditores Figueroa Jiménez & Co.,
S.A., sociedad que ha sido calificada por la Superintendencia del Sistema Financiero como Perito Valuador de
Activos Financieros para procesos de titularización de activos. El perito valuador emitió dictamen en fecha 15 de
octubre de 2013 siendo de la opinión que: 1) Los Estados Financiero proyectados, la información relacionada, así
como sus bases de proyección, están preparadas en forma razonable sobre la base de los supuestos
examinados y requerimientos de la Superintendencia del Sistema Financiero; y 2) los flujos de caja cedidos al
Fondo de Titularización y el cumplimiento de las premisas ha sido conforme a lo proyectado en el modelo
económico.
Operatividad de la Estructura de Titularización
Se han aperturadolas siguientes cuentas a nombre del Fondo de Titularización:

Cuenta Colectora del Fondo de Titularización.

Cuenta Discrecional del Fondo de Titularización.

Cuenta Restringida del Fondo de Titularización.
Todo pago se hará por la Sociedad Titularizadora con cargo al Fondo de Titularización a través de la cuenta
bancaria denominada Cuenta Discrecional en el siguiente orden:
(i)
La Cuenta Discrecional es la utilizada para recibir los fondos cedidos por el originador, pagar a los
inversionistas, cubrir gastos y transferir fondos a, y recibir fondos de, la Cuenta Restringida.
(ii)
La Cuenta Restringida servirá únicamente para administrar los fondos restringidos en garantía de la
operación.
(iii)
De la Cuenta Discrecional se transfiere mensualmente si es necesario una cantidad determinada de
dinero para conformar el Depósito Restringido que servirá para cubrir las siguientes 2 cuotas de capital
e intereses.
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(iv)
Una vez finalizado el periodo de gracia, debido a que la cuota de Capital e Intereses es decreciente, la
Titularizadora regresará el saldo en exceso de la cuenta restringida a la discrecional.
(v)
Una vez terminado el período de diez años y habiéndose amortizado los valores de titularización
emitidos y cubierto todos los gastos del fondo de titularización, cualquier remanente de fondos será
transferido a la Cuenta Operativa de Club de Playas Salinitas.
Gráfico 2
Diagrama de la Estructura
Contrato de Cesión
y Administración (2)
CPS - RICORP
Cesión de
Derechos sobre
Flujos Futuros
Emite Valores de
Titularización
LAFISE
(Representante de
tenedores de
valores)
Club de Playas
Salinitas SA de CV
Efectivo por la
Cesión de Flujos
Futuros
Recibe cesión
Derechos de Flujos
Futuros (Activos)
Contrato de
Titularización (1)
RICORP - LAFISE
Efectivo por la
compra de Valores
Inversionistas
(Bolsa de Valores)
Emite Valores de
Titularización
(Pasivos)
FONDO DE
TITULARIZACIÓN
FTRTCPS01
Procedimiento en Caso de Mora
Si cuatro días antes de la fecha en que deba ser efectuado un pago de la presente emisión con todas sus
erogaciones, se determina que no existen, en la Cuenta Discrecional, fondos suficientes para pagar en un cien
por ciento el valor de la cuota de intereses y capital próxima siguiente, la Sociedad Titularizadora procederá a
disponer de los fondos en la Cuenta Restringida del Fondo de Titularización, para realizar los pagos a los
Tenedores de los Valores de Titularización – Títulos de Deuda. Si los fondos depositados en la Cuenta
Restringida del Fondo de Titularización no son suficientes para realizar el pago inmediato de la cuota de intereses
y principal próxima siguiente de la presente emisión, se le notificará inmediatamente al originador para que este
proceda a depositar en la cuenta restringida los fondos faltantes y si no lo hace en los diez días siguientes a la
notificación, entonces habrá lugar a una situación de mora. Dicha situación deberá ser comunicada al
Representante de los Tenedores de los Valores de Titularización con el objetivo que convoque a una Junta
General de Tenedores y se determinen los pasos a seguir. Asimismo, la Sociedad Titularizadora lo deberá
informar inmediata y simultáneamente a la Bolsa de Valores y a la Superintendencia del Sistema Financiero.
Resguardos Financieros
La Titularización de los flujos futuros y su emisión tienen los siguientes resguardos financieros:

Gastos de capital entre Ingresos Hoteleros. Los Gastos de Capital serán determinados como el cambio
en la Propiedad, Planta y Equipo sin considerar la depreciación. Los Ingresos Hoteleros serán
determinados como los ingresos provenientes exclusivamente de la operación hotelera.

Pasivo Ajustado entre Patrimonio. Definida como la razón entre Pasivo Ajustado de Club de Playas
Salinitas S.A. de C.V. y el Patrimonio Total de la misma. El Pasivo Ajustado se entenderá como la suma
de cualquier pasivo proveniente de deuda bancaria y bursátil en los Estados Financieros de Club de
Playas Salinitas S.A. de C.V. más el saldo vigente adeudado de capital en el pasivo del Fondo
FTRTCPS cero uno menos cualquier saldo en la cuenta restringida del Fondo FTRTCPS cero uno. El
Patrimonio Total es el valor contable del patrimonio a la fecha de cálculo de la razón

Ingresos a Cuenta Colectora entre Flujos cedidos a la Cuenta Discrecional. La razón de cobertura es
definida como la relación entre los depósitos realizados a la Cuenta Colectora de los últimos doce
meses. divididos entre los depósitos requeridos a la Cuenta Discrecional de Ricorp Titularizadora, S.A.
en su calidad de administradora del Fondo FTRTCPS cero uno de los últimos doce meses..

Pasivo Ajustado entre Ingresos a Cuenta Colectora. Definida como la relación entre Pasivos Ajustados y
los Ingresos que se abonan a la Cuenta Colectora de los últimos doce meses.
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
Flujo de Caja Retenido entre Deuda Neta. El Flujo de Caja Retenido se entenderá como los flujos de
caja percibidos en los doce meses anteriores por las actividades de operación, menos dividendos
comunes y preferentes pagados en los doce meses anteriores. La Deuda Neta se entenderá como el
Pasivo Ajustado menos Efectivo, Equivalentes de Efectivo según Estados Financieros de Club de Playas
Salinitas S.A. de C.V. El Pasivo Ajustado se entenderá como la suma de cualquier pasivo proveniente de
deuda bancaria y bursátil en los Estados Financieros de Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. más el
saldo vigente adeudado de capital en el pasivo del Fondo FTRTCPS cero uno menos cualquier saldo en
la cuenta restringida del Fondo FTRTCPS cero uno.

Deuda Neta entre Ingresos antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones (en adelante
EBITDA) de los últimos doce meses. Teniendo en consideración que EBITDA, es un indicador del
desempeño operacional que ayuda en la determinación de valor de una empresa, por su capacidad de
medir la rentabilidad de la misma, pero que no representa un flujo de caja, pero es indispensable
determinar contablemente toda la gestión operativa de la empresa, tanto en la parte de ingresos como
de egresos, debiéndose, para este caso, considerar las ventas provenientes de la operación hotelera, de
la venta de contratos de Multivacaciones, aunque sean contabilizadas como un diferido, de las ventas
por traslados de clientes, de las comisiones de cualquier índole y de cualquier otra venta o ingreso
siempre y cuando provenga exclusivamente de la operación propia de la empresa y así todos los costos
y gastos de operación relacionados directamente para poder generar dichas ventas o ingresos
operativos descritos anteriormente, sin contar en la parte de costos y gastos operativos los intereses, los
gastos de cualquier índole relacionados con las cesiones o ventas de flujos financieros futuros, los pagos
de dividendos de acciones preferentes, o del costo de cualquier valor negociable que incorpore el
derecho de comprar o vender un activo a un precio determinado, impuestos calculados sobre la base de
utilidades o del patrimonio incluyendo impuestos diferidos, depreciaciones de activos ni amortizaciones
de inversiones de capital tangibles o intangibles.
En caso de incumplimiento el originador tendrá un plazo de hasta seis meses para regular la situación de las
razones financieras requeridas y anteriormente señaladas.
Análisis de la Estructura
Los factores cuantitativos y cualitativos de los derechos sobre los flujos futuros a titularizar, el nivel crediticio del
Originador (Club de Playas Salinitas S.A. de C.V.), la estructura de titularización propuesta, el operador de las
cuentas del Fondo de Titularización, el monto, el Tratamiento y Prevención de Desvío de Fondos; y finalmente los
aspectos legales involucrados en toda la transacción hace que el fondo de titularización cuente con la cobertura
necesaria para pagar a los inversionistas e incluso generar excedentes para la devolución al originador.
Al tratarse de una titularización de derechos sobre flujos futuros, cobra mayor importancia la capacidad de la
entidad originadora (Club de Playas Salinitas S.A. de C.V.), de crear dichos flujos que respalden la Emisión. En
efecto, si la entidad cesa la capacidad de generarlos (flujos futuros), los inversionistas sufrirán pérdidas si los
mecanismos de seguridad no son suficientes para cubrir el posible déficit. Es esta posibilidad de deterioro en la
generación de nuevos activos la que determina que, en una titularización de derechos sobre flujos futuros, la
clasificación de riesgo de la transacción esté fuertemente ligada al desempeño de la entidad que origina los flujos.
Perfil de la Titularizadora
RICORP Titularizadora, Sociedad Anónima, fue constituida el día 11 de agosto de 2011, la calificación favorable
fue otorgada por el Superintendente del Sistema Financiero del 23 de agosto de 2011. La finalidad de RICORP
Titularizadora es constituir, integrar y administrar Fondos de Titularización de conformidad con la Ley de
Titularización de Activos, y emitir valores con cargo a dichos Fondos.
Accionistas y Junta Directiva
En el siguiente cuadro se detallan los principales accionistas y directivos de RICORP Titularizadora, S.A.:
Cuadro 3: Accionistas
Accionista
Participación Accionaria
RICORP S.A. de C.V.
99.9999 %
José Carlos Bonilla Larreynaga
0.0001 %
Total
100%
Fuente: RICORP Titularizadora S.A. / Elaboración: PCR
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8
Cuadro 4: Junta Directiva
Director
Cargo
Rolando Arturo Duarte Schlageter
Presidente
Javier Ernesto Simán Dada
Vicepresidente
José Carlos Bonilla Larreynaga
Secretario
Juan Alberto Valiente Álvarez
Propietario
Carlos Lionel Mejía Cabrera
Propietario
Víctor Silhy Zacarías
Propietario
Enrique Borgo Bustamante
Propietario
José Miguel Carbonell Belismelis
Suplente
Francisco Javier Enríque Duarte Schlageter
Suplente
Enrique Oñate Muyshondt
Suplente
Miguel Ángel Simán Dada
Suplente
Manuel Roberto Vieytez Valle
Suplente
Ramón Arturo Álvarez López
Suplente
Remo José Bardi Ocaña
Suplente
Fuente: RICORP Titularizadora S.A. / Elaboración: PCR
Experiencia
A la fecha, Ricorp Titularizadora, S.A. ha emitido US$150.94 millones a través de cuatro Fondos de Titularización,
dentro de las cuales, la emisión del FTRTCPS 01 constituye la emisión de valores de titularización de mayor
monto de un originador privado. Asimismo, ha colocado US$100 millones para el Fondo de Conservación Vial a
través de dos fondos de titularización, siendo la emisión de valores de titularización de mayor monto realizada en
el país. Finalmente, ha estructurado la primera titularización de flujos provenientes de un contrato de
arrendamiento operativo a través del cual se emitieron US$9.3 millones.
Análisis del desempeño de los Fondos
El 17 de septiembre de 2012, se colocó en la Bolsa de Valores de El Salvador el Fondo de Titularización Ricorp
Titularizadora Club de Playas Salinitas 01, y permaneció en venta hasta el 26 de octubre de 2012, cuando se dio
por totalizada su colocación.
Al recibir los fondos adicionales por la compra de la cartera de Multivacaciones, los flujos de efectivo también se
verán incrementados. De acuerdo a lo establecido en el prospecto de emisión, el 100% los fondos serán
conducidos hacia la cuenta colectora, para poder pagar de esta las obligaciones adquiridas por la titularización.
Cuadro 5: Flujo de fondos cedidos
Indicador
2013
2014
2015
2016
2017
Total de Ingresos A Cuenta Restringida
$32034,510
$32779,195
$32510,414
$33456,343
$34303,389
Egresos al Fondo de Titularización
-$4848,000
-$6363,000
-$7575,000
-$7726,500
-$7423,500
2018
2019
2020
2021
2022
Total de Ingresos A Cuenta Restringida
$35238,569
$36196,854
$37253,694
$38202,649
$20183,719
Egresos al Fondo de Titularización
-$7090,200
-$6787,200
-$6363,000
-$5415,620
-$22,688
Fuente: Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. / Elaboración: PCR
Como se observa en el cuadro anterior, los egresos nunca sobrepasan el 25.0% de los ingresos totales (2015), y
se reduce a un 14.2% en el 2021.
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9
Millares
Gráfico 3
Ingreso Disponibles Vs Flujos cedidos
$45,000
$40,000
$35,000
$30,000
$25,000
$20,000
$15,000
$10,000
$5,000
$2013
2014
2015
Ingreso Disponible
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Flujos cedidos a fondo de titularización
Dado el propósito de la titularización, los resultados proyectados muestran que aun asumiendo los costos de
intereses y capital adicionales por el ingreso, la compañía es capaz de cubrir sus obligaciones, sin problema. Esto
es consecuencia de los mayores márgenes logrados por la compra del programa de Multivacaciones.
Gráfico 4
Cobertura Proyectada (Veces)
60.00
50.00
40.00
30.00
20.00
10.00
2013
2014
2015
2016
2017
Cobertura Sobre Intereses
2018
2019
2020
2021
2022 Q02
Cobertura sobre cargos fijos
Tanto los costos fijos como los financieros muestran la suficiente cobertura por medio de la utilidad reportada
entre el 2006 y junio 2014, en especial si se toma en cuenta el retiro de la depreciación como un egreso de
efectivo. La compañía genera los flujos para pagar todas sus obligaciones sin problema. En el gráfico siguiente se
señalan las coberturas mínimas. Cabe mencionar que las coberturas se reducen significativamente para el año
2012 y 2013. Esto a causa que los costos iniciales de la titularización (Incluyendo las comisiones iniciales,
US$657 miles; gastos iniciales de estructuración, US$426 miles, y otros gastos por US$216 miles).
Para junio 2014, las coberturas sobre los intereses y cargos fijos son de 6.52 y 2.56 veces respectivamente.
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10
Gráfico 5
Cobertura (veces)
10.00
9.00
8.00
7.00
6.00
5.00
4.00
3.00
2.00
1.00
2008
2009
2010
2011
Cobertura de Intereses
2012
Jun 2013
2013
Jun 2014
Cobertura de Cargos fijos
Endeudamiento con el Fondo de Titularización
Con los fondos aplicados de la titularización, todos los indicadores de endeudamiento del Club de Playas Salinitas
aumentan considerablemente para el 2012, con un nivel de 55.2%, superior en 5.2 puntos porcentuales
comparado con el cierre de 2011 y para diciembre 2013, aumento en 2.7 puntos porcentuales en comparación al
2012, llegando a 54.1%.
Para junio 2014, la razón de endeudamiento disminuyo en 2.9 puntos porcentuales en comparación al cierre del
año previo, llegando a 49.3%.
Durante los próximos 9 años, la compañía modificará su estructura de deuda, luego de llegar a su nivel máximo
de US$68.4 Millones en 2012, hasta un mínimo proyectado de US$5.49 millones, mientras se amortiza el capital
de los títulos valores emitidos, lo que representaría una razón de endeudamiento patrimonial de 0.04.
Millones
Gráfico 6
Apalancamiento Proyectado
$120
60.00%
$100
50.00%
$80
40.00%
$60
30.00%
$40
20.00%
$20
10.00%
$-
0.00%
2013
2014
2015
Pasivo
2016
2017
Patrimonio
2018
2019
2020
2021
2022 Q02
Razón de endeudamiento
En relación a la razón de endeudamiento, dado el aumento en los activos, principalmente de las cuentas de
efectivo, y a la reducción en el tiempo de la deuda adquirida por la titularización, está crece para el 2012, donde el
57.7% son financiados con fondos ajenos, y se ha proyectado que decrezcan hasta 5.17% en el 2022.
Es necesario mencionar que este desarrollo de las cuentas de las compañías es basado en el incremento
consecutivo de los resultados acumulados de 2012 al 2022, protegidos por el covenant establecido por la
Titularizadora, que restringe el 100% de la repartición de dividendos entre accionistas.
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11
Millones
Gráfico 7
Razón de endeudamiento Proyectada
$140
60.00%
$120
50.00%
$100
40.00%
$80
30.00%
$60
20.00%
$40
10.00%
$20
$-
0.00%
2013
2014
2015
Pasivo
2016
2017
Activo
2018
2019
2020
2021
2022 Q02
Análisis del Originador
Reseña
El Hotel Royal Decameron Salinitas y el programa Multivacaciones son las dos empresas líderes en El Salvador,
en la industria del turismo y de la recreación, habiendo traído a sus instalaciones más de 2.2 millones de
huéspedes al hotel desde el 2006 a la fecha, incluyendo turistas de todas partes del mundo, pero especialmente
de Norteamérica, Centroamérica y Sudamericano.
El Hotel Decameron Salinitas inaugurado el 20 de Diciembre de 2005, ha puesto el nombre de El Salvador en el
mapa mundial turístico, y ahora el país se puede considerar como un nuevo destino turístico emergente, lo cual
no era así hace apenas cinco años. Por su parte Multivacaciones, empresa también líder en El Salvador y en
Guatemala en la venta de paquetes vacacionales ha promovido del 2006 al 2010 la venta de 13,793 contratos,
por un monto total de US$53, 003,118.36 a un precio promedio de US$3,842.75 el contrato.
Ambas empresas dan trabajo DIRECTO a un poco más de 1,000 empleados en El Salvador y en forma indirecta
a más de 5,000 personas en un ratio de 5 a 1, estos empleos indirectos incluyen a transportistas, operadores de
turismo, proveedores de frutas, carnes, verduras, mariscos y otros que suplen toda la cadena de consumo del
hotel y de los servicios que se le prestan a sus socios y a los huéspedes.
Hotel Decameron en El Salvador posee 552 habitaciones totalmente equipadas, un centro de convenciones
internacional para 2,000 personas, 6 restaurantes y un área de piscina de más de 7,800 mts2 de espejo de agua.
En cuanto al número de habitaciones, no existe otro hotel de estas dimensiones en todo Centroamérica,
únicamente en Panamá, el cual también es operado por el Grupo Decameron.
El Hotel en El Salvador es el segundo más grande en el mundo operado por Decameron, solamente es superado
por el de Panamá que cuenta con 858 cuartos. La visión de los promotores inversionistas ha sido correcta, ya que
al haber elegido a El Salvador como la ubicación geográfica, lo ha beneficiado dado que por el momento y en los
próximos cinco años o más, no se vislumbra ninguna competencia en su área de influencia. Es importante
recalcar que el Hotel es uno de los más grandes promotores de la ruta maya y de otros destinos turísticos locales,
contando a la fecha con tours a 22 diferentes destinos dentro de la ruta maya y de la ruta de las flores.
El éxito del Hotel Decameron y de Multivacaciones ha sido precisamente su filosofía y su disciplina de
mantenerse dentro de su modelo de negocios, el cual ha sido de mucho éxito en todos los países del mundo que
se ha aplicado.
Gobierno corporativo
El capital de Club de Playas Salinitas está compuesto por 9,557,143 acciones, de un valor nominal de un dólar de
los Estados Unidos de América, cada una.
A continuación se presenta la lista de accionistas de la sociedad:
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12
.Cuadro
6: Nómina de Accionistas
Nombre
Hoteles Decameron El Salvador, S.A. de C.V.
Minoritarios
Total Acciones Suscritas y Pagadas
Número de Acciones
Participación Accionaria
9,498,079
99.38%
59,064
0.62%
9,557,143
100.00%
Directores y Plana Gerencial
La Sociedad es administrada por la Junta Directiva2conformada por los siguientes miembros:
Cuadro 7: Junta Directiva
Director
Nombre
Presidente
Lucio Samuel García Mansilla
Secretario
Nancy Yormary Torres Sánchez
Primer Director
Santiago Ceferino RompaniDelmond
Segundo Director
Lucio Riggs García Mansilla
Presidente Suplente
Manuel Enrique Peña Duran
Secretario Suplente
Diego Ricardo Nieto Potes
Primer Director Suplente
Elmer Alexander Fernandez Jiménez
Segundo Director Suplente
David Velázquez
En cuanto a su personal ejecutivo, Club de Playas Salinitas cuenta con un staff variado de profesionales dentro
del funcionamiento gerencial de la institución, los cuales son detallados en el siguiente cuadro:
Cuadro 8: Plana Gerencial
Cargo
Nombre
Asesor Presidencia
Manuel Peña
Directora Comercial y Ventas
Aydee Ramírez
Gerente de Ventas El Salvador
Carlos Gómez
Gerente de Ventas Guatemala
Mónica Ordoñez
Gerente Administrativo Oficinas San Salvador
Elmer Fernandez
Director Financiero
Jorge Valenzuela
Gerente General del Hotel
Álvaro Dueñas
Director Multivacaciones
Nancy Torres
2
Credencial de Junta Directiva inscrita en el Registro de Comercio al No. 44 del Libro 2834 del Registro de Sociedades del folio 206al folio 208, de
fecha veintiuno de noviembre de dos mil once, para un período que vence el once de diciembre de 2014.
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13
Organigrama
Gráfico 8
Organigrama Club de Playas Salinitas S.A. de C.V.
Presidente
Auditoria Financiera
Auditoria de
seguridad e higiene
Asesor Legal
Asesor Presidencia
Gerente
General
Gerente
de Hotel
Director Comercial y
Ventas
Director Financiero
Jefe de
Contabilidad
(1)
Gte. Administrativo
Gte. de Ventas
Guatemala
Gte. de Ventas El
Salvador
Gráfico 9
Organigrama Hotel Royal Decameron Salinitas
Gerente de
Hotel
Asist. de
Gerencia 1-3
Gerente de
Recursos
Humanos
Jefaturas
Jefe de
Mantenimiento
Jefe de
Actividades
Jefe de seg. e
higiene
Jefe de
seguridad
Control de
Calidad
Gerente de AB
Chef Ejecutivo
Jefe de Serv.
al huesped
Jefe de
Recuperación
Análisis FODA
Fortalezas

Control del 95.2% de su nivel de ocupación.

Modelo de Negocios efectivo y probado, operando desde 1987.

Apoyo (logístico, operativo y financiero) a nivel internacional por parte del Grupo Decameron.

Ubicación privilegiada a nivel local.

No tienen un competidor local, bajo el modelo “Todo Incluido” (REAL).
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Jefe de Ama
de llaves








Capacidad de Alojamiento, para convenciones de 1,500 personas (no hay otro similar en el mercado).
El Cliente conoce exactamente el costo de utilizar el servicio.
Nivel de ocupación dobla el nivel de punto de Equilibrio, financiero.
No se trata de un “hotel de fin de semana”, es un hotel 24/7 (costos competitivos).
Es una cadena integrada de hoteles a nivel global (Integración Vertical Total).
Presencia de oficinas comerciales en Canadá, Estados Unidos, México, el Caribe, Centro y Sur América,
Europa y África.
Internacionalmente se “posiciona” como 3 destinos en 1 (Honduras, Guatemala y El Salvador).
Elevada capacidad de generación de efectivo.
Oportunidades

Seguir creciendo localmente con Multivacaciones.

Mayor penetración en Honduras, Guatemala, Nicaragua y Costa Rica.

Posibilidades de expansión local en Infraestructura.

Posicionamiento de El Salvador como destino turístico (Trabajo conjunto con MITUR).

Crecimiento en: convenciones, congresos e incentivos empresariales.

Recuperación económica de la región y el mundo.
Debilidades

Percepción local de lejanía de las instalaciones del hotel.
Amenazas

Poca cultura de planificación vacacional en Centroamérica.
Estrategia





Posicionar el Hotel como la primera opción turística (vacacional) en Centroamérica (en todo incluido).
Expansión regional, del Programa Multivacaciones.
Mejor aprovechamiento de la red internacional del grupo.
Mantener eficiencia en Control de Costos versus Calidad del Servicio.
Mantener niveles de seguridad e higiene.
Análisis Financiero
El análisis financiero se ha realizado en base a los Estados Financieros Auditados de los últimos seis cierres de
año de Club de Playas Salinitas S.A. de C.V. (de 2008 a junio 2014). Cabe destacar que a partir del año 2011, se
han implementado las normativas NIIF PYMES para la creación y auditoría de los Estados Financieros.
Análisis de Resultados
Club de Playas Salinitas inició operaciones bajo su actual formato el 20 de diciembre de 2005, siendo el
desarrollo y construcción de su infraestructura un trabajo en progreso, aumentado su capacidad de habitaciones,
que en un inicio (2005) fue de 258 habitaciones; a 552 habitaciones que poseen a la fecha.
Cuadro 9: Disponibilidad y ocupación de habitaciones
Indicador
2009
2010
2011
2012
2013
mar-14
Habitaciones disponibles
201,480
201,480
201,480
202,032
201,480
99,912
Habitaciones vendidas
165,755
158,308
167,646
176,559
177,467
86,196
82.3%
78.6%
83.2%
87.4%
88.1%
86.3%
Ocupación (%)
Fuente: Club de Playa Salinitas / Elaboración: PCR
Durante los primeros tres años de operación, el ingreso del hotel fue aumentando constantemente, debido al
incremento en la oferta de habitaciones. Los ingresos en 2008 llegaron a US$16.2 millones, una mejora del 25%
respecto al año anterior, y duplicando (105.3% superior) lo logrado en el primer año.
En 2009 y 2010 se observa un retroceso en el nivel de ocupación e ingreso, reportando una baja del 11.1% en
2009 (Ingresos totales para el año: US$14.44 millones) que permanecen con una mínima variación en 2010
(US$14.45 millones). Esta disminución puede ser atribuida a la crisis financiera económica mundial. En general,
todo el turismo en El Salvador se vio afectado, cuando en 2009 se registró una disminución del 21.2% en el
número de turistas que visitaron el país, así como una disminución en su gasto de 29.6% en comparación al
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15
3
2008 ; su nivel más bajo desde el 2004. Cabe mencionar también que durante el 2010, El Salvador sufrió una
temporada inusual de tormentas tropicales, la más notable de todas las tormentas fue Agatha, entre mayo y junio
de ese año.
Para el cierre de junio 2014, el hotel tuvo una mejora interanual en sus ingresos del 43.8%, por un total de
4
US$24.8 millones. Ese aumento fue producto de los ingresos recibidos en la cuenta Multivacaciones que creció
en US$5.6 millones o 104.4% con respecto al año previo.
Millares
Gráfico 10
Ingresos totales
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
2009
2010
2011
Hoteles y restaurantes
2012
2013
Otros ingresos
jun-13
jun-14
Multivacaciones
Con respecto al costo de ventas, estos han sufrido una variabilidad mayor a través de los 5 periodos, llegando a
su punto más alto anual en el 2008 (US$10.3 Millones), reduciendo el margen bruto de ganancia a 26.4%, el más
bajo en su historia. Este aumento en los costos se atribuye en el incremento en los costos de alimentos y bebidas
(US$1.4 millones), además de un incremento promedio de un 38.0% en el resto de los costos.
A partir del 2009 se observa una mejor gestión de costos, logrando reducirlos en un 12.7% en comparación al año
anterior (una disminución mayor que la sufrida en los ingresos). Asimismo, se empieza una tendencia positiva en
el margen bruto de utilidad, hasta el 2012, cuando llega a su nivel más alto desde su inicio de operaciones
(54.7%). La reducción en los costos se debe a cambios en la administración y mejoras en los procesos de
negociación de compra y de manejo de inventario.
Los costos de venta al 30 de junio de 2014, totalizan US$8.1 millones, superior en 51.5% del costo al cierre del
segundo trimestre de 2013; pero, con los ingresos logrados, el margen bruto sobre venta alcanza el 67.3%,
inferior en 1.7puntos porcentuales a lo logrado en el mismo periodo en 2013.
Millares
Gráfico 11
Margen de Venta
35,000
80.0%
30,000
70.0%
60.0%
25,000
50.0%
20,000
40.0%
15,000
30.0%
10,000
20.0%
5,000
10.0%
-
0.0%
2009
2010
2011
Ingresos
2012
Costo de ventas
2013
jun-13
jun-14
Margen Bruto
3
Informe estadístico de Turismo – Utilidad de Inteligencia Sectorial, Ministerio de Turismo de El Salvador.
4Ingresos de Multivacaciones son contabilizados como un ingreso diferido según los Contratos Legales de la Titularización y se detallan en los
Estados Financieros Reexpresados del Club de Playa Salinitas.
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16
Millones
Proyección de Resultados 2013-2012
Según proyecciones brindadas por Club de Playas Salinitas y Ricorp Titularizadora, para los siguientes 10 años,
se espera un incremento en los ingresos de un 69.9% a partir del 2012. A pesar que la ocupación del hotel se
proyecta en el mismo porcentaje que en 2011, la diferencia radica en un aumento a la tarifa de 3%; y en la
compra del programa Multivacaciones. Los costos se esperan se mantengan constantes, dado que ya cubren a
todos los huéspedes de las instalaciones, y por su aplicación contable al momento de ser devengados. Estos se
esperan que crezcan en el mismo 3% que la tarifa promedio (cabe destacar que la inflación para 2012 en El
5
Salvador se registró en 0.8% ). Nótese que el último indicador de la gráfica 7, corresponde a únicamente el
segundo trimestre del 2022.
El margen de utilidad bruta se espera se mantenga entre 65% y 68%. Al segundo trimestre de 2014, este alcanza
el 67.3%.
Gráfico 12
Ingreso Vs costo de ventas
45
80%
40
70%
35
60%
30
50%
25
40%
20
30%
15
10
20%
5
10%
0
0%
2013
2014
2015
Ingresos
2016
2017
2018
Costos de Venta
2019
2020
2021
2022 Q02
Margen Bruto
Análisis de Rentabilidad y cobertura
La utilidad neta de la compañía, así como el margen de esta sobre las ventas totales, tiene una tendencia positiva
entre 2006 y 2007, acompañando su incremento en habitaciones disponibles y ventas. El aumento en los costos
experimentado en 2008 afectó el margen, y revertió la tendencia entrando en el 2009, donde llegó a su punto más
bajo, de 0.6% de margen de utilidad neto.
Al 30 de junio de 2014, Club de Playas Salinitas obtiene una utilidad neta de US$7.7 millones, un aumento
interanual del 78.7%, con un margen sobre ventas de 31.1%.
Cabe destacar que el mayor costo para cada periodo, por amplio margen de diferencia, es la depreciación de los
activos de Club de Playas Salinitas, que inicia en US$851 mil para 2006, y se incrementa a US$1.5 millones para
el 2007, registrando un incremento año a año de 78.4%. A junio de 2014, la depreciación se registró en US$888.5
miles, representando un 5.2% de los costos totales (Costo de Venta + Gastos administrativos y de ventas).
Como se observa en el gráfico, el margen del EBITDA6, una medida que refleja la capacidad de la compañía para
hacer frente a su deuda financiera, cierra el segundo trimestre de 2014 en US$10.2 millones, con un margen de
41.0% sobre las ventas totales del ejercicio.
5
Banco Central de Reserva de El Salvador.
6EBITDA:
por sus siglas en inglés: Utilidades antes de intereses, impuestos, depreciación y amortizaciones.
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17
Millares
Gráfico 13
Resultados Obtenidos
14
45.0%
40.0%
12
35.0%
10
30.0%
8
25.0%
6
20.0%
15.0%
4
10.0%
2
5.0%
-
0.0%
2009
2010
2011
Utilidad neta del ejercicio
2012
EBITDA
2013
jun-13
Margen sobre ventas
jun-14
Margen EBITDA
Cuadro 10: Utilidad Neta e Indicadores (Miles de US$)
Indicador
2009
Utilidad neta del ejercicio
Margen sobre ventas
2010
2011
2012
2013
jun-13
jun-14
83
343
838
3,507
6,530
4,317
7,715
0.6%
2.4%
4.7%
13.6%
20.0%
25.0%
31.1%
EBITDA
2,891
3,169
3,763
8,304
12,737
7,003
10,162
Margen EBITDA
20.0%
21.9%
21.1%
27.9%
38.9%
40.6%
41.0%
ROE Anualizado
0.8%
3.3%
1.8%
7.5%
13.5%
14.6%
20.0%
ROA Anualizado
0.2%
0.8%
0.9%
3.7%
6.2%
7.0%
10.1%
Los activos de Club de Playas Salinitas muestran una evolución estable, de 2006 a 2010, lo que conlleva a que el
Retorno sobre activos presente la misma progresión que el margen de utilidad. Sin embargo, esto cambia
drásticamente en el 2011, con el incremento del 125% en los activos al cierre del año. La razón de este aumento
obedece a dos causas: 1) el incremento del valor en la propiedad, planta y equipo, de acuerdo a peritaje de
diciembre de 2011, por requisitos de la implementación de las NIIF; por un total de US$32.390 millones; y 2) El
incremento en las cuentas por cobrar a compañías relacionadas, en específico a Hotel Decameron Colombia, por
US$18.321 millones. Este se explica por la separación de las cuentas por cobrar y cuentas por pagar, por
requisitos de las NIIF.
Para junio 2014, Club de Playas Salinitas reporta un rendimiento sobre activos anualizado de 10.1%.
Millares
Gráfico 14
Rendimiento sobre activos
120
12.0%
100
10.0%
80
8.0%
60
6.0%
40
4.0%
20
2.0%
-
0.0%
2009
2010
2011
Activo
2012
2013
jun-13
jun-14
ROA Anualizado
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18
El mismo fenómeno afecta el Rendimiento sobre el patrimonio: la revaluación de los activos fue compensada con
la cuenta Resultados acumulados restringidos, por el mismo total de US$32.4 millones. A junio 2014, el ROE
llega a 20.0%.
Gráfico 15
Rendimiento sobre patrimonio
60,000
25.0%
50,000
20.0%
40,000
15.0%
30,000
10.0%
20,000
5.0%
10,000
-
0.0%
2009
2010
2011
2012
Patrimonio
2013
jun-13
jun-14
ROE Anualizado
Análisis del Balance General
Luego de su apertura en 2005, Club de Playas Salinitas contó a final del 2006 con activos por US$30.0 millones,
para luego continuar con la ampliación de sus instalaciones, hasta llegar a su meta de 552 habitaciones en el
2008, aumentado sus activos en un 33.7% (Activos totales: US$40.1 Millones). Desde entonces sus activos se
han mantenido estables (con variaciones menores al 1%).
En 2011, con la revaluación realizada en Propiedad Planta y Equipo, y el aumento en cuentas por cobrar a
compañías relacionadas, el activo sufre su principal variación, incrementado su valor en 125.13% con respecto al
año previo. Para el 31 de diciembre 2012, se observa un nuevo cambio en la estructura de los activos, con la
inclusión de las cuentas por cobrar relacionadas al programa Multivacaciones, por un total de US$8.2 millones;
de los activos de titularización.
Al 30 de junio de 2014, los activos totales de Club de Playas Salinitas totalizan US$98.1 millones, con un
decremento interanual de 1.3%, o US$1.3millones. Esta disminución es impulsado por la cuenta propiedad planta
y equipo que decreció en US$2.5 millones.
Millares
Gráfico 16
Activos Totales
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
2009
2010
2011
Efectivo y equivalentes de efectivo
Cuentas por cobrar a compañías relacionadas
Otros Activos
2012
2013
jun-13
jun-14
Propiedad, planta y equipo neto
Cuentas y documentos por cobrar
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19
La Propiedad, Planta y Equipo, representa el mayor porcentaje de los activos totales, de acuerdo a lo esperado
por el giro de la compañía, oscilando entre el 85% y el 89% entre 2006 y 2010. Con los cambios descritos en la
estructura en 2011, este cae al 74.9%, aun cuando su valor haya aumentado en un US$33.5 millones. El
porcentaje es ganado por las cuentas por cobrar a compañías relacionadas, como se explica en apartados
anteriores.
Al presentarse el aumento en las cuentas por cobrar, al cierre del segundo trimestre de 2014, la propiedad planta
y equipo neto disminuye su participación en el activo, a 62.0%, y en orden de magnitud le siguen las cuentas por
cobrar a compañías relacionadas, con 22.8%, y las cuentas y documentos por cobrar, con 11.3%.
Cuadro 11: Estructura del Activo
Indicador
2009
2010
2011
2012
2013
jun-13
jun-14
0.5%
1.6%
0.2%
0.0%
2.7%
1.0%
0.5%
7.1%
8.1%
3.5%
11.9%
10.8%
10.9%
11.3%
Inventarios
1.6%
1.6%
0.8%
1.0%
0.8%
1.1%
0.9%
Cuentas por cobrar a compañías relacionadas
0.0%
0.6%
20.2%
16.9%
24.8%
20.5%
22.8%
Otros activos a corto plazo
2.6%
2.6%
0.2%
0.0%
0.0%
0.2%
0.3%
88.1%
85.4%
74.9%
67.2%
58.4%
63.7%
62.0%
Activos intangibles
0.0%
0.0%
0.0%
1.0%
0.9%
1.0%
0.9%
Otros activos a largo plazo
0.1%
0.1%
0.2%
1.9%
1.5%
1.6%
1.2%
40,035
40,343
90,825
95,642
105,030
99,384
98,059
Total Activos (Miles de US$)
Estructura de Pasivos y Patrimonio
Para financiar las operaciones, las fuentes estaban distribuidas principalmente entre los Anticipos y Avances
(14.74% del total en 2006, o US$4.24 millones), parte de las cuentas relacionadas entre compañías, que está
comprendida por abonos anuales, producto del programa Multivacaciones; cuentas por pagar a compañías
relacionadas (24.31% en 2006, o US$7.34 millones), Capital social (20.16% en 2006, o US$6.057 millones), y
Préstamos bancarios a largo plazo (31.35% en 2006, o US$9.418 millones).
Entre 2006 y 2012, la compañía pagó completamente su préstamo a largo plazo (otorgado por US$7.5 millones
en junio 2006, a 12 años plazo), y la porción corriente de este; quedándose únicamente con un sobregiro
bancario por US$1.1 millones.
A junio 2014, el 77.9% del pasivo lo forman los pasivos por titularización netos, que comprenden US$37.6
millones. Seguido en importancia por anticipos y avances, con el 13.1% de los pasivos.
Cabe destacar que Club de Playas Salinitas es miembro de un grupo de empresas que están bajo una misma
dirección, y existen transacciones y relaciones importantes entre sí.
Millares
Gráfico 17
Pasivo total
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
2009
2010
2011
2012
2013
jun-13
jun-14
(10,000)
Acreedores y Proveedores
Anticipos y avances
Impuesto por pagar
Porción corriente de gasto diferido
Prestamos a CP
Ctas por pagar a compañías relacionad
Pasivo Por titularizacion
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20
Cuadro 12: Estructura del Pasivo
Indicador
2009
2010
2011
Acreedores y Proveedores
10.1%
9.0%
10.2%
Préstamos a CP
6.4%
4.0%
4.2%
2012
2013
jun-13
jun-14
7.9%
7.9%
7.1%
7.9%
11.8%
10.7%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
-6.6%
-5.7%
0.0%
0.0%
Anticipos y avances
37.1%
40.0%
67.3%
2.8%
8.8%
15.3%
13.1%
Ctas por pagar a compañías relacionad
25.7%
31.3%
10.6%
3.0%
12.4%
0.0%
0.0%
Impuesto por pagar
0.0%
0.1%
1.3%
1.2%
1.0%
1.1%
1.0%
Pasivo Por titularización
0.0%
0.0%
0.0%
78.9%
63.3%
76.5%
77.9%
Préstamos bancarios a LP
20.6%
15.6%
6.5%
1.0%
1.6%
0.0%
0.0%
29,999
29,924
45,410
49,183
56,792
51,839
48,316
Total Pasivos (Miles de US$)
Con respecto al patrimonio, en agosto 2007, la compañía acordó incrementar su capital social variable en US$3.5
millones, llevando a este a un total de US$8 millones, y un total de capital social de US$9.6 millones. Esta cuenta
permanece constante hasta la fecha.
Los aumentos registrado en 2011 corresponden a la creación de la cuenta de Resultados acumulados
restringidos, por US$32.4 millones, a partir de la revaluación de las propiedades (descritas en apartados
anteriores).
Al 30 de junio de 2014, el Patrimonio de Club de Playas Salinitas totaliza US$49.7 millones, mostrando un
incremento interanual de 4.6%.
Cuadro 13: Estructura del Patrimonio
Indicador
2009
2010
2011
2012
2013
jun-13
jun-14
Capital Social
95.2%
91.7%
21.0%
20.6%
19.8%
20.1%
19.2%
Reserva Legal
1.0%
1.3%
0.5%
0.5%
0.4%
0.4%
0.4%
Resultados acumulados
3.0%
3.7%
7.2%
14.5%
20.8%
16.5%
23.2%
Resultados acumulados restringidos
0.0%
0.0%
71.3%
64.5%
59.0%
63.0%
57.2%
Utilidad del ejercicio
0.8%
3.3%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
0.0%
10,036
10,418
45,415
46,459
48,238
47,545
49,743
Total Patrimonio (Millones de US$)
Liquidez
Desde 2006 el Club de Playas Salinitas ha mantenido un fondo de maniobra negativo (sus obligaciones
inmediatas son mayores a sus activos corrientes) con un monto inicial de -$12.17 millones, hasta 2011 con $19.28 millones. Para diciembre 2012, este muestra resultados positivos de US$19.3 millones, y cierra el año
2013 con un valor positivo de US$21.7 millones. A junio 2014 el fondo de maniobra de Club de Playas Salinitas
asciende a US$25.0 millones, mayor en US$3.2 millones que junio 2013.
Los indicadores de liquidez mejoran significativamente en el 2011, cuando existe un incremento de US$18
millones en las cuentas por cobrar a compañías relacionadas, y aumenta la cuenta de pasivos de Avances y
Anticipos. Con el cambio en la estructura de deuda, la liquidez para diciembre 2012 alcanza los 306.8% y al 31 de
diciembre de 2013 es de 211.6%. Al cierre del segundo trimestre de 2014 la liquidez fue de 345.6%.
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21
Millares
Gráfico 18
Fondo de Maniobra y Liquidez
30,000
400%
25,000
350%
20,000
15,000
300%
10,000
250%
5,000
200%
0
2008
-5,000
2009
2010
2011
2012
Jun 2013
2013
Jun 2014
-10,000
150%
100%
-15,000
50%
-20,000
-25,000
0%
Capital de trabajo simple
Liquidez general
Como se menciona en el apartado anterior, la titularización cambia radicalmente la liquidez de la compañía, y tal
como se proyectó, se cerró el año 2012 con un fondo de maniobra de US$19.3 millones y con US$21.7 millones a
diciembre 2013. A junio 2014, el índice de liquidez general llega a 345.6%, con un capital de trabajo de US$25.0
millones.
Cuadro 14: Índices de liquidez
Indicador
2009
2010
2011
2012
2013
jun-13
jun-14
Liquidez general
19.8%
23.1%
53.9%
306.8%
211.6%
288.5%
345.6%
Liquidez acida (sin inventarios)
17.2%
20.6%
52.3%
296.3%
207.0%
279.5%
336.7%
Millones
Gráfico 19
Liquidez Proyectada
60
1200%
50
1000%
40
800%
30
600%
20
400%
10
200%
0
0%
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Capital de Trabajo
2019
2020
2021
2022 Q02
Liquidez
Endeudamiento y Solvencia
De 2006 a 2010, Club de Playas Salinitas mantenía un alto grado de endeudamiento, con una relación entre los
fondos ajenos 4 a 1 con los fondos propios en el 2006, y 3 a 1 a 2010. En el 2011, cuando se crea la partida en
patrimonio de Resultados Acumulados restringidos, por US$32.4 millones, y el pasivo aumenta por la aportación
de los socios en Anticipos y Avances, la razón de endeudamiento llega a 1.
Con el aumento en los pasivos a causa de la titularización, la relación de apalancamiento llega a 0.97 veces
pasivo sobre patrimonio, para el cierre del segundo trimestre de 2014.
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22
Millares
Gráfico 20
Apalancamiento
60,000
3.50
3.00
50,000
2.50
40,000
2.00
30,000
1.50
20,000
1.00
10,000
0.50
0
2008
2009
2010
Pasivo Total
2011
2012
Patrimonio Total
Jun 2013
2013
Jun 2014
Deuda total a patrimonio - veces
El Club de Playas Salinitas, sin embargo, ha disminuido constantemente su razón de deuda financiera, desde el
2006, año en que adquirió el préstamo a largo plazo por US$7.5 millones, hasta haberla cancelado
completamente. La razón ha disminuido desde 1.79 en 2006 hasta llegar a 0.0 para el cierre del segundo
trimestre de 2014. A la fecha de análisis, los pasivos de titularización más el saldo del sobregiro contable
equivalen al 77.9% del pasivo total de la organización.
Millares
Gráfico 21
Deuda financiera a Patrimonio
60,000
1.00
0.90
50,000
0.80
0.70
40,000
0.60
30,000
0.50
0.40
20,000
0.30
0.20
10,000
0.10
0
2008
2009
Patrimonio Total
2010
2011
Deuda Financiera
2012
Jun 2013
2013
Jun 2014
Deuda financiera a patrimonio - veces
La razón de endeudamiento mide la porción de los activos que son financiados por fondos ajenos a la empresa.
Como se ve en los párrafos previos, la mayor parte de los fondos viene de fuentes externas.
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23
Millares
Gráfico22
120,000
80%
70%
100,000
60%
80,000
50%
60,000
40%
30%
40,000
20%
20,000
10%
0
0%
2008
2009
Activo Total
2010
2011
Pasivo Total
2012
Jun 2013
2013
Jun 2014
Razon de Endeudamiento
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24
Estados Financieros
Cuadro 15: Estado de situación financiera (Miles de US$)
Ac tiv o
2009
2010
2011
2012
2013
jun-13
jun-14
188
627
200
47
2,792
1,013
528
2,845
3,279
3,159
11,363
11,359
10,819
11,125
629
633
707
981
890
1,044
905
16,211
26,085
20,397
22,320
-
-
165
303
Inventarios
Ctas por cobrar a compañías relacionadas
Otros activos a corto plazo
13
240
18,339
1,047
1,067
182
68,020
64,261
61,348
63,322
60,804
-
1,000
950
1,000
900
35,276
34,454
Activos intangibles
10
4
Otros activos a largo plazo
29
38
217
1,779
1,605
1,625
1,173
40,035
40,343
90,825
95,642
105,030
99,384
98,059
TO TAL ACTIVO
Pas iv o
Sobregiro bancario
867
0
435
1,140
-
-
-
Proveedores
548
1,052
1,566
1,361
2,873
1,848
1,799
Ctas y gastos acumulados por pagar
Anticipos y avances
Porción corriente préstamos LP
Ctas por pagar a compañías relacionadas
Impuesto por pagar
Préstamos bancarios a LP
2,490
1,634
3,080
2,534
1,620
1,835
2,038
11,135
11,981
30,541
1,385
4,973
7,908
6,343
1,045
1,192
1,455
4,646
6,060
-
-
-
-
-
(3,236)
(3,228)
-
-
7,724
9,364
4,793
1,493
7,060
-
-
-
36
-
79
-
-
480
883
-
-
-
55,676
49,616
58,201
52,949
-
-
(16,877)
(13,649)
(18,522)
(15,318)
-
570
582
505
570
505
6,189
4,666
2,969
Pasivo por titularizacion
-
-
Gasto diferido por titularización
-
Impuesto Sobre la Renta diferido
-
TO TAL PASIVO
-
29,999
29,924
45,410
49,183
56,792
51,839
48,316
9,557
9,557
9,557
9,557
9,557
9,557
9,557
Patrimonio
Capital Social
Reserva Legal
97
136
211
211
211
211
211
Resultados acumulados
299
382
3,256
6,745
10,025
7,831
11,530
Resultados acumulados restringidos
-
32,391
29,946
28,445
29,946
28,445
-
-
-
-
-
-
Utilidad del ejercicio
83
343
Total Patrimonio
10,036
10,418
45,415
46,459
48,238
47,545
49,743
40,035
40,343
90,825
95,642
105,030
99,384
98,059
Total Pas iv o + Patrimonio
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25
Cuadro 16: Estado de Resultados (Miles de US$)
Indic ador
Hoteles y restaurantes
Otros ingresos
Multivacaciones
2009
2010
2011
2012
2013
14,027
13,880
17,056
19,679
22,004
10,228
12,419
413
590
744
2,080
2,481
1,708
1,518
4,022
8,222
5,319
10,869
14,470
17,800
25,782
32,707
17,255
24,806
Costo de Venta
9,022
8,241
9,209
10,632
11,388
5,359
8,119
Utilidad Bruta
5,418
6,229
8,591
15,150
21,319
11,896
16,687
3,941
4,297
5,777
9,429
10,212
4,359
5,594
Gastos de administración
Gastos de venta
-
-
jun-14
14,440
Total de ingres os
-
jun-13
827
961
1,334
1,898
2,021
1,629
1,819
650
972
1,480
3,823
9,086
5,908
9,274
404
410
420
2,601
3,765
1,591
1,559
246
561
1,060
1,221
5,320
4,317
7,715
163
218
222
159
291
-
-
Utilidad neta del ejerc ic io
83
343
838
1,063
5,029
4,317
7,715
Costro Atribuido
-
-
-
2,445
1,501
-
-
343
838
3,507
6,530
4,317
7,715
Utilidad de O perac ión
Gastos financieros
Utilidad Antes de Impues tos
Impuestos y reservas
Utilidad Neta
83
Cuadro Histórico de las Calificaciones
Cuadro 17: Historial de clasificaciones
Valores de Titularización RICORP Titularizadora Club de Playas Salinitas 01 – Tramo único
Con información financiera correspondiente a:
Clasificación otorgada
Perspectiva
31 de marzo de 2014
AAA
Estable
31 de diciembre de 2013
AAA
Estable
30 de septiembre de 2013
AAA
Estable
30 de junio de 2013
AAA
Estable
31 de marzo de 2013
AAA
Estable
AAA
Estable
30 de septiembre de 2012
AAA
Estable
AAA
Estable
Fuente y elaboración: PCR
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26
Anexo 1:
Cesiones mensuales (US$)
1
353,500
25
606,000
49
631,250
73
575,700
97
505,000
2
353,500
26
606,000
50
631,250
74
575,700
98
505,000
3
353,500
27
606,000
51
631,250
75
575,700
99
505,000
4
353,500
28
606,000
52
631,250
76
575,700
100
505,000
5
353,500
29
606,000
53
631,250
77
575,700
101
505,000
6
353,500
30
606,000
54
631,250
78
575,700
102
505,000
7
353,500
31
606,000
55
631,250
79
575,700
103
505,000
8
353,500
32
606,000
56
631,250
80
575,700
104
505,000
9
353,500
33
606,000
57
631,250
81
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105
505,000
10
353,500
34
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58
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11
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35
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59
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83
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107
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12
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36
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60
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84
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13
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37
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61
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85
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14
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38
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Anexo 2:
Mapa del Hotel Royal Decameron Salinitas
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28

fondo de titularización ricorp titularizadora

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