¿Cómo funcionan los fondos buitre en España?

23/09/13
¿Cómo funcionan los fondos buitre en España?
¿Cómo funcionan los fondos buitre en España?
PILAR BLÁZQUEZ/ELDIARIO.ES - | 22 de Septiembre de 2013
Un nutrido grupo de fondos ha desembarcado en España para
comprar por debajo del precio de mercado y gestionan de forma
industrial.
Seguro que más de una vez se habrá preguntado ¿cómo se las
apañan los chatarreros para sacarle partido a toda esa basura
que recogen por la calle? Parece imposible rentabilizar los restos
oxidados de la lavadora heredada de la abuela, pero ellos tienen
el entramado que les permite obtener unos ingresos
Logotipo de Bankia en las Torres Kio.
insospechados. Salvando las distancias, el negocio no es muy
distinto de lo que ocurre en España en el sector financiero. La
crisis ha cargado los balances de la banca de un exceso de inmuebles e hipotecas impagadas, los conocidos
como activos tóxicos. Sin embargo, un nutrido grupo de fondos especializados, a los que por su forma de
actuar se les llama fondos buitres, que están comprando con avidez esta basura financiera con el
objetivo de obtener, como mínimo, una rentabilidad del 15% anual.
Pero, ¿Cómo son capaces de hacer negocio con algo que, en teoría, no vale nada? ¿Por qué los bancos
venden ahora y no lo hicieron al comienzo de la crisis?
"Los fondos buitres compran por debajo del precio de mercado, por eso sus posibilidades de obtener
beneficios son mayores. Además, son expertos eficientes en la gestión de créditos fallidos, gestión de
inmuebles, algo que no ocurre con los bancos", explica, Jorge Almagro, director comercial de la consultora
inmobiliaria Jones Lang Lasalle.
Ser más eficiente, significa que su único objetivo es negociar con los propietarios de los préstamos para
conseguir que paguen aunque sea una parte. Es decir, si han comprado como impagada la hipoteca de Juan,
con conseguir que éste pague, aunque sólo sea, un 25%, ya les produce beneficios. De cara al propietario de
los préstamos, eso significa que en lugar de enfrentarse a negociar con el banco de toda la vida, tendrá que
hacer frente al poderío de estos fondos buitres. Suena fatal, aunque "a veces es una solución mejor de lo que
parece", asegura Mikel Echavarren, consejero delegado de la asesoría financiera Irea. Según su
experiencia, los fondos buitre son menos reacios que los bancos a aceptar la dación en pago como método
para saldar la deuda. Ya que, a diferencia de los bancos, estos fondos sí saben cómo vender luego la
vivienda para rentabilizarla. "Su objetivo es conseguir una rentabilidad del 15% anual. Así que aplican todas
sus artes conseguir el dinero o el inmueble lo antes posible y en el segundo caso venderlo también lo antes
posible", explica Echavarren. Eso sí, cuando se trata de préstamos al consumo, sus métodos de presión
convierten al cobrador del frac en una visita de los niños en Halloween.
Pero, si estos gestores internacionales pueden conseguir ese 15%, ¿por qué el banco español no?
"Simplemente porque no es su negocio.", apunta Almagro. En el ADN del banco no está el hacerse cargo
del ingente volumen de viviendas que han llegado a sus balances con la crisis. "Vender viviendas no es lo
que mejor sabe hacer un banco, para eso hay otros profesionales. Además, mantener esos inmuebles les
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genera muchos gastos (impuestos, mantenimiento), han tenido que crear divisiones específicas para
gestionarlos o contratar servicios externos para hacerlo", explica este experto en gestión inmobiliaria. Es
como si el que quiere vender la lavadora vieja se va en busca de un mayorista de la chatarra para sacarse un
dinero. Podrá conseguirlo, pero seguro que le cuesta mucho más que al chatarrero. Ahora a los bancos ya no
les merece la pena ese esfuerzo.
Sin miedo a las pérdidas
Hasta el año pasado, las entidades financieras lo intentaban, porque venderlos suponía aceptar una pérdida y
no querían manchar sus libros de cuentas. La valoración con la que trabajaba la banca eran los precios de
antes de la crisis, y cuando escuchaban las ofertas de los fondos buitre, que llevan oteando el mercado
español desde 2007, más de un banquero se levantó de la mesa ante lo que consideraba un insulto. "En
España siempre hubo muchas reticencias para vender al descuento. Aquí domina la cultura del aguantar a ver
si pasa el chaparrón", asegura Paz Ambrosy, directora de Global Institutional Investors.
Pero el chaparrón se convirtió en huracán y la banca española tuvo que ser rescatada por Europa. Fue
entonces cuando cambió el guión. El ministro de Economía, Luis De Guindos, aprobó varios decretos,
dictados por Bruselas, que exigían a la banca provisiones por suelo, promociones inmobiliarias y créditos que
en algunos casos superaban con creces el 50% del valor, e incluso daban por perdidos préstamos que sus
propietarios ni siquiera habían dejado de pagar.
Esto, junto con las necesidades de negociación del banco malo (Sareb), ha servido como alfombra roja
para el desfile de los fondos buitre. Las carteras de créditos, los inmuebles heredados de las promociones
fallidas... todo eso pasó a la cuentas de pérdidas. Así, si tenían que dar por fallido un crédito aunque todavía
no lo fuera, por poco que pagara un fondo buitre por ello, para el banco ya era una ganancia. "Eso es lo que
ha disparado las operaciones con fondos oportunistas", asegura Echavarren.
Además, el contexto económico también acompaña. " Ahora se ha perdido el miedo a que el euro se rompa
y se han hecho algunas reformas. El riesgo España, ya sí compensa", explica Paz Ambrosy. Esta asesora
de los grandes fondos internacionales asegura que las oportunidades estaban localizadas desde el principio
de la crisis, pero ahora se cierran más operaciones (ver apoyo) porque una vez se abierta la veda, es más
fácil unirse a la ola. "Ya nadie se tiene que pegar con el jefe de Londres para hacerle ver la oportunidad de
compra en España", explica Paz Ambrosy.
A ello hay que sumarle que hay mucho dinero en circulación por el mundo y no demasiados destinos en
los que sacarle partido. Las bolsas de EEUU y algunas europeas están en máximos históricos. Las
economías de los países emergentes, que tantos capitales habían atraído en los años de la crisis, muestran
síntomas de inestabilidad, y entre los países europeos con problemas (Grecia, Irlanda, Portugal y España), el
nuestro es el que ofrece la mejor rentabilidad riesgo.
Quién es quién en los fondos buitre
El rescate de la banca española ha puesto en bandeja la entrada de los fondos buitre en España. Después de
años de otear y presionar a las entidades financieras para que vendieran a precios de derribo sus suelos,
promociones inmobiliarias y carteras de préstamos, la veda de cerrar operaciones está abierta y cada día son
más los fondos que se suman.
Los que más tiempo llevan buscando negocio son los grandes jugadores internacionales del sector. Apollo,
norteamericanos especializados en gestión de carteras de créditos, además de inmobiliaria. Llevan desde
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2008 negociando con la banca. Pero han esperado hasta septiembre 2013 para cerrar una operación.
Compraron a Bankia su filial de créditos al consumo en comercios y concesionarios de automóviles,
Finanmadrid por 1,6 millones de euros y su división inmobiliaria se ha hecho con el negocio inmobiliario de
Catalunya Banc.
Otro de los grandes es Cerberus. El fondo del que es socio el hijo de Aznar es uno de los mejor
posicionados en España. Ya en 2011 compró 96 oficinas a Bankia por 96 millones de euros. En septiembre
de 2013 vuelve a hacer negocio con el banco nacionalizado al adquirir la cesión de su negocio inmobiliario
para los próximos 10 años.
El gigante mundial, de origen estadounidense, Blackstone amplió en febrero su equipo en España. Según
explicó su Joan Solotar, su directora general a la prensa de su país, de españa les interesa todo: hoteles,
viviendas, oficinas... Su última operación conocida fue en junio pasado cuando compró de 1.800 viviendas
de la Empresa Municipal de la Vivienda (EMVS) de Madrid por el 40% de su valor, eso sí asumiendo la
deuda.
H.I.G. Capital ha destacado por ser el primero en morder el suculento pastel del banco malo español,
Sareb. La operación se dió a conocer el pasado mes de agosto. El fondo cuya cabeza visible en España es
el financiero Jaime Bergel, ex Goldman Sachs, se hizo con una cartera de inmuebles denominada Toro y
valorada en 100 millones de euros. Otro de los que han tenido el gusto de negociar con Sareb ha sido la
firma Burlington loan, propiedad del fondo de capital riesgo Davidson Kempner quienes, también en
agosto, adquirieron un paquete de préstamos de Inmobiliaria Colonial.
Las lista de fondos buitres es tan alargada como la sombra de estas del ave que les da nombre.
Centerbridge, Lone Stat, KKR, Oak tree, Lindoff, Colony, Aktiv Capital, Oko Investment... son sólo
algunos más de los están destinados a convertirse en los nuevos dueños de España.
Puede ver esta noticia en la web Canarias Ahora - El primer periódico digital de Canarias:
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