Informe Mercado de Oficinas Madrid y Barcelona Q1

Transcripción

Informe de Mercado Oficinas
Office Market Report
Madrid & Barcelona 1T / Q1 2016
ESPAÑA MANTIENE UN CRECIMIENTO SÓLIDO
POR ENCIMA DE LA MEDIA EUROPEA
ÍNDICE
CONTEXTO ECONÓMICO
INDEX
3
MERCADO DE USUARIOS MADRID
Principales Indicadores
Oferta
Transacciones
Rentas
ECONOMIC CONTEXT
Main Indicators
Supply
Transactions
Rental levels
MERCADO DE USUARIOS BARCELONA
Principales Indicadores
7
Oferta
8
Transacciones
8
Rentas
9
BARCELONA OCCUPIER MARKET
MERCADO DE INVERSIÓN MAD. Y BCN.
Demanda
10
Oferta
10
Transacciones y Rentabilidades
12
INVESTMENT MARKET MAD. & BCN.
X
3
14
MADRID OCCUPIER MARKET
4
5
5
6
Main Indicators
Supply
Transactions
Rental levels
Demand
Supply
Transactions & Yield Levels
X
OFICINAS - INFORME DE MERCADO MADRID Y BARCELONA 1T 2016
2
CONTEXTO ECONÓMICO
15
16
16
17
18
19
20
20
PIB
La economía española creció el 0,7%
trimestral en el 1T de 2016 y las
previsiones de crecimiento del PIB
para este año se mantienen en el
2,7% a pesar de la incertidumbre
política en España por las dificultades
para la formación de gobierno tras el
resultado de las pasadas elecciones
generales.
Mercado laboral
Con la creación de más de medio
millón de puestos de trabajo el mayor
crecimiento de la ocupación desde
2006 España ha cerrado el año 2015
con una reducción de la tasa de
desempleo hasta el 20,9%. La creación
de empleo en los primeros meses
de 2016 sigue en línea con la de los
21
22
22
últimos meses de 2015 corroborando
el tono positivo del mercado laboral
y manteniéndose por tanto las
previsiones de creación de empleo
para 2016 en el 2,4%. Se prevé que la
tasa de desempleo disminuya de esta
manera hasta el 20,2%.
Consumo privado
Respecto al consumo de los hogares
españoles éste se situó en el 3,1%
gracias en parte a la bajada de precios
de productos energéticos e impuestos
sobre la renta. Las perspectivas
apuntan a un mantenimiento del
buen ritmo de crecimiento situando
alrededor del 2,9% el aumento del
consumo durante 2016.
Inflación
La tasa de inflación media anual de
2015 se situó en el -0,5% inferior a lo
esperado debido a los bajos precios del
petróleo. Pero la tasa subyacente se
ha mantenido todo el año en positivo
y con tendencia ascendente lo que es
una muestra de la recuperación de
la economía y del consumo. Se prevé
para 2016 que la inflación media
se sitúe en el 0% debido de nuevo
a los bajos precios de los productos
energéticos.
DATOS MACROECONÓMICOS SÓLIDOS
INDICADORES
2015
2016 (F)
PIB var. Anual (%)
3,2
2,7
Consumo privado var. Anual (%)
3,1
2,9
Tasa de desempleo (%)
20,9
20,2
IPC var. Anual (%)
-0,5
0
Renta disponible var. Anual (%)
2,4
3,5
Ventas minoristas var. Anual (%)
3,6
2,9
Fuente Oxford Economics – Funcas Abril 2016
Stock (m2)
15.272.154
Tasa de disponibilidad (%)
10,48
Contratación* (m2)
98.319
Renta Prime (€/m2/mes)
11%
1.700.000
Por fin tanto en el Centro de la
capital como en la Periferia se
están rehabilitando un total de seis
productos emblemáticos que durante
el periodo 2016-2017 añadirán más de
100.000 m² a la oferta de calidad del
mercado.
9%
1.200.000
5%
700.000
3%
200.000
De entre los proyectos de nueva
construcción que se van a terminar
durante los próximos dos años
casi el 95% se centra en las zonas
Secundaria y Periferia con proyectos
tan emblemáticos como la sede del
Banco Popular en Juan Ignacio Luca
de Tena u otro gran proyecto de unos
30.000 m² en la zona de Atocha.
Fuente: JLL 1T 2016
Disponibilidad (M2)
5
TERMINACIONES Y OFERTA FUTURA
PROMEDIO
ÚLTIMOS
10 AÑOS
183.000
C-30
M-11
AEROPUERTO
M-50
Po DE LA
CASTELLANA
A-2
POZUELO DE
ALARCÓN
M-50
SAN FERNANDO
DE HENARES
C-30
C-30
R-3
M-50
M-45
RIVAS
VACIAMADRID
M-40
M-40
A-3
M-50
M-50
En m2
AEROPUERTO
900.000
A-2
800.000
o
M-40
M-40
CONTRATACIÓN
C-30
Las grandes operaciones de más de
3.000 m² se concentran en Periferia
como la empresa Avintia que ocupará
más de 5.300 m² en Pozuelo
de Alarcón
M-401
las compañías
Willis Towers Watson y
A-5
Aegon que han firmado más deA-43.500
m² cada una en Martinez Villergas y
Cristalia respectivamente. Asimismo
en Satélite se han vuelto a firmar
operaciones de tamaño mediano como
los 3.200 m² de Avanza en el Parque
Empresarial San Fernando.
SAN FERNANDO
DE HENARES
700.000
600.000
500.000
RIVAS
VACIAMADRID
400.000
300.000
A-3
200.000
100.000
0
Fuente: JLL 1T 2016
A-42
A-4
Alquiler
Pre-alquiler
2014
LAS ROZAS
Siguiendo la tendencia habitual
durante el primer trimestre del
LAS ROZAS
año 2016 el 85% de las firmas de
A-6
operaciones se ha concentrado en las
zonas CBD y Periferia con más del
POZUELO DE
60% del número
de operaciones
para
P DE LA
ALARCÓN
superficies por debajoCASTELLANA
de 1.000 m².
Fuente: JLL 1T 2016
2013
M-40
124.500
SAN SEBASTIAN
DE LOS REYES
2012
R-2
2018
2011
A-6
2017
2010
ALCOBENDAS
M607
2016
A-1
2009
SAN SEBASTIAN
DE LOS REYES
A-1
PROMEDIO
ÚLTIMOS
5 AÑOS
92.500 61.000
2008
Periferia
Satélite
117.000
2007
TRES CANTOS
2006
CBD
Secundaria
1T2016
Tasa de Disponibilidad (%)
* incluyendo High-Tech
Durante este primer trimestre
de 2016 destaca la ausencia de
contratación de superficies superiores
a 10.000 m² por lo que la cifra es
inferior al mismo trimestre del año
2015. Sin embargo descartando
estas superficies de gran tamaño el
TRES CANTOS
take up ha mantenido
una tendencia
ascendente y ha superado en un
22,5%
ALCOBENDAS
a la media de los primeros
trimestres
M-607
de año desde que comenzó la crisis.
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
1%
Transacciones
El crecimiento económico y la creación
de empleo asociada mantienen las
cifras de contratación del trimestre en
98.300 m² estimándose un total anual
similar al del año pasado.
27,5
7%
Ocupación Propia
1T2016
1 T 2016
13%
2.200.000
2015
Tendencia a
12 meses
En m2
2006
PRINCIPALES INDICADORES
EVOLUCIÓN DE LA DISPONIBILIDAD
4
MERCADO DE
USUARIOS MADRID
Oferta
Siguiendo con la tendencia de
trimestres anteriores la tasa de
disponibilidad sigue reduciéndose y
baja ya del 10,6% del último trimestre
del 2015 al 10,5% a finales del primer
trimestre de 2016.
High-Tech
En m2
45 €
40 €
35 €
30 €
25 €
PRINCIPALES INDICADORES
20 €
15 €
10 €
1T 2016
Tendencia a
12 meses
5.877.600
=
5€
Stock (m2)
Fuente: JLL 1T 2016
CBD
Secundaria
Periferia
1T2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
0€
2007
Rentas
Durante el primer trimestre del año
las rentas prime alcanzaron los 27,50
€/m²/mes un incremento de casi un 1%
trimestral y una variación interanual
de casi el 7%. Existe una ausencia de
productos ofertados de buena calidad
por lo que los propietarios que siguen
esperando firmar a rentas muy por
encima de máximos siguen forzando
el desencuentro entre la oferta y la
demanda.
2006
6
MERCADO DE
USUARIOS BARCELONA
RENTAS POR SUBMERCADOS
Tasa de disponibilidad (%)
Satélite
10,55
Contratación (m2)
68.065
Renta Prime (€/m2/mes)
Sin embargo parece que el mercado
de ocupación se va reconciliando poco
a poco con el mercado de inversión
ya que es el primer trimestre desde
el comienzo de la crisis en el que
suben todos los precios máximos
incluso en zona Satélite gracias al
continuo interés de las empresas
por productos de buena calidad
en zonas consolidadas. En el otro
lado del espectro se encuentran los
productos de peores calidades o con
ubicaciones complicadas que siguen sin
incrementar los precios firmados.
7
20,25
CBD
27,50€/m2/mes
TENDENCIA
12 MESES
SANT CUGAT
DEL VALLÈS
A-2
SECUNDARIA
16€/m2/mes
AP-7
TENDENCIA
12 MESES
SANT JUST DESVENT
RONDA DALT
B-23
Las rentas máximas
seguirán ascendiendo
a un ritmo promedio
de casi el 7% anual
para los próximos
cuatro años.
SANT
JOAN DESPÍ
PERIFERIA
14€/m /mes
2
TENDENCIA
12 MESES
DIA
GO
B-10
NA
L
HOSPITALET
DE LLOBREGAT
GRAN VIA CORT
CATALANES
SATÉLITE
10,25€/m /mes
2
PRAT DE LLOBREGAT
TENDENCIA
12 MESES
Paseo de Gracia - Diagonal
Centro Ciudad
Nuevas Áreas de Negocio
Fuente: JLL 1T 2016
B-10
CORNELLÁ DE
LLOBREGAT
B-10
Los propietarios de productos de
calidad estarán en una posición
favorable de negociación en cambio
en el caso de activos de peor calidad
o en ubicaciones más secundarias el
inquilino seguirá teniendo el poder de
negociación.
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
Periferia
RONDA
LITORAL
S
BADALONA
RENTAS POR SUBMERCADOS
En m2
900.000
11%
700.000
3%
Fuente: JLL 1T 2016
Disponibilidad (M2)
Transacciones
El crecimiento económico y la creación
de empleo asociada están impulsando
la recuperación del mercado de
ocupación. Este primer trimestre del
año se han contratado en Barcelona
68.000 m² niveles muy similares a los
alcanzados en el primer trimestre de
2015 (70.000 m²).
Tasa de Disponibilidad (%)
TERMINACIONES Y OFERTA FUTURA
PROMEDIO
ÚLTIMOS
10 AÑOS
125.000
59.000 51.000
2016
PROMEDIO
ÚLTIMOS
5 AÑOS
99.000
2017
2018
38.000
CONTRATACIÓN
En m2
400.000
300.000
200.000
Alquiler
Pre-alquiler
1T2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0
Fuente: JLL 1T 2016
Ocupación Propia
1T2016
2015
2014
2013
2012
Pº DE GRACIA DIAGONAL
20,25€/m2/mes
Tres de las mayores operaciones de
este trimestre han sido la compra de
la Clínica IVI del edificio de Mallorca
45-49 de 7.940 m² el alquiler por parte
de Grant Thornton de 1.948 m² en
Diagonal 615 o el alquiler por parte
de Overtop Projects de 1.826 m² en
Viladecans Business Park.
La previsión para los
próximos años es de
crecimiento de rentas
paulatino, acumulando
ascensos en cinco años
cercanos al 20% en la
ciudad de Barcelona.
Centro Ciudad
Periferia
9
TENDENCIA
12 MESES
CENTRO CIUDAD
17€/m2/mes
TENDENCIA
12 MESES
NUEVAS ÁREAS
DE NEGOCIO
16,50€/m2/mes
Concretamente la renta máxima en
Paseo de Gracia/Diagonal ha subido
un 1,25% situándose en 20,25 €/m²/
mes (niveles de 2010) mientras que
en Centro Ciudad ha subido un 1,49%
hasta los 17 €/m²/mes.
50.0000
Paseo de Gracia/Diagonal
Nuevas Areas de Negocio
Fuente: JLL 1T 2016
Rentas
Las rentas máximas de alquiler de
oficinas en Barcelona tanto en Paseo
de Gracia/Diagonal como en Centro
Ciudad han continuado su ascenso
este trimestre principalmente por
la fortaleza en la contratación y la
escasez de producto de calidad.
Fuente: JLL 1T 2016
100.000
Un hecho atípico es que el 62% de
la superficie contratada ha sido en
el Centro Ciudad mientras que en
Nuevas Áreas de Negocio únicamente
se ha contratado el 17% de la
superficie total.
El ritmo de contratación del año
empieza similar al año anterior
aunque se prevé que los niveles
de contratación no alcancen los
400.000 m² como en 2015 debido
principalmente a la falta de oferta
para demanda de gran tamaño que
en muchas ocasiones renueva sus
contratos en sus edificios ante la falta
de opciones de oficinas donde escoger.
0€
2011
1T2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
-1%
2010
0.000
2009
100.000
5€
Por tipo de contrato el 81% de la
superficie ha sido en alquiler y el 19%
en compra.
2008
1%
2007
200.000
Este primer trimestre del año
únicamente ha salido al mercado como
nueva oferta especulativa el Edificio
Ocean situado junto al Hotel Vela.
Sin duda estos niveles de oferta futura
son insuficientes para satisfacer la
demanda de oficinas existente en
Barcelona.
10 €
5%
300.000
2006
400.000
En 2017 los niveles de entrega de
oferta seguirán la misma tendencia y
únicamente se entregarán 37.000 m²
al mercado.
15 €
7%
500.000
En lo queda de 2016 quedan por
entregar unos 35.000 m² de oficinas
especulativas entre los que destaca el
proyecto de La Rotonda.
20 €
9%
600.000
La falta de oferta nueva de oficinas
para gran demanda en Barcelona
será el factor más relevante en los
próximos dos años provocando el
descenso paulatino de la tasa de
disponibilidad en este periodo.
25 €
13%
800.000
Oferta
La tasa de disponibilidad media en
Barcelona ha descendido en casi medio
punto en un solo trimestre pasando
del 11% al 10,5%. Concretamente en la
zona de Paseo de Gracia / Diagonal se
sitúa ya en el 6,6% valores que no se
veían desde el año 2004.
30 €
15%
1.000.000
8
EVOLUCIÓN DE LA DISPONIBILIDAD
TENDENCIA
12 MESES
SATÉLITE
8€/m2/mes
Fuente: JLL 1T 2016
TENDENCIA
12 MESES
0
11
Vuelta al apetito por las oficinas
4.500
4.000
MERCADO DE INVERSIÓN
MADRID Y BARCELONA
3.500
3.000
Millones €
2.500
2.000
1.500
Madrid y Barcelona siguen
siendo ciudades prioritarias para
los inversores europeos donde
algunos de los principales fondos
internacionales siguen con la
intención de destinar gran parte de
su capital al mercado inmobiliario.
No obstante debido mayoritariamente
a la falta de producto de calidad
más demandado en estas situaciones
el ritmo de inversión ha sufrido
una desaceleración en este último
trimestre. Sin embargo esta tendencia
puede cambiar en el segundo
trimestre si se materializan los
procesos en curso y si se confirman
las salidas al mercado de nuevas
oportunidades.
Existe demanda para todo tipo de
producto. Los inversores más core
siguen con mucha presión por invertir
si bien la escasez de producto prime
les está empujando a zonas y activos
más secundarios. El perfil de inversor
value added sigue estando muy activo
centrándose en la búsqueda de activos
con los que añadir valor mediante la
gestión y reposicionamiento que les
permitan alcanzar mayores retornos.
Destacar en este inicio de año entre
las operaciones ya cerradas algunas
que implican un cambio de uso como
es el caso de la antigua sede de la
Agencia EFE en la Calle Espronceda
32 que ha adquirido Eurostone y cuyo
uso será destinado a residencias de
lujo o el edificio de Gran Via 604 en
Barcelona que también se reconvertirá
a residencial.
Cabe resaltar también que muchos
propietarios están viendo la escasez
de oferta como un momento ideal
para salir al mercado esperando así
una concentración del interés en sus
activos que lleve a una optimización
del precio.
Se espera que los corporates sigan
haciendo líquido parte de sus
portfolios inmobiliarios centrándose
en los activos no estratégicos
continuando así con el protagonismo
que están teniendo hasta la fecha.
Además los vendedores tradicionales
nacionales y extranjeros seguirán
sacando al mercado algunos de sus
activos.
Fuente: JLL 1T 2016
T1
T2
1T2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
Los inversores con
diferentes estrategias
continúan llegando al
mercado inmobiliario
español atraídos por
unas rentabilidades
que continúan siendo
interesantes frente a
las mayores economías
de Europa.
Oferta
A pesar de la escasez de oferta
durante este primer trimestre del
año donde la mayoría de operaciones
han sido off-market se prevé un
incremento de la oferta durante los
próximos meses tanto de productos
prime en el CBD como en producto de
zonas más secundarias.
2007
Demanda
Las Socimis siguen siendo unos de
los grandes actores del mercado y se
espera que continúen con la misma
dinámica durante los próximos
meses aunque también se prevé la
entrada de nuevos protagonistas
internacionales que debido al fuerte
apetito de las Socimis no habían
podido entrar en el mercado español
en los dos últimos años.
2006
1.000
2005
10
500
VOLÚMEN DE INVERSIÓN
T3
T4
CICLO DE RENTAS
Lyon, Oslo
Cologne
Frankfurt
Hamburg
Stuttgart
Munich
London WE
Copenhagen, London City
Lento
crecimiento
de rentas
Lento
crecimiento
de rentas
Berlin, Dublin, Luxembourg,
Manchester, Stockholm
Amsterdam,
Barcelona, Budapest,
Edinburgh, Madrid
Milan
Paris CBD
Lisbon
Brussels, Rome
Fuente: JLL 1T 2016
Crecimiento
acelerado de
rentas
Caída
moderada
de rentas
Moscow
Geneva, Warsaw
Kiev, St Petersburg
Athens, Bucharest,
Dusseldorf, Helsinki,
Istanbul, Prague, Zurich
OFFICES - MARKET REPORT MADRID & BARCELONA Q1 2016
Transacciones y Rentabilidades
Durante el primer trimestre del año
se han firmado 8 operaciones sumando
un volumen de inversión total de 212
M€ con 158 M€ en Madrid y 54 M€ en
Barcelona lo que supone un descenso
del 63% respecto al primer trimestre
del 2015.
Entre las operaciones de inversión de
este trimestre destaca la compra de los
dos edificios que componen el Parque
Isla de Manoteras por parte de la
Socimi Trajano por un volumen de 44,3
M€ y la operación de venta asesorada
por JLL de la sede de Nestle que fue
adquirida por Meridia Capital por un
valor de 39 M€.
OFFICES
No se espera que se alcance el elevado
número de transacciones que se
acometieron el año pasado por la ya
mencionada escasez de producto en
cambio sí que se prevé que aumente el
volumen medio por operación.
Market report
Madrid & Barcelona
Las rentabilidades para el producto
prime en el CBD de Madrid bajan al
4% y en Paseo de Gracia / Diagonal
al 4,5%, tras dos trimestres de
estabilización aunque los productos
exclusivos pueden alcanzar
rentabilidades cercanas al 3,5% en
Madrid y al 4% en Barcelona.
RENTABILIDADES PRIME OFICINAS
Compresión para activos prime
Q1 2016
8
7
Renta Prime (%)
6
5
4,50
4,00
4
3
2
1,72
Barcelona
Fuente: JLL 1T 2016
Madrid
Bono 10 años
1T2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
0
2007
1
2006
12
13
ECONOMIC CONTEXT
SPAIN MAINTAINS A SOLID GROWTH
ABOVE THE EUROPEAN AVERAGE
MAIN INDICATORS
14
Q1 2016
GDP
The Spanish economy grew 0.7% in
the first quarter of 2016 and GDP
growth forecasts for the year as a
whole are holding firm at 2.7% despite
the political uncertainty due to the
difficulty in forming a government
following last December’s General
Elections.
Labour market
Spain created over half a million jobs
in 2015 the biggest rise in the number
of people in work since 2006 closing
the year with an unemployment rate
of 20.9%. Job creation in the first
quarter of 2016 was in line with the
figure registered in the last quarter of
2015 confirming the positive trend in
the labour market and underpinning
the job creation forecasts for 2016
at 2.4%. Unemployment is therefore
expected to fall to 20.2%.
Consumer spending
Spanish household spending stood
at 3.1% thanks partly to the fall in
energy prices and the cut in personal
income taxes. Forecasts point to
this positive trend continuing with
consumer spending growing by 2.9%
over the course of 2016.
Inflation
The average annual inflation rate in
2015 was -0.5% below expectations
due to the lower oil prices. However
the underlying rate of inflation
remained in positive territory
marking an upward trend throughout
2015 which demonstrates the
economic recovery and pick-up in
consumer spending. Average inflation
in 2016 is expected to stand at the
0% mark again due to the low energy
prices.
Stock (sqm)
12 Month Outlook
15,272,154
Vacancy Rate
10.48
Take up* (sqm)
98,319
Prime Rent (€/sqm/month)
27.5
* including Hi-Tech
CBD
Secondary
TRES CANTOS
Periphery
Satellite
SAN SEBASTIAN
DE LOS REYES
A-1
ALCOBENDAS
R-2
M607
A-6
M-40
LAS ROZAS
C-30
M-11
AEROPUERTO
M-50
Po DE LA
CASTELLANA
SOLID MACRO DATA
A-2
POZUELO DE
ALARCÓN
MAIN INDICATORS
2015
2016 (F)
GDP var. Anual (%)
3.2
2.7
Private Consumption var. Anual (%)
3.1
2.9
20.9
20.2
M-50
SAN FERNANDO
DE HENARES
C-30
M-40
C-30
R-3
M-50
M-45
Unemployment Rate (%)
RIVAS
VACIAMADRID
M-40
M-40
CPI var. Anual (%)
-0.5
0
Disposable Rent var. Anual (%)
2.4
3.5
Retail Sales var. Anual (%)
3.6
2.9
A-3
M-50
Source: Oxford Economics – Funcas April 2016
M-50
A-42
A-4
MADRID
OCCUPIER MARKET
15
In sqm
13%
2,200,000
11%
1,700,000
Transactions
Economic growth and improved
employment figures held take-up
levels in the quarter steady at 98,300
sqm. Take-up for the entire year is
expected to be similar to last year.
1,200,000
700,000
In line with the typical trend 85% of
the deals signed in the first quarter of
2016 were in the CBD and peripheral
areas. Over 60% of the deals signed
were for floor areas of under 1,000
sqm.
5%
40 €
3%
35 €
1%
30 €
Q1 2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
25 €
20 €
15 €
Source: JLL Q1 2016
Vacancy (sqm)
Vacancy Rate (%)
17
10 €
5€
LAST 10
YEARS
AVERAGE
183,000
117,000
LAST 5
YEARS
AVERAGE
92,500 61,000
2017
2018
124,500
Source: JLL Q1 2016
ANNUAL TAKE UP
In sqm
900,000
Source: JLL Q1 2016
CBD
Secondary
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
0€
2007
Rental levels
Prime rental levels reached 27.50€/
sqm/month in the first quarter of the
year up almost 1% on the previous
quarter and almost 7% year-on-year.
There is a distinct lack of quality
products. Owners are still holding
out for rental levels which are much
higher than the current maximums
exacerbating the mismatch between
supply and demand.
Periphery
Q1 2016
COMPLETIONS AND FUTURE SUPPLY FORECASTS
Satellite
CBD
However it seems that the occupier
market is slowly being brought into
line with the investment market
as Q1 2016 was the first quarter
since the onset of the crisis to see all
maximum rental levels increase even
in satellite areas thanks to ongoing
interest from companies in quality
products in well-established locations.
At the other end of the spectrum lie
lower-quality buildings in sub-prime
locations where rental levels have not
increased.
27.50€/sqm/month
12 MONTH
OUTLOOK
SECONDARY
16€/sqm/month
12 MONTH
OUTLOOK
800,000
Maximum rental levels
will continue to climb
at an average rate of
7% per annum for the
next four years.
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
PERIPHERY
14€/sqm/month
12 MONTH
OUTLOOK
200,000
100,000
Source: JLL Q1 2016
Lease
Pre-letting
Owner Occupation
Q1 2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
0
2007
The major deals for over 3,000 sqm
were predominantly in peripheral
areas such as Avintia which signed
for 5,300 sqm in Pozuelo de Alarcón
and Willis Towers Watson and
Aegon which took 3,500 sqm each
at Martínez Villergas and Cristalia
respectively. Mid-sized transactions
were once again signed in satellite
areas such as Avanza’s 3,200 sqm at
the San Fernando Business Park.
45 €
200,000
2016
There were no deals in excess of
10,000 sqm in the first quarter of
the year meaning the take-up figure
is lower than it was in Q1 2015.
However excluding these large-scale
transactions take-up has continued to
trend upwards surpassing the average
first-quarter take-up figures since the
start of the crisis by 22.5%.
In sqm
7%
2006
These construction projects include
the landmark new Banco Popular
headquarters on Juan Ignacio Luca de
Tena and another 30,000-sqm project
in the Atocha district.
SUBMARKETS RENTS
9%
2006
Supply
As per previous quarters vacancy
rates have continued to decline
falling from 10.6% at 31 December
2015 to 10.5% at the end of Q1 2016.
At long last a total of six landmark
buildings located in the city centre
and peripheral areas are being
renovated. These projects will add
over 100,000 sqm of quality supply
to the market over the course of 2016
and 2017. Of the new-build projects
slated for completion over the next two
years almost 95% is concentrated in
secondary and peripheral areas.
2006
16
VACANCY EVOLUTIONS
High-Tech
The owners of quality products will
have the upper hand in negotiations
whereas tenants of poorer quality
assets or buildings located in more
secondary locations will have greater
bargaining power in negotiations.
SATELLITE
10.25€/sqm/month
Source: JLL Q1 2016
12 MONTH
OUTLOOK
In sqm
15%
1,000,000
900,000
BARCELONA
OCCUPIER MARKET
13%
800,000
11%
700,000
9%
600,000
7%
500,000
400,000
5%
300,000
3%
200,000
1%
100,000
0,000
Source: JLL Q1 2016
12 Month Outlook
5,877,600
=
Vacancy Rate (%)
10.55
Take up (sqm)
COMPLETIONS AND FUTURE SUPPLY FORECASTS
LAST 10
YEARS
AVERAGE
20.25
125,000
* including Hi-Tech
B-10
NA
L
HOSPITALET
DE LLOBREGAT
GRAN VIA CORT
CATALANES
PRAT DE LLOBREGAT
Pº de Gracia - Diagonal
City Center
New Business Area
Periphery
RONDA
LITORAL
S
BADALONA
The figures in 2017 are likely to be
similar with only 37,000 sqm coming
on the market. These future supply
levels are clearly insufficient to meet
the existing demand for offices in
Barcelona.
400,000
300,000
200,000
100,000
0
Source: JLL Q1 2016
Lease
2014
B-10
DIA
GO
50,0000
2013
CORNELLÁ DE
LLOBREGAT
Only one new building came on
the market in the first quarter of
2016 namely the Edificio Ocean a
speculative office development located
next to the Hotel Vela. Over the
course of 2016 some 35,000 sqm of
speculative office space are expected
to be completed the most noteworthy
of which is the La Rotonda project.
In sqm
2012
B-10
TAKE UP
2011
SANT
JOAN DESPÍ
38,000
Source: JLL Q1 2016
2010
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
2018
2009
RONDA DALT
B-23
LAST 5
YEARS
AVERAGE
99,000
2017
2008
SANT JUST DESVENT
2016
2007
The lack of new offices to meet the
significant demand in Barcelona will
continue to be a major factor over the
next two years which will gradually
drive down vacancy rates further.
AP-7
59,000 51,000
2006
Supply
Average vacancy rates in Barcelona
fell by almost half a point in just
one quarter from 11% to 10.5%.
Vacancy rates in the Paseo de Gracia /
Diagonal area in particular now stand
at 6.6% a level not seen since 2004.
SANT CUGAT
DEL VALLÈS
A-2
Q1 2016
Vacancy Rate (%)
68,065
Prime Rent (€/sqm/month)
2015
2014
2013
Vacancy (sqm)
Pre-letting
Q1 2016
Stock (sqm)
Q1 2016
2015
18
2012
2011
2010
2009
2008
MAIN INDICATORS
2007
2006
-1%
Owner Occupation
VACANCY EVOLUTION
19
20 €
15 €
5€
Source: JLL Q1 2016
Paseo de Gracia/Diagonal
New Business Areas
Pº DE GRACIA DIAGONAL
20.25€/sqm/month
Q1 2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
0€
Three of the largest deals last quarter
were the acquisition of the 7,940sqm Clínica IVI building at Mallorca
45-49 the lease by Grant Thornton
of 1,948 sqm at Diagonal 615 and
the signing of 1,826 sqm by Overtop
Projects at the Viladecans Business
Park.
City Centre
Periphery
17€/sqm/month
NEW BUSINESS
AREAS
16.50€/sqm/month
21
12 MONTH
OUTLOOK
Demand
Socimis (Spanish REITs) continue to
play an important role in the market
a situation which is expected to
continue over the next few months.
However new international players
which had been unable to gain a
foothold in Spain over the last two
years due to the considerable demand
of the Socimis are expected to enter
the market.
12 MONTH
OUTLOOK
Madrid and Barcelona are still
priority targets for European
investors and certain major
CITY CENTRE
Rental levels
Maximum office rental levels in
Barcelona both in the Paseo de
Gracia/Diagonal area and the city
centre continued to climb in the
first quarter primarily due to strong
take-up levels and the lack of quality
products.
12 MONTH
OUTLOOK
Investors with a range
of different strategies
continue to enter the
Spanish property
market attracted by
yields which are still
compelling compared
to those of other major
European economies.
international funds still plan to
allocate a considerable portion of their
capital to the property markets in
the two cities. However investment
activity has slowed over the past
quarter due mainly to the lack of
quality products that these investors
normally seek. This trend could
change in the second quarter of the
year if deals currently underway come
to fruition and if new opportunities
are brought to the market.
INVESTMENT VOLUME
Recovery of the appetite for offices
Maximum rental levels in the Paseo
de Gracia/Diagonal area specifically
rose 1.25% to 20.25€/sqm/month
(2010 levels) while rental levels in the
city centre increased 1.49% to 17€/
sqm/month.
4,500,00
4,000,00
3,500,00
PERIPHERY
Source: JLL Q1 2016
2,500,00
2,000,00
1,500,00
1,000,00
500,00
Source: JLL Q1 2016
Q1
Q2
Q3
Q1 2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
0,00
2006
8€/sqm/month
3,000,00
12 MONTH
OUTLOOK
2005
Rental levels are expected
to continue to rise
gradually over the next
few years, increasing by
a total of close to 20% in
Barcelona over the next
five years.
MADRID & BARCELONA
INVESTMENT MARKETS
10 €
Millons €
The take-up rate in early 2016 is
in Iine with the figures reported in
early 2015 but total take-up levels
are not expected to match the figure
of 400,000 sqm reached last year due
mainly to the lack of supply to meet
current demand. This means many
tenants are renewing the leases for
their existing offices in view of the
lack of alternative options.
25 €
2007
As for the type of contract 81% of
transactions were rentals and 19%
sales.
30 €
2006
What makes this year different
however is that 62% of the surface
area taken up was located in the city
centre while only 17% of total take-up
was in the New Business Areas.
SUBMARKETS RENTS
20
Transactions
The economic upturn and the
associated improvement in
employment figures are driving a
recovery in the occupier market. In
the first quarter of the year 68,000
sqm were taken up in Barcelona in
line with the figure reached in the
first quarter of 2015 (70,000 sqm).
Q4
Compression for prime rents
8
7
Prime Yield (%)
6
5
4.50
4.00
4
3
2
1.72
Barcelona
Madrid
Q12016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
0
22
2006
1
23
Bond yields
Source: JLL Q1 2016
There is demand for all manner of
products. The more core investors
still have a strong appetite although
the lack of prime product is forcing
them out towards more secondary
locations and assets. Value-added
investors are still very active and
are seeking assets where they can
add value through management and
repositioning strategies which allow
them to secure higher returns.
Supply
Despite the lack of supply during the
first quarter of the year in which the
majority of deals were off-market an
increase in supply is expected to come
to the fore over the next few months
both in terms of prime CBD products
and those in more secondary locations.
An interesting point here is that a
number of the deals sealed in the
first quarter of the year involved
a change of use such as the former
EFE Newswire headquarters at
Calle Espronceda 32 which has been
acquired by Eurostone with plans
to convert the building into luxury
apartments and the building at Gran
Via 604 in Barcelona which will also
be reconverted for residential use.
It is also worth pointing out that
many property owners see the current
lack of products as an opportunity to
find buyers anticipating that higher
interest in their assets will command
higher prices.
Corporate investors are expected
to continue divesting part of their
property portfolios especially
non-strategic assets meaning the
prominent role they have played
to date will continue. Traditional
domestic and international sellers will
also continue to try and find buyers
for some of their assets.
Transactions and yield levels
The first quarter of the year saw eight
deals signed for a total investment
volume of 212 M€ with 158 M€ in
Madrid and 54 M€ in Barcelona a
drop of 63% versus the first quarter
of 2015.
PROPERTY CLOCK
Lyon, Oslo
Cologne
Frankfurt
Hamburg
Stuttgart
Munich
London WE
Significant investment transactions
in the first quarter include the
acquisition of two buildings at Parque
Isla de Manoteras (Madrid) by Socimi
Trajano for 44.3 M€ and the sale of
the Nestlé headquarters (Barcelona)
to Meridia Capital for 39 M€. JLL
advised on the latter.
Due to the aforementioned lack of
products the market is not expected to
reach the high number of transactions
executed last year although the
average transaction price is set to rise.
Yields for prime products located in
the CBD in Madrid drop to 4% and
4.5% in Paseo de Gracia / Diagonal in
Barcelona, after stabilising over the
past two quarters although yields for
exclusive products can reach close to
3.5% in Madrid and 4% in Barcelona.
Copenhagen, London City
Rental
growth
slowing
Rents
falling
Berlin, Dublin, Luxembourg,
Manchester, Stockholm
Amsterdam,
Barcelona, Budapest,
Edinburgh, Madrid
Milan
Paris CBD
Lisbon
Brussels, Rome
Source: JLL Q1 2016
Rental
growth
accelerating
OFFICES PRIME YIELDS
Rents
bottoming out
Moscow
Geneva, Warsaw
Kiev, St Petersburg
Athens, Bucharest,
Dusseldorf, Helsinki,
Istanbul, Prague, Zurich
OFFICE SERVICES
TO
LEASE
INVESTMENT
AGENCY
RESEARCH
PROJECT &
DEVELOPMENT
SERVICES
VALUATIONS
DESIGN & BUILD
STRATEGIC
CONSULTANCY
PROPERTY
MANAGEMENT
FUNDING &
CORPORATE
FINANCE
MARKETING
MANAGEMENT
OFFICES & CAPITAL MARKETS CONTACTS
HEAD OF OFFICES BUSINESS SPAIN
HEAD OF SALES & INVESTMENT CAPITAL MARKETS SPAIN
JOSÉ MIGUEL SETIÉN
BORJA ORTEGA DE PABLO
[email protected]
[email protected]
RESEARCH CONTACTS
HEAD OF RESEARCH SPAIN
MARKETING & RESEARCH SUBDIRECTOR SPAIN
ELSA GALINDO
LAURA CABALLERO
[email protected]
[email protected]
JLL OFFICES IN SPAIN
MADRID
BARCELONA
SEVILLA
Pº de la Castellana 79 - 4ª
28046
T: +34 91 789 11 00
Pº de Gracia 11 - 4ª esc A
08007
T: +34 93 318 53 53
S. Fco. Javier 20 - 3ª. 314
41018
T: +34 95 493 46 00
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