Oficinas / Offices

Transcripción

Oficinas / Offices

Oficinas / Offices
Informe de Mercado / Market report
Madrid & Barcelona
3T 2015 / Q3 2015
jll.es
(ES)
Índice / Index
Mercado de Usuarios Madrid
• Principales Indicadores
4
• Rentas5
• Oferta6
• Transacciones7
Mercado de Usuarios Barcelona
• Principales Indicadores 8
• Rentas9
• Oferta 10
• Transacciones 11
Mercado de Inversión
(EN)
• Madrid 12
• Barcelona 14
Madrid Occupier Market
• Main Indicators
18
• Rental levels
19
• Supply 20
• Transactions 21
Barcelona Occupier Market
• Main Indicators
22
• Rental levels
23
• Supply 24
• Transactions 25
Investment Market
• Madrid 26
• Barcelona 28
4 · Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 3T 2015
Principales Indicadores
2 T/Q 2015
3 T/Q 2015
15.211.429
15.260.691
Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate
11,13%
10,64%
Contratación / Take up * (m2)
69.227
111.666
Stock (m2)
Tendencia a 12
meses /
12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
A-‐1 TRES CANTOS ALCOBENDAS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES M-‐607 LAS ROZAS AEROPUERTO A-‐6 POZUELO DE ALARCÓN A-‐2 Pº DE LA CASTELLANA C-‐30 M-‐40 SAN FERNANDO DE HENARES RIVAS VACIAMADRID M-‐401 A-‐5 A-‐3 A-‐4 Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
10,64%
CBD
7,26%
Secundaria / Secondary
5,62%
Periferia / Periphery
13,48%
Satélite / Satellite
25,84%
Fuente / Source: JLL 3T/Q 2015
Oficinas - Informe de Mercado Madrid y Barcelona 3T 2015 · 5
Rentas
Renta Prime / Prime Rent
Al mismo tiempo que el precio Prime aumenta medio euro
hasta alcanzar los 26,50 €/m²/mes, el máximo de la zona
Secundaria sube otro 1,64% hasta los 15,50 €/m²/mes.
45 €
40 €
35 €
Igualmente, y por primera vez desde el comienzo de la
crisis, la actividad registrada en la Periferia ha marcado
un alza del 2% de los precios en este submercado,
llegando a 12,75 €/m²/mes y sumándose a la tendencia
de los activos dentro de la M-30.
Por el momento, sin embargo, la ausencia de operaciones
en la zona Satélite ha marcado una continuidad en los
precios que se mantienen en 10 €/m²/mes.
30 €
25 €
20 €
15 €
10 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Q3
2015
Fuente/ Source: JLL 3T/Q 2015
Rentas por Submercados
Submarket Rents
€/m²/mes / €/m²/month
Las operaciones de menos de 500 m² siguen
predominando en el mercado con un promedio de todos
los submercados de unos 15,40 €/m²/mes, y con rentas
medias que varían entre los 21,25 €/m²/mes de CBD y los
7,5 €/m²/mes de Satélite.
Renta Prime / Prime Rents
€/m²/m
CBD
Secundaria
45 €
Periferia
40 €
Satélite
35 €
30 €
25 €
20 €
15 €
10 €
5€
0€
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
Rentas en €/m2/mes /
Rents in €/m2/month
2 T/Q 2015
3 T/Q 2015
Min
Min
Max
Max
CBD
12,75 26,00 13,00 26,50
8,75
15,25
8,75
15,50
5,50
12,50
5,50
12,75
4,25
10,00
4,25
10,00
Tendencia a 12 meses /
12 Month Outlook
2011
2013
Q3 2015
Oferta
Oferta Futura / Future Supply
Detalle Oferta futura / Future supply detail
Por primera vez desde el año 2011, la tasa de
disponibilidad disminuye por debajo del 11%
alcanzando el 10,64% de los productos exclusivos de
oficinas manteniendo la tendencia decreciente iniciada
a mediados del 2014.
Pre-alquilado / Pre-let
Millares
Ocupación propia / Owner Occupation
120
La disminución del producto disponible ha sido
constante en todas las zonas menos en Satélite, donde la
escasez de transacciones y la salida de producto nuevo
han provocado un ligero aumento de la disponibilidad.
En la zona Periferia se han terminado la mayor parte de
los edificios del trimestre que sin embargo no ha tenido
un gran impacto en la disponibilidad, ya que gran parte
de ellos son de ocupación propia o prealquiler, como
el del BBVA en las Tablas o el de AXA en Avenida de
America 81.
La superficie que se espera se termine durante los
últimos meses del año y los dos próximos, cifrada
en menos de 100.000 m² cada año, sigue sin ser
suficiente para modificar el comportamiento futuro de
la disponibilidad que seguirá a medio plazo una senda
decreciente gradual.
80
60
40
20
0
Oficina / Office
High-Tech / HiTech
Oficina / Office
2015
‘000 m²
Oficinas / Offices
High-Tech / Hi-Tech
Oficina / Office
2016
High-Tech / HiTech
2017
Terminados / Completions
400
350
300
250
F
200
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Disponibilidad / Vacancy
Disponibilidad / Vacacny ‘000 m²
En el resto de zonas, la disminución de producto
ha sido más acusada dentro de la M-30 gracias a
las transacciones firmadas y la retirada de producto
obsoleto a la espera de tomar deci-siones sobre su
puesta en el mercado o rehabilitación.
Especulativo / Spec
100
2.000
1.500
1.000
500
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Q3
2015
Transacciones
La demanda sigue mostrando preferencia por CBD
y Periferia, con algo más de 40 operaciones en cada
submercado. Estas transacciones han sido lideradas
por empresas de servicios que, sin embargo, no marcan
tendencia dentro de la contratación. Así el take up continua
sin mostrar un sector claro que lidere el crecimiento del
mercado.
Además de la firma de WPP, las operaciones más
relevantes han sido los 8.300 m² de Vass Consultoría
en Alcobendas, una firma con una empresa tecnológica
de 3.180 m² en la calle Virgilio 2 y otros 3.139 m² de la
operación de NCR en Comandante Azcarraga 3, estas
dos última asesoradas por JLL.
fundamental que subyace en el crecimiento del take up
es la recuperación de la situación macroeconómica que
impulsa el crecimiento de las empresas, aumentando su
necesidad de espacio y mejorando la confianza de los
empresarios para invertir en nuevas ubicaciones. Esta
situación motiva a las empresas a aprovechar los niveles
de precios aun bajos para buscar mejores ubicaciones y
productos de mayor calidad.
Durante los próximos años se espera que los niveles de
contratación anuales vayan mejorando gradualmente a
medida que se consolide el crecimiento del país.
Contratación Anual / Annual Take up
Alquiler / Lease
Pre-alquiler / Pre-letting
Ocupación Propia / Owner Occupation
High-Tech / Hi-Tech
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
‘000 m²
A pesar de los meses estivales en que la contratación
suele ser la más débil del año, el merca-do de ocupantes
refleja una recuperación del sector, ya que por primera vez
desde el año 2008 el volumen trimestral de la contratación
ha alcanzado más de 111.500 m², superando la barrera
de los 100.000.
Una de las causas principales del incremento de metros
ha sido la operación de WPP en la calle Ríos Rosas 26.
Este prealquiler ha implicado, además, una compraventa
“ad hoc” por parte de un inversor. Sin embargo, la causa
2004
2005
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Avenida de Europa 1– 8.303 m²
Op
er
C/ Virgilio 2 - 3.180 m²
LL
rJ
Asesorada
po
ión
ac
LL
rJ
Op
er
2007
C/ Ríos Rosas 26 – 36.000 m²
Asesorada
po
ión
ac
2006
C/ Comandante Azcárraga 3 – 3.139 m²
2014
Q1-3 2015
Principales Indicadores
2T / Q 2015
3T / Q 2015
5.896.498
5.887.738
11,90%
11,45%
Contratación / Take up (m2)
106.435
137.993
Stock
12 Month Outlook
SANT CUGAT
DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
RONDA DALT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ
DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO
B-10
NA
L
HOSPITALET
DE LLOBREGAT
BADALONA
ALANES
GRAN VIA CORTS CAT
PRAT DE LLOBREGAT
RONDA LITORAL
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
Pº de Gracia- Diagonal
11,45%
7,53%
Centro Ciudad / City Center
10,58%
Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas
11,37%
15,41%
Barcelona sigue centrando el interés de inversores
y de empresas que quieren instalar sus sedes en la
ciudad condal.
La contratación (similar a los años 2005-2007), la
falta alarmante de proyectos nuevos de oficinas y
una tasa de disponibilidad en continuo descenso
está provocando un problema real de oferta nueva de
oficinas en Barcelona en los próximos dos años. Esto
implicará el desarrollo de proyectos “llaves en mano”
para la demanda más grande
30,00 €
Renta Prime / Prime Rrent
Los indicadores del mercado de oficinas de Barcelona
demuestran la fortaleza de un mercado en plena fase
expansiva.
25,00 €
20,00 €
15,00 €
10,00 €
5,00 €
0,00 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
3T
2015
Rentas
En lo que llevamos de año, las rentas máximas en Paseo
de Gracia/Diagonal, Centro Ciudad y Nuevas Áreas de
Negocio acumulan un ascenso medio del 9,7%.
La falta alarmante de oferta de calidad y la fortaleza de
la contratación sustentan el incremento de las rentas
de oficinas en Barcelona
La renta máxima de Paseo de Gracia/Diagonal se sitúa
este tercer trimestre de 2015 en 19,50 €/m²/mes para
los mejores edificios.
Rentas por submercados / Submarkets Rents
Submarket Rents
Paseo de Gracia/Diagonal
Centro Ciudad
Nueva Areas de Negocio
Periferia
30 €
Las rentas de oficinas en Barcelona continúan su
ascenso por cuarto trimestre consecutivo.
25 €
20 €
15 €
10 €
5€
0€
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
Los propietarios, ante la escasez de oferta nueva de
oficinas, mantienen sus posiciones; y las carencias y
contribuciones, sobre todo en centro ciudad, ya son
mínimas.
2T / Q 2015
3T / Q 2015
Min.
Max.
Min.
Max.
13,25
19,00
13,25
19,50
9,00
16,50
9,50
16,75
8,50
16,00
8,75
16,25
5,50
8,00
5,50
8,00
Rentas en €/m2/mes
12 Month Outlook
3T 2015
Oferta
La tasa de disponibilidad media en Barcelona sigue
disminuyendo situándose en el tercer trimestre en el
11,4%, cifras similares al 2009.
‘000 Sq m
Ocupacion Propia/Owner Occupation
Especulativo/Speculative
90
80
70
60
50
40
30
10
250
0
2.015
2.016
200
150
100
En lo que queda de 2015 no se prevé la entrega de
ningún proyecto especulativo al mercado de oficinas.
En 2016 de los 73.000 m² potenciales 50.000 m² son
especulativos y de éstos más de la mitad pueden
entregarse en 2017
50
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy
1.000
Nos encontramos, por tanto, en un periodo favorable a
los intereses de los propietarios con edificios antiguos
pero rehabilitados en centro ciudad, que acogerán
la demanda que no encuentra edificios de nueva
construcción así como los propietarios de grandes
edificios de calidad en periferia que podrán ver una
expulsión de demanda hacia áreas más periféricas.
20
Oficinas / Offices
‘000 m²
Esta tendencia continuará sobre todo por la falta
de proyectos futuros de oficinas en la ciudad de
Barcelona. Esta situación provoca el interés de algunos
promotores en empezar la construcción especulativa
de inmuebles sobre todo en la zona de 22@.
800
600
400
200
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
3T
2015
Transacciones
Con estas cifras, entendemos que en 2015 podemos
acercarnos o sobrepasar los 400.000 m², doblando
la cifra alcanzada en 2013. Esta cifra es similar a las
alcanzadas entre 2005-2007 en pleno boom inmobiliario
Alquiler / Lease
‘000 m²
Este tercer trimestre del 2015 ha sido el de mayor
contratación de oficinas desde 2007. Se han alcanzado
los 138.500 m2, un 233% más que el mismo trimestre del
año anterior. La contratación acumulada en 2015 es de
315.000 m², un 12% más que la contratación de todo el
2014.
450
400
350
300
250
Fuente/
200
150
100
50
0
2005
Source: JLL 3T/Q 2015
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Este trimestre se han producido 23 operaciones de más
de 1000 m² (cuando la media de los últimas años ha sido
de 10) lo que demuestra la fortaleza de la contratación de
oficinas en Barcelona.
La mayor operación es la protagonizada por la Generalitat
que se construirá en La Marina (Zona Franca) un edificio
de 46.000 m² cuya entrega será a finales de 2018
Pre-let La Marina– 46.000 m²
Bailen 67– 6.517 m²
Mallorca 351– 4.585 m²
Porta Firal– 3.013
2012
2013
2014
1-3 T/Q 2015
Mercado de Inversión Madrid
Portfolio Paneuropeo IVG
Op
er
Asesorada
po
ión
ac
LL
rJ
Demanda
Durante este tercer trimestre del año las Socimis continúan
su actividad aumentando tanto sus carteras como su
capitalización bursátil. El interés inversor no ha variado
hasta la fecha a pesar de la incertidumbre política que
existe en nuestro país en estos momentos.
Colonial ha sido uno de los grandes protagonistas durante
estos meses estivales, invirtiendo un total de 81 M€ en
dos edificios para su posterior rehabilitación.
Otros actores del mercado como GMP, ya comenzaron
a implementar este tipo de estrategia (comprar para
rehabilitar).
Inversores con perfil value added, como puede ser
GreenOak, siguen presentes con fuerza en el competitivo
mercado de la capital.
La compresión de rentabilidades está alcanzando su
mínimo, tendencia que hace que los inversores busquen
dar valor añadido a través de gestión de activos y
mediante oportunidades que les ayude a ejecutar este
plan de negocios.
El 75% de las demandas satisfechas han estado ubicadas
en las zonas Secundaria y Periferia de la capital, mientras
que el CBD ha pasado de ser el protagonista durante el
segundo trimestre a tener tan sólo 3 operaciones durante
el trimestre en curso.
El interés por productos core y value added sigue
predominando, por lo que la escasez de producto de
calidad prime está creando un efecto en cadena hacia
zonas más periféricas.
Avenida de Bruselas 7
Op
er
LL
rJ
Asesorada
po
ión
ac
Precio / Price:
Confidencial / Confidential
Dirección / Address:
General Lacy, 23
Teide, 4
Comprador / Purchaser:
ARES
Vendedor / Vendor:
IVG
Submercado / Submarket:
Oferta
La escasez de producto prime afecta a los inversores
core ya que se reduce significativamente la oferta y las
posibilidades de inversión para este tipo de compradores.
El producto estrella sigue siendo Torre Espacio cuyo
proceso de venta se ha reabierto y su compra podría
cerrarse a finales de año o principios de 2016.
En este caso, el volumen de la operación, incluso en el
contexto europeo, limita considerablemente los grupos
inversores con capacidad de pujar por dicho activo.
En estos momentos de falta de producto, la oferta
proviene de varias vías:
YY Procesos de venta estructurada en el mercado de
varias carteras de activos en Madrid y en Barcelona.
YY Fondos de inversión alemanes que siguen en
posesión de activos, cuyo aumento de valor puede
motivar futuras enajenaciones.
Precio / Price:
15.300.000 €
Avenida de Bruselas, 7
GreenOak RE
Vendedor / Vendor:
Bisbel Hispania
YY Inversores oportunistas que adquirieron activos o
NPL´s y en la actualidad empiezan a considerar la
venta de los mismos.
Aumentan los procesos de venta fuera de mercado
por parte de los “vendedores habituales”, ya que los
inversores ven con cautela el análisis de este tipo de
activos que llevan tanto tiempo en el mercado.
Mercado de Inversión Madrid
Esta cifra se superará holgadamente en caso que se
cierre la operación de Torre Espacio antes de que acabe
el año.
Se han realizado un total de 49 operaciones durante los
tres primeros trimestres de 2015, cifra sólo superada por
el total del año 1999, año en el que se transaccionaron 51
operaciones.
Las transacciones más significativas se han localizado en
las zonas Periferia y Secundaria que superan los 500 M€
de volumen invertido. Destaca la compra de la sede de
Vodafone, ubicada en Avenida de América 115, por parte
de IBA Capital Partners.
Otra operación relevante, asesorada por JLL, ha sido
la compra por parte de ARES, del portfolio paneuropeo
de IVG que incluye los edificios situados en las calles
General Lacy 23 y Teide 4.
La rentabilidad en la zona prime se estabiliza en un
4,25% y se reduce en 25 p.b. para el resto de subzonas
de Madrid.
Asesorada
po
ión
ac
LL
rJ
El volumen de inversión total en los tres primeros
trimestres del año superó los 1.700 M€, un 130% más que
en el mismo periodo que el año anterior y alcanzando las
predicciones para cierre de año que nos sitúan sobre los
2.000 M€ en inversión.
Ronda de Atocha 17
Op
er
Transacciones y rentabilidades
Precio / Price:
13.700.000
Ronda de Atocha, 17
ActivumSG
Vendedor / Vendor:
AEW Europe
Secundaria/ Secondary
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields
Rotterdam
Brussels
Amsterdam
Barcelona 4,75%
Barcelona
Milan
Frankfurt/M
Madrid 4,25%
Madrid
Hamburg
London
Paris
0
1
2
3
4
5
6%
Ciclo de Rentas / Property Clock
Lyon, Oslo
Cologne
Frankfurt
Hamburg
Munich
Stuttgart
Berlin
Stockholm
Rental Growth
Slowing
Rents
Falling
Rental Growth
Accelerating
Rents
Bottoming Out
Note
•  This diagram illustrates where JLL estimate each
prime office market is within its individual rental cycle
as at end of September 2015.
•  Markets can move around the clock at different
speeds and directions
•  The diagram is a convenient method of comparing the
relative position of markets in their rental cycle
•  Their position is not necessarily representative of
investment or development market prospects
•  Their position refers to Prime Face Rental Values
Dublin, London City, London WE
Luxembourg
Copenhagen, Manchester
Amsterdam
Barcelona, Edinburgh, Madrid
Milan
Source: JLL, October 2015
Paris CBD
Lisbon
Moscow
St Petersburg, Warsaw
Dusseldorf, Geneva, Kiev
Rome
Athens, Brussels, Bucharest,
Budapest, Helsinki, Istanbul,
Prague, Zurich
Mercado de Inversión Barcelona
Demanda
Total
4.000
Madrid
Barcelona
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
1-3 T/Q 2015
2.014
2.013
2.012
2.011
2.010
2.009
2.008
2.007
2.006
2.005
0
2.004
500
2.003
Fondos internacionales y Socimi’s, siguen siendo
los protagonistas del mercado. Así pues, el capital
internacional, con gran apetito por entrar en España está
aglutinando la mayor parte de las compras.
4.500
2.002
La demanda sigue fuerte para la adquisición de
inmuebles en Barcelona, tanto en el centro ciudad como
en las nuevas áreas de negocios. Incluso hemos podido
observar como se han producido operaciones en periferia.
Esto demuestra que todas las zonas son interesantes y
que el inversor puede elegir en función de su perfil de
riesgo y criterio de inversión.
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
Mill €
El tercer trimestre del año ha sido especialmente activo en
el mercado de inversión de oficinas. Se han materializado
diversas operaciones de importante volumen para
Barcelona, demostrando que el apetito inversor no ha
mermado en lo más mínimo.
De todos modos, los inversores privados poco a poco
van despertando y pronto estarán más presentes en la
compra de edificios de volumen medio. Han empezado
su entrada por pequeños activos que no se encuentran en
el segmento institucional pero su apetito va en aumento.
Hay una tendencia a que incremente el número de
inversores de perfil value added en el mercado, aunque
persisten las necesidades de compra por parte de
inversores core y core +. Así mismo el inversor oportunista,
pese a haber conseguido algún cierre destacado, es el
que está encontrando más problemas en conseguir sus
objetivos.
Girona, 2
Op
er
Asesorada
po
ión
ac
La oferta de edificios ha mejorado de forma importante
este 2015. El número de procesos de venta estructurados
del tercer trimestre junto a los procesos que se están
ejecutando en estos momentos, y que concluirán en el
último trimestre del año, ha sido muy superior al de años
anteriores.
A su vez, se siguen produciendo operaciones off-market,
provocadas por las propias necesidades de colocar el
capital.
Ha habido oferta de activos con características claramente
institucionales, activos que el mercado reclamaba con
insistencia, que han complementado a la oferta tradicional
de Barcelona, activos que cumplen con las necesidades
de gran parte de la demanda de Barcelona.
Precio / Price:
Girona, 2
Y en centro ciudad la oferta se ha visto bien representada
por varios procesos que permitían el cambio de uso del
edificio, pasando del actual uso de oficinas a residencial.
Bonavista Developments SI /
Europa Capital
Vendedor / Vendor:
Meridia Capital
LL
rJ
Oferta
Mercado de Inversión Barcelona
Transacciones y rentabilidades
Tres operaciones de este trimestre han sido de un volumen
superior a 70 millones de euros. Se trata concretamente
de la adquisición de Cornerstone y de Torre Tarragona
por parte de UBS para uno de los clientes del banco suizo
y la adquisición por parte de DAWM (Deutsche Bank) del
edificio Josep Tarradellas 2-6, arrendado a la Generalitat
de Cataluña con un contrato a largo plazo.
Hay que destacar también la compra por parte de AXA
del complejo de oficinas de Can Ametller ubicado en Sant
Cugat, vendido como parte de un portfolio.
Las rentabilidades se sitúan este trimestre en un 4,75%
en la zona de Paseo de Gracia / Diagonal.
Seguimos con unos niveles de tipos de interés que
siguen bajo mínimos, una inflación que fluctúa cercana
al crecimiento 0 y con unas condiciones de financiación
cada vez mejores por parte de los lenders.
Si a ello unimos el apetito inversor internacional y las
bajas rentabilidades que ofrecen las principales plazas
europeas, la conclusión es que la compresión antes
mencionada es más que previsible.
Rentabilidades Prime / Prime Yields
Madrid
Barcelona
bonos a 10 años / 10 year bond yields
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
2T/Q2009
3T/Q2009
4T/Q2009
1T/Q2010
2T/Q2010
3T/Q2010
4T/Q2010
1T/Q 2011
2T/Q 2011
3T/Q 2011
4T/Q 2011
1T/Q 2012
2T/Q 2012
3T/Q 2012
4T/Q 2012
1T/Q 2013
2T/Q 2013
3T/Q 2013
4T/Q 2013
1T/Q 2014
2T/Q 2014
3T/Q 2014
4T/Q 2014
1T/Q 2015
2T/Q 2015
3T/Q 2015
El volumen de inversión para este tercer trimestre del año
asciende a 293 millones de euros, sin duda el trimestre
más activo de todo el año con ocho transacciones. El
volumen acumulado del año es de 451 millones de euros.
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2015 & Banco de España Ag. 2015
Offices
Market Report
Madrid & Barcelona
Q3 2015
18 · Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q3 2015
Main Indicators
2 T/Q 2015
3 T/Q 2015
15.211.429
15.260.691
11,13%
10,64%
Contratación / Take up * (m2)
69.227
111.666
Stock (m2)
Tendencia a 12
meses /
12 Month Outlook
* incluyendo High-Tech / including Hi-Tech
A-‐1 TRES CANTOS ALCOBENDAS SAN SEBASTIAN DE LOS REYES M-‐607 LAS ROZAS AEROPUERTO A-‐6 POZUELO DE ALARCÓN A-‐2 Pº DE LA CASTELLANA C-‐30 M-‐40 SAN FERNANDO DE HENARES RIVAS VACIAMADRID M-‐401 A-‐5 A-‐3 A-‐4 Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
10,64%
CBD
7,26%
5,62%
13,48%
25,84%
Offices - Market Report Madrid & Barcelona Q3 2015 · 19
Rental levels
While prices in prime areas increased by €0.50 to reach
€26.50/sqm/month, maximum prices in secondary areas
rose 1.64% to €15.50/sqm/month.
45 €
Similarly, and for the first time since the onset of the
crisis, prices for properties in the peripheral submarket
recorded an upturn of 2%, reaching €12.75/sqm/month
and joining the upward trend shared by assets located
within the M-30 ring road.
30 €
However, the lack of transactions in satellite areas has
seen prices remain unchanged in this submarket, holding
firm at €10/sqm/month.
40 €
35 €
25 €
20 €
15 €
10 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Q3
2015
Submarket Rents
Transactions for under 500 sqm continue to dominate the
market, with an average price across all submarkets of
€15.40/sqm/month. Rental levels can vary from €21.25/
sqm/month in the CBD to €7.50/sqm/month in satellite
areas.
€/m²/m
CBD
Secundaria
45 €
Periferia
40 €
Satélite
35 €
30 €
25 €
20 €
15 €
10 €
5€
0€
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
Rentas en €/m2/mes /
2 T/Q 2015
3 T/Q 2015
Min
Min
Max
Max
CBD
12,75 26,00 13,00 26,50
8,75
15,25
8,75
15,50
5,50
12,50
5,50
12,75
4,25
10,00
4,25
10,00
12 Month Outlook
2011
2013
Q3 2015
Supply
For the first time since 2011, vacancy rates have fallen
to below 11% to stand at 10.64% for the most exclusive
office properties, maintaining the positive trend that
began in mid-2014.
Pre-alquilado / Pre-let
Millares
Ocupación propia / Owner Occupation
The reduction of available products has been a constant
across all submarkets except for satel-lite areas, where
the lack of transactions, coupled with new products
added to the market, have led to a slight increase in
vacancy levels.
The peripheral areas were home to most of the new
buildings finished in the quarter, although this has
barely had an impact on vacancy levels, given that most
of these new projects are either owner-occupied or prelets, such as BBVA at Las Tablas or Axa at Avenida de
América 81.
The floor space expected to be completed in the last
quarter of 2015 and over the next two years - estimated
at some 100,000 sqm per annum - will not be sufficient
to affect future va-cancy rates, which will continue their
gradual downward trend in the medium term.
Especulativo / Spec
100
80
60
40
20
0
Oficina / Office
High-Tech / HiTech
Oficina / Office
2015
‘000 m²
Oficinas / Offices
High-Tech / Hi-Tech
Oficina / Office
2016
High-Tech / HiTech
2017
Terminados / Completions
400
350
300
250
F
200
150
100
50
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
In the other areas, the decrease in vacant products has
been most pronounced within the M-30 ring road, thanks
to the transactions signed in the quarter and the removal
of obsolete products from the market while a decision is
taken either to remarket or renovate them.
120
2.000
1.500
1.000
500
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Q3
2015
Transactions
Despite the fact that the summer months are historically
the weakest in terms of take-up, the market is showing
signs of recovery, given that the quarterly take-up volume
exceeded 100,000 sqm for the first time since 2008 to
stand at 111,500 sqm.
need for additional space, coupled with the im-proved
confidence of the business community to invest in new
locations. This is leading com-panies to take advantage of
the currently low prices to search for better locations and
bet-ter-quality products.
Demand is still concentrated in the CBD and peripheral
areas, accounting for over 40 transac-tions in each
submarket. Although these transactions were all led by
service companies, they have not set any sort of trend
within take-up. In fact, there is still no specific sector that
is leading market growth in terms of take-up.
Annual take-up levels are expected to rise gradually over
the next few years in tandem with the improving macro
situation in Spain.
Alquiler / Lease
High-Tech / Hi-Tech
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
‘000 m²
Apart from the WPP deal, the most important transactions
in 3Q were as follows: 8,300 sqm for Vass Consultoría in
Alcobendas; a deal with a technology company to acquire
3,180 sqm at calle Virgilio 2; and a further 3,139 sqm for
NCR at Comandante Azcarraga 3. JLL advised on the last
two deals.
One of the main reasons behind this increase in takeup was the WPP deal at Ríos Rosas 26. This pre-let
transaction also included an ad-hoc sale by the investor.
Nevertheless, the funda-mental reason behind the growth
in take-up is the improving macro-economic situation,
which is driving corporate growth and therefore the
2004
2005
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Avenida de Europa 1– 8.303 m²
Op
er
C/ Virgilio 2 - 3.180 m²
LL
rJ
Asesorada
po
ión
ac
LL
rJ
Op
er
2007
C/ Ríos Rosas 26 – 36.000 m²
Asesorada
po
ión
ac
2006
C/ Comandante Azcárraga 3 – 3.139 m²
2014
Q1-3 2015
Main indicators
2T / Q 2015
3T / Q 2015
5.896.498
5.887.738
11,90%
11,45%
Contratación / Take up (m2)
106.435
137.993
Stock
12 Month Outlook
SANT CUGAT
DEL VALLÈS
A-2
AP-7
SANT JUST DESVENT
B-23
ESPLUGUES DE LLOBREGAT
RONDA DALT
SANT JOAN DESPÍ
B-10
CORNELLÁ
DE LLOBREGAT
B-10
DIA
GO
B-10
NA
L
HOSPITALET
DE LLOBREGAT
BADALONA
ALANES
GRAN VIA CORTS CAT
PRAT DE LLOBREGAT
RONDA LITORAL
Tasa de Disponibilidad / Vacancy Rate
11,45%
7,53%
10,58%
11,37%
15,41%
The current take-up levels (similar to those registered
in the period 2005-2007), coupled with the concerning
lack of new office projects and a falling vacancy rate,
have conspired to create a real supply problem in terms
of new offices in Barcelona, a situation which is likely to
persist over the next two years.
This will give rise to the development of turnkey projects
to meet the demand for greater surface areas.
30,00 €
Renta Prime / Prime Rrent
The indicators in the Barcelona office segment reflect a
strong and expanding market. Barcelona continues to
attract the interest of investors and companies seeking
to establish their headquarters in the city.
25,00 €
20,00 €
15,00 €
10,00 €
5,00 €
0,00 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
3T
2015
Rental levels
The maximum rental levels for the best buildings in the
Paseo de Gracia/Diagonal area stood at €19.50/sqm/
month in the third quarter.
Landlords are maintaining their positions in view of
the lack of new offices; while rent-free periods and
contributions in the City Centre are now at minimal
levels.
Rentas por submercados / Submarkets Rents
Submarket Rents
Paseo de Gracia/Diagonal
Centro Ciudad
Nueva Areas de Negocio
Periferia
30 €
Rental levels for offices in Barcelona continued to
register gains for the fourth consecutive quarter.
Maximum rental levels in Paseo de Gracia/Diagonal,
City Centre and New Business Areas have registered
average year-to-date gains of 9.7%. The worrying lack
of quality supply and the strength of take-up levels are
bolstering the increase in rental levels in Barcelona.
25 €
20 €
15 €
10 €
5€
0€
1995
1997
1999
2001
3T / Q 2015
Min.
Max.
Min.
Max.
13,25
19,00
13,25
19,50
9,00
16,50
9,50
16,75
8,50
16,00
8,75
16,25
5,50
8,00
5,50
8,00
2005
2007
2009
2011
2013
2T / Q 2015
Rentas en €/m2/mes
2003
12 Month Outlook
3T 2015
Supply
Average vacancy rates in Barcelona continued to
decline in the third quarter to 11.4%, a figure similar to
that registered in 2009.
‘000 Sq m
Ocupacion Propia/Owner Occupation
Especulativo/Speculative
90
80
70
60
50
40
30
10
250
0
2.015
2.016
200
150
We do not expect any speculative development to be
added to the office market in the last quarter of 2015.
Of the potential 73,000 sqm expected to be added in
2016, some 50,000 sqm are speculative developments,
of which over half are expected to be completed in
2017.
100
50
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Disponibilidad Anual / Annual Vacancy
1.000
This is therefore a favourable market for landlords who
own older refurbished properties in the city centre,
which will absorb the demand from tenants unable to
find new-builds. This current context will also benefit
owners of large quality properties in peripheral areas
who could see a shift in demand from the city centre to
more peripheral locations.
20
Oficinas / Offices
‘000 m²
This trend is expected to continue, especially due to
the lack of new office projects in the city. This situation
is attracting interest from developers seeking to launch
speculative developments, especially in the 22@ area.
800
600
400
200
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
3T
2015
Transactions
These figures are a clear reflection that we could reach
or even exceed 400,000 sqm in 2015, double the figure
registered in 2013. These figures are similar to those
registered in the period 2005-2007 at the height of the
property boom.
Alquiler / Lease
‘000 m²
The third quarter of 2015 saw the highest office take-up
levels since 2007. Take-up volumes reached 138,500
sqm, up 233% on the same quarter last year. Total
accumulated take-up year-to-date has reached 315,000
sqm, 12% higher than the figure for the whole of 2014.
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Some 23 deals for over 1000 sqm were signed in the third
quarter - the average in recent years has been 10 - which
demonstrates the strength of office take-up in Barcelona.
The largest deal involved the Catalan regional government
(Generalitat), which will build a 46,000 sqm building in
La Marina (Zona Franca). The property is expected to be
handed over in late 2018.
Pre-let La Marina– 46.000 m²
Bailen 67– 6.517 m²
Mallorca 351– 4.585 m²
Porta Firal– 3.013
2012
2013
2014
1-3 T/Q 2015
Madrid Investment Market
Portfolio Paneuropeo IVG
Op
er
Asesorada
po
ión
ac
LL
rJ
Demand
SOCIMIs continued to increase their portfolios and market
capitalisation in the third quarter of the year. Investor
interest has not weakened to date, despite the current
political uncertainty in Spain.
Colonial was one of the main players over the summer
months, investing a total of €81m in two buildings to be
subsequently refurbished. Other investors in the market,
such as GMP, also started to apply this type of strategy
(acquire for refurbishment). Investors with a value-added
profile, such as GreenOak, are still prominent in the
competitive capital market.
Yield compression is now beginning to bottom out, a trend
which is shifting investors towards a search for added
value through asset management and opportunities that
help them to execute their business plans.
75% of the demand met corresponded to secondary
or peripheral locations of the Spanish capital, while the
city centre, which was the leading location in the second
quarter, only registered 3 deals in the third quarter of
2015. The interest for core and value-added products
continues to dominate and, as a result, the lack of quality
prime products is creating a chain reaction out towards
more decentralised locations.
Precio / Price:
General Lacy, 23
Teide, 4
ARES
Vendedor / Vendor:
IVG
Supply
Avenida de Bruselas 7
Op
er
LL
rJ
Asesorada
po
ión
ac
The lack of prime products is affecting core investors
in view of the considerable tightening of supply and
investment options available for these types of buyers.
The star product continues to be Torre Espacio and its
sale process has been restarted. The purchase could be
closed by the end of the year or the beginning of 2016.
Bearing in mind the volume of this potential transaction,
even on a European scale, the number of potential buyers
for this prime asset is extremely limited.
Due to the current lack of products, supply is stemming
from various sources:
YY Structured sale processes of various asset portfolios
in Madrid and Barcelona.
Precio / Price:
15.300.000 €
Avenida de Bruselas, 7
GreenOak RE
Vendedor / Vendor:
Bisbel Hispania
YY German investment funds which continue to hold
assets, the increased value of which could trigger
future sales.
YY Opportunistic investors that acquired assets and NPL
portfolios who are currently considering selling.
Off-market sales processes by “traditional sellers” are
on the rise, as assets of this type that have been on the
market for some time are being viewed with a certain
amount of caution by investors.
Madrid Investment Market
A total of 49 transactions were signed in the first three
quarter of 2015, a number only beaten by the figure for the
whole of 1999, in which 51 deals were closed.
The most significant transactions were signed in peripheral
and secondary areas, totalling over €500 million. Of
particular note was the acquisition of the Vodafone
headquarters at Avenida de América 115 by IBA Capital
Partners.
Another important transaction, advised on by JLL, was the
purchase of a pan-European IVG portfolio, which includes
buildings located at calle General Lacy 23 and calle Teide
4.
Yields in the prime area stabilised at 4.25%, while yields
fell 25 basis points in the remaining Madrid subzones.
Asesorada
po
ión
ac
LL
rJ
The total investment volume in the first nine months of 2015
exceeded €1.7bn, up 130% on the same period last year,
and edging towards a forecast full-year volume of €2bn.
This figure will be comfortably exceeded should the Torre
Espacio deal be completed prior to the 31 December.
Ronda de Atocha 17
Op
er
Transactions & yield levels
•Precio / Price:
13.700.000
•Dirección / Address:
Ronda de Atocha, 17
•Comprador / Purchaser:
ActivumSG
•Vendedor / Vendor:
AEW Europe
•Submercado / Submarket:
Secundaria/ Secondary
Rentabilidades Prime Europeas / European Prime Yields
Rotterdam
Brussels
Amsterdam
Barcelona 4,75%
Barcelona
Milan
Frankfurt/M
Madrid 4,25%
Madrid
Hamburg
London
Paris
0
1
2
3
4
5
6%
Ciclo de Rentas / Property Clock
Lyon, Oslo
Cologne
Frankfurt
Hamburg
Munich
Stuttgart
Berlin
Stockholm
Rental Growth
Slowing
Rents
Falling
Rental Growth
Accelerating
Rents
Bottoming Out
Note
•  This diagram illustrates where JLL estimate each
prime office market is within its individual rental cycle
as at end of September 2015.
•  Markets can move around the clock at different
speeds and directions
•  The diagram is a convenient method of comparing the
relative position of markets in their rental cycle
•  Their position is not necessarily representative of
investment or development market prospects
•  Their position refers to Prime Face Rental Values
Dublin, London City, London WE
Luxembourg
Copenhagen, Manchester
Amsterdam
Barcelona, Edinburgh, Madrid
Milan
Source: JLL, October 2015
Paris CBD
Lisbon
Moscow
St Petersburg, Warsaw
Dusseldorf, Geneva, Kiev
Rome
Athens, Brussels, Bucharest,
Budapest, Helsinki, Istanbul,
Prague, Zurich
Barcelona Investment Market
Demand
Total
4.000
Madrid
Barcelona
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
1-3 T/Q 2015
2.014
2.013
2.012
2.011
2.010
2.009
2.008
2.007
2.006
2.005
0
2.004
500
2.003
International funds and SOCIMIS (Spanish REITs) are
still the main players in the market. International capital,
eager to enter the Spanish market, dominates most of
the acquisitions. However, private investors are slowly
beginning to show signs of activity and their presence in
the acquisition of medium-sized buildings will increase
in the short term. They have already begun to acquire
smaller assets which are not found in the institutional
segment and their appetite is on the increase.
4.500
2.002
Demand for the acquisition of buildings in the city remains
strong, both in the city centre and new business areas.
There were even some deals in peripheral locations. All of
this shows that interest is high across all areas of the city
and that investors can select properties in line with their
risk profile and investment criteria.
Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume
Mill €
The third quarter of 2015 was particularly active in the office
market. Various deals were signed that were significant in
size for Barcelona, a clear reflection that investor appetite
has not diminished in the least.
A current trend in the market is the growing number
of value-added investors, although the needs of core
and core+ investors have still to be met. Opportunistic
investors, despite having sealed a few prominent deals
recently, are those having most difficulties meeting their
objectives.
Girona, 2
Op
er
Asesorada
po
ión
ac
The supply of buildings has improved considerably in
2015. The number of structured sale processes in the
third quarter, including those currently in the pipeline and
those expected to be completed in the last quarter, is
much higher than in previous years.
There are still off-market deals being signed, as a result of
the need to place capital.
There has been a supply of assets with clearly institutional
characteristics, something the market was clamouring for
and which have supplemented the traditional supply in
Barcelona. These assets meet the needs of a large part of
the demand in the city.
Supply in the city centre has taken on an important role,
thanks to various processes which have allowed the use of
many buildings to be changed from offices to residential.
Precio / Price:
Girona, 2
Bonavista Developments SI /
Europa Capital
Vendedor / Vendor:
Meridia Capital
LL
rJ
Supply
Barcelona Investment Market
Transactions & yield levels
Three deals this quarter were for over €70 million: the
acquisition of Cornerstone and Torre Tarragona by UBS
for one of the Swiss bank’s clients and the purchase of
the property located at Josep Tarradellas 2-6 by DAWM
(Deutsche Bank), let to the Catalan Government under a
long-term lease.
AXA’s acquisition of the Can Ametller office complex is
also worth mentioning. Located in Sant Cugat, the property
was sold as part of a portfolio.
Yields for the Paseo de Gracia/Diagonal area stood at
4.75% in the third quarter.
Interest rates remain at all-time lows, inflation is fluctuating
at close to zero growth and lending conditions continue
to improve. In addition to these factors, if we bear in mind
international investor appetite and the low yields being
offered by European equities, further yield compression is
the likely outcome.
Rentabilidades Prime / Prime Yields
Madrid
Barcelona
bonos a 10 años / 10 year bond yields
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
2T/Q2009
3T/Q2009
4T/Q2009
1T/Q2010
2T/Q2010
3T/Q2010
4T/Q2010
1T/Q 2011
2T/Q 2011
3T/Q 2011
4T/Q 2011
1T/Q 2012
2T/Q 2012
3T/Q 2012
4T/Q 2012
1T/Q 2013
2T/Q 2013
3T/Q 2013
4T/Q 2013
1T/Q 2014
2T/Q 2014
3T/Q 2014
4T/Q 2014
1T/Q 2015
2T/Q 2015
3T/Q 2015
The investment volume for the third quarter of 2015
amounted to €293 million, the most active quarter by
far this year with eight transactions. The year-to-date
accumulated investment volume stands at €451 million.
Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 3T/Q 2015 & Banco de España Ag. 2015
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Mónica Matas
Analista Research Oficinas Barcelona
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Pº de la Castellana, 79 - 4ª
Pº de la Castellana, 130 - 1ª
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F+: 91 789 12 00
Barcelona
Pº de Gracia, 11- 4ª, esc A
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