EstUdIO dE aRQuiTecTura CReaTiVa

Transcripción

PARCELA Vb (RP-7),
SUP-C4 “CAMINO DE LA RESINERA”,
ESTEPONA (MÁLAGA)
FECHA:
ARQUITECTO:
MARZO 2011
JAVIER RODRÍGUEZ MARTÍNEZ
www.suarquitecto.es
[email protected]
ESTEPONA – COSTA DEL SOL
Tlf.: 952 804 889 - Fax: 951 273 875
C/Adolfo Suárez de Figueroa 12
29.680 ESTEPONA (MÁLAGA)
SEVILLA
Tlf. 954 652 811
Av. San Francisco Javier 24, Ed. Sevilla 1
Planta 3ª, Oficina 2. 41.018 SEVILLA
Esta obra se encuentra protegida por derechos de autor. Queda prohibido cualquier uso que se haga de ella que no cuente con la autorización pertinente.
PARCELA Vb (RP-7), SUP-C4 “CAMINO DE LA RESINERA”, ESTEPONA (MÁLAGA)
0. ÍNDICE
1. SITUACIÓN
1.1 . COMU NI CA CIONE S
1.2 . PO BL ACIÓ N
2. ENTORNO Y PARCELA
3. PROYECTO
3.1 . DE S CRIP CIÓ N DE L P ROYECTO
3.2 . D A TOS DEL P RO YE C TO
4. ANÁLISIS DE MERCADO
4.1 . P RO PIED ADE S DE RE FE REN CIA
4 . 2 . COM P A R A CIÓ N D E P RE C IOS
4.3 . CONCL US IÓN DEL AN ÁL IS IS DE ME RCA DO
5. DOCUMENTACIÓN
5.1 .
5.2 .
5.3 .
5.4 .
5.5 .
5.6 .
SITUACIÓ N EN EL P.G .O. U. DE ESTEPON A
S I TUACIÓ N EN EL PL AN P A RCI AL
PLAN TAS GEN E RALES, BLOQ UE TIPO
V IV IEND AS T IPO
L I CENCIA DE O BRA
NO TA SIMPLE
Página 2 de 29
1 . S IT U ACIÓN
La parcela s e encuentra s ituada en la zona oeste d el término munic ipa l d e
Es tep o na, a escas os m i nut os de l p ue rt o dep o rt i v o y de l c ent ro de Es tep o na, e n el
c o ra zón de l a COS TA DE L SOL ( Má laga ), qu e es c ono c ida c omo un g ran d est in o
turístic o g rac ias a su fant ás tic o c lima med iterráneo y sus magníficas p layas .
CLIMA MEDITERRÁNEO:
E n u n rad i o d e 35 K m ha y más d e 20 ca mpos de g o lf , d e l os q ue pa rt e g ozan
d e g ra n pre st ig io in te r nac i ona l c om o Va ld e r rama en S o to g rand e, E l C or t es ín en
Casa res, etc .
E s t ep o n a es e l l u g a r ide a l pa ra p rac tica r deportes g racias a su fantástic o c l ima
y a las ins ta laciones dep ort ivas de la zona que p ermiten la prác tica d e dep ort es
t ra d ic i ona l es (s end e r is m o , t en is , pad el…) y ac uát ic os (esqu í a cuát ico, vela, wind su rf.. .)
Además en Estepona se encuen tra la Escu e la d e A rt e E c u e s t r e, y e n S o t o g ra n d e
s e enc u e n t ra e l s eg u n d o c en t r o m u n d ia l d e l P o l o .
E n los a lrededores hay 6 puertos deportiv os , Sotog ra nde, La Duquesa, Estep ona,
Banús, Ma rb ella y Cabopino.
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1 .1 . C OM U N I C A CI O N E S
E n c uant o a l as com un icac i one s, e l á rea cu en ta c on l a a uto v ía A -7 y l a
au t opis ta AP -7, enc o ntránd os e a 40 mi nu tos d el ae rop ue rt o d e Má laga y a 32 m i nu tos
d el d e G ib ra lta r, ga ra nt i zand o a sí a mpl ias c om un icac i one s c o n l os p rinc ipa les d est in os
d e Espa ña y Europa .
Andalucía
Andalucía
74 km.
40 min.
SITUACIÓN
24 km.
15 min.
16 km.
10 min.
10 km.
6 min.
35 km.
21 min.
54 km.
32 min.
Página 4 de 29
1 .2 . P O B L ACI Ó N
La p ob lación de Es tep ona en 2.010 es de 66 .150 hab i tantes , de los q ue un
29 ,00% s on extranjeros cuya p ri nc ipa l p roc ed enc ia es el Rei n o Un id o.
E voluc ión de la Pob lac ión de E S TEP ONA en los últimos 10 a ñ os:
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
Habitantes
2.001
2.002
2.003
2.004
2.005
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
43.527
46.342
47.697
50.488
54.709
58.603
60.328
62.848
65.592
66.150
E l inc remento d e p ob lac ión en 1 0 a ños es de 22 .623 hab ita ntes , un 51,97 %.
E l inc remento med i o a nual es d e 2.262 habita ntes, un 4,12%.
P r e vi s i ón d e c rec im i en t o d e p ob la c i ón e n la P R O V I N C IA D E M ÁL AG A, de la que
ES TE PONA s upone un 4,02 %:
1.850.000
1.800.000
1.750.000
1.700.000
1.650.000
1.600.000
1.550.000
1.500.000
1.450.000
Habitantes
2.009
2.010
2.011
2.012
2.013
2.014
2.015
2.016
2.017
2.018
1.593.068
1.593.279
1.642.435
1.654.631
1.666.828
1.691.118
1.715.288
1.739.335
1.763.258
1.787.082
La p re vi si ón d e i nc rem e nt o de po b lac i ón e n 1 0 a ño s e s de 194 .014 hab i tan te s,
u n 1 2,18 %.
La p re vi si ó n de l i nc reme n t o med i o a nua l es d e 19.401 hab ita n tes , un 1,14 %.
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N úm e ro t ota l de I NM IG RAN TES en la P ROV IN CIA DE MÁ LA GA (2 .008 ):
ESTEPONA
15.273 Inmigrantes
P roced e nc ia de la INM IG RA CIÓN e n la P ROV IN CIA DE MÁ LAG A ( 2.00 9) :
30,00%
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
%
REINO UNIDO
ALEMANIA
ITALIA
FRANCIA
RUMANÍA
MARRUECOS
ARGENTINA
25,32%
5,89%
4,00%
2,52%
4,54%
9,63%
5,78%
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2. ENTORNO Y PARCELA
SITUACIÓN
CAMPO
DE GOLF
PARQUE
SELWOO
AUTOVÍA
A-7
CLÍNICA
HOSPITÉN
Es tá s ituada en la Urbanizac ión Selw oo , qu e d isp on e d e l ca mpo d e g o l f “ La
Resinera ” de 9 hoyos, y se encuentra muy p róximo a la clínica p rivada H osp iten.
Es una pa rc e la c on una magn í fica o rie ntaci ó n a su r y co n fá ci l acc es o a l a
autovía A-7.
Página 7 de 29
3. PROYECTO
3 .1 . DES CRI P CI ÓN DE L PR OY E CTO
E l p royecto se trata de un conjunto de d os b l oqu es d e tipol o gía P oblad o
Mediterrá neo, que albergan 24 viviendas plurifamilia res de d os d o rm it o ri os, y sus
respectivos ga ra jes.
La pa rc ela d isp one d e amp lias zonas c omunes aja rd inadas en las que hay una
p ista de pád el y una pisc ina.
E n e l p roy ec to es tá p re v is ta u na fu tu ra e jec uc i ón d e más b l oqu es has ta ag ota r l a
edificabilidad y el número de vivienda s.
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3 .2 . DAT OS GE N ER ALE S
PARCELA: 12.458 M2
EDIFICABILIDAD: 6.424 M2
Superficie de Pa rc ela:
12.458 ,00 m2
Ed ificab ilidad Res idenc ia l: 6.424,00 m2
Nº má ximo d e V i vi endas : 44 viviendas
Prec io de la Pa rc ela :
Rep e rcusión del Suelo:
2 .150.00 0,00
334 ,68 /m2t
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-
L a o f e rt a inc lu y e :
P r oy ec t o Bás ic o y de E je cuc i ón d e 24 v i vi endas y s us ga ra jes .
L ic enc ia d e Ob ras (pa ra 24 vi v ie ndas y s us ga ra jes ).
Es tud i o G eotécnic o.
Es tud i o d e Seguridad y Sa lud .
12 d e rech os de J ue go s d e G o l f tipo A fam i lia r en “ La Re sin e ra ”.
Página 10 de 29
4. ANÁLISIS DE MERCADO
E l p res en te es tud i o d e m e rcad o tie n e p o r obj e t o va l o ra r l os p reci os de vi v ie ndas
s ituadas en la zona del este d e l municip i o de Es tep ona , entre la autovía A-7 y la
autopis ta AP-7 y c on servic ios y ca lidades de p rimera categ o ría.
Se ha n desca rtado las viviendas que, b i en por su a ntigüedad, b ien p or su fa lta d e
s e rvic ios, no reúnen las ca racterísticas bus cadas en el presente a nálisis .
E l p res ente estudio tien e p or fecha ma rzo de 2011.
4 .1 . PR OP IE D ADE S D E R E FER EN CIA
Las p rop i edad es d e r efe r e ncia s on las s igu ie nt es :
3.- LOS
FLAMINGOS
GOLF
4.- LA
RESINERA
PARCELA
VB (RP-7)
1.- EL
PARAISO
2.- BEL AIR
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1 . - UR B . E L P AR A IS O :
Urbaniza ción con Campo de Golf (18 hoyos) y Hotel.
M ed ia d e pre c i os en la U rb . “E l pa ra is o ”: 3 .186 /m 2
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
1A
1B
1C
1D
media (€/m2)
3.186
3.186
3.186
3.186
PRECIO (€/m2)
3.111
3.303
3.455
2.879
Página 12 de 29
I n mu ebl es de ref e re nc ia en la U rb. “ E l Pa ra is o”:
I N M UE BL E 1 A, V iv i end a U n i fa m i lia r A is la d a
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Parcela
Urb. El Paraíso, Estepona
1.400.000
450 m2
3.111 /m2
5
4
1.185 m2
(Málaga)
Climatización
Garaje
Piscina
No
2 plazas
Si
I N M UE BL E 1 B, V i vi e n d a U n i fa m i lia r A is la d a
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Parcela
2.500.000
757 m2
3.303 /m2
5
6
2.000 m2
(Málaga)
Climatización
Garaje
Piscina
A.A. + S.R. (frío+calor)
2 plazas
Si
I N M UE BL E 1 C, V i vi e n d a U n i fa m i lia r A is la d a
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Parcela
1.900.000
550 m2
3.455 /m2
5
5
1.600 m2
(Málaga)
Climatización
Garaje
Piscina
No
1 plaza
Si
INM UE BL E 1D , Apa rtament o
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Terraza
Planta Baja, Urb. El Paraíso, Estepona (Málaga)
190.000
66 m2
2.879 /m2
2
Climatización
2
Garaje
20 m2
Trastero
No
No
No
Página 13 de 29
2.- URB. BEL-AIR:
M ed ia d e pre c i os en la U rb . “ B el -Ai r” : 2 . 908 /m2
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2A
2B
2C
2D
media (€/m2)
2.908
2.908
2.908
2.908
PRECIO (€/m2)
2.400
4.213
2.661
2.356
Página 14 de 29
I n mu ebl es de ref e re nc ia en la U rb. “ Be l- Ai r”:
I N M UE BL E 2 A, V iv i end a U n i fa m i lia r A is la d a
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Parcela
Urb. Bel-Air, Estepona (Málaga)
1.200.000
500 m2
2.400 /m2
6
Climatización
6
Garaje
890 m2
Piscina
No
No
No
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Parcela
990.000
235 m2
4.213 /m2
4
Climatización
3
Garaje
2.125 m2
Piscina
2 plazas
Si
I NM UE BL E 2 C, Ap a rtam e nt o
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Terraza
Planta Baja, Urb. Bel-Air,
290.000
109 m2
2.661 /m2
2
2
27 m2
Estepona (Málaga)
Climatización
Garaje
Trastero
No
No
No
395.000
104 m2
2.356 /m2
3
Climatización
2
Garaje
50 m2
Piscina
No
No
Si
INM UE BL E 2D , Ad osado
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Terraza
Página 15 de 29
3 . - UR B . L OS F L AM IN GO S Go l f :
U rban iza ció n co n d os C amp o d e G o lf (36 h oy os ) y H ot e l.
M ed ia d e pre c i os en la U rb . “L os Fla mi ng os Gol f ” : 5 .02 2 /m2
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
3A
3B
3C
3D
media (€/m2)
5.022
5.022
5.022
5.022
PRECIO (€/m2)
3.710
4.902
4.975
6.500
Página 16 de 29
I n mu ebl es de ref e re nc ia en la Urb. “L os Flaming os G olf”:
I N M UE BL E 3 A, Apa r t a m e n t o
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Terraza
Ático, Urb. Los Flamingos
690.000
186 m2
3.710 /m2
3
3
154 m2
Golf, Benahavís (Málaga)
Climatización
Garaje
Trastero
A.A. (frío + calor)
1 plaza
Si
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Parcela
Urb. Los Flamingos Golf, Benahavís (Málaga)
3.500.000
714 m2
4.902 /m2
5
Climatización
6
Garaje
1.540 m2
Piscina
2 plazas
Si
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Terraza
Planta Baja, Urb. Los Flamingos Golf, Benahavís (Málaga)
995.000
200 m2
4.975 /m2
3
Climatización
3
Garaje
1 plaza
130 m2
Trastero
Si
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Terraza
Ático, Urb. Los Flamingos
975.000
150 m2
6.500 /m2
3
3
80 m2
Golf, Benahavís (Málaga)
Climatización
Garaje
Trastero
1 plaza
Si
Página 17 de 29
4 . - UR B . L A R ESI N ER A :
Urban iza ción con Cam po de Golf (9 h oyos) y Pa rqu e Zoológ ic o.
M ed ia d e pre c i os en la U rb . “La Re s in e ra ”: 3 .283 /m 2
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
4A
4B
4C
4D
media (€/m2)
3.283
3.283
3.283
3.283
PRECIO (€/m2)
6.600
2.300
1.833
2.402
Página 18 de 29
Inmuebles de refere nc ia en la Urb. “La Res inera ”:
I N M UE BL E 4 A, Apa r t a m e n t o
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Terraza
Planta 2ª, Urb. Monte Selwoo, Urb. La Resinera, Benahavís (Málaga)
330.000
50 m2
6.600 /m2
2
Climatización
3
Garaje
1 plaza
30 m2
Trastero
Si
I N M UE BL E 4 B, A p a rt a m e n t o
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Terraza
Planta Baja, Urb. Monte Selwoo, Urb. La Resinera, Benahavís (Málaga)
230.000
100 m2
2.300 /m2
2
Climatización
3
Garaje
1 plaza
54 m2
Trastero
Si
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Terraza
Planta Baja, Selwoo 13, Urb. La Resinera, Benahavís (Málaga)
165.000
90 m2
1.833 /m2
2
Climatización
2
Garaje
1 plaza
130 m2
Trastero
Si
Situación
Precio
Sup. Construida
Repercusión
Dormitorios
Baños
Terraza
Ático, Urb. La Resinera, Benahavís (Málaga)
269.000
112 m2
2.402 /m2
3
Climatización
2
Garaje
35 m2
Trastero
2 plazas
Si
Página 19 de 29
4 .2 . C OM P A R A CI Ó N D E P R E CI OS
Pa ra pod e r c o mpa ra r e l s ue l o d e la Pa rce la Vb ( RP-7 ) hay q ue i nc lu i r la
r e pe rc us ión de l c ost e d e c o nst r ucc i ón de l c on ju nt o ( in clu ye ndo la pa rt e p r oporc i ona l la
c onstrucción d e la urbanizac ión, el ga ra je y la s z onas c om un es ) en la ed if icab i lidad
resid encia l.
Prec io d el Suelo
Costes d e Cons trucc i ón
Costes d e Proyectos , L ic enc ias y Gestión
TO TAL
334,68
900,00
90,00
1 .324,68
/m2t
/m2t
/ m2 t
/m2 t
res idenc ia l
res idenc ia l
re s id enc ia l
res id enc ia l
La sig uiente g rá f ica c ompara las propiedad es d esc ritas c on la Pa rc ela Vb (RP-7 ):
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
1 EL PARAISO
2 BEL‐AIR
3 LOS FLAMINGOS GOLF
4 LA RESINERA
PARCELA VB (RP‐7)
Media (€/m2
3.600
3.600
3.600
3.600
3.600
Reperc (€/m2)
3.186
2.908
5.022
3.283
1.325
4 .3 . CONCLUSIÓN DEL ANÁLISIS DE MERCAD O
E l s u e l o d e l a P a rc e la V b ( R P - 7 ) s e e n c u en t ra 2 .275 /m2 t r e s id e nc i a l p o r d eb aj o
d e l a m e d ia. Y 1 .583 /m2 t res id enc ia l p or deba jo del más ba ra to.
PRECIO DE MERCADO
DE LA PARCELA
PRECIO PARCELA
Vb (RP-7)
16.766.640 /M2
2.150.000 /M2
Página 20 de 29
5. DOCUMENTACIÓN
5 .1 . S IT U ACI Ó N E N EL P . G .O . U. D E ES TE PON A
5 .2 . S IT U ACI Ó N E N EL P L AN P ARCI AL
Página 21 de 29
5 .3 . P L ANTAS GE N ERAL E S , B L OQ U E T IP O
Pla ntas Segunda
P la ntas Ba ja, P la n ta P ri m e ra
P la nta S ótan o
Página 22 de 29
5 .4 . V IV IEN D AS TI PO
Página 23 de 29
Página 24 de 29
Página 25 de 29
5 .5 . LI CENCI A DE O BR A
Página 26 de 29
5 .6 . NOT A S IM PL E
Página 27 de 29
Página 28 de 29
Página 29 de 29

EstUdIO dE aRQuiTecTura CReaTiVa

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